Politisk sak - Stavanger kommune

Saksfremlegg
STAVANGER KOMMUNE
REFERANSE ARKIVNR. JOURNALNR. DATO
KWEL-09/9825-16 L12 29116/10 10.08.2010
Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:
Funksjonshemmedes råd AU 104/09 13.10.2009 Behandlet
Eiganes og Våland bydelsutvalg 50/09 02.11.2009 Enstemmig
Eldrerådet 93/09 29.10.2009 Behandlet
Kommunalstyret for byBystyret /
PLAN 2324P DETALJREGULERING FOR ØVRE STOKKAVEI 69
EIGANES/VÅLAND BYDEL
Forslag til vedtak:
Privat forslag til reguleringsplan for plan 2324P Øvre Stokkavei 69, med plankart datert v/KAP
29.06.2010, sist revidert v/KAP 29.06.2010, og reguleringsbestemmelser datert v/KAP 05.03.2010,
sist revidert av Byplan 10.08.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
1. Hva saken gjelder
KAP fremmer på vegne av Henning Stokke forslag til detaljert reguleringsplan for Øvre Stokkavei 69
innenfor Eiganes og Våland bydel, plan 2324P. Hensikten med planen er å verne eksisterende
bebyggelse (eksisterende enebolig, låvebygg og redskapshuset) og gårdstun, og å legge til rette for
bolig med miljøvennlige og økologiske forbilder.
Bakgrunn
Det skal bevares eiendommens kulturhistoriske verdier og eksisterende bebyggelse skal
benyttes til et miljøvennlig bofellesskap med flere fellesfunksjoner. Idéen er å tilby en ny
type utleieboliger som har en høy miljø- og økologiprofil i et lite økosamfunn.
Fellesfunksjoner inneholder et bilkollektiv, felles hage, felles gårdstun og et felleshus med
kjøkken, verksted, atelier og et gjesterom. Bilkollektiv skal være et viktig element og består
av et mindre antall elbiler. Leietakere skal ikke eie egen bil og skal benytte offentlige
kollektive reisemidler eller sykkel. I tillegg har leietakere mulighet til å leie en av elbilene
som er en del av bilkollektivet.
2. Gjeldende planer
Kommuneplan 2006 – 2021
I kommuneplanens arealdel er området vist som bolig. I temakartet som viser forurenset grunn er
område sør fra eiendommen merket med ”Påvirkningsgrad 03”.
1

Parkeringsnormen for sone B ” åpen by” krever minimum en parkeringsplass per 100 m² BRA.
Avhengig av behov kreves det fra 1 til 3 sykkelparkeringsplasser per 100 m² BRA.
Kommuneplan 2010 – 2025 (Høringsutkast)
Kommuneplanen ble lagd ut til høring med høringsfrist til den 15.10.2010. Kommuneplanens
arealdel viser området med boligformål.
Kommuneplanen viser et kart med kollektivakser og – knutepunkter og prinsippskisser for en
sykkelstamveg fra Stavanger til Forus og videre til Sandnes. Eiendommen har en avstand på 900 m til
hovedkollektivtraséen i sør og en avstand på 1300 m til hovedkollektivtraséen i nordøst, men ligger
veldig nært (80 m) til foreslåtte sykkelstamvegen.
Oversikten over turveier viser veldig kort avstand til turveier til og rundt lille og store Stokkavatnet.
Bestemmelser om parkering for ”Boliger med felles gjesteparkering” krever maksimum 1,2
parkeringsplasser per bolig. ”Utenfor sentrum” kreves det minimum 3 sykkelparkeringsplasser per
bolig som skal være overdekket og innelåst.
Bestemmelser om ladestasjoner for elbil sier at det skal legges til rette for ladestasjoner for elbiler ved
større utbyggingsprosjekter. Disse skal utgjør minimum 3 % av parkeringsdekningen.
I bestemmelsene om kulturlandskap henvises det til at kulturhistorisk verdifulle landskap, med høy
konsentrasjon av spor etter tradisjonell landbruksdrift, skal bevares for å opprettholde
helhetsopplevelsen.
Reguleringsplan 591
Plan 591 for områdene nord og sør for Øvre Stokkavei, begrenset i øst av Fartein Valens vei, i vest
mot Carl Zwergs eiendom, Stavanger kommune regulerer eindommene til formål bolig som skal
bebygges som vist i plankartet med villamessig bebyggelse i 1 og 1 ½ etasje. Plankartet forutsetter i
planområdet en riving av eksisterende låvebygg til fordel av en ny enebolig. Bygninger skal ha
sadeltak/valmtak med takvinkel 30° for 1 etasje og 35° for 1 ½ etasje. Garasje skal anmeldes samtidig
med bolighus. Ervervsmessige virksomhet bortsett fra gartneri tillates ikke. Eksisterende trær i
grøntareal skal ikke fjernes uten etter det kommunale parkvesenets samtykke. Eventuelle gjerder skal
ikke være høyere en 75 cm inkludert sokkel.
3. Varsel om planoppstart
Kunngjøring oppstart av planarbeid
Planforslaget er varslet iht § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 09.10.2009 i Stavanger
Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert
09.10.2009 og 23.03.2010.
Det ble varslet et større område enn det som nå fremmes som detaljert plan.
Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 8 uttalelser fra offentlige instanser og 5 private
merknader.
Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller og supplerende av byplan i eget
vedlegg.
Merknadene fra offentlige etater og utvalg omhandler i hovedsak bevaring, støy,
grunnforurensning, universell utforming og teknisk infrastruktur.
Private merknader omhandler i hovedsak utnyttelsen, trafikkbelastning og naboene setter
spørsmålstegn ved bevaringsverdi av eksisterende bebyggelse ved ombygging til boliger.
Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg.
2

4. Beskrivelse av planområdet
Beliggenhet og eksisterende bebyggelse
Planområdet ligger til Øvre Stokkavei og Vivendelstien og består av et tun med låvebygning,
bolighus, redskapshus og hønsehus samt en stor hage. Tunet har flotte romlige kvaliteter og er et
identitetsskapende element i området. Bolighuset er tegnet av arkitekt Gustav Helland og vurderes til
å ha verneverdi. Låven er bygget på slutten av førtitallet og har ikke verneverdi på grunn av alder,
men anses som et viktig element i forståelsen av områdets historie.
Planavgrensningen omfatter gnr/bnr 27/23 og deler av 27/1171 og 27/1172. Alle tre
eiendommene eies av Henning Stokke.
Grønne kvaliteter
Hagen er fint opparbeidet og holdt, med frodig beplantning og en markant hekk som avgrenser og
markerer innkjørselen. Det er enkelte store trær og meget gode solfohold.
Tilgrensende arealbruk
Bebyggelsen rundt eiendommen er for det meste nyere og store eneboliger med en til to boenheter. I
vest, på motsatt side av Vivendelstien ligger det tidligere bolighuset for eierne til gården.
Størrelse
Planområdet omfatter et areal på 2,9 daa.
Teknisk infrastruktur
Området har tradisjonelle boliggater. Adkomst til eiendommen er fra Øvre Stokkavei.
Renovasjonsløsning i området er individuelle spann. Energiforsyning er elektrisitet.
Spesielle miljø- og/eller risikoforhold
Det kan forekomme forurensing med Radon.
Eksisterende service i nærområdet
Det fins barnehage, skole og butikker i nærområdet, samt bussholdeplasser med forbindelser til
Stavanger sentrum og Forus.
5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger
Forslagstillers beskrivelse:
”Planstatus
Området er regulert til boligformål med villamessig bebyggelse i plan 591. Planen er fra 1971 og
forutsatte riving av låven til fordel for oppføring av en enebolig.
Boligkonsept
Planen legger til rette for et lite økosamfunn med miljøvennlige boliger og en bærekraftig boform.
Eksisterende låvebebyggelse gjenbrukes og bygges om til å huse 7 boliger. Eksisterende bolighus
innredes med 2 boliger. Eksisterende redskapshus innredes med fellesfasiliteter.
Uteoppholdskvaliteter
Eiendommen er på 2,9 daa. Med 9 boliger blir det en tetthet på 3,1 boliger pr daa. Eksisterende hage
beholdes og videreutvikles med lekearealer og opparbeidelse av tunet til felles uteoppholdsareal.
3

Boliger
Det legges opp til familieboliger. Boligene som planlegges er derfor store med mange rom, jf oversikt
under.
Boliger i låve:
- 4 roms, ca 84 m2
- 3 roms, ca 84 m2
- 4 roms, ca 107 m2
- 4 roms, ca 101 m2
- 4 roms, ca 101 m2
- 5 roms, ca 111 m2
- 5 roms, ca 126 m2
Boliger i våningshus
- 4 roms, ca 120 m2
- 4 roms, ca 120 m2
Felleshus, ca 73 m2
- fellesstue/verksted, ca 45 m2
- gjesterom/atelier, ca 27 m2
Miljøprofil:
- Økosamfunnet har en gjennomgående miljøprofil. Gjenbruk av bygninger sikrer både
kulturarv og er besparelse i materialbruk, transport med mer. Høye miljøkrav i byggene
innebærer bruk av miljøvennlige materialer, bygninger med lavt energibehov, høy
varmegjenvinning og bruk av alternative energiformer som solfangere, jordvarme og
varmepumper. Dette er tema som krever inngående studier og forutsetter mer omfattende
prosjektering før det kan fastlegges valg av prinsipper og teknologi. Det er derfor ikke mulig
å bestemme en miljøklasse for anlegget på nåværende tidspunkt.
- Isolasjon; Det er på det rene at eksisterende teglvegger har en begrensning i forhold til hvor
mye de kan isoleres. Det er teglvegger i bolighus og fjøsdelen av låven. For låven vil det
være en strategi å legge tradisjonelt kalde rom ut mot teglveggene, dvs soverom, mens varme
rom som bad ligger inn i kjernen. Tredelen av låven har potensiale for høy isoleringsverdi,
men også her må dette forholdet avveies i forhold til at det bygges på en eksisterende
konstruksjon. For bolighuset må isolasjonstemaet studeres nærmere før en velger strategi.
- Bofellesskapet innebærer også felles miljøvennlig transport. Det betyr redusert bilbruk og –
hold. Det oppnås gjennom et godt sykkelhold og at beboerne har et felles bilkollektiv.
Bilkollektivet som skal bestå av 5 miljøvennlige biler, tenkes som del av leieordningen, slik
at de som bor der kan velge dette hvis de ønsker å ha bil.
Parkering
Miljøprofilen innebærer en begrenset bilbruk og derved også redusert parkeringsbehov. Etter ønske
fra Byplan er det likevel stilt krav om full parkeringsdekning i henhold til parkeringsnormen. Det
betyr 1 plass pr bolig + inntil 2 gjesteparkeringsplasser. Parkeringen løses på nedsiden av tunet, på
gårdsplass og i garasjer i låvens kjeller.
Estetiske kvaliteter
Tunets fine proporsjoner ivaretas og videreutvikles slik at dette blir kjerneområdet i anleggets felles
møtesteder og utfoldelsesrom. Bolighuset bevares og tilbakeføres gjennom nødvendig
oppgraderingsarbeid. Låvens volum og hovedtrekk bevares. Nye bygningsmessige elementer tillates
tilført. Disse gis en moderne og rolig karakter. Slik fremstår historiefortellingen med større
tydelighet. Ny bruk av låve og driftsbygninger betyr at de vil fremstå som mer åpne og ’levende’.
Derfor bør de visuelle konsekvensene av planforslaget for naboer anses som positive.
4

Adkomst
Biladkomst er lagt til Vivendelstien, på nedsiden av låven. Slik oppnås direkte adkomst til
eksisterende garasjer i låven og at tunet holdes fritt for biler. Utvendig parkering blir på nedsiden av
gjestehuset. Gang- og sykkeladkomst vil hovedsakelig være fra adkomsten mot Øvre Stokkavei.
Sykkelparkering
Sykkelparkering planlegges i eksisterende garasje i låvens kjeller.
Renovasjon
Boligene vil ha felles renovasjon i form av trillecontainere. Disse oppbevares innendørs i låven og
trilles ut til Vivendelstien ved tømmedag. Det er et mål å minimere avfallsproduksjonen gjennom
kompost, gjenvinning og lavere forbruk.
Tilgjengelighet
Bebyggelse og uteområder skal opparbeides etter prinsippene for universell utforming. Dette har
noen begrensninger. I tråd med prosjektets miljøprofil er det et sentralt element at eksisterende
bebyggelse bevares og gjenbrukes. Det betyr at det ikke skal foretas fundamentale endringer, men at
boligene skal innredes innefor de eksisterende gitte rammer. Det vil være disse som er
dimensjonerende. I hoveddelen av låven er eksisterende etasjehøyde i fjøsdelen knapp, slik at den
ikke egner seg som stue og kjøkkenrom, men kan fungere som etasje for soverom og bad. Låvedelen i
etasjen over har tilsvarende stor takhøyde slik at det her er meget gode kvaliteter for stue- og
kjøkkenrom. I tillegg er det her også mulighet for hems. Dette innebærer at disse boligene blir over 2
– 3 plan, noe som gir begrensede muligheter for livsløpstandard. I sidefløyen er det tilsvarende
situasjon med lav takhøyde i 1.etg og stor i 2. etg. Her er det imidlertid mulig å senke gulv i 1 etg og
innrede en leilighet på hvert plan. Leiligheten i 1 etg vil da kunne få livløpsstandard, men den i 2 etg
ikke vil bli det pga stigningen på låvebroa er brattere enn rampekravet. Her er det også vurderinger i
forhold til fordeling av bokvaliteter; leiligheten i 2 etg vil få takhøyde på 4 m, mens leiligheten i 1 etg
vil ligge delvis under terreng. I tillegg vet vi ikke på nåværende tidspunkt hvor meget det er mulig å
senke gulvet i 1 etg. For eksisterende bolighus kan det være mulig å få til livsløpsløsninger, men
dette må vurderes opp mot bevaringshensynet. Samlet gjør dette at vi ikke på dette tidspunkt ønsker å
fastlegge en viss andel livsløpsleiligheter. Det er et tema som mer inngående vil bli undersøkt i den
videre prosjekteringen.
Miljø- og risikoforhold
Det er ingen kjente forurensinger på eiendommen. Støy fra E39 antas å ligge under grenseverdiene
(veien ligger i en forsenkning over 80 m fra tunet). Flom som følge av kraftig nedbør anses ikke som
særskilt tema fordi anlegget ligger i skrånende terreng og vil få normert drenering av bygninger og
uteområder. Biltrafikk og parkering er ivaretatt etter normerte størrelser og godt skilt fra leke- og
oppholdsarealer slik at dette ikke anses som et spesielt risikoforhold.
Tiltak/service utenfor planområdet
Det er kort vei til kollektivtransport, lett sykkeltilgjengelighet til sentrum, nært til dagligvare, skole
og barnehage. I tillegg kort vei til store friområder.
Konsekvenser for nærområdet
Planforslaget innebærer en miljøvennlig boform for de 9 boligene. Det betyr redusert bilbruk og
avfallsminimering. Slik vil planforslaget gi en redusert belastning på nærområdet i forhold til om
dette hadde vært konvensjonelle boliger. Planforslaget innebærer en opprusting av eiendommen og
en ny bruk som vitaliserer bebyggelse og uteområder. Derfor betyr planforslaget en visuell forbedring
og en opplevelsesmessig berikelse for nærområdet. Villakarakteren i området understrekes gjennom
at bolighus og hageanlegg bevares.”
5

6. Vurdering av planforslaget
Overordnet planer og formål
Området beholder det overordnede formål for bolig med uteoppholdsareal, gårdsplass og parkering.
Eksisterende bebyggelse skal reguleres med hensynsone bevaring. Eksisterende enebolig skal deles i
2 boenheter og eksisterende låvebygg får en ny funksjon og skal innredes med 7 leiligheter.
Eksisterende tun bevares og det eksisterende grønne hagearealet beholdes. Området i nord reguleres
til blandet formål gårdsplass og parkering, for at arealet kan disponeres til parkering og/eller
gårdsplass.
Planforslaget forutsetter vern av alle bygninger framfør en riving av eksisterende låvebygg til fordel
av en enebolig, som ble vist i gjeldene regulering.
Kulturminner
Eksisterende enebolig (1935), låvebygg (1939) og redsskapshus (1960) danner et tun og har i tillegg
et stort og grønt hageareal. Disse skaper et historisk element i boligområdet som er preget av
eneboliger fra 70-tallet og nyere, moderne boliger (”funkisbygg”). Det er noen eldre boliger igjen
langs Øvre Stokkavei, men Øvre Stokkavei 69 er den eneste eiendommen i området som fortsatt
består av den tradisjonelle tunbebyggelsen med enebolig, låvebygg og redsskapshus. Både
byantikvaren og kulturseksjonen ved fylkeskommunen vurderer eksisterende bebyggelse og tun som
bevaringsverdige.
Det vurderes som positivt at eksisterende bebyggelse bevares som et historisk element, og får en ny
funksjon i boligområdet.
Energi og miljø
Eiendommen skal utvikles til 9 utleieboliger med et gjennomsnittsareal på ca. 100 m² med et
økologisk profil. Det vurderes som positivt at det legges opp til et forbildeprosjekt innen miljø, energi
og økologi. Viktige faktorer er her en miljøvennlig rehabilitering med en reduksjon av energibruk,
tilrettelegging til fellesfunksjoner, som bilkollektiv, tun, hage, redskapshus og avfallshåndtering.
Disse intensjonene sikres gjennom reguleringsbestemmelsene.
Nærmiljø – bygningsstruktur, tomteutnyttelsen, byggehøyde, konsekvenser for nabobebyggelsen
Bebyggelsen i området er preget av eneboliger fra 70-tallet og nyere, moderne eneboliger
(”funkisbygg”). De nyere eneboligene avviker fra gjeldende regulering. Den moderne
nabobebyggelsen ble i hovedsak oppført i 2 etasjer og med flattak. Reguleringsplan angir 1 etasje ved
30° sadeltak/valmtak og 1 ½ etasjer ved 35° sadeltak/valmtak. Disse byggene har også et mye større
bebygd areal enn det er illustrert i plankartet og noen forholder seg ikke til angitte byggegrenser.
Da det ble skrevet merknader om at planforslaget viser en for høy utnyttelse, ble det sett på
strukturer/utnyttelse i nærmeste nabolaget. For å vurdere planforslaget tas det utgangspunkt i
reguleringsplanen og faktisk eksisterende bebyggelse, da en del av eksisterende bebyggelse ikke ble
oppført etter gjeldene regulering. Tabellen viser gnr/bnr, adresse, bruksareal (BRA), tomteareal,
tomteutnyttelsen (TU), antall boenheter og byggeår:
6

Tabellen viser at nabobebyggelsen har i gjennomsnitt en høyere tomteutnyttelse (40,9 %) enn
eiendommen i Øvre Stokkavei 69 med 37 % TU. Nabobebyggelsen består av 1 til 2 bruksenheter per
enebolig. Dersom eiendommen i Øvre Stokkavei 69 med 2889 m² sammenlignes med nabostrukturen
(gjennomsnittstomteareal på 731 m²) kunne tomten deles i 4 tomter med hver sin enebolig på 272 m²
og 1 – 2 bruksenheter. Dette vil gi rom for 8 boenheter. En økning til 9 boenheter aksepteres, da
planforslaget har gode intensjoner innenfor vern, miljø og økologi.
Estetikk
De eksisterende bygninger beholder sitt volum og sine hovedkarakteristiske trekk. Det tillates nye
moderne elementer i låvebygg og redskapshuset for at disse kan tilpasses til sine nye funksjoner og
for å øke bokvaliteten. Nye elemtenter skal innpasses slik at det blir et rolig fasadebilde.
Høydene av eksisterende bygg i Øvre Stokkavei 69 samsvarer med høydene i nabolaget.
Gesimshøydene av låvebygget med kotehøyder på +50,16 og +48,46 vurderes som greie i forhold til
høydene av direkte inntilliggende naboer, dvs. Gullregnstien 1 med +46.34, Øvre Stokkavei 67A med
+49,75, Øvre Stokkavei 67 med +49,86 og Øvre Stokkavei 73 med +51,74.
7

Material
Det skal brukes materialer som har vært opprinnelige for bygningene. Utførelsen av nye elementer
sikres gjennom reguleringsbestemmelsene.
Bokvaliteter og bomiljø
Det skal legges tilrette for 9 familieboliger som skal leve i et økosamfunn, basert på en miljøvennlig
og økologipreget livsstil. Familieboligene får en felles gårdsplass og hage med drivhus og mulighet
til dyrking og kompostering. Familiene som leier en leilighet skal ikke eie egen bil, men ha mulighet
til å benytte en bil fra bilkollektivet.
Dette blir en ny boform som kan bli et forbildeprosjekt for andre framtidige boligprosjekter.
Trafikk, parkering og trafikksikring
Bilatkomst til eiendommen flyttes fra Øvre Stokkavei til Vivendelstien for å få et bilfritt tun og
beholde mest mulig av det grønne hagearealet. Eksisterende atkomst beholdes for fotgjengere og
syklister. Parkeringen legges på nordsiden, slik at atkomstsonen på tomten blir minst mulig.
Planforslaget fremmer et forslag med bilkollektiv med 5 biler for 9 boenheter. Vi har krevet to
illustrasjoner: Illustrasjonsplan med bilkollektiv og en illustrasjonsplan som viser en
parkeringsdekning etter parkeringsnormen. Arealet som er berørt av begge varianter framstilles som
et areal med kombinert formål gårdsplass og parkering. Så kan antall biler justeres etter behov for å
sikre at private biler ikke parkeres i offentlig gaterom. Areal som ikke brukes til parkering skal
opparbeides til gårdsplass.
Behovsdekning kollektivtrafikk og gang/sykkelveier
Eiendommen har gode forbindelser til kollektivtrafikk. Det er 2 bussholdeplasser i nærheten av
eiendommen. Nærmeste bussholdeplass ved Stokka kirke med to avganger i timen ligger innenfor 5
minutters gåavstand. X-bussen kjører fra holdeplassen i rush-tiden hver halv time til og fra Forus.
Den andre holdeplassen er Stokka Terrasse på andre side av E39 med 10 minutters gåavstand og med
halv times bussavgang til Stavanger sentrum.
Det er svært god sykkelforbindelse til hovedruten/sykkelstamvegen fra Stavanger til Forus og til
Sandnes. Avstand til sykkelvei er 80 m.
Universell utforming
Universell utforming skal legges til grunn, så langt det er mulig innenfor premissene for vern.
Støy
Eiendommen har 100 meters avstand til E39, og støybelastningen ligger under 58 dB.
Vegetasjon, naturområder, friluftsaktivitet
Det er kort avstand til offentlige friområder langs lille og store Stokkavatnet.
Renovasjon
Det legges vekt på redusering av avfallsmengde. Det skal legges til rette for kompostering i tillegg til
den vanlige renovasjonsordningen.
Risiko og sårbarhet
Det er ikke utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse. En kjent risiko som foreligger i dag er at det
kan forekomme forurensing med Radon. Dette sikres gjennom reguleringsbestemmelsene.
8

7. Oppsummering og konklusjon
Forslag til detaljregulering for Øvre Stokkavei 69 ansees å ligge innenfor rammene
kommuneplanen har forutsatt.
Forslaget vurderes å ha kvaliteter til å bli et forbildeprosjekt innen miljø, økologi, bevaring
og ny bruk av verneverdige bygninger.
Direktøren anbefaler forslaget lagt ut til offentlig ettersyn.
8. Forslag til vedtak
Privat forslag til reguleringsplan for plan 2324P Øvre Stokkavei 69, med plankart datert v/KAP
29.06.2010, sist revidert v/KAP 29.06.2010, og reguleringsbestemmelser datert v/KAP 05.03.2010,
sist revidert av Byplan 10.08.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Trykte vedlegg:
Oversiktskart
Plankart
Reguleringsbestemmelser
Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer
Illustrasjoner, snitt, foto, skisse
Halvor S. Karlsen
direktør
Anne S. Skare
byplansjef
Kirsten Welschemeyer
saksbehandler
9

Reguleringsbestemmelser for
Plan 2324P Detaljregulering for Øvre Stokkavei 69 innenfor Eiganes og Våland bydel
Vedlegg 3
Utformet av KAP – Kontor for Arkitektur og Plan 05.03.2010
Sist revidert av byplan: 10.08.2010
§ 1.0 Formål
Formålet er å legge til rette for ny bruk av eksisterende gårdstun og samtidig bevare de
kulturhistoriske verdiene i tun og bygninger. Tunet skal utvikles til et økosamfunn; et bofellesskap
basert på en bærekraftig boform. Planen legger til rette for ombygging av eksisterende låve til
boligformål, ombygging av eksisterende redskapshus til fellesfunksjoner, samt bevaring av
eksisterende bolighus og bygningens arkitektoniske kvaliteter.
§ 2.0 Krav til søknad om byggetillatelse
Byggesøknader skal forelegges byantikvaren. Sammen med byggesøknad skal det være plan som
viser opparbeidelse av gårdsplasser og uteoppholdsareal. Planen skal vise plassering, utforming og
størrelse til 1 sandlekeplass.
Det skal utarbeides utomhusplan i målestokk 1:200 for alle fellesareal og ubebygde deler av tomten.
Planen skal vise terreng, material, beplantning, lekeutstyr og andre faste elementer.
§ 3.0 Rekkefølgekrav
Ny adkomst fra Vivendelstien med biloppstillingsplasser på gatetun skal være opparbeidet før boliger
i låven, B1 tas i bruk. GP1, gårdsplass og uteoppholdsareal skal også være opparbeidet før B1 tas i
bruk.
Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført
grunnundersøkelser og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. forurensingsforskriften kap.2.
Masser som skal brukes på utearealer planlagt brukt til lek og opphold, skal det tilfredsstille
normverdier for mest følsom arealbruk i henhold til SFT-veileder 99:01A.
§ 4.0 Fellesbestemmelser
Bebyggelsenes eksteriør og hovedstrukturen i hageanlegget skal bevares. Tiltak skal til uttalelse hos
Byantikvaren før tillatelse kan gis.
Ombygging og rehabilitering av bebyggelse, samt opparbeidelse av uterom skal skje med en
dokumentert miljøprofil både med hensyn til energiløsninger og materialbruk. Miljøprofilen utformes
innenfor de rammene som vernehensynet gir. Energiløsningene skal være enkle, robuste og
langlivede, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av eksisterende
bygningskroppene.
Ved rehabilitering skal det tas hensyn til bygningenes arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter og
byggeskikk. Det skal brukes materialer som har vært opprinnelig for bygningene.
I uteoppholdsarealene skal det anlegges 1 sandlekeplass. Karakteristisk vegetasjon slik som trær,
busker og hekker bevares. Ved utskifting, beskjæring og andre endringer skal det legges vekt på å
opprettholde karakteren av villahage.
§ 5.0 Bebyggelse og anlegg
Eksisterende bygg B1, B2 og B3 skal bevares. Nye bygg tillates ikke.
5.1 Bolig
Det tillates at eksisterende låve i B1 tilrettelegges for 7 boliger. Det tillates 2 boliger i B2. B3 kan
romme fellesfunksjoner som verksted, fellesstue, atelier og gjesterom.
10

5.2 GP1 Kombinert gårdsplass og parkeringsplass
Gårdsplass/parkeringsplass skal gi biladkomst fra Vivendelstien og parkering på nordsiden av
tomten. Det skal avsettes 1 plass pr boenhet og inntil 2 gjesteparkeringsplasser. Det skal legges til
rette for ladepunkter for el-biler i tilknytting til hver parkeringsplass. Det tillates parkeringsplasser for
biler og sykler i låvens kjeller. Det skal settes av plass for minimum 2 sykkelparkeringsplasser per
boenhet. Renovasjonen skal fortrinnsvis løses innvendig i kjelleren til låvebygg, men det tillates skur
for felles avfallskonteinere ved innkjørsel fra Vivendelstien, dersom dette ikke lar seg løse. Skuret
skal få lignende estetiske kvalitet som eksisterende bygg.
Ved tilrettelegging for et felles bilkollektiv tillates det et mindre antall parkeringsplasser for biler.
Bilkollektivet skal bestå av biler med lavutslippsteknologi (elbil, hybrid, hydrogen etc.).
Ytterlig uteareal opparbeides som en gårdsplass. Antall sykkelparkeringsplasser skal da være 3 per
boenhet.
For øvrig tillates ikke ny bebyggelse.
5.3 Gårdsplass
Gårdsplass mellom bygg skal opparbeides som felles møteplass for boligene. Gårdsplassen skal være
bilfri.
5.4 Uteopphold
Uteoppholdsareal skal være grønt hage- og dyrkingsareal og skal tilby lekefasiliteter for barn i
boligene. Karakteristisk vegetasjon bevares. Ved felling av trær skal disse erstattes av nye.
Eksisterende atkomst fra Øvre Stokkavei opprettholdes for gående og syklende, men stenges for
biltrafikk.
Det tillates kompostering i tilknytning til eksisterende uthus/drivhus.
§ 6.0 Hensynssoner - Bevaring av kulturmiljø
6.1 B1 - Eksisterende låve
Låvens volum og hovedkarakter skal bevares. Den tillates ikke revet. Det tillates nye elementer i
form av inngangsdører, vinduer og vindusfelt og takopplett. Store takopplett skal utføres i glass,
mindre takopplett kan utføres i glass eller i kombinasjon med skifer eller zink. Det skal for øvrig
brukes materialer som har vært opprinnelig for bygningene. Boligene skal gis henvendelse tunet.
6.2 B2 - Eksisterende bolighus
Husets karakter og detaljer skal bevares. Det tillates ikke revet. Ved rehabilitering og nye tiltak skal
husets utvendige utseende tilbakeføres. Det samme gjelder ved utskifting av vinduer, dører og andre
bygningsdeler. Tilbygg og påbygg tillates ikke.
Innvendig hovedtrapp skal bevares.
6.3 B3 – Felleshus
Byggets veggfunksjon i gårdsplassen og byggets karakter skal bevares. Det tillates fasadeendringer.
Fasadeendringer skal harmonisere med B1 og B2.
6.4 Gårdsplass
Gårdsplassens romlighet skal opprettholdes.
6.5 Frisikt
Det skal etableres fri sikt fra 0,75 m innen for frisiktlinjen i avkjørsel til Vivendelstien.
11

Vedlegg 4
MERKNADER VED VARSEL OM PLANOPPSTART MED KOMMENTARER
Offentlige merknader
1 Statens vegvesen, datert 22.10.09
Har ingen vesentlige merknader, men vil evt komme tilbake når planforslag foreligger. Gjør
oppmerksom på byggegrenser og støykrav ift. E-39.
Forslagstillers kommentar
Byggegrenser og støykrav er i varetatt.
Byplans kommentar
Planområdet ble forminsket i forhold til varslet planområdet. Det aktuelle planområdet er mindre
berørt av støy fra E-39.
2 Funksjonshemmedes råd, datert 22.10.09
Ber om at prinsippene for universell utforming legges til grunn i planleggingen, og at nødvendige
krav innarbeides i planen.
Forslagstillers kommentar
Universell utforming er lagt til grunn så langt det lar seg gjøre innen for rammene av vern. Boligene
etableres i en eksisterende låve. Det gir begrensninger i forhold til for eksempel tilgjengelighet for
rullestol.
3 Stavanger kommune, BMU, Renovasjon, datert 23.10.09
Viser til forskrift om opprydding i forurenset grunn som sier at tiltakshaver plikter å vurdere og evt
undersøke om det er forurenset grunn i området. For øvrig vises det til gjeldende veinorm som sikrer
adkomst til blant annet renovasjonsbil.
Forslagstillers kommentar
Bestemmelse om forurenset grunn er tatt inn. Det gjøres ingen tiltak i kommunal vei som endrer
adkomst for renovasjonsbil.
4 Eldrerådet, datert 30.10.09
Behandlet varselet – saken tas til orientering.
5 Fylkeskommunen, datert 02.11.09
Forutsetter at planforslaget er innenfor rammene til overordnete planer. Kulturseksjonen mener at
gårdsbebyggelsen har verneverdi av flere grunner. Det er få 1900-talls tun og låvebygninger igjen i
kommunen, tunet er et miljøskapende element i området som gir både historisk dybde og identitet -
og tunet har spesiell verneverdi fordi bolighuset er tegnet av arkitekt Gustav Helland. Anmoder om at
planen utarbeides i dialog med kulturseksjonen og byantikvaren. Varsler innsigelse hvis
verneverdiene ikke blir tilstrekkelig ivaretatt.
Forslagstillers kommentar
Forslagstiller har gjennomgått utkast til planforslag med Kulturseksjonen. Fylkeskommunen ser
positivt på prosjektet og mener at verneverdiene er ivaretatt på en god måte.
Byplans kommentar
Byantikvaren var involvert i planprosessen.
12

6 Eiganes og Våland bydelsutvalg, datert 02.11.2009
Behandlet varselet – saken tas til orientering.
7 Stavanger kommune, Byantikvaren, datert 16.11.09
Ser positivt på at bebyggelsen bevares og gis ny bruk. Peker på at bygningene har spesielle kvaliteter;
bolighuset har arkitektoniske kvaliteter og er godt bevart, og låven har en høy miljøverdi. Ber derfor
om at området reguleres til hensynssone. Bestemmelsene bør fastlegge at bygningene ikke kan rives,
at deres karakter og detaljer skal bevares. Videre at byggesaker skal fremlegges byantikvaren for
uttalelse. Vil evt komme tilbake med mer kommentarer når planen kommer på høring.
Parkering bør løses uten store inngrep i tunet eller utstrakt parkering mellom bygningene.
Forslagstillers kommentar
Planforslag er utarbeidet i dialog med Byantikvaren.
8 IVAR, datert 29.10.09
Gjør oppmerksom på at hovedavløpstunnellen til Bjergsted går under planområdet.
Forslagstillers kommentar
Tiltaket er ikke i konflikt med avløpstunnellen
Private merknader
9 Karl Henry Steen, Øvre Stokkavei 67 A, datert 26.10.09
Ønsker klarhet i tilretteleggingen for en mye større beboertetthet enn det som er vanlig for området,
mhp økt biltrafikk, parkering og renovasjon.
Forslagstillers kommentar
Anlegget er et lite økosamfunn. Det innebærer at beboerne har redusert bilbruk i forhold til det som
er vanlig. Det planlegges et bilkollektiv med 5 biler, hvorav 3 er el-biler. Kommunen har imidlertid
stilt krav til 9 parkeringsplasser. De kan realiseres jf. parkeringsskisse. Eksisterende adkomst fra
Øvre Stokkavei stenges for biler. Ny adkomst blir fra Vivendendelstien. Herfra blir også
renovasjonen ordnet.
Byplans kommentar
Byplan er positiv til et forbildeprosjekt med bilkollektiv. Samtidig skal det vises at en full
parkeringsdekning er mulig på egen tomt for en langvarig trafikksikring, f. eks. ved behov for flere
biler. Dette skal forhindre økning av privat parkering i gatene. Da boligene deklareres som et
økosamfunn skulle alle biler være med lavutslippsteknologi og det skal legges til rette for
ladestasjoner for elbiler til hver parkeringsplass. Kommentar til utnyttelsen se merknad 10.
10 Inger og Per Ravnestad, Gullregstien 9 og Camilla og Atle Mæland, Gullregnstien 7, datert
10.04.10
Fremfører protest mot omregulering til leilighetsbebyggelse. Begrunner med at dette vil gi uønskede
konsekvenser for nærområde og bomiljø, bl.a. gjennom stor økning i trafikk i et allerede
trafikkbelastet område.
Brevet er signert av 26 personer med adresser i nærheten av planområdet, i tillegg til de to forfatterne.
Forslagstillers kommentar
Planforslaget innebærer i alt 9 boenheter. Sammenliknet med gjeldende regulering åpner denne for
en enebolig i tillegg til eksisterende bolighus. Det er ikke urimelig å anta at hver av disse ville ha 2
boenheter, dvs til sammen 4 boenheter. Økningen er altså med 5 boenheter flere enn det gjeldene
plan åpner for. Med henblikk på trafikksikkerhetsaspektet utgjør i utgangspunktet bilkjøring
produsert av 5 boliger en relativt beskjeden økning (ca 4 turer pr bolig, til sammen 20 turer pr
13

døgn). Dertil kommer at dette er miljøboliger med færre biler enn normalt og med vekt på bruk av
mer miljøvennlige transportformer. Det innebærer at økning i antall bilturer vil bli langt lavere enn
ved et normalt dimensjoneringsutgangspunkt. Vi mener derfor at planforslaget ikke innebærer en
vesentlig ulempe for nærmiljøet.
Byplans kommentar
Omkringliggende nabotomter har i gjennomsnitt et tomteareal på 731 m² (se tabell). Eiendommen i
Øvre Stokkavei 69 har et areal på 2889 m². Dersom det ikke tas hensyn til vern kunne planområdet
deles inn i 4 tomter som er tilsværende med nabotomtene. Nabobebyggelsen har 1 – 2 bruksenheter i
sine eneboliger. Dette vil si at det er plass til 4 eneboliger med opp til 2 bruksenheter uten å bryte
med omkringliggende strukturer.
Tomteutnyttelsen ligger i gjennomsnitt høyere i nabolaget (40,9 %) enn i planområdet (37 %).
Da planforslaget legger til grunn et forbildeprosjekt med et økosammfunn, som forankres i
reguleringsbestemmelsene, annsees det som forsvarlig at boligtettheten blir litt høyere enn i
nabolaget.
11 Hildegard Tengberg-Hansen, Øvre Stokkavei 73, datert 15.04.10
Gir tilslutning til brev fra Ravnestad/Mæland og har videre følgende kommentarer. Anser låven som
bevaringsverdig og vil derfor gå mot enhver bruksendring. Opplyser at gnr/bnr 27/756 innenfor
planområdet er i hennes eie og vil ikke at denne skal berøres av ny regulering.
Forslagstillers kommentar
Det er ikke realistisk å bevare låven uten at den har et innhold og en bruk. Gjennom å innrede den
med boliger er man sikret en varig bevaring av bygningen. Denne løsning har fått tilslutning fra både
byantikvar og fylkets antikvariske myndighet.
Gnr/bnr 27/756 er tatt ut av planen.
12 – 1 Thorstein Baardsen, Gullregnstien 1, datert 15.04.10
Samtykker med naboer Mæland/Ravnestad og vil i tillegg kommentere at han er i tvil om det unike
gårdsmiljøet vil bli bevart gjennom en utbygging. Uttrykker bekymring for at adkomst inn til sin
eiendom vil forringe denne vesentlig. Foreslår alternative adkomster fra nord.
Forslagstillers kommentar
Viser til kommentar over vedrørende bevaring gjennom bruk. Adkomsten er lagt inn fra Vivendelstien
på nordsiden av låven fordi det gir en enkel og tiltalende løsning internt på eiendommen. Forholdet
til naboer er også vurdert og også da kommer denne løsningen best ut. Adkomst fra nord vil være
mer omstendelig og vil være mer eksponert enn den foreslåtte. Sjenansen av adkomsten vil være
begrenset. Trafikken vil komme fra et bilkollektiv med til sammen 5 biler, hvorav 3 er el-biler. Det er
i dag ikke skille mellom eiendommene. Det synes fornuftig å etablere som følge av planforslaget.
12 – 2 Thorstein Baardsen, Gullregnstien 1, datert 06.05.10
1. Eksisterende bolighus; spør om det vil bli bedre bevaring om det kun er 1 boenhet, som
opprinnelig. 2 boenheter medfører ombygging
2. Mange leietakere; spør om det vil bli bedre bevaring hvis det er færre leietakere med nærmere
forhold til området, for eksempel historielag i låven
3. Færre boenheter i låven; spør om det kan bli færre boenheter og i stedet mer fellesareal, for slik å
redusere trafikk
4. Bevaring av låven; spør om ombygging til bolig er god bevaring, og om bevaring er ønsket fra
kulturminnemyndigheter.
5. Økologisk; spør om det vil legges begrensning på kompostering
6. Trafikk; ber om å få oversendt evt kommentarer fra trafikkavd. Spør om trafikkbelastning har vært
begrunnelse i tidligere saker i området
7. Kulturminne; Spør om det er gitt uttalelse fra Riksantikvaren
8. Adkomst; foreslår tre alternativ, og vil ha en vurdering av disse. Et er anleggelse av parkering ut
mot eksisterende veier. To er adkomst fra Gullregnstien vi tidligere regulerte adkomst til Øvre
Stokkavei 65. Tre er adkomst mellom de to ubebygde tomtene 27/1171 og 27/1172.
14

Forslagstillers kommentar
1. Eksisterende bolighus har to innganger og full renovering må uansett påberegnes. Det legges opp
til 2 boenheter pga husets størrelse.
2. Prosjektets bærende ide er bevaring og tilrettelegging for et bærekraftig bofelleskap. Det er derfor
lagt vekt på en miljøriktig innredning av boliger innenfor låvebygningens eksisterende volum. I
tillegg til miljøperspektivet, er antall boenheter også utformet med tanke på å kunne tilby store og
attraktive utleieboliger (80-120 m2). Det er ikke ønskelig med tilrettelegging for enda større enheter.
3. Miljøprofilen vil innebære en begrenset bilbruk. Se for øvrig svar over.
4. De aktuelle kulturminnemyndigheter er fylkets kulturseksjon og byantikvaren. Begge vurderer
forslaget som en god løsning for bevaring av låve og bebyggelse for øvrig.
5. I samsvar med miljøprofilen er det ønskelig med anlegg for varmkompostering. Det er ikke fastlagt
plassering av komposteringsanlegg. Dette gjøres i utomhusplanen som skal utarbeides i forbindelse
med byggesøknad.
6. Trafikktema vil det bli gitt uttalelse til nå saken ligger ute til offentlig ettersyn. Statens Vegvesen
har mottatt planvarsel (se også deres kommentarer ovenfor)
7. Kulturminne, se punkt 4
8. Adkomst; Det er ikke ønskelig å ødelegge flott hageareal til fordel for parkering. Adkomst via
Gullregnstien, enten det er på tidligere regulert stikkvei eller mellom tomter, gir lenger kjøring. Dette
er ikke ønskelig.
Byplans kommentar
1. Det skal bevares innvendige elementer i huset som vurderes å ha verdi. Innvendig trapp i
eneboligen er et slikt element.
2. Bevaring og funksjon av eksisterende bygg ble diskutert med byantikvaren og kulturseksjonen i
Rogaland fylkeskommune. Disse er positive til at låven brukes til boliger og parkering.
3. Bruksareal av låvebygg ligger på 714 m² som skal deles i 7 leiligheter. Leiligheter varierer i
størrelsen (80 – 120 m²). Størrelsene på utleieleilighetene vurderes som hensiktsmessige.
4. Se svar under 2. og kommentar til merknad 10.
5. Se forslagstillers kommentar.
6. Statens vegvesen har sendt over merknad, se merknad 1. Ved interne diskusjoner i avdelingen for
Kultur og byutvikling har transportavdeling kommentert, at parkering til planforslaget må løses på
egen eiendom og at det ikke er ønskelig med økende privat parkering i de offentlige gatene.
Parkering for bilkollektiv eller en parkeringsdekning som følger parkeringsnormen kan løses
innenfor planområdet. Se illustrasjonene.
7. Det ble ikke oversendt merknad fra Riksantikvaren. Se kommentar 2.
8. For å redusere synlig parkering på tomten er det positivt med parkering i underetasjen av
eksisterende låvebygg. I tillegg er det en fordel med parkering på nordsiden for å kunne bevare
eksisterende hage i sør. Planforslagets atkomst ble valgt, da det gir minst mulig atkomstareal
sammenlignet med alternativene som ble foreslått og trafikken trekkes minst mulig inn i Vivendelstien
og Gullregnstien.
Til foreslått alternativ 2: I gjeldene regulering er det regulert inn en vei på nordsiden som fører til
eiendommene i Øvre Stokkavei 65 og Øvre Stokkavei 67a. Denne veien sikrer en atkomst ved deling
av tomten i Øvre Stokkavei 65 og gir en mulig atkomst til 67a. Veien er regulert, men ikke bygget. En
videreføring av denne veien langs 2 eiendommer øker trafikkareal i området og bilene trekkes helt
inn i Vivendelstien og Gullregnstien. Dette ansees som en uheldig løsning. Samme gjelder alternativ
3.
Eksisterende atkomst fra Øvre Stokkavei beholdes som fotgjenger- og sykkelatkomst til boligene.
13 Torstrup § Grøsfjeld for naboene Karl Henry Steen, Terje og Hanne Børseth, Thorstein Baardsen,
Lill Knutsen, Stein Rynning, Per og Inger Ravnestad, Camilla og Atle Mæland, Walter Sognnes,
Morten Bjørnsen og Unni Haavarstein, datert 27.05.2010
Det er kommet inn merknad fra Advokatfellesskapet Torstrup § Grøsfjeld på vegne av naboer.
Merknaden er stilet kommunalstyret med kopi til oss. Den er datert 27.05.10, dvs lenge etter
merknadsfristen.
15

I merknaden påstås det at planforslaget legger opp til en høy utnyttelse og at dette er uforenlig med
infrastrukturen i området. Man er opptatt av trafikksikkerhet og mener at denne vil bli langt dårligere
som følge av det foreslåtte antallet boliger.
Advokaten anbefaler en Risiko- og sårbarhetsanalyse før saken behandles.
Videre påstås det at området har en enhetlig karakter av villabebyggelse med relativt lav utnyttelse.
Det fremføres at planforslagets høye utnyttelse vil bryte med dette. Krav til parkering vil redusere
grønne kvaliteter. I tillegg vil planforslaget innebære økt støy.
Til slutt hevdes det at låven ikke har verneverdi av en slik størrelse at den oppveier belastningen det
er for naboer å få 9 boenheter på tomten.
Forslagstillers kommentar
Gjeldende regulering i dette området er boligformål med tomter i størrelsesorden 450-750 kvm.
Området er til dels utbygd med eneboliger som har kjellerleilighet. Hvis man anvendte samme
utnyttelse på gjeldende tomt ville trafikksituasjonen bli noenlunde den samme. Det er derfor ikke et
argument at trafikken vil bli dramatisk økt.
Tvert i mot; planforslaget legger til rette for et økosamfunn. Bilholdet vil være i form av et
bilkollektiv med 5 biler, hvor 3 vil være små elektriske biler. Dette betyr at biltrafikken som følge av
planforslaget vil være mindre enn den ville vært ved en gjennomsnittlig utnyttelse av tomten. Det er
derfor heller ikke rimelig å påstå at planforslaget vil gi dårligere trafikksikkerhet i området.
I forhold til områdets enhetlige karakter og låvens verneverdi så er det slik at låven anses som et
viktig historiefortellende element i området. Både byantikvar og fylkets antikvariske myndighet mener
det er viktig å bevare låve med tun og øvrig bebyggelse. Forslaget om å bevare gjennom å gi
bygningene ny bruk får full støtte fra begge hold. Låven vil få noen endringer for å kunne fungere i
forhold til boligformålet. Disse endringers utforming støttes også av begge myndigheter.
Generelt er det å påpeke at det er nødvendig å gi bebyggelsen et nytt innhold for at det skal være
mulig å bevare den. Boligformål er velegnet både i forhold til bygningene og i dette området. Når det
i tillegg skjer i form av et økosamfunn er dette noe som vil tilføre kvaliteter – og ikke redusere. Dette
økosamfunnet kan bli et anlegg med en betydelig signalverdi i miljøsatsingen.
Byplans kommentar
Strukturen i området viser en lignende tomteutnyttelse som planområdet foreslår.
Gjennomsnittsareal på omkringliggende tomter ligger på 731 m² med en
gjennomsnittstomteutnyttelse på 40,9 %. I planområdet blir det en tomteutnyttelsen på 37,0 %. Se
tabell. Nabobebyggelsen inneholder 1 – 2 bruksenheter per bolig. Mestparten av direkte inntilligende
naboer har 2 boenheter per bolig. Tomtestørrelsen i planområdet har en slik størrelse, at den kunne
deles i 4 eneboligtomter som kunne få 1-2 bruksenheter. Dette vil gi plass til maksimal 8
bruksenheter og ville samsvare med omkringliggende bebyggelse. Siden det legges stor vekt på vern
og miljø støttes det forslaget med 9 boenheter.
I saksfremlegget belyses alle punkter som berører risiko og sårbarhet i planområdet.
Det vises til merknad av byantikvaren og fylkeskommunen som beskriver tunet med bolig, låvebygg
og redskapshus som et verneverdig kulturmiljø som det skal tas vare på. Dette gjelder bebyggelsen,
men også utearealer som skal beholde mest mulig av sin grønne karakter. Dette sikres gjennom
reguleringsbestemmelsene.
Det ansees som positivt med et historisk element i villaområdet som er preget av bygg fra 70-tallet og
moderne nyere bygg. Det er bare noen få bygninger i Øvre Stokkavei som er igjen fra 20- og 30 tallet
og ingen av dem viser en slik gårdsbebyggelse.
Det forventes ikke mer støy/belastning enn det ville ha blitt med en utbygging som samsvarer med
inntilliggende nabobebyggelse.
16