Politisk sak - Stavanger kommune
Politisk sak - Stavanger kommune
Politisk sak - Stavanger kommune
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Saksfremlegg<br />
STAVANGER KOMMUNE<br />
REFERANSE ARKIVNR. JOURNALNR. DATO<br />
KWEL-09/9825-16 L12 29116/10 10.08.2010<br />
Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:<br />
Funksjonshemmedes råd AU 104/09 13.10.2009 Behandlet<br />
Eiganes og Våland bydelsutvalg 50/09 02.11.2009 Enstemmig<br />
Eldrerådet 93/09 29.10.2009 Behandlet<br />
Kommunalstyret for byBystyret /<br />
PLAN 2324P DETALJREGULERING FOR ØVRE STOKKAVEI 69<br />
EIGANES/VÅLAND BYDEL<br />
Forslag til vedtak:<br />
Privat forslag til reguleringsplan for plan 2324P Øvre Stokkavei 69, med plankart datert v/KAP<br />
29.06.2010, sist revidert v/KAP 29.06.2010, og reguleringsbestemmelser datert v/KAP 05.03.2010,<br />
sist revidert av Byplan 10.08.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.<br />
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.<br />
1. Hva <strong>sak</strong>en gjelder<br />
KAP fremmer på vegne av Henning Stokke forslag til detaljert reguleringsplan for Øvre Stokkavei 69<br />
innenfor Eiganes og Våland bydel, plan 2324P. Hensikten med planen er å verne eksisterende<br />
bebyggelse (eksisterende enebolig, låvebygg og redskapshuset) og gårdstun, og å legge til rette for<br />
bolig med miljøvennlige og økologiske forbilder.<br />
Bakgrunn<br />
Det skal bevares eiendommens kulturhistoriske verdier og eksisterende bebyggelse skal<br />
benyttes til et miljøvennlig bofellesskap med flere fellesfunksjoner. Idéen er å tilby en ny<br />
type utleieboliger som har en høy miljø- og økologiprofil i et lite økosamfunn.<br />
Fellesfunksjoner inneholder et bilkollektiv, felles hage, felles gårdstun og et felleshus med<br />
kjøkken, verksted, atelier og et gjesterom. Bilkollektiv skal være et viktig element og består<br />
av et mindre antall elbiler. Leietakere skal ikke eie egen bil og skal benytte offentlige<br />
kollektive reisemidler eller sykkel. I tillegg har leietakere mulighet til å leie en av elbilene<br />
som er en del av bilkollektivet.<br />
2. Gjeldende planer<br />
Kommuneplan 2006 – 2021<br />
I <strong>kommune</strong>planens arealdel er området vist som bolig. I temakartet som viser forurenset grunn er<br />
område sør fra eiendommen merket med ”Påvirkningsgrad 03”.<br />
1
Parkeringsnormen for sone B ” åpen by” krever minimum en parkeringsplass per 100 m² BRA.<br />
Avhengig av behov kreves det fra 1 til 3 sykkelparkeringsplasser per 100 m² BRA.<br />
Kommuneplan 2010 – 2025 (Høringsutkast)<br />
Kommuneplanen ble lagd ut til høring med høringsfrist til den 15.10.2010. Kommuneplanens<br />
arealdel viser området med boligformål.<br />
Kommuneplanen viser et kart med kollektivakser og – knutepunkter og prinsippskisser for en<br />
sykkelstamveg fra <strong>Stavanger</strong> til Forus og videre til Sandnes. Eiendommen har en avstand på 900 m til<br />
hovedkollektivtraséen i sør og en avstand på 1300 m til hovedkollektivtraséen i nordøst, men ligger<br />
veldig nært (80 m) til foreslåtte sykkelstamvegen.<br />
Oversikten over turveier viser veldig kort avstand til turveier til og rundt lille og store Stokkavatnet.<br />
Bestemmelser om parkering for ”Boliger med felles gjesteparkering” krever maksimum 1,2<br />
parkeringsplasser per bolig. ”Utenfor sentrum” kreves det minimum 3 sykkelparkeringsplasser per<br />
bolig som skal være overdekket og innelåst.<br />
Bestemmelser om ladestasjoner for elbil sier at det skal legges til rette for ladestasjoner for elbiler ved<br />
større utbyggingsprosjekter. Disse skal utgjør minimum 3 % av parkeringsdekningen.<br />
I bestemmelsene om kulturlandskap henvises det til at kulturhistorisk verdifulle landskap, med høy<br />
konsentrasjon av spor etter tradisjonell landbruksdrift, skal bevares for å opprettholde<br />
helhetsopplevelsen.<br />
Reguleringsplan 591<br />
Plan 591 for områdene nord og sør for Øvre Stokkavei, begrenset i øst av Fartein Valens vei, i vest<br />
mot Carl Zwergs eiendom, <strong>Stavanger</strong> <strong>kommune</strong> regulerer eindommene til formål bolig som skal<br />
bebygges som vist i plankartet med villamessig bebyggelse i 1 og 1 ½ etasje. Plankartet forutsetter i<br />
planområdet en riving av eksisterende låvebygg til fordel av en ny enebolig. Bygninger skal ha<br />
sadeltak/valmtak med takvinkel 30° for 1 etasje og 35° for 1 ½ etasje. Garasje skal anmeldes samtidig<br />
med bolighus. Ervervsmessige virksomhet bortsett fra gartneri tillates ikke. Eksisterende trær i<br />
grøntareal skal ikke fjernes uten etter det kommunale parkvesenets samtykke. Eventuelle gjerder skal<br />
ikke være høyere en 75 cm inkludert sokkel.<br />
3. Varsel om planoppstart<br />
Kunngjøring oppstart av planarbeid<br />
Planforslaget er varslet iht § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 09.10.2009 i <strong>Stavanger</strong><br />
Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert<br />
09.10.2009 og 23.03.2010.<br />
Det ble varslet et større område enn det som nå fremmes som detaljert plan.<br />
Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det 8 uttalelser fra offentlige instanser og 5 private<br />
merknader.<br />
Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller og supplerende av byplan i eget<br />
vedlegg.<br />
Merknadene fra offentlige etater og utvalg omhandler i hoved<strong>sak</strong> bevaring, støy,<br />
grunnforurensning, universell utforming og teknisk infrastruktur.<br />
Private merknader omhandler i hoved<strong>sak</strong> utnyttelsen, trafikkbelastning og naboene setter<br />
spørsmålstegn ved bevaringsverdi av eksisterende bebyggelse ved ombygging til boliger.<br />
Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg.<br />
2
4. Beskrivelse av planområdet<br />
Beliggenhet og eksisterende bebyggelse<br />
Planområdet ligger til Øvre Stokkavei og Vivendelstien og består av et tun med låvebygning,<br />
bolighus, redskapshus og hønsehus samt en stor hage. Tunet har flotte romlige kvaliteter og er et<br />
identitetsskapende element i området. Bolighuset er tegnet av arkitekt Gustav Helland og vurderes til<br />
å ha verneverdi. Låven er bygget på slutten av førtitallet og har ikke verneverdi på grunn av alder,<br />
men anses som et viktig element i forståelsen av områdets historie.<br />
Planavgrensningen omfatter gnr/bnr 27/23 og deler av 27/1171 og 27/1172. Alle tre<br />
eiendommene eies av Henning Stokke.<br />
Grønne kvaliteter<br />
Hagen er fint opparbeidet og holdt, med frodig beplantning og en markant hekk som avgrenser og<br />
markerer innkjørselen. Det er enkelte store trær og meget gode solfohold.<br />
Tilgrensende arealbruk<br />
Bebyggelsen rundt eiendommen er for det meste nyere og store eneboliger med en til to boenheter. I<br />
vest, på motsatt side av Vivendelstien ligger det tidligere bolighuset for eierne til gården.<br />
Størrelse<br />
Planområdet omfatter et areal på 2,9 daa.<br />
Teknisk infrastruktur<br />
Området har tradisjonelle boliggater. Adkomst til eiendommen er fra Øvre Stokkavei.<br />
Renovasjonsløsning i området er individuelle spann. Energiforsyning er elektrisitet.<br />
Spesielle miljø- og/eller risikoforhold<br />
Det kan forekomme forurensing med Radon.<br />
Eksisterende service i nærområdet<br />
Det fins barnehage, skole og butikker i nærområdet, samt bussholdeplasser med forbindelser til<br />
<strong>Stavanger</strong> sentrum og Forus.<br />
5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger<br />
Forslagstillers beskrivelse:<br />
”Planstatus<br />
Området er regulert til boligformål med villamessig bebyggelse i plan 591. Planen er fra 1971 og<br />
forutsatte riving av låven til fordel for oppføring av en enebolig.<br />
Boligkonsept<br />
Planen legger til rette for et lite økosamfunn med miljøvennlige boliger og en bærekraftig boform.<br />
Eksisterende låvebebyggelse gjenbrukes og bygges om til å huse 7 boliger. Eksisterende bolighus<br />
innredes med 2 boliger. Eksisterende redskapshus innredes med fellesfasiliteter.<br />
Uteoppholdskvaliteter<br />
Eiendommen er på 2,9 daa. Med 9 boliger blir det en tetthet på 3,1 boliger pr daa. Eksisterende hage<br />
beholdes og videreutvikles med lekearealer og opparbeidelse av tunet til felles uteoppholdsareal.<br />
3
Boliger<br />
Det legges opp til familieboliger. Boligene som planlegges er derfor store med mange rom, jf oversikt<br />
under.<br />
Boliger i låve:<br />
- 4 roms, ca 84 m2<br />
- 3 roms, ca 84 m2<br />
- 4 roms, ca 107 m2<br />
- 4 roms, ca 101 m2<br />
- 4 roms, ca 101 m2<br />
- 5 roms, ca 111 m2<br />
- 5 roms, ca 126 m2<br />
Boliger i våningshus<br />
- 4 roms, ca 120 m2<br />
- 4 roms, ca 120 m2<br />
Felleshus, ca 73 m2<br />
- fellesstue/verksted, ca 45 m2<br />
- gjesterom/atelier, ca 27 m2<br />
Miljøprofil:<br />
- Økosamfunnet har en gjennomgående miljøprofil. Gjenbruk av bygninger sikrer både<br />
kulturarv og er besparelse i materialbruk, transport med mer. Høye miljøkrav i byggene<br />
innebærer bruk av miljøvennlige materialer, bygninger med lavt energibehov, høy<br />
varmegjenvinning og bruk av alternative energiformer som solfangere, jordvarme og<br />
varmepumper. Dette er tema som krever inngående studier og forutsetter mer omfattende<br />
prosjektering før det kan fastlegges valg av prinsipper og teknologi. Det er derfor ikke mulig<br />
å bestemme en miljøklasse for anlegget på nåværende tidspunkt.<br />
- Isolasjon; Det er på det rene at eksisterende teglvegger har en begrensning i forhold til hvor<br />
mye de kan isoleres. Det er teglvegger i bolighus og fjøsdelen av låven. For låven vil det<br />
være en strategi å legge tradisjonelt kalde rom ut mot teglveggene, dvs soverom, mens varme<br />
rom som bad ligger inn i kjernen. Tredelen av låven har potensiale for høy isoleringsverdi,<br />
men også her må dette forholdet avveies i forhold til at det bygges på en eksisterende<br />
konstruksjon. For bolighuset må isolasjonstemaet studeres nærmere før en velger strategi.<br />
- Bofellesskapet innebærer også felles miljøvennlig transport. Det betyr redusert bilbruk og –<br />
hold. Det oppnås gjennom et godt sykkelhold og at beboerne har et felles bilkollektiv.<br />
Bilkollektivet som skal bestå av 5 miljøvennlige biler, tenkes som del av leieordningen, slik<br />
at de som bor der kan velge dette hvis de ønsker å ha bil.<br />
Parkering<br />
Miljøprofilen innebærer en begrenset bilbruk og derved også redusert parkeringsbehov. Etter ønske<br />
fra Byplan er det likevel stilt krav om full parkeringsdekning i henhold til parkeringsnormen. Det<br />
betyr 1 plass pr bolig + inntil 2 gjesteparkeringsplasser. Parkeringen løses på nedsiden av tunet, på<br />
gårdsplass og i garasjer i låvens kjeller.<br />
Estetiske kvaliteter<br />
Tunets fine proporsjoner ivaretas og videreutvikles slik at dette blir kjerneområdet i anleggets felles<br />
møtesteder og utfoldelsesrom. Bolighuset bevares og tilbakeføres gjennom nødvendig<br />
oppgraderingsarbeid. Låvens volum og hovedtrekk bevares. Nye bygningsmessige elementer tillates<br />
tilført. Disse gis en moderne og rolig karakter. Slik fremstår historiefortellingen med større<br />
tydelighet. Ny bruk av låve og driftsbygninger betyr at de vil fremstå som mer åpne og ’levende’.<br />
Derfor bør de visuelle konsekvensene av planforslaget for naboer anses som positive.<br />
4
Adkomst<br />
Biladkomst er lagt til Vivendelstien, på nedsiden av låven. Slik oppnås direkte adkomst til<br />
eksisterende garasjer i låven og at tunet holdes fritt for biler. Utvendig parkering blir på nedsiden av<br />
gjestehuset. Gang- og sykkeladkomst vil hoved<strong>sak</strong>elig være fra adkomsten mot Øvre Stokkavei.<br />
Sykkelparkering<br />
Sykkelparkering planlegges i eksisterende garasje i låvens kjeller.<br />
Renovasjon<br />
Boligene vil ha felles renovasjon i form av trillecontainere. Disse oppbevares innendørs i låven og<br />
trilles ut til Vivendelstien ved tømmedag. Det er et mål å minimere avfallsproduksjonen gjennom<br />
kompost, gjenvinning og lavere forbruk.<br />
Tilgjengelighet<br />
Bebyggelse og uteområder skal opparbeides etter prinsippene for universell utforming. Dette har<br />
noen begrensninger. I tråd med prosjektets miljøprofil er det et sentralt element at eksisterende<br />
bebyggelse bevares og gjenbrukes. Det betyr at det ikke skal foretas fundamentale endringer, men at<br />
boligene skal innredes innefor de eksisterende gitte rammer. Det vil være disse som er<br />
dimensjonerende. I hoveddelen av låven er eksisterende etasjehøyde i fjøsdelen knapp, slik at den<br />
ikke egner seg som stue og kjøkkenrom, men kan fungere som etasje for soverom og bad. Låvedelen i<br />
etasjen over har tilsvarende stor takhøyde slik at det her er meget gode kvaliteter for stue- og<br />
kjøkkenrom. I tillegg er det her også mulighet for hems. Dette innebærer at disse boligene blir over 2<br />
– 3 plan, noe som gir begrensede muligheter for livsløpstandard. I sidefløyen er det tilsvarende<br />
situasjon med lav takhøyde i 1.etg og stor i 2. etg. Her er det imidlertid mulig å senke gulv i 1 etg og<br />
innrede en leilighet på hvert plan. Leiligheten i 1 etg vil da kunne få livløpsstandard, men den i 2 etg<br />
ikke vil bli det pga stigningen på låvebroa er brattere enn rampekravet. Her er det også vurderinger i<br />
forhold til fordeling av bokvaliteter; leiligheten i 2 etg vil få takhøyde på 4 m, mens leiligheten i 1 etg<br />
vil ligge delvis under terreng. I tillegg vet vi ikke på nåværende tidspunkt hvor meget det er mulig å<br />
senke gulvet i 1 etg. For eksisterende bolighus kan det være mulig å få til livsløpsløsninger, men<br />
dette må vurderes opp mot bevaringshensynet. Samlet gjør dette at vi ikke på dette tidspunkt ønsker å<br />
fastlegge en viss andel livsløpsleiligheter. Det er et tema som mer inngående vil bli undersøkt i den<br />
videre prosjekteringen.<br />
Miljø- og risikoforhold<br />
Det er ingen kjente forurensinger på eiendommen. Støy fra E39 antas å ligge under grenseverdiene<br />
(veien ligger i en forsenkning over 80 m fra tunet). Flom som følge av kraftig nedbør anses ikke som<br />
særskilt tema fordi anlegget ligger i skrånende terreng og vil få normert drenering av bygninger og<br />
uteområder. Biltrafikk og parkering er ivaretatt etter normerte størrelser og godt skilt fra leke- og<br />
oppholdsarealer slik at dette ikke anses som et spesielt risikoforhold.<br />
Tiltak/service utenfor planområdet<br />
Det er kort vei til kollektivtransport, lett sykkeltilgjengelighet til sentrum, nært til dagligvare, skole<br />
og barnehage. I tillegg kort vei til store friområder.<br />
Konsekvenser for nærområdet<br />
Planforslaget innebærer en miljøvennlig boform for de 9 boligene. Det betyr redusert bilbruk og<br />
avfallsminimering. Slik vil planforslaget gi en redusert belastning på nærområdet i forhold til om<br />
dette hadde vært konvensjonelle boliger. Planforslaget innebærer en opprusting av eiendommen og<br />
en ny bruk som vitaliserer bebyggelse og uteområder. Derfor betyr planforslaget en visuell forbedring<br />
og en opplevelsesmessig berikelse for nærområdet. Villakarakteren i området understrekes gjennom<br />
at bolighus og hageanlegg bevares.”<br />
5
6. Vurdering av planforslaget<br />
Overordnet planer og formål<br />
Området beholder det overordnede formål for bolig med uteoppholdsareal, gårdsplass og parkering.<br />
Eksisterende bebyggelse skal reguleres med hensynsone bevaring. Eksisterende enebolig skal deles i<br />
2 boenheter og eksisterende låvebygg får en ny funksjon og skal innredes med 7 leiligheter.<br />
Eksisterende tun bevares og det eksisterende grønne hagearealet beholdes. Området i nord reguleres<br />
til blandet formål gårdsplass og parkering, for at arealet kan disponeres til parkering og/eller<br />
gårdsplass.<br />
Planforslaget forutsetter vern av alle bygninger framfør en riving av eksisterende låvebygg til fordel<br />
av en enebolig, som ble vist i gjeldene regulering.<br />
Kulturminner<br />
Eksisterende enebolig (1935), låvebygg (1939) og redsskapshus (1960) danner et tun og har i tillegg<br />
et stort og grønt hageareal. Disse skaper et historisk element i boligområdet som er preget av<br />
eneboliger fra 70-tallet og nyere, moderne boliger (”funkisbygg”). Det er noen eldre boliger igjen<br />
langs Øvre Stokkavei, men Øvre Stokkavei 69 er den eneste eiendommen i området som fortsatt<br />
består av den tradisjonelle tunbebyggelsen med enebolig, låvebygg og redsskapshus. Både<br />
byantikvaren og kulturseksjonen ved fylkes<strong>kommune</strong>n vurderer eksisterende bebyggelse og tun som<br />
bevaringsverdige.<br />
Det vurderes som positivt at eksisterende bebyggelse bevares som et historisk element, og får en ny<br />
funksjon i boligområdet.<br />
Energi og miljø<br />
Eiendommen skal utvikles til 9 utleieboliger med et gjennomsnittsareal på ca. 100 m² med et<br />
økologisk profil. Det vurderes som positivt at det legges opp til et forbildeprosjekt innen miljø, energi<br />
og økologi. Viktige faktorer er her en miljøvennlig rehabilitering med en reduksjon av energibruk,<br />
tilrettelegging til fellesfunksjoner, som bilkollektiv, tun, hage, redskapshus og avfallshåndtering.<br />
Disse intensjonene sikres gjennom reguleringsbestemmelsene.<br />
Nærmiljø – bygningsstruktur, tomteutnyttelsen, byggehøyde, konsekvenser for nabobebyggelsen<br />
Bebyggelsen i området er preget av eneboliger fra 70-tallet og nyere, moderne eneboliger<br />
(”funkisbygg”). De nyere eneboligene avviker fra gjeldende regulering. Den moderne<br />
nabobebyggelsen ble i hoved<strong>sak</strong> oppført i 2 etasjer og med flattak. Reguleringsplan angir 1 etasje ved<br />
30° sadeltak/valmtak og 1 ½ etasjer ved 35° sadeltak/valmtak. Disse byggene har også et mye større<br />
bebygd areal enn det er illustrert i plankartet og noen forholder seg ikke til angitte byggegrenser.<br />
Da det ble skrevet merknader om at planforslaget viser en for høy utnyttelse, ble det sett på<br />
strukturer/utnyttelse i nærmeste nabolaget. For å vurdere planforslaget tas det utgangspunkt i<br />
reguleringsplanen og faktisk eksisterende bebyggelse, da en del av eksisterende bebyggelse ikke ble<br />
oppført etter gjeldene regulering. Tabellen viser gnr/bnr, adresse, bruksareal (BRA), tomteareal,<br />
tomteutnyttelsen (TU), antall boenheter og byggeår:<br />
6
Tabellen viser at nabobebyggelsen har i gjennomsnitt en høyere tomteutnyttelse (40,9 %) enn<br />
eiendommen i Øvre Stokkavei 69 med 37 % TU. Nabobebyggelsen består av 1 til 2 bruksenheter per<br />
enebolig. Dersom eiendommen i Øvre Stokkavei 69 med 2889 m² sammenlignes med nabostrukturen<br />
(gjennomsnittstomteareal på 731 m²) kunne tomten deles i 4 tomter med hver sin enebolig på 272 m²<br />
og 1 – 2 bruksenheter. Dette vil gi rom for 8 boenheter. En økning til 9 boenheter aksepteres, da<br />
planforslaget har gode intensjoner innenfor vern, miljø og økologi.<br />
Estetikk<br />
De eksisterende bygninger beholder sitt volum og sine hovedkarakteristiske trekk. Det tillates nye<br />
moderne elementer i låvebygg og redskapshuset for at disse kan tilpasses til sine nye funksjoner og<br />
for å øke bokvaliteten. Nye elemtenter skal innpasses slik at det blir et rolig fasadebilde.<br />
Høydene av eksisterende bygg i Øvre Stokkavei 69 samsvarer med høydene i nabolaget.<br />
Gesimshøydene av låvebygget med kotehøyder på +50,16 og +48,46 vurderes som greie i forhold til<br />
høydene av direkte inntilliggende naboer, dvs. Gullregnstien 1 med +46.34, Øvre Stokkavei 67A med<br />
+49,75, Øvre Stokkavei 67 med +49,86 og Øvre Stokkavei 73 med +51,74.<br />
7
Material<br />
Det skal brukes materialer som har vært opprinnelige for bygningene. Utførelsen av nye elementer<br />
sikres gjennom reguleringsbestemmelsene.<br />
Bokvaliteter og bomiljø<br />
Det skal legges tilrette for 9 familieboliger som skal leve i et økosamfunn, basert på en miljøvennlig<br />
og økologipreget livsstil. Familieboligene får en felles gårdsplass og hage med drivhus og mulighet<br />
til dyrking og kompostering. Familiene som leier en leilighet skal ikke eie egen bil, men ha mulighet<br />
til å benytte en bil fra bilkollektivet.<br />
Dette blir en ny boform som kan bli et forbildeprosjekt for andre framtidige boligprosjekter.<br />
Trafikk, parkering og trafikksikring<br />
Bilatkomst til eiendommen flyttes fra Øvre Stokkavei til Vivendelstien for å få et bilfritt tun og<br />
beholde mest mulig av det grønne hagearealet. Eksisterende atkomst beholdes for fotgjengere og<br />
syklister. Parkeringen legges på nordsiden, slik at atkomstsonen på tomten blir minst mulig.<br />
Planforslaget fremmer et forslag med bilkollektiv med 5 biler for 9 boenheter. Vi har krevet to<br />
illustrasjoner: Illustrasjonsplan med bilkollektiv og en illustrasjonsplan som viser en<br />
parkeringsdekning etter parkeringsnormen. Arealet som er berørt av begge varianter framstilles som<br />
et areal med kombinert formål gårdsplass og parkering. Så kan antall biler justeres etter behov for å<br />
sikre at private biler ikke parkeres i offentlig gaterom. Areal som ikke brukes til parkering skal<br />
opparbeides til gårdsplass.<br />
Behovsdekning kollektivtrafikk og gang/sykkelveier<br />
Eiendommen har gode forbindelser til kollektivtrafikk. Det er 2 bussholdeplasser i nærheten av<br />
eiendommen. Nærmeste bussholdeplass ved Stokka kirke med to avganger i timen ligger innenfor 5<br />
minutters gåavstand. X-bussen kjører fra holdeplassen i rush-tiden hver halv time til og fra Forus.<br />
Den andre holdeplassen er Stokka Terrasse på andre side av E39 med 10 minutters gåavstand og med<br />
halv times bussavgang til <strong>Stavanger</strong> sentrum.<br />
Det er svært god sykkelforbindelse til hovedruten/sykkelstamvegen fra <strong>Stavanger</strong> til Forus og til<br />
Sandnes. Avstand til sykkelvei er 80 m.<br />
Universell utforming<br />
Universell utforming skal legges til grunn, så langt det er mulig innenfor premissene for vern.<br />
Støy<br />
Eiendommen har 100 meters avstand til E39, og støybelastningen ligger under 58 dB.<br />
Vegetasjon, naturområder, friluft<strong>sak</strong>tivitet<br />
Det er kort avstand til offentlige friområder langs lille og store Stokkavatnet.<br />
Renovasjon<br />
Det legges vekt på redusering av avfallsmengde. Det skal legges til rette for kompostering i tillegg til<br />
den vanlige renovasjonsordningen.<br />
Risiko og sårbarhet<br />
Det er ikke utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse. En kjent risiko som foreligger i dag er at det<br />
kan forekomme forurensing med Radon. Dette sikres gjennom reguleringsbestemmelsene.<br />
8
7. Oppsummering og konklusjon<br />
Forslag til detaljregulering for Øvre Stokkavei 69 ansees å ligge innenfor rammene<br />
<strong>kommune</strong>planen har forutsatt.<br />
Forslaget vurderes å ha kvaliteter til å bli et forbildeprosjekt innen miljø, økologi, bevaring<br />
og ny bruk av verneverdige bygninger.<br />
Direktøren anbefaler forslaget lagt ut til offentlig ettersyn.<br />
8. Forslag til vedtak<br />
Privat forslag til reguleringsplan for plan 2324P Øvre Stokkavei 69, med plankart datert v/KAP<br />
29.06.2010, sist revidert v/KAP 29.06.2010, og reguleringsbestemmelser datert v/KAP 05.03.2010,<br />
sist revidert av Byplan 10.08.2010, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.<br />
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.<br />
Trykte vedlegg:<br />
Oversiktskart<br />
Plankart<br />
Reguleringsbestemmelser<br />
Forslagstillers oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer<br />
Illustrasjoner, snitt, foto, skisse<br />
Halvor S. Karlsen<br />
direktør<br />
Anne S. Skare<br />
byplansjef<br />
Kirsten Welschemeyer<br />
<strong>sak</strong>sbehandler<br />
9
Reguleringsbestemmelser for<br />
Plan 2324P Detaljregulering for Øvre Stokkavei 69 innenfor Eiganes og Våland bydel<br />
Vedlegg 3<br />
Utformet av KAP – Kontor for Arkitektur og Plan 05.03.2010<br />
Sist revidert av byplan: 10.08.2010<br />
§ 1.0 Formål<br />
Formålet er å legge til rette for ny bruk av eksisterende gårdstun og samtidig bevare de<br />
kulturhistoriske verdiene i tun og bygninger. Tunet skal utvikles til et økosamfunn; et bofellesskap<br />
basert på en bærekraftig boform. Planen legger til rette for ombygging av eksisterende låve til<br />
boligformål, ombygging av eksisterende redskapshus til fellesfunksjoner, samt bevaring av<br />
eksisterende bolighus og bygningens arkitektoniske kvaliteter.<br />
§ 2.0 Krav til søknad om byggetillatelse<br />
Byggesøknader skal forelegges byantikvaren. Sammen med byggesøknad skal det være plan som<br />
viser opparbeidelse av gårdsplasser og uteoppholdsareal. Planen skal vise plassering, utforming og<br />
størrelse til 1 sandlekeplass.<br />
Det skal utarbeides utomhusplan i målestokk 1:200 for alle fellesareal og ubebygde deler av tomten.<br />
Planen skal vise terreng, material, beplantning, lekeutstyr og andre faste elementer.<br />
§ 3.0 Rekkefølgekrav<br />
Ny adkomst fra Vivendelstien med biloppstillingsplasser på gatetun skal være opparbeidet før boliger<br />
i låven, B1 tas i bruk. GP1, gårdsplass og uteoppholdsareal skal også være opparbeidet før B1 tas i<br />
bruk.<br />
Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført<br />
grunnundersøkelser og det skal foreligge godkjent tiltaksplan, jf. forurensingsforskriften kap.2.<br />
Masser som skal brukes på utearealer planlagt brukt til lek og opphold, skal det tilfredsstille<br />
normverdier for mest følsom arealbruk i henhold til SFT-veileder 99:01A.<br />
§ 4.0 Fellesbestemmelser<br />
Bebyggelsenes eksteriør og hovedstrukturen i hageanlegget skal bevares. Tiltak skal til uttalelse hos<br />
Byantikvaren før tillatelse kan gis.<br />
Ombygging og rehabilitering av bebyggelse, samt opparbeidelse av uterom skal skje med en<br />
dokumentert miljøprofil både med hensyn til energiløsninger og materialbruk. Miljøprofilen utformes<br />
innenfor de rammene som vernehensynet gir. Energiløsningene skal være enkle, robuste og<br />
langlivede, med vekt på passive løsninger knyttet til utforming og detaljering av eksisterende<br />
bygningskroppene.<br />
Ved rehabilitering skal det tas hensyn til bygningenes arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter og<br />
byggeskikk. Det skal brukes materialer som har vært opprinnelig for bygningene.<br />
I uteoppholdsarealene skal det anlegges 1 sandlekeplass. Karakteristisk vegetasjon slik som trær,<br />
busker og hekker bevares. Ved utskifting, beskjæring og andre endringer skal det legges vekt på å<br />
opprettholde karakteren av villahage.<br />
§ 5.0 Bebyggelse og anlegg<br />
Eksisterende bygg B1, B2 og B3 skal bevares. Nye bygg tillates ikke.<br />
5.1 Bolig<br />
Det tillates at eksisterende låve i B1 tilrettelegges for 7 boliger. Det tillates 2 boliger i B2. B3 kan<br />
romme fellesfunksjoner som verksted, fellesstue, atelier og gjesterom.<br />
10
5.2 GP1 Kombinert gårdsplass og parkeringsplass<br />
Gårdsplass/parkeringsplass skal gi biladkomst fra Vivendelstien og parkering på nordsiden av<br />
tomten. Det skal avsettes 1 plass pr boenhet og inntil 2 gjesteparkeringsplasser. Det skal legges til<br />
rette for ladepunkter for el-biler i tilknytting til hver parkeringsplass. Det tillates parkeringsplasser for<br />
biler og sykler i låvens kjeller. Det skal settes av plass for minimum 2 sykkelparkeringsplasser per<br />
boenhet. Renovasjonen skal fortrinnsvis løses innvendig i kjelleren til låvebygg, men det tillates skur<br />
for felles avfallskonteinere ved innkjørsel fra Vivendelstien, dersom dette ikke lar seg løse. Skuret<br />
skal få lignende estetiske kvalitet som eksisterende bygg.<br />
Ved tilrettelegging for et felles bilkollektiv tillates det et mindre antall parkeringsplasser for biler.<br />
Bilkollektivet skal bestå av biler med lavutslippsteknologi (elbil, hybrid, hydrogen etc.).<br />
Ytterlig uteareal opparbeides som en gårdsplass. Antall sykkelparkeringsplasser skal da være 3 per<br />
boenhet.<br />
For øvrig tillates ikke ny bebyggelse.<br />
5.3 Gårdsplass<br />
Gårdsplass mellom bygg skal opparbeides som felles møteplass for boligene. Gårdsplassen skal være<br />
bilfri.<br />
5.4 Uteopphold<br />
Uteoppholdsareal skal være grønt hage- og dyrkingsareal og skal tilby lekefasiliteter for barn i<br />
boligene. Karakteristisk vegetasjon bevares. Ved felling av trær skal disse erstattes av nye.<br />
Eksisterende atkomst fra Øvre Stokkavei opprettholdes for gående og syklende, men stenges for<br />
biltrafikk.<br />
Det tillates kompostering i tilknytning til eksisterende uthus/drivhus.<br />
§ 6.0 Hensynssoner - Bevaring av kulturmiljø<br />
6.1 B1 - Eksisterende låve<br />
Låvens volum og hovedkarakter skal bevares. Den tillates ikke revet. Det tillates nye elementer i<br />
form av inngangsdører, vinduer og vindusfelt og takopplett. Store takopplett skal utføres i glass,<br />
mindre takopplett kan utføres i glass eller i kombinasjon med skifer eller zink. Det skal for øvrig<br />
brukes materialer som har vært opprinnelig for bygningene. Boligene skal gis henvendelse tunet.<br />
6.2 B2 - Eksisterende bolighus<br />
Husets karakter og detaljer skal bevares. Det tillates ikke revet. Ved rehabilitering og nye tiltak skal<br />
husets utvendige utseende tilbakeføres. Det samme gjelder ved utskifting av vinduer, dører og andre<br />
bygningsdeler. Tilbygg og påbygg tillates ikke.<br />
Innvendig hovedtrapp skal bevares.<br />
6.3 B3 – Felleshus<br />
Byggets veggfunksjon i gårdsplassen og byggets karakter skal bevares. Det tillates fasadeendringer.<br />
Fasadeendringer skal harmonisere med B1 og B2.<br />
6.4 Gårdsplass<br />
Gårdsplassens romlighet skal opprettholdes.<br />
6.5 Frisikt<br />
Det skal etableres fri sikt fra 0,75 m innen for frisiktlinjen i avkjørsel til Vivendelstien.<br />
11
Vedlegg 4<br />
MERKNADER VED VARSEL OM PLANOPPSTART MED KOMMENTARER<br />
Offentlige merknader<br />
1 Statens vegvesen, datert 22.10.09<br />
Har ingen vesentlige merknader, men vil evt komme tilbake når planforslag foreligger. Gjør<br />
oppmerksom på byggegrenser og støykrav ift. E-39.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Byggegrenser og støykrav er i varetatt.<br />
Byplans kommentar<br />
Planområdet ble forminsket i forhold til varslet planområdet. Det aktuelle planområdet er mindre<br />
berørt av støy fra E-39.<br />
2 Funksjonshemmedes råd, datert 22.10.09<br />
Ber om at prinsippene for universell utforming legges til grunn i planleggingen, og at nødvendige<br />
krav innarbeides i planen.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Universell utforming er lagt til grunn så langt det lar seg gjøre innen for rammene av vern. Boligene<br />
etableres i en eksisterende låve. Det gir begrensninger i forhold til for eksempel tilgjengelighet for<br />
rullestol.<br />
3 <strong>Stavanger</strong> <strong>kommune</strong>, BMU, Renovasjon, datert 23.10.09<br />
Viser til forskrift om opprydding i forurenset grunn som sier at tiltakshaver plikter å vurdere og evt<br />
undersøke om det er forurenset grunn i området. For øvrig vises det til gjeldende veinorm som sikrer<br />
adkomst til blant annet renovasjonsbil.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Bestemmelse om forurenset grunn er tatt inn. Det gjøres ingen tiltak i kommunal vei som endrer<br />
adkomst for renovasjonsbil.<br />
4 Eldrerådet, datert 30.10.09<br />
Behandlet varselet – <strong>sak</strong>en tas til orientering.<br />
5 Fylkes<strong>kommune</strong>n, datert 02.11.09<br />
Forutsetter at planforslaget er innenfor rammene til overordnete planer. Kulturseksjonen mener at<br />
gårdsbebyggelsen har verneverdi av flere grunner. Det er få 1900-talls tun og låvebygninger igjen i<br />
<strong>kommune</strong>n, tunet er et miljøskapende element i området som gir både historisk dybde og identitet -<br />
og tunet har spesiell verneverdi fordi bolighuset er tegnet av arkitekt Gustav Helland. Anmoder om at<br />
planen utarbeides i dialog med kulturseksjonen og byantikvaren. Varsler innsigelse hvis<br />
verneverdiene ikke blir tilstrekkelig ivaretatt.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Forslagstiller har gjennomgått utkast til planforslag med Kulturseksjonen. Fylkes<strong>kommune</strong>n ser<br />
positivt på prosjektet og mener at verneverdiene er ivaretatt på en god måte.<br />
Byplans kommentar<br />
Byantikvaren var involvert i planprosessen.<br />
12
6 Eiganes og Våland bydelsutvalg, datert 02.11.2009<br />
Behandlet varselet – <strong>sak</strong>en tas til orientering.<br />
7 <strong>Stavanger</strong> <strong>kommune</strong>, Byantikvaren, datert 16.11.09<br />
Ser positivt på at bebyggelsen bevares og gis ny bruk. Peker på at bygningene har spesielle kvaliteter;<br />
bolighuset har arkitektoniske kvaliteter og er godt bevart, og låven har en høy miljøverdi. Ber derfor<br />
om at området reguleres til hensynssone. Bestemmelsene bør fastlegge at bygningene ikke kan rives,<br />
at deres karakter og detaljer skal bevares. Videre at bygge<strong>sak</strong>er skal fremlegges byantikvaren for<br />
uttalelse. Vil evt komme tilbake med mer kommentarer når planen kommer på høring.<br />
Parkering bør løses uten store inngrep i tunet eller utstrakt parkering mellom bygningene.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Planforslag er utarbeidet i dialog med Byantikvaren.<br />
8 IVAR, datert 29.10.09<br />
Gjør oppmerksom på at hovedavløpstunnellen til Bjergsted går under planområdet.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Tiltaket er ikke i konflikt med avløpstunnellen<br />
Private merknader<br />
9 Karl Henry Steen, Øvre Stokkavei 67 A, datert 26.10.09<br />
Ønsker klarhet i tilretteleggingen for en mye større beboertetthet enn det som er vanlig for området,<br />
mhp økt biltrafikk, parkering og renovasjon.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Anlegget er et lite økosamfunn. Det innebærer at beboerne har redusert bilbruk i forhold til det som<br />
er vanlig. Det planlegges et bilkollektiv med 5 biler, hvorav 3 er el-biler. Kommunen har imidlertid<br />
stilt krav til 9 parkeringsplasser. De kan realiseres jf. parkeringsskisse. Eksisterende adkomst fra<br />
Øvre Stokkavei stenges for biler. Ny adkomst blir fra Vivendendelstien. Herfra blir også<br />
renovasjonen ordnet.<br />
Byplans kommentar<br />
Byplan er positiv til et forbildeprosjekt med bilkollektiv. Samtidig skal det vises at en full<br />
parkeringsdekning er mulig på egen tomt for en langvarig trafikksikring, f. eks. ved behov for flere<br />
biler. Dette skal forhindre økning av privat parkering i gatene. Da boligene deklareres som et<br />
økosamfunn skulle alle biler være med lavutslippsteknologi og det skal legges til rette for<br />
ladestasjoner for elbiler til hver parkeringsplass. Kommentar til utnyttelsen se merknad 10.<br />
10 Inger og Per Ravnestad, Gullregstien 9 og Camilla og Atle Mæland, Gullregnstien 7, datert<br />
10.04.10<br />
Fremfører protest mot omregulering til leilighetsbebyggelse. Begrunner med at dette vil gi uønskede<br />
konsekvenser for nærområde og bomiljø, bl.a. gjennom stor økning i trafikk i et allerede<br />
trafikkbelastet område.<br />
Brevet er signert av 26 personer med adresser i nærheten av planområdet, i tillegg til de to forfatterne.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Planforslaget innebærer i alt 9 boenheter. Sammenliknet med gjeldende regulering åpner denne for<br />
en enebolig i tillegg til eksisterende bolighus. Det er ikke urimelig å anta at hver av disse ville ha 2<br />
boenheter, dvs til sammen 4 boenheter. Økningen er altså med 5 boenheter flere enn det gjeldene<br />
plan åpner for. Med henblikk på trafikksikkerhetsaspektet utgjør i utgangspunktet bilkjøring<br />
produsert av 5 boliger en relativt beskjeden økning (ca 4 turer pr bolig, til sammen 20 turer pr<br />
13
døgn). Dertil kommer at dette er miljøboliger med færre biler enn normalt og med vekt på bruk av<br />
mer miljøvennlige transportformer. Det innebærer at økning i antall bilturer vil bli langt lavere enn<br />
ved et normalt dimensjoneringsutgangspunkt. Vi mener derfor at planforslaget ikke innebærer en<br />
vesentlig ulempe for nærmiljøet.<br />
Byplans kommentar<br />
Omkringliggende nabotomter har i gjennomsnitt et tomteareal på 731 m² (se tabell). Eiendommen i<br />
Øvre Stokkavei 69 har et areal på 2889 m². Dersom det ikke tas hensyn til vern kunne planområdet<br />
deles inn i 4 tomter som er tilsværende med nabotomtene. Nabobebyggelsen har 1 – 2 bruksenheter i<br />
sine eneboliger. Dette vil si at det er plass til 4 eneboliger med opp til 2 bruksenheter uten å bryte<br />
med omkringliggende strukturer.<br />
Tomteutnyttelsen ligger i gjennomsnitt høyere i nabolaget (40,9 %) enn i planområdet (37 %).<br />
Da planforslaget legger til grunn et forbildeprosjekt med et økosammfunn, som forankres i<br />
reguleringsbestemmelsene, annsees det som forsvarlig at boligtettheten blir litt høyere enn i<br />
nabolaget.<br />
11 Hildegard Tengberg-Hansen, Øvre Stokkavei 73, datert 15.04.10<br />
Gir tilslutning til brev fra Ravnestad/Mæland og har videre følgende kommentarer. Anser låven som<br />
bevaringsverdig og vil derfor gå mot enhver bruksendring. Opplyser at gnr/bnr 27/756 innenfor<br />
planområdet er i hennes eie og vil ikke at denne skal berøres av ny regulering.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Det er ikke realistisk å bevare låven uten at den har et innhold og en bruk. Gjennom å innrede den<br />
med boliger er man sikret en varig bevaring av bygningen. Denne løsning har fått tilslutning fra både<br />
byantikvar og fylkets antikvariske myndighet.<br />
Gnr/bnr 27/756 er tatt ut av planen.<br />
12 – 1 Thorstein Baardsen, Gullregnstien 1, datert 15.04.10<br />
Samtykker med naboer Mæland/Ravnestad og vil i tillegg kommentere at han er i tvil om det unike<br />
gårdsmiljøet vil bli bevart gjennom en utbygging. Uttrykker bekymring for at adkomst inn til sin<br />
eiendom vil forringe denne vesentlig. Foreslår alternative adkomster fra nord.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Viser til kommentar over vedrørende bevaring gjennom bruk. Adkomsten er lagt inn fra Vivendelstien<br />
på nordsiden av låven fordi det gir en enkel og tiltalende løsning internt på eiendommen. Forholdet<br />
til naboer er også vurdert og også da kommer denne løsningen best ut. Adkomst fra nord vil være<br />
mer omstendelig og vil være mer eksponert enn den foreslåtte. Sjenansen av adkomsten vil være<br />
begrenset. Trafikken vil komme fra et bilkollektiv med til sammen 5 biler, hvorav 3 er el-biler. Det er<br />
i dag ikke skille mellom eiendommene. Det synes fornuftig å etablere som følge av planforslaget.<br />
12 – 2 Thorstein Baardsen, Gullregnstien 1, datert 06.05.10<br />
1. Eksisterende bolighus; spør om det vil bli bedre bevaring om det kun er 1 boenhet, som<br />
opprinnelig. 2 boenheter medfører ombygging<br />
2. Mange leietakere; spør om det vil bli bedre bevaring hvis det er færre leietakere med nærmere<br />
forhold til området, for eksempel historielag i låven<br />
3. Færre boenheter i låven; spør om det kan bli færre boenheter og i stedet mer fellesareal, for slik å<br />
redusere trafikk<br />
4. Bevaring av låven; spør om ombygging til bolig er god bevaring, og om bevaring er ønsket fra<br />
kulturminnemyndigheter.<br />
5. Økologisk; spør om det vil legges begrensning på kompostering<br />
6. Trafikk; ber om å få oversendt evt kommentarer fra trafikkavd. Spør om trafikkbelastning har vært<br />
begrunnelse i tidligere <strong>sak</strong>er i området<br />
7. Kulturminne; Spør om det er gitt uttalelse fra Riksantikvaren<br />
8. Adkomst; foreslår tre alternativ, og vil ha en vurdering av disse. Et er anleggelse av parkering ut<br />
mot eksisterende veier. To er adkomst fra Gullregnstien vi tidligere regulerte adkomst til Øvre<br />
Stokkavei 65. Tre er adkomst mellom de to ubebygde tomtene 27/1171 og 27/1172.<br />
14
Forslagstillers kommentar<br />
1. Eksisterende bolighus har to innganger og full renovering må uansett påberegnes. Det legges opp<br />
til 2 boenheter pga husets størrelse.<br />
2. Prosjektets bærende ide er bevaring og tilrettelegging for et bærekraftig bofelleskap. Det er derfor<br />
lagt vekt på en miljøriktig innredning av boliger innenfor låvebygningens eksisterende volum. I<br />
tillegg til miljøperspektivet, er antall boenheter også utformet med tanke på å kunne tilby store og<br />
attraktive utleieboliger (80-120 m2). Det er ikke ønskelig med tilrettelegging for enda større enheter.<br />
3. Miljøprofilen vil innebære en begrenset bilbruk. Se for øvrig svar over.<br />
4. De aktuelle kulturminnemyndigheter er fylkets kulturseksjon og byantikvaren. Begge vurderer<br />
forslaget som en god løsning for bevaring av låve og bebyggelse for øvrig.<br />
5. I samsvar med miljøprofilen er det ønskelig med anlegg for varmkompostering. Det er ikke fastlagt<br />
plassering av komposteringsanlegg. Dette gjøres i utomhusplanen som skal utarbeides i forbindelse<br />
med byggesøknad.<br />
6. Trafikktema vil det bli gitt uttalelse til nå <strong>sak</strong>en ligger ute til offentlig ettersyn. Statens Vegvesen<br />
har mottatt planvarsel (se også deres kommentarer ovenfor)<br />
7. Kulturminne, se punkt 4<br />
8. Adkomst; Det er ikke ønskelig å ødelegge flott hageareal til fordel for parkering. Adkomst via<br />
Gullregnstien, enten det er på tidligere regulert stikkvei eller mellom tomter, gir lenger kjøring. Dette<br />
er ikke ønskelig.<br />
Byplans kommentar<br />
1. Det skal bevares innvendige elementer i huset som vurderes å ha verdi. Innvendig trapp i<br />
eneboligen er et slikt element.<br />
2. Bevaring og funksjon av eksisterende bygg ble diskutert med byantikvaren og kulturseksjonen i<br />
Rogaland fylkes<strong>kommune</strong>. Disse er positive til at låven brukes til boliger og parkering.<br />
3. Bruksareal av låvebygg ligger på 714 m² som skal deles i 7 leiligheter. Leiligheter varierer i<br />
størrelsen (80 – 120 m²). Størrelsene på utleieleilighetene vurderes som hensiktsmessige.<br />
4. Se svar under 2. og kommentar til merknad 10.<br />
5. Se forslagstillers kommentar.<br />
6. Statens vegvesen har sendt over merknad, se merknad 1. Ved interne diskusjoner i avdelingen for<br />
Kultur og byutvikling har transportavdeling kommentert, at parkering til planforslaget må løses på<br />
egen eiendom og at det ikke er ønskelig med økende privat parkering i de offentlige gatene.<br />
Parkering for bilkollektiv eller en parkeringsdekning som følger parkeringsnormen kan løses<br />
innenfor planområdet. Se illustrasjonene.<br />
7. Det ble ikke oversendt merknad fra Riksantikvaren. Se kommentar 2.<br />
8. For å redusere synlig parkering på tomten er det positivt med parkering i underetasjen av<br />
eksisterende låvebygg. I tillegg er det en fordel med parkering på nordsiden for å kunne bevare<br />
eksisterende hage i sør. Planforslagets atkomst ble valgt, da det gir minst mulig atkomstareal<br />
sammenlignet med alternativene som ble foreslått og trafikken trekkes minst mulig inn i Vivendelstien<br />
og Gullregnstien.<br />
Til foreslått alternativ 2: I gjeldene regulering er det regulert inn en vei på nordsiden som fører til<br />
eiendommene i Øvre Stokkavei 65 og Øvre Stokkavei 67a. Denne veien sikrer en atkomst ved deling<br />
av tomten i Øvre Stokkavei 65 og gir en mulig atkomst til 67a. Veien er regulert, men ikke bygget. En<br />
videreføring av denne veien langs 2 eiendommer øker trafikkareal i området og bilene trekkes helt<br />
inn i Vivendelstien og Gullregnstien. Dette ansees som en uheldig løsning. Samme gjelder alternativ<br />
3.<br />
Eksisterende atkomst fra Øvre Stokkavei beholdes som fotgjenger- og sykkelatkomst til boligene.<br />
13 Torstrup § Grøsfjeld for naboene Karl Henry Steen, Terje og Hanne Børseth, Thorstein Baardsen,<br />
Lill Knutsen, Stein Rynning, Per og Inger Ravnestad, Camilla og Atle Mæland, Walter Sognnes,<br />
Morten Bjørnsen og Unni Haavarstein, datert 27.05.2010<br />
Det er kommet inn merknad fra Advokatfellesskapet Torstrup § Grøsfjeld på vegne av naboer.<br />
Merknaden er stilet kommunalstyret med kopi til oss. Den er datert 27.05.10, dvs lenge etter<br />
merknadsfristen.<br />
15
I merknaden påstås det at planforslaget legger opp til en høy utnyttelse og at dette er uforenlig med<br />
infrastrukturen i området. Man er opptatt av trafikksikkerhet og mener at denne vil bli langt dårligere<br />
som følge av det foreslåtte antallet boliger.<br />
Advokaten anbefaler en Risiko- og sårbarhetsanalyse før <strong>sak</strong>en behandles.<br />
Videre påstås det at området har en enhetlig karakter av villabebyggelse med relativt lav utnyttelse.<br />
Det fremføres at planforslagets høye utnyttelse vil bryte med dette. Krav til parkering vil redusere<br />
grønne kvaliteter. I tillegg vil planforslaget innebære økt støy.<br />
Til slutt hevdes det at låven ikke har verneverdi av en slik størrelse at den oppveier belastningen det<br />
er for naboer å få 9 boenheter på tomten.<br />
Forslagstillers kommentar<br />
Gjeldende regulering i dette området er boligformål med tomter i størrelsesorden 450-750 kvm.<br />
Området er til dels utbygd med eneboliger som har kjellerleilighet. Hvis man anvendte samme<br />
utnyttelse på gjeldende tomt ville trafikksituasjonen bli noenlunde den samme. Det er derfor ikke et<br />
argument at trafikken vil bli dramatisk økt.<br />
Tvert i mot; planforslaget legger til rette for et økosamfunn. Bilholdet vil være i form av et<br />
bilkollektiv med 5 biler, hvor 3 vil være små elektriske biler. Dette betyr at biltrafikken som følge av<br />
planforslaget vil være mindre enn den ville vært ved en gjennomsnittlig utnyttelse av tomten. Det er<br />
derfor heller ikke rimelig å påstå at planforslaget vil gi dårligere trafikksikkerhet i området.<br />
I forhold til områdets enhetlige karakter og låvens verneverdi så er det slik at låven anses som et<br />
viktig historiefortellende element i området. Både byantikvar og fylkets antikvariske myndighet mener<br />
det er viktig å bevare låve med tun og øvrig bebyggelse. Forslaget om å bevare gjennom å gi<br />
bygningene ny bruk får full støtte fra begge hold. Låven vil få noen endringer for å kunne fungere i<br />
forhold til boligformålet. Disse endringers utforming støttes også av begge myndigheter.<br />
Generelt er det å påpeke at det er nødvendig å gi bebyggelsen et nytt innhold for at det skal være<br />
mulig å bevare den. Boligformål er velegnet både i forhold til bygningene og i dette området. Når det<br />
i tillegg skjer i form av et økosamfunn er dette noe som vil tilføre kvaliteter – og ikke redusere. Dette<br />
økosamfunnet kan bli et anlegg med en betydelig signalverdi i miljøsatsingen.<br />
Byplans kommentar<br />
Strukturen i området viser en lignende tomteutnyttelse som planområdet foreslår.<br />
Gjennomsnittsareal på omkringliggende tomter ligger på 731 m² med en<br />
gjennomsnittstomteutnyttelse på 40,9 %. I planområdet blir det en tomteutnyttelsen på 37,0 %. Se<br />
tabell. Nabobebyggelsen inneholder 1 – 2 bruksenheter per bolig. Mestparten av direkte inntilligende<br />
naboer har 2 boenheter per bolig. Tomtestørrelsen i planområdet har en slik størrelse, at den kunne<br />
deles i 4 eneboligtomter som kunne få 1-2 bruksenheter. Dette vil gi plass til maksimal 8<br />
bruksenheter og ville samsvare med omkringliggende bebyggelse. Siden det legges stor vekt på vern<br />
og miljø støttes det forslaget med 9 boenheter.<br />
I <strong>sak</strong>sfremlegget belyses alle punkter som berører risiko og sårbarhet i planområdet.<br />
Det vises til merknad av byantikvaren og fylkes<strong>kommune</strong>n som beskriver tunet med bolig, låvebygg<br />
og redskapshus som et verneverdig kulturmiljø som det skal tas vare på. Dette gjelder bebyggelsen,<br />
men også utearealer som skal beholde mest mulig av sin grønne karakter. Dette sikres gjennom<br />
reguleringsbestemmelsene.<br />
Det ansees som positivt med et historisk element i villaområdet som er preget av bygg fra 70-tallet og<br />
moderne nyere bygg. Det er bare noen få bygninger i Øvre Stokkavei som er igjen fra 20- og 30 tallet<br />
og ingen av dem viser en slik gårdsbebyggelse.<br />
Det forventes ikke mer støy/belastning enn det ville ha blitt med en utbygging som samsvarer med<br />
inntilliggende nabobebyggelse.<br />
16