Last ned rapporten her (PDF) - SpareBank 1

34 Årsrapport 2012: Regnskap og noter
NOTE 11 – IMMATERIELLE EIENDELER (PROGRAMVARE)/INVENTAR OG UTSTYR
Andre
Øvrige
Utvikling av Nåværende støtte- immaterielle
NOK 1 000 fagsystemer fagsystemer systemer Lisenser eiendeler Sum
Balanseført verdi pr. 01.01.2012 73 254 3 299 19 602 2 412 8 020 106 587
Anskaffelseskost 01.01.2012 75 816 26 809 66 707 2 680 8 020 180 032
Tilgang i året 9 997 86 896 15 131 26 040 15 275 153 339
Avgang i året 74 371 14 674 10 109 - - 99 154
Anskaffelseskost 31.12.2012 11 442 99 031 71 729 28 720 23 295 234 217
Akkumulert avskrivning og nedskrivning pr. 01.01.2012 2 562 23 510 47 105 268 73 445
Årets avskrivning 26 12 037 6 661 2 002 1 836 22 562
Årets nedskrivning - 295 - - - 295
Avgang ordinære avskrivninger 2 562 14 674 10 109 - - 27 345
Gevinst ved salg - - - - - -
Akk. avskrivninger og nedskrivninger pr. 31.12.2012 26 21 168 43 657 2 270 1 836 68 957
Balanseført verdi pr. 31.12.2012 11 416 77 863 28 072 26 450 21 459 165 261
Forutsetninger om økonomisk levetid: 3-10 år 3-6 år 3-10 år 3-10 år 6-10 år
Den enkeltes eiendel avskrives lineært i henhold til en avskrivningsplan basert på forutsetninger om programvarens økonomiske levetid.
SpareBank 1 Livsforsikring AS har en løpende avtale med SpareBank 1 Gruppen AS om levering av alt inventar og utstyr.
Leiekostnad og rente for dette utgjorde 8,7 mill. kroner i 2012.
NOTE 12 – EIENDOM
VURDERING TIL VIRKELIG VERDI
Eiendommene bokføres til virkelig verdi. Etter IFRS er virkelig verdi det beløp en eiendel kan omsettes for eller en forpliktelse innfris til i en
transaksjon på armlengdes avstand mellom velinformerte, frivillige parter.
INTERN VERDIVURDERINGSMODELL
Selskapet benytter en intern kontantstrømsmodell for å beregne virkelig verdi for eiendommene. I modellen estimeres en 30-års kontantstrøm
på basis av forventede fremtidige kostnader og inntekter for hver enkelt eiendom. Etter utløpet av det 30. året i kontantstrømmen er det
beregnet en sluttverdi. Kontantstrømmen inklusive sluttverdien inflateres med forventet prisvekst og diskonteres med et avkastningskrav som
består av risikofri rente og et risikopåslag. Risikopåslaget er satt individuelt for hver enkelt eiendom.
MER OM DE VIKTIGSTE FORUTSETNINGENE:
Leieinntekter
For kontorarealer, som utgjør den største arealtypen i porteføljen, benytter selskapet en egen separat modell for å estimere forventet langsiktig
kontantstrøm etter utløp av dagens leiekontrakter. Både prishistorikk fra reelle kontraktsinngåelser for den enkelte eiendom og markedsstatistikk
fra samme geografiske område, inngår i datagrunnlaget for å estimere forventet fremtidig leie for arealet.
Forventet leie per kvadratmeter i området estimeres ved å beregne gjennomsnittlig markedsleie per kvadratmeter over de siste 10 år justert til
dagens kroneverdi. Områdets forventede leie justeres så for den enkelte eiendom. Justeringen baseres på leiepriser fra reelle kontraktsinngåelser
som sammenlignes med den historiske markedsleien for det samme området.
Dermed oppnås en forventet kontantstrøm per kontorareal som har basis i den reelle utviklingen i gjengs betalingsvilje og kontantstrøm for
arealene i området.
For arealtyper som ikke dekkes av leieprisstatistikk, benyttes selskapets egne vurderinger for å finne forventet fremtidig inntekt.
Kostnader
Gjennomsnittlige historiske driftskostnader og selskapets forventninger per eiendom inngår for å estimere forventede kostnader. Dersom de
historiske kostnadene har vært lavere eller høyere enn OPAKs grenseverdier for normale eierkostnader, benyttes i stedet OPAK sine anslag
som en antatt representativ markedsforventning.
Eierkostnadene antas å være stigende med eiendommens alder og vokser lineært til OPAKs grenseverdi for høye eierkostnader over
kontantstrømmens lengde.
Avkastningskrav
Avkastningskravet består av risikofri rente, som endres over kontantstrømmen, og risikopåslag, som gjelder individuelt for hver eiendom.
Risikofri rente
Observasjoner fra transaksjonsmarkedet tyder på at eiendom er relativt lite sensitive til endringer i markedsrentene. I stedet er det langsiktige
forventninger til rentenivået som synes å ligge til grunn for eventuelle prisendringer for eiendom. Grunnen til dette kan være at selv de
lengste markedsrentene er relativt korte i forhold til forventet varighet på en næringseiendom.
Selskapet har valgt å benytte en 10–års swaprente for de første 10 årene i kontantstrømmen, og en antatt langsiktig normalrente på 5% for de
siste 10 årene og for sluttverdien. For årene i mellom, det vil si fra år 10 til år 20, er det benyttet interpolering mellom de to rentene.
Risikopåslag
Selskapet benytter et kategoriseringsverktøy for å anslå risikopåslagene per eiendom. Beliggenhet, kontraktslengde og antatt grad av syklisk
karakter i kontantstrømmen til den enkelte eiendom inngår som elementer for å plassere eiendommens vektede risikoegenskaper på en poengskala.
Eiendommens plassering på poengskalaen benyttes så til å finne eiendommens spesifikke risikopåslag innenfor et spenn mellom antatt
høyt og lavt risikopåslag i markedet. Dette spennet blir kalibrert mot observerte nøkkeltall fra transaksjonsmarkedet. Kategoriseringen og kalibreringen
skal til sammen bidra til markedsmessig og konsistent verdivurdering til virkelig verdi, både på tvers av eiendommene og over tid.