M0teinnkalling Planutvalget - Fredrikstad kommune

M0teinnkallingPlanutvalgetM0tested: Radhuset, Nygardsgata 16, 3. etg., m0terom ElingaardTidspunkt: 18.02.2010 kl. 15:00DET Vil Bli AVHOlDT BEFARING I SAK 26/10 F0R M0TET.FREMM0TE VED RADHUSET, NYGAARDSGATA 16, KL. 14:00.Eventuelle forfall meldes til Grete Herwander, telefon 69305668 / 92863913Varamedlemmer m0ter etter nrermere avtale.E-mail: grho@fredrikstad.kommune.no.Sp0rsmal i tilknytning til meldinger eller innmeldte saker som 0nskes besvart i m0tet,rna meldes til sekretcer dagen f0r m0tet.Forslag til vedtak som 0nskes fremmet i m0tet, fremsettes skriftlig.Sekretcers telefonnr. 69305668 I 92863913, faxnr. 69305664.E-mail: grho@fredrikstad.kommune.no.Fredrikstad, 08.02.2010Arvid Vestvik .(s)Leder

Planutvalgets mote 18.02.2010SaklistePS 14/10PS 15/10PS 16/10PS 17/10PS 18/10PS 19/10PS 20/10PS21/10PS 22/10PS 23/10PS 24/10PS 25/10PS 26/10ReferatsakerDelegerte sakerUtsatt - avgjC:'Jres av BystyretForslag til reguleringsplan for Holm, Torsnes - BorgeForslagstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASAvgj0res av BystyretForslag til reguleringsplan - 0rebekk neeringsornrade - Ons0YForslagstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASAvgj0res av BystyretForslag til reguleringsplan for Fjeera Vest - Ons0YForslagstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASForslag til detaljregulering for Sorgenfri delfelt KS2 - Sentrum 0Utleggelse til h0ring og offentlig ettersynForslagstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASHaugstenasen - BorgeForslag til omrade reguleringsplan - h0ring og offentlig ettersynForslagstiller: Skifte EiendomMosseveien 63 - 65 (Seut Brygge) - SentrumForslag til reguleringsplan - h0ring og offentlig ettersynForslagstiller: Arkitektene ASReguleringsplan for lIaveien 28-30 - SentrumUtlegging til offentlig ettersyn/h0ringForslagstiller: Hjellnes Consult AS pa vegne av Multi ASKG Meldahls vei - Kraker0YOppf0ring av nytt helsebyggTilth: Trip ASGeneral Ohmes vei 34 - Sentrum 0Tilbygg/fasadeendringTilth: Per JosefsenReguleringsplan for fortau langs Fv 403 Manstad- Lervik - Ons0YKlage pa reguleringsvedtakKlager: Anne Beth GullandUtsatt - befaringOns0yveien 66 bog c - SentrumKlage pa avslag om a etablere ny avkj0rselTilth: Kenneth LarsenSide119295293120189321456496539567579

PS 14/10 Referatsaker000001RS 3/10 Sandbukta - gnr 436, bnr 4 - Kraker0YKlage pa vedtak i sak1015/09 av 18.06.09Klager: Tom BjurhultRS 4/10 Husebukta - Hank0 - gnr 105, bnr 297 - Ons0YKlage pa vedtak i sak 155/09 av 15.10.09Klagere: Anders Holm og adv. Rasmus Asbj0rnsenRS 5/10 Reguleringsplan for Ons0Y Pukkverk 2 - Ons0YKlage pa Bystyrets vedtak i sak 129/08 av 04.12.08Klager: Adv. Camillo Mordt

-i . 000003FylKesmannen i 0stfoldITom BjurhultStenbukta 61675 KRAKER0Y. FRED·RIKSTAD KOMfJlUNEKOMMUNEARKIVETSAKSBEH.1/~ JAN, 2Dl~Fylkesmannen stadfester Fredrikstad kommunes vedtak av 18.06.09 i sak1015/09 vedrorende landfeste for nordre brygge tilhorende SandbuktaBatforeningVi viser til din klage av 09.07.09, samt tidligere korrespondanse i saken.Dokumentene i saken er mottatt fra kommunen den 26.08.09.Fylkesmannen har behandlet saken i medhold av ny plan- og bygningslov (pbI2008) § 1-9, og'delegasjon av avgj0relsesmyndighet fra Milj0Vemdepartementet girt i rundskriv T-2/09 ogbrev Kommunal- og regiop.aldepartementet av 28.09.09. I forbindelse medklagesaksbehandlingen kan Fylkesmannen pr0Ve alle sider av saken, herunder ta hensyn tilnye omstendigheter, jf. forvaltningsloven § 34 annet ledd.Fylkesmannen legger til grunn at du har klagerett og at klagen er kommet inn i rett tid,jf. forvaltningsloven §§ 28 og 29. Vilkarene for a behandle saken er derfor oppfylt.Fylkesmannens vedtakKommunens vedtak i sak 1015/09 av 18.06.09 stadfestes. Klagen har ikke fort frem.Fylkesmannens vedtak kan ikke pAklages, jf. forvaltningsloven § 28 tredje ledd.. .. ...Dokumentene i saken fremgar av dokumentliste vedlagt oversendelsesbrevet fra Fredrikstadkommune datert 24.08.09.Fylkesmannen har ikke funnet grunn til a foreta befaring i saken, da saksforholdet ansestilstrekkelig opplyst gjennom bilder og dokumentene i saken, jf. forvaltningsloven § 17. Forordens skyld nevnes at plan- og bygningsloven ikke pabyr befaring.Klagen gjelderKlage pa vedtak om innvilget plassering av landfeste for bryggeanlegg.Statens hus . Postboks 325 . 1502 Moss . Telefon: 6924 70 00 . Telefaks: 6924 70 57Bes0ksadresse: Vogtsgate 17 . e-post: postmottak@fmos.no . www.fylkesmannen.no/ostfold

000004Sakens bakgruDDSandbukta Batforening disponerer ornradet for bathavnen gjennom avtale medgrunneier FG Eiendom AS. I tillegg til batforeningens bathavn har eiendommen en bryggetilh0rende Tom Bjurhult. Bjurhult har en tinglyst rett til "bdtplass med tilhf!Jrende rett til doppsette og vedlikeholde nf!Jdvendig brygge.... "2I forbindelse med etablering av bathavnen i 1994, ble avtale inngatt mellom SandbuktaBatforening og davrerende servitutthaver. I avtalen, datert 08.06.94, fremkommer det blantannet at batforeningen skal bes0rge ny brygge dersom eksisterende brygge rna flyttes vedetableringen av bathavnen, og at utforming og plassering skal skje i sarnrad med eier oggrunneler.Fredrikstad kommune godkjente Sandbukta Batforenings s0knad om utskiftning aveksisterende bryggeanlegg i sak 70/07 den 10.01.07. S0knaden medf0rte ingen endringer iomfang med hensyn til eksisterende antall batplasser eller bryggas lengde. Naboer ble ikkeansett ber0rt av tiltaket, og krav om nabovarsel ble derfor frafalt. Kommunen utstedteferdigattest for tiltaket den 13.03.07.Ijuni 2008 mottok kommunen klage pa bryggeanlegget fra Tom Bjurhult.Bjurhult klaget pa at landfestet til en av bryggene var flyttet 4 meter i forhold til opprinneliglandfeste, og i strid med kommunens tillatelse. Pa denne bakgrunn ble kommunen bedt om agi Sandvika Batforening pa1egg om retting.Etter noe korrespondanse s0kte Sandbukta Batforening om tillatelse til endring av tiltak, isamsvar med oppf0rt plassering av landfestet for bryggeanlegget.Kommune~ vedtak er i hovedsak begrunnet med at tiltaket ikke strider mot plan- ogbygrnngslovens bestemmelser. Tiltakshaver gis pa denne bakgrunn tillatelse til flytting avlandfeste inntil 4 meter nord for opprinnelig landfeste av bryggeanlegget. Det tas ikke stillingtil forhold av privatrettslig karakter.Tom Bjurhult protesterte pa vedtaket, da plasseringen blant annet medf0rer en begrensrnng avden tinglyste rett til batplass og 110dvendig brygge.Bygnings- og reguleringssjefen har i klageomgangen, i delegert vedtak i sak 1387/09 av21.08.09, ikke fwulet at det har fremkornmet nye momenter som skulle tilsi en endring avvedtaket, og saken er derfor oversendt Fylkesmannen for endelig avgj0relse.Fylkesmannen ser ikke grunn til a referere nrermere fra sakens dokumenter eller klagersanf0rsler, da dokumentene forutsettes kjent.Fylkesmannens vurderingEiendommen ligger i et uregulert omrade som i kommuneplanens arealdeI2007-2018, vedtatt14.06.07, er avsatt til smabathavn.SaksbehandlingsfeilManglende nabovarsel er anf0rt i tilknytning til s0knad av 03.01.07 om utskifting aveksisterende bryggeanlegg, godkjent av kornmunen i vedtak i sak 70/07 av 10.01.07. Das0knaden ikke medf0rte noen utvidelse av eksisterende batanlegg, ble ikke naboene ansett foravrere ber0rt av tiltaket.Plan- og bygningsmyndigheten rna forholde seg til de til en hver tid foreliggendeopplysninger i saken. Det forhold at et eventuelt tiltak ikke oppf0res i samsvar med s0knaden,endrer ikke vurderingsgrunnlaget pa s0knadstidspunktet.

0000053Det er imidlertid vedtak i sak 1015/09 av 18.06.09 som na paklages, og Bjurhult har uttalt segf0r vedtak ble fattet. Pa denne bakgrunn £inner vi ikke at det foreligger en saksbehandlingsfeili tilknytning til paJdaget vedtak.Materielle forholdBryggeanlegget ble opprinnelig Oppf0rt i 1994. S0knad om utskiftning av eksisterendebryggeanlegg ble godkjent av kommunen i sak 70107 den 10.01.07. Bryggeanlegget utformingog st0rrelse tilsvarer opprinnelig anlegg. Da s0knaden ikke gjelder utvidelse av eksisterendebryggeanlegg kommer ikke plankravet i kommuneplanens utfyllende bestemmelser punkt1.14 til anvendelse.Det er ikke tvilsomt at det er adgang til a s0ke om etterf0lgende godkjenning der tillatelseikke er innhentet pa forhand. S0knaden skal da behandles som om tiltaket ikke vargjennomf0rt, og det er reglene pa vedtakstidspunktet som gjelder.Etter vanlige saksbehandlingsregler rna plan- og bygningsmyndighetene ha hjemmel i planogbygningsloven for a avsla en s0knad om byggetillatelse. Dette medf0rer at kommunen barekan avsla foreliggende s0knad dersom denne er i strid med de generelle materiellebestemmelser i plan- og bygningsloven, gjeldende kommuneplan, reguleringsp1an ellerbebyggelsesplan. Vi viser videre til plan- og bygningslovens § 95 nr. 2, som lyder slik:Fer tillatelse etter § 93 blir gitt, skal kommunen se til at arbeidet ikke viI stride motbestemmelser som er gitt i eller i medhold av denne loven.Denne bestemmelsen tolkes antitetisk slik at forhold som f0lger av annet regelverk erbygningsmyndighetene uvedkommende. Dette er forutsatt i forarbeidene til loven, ogbestemmelsen har ogsa blitt tolket slik i juridisk teori og praksis. Kommunens oppgave erderfor begrenset til a vurdere om et arbeid oppfyller de offentligrettslige krav som plan- ogbygningslovgivningen stiller. De privatrettslige forhold knyttet til et tiltak er somhovedregel ikke omfattet av plan- og bygningsloven, og er derfor ikke gjenstand forbygningsmyndighetenes vurdering av en s0knad. Avk1aring av tvister om rettigheter ogplikter pa det privatrettslige omradet rna skje ved domstolene. Sivilombudsmannen harimidlertid uttalt at plan- og bygningsmyndigheten b0r kunne avvise s0knader i en del tilfellerder det privatrettslige grunnlaget fremstar som uklart og usikkert, og hvor tiltakshaver selv erden nrenneste til a avk1are dette.Det foreligger ingen uklarheter mellom tiltakshaver og klager med hensyn til batforeningensrett til utskiftning av eksisterende bryggeanlegg. Uklarheten er knyttet til batanleggetslandfeste. Utskiftning av eksisterende bryggeanlegg og plassering av landfeste er imidlertidgjennomfurt i overensstemmelse med grunneier.Servitutten ornhandler batplass med tilherende rett til a oppsette og vedlikeholde nedvendigbrygge. Avtalen datert 08.06.94 henviser til servitutten, men inneholder ikke bestemmelserknyttet til senere endringer.I byggesaksdelen til ny plan- og bygningslov er det inntatt en ny bestemmelse omprivatrettslige forhold i § 21-6. Denne delen av loven er nylig vedtatt av Stortinget, menikrafttredelse er ikke fastsatt. Bestemmelsen videref0rer utgangspunktet om atbygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling avbygges0knader, moo mindre annet f0lger av loven. Dersom detframstar som klartforbygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter seknadenforutsetter, kan seknaden avvises. Det fremgar av forarbeidene til ny plan- og bygningslov i(Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) pkt. 7.5.4) at departementet er av den oppfatning at tidligere

000006retningslinjer fra Sivilombudsmannen kan synes a anvise en for omfattendeundersekeisesplikt for bygningsmyndighetene. I departementets merknader til § 21-6 gar detimidlertid frem at dersom tiltakshaver ikke kan dokumentere at han har rett til a disponereannen manns grunn, ber seknaden avvises, men uten a ta uttrykkelig stilling til eventuelleprivatrettslige tvister som matte foreligge.Selv om ny byggesaksdel ikke har tnldt i kraft, viI bestemmeisen vrere et moment ivurderingsgrunnlaget.Pa bakgrunn av det ovennevnte finner ikke Fylkesmannen at det fremstar som klart atSanclbukta Batforening ikke har de privatrettslige rettigheter for. plassering av Iandfeste forbryggeanlegget. Det foreligger saIedes ikke grunnlag for a avvise saken. I hvilken gradplassering av landfestet krenker servitutthavers rettigheter, rna anses som et privatrettsligforhold som ikke tilligger plan- og bygningsmyndigheten.Klager har videre anf0rt at endring av Iandfeste, medf0rer en oppdemning av forurensning.Fylkesmannen fmner ikke forholdet tilstrekkelig dokumentert. Uansett viI ikke forholdet vrereavgjerende for vurderingen i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser.Fylkesmannen kan for 0Vrig ikke se at tiltaket strider mot de generelle materiellebestemmeiser i plan- og bygningsloven eller gjeldende kommuneplan.Etter en gjennomgang av klagers anf0rsler og sakens dokumenter for 0Vrig, har ikkeFylkesmannen funnet grunnlag for a tilsidesette kommunens vurderinger og konklusjon ivedtak i sak 1015/09 av 18.06.09.Fylkesmannen presiserer at vi med dette ikke har tatt stilling til de privatrettslige forholdene isaken.4Med hilsenDeUe dokumentet er elektronisk godkjent avKatrine Bj0ffistad e.f.seniorradgiver. OflArv- ~ w~\ J~(~ Syv,tgIversen"';~.'.. . .. ·""Saksbehandler: Jorunn SyvertsenKopi til:Sandbukta.Batforening vi A. Bjeffiulf R.O. Torgersensvei 5 A 1675 Kraken:lYFredrikstad kommune Postboks 1405 1602 Fredrikstad

*-!Iff : ?f/-~~Fy1Kesmannen i 0stfold 0000070_Advokat RaS111US Asbj0IDsenS~. 9 for utdanning og jlJstisf~ F~E:r ~-~?CfL~;j) I{C1-~~f.;lUi\tE.,'~:::'-?_, ~~,~:~~~~'~~

000008Klagene gjelder'.Klagene gjelder Fredrikstad kOll1lnUneS vedtak i sak 155/09 av 15.10.090111 a innvilge seknadonl ram1netillatelse for utbygging av Husebukta nled 40 nye sj0hus/utleieenheter.Sakens bakgrunnFylkeslnannen opphevet den 07. 10.09,Fredrikstad komnlunes vedtak om a innvilgeranlmetillatelse for det aktuelle utbyggingsprosjektet i Husebukta pa Hank0. Bakgrunnen foropphevelsen var at komnlunen i realiteten hadde gitt tiilatelse uten utrykkelig a ta stilling tilom prosjektet, slik det var beskrevet i seknaden og senere redegjerelser fra utbyggers side, vari samsvar med reguletingsfonnalet. Dette ble ansett SOln en rettsanvende1sesfeil, nled denkonsekvens at vedtaket var ugyldig.Sakens forhistorie er vel kjent for de bererte, o'g Fylkesnlannen ser derfor ingen grunn til aredegj0re nrennere for den, utover pa nytt a konstatere at det foreligger en gyldigreguleringsplan som tillater utbygging av Husebukta pa Hanke til Turistlhotellanlegg tillattbruk av utleie. Reguleringsplanen ble stadfestet av Fylkesmannen i klageolngangen, og harogsa vrert innkalt av Miljevemdepartelnentet som ikke fant grunn til a gjere endringer elleroppheve den (brev av 06.03.08). Det fore1igger en avtale mellom Fredrikstad komlnune ogHanke Utvikling AS. Innholdet i avtalen har ikke vrert vurdert av Fylkesmannen ellerMiljevemdepartementet. Nar det gjelder evrige fakta viser vi til vart vedtak av 07.10.09.Etter at kommunens rammetillatelse ble opphevet av Fylkesmannen, kom utbygger med en nypresisering av den planlagte bruken av hyttene som skal f0res opp. I notatet, som er datel1 den. 14.10.09, fremgar at presiseringen erment a erstatte det som tidligere er fremlagt om planlagtbruk av bebygge1sen. Da uttalelsen anses sentral for var vurdering av saken i denneomgangen, tinner vi grunn til a sitere den i sin helhet:Etterfylkesmannens opphevelse av rammetilfatelsen, skal ramm,es@knaden pa ny opp tilbehandling i planutvalget i Fredrikstad kommune. Detteforanlediger en presiseringjratiltakshaver vedr@rende planlagt bruk av hyttene.Dette inneblerer blant annet at beskrivelse i opprinnelig rammes@knad, tiltakshaversavisinnlegg og intervjuer, tiltakshavers prospekt, utkast til kontrakt og vedtekter,annonsering, markedsf@ringsmateriell og annen informasjon fra tiltakshaver om planlagtbruk verken kart. eller skallegges til grunn vedplanutvalgets(og evt. klageinstansens)behandling av rammes@knaden.Tiltakshaver Hankfl) Utvikling ASplanlegger oppjering av 40 hytter i henhold tilreguleringsplanensformalsangivelse, som bestemmer at det kan bygges 40 hytter somhoteliituristaniegg tillatt bruk av utleie. Det skal ikke opPf@res private hytter da dette er i stridmed r:eguleringsplanen stadfestet av Miljeverndepartementet.Den ovennevnte presiseringen av lovlig bruk bererer ikke avtalen som er inngatt mel/omFredrikstad kommune og tiltakshaver.Ved den nye behandlingen av saken har kommunen vurdert det slik at omsekte tiltak, slik detna er beslcrevet fra- utbyggers side, ikke viI vrere i strid med reguleringsplanens formal ellerbestemmelser. I og med tiltakshavers presisering anser kommunen at tidligere usikkerhetknyttet til broken av den planlagte bebyggelsen na er avklart. NAr det gjelder 0Vrige forholdknyttet til seknaden, har kommunen vist til de vurderingene 80m ble gjort i forbindelse medplanutvalgets vedtak av 16.04.09, 80m opprettholdes. I det nye vedtak~t er det satt krav til atdokumentasjon for nrermere bestemte forhold rna fore1igge fef det kan gisigangsettingstillatelse.

,,

0000115skjerpede nasjonale nl~l1 for forvaltning av strandsonen. Det var blant annet slike vurderingersom Hi til grunn da MD i sin tid ikke fant grunnlag for a oppheve eller endreReguleringsplanen for Hank0 Brygge, jf. brev av 06.03.08.I praksis er det ingen klar og entydig grense nlellonl hva som er a anse sonl fiitidsboliger oghva som er kommersiell turistvirksonlhet i fonn av utleiehytter. I henhold til gjeldende rett erdet ikke eielforholdene, lnen den faktiske bruken, som er av betydning for valg avreguleringsfonnal, jf. blant annet ovennevnte uttalelse fi'a MD. Den faktiske bruk somutbygger i opprinnelig s0knad hadde lagt opp til, innebar at de fleste av hyttene (l11ed unntakav 5) halve aret, og hele den attraktive sOl11l11ersesongen, ville vrere forbeholdt den enkelteaksjeeier pa en nlate sonl skiller seg lite fra en ordinrer hytteeiers bruk av egen fiitidsbolig. Enaksje som gir en sa omfattende eksklusiv rett til bruk av hyttene faller derfor etterFylkesmannens oppfatning utenfor reguleringsfolmalet Turistlhotellanlegg tillau bruk avutleie. Tillatelse til slik bruk ville derfor forutsatt en reguleringsendring.Utbygger har avslutningsvis i sin nye uttalelse skrevet f0lgende: Den ovennevnte lovlige brukbererer ikke avtalen som er inngaU mellom Fredrikstad k0I1'l111Une og tiltakshaver. Til dette viIFylkesmannen benlerke at avtalen det vises til ikke er en del av byggesaken, og ogsa dennegangen viser vi til at avtalen i seg selv ikke er bindende for bygningsnlyndighetenes vurderingav 0111 tiltaket faller innenfor eller utenfor gjeldende regulelingsfolTIlal, jf. avtalen selv punkt6, hvor dette ogsa er presisert. Vi konstaterer at det fortsatt er ulike meninger om hvordanavtalens innhold pa sentrale punkter er a forsta. Igjen presiserer Fylkesmannen at i den gradman skulle vrere enig Oln at en tolkning av avtalen mellom kommunen og utbygger innebrererat det apnes for en faktisk bruk av hyttene som er i strid med reguleringsplanen og densforutsetninger, j£ for eksempel det som er sagt ovenfor, er det reguleringsplanen som gjelder.Nytt i denne klageomgangen er at clet er anf0rt at utbyggingen er i strid med en negativservitutt fi-a 23. september 1919, som pahviler eiendomnlen. Denne skal etter det opplysteblant annet innebrere en forpliktelse for eier av eiendomnlen til ikke at selge nogen tomt under2 maal. Fylkesmannen har ikke funnet grunn til a unders0ke eksistensen, eUer ta stilling tilden plivatrettslige gyldigheten av en slik servitutt nrermere, idet vi er enig nled Fredrikstadkommunes vurdering onl at en slik servitutt uansett ikke har reIevans i byggesaken. Dettebade fordi det her ikke er snakk om fradeling og/eller salg av tomter, og fordi en slik negativservitutt under enhver omstendighet er et privatrettslig anliggende som ikke har betydning forvurderingen av om plan- og bygningsloven hjemler et avslag pa s0knad om utbygging. For0vrig viser vi til k0111munens redegj0relse. ..Nar det gjelder 0vlige forhold ved ramnletillatelsen som er paklaget ogsa i denne omgang, harkommunen vist til at de opprettholder de vurderinger som tidligere er gjort, blant annet ivedtak 74/09 av 16.04.09. Disse gjelder blant annet bekY111ringer for at den planlagtedeponering av utgravingsmasser pa land ikke viI vrere tilfredsstillende, sp0rsmal om krav tilutomhusplan for lekemuligheter for barn, sanlt prosjektets forhold til rulleringen avkystsoneplan for Fredrikstad komluune. Fylkesmannen viser til kommunens vurderinger avdisse forhold, som vi slutter oss til. Vi har ingen ytterligere kommentarer til disse.Etter en gjennomgang av klagemes anf0rsler, kommunens vurderinger og sakens dokumenterfor 0Vlig, har Fylkesnlannen i denne olugang ikke funnet grunnlag for a tilsidesettekommunens vurderinger og konklusjon i vedtak i sak 155/09 av 15.10.09. Vedtaket ominnvilget rammetillatelse for utbyggingsprosjektet i Husebukta stadfestes, da vi i likhet medkommunen legger til grunn at utbyggingsprosjektet, med de nye presiseringer som fremgar avuttaieisen fra utbygger datert den 14.10.09, viI vrere i samsvar med formal og bestelnmelser i~eldende reguleringsplan.

__~ 000013Fyll

0000142Deler av planomra.det var tidligere omfattet av reguleringsplan for Ons0Y pukkverk vedtatt i1996. Den nye planen omfatter planomradet for tidligere reguleringsplan, samt utvidelse avpukkverkomradet mot nord og 0St.Planen er i samsvar med gjeldene kommuneplan vedtatt 15.02.07 som avsetter omra.det tilomrade for masseuttak.I forkant med forslaget til reguleringsplan har det vrert gjennomf0rt en konsekvensutredning,jf. plan- og bygningsloven § 33-1 og tilh0rende forskrift. Konsekvensutredningen blesluttbehandlet av Bergvesenet den 05.05.06, og var vurderingsgrunnlag nar utviklingen avpukkverkomradet ble medtatt i kommuneplanens arealdel den 15.02.07. I tillegg er detutarbeidet en tilleggsutredning til konsekvensutredningen som omhandler grunnvann, sistoppdatert april 2007.I klagen er det fremmet forslag til endringer av reguleringsbestemmelsene.Klagen ble behandlet av det faste utvalg for plansaker i kommunen i sak 67/09 den 16.04.09,som ikke fant grunn til a ta klagen til f0lge. Saken er derfor oversendt Fylkesmannen forendelig avgj0relse... Vi ser ikke grunn til a referere nrermere fra sakens dokumenter eller klagemes anf0rsler, da viforutsetter at dokumentene og bakgrunnen for planen er kjent.Fylkesmannens vurderingPlandelen av ny plan- og bygningslov tradte i kraft den 01.07.09. Da reguleringsplanen blelagt ut tillwring og vedtatt f0r de nye reglene tra.dte i kraft, er det plan- og bygningsloven fra1985 som skallegges til grunn ved behandlingen av klage pa reguleringsplanen.Nar det gjelder det planfaglige skj0nn, herunder arealdisponeringer innen planomradet, er detetter plan- og bygningsloven § 9-1 kommunestyret som er planleggings- ogreguleringsmyndighet. Etter en samfunnsmessig vurdering i samrad med ber0rte statligefagmyndigheter, fylkeskommunen og andre som matte ha interesser i planomradet, er detderfor kommunestyret som avgj0r hvilke omrader som skal med i reguleringsplanen oghvordan disse skal utnyttes.I utgangspunktet vil kommunens valg av ulike arealbruksfonnaI etter §§ 25 og 26 bero pa enfri skj0ill1smessig vurdering. Det er kommunestyret som er tillagt oppgaven som den fremstereguleringsmyndigheten og kommunestyret rna derfor foreta de 110dvendige avveininger avulike hensyn og behov, og velge mellom bruk av areal pa en slik mate at man oppnar deresultatene som er 0nsket slik det frerrlkommer etter den forberedende behandlingen ikommunen.Det foreligger ikke innsigelse fra statlige myndigheter mot reguleringsplanen slik at vilkarenefor at kommunestyret skal kunne godkjenne reguleringsplanen er oppfylt..Nrermere om klagenDet er i klagen foreslatt tillegg og endringer til enkelte av reguleringsbestemmelsene. Vi viinedenfor kommentere de enkelte forslagene.St8Y: Etter reguleringsbestemmelsene § 3 skal produksjon i pukkverket forega i tidsrommetmandag til,fredag kl. 07.00 til kl. 20.00. I klagen er det foreslatt f01gende tillegg til § 3:Boringogsprengning skal bare skje utenom vanlig arbeidstid, dersom slike arbeider ikke(rimeligVis) kan plarilegges pa annen mate. Dette begrunnes med at tiltakshaver tidligere ikke.har opptradtsrerlig hensynsfullt. Bade boring og sprenging er svrert sjenerende, og det er ikkebare knusing som medf0rer stey etter vanlig arbeidstid. Videre bemerkes at tiltakshaver

000015allerede har satt seg ut over bestemmelsene, i det knusing i det siste har begynt allerede kL- " ," ..06.00.3- "Forslagsstiller har kommentert dette i brev av 22.02.09. Det presiseres at sprengning utenomvanlig arbeidstid kun har skjedd to ganger grunnet spesielle arsaker. Driftsleder forpukkverket forsikrer at all knusing, pigging og boring viI foretas i henhold til nyreguleringsplan, dvs. tidsbegrenses til hverdager mellom klokken 07.00-20.00. Boring ogsprenging viI i hovedsak kun bli utf0rt i tidsrommet 07.00-15.30.Fylkesmannen anser konsekvensutredningen om st0Y for a vrere i samsvar med Retningslinjefor behandling av st0Y i arealplanleggingen (T-1442) fra Milj0verndeparteme1?-tet.Reguleringsbestemmelsen § 3 om at mest utsatt bolig ikke utsettes for ekvivalent kontinuerligsb~yniva pa over 52 Db(A) og forbudet mot produksjon i tidsrommet 07.00-20.00 er i tradmed anbefalingen gitt i retningslinjen punkt 3.3.2. Kommunen har saledes pa entilfredsstillende mate vurdert hensynet til st0Y i vedtak av 04.12.08 og i planbeskrive1sen. Vier saledes enig med kommunen i at apningstidene og st0ygrenseverdien i § 3 er tilstrekkelige.All produksjon f0r klokken 07.00 og etter klokken 20.00 vil vrere i strid medreguleringsplanen, og saledes vrere gjenstand for ulovlighetsoppf0lgning av kommunen. For0vrig viI vi presisere at forhold omkring st0Y i hovedsak reguleres av foturensingsloven.Beskrivelsen av steinbruddets virksomhet: Det f0lger av reguleringsbestemme1sene § 1 punkt1.1 at det kan drives pukkverk og mottak av rene fyllmasser innenfor det omradet som er vistsom steinbrudd pa plankartet. I klagen anf0res at en slik positiv handlingsbeskrivelseikke110dvendigyis innebrerer at annen virksomhet ikke er tillatt. Det vises til at det i dag ogsa erregistrert omfattende annen virksomhet i pukleverket ved at det blant annet kj0res sand tilpukkverket for salting av veiene. Det foreslas f0lgende tillegg til § 1: Annen virksomhet ennpukkverksdrift med steinIra omrllder er ikke til/att. Videre er det 0nskelig at § 3 alternativ 2endres til: Utenom dette tidsrommet til/ates ikke virksomhet i pukkverket ogpukkverket skalvcere stengt.Valg av reguleringsformal og utarbeidelse av reguleringsbestemmelser er gjort av bystyretsom 0Verste planmyndighet, og er etter var oppfatning basert pa en grundig behandling ikommunen. Vi £inner saledes ikke grunn til a overpr0ve kommunens vurderinger ogkonklusjon knyttet til utforming av overnevnte reguleringsbestemmelser. Det er videre pabakgrunn av planformal, planbeskrive1se og vedtak ikke tvilsomt at det i dette omradet skalbedrives virksomhet tilknyttet pukkverk som beskrevet i reguleringsbestemme1sene § 1. Vianser videre kommunens planfornlal og reguleringsbestemme1ser for a vrere i samsvar medplanveilederen fra Milj0verndepartementet punkt 05.03.09, avsnitt "Steinbrudd og massetaksamt andre omrader for vesentlig terrenginngrep". I f0lge planveilederen punkt 05.02 rnadetaljeringsgraden i bestemmelser tilpasses bade kornmunens muligheter for oppf0lgning, ogde konkretebehov for a styre arealbruken og bygningers og anleggs utforming my. Pabakgrunn av ovennevnte anser vi kornmunens reguleringsbestemmelser for a vreretilstrekke1ig detaljerte. Nar det gjelder tilkj0rt stein fra andre omrader, er dette forklart sommidlertidig inntil ny reguleringsplan ble vedtatt, jf. brev fra forslagsstiller av 22.02.09 ogkommunes vedtak av 04.12.08.Iverksetting av de tiltak hydrolog Snilsberg har anbefaIt: Etter reguleringsbestemmelsene § 5skal det etableres en overvakning av grunnvannsniva, grunnvannskvalitet og borebr0nn ihenhold til Bioforsk-rapport nr. 1322006 datert april 2007, med supplement i brev av01.12.08 fra hydrolog Snilsberg. Videre skal det etter § 6 fremlegges en garanti pakr. 3 000 000 for blant annet reparasjoner av skader pa dreneringssystemet som fulge avuttaksvirksomheten og for asikre tiltak for a gjenopprette fuktbalansen dersom uttak skulle giuheldig utt0rking.

000016I klagen etterlyses iverksetting av de tiltak hydrolog Snilsberg har anbefalt. Det har vrert lovetoverrislingsanlegg (vanning) som tiltak mot st0vplagen, uten at noe har skjedd. Det foreslassaledes f0lgende endring i reguleringsbestemmelsene § 5: Videre uttak skal ikke skjeferovervakningsprogram og tiltak mot stevplage er besluttet og iverksatt. Det anf0res ogsa at detkan oppsta mulige skader pa brannen, og man ber saledes om at reguleringsbestemmelsene§ 6 1ar fulgende tilleggsaltemativ: " ...dekke omkostninger til ny brann eller erstatning somfelge qv redusert brennkvalitet eller vannmengde. "Da det falger av reguleringsbestemmelsene § 5 at overvakning av grunnvannet skal foretas ihenhold til brev av 01.12.08 frahydrolog Snilsberg, er vi enig med kommunen i at dette ansestilstrekkelig. Vi viser ogsa til at det i falge forslagsstiller ble startet bygging avoverrislingsanlegg hasten 2008, planlagt ferdigstilt varen 2009.Ncir det gjelder 0nsket tillegg til reguleringsbestemmelsene § 6 omdekning av omkostningertil ny br0nn, eller erstatning som falge av redusert brannkvalitet eller vannmengde er viutgangspunktet enig med klager i at dette ikke falger direkte av bestemmelsens ordlyd.Imidlertid falger det bade av kommunen og forslagsstiller at et slikt forhold ogsa dekkes avgarantien som er lagt inn i prosjektet og de besternmelsene som er i dag. Uttalelsene eruttrykk for kommunens egen tolkning av reguleringsbesten1ffielsene, og kan legges til grunnved evt. framtidig tvil. Vi er derfor enig med kommunen i at et tillegg til bestemmelsen eroverfladig.Overvann: Nar det gjelder forslaget om ny § 5a moo ordlyden: "Eksisterende dam utvidestilstrekkelig til a hindre overvann pa omkringliggendejorder " viser vi til kommunensvurdering og konklusjon i brev av 16.04.09 og har ikke ytterligere kommentarer til dette.Fylkesmannen har gatt igjennom aBe dokumentene i saken. Klagemes anfarsler har i f0lgekommunen vrert kjent og blitt vurdert far det endelige planvedtaket av 04.12.08. Anfarsleneer ogsa grundig vurdert ved kommunens klagebehandling. Etter kommunens vurdering var detikke fremkommet nye og avgjarende momenter som skulle tilsi en endring av vedtaket.Etter Fylkesmannens vurdering har kommunen foretatt en forsvarlig og tilfredsstillendebehandling av' saken. Kommunen har vurdert hvilke ulemper reguleringsplanen vil medfare,og har kommet til at de formal planen fremmer er sa viktige at de rna ga foran eventuelleulemper det matte pafare omgivelsene, herunder de anfarte ulempene for klager. Enreguleringsplan rna ikke nadvendigvis forkastes selv om den vil pafare en eller flere parterskade eller ulempe.Fylkemannen har heller ikke noe a utsette pa det skjann kommunen har utavet. Det vises hertil kommuneadministrasjonens utredning som vi slutter oss til.Pa bakgrunn av dette kan vi ikke se at det er grunnlag for a ta klagen til mlge. Vi kan hellerikke se at det er begatt saksbehandlingsfeil i denne saken. Bystyrets vedtak i sak 129/08 av04.12.08 stadfestes.4MedhilsenDette dokumentet er elektronisk godkjent avJorunn Syvertsen e.:f.radgiver~~aradgiver

Saksbehandler: Anne Danielsen Haugland000017•.~.., -, .. ,., .. " .....,f',~ ,'!"". '"5... ,....,.......;...",... .1"' ••"..:Kopi til:Fredrikstad kornmune Postboks 1405 1602 Fredrikstad

000018

PS 15/10 Delegerte vedtakSeleksjon:Utvalg: 127 - Planutvalget - delegerte, Journaldato: 01,01,10 - 29.01,10, Status: F,j,aRapport generert: 01.02,2010ePhorte ®Utvalg LtlJpenr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerBYG 56750/2009 811/09 OS 06.01.2010 Midlertidig brukstillatelse - Wennersberg - gnr 436, bnr 84, Kraker0Y - Ny bolig j Per ElnesBYG 92009/2009 1454/09 OS 06.01.2010 Godkjent s0knad om Vrerstekrellen - Igangsettingstillatelse - gnr 423, bnr 2, Kraker0Y A Lasse HenriksenBYG 115217/200 1940/099OS 06.01,2010 Veelsmyra 41 A og B - gnr 683, bnr 128 - BorgeGodkjent s0knad om igangsettingstillatelse for stallenTh: Lasse HansenJAnne Bay HansenBYG 115773/200 1952/099OS 15.01,2010 Hytte 2769, Stensvik - gnr 59 bnr 119 - Ons0Y Innvilgelse av dispensasjon Godkjent melding omtilbygg til fritidsbolig Th: Reidar HelgelandATrine Lise JohnsenBYG 127080/200 2103/099OS 04,01.2010 Lervik - gnr 117 bnr 31 - Ons0YS0knad om deling av grunneiendom - fradeling av 3 parseller til boligformalHjh,: Hilde J. Lervik 0degaard, Pal Erik Lervik, Tom Christian LervikJMarit Torp HansenBYG 127173/2002104/099OS 04,01,2010 Gnr 423, bnr 2 og 155 - Kraker0YGodkjent s0knad om deling av grunneiendomHjh: Vrerste ASJErik Th0gersenBYGBYGBYG130414/200 2136/099131565/200 2157/099131908/200 2162/099OSOSOS05,01,2010 Gnr 423, bnr 2 - Kraker0YGodkjent s0knad om deling av eiendomHjh: Vrerste AS07.01,2010 Hytte 2238, Stenebraten - gnr 113 bnr 27, 29 - Ons0YGodkjent s0knad om ombygging og oppf0ring av tilbygg til fritidsboligTh: Terje Buraas04.01.2010 Nygaardsgata 23a - gnr 300, bnr 328 - SentrumGodkjent midlertidig brukstillatelse - utvidelse av lokaler/bruksendring ("fase 1")Th: Fredrikstad Cafedrift ASJAAErik Th0gersenTrine Lise JohnsenTrond Berg MathisenC)C)c::>C)"-0BYG 131914/200 2163/099OS 26.01.2010 Makeveien 12 - gnr 425 bnr 178 - Kraker0Y Godkjent s0knad om igangsettingstillatelse - treeneboligerTh: ASOAASJAnne Bay HansenSide: 1 av 10

Utvalg LfJpenr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerBYG 131945/200 2166/099OS 08.01.2010 Gnr 435, bnr 14 - Kraker0YGodkjent s0knad om deling av grunneiendomHjh: 00dsboet etter Reidar HansenJErik Th0gersenBYG 132496/200 2173/099OS 04.01.2010 Hytte 408, Femdal - gnr 429 bnr 1 fnr 125 - Kraker0YGodkjent s0knad om sanitaarinstallasjonerTh: Arild OlsenAAnne Bay HansenBYG 132515/200 2174/099OS 06.01.2010 Sandbaaklia 5 - gnr 210 bnr 1178 - SentrumGodkjent s0knad om tiltak for ny boligTh: Svein Petter SponheimJJohnnie BrokBYG 132594/2002175/099OS06.01.2010 Terrasseveien 3 - gnr 610 bnr 131 - BorgeGodkjent ferdigattest - tilbygg til boligTh: Inger Lise Rud og Stian FossJMargrethe N0dtveidtBYG 132811/200 2176/099OS 07.01.2010 S0rkilen 8 - gnr 53 bnr 98 - Ons0YGodkjent s0knad om endring av tillatelse - tilbygg - teknisk romTh: Odin Eiendomsdrift asAJohnnie BrokBYG 132819/200 2177/099OS 13.01.2010 S0rkilen 8 - gnr 53 bnr 98 - Ons0YGodkjent ferdigattest - nytt naaringsbyggTh: Odin Eiendomsdrift asAJohnnie BrokBYGBYGBYG22/201055/2010151/2010111021103/10OSOSOS04.01.2010 Hytte 408, Femdal - gnr 429 bnr 1 fnr 125 - KrakemyGodkjent ferdigattest - innvendig sanitaaranleggTh: Arild Olsen04.01.2010 Hytte 2203, Johnseveien - gnr 112 - bnr 51 fnr 101 - Ons0YGodkjent s0knad om innvendig sanitaaranleggTh: Roar Andresen06.01.2010 Nabbetorpveien 15 - gnr 303 bnr 705 - SentrumGodkjent s0knad om forlenget plassering av skolebrakker Gudeberg skoleTh: RTO B+EAAAAnne Bay HansenAnne Bay HansenKariann MagnussenC)ac:>C)f'-...)C)BYG 256/2010 4/10 OS 05.01.2010 PersiJIesletta 5 - gnr 53 bnr 433 - Ons0YGodkjent ferdigattest - ny bolig og garasjeTh: Byggkompaniet 0stfold ASAJohnnie BrokBYG 416/2010 5/10 OS 11.01.2010 Brochs gate 7-11 - gnr 300, bnr 211 m fI - SentrumGodkjent ferdigattest - ombygging/utomhusarbeide/fasadeendringTh: Torbyen Senter ASATrond Berg MathisenBYG 452/2010 6/10 OS 06.01.2010 Hytte 382, Femdal - gnr 429 bnr 38 - KrakemyGodkjent ferdigattest - innvendig sanitaaranleggTh: Svein GrinakerAAnne Bay HansenBYG 755/2010 7/10 OS 11.01.2010 Vikerveien 143 - gnr 55 bnr 385 - Ons0YGodkjent s0knad om endring av tillatelseTh: Ringsside Eiendom ASATrine Lise JohnsenBYG 803/2010 8/10 OS 11.01.2010 Vikerveien 139 - gnr 55 bnr 386 - Ons0YGodkjent s0knad om endring av tillatelseATrine Lise JohnsenSide: 2 av 10

Utvalg L0penr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerTh: Ringside Eiendom ASBYG 817/2010 9/10 OS 06.01.2010 Hytte 429, Femdal - gnr 429 bnr 1 fnr 14 - Krakemy A Anne Bay HansenGodkjent ferdigattest - innvendig sanitaaranleggTh: Svein Gaute HetlandBYG 822/2010 11/10 OS 11.01.2010 Vikerveien 137 - gnr 55 bnr 387 - OnsQlY A Trine Lise JohnsenGodkjent sQlknad om endring av tillatelseTh: Ringside Eiendom ASBYG 853/2010 12/10 OS 11.01.2010 Mosseveien 63-65 (Seut brygge) - Sentrum Opprettholdelse av gebyr SQlker: BNS Container AS J Petter StordahlBYG 977/2010 13/10 OS 08.01.2010 Skogfaret 31 - gnr 45 bnr 1 fnr 130 - OnsQlY A Johnnie BrokGodkjent sQlknad om endring av tillatelseTh: Kari-Mette BorgasBYG 980/2010 14/10 OS 11.01.2010 Nannasvei 24 A - gnr 610 bnr 456 - Borge J Eirik Magnus Bay HansenGodkjent sQlknad om oppfQlring av stQlttemur - innvilgelse av dispensasjon fraavstandsbestemmelsene i plan- og bygningslovenTh: Torgeir GundersenBYG 1011/2010 15/10 OS 06.01.2010 Perlemorveien 12 - gnr 601 bnr 428 - Borge J Anne Bay HansenGodkjent midlertidig brukstillatelse - nybygg boligTh: Sigmund JensenBYG 1069/2010 16/10 OS 11.01.2010 Halvors vei 6 - gnr 735 bnr 191 - RolvSQlY J Kajal HamadGodkjent melding om takoverbygg til inngangspartiTh: Arne FuruliBYG 1185/2010 17/10 OS 07.01.2010 Hytte 740, Granholmen - gnr 438 bnr 100 - Krakemy A Stine Lerhol c:::>Godkjent ferdigattest - ny bryggeTh: Sten-Tore Fiskerud~BYG 1204/2010 18/10 OS 08.01.2010 Smedensvei 4 - gnr 208 bnr 1 fnr 1225 - SentrumGodkjent melding om tiltak for riving av eksisterende garasje og veranda, samt oppfQlring av nydobbel garasje i tilknytning til bolig og ny verandaTh.: Morten Johannessenc:::>A Margrethe NQldtveidt c::::>f"0BYG 1268/2010 19/10 OS 08.01.2010 Oammyr 24 - gnr 208, 300, bnr 579, 323 - Sentrum J Trond Berg MathisenGodkjent sQlknad om bruksendring/ombygging - dispensasjonTh: Paintballsenter ASBYG 1325/2010 21/10 OS 11.01.2010 Merkurveien 2 - gnr 210 bnr 1 fnr 773 - Sentrum A Eirik Magnus Bay HansenGodkjent sQlknad om igangsettingstillatelseTh: 0stfold FylkeskommuneBYG 1385/2010 22/10 OS 11.01.2010 Vikaneveien 125 - gnr 59 bnr 57 - OnsQlY A Eirik Magnus Bay HansenGodkjent ferdigattest - oppfQlring av tilbygg til boligTh: Harald GelleinBYG 1398/2010 23/10 OS 08.01.2010 Rypeveien 17 - gnr 735 bnr 213 - RolvSQlY J Margrethe NQldtveidtGodkjent melding om tiltak for oppfQlring av tilbygg til boligTh.: Frode Sten AndersenBYG 1406/2010 24/10 OS 11.01.2010 Theodor Kollers vei 2 - gnr 303 bnr 1073 - Sentrum 0 A Eirik Magnus Bay HansenSide: 3 av 10

Utvalg L"penr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerGodkjent ferdigattest - tilbygg til bolig - ny boenhetTh: Azra OubicanacBYG 1441/2010 25/10 OS 07.01.2010 Hytte 418, Kaholmen - gnr 429 bnr 1 fnr 29 - Kraker0Y A Anne Bay HansenGodkjent ferdigattest - innvendig sanitaeranleggTh: Kjell BaltzersenBYG 1444/2010 26/10 OS 07.01.2010 Hytte 385, Kaholmen - gnr 429 bnr 5 fnr 35 - Kraker0y A Anne Bay HansenGodkjent ferdigattest - innvendig sanitaeranleggTh: Bj0rn FinnangerBYG 1446/2010 27/10 OS 07.01.2010 Hytte 326, Femdalsund - gnr 429 bnr 7 fnr 40 - Kraker0Y A Anne Bay HansenGodkjent ferdigattest - innvendige sanitaerarbeiderTh: Arne VilbergBYG 1591/2010 28/10 OS 08.01.2010 FaratangenNiker - Ons0Y A Anne Bay HansenGodkjent s0knad om rammetillatelse for etablering av VA-anlegg til hyttefeltTh: Faratangen VABYG 1596/2010 29/10 OS 11.01.2010 Furulyveien 8 - gnr 439 bnr 460 - Kraker0Y A Eirik Magnus Bay HansenGodkjent melding om oppf0ring av tilbygg til boligTh: Alexander HermansenBYG 1689/2010 30/10 OS 12.01.2010 Vraktangen 5 - gnr 432 bnr 25 - Kraker0Y A Johnnie BrokGodkjent s0knad om endring av tillatelse -endret garasjeTh: Terje ArntzenBYG 1739/2010 31/10 OS 11.01.2010 Hytte 771, Helleskilen - gnr 60 bnr 3 fnr 53 - Ons0YGodkjent s0knad om igangsettingstillatelseTh: 0ystein 0degardBYG 1810/2010 32/10 OS 12.01.2010 Tomteveien 9 - gnr 204 bnr 23 - SentrumGodkjent melding om tiltak for oppf0ring av tilbygg til boligTh.: Vigdis EdvardsenAJThomas HansenMargrethe N0dtveidtBYG 1884/2010 33/10 OS 12.01.2010 0degardsveien 31 - gnr 435 bnr 24 - Kaker0Y A Eirik Magnus Bay HansenGodkjent s0knad om tillatelse til fasadeendring/tilbygg til bolig samt garasjeTh: Stefan StenmannBYG 1951/2010 34/10 OS 21.01.2010 Rognebaerstien 7 - gnr 213 bnr 400 - SentrumGodkjent rammes0knad for oppf0ring av bolig A Odd Andre BoholmTh: Kristel Renate og J0rn GilbergBYG 1987/2010 35/10 OS 14.01.2010 Huth Plata 4 - gnr 424 bnr 1 - fnr 245 - Kraker0yGodkjent melding om utvidelse av veranda A Thomas HansenTh: Kathrine Ruud Hansen og Thomas SolliBYG 2122/2010 36/10 OS 08.01.2010 Ferdigattest- Hannestadveien 8- Nybygg bolig med bileilighet i underetasje- Th: Nygren/Syversen J Inger KoisethBYG 2129/2010 37/10 OS 14.01.2010 Veum aile 4 - Gnr 214 bnr 142 - Sentrum A Kariann MagnussenGodkjent s0knad om rammetillatelse for bruksendring av snekkerverkstedTh: Kai R. NilsenBYG 2203/2010 38/10 OS 13.01.2010 Stabburveien 1 - gnr 201 bnr 113 - Sentrum A Kariann MagnussenGodkjent midlertidig brukstillatelse - forretnings- og kontorbyggTh: Stabburveien 1 ANSSide: 4 av 10C)C,.:)C)C)r-v1"'0

Utvalg L0penr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerBYG 2332/201 0 39/1 0 OS 26.01.2010 Volleberglia 13 - gnr 51 bnr 291 - Ons0yGodkjent s0knad om ombygging av enebolig Th: Vidar Huth J Johnnie BrokBYG 2344/2010 40/10 OS 13.01.2010 0degardsveien 22 - gnr 435 bnr 4 - Kraker0Y Godkjent s0knad om tillatelse til fasadeendringTh:To~EspenJacobsenBYG 2352/2010 41/10 OS 12.01.2010 Oredalsveien 6 - gnr 209 bnr 244 - SentrumGodkjent melding om tiltak for oppf0ring av dobbel carport m/bodTh.: Ida-Johanne AndersenBYG 2533/2010 42/10 OS 12.01.2010 Krabber0dsvingen 20 - gnr 238 bnr 29 - SentrumMidlertidig brukstillatelse for sekundrerleilighetTh.: Evy MelbyBYG 2955/2010 44/10 OS 12.01.2010 Hytte 1779, HAnk0 - gnr 105 bnr 187 - Ons0YGodkjent s0knad om igangsettingstillatelse for tilbygg hytte og riving av uthusTh: Trond WarloeBYG 2997/2010 45/10 OS 12.01.2010 Asgardfjellet - gnr 423, bnr 20, Kraker0YGodkjent melding om mobilt knusverk for knusing av stein ved AsgardfjelletTh: Sarpsborg Park og AnleggBYG 3030/2010 46/10 OS 12.01.2010 Hytte 580, Foten - gnr 60 bnr 280 - Ons0YGodkjent s0knad om enkle tiltakOppf0ring av tilbygg til fritidsboligTh: Knut Are AasBYG 3125/2010 47/10 OS 12.01.2010 Lang0yasen 2 - gnr 425 bnr 365 - Kraker0YGodkjent ferdigattest - nybygg eneboligTh: Block Watne ASBYG 3144/2010 48/10 OS 14.01.2010 Kaholmen - gnr 429, bnr 1, fnr 65 - Kraker0Y Godkjent s0knad om innvendig sanitreranleggTh: Nancy Schultz AamodtBYG 3146/2010 49/10 OS 12.01.2010 Lang0yasen 4 - gnr 425 bnr 366 - Kraker0YGodkjent ferdigattst - nybygg eneboligTh: Block Watne ASBYG 3170/2010 50/10 OS 12.01.2010 Moloveien 4 - gnr 112 bnr 552 - Ons0YGodkjent s0knad om endring av tillatelse for nreringsbyggTh: Engelsviken fryserierBYG 3172/2010 51/10 OS 15.01.2010 Vraktangen 10 - gnr 432 bnr 3 fnr 12 - Krakemy Godkjent melding om oppf0ring av vinterhage ­godkjent dispensasjon fra arealformalet i kommuneplanen Th: Svein MentzenBYG 3188/2010 52/10 OS 12.01.2010 Lang0yasen 20 - gnr 425 bnr 374 - Kraker0YGodkjent ferdigattest - nybygg eneboligTh: Block Watne ASBYG 3250/2010 53/10 OS 12.01.2010 Moloveien 4 - gnr 112 bnr 552 - Ons0YGodkjent ferdigattest - nreringsbyggTh: Engelsviken fryserierBYG 3256/2010 54/10 OS 12.01.2010 Lang0yasen 12 - gnr 425 bnr 370 - KrakemyGodkjent ferdigattest - nybygg eneboligTh: Block Watne ASSide: 5 av 10AJJAAAAJAAJAAAEirik Magnus Bay HansenMargrethe N0dtveidtMargrethe N0dtveidtStine LerholEirik Magnus Bay HansenTrine Lise JohnsenTrine Lise JohnsenAnne Bay HansenTrine Lise JohnsenJohnnie BrokC)C)c:>c:::>f'JLNEirik Magnus Bay HansenTrine Lise JohnsenJohnnie BrokTrine Lise Johnsen

Utvalg L"penr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerBYG 3260/2010 55/10 OS 12.01.2010 Glemmengata 11 - gnr 300, bnr 536, 1586 - Sentrum A Trond Berg MathisenGodkjent s0knad om igangsettingstillatelse - riving av bygning/etablering av midlertidig p-plassTh: Farmannsgate 2 ASBYG 3307/2010 56/10 OS 12.01.2010 Oalekroken 16 - gnr 57 bnr 27 - Ons0Y A Johnnie BrokGodkjent midlertidig brukstillatelse - ny enebolig og garasjeBrukstillatelsen gjelder for del av tiltaket: BoligenTh: Maria Seter og Terje HatleidBYG 3304/2010 57/10 OS 12.01.2010 Lang0yfaret 14 - gnr 425 bnr 384 - KrakereJy A Trine Lise JohnsenGodkjent ferdigattest - nybygg eneboligTh: Block WatneBYG 3324/2010 58/10 OS 12.01.2010 Lang0yfaret 16 - gnr 425 bnr 385 - KrakereJY A Trine Lise JohnsenGodkjent ferdigattest - nybygg eneboligTh: Block Watne ASBYG 3329/2010 59/10 OS 12.01.2010 Lang0yfaret 11 - gnr 425 bnr 392 - KrakereJy A Trine Lise JohnsenGodkjent ferdigattest - nybygg eneboligTh: Block Watne ASBYG 3375/2010 60/10 OS 15.01.2010 Nygaards gata 50 - gnr 300, bnr 908 - Sentrum - Godkjent s0knad om bruksendring/ombygging A Trond Berg MathisenBYG 357612010 61/10 OS 12.01.2010 Arisholmen - gnr 432, bnr 72 ­ Kraker0Y A Anne Bay HansenGodkjent ferdigattest - innvendig sanita3ranleggTh: Fredrisktad kommune - RTOBYG 3578/2010 62/10 OS 20.01.2010 Hellerveien 1 - gnr 426 bnr 113 - KrakereJyGodkjent s0knad om igangsetting av arbeider J Thomas Hansen aTj: Cato JansenDBYG 3590/2010 63/10 OS 12.01.2010 Vabakken 3 - gnr 683 - bnr 72 - BorgeGodkjent ferdigattest - nybygg tomannsboligTh: Simfro Holding AS ~DJ Anne Bay Hansen0t-....;BYG 3635/2010 64/1 0 OS 14.01.2010 Bokfinkveien 19 - gnr 49 bnr 98 ­ Ons0Y Godkjent melding om oppf0ring av garasje A Kajal HamadTh: Paul Erik JohnsenBYG 3712/2010 65/10 OS 12.01.2010 Stenebraten - gnr 112, bnr 12, fnr 68 - Ons0Y A Anne Bay HansenGodkjent ferdigattest - utvendig vann- og avl0psledningerTh: Oag Vagset og S01vi Lund-VangBYG 3765/2010 66/10 OS 15.01.2010 Hytte 1250, Slevik - gnr 64 bnr 139 - Ons0Y Innvilgelse av dispensasjonGodkjent melding om tilbygg J Trine Lise Johnsentil fritidsboligTh: Harald BrekkeBYG 3859/2010 67/10 OS 14.01.2010 Vikaneveien 131 - gnr 62 bnr 87 - Qns0y Godkjent S0knad om igangsettingstillatelse A Johnnie BrokTh: Heidi Rian og 0yvind LarsenBYG 4001/2010 68/10 OS 13.01.2010 0yenkilkroken - gnr 62 bnr 15 - Ons0Y Godkjent ferdigattest - ny flytebrygge- Th: Tor Korperud A Stine LerholBYG 4026/2010 69/10 OS 19.01.2010 Opprettholdelse av vedtak Godkjent s0knad om rammetillatelse for reparasjon m.m. av kai/brygge J Voica O. ImrikSkja3rviken - gnr 657, bnr 1, fnr 31 - BorgeBYG 4077/2010 70/10 OS 14.01.2010 Waldemar Agers vei 6a - gnr 48 bnr 310 - Ons0Y - Godkjent s0knad om tiltak for ny boenhet som A Johnnie Broktilbygg til eksisterende bolig - dispensajson - Th: Svein Olav OlsenSide: 6 av 10

Utvalg LClJpenr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerBYG 4110/2010 71/10 OS 19.01.2010 Makekollen - gnr 425 bnr 525 - Kraken21Y Godkjent s0knad om tillatelse til oppf0ring av J Eirik Magnus Bay HansenTomannsbolig - Th: Asle J0rgensen og Birger L0nsethBYG 4119/2010 72/10 OS 13.01.2010 Tomteveien 47 - gnr 203 bnr 587 - Sentrum Godkjent s0knad om igangsettingstillatelse - tilbygg F Kariann MagnussenTh: Borg Byggmontering asBYG 4165/2010 74/10 OS 15.01.2010 Habornveien 65 - gnr 303 bnr 1725 - Sentrum 0 - Godkjent s0knad om tillatelse til tiltak for installasjon A Kariann Magnussenav heis -Th: 0degaard Gjenvinning A/SBYG 4176/2010 75/10 OS 14.01.2010 Koretveien 16 B - gnr 11 bnr 224 - Ons0yGodkjent midlertidig brukstillatelse - ny tomannsbolig og A Johnnie Brokgarasje Brukstillatelsen gjelder for deler av tiltaket. En leilighet, Koretveien 16 c (av s0ker kalt L2)Th: Bergs Boligbygg asBYG 4181/2010 76/10 OS 19.01.2010 Himmelfjell- gnr 48, bnr 1 - Ons0Y Godkjent s0knad om deling av eiendom i henhold til godkjent J Torill Nilsenreguleringsplan - Hjh:Fredrikstad kommuneBYG 4391/2010 77/10 OS 14.01.2010 Lervikveien 25 - gnr 115, bnr 22 - Ons0Y Godkjent melding om oppf0ring av tilbygg til garasje A Kajal HamadTh: Oafinn AndreassenBYG 4478/2010 78/10 OS 20.01.2010 Bj0rnebyvn. 18 - gnr 440 bnr 225 - Krakemy Godkjent s0knad om igangsettingstillatelse ­ J Kariann Magnussenrehabilitering av bolig samt riving og oppfming av ny garasje - Th: Bernt H0iomBYG 4530/2010 79/10 OS 14.01.2010 Solhjulet 7 - gnr 422 bnr 60 fnr 352 - Krakemy - Godkjent melding om oppf0ring av carport samt J Thomas Hansenutvidelse av veranda/platting - Th: J0rgen KosmoBYG 4566/2010 80/10 OS 20.01.2010 Mikkelsbrerveien 6 - gnr 213 bnr 408 - Sentrum Godkjent s0knad om rammetillatelse for oppf0ring av J Margrethe N0dtveidtenebolig og garasje Th.: Morten Strand og Ole Karls0enBYG 4575/2010 81/10 OS 22.01.2010 Vrerste - NTP - gnr 423 bnr 2 - Kraker0Y Godkjent s0knad om rammetillatelse - vann/avI0ps- og J Trond Berg Mathisenkabelmr - dispensasjonTh: Fredrikstad kommuneA Thomas HansenC)ac:::JBYG 4900/2010 83/10 OS 20.01.2010 Habornveien 53 - gnr 303 bnr 1675 - Sentrum 0 Godkjent ferdigattest - midnre tilbygg (data, A Kariann Magnussen C'::::)BYG 4692/2010 82/10 OS 20.01.2010 Bratthammeren 19 - gnr 208 bnr 1036 fnr 1352 - Sentrum Godkjent s0knad om innredning avleilighet Th: Kathrine Engeset og Tor SlangBYG 5014/2010 85/10 OSlaboratorium, lager) Th: Prosjectiondesign AS20.01.2010 Lang0yasen 21 - gnr 425 bnr 430 - Krakemy Godkjent s0knad om oppf0ring av st0ttemur og J Thomas Hansentrapper Th: Block Watne ASBYG 5084/2010 86/10 OS 26.01.2010 Tyttebrersvingen 6 - gnr 213 bnr 405 - Sentrum Godkjent s0knad om oppf0ring av bolig og J Eirik Magnus Bay Hansengarasje Th: Andre LieBYG 5098/2010 87/10 OS 20.01.2010 Prambyggerveien 3 B - gnr 49 bnr 20 - Ons0Y Godkjent s0knad om allerede Oppf0rt tilbygg til A Kajal Hamadbolig Th: Cato Rummelhoff OlsenBYG 5120/2010 88/10 OS 20.01.2010 L0kkeberg - gnr 303 bnr 1323 - Sentrum 0 Godkjent s0knad om tillatelse til tiltak for riving av A Margrethe N0dtveidtlandbruksbygninger samt vaningshusTh.: Sameiet L0kkebergBYG 5436/2010 89/10 OS 19.01.2010 Korallveien 6 - gnr 601 bnr 412 - Borge Godkjent s0knad om oppf0ring av enebolig J Eirik Magnus Bay Hansenm/sekundrerleilighet Th: Tor Kr. GulbrandsenBYG 5515/2010 90/10 OS 22.01.2010 Paskesteien 27 - gnr 422, bnr 252 - Krakemy Godkjent s0knad om enkle tiltak J Trond Berg MathisenSide: 7 av 10r-vwOol

Utvalg L0penr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerTilbygg/pabygg/ombygging/riving og nybygg garasje Th: Rino HansenBYG 5573/2010 91/10 OS 20.01.2010 Torgauten - gnr 60 bnr 262 - Ons0Y Godkjent s0knad om innvendig sanitreranlegg i hytteTh: Hanne Rosenl0wBYG 5589/2010 92/10 OS 21.01.2010 N0rbechs vei 25 - gnr 210 bnr 113 - Sentrum Godkjent s0knad om endring av ansvarsrettTh: N0klebygg AS vlTruls IversenBYG 5595/2010 93/10 OS 19.01.2010 Kundergaten 7 - gnr 610 bnr 5 fnr 427 - Borge Godkjent s0knad om tillatelse til oppf0ring av tilbyggtil enebolig Th: Odd-Vidar AndersenBYG 5651/2010 94/10 OS 26.01 ..2010 Trippeveien 2 - gnr 204 bnr 14 fnr 198 - Sentrum Godkjent melding om tiltak for oppf0ring avmidlertidig lagerhall Th.: Kabetekk ASBYG 5672/2010 95/10 OS 20.01.2010 Hytte 1581, Skjellumfjellet - gnr 66 bnr 15 fnr 54 - Ons0Y Godkjent s0knad om innvendigsanitreranlegg Th: Tor og Vigdis SydhagenBYG 5681/2010 96/10 OS 21.01.2010 Stenebraten - gnr 112 bnr 698 - Ons0Y Godkjent s0knad om endring av ansvarsrett - nybyggfritidsbolig og uthus Th: Nils StenebratenBYG 5705/2010 97/10 OS 19.01.2010 Stangerholmveien 72 - gnr 118 bnr 42 - Ons0Y Godkjent melding om tilbygg til fritidsboligTh: Henning L0nnBYG 5718/2010 98/10 OS 21.01.2010 Evenr0dveien 54 - gnr 214 bnr 61 - Sentrum Godkjent melding om tiltak for oppf0ring av frittliggendegarasje Th.: Svein Erik HolmeideBYG5825/201099/10OS19.01.2010 Skjrel0yveien 54 - gnr 118 bnr 18 - Ons0Y Godkjent ferdigattest - ombygging og oppf0rign av tilbyggtil fritidsbolig Th: S0ren PedersenBYG 1621/2010 100/10 OS 22.01.2010 Rikulfsvei 16 - gnr 725 bnr 46 - Rolvs0y Godkjent s0knad om dispensasjon fraReguleringsbestemmelsene Godkjent melding om opprf0ring av tilbygg til garasjeTh: Tommy JensenBYG 5936/2010 101/10 OS 28.01.2010 Gnr 432, bnr 3 - Kraker0Y Godkjent s0knad om deling av grunneiendom Hjh: Roar og Erling BaardsenBYG 6024/2010 102/10 OS 22.01.2010 Hestehagen 21 - gnr 214, bnr 135 - Sentrum Godkjent s0knad om dispensasjon fra plankravS0ker: Multiconsult AS FredrikstadBYG 6426/2010 103/10 OS 28.01.2010 Radalsveien 5 - gnr 734 bnr 3 - Rolvs0y Godkjent midlertidig brukstillatelse - midlertidig lagerhallTh: Byggmakker Herf011BYG 6573/2010 104/10 OS 26.01.2010 Husl0sveien 37 b - gnr 116 bnr 127 - Ons0yGodkjent s0knad om ny enebolig - dispensasjonTh: Katrine Eriksen og Stian JuliussenBYG 6579/2010 105/10 OS 26.01.2010 Losfjellet 4 - gnr 434 bnr 90 - Kraker0Y Godkjent s0knad om oppf0ring av terasse med nedfeltbasseng Th: Ole Kristian HaugenBYG 6600/2010 106/10 OS 26.01.2010 Hytte 120, Enhus - gnr 425 bnr 3 fnr 263 - Kraker0Y Godkjent s0knad om igangsettingstillatelseTh: Jon ElvenesBYG 5156/2010 108/10 OS 26.01.2010 Sareptakroken 17 - gnr 85 bnr 197 - Ons0Y Godkjent s0knad om ny enebolig - dispensasjonTh: Petter SolbrekkeBYG 6762/2010 109/10 OS 26.01.2010 Rosenlund 51 - gnr 203 bnr 325 - Sentrum Godkjent s0knad om tillatelse til fasadeendring -innsetting av to vinduer Th: Lisleby legekontorBYG 6873/2010 110/10 OS 25.01.2010 Steinliveien 3 - gnr 737 bnr 153 - Rolvs0yGodkjent s0knad om oppf0ring av bolig - dispensasjonTh: Per Anders LarsenSide: 8 av 10AJJJAAAAAJJAJJJJJJJAnne Bay HansenTrine Lise JohnsenEirik Magnus Bay HansenMargrethe N0dtveidtAnne Bay HansenTrine Lise JohnsenTrine Lise JohnsenMargrethe N0dtveidtTrine Lise JohnsenKajal HamadErik Th0gersenTrond Berg MathisenKariann MagnussenJohnnie BrokThomas HansenEirik Magnus Bay HansenJohnnie BrokEirik Magnus Bay HansenOdd Andre Boholm0c;::)~Cdr"Jcr..

Utvalg L"penr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerBYG 6887/2010 111/10 OS 27.01.2010 Hytte 343, Femdalsund - gnr 429, bnr 80 - Kraker0Y Godkjent s0knad om endring av J Stine LerholTillatelse Godkjent s0knad om igangsettingstillatelse for tilbygg og pabygg av hytteTh: Reidun AndersenBYG 7192/2010 113/10 OS 26.01.2010 Engaveien 6 - gnr 112 bnr 164 - Ons0Y Godkjent s0knad om ombygging av enebolig til tomannsbolig J Johnnie Brok- dispensasjon Th: Andreas LebesbyBYG 7242/2010 114/10 OS 21.01.2010 Hjalmar Bj0rges vei - gnr 206 bnr 312 - Sentrum Godkjent midlertidig brukstil/atelse - etablering av A Stine Lerholsmabathavn Th: Kiaars bruk Marina ASBYG 7281/2010 115/10 OS 21.01.2010 Hytte 102 A, Enhus - gnr 425 bnr 3 fnr 300 - Kraker0Y Godkjent melding om oppf0ring av anneks J Stine LerholTh: Ole LangBYG 7463/2010 116/10 OS 26.01.2010 Kilevoldveien 2 - gnr 641 bnr 59 - Borge Godkjent s0knad om tillatelse til oppf0ring av st0yskjerm J Eirik Magnus Bay HansenTh: Statens VegvesenBYG 7500/2010 117/10 OS 26.01.2010 Sundl0kkaveien 64 - gnr 638 bnr 40 - Borge Godkjent s0knad om til/atelse til oppf0ring av J Eirik Magnus Bay Hansenst0yskjerm Th: Statens VegvesenBYG 7549/2010 118/10 OS 26.01.2010 Sundl0kkaveien 86 - gnr 641 bnr 9 - Borge Godkjent s0knad om til/atelse til oppf0ring av J Eirik Magnus Bay Hansenst0yskjerm Th: Statens Vegvesen BorgeBYG 7730/2010 119/10 OS 26.01.2010 Mel/om Buskogen 17 og 19 - gnr 426 bnr 67 - Kraker0Y J Kariann MagnussenGodkjent s0knad om oppf0ring av nodehytteTh: Fredrikstad FibernettBYG 7837/2010 121/10 OS 27.01.2010 Hytte 2720, Skjel/umveien - gnr 64 bnr 4 fnr 59 - Ons0Y Godkjent s0knad om oppf0ring av J Trine Lise Johnsenanneks Th: Grethe og Christian JarlsbyBYG 7799/2010 122/10 OS 26.01.2010 0yenkilveien 16 - gnr 62 bnr 80 - Ons0yAvslatt s0knad om frafall av gebyg for ny bolig og f1ytting av J Johnnie Brok 0gammel - dispensasjon Th: Tone og Atle SvinndalBYG 7929/2010 123/10 OS 26.01.2010 Hjalmar Bj0rges vei 105 - gnr 206 bnr 114 - Sentrum Godkjent melding om tiltak for forlengetplassering av IT container, samt midlertidig plassering av IT container og nytt n0dstr0msaggregatTh: Europris ASc::.Jc.::>J Margrethe N0dtveidtc:>I"'J---..lBYG 8003/2010 124/10 OS 26.01.2010 Tomteveien 33 B - gnr 203 bnr 13 - Sentrum Godkjent s0knad om ansvarsrett/kanntrollplan for A Kariann Magnusseninstallasjon av heis Th: Lea Invest ASBYG 8036/2010 125/10 OS 26.01.2010 Storveien 9 - gnr 45 bnr 1 fnr 69 - Ons0Y Godkjent s0knad om igangsettingstil/atelse for deler av J Johnnie Broktiltaket - nr 2 Th: Storveien 10 Gressvik asBYG 8070/2010 126/10 OS 26.01.2010 Storveien 9 - gnr 45 bnr 1 fnr 69 - Ons0Y Godkjent s0knad om igangsettingstil/atelse for deler av J Johnnie Broktiltaket - nr 3 Th: Storveien 10 Gressvik asBYG 8172/2010 127/10 OS 26.01.2010 Barkedalen 20 - gnr 439 bnr 439 - Kraker0Y Godkjent s0knad om fremf0ring av avl0psledning J Anne Bay HansenTh: Solveig MartinsenBYG 8299/2010 129/10 OS 25.01.2010 Vikerkilen - gnr 55 bnr 6 - Ons0Y Godkjent ferdigattest - utskifting av bryggeTh: Vikerkilen batforening J Johnnie BrokBYG 8328/2010 130/10 OS 28.01.2010 Pepperkroken 4 - gnr 53 bnr 413 - Ons0Y Godkjent melding om oppf0ring av garasje J Kajal HamadTh: Ole J0rgen Hol0SBYG 8382/2010 131/10 OS 25.01.2010 Godkjent s0knad om endring av til/atelse - Mortenenga 1 a - f, Engelsviken - Ons0Y F Johnnie BrokBYG 8416/2010 132/10 OS 27.01.2010 Skjaal0Y - Ons0Y Godkjent s0knad om videref0ring av vann- og avl0p til ytterligere fire eiendommer A Anne Bay HansenSide: 9 av 10

Utvalg L0penr Saksnr Type Dato Tittel Status SaksbehandlerTh: Comfort Fredrikstad Arne Nilsen ASBYG 8437/2010 134110 OS 25.01.2010 Forelegging av tiltak - Montering av ny nettstasjon - dispensasjon - Storveien 9, 0rebekk F Johnnie BrokBYG 8438/2010 136110 OS 28.01.2010 Furuveien 9 - gnr 49 bnr 179 - Ons0Y Godkjent melding om oppf0ring av tilbygg til bolig J Kajal HamadTh: Kjell JohnsenBYG 8585/2010 137110 OS 27.01.2010 Faratangen - gnr 55, bnr 264 - Ons0Y Godkjent s0knad om innvendig sanitreranleggTh: Roger Dahl J Anne Bay HansenBYG 8735/2010 138110 OS 27.01.2010 Sundl0kkaveien 50 - gnr 638 bnr 33 - BorgeGodkjent ferdigattest - riving av bolig J Thomas HansenTh: Freddrikstad kommune, boligforvaltningenBYG 8811/2010 139/10 OS 27.01 ;2010 Fastingsvei 14 - gnr 424 bnr 189,198,361 og 419 - Kraker0Y Godkjent ferdigattest - boligblokk J Thomas HansenTh: Panorama ASBYG 9502/2010 150110 OS 28.01.2010 Asheimenga 15 - gnr 64 bnr 554 - Ons0Y Godkjent melding om oppf0ring av uthus J Kajal HamadTh: Jarl Erik LarsenBYG 10394/2010 165/10 OS 28.01.2010 Godkjent s0knad om igangsettingstillatelse - Bruksendring av nreringsbygg og riving av bolighus ­ F Kariann MagnussenRolvs0yveien 239/Svaneveien 1-3 - gnr 736, bnr 28,39,45 - Rolvs0yTh: Rolvs0y Metallindustri Eiendom asaoCJC)I'JcoSide: 10 av 10

FREDRIKSTAD KOMMUNE000029Saksnr.:Dokumentnr.:Lepenr.:Klassering:Saksbehandler:2006/1296642109579/2008HOLMfTORSNESLasse HenriksenM0tebokBehandlet av Metedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 10.12.2009 185/09Planutvalget 21.01.2010 3/10Planutvalget 18.02.2010 16/10BystyretForslag til reguleringsplan for Holm, Torsnes - BorgeForslagstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a avgi slik innstilling til Bystyret:I medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 nr 1 godkjennes det fremlagte forslag tilreguleringsplan for Holm, Torsnes Borge, plankart datert 01.06.07, sist revidert 21.04.09, medtilh0rende reguleringsbestemmelser 01.06.07, sist revidert 01.10.09, med f01gende endringerav bestemmelser:Bestemmelsens § 3.1 endres til at maksimalt 8 nye boliger kan bebygges f0r hovedadkomst(V2) I bussholdeplass (BH 1) og gang- sykkelvei GS1-2 utbedres og opparbeides.Fredrikstad, 30.11.09Planutvalgets behandling 10.12.2009:Forslag fremsatt i m0tet:Pa vegne av Frp fremmet Arvid Vestvik f01gende forslag:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslag fremmet av Arvid Vestvik Frp ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 10.12.2009:Saken utsettes for befaring.Planutvalgets behandling 21.01.2010:Planutvalget foretok befaring f0r behandlingen av saken.Forslag fremsatt i m0tet:Pa vegne av Bym fremmet Svein Bendik Hansen f01gende forslag:Saken utsettes for videre utredning.

000030Votering:Utsettelsesforslag fremmet av Svein Bendik Hansen pa vegne av Bym ble vedtatt med 9 mot 2stemmer (2Frp).Planutvalgets vedtak 21.01.2010:Saken utsettes for videre utredning.Radmannens vurdering til Planutvalgets m0te 18.02.10:Planutvalget utsatte saken (planutvalgsm0te 21.01.10) for videre utredning av Radmannen.Planutvalget 0nsket en ncermere utredning fra Radmannen om hvorvidt det forhold at detforeligger en tinglyst rettighet om adkomst til eiendommen 685/65 er tilstrekkelig. Ireguleringsplan for Holm, Torsnes er adkomsten til 685/65 og 685/33 inntegnet i plankartet(FA9) som felles avkj0rsel.Radmannen vurderer at felles adkomst til eiendommene 685/65 og 685/33 b0r fremga avplankartet. Det at forholdet til felles adkomst er avklart planmessig i ny reguleringsplan forHolm, Torsnes gir en fremtidig og forutsigbar arealbruk for de ber0rte eiendommer ogomgivelsene for 0vrig.Radmannen vii understreke at en tinglyst rettighet har rettsvirkning for godtroende tredjepart,imidlertid b0r det understrekes at en avtale av privatrettslig karakter kan endres mellompartene. Mulighetene for en eventuell endring i en privatrettslig avtale vii kunne bidra til aredusere planens virkning som entydig planverkt0y, og ikke minst rarnme eiendommen 685/65negativt.Radmannen vurderer derfor at st0rst grad av forutsigbar arealbruk og fremtidig rettsikkerhetknyttet til rett til adkomst for den aktuelle eiendommen (685/65) oppnas ved aopprettholdeinntegnet adkomstvei (FA9) i plankartet for Holm, Torsnes.Fra teorien -Plan- og bygningsrett O.J Pedersen, P.Sandvik, H. Skaaraas, S. Ness og A. Osfremgar pa s. 503: Reguleringsmessige krav til veien; "Det er tomta som ma ligge i planvurdertstr0k. Selve veien beh0ver ikke ga gjennom et regulert str0k. Men veien ma vcere regulertsom adkomstvei for tomtene i det regulerte str0k.."Etter en konkret vurdering anbefaler Radmannen planutvalget a opprettholde den inntegnedeadkomstvei i FA9 til eiendommene 685/65 og 685/33 som vist pa plankartet.SammendragForslag til reguleringsplan for Holm, Torsnes fremmes av Per Andre Hansenlandskapsarkitekter AS pa vegne av grunneierne Rolf Mikkelsen og 0yvind Lind. Planoppstartble f0rste gang kunngjort i lokalavisene 07.09.06. Fylkeskommunen, statlige fagmyndigheter,kommunale etater, ber0rte grunneiere og naboer er varslet ved brev av datert 01.09.06.Planen har ligget ute til h0ring og offentlig ettersyn i tiden 01.02.08 til 03.03.08 og 30.04.09 til25.05.09, dette betyr at planen kan behandles etter gml planlov.

000031Hensikten er a tilrettelegge for fortetting med frittliggende eneboligbebyggelse, og samtidigsikre helhetlige og planmessige 10sninger for trafikk, gr0nnstruktur og byggeskikk.Eksisterende omrade har 50 boliger fra f0r, og planen apner for etablering av 30 nye boliger.De nye boligtomtene blir i snitt 950 m2.Planomradet er avgrenset av veien Trangsmyr i nord og vest (planomradet omfatter treeiendommer nord og vest for Trangsmyr), Thors0veien i 0st, samt foten av fjellet Thors0 vardeog sydligste eiendomsgrense for gnr 685 bnr 47 i syd. Arealet er totalt ca. 160 daa.Ved fortetting og utvikling av et eksisterende boligomrade m0ter man planfaglige utfordringersom kan vrere sammensatte. Dette pa grunn av mulige konflikter mellom eksisterendebebyggelse og infrastruktur og planlagt ny bebyggelse og infrastruktur.Det blir derfor ofte en avveining mellom fordeler contra ulemper og reguleringsplanen for Holmhar noen slike utfordringer. Etter en samlet vurdering synes planen a vrere godtgjennomarbeidet og gir en god helhetlig utvikling av omradet.I reguleringsbestemmelsens § 3.1 er det tatt inn forslag til at 12 boliger kan bygges f0rkravene til hovedadkomst (V2), bussholdeplass (BH 1) gang- sykkelvei (GS 1-2) utarbeides.Tilsvarende skal leke eller oppholdsarealer (FL3) for barn opparbeides f0r 20 nye boliger tas ibruk, jf bestemmelsens § 3.5.Reguleringsplanen legger opp til justering av en del eksisterende grenser pga dar-ligarrondering av flere eksisterende tomter. Nye eiendomsgrenser males inn etter at planen ervedtatt.Det er i p/anen lagt opp til a beholde gr0nne omrader internt. Planomradet er omgitt avkulturlandskap og naturlandskap som pa hver sin mate uttrykker mangfold.Vedlegg1. Oversiktskart2. Reguleringsplan datert 01.06.07, sist revidert 21.04.093. Reguleringsbestemmelser datert 01.06.07, sist revidert 01.10.094. Planbeskrivelse datert 01.06.07, sist revidert 12.06.095. Sammendrag av innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn med forslagstillerskommentarer, mottatt 07.10.096. Sammendrag av innkomne uttalelser ved 2 gangs offentlig ettersyn med forslagstillerskommentarer, mottatt 07.10.09(Vedlegg 1 og 2 f01ger vedlagt.De 0vrige dokumentene er tilsendt tidligere.)Vedlegg til Bystyret1. Oversiktskart2. Plankart datert 01.06.07, sist revidert 21.04.009, nedfotografert til A43. Reguleringsbestemmelser datert 01.06.07, sist revidert 01.10.09Andre saksdokunlenter (ikke vedlagt)Dokumenter if01ge dokumentliste.

000032SaksopplysningerPlanomradet:Planomradet er avgrenset av veien Trangsmyr i nord og vest (planomradet omfatter treeiendommer nord og vest for Trangsmyr), Thors0veien i 0st, samt foten av fjellet Thors0 vardeog sydligste eiendomsgrense for gnr 685 bnr 47 i syd. Arealet er totalt ca. 160 daa.Innenfor planomradet er det avsatt areal til:• Byggeomrade; frittliggende smahusbebyggelse• Landbruksomrade; omrade for jord- og skogbruk• Offentlige trafikkomrader; kj0reveg• Offentlige trafikkomrader; gang-I sykkelveg• Offentlige trafikkomrader; fortau• Offentlige trafikkomrader; bussholdeplass• Fareomrade; h0yspenningsanlegg/trafo• Fareomrade; h0yspenningsanlegg luftstrekk• Spesialomrade; privat vei• Spesialomrade; frisiktsone ved veg• Spesialomrade; turveg• Fellesomrade; felles avkj0rsel• Fellesomrade; felles gangveg• Fellesomrade; felles lekeplass• Fellesomrade; felles gr0ntanleggPlanstatus:De aktuelle arealene er hovedsakelig avsatt som byggeomrade, men og dels som landbruk-,natur- og friluftsomrade (LNF) i kommuneplanens arealdel 2007-2018. Omradet er uregulert,sa planomradet ber0rer ingen eksisterende reguleringsplaner.Planoppstart ble f0rste gang kunngjort i lokalavisene 07.09.06. Fylkeskommunen, statligefagmyndigheter, kommunale etater, ber0rte grunneiere og naboer er varslet ved brev av01.09.06.Det vises for 0vrig til planbeskrivelsen med vedlegg.Omradets karakter:Boligomradet har vokst frem over lang tid og mangler en helhetlig planmessig 10sning patrafikk, gr0ntstruktur og byggeskikk. Mye av den eksisterende bebyggelse er gammelarbeiderbebyggelse med sma hus pa varierende tomtest0rrelser. Stedets identitet er en tettklyngebebyggelse pa et lavt h0ydedrag i kulturlandskapet. Den nye bebyggelse" er tenkt aharmonere med eksisterende byggeskikk i omradet; samt at eksisterende vegetasjon s0kesbevart.Sammendrag av innkomne uttalelser ved offentlig ettersyn og 2 gangs offentlig ettersynmed m/planleggerens kommentarer og Radmannens vurdering av disse.Planforslaget var lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet 01.02.08 til 03.03.08 og til annengangs offentlig ettersyn i perioden 30.04.09 til 25.05.09. Nedenfor f01ger sammendrag avinnkomne h0ringsuttalelser med planleggerens og Radmannens kommentarer.Telenor Networks Engineering, datert 08.02.2008Telenor Networks Engineering har ingen kommentarer til planforslaget.

000033Fageras og Gudmundsson, datert 11.05.2009, gnr 685, bnr 15Uttalelsen gar pa krav om tiltak for a fjerne overflatevann etter asfaltering av veLForslagstillers kommentarerKommentarene er rettet mot eksisterende veianlegg innenfor omradet. De nevnteproblemstillinger tas ikke stilling til i reguleringsplanen.Radmannens vurdering:Veilegemet ble hevet etter asfaltering h0st 2008, dette medf0rer oppstuing av vann, og atvann ogsa trenger inn pa eiendom 685/15. Det blir noe 0ket trafikk som f01ge av planen forHolm, imidlertid er dette en problemstilling som isolert ikke kan knyttets til ny reguleringsplanfor Holm. Forslagstillers kommentarer synes dekkende.Advokatene Kristoffersen og Winswold, datert 13.05.200 og 13.05.2009, gnr 685/70Lars Winswold representerer grunneier Elsa Dolmen Holm, eier av gnr. 685, bnr. 70. Holmviser til innsendt uttalelse ved ordincert offentlig ettersyn utdypet ytterligere i 2 gangs offentligettersyn. Det papekes at de 0nskede endringer som fremgar av uttalelsen ikke erim0tekommet i revidert planforslag. Uttalelsen spekulerer i om det er begattsaksbehandlingsfeil av kommunen ved at uttalelsen innsendt ved ordincert ettersyn ikke erhensyntatt eller gjengitt i plandokumentene.Dolmen Holm 0nsker ikke en utvidelse av foreslatt regulert privat vei PV1, men 0nsker hellerat veien legges pa nordsiden av hennes eiendom.Forslagstiller sin kommentar:Valgt trase for PV1 er begrunnet i sammendrag av innkomne uttalelser etter offentlig ettersyn.PV1 er foreslatt regulert som privat vei tilsvarende dagens situasjon. Veien er foreslatt utvidetfra eksisterende 4,5 meter kj0rebane til 5 meter kj0rebane med en mindre justering avveitraseen vest pa Dolmen Holms eiendom etter krav fra Fredrikstad kommunes planavdeling.Justering av veitraseen er kartberegnet til a beslaglegge ca 25 kvadratmeter mer av DolmenHolms eiendom enn eksisterende trase. Da Dolmen Holm ogsa etter et eventuelt planvedtakvii eie den delen av veien som ligger pa hennes eiendom vii eventuelle nye brukere av veienmatte innhente veirett fra Dolmen Holm for a fa adkomst til sine eiendommer. De foreslatteend ringer vurderes a ha marginal pavirkning pa Dolmen Holms eiendom.Uttalelse innkommet ved ordincert offentlig ettersyn er vurdert av kommunens saksbehandlerog planlegger, men er ikke hensyntatt med bakgrunn i samme argumentasjon som over.Sammendrag av uttalelsen har beklageligvis fait ut av dokumentet "sammendrag av uttalelserinnkommet ved offentlig ettersyn med planleggers kommentarer".Radmannens vurdering:Den regulerte vei PV1 har Iiten innvirkning pa eiendommen gnr 685 bnr 70, det dreier seg om25 kvm mer enn eksisterende veitrase. Den eksisterende vei er foreslatt utvidet fra dagensbredde pa 4,5 meter til 5,0 meter med en mindre justering av justering vest pa Dolmen Holmseiendom. Det hadde vcert positivt om forhold til veirett var omforent mellom partene. Etterradmannens vurdering synes imidlertid fordelene a vcere st0rre enn ulempene i forhold til valgttrase for veien, det legges vekt pa at ulempene synes marginale for eiendommen 685/70.Borg Buss, datert 11.02.2008Borg Buss viser til sin uttalelse i forbindelses med varsel om oppstart angaendebussholdeplasser langs Thors0veien ved foreslatte regulerte byggeomrader B5/B6.Forslagstiller sin kommentar:Planforslaget legger opp til a beholde kombinert bussholdeplass/endesnuplass S0r for kryssetThors0veienIToresmyr i tillegg til en ny bussholdeplass langs vegens 0stside.

000034Det er imidlertid ikke lagt opp til ny bussholdeplass 0st for Thors0veien (ved B5/B6) slik BorgBuss 0nsker i sin uttalelse. Dersom det skulie opparbeides en bussholdeplass i dette omradetville en naturlig plassering vcere i tilknytning til turvei FG3. For a im0tekomme Statensvegvesens norm om at kryssende bevegelser skal skje bak bussen, matte buss-holdeplassenda ligget nord for FG3. Med en slik plassering ville avstanden til foreslatt ny bussholdeplassBH 1 bli bare 150 meter. Det anses dermed mer hensiktsmessig a lede de myke trafikantenevia planomradets internveier til bussholdeplass BH 1. Det vurderes videre som mesthensiktsmessig a legge bussholdeplass BH 1 i tilknytning til krysset V1 N2, hvor det naturligskjer mer i trafikkbildet og hastigheten reduseres som f01ge av dette.Ingen kommentarer ved 2 gangs offentlig ettersyn.Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkende.Hafslund Nett AS, datert 12.02.2008Hafslund Nett AS har ingen kommentarer til planforslaget.Nina Oksmo, datert 19.05.2009, gnr 685 bnr 32Forslagstillers kommentarerUttalelsen ber0rer problemstillinger av privatrettslig art som ikke tas stilling til ireguleringsplanen. Gnr 685 bnr 32 gar tomtegrensen omtrent i veiens asfaltkant. Det er iuttalelsen gitt forslag til mindre justeringer av eiendommen bla. gjennom makeskifte. Detfremgar at Oksmo 0nsker at dette skal skje kostnadsfritt.Radmannens vurdering:Problemstillingene er av privatrettslig karakter. Det er foreslatt mindre justeringer i planen vedmakeskifte. Disse forholdene samt sp0rsmal om fordeling av kostnader avklares mellompartene.Synn0ve og Ingvar Hermansen, datert 21.02.2008, Gnr 684 bnr 3 og 685/1Eier av gnr. 684, bnr. 3 og gnr. 685, bnr. 1 har f01gende kommentarer til planforslaget:a) Utvidelse av adkomstvei Trangsmyr (PV1) syd for krysset med Toresvei (FA8). Det erfa eiendommer syd for krysset, og veien foreslas beholdt uendret syd for B7.b) Foreslatt tillegg til gnr. 685, bnr. 2, fnr. 20 0nskes tatt ut av planforslaget.c) Turvei SP1 0nskes tatt ut av planforsaget. Det papekes at det ikke eksisterer turvei idette omradet i dag.d) Det er brukt gnr. 658, bnr. 1 i forbindelse med omtale av FAg i planmaterialet.e) Avrenning fra planomradet kan bli for stor for hva dreneringen mot korsebergbekkenkan klare. Det fremgar ikke av planforslaget hvorvidt det er planlagt nyovervannsledning fra planomradet til korsebergbekken.Forslagstillers kommentar:Ad a) Planforslaget er endret i henhold til uttalelse. PV1 er foreslatt regulert som ettfeltsvei fra krysset med FA8 mot syd. Herfra vii veien betjene kun 5eiendommer, og dermed fungere tilfredsstillende med ett felt. Det er imidlertidsatt av plass til en m0teplass langs vegens 0stside ved eiendom 685/66.Ad b)Vist avgrensing for omradet B7 er satt tilsvarende grense for byggeomrade igjeldende kommuneplan. Avgrensingen av omradet B7 er imidlertid revidert ihenhold til uttalelse fra Ingvar Hermansen og fester av eiendommen 685/2/20,Einar Gundersen.

000035I revidert forslag til plankart omfattes B7 av faktisk opparbeidet685/2/20, og samsvarer med leiekontrakt for eiendommen datert.tomt forAd c)Turvei SP1 omfatter deler av 2 eksisterende turveier. Begge de eksisterendeturveiene er stier fra Holm mot Thors0 yarde hvorav den 0stre starter ivendehammer i sydenden av V2, og den vestre starter rett syd for garasjen paeiendom 685/38. SP1 er foreslatt regulert langs fjellfoten som en muligforbindelse mellom disse, og som en mulig adkomst tillekeareal FL3.Ad d) Det er i planmaterialet brukt 658/1rettet til 685/81 .Ad e) Overvannshandtering avgj0restiltakshaver og kommunen.i forbindelse med omtale av FAg. Dette erutbyggingsavtale mellom grunneier,Forslagstillers kommentarer til 2 gangs offent/ig ettersyn, datert 20.05.09Uttalelsen er tilsvarende den uttalelse som ble gitt ved ordincert offentlig ettersyn. Revisjonenber0rer ingen av de nevnte problemstillingene.Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeKari Anette Andersen, datert 20.05.2009, gnr 685, bnr 26Andersen 011sker ikke den foreslatte reguleringen av offentlige trafikkarealer (BH 1 og GS1)langs hennes eiendom. Andersen foreslar at BH1 flyttes/plassers nord for Holmsdalen.Videre papeker hun at hun vii fa BH1 og GS1 rett utenfor soverommet. GS1 vii ogsa ta dendelen av tomten hun har mest planer for, og st0rst behov for.Det opplyses om at hun har s0kt og far byggetillatelse for en garasje, og at dette kommer ikonflikt med planen. Videre at biloppstilling vii stenge for fortauet. Videre henvises det til enavtale med fylket inngatt med henne som ber0res av planforslaget.Forslagstillers kommentar:Offentlige trafikkomrader er foreslatt regulert som vist pa plankartet for a oppna godtrafikksikkerhet i krysset med fylkesvegen. Foreslatt regulert kj0rebanekant gang-/sykkelveiGS1 er lagt 0,5 meter inne pa Andersens eiendom. De offentlige trafikkarealene er utformet ihenhold til krav fra Statens vegvesen. Det henvises for 0vrig til argumentasjon isammendraget av uttalelser etter offentlig ettersyn.Radmannens kommentarer:Det er en eksisterende busslomme der busslommen er inntegnet i nytt planforslag.Det meste av gang- og sykkelveien ligger utenfor eiendomsgrensen til 685/26, men tangererog gar noe over nord 0st mot V1 og V2. Samtidig legger planen opp til at det gis et mindretomtetillegg S0r 0st mot BH2.Boligens ncerhet til gang- og sykkelvei vurderes a paf0re eiendommen noe ulempe. Imerknader til 2 gangs utlegging av plan opplyses det at det ikke lenger vii vcere plass tilbiloppstilling uten a stenge for fortauet. I delegert vedtak av 685/26 datert 30.05. 2006 er detgitt tillatelse til oppf0ring av garasje. Denne garasjen er oms0kt og godkjent plassert 14 meterfra senter Thors0veien. Det ser ut som om det er minst 5-6 meter fra plasseringinnkj0ring/garasje til GS1. Etter planens inntegnede byggegrense kan det se ut til a bli enmindre konflikt itt godkjent plassering.

000036Det b0r presiseres at godkjenningen i realiteten kan vcere utl0pt pa dato da en gyldigbyggetillatelse foreldes etter 3 ar dersom arbeidet ikke er igangsatt i sa tilfelle skal tiltaketoms0kes panytt.Ulempene ma ogsa veies opp mot fordelene. Nar det gjelder GS1 er dette en gang- ogsykkelvei fra bussholdeplassen ved en trafikkert veL Med tanke pa trafikksikkerhetsmessigehensyn ikke minst ift skolebarn, b0r det vcere gang- og sykkelvei i tilknytning tilbussholdeplassen. Dette innebcerer en kvalitetsheving bade for eksisterende boliger ogfremtidig nye boliger. Det b0r papekes at det dreier seg om en relativt stor eiendom. Noenganger ma allmennhetens interesser avveies og vektes tyngre enn mindre ulemper paenkelteiendommer.Hilde og Bj0rge Johannessen, datert 25.02.2008, gnr 685, bnr 37, 38 og 48Eier av gnr. 685, bnr. 37, gnr. 685, bnr. 48 og gnr. 685, bnr. 38 har f01gende kommentarer tilplanforslaget:a) Johannessen krever a fa turvei SP1 fjernet fra reguleringsplanen med begrunnelse iden sjenerende trafikken en slik turvei vii generere.t·,Dersom turveien ikke tas ut av reguleringsplanen 0nskes f01gende punkter ivaretatt:b) Overflatevann fra 685/1 blir handtert pa en tilfredsstillende mate.c) Det 0nskes satt opp et gjerde som skiller eiendommen fra SP1 utf0rt pa tiltakshaversregning.d) Det ma settes opp bom i begge ender av SP1 for a hindre u0nsket motorisert ferdsel.Forslagstillers kommentar:Ad a) SP1 er ikke foreslatt opparbeidet pa annen mate enn en enkel sti pa terrengsom oppstar ved at folk i lokalomradet bruker forbindelsen som en mulighet til aga mellom Trangsmyr og Toresmyr.Ad b)Ad d)Ny situasjon vii ikke medf0re vesentlige endringer i overvannshandteringenMotorisert ferdsel vii ikke vcere mer aktuelt innenfor SP1 enn pa andre turstierrundt planomradet. Det er ikke foreslatt satt opp bom ved SP1.Uttalelse til 2 gangs offentlig ettersyn, datert 18.05.09Uttalelsen omhandler ikke endringer foretatt i siste revisjon.Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeKjell Michelsen, datert 27.02.2008Michelsen opplever foreslatt omlegging av privat vei (PV1) som krenkende. Michelsenvedlegger et situasjonskart som viser en alternativ trase noe lenger unna eksisterende boligpa eiendommen.Forslagstillers kommentar:Foreslatt omlegging av PV1 er et resultat av en foreslatt deling av eiendommen 685/78 i 2eneboligtomter. Det har i 10pet av planarbeidet vcert dialog mellom planlegger og Michelsenhvor omlegging av PV1 har vcert diskutert. Foreslatt 10sningen er forelagt Michelsen hvor detfra planleggers side har invitert til og kommet med kommentarer, uten at dette er mottatt.Planforslaget er imidlertid revidert i henhold til uttalelse, hvor PV1 foreslas flyttet lenger fraeksisterende bolig enn hva som er vist i opprinnelig planforslag, og utenfor eiendomsgrensen ivest. Videre er eiendomsgrenser for 685/78 justert i henhold til mottatt situasjonskart foreiendommen.

000037Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeArild og Ann-Mari Pettersen og Mariann og Anders Sveinsen, gnr 685, bnr 33 og 65,datert 01.03.2008Pettersen og Sveinsen 0nsker ikke a regulere fellesadkomst FAg, med de heftelser dettemedf0rer for eiendommen 685/33.Forslagstillers kommentar:Det har i planprosessen vrert dialog mellom grunneier og Arild Pettersen angaende 10sning foradkomst til 685/65 fra vest. Det er i 10pet av reguleringsprosessen lagt ned betydeligeressurser i a fa til en rasjonell tomteinndeling i tilknytning til FA1. En forutsetning for dette var afa en avtale med eier av 685/81 om deling av denne eiendommen. Inngatt avtale sikrer etmakebytte mellom 685/3 og 685/81 hvor tomt 213 tilfaller grunneier pa eiendommen 685/81med de betingelser som er vist i planforslaget. Tomt 213 ville ved en forlengelse av FA1 fremtil 685/65 fa en vesentlig verdiforringelse med en adkomstveg langs hele sin sydgrense ogmest verdifulle uteoppholdssone. Videre vii en slik forlengelse av FA1 medf0re en vesentligverdiforringelse av tomt 212 med hensyn til tapt areal og en adkomstveg rundt store deler avtomten i motsetning til sin plassering i enden av blindvegen FA1 slik planforslaget viser.Det er fors0kt inngatt avtale mellom grunneier og eier av 685/65 om kj0P av tilleggsarealtilsvarende tomt 212 for pa den maten a 10se adkomst til eiendommen uten at dette har Iykkes.Radmannens vurdering:Situasjonen med adkomst via FAg innebrerer en fortsettelse av dagens adkomst situasjon til685/33, det vi si utkj0ring til Thors0veien (V1).Planfaglig hadde det vrert mer optimalt og lagt innkj0ring til eiendommene via FA1, da villeutkj0ring til Thors0veien via FAg kunne stenges, med den fordel at det ble frerre direkte innogutkj0ringer pa Thors0veien. De trafikale forholdene til eiendommene hadde da i st0rre gradblitt dekket av planens interne vei infrastruktur. Etter radmannens vurdering er inn ogutkj0ringen FAg ogsa noe trang og uoversiktlig.Radmannen uttrykker noen tvil i forhold til forslagstillers valgte 10sning, og papeker at denbeste planfaglige 10sningen trolig ville vrert og lagt om innkj0ring via FA1 til flere eiendommerrundt 685/33.Under noen tvil kan imidlertid radmannen stille seg bak forslagstillers vurdering, og aksepteredet foreslatte forslaget. Det legges vekt pa arealbruken, samt det forhold at FAg i liten gradendrer eksisterende tilstand.Lars Erik Larsen, datert 03.03.2008Larsen stiller sp0rsmal om fordeling av vedlikeholdskostnader tilknyttet felles adkomst FA2.Videre 0nskes spesifisert hva som menes med at lekeareal FL2 skal opparbeides somlekeareal for barn over 10 ar. Larsen gir videre uttrykk for at et lekeareal nrer hans eiendomikke er 0nskelig. Larsen opplyser om at det foreligger en tinglyst veirett over omradet FGA1.Forslagstillers kommentar:Reguleringsplanen tar ikke stilling til privatrettslige forhold som fordeling av kostnader tilknyttetveivedlikehold. Med et lekeareal for barn over 10 ar menes et lekeareal som er tilpassetnevnte aldersgruppes normaladferd og form for lek med hensyn pa valg av utstyr og utforming.Endelig valg av utstyr skal godkjennes av kommunen i egen plan for lekearealene. En tingslystveirett oppheves ikke av reguleringsplanen. Formalsgrensen mel10m FA8 og FGA1 erimidlertid satt slik at eksisterende adkomst til eiendommen 685/71 i sin helhet ligger innenforfellesavkj0rsel FA8. Reguleringsbestemmelsenes § 9.1 sikrer at de to eksisterendeadkomstmulighetene for eiendommen opprettholdes.

000038Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkende.Asbjorn Andersen, gnr 685, bnr 81, datert 20.05.2009Andersen ber om at ny vei ikke flyttes ncermere eksisterende bebyggelse pa hans eiendom685/81.Forslagstillers kommentar:Ny kj0rebanekant er foreslatt regulert lenger unna bebyggelsen enn eksisterende kj0rebaneRadmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeArild Larsen og Morten Magnussen, gnr 685, bnr 11 og 12, datert 01.03.2008Larsen og Magnussen viser til muntlig avtale med grunneier om biloppstillingsplass nord forsine eiendommer. Avtalen har f0rt til at boligene har hatt st0rre avstand fra samlingsplassen(FL2). Planforslaget legger opp til at lekeplassen kommer ncermere boligene. Magnussen ogLarsen mener at krav til lekeareal b0r reduseres slik at eksisterende biloppstillingsplasser kanopprettholdes.Forslagstillers kommentar:Den bekreftes av grunneier at en muntlig avtale for bruk av omradet har eksistert.Det har imidlertid ikke vcert inngatt avtale om et varig tomtetlllegg til de to eiendommene685/11 og 685/12 utover det som er vist i reguleringsplanen. Det er i det opprinneligeplanforslaget foreslatt et tomtetillegg mot nord pa 4 meter for Magnussens og Larsenseiendommer (685/11 og 685/12) for a im0tekomme krav om a opprettholde nevntebiloppstillingsplasser. Dette ble senere paklaget av Larsen og Magnussen, som igjen har f0rttil at avgrensing mot FL2 er justert i revisjon av 21.04.09 etter befaring 20.04.09. Partene erenige om 10sningen som vist pa plankartet. Reguleringsplanen anses derfor a 10se nevnteproblemstilling pa en balansert og god mate.Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeBjern Heieren og Bente Andersen, gnr 685, bnr 73, datert 02.03.2008Heieren og Andersen har inngatt muntlig avtale med grunneier om kj0P av tilleggsareal syd forsin eiendom 685/73. Det papekes videre at kartgrunnlaget ikke viser nordre grense foreiendom 685/2/60, og at avtalt tilleggsareal vises som del av 685/2/60 i planforslaget. Detvises videre til skriftlig avtale om veirett til 685/73 over naboeiendom i nordvest. Heieren ogAndersen mener at arealet som omfattes av deres adkomstvei b0r vurderes lagt inn som delav eiendom 685/73.Forslagstillers kommentar:Det er innhentet malebrev for eiendom 685/2/60, og kartgrunnlaget er oppdatert i henhold tildette. Det er videre foreslatt en grensejustering mellom eiendommene 685/73, 685/2/60 og685/63 som gir en fullstendig utnyttelse av arealet mellom disse. Det er den 14.05.2008avholdt befaring med de ber0rte grunneiere hvor samtlige parter har godtatt foreslatt9rensej ustering.Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkende

000039Per Age Hallstensen og Lina Gundersen, gnr685, bnr84 datert av kommunen 04.03.2008Hallstensen og Gundersen mener at bestemmelser om maks memeh0yde b0r settes til 6,5meter for tomt 107 og 108 med begrunnelse om at nye boliger vii fa fritt innsyn iomkringliggende hager. Det er videre et 0nske at boligene som bygges pa disse tomtene ikkehar utleiedel. Hallstensen og Gundersen 0nsker ogsa at grunneierne bekoster hekkbeplantingmot naboeiendommene.Forslagstillers kommentar:Det er i planforslaget tatt inn bestemmelser som sikrer at ny bebyggelse skal tilpasseseksisterende bebyggelse i omradet. Det forutsettes at ny bebyggelse pa tomtene 107 og 108ogsa forholder seg til dette.Radmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeEinar Gundersen, gnr 685, bnr 2, datert 01.03.2008Eier av gnr. 685, bnr. 2, bnr. 20 (B7) har f01gende kommentarer til planforslaget:a) Gundersen papeker at vist formalsgrense for omrade B7 ikke samsvarer medeiendomsgrenser for hans tomt.b) PV1 er vist med ny trase, og Gundersen tar forbehold om at det er utbygger sombekoster omleggingen.c) Veien PV1 er tegnet bredere enn eksisterende, og Gundersen 0nsker a vite omutvidelsen kommer i konflikt med eksisterende bebyggelse pa hans tomt.Forslagstillers kommentar:Ad a) Viste formalsgrenser for omrade B7 tilsvarer grensen. for byggeomrade igjeldende kommuneplan.Det er imidlertid innhentet leiekontrakt med grenseangivelse for 685/2/20 etterat innspillet ble mottatt, og kartgrunnlaget og plankartet er justert i henhold tildette.Ad c) Aile bebyggelse pa eiendom 685/2/20 er foreslatt opprettholdt.Radmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeFredrikstad kommune, Brann og feiervesenet, datert 12.02.2008Bannsjefen ber om at f01gende punkter vurderes i planarbeidet:a) Planforslaget kan egengodkjennes under forutsetning av at § 7-25 "Tilrettelegging forslokking av brann" og § 7-28 " Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskap" I RENveiledning til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven 1997 tilfredsstilles.b) Brannkum/hydrant b0r plasseres innenfor 25-50 meter fra inngangen tilhovedangrepsvei.c) Brann'sjefen anbefaler at aile nye bolighus i Fredrikstad kommune utsyres medhusbrannslange.d) Tilkomstveiene ma dimensjoneres for kj0ring med biler med 10 tonns akseltrykk.Kj0reveier ma vrere opparbeidet f0r det gis tillatelse til innflytting.Forslagstillers kommentar:De nevnte problemstillingene b0r tas stilling til i en utbyggingsavtale. Det er tatt innrekkef01gebestemmelse om opparbeidelse av adkomstvei f0r brukstillatelse kan gis.Ingen kommentarer ved 2 gangs offentlig ettersyn.

000040Radmannens kommentarer:Innspillene fra Brannsjefen gjelder lov og forskriftskrav.Det forutsettes at tilkomstveiene dimensjoneres for biler med 10 tonns akseltrykk.Fredrikstad Energinett AS, datert 19.02.2008FEN har nettstasjon samt h0Y- og lavspent luftkabel innenfor planomradet. Flytting av anleggeller omlegging av luftstrekk til jordkabel ma bekostes av tiltakshaver. FEN forutsetter ateventuelle nye anlegg gis fullt rettsvern pa den grunn de etableres.Forslagstillers kommentar:Det har i 10pet av planarbeidet veert dialog mellom tiltakshaver og FEN angaende flytting aveksisterende anlegg som kommer i konflikt med ny bebyggelse. Areal under h0yspentluftstrekk som skal beholdes er foreslatt regulert som fareomrade.Nye anlegg vii i sin helhet kunne plasseres pa utbyggernes grunn. Det forutsettes at parteneenes om eventuelle tinglysinger av overenskomster om etablering, drift og vedlikehold etter atplanen er vedtatt.Planforslaget medf0rer ingen endringer av tidligere foreslatte 10sninger for str0mforsyning.Uttalelse til 2 gangs h0ring, datert 13.05.2009 gjelder ledningsanlegg og anleggsbidrag.Radmannens kommentarer:Forslagstillers kommentarer er dekkende. Det forutsettes at de betingelser som FredrikstadEnergiNett AS stiller etterkommes.Fredrikstad kommune, Reid for funksjonshemmede, datert 28.02.2008Rad for funksjonshemmede papeker at V1 har kj0rebanebredde 3 meter, og mener at dettema utvides med hensyn til fremkommelighet for utrykningskj0ret0Y med mer.Forslagstillers kommentar:Bebyggelsen langs Toresmyr Iigger mange steder tett pa veien. Det har i planarbeidet veertbrukt mye tid pa a fa tilpasset en vei som innordner seg i det etablerte boligmilj0et samtidigsom den holder en god standard. Det er den 20.05.2008 avholdt m0te med Fredrikstadkommune Prosjektadministrasjonen vI Tom Arild Hodt og Oddbj0rn Engh, hvor det erkommet til enighet om a regulere adkomstvei V2 som ett-felts offentlig vei medkj0rebanebredde 4 meter og 1,5 meter gr0ft pa hver side. Totalt regulert veiformal erdermed utvidet med varierende bredder fra 0- 80 em langs heIe veikorridoren.Breddeutvidelsen av veiformalet medf0rer at noe mer av eksisterende tomter regulerestil veiformal.Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeTorsnes Lokalsamfunnsutvalg, datert 01.03.2008Torsnes lokalsamfunnsutvalg st0tter uttalelsen fra Holm Velforeningopparbeides gang-/sykkelvei til skolen f0r utbygging skjer.krav om at det b0rForslagstillers kommentar:Vi er enige i at det er behov for dette. Samtidig vii det veere urimelig a kreve at dette skaldekkes inn som en del av feltkostnadene siden det er snakk om en fortettingsplan med en lavbyggeaktivitet pro ar. Etablering av gang-/sykkelvei fra Holm til Torsnes lokalsentrum eromfattende og b0r ses pa som et eget prosjekt.

000041Radmannens vurdering:Etablering av gang- og sykkelsti fra Holm til Torsnes lokalsamfunn vii vrere gunstig foromradet. Etter planen er transport av skolebarn fra Holm tenkt via buss. Etter en samletvurdering finner radmannen at forslagsstillers kommentarer til dette er dekkende.Holm Velforening, datert 29.02.2008Holm Velforening har f01gende kommentarer til planforslaget:a) BH1 b0r plasseres syd for krysset mellom Fv 532 og Holmsdalen for a unnga at barnma sta i krysset for a vente pa bussen.b) Det b0r reguleres gang-/sykkelveg mellom PV2 og V2.c) Fartsgrense pa Fv. 532 b0r reduseres til 50 km/t av hensyn til barns sikkerhet.d) V2 b0r ha fartsgrense 15 eller 20 km/t av hensyn til myke trafikkanter. GS1-5 anses avrere et positivt tiltak, men ikke tilstrekkelig.e) Lekeplass FL1 og FL 2 b0r ikke ha bestemmelser som binder arealet som lekeareal forbestemte aldersgrupper. Det er ikke gitt at FL1 passer til lekeareal for mindre barn.f) Det b0r i planforslaget vises gang-/sykkelvei mot Torsnes lokalsentrum via Toresveieller langs Rv. 107.Forslagstillers kommentar:Ad a) BH 1 er foreslatt flyttet syd for krysset mel10m Fv 532 og Holmsdalen i henhold tilinnspill fra Statens vegvesen og Holm Velforening.Ad b)Gang-/sykkelveg mellom PV2 og V2 er tatt inn i planforslaget.Ad c) Fartsgrense fastsettes av rette veimyndighet, og avgj0.res ikkereguleringsplanen.Ad e)Ad f)Det forutsettes noe terrassering av terrenget innenfor omradet FL1 i forbindelsemed opparbeidelse av lekearealet. Av de to lekeplassene FL1 og FL2 egnerFL2 seg best som ballplass og er derfor foreslatt opparbeidet til bruk av st0rrebarn. Intensjonen er at lekearealene skal oppleves som en sammenhengendelekeplass med en smal adkomst til boligene som eneste avgrensing.Bestemmelsen er satt for a sikre at barn i aile aldersgrupper far et tilbud.Regulering av gang-I sykkelvei til Torsnes lokalsentrum er en omfattendeprosess som sett fra planleggers side b0r 10ses i en egen reguleringsplan.Kommunen anmodes om a foreta n0dvendig regulering og opparbeidelse avgang-/sykkelveiforbindelse mot Torsnes lokalsentrum via Toresvei.Radmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeTorsnes Arbeiderlag, datert av Fredrikstad kommune 12.03.2008Torsnes arbeiderlag st0tter Holm Velforening og Torsnes lokalsamfunnsutvalg i deres 0nskeom gang-/sykkelvei fra Holm til Torsnes lokalsentrum.Forslagstillers kommentar:Se pkt. 18 for kommentarer til trafikksikker skolevei.Skolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borge ungdomsskole medskolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre 10sninger med gang-/sykkelvei og fortaufra boligomradene til bussholdeplassene, som sam let sett vurderes som en trafikksikkerskolevei for barn i Holm. Dersom det skal reguleres og anlegges turvei via Toresvei tilTorsnes sentrum anmodes kommunen om a gjennomf0re dette som et eget prosjekt.

000042Radmannens kommenterer:Forslagstillers kommentarer er dekkende.0stfold fylkeskommune (0FK), datert 03.03.080stfold fylkeskommune mener at planforslaget har tatt hensyn til de signaler som ble gitt iforbindelse med varsel om oppstart, men har f01gende kommentarer til planforslaget:a) Toresvei b0r opprustes som turvei, og tas inn i reguleringsplanen som trafikksikkerskolevei og for 0vrig gangveiforbindelse mot Torsnes lokalsentrum. Veien forutsettesikke opparbeidet med fast dekke, men b0r ha belysning.b) Fylkeskonservatoren minner om at granittstolper etter gamle gjerder er et viktigidentitetsmerke for de gamle stenhoggerstedene i Torsnes, og det er saledes viktig atdisse blir ivaretatt. Det b0r i bestemmelsene tas inn f0lgende: "Eksisterendegranittstolper etter gamle gjerder skal ivaretas pa sin navrerende plass." I forbindelsemed veiformal b0r det tas inn f01gende bestemmelse: "Ved en utvidelse av veiomradersom kommer i ber0ring med eventuelle gjerdestolper av granitt, skal disseparallellforskyves langs veien."c) Stabbur vest for Fv. 532 tilknyttet gardstunet pa eiendom 685/2 b0r gisbevaringsformal pa tross av at det ligger i frisiktsonen for krysset mellom PV1 og Fv.532. Dette begrunnes med at det uansett vii vrere en begrenset og saktegaende trafikki omradet.d) Tunet som dannes av eiendommene 685/5/9, 685/5/11 og 685/5/35 vurderes a vreresa inntakt at disse omradene b0r reguleres til spesialomrade bevaring medbestemmelser om at det innenfor omradet skal ivaretas bebyggelsens opprinneligearkitektur og grunnform. Bestemmelsenes §2 b0r videre inneholde at eksisterendebebyggelse fra f0r 1920 b0r ivaretas (evt. tilbakef0res) med sine opprinneligearkitektoniske elementer.e) Det kan i planbeskrivelsen tilf0yes FL1-2 "H0yda" var et viktig samlingspunkt forstenhoggerfolket. Bl.a. samlet de seg her I1ver 1. mai og marsjerte under sitt r0de f1aggog eget korps til Folkets hus.Forslagstillers kommentar:Ad a) Skolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borgeungdomsskole med skolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre 10sningermed gang-/sykkelvei og fortau fra boligomradene til bussholdeplassene, somsamlet sett vurderes som en trafikksikker skolevei for barn i Holm. Dersom detskal reguleres og anlegges turvei via Toresvei til Torsnes sentrum anmodeskommunen om a gjennomf0re dette som et eget prosjekt.Ad b) Bestemmelse om granittstolper er tatt inn under reguleringsbestemmelsenes§2.5.Ad c) Stabburet vest for Fv. 532 foreslas flyttet 6 meter mot vest og ut av frisiktsonen.Ad d) Bebyggelsen pa eiendommene 685/5/9, 685/5/11 og 685/5/35 foreslas regulertsom spesialomrade (bevaring av bygninger) med bestemmelser om atbebyggelsens opprinnelige arkitektur og grunnform innenfor omradet skalivaretas. Det er imidlertid ikke tatt inn krav om at all bebyggelse fra f0r 1920skal ivaretas eller tilbakef0res til sin opprinnelige arkitektur. Mange av boligene iHolm er fra f0r denne tiden, men er renovert flere ganger etter dette medbetydelig endringer av fasader og former. En del av boligene er ogsa renovertde siste arene og holder h0y bygningsteknisk standard. Vi mener at det blir foromfattende a ta inn i bestemmelsene et krav om at det arkitektoniske uttrykketskal tilbakef0res. Det er viktigere a skape holdninger til a ivareta de historiskeelementene i omn3det. Det ville vrert annerledes dersom avstand mellom nasituasjon og framtidig mal var mindre. Da kunne et krav som nevnt vrert meraktuelt.

000043Ad e)Historisk informasjon om "H0yda" er tatt inn i planbeskrivelsen.0stfold fylkeskommunes uttalelse til 2 gangs offentlig ettersyn, datert 25.05.090stfold fylkeskommune mener at planforslaget har tatt hensyn til de signaler som er gitt itidligere h0ringsrunder, men har f01gende kommentarer til planforslaget:a) Kommunen b0r i avsluttende behandling av planforslaget vurdere forholdettrafikksikker skolevei og for 0vrig gangveiforbindelse mot Torsnes lokalsentrum.Forslagstillers kommentar:I vare kommentarer til uttalelse ved ordinrert offentlig ettersyn skrev vi:Ad a)Skolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borgeungdomsskole med skolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre 10sningermed gang-/sykkelvei og fortau fra boligomradene til bussholdeplassene, somsamlet sett vurderes som en trafikksikker skolevei for barn i Holm. Dersom detskal reguleres og anlegges turvei via Toresvei til Torsnes sentrum anmodeskommunen om a gjennomf0re dette som et eget prosjekt.Radmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeDet vises til forslagstillers redegj0relseSkolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borge ungdomsskolemed skolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre 10sninger med gang-/sykkelveiog fortau fra boligomradene til bussholdeplassene, som samlet sett vurderes som entrafikksikker skolevei for barn i Holm. Dersom det skal reguleres og anlegges turvei viaToresvei til Torsnes sentrum anmodes kommunen om a gjennomf0re dette som et egetprosjekt.Fylkesmannen i 0stfold (FM0), datert 04.03.08 og 25.05.09FM0 stiller seg positive til fortetting av etablerte boligomrader samtidig som milj0hensyn tas.Det papekes imidlertid at det b0r legges til rette for trafikksikre gang-/ sykkelveier mot skole ogbarnehager ut i fra et milj0- og helseperspektiv. Det savnes en vurdering av dette iplanforslaget. Planen kan for FM0 sin del egengodkjennes.Se pkt. 18 for kommentarer til trafikksikker skolevei.0stfold fylkeskommune mener at planforslaget har tatt hensyn til de signaler som er gitt itidligere h0ringsrunder, men har f01gende kommentarer til planforslaget:a) Kommunen b0r i avsluttende behandling av planforslaget vurdere forholdettrafikksikker skolevei og for 0vrig gangveiforbindelse mot Torsnes lokalsentrum.Forslagstillers kommentar:Skolebarn fra Holm blir i dag fraktet til Torsnes barneskole og Borgeungdomsskole med skolebuss. Planforslaget legger opp til trafikksikre 10sningermed gang-/sykkelvei og fortau fra boligomradene til bussholdeplassene, somsam let sett vurderes som en trafikksikker skolevei for barn i Holm. Dersom detskal reguleres og anlegges turvei via Toresvei til Torsnes sentrum anmodeskommunen om a gjennomf0re dette som et eget prosjekt.Radmannens vurdering:Forslagsstillers kommentarer er dekkendeFredrikstad kommune, Teknisk drift datert 07.03.08Teknisk drift har f01gende merknader til planforslaget:

000044a) Eksisterende overvannsledning i omradet har ikke kapasitet til a tilknytte flereeiendommer, og ma derfor handteres lokalt.b) Teknisk drift mener sentralveien V2 med kj0rebanebredde 3 meter og en gang­Isykkelsone pa 1,4 meter ikke er i trad med deres standard, og at veien derfor ikke kanovertas av kommunen. For a betjene omradet b0r veien ha 4 meter kj0rebane, 0,25meter skulder pa hver side og 1,5 meter gr0ft pa hver side.e) F0r arbeidene igangsettes ma det mellom Fredrikstad kommune og utbygger veereetablert en utbyggingsavtale.Forslagstillers kommentar:Ad a) Overvannshandtering avgj0res en utbyggingsavtale mellom kommunen ogutbygger.Ad b)Ad e)Bebyggelsen langs Toresmyr ligger mange steder tett pa veien. Det har iplanarbeidet veert brukt mye tid pa a fa tilpasset en vei som innordner seg i detetablerte boligmilj0et samtidig som den holder en god standard. Det er den20.05.2008 avholdt m0te med Fredrikstad kommune ProsjektadministrasjonenvI Tom Arild Hodt og Oddbj0rn Engh, hvor det er kommet til enighet om aregulere adkomstvei V2 som ettfelts offentlig vei med kj0rebanebredde 4 meterog 1,5 meter gr0ft pa hver side.Totalt regulert veiformal er dermed utvidet med varierende bredder fra 0- 80 emlangs hele veikorridoren. Breddeutvidelsen av veiformalet medf0rer at noe merav eksisterende tomter reguleres til veiformal.Krav om inngatt utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen f0r arbeidenemed vei-, vann- og avl0psanlegg igangsettes er tatt innreguleringsbestemmelsene.Radmannens vurdering:Det forutsettes at det inngas en utbygningsavtale mellom kommunen og utbygger og at denforeligger f0r arbeidene med vei, vann og avl0p igangsettes. Forslagsstillers kommentarer erdekkendeStatens vegvesen, datert 07.03.2008Statens vegvesen har f01gende kommentarer:a) Reguleringsbestemmelsenes §4.3 kan ikke gjelde nabogrense mot fylkesvei 532.b) Reguleringsbestemmelsenes §4.4 kan ikke gjelde avstand i forhold til fylkesvei 532.e) Sikttrekanter i kryss mellom PV1/Fv. 532 og V2/Fv. 532 skal utformes i henhold til SVsveileder 017 (siktkravet er noe redusert i forhold til innspill innkommet i forbindelse medvarsel om oppstart). Det b0r vises siktsoner i kryss med Holmsdalen.d) Det mangler siktsoner i krysset mel10m FAg og V1.e) Det anbefales at eksisterende direkteavkj0rsler fra Fv. 532 vises med adkomstpiler,eller at det tas inn bestemmelser om at direkteavkj0rsler forutsettes opprettholdt.f) Siden plankartet viser gr0ftesone langs V1 mot 0st, b0r ogsa eksisterende avkj0rslerfra V1 mot 0st vises.g) Det skal ikke vises gangfelt i reguleringsplanen.h) Det b0r tas inn bestemmelser om at bussholdeplasser skal ha universell utforming.i) Det b0r vurderes annen plassering av bussholdeplass BH1. Generelt b0rbussholdeplasser plasseres etter kryss, men da trafikken her er sveert liten kan detvurderes a plassere bussholdeplassen f0r krysset.j) Det b0r tas inn rekkef01gebestemmelse for opparbeiding av BH1.k) Gr0fteareal b0r ha annen farge enn kj0rebane for a tydeliggj0re skillet mellom disse.I) Det b0r legges opp til en tosidig gang-/sykkelvei i V2. Alternativt anbefales blandettrafikk.

000045Forslagstillers kommentar:Ad a) Det er pa plankartet foreslatt regulert byggegrense mot felles avkj0rsler ogoffentlig veL Ny bebyggelse tillates ikke plassert utenfor byggegrense.Ad b)Se Ad a).Ad c) Sikttrekanter er revidert i henhold til uttalelse og etter ny vegnormal 017.Ad d)Sikttrekanter for krysset FA9N1 er paf0rt plankartet.Ad e) Det er foreslatt tatt inn ny fellesbestemmelse § 2.6:"§2.6 Eksisterende avkj0rsler fra V1 Thors0veien forutsettes opprettholdt. "Ad f)Ad g)Ad h)Ad i)Ad j)Ad k)Ad I)Eksisterende avkj0rsel til Holmsdalen er forslatt regulert som Privat vei PV3.Gangfelt er tatt ut av plankartet.Det er i bestemmelsenes § 6.4 tatt inn krav om universell utforming.Bussholdeplass BH1 er foreslatt flyttet syd for krysset V1/Holmsdalen. Datrafikken fra Holmsdalen vurderes som svrert liten, kan det forsvares a leggebussholdeplassen f0r krysset slik SV foreslar i sin uttalelse.Det er i bestemmelsenes § 3.1 tatt inn krav om at BH 1 ferdigstilles samtidigmed f2wrige veianlegg.Formalsfargene forholder seg til Milj0verndepartementets veileder og forel0piger ikke gr0fteareal et eget formal. Dette medf0rer at hele veiformalet far sammefarge pa plankartet. Problemstillingen b0r vurderes i sammenheng med enrevisjon av MDs veileder.V2 er foreslatt regulert som offentlig vei med blandet trafikk. Foreslatt regulertkj0rebanebredde er 4 meter med 1,5 meter gr0ft pa begge sider Gmf. pkt. 20b».Uttalelse gitt til 2 gangs offentlig ettersyl1, datert 26.05.09Planbeskrivelsens pkt. 4.11 stemmer ikke med malsatte siktsoner pa plankartet.For tiltak som ber0rer fylkesveg 532 foreslas ny fellesbestemmelse.1bestemmelsens §6.4 c kan ordet "med" strykes.Forslagstillers kommentar:Planbeskrivelsen pkt 4.11 er revidert.Ny bestemmelse om tiltak som ber0rer fv 532 er tatt inn.Ordet "med" er fjernet.Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeFredrikstad kommune, Barnas talsperson, datert 13.03.2008Barnas talsperson har f01gende kommentarer:Rekkef01gebestemmelse for opparbeidelse av lekeareal ma f0lges.Hensynet til trafikksikkerhet og trygge overganger samt gang-/sykkelstier skal vreretilrettelagt fra innflyttingsdato.

000046Forslagstillers kommentar:Reguleringsplanen er et forvaltningsverkt0y for kommunen. Det er opp til kommunen ahandheve de til enhver tid gjeldende bestemmelser.Det er tatt inn rekkef01gebestemmelse for opparbeidelse av trafikkarealer.Barnas talsperson ber om at hensynet til barns sikkerhet hensyntas i den videie planleggingog gjennomf0ring.Forslagsstillers kommentarer 2 gang:Planforslaget anses a 10se de nevnte problemstillinger pa en god mate.Radmannens vurdering:Forslagstillers kommentarer er dekkendeVurderingBoligomradet har vokst frem over lang tid og mangler en helhetlig planmessig 10sning patrafikk, gr0ntstruktur og byggeskikk. Mye av den eksisterende bebyggelse er gammelarbeiderbebyggelse med sma hus pa varierende tomtest0rrelser. Stedets identitet er en tettklyngebebyggelse pa et lavt h0ydedrag i kulturlandskapet.Den nye bebyggelse er tenkt a harmonere med eksisterende byggeskikk i omradet, samt ateksisterende vegetasjon s0kes bevart.Ved fortetting og utvikling av et eksisterende boligomrade m0ter man ofte planfagligeutfordringer som kan vrere komplekse og sammensatte. Dette pa grunn av mulige konfliktermellom eksisterende bebyggelse og infrastruktur og planlagt ny bebyggelse og infrastruktur.Det blir derfor ofte en avveining mellom fordeler og ulemper. Reguleringsplan for Holminnebrerer noen slike problemstillinger, og gjennomf0ring av planen innebrerer inngripen iforhold til privat eiendomsrett for flere av eiendommene. Blant annet legges vei, gang, ogsykkelvei inn pa annen persons grunn uten at dette er omforent med eier.Etter radmannens vurdering burde det vrert gjort noen mindre tilpasninger i planen det visesblant annet til kommentarer om adkomst til gnr 685/33 via FAg.Samlet sett vurderer radmannen at omradet tilf0res flere fordeler enn ulemper. Det blir enforbedring av vei infrastruktur i omradet, det etableres lekeplasser for barn, omradets statusendres fra uregulert til regulert noe som fremtidig vii gi mer forutsigbarhet. Videre blirh0yspenten i luftstrekk i omradet lagt i bakken. De trafikale forholdene i Thorsveien blirforbedret gjennom bedre bussholdeplasser, samt gang og sykkelveier ifb med disse.Reguleringsplanen legger opp til justering av en del eksisterende grenser pga darligarrondering av flere eksisterende tomter. Nye eiendomsgrenser males inn etter at planen ervedtatt. Ulempene er at enkelte grunneiere negativt blir ber0rt srerlig som f01ge av utvidelse avvei, samt nye gang- og sykkelveier, videre med en fortetting som innebrerer noe merinterntrafikk i omradet.Rekkef0lgebestemmelser:I reguleringsplanens bestemmelser § 3.1 fremgar det at hovedadkomst V2, bussholdeplassBH1 og gang- sykkelvei GS1-2 skal utbedres og opparbeides som vist i planen f0r mer enn 12nye boliger tas i bruk.Etter Radmannens vurdering b0r man vrere forsiktige med a tillate omfattende bebyggelse f0rviktig infrastruktur ligger pa plass. Nar man foreslar sa mye som 12 boliger f0r hovedadkomst,bussholdeplass og gang- sykkelvei er pa plass vii dette si at omradet blir mer fortettet, og kansta uten tilbudet helt til antallet boliger er 12 og mer.

000047Det vii vcere uvisst a forutsi hvor lang tid det tar a oppf0re og bygge dette antallet med boliger.Konsekvensen er at omradet kan sta uten tilbudet i lang tid, med de negative f0/ger dette harfor blant annet trafikksikkerhet, kvalitet pa adkomstveier.Samlet sett synes antallet boliger a vcere noe h0yt f0r grunnleggende infrastruktur er pa plass.Etter radmannens vurdering b0r derfor antallet boliger begrenses til 8 boliger. Dette fordi deter viktig at det er tilstrekkelige muligl1eter gjennom planen til a sikre at n0dvendig infrastrukturog kvalitet pa denne blir etablert, og at det er en reell forutsigbarhet at sa skjer.Reguleringsforslaget anses utarbeidet i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser,og vurderes a inneholde god planfaglig kvalitet og synes godt gjennomarbeidet Ber0rteinteresser er i stor grad vurdert og s0kt ivaretatt.Radmannen anbefaler Planutvalget a avgi slik innstilling til Bystyret:I medhold av plan- og bygningslovens § 27-2 nr 1 godkjennes det fremlagte forslag tilreguleringsplan for Holm, Torsnes Borge, plankart datert 01.06.07, sist revidert 21.04.09, medtilh0rende reguleringsbestemmelser 01.06..07, sist revidert 01.10.09, med f01gende endringerav bestemmelser:Bestemmelsens § 3.1 endres til at maksimalt 8 nye boliger kan bebygges f0r hovedadkomst(V2), bussholdeplass (BH1) og gang- sykkelvei GS1-2 utbedres og opparbeides.

000048

000049Oversiktskart Holm, Torsnes// --..­////{)o ~'iOr7 (;) Q ono []aoMalestokk 1: 100001'·1A

000050

X6562700®SNITT AVEGKDRRIDDR TDRESMYR1...-+ i I! I , i .-{ALClO~~lSIa...,1Il

000052FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L0penr.:Klassering:Saksbehandler:2007/142515712424/20100rebekk nceringsomradePetter StordahlM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 17/10BystyretForslag til reguleringsplan - 0rebekk nceringsomrade - Ons0YForslagstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a avgi slik innstilling til Bystyret:I medhold av plan- og bygningslovens (1985) § 27-2 nr. 1 godkjennes det fremlagte forslagtil reguleringsplan for 0rebekk nreringsomrade med konsekvensutredning, plankart datert04.04.08, sist revidert 15.04.09 med tilh0rende reguleringsbestemmelser datert 04.04.08,sist revidert 14.01.10.Fredrikstad, 28.01.10SammendragOppstart av arbeidet med reguleringsplanen ble varslet og kunngjort den 02.11.07 avforstagstiller L.ark. Per Andre Hansen AS i henhold til plan- og bygningslovens (1985) § 27-1.Forslaget til reguleringsplan ble i henhold til vedtak i Planutvalget den 26.08.08, sak nr. 11/08,vedtatt utlagt til offentlig ettersyn i perioden 15.08.08-29.09.08. Fordi planen ble lagt ut tiloffentlig ettersyn f0r 01.07.09 kan planen behandles etter reglene i Plan- og bygningsloven fra1985.Grunneierne/tiltakshaverne har utarbeidet et forslag til reguleringsplan med tanke pa a utvikleomradet i henhold til kommuneplanen. Utarbeidelse av reguleringsplanen er et samarbeidmellom Fredrikstad kommune, Sjrels0 Norge AS, Bison AS og Helmin AS. Kommuneplanensarealdel for Fredrikstad, vedtatt 14.062007, anviser omradet (delomrade N410) som "framtidignreringsomrade". Tiltaket vii i hovedsak vrere i trad med kommuneplanen. Tiltakshaver harimidlertid sagt seg villig til a utelate bekken og arealene nord for denne av hensyn tilkulturlandskapet, biologisk mangfold og det tilgrensende naturreservatet.Det ble ved offentlig ettersyn gitt innsigelse til planforslaget fra Statens vegvesen og fraFylkeskommunen. Begge disse innsigelsene har gjennomgatt en lang prosess med flerem0ter mellom partene. Planforslaget er bearbeidet slik at begge disse innsigelsene na ertrukket tilbake. Radmannen mener at bearbeidingen ikke er sa omfattende at det er n0dvendigmed nytt offentlig ettersyn.Tiltaket er konsekvensutredet i trad med forskrift for kOl1sekvensutredninger datert 1.4.2005.

000053Det er saledes Utf0rt et relativt omfattende plan- og utredningsarbeid bade i forbindelse medkonsekvensutredningen, pa oversiktsplanniva og i reguleringsplansammenheng.Det foreligger ingen innsigelser mot forslaget fra statlige eller fylkeskommunale myndigheter.Radmannen anbefaler at reguleringsplanforslaget godkjennes.Vedlegg1. Oversiktskart2. Plankart, datert 04.04.08, sist revidert 15.04.09, nedfotografert til A33. Reguleringsbestemmelser, datert 04.04.08, sist revidert 14.01.104. Planbeskrivelse, datert 04.04.08, sist revidert 14.01.105. Konsekvensutredning, datert 14.05.08, sist revidert 14.01.10Vedlegg til bystyret1. Oversiktskart2. Plankart, datert 04.04.08, sist revidert 15.04.09, nedfotografert til A43. Reguleringsbestemmelser, datert 04.04.08, sist revidert 14.01.10Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter if01ge dokumentoversikt.SaksopplysningerOppstart av arbeidet med reguleringsplanen ble varslet og kunngjort den 02.11.07 avforslagstiller L.ark. Per Andre Hansen AS i henhold til plan- og bygningslovens (1985) § 27-1.Forslaget til reguleringsplan ble i henhold til vedtak i Planutvalget den 26.08.08, sak nr. 11/08,vedtatt utlagt til offentlig ettersyn i perioden 15.08.08-29.09.08. Fordi planen ble lagt ut tiloffentlig ettersyn f0r 01.07.09 kan planen behandles etter reglene i Plan- og bygningsloven fra1985.Grunneierneltiltakshaverne har utarbeidet et forslag til reguleringsplan med tanke pa a utvikleomradet i henhold til kommuneplanen. Utarbeidelse av reguleringsplanen er et samarbeidmellom Fredrikstad kommune, Sjrels0 Norge AS, Bison AS og Helmin AS. Kommuneplanensarealdel for Fredrikstad, vedtatt 14.06 2007, anviser omradet (delomrade N410) som "framtidignreringsomrade". Tiltaket vii i hovedsak vrere i trad med kommuneplanen. Tiltakshaver harimidler1:id sagt seg villig til a utelate bekken og arealene nord for denne av hensyn tilkulturlandskapet, biologisk mangfold og det tilgrensende naturreservatet.Planomradet pa ca. 81 daa omfatter en strekning av eksisterende rv. 110 samt arealet mellomriksvegen og naturreservatet mot Seutelva i 0St. Forestaende nreringsutvikling er avklart ioverordnet plan - herunder ogsa mulige konflikter i forhold til arealbruk generelt, samtlokalisering, mal og strategier for nreringsutvikling pa kommunalt og regionalt niva.Planomradet er i dag bebygd med tre boliger/tun. Disse ligger relativt tett innpa rv. 110. Mestsannsynlig vii all den eksisterende bebyggelsen i omradet bli fjernet, bade fordi dette viikomme i konflikt med trase for riksvegen, byggegrensen mot denne, st0yforhold og fordi detikke er en heldig kombinasjon med tenkt nreringsvirksomhet.

000054Planomradet ligger i svak nord0st helling ned mot Seutelva. Omradet har en relativt jevnhelling med fall ca 1:50. Byggegrunnen anses a vrere noe usikker - spesielt nrermest bekken inordvest og mot vatmarksomradet i nord0st.Fylkesmannens milj0vernavdeling er opptatt av at det blir en naturlig overgangssone mellomnreringsomradet og naturreservatet. I sin varslingsuttalelse anbefalte fylkesmannen enbuffersone pa 15 meter. I m0te ble det presisert av hovedpoenget med buffersonen er ahindre oppfylling ut i reservatet. Dersom det i forbindelse med planarbeidet kan legges fram10sninger som viser at det kan 10ses med en smalere buffersone ga fylkesmannen uttrykk forat de vii kunne akseptere en annen 10sning. I reguleringsplanen er det vist en buffersone medbredde 6 meter. Det er fullt mulig a fa til en naturlig fyllingsfot innenfor denne buffersonen. Fora fa til en naturlig overgang b0r fyllingsfoten piastres med vekstjord og bepJantes med busker(f.eks. vier) i tillegg til at det etableres grupper med naturlig trevegetasjon (f.eks. pil/svartor).Deretter vii takr0r (som vokser inne i naturreservatet) kunne etablere seg litt inne blantvierkrattet. Detaljert plan for opparbeidelse av buffersonen skal framga av landskapsplan.Byggeomradet vii av hensyn til flom bygges opp slik at overkant gulvh0yde ikke ligger lavereenn kote 2.1.Arealfordelingen mel/om ulike arealformal i planen f01ger under:Offentlig trafikkomrade - kj0reveg11,4 daaOffentlig trafikkomrade - annen veggrunn0,2 daaOffentlig trafikkomrade - gang-/sykkelveg4,2 daaSpesialomrade - parkbelte i industristr0k3,2 daaSpesialomrade - frisiktsone. Arealet inngar i andre formal.Spesialomrade - naturvernomrade10,5 daaKombinert formal - forretning/kontor/lager45,8 daaKombinert formal - veiserviceanlegg5,7 daaTotalt omfatter reguleringsplanen et areal pa ca. 81,0 daa.Det ble ved offentlig ettersyn gitt innsigelse til planforslaget fra Statens vegvesen og fraFylkeskomrnunen. Vegvesenets innsigelse var gitt med bakgrunn i at de mente planforslagetsalternative adkomstl0sninger var for darlig utredet, samt at de hadde innsigelse mot direkteutkj0ring pa rv 110 fra veiserviceanlegget (VSA). Etter dette er adkomstl0sningen i st0rre gradutdypet i konsekvensutredningen, og utkj0ringen fra veiserviceanlegget pa rv 110 er fjernet.Dermed trakk vegvesenet sitt innsigelse i brev av 15.05.09.Fylkeskommunens innsigelse har vrert igjennom en lang prosess som kort kan oppsummeresslik:- I brev av 25.09.08 fra Fylkeskommunen gis det innsigelse mot bestemmelsen om antallkvadratmeter detaljvarehandel og definisjon av plasskrevende varegrupper. Dette medbakgrunn i at det menes at de er i strid med fylkesdelplan Areal- og transportplan forNedre Glomma (A TPNGII), med de endringer og presiseringer gjort avMilj0verndepartementet ved godkjenning av fylkesdelplanen.- I brev av 23.10.08 fra Fylkeskommunen vises det til behandling av saken i Fylkesutvalget16.10.08 der det ble gjort vedtak om a trekke innsigelsen av 25.09.08. Men det gis nyinnsigelse mot antall kvadratmeter detaljvarehandel, basert pa en annen tolkning ennden som ble gitt 25.09.08.- I brev av 15.04.09 oversendes reviderte plandokumenter til Fylkeskommunen derinnsigelsen av 23.10.08 er fors0kt im0tekommet.- I brev av 22.05.09 fra Fylkeskommunen gis det ny innsigelse, denne gang basert pafylkesplanen 0stfold mot 2050 som ble vedtatt av Fylkestinget 26.02.09, men som prodags dato fortsatt ikke er stadfestet av departementet.

000055- 01.09.09 avholdes et regionalt planm0te hos Fylkeskommunen der regionalemyndigheter deltar sammen med kommunen og forslagsstiller. Der kommer det fram atFylkeskommunen legger Fylkesplanen mot 2050 til grunn for sin innsigelse, mensFylkesmannen bruker fylkesdelplan Areal- og transporlplan for Nedre Glomma(A TPNGII) i sine innspill, og har ingen innsigelse. M0tet konkluderer med atFylkeskommunen skal vurdere sin innsigelse pa nytt.- I brev av 11.11.09 trekker Fylkeskommunen sin innsigelse, og opplyser at det ATPNGIIsom skal legges til grunn for vurdering av reguleringsplanen.Ytterligere utdyping av innspill og innsigelser er gitt i vurderings kapittelet.Tiltaket er konsekvensutredet i trad med forskrift for konsekvensutredninger datert 1.4.2005.Konsekvensutredningen var en del av h0ringsdokumentene, og hvordan innspillene erhensyntatt er kommentert i vurderingskapittelet nedenfor.Det er saledes utf0rt et relativt omfattende plan- og utredningsarbeid bade i forbindelse medkonsekvensutredningen, pa oversiktsplanniva og i reguleringsplansammenheng.Det foreligger na ingen innsigelser mot forslaget fra statlige eller fylkeskommunalemyndigheter.VurderingI forbindelse med det offentlige ettersynet har det innkommet uttalelser fra f0lgende:1. Fortum Distribution AS, datert 18.08.08.Fortum Distribution AS har ingen bemerkninger til den foreslatte planen, under forutsetning avat det tas hensyn til deres retningslinjer. Fortum Distribution AS har i dag h0Y- og lavspentnetti omradet. Det tas forbehold om at utbygger ma dekke utgiften med eventuell f1ytting av nettsom kommer i konflikt med utbyggingen. Angaende elektrisk kraft ma det paregnes utbyggingav el-forsyning i de aktuelle omradene. Med lavspent og mulig ny(e) NS, nettstasjon. Det maeventuelt avsettes n0dvendig plass til nettstasjon.Var kommentar:I bestemmelsenes pkt. 5.1 i) er det tatt inn et nytt punkt om at adkomst til og plassering av evt.transformatorstasjon (kan tillates innlemmet i bebyggelsen) skal dokumenteres vedbygges0knad. Av kartet framkommer det at h0yspentkabler krysser nceringsomradet pa enmate som gj0r at flytting av kablene ma paregnes.2. Fredrikstad kommune v/brannsjefen, datert 21.08.08.Brannsjefen uttaler at forskrift for kapasiteten pa slokkevann og veger ma f0lges.Var kommentar:Disse kravene er generelle tekniske krav til utbyggingen. Kravene vii bli fulgt opp av utbygger.3. Hafslund Nett AS, datert 25.08.08.Hafslund Nett AS har ingen anlegg innenfor det regulerte omradet, og har ingen merknader tilplanen og konsekvensutredningen.4. Eldreradet, datert 26.08.08.Eldreradet finner at planforslaget har tatt rimelig hensyn til de prinsipper som ligger til grunn foruniversell planlegging, og har for 0vrig ingen merknader til foreliggende plan og utredning.Radet vii beklage at dyrket mark omreguleres til nceringsarealer.5. Fylkesmannen i 0stfold (FM0), datert 22.09.08.FM0 hadde i utgangspunktet 0nsket en buffersone pa 15 meters bredde mot reservatet.Hovedpoenget var a hindre oppfylling mot dette. Bredden pa SNL2 er imidlertid fastsatt til 6meter i planen. For a kunne gi en aksept for dette forutsetter FM0 oppsatt et gjerde som etfysisk hinder slik at oppfylling ikke skal skje. Gjerdet ma plasseres pa innsiden av den gr0nnesonen.Det b0r fortrinnsvis vcere et flettverksgjerde av 90-100 em h0yde. Det ma videre avklareshvem som har ansvaret for oppsetting og vedlikehold av dette. Disse forholdene ma tinglyses.

000056FM0 forutsetter videre at byggegrensen innen omradene F/KIL1-2 ma fastsettes til minimum 4meter fra grensen til SNL2. Stiplet byggegrense burde vaart vist pa kartet. FM0 0nsker a blikontaktet i forbindelse med a pavise reservatgrensen.Nar det gjelder veiservieeanlegg forutsetter FM0 at evt. forurensning blir fanget opp avtradisjonelt oljeavskillerutstyr m.v. Vedr. § 3.4 i konsekvensutredningen f01er FM0 seg noefeiltolket i f01gende utsagn: "Uansett mente fylkesmannen at en eventuell fangdam ville kunnevrere en del av naturreservatet. Dette er altsa forhold som vii kunne 10ses utenforplanomradet." I utgangspunktet tror ikke FM0 at det biir behov for noen fangdam, men hadde isa fall ikke kunnet akseptere en slik lagt til reservatet. Parkbeltene SP1-4 varierer i bredde fra3 til 6 meter. Parkbeltene gar langs veger. For a oppna 0nsket skjerm mellom bygninger ogveg b0r parkbeltene 0kes i bredde slik at aile blir minimum 6 meter. Det b0r i bestemmelsenesettes st0rre fokus pa sterkere bruk av gr0nnstrukturer som oppdeling av naaringskvartalene.Konsekvensutredningen virker grundig gjennomarbeidet. FM0 viser imidlertid til anf0rslervedr0rende forholdet til reservatet. Konsekvensutredningen anses a gi f0ringer som ivaretarlandskapsbildet, forholdet til st0y og universell utforming. Videre sikres det motkj0pesenterlignende etableringer som undergraver sentrum. Forslaget er i trad medkommuneplanens bestemmelser. FM0 forutsetter at dette er i trad med de nye rikspolitiskebestemmelsene for kj0pesentre gjeldende fra 1. juli 2008.Var kom mentar:Nar det gjelder pavisning av reservatgrensen, sa har vi vaart i kontakt med Fylkesmannen somuttaler at grensen anses tilstrekkelig kartlagt i plansammenheng, men de kan vaare behjelpelighvis det er tvil om hvor den i praksis skal/b0r gao Det er tatt inn bestemmelser med krav omflettverksgjerde med h0yde 120 em i grensen mellom naaringsornradet og naturvernomradene.120 em er valgt etter 0nske fra Fylkesmannen i en senere henvendelse. Begrunnelsen er atdette er naaring. Vi mener at dette gjerdet b0r f0res opp etter at terrenget er bearbeidet, noevekstmasser er tilf0rt og beplantning etablert for a fa en naturlig overgang til naturreservatet.Dersom man f01ger fylkesmannens uttalelse bokstavelig vii dette i praksis ende opp med enfyllingsfront som ender i formalsgrensa mellom naaringsomradet og naturvernomradet.Terrenget vii ikke fa noen naturlig og god overgang mot reservatet og vegetasjonsskjermen viiikke bli etablert. Det vii se ut som om naaringsomradet sklir ut i naturvernomradet/reservatet. Ipraksis vii det bli som snittet nedenfor:

000057ekS'2i')pet po, 1/111 h0yt n~r'lrig5bygg{(HEel inn-rt"U!.!.-----r-7-,----;-r-r--"..;;..;..... .......L0sningen er diskutert med fylkesmannen, og det har blitt enighet om en justert variant av detsom la ute til offentlig ettersyn. Dette gar ut pa at det skal oppf0res gjerde i formalsgrensen,men at dette gj0res etter at terrenget er bearbeidet og vegetasjon er etablert. Dette skal sikreat det ikke gj0res fors0pling eller utfylling i omradet i etterkant. I tillegg er det i bestemmelsenestilt krav om at foten pa sprengsteinsfylling skal ga maksimum 1 meter inn i naturvernomradet.For 0vrig vii det kun vrere tillatt med tilf0ring av vekstmasser for etablering av vegetasjon. Itillegg er bebyggelsen trukket 4 meter fra formalsgrensa. En justert 10sning vii bli som vistnedenfor:

000058ekSi?Pfpel po t4i1 h0! t ~\}t'ing5bY99ned inntrukkrt !oopetl1sje/Vi kan ikke fastsla hvem som har ansvar for oppsetting og vedlikehold av gjerde i enreguleringsplan eller bestemmelser. Vi mener imidlertid at dette kan ivaretas vedrekkef01gebestemmelser som stiller et generelt krav om gjerd.e. Indirekte gir dette at utbyggerpa tomtene nrermest reservatet ma oppf0re gjerdet. Dette er gjort i §6.3 d) i bestemmelsene.Det er vist byggegrense pa 4 meter mot SNL2.Parkbeltene langs den interne vegen er vist med bredde 3 meter. Dette parkbeltet er tenktbenyttet til rabattbeplantning med lave busker og alh§beplantning. 3 meter anses tilstrekkelig tildenne funksjonen, og det er i bestemmelsene tatt bort at det skal nyttes bade busk ogtrevegetasjon. I bestemmelsene er f01gende tekst tatt inn for a 0ke fokus pa sterkere bruk avgr0nnstrukturer som oppdeling av nreringskvartalene: "Ved oppdeling av nreringsomradene ikvartaler skal det benyttes vegetasjon i flere sjikt for a oppna en 0nsket avgrensning."Vi mener at §5.1 d er i trad med de nye rikspolitiske bestemmelsene for kj0pesentre gjeldendefra 1. juli 2008. I forskriften star det at definisjoner av plasskrevende varer i godkjentefylkesplaner eller fylkesdelplaner skal f0lges. Nar det gjelder definisjon av plasskrevendevaregrupper, sa forfinnes ikke det i ATPNG II. Vi mener dermed at det mest riktig a brukedefinisjonen av plasskrevende varegrupper i fylkesplanen 0stfold mot 2050, selv om denforel0pig ikke er stadfestet av departementet.6. Barnas talsperson, datert 26.09.08.Barnas talsperson er srerlig opptatt av trafikksikkerhet i omradet. Med tanke pa antallrundkj0ringer og andre trafikkomrader ma det velges den 10sningen som gir den bestetryggheten og sikkerheten for myke trafikanter.Var kommentar:Planen legger opp til trafikksikre 10sninger for bade harde og myke trafikanter. Gang-logsykkelvegen langs Mosseveien er opprettholdt. I tillegg er det vist en ny gang­Isykkelvegforbindelse fra planomradet til Pancoveien.ptun-

0000597. Fredrikstad kommune v/Teknisk Drift (TO), datert 29.09.08.TD har ingen prinsipielle motforestillinger til planen. TD synes imidlertid det er uheldig med torundkj0ringer sa tett pa hverandre, og mener dette b0r kunne 10ses gjennom Pancoveien. Detma sikres snuhammer eller rundkj0ring i enden pa den interne adkomstvegen. Arealer der detgar vann- og avl0psr0r ma bandlegges. Det tillates ikke bygging nrermere ledningstraseer enn5 meter. Eksisterende vatmarksomrade ma tilf0res overvannet fra omradet. TD 0nsker apneovervannsl0sninger og evt. bekker tiliates ikke lukket.Var kommentar:Det har vrert en lang og inngaende dialog med Statens vegvesen vedr0rende adkomstl0sningtil planomradet. Konklusjonen i samrad med vegvesenet er at den nye rundkj0ringen iriksvegen opprettholdes. Det er vist vendehammer i enden pa den interne adkomstvegen, deter vist byggegrense pa 5 meter mot vann- og aVl0psiedninger og det er lagt vekt paovervannshandtering som ikke svekker reservatet.8. 0stfold fylkeskommune, planseksjonen (0FK), datert 25.09.08, 23.10.08, 22.05.09 og11.11.09.I brev datert 25.09.08 kommenterer fylkeskommunen at bestemmelsene til reguleringsplanener ikke i samsvar med Milj0verndepartementets presiseringer i forbindelse med godkjenningenav ATPNG. I "0vrige omrader" kan det i henhold til ATPNG bare etableresdetaljvarevirksomhet pa inntil 1500m2 med sikte pa a dekke det lokale behovet. Ibestemmelsenes f0rste setning ma derfor ordene "i hvert bygg" tas ut. 0FK har innsigelse tildette punktet. F01gende plasskrevende varegrupper ma tas ut av bestemmelsene: bildeler ogbilutstyr, m0bler, st0rre elektriske artikler og detaljsalg fra handverks- og produksjonsbedrifter.0FK har innsigelse til dette punktet. Som et sterkt faglig rad vii 0FK frarade at det legges tilrette for en ny rundkj0ring i tilknytning til nreringsomradet. Adkomsten til omradet b0r i stedetskje direkte fra adkomstvegen til eksisterende nreringsomrade i 0St. De 0vrige temaer iplanforslaget har etter 0FKs oppfatning fatt en god planl0sning. 0FK har ingen merknader tilkonsekvensutredningen, med unntak av de temaer som omhandler handelsvirksomhet.I brev datert 23.10.08 oversendes protokoll fra Fylkesutvalgets behandling av saken i m0te16.10.08. Der ble det gjort vedtak om at innsigelser i brev av 25.09.08 trekkes. Areal- ogtransportplan for Nedre Glomma apner for etablering av detaljhandel i en bygning pa inntil1500m 2 med sikte pa a dekke lokale behov, jfr. ATPNG2s bestemmelser om kj0pesentrapkt.4. Det reises innsigelse til at reguleringsplanen apner for flere slike etableringer innenforomradet.I brev datert 22.05.09 vises det til kommunens brev datert 15.04.09, der det ble orientert om atbestemmelse 5.1.d) i reguleringsplanen er endret. Bestemmelsen uttrykker na at det kun ertillatt med inntil 1.500 m 2 til detaljvarehandel. Og at det pa den bakgrunn 0nskes at innsigelsenfra fylkeskommunen blir trukket. I kommunens brev opplyses det ogsa at m0bler og hvitevarerer innlemmet i begrepet "plasskrevende varegrupper", i samsvar med fylkesplanen.Fylkeskommunen viser til retningslinjene 5.9.4 og 5.9.5 i fylkesplanen 0stfold mot 2050, derdet framgar at kj0pesentre, med et samlet bruksareal pa mer enn 3000m 2 , bare kan etableres ibysentrene. 0rebekk ligger utenfor Fredrikstad bysentrum, og fylkeskommunen mener derforat det i reguleringsbestemmelsene ma framga at samlet bruksareal for detaljvarehandel ogplasskrevende varegrupper ikke skal overstige 3000m 2 • Og at de pa denne bakgrunn ikke kantrekke innsigelsen.I brev datert 11.11.09 vises det til at saken har blitt dr0ftet i Regionalt planm0te den 01.09.09,der det ble avtalt at fylkeskommunen skulle gj0re en vurdering av saken med tanke pagrunnlaget for innsigelsen. Etter en ny vurdering av historikken i saken har fylkeskommunenkommet til at det vii vrere riktigst a ta utgangspunkt i de retningslinjene som var gjeldende dareguleringsplanen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Det vii si at fylkeskommunen villeggeATPNGII og Fylkesutvalgets vedtak av 16.10.08 til grunn for vurdering av reguleringsplanenslik den foreligger fra 15.04.09, noe som innebrerer at innsigelsen frafalles. Nar det gjelderdefinisjon av plasskrevende varegrupper, sa forfinnes ikke det i ATPNG II. I forskrift omrikspolitiske bestemmelser for kj0pesentre, star det at definisjoner av plasskrevende varer igodkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner skal f0lges.

000060Vi mener dermed at det mest riktig a bruke definisjonen av plasskrevende varegrupper ifylkesplanen 0stfold mot 2050, selv om den forel0pig ikke er stadfestet av departementet.Var kommentar:Bestemmelsene er endret slik at det kun er tillatt med inntil 1.500m2 detaljvare for heIeplanomradet. I forskrift om rikspolitiske bestemmelser for kj0pesentre star det at definisjonerav plasskrevende varer i godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner skal f0lges. Nar detgjelder definisjon av plasskrevende varegrupper, sa forfinnes ikke det i ATPNG II. Vi menerdermed at det mest riktig a bruke definisjonen av plasskrevende varegrupper i fylkesplanen0stfold mot 2050, selv om den forel0pig ikke er stadfestet av departementet.Nar det gjelder definisjonen av plasskrevende varegrupper har det pagatt en prosess medutarbeidelse av fylkesplan for 0stfold. Denne ble vedtatt av fylkestinget 26.02.09. Ifylkesplanen er det igjen apnet for a innlemme m0bler og hvitevarer i plasskrevendevaregrupper. Disse er derfor opprettholdt i bestemmelsene. For 0vrig er bestemmelseneendret i trad med listen som er nevnt i uttalelsen. Rundkj0ring i riksvegen er avklart medStatens vegvesen. Som nevnt over har fylkeskommunen med bakgrunn i dette trukketinnsigelsen.9. Statens vegvesen 0stfold (Sv0), datert 03.10.08, 17.10.08, 16.03.09 og 15.05.09.I brev datert 03.10.08 ber Sv0 om utsatt frist til 20.10.08. Endelig uttalelse kom 17.10.08.Planomradet har i prinsippet to mulige adkomstl0sninger; enten via Pancoveien eller nyadkomst direkte fra rv 110. Det sistnevnte har vcert diskutert i m0te. Sv0 ga den gang uttrykkfor at det kunne vcere en mulig 10sning, selv om de uttrykte skepsis, og ga innspill til depremisser som i sa fall matte ligge til grunn. Planen er i sa mate tilfredsstillende. Denalternative adkomsten via Pancoveien finner Sv0 lite utredet i konsekvensutredningen. KUsier at passasjen mel/om 44/54 og 44/60 er for smaL Sv0 mener man enkelt kunne skaffe segekstra bredde med et lite inngrep i 44/60. KU sier videre at det ikke er rasjonelt a angripe etsapass stort nceringsomrade i et hj0rne. Sv0 mener at man faktisk ma vurdere de mUligheterdet giro Det b0r ogsa vurderes en mulig adkomst i grensen mellom regulert omrade VSAogeiendommen 44/55. Sv0 varsler derfor innsigelse til planforslagets adkomstl0sning pabakgrunn av at alternativer er for darlig utredet. I rundkj0ringen er det ogsa vist en fjerde armmot vest. Denne kunne eventuelt utl0st et nceringsomrade vest for rv 110. Et slikt omrade bleforeslatt ved rullering av kommuneplanens arealdel, men ble ikke vedtatt. I fylkesplanen for0stfold er heller ikke omradet inne. Sv0 har innsigelse til direkte utkj0ring pa rv 110 fraveiserviceanlegget (VSA). Reguleringsbestemmelsene kan vcere i strid medkj0pesenterbestemmelsene. Dette gjelder bade hvor store bygningsareal som tillates ogdefinisjonen pa plasskrevende varegrupper. Sv0 har derfor innsigelse til dennebestemmelsen, evt. inntil annet blir avklart med Milj0verndepartementet. Det b0r uansett valgav adkomstl0sning for biler sikres at gaende og syklende far adkomst til omradet vianordenden av Pancoveien evt. et annet sted. Reguleringsbestemmelsene § 2.4 foreslar Sv0endret fra "Det skal tilstrebes universell utforming i bade bebyggelse og uteomrader" til"Prinsippene for universell utforming legges til grunn ved utforming av bebyggelse,trafikkarealer og uteomrader". Bestemmelse § 6.2a) b0r utvides til "Tofelts rundkj0ring iriksveg 110 og n0dvendig adkomst for gaende og syklende skal vcere etablert f0r nybebyggelse innenfor planomradet tas i bruk". I reguleringsbestemmelsene b0r det presiseresat SP1-2 ogsa skal etableres selv om riksveg 110 ikke bygges om til firefelts veg. Itegnforklaringen er det tatt med "Fareomrade - H0yspenningsanlegg/trafo", men dette finnesikke pa plankartet. I planbeskrivelsen pkt. 3.4 beskrives "Spesialomrade - kommunaltekniskvirksomhet", men reguleringsformalet er ikke brukt pa plankartet. Vegvesenet papeker at detikke er samsvar mellom reguleringsbestemmelsene §5.1 d og planbeskrivelsens andre avsnittpa side 6.Var kommentar:Det var en lang dialog med Statens vegvesen vedr0rende innsigelsen. Ettersom vegvesenetansa adkomstl0sningen for a vcere lite utredet i konsekvensutredningen er dette temaet ist0rre grad utdypet i konsekvensutredningen. 13.03.09 ble det avholdt forhandlingsm0te hosStatens vegvesen i Moss.

000061I m0tet ble det klart at vegvesenet trekker sine innsigelser vedr0rende adkomst og handel.Den nye rundkj0ringen i riksvegen er opprettholdt. Hovedgrunnen til dette er at utbyggingeninnenfor planomradet vii generere store trafikkmengder. Dette er uheldig a trekke inn ieksisterende vegnett og neeringsomrade. Det vii ogsa bli stor belastning pa den eksisterenderundkj0ringa. Vegvesenet opprettholder i brev datert 16.03.09 innsigelsen til den direkteavkj0rselen fra veiserviceanlegget. Denne er na tatt ut av planforslaget. For 0vrig er det vistgangvegforbindelse via nordenden av Pancoveien, tegnforklaringen er oppdatert ogbestemmelsene er endret i henhold til uttalelsen. Veiserviceanlegget (VSA) ikke er taU med ibestemmelsen §6.2 der vegvesenet 0nsket at tofelts rundkj0ring i riksveg 110 og n0dvendigadkomst for gaende og syklende skal veere etablert f0r ny bebyggelse innenfor planomradettas i bruk. Ettersom veiserviceanlegget ikke lenger har direkte utkj0ring til rv11 0 har vi vurdertdet slik at det kan hoides utenfor denne bestemmelsen, men resten av planomradet er tattmed. Planen anses a im0tekomme vegvesenets uttalelse og at innsigelsene er avklart. Brevfra vegvesenet datert 15.05.09 bekrefter dette. Uoverensstemmelsen mel10mreguleringsbestemmelsene §5.1 d og planbeskrivelsens andre avsnitt pa side 6 er rettet oppved at Fylkesplanens definisjon av plasskrevende varegrupper er taU inn i §5.1d.10. Borg buss AS, datert 18.10.08.Borg buss AS har ingen merknader til det fremlagte planforslaget.De innkomne uttalelsene har veert gjenstand for grundig vurdering, og planforslaget er paenkelte punkter blitt endret. Planforslaget er etter radmannens oppfatning utformet ogbehandlet i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens (1985) kap. VIIReguleringsplan.Radmannen anbefaler at reguleringsplanforslaget med konsekvensutredning godkjennes.

lfJ a ., au!b /2Oversiktskart 0rebekk Nceringsomrade\\\BMalestokk 1: 10000NA

000063

\\----------,\.X6567800X6567700// /'~----­ II I .I "'-­ \, 1,,1I "'--~~ /i "'--"I/~~~//! , "/""/(---------

000065Reguleringsplan for 0rebekk Nreringsomrade 04.04.2008REGULERINGSBESTl:MME'LSER TIL REGULERINGSPLAN FOR0REBEKK NlERINGSOMRADE,FREDRIKSTAD KOMMUNEBestemmelsene er vedtatt av Fredrikstad kommunestyre: xx.xx.xxxxBestemmelsene er sist revidert: 14.01.20101. GENERELT1.1 Reguleringsbestemmelsene gje1der for omradet som pa plankartet er vist medreguleringsgrense.1.2 Reguleringsformal:§ 25, 1. ledd:3. Offentlige trafikkomrader:Kj0reveg (V1..V3)Annen veggrunn (AV)Oang-/sykkelveg (OS 1-0S4)6. Spesialomrader:Parkbelte i industristr0k (SP1-SP4)Naturvemomnlde pa land (SNL1-SNL2)§ 25,2. ledd. Kombinerte formal:Forretning/kontor/lager (FIK/L1-FIK/L/3)Veiserviceartlegg (VSA)2. FELLESBESTEMMELSER2.1 Kommunen skal ved behandling av bygges0knader pase at bebyggelsen far en godarkitektonisk utforming og materialbehandling, og at samlet bebyggelse innenfor planomradetutgj0r en helhetlig, god og logisk fattbar struktur.2.2 Ingen tomt rna beplantes med trrer eller busker som etter kommunens skj0nn kan virkesjenerende for den offentlige ferdsel. De ubebygde omrader skal gis en tiltalende form ogbehandling og def skal etterstrebes innslag av gr0nt/trrer.2.3 Ved bygges0knad skal det - der det er n0dvendig - redegj0res for at n0dvendige tillatelserer innhentet fra andre sektormyndigheter.2.4 Prinsippene for universell utforming legges til grunn ved utfonning av bebyggelse~trafikkarealer og uteomrader.2.5 Det rna til enhver tid pases at st0ynivaet ikke overstiger Milj0vemdepartementets krav iRetningslinje for behandling av st((Jy i arealplanleggingen (1'-1442).Reguleringsbesternmelser Side 1 av 5

·000066Reguleringsplan for 0rebekk Nreringsomrade 04.04.20082.6 Bruk av.reklameskilt skal framga av bygges0knad og godkjennes av kommunen.Organisering av reklameskilt b0r skje etter en mest mulig enhetlig standard for heleplanomradet. Det tillates kun nedadrettet, blendingsfri utebelysning. Valg av belysning skalfremga av landskapsplanen.2.7 Overvann skal sa langt det er mulig f0res tilbake til terreng og ut i naturreservatet.2.8 Byggegrense mot kommunale vann- og avl0psledninger er 5 meter til hver side. Dersomvann- og avl0psledninger flyttes, skal byggegrense langs rv. 110 vrere 30 meter fra senter avnrermeste regulerte kj0rebane.2.9 Dersom det under anleggsarbeider treffes pa automatisk fredete kulturminner, eksempelvisi form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent steinetc., skal arbeidet 0yeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lovomkulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, § 8.3. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRADER3.1 Trafikkomrader skal nyttes til kj0reveg (VI-3), annen veggrunn (AV) og gangveger (OS 1­4) som vist i reguleringsplanen. Endelig plassering av OS4 fastsettes ved utarbeidelse avsamlet situasjonsplan og landskapsplan for F/K/L2 og F/KlL3.4. SPESIALOMRADER4.1 Parkbelte i industristrok (SP1-SP4)a) SPI-4 skal benyttes til gr0ntbelter langs kj0revegene VI og V2. Ved hjelp av vegetasjonskal SP1-4 virke bade romdannende for bygningenes uteareal og skjerme bygningene motriksvegen. For a oppna dette skal det for disse omradene nyttes bade busk- og trevegetasjon.b) Omradene kan ikke bebygges eller bli brukt tillagring.c) I grensen mellom parkbeltene og det 0vrige arealet pa nreringstomtene kan det tillates sattopp gjerde med en tiltalende form og materialbehandling.d) Plan for utforming av parkbeltene skal utf0res av fagkyndige og framlegges samtidig medlandskapsplan.4.2 Spesialomride - Naturvernontride pi land (SNL1-SNL2)a) Naturvernomradene skal ha et mest mulig naturlig preg med dominans av stedegne trrer ogbusker som fungerer som landskapselement, skjerm mot eksponering og fysisk skille motkulturlandskapet og naturreservatet i nord. Det tillates ikke sprengings-, fyllings- ellerplaneringsarbeider innenfor SNL1. Det tillates ikke lukking av bekken. Det tillates kun uttakav enkelttrrer, vindfall 0.1. som kan vrere til fare for virksolTlhetene inne pa F/K/Ll. Omradetskal for 0vrig holdes ryddig.b) SNL2 skal danne en vegetasjonsskjerm og naturlig overgang mellom nreringsomradet ognaturreservatet i nord. Fot pa sprengsteinsfylling (eller annet fyllmateriale som ikke er egnetsom vekstmasse) tillates ikke mer enn 1 meter inni SNL2. For 0vrig tillates SNL2 kun tillatttilf0rt noe vekstmasser for etablering av vegetasjonsskjerm. Det skal kun benyttes naturlig,Regu leringsbestemme)ser Side 2 av 5

000067Reguleringsplan for 0rebekk Nreringsomrade 04.04.2008stedegen vegetasjon som h0rer natl.~rlig i~ i sammenheng"med"haturteservatet rigrandvegetasjonen langs bekken. "Figur 3. Prinsippsnitt for opparbeidelse av gr0ntbeltemellom nreringsomnldet og naturreservatet" i planbeskrivelsen skal vrere retningsgivende foropparbeidelse av SNL2. Utformingen av SNL2 skal framga av landskapsplanen for F/K/Ll og3.c) Det skal oppf0res flettverksgjerde med h0)'de minimum 120cm i grensen nlellomnreringsomradet (F/K/Ll og F/K/L3) og naturvemomradet (SNLl-2).5. KOMBINERTE FORMAL5.1 ForretninglKontorlLager (FIKIL1-FIKIL3)a) Innenfor areal avsatt til formalet tillates det oppf0rt bygg for forretning, kontor eller lagermed maksimal gesims- og m0neh0)'de pa 14 meter malt fra gjennomsnittlig planert terreng.Overkant gulvh0yde rna ikke ligge lavere enn kote 2,1.b) Tillatt BYA rna ikke overstige 80 %. Arealer for ikke overbygd markparkering medregnes iBYA. Eventuelle nedgravde parkeringsanlegg medregnes ikke i BYA. Byggegrensen motnaboeiendommer skal ikke ligge nrermere enn halve bygningsh0)'den. Nedgravdeparkeringsanlegg kan oppf0res utenfor byggegrense dersom kommunen og evt. andre ber0rtemyndigheter tillater dette.c) Det skallegges vekt pa a fa et helhetlig arkitektonisk uttrykk i bebyggelsen innenfor heleplanomradet. Lange fasader skal seksjoneres for a unnga et monotont preg (ved for eksempelsprang i fasadelinje og gesims, bruk av vertikale glassfelt eller skifte i bruk avfasademateriale). Ved oppf0ring av bygninger i tre etasjer skal 0verste etasje vrere inntrukketminimum 3 meter pa alle sider i forhold til underliggende etasje. Som dominerendefasademateriale tillates ikke benyttet knekte plater eller lignende materialer som assosieres tilenkle industri- eller lagerbygg. Bade bebyggelse og utomhusarealer skal ved materialbruk ogutforming ha en god estetisk utforming.d) Innenfor F/K/Ll-3 tillates samlet 1.500m 2 salgsareal for forretninger som ikke seIgerplasskrevende varegrupper. Forretninger for plasskrevende varegrupper er forretninger fortrelast/byggevarer, gartneri/hagesentre, biler/motorkj0ret0y, hvitevarer og m0bler.e) Det rna innenfor tomta opparbeides minst 1 parkeringsplass pro 50 kvm gulvflate forforretning og kontor og 1 parkeringsplass pro 200 kvm gulvflate for lager. Utend0rsparkeringsomrader skal i st0rst mulig grad beplantes for a unnga monotone, apne flater. Vedoppdeling av nreringsomradene i kvartaler skal det benyttes vegetasjon i flere sjikt for a oppnaen 0nsket avgrensning.f) Den ubebygde del av tomta skal til enhver tid holdes ryddig.g) Planomradet kan bygges ut etappevis. Ved s0knad om nybygg skal det imidlertidfremlegges en situasjonsplan som viser en mulig totalutnyttelse av hele delfeltet, slik atetappevis utbygging ikke er til hinder for en god helhetsl0sning og en god utnyttelse avresterende arealer. Det skal utarbeides en samlet situasjonsplan for delfelt F/K/L2-3. Detkreves ikke bebyggelsesplan for hver enkelt etappevis utbygging under forutsetning av atovenstaende krav er oppfylt.Reguleringsbestemmeiser Side 3 av 5

· nnn·/)8 O UJUl.Regulermgsplan for 0rebekk Nreringsomnlde 04.04.2008, ,'h) :pet skal oppf0res flettverksgjerde med lwyde minimum 120ctn i"grensen mellomnreringsomnldet (FIKlL1 og F/KIL3) og naturvemomnldet (SNLl-2).i) Ved bygges0knad skal det fremlegges dokumentasjon som viser:- bebyggelsens plassering, etasjetall, lwyde, takform, farge og materialbruk- adkomst, parkering, varelevering, lastesoner og kritiske sving-/snubevegelser- arealer som skal behandles parkmessig (detaljer fremgar av landskapsplanen)- gjerder, forst0tningsmurer, eventuelle st0Yskjermer, voller e.l. (Skal anmeldes oggodkjennes av kommunen f0r oppf0ring. Detaljer fremgar av landskapsplanen.)- skilt/reklame- overvannshandtering- adkomst til og plassering av evt. transformatorstasjon (kan tillates innlemmet ibebyggelsen).j) Ved byggeanmeldelse skal det fremlegges landskapsplan utarbeidet av fagkyndige.Landskapsplanen rna godkjennes av kommunen f0r utbygging skjer. Landskapsplanen skalVIse:- parkeringsareal og gangsoner med angivelse av vegetasjon, overflatebehandling og evt.bruk av kantmateriale- nye terrengh0yder- plassering av utend0rs belysning, skilt, sykkelstativ, s0ppelbeholdere og lignende- utforming av tilliggende parkbelter med angitt vegetasjonsbehandling inkl. sortsliste5.2 Veiserviceanlegg (VSA)a) Arealet tillates benyttet til veiserviceanlegg (bensinstasjon og bevertning) med maks.m0neh0Yde 12 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Maks. BYA = 60 %. Byggegrensenmot naboeiendommer skal ikke ligge nrermere enn halve bygningsh0Yden.b) Utend0rs lagring kan tillates kun i begrenset grad og kun dersom det er egnede arealer fordette og disse kan skjermes pa en tiltalende mate.c) Ved bygges0knad skal det fremlegges dokumentasjon som viser:- bebyggelsens plassering, etasjetall, h0yde, takform, farge og materialbruk- adkomst, parkering, varelevering, lastesoner og kritiske sving-/snubevegelser- atealer som skal behandles parkmessig (detaljer fremgar av landskapsplanen)- gjerder, forst0tningsmurer, eventuelle st0yskjermer, voller e.l. (Skal anmeldes oggodkjennes av kommunen f0r oppf0ring. Detaljer fremgar av landskapsplanen.)- skilt/reklame- overvannshandteringd) Ved byggeanmeldelse skal det fremlegges landskapsplan utarbeidet av fagkyndige.Landskapsplanen rna godkjennes av kommunen f0r utbygging skjer. Landskapsplanen skalVIse:- parkeringsareal og gangsoner med angivelse av vegetasjon, overflatebehandling og evt.bruk av kantmateriale- nye terrengh0yder- plassering av utend0rs belysning, skilt, sykkelstativ, s0ppelbeholdere og lignendeutforming av tilliggende parkbelter med angitt vegetasjonsbehandling inkl. sortslisteReguleringsbestemmelser Side 4 av 5

-000069Reguleringsplan for 0rebekk Nreringsomnlde 04.04.20086. REKKEF0LGEBESTEMMELSER6.1 Grunnundersokelsera) Det rna utf0res grunnunders0ke1ser f0r rammetillatelse kan gis.6.2 Trafikkomradera) Tofelts rundkj0ring i riksveg 110 og 110dvendig adkomst for gaende og syklende skal vrereetablert f0r ny bebyggelse innenfor FIK/L1-3 tas i bruk.b) Byggeplaner for nye veganlegg som ber0rer riks- eller fylkesveg skal godkjennes av Statensvegvesen. Ved st0rre tiltak, som kryss og omlegging av riksveg, skal det inngasutbyggingsavtale mellom utbygger og Statens vegvesen.6.3 Parkbelter/utomhusanlegga) Parkbeltene SPl-4 skal opparbeides samtidig med tilliggende veger. SP1 skal etableres selvom riksveg 110 ikke bygges om til firefeltsveg.b) Naturvemomradet SNL2 skal vrere etablert samtidig med bebyggelsen pa tilstmendearealer.c) For hver enkelt etappe skal tilh0rende utomhusanlegg vrere opparbeidet f0r bebyggelsen tasi bruk eller f0rstkommende v8.r dersom bygningen ferdigstilles i vinterhalvaret.d) Flettverksgjerde med h0Yde minimum 120cm i grensen mellom nreringsomradet (F/K/L1og F/K/L3) og naturvemomradeJ (SNLl-2) skal vrere oppf0rt f0r det gis brukstillatelse til nybebyggelse pa tomtene som grenser nlot reservatet.6.4 Utbyggingsavtalea) Det forutsettes inngatt utbyggingsavtale mellom forslagstiller og Fredrikstad kommunev/Teknisk Drift f0r utbygging skjer og som omhandler standard pa kommunaltekniske anlegg,vilkar for overtagelse av disse, utbyggingstakt m.m.Per Andre Hansen landskapsarkitekter astlf 6995 50 00, fax 69 95 5001e-post: post@lark.noReguleringsbestemmelser Side 5 av 5

000070'Dato: 04.04.2008 Sist revidert: 14.01.2010.1.0. Bakgrunn for planarbeidetDet aktuelle arealet er i kornmuneplanen for Fredrikstad anvist som framtidig nreringsomnlde.Grunneieme/tiltakshaveme 0nsker na a utarbeide en reguleringsplan med tanke pa a utvikleomradet i henhold til kornmuneplanen. Utarbeidelse av reguleringsplanen er et samarbeidmellom Fredrikstad kommune, Sjrels0 Norge AS, Bison AS og He1min AS.2.0. Overordnet planstatus og eiendomsgrenser2.1 KommunepIan.KOminuneplanens arealdel for Fredrikstad, vedtatt 14.062007, anviser omradet (delomradeN410) som "framtidig nreringsomrade". Tiltaket viI i hovedsak vrere i trad medkommunedelplanen. Tiltakshaver har imidlertid sagt seg villig til a utelate bekken og arealenenord for denne av hensyn til kulturlandskapet, biologisk mangfold og det tilgrensendenaturreservatet.2.2 Eksisterende reguleringsplaner.F0lgende reguleringsplaner ber0rer eller grenser inntil planomradet:Reguleringsplan for "0rebekk-Skara", vedtatt 20.09.1983.Det nye reguleringsplanforslaget overlapper den nordvestlige delen av reguleringsplan for0rebekk-Skara. I reguleringsplanen for 0rebekk-Skara var det tatt h0yde for en omlegging avrv 110 med en trase 0st for den eksisterende. Statens vegvesen anser det ikke lenger somaktuelt a benyttedenne traseen.Reguleringsplan for "Rv 110 gang-/sykkelveg Skara-0rebekk", vedtatt 15.12.1994.Det nye reguleringsplanforslaget overlapper en del av reguleringsplan for rv 110 gang­Isykkelveg Skara 0rebekk. Overlappingen innebrerer en forbedret trase for rv 110. Dermedjusteres ogsa traseen for gang-/sykkelvegen. Gang-/sykkelvegforbindelsen blir opprettholdt,slik at funksjonene som var forutsatt i den tidligere reguleringsplanen fortsatt ivaretas.Reguleringsendring for "Pancoveien", vedtatt 28.02.1991.

Planbeskrivelse - Reguleringsplan for 0rebek~ nreringsomrade000071Det nye ~eguleringsplanforslaget grenser inntil reguleringsendringen for.Pancoveien.Planforslaget grenser mot isolasjonsbelte og omrader for industri/forretning/kontor.Planforslaget medf0rer ingen endringer i den nevnte reguleringsendringen.2.3 Vurdering av konsekvensutredning.Vt fra Forskrift om konsekvensutredninger av 01.04.2005 vil tiltaket komme inn under kravom konsekvensutredning. I henhold til vedlegg I skal "industri-, nrerings-, lager- ogkontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formal med en invester­ingskostnad pa mer enn 500 mill kr eller et bruksareal pa mer enn 15.000 n1 2 " konsekvens­utredes. Konsekvensutredningen er utarbeidet og danner grunnlaget for utarbeidelsen avreguleringsplanen med bestemmelser. Konsekvensutredningen utgj0r et eget dokument somf0lger reguleringsplanen. For utfyllende analyser og vurderinger henvises det derfor til egenkonsekvensutredning.2.4 Eiendomsgrenser.Planen baserer seg pa eiendomsgrensene som er gitt i digitalt kartverk. Som en del avsamarbeidet mellom utbyggeme er det tenkt et makeskifte av arealer. Etter reguleringen viIdet bli avholdt kart- og delingsforretninger i omradet.3.0. Beskrivelse av planen3.1 Planens utstrekning og arealer.Arealfordelingen mellom ulike arealformal i planen f0lger under:Offentlig trafikkomrade - kj0revegOffentlig trafikkomrade - annen veggrunnOffentlig trafikkomrade - gang-/sykkelvegSpesialomrade - parkbelte i industristr0kSpesialomrade - naturvernomrade (pa land)Kornbinert formal - forretning/kontor/lagerKombinert formal - veiserviceanlegg11,4 daa0,2 daa4,2 daa3,2 daa10,5 daa45,8 daa5,7 daaTotalt omfatter reguleringsplanen et areal pa ca. 81,0 daa. Planomradet ligger nord0st for rv.110 i den vestlige delen av 0rebekk. Planomradets beliggenhet fremgar av oversiktskartet paneste side.Side 2 av 6

Planbeskrivelse - Reguleringsplan for 0rebekk nreringsomrade000072Figur 1. Planomradets beliggenhet og avgrensning.3.2 Offentlige trafikkomnlder.Den offentlige kj0revegen omfatter en strekning av rv. 110 samt adkomstvegen inn panreringsomradet. I forbindelse med varsel om oppstart ga vegvesenet uttrykk for at det rnaavsettes plass til 4-felt i rv. 110. Det er ikke konkrete planer om en slik utvidelse vest forPancoveien i overskuelig framtid, men det er 0nskelig a sette av nok areal til en eventuellutvidelse. Nord for den nye rundkj0ringa med adkomst inn til planomradet er det vist flettingfra firefelt til tofelt. Dessuten 0nsker vegvesenet en bedre kurvatur pa vegen enn det er i dag. Ireguleringsplanen er det derfor vist en mer samnlenhengende kurvatur med god radiusnordover fra Pancoveien. Den viste traseen tar ogsa h0yde for at den eksisterenderundkj0ringa ved Pancoveien viI bli forskj0vet ved ombygging til fire felt.Ettersom det ikke er konkrete planer om utvidelse til fire felt nord for Pancoveien, viI den nyerundkj0ringa i f0rste omgang bli opparbeidet som en vanlig tofelts rundkj0ring. Senter avdenne rundkj0ringa er tenkt opparbeidet i senter av eksisterende rv. 110. Dette fordi man daunngar at riksvegen rna legges om over en lengre strekning. En slik rundkj0ring vil bliSide 3 av 6

Planbeskrivelse - RegiJleringsplan for 0rebekk nreringsomride000073liggende'innenfor areal avs"attO tiI offentlig .tr~fi.kkomrade". Dersom det pa et senere tidspunktblir aktuelt a etablere firefelts veg i omradet, vii senter av rundkj0ringa bli trukket vestoversom vist pa plankartet.Ettersom busslommer og planfri kryssing for myke trafikanter er tenkt ved Pancoveien, er detnaturlig a lede gaende og syklende i denne retningen. Dette er ivaretatt i reguleringsplanen.Det er vist gang-/sykke1vegforbindelse bade langs riksvegen og via nordenden av Pancoveien.3.3 Spesialomrade - parkbelte i industristr0kReguleringsplanforslaget viser en vegetasjonsskjerm langs he1e vestsiden av nrerings­omradet, dvs. mot rv. 110. Parkbeltet skal utformes med flersjiktet vegetasjon, slik atvegetasjonen far skjermingseffekt mellom nreringsomradet og offentlig veg. Reguleringsbe­stemmelsene sikrer at parkbeltet skal etableres samtidig med tilgrensende veger. Regulerings­bestemmelsene sikrer at plan for utforming av parkbeltet skal utf0res av fagkyndige ogframlegges samtidig med landskapsplan. Nedenstaende prinsippsnitt skal vreteretningsgivende for utformingen av vegetasjonsskjermen.~"'~J4fthly1~,.dlmtnJdl,t \q)ptb~jfSnitt IIV pllrkbelte Mea vall MelloM rneringsOMr6ae ogny HeIts rv. 110Figur 2. Prinsippsnitt for opparbeidelse av parkbelte mellom nreringsomradet og rv. 110.3.4 Spesialomrade - naturvernomradeEt st0rre areal ned mot Seutelva er tidligere sikret som naturreservat. I forbindelse med varselom oppstart av planarbeidet har fylkesmannens milj0vernavde1ing kommet med .synspunkterpa hvordan reguleringsplanen skal forholde seg til naturreservatet. Det er ogsa avholdt et m0temed fylkesmannen for a avklare dette forholdet. I m0tet ga fylkesmannen uttrykk for at de varsvrert skeptiske til utbygging som ber0rte bekken og arealet nord for denne. Dessuten varfylkesmannen bekymret for at byggeomradet ville avsluttes med en fylling som gikk ut inaturreservatet. Det var derfor viktig a sette av et gr0ntbelte som var tilstrekkelig til a fa ennaturlig overgang ut mot naturreservatet. Utbygger har sagt seg villig til a avsta fra a utnytteselve bekken med tilh0rende kantvegetasjon samt arealet nord for denne. Disse arealene (somer vist sonl nreringsomnlde i nylig rullert kommuneplan) er derfor vist som naturvemomradepa land i planforslaget. Mot reservatet i nord er det vist et naturvernomrade med bredde 6meter. Dette anses tilstrekke1ig for a etablere en naturlig overgang mot naturreservatet.Byggeomradet rna av hensyn til flom fylles opp til kote 2,1. I plangrensa mot reservatet er deteksisterende terrenget pa ca. kote 0,9. Det betyr at gr0ntbeltet rna ta opp en h0ydeforskjell paca. 1,2 meter. Det betyr en gjennomsnittlig stigning pa ca. 1:5 som gir en langt slakereskraning enn normalt i fyllingsavlutninger (l :2).Side 4 av 6

Planbeskrivelse - Reguleringsplan for 0rebekk nreringsomride000074.' .Det v~l ikke vrere naiilrlig med ~n klippet plen ned .rnot naturreservatet. Pa den annen side erdet heller ikke naturlig nled en skjerm av tett, h0yreist trevegetasjon. En mulig utforming avgr0ntbeltet vil kunne vrere a opparbeide et bunndekke (f.eks. vier) i tillegg til grupper av trrer(f.eks. svartor eller pil). Pa sikt vil takr0r fra reservatet til dels kunne trenge seg inn mellomvierkrattet og saledes danne en glidende overgang mot naturreservatet. Se snitt nedenfor:po.rkbelte Med grupper o.vno.turlig trevegeto.sjon(f,eks, vier og svo.rtor/piDekSI?Mpel p& 14M h0yt n(l'ringsbygg!'led inntrukket toppetusje4Figur 3. Prinsippsnitt for opparbeidelse av grentbelte mellom nreringsomradet og naturreservatet.3.5 Kombinert forma.l- Forretning/Kontor/Lager.Planomradet har en sentral plassering i forhold til overordnet transport pa rv. 110. Dette b0rgjenspeiles i utnyttelsesgrad og bygningsstruktur. Maks. BYA for omradene er satt til 80 0/0. Ihenhold til gjeldende reglement skal arealer for ikke overbygd mark-parkering inkluderes vedberegning av BYA. Ettersom parkbelter osv. er vist som egne formal i reguleringsplanen, erikke disse arealene med i beregningsgrunnlaget for BYA. Dermed er det heller ikke behov fora sette av arealer til skjerming/buffer inne pa de enkelte nreringstomtene. Dermed er det helleringen grunn til a la vrere a utnytte den resterende byggetomta pa en best mulig mate. Erfaringviser imidlertid at det er vanskelig a utnytte mer enn 80 % av tomta til bygg/parkering. 0vrigareal blir benyttet til man0vreringsareal, varelevering osv.Maks. gesimsh0yde/m0neh0yde er satt til 14m. Dette gir mulighet for nreringsbebyg-gelse iinntil tre etasjer. Bestemmelsene fastsetter at en evt. tredje etasje skal vrere inntrukket iforhold til underliggende etasje. Dette for a dempe bebyggelsens h0ydevirkning. Ettersom detikke er noe konkret byggeprosjekt knyttet til omradet enna, er ikke reguleringsplanen medSide 5 av 6

Planbeskrivelse - Reguleringsplan for 0rebekk nreringsomdde'000075bestemmelser skreddersydd til et spesielt.prosjekt. I reguleringsplaIien er det vist enbyggegrense pa 4 n1eter n10t naboeiendommer. I f0lge loven er det imidlertid ikke tillatt atbygninger ligger nrermere grense enn halve bygningsh0yden. Det innebrerer at bygninger pa14 meter skalligge minimum 7 meter fra grensen. Dersom bygningen likevel plasseresnrermere grensen enn bygningens halve h0yde, rna bygningen fa en brannsikker utf0relse.I henhold til Milj0Vemdepartementets presiseringer i forbindelse med godkjelmingen avATPNGII er bestemmelsene endret slik at det kun tillates inntil 1.500m 2 detaljvarehandelinnenfor hele planomradet. Definisjonen av plasskrevende varegrupper er justert slik at de er ihenhold til ny fylkesplan for 0stfold, vedtatt i februar 2009.For a unnga at omradet far et preg av mange mindre og mellomstore bygg med hvert sittarkitektoniske uttrykk krever reguleringsbestemmelsene at "det skallegges vekt pa a fa ethelhetlig arkitektonisk uttrykk i bebyggelsen innenfor hele planomradet". Malet er a fa etomrade med god arkitektur, gr0nstruktur og standard pa utearealene.Nreringsomradet er relativt stort, og planen viser at dette deles i delfelt basert paeiendomsgrenser som i dag er knyttet til ulike utbyggere. Det betyr at planen som helhet kanbli bygget ut i flere etapper. Reguleringsbestemmelsene krever derfor at det n1a vises enhelhetlig situasjonsplan for hele delfeltet ved hver byggesak, selv om bygges0knaden skulleon1fatte kun en del av dette. Felt F/KlL2 og 3 skal vises i samme plan. Dette er gjort for asikre at det overordnede grepet vises og at en eventuell etappevis utbygging ikke er til hinderfor en god utnyttelse av de resterende arealene. Dersom dette kravet innfris, stilles det ikkekrav om bebyggelsesplan.3.6 Kombinert formal - veiserviceanlegg.I forbindelse med st0rre planmessige endringer i Fredrikstad har kommunen tatt initiativ til askaffe erstatningstomt for en bensinstasjon med bevertning. Dette er bakgrunnen for ainnlemme tomt til veiserviceanlegg i planomradet pa 0rebekk. Direkte avkj0rsel til rv. 110 ertatt ut av planen etter offentlig ettersyn.4.0. Tekniske anlegg, renovasjon ID.ID.Utarbeidelse av planer for de tekniske anleggene viI bli foretatt i nrert samarbeid medkommunen med tanke pa s0knad om kommunal overtakelse i ettertid. Det forutsettes inngattutbyggingsavtale mellom forslagstiller og kommunen f0r utbygging skjer og som omhandlerstandard pa kommunaltekniske anlegg, vilkar for overtagelse av disse, utbyggingstakt m.m.S0ppel skal handteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen - herunderhvor s0ppelbeholdere skal plasseres.5.0. SaksgangPlanarbeidet ble varslet pa ordinrer mate med annonser i lokalavisene og brev til ber0rte partersamt offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgaende brev frakonsulent) var 29.10.07. Reguleringsplan og konsekvensutredning la ute til offentlig ettersyn iperioden 15.08.08-29.09.08.Per Andre Hansen landskapsarkitekter astlf: 69 95 50 00 fax: 69 95 50 01e-post: post@lark.noSide 6 av 6

00'0076 .Dato: 04.04.2008 Sist revidert: 14.01.2010.1.0. InnledningI vedtatt kommuneplan er arealet pa ca. 80 daa anvist som nreringsomrade.Grunneieme/tiltakshaverne 0nsker na a utarbeide en reguleringsplan med tanke pa autvikle omradet i henhold til komnluneplanen.Riksveg 110 er en hovedadkomst inn mot Fredrikstad og er en viktig lokaliseringsfaktorfor nreringslivet fordi behovet for a effektivisere transport har blitt stadigviktigere for a holde kostnadene nede. De arealene som i kommuneplanen er lagt ut tilnrering nrer rv. 110 er derfor srerlig attraktive. Det er dobbel grunn til at samfunnet b0rlegge til rette for at bedrifter kan etablere seg pa rett sted: For det f0rste vil det kunnegi 0konomisk sunne bedrifter som i neste gang kommer samfunnet til gode. For detandre viI en feillokalisering kunne medf0re at transportintensive bedrifter i un0diggrad belaster lokalt vegnett med de milj0ulemper det medf0rer.Utbyggingsomfanget er tilstrekkelig stort til at det rammes av Forskrift om konsekvensutredningerav 01.04.2005 (KU-forskriften). Forskriftens § 2d, jfr. forskriftensvedlegg I, fastslar at alle reguleringsplaner med utbyggingsramme for industri/nreringllager/kontor som overstiger 15.000m 2 bruksareal skal utredes etter forskriftens regler.Reguleringsplanen for 0rebekk nreringsomnlde fremmes av grunneierne/tiltakshavemei henhold til plan- og bygningslovens § 27-1. Fredrikstad kommune eransvarlig myndighet etter KU-forskriften, og fastsetter planprogrammet med deutredninger som skal gjennomf0res i tilknytning til reguleringssaken.I tilknytning til konsekvensutredningen skal planens virkninger beskrives, og det skalredegj0res for behov og omfang av aktuelle avb0tende tiltak som kan medf0re at utbyggingentilpasses omgivelsene og at eventuelle skadevirkninger reduseres. Det skalogsa redegj0res for behovet for og forslag til milj00ppf0lgingsprogram med sikte pa aklargj0re faktiske virkninger av planen.2.0. Beskrivelse av planlagt nreringsomradePlanomradet pa ca. 80 daa omfatter en strekning av eksisterende rv. 110 samt arealetmellom riksvegen og naturreservatet mot Seutelva i 0St. Omradet er lagt ut somnreringsomrade i gjeldende kommuneplan. Forestaende nreringsutvikling er saledesavklart i overordnet plan - herunder ogsa mulige konflikter i forhold til arealbruk

Konsekvensutredning .for 0rebekk nreringsomnlde·000077generelt~amt lokaliseripg, mal o·g.strategier for nreringsutvikling pa kommuilalt ogregionalt niva. .Planomradet er i dag bebygd med tre boliger/tun. Disse ligger relativt tett innpa rv.110. Mest sannsynlig vii all den eksisterende bebygge1sen innenfor planomnidet blifjernet i 10pet av overskuelig framtid, bade fordi dette viI komme i kont1ikt med trasefor riksvegen, byggegrensen mot denne, st0yforhold og fordi det ikke er en heldigkombinasjon med tenkt nreringsvirksomhet.Planomradet ligger i svak nord0st helling ned mot Seutelva. Omradet har en re1ativtjevn helling med fall ca 1:50.3.0. Konsekvenser og avbotende tiltakErfaringsmessig er det noen spesielle problemstillinger som er typiske ved st0rrenreringsutbygginger. Typisk for en slik utbygging er store anleggsflater medvolumill0s bebyggelse som kan gi betydelige konsekvenser for landskapsbildet.Typisk er ogsa bedrifter med mye lager/engros og derved mye tungtrafikk/storekj0ret0y. Store takflater og asfaltflater gir dessuten en hurtigere overvannsavrenningsom rna handteres.F0lgende tema skal utredes i tilknytning tiI reguleringsprosessen (tekst i kursiv er fravedtatt planprogram):3.1 Trafikkl0sning.Her vil det bli vurdert ulike alternativer for adkomst til planomradet, ulikekryssl@sninger med rv. 110, konsekvenser for betjening av nceringsomradet, muligbevaring av eksisterende bebyggelse m. v. Hensynet til myke trafikanter skal ogsautredes. Det skal gj@res utredninger iforhold til trafikkmengder (for a sikre riktigutforming av anleggene), st@y og luftforurensning afro "Luftforurensning i plansaker.Tilradingsnotat. "). Det skal avklares om det er aktuelt a legge busslomme pa arealet.Planomradet har tre mulige adkomst10sninger. Det f0rste alternativet er adkomst viaPancoveien med en umiddelbar avkj0rse1 til venstre, f0r den eksisterendenreringsbebyggelsen. Det andre alternativet er via Pancoveien med adkomst lengstnord i nreringsomnldet. Det tredje alternativet er adkomst direkte fra riksveg 110. Seskisser pa de paf01gende sidene.Side 2 av 15

000078

Konse~venstitredningfor 0rebekk rireringsomn\de0·00079.Figur 1. Figuren viser adkomstaltemativ 1. Vegtrase er vist med mdt, mens vann- og av10psledningerer vist med blatt.Fordeler• Kan benytte seg av eksisterendekryss/rundkj0ring i rv. 110. Medf0rersaledes ingen inngrep i denne vegen.Ulemper• Avkj0rselen fra Pancoveien viI kommetett pa rundkj0ringen i riksvegen. SrerligviI dette problemet vrere aktuelt narriksvegen og rundkj0ringa utvides tilfirefelt.• Sonen mellom vann- og avl0psledningeneog adkomstvegen medtilh0rende byggegrenser viI bli vanskeliga utnytte.• Nreringsomradet viI bli oppdelt.• L0sningen viI innebrere inngrep iannen manns nreringseiendom.• Det viI ikke bli ryddet opp i avkj0rslertil eksisterende bebyggelse langs rv. 110.Side 3 av 15

Konsekvensutredning for '0rebekk nreringsomrAdeFigur 2. Figuren viser adkomstaltemativ 2. Vegtrase er vist med mdt, mens vann- og avl0psledningerer vist med blatt.Ulemper• Sonen mellom reservatet i nord ogadkomstvegen med tilh0rende bygge­Fordeler• Kan benytte seg av eksisterendekryss/rundkj0ring i rv. 110. Medf0rersaIedes ingen inngrep i denne vegen.grenser viI bli vanskelig a utnytte.• Nreringsomradet viI bli oppdelt.• Lite rasjonelt a fa adkomst i et hj0meav nreringsomradet.• L0sningen viI innebrere inngrep iannen manns nreringseiendom.• Det viI ikke bli ryddet opp i avkj0rslertil eksisterende bebyggelse langs rv. 110.• Mye trafikk, bade tungtrafikk ogkunder, trekkes inn gj ennom eteksisterende nreringsomrade som ikke ertilpasset dette i dag i nordre del.• Det viI bli lang adkomst inn tilarealene nrermest riksvegen, hvor det ertenkt dagligvarehandel.Side 4 av 15

Konsekvensutredning for 0rebekk n~ringsomrllde.000081Figur 3. Figuren viser adkomstalternativ 3. Vegtrase er vist med mdt, mens vann- og avl0psledningerer vist med blatt.Fordeler• Gir mulighet for en svrert rasjonellutnyttelse av verdifulle nreringsomnlder.• Unngar inngrep i annen mannseiendom.• Gir mulighet for a rydde opp iavkj 0rsler til eksisterende bebyggelselangs rv. 110.• UnJ:?gar opphopning i eksisterenderundkj0ring (sammenlignet med all. 1).• Kommunen 0nsker a utvikle arealenevest for riksvegen. Dette alternativet giren mulig sentral adkomst til detteframtidige nreringsomradel.Ulemper• Nytt kryss i riksvegen kommer relativttett pa eksisterende rundkj0ring. Statensvegvesen har imidlertid sagt at det er enakseptabel10sning.SideSavlS

("'onoqz J U '.~

Konsekvensutredning for 0rebekk nreringsomriide000083Etter en helhetsvurdering ay de ulike altemativene erdet konklude~ med at.alternatiV3 er den 10sningen som pa den beste maten ivaretar hensynet til bade trafikksikkerhet,eksisterende nreringsomrade og mulighetene for en rasjonell utvikling av 0rebekknreringsomrade i framtiden. Fordelene med denne 10sningen mer enn oppveier denmulige ulempen med at det blir et nytt kryss i riksvegen relativt tett pa eksisterendekryss. Sett i et lengre tidsperspektiv rna det ogsa vrere rasjonelt a legge til rette for en10sning som tar h0yde for en utvikling av arealene vest for riksvegen. En utvikling avdette omradet er foreslatt i en stedsanalyse for Gressvik og kommunen 0nsket selv vedsiste rullering av kommuneplanens arealdel a innlemme dette arealet til nrering. Selvom det ikke foreligger godkjente planer om en slik utbygging i dag, rna det regnes somsannsynlig at den videre nreringsutviklingen i 0rebekkomradet i overskuelig framtidvil skje i dette omradet.En mulig ulempe med en slik 10sning er at det viI bli relativt tett mellom den nyeadkomsten og den eksisterende rundkj0ringa ved Pancoveien. Det er derfor avholdtffi0te med Statens vegvesen for a diskutere 10sningen. Statens vegvesen har gitt uttrykkfor at den skisserte 10sningen er tilfredsstillende i forhold til fremtidig firefelts riksveg110, rundkj0ringens st0rrelse, utforming, hensyn til gaende, syklende og kollektivtrafikk,byggegrenser, siktlinjer osv. Ogsa selve kryssutformingen har blitt diskutertmed vegvesenet. I utgangspunktet er det to prinsippl0sninger som kan vrere aktuelle.Det ene er et kanalisert kryss. Det andre er en rundkj0ring. Vegvesenet har gitt klartuttrykk for at de foretrekker en rundkj0ring. Hovedgrunnene til dette er at krysset viIinarkere overgangen til et tettbygd str0k, at det viI tilfredsstille kapasitetsbehov og atdet er rundkj0ringer som er benyttet videre innover mot Fredrikstad langs rv. 110.Reguleringsplanen rna vise areal nok for en firefelts rundkj0ring. Dette innebrerer atrundkj0ringen vil kunne bygges na som en vanlig tofelts rundkj0ring, men at det liggertil rette for a utvide denne senere. Den nye adkomsten viI kunne opparbeides uten atdette medf0rer store endringer i riksvegtraseen inn mot rundkj0ringa. En rundkj0ringviI dessuten kunne 10se adkomsten inn til eiendommen som ligger vest for rv. 110.I m0tet med vegvesenet ble ogsa andre temaer i konsekvensutredningen diskutert.Dette gjaldt blant annet forholdet til myke trafikanter, herunder ogsa behov forbusslomme. Vegvesenet og andre instanser er opptatt av tilgjengelighet for myketrafikanter. I forbindelse med et nreringsomrade knyttes denne tilgjengeligheten gjernesammen med kollektivtrafikk. Et problem med a legge busslommer ved adkomsten inntil nreringsomradet er at en busslomme pa vestsiden av rv. 110 fordrer at myketrafikanter rna krysse en relativt mye trafikkert innfartsare som pa sikt ogsa kan bliopparbeidet til fire felt. En kryssing i plan er uaktuelt bade av trafikksikkerhetsmessigeog transportmessige hensyn. Alternativet er da a opparbeide en planfri kryssing enten iform av undergang eller bru. Vegvesenet ga uttrykk for at en slik planfri kryssing mestnaturlig villigge ved krysset mellom rv. 110, Pancoveien og Gamle Alevei. Ved dettekrysset viI det ogsa vrere naturlig a opprettholde busslommene som ligger der i dag.Ettersom bade busslommer og planfri kryssing for myke trafikanter med all sannsynlighetvil bli liggende i dette omradet ogsa i framtida, viI det ikke vrere naturlig a ledemyke trafikanter fra det nye nreringsomradet langs adkomsten ut til rv. 110. Detvesentlige viI vrere a lede de myke trafikantene bort til busslommene og den planfriekryssingen. Det er ogsa i denne retningen det aller vesentligste av lokalbefolkningenbor. I reguleringsplanen rna det derfor vises gang-/sykkelvegforbindelse fra den nyeadkomstvegen til Pancoveien.Side 6 av 15

Konsekvensutredning for· 0rebekk nreri~gsomrAde000084Som det framgar av reguleringsplanen, vi~ ·det vcere mulig a opparbeide en vanligtofelts rundkj0ring uten at dette medf0rer behov for a innl0se boligeiendommene somligger innenfor planomrade1. En eventuell innl0sning av disse boligene vil f0lge somen konsekvens av en utvide1se av rv. 110 og rundkj0ringen til fire felt.I reguleringsplanen er det gitt apning for nreringsvirksomheter i form av forretning,kontor og lager. Det er dog ikke tenkt lager tilknyttet ren transportvirksomhe1. Altsa erikke de tenkte virksomhetene av st0yf0lsom karakter, og det er ikke virksomheter somgenererer vesentlig st0y i seg selv. Den vesentligste st0yen fra virksomhetene viI vreretungtransport i forbinde1se med varelevering i tillegg til vifteanlegg og lignende. If0lge vegvesenets st0ysonekart ligger eksisterende boligbebyggelse (som er av st0yf01­som karakter) innenfor r0d sone. Altsa er ikke disse arealene egnet til denne bruken.De 0vrige arealene i reguleringsplanen ligger imlenfor gul sone. Dette er en vurderingssonehvor st0yf0lsom virksomhet kan oppf0res "dersom det kan dokunlenteres atavb0tende tiltak gir tilfredsstillende st0yforhold". Med andre ord er det mulig a etablerest0yf0lsom virksomhet innenfor planomrade1. Dette gir enda mindre grunn til aanta at nreringsvirksomhet, som ikke defineres som st0yf0lsom virksomhet, viI vrereutsatt for utilb0rlig st0Y. St0Y anses ikke a vrere et problem, men det er likevel tatt innkrav i bestemmelsene om at T-1442 skaloverholdes.Det er satt opp en malestasjon for luftforurensning ved det mest trafikkerte krysset iFredrikstad; S1. Croix-krysset. Her er det kun ved enkelte tilfeller gjort malinger somoverskrider de anbefalte verdiene for luftforurensning. Med tanke pa at planomradetligger i et omrade med mye mindre trafikk enn i S1. Croix-krysset, anses det somusannsynlig at luftforurensningen er i nrerheten av grenseverdiene. Srerlig gjelder dettemed tanke pa at planomradet ligger i et omrade hvor landsaket er apent og daldrag iflere retninger gj0r at lufta sjelden blir staende stille pa samme mate som ved S1.Croix-krysset.3.2 Landskap-/terrengforming:Landskap-Iterrengforming, herunder behovfor og utstrekning av parkbelterlbufJersonermot omkringliggende arealer. Planen rna redegj(!}re for landskapsvirkningen avutbyggingen, spesielt med vekt paforholdet til naturreservatet, kulturlandskapet og rv.110.I august 2002 ble det pa oppdrag fra Fredrikstad kommune utarbeidet en stedsanalysefor Gressvik. I denne analysen ble det lagt vekt pa at det er vemeverdier ikulturlandskapet nord for 0rebekk, men at dette er eneste aktuelle alternativet forutvidelse av nreringsomrader pa Gressvik. I analysen er det lagt stor vekt pa atvegetasjonen langs bekken viI gi en naturlig avgrensning av nreringsomradet i forholdtil kulturlandskapet videre nordover mot Skara. Se utsnitt fra stedsanalysen nedenfor:Side 7 av 15

"Konsekvensutredning for 0rebekk nrer.ingsomrAde·000085Karter viser anbefalt utvidelse av nreringsarealelle pa (tJrebekk (vist med loddrettskravur) dersom Gressvik i det hele tatt skal ta sin del av behovetfQr slike etableringer.Dagens naringsomrade slutter vilkarlig "midt pa jordet ll , mens anbefaltutvidelse far en naturlig avgrensing i nord mot den tette l~vskogen sam /¢lger bekken.Riksveikorridoren gjennom l;vskogsbeltet bUr en port inn til tettstedet, mensskogsbrynet danner et logisk 08 klart ski/Ie mot landbruksarealene Lenger nord.Figur 4. Utsnitt fra stedsanalyse for Gressvik.Ved rullering av kommuneplanens arealdel ble det imidlertid ogsa innlemmet et litenreringsomrade nord for bekken. I forbindelse med varsel om oppstart av reguleringsplanarbeidet/h0ringav planprogrammet har det framkommet sterke 0nsker fra blantannet fylkesmannens milj0vemavdeling om a utelate arealene nord for bekken franreringsomradet. Dette er bade av hensyn til kulturlandskapet og at bekken i sterk gradhenger sammen med naturreservatet ned mot Seutelva. Tiltakshaver har derfor valgt aholde nreringsformalet S0r for bekken og randvegetasjonen til denne. Det viI si atnreringsomradet holder seg innenfor arealet som har vrert dyrka mark. Deneksisterende vegetasjonen langs bekken er bade tett og h0yreist, og gir dermed eneffektiv skjerming. Det viI si at det kan oppf0res h0ye, volumin0se bygninger paomradet S0r for bekken uten at dette viI eksponere seg mot kulturlandskapet i nord.Vegetasjonsbeltet langs bekken viI saledes danne en tydelig og god avgrensningmellom kulturlandskapet og tettstedsbebyggelsen.I overgangen mellom nreringsomradet og naturreservatet i nord0st viI det ikke vrerenaturlig n1ed en tett vegetasjonsskjerm pa samme mate som mot bekken. Dette harogsa fylkesmannens milj0vernavdeling gitt uttrykk for i m0te. I og med at det er svrertliten eller ingen ferdsel av mennesker i naturreservatet er det heller ikke sa stort behovfor a skjerme landskapet n10t eksponering. En eksponering mot naturreservatet viI haminimal effekt i forhold til plante- og dyrelivet i onuadet. Det viI derfor vrere mernaturlig med mindre grupper av trrer som h0rer naturlig hjemme i en slik randsone,som f.eks. svartor og pil.Side8av15

Konsekvensutredning for 0rebekk nreriogsomrAde "" Planb~adet grenser mot riksveg.i 10 langs hele setvestsiden av planomradet. FQ'r a" ". ".dempe eksponeringen mot de som ferdes pa riksvegen rna det etableres enskjermingssone med vegetasjon i flere sjikt. Reguleringsplanen sikrer en skjermingmot riksvegen ved at det er avsatt parkbelte. Reguleringsbestemmelsene stiller kravom at parkbeltene skal opparbeides i flere sjikt, at planen for parkbeltene skalutarbeides av fagkyndige samtidig med landskapsplan. Reguleringsbestemmelsenesikrer ogsa at parkbeltet skal etableres samtidig med tilgrensende veg.Nedenforstaende prinsippsnitt skal vrere retningsgivende for utformingen avvegetasjonsskjermen:....................- .......Sritt tv parIcbeltt Iled vall .ue.. nriIgscrr6de ogrtf 4-fetts rv. noFigur 5. Prinsippsnitt for opparbeidelse av parkbelte mellom nreringsomradet og rv. 110.Med de krav og betingelser som stilles i plan og bestemmelser viI byggeomradet vreregodt skjermet mot omgivelsene, og saIedes ikke vrere til vesentlig sjenanse for verkenkulturlandskap, naturreservat, naboer eller forbipasserende pa rv. 110.3.3 Arkitektonisk utforming:Bade dette ogforrige punkt omhandler estetikk. Mens forrige punkt i hovedsakomfatter tomtas overgangssoner mot omgivelsene, tenker vi her mer pa selveutformingen av byggene og de interne utearealene. Malet ma vcere at planen sikrergode kvaliteterluttrykk i arkitekturllandskapsarkitektur gjennom godforming, godematerialvalg ogfunksjonelle 19sninger, og at dette er kvaliteter som varer over tid.Herunder bruk av reklameeffekterllys ogpavirkningfra dette pa landskapet omkring.Arkitektonisk utforming er vanskelig a styre i detalj i reguleringsplan med bestemmelser.Det er heller ikke 0nskelig a lage sa detaljerte og rigide bestemmelser at debinder opp og hindrer gode arkitektoniske 10sninger eller medf0rer en rekkedispensasjoner som igjen gj0r plan og bestemmelser verdil0se som styringsverkt0y. Ireguleringsbestemmelsene er det derfor gitt mer generelle og overordnede f0ringer fora gi en helhetlig og god 10sning pa arkitekturen.I bunnen ligger bestemmelser om utnyttelsesgraden pa omradet. Ettersom buffersonermot omgivelsene, adkomstveger osv er skilt ut som egne formal, er det kun nettotomteareal som er vist med nreringsformal og som er beregningsgrunnlag forutnyttelsen. I og nled at buffersoner er holdt utenom, b0r den netto tomta fa en effektivog h0y utnyttelse. Dette b0r srerlig legges til grunn i dette omradet siden det erattraktive tomter som ligger med god adkomst til det overordnede vegnettet, det erSide 9 av 15

Konsekvensutredning for 0rebekk nreringsomrlide.000087dyrka mark"som 'beshiglegges, det {~r fA n~boer som b~r0res og det er mangel pa slikearealer i distriktet.Det kommer stadig sterkere signaler fra statlige og regionale myndigheter om at detrna rasjonaliseres pa arealene. Sentrale byggeomrader rna utnyttes pa en god mate.Dette har ogsa vrert tydelig i forbindelse nled rulleringen av kommuneplanensarealdel, hvor det har vrert vanskelig a finne egnede arealer til nreringsvirksomhet.Beregninger viser at det er vanskelig a klare a bebygge mer enn 80 % av nettO tomt.Det vil alltid vrere noe arealer som gar bort til varelevering, man0vrering osv. Ireguleringsbestemmelsene er det derfor gitt en maks. BYA pa 80 %. Idette er det ogsamedregnet utend0rs biloppstillingsplasser. I forhold til den gamle beregningsmaten,hvor utend0rs biloppstilling ikke ble medregnet, tilsvarer dette en BYA pa ca. 50 %.Forskjellen i utnyttelse kommer bare til uttrykk dersom man velger a innlemmeparkeringen i bebyggelsen eller ha underjordisk garasjeanlegg. Dersom parkeringinnlemmes i bebyggelsen eller i underjordisk garasjeanlegg viI dette apne for aoppf0re st0rre bebyggelse. Ved en slik 10sning viI det vrere viktig a fa en godarkitektonisk utforming pa bebyggelsen og at lange fasader brytes opp. Underjordiskparkering regnes ikke med i BYA. Tiltakshavenle har sa langt gitt uttrykk for at det eroverveiende sannsynlig at det i aIle fall i f0rste omgang viI vrere overveiendesannsynlig at parkering skjer som tradisjonell markparkering. Innen overskueligframtid vil derfor problemstillingen med en h0y utnyttelsesgrad vrere relevant. Enreguleringsplan b0r imidlertid vrere sapass fleksibel at den ikke er til hinder for en mereffektiv arealutnyttelse i franltida.For a utnytte disse arealene pa en god mate, er det 0nskelig a legge til rette forutbygging i inntil tre etasjer. Dette viI vrere mulig med en m0neh0yde begrenset tilmaksimalt 14 meter. For at bebyggelsen ikke skal virke sa dominerende i forhold tilnrervirkning av bebyggelsen viI det vrere et virkemiddel a ha en inntrukket toppetasje.Dette innlemmes i bestemmelsene. Denne utnyttelsesgraden og h0yden er h0yere ennfor den eksisterende bebyggelsen i f.eks. Pancoveien. Disse arealene er imidlertid ikkeveldig intensivt utnyttet. Pa grunn av de endrede holdningene bade hos myndigheterog utbyggere antas det at det i framtida viI vrere aktuelt a utnytte disse omradene pa enmer intensiv mate. Det kan derfor ikke legges vesentlig vekt pa at nye nreringsomraderskal legge utnyttelsen pa disse eksisterende nreringsomradene til grunn. Dette viI ikkevrere maten a m0te krav om bedre arealutnyttelse pa.Reguleringsbestemmelsene gir for 0vrig f0ringer for utformingen av bade bebyggelseog utomhusomrader. For a ullilga at omradet far et preg av mange nlindre og meIlomstorebygg med hvert sitt arkitektoniske uttrykk krever reguleringsbestemmelsene at"det skallegges vekt pa a fa et helhetlig arkitektonisk uttrykk i bebyggelsen innenforhele planomradet". Bade bebyggelse og utomhusarealer skal ved materialbruk ogutforming ha en god estetisk utforming. Nreringsomradet er relativt stort. Det betyr atdet kan bli bygget ut i flere etapper. Reguleringsbestemmelsene krever at det rna visesen helhetsl0sning i en situasjonsplan for hele delfeltet selv om det skal bygges ut ietapper. Dette for a sikre at det overordnede grepet vises og at utbyggingen av def0rste etappene ikke er til hinder for en god utnyttelse av de resterende arealene.Dersom dette kravet innfris, stilles det ikke krav om bebyggelsesplan. Reguleringsbestemmelsenesikrer at det blir gitt tilstrekkelig dokumentasjon av tiltaket ved bygges0knad.Det skal fremlegges dokumentasjon som viser bebyggelsens plassering,etasjetaIl, h0yde, takform, farge og materialbruk, adkomst, parkering, varelevering,Side 10 av 15

Konsekvensotredning for 0rebekk nreringsomrAde000'088lastesoner og kritiske sving-/snubevegelser, are~ler som skal behandles parkmessig(detaljer fremgar "av landskapsplanen), gjerder, forst0tningsmurer, eventuellest0yskjermer, voller e.l., adkomst til og plassering av transformatorstasjon ogskiltlreklameI tillegg til det generelle kravet on1 at utorrmusarealer ved materialbruk og utformingskal ha en god estetisk utforming, er det i tatt inn krav om at parkeringsomradene ist0rst muliggrad skal beplantes for a unnga monotone, apne flater. Den ubebygde delav tomta skal til enhver tid holdes ryddig. Ved byggeanmeldelse skal det fremleggeslandskapsplan utarbeidet av fagkyndige. Landskapsplanen ma godkjennes avkommunen f0r utbygging skjer. Landskapsplanen skal vise parkeringsareal oggangsoner med angivelse av vegetasjon, overflatebehandling og evt. bruk avkantmateriale, nye terrengh0yder, plassering av utend0rs belysning, skilt og lignendeog utforming av tilliggende parkbelter med angitt vegetasjonsbehandling inkl.sortsliste. Nar det gjelder f0ringer for skilt og reklame, sier reguleringsbestemmelseneat "bruk av reklameskilt skal framga av bygges0knad og godkjennes av kommunen.Organisering av reklameskilt b0r skje etter en mest mulig enhetlig standard for heleplanomradet. Flaggstenger 0.1. tillates ikke. Det tillates kun blendingsfri utebelysning."Valg av belysning skal fremga av landskapsplanen. I tillegg til at det gis f0ringer forutformingen av reklame, lys osv, vil parkbeltet rundt planomradet bidra sterkt til adempe virkningen mot omgivelsene.Det paligger kommunen et ansvar i a pase at kravene om god estetisk utforming blirfulgt opp i forbindelse med den videre byggesaksbehandlingen.3.4 Forholdet til naturreservatet.Planen rna redegj@re for forholdet til naturreservatet. Hvordan dyre- og planteliv ogvannbalansen kan bli pavirket av en utbygging i planornradet.Det er avholdt m0te med fylkesmannens milj0vernavdeling med spesielt fokus paforholdet til naturreservatet. I m0tet ble det klart at oppf0ring av bebyggelse ogutnyttelse til nrering i seg selv viI ha liten eller ingen effekt pa plante- og dyrelivet inaturreservatet. Det som imidlertid er svrert viktig er vannbalansen i reservatet. Det erviktig at reservatet ikke mister tilf0rsel av vann. De artene som lever i on1radet ertilpasset et fuktig milj0. Dersom overvann for eksempelledes inn i et lukket system istedet for ut i reservatet viI forholdene bli endret og andre arter viI kunne etablere segog fortrenge de artene som det er 0nskelig a bevare. Fylkesmannen er derfor opptatt avat vannbalansen opprettholdes, og at overvann fortsatt blir ledet ut i reservatet.Fylkesmannen ga uttrykk for en viss bekymring over at overvalu1et som kommer franreringsomradet kunne vrere forurenset. Dette viI neppe vrere et problem i praksis.Virksomhetene som er tenkt etablert i omradet viI ikke bidra til forurensning, ettersomdet er snakk om forretninger og kontorer med noe lager. Den eneste forurensningensom virker sannsynlig i omradet er avrenning fra asfaltflater/parkeringsplasser. Detteer neppe forurensning av et omfang som medf0rer behov for noen form for rensingeller fangdammer. I reguleringsbestemmelsene er det sikret at overvann sa langt det ermulig skal f0res tilbake til terreng og ut i naturreservatet.Fylkesmannen er ogsa svrert opptatt av at bekken og randvegetasjonen langs denne bliropprettholdt. Som nevnt under pkt. 3.2 om landskap-/terrengforming, er det ikkenaturlig med en tett vegetasjonsskjerm i overgangen mellom nreringsomradet ogSide 11 av 15

. . .00008-9Konsekvensutredning -for 0rebekk nreringsomrlde.naturreservatet.. D~tte et·i dag etapent landskapsroni. hvor: den dyrka marka glir over i ..:reservatet. Fylkesmannens milj0verriavdeling er imidlertid opptatt av at det biir ennaturlig overgangssone mellom de to omradene. I sin varslingsuttalelse anbefaltefylkesmannen en buffersone pa 15 meter. I m0tet ble det presisert av hovedpoengetmed buffersonen er a mndre oppfylling ut i reservatet. Dersom det i forbindelse medplanarbeidet kan legges fram 10sninger som viser at det kan 10ses med en smalerebuffersone ga fylkesmannen uttrykk for at de vil kunne akseptere en annen 10sning. Ireguleringsplanen er det vist en buffersone med bredde 6 meter. Som det framkommerav snittet nedenfor, er det fullt mulig a fa til en naturlig fyllingsfot innenfor deimebuffersonen. For a fa til en naturlig overgang b0r fyllingsfoten pIastres med vekstjordog beplantes med busker (f.eks. vier) i tillegg til at det etableres grupper med naturligtrevegetasjon (f.eks. pil/svartor). Deretter vil takr0r (som vokser inne i naturreservatet)kunne etablere seg litt inne blant vierkrattet. Detaljert plan for opparbeidelse avbuffersonen skal framga av landskapsplan.pnrkbelte Med grupper ovnllturlig trevegetosJon(f.eks, vier og 5vortor/pil)eksel'lpel p& 14M h0yt n\!ringsbyggI'led inntrukket toppetusje4Figur 6. Prinsippsnitt gjennom buffersone mellom nreringsomradet og naturreservatet.3.5 Hensynet til transportkrevende bedrifter:Neeringsarealer som ligger tett opp til rv. IIO hal" en seerlig verdifor bedrifter som erknyttet opp til store mengder vare- og persontransport pa nevnte hovedtrafikkllre - ogtilsvarende verdifulle for virksomheter som hal" et stort antall kunder som kommer viarv. IIO. Etablering av slike bedrifter neer rv. IIO hal" bade en positiv effekt bedrifts­@konomisk, men ogsa samfunnsmessig idet store trafikkmengder unngas a bli ledetSide 12 av 15

Konsekvensutredning for 0rebekk nreringsomr~de00009Dlenger inn i 16kalmilj~iene..Planomradet b@r derfor primiert vcere reservert slikevirksomheter. . .Planomradet ligger svrert gunstig i forhold til transportkrevende bedrifter. Medadkomst direkte fra rv. 110 er bedriftene sikret enkel og trygg tilgang til hovedveger.Hensynet til transportkrevende bedrifter anses ivaretatt.3.6 HAndtering av overvann:Det skal redegj@res for hvorvidt ny bebyggelse kan medf@re kapasitetsproblemer foreksisterende overvannssystem eller ikke. Dersom det er tilfelle ma det utredesalternative l@sninger for fordr@yning av overvann, og det skalfastsettes krav omtilfredsstillende avb@tende tiltak knyttet til plangjennomf@ringen. Det skal gj@resscerlige vurderinger iforhold til vannbalansen i naturreservatet og eventueltforurenset vann som f@res inn i naturreservatet.Hele planomradet heller mot naturreservatet i nord. Saledes viI overvannet naturligrenne i denne retningen, som tidligere. Av hensyn til naturreservatet er det viktig atvannmengden som tilf0res reservatet ikke reduseres. Med andre ord b0r mest mulig avovervannet f0res til reservatet. De virksomhetene som er tenkt i omradet viI neppemedf0re vesentlig forurensning av overvann som f0res til reservatet. I reguleringsbestemmelseneer det sikret at overvann sa langt det er mulig skal f0res til terreng ogut i naturreservatet.3.7 Forurensningsmessige konsekvenser:Forurensningsmessige konsekvenser av planen som f@lge av etablering av spesijikkevirksomheter. Dette gjelder bade forurensning tilluft og grunn samt st@yforurensning.Eventuelle avb@tende tiltak eller restriksjoner pa bedriftstyper skal vurderes. Det skalredegj@res for eventuellforurensing i grunnen.I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates f0lgende virksomheter etablert iomradet: bensinstasjon, forretning, kontor eller lager.Bensinstasjon med tilh0rende drivstofftanker, vaskehall 0.1. er det formalet sommedf0rer st0rst risiko for forurensning til grunnen. Drivstoff og kjemikalier rna tashand om pa en forsvarlig mate. Dette skjer imidlertid etter godkjente rutiner og rnatilfredsstille n0dvendige krav fastsatt i blant annet "Forskrift om anlegg som leverermotordrivstoff (bensinstasjon, marina 0.1.)", fastsatt av Direktoratet for brann- ogeksplosjonsvern 9. mai 2000 (ikrafttredelsesdato 01.06.00). I tillegg til forurensningknyttet direkte til virksomhetene viI overvann fra asfalt og bebygde flater kunne vrerenoe forurenset. Dette representerer imidlertid ingen stor forurensningsrisiko.De 0vrige formalene (forretning, kontor og lager) medf0rer ingen forurensning ut overordinrert avl0p, renovasjon og trafikk inn til virksomheten. Avl0p viI uansett bliknyttet pa offentlige anlegg, og renovasjon rna ogsa f0lge den kommunale standarden.De ovennevnte virksomhetene medf0rer heller ikke vesentlig st0yforurensning i segselv. For disse virksomhetene viI trafikk til og fra planomradet gi den st0rstest0yforurensningen. Selv om maksimal utbygging av planomradet i henhold til plan ogbestemmelser viI kunne medf0re en betydelig mengde trafikk, viI den svrert lavehastigheten gj0re at st0ynivaet blir lavt i forhold til trafikkmengden. Pa grunn avusikkerheten om type og omfang av virksomhet som etableres i omradet, er det tatt innSide 13 av 15

K~nsek~ensutredning for 0re~ekk nreringsomrAde000091. krav i reguleringsbestemmdsene om at st0ynivaet ikke ~kal overstige Milj0yem- .departementets krav i Retningslinje for behandling av st@y i arealplanleggingen (I'­1442).I vegvesenets vegnormal er det angitt trafikkmengder for ulike typer utbygging. Dissemengdene har imidlertid svrert store variasjonsomnlder (f.eks. varierer "butikk" fra lS­105 turer pro 100m 2 ). Dermed blir det svrert vanskelig a ansla hvor store trafikkmengderulik utnYtielse av planomradet vil gi. Vi har derfor hentet inn erfaringstall frareelle virksomheter. I Dikeveien i Fredrikstad er det relativt nylig apnet en storMonter-butikk (byggevarer). Butikken er pa 2.200m 2 • I tillegg kommer lager,personalrom osv. Totalt er bygget pa ca. 4.500m 2 • I en vanlig uke er det ca. 1.200innslag pa kassa, altsa i gjennomsnitt ca. 200 innslag pro dag. For hvert innslag regnesdet 2-3 kunder. Dette gir ca. 500 kunder pro dag. Forutsatt 1,5 kunder pro bil, gir detteca. 335 biler, eller ca. 670 turer pro dag. Omregnet gir dette ca. 15 turer pro 100m 2forretning.Reguleringsplanen tillater ikke etablering av kj0pesenter, men det kan vrere nyttig asammenligne. 0stfoldhallen i Fredrikstad har ca. 25.000m 2 forretninger medsmavarehandel. Dette gir i gjennomsnitt 32.000 kunder pro uke, eller 5.333 kunder pro .dag (6 dager). Dersom det antas a vrere ca. 1,5 kunder pro bil, gir dette 3.555 biler prodag (ADT). Dette gir ca. 28 turer inn og ut fra kj0pesenteret pro 100m 2 •Kj0pesentervirksomhet er svrert kundeintensivt. Ingen av de virksomhetene somreguleringsplanen for 0rebekk nreringsomrade apner for kan sies a vrere sakundeintensive.3.8 Sikkerhet og beredskap:Sikkerhet og beredskap som f@lge av utbyggingen ma utredes. Herunder evt. behovetfor a sikre installasjoner/spesiell arealbruk i omradet som kan representere ensikkerhetsrisikofor barn og unge. Grunnforhold ogflomfare skal utredes.Reguleringsplanen apner ikke for virksomheter som anses a utgj0re noen spesiell farefor omgivelsene, og da spesielt bam og unge. Varelevering kan medf0re handtering avtunge yarer i tillegg til man0vrering av store og tunge kj0ret0yer. I utgangspunktet erdet ikke veldig mange barn som bor i en nrerhet som gj0r det naturlig for dem aopps0ke et slikt areal.Planomradet ligger lavt i terrenget og kan saledes vrere utsatt for flom, i f0rste rekke iform av springflo. Det er derfor viktig at bebyggelsen ikke ligger sa lavt at den kanvrere utsatt for springflo. I reguleringsbestemmelsene er dette sikret ved at overkantgulvniva ikke tillates lavere enn kote 2,1. Dette medf0rer noe oppfylling av terrengetmot natutreservatet i nord0st.Norges Geotekniske Institutt (NGI) har i mange ar hatt forskningsomrade pa 0rebekk,like ved planomradet. Deres resultater viser at omradet har homogen masse av bl0tleire med varierende dybde til fjell. Det er imidlertid ikke pavist kvikkleire noe sted.Det er ogsa utarbeidet et notat av Multiconsult AS basert pa blant annet en rapport fraNGI i tillegg til andre unders0kelser som er gjort i omradet. Konklusjonen er at. grunnen er fullt ut bebyggbar. Det nlest interessante sp0rsmalet for utbygger er for savidt hvor langt det er til fjell. Dette viI vrere avgj0rende for om bygg skal peles til fjelleller masseutskiftes. Dette er imidlertid problemstillinger som i f0rste rekke erSide 14 av 15

Konsekvensutredning for 0rebekk nreringsomrAde·000092.interessante iJorbindelse med ranlffies0knad/byggeseknad. Se for 0vrig eget not~t omgrunnforhold.3.9 Overordnede planer og retningslinjer:Forholdet til Areal- og transportplanfor Nedre Glomma (ATPNG) og RPRforsamordnet areal- og transportplanlegging skal vurderes iforhold til type ntering ogutnyttelsesgrad.I sakalte "0vrige omnlder" (bysentrum eller bybc1ndet mellom Fredrikstad ogSarpsborg) angir ATPNG (vedtatt 02.03.2006) f0lgende retningslinjer i forhold tilkj0pesentervirksomhetl detaljvarehandel: "1 kommunens {Jvrige omrader til/ates ikkeetablert detaljhandelsvirksomhet med bruksareal pit over 1500 kvadratmeter i enbygningsmessig enhet. Plasskrevende varegrupper til/ates med unntak av etableringeri omlandet. " Den samme arealbegrensningen er innlemmet i bestemmelsene tilkommuneplanens arealdel (vedtatt 14.06.2007): "1 kommunens {Jvrige omrader til/atesikke etablert detaljhandelsvirksomhet med bruksareal pit over 1500m 2 i enbygningsmessig enhet."Siden arbeidet med reguleringsplan og konsekvensutredning startet opp har det skjeddendringer i de overordnede f0ringene. I henhold til Milj0vemdepartementetspresiseringer i sitt godkjenningsbrev for ATPNG ble det ikke lenger tillatt med1500m 2 i hvert enkelt bygg, men st0rre omnlder skal ses i sammenheng.Bestemmelsene er derfor endret til at det er tillatt nled totalt inntil 1500m 2 innenforhele planomradet. I mellomtiden har et ogsa blitt vedtatt en ny fylkesplan for 0stfold.Denne gir ogsa nye f0ringer i forhold til definisjon av plasskrevende varer.Bestemmelsene gjenspeiler na den nye definisjonen. Intensjonene i overordnedef0ringer anses dermed ivaretatt.Reguleringsplan og reguleringsbestemmelser gir med dette f0ringer sam tar hensyn til landskapsbildet,naturreservatet, trafikale forhold og som sikrer at det ikke apnes for kj0pesenterlignendeetableringer sam undergraver sentrum. Det er ogsa et vesentlig paeng at planenlegger til rette for a utnytte den trafikale plasseringen direkte til rv. 110.Per Andre Hansen landskapsarkitekter astlf69 955000, fax 69 955001e-post: post@lark.noSide 15 av 15

000093FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L0penr.:Klassering:Saksbehandler:2007/15064408314/2010Fjrera VestErik Th0gersenM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 18/10BystyretForslag til reguleringsplan for Fjrera Vest - Ons0YForslagstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a avgi slik innstilling til Bystyret:I henhold til plan- og bygningslovens § 27-2 nr. 1 (1985) godkjennes det fremlagte forslag tilreguleringsplan for Fjrera Vest, plankart datert 08.10.08, sist revidert 23.11.09, med tilh0rendereguleringsbestemmelser datert 08.10.08, sist revidert 23.11.09.Fredrikstad, 15.01.10SammendragPer Andre Hansen Landskapsarkitekter as fremmer pa vegne av grunneierne LeNik IF ogJon Bossum privat forslag til reguleringsplan for Fjrera Vest. Omradet har betegnelsen UB401 i kommuneplanens arealdel og er pa totalt ca 97,1 daa.Bakgrunn for planforslaget er a legge til rette for boligbygging. Omradet ligger der Lervik IF idag har sin virksomhet. Lervik IF 0nsker a flytte sin virksomhet til lokalsenteret pa Manstad. Itillegg skal asen 0st for navrerende idrettsanlegg bygges ut. Grunneier her er Jon Bossum.Det reguleres 31 tomter for frittliggende eneboliger. I tillegg planlegges 4 omrader forkonsentrert smahusbebyggelse. Antall vii bli ca 50-55, avhengig av hvilke hustype som velges.Andre reguleringsformal er landbruksomrader, offentlige trafikkomrader,Fellesadkomster, naturvernomrade og felles gr0nt/lekeomrader.I forbindelse med offentlig ettersyn ble det fremmet innsigelser fra Fylkesmannen og 0stfoldfylkeskornmune. Etter samtaler og nrermere vurderinger er innsigelsene trukket.Radmannen anbefaler at planforslaget med bestemmelser godkjennes.Vedlegg1. Oversiktskart2. Forslag til reguleringsplan datert 08.10. 08, sist revidert 23.11.093. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 08.10.08, sist revidert 23.11.094. Planbeskrivelse datert 08.10.08, sist revidert 23.11.095. Illustrasjonsplan Felt B7-B9 datert 08.10.086. IIlustrasjonsplan Felt B1 0 datert 08.10.08

000094Vedlegg til bystyret1. Oversiktskart2. Forslag til reguleringsplan datert 08.10.208, sist revidert 23.11.093. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 08.10.08, sist revidert 23.11.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)0vrige dokumenter i f01ge dokumentoversikt.SaksopplysningerPer Andre Hansen Landskapsarkitekter as fremmer pa vegne av grunneierne Lervik IF ogJon Bossum privat forslag til reguleringsplan for Fjcera Vest. Omradet har betegnelsen UB 401i kommuneplanens arealdel og er pa totalt ca 97,1 daa.Bakgrunn for planforslaget er a legge til rette for boligbygging. Omradet ligger der Lervik IF idag har sin virksomhet. Lervik IF 0nsker a flytte sin virksomhet tillokalsenteret pa Manstad. Itillegg skal asen 0st for navcerende idrettsanlegg bygges ut. Grunneier her er Jon Bossum.Det reguleres 31 tomter for frittliggende eneboliger med BYA 300/0. I tillegg planlegges 4omrader for konsentrert smahusbebyggelse. Her er BYA satt til 40 0/0. Foreslatt utnyttelse avde konsentrerte omradene er for 0vrig vist i illustrasjonsplanene.Antall enheter vii bli 50-55, avhengig av hvilke hustype som velges.For omradene som reguleres til konsentrert smahusbebyggelse skal det utarbeidesen samlet situasjonsplan/landskapsplan for hvert enkelt delfelt. Planene skal blant annet viseinterne veger, interne lekearealer og andre gr0ntarealer, bebyggelsens plassering, m.m.Andre reguleringsformal er landbruksomrader, offentlige trafikkomrader,fellesadkomster, naturvernomrade og felles gr0nt/lekeomrader.VurderingPlanforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn/h0ring i tidsrommet 06.02.09 - 09.03.09.Da planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn/h0ring f0r 01.07.09 kan saken behandles etterplan- og bygningsloven av 1985.Nedenfor f01ger sammendrag av innkomne uttalelser med kommentarer.F01gende har avgitt uttalelse:Fredrikstad kommune, brann- og feiervesenetDet forutsettes at det legges til rette for tilstrekkelig vannforsyning utend0rs og innend0rs.Kj0reveier ma dimensjoneres for kj0ring med kj0ret0y med akseltrykk over 10 tonn. Vedetablering av gassforsyning til boenhetene b0r det monteres felles nedgravd tank.Illustrasjonsplanen viser avstand mellom bebyggelsen pa mindre enn 8 meter og maprosjekteres som branncellebegrensende konstruksjoner. All bebyggelse b0r utstyres medhusbrannslange.KommentarAile de nevnte problemstillinger behandles i en utbyggingsavtale med kommunen og iforbindelse med byggesaksbehandlingen.Borg BussBorg Buss har ingen merknader til planarbeidet.Fortum Distribution ASFortum har h0Y- og lavspent anlegg innenfor omradet.

000095Utbygger ma paregne a dekke kostnadene ved eventuell flytting av eksisterende anlegg. Detma paregnes utbygging av el-forsyning i det aktuelle omradet. Det ma eventuelt avsettesn0dvendig plass til nettstasjon.KommentarPlanforslaget anses a 10se de nevnte problemstillinger pa en god mate. Areal til nettstasjon eravsatt i omrade T1.Marit Lund Larsen, naboLund Larsen forutsetter at hennes eiendom forblir uber0rt med tanke pa bygningsmasse ogeiendomsgrense. Videre krever Lund Larsen at hennes eiendom sikres mot st0y i henhold tilgjeldende lovverk.Kommentar:Det er i planforslaget lagt opp til at eksisterende kj0rebane for adkomstvei V2 skal flytteslenger unna Lund Larsens bebyggelse enn slik den ligger i dag. Formalsgrense for ytterkantgr0ft i ny hovedadkomst V2 er foreslatt lagt langs eksisterende veis 0stre kj0rebanekant.Bebyggelse og arrondering pa Lund Larsens eiendom vurderes som uber0rt av planforslaget.Lund Larsen eiendom ligger innenfor gul st0ysone langs fylkesvei 403. Fylkesveienrepresenterer en eksisterende st0ykilde som ikke pavirkes nevneverdig av planforslaget. Denutviklingen planforslaget legger opp til anses ikke a generere st0y som krever st0yskjermingav Lund Larsens eiendom.Jan Hakon Edvardsen, naboEdvardsen er negativ til foreslatte gr0nnkorridorer ut av planomradet som grenser til hanseiendom. Det bemerkes videre at det er planlagt turvei over hans eiendom mot Manstad.Hovedadkomst V2 ligger pa Edvardsens grunn. Edvardsen 0nsker ikke a avsta grunn tilhovedadkomst om det ikke i planen innarbeides 2 tomter pa akerholmen vest foridrettsanlegget.KommentarPlanen legger opp til gjennomgaende gr0nne korridorer for trygg ferdsel for barn og turgaeretil og fra planomradet. Skogomradene rundt planomradet er i dag apne for allmenn fri ferdseletter friluftsloven. At det i planen er foreslatt holdt av gr0nne korridorer ut til skogomradeneanses ikke a representere noen spesiell verdireduksjon av Edvardsens eiendom. Edvardsenhevder at det er foreslatt prosjektert turvei mot Manstad over hans dyrka mark. Planomradetomfatter ikke en slik turvei, men er derimot beskrevet i planbeskrivelsen som en eksisterendesti over jordet som brukere av idrettsanlegget benytter til- og fra Manstad.Edvardsens krav om a innarbeide to tomter utenfor planomradet er ikke i trad med overordnetplanverk. Arealet som 0nskes bebygd er vist som LNF-omrade i gjeldende kommuneplan.Det har na i ettertid blitt enighet mel/om Edvardsen og utbygger og det er inngatt privatrettsligeavtaler. Dette medf0rer ingen endring av planforslaget med bestemmelser.0stfold fylkeskommune, fylkeskonservatorenFylkeskonservatoren varslet i brev av 05.12.07 om behov for arkeologiske registreringer itiltaksomradet. Registreringene ble utf0rt i perioden 21. april - 3. juni 2008. Det ble til sammengjort funn av 4 automatisk fredete kulturminner i omradet. Henholdsvis 2 steinalderlokaliteterog 2 hulveier. Planen foreslar en arealdisponering som er i konflikt med funn av hulveierinnenfor omradet. Med bakgrunn i dette er det sendt s0knad til riksantikvaren om frigivelse avkulturminnene etter kulturminnelovens § 8, fjerde ledd.Det bekreftes i brev fra riksantikvaren datert 11.05.09 og senere fra fylkeskonservatoren datert18.05.09 at det gis tillatelse til inngrep i hulveiene med 10116083 og 10116085 og at planensaledes kan gjennomf0res. Ved en feiltagelse er 10 43587 paf0rt plankartet ved hulveil0pene.

U00096KommentarAngivelse av 1043587 er fjernet fra plankartet.Fylkesmannen i 0stfoldFylkesmannen ved omradene milj0vern og landbruk fremmer innsigelse mot planforslaget.Fylkesmannen forutsatte ved rullering av kommuneplanen at utbygging i omradet i st0rst muliggrad b0r skje i henhoid til f0ringer i ATPNG (areal- og transportplan for nedreGlommaregionen), og ut fra det n0dvendige behov for a styrke Manstad over tid. De papekerat den eneste redegj0relsen som er gjort i forhold til ATPNG er planbeskrivelsen pkt 2.1 hvordet anses at kravet er oppfylt med bakgrunn i nrerheten til Manstad. De mener at dette ikke eren lilfredsstillende vurdering. Det ma vurderes og redegj0res for hvorvidt Manstad har behovfor en slik utbygging i tillegg til andre byggeomrader som kommuneplanen anviser i omradet.Fylkesmannen er positiv til en utbygging som sikrer omlokalisering av Lervik idrettsalgsanlegg.KommentarEtter Radmannens vurdering har planomrade en beliggenhet som ma kunne sies a tilh0relokalsenteret pa Manstad. Avstand til tettbebyggelsen er ca 200 m og avstand fra plangrensetil skolen er ca. 350 m. Det er etablert gode forbindelseslinjer gjennom gang- ogsykkelvegnettet langs fylkesvegen. Videre vurderes planomradets beliggenhet som en naturligfortetting av omradet mellom eksisterende byggeomrader rundt kryssetEngelsvikveien/Saltnesveien med butikk, post, bensinstasjon og kiosk i 0st og Manstad i vest.Umiddelbart inntil Saltnesveien ligger 2 etablerte golfbaneanlegg som en klar avgrensing motjordbrukslandskapet i 0St. Etablerte tilbud pa Fjrera er i dag basert pa tilkomst med bil med faunntak. Planomradet legger opp til gode kommunikasjonslinjer mot Fjrera i tillegg tileksisterende gang-/sykkelvei langs fylkesveien. Beboere innenfor planomradet vii saledes haet lokalt tilbud bade pa Fjrera og Manstad innenfor gangavstand.Det er i planen lagt opp til en lav grad av utnytting jmf. f0ringer i kommuneplanen som anviseromradet til en blanding av bolig-, fritidsbolig- og LNF-omrade. Det er innenfor omradet satt av26 daa til interne gr0ntomrader og friluftsomrader.Det er i planens bestemmelser tatt inn krav om at utbyggingen skal skje i henhold tilFredrikstad kommunes gjeldende boligbyggeprogram. Innsigelsen er trukket.Fredrikstad kommune, Barnas talspersonBarnas talsperson ber om at trafikksikkerhet vurderes n0ye i det videre arbeidet.kommentarPlanforslaget anses a Ielse de nevnte problemstillinger pa en god mate.Fredrikstad kommune, Eldreradet og Rad for funksjonshemmedeDe har ingen innvendinger mot planforslaget, men minner om at byggeplassen, lekeplassen,veier og stier skal ha universell utforming.KommentarPlanforslaget anses a 10se de nevnte problemstillinger pa en god mate.Statens vegvesenStatens vegvesen har f01gende kommentarer til planarbeidet.a) Ut fra vegnormalene b0r V1 reguleres med totalbredde 8,5 meter. Det er ikkesannsynlig at en slik breddeutvidelse vii skje i uoverskuelig fremtid. Foreslattvegbredde pa 6,5 meter kan aksepteres.b) Avkj0rsel til veg V1 skal utformes som kryss. Frisikt skal vrere i henhold til figur C.31(uregulert kryss). Samme krav til frisikt gjelder i krysset med R0dsbratan.

000097c) Krysset mellom vegene V1 og V2 ma vrere fremkommelig for dimensjonerendekj0ret0y VT (kj0remate C) og dimensjoneres for dimensjonerende kj0ret0y Letterkj0remate A, eventuelt B. Trafikk0ya/drape0ya i V2 ma utvides (min 2m der GSkrysser over) og forlenges 1-2,5 meter bakenfor kryssingspunkt for gang-/sykkeltrafikk.d) Det b0r reguleres frisikt 10 x 10 meter for syklende mellom F1 og GS2.e) Frisikt fra V2 til GS1-2 b0r vrere 4 x 20 m.f) Det b0r reguleres plass til leskur ved BH 1-2.g) Det b0r tas inn bestemmelse som sikrer kollektivanlegg og anlegg fOi gang­Isykkeltrafikk universell utforming.Planleggers komnlentarAd a) Veibredde 6,5 meter foreslas opprettholdl.Ad b) Krysset er dimensjonert i henhold til vegnormal 017. Krysset er foreslatt utformet meddrape0y med bredde 2 meter og er ellers utformet i henhold til handbok 263 - "geometriskutforming av veg- og gatekryss". Krysset er dimensjonert for L og fremkommelig for VT etterkj0remate B. Svingradier er konstruert etter prinsippet 2R-R-3R med R=13. Gang-/sykkelvegerer trukket mer enn 5 meter fra kj0rebanekant i fv 403 i krysset med adkomstveien.Ad c)Krysset er utformet i henhold til krav fra SV.Ad d) Frisiktsone er tatt inn pa plankartet.Ad e) Frisiktsone er tatt inn pa plankartel.Ad f) Det er foreslatt et areal AV2 nord for BH 1 som gir tilstrekkelig plass for etablering avleskur. Det er tatt inn nytt areal til leskur syd for BH2 i AV6.Ad g) Krav om universell utforming er tatt inn i reguleringsbestemmelsene.0stfold fylkeskommune Regionalavdelingen, Planseksjonen0stfold fylkeskommune fremmer innsigelse mot planforslagel. Fylkeskommunen varsletallerede ved oppstart om mulig bruk av innsigelse. Her ble det papekt at planen matte ta forseg forholdet til ATPNG spesielt. Fylkeskommunen kan ikke se at deres innspill er vurdertspesielt eller kommentert i plandokumentene.KommentarForslagsstiller og utbygger har dr0ftet problemstillingene som ble kommentert i eget skriv daplanforslaget ble innsendt til behandling. Beklageligvis ble dette dokumentet ikke vedlagtoversendelsen i forbindelse med offentlig ettersyn/h0ring. Forslagsstiller har for 0vrig hattm0te med Fylkeskommunen 29.01.08. Her ble de ber0rte emnene dr0ftet ogproblemstillingene ble etter m0tet vurdert som avklart.Med bakgrunn i innsigelsene ble det 08.05.09 avholdt m0te hos Fylkesmannen hvorFylkeskommunen, Fylkesmannen, grunneier, forslagsstiller, Lervik IF og Fredrikstad kommunevar til stede. Det fremkom pa m0tet at forslagsstillers kommentarer til innkomne uttalelser iforbindelse med oppstart av planarbeidet beklageligvis ikke var vedlagt ved offentligettersyn/h0ring. Dette f0rte til at kommunens oversendelse var mangelfull og lite klargj0rende,og som derfor blant annet har bidratt til at det er fremmet innsigelser.Det ble ytret 0nske om en utfyllende redegj0relse for hvilken holdning kommunen har tilutbyggingen.Kommunen har i egne brev datert 28.08.09 til Fylkesmannen og Fylkeskommunen redegjortfor kommunens vurdering av utbygging tilknyttet Manstad. Med bakgrunn i dette harFylkesmannen 09 Fylkeskommunen trukket sine innsigelser.

000098En forutsetning er at kommunen foretar en 10pende vurdering av n0dvendigheten for byggingpa Manstad og at ornradet vurderes innlemmet i lokalsenteret i forbindelse med rullering avkommuneplanen.Omradet har betegnelsen UB 401 i kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens arealdelsier f01gende om omradet:"Area/et er pa tota/t 84 daa og er i dag disponert for idrettsan/egg og framtidigfritidshusbebygge/se. For a/egge til rette for en sam/okalisering av idrettsaktiviteten paManstad, noe som anses som svrert positivt for Manstad som /oka/senter, omdisponeresarea/et til UB.UB-omradet er forutsatt benyttet til bolig og muligens noe fritidshus. Omradet Jigger med kortavstand til Manstad sko/e og /oka/senter, noe som er i trad /okaliseringsprinsippene forboligomrader i A TPNG. Omfanget av bolig ma imid/ertid vurderes nrermere i forho/d til behovetfor vedlikeho/dende boligbygging pa Manstad. Dette gj0res gjennom regu/eringsprosessen".Manstad er definert som lokalsenter i ATPNG. Slik Radmannen forstar ordlyden ikommuneplanes arealdel, er utbyggingsomradet vurdert til a ligge innenfor avgrensningen tildette lokalsenteret. Det kan selvsagt diskuteres om en avstand pa 250-300 m er langt, menvart utgangspunkt er at dette har veert vurdert i forbindelse revidering av arealdelen.Ny bebyggelse omfatter 31 frittliggende eneboliger. I tillegg foreslas 4 omrader forkonsentrert smahusbebyggelse som til sammen kan gi ca 50-55 enheter, avhengig av hvilkehustyper som velges innenfor det enkelte omrade. ATPNG og RPR for samordnet areal- ogtransportplanlegging forutsetter at konsentrert boligbebyggelse legges til sentrale omrader ogikke til perifere felt i omlandet. Radmannen er i utgangspunktet enig i dette men mener akunne forsvare utbyggingen gjennom at en som nevnt ovenfor mener at utbyggingsomradetligger innenfor Manstad som senter, og at avstand til skole, butikk, legekontor, idrettshall etc.ikke er mer enn 200-300 m. Det er etablert gode forbindelseslinjer gjennom gang/sykkelveierlangs riksveien. Det er ogsa tatt inn i reguleringsbestemmelsene et punkt om at utbyggingenav omradet skal skje i samsvar med kommunens utbyggingsprogram for boliger.Kommuneplanen apner for noe fritidsbebyggelse. Dette er i reguleringsplanprosessen blittvurdert som lite interessant. Det vii veere vanskelig a omsette tomter her hvor avstand tilsj0en (egnet sj00mrade) er forholdsvis lang og det er liten mulighet for batplass.Rent planfaglig er det etter Radmannens vurdering ogsa lite 0nskelig a blande boligomradermed omrader for fritidsboliger. Slike omrader b0r veere tydelig avskilte med god innbyrdesavstand slik at de fremstar som selvstendige enheter.Utbyggingen kan samlet sett virke noe stor, men det er lagt opp til en relativ lav grad avutnytting. Pa den annen side er det i kommuneplanen gitt aksept for at omradet kan utbygges,men at behovet for vedlikeholdsutbygging vurderes gjennom reguleringsprosessen.Etter Radmannens vurdering er det riktig a regulere heIe omradet slik det er foreslatt.Planforslaget har et godt samspill mellom byggeomrader, lekeplasser/friarealer og LNFomrader.Gang/sykkelvei er etablert og avstand til Manstads mange fasiliteter anses a veereakseptabel. En kontrollert utbygging her vii bidra til a opprettholde Manstadomradet somlokalsamfunn.Behovet for vedlikeholdsutbygging styres blant annet gjennom kornmunensutbyggingsprogram for boliger. Ved at det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene et punkt omat utbyggingen av omradet skal skje i samsvar med kommunens utbyggingsprogram, kankommunen styre utbyggingstakten etter lokalt behov slik at utbyggingen skjer somvedlikeholdsutbygging.Radmannen anbefaler at planforslaget med tilh0rende bestemmelser godkjennes.

000099

000'100

0001011 LEOD REGULERINGSfORMAL1. BYGGEOMRADER (100)I 81-6 I FRITIUGG. SMAHUSBEBYGGELSE (1 11)187-10 IKONS. SMAHUSBEBYGGELSE (112)2. !J,NDBRUKSOMRADER (200)IJS1-31 OMR. FOR JORD- OG SKOGBR. (210)3. OFFENTUGE TRAFIKKOMRADER (300)~~I KJIiJREVEG (310)~ ANNEN VEGGRUNN (319)~ FORTAU (320)IGS1:"'JI GANG-/SYKKELVEG (320)_BUSSHOLDEPLASS (342)5. FAREOMRADER (500)_HIilYSPENNINGSANLEGG/TRAFO6. SPESIALOMRADER (600)~ FRISIKTSONE (640)~ NATURVERNOMRADE (pO land) (650)~ BEYARING AV KULTURMINNE (662)7. FELLESOMRADER (700)~ FELLES AVKJIiJRSEL (710)__FELLES LEKEPLASS (750)FELLES GRIiJNTANLEGG (780)TEGNFORKLARINGSTREKSYM8QLER M.YTEKSTFORKLARINGRIPLANENS BEGRENSNING (1201)FORMALSGRENSE (1202)REGULERT TOMTEGRENSE (1203)GRENSE FOR RESTR.OMRADE (1206)GRENSE FOR BEY. OMRADE (1207)BYGGEGRENSE (1211)OMRISS AV EKSISTERENDE BEBYGGELSESOM INNGAR I PLANEN (1214)BEBYGGELSE SOM FOTUTSETTESFJERNET (1215)SENTERLINJE REG. VEG (1221)FRISIKTLlNJE (1222)REG. KANT KJIiJREBANE (1223)FIiJRREFORMATORISK HULVEI SOMSIiJKES FRIGITTMU:sn:lIotl;l000._cWu(UlOOkwn)~lm!lr¥&~RARK~~E~El'iPcMDoIIa628.1lS12V-'Qllmrnen.fR£DRIKSTAD1Bi:HEI': II)Tlf. 88D55OOO rCIIC 8H55001 E-mal: ...... NJ IlH=... oe.10~1---'='---+--==-+_-=::'::""--1

Reguleringsbestemmelser for r.eglileringsplan ~jrerA vest, Onsoy i Fre~ri~tad kommune 000 1·.02 08.10.08. Regulerings·bestemmelser til reguleringsplan .forFjrera Vest, Onsoy,Fredrikstad kommunePlanbestemmelser datert : 08.10.2008Dato for siste rev. av bestemmelsene : 23.11.2009Dato for kommunestyrets godkjenning :§1. GENERELTill Reguleringsbestemmelsene gjelder for omnldet som pa plankartet er vist medreguleringsgrense.§1.2 Reguleringsformal:§ 25, 1. ledd:1. Byggeomnlder:Frittliggende smahusbebyggelse (B 1-6)Konsentrert smahusbebyggelse (B7-10)2. LandbruksomraderOmrade for jord- og skogbruk (JSI-3)3. Offentlige trafikkomrader:Kj0reveg (VI-4)Annen veggrunn (AVI-7)Gang-/sykkelveg (GSI-3)Fortau (FI-3)Bussholdeplass (BHI-2)4. Fareomrade:H0yspenningsanlegg/transformatorstasjon (T1)6. Spesialomrader:Naturvemomrade (NV1)FrisiktsoneBevaring av kulturminner (SBKI-2)7. Fellesomrader:Felles avkj0rsel (FAI)Felles lekeplass (FLl)Felles gr0ntanlegg (FG1-7)Reguleringsbestemmelser Side I av 5

000103· . Reguleringsbestemmelser for reguleringsplan FjrerA v~s~ Onsoy i Fredrikstad kommune 08.10.08§2. FELLESBESTEMMELSER·§2.1 Kommunen skal ved behandling av bygges0knader pase at bebyggelsen far en godterrengtilpassing, form, materialbehandling og fargesetting, og at bygninger i sammebyggeflukt eller gruppe far en harmonisk utforming. Materialbruk (herunder ogsatakmaterialer) og fargebruk skal godkjennes av kommunen og rna derfor innga ibygges0knaden. Det tillates ikke reflekterende takmaterialer, herunder glassert takstein.Bebyggelsen skal plasseres sa lavt som mulig i terrenget. Bebyggelsens endelige plassering patomten fastsettes av kommunen.§2.2 De ubebygde omrader skal gis en tiltalende form og behandling. Eksisterendeterrengoverflate og vegetasjon skal bevares i st0rst mulig grad (dvs minst mulig sprenging ogfylling).§2.3 St0ynivaet skal ikke overstige Milj0verndepartementets retningslinjer forbehandling avst0y i arealplanlegging T-1442.§2.4 Dersom det under anleggsarbeidet treffes pa automatisk fredete kulturminner,eksempelvis i form av helleristinger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/ellerbrent stein etc., skal arbeidet 0yeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr Lov omkulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, §8.§3. REKKEF0LGEBESTEMMELSER§3.1 Krysset mellom VI og V2, bussholdeplass BHI-2, fortau FI-2 og gang-/sykkelveg GSl­3 skal opparbeides som vist i planen f0r nye boliger tas i bruk.§3.2 FL1 skal opparbeides som leke- og oppholdsareal for bam f0r nye boliger tas i bruk.For felt B10 skal interne fellesarealer vrere opparbeidet f0r nye boliger tas i bruk. Kommunenkan tillate at opparbeiding av fellesarealene skjer i takt med en etappevis utbygging.§3.3 Utbygging av planomradet skal skje i henhold til Fredrikstad kommunes gjeldendeboligbyggeprogram.§3.4 Utbyggingsavtale for veg-, vann- og avl0psanlegg skal inngas med- og godkjennes avkommunen f0r arbeidet med dette igangsettes.§3.5 Utbygger skal ved s0knad om rammetillatelse for bebyggelse som ligger nrermereEngelsvikenveiens senterlinje enn 100 meter dokumentere at de til enhver tid gjeldendest0ygrenser overholdes gjennom en st0yfaglig utredning hvor st0yberegninger og beskrive1seav tiltak inngar. Eventuelle tiltak skal iverksettes f0r brukstillatelse kan gis.Reguleringsbestemmelser Side 2 av 5

000104Reguleringsbestemmelser f~r reguleringsplan FjrerA v~st, Ons0y. i.Fredrikstad kommune 08.10.08§4. BYGGEOMRADER§4.1 Frittliggende smahusbebyggelse (Bl-6)a) Innenfor byggeomnlde B1-6 tillates oppf0rt frittliggende eneboliger med till10rendeanlegg. Maksimalt tillatt BYA er 30 % inkludert bod, garasje, veranda og biloppstilling.Markterasser med h0yde mindre enn 0,5 m og uten rekkverk/levegg skal ikke regnes medi bebygd areal.b) Maks. tillatt gesimsh0yde er 5,5 m og maks. tillatt m0neh0Yde 8,00 m. Alle l10yder skalmales fra gjennomsnittlig planert terreng.d) Garasje/carport og utebod kan bare oppf0res i 1 etasje og skal vrere tilpasset bolighusetmed hensYll til takvinkel, m0neretning, materialvalg, form og farge.Maks. tillatt m0neh0Yde for garasje/carport er 4,5 m malt ved bygningens h0Yestegavlvegg. Maks. tillatt BYA for garasje/carport er 50m 2 per tomt.Garasje kan plasseres inntil 1m fra nabogrense og ikke nrermere tomtegrense mot veg enn5m. Kommunen kan tillate kortere avstand til veg dersom garasjen ligger parallelt medveien. Garasje skal vrere inntegnet pa situasjonsplanen for bygges0knaden for boligenselv om den ikke skal bygges samtidig.§4.2 Konsentrert smahusbebyggelse (B7-10)a) Innenfor byggeomrade B7-10 tillates oppf0rt konsentrert smahusbebyggelse. Visteillustrasjonsplaner for omradene er ikke bindende, men veiledende.b) Maksimalt tillatt bebygd areal er 40% BYA regnet for et helt felt samlet. For felt BI0 skalfelles park/lek fratrekkes beregningsgrunnlaget (er ikke vist i reguleringsplanen), mensdette ikke er et krav for feltene B7, B8 og B9 der lekearealet FLI allerede er avsatt ireguleringsplanen.Garasje/carport og biloppstillingsplass inngar i bebygde arealer, likesa verandaer ogbalkonger. Terrasser som har maksimal h0yde mindre enn 0,5 meter over terrenget ellerkrever mindre enn 0,5 meter h0ye fyllinger regnes ikke med i BYA.c) Maksimalt tillatt m0ne- og gesimsh0yde for delfelt B7, B9 og BI0 er henholdsvis 8 meterog 5,5 meter. Tilsvarende maksimalt tillatt m0ne- og gesimsh0yde for delfelt B8 erhenholdsvis 6 meter og 4 meter. Garasje/carport og utebod tillates oppf0rt med maks.gesimsl10yde 3 m og maks. m0neh0yde 5 m og skal vrere tilpasset bolighuset med hensyntil takvinkel, materialvalg, form og farge. Alle h0yder er malt fra gjennomsnittlig planertterreng.Garasje kan plasseres inntillm fra nabogrense og ikke nrermere tomtegrense mot veg enn5m. Kommunen kan tillate plassering av garasje nrermere enn 5 meter fra veg dersomgarasjen legges parallelt med vegen og forholdene ellers ligger til rette for det. Garasjeskal vrere inntegnet pa situasjonsplanen for bygges0knaden for boligen selv om den ikkeskal bygges samtidig.d) Det stilles ikke krav om bebyggelsesplan for delfeltene B7-10. Forutsetningen er at detutarbeides en samlet situasjonsplan/landskapsplan for hvert enkelt delfelt som erbindende for hele feltet og som vedlegges bygges0knaden ved oppstart av disse. Planenskal vise interne veger, interne lekearelaer og andre gr0ntarealer, bebyggelsens plassering,eksisterende terrengniva, planlagt terrengniva og terreng og vegetasjon som planleggesReguleringsbestemmelser Side 3 av 5

Reguleringsbesteminelser for regulerin~splanFjrerA vest, Onsoy i Fredrikstad kommu~e a0.010~.lO.08 .bevart. "H0yder pa veg, tomt, be~yggelse, terrasser/uteplasser,ogjerder og lev"egger skalangis sammen med eventuelle st0ttemurer som er 110dvendige for a oppta nivaforskjeller.Eventuelt gjerde eller annen innhegning mot vei skal ogsa fremga av planen.e) Innenfor omradet B7 skal det opparbeides en felles turveg som forbindelse mellom FL1ogV3.t) Innenfor omradet B10 skal det opparbeides minimum 1000 kvm nrerlekeplass til bruk formindre bam hvor bestemmelsenes §9.2 a), b) og c) skal gjelde. Innenfor omradet skal detopparbeides interne samleveger med maks 2 tilknytningspunkter til hovedadkomst V2.§s. LANDBRUKSOMRADER§5.1 Omrade for jord- og skogbrukJS 1 skal videref0res som jord- og skogbruksomrade. Omradet skal behandles med hensyn pamilj0verdiene biologisk mangfold, landskap og friluftsliv pa en slik mate at det ikke paf0resvesentlig skade eller ulempe for disse.§6. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRADER§6.1 Kjoreveg VI-3Offentlige trafikkomrader Vl-3 skal opparbeides som vist i reguleringsplanen. Det skalleggesvekt pa god terrengtilpasning for a redusere inngrep i terrenget.§6.2 Byggeplan for VI, GS 1-3, BH1-2 og krysset mellom V2 og fylkesveg 403 skalgodkjennes av Statens vegvesen f0r arbeidene igangsettes.§7. SPESIALOMRADER§7.1 Spesialomrade - FrisiktsoneI omradet mellom frisiktlinjer og felles avkj0rsler/kj0reveger (frisiktsonene) skal det vrere frisikt i en h0Yde av 0,5 meter over tilst0tende vegers planum.§7.2 Spesialomrade - NaturvernomradeInnenfor omrade avsatt til formalet tillates ingen s0knadspliktige eller meldepliktige tiltak ogheller ingen inngrep som kan skade de naturlige forholdene pa stedet.§7.3 Spesialomrade - Bevaring av kulturminner (SBKI-2)Boplasser fra steinalder innenfor omradene SBKl-2 er automatisk fredet. Ingen rna sette igang tiltak som er egnet til a skade, 0delegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule ellerpa annen mate utilb0rlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller fremkalle fare for atdette kan skje. N0dvendig tynningshogst / vedlikehold av vegetasjon innenforspesialomradene er tillatt. Rotvelt skal rapporteres til fylkeskonservatoren og kan ikke fjemesuten tillatelse derfra. Omradene SBKl-2 er underlagt kulturminneloven.Reguleringsbestemmelser Side 4 av 5

Regulerings"beste~nielser for regul~ringsplan Fj1erl vest, O~s~y i F~edrikstad kom·mune"oa010608.10.08§8. FAREOMRADER§8.l Innenfor omradet Tl tillates Oppf0rt transfonnatorstasjon. Srerskilte lover og forskrifterfor slike anIegg skal gjelde for omradet i tillegg til PBL. Transfonnatorstasjonen skal ha godarkitektonisk og estetisk utfonning med tilpasset materialbruk.§9. FELLESOMRADER§9.l Felles avkjorsel (FAl)Felles avkj0rsel FAI er felles for alle eiendommer innenfor B3 og de parseller innenforomrade B7 som naturlig har adkomst fra denne.§9.2 Felles lekeareal (FLl)a) Anlegg for lek skal vrere felles for alle beboere i planomradet.b) Opparbeidelse av lekeplasser skal skje i samsvar med forskrift om sikkerhet vedlekeplassutstyr fra Produkt- og elektrisitetstilsynet, eller senere lovverk for dette.e) Det tillates ikke Oppf0rt bygninger i lekeomradene. Unntak kan gj0res for mindre lekehussom naturlig h0rer hjemme i et lekeomrade.d) F0r opparbeidelse av lekeplass igangsettes, rna plan for dette vrere godkjent avkonununen.e) Trrer med diameter over 15 em malt i brysth0yde skal bevares i onlfadet FL1.f) Det skal opparbeides en ballbane pa ea 20x30 meter innenfor omradet FLI. Ballbanensoverflate skal ha maks overh0yde lavere enn kote 24.§9.3 Felles grontanlegg (FG1-7)FG1-7 er felles for alle eiendommer innenfor planomradet.a) Felles gr0ntanlegg FG1-2 og FG7 skal ha et mest mulig naturlig preg med dominans avstedegne trrer og busker som fungerer som landskapselement, skj enn mot eksponering ogfysisk skille mot kulturlandskapet og/eller eksisterende nabobebyggelse. All vegetasjon igr0ntomradet skal bevares i sin helhet.b) FG3-5 skal ha funksjon som turveger.e) Det tillates opparbeidet en enkel gruset sti med bredde inntil2,5 meter gjennom FG6 somturvegforbindelse mot 0St.Per Andre Hansen landskapsarkitekter astlf69 955000, fax 69 955001e-post: post@lark.noReguleringsbestemmeIser Side 5 av 5

000107

000108 r---, r,I't --r--A '-1­IV: U ! 1 -, II I"'J " ",....,! "': il ~~rr================================:;;;'?'="=l!~"; i. I..'~~";:i!""-1 t ~,"l_.J1i\, ..• jJ t~~\T:~~:\ c:::-::~.JReguleringsplallfo.r"Fjrera Vest",Qp.~~yFredrikstad kQniin1J.'I1~.",'Dato: 08.10.08 Sist revidert: 23.11.091.0. Bakgrunn for planarbeidet.Det aktuelle arealet er i kommuneplanen anvist som uspesifisert byggeomrade B401.Lervik IF planlegger a flytte hele sin virksomhet tillokalsenteret i Manstad og dermedoppna en samlokalisering med eksisterende idrettshall og grusbane ved a bygge en nygressbane og et klubbhus i tilknytning til idrettshallen. Dette vil vrere mulig a gjennomf0re0konomisk ved at navrerende baneanlegg omreguleres til konsentrert, menlay smahusbebyggelse.Tilliggende skogsomrade pa gnr. 110, bnr. 2 foreslas regulert til en blanding av hovedsakeligfrittliggende eneboliger og en mindre andel konsentrert smahusbebyggelse itillegg til en stor andel gr0ntarealer i samsvar med synspunkter mottatt fra kommuneni avholdt forhandskonferanse.1.1 BeliggenhetPlanomradet ligger nord for fylkesveg 403 og vest for Fjrera i Ons0Y. Planomradetsbeliggenhet fremgar av oversiktskartet nedenfor:" ., ;i'~.,..,I ...f '•. ./f 'il._/' !,Kart 1. Planomradets beliggenhet.

000 '109 --·· ..--_·_~"_·--·~--,Planbeskrivelse - FjrerA Vest, Fredrikstad kommune rI \Vl0TTJ\TT I~ ... "....., ~~,'·1 fiL ",':(.'1 ~ ~w ~:. l..

Planbeskrivelse - FjrerA Vest, Fredrikstad kommune 000 11 02.4 Eiendomsgrenser.Nye eiendomsgrenser rna males inn etter at planen er vedtatt.3.0 Beskrivelse av planomradet3.1 Kort historikk av Lervik IFLervik IF ble stiftet 29.09.1949. Fra begynnelsen var aktivitetstilbudet i klubbenbegrenset til fotball for herrer. Pa begynnelsen av 60 tallet startet utvidelsen av tilbudetmed lag i aldersbestemte klasser for gutter i fotball. Aret 1969 kom de f0rste damenemed i klubben, og det f0rste handballaget ble startet. I den senere tid har Gaustadhallenvist seg a vrere sentral i klubbens utvikling. Etter ferdigstilleise av hallen i 1987opplevde klubben en stor 0kning av medlemmer. Med oppstart av barneidrett i 19900kte tallet pa aktive medlemmer til i underkant av 400 personer. Klubben har i dag ca.300 aktive medlemmer og ca 700 medlemmer totalt.Klubben fikk sitt eget klubbhus i 1951. Omradet rundt klubbhuset var imidlertid lite,sa aIle kamper ble spilt pa bortebane. Den f0rste fotballbanen kom pa plass i 1959. Detgamle klubbhuset ble benYtiet som lokale for forskjellige lokale arrangementer. Husethadde imidlertid enkel standard uten toalett og dusj. Etter hvert som klubben utvikletseg pa begynnelsen av 60-tallet kom behovet for a utvide klubbhuset. I 1969 sto et nYtiklubbhus klart med toalett, dusj og en gymsal pa 180 kvm. Senere kom en fuIlst0rreisefotballbane pa plass i 1977.Klubben hadde etter dette en markant 0kning av medlemstaIlet, og det ble igjen aktueltmed en utvidelse av klubbhuset. Klubbhuset i sin navrerende form sto ferdig i mai1986 med klubbrom, forbedret sanitreranlegg og flere andre oodvendige forbedringer.Bruk av idrettshallen til all handballaktivitet, inntrening for fotball om vinteren ogutetrening pa grusbanen ved siden av har imidlertid avtatt etter at klubben nadisponerer idrettshallen pa Manstad.3.2 Landskap, vegetasjon og topografiPlanomradet avgrenses i S0r av Engelsvikenveien og stiger herfra mot nord for derettera falle gradvis av mot bekken i planens nordgrense. Planomradet ligger pa et h0ydedragog omgis av dyrket mark pa 0st- og vestsiden. Den 0stre delen av planomradet erdel av et st0rre sammenhengende skogomrade som strekker seg nordover til Saltnesveienog videre vestover mellom Kjrerre og Manstad.Vegetasjonen i planomradet bestar i hovedsak av gran og fum med noe lauvinnslag ikantsonene. Skogen er hugget de senere ar og har noe tilvekst av naturlig foryngelse.Det er satt igjen enkelte klynger med fum og ogsa noen fr0trrer. Mye av fr0trestillingener imidlertid vindfelt. Skogomradet bestar hovedsakelig av blabrermark og er idag dekket av smyle pa de apne flatene.3.3 Eksisterende bebyggelseBebyggelsen innenfor planomradet utgj0res av det gamle klubbhuset tilh0rende Lervikidrettsforening og en eksisterende enebolig ved hovedadkomstvegen. Eneboligenforeslas opprettholdt, men klubbhuset fonltsettes revet for a gi plass til ny bebyggelse.Eksisterende nabobebyggelse i omradet bestar av eneboliger og bebyggelse tilknYtietlandbrukseiendommer.Per Andre Hansen landskapsarkitekter as tlf: 69 95 50 00 E-post: post@lark.no Side 3 av 9

Planbeskrivelse - Fjrerli Vest, Fredrikstad kommuneU0(J I ']']------·--,.,.-........-,1\ /: (1. 'T :lj'I:~ -j'l"fI ~ \"'..... • \ iri 2~~ r::~.~: i ;:;J3.4 Grennstruktur og kommunikasjonslinjer I rc;;'" eSc' ;~:J ~):;r. '; "'i IT IDen foreshitte hovedadkomstveien danner hovedstrukturen for kommUiiiKasJonsrriije'ne·-..--,~_Ji planomrc:idet. Med utgangspunkt i denne er det i planforslaget fors0kt oppnaddturvegforbindelser til omliggende skog- og landbruksomrader. Manstad lokalsenter ivest sammen med nrerbutikk, bathavn og badeplasser ved Elingardskilen i 0st vil vrereviktige turmal. Disse nas via gang-/sykkelveg langs fylkevegen og regulerte veger ogfriluftsomrader i tilstmende reguleringsplan for Gaustad turistanlegg. Mot vest gar dengamle stien mot Manstad sentrum med butikk, forsamlingshus, barneskole og bamehager.Stien brukes i dag som gang-/sykke1vei mellom idrettsanlegget og sentrum.Videre viI et sentralt mal vrere forretningsomradet pa Fjrera. Dette er tenkt gjorttilgjengelig for gaende gjennom friluftsomradet Flog mulighet for a bruke stien langsnordsiden av jordet 0st for planomradet. Vinterstid viI naturlig gangadkomst til Fjreravrere via gang-/sykke1stien langs fylkesvegen. Fellesarealer i planforslaget forbindesmed turveger og foreslatte intemveger.Kart 3. Kommunikasjonslinjer.3.6 TrafikkforholdPlanomradets eksisterende adkomst fra fylkesvei 403 forutsettes opprettholdt.Fylkesvegen har kj0rebanebredde 6,5 meter og i f0lge Statens vegvesen en ADT=4200kjt. Eksisterende og planlagt bebyggelse genererer trafikk slik at dimensjonerendeADT for fylkesveien er beregnet til ca 5300 kj0ret0y pr d0gn i et 20-ars perspektiv (sevedlagt innspill fra Statens vegvesen). Det er i planen foreslatt regulert en kryssl0sningsom er dimensjonert for en langt h0yere ADT. Planforslaget har saledes tatt h0yde foren fremtidig utvikling for en langt lengre periode enn 20 ar.Per Andre Hansen landskapsarkitekter as 11f: 69 95 5000 E-post: post@lark.no Side 4 av 9

Planbeskrivelse - Fjrerl Vest, Fredrikstad kommune0001124.0 Beskrivelse av planforslaget. J4.1 Planens utstrekning og arealer.'7 .~ :~ ~ -~ '..~ ~: .,~ ~ ::;.~ -- II i ......... ~., A.~ .....' .....i·I c ~' -, ' !Arealfordelingen mellom ulike arealformal i planen f0lger under: i. ;.~;: ~::~·~::~i~~':~.~i·:;; ;~ __ i.~._~'~:~JByggeomrade (frittliggende smahusbebyggelse)Byggeomrade (konsentrert smahusbebyggelse)Landbruksomrader (omrader for jord og skogbruk)Offentlige trafikkomrader (kj0revei)Offentlige trafikkomrader (annen veggrunn)Offentlige trafikkomrader (gang-/sykkelvei)Offentlige trafikkomrader (Fortau)Offentlige trafikkomrader (bussholdeplass)Fareomrade (h0yspenningsanlegg/trafo).Felles avkj0rselFelles lekeareal for barnFelles gr0ntanleggSpesialonnade (bevaring av kulturminner)Spesialomrade (naturvemomrade)Spesialomrade (frisiktsone). Arealet inngar i andre formal.29,8 daa23,8 daa11,1 daa5,9 daa1,6 daa1,4 daa0,9 daa0,4 daa30kvm0,6 daa3,1 daa11,3 daa3,9 daa3,4 daaTotalt omfatter reguleringsplanen et areal pa ca 97,1 daa.4.2 Avgrensning av planomradet.Plangrensen samnlenfaller med senterlinjen for fylkesveg 403 i S0r og eiendomsgrensefor den del av eiendommen gnr. 110, bnr. 2 som ligger nord for fylkesvegen. Den 0stredelen av eiendommen som bestar av dyrka mark er imidlertid holdt utenforplanomradet. Plangrensen i vest f0lger eiendomsgrense for Lervik IFs eiendom.4.3 Ny bebyggelse.Den nye bebyggelsen viI omfatte til sammen 31 nye tomter for frittliggendeeneboligbebyggelse. Det er derfor foreslatt a legge tiI rette for bygging av eneboligerpa noe st0rre tomter (tomtene er i gjennomsnitt ca. 900 m 2 store). All parkeringforutsettes a skje pa egen tomt.Foreslatt utnyttelse av de konsentrerte delene er vist i vedlagte illustrasjonsplaner (ca50-55 enheter). Det endelige antall enheter innenfor omradene avsatt til konsentrertbebyggelse viI imidlertid avhenge av hvilken type bebyggelse som velges.Det er i reguleringsplanen vist byggegrenser mot offentlige kj0reveier og mot deomradene i planen som viI gi sterkest eksponering av bebyggelsen. Hensikten er aopprettholde et apent milj0 langs kj0revegene hvor bebyggelsen er trukket litt inn patomtene.4.4 Landbruksomrade - omrade for jord- og skogbrukOmradet JS1 er foreslatt videref0rt som landbruksomrader. Det er i planarbeidet gjortgrundige vurderinger av hvorvidt omradet egner seg som byggeomradet for boliger,men konkludert med at st0yforholdene er krevende samt at nrerheten til en sterkttrafikkert fylkesveg viI gi et lite hyggelig bomilj0. JS2-3 utgj0r frisiktsoner i kryssetmot fylkesveien.Per Andre Hansen landskapsarkitekter as tlf: 6995 5000 E-post: post@lark.no Side 5 av 9

Planbeskrivelse - Fjreri Vest, Fredrikstad kommune000 11 3 If'-'~--'-'~:~~::'_< --;:~TJ:::~T:;'~-'-'----lI, !2 -:& r:::~-'!6 Z-:~'J- I4.5 Offentlig trafikkomrade - kj0reveg \ i~'~::_;!C:~;~\~~~~'~;j:~;\;'~~~:~:1( _c~,·\!~JOffentlig trafikkareal er foreslatt regulert inn til plangrensen for de fu·tilstmende---·~-·-·---planene som er nevnt under punkt 2.2. Fylkesveg 403 er gitt formalsnavn (V 1), ogforeslas a omfatte den delen av avkj0rselpunktet mot Gaustad turistanlegg i S0r somikke er vist i omtalte plan slik at planene tar felles plangrense.Fylkesveg 403 (V 1) foresHis regulert med en kj0rebanebredde pa 6,5 meter og 4 metergr0ft inkludert vegskulder. Gr0ftearealet nord for fylkesvegen er imidlertid foreslattregulert inn til eksisterende gang-/sykkelveg (GS1), og avviker derfor noe fra gjeldendenorm 0st for krysset. Det er imidlertid foreslatt regulert et gr0fteareal med 4 meterbredde nord for GS 1 for a kompensere for manglende areal mellom GS 1 og VI. Det erregulert en minimum avstand mellom kj0rebanekant i VI og kj0rebanekant for gang­/sykkelvegen GS1 pa 1 meter. Det er oppf0rt autovem mellom VI og GS1 som sikrertrygg ferdsellangs GS 1.Hovedadkomstveg V2 er en eksisterende avkj0rsel som i dag betjener idrettsanleggetsamt den eksisterende eneboligen. V2 er foreslatt utvidet og regulert med en samletkorridor pa 7 meter inklusiv kj0rebane og gr0fter og skal betjene tomtene 1-7, 15-28,tomt 34, 0stre del av B7 og eksisterende enebolig. Dette fordeles med en kj0rebanebreddepa 5 meter i tillegg til 1 meter gr0ft pa hver side. Det er foreslatt regulert etavkj0rselspunkt mot nordvest nord for eksisterende klubbhus slik at naboeiendommenviI kunne ha sin trafikale utl0sning her ved en eventuell fremtidig utbygging.V3 skal betjene s0ndre boligrekke innenfor omrade B2 samt omrade B9. V3 er foreslattregulert som ett-felts vei med en samlet korridor pa 5 meter. Dette fordeles meden kj0rebanebredde pa 3 meter i tillegg till meter gr0ft pa hver side. ­4.6 Offentlig trafikkomrade - gang-/sykkelveiGSl-2 er en eksisterende gang/sykkelveg langs fylkesveg 403. GS2 er ment a betjenebussholdeplass BR1. GS3 er en foreslatt ny gang-/sykkelveg som skal forbinde BH2nled eksisterende gang-/sykkelvegnett innenfor planomradet nled regulert gang­/sykkelveg i tilstmende reguleringsplan 377 Gaustad turistanlegg 08.09.1994.4.7 Offentlig trafikkomrade - fortauFl-3 er ment som gang/sykkeladkomst til bussholdeplasser BHl-2 samt forbindelse tileksisterende gang-/sykkelvegnett langs fylkesvegen.4.8 Offentlig trafikkomrade - BussholdeplassBR1 er en eksisterende bussholdeplass som er foreslatt utvidet i henhold til vegnormal017 fra statens vegvesen. Bussholdeplassen er foreslatt videref0rt vest for avkj0rsel tilfeltet slik at eventuelle kryssinger av fylkesvegen foregar bak bussen. BH2 er en eksisterendebussholdeplass som foreslas flyttet noe mot 0st og dimensjonert i henhold tilveileder 017 med innkj0ringslengde 20 meter, bussplass 30 meter og utkj0ringslengde20 meter.4.9 Fareomrade - trafoT1 er en ny transformatorstasjon som skal betjene planlagt ny bebyggelse.Per Andre Hansen landskapsarkitektei-as tlf: 6995 5000 E-post: post@lark.no Side 6 av 9

Planbeskrivelse - FjrerA Vest, Fredrikstad kommune4.10U0011 4Spesi~lomrade - frisiktsone . .. 0 Ji-s=rATr-lI !~~ ,:! ,._~::.::_:;,:,~.:;,1":,;~·,.,, ,l:~' \Formalet er nyttet der kravet tIl frlslktsone ben'Jrer annet formal enn vel~re.aI...J..:.:~"'.::~:~.-:.~:.:_~~:~~ ..Jhenhold til vegnormalen fra Statens vegvesens krav til siktsoner for S1 veg, erfrisiktsonen i avkj0rselen fra fv. 403 satt til lOx 85 meter.Frisiktsoner for interne veger er dimensjonert i henhold til vegnormalens krav foruregulerte T-kryss i adkomstveg i boligomrader (AI) med stoppsikt 20 meter.i4.114.124.134.14Spesialomrade - naturvernomradeI nord ligger en apen bekk som samler avrenning fra Abildgiird og Kjerrelia til ett 10pmot Fjrera. Bekkedalen er frodig og bestar av mer nreringskrevende h0gstaude- oglagurtvegetasjon under etablert lauvskog. Det er foreslatt regulert en 15 meter bredsone mot bekken som naturvernomrade for a bevare kantvegetasjonen og det frodigebekkel0pet.Spesialomrade - bevaring av kulturminneDet er registrert til sammen tre ulike lokaliteter med kulturminner fra f0r reformasjonen- dvs kulturminner som er automatisk fredet etter Kulturminneloven.Fremfor a s0ke om a fa dem frigitt mot utgraving, er funnene fors0kt innpasset iplanen slik at de faller sammen med arealer som skal opprettholdes som gr0nne ­nrermere bestemt inntil gr0nne lekeomrader og innenfor foreslatte friluftsomrader.For a sikre at det ikke foretas opparbeidingstiltak sonl kan skade kulturminnene, er dettatt inn i reguleringsbestemmelsene at det ikke skal utf0res tiltak i omradet uten atdette er tillatt etter kulturminnelovens §8. SBK2 er foreslatt regulert i sammenhengmed det sentrale lekeomradet FL2. Videre er omradet SBK1 foreslatt videref0rt somnaturomrade. Begge omradene var i prosjektets startfase foreslatt som byggeomrader,men er altsa i planforslaget foreslatt regulert som "gr0nne omrader". Foreslatteavgrensinger for spesialomradene er avklart med fylkeskonservator i befaring den27.08.2008.Planforslagets arealdisponering er i strid med 2 registrerte hulveier innenfor omradet.Det er imidlertid besluttet a s0ke om frigivelse av disse uten vilkiir. Hulveien er derforikke vist sonl spesialonlfade pa plankartet. I stedet er hulveiene merket medR1 (ID 43587) som tilsvarer lokalitet 1. I tegnforklaringen er R1 oppf0rt med tekstenforreformatorisk hulvei som sokesfrigitt. Muligheten for a kunne hente ut mer innformasjonav hulveiene enn det som allerede er gjort gjennom registreringene, er avfylkeskonservatoren vurdert som sa marginal at s0knad om frigivelse uten vilkiir fagligkan forsvares.Fellesomrade - felles avkj0rselFelles avkj0rsel FA1 skal fungere som adkomst for vestre del av omrade B7 samttomtene 26-31. FA1 er foreslatt regulert som ett-felts vei med en samlet korridor pa 5meter. Dette fordeles med en kj0rebanebredde pa 3 meter i tillegg till meter gf0ft pahver side. I nordenden av FA1 er det regulert en vendehammer for renovasjonsbiler,br0ytebiler og lignende.Fellesomrade - anlegg for lekFL1 er ment som en st0rre sentrallekeplass for store og sma bam og forutsettes utrustetmed lekeapparater og utstyr tilpasset dette. Arealet bestiir av mindre fjellformasjoner iulike nivaer og faller mot veien i 0St. Ideen er a utnytte de naturlige formasjonene iomradet til et variert og innholdsrikt lekemilj0. FL1 omkranser et automatisk fredetPer Andre Hansen landskapsarkitekter as tlf: 69 95 50 00 E-post: post@lark.no Side 7 av 9

Planbeskrivelse - FjrerA Vest, Fredrikstad kommune 000 11 51~-(2)TI~\T:r --'1kultunninne (boplass) og har sin foreslatte utfonning med bakgrunn av delfunn.~otn.et.: ........ ~ Igjort. Lekeplassens nord0stre delligger ca 5 meter lavere enn selve funnp!;asseri;"ogO ... _'" i •. , 1fremstar som en flat gressbakke. Denne delen av lekearealet forutsettes opp~~i~~;'~,,":l ::;~':,som ballbane.Det viI vrere viktig a opparbeide omradet pa en mate som ikke medf0rer store inngrep iterreng eller vegetasjon. Omradet ligger sentralt i feltet med gode kommunikasjonslinjermot skogomradene rundt.Vegetasjonen i omradet bestar av barblandingsskog med innslag av noen lauvtrrer.• - .i'-~ ..4.15 Felles gr0ntanleggFelles gr0ntanlegg FG1 og FG2 er ment a utgj0re kantsoner mot det apne kulturlandskapeti vest. Vegetasjonen vil ha innsynsdempende effekt mot eksisterende bebyggelse.II c":t... _..... ---'-"~"-----""~'--""~"iFG3 vil fungere som en del av det sentrale fellesomradet i sammenheng med FL2 ogsonl en mulig turvegforbindelse mot skogomradet i vest.FG4 er ment a holde av en korridor for en eventuell videref0ring av V2 slik atkulturlandskapet mellom planomradet og Manstad kan fa adkomst via denne ved eneventuell fremtidig utbygging.FG5 er et areal avsatt til sti for lokal bruk, med hovedfunksjon som adkomst tilskogomradet og bekkedalen i nord.FG6 er ment som et naturomrade for lek og som en gr0nn forbindelse mot butikken paFjrera. Omradet er foreslatt utvidet noe mot 0st i forhold til hva som ble vist somplanomrade ved varsel om oppstart. Dette er gjort for a sikre forbindelsen frem til denprivate veien mot butikken og bathavna i 0St. Det er i bestemmelsene foreslatt tillatt aopparbeide en enkel, gruset sti med bredde inntil2,5 meter gjennom omradet for atilrettelegge for helarsbruk. Omradet utmerker seg ellers spesielt som naturlekeomrademed sin slake helling mot S0r0st (akebakke) og store terrengvariasjoner i fjellsidennlot boligomradet B8.FG7 er ment som buffersone mot eksisterende bebyggelse i 0St.5.0 Risiko- og sarbarhetsanalyse5.1 Naturbasert sarbarhetRadonstraling: Tiltak mot eventuell straling viI bli gjort i byggefasen. Det er ikkekjente malinger av radonstraling, men tiltakene viI uansett vrere enkle og avbyggeteknisk art for a hindre inntrenging fra undergrunn og omfyllingsmasser.5.2 Viktig infrastrukturKommunikasjoner: Planomradet ligger i tilknytning til fylkesvei 403 motEngelsviken. Fylkesvegen er relativt sterkt trafikkert og adkomsten erdimensjonert med hensyn pa dette. Det er bygget gang-/sykkelveg mot Fjrera ogManstad/Engelsviken.Per Andre Hansen landskapsarkitekter as tlf: 69 95 50 00 E-post: post@lark.no Side 8 av 9

~_ .....-,,-__~I....... ......_..Planbeskrivelse - Fjrer' Vest, Fredrikstad kommune 000 1 6 IV; 6-rrXTY---1A ...... alO" , I">.""_~, :'. ~ '~;,.; 'f. i~';,:J i5.3 Drikk~vann og avl"p . I r,~,,!:F.~;/'::;,;;;,;.; I- Dnkkevann og avl0psanlegg skal kobles opp mot offenthg nettverk. :. _..... _:~. -_..._- ..':::_...::: ..:~.:_~~: ~:"-'.:.'..:,~.'-l5.4 Terrorisme og sabotasjeDet finnes ingen kjente potensielle mal for terror eller sabotasje i omradet.5.5 Biologisk mangfoldDet er i reguleringsplanen lagt opp til a beholde gr0nne omrader intemt.Planomradet er omgitt av kulturlandskap og naturlandskap som hver pa sin mategir grunnlag for et stort biologisk mangfold. Eksisterende bebygde eiendommer erenten opparbeidet som gardsplass eller tilsadd med plen. Ingen av disse gir stortbiologisk mangfold.5.6 Vegtrafikkst0yStatens vegvesen har i sin uttalelse ved varsel om oppstart kommentert St0Yforholdenepa stedet og papekt behovet for st0Ysikringstiltak. De har foreslatt enbyggegrense mot fv. 403 pa 100 meter for a oppna et st0yniva lavere enn 55 dBLden. Det er tatt inn bestemmelser som sikrer tilstrekkelig st0yisolering av fasadersom vender mot- og som ligger nrermere fylkesvegen enn 100 meter.6.0 Tekniske anlegg, renovasjon ID.ID.Det forutsettes inngatt utbyggingsavtale mellom forslagstiller og kommunen f0rutbygging skjer som omhandler standard pa kommunaltekniske anlegg, vilkar forovertagelse av disse, utbyggingstakt m.m.S0ppel skal handteres i h.h.t. det til enhver tid gjeldende reglement i kommunen­herunder hvor s0ppelbeholdere skal plasseres.7.0 PlanprosessPlanarbeidet er varslet pa ordinrer mate med annonser i lokalavisene og brev til ber0rteparter samt offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgaende brevfra konsulent) var 16.11.2007.Per Andre Hansen landskapsarkitekter as tlf: 69 95 50 00 E-post: post@lark.no Side 9 av 9

000 11 7

8382oCD_~IIllustrasjonsplanFelt 87-B9!!'II PER ANDRE HANSENiiiIILANOSKAPSARKITEKTER ASDatoSaksbehandler IDato08.10.08TegnerI SIgn.ProsJektnr. 797It.tlllestokkAD 1:500Postboks 528lIf. 69 95 50 001612 FREDRlKSTAD Fox. 69 95 50 01 E-mail: Tegn.nr. 1

8382Fj(era VestlIIustrosjonsplon felt 810• PER ANDRE HANSEN"LANDSKAPSARKITEKTER ASPostboks 5281612 FREDRlKSTJDTIt. 69 95 50 00Fox. 69 95 50 01 [-moil: ork.noDataSign.Saksbehandler Dato08.10.08TegnerTRK/AOProsJektnr. 797Tegn.nr. 1M61estokk1:500

000120FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:Lepenr.:Klassering:Saksbehandler:2007/1666069755/2010Sorgenfri KS2Torill NilsenM0tebokBehandlet av Metedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 19/10Forslag til detaljregulering for Sorgenfri delfelt KS2 - Sentrum 0Utleggelse til h0ring og offentlig ettersynForslagstiller: L.ark. Per Andre Hansen ASRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:Forslag til detaljregulering for Sorgenfri delfelt KS2, datert 11.11.09, rev. 28.01.10 medtilh0rende bestemmelser, dat 11.11.09 rev. 28.01.10 legges ut til h0ring og offentlig ettersyn isamsvar med bestemmelsene i ny pbl.§ 12-10.Under henvisning til ovenstaende vii planforslaget bli kunngjort i dagspressen, gjennomelektroniske medier og oversendt aktuelle h0ringsinstanser til uttalelse.Fredrikstad, 02.02.10SammendragPlanforslaget er utarbeidet av Per Andre Hansen landskapsarkitekter as som forslagsstiller pavegne av Planbo Prosjekter AS som utbygger.Planomradet ligger pa Sorgenfri, Sellebakk. Det aktuelle arealet er tidligere regulert ireguleringsplan for Sorgenfri, som ble vedtatt 15.09.2005. Totalt omfatter detaljreguleringen etareal pa ca. 42,8 daa. og ligger mellom Sorgenfridammen i 0st og eksisterende eldreboligbebyggelse i vest.I reguleringsplanen for Sorgenfri er det stilt krav om bebyggelsesplan for hvert enkeltdelomrade. Begrepet bebyggelsesplan er na tatt ut av den nye planloven og inngar i det nyebegrepet detaljregu/ering. Formalet med detaljreguleringen er a legge til rette for konsentrertsmahusbebyggelse i trad med reguleringsplan. Utbyggingen er ikke av et slikt omfang at detstilles krav om konsekvensutredning. Planfors/aget er utarbeidet i henhold til ny plan- ogbygningslov.Oppstart av planarbeidet ble varslet og kunngjort 21.12.2007 i henhold til plan- ogbygningslovens § 27 -1. Innkomne kommentarer er beskrevet og kommentert av forslagstiller iet sammendrag datert 11.11.2009.

000121Vedlegg1. Oversiktskart2. Forslag til detaljregulering, datert 11.11.2009, rev. 28.01.20103. Reguleringsbestemmelser, datert 11.11.2009 rev. 28.01.20104. Planbeskrivelse, datert 11.11.2009, rev. 28.01.20105. Sammendrag av h0ringsuttalelser m/forslagsstillers kommentarer, datert 11.11.096. Profiltegninger, datert 28.01.20107. IIlustrasjonsplan, datert 28.01.20108. Gr0nnstruktur, datert 11.11.20099. St0ysonekart, datert 11.11.200910. Grunnunders0kelser, datert 08.05.2008Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter i henhold til dokumentliste.SaksopplysningerI reguleringsplanen for Sorgenfri er det aktuelle arealet, KS2 regulert til konsentrertsmahusbebyggelse. Med utgangspunkt i dette frernmer utbygger na detaljreguleringfor omradet slik det er nedfelt krav om i reguleringsbestemmelsene § 2.1Planomradet Iigger med Sorgenfridammen i 0st og eksisterende, eldre arbeiderbolig­bebyggelse i vest. Den s0rvestre delen av planomradet ca. 10,7 daa, er i bruk som dyrketmark. Resten av omradet, ca. 32,1 daa, er ubenyttede omrader som har ligget brakk etteravsluttet uttak av leire til teglindustrien. Vegetasjonen bestar her i hovedsak av eng/10vtrcersom har fatt vokse fritt og utviklet seg til krattskog. Grensen for det tidligere uttaket gar som enmarkert skrent gjennom planomradet fra S0r til nord. Den aller 0stligste delen av planomradet,ca. 11,8daa ligger innenfor det tidligere leiruttaket. Disse omradene star til tider under vann. Ihenhold til reguleringsplanen for Sorgenfri vii imidlertid disse arealene bli fylt opp slik at de kanbenyttes til friomrade og turvei. Boligbebyggelsen vii pa det h0yeste ligge pa et plata 6-7 meterh0yere enn dammen.I detaljplanen er det foreslatt noen justeringer i forhold til vedtatt reguleringsplan.Sorgenfridammen og omradet rundt er tidligere benyttet til masseuttak av leire tilteglproduksjon. I vedtatt reguleringsplan f01ger avgrensningen av KS2 kanten av dette uttaket.Kanten av uttaket er en rett Iinje med en relativ bratt skraning. Dette forslaget viser en annenog buet linjeavgrensing av omradet mot friomradet ved Sorgenfridammen. Dette gir seg utslagi at boligomradet noen steder gar inn i det som er regulert til friomrade i reguleringsplanen. Tilgjengjeld vii friomradet na pa andre arealer strekke seg inn i omradet regulert til boliger ireguleringsplanen.Innenfor planen er det avsatt arealer til:Bebyggelse og anlegg (frittliggende og konsentrert smahusbebyggelse og lekeplass).Samferdsel 09 teknisk infrastruktur (Kj0revei og parkeringsplass)Gr0nnstruktur (Gr0nnstruktur, turvei og friomrade)Bruk og vern av sj0 og vassdrag (Friluftsomrade i sj0).Reguleringsbestemmelsene angir hvilke arealer som er avsatt til offentlige formal ogfellesareal.Hovedadkomstveien inn til boligfeltet er vist som "vei 1" Ingen boliger har direkte adkomst fradenne veien, men fra "sI0yfene" med smale veier (vei 2-4).I detaljplanen er det fra forslagsstiller lagt vekt pa tilpassing til det tilgrensende boligomradet ivest. Dette er et omrade med sma boliger pa sma tomter.

000122Bebyggelsen i KS2 er brutt opp i mindre volumer enten ved a ha sma frittliggende boliger ellerved a bryte opp sammenkjedet bebyggelse med carporter i mellom. Boligomradet er delt inn idelfelt og tenkt utformet i tradisjonell byggestil med saltak. Bebyggelsen tillates oppf0rt i 2etasjer med evt. underetasje der terrenget tilsier det. Gesims, regnet fra h0yeste terrengniva,skal ikke overskride 7,0 m og m0neh0yden ikke overskride 9,Om.Alie boligene innenfor pianomradet skai ha inngang og en etasje pa bakkeplan, noe som girgod mulighet for universell utforming og livsl0psstandard pa boligene.Reguleringsbestemmelsene har krav om utarbeidelse av utomhusplan for hvert enkeltdelomrade.Det er forutsatt parkering pa tomtene i tilknytning til hver boenhet slik at det er mulighet foregen garasje/carport. Det er lagt opp til to biloppstillingsplasser pr. boenhet.Langs hovedadkomsten er det vist fem rrrindre parkeringsplasser til gjesteparkering (P1-3).Gr0nnstruktur, G1 skal fungere som skjerrn mellom ny- og eksisterende bebyggelse i vesthvor eksisterende vegetasjon i st0rst mulig grad bevares.Det er avsatt 5 lekeplasser innenfor omradet ( L1-5.) Samtidig er det vist et stort nettverk avinterne turveier som gir forbindelse bade til de lokale lekeplassene, det overordnedefriomradet i S0r med turveiforbindelse, og det store friomradet/dammen med tilh0rendegang/sykkelvei.Vedlagte profiltegning og illustrasjonsplan viser hvordan skraningen ned mot friomradet ogSorgenfridammen blir ber0rt. Detaljerte planer for de deler av friomradene som ber0res avanlegg skal godkjennes av kornmunen f0r tiltak kan igangsettes.Det er utf0rt grunnunders0kelser av omradet slik reguleringsplanen for Sorgenfri krever.Unders0kelsen er utf0rt SWECO og konklusjonen i rapporten er at lett trehusbebyggelse ikkevii medf0re problemer med stabilitet og brereevne.Planbeskrivelsen beskriver hvordan utbygger skal 10se st0y, radon, milj0- og ressursriktigutbygging slik det er krav om i reguleringsbestemmelsene. Det vises ogsa til risiko- ogsarbaranalysen.Det skal legges til rette for et lokalt kretsl0p for a sikre tilsig til Sorgenfridammen.Overflatevann fra tak og asfalterte flater skal f0res ut i grunnen, om n0dvendig i egnedegr0fter for rensing.Det forutsettes inngatt utbyggingsavtale mellom forslagsstiller og kommunen f0r utbyggingskjer og somomhandler standard pa kommunaltekniske anlegg, vilkar for overtagelse avdisse, utbyggingstakt m.m.Ved kunngj0ring om oppstart av planarbeidet kom det inn uttalelser fra FredrikstadFjernvarme, Fredrikstad kommune Brannsjefen, Barnas talsperson, 0stfold fylkeskommune,regionalavdelingen, planseksjonen. Statens vegvesen, Fylkesmannen i 0stfold og Fredrikstadkommune, Teknisk drift.Disse uttalelsene er sammenfattet og kommentert av forslagsstiller i vedlegg 5

000123VurderingDetaljplanen avviker fra reguleringsplanen i avgrensingen mot friomradet. Dette begrunnes iplanbeskrivelsen. Forslagsstiller har vist med vedlagt profiltegning (vedlegg 6) hvordanutfylling i friomradet ned mot Sorgenfridammen er tenkt 10S1.I reguleringsbestemmelsene § 9.1 star det at eksisterende vegetasjon i hovedsak skalbevares. Dette kan virke lite realistisk i forhold til det profiltegningen viser. F0r igangsettingskal imidlertid detaljerte planer for de deler av friomradet som blir ber0rt av anlegg godkjennesav kommunen.Etter en samlet vurdering mener radmannen at planen kan legges ~t til offentlig ettersyn.Det forutsettes at planforslaget med bestemmelser blir kommentert og eventuelt bearbeidet isamsvar med innkomne uttalelser etter offentlig ettersyn.

Utskrift stae'1de000124Page 1 of 1ci)/It ..•..f..•·,~l).. '1......•.. :I. "i/; ;·l./ ..t/ir i/Malestokk = 1: 10000http://web09-1/intrafred/gdClient/gdMapOutput/gdLayoutPortrait.jsp 27.01.2010

000125

...PBl ~12-5 REGUI ERINGSFORMAIPBl ~12-6 HENSYNSSONER~~~~1. Bebyggelse og anlegg (1000)181-41 Frittliggende smllhusbebyggelse (1111)185-131 Konsentrert smllhusbebyggelse (1112)... Lekeplass (1610)2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur(2000)~ Kjllreveg (2010)RP1:';;';S:1 Parkeringsplass (2080)3. Grlllnnstruktur (3000)~ Grllnnstruktur (3001)~ Turveg (3031)~ Friomrllde (3040)Sikringssoner (100)cs:::::s:J Frisikt (140)STREKSYMBOlER M.Y.Planens begrensningFormllisgrensePlanlagt bebyggelse (veiledende)ByggegrenseFrisiktlinjeRegulert senterlinjeRegulert kant kjllrebaneGrense for sikringssoneC)CJC'Jf"....)0"

000127

000128Reguleringsbestemmelser reguleringsendring for Sorgenfri, KS2, Fredrikstad kommune 11.11.2009Reguleringsbestemmelser til detaljregulering f~rSorgenfri, KS2iFredrikstad kOmnlUneDato for siste rev. av bestemmelsene: 28.01.2010.Dato for kommunestyrets godkjenning:Scksjon for...jU!·~i·irlg og telmisk drift.'" ~--"'-_."------...lGenerelta) Reguleringsbestemmelsene gjelder for omradet som pa plankartet er vist medreguleringsgrense.b) § 12-5 Reguleringsformal:1. Bebyggelse og anlegg:Frittliggende smahusbebyggelse (B 1-4)Konsentrert smahusbebyggelse (B5-13)Lekeplass (L1-5)2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:Kj0reveg (VI-4)Parkering (PI-5)3. Gr0nnstruktur:Gr0nnstruktur (G1-2)Turveg (TVI-ll)Friomrade (F)6. Bruk og vern av sj0 og vassdrag med tilh0rende strandsone:Friluftsomrade i sj0 (FS)c) § 12-6 Hensynssoner:1. Sikringssoner:FrisiktIhht. §12-7 nr. 1. Utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger oganlegg i planomradet§ 1.1 Byggeomradera) Innenfor B1-4 tillates frittliggende smahusbebyggelse. Innenfor B 1-2 skal det oppf0resvertikaldelte tomannsboliger for to boenheter. Innenfor B3-4 skal det oppf0res eneboligermed en boenhet med tilh0rende garasje/carport.b) Innenfor B5-13 tillates konsentrert smahusbebyggelse. Innenfor B5 i form av rekkehus.Innenfor B6-13 i form av sammenkjedet bebyggelse.c) Bebyggelsen tillates oppf0rt i 2 etasjer, med evt. underetasje der terrenget tilsier det.d) Gesimsh0yde, regnet fra h0yeste terrengniva, skal ikke overstige 7,0 m og m0neh0yde skalrikke overstige 9,0 m.'Ved evt. pulttak er maks. gesimsh0yde 8,0 meter og takvinkelminimum 7 grader.e) Viste plassering av bebyggelsen er veiledende.Reguleringsbestemmelser Side 1 av 4

000'129Reguleringsbestemmelser reguleringsendring for Sorgenfri, KS2, Fredrikstad kommune 11.11.2009e) Viste plassering av bebyggelsen er veiledende.§ 1.2 Trafikkomradera) Kj0reveger skal opparbeides i samsvar med Statens vegvesens Vegnormal. Dette gjelderogsa for delomradenes interne veger.b) Kj0reveger skal ikke ha st0rre stigning enn 10 % og skal opparbeides med fast dekke.c) Ved kryss og avkj0rsler skal det mellom frisiktlinje og vegformal vrere fri sikt i en h0yde av0,5 mover tilst0tende vegers planum. Frisiktsonene skal opparbeides samtidig med veganlegget.d) Fartsdempende tiltak internt i de enkelte delomradene skal godkjennes av kommunen.e) Detaljprosjekt, eller detaljerte delprosjekter, for trafikkomradene som er vist pa plankartetskal godkjennes av kommunen og lokale vegmyndigheter f0r oppstart av anleggsarbeider.f) Behandling eller tilsaing/beplantning av fyIlinger og skjreringer skal utf0res samtidig medveganlegget.§ 1.3 Lekeplassera) L1 og L5 skal i utgangspunktet ha et parkmessig preg. Sammen med tilgrensende friomradeskal det legges vekt pa a fa et sammenhengende, helhetlig anlegg. Det skal tilstrebes10sninger uten behov for oppf0ring av gjerder. Avgrensning av arealer skal fortrinnsvis skjeved hjelp av vegetasjon. Det tillates ikke oppf0rt bygninger i lekeomradene. Unntak kangj0res for mindre lekehus som naturlig h0rer hjemme i et lekeomrade.§ 1.4 Utomhusplanera) Utomhusplan(er) for hvert delfelt skal redegj0re for eksisterende og framtidig terreng,behandling eller beplantning av fyIlinger og skjreringer, evt. forst0tningsmurer medkoteh0ydeangivelser, evt. andre arealavgrensende tiltak (gjerder etc.) og evt.st0yskjermingstiltak, vegetasjon som skal bevares eller fjernes, ny beplantning, materialbrukpa flater i fellesarealer og pa private uteplasser, utforming av 1utstyr pa lekeplasser,overvannshandtering og utomhusbelysning.b) Det skal legges tilrette for et lokalt kretsl0p for a sikre tilsig til Sorgenfridammen.Overflatevann fra tak og asfalterte flater skal f0res ut i grunnen, om n0dvendig i egnedegr0fter for rensing.Ihht. §12-7 nr. 3. Grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljokvalitet iplanomradet, samt tiltak og krav til ny og pagaende virksomhet i eller av hensyn tilforhold utenfor planomradet for a forebygge eller begrense forurensning§ 3.1 St@va) Kravene til utend0rs st0y skal ikke overskride verdiene som angitt i Milj0departementetsrundskriv T-1442 st0yberegninger.b) AIle st0Ybeskyttelsestiltak skal vrere ferdige f0r brukstillatelse gis.Ihht. §12-7 nr. 4. Funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer,herunder krav for a sikre hensyn til heise, miljo, sikkerhet, universell utforming ogbarns srerlige behov for leke- og oppholdsareal§ 4.1 Universell utforminga) I boligomrader, samt felles friomrader, skal det tilstrebes god tilgjenglighet som virkerinkluderende, slik at aIle kan benytte bebyggelse og uterom pa en likestilt mate, - jfr.Milj0verndepartementets rundskriv T-5/99 B, Tilgjenglighet for aIle.Reguleringsbestemmelser Side 2 av 4

000'130Reguleringsbestemmelser reguleringsendring for Sorgenfri, KS2, Fredrikstad kommune 11.11.2009a) Opparbeidelse av lekeplassene skal skje i samsvar med forskrift om sikkerhet vedlekeplassutstyr fra Produkt- og elektrisitetstilsynet, eller senere lovverk for dette.§ 4.3 Gn;Jnnstruktura) G 1 skal fungere som skjerm mellom ny bebyggelse og eksisterende bebyggelse i vest.b) Utforming og skj01:sel av G 1-2 skal framga av utOlnhusplan.§ 4.4 Friomradea) Friomradet (F) skal benyttes til allmenn rekreasjon, lek og sport.b) Detaljerte planer for de deler av friomradene som ber0res av anlegg skal vise hvilkekonsekvenser anlegget tar for eksisterende terreng og vegetasjon.§ 4.5 Frisiktsonea) Ved kryss og avkj0rsler skal det mellom frisiktlinje og vegformal vrere fri sikt i en h0ydeav 0,5 mover tilst0tende vegers planum. Frisiktsonene skal opparbeides samtidig medveganlegget.Ihht. §12-7 nr. 7. Trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil ogsykkelparkering, herunder evre og nedre grense for parkeringsdekning.§ 7.1 Anleggstrafikka) Plan som viser transportruter for anleggstrafikk ut / inn av reguleringsomdidet skalforeligge samtidig med s0knad om byggetiltak. Planen skal godkjennes av kommunen, somskal vurdere om det er behov for midlertidige trafikkreguleringstiltak.§ 7.2 Parkeringa) Det skal avsettes plass pa egen grunn til parkering av biler, motorsykler og sykler. Ihht.kommunal vedtekt til PLB § 69 nr. 3, pkt. 3 og 4, skal f0lgende parkeringsnorm gjelde:Boliger 2 P-plasser i gjennomsnitt pro boenhet i boligomrader.b) Pl-3 skal benyttes til gjesteparkering.Ihht. §12-7 nr. 8. Krav om tilrettelegging for vannbaren varme til ny bebyggelse, jf. §27-5.a) Alle boliger skal vrere tilrettelagt for vannbaren varme.Ihht. §12-7 nr. 9. Srerlige drifts- og skjetselstiltak innenfor arealformalene nr. 3, 5 og 6 i§ 12-5.§ 9.1 GrRJnnstruktura) Innenfor G.l-2 skal eksisterende vegetasjon i st0rst mulig grad bevares. Dersom vegetasjonfjemes eller det er mangelfullt, skal eksisterende vegetasjon suppleres med naturlig,stedegen vegetasjon. Det skallegges vekt pa a etablere h0yreist vegetasjon som kan dempebebyggelsens h0ydevirkning.§ 9.2 Friomradea) Innenfor friomradet skal eksisterende vegetasjon i hovedsak bevares.b) I friomradet er det ikke tillatt a drive virksomhet eller oppf0re bygg eller anlegg som kom­mer i konflikt med omradets funksjon som friomrade. Kommunen kan imidlertid gi tillatelsetil oppf0ring av mindre bygg eller anlegg, ballplasser, klatre-/ lekeinstallasjoner etc., somhar tilknytning til reguleringsformalet.Reguleringsbestemmelser Side 3 av 4

000131Reguleringsbestemmelser reguleringsendring for Sorgenfri, KS2, Fredrikstad kommune 11.11.2009c) Det kan anlegges turstier eller turveger som fremmer allmenn tiIgjenglighet og ferdsel ifriomnldene. Disse kan vrere med grusdekke.§ 9.3 Friluftsomrade i sj@a) Dammens normale nivaJvannspeilets normale koteh0yde skal vrere C + 1,0 m.b) Det kan aksepteres en kortvarig variasjon i dammens vannstand pa inntil ± 250 mm, hvilketviI vrere av marginal konsekvens for omradet rundt. Ved ekstraordinrere tilsig viI dammensaledes fungere som et fordr0yningsmagasin.c) Det kreves ikke inngjerding. Det skal i stedet s0rges for en langgrunn overgang tilomkringliggende friomrade. Dette forutsettes tilrettelagt med minst mulig skade paeksisterende vegetasjon rundt dammen.Ihht. §12-7 nr. 10. Krav om srerskilt rekkefolge for gjennomforing av tiltak etter planen,og at utbygging av et omnlde ikke kan finne sted for tekniske anlegg ogsamfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, helse- og sosialtjenester,barnehager, friomnlder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert.a) Utbygging av boligomradene skal f0lge gjeldende boligbyggeprogram for Fredrikstad kommune.b) F0r det kan gis brukstillatelse for byggeomrader, eller deler av byggeomrader, tilknyttet"Vei-I" vedtatt reguleringsplan for Sorgenfri, rna "Vei-I" vrere opparbeidet med gangveg,som vist pa reguleringsplanen, og apen for offentlig trafikk fram til det aktuellebyggeomradet. TiIsvarende krav om opparbeidelse og ferdigstillelse gjelder kj0reveg V1-4for de byggeomrader der dette er relevant.c) Utomhusarealene skal vrere ferdig opparbeidet ihht. godkjent utomhusplan f0r midlertidigbrukstillatelse gis, eller i 10pet av f0rste varsesong etter innflytting, hvis innflytting skjer ivinterhalvaret.d) Nrerlekeplasser i boligomradene skal ferdigstilles f0r brukstillatelse gis for den tilknyttedebebyggelsen.e) Ved igangsettingss0knad skal det foreligge detaljert plan (utomhusplan) for den ubebygdedelen av et delomrade.f) Plan for handtering av overflatevann rna foreligge samtidig med s0knad om tiltak.g) Detaljerte planer for de deler av friomradene som ber0res av anlegg skal godkjennes avkommunen f0r tiltak kan igangsettes.Ihht. §12-7 nr. 14. Hvilke arealer som skal vrere til offentlige formal eller fellesareal.a) VI-4 er offentlige veger.b) PI-5 er felles for alle beboeme innenfor planomradet.c) L1-2 er felles for beboere i delomrade BI og B2, L3 er felles for delomrade B3-5 og L4-5er felles for delomrade B6-13.d) G 1-2 er felles for alle beboeme i planomradet.e) TV I-II er felles for alle beboerne i planomradet.f) F er offentlig.g) FS er offentlig.Per Andre Hansen landskapsarkitekter astlf69 95 5000, fax 69 95 5001e-post: post@lark.noReguleringsbestemmelser Side 4 av 4

OUOl32[i !IDato: 11.11.2009 Sist revidert: 28.01.2010.1.0. Bakgrunn for planarbeidetPlanforslaget er utarbeidet av Per Andre Hansen landskapsarkitekter as som forslagsstiller pavegne av Planbo Prosjekter AS som utbygger. Det aktuelle arealet er tidligere regulert ireguleringsplan for Sorgenfri, som ble vedtatt 15.09.2005. Planbo Prosjekter AS 0nsker na alegge til rette for en utvikling av omradet til konsentrert smahusbebyggelse i trad med vedtattreguleringsplan. I forbindelse med planarbeidet har Planbo Prosjekter AS ogsa engasjertarkitektfirmaet AB Arkitekter as. Utbyggingen er ikke av et slikt omfang at det stilles krav omkonsekvensutredning.2.0. Overordnet planstatus og eiendomsgrenser2.1 Reguleringsplan.Planomradet omfatter boligomradet KS2 i reguleringsplanen for Sorgenfri, vedtatt15.09.2005. Friomradet mellom KS2 og gang-/sykkelvegen langs dammen er ogsa innlemmeti detaljreguleringen, ettersom det viI vrere viktig a se pa den overordnede gr0nnstrukturen. Ivedtatt reguleringsplan er det stilt krav om bebyggelsesplan for de enkelte delfeltene.Begrepet bebyggelsesp1an er tatt ut i den nye planloven. Denne plantypen inngar na i det nyebegrepet detaljregulering. I detaljreguleringen er det foreslatt noen justeringer i forhold tilvedtatt reguleringsplan. Sorgenfridammen og omradet rundt er tidligere benyttet tilmasseuttak av leire til teglproduksjon. I vedtatt reguleringsplan f0lger avgrensningen av KS2kanten av dette uttaket. Kanten av uttaket er en rett linje med en relativt bratt skraning. Detteer saledes ikke noen naturlig eller elegant avslutning av terrenget. I detaljreguleringen er detderfor foreslatt a gi en mer organisk form pa avgrensningen av planomradet. Dette gir segutslag i at boligomradet noen steder gar inn i omrader som er regulert til friomrade ireguleringsplanen. Til gjengjeld vil friomradet na pa andre arealer strekke seg inn i omraderregulert til boliger i reguleringsplanen. Totalt viI friomradet bli 0,6daa st0rre enn det som ervist i vedtatt reguleringsplan. Justeringen framgar av kart 2 nedenfor. Fire delomrader er ogsavist som frittliggende smahusbebyggelse fremfor konsentrert smahusbebyggelse som det er ivedtatt reguleringsplan. De har imidlertid en utnyttelsesgrad pa h0yde med konsentrertbebyggelse. Se for 0vrig kapittel 3.2.Gjeldende reguleringsbestemmelser er uklare og feil pa et par punkter. Det f0rste erangivelsen av maksimalt tillatt utnyttelsesgrad. Bestemmelsen angir at graden av bebygd arealskal beregnes av "de enkelte omradenes tomteareal etterfratrekk avfellesarealer til interneveger og plasser, parkerings- og garasjeanlegg, grontstrukturer og lekeplasser". Samtidigsier bestemmelsene at ''fellesboderlavfallsboder og garasjer plassert ifellesarealer ikke

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS2UOO"133regnes med i utnyttelsesgraden". Det f0rste punktet kan tolkes dit hen at graden av bebygdareal skal regnes ut fra et tomteareal der alt areal unntatt bebyggelsen skal trekkes fra.Problemet vii da vrere at man kun skal beregne 40 % utnyttelse av dette "restarealet" tilbebyggelse. De 0vrige 40 % av "restarealet" blir saledes fellesarealer som egentlig skulle vrertmed i det f0rste fratrekket. En slik tolkning av bestemmelsen gir en logisk svikt i tillegg til ensvrert darlig arealutnyttelse. Det andre punktet peker imidlertid i retning av at ogsa fellesarealskal vrere med i beregningsgrunnlaget for utnyttelsesgraden. Saledes skal heIe tomtearealetlegges til grunn i beregningen. Andre momenter som trekker i denne retning er at det pa dennetiden var en noe uklar veileder om grad av utnytting og at det i beskrivelsen til reguleringsplanener papekt at reguleringsplanen legger opp til en h0y arealutnyttelse. En regne0velse fordelomrade B1 st0tter ogsa opp under en slik tolkning. I reguleringsplanen er det illustrertbebyggelse pa delfelt B1 samtidig som det er angitt en utnyttelsesgrad pa 35 %. For a oppnaen utnyttelsesgrad pa 35 % ut fra den illustrerte bebyggelsen rna man benytte hele tomta somberegningsgrunnlag, inkludert felles lek og parkering. Tolkningen er diskutert medkommunens administrasjon, som er enig i at hele tomtearealet rna legges til grunn vedberegning av utnyttelsesgrad. Problemstillingen rammer ogsa andre delfelt som er avklart pasamme mate. Planomradets beliggenhet innenfor reguleringsplanen framkommer av kart 1nedenfor:Kart 1. Planomradets plassering og omfang i forhold til reguleringsplanen pa Sorgenfri. Planomradet ermarkert med tykk turkis strek og Iys skravur.Side 2 av 10

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS2UOO'134~--/,~J3/11112 I1Kart 2. I1lustrasjon med planlagt bebyggelse sett i sammenheng med reguleringsplanen for Sorgenfri.Arealer som endres fra friomrade til boligomrade er vist med rod farge mens arealer som endres fraboligomrade til friomrade er vist med turkis farge.2.2 Eiendomsgrenser.Planen baserer seg pa eiendomsgrensene sam er girt i digitalt kartverk.Side 3 av 10

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS2, 0) (1 1 3c:0 'v I J3.0. Beskrivelse av planen3.1 Planens utstrekning og arealer.Arealfordelingen mellom ulike arealformfl1 i planen f0lger under:Sikringssone - frisikt. Arealet inngar i andre formal.Bebyggelse og anlegg - frittliggende smahusbebyggelseBebyggelse og anlegg - konsentrert smahusbebyggelseBebyggelse og anlegg - lekeplassSamferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - kj0revegSamferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - parkeringGr0nnstruktur - gr0nnstrukturGr0nnstruktur - turvegGr0nnstruktur - friomradeBruk og vern av sj0 og vassdrag - friluftsomrade i sj07,6 daa11,0 daa3,1 daa5,0 daa0,7 daa1,4 daa1,2 daa12,1 daa0,7 daaTotalt omfatter detaljreguleringen et areal pa ca. 42,8 daa. Planomradet ligger pa Sorgenfri,Sellebakk. Planomradets beliggenhet og avgrensning fremgar av kart 1 ovenfor.3.2 Dagens arealbruk, eksisterende forholdPlanomradet ligger med Sorgenfridammen i 0st og eksisterende, eldre arbeiderboligbebyggelsei vest. Den S0rvestre delen av planomradet, ca. 10,7 daa, er i bruk som dyrketmark. Resten av omradet, ca. 32,1 daa, er ubenyttede omrader som har ligget brakk etteravsluttet uttak av leire til teglindustrien. Vegetasjonen bestar her i hovedsak av eng/10vtrrersom har tatt vokse fritt og utviklet seg til krattskog. Grensen for det tidligere uttaket gar somen markert skrent gjennom planomradet fra S0r til nord. Den aller 0stligste delen avplanonlradet, ca. 11,8 daa, ligger innenfor det tidligere leireuttaket. Disse omradene star tiltider under vann. I henhold tiI reguleringsplanen for Sorgenfri viI imidlertid disse arealene blirfylt opp slik at de kan benyttes til friomrade og turveg. Boligbebyggelsen viI pa det h0yesteligge pa et plata 6-7 meter h0Yere enn dammen.Side 4 av 10

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS2000136Figur 1: Planomradet med ortofoto. Sondre del er i dag dyrka mark, ostre del til dels under vann(innenfor tidligere Jeireuttak) og ovrige omrader er brakkomrader.3.3 Boligbebyggelse.Detaljreguleringen er utarbeidet i samarbeid med AB Arkitekter as. Innenfor KS2 er det visttotalt 77 boenheter.I planen er det lagt vekt pa a unnga statisk og skjematisk framf0ring veger og plassering avbebyggelse. I tillegg er det lagt vekt pa a skape grupper av bebyggelse og befolkninger som ernaturlig a forholde seg til i en sosial sammenheng. Det viI ogsa bli et variert tilbud avSide5av 10

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS2000137hustyper. Det vil bli bade tomannsboliger og tremannsboliger i rekke, det vii bli frittliggendesmahus pa sma tomter og sammenkjedet bebyggelse. Tomannsboliger og smahus pa smatomter er definert som frittliggende smahusbebyggelse. Dette innebrerer derfor en endring iforhold til vedtatt reguleringsplan. Den reelle arealutnyttelsen er imidlertid pa h0)'de med denkonsentrerte bebyggelsen. Delomradene B1-4 (frittliggende smahusbebyggelse) har enutnyttelse pa 3,9 boliger pro daa. Delomradene B5-13 (konsentrert smahusbebyggelse) har enutnyttelse pa 4,0 boliger pro daa. I praksis kan dette derfor ikke tillegges vekt. Utnyttelsenligger godt innenfor maks. BYA pa 40 % i henhold til vedtatt reguleringsplan.I detaljreguleringen er det lagt vekt pa tilpassing til det tilgrensende boligomradet i vest. Detteer et omrade med gamle arbeiderboliger. Dette er i hovedsak sma boliger pa sma tomter.Denne strukturen er gjenspeilet innenfor KS2. Bebyggelsen er brutt opp i mindre volumerenten ved a ha sma frittliggende boliger eller ved a bryte opp sammenkjedet bebyggelse medcarporter imellom. Ingen rekkehus har mer enn tre boliger i rekke. Dermed unngar man destore bygningsvolumene.Fig. 1. Frittliggende smahus med carport foran (felt B3-4). Andre boliger er Iignende, men sammenkjedetmed carport imellom (B6-13).Alle boligene innenfor planomradet viI ha inngang og en etasje pa bakkeplan. Med andre ordingen separate boenheter i andre etasje. I og med at alle enhetene har inngang pa bakkeplangir dette mulighet for universell utforming og livsl0psstandard pa boligene. Alle enhetene viIogsa ill uteoppholdsareal pa bakkeniva. Alle boligene er tenkt utformet i tradisjonell byggestilmed saltak. Bebyggelsen holder seg innenfor bestemmelsene om maks. 7,0 metergesimsh0yde og 9,0 meter m0neh0)'de.Side 6 av 10

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS2000138Fig. 2. Vertikaldelt tomannsbolig (Bl-2).3.4 TrafikkomnlderHovedadkomstvegen er en tofelts veg med total bredde 9 meter ink!. gr0fter. Ingen boliger hardirekte adkomst fra denne vegen. AIle boligene har adkomst fra sl0yfene med smale veger.Dette er enfelts veger med total bredde 6,5 meter inkludert gr0fter. Disse sl0yfene er tenktopparbeidet med 3,5 meter kj0rebane avgrenset av storgatestein pa sidene. Se snitt nedenfor:SNITT V2-4Fig. 3. Snitt interne adkomstveger.Side 7 av 10

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS2Dette gir en opplevelse av at vegen er smalere og dermed redusert fart. Samtidig hindrer dettenedkj0ring/0delegging av asfaltkanten. Ettersom vegen vil bli benyttet som man0vreringsarealinn og ut av de enkelte eiendommene vil ogsa storgatesteinen bidra til a utvideman0vreringsarealet. En slik 10sning gir ogsa et inntrykk av kvalitet og h0y estetisk standard.Langs hovedadkomstvegen er det vist fern mindre parkeringsplasser. Disse er ment som etsupplement til de private parkeringene og kan benyttes ved spesielle anledninger.Parkeringsplassene er felles for alle beboerne. Parkeringene er bevisst brutt opp i mindreenheter for a unnga lange, utflytende asfaltflater. De aller fleste boenhetene har godparkeringsdekning pa egen tomt. Det er derfor sannsynlig et det ikke vii vrere n0dvendig aopparbeide alle parkeringsplassene som er vist i planen. Dersom det opparbeides for mangeparkeringsplasser kan disse fort bli benyttet til u0nsket utplassering av campingvogner, bateroSV. Bebyggelsen vii bli organisert som et borettslag. Det b0r derfor vrere opp til borettslagetfortl0pende a vurdere behovet for opparbeidelse av felles parkeringsplasser.3.5 Gr0nnstrukturI detaljreguleringen er det lagt stor vekt pa a :ffi til en sammenhengende og god gr0nnstruktur.Som utgangspunkt for gr0nnstrukturen er det utarbeidet en gr0nnstrukturplan for heleSorgenfriomradet. Se eget vedlegg. Denne tar for seg arealene som er regulert til offentligfriomrade og som danner den overordnede strukturen som de enkelte detaljreguleringene rnaknyttes opp til. Den sentrale gr0nnstrukturen i omradet er Sorgenfridammen med friomradenerundt. Det er derfor viktig at gr0nnstrukturen i boligomradet knytter seg opp mot friomradeneog dammen. Gr0nnstrukturplanen viser et overordnet m0nster og prinsipp for friomradene. Iforbindelse med utarbeidelse av tilgrensende detaljreguleringer vii det imidlertid vrere naturligat detaljer i gr0nnstrukturen vurderes nrermere og at det kan forekomme justeringer. Detviktigste vil vrere at hovedelementene i gr0nnstrukturen opprettholdes.Som beskrevet i kap. 2.1 og kart 2 innebrerer detaljreguleringen en justering avformalsgrensen mellom det store, offentlige friomradet og det som er regulert til boliger. Istedet for en streng, rett linje, er den na myket opp til en mer organisk og naturlig form. Dethar vrert dialog med Fredrikstad kommune om denne endringen i forhold til overordnetreguleringsplan.I detaljreguleringen er det vist lekeplasser sentralt og i nrer tilknytning til hver husgruppe.Samtidig er det vist et stort nettverk av interne turveger som gir forbindelser bade til de lokalelekeplassene, det overordnede friomradet i S0r med turvegforbindelse og det storefriomradet/dammen med tilh0rende gang/sykkelveg. I detaljreguleringen er det vist 41 m 2felles lekeareal pro boenhet. I tillegg rna det paregnes at det blir noe lek pa egen tomt ogplanomradet har direkte forbindelse til det store, offentlige friomradet medkvartalslekeplasser/ballspill oSV. Det totale tilbudet for lek vii derfor bli meget godt.3.6 St0YPlanomradet ligger i stor avstand fra vesentlige st0ykilder som Sorgenfri alle (etter atSorgenfri er utbygd) og Sarpsborgveien. Det er utf0rt st0yberegninger i forhold til st0y fraGaltungveien. Beregningen viser at hele planomradet ligger under gjeldende st0ygrense. DetviI derfor ikke vrere behov for st0yskjermingstiltak. Uansett stiller bestemmelsene krav om atrundskriv T-1442 skal f0lges.Side 8 av 10

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS20001403.7 Geotekniske unders0kelserI mai 2008 ble det gjennomf0rt grunnunders0kelser i omradet. Vedlagt er rapport fra SwecoGr0ner. Innenfor felt KS2 varierer dybden til fjell fra 12 til 32 meter. L0smassene bestarhovedsakelig av middels fast leire, til dels siltig. Konklusjonen i rapporten er at letttrehusbebyggelse ikke vii medf0re problemer med stabilitet og brereevne.3.8 RadonI f01ge registreringer fra Statens stralevern og Norges Geologiske Unders0kelse (NGU) er detikke veldig h0Ye konsentrasjoner av radon i Sorgenfriomradet. Dessuten har planomradetrelativt tykke lag med lite gjennomtrengelig 10smasse over fjell. Radonsikring er imidlertid enenkel og rimelig sak ved nybygging. N0dvendig sikring b0r derfor uansett vurderes som etf0re var prinsipp.4.0. Milje- og ressursriktig utbygging.I bestemmelsene til reguleringsplanen er det stilt krav om at det skal ''foreligge en strategifora silcre en milj@- og ressursriktig utbygging. Det skal i dette bi/aget gis retningslinjerforsteds- og terrengti/passing, bevaring av eksisterende vegetasjon, avfallshandtering ogutforming av bebyggelse (takform, materialbruk ogfarger). " I og med at det na blir utarbeideten detaljregulering har det i forkant av dette vrert gjort en del viktige vurderinger ogkonklusjoner i forbindelse med bade kommuneplanarbeidet og ved utarbeidelse avreguleringsplanen. Pa samme mate gir detaljreguleringen i seg selv viktige f0ringer i forh01dtil en milj0- og ressursriktig utbygging. Dette gjelder blant annet utnyttelsesgrad, steds- ogterrengtilpassing, eventuell bevaring av vegetasjon og utforming av bebyggelsen. En relativth0y arealutnyttelse er gunstig i forhold til at det ikke er store arealer som beslaglegges iforhold til st0rrelsen pa utbyggingen. Det er heller ikke dyrka mark som beslaglegges.Sorgenfri vii bli en ny bydel nled ca. 6.000 innbyggere. Boligene vil ill nrer tilknytning tilbydelssenteret, som vii vrere et handlested og til dels arbeidssted for innbyggeme. Denumiddelbare nrerheten til brukeme reduserer bilbruken betraktelig i forbindelse med handlingog for de som arbeider i nreringsomradet. Med busslommer sentralt i forhold til boligene ogbydelssenteret er det ogsa lagt godt til rette for kollektivtransport.Steds- og terrengtilpasningen er i hovedtrekk gitt i detaljreguleringen i forhold tilutnyttelsesgrad og byggeh0yder og byggeskikk. Det er lagt vekt pa at den nye bebyggelsenskal tilpasse seg den eksisterende arbeiderboligbebyggelsen i vest. Dette gjenspeiles i smabygningsvolumer pa sma tomter.Bebyggelsen vil ill milj0vennlig oppvarming og energibruk ved at all bebyggelsen knyttesopp til fjernvarmeanlegg. Ellers er det lagt opp til at alle boenhetene skal ill gode sol- oglysforhold.5.0. Risiko- og sarbarhetsanalyseDet er stilt krav om en risiko- og sarbarhetsanalyse ved utarbeidelse av bebyggelsesplanen.Gjennomf0ringen av planen vurderes ikke a medf0re endringer av risikobildet i omradet. Jfr.kommunens planveileder er det foretatt en gjennomgang i forhold til temaene nedenfor:5.1 Naturbasert sarbarhetPlanomradet ligger i et omrade med marine sedimenter av til dels stor mektighet. I slikeomrader kan det vrere forekomster av ustabile masser. Det er gjennomf0rt grunnunders0kelserSide 9 av 10

Planbeskrivelse - Detaljregulering for Sorgenfri, KS2000141i omradet som avklarer dette. Se pkt. 3.7. Det viI bli etablert radonsperre i alle nye byggberegnet pa opphold innenfor planomradet. Utover dette vurderes ikke omradet a vrere utsattfor risiko knyttet til naturbaserte forhold.5.2 Virksomhetsbasert sarbarhetOmradet er ikke eksponert for virksomheter som medf0rer risiko for eksponering avforurensende stoffer via luft eller vann. Det er transport av farlig gods/stoffer pa RV 111, mentrafikkforholdene pa stedet er oversiktlige. Riksveien ligger i god avstand 0st for planomradet.Fremherskende vindretning i omradet er S0rvest. Risikoen for at det skal skje et trafikkuhellder farlige stoffer spres til omradet via luft er derfor minimal.5.3 Viktig infrastrukturDet vurderes ikke a vrere risikoforhold knyttet til dette temaet.5.4 Drikkevann og avl0p /overvannAll ny bebyggelse i planomradet viI bli knyttet til offentlig vann og kloakknett. Overvann fraomradet viI i st0rst mulig grad ledes ut i Sorgenfridammen for a sikre vannivaet i dammen oggjennomstr0mming av vannmasser. Detaljprosjektering av overvannshandteringen viI bliforetatt gjennomf0ring av tiltaket..5.5 Terrorisme og sabotasjeDet vurderes ikke a vrere risikoforhold knyttet til dette temaet.6.0. Tekniske anlegg, renovasjon m.m.Utarbeidelse av planer for de tekniske anleggene viI bli foretatt i nrert samarbeid medkommunen med tanke pa s0knad om kommunal overtakelse i ettertid. Det forutsettes inngattutbyggingsavtale mellonl forslagstiller og kommunen f0r utbygging skjer og som omhandlerstandard pa kommunaltekniske anlegg, vilkar for overtagelse av disse, utbyggingstakt m.m.Ulike 10sninger for renovasjon er under utredning og vurdering. Det er ogsa ulike erfaringermed forskjellige 10sninger andre steder i landet. Alternative 10sninger er blant annetnedgravde containere og avfallssug. Endelig 10sning viI bli valgt i samrad med kommunen.7.0. Samrad- og medvirkningsprosess.Planarbeidet ble varslet pa ordinrer mate med annonser i lokalavisene og brev til ber0rte partersamt offentlige etater med interesse i planarbeidet. Varslingsdato (utgaende brev frakonsulent) var 21.12.2007. Sammendrag av innkomne uttalelser med yare kommentarer ervedlagt. Ber0rte naboer og myndigheter viI ogsa planen i forbindelse med offentlig ettersyn, itrad med gjeldende regelverk. Det har for 0vrig vrert en omfattende prosess med muligheter_,; for medvirkning ogsa i forbindelse med reguleringsplanen for Sorgenfri. Rammene forutnyttelsen av KS2 ble gitt i denne flateplanen.Per Andre Hansen landskapsarkitekter astlf: 69 95 50 00 fax: 69 95 50 01e-post: post@lark.noSide 10 av 10

Detll1jregulering for Sorgenfri, KS2 i Fredrikstad kommune - sammendrag av innkomne uttalelser m1planleggerens kommentar 11.11.09000142Sarnmendrag av innkomne uttalelser m/planleggerens kommentarer.Oppstart av planarbeidet ble varslet 21.12.07. Frist for a komme med uttalelser var satt til01.02.08. F0lgende har avgitt uttalelse:1. Iredrikstad Fjernvarme, datert 16.01.08.Detaktuelle omradet ligger innenfor konsesjonsomradet for utbygging av fjernvarme iFredrikstad. Fredrikstad Fjemvarme har inngatt avtale med Planbo Bolig AS om tilknytningog levering av fjemvarme for hele omradet.2. Fredrikstad kommune - Brannsjefens uttalelse, datert 17.01.08.Brannsjefen uttaler at forskrift for kapasiteten pa slokkevann og veier rna f0lges.VAtkommentar:Dette er forhold som ikke framkommer av detaljreguleringen.3. Earnas talsperson, Fredrikstad kommune, datert 21.01.08.U nderstreker betydningen av a ha sterkt fokus pa trafikksikkerhet og sikkerhet generelt, samtbetydningen av a sette av tilstrekkelige arealer tillek og andre aktiviteter for bam og ungdomi et boligomrade.V Ar kommentar:I detaljreguleringen er det vist 43m 2 felles lekeareal pro boenhet. I tillegg rna det paregnes atdet blir noe lek pa egen tomt og planomradet har direkte forbindelse til det store, offentligefriomradet med kvartalslekeplasserlbalIspilI osv. Det totale tilbudet for lek vil derfor bli megetgodt.4. estfold fylkeskommune - Regionalavdelingen, Planseksjonen, datert 29.01.08.Det forutsettes av planen utarbeides i samsvar med gjeldende reguleringsplan for omradet.Felgende temaer bar vektlegges:- Lekearealer (nrerlekeplasser / kvartalslekeplasser)Gr0nnstruktur (i sammenheng med friomradene FR-l og FR-4)Universell utforming- Estetikk / Byggeskikk. Fylkeskonservatoren papeker at planomradet i nordvest grenserinn mot vemeverdig arbeiderbebyggelse pa Sorgenfri. Det forutsettes at ny bebyggelsei KS2 tar tilstrekkelig hensyn til kulturmiljeet pa Sorgenfri.Fylkeskonservatoren uttaler for 0vrig at det ikke er kjent automatisk fredete kulturminner somhar behov for srerlig vern i omradet.Var kommentar:Som det er redegjort for i planbeskrivelsen, innebrerer detaljreguleringen en endring i forholdtil overordnet reguleringsplan ved et "makeskifte" mellom boligomradet og friomradet. Dettegir en ekning pa ca. 600m 2 av friomradet. For 0vrig holder detaljplanen seg innenfor vedtattreguleringsplan. AIle temaene som er nevnt i uttalelsen anses godt ivaretatt i planforslaget.Det er lagt vekt pa en god helhet i gr0nnstrukturen med sentralt plasserte lekearealer og godsammenheng med friomradene for 0vrig. Det er lagt vekt pa tilpasning til eksisterendearbeiderbebyggelse i vest. Aile boenheter har inngang pa bakkeniva og muligheter forSide 1 av 3

Detaljregulering for Sorgenfri, KS2 i Fredrikstad kommune - samOle.ndra.glavLt"njomne uttalelser m1planleggerens kommentar 11.11.09rl n n\J Uu .universell utforming. Pa samme mate vil turveger/gangveger og uteoppholdsarealer kunne gisuniversell utfomling.5. Statens Vegvesen - region ost, datert 30.01.08.Det rna gjennomf0res st0Yberegninger i forhold til st0y fra Galtungveien. Minner om atStatens vegvesen skal godkjenne nye avkj0rsler, eller utvidet bruk av eksisterende avkj0rsler,til riks- eller fylkesveg pga anleggstrafikk til omrade1.Var kommentar:Det er utf0rt st0yberegning i forhold til st0y fra Galtungveien. Dette er lagt ved planen.Beregningen viser at planomradet i sin helhet vil komme innenfor steykravene, og at detdermed ikke vil vrere behov for skjerming. Det er opparbeidet ny rundkj0ring motSarpsborgveien som sikrer god adkomst for anleggstrafikk.6. Fylkesmannen i 0stfold, datert 28.01.08.Fylkesmannen forutsetter at planen felger opp feringer i reguleringsplanen og har for 0vrigingen merknader til planarbeide1.Var kommentar:Som beskrevet i planbeskrivelsen er det foretatt et "makeskifte" mellom boligomradet ogfriomrade1. Dette gir en ekning pa ca. 600m 2 av friomrade1. For 0vrig holder detaljplanen seginnenfor vedtatt reguleringsplan.7. Fredrikstad kommune - Teknisk Drift (TD), datert 30.01.08.TD har felgende merknader:• Det henvises til dagens reg.plan med bestemmelser. Rekkef01gebestemmelsene idenne planen rna f01ges.• Fer igangsetting av anleggsarbeider i planomradet settes det krav til at ny rundkjeringmed avkjering fra Sarpsborgveien opparbeides.• Lokal overvannshandtering i omradet rna ivaretas.• Koteh0yde for Sorgenfridammen, er pa reg.plan satt til kote -1. Nye planer foromradet tilsier en ny kotelwyde for dammen pa +1. Dette rna avklares.• Fredrikstad kommune 0nsker at avfallshandteringen i omradet blir planlagt pa en godmate. I.h.1. renovasjonsforskriften var, kan vi palegge utbygger denrenovaSjonsordning som FK tinner mest hensiktsmessig. I f0rste rekke enskerkommunen at utbygger selv finner gode lesninger, men viI gi noen feringer forhvordan de 0nsker dette. Det arbeides i dag med 10sninger for nedgravde containere,noe som FK er i gang med et fors0ksprosjekt pa. Dette gir ryddige lesninger i omradet,og luktproblemer reduseres. Kommunen ensker at en slik lesning kan benyttes her.• Vei, vann og avlepsnett som evt. skal overtas av FK, skal bygges etter FK's normer• Ingen lekeplasser overtas til off. drift og vedlikehold• Det settes krav til utbyggingsavtale for omradet• Gang-/sykkelveg gjennom friomradet FR-l er omhandlet i egen avtale.v8r kommentar:Bebyggelsesplanen felger opp bestemmelsene i reguleringsplanen, deriblantrekkefelgebestemmelsene. Rundkjeringen i Sarpsborgveien er opparbeidet. Detaljer iovervannshandteringen vii framga av utomhusplan/landskapsplan, men intensjonen er at mestmulig av overvannet skal handteres lokalt og feres ut i Sorgenfridammen. En heving avdammen til kote +1 vii v~re en bedre 10sning pa lang sikt. Det vii dessuten redusereSide 2 av 3

Detaljregulering for Sorgenfri, KS2 i Fredrikstad kommune - sammendrag av innkomne uttalelser m1planleggerens kommentar 11.11.09000144lwydeforskjellelle i planomradet og dermed muligheter for bedre utomhusarealer. Dlikelesninger for renovasjon er under vurdering. Endelig lesning vii bli valgt i samrad medkommunen.Per Andre Hansen landskapsarkitekter astlf69 955000, fax 6995 5001e-post: post@lark.noSide 3 av 3

000145

OJ~ ~~25 c1------l-------I-------t-----+----II---------1Qj~---~_+---__+_---+___--__owrrt_---_r_--__l-1~ ~--303/100(1(» flolt B2c c~ dd, Qc. ,~ig lek veg ~. .: .. : L2 .v: I ---J:--... br~lIg/5Profil ASorQ ~nfrlclo.MMenI~ek~onfo~.! r'\Jule~!:lg og teknlsk dri1_.,------------+-'25J------+-----j~--+-------+---+----l... .. --+---+---_+---l_--___t_--___t---_r__--___t~c!---t------r----i---r--.303/293(')Go.lturgvelen•tio.ltungveleṉ~ IJl­~cOJ~ ~~ f. It BS felt B4 (»(» C~ ~~9 ~t-I-~~_ lek ~,~g I I d. ---.9­ ~ \. 1 I II I I I I I ~ L3 • [& I • a.• • • ---.""""'" frloM"'acie .g/5Pro'fil B.SorQenft Iclo.MMen~ I ~125 ------+-----+---- ~'-f-Fel-t-;te 6 ,felt B~ ll~k f~lt B1C), veg lett Bl~- ~lfg303/, 64 d I V 4L d In I I"Gc ltung-'f 1'.. ...r-:.l-=-::::d:::=--J-TI.--.""'"---"-,....-..·-4-_-I·_I-_L-&.+--_...L-~..l.h....I I 4 11----,.11 V_4 1-0.\oel~n I L II • --.- ---I ~5 I sorgelfr,d......enProfiJ CRev. Rettelsen gje'der Dato Sign.Saksbehandler DatoSORGENFRI KS2 28.01.10TegnerMlJlestokkProfiler PAT 1: 1000I(i PER ANDRE HANSEN ProsJektnr. 806~ LANDSKAPSARKITEKTER ASPostboks 528 Tlf. 69 95 50 ()()1612 FREDRIKSTAD Fax. 69'95 50 01 E-mail: post@lark.noTegn.nr. 2

~~~c:::JC.JC.:J~/ ,'§©@@'@.@~ IRev. IRettel.en welderIIIustrasjonsplanSorgenfri. KS2/© _PER ANDRE HANSEN-.lLANDSKAPSARKITEKTER ASJloslIM*s 528lIf. 69 95 ~ 001612 flIIlRIKSTNl Fa 69 95 ~ 01 £-rrol: postOklrk.no ~

000148

111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111

Rev. Rettelsen gjelder Dato Sign.Saksbehandler DatoSt0ysonekart 11.11 .09TegnerMalestokkSorgenfri, KS2 AO/PAT 1:2000~PER ANDRE HANSEN Prosjektnr. 806~LANDSKAPSARKITEKTER ASPostboks 528 Tit. 69 95 50 001612 FREDRIKSTAD Fox. 69 95 50 01 E-moil: osl@lork.noTegn.nr. 1

000151Planbo Solig ASSorgenfri felt KS2Grunnunders0kelserMai 2008•SWECO~

000152

000153•SWECO~RAPPORTSorgenfriRapport nr.: I OppdAg nr.:154450-08 154450Kunde:Planbo Bolig AS._--IDato:08.05.2008Sorgenfri felt KS2GrunnundersekelserMal200asamrnendrag:SWECO har pa oppdrag for Planbo Bolig utf0rt grunnunders0kelser for felt KS2 pa Sorgenfri iFredrikstad kommune.Det er foretatt 11 totalsonderinger pa teltel. Dybden til berg i borpunktene varierer mellom 12og 32 m. Videre er det tortatt tre CPTU-sonderinger. en vingeboring. samt tatt OPP en 054 mmpr8veserie. Resultatene fra disse viser at lC2Jsmassene i hovedsak bestar av en middels fast, leire. til dels sittig.Vingeborin~en og pr0veserien viser at udrenert skjaerstyrke, su, eker fra 20 kN/m 2 i 2 m dybdetil 35 kNim i 10-11 m dybde. 0dometerforsek pA en preve fra 4,55 m dybde gir et modultall forleira, m = 17, og en konsolideringskoeffisient, Cv = 10-20 m 2 /ar.Det er antatt at teltel skal bebygges med sma trehus som skal direktefundamenteres. Slikbebyggelse er relativt lett, og det forventes dertor ingen problemer med stabilitet og ~reevne.Fundamentering pa leire vii imidlertid kunne medf0re setninger dersom leira paf0restilleggsbelastninger, og selv sma fyllingsh0yder kan medf0re setninger pi flere centimeter.s;iiRev. Dato RevtsJonen alelderUtarbeidet w:Hans Jonny KvalsvikKontrollert av:Per StenhamarOppdragsansval1lg I aVd.:Per Stenhamar/112Sign.:I 1stgn.:~ 7 ' :.. .It; GV0JV'3 rf'-9 lr--J Kv I'vl.-:..-· f/-tY?~h~Oppclragsleder I .Yd.: ­Hans Jonny Kvalsvikl112Sign.Oppdrag 164450: kmsp:\112\1S4450 sorgenfri, felt b1 og b2\08 rapporter\rapport felt ks2.doc

000154Innhold1 INNlEDNING 12 PLANOM.RADET 13 G-RUNN:UNDERS0KELS"ER .•..•..•..•....••.•.•..•..•.•.•...••••.•••••.••..••••..•..•..•14 GEOTEKNISKE VURDERINGER 2TilleggTilfegg 1:Tilleg9 2:Tlllegg 3:Tegnforklaring og jordartsklassifiseringMarkundersekelser - boremetoderLaboratorleunders0kelserVedleggslisteVedlegg 1:Vedlegg 2:Ved legg 3:Vedlegg 4:Vedlegg 5:Vedlegg 6:Vedlegg 7:OversiktskartBorplanerTotalsonderingerCPTU-sonderingerVingeboring054 mm prClJveserie0dometerfors0kiii08.05.2008 Oppdrag 154450; kmlSorgenfrip.'112\1~50aoruer'rl. (elt b1 ug b2\OS 1.fIWO!le.\llIppOrl (ell kil2.Wc

0001551 INNLEDNINGI forbindelse med planlagt utbygging av omradet Sorgentri i Fredrikstad kommune. harSWECO utfert grunnundersQJkelser pa oppdrag for Planbo Solig. Boreprogrammet er basertpa reguleringsplan datert 15.08.2005.FeJtarbeidene er utf0rt av Mesta i perioden 14. januar - 19. februar 2008.LaboratorieundersfZJkelser er utffZJrt av Multiconsult as for sylinderprfZJver og LfZJivlien Georad forposeprever. Talking av CPTU-unders0kelser er utf0rt av LQJvlien Gearad as ved hjelp avdataprogrammet CONRAD.Denne rapporten omhandler felt KS2.2 PLANOMRAoETUtbyggingsomradet Sorgenfl; Iigger pa SfZJrestsiden av Glomma i Fredrikstad kommune, ca. 4km fra Fredrikstad sentrum. Terrenget pa felt KS2 er relativt flatt. og Iigger pa ca. kote 3-8.Omradet er i dag ikke i bruk, og er i ferd med a gra igjen. Det er ikke registrert berg i dagen patomten.Feltet er regutert til konsentrert smahusbebyggelse. Det er antatt at dette vii vere lette trehussom skat direktefundamenteres.3 GRUNNUNDERS0KELSERDet er foretatt 11 totalsonderinger pa feltet. Dybden til berg i borpunktene varierer mellom 12og 32 m. De grunneste dybdene er i nordastre hj0rne av 1eltet, og berget faller av mot servestmed dypeste punkt omtrent midt pi faltet. Berget stiger igjen videre ser- og vastover.Sonderingene indikerer at IfJsmassene pa feltet hovedsakeUg bestar av leire~Det er fortatt tre CPTU-sonderinger, en vingeboring, samt tatt opp en 054 mm prfZJveserie.Resultatene fra disse viser at lesmassene i hovedsak bestar av en middels fast leire. til delssiltig. CPTU-sonderingen samsvarer bedre mad vingeboringen og prlilJveserien enn ellers iomradet, men Jigger ogsa her noe h"yere. Vingeboringen 09 pr"veserien viser at udrenertskjc:erstyrke, su, "ker fra 20 kN/m 2 i 2 m dybde til 35 kN/m 2 i 10-11 m dybde...iNi0dometerforsf2Jk pit en prsve fra 4,55 m dybde gir et modulta" for leira. m = 17, og enkonsolideringskoeffisient. tv =10-20 m 2 /ar. Dette betyr at grunnen er setningsfZJmfintlig, og atsetninger vii pal"pe over flere ir.108.05.2008 Oppdrag 154450; kms:Sorgenfrip.\112\15445() lKIfV",.rri. 'wit b1 0lJ 112\08 rlippurtwr\rlllP'f'Ul" '''11uf2.duc

'O ....1'l 6IU LJJ r4GEOTEKNISKE VURDERINGERDet er antatt at feltet skat bebygges med sma trehus som skal direktefundamenteres. Slikbebyggelse er relativt lett. og det forventes dertor ingen problemer med st-abilitet ogbereevne. Fundamentering pa leire vii imidlertid kunne medfQJre setninger dersom leirapaferes tilleggsbelastninger, og selv sma fyllingshQJyder kan medfere setninger pa flerecentimeter.For a redusere eventuelle setninger kan man toreta masseutskifting med lette fyllmasser.Dybden til berg er relativt stor, slik at variasjoner i dybde over et enkelt hus· grunnflate ikke viimedfere skjevsetninger. Variasjoner i grunntrykk rnellom ulike fundamenter. samt varierendefyllingshCZlyder/gravedybder kan imidlertid medf"re skjevsetninger, og ber vurderes i hvertenkelt tilfeUe. Humusholdige masser i toppen ma uansett fjemes, da disse er svmrtsetningsemfintlige.Apne utgravinger f l((Jsmassene rna utfQJres meet graveskraninger som ikke er brattere enn1:1,5 i t"rrskorpa og 1:2 i den underliggende leirs. Avslutningen av utgravingen ma utferesmed varsomhet. Det rna benyttes graveskuff uten tenner for a unnga omnlJring av massene itraubunn. Etablering av en arbeidsplattform pa traubunn kan utf"re med 5-10 emmagerbetong, eller det kan legges fiberduk og et pukklag pa minimum 20 em.Vinterarbeider medferer fare for teledannelse under fundamenter mad paffJlgendesetningsproblemer. Dersom fundamenteringen ska~ forega pa vinterstid ma det tas spesiellehensyn for aunnga frost i massene. Dette medf0rer at fundamenter som ikke gar til berg ellerfrostfri dybde rna isoleres tor Permanenttilstanden, og utgraving og tundamenter ma ogsaisoleres i byggeperioden.Geoteknisk radgiver rna delta i detaljprosjekteringen av feltutbyggingen.208.05.2008 Oppdl'81l 154450; kmsSorgenfrip:\112\1544S0 aorgenfri, letl b1 ug b2\08 r.pportet\l'fIPPOI'l 'ell k.2.duc

000157 •TILLEGG 1 SWECO GRaNER ~Tegnforklaring og jordartklassiflseringTEGNINGSSYSTEMER I PLANSymbol Metode Anmerkning Symbol Metode Anmerkning@ Preveserie Pnaver tatt med*Fjellkontroll- Boring ned tilboreredskap (skovl, boring OQ i fjellkannebor, prevetagermm)...-r Vannstands·0 Pmvegropmaling181!Prevebelastning -..- VannpreverSetningsmaling• -e- PoretrykksmalingSondering uten0 Enkel sondering registrering avmotstand~ In situ permabili- Infiltrasjonsforsek,tetsmaling prevepumping mmDreiesondering• i+ VingeboringMaskinsonderingDreie-trykk~med automatisk Boring ned tilsondering(j) TotalsonderingopptegningOQ i fjellNivaer og dybder (i meter)Over Iinjen:Kote terreng eller elvebonn, sjebunn ved boring i vann:~:~ 18,5 + 3,0Ut for Iinjen: Boret dybde i lesmasser (18,5). Event. boret dybde ifjell angis etter plusstegn ( + 3,0)Under Iinjen: Kate antatt fjell ( + 5,7). Dersom det er antatt at fjellikke er patruffet. angis--KORNFRAKSJONERKornsterrelse i mm Betegnelse av fraksjonen Signatur Betegnelse>600 Blokkil CIa49STEIN/BLOKK600-60 Stein.,,0'9 --460-20 Grovgrus•••••20-6 Mellomgrus• o'00;.GRUS6-2 Fingrus20-0,6 Grovsand0,6-0,2 i Mellomsand0,2-0,06 I Finsand0,06-0,002 Silt

000158DREIESONDERINGSondenngsmomtandLastkNAntall halveomdr. pro mMeget Uten motstandLiten motstand 250oUDRENERT SKJ,lERSTYRKEBetegnelse av leire Betegnelse av skj8!rstyrke Skj8!rstyrkekN/m 2Meget blot leire Meget lav skjmrstyrke 100SENSITIVITETSensitivitet er forholdet mellom skj8!rstyrken til uforstyrret og omrert materiale.Betegnelse av leire Betegnelse av sensitivitet SensitivitetStLite sensitiv leire Lav sensitivitet 30Mad kvikkleire forstas en leire som i omr0rt tilstand er ftytende.dvs. omr0rt skjcerstyrke < 0,5 kN/m 2

000'\59•TILLEGG 2 SWECO GRaNER ~iMarkundersekelser - BoremetoderFORMAL: GrunnunderS0kelser utferes vanligvis for aklarlegge grunnens beskaffenhet tilstrekkelig tilat grunnarbeider og fundamenteringsarbeider kan utferes pa en teknisk og samtidig ekonorniskforsvarlig mate.• Sonderinger utferes for a fa en orientering om grunnens lagringsfasthet og dybder til antatt fjelleller fast grunn.• Vingeboringer utferes for in-situ bestemmelse av udrenert skjaerfasthet i leire.• For ncermere bestemmelse av grunnens geotekniske egenskaper tas det opp preyer.Markundersekelsene vii ogsa kunne omfatte maling av grunnvannstand og poretrykk, m8ling av deformasjoni grunnen og pA konstruksjoner, samt belastningsforS0k pa t.eks. paler.~... ----o;r,»>~-ENKEL SONDERINGUtstyret bestir av C2J 22 mm stalr0r i 1m lengder sam skrus sam­men med glatte skj0ter. Det benyttes en 0 25 mm 200 mm langspiss. Baret bores ned voo hjelp aven bcerbar slagmaskin. Normalkapasitet 20 - 100 m pr.dag.oEnkel sondering gir veiledende bestemmelse av dybden til antattfjell eller fast grunn. Utstyret har begrensninger med hensyn tilsikker fjellbestemmelse.DREIESONDERINGUtstyret bestar av C2J 22 mm st8lrer i 1 m lengder 80m skrus sam­men med glatte skj0ter. Spissen er pyramideformet mad lengde200 mm og st0rste sidekant 25 mm.Boret belastes trinnvis opptil 1 kN. Synker ikke boret ved 1 kNbelastning, dreies den ned med'motor. Antall halve omdreiningernoteres. Normal kapasitet 20 - 100 m pr.dag.Diagrammet viser antall halve omdreininger pr.meter synkning.Belastning pa utstyret angis i kN til venstre.DREIETRYKKSONDERINGUtstyret bestar av (2} 36 mm stAfrer i 2 m lengde $Om skrus sam­men i glatte skj0ter. Det benyttes en " 40 mm 225 mm langspiss pasveiset en 5 mm hey skruetormet sveiselarve.Boret drives ned med konstant nedpressningshastighet 3 m/min.og moo konstant omdreiningshastighet 25 omdr./min. Nedpress­ningskraften blir malt kontinuerlig ved hjelp av en automatiskskriver. Nar motstanden 0ker slik at normert nedtregningshastig­het ikke kan opprettholdes, 0kes rotasjonshastigheten. Dette an­feres i diagrammet.•II=--+--'" SlATT (SlE6GElo 100 200 300ANTALl HAlVE OMDREININGERPRo 1'1. SYNKNINGGEOTEKNIKK

000 '160FJELLKONTROLLBORING 1)Utsyret bestar av 0 32 mm stAlr"r med muffeskj0ter og hardmetallkrone.Boret drives av en hydraulisk borhammer underspyling med vann under h0yt trykk. Nar fjellet er nadd, bores noened i fjellet, vanligvis ca. 3 m, under registrering av borsynk forsikker pavisning.VINGEBOFUNG +Vingeboring brukes til a bestemme in-situ udrenert skj~rfasthetmav kohesjonsmaterialer. vesentlig leire. Utstyret bestar av et vingekorssom presses ned i grunnen. I "nsket dybde males det maksimaletorsjonsmoment ved sakte omdreining til brudd. Maksimaltmoment gir grunnlag for beregning av skjaerfasthet som bestemmesi uforstyrret og etter brudd, i omr0rt tilstand. Forholdet mel­10m skjaerfasthet f0r og etter brudd kalles sensitivitet (St)'~mr~rt+ I++;)~'l"\PORETRYKKSMAUNGTrykket i porevannet i en gitt dybde males med poretrykkmaler(piezometer). Utstyret bestar av et 032 mm por0st filter (bronseeller epoxy) av lengde 300 mm som trykkes ned i 0nsket dybdeved hjelp av forlengelsesr"r. Fra filteret f"res en plastslange opptil over terreng. Poretrykket males 80m vannstand i plastslangeneller ved hjelp av manometer tilkoblet systemet.Alternativt males poretrykket ved hjelp av elektrisk registreringav trykket pa en fleksibel membrane'"\Ji1,0'1f kN/m' ,++++Lommevingebor er et forenklet utstyr for omtrentlig bestemmelse+av udrenert skjaerfasthet f.eks. i gr0fter og utgravninger. Maledyb­+den er begrenset til 3 meter. 0 10 20 30-e-"'I "'1" i I'"~; ,.~\~IN·z """\•I I1 I0 10u20 ,0kN/rrfI'\~,"'"40PR0VETAGNINGFor opptak av uforstyrrende prover benyttes vanligvis 054 mmNGI stempelpr0vetager. Standard prevelengde 800 mm.@Skovlbor benyttes for opptak av pr0ver i de eyre jordlag. Skovlbareter laget av to skalformede stalblader som skrus ned vedhjelp av 0 19 mm forlengelsesrer med muffe.For opptak av omr0rte pr0ver av torv, leire og delvis sand oggrus under grunnvannstanden. kan kannebor benyttes. Kanneboreter nederst forsynt med en snodd spiss og forlenges med "2210 12 mm sanderer.

0001614)TILLEGG 3 SWECO GRSNER ~LaboratorieundersokelserFORMAL: Laboratorieundersekelser utf0res for klassifisering og identifisering av jordarten. I tilleggutf0res forsek for bestemmelse av jordartens mekaniske egenskaper og parametere forbruk i geotekniske analyser.Komdensitet (Spesifikk vekt) (p i tlm 3 ) er forholdet mellom masseav kom og kornvolum i prlZlVen. SRomvekt (y i kN/m 3 ) er forholdet mellom total tyngde og totalt volumav pr0Ven.Vanninnhold (w) angir i prosent forholdet mellom masse av porevannog masse av korn etter utt0r1

000162Kompressibiliteten av jord bestemmes ved konsolideringsforsek i0dometer. Preveheyden er 20 mm og diameter 50 mm. Preven byggesinn i en stalsylinder og belastes trinnvis. For hvert lasttrinn males sammentrykningav jordpreven sam en funksjon av tid etter palastning.For praktiske formal kan variasjon i kompressibilitet utrykkes ved enparameter, spenningsmodulen M. Diagrammet viser en typisk belastningskurve,og spenningsmodulen er definert somM - 00'- OfForseksresultatene gir grunnlag for beregning av konsoliderings­setningene og setningenes tidsforlep.Komprlmeringsforsek (Proctor-forsek) utferes for bestemmelse av jor­dens komprimeringsegenskaper. ForS0ket utferes ved innstamping avmateriale i en st8lsylinder ved varierende vanninnhold. Stempeletstyngde, fallh0yde og antall slag holdes konstant. Den maksimale terr­densitet P dopt og tilsvarende vanninnhold Wopt bestemmes.Luftporesltet (A r ) er volum av luft (gass), Vg, angitt i prosent av totalvolurn, V.Metnlngsgraden (8) er'volum av porevann, Vw, angitt i prosent avporevann, Vp.Ar = Ys.vs = Vwvpvp = Vw + VgPorssltet (n) er porevolum,Vp, angitt i prosent av total volum, V.n=~ VPermeabllltetskoeffisienten (k i mm/s) er et uttrykk for materialetsevne til aslippe vmske gjennom porene definert sam stremningshastighetfor en hydraulisk gradient lik 1. Ilaboratoriet males permeabilitetenJordart k (mm/s)grus 10ved direkte vanngjennomgangsforsek.sand 10 -10-3silt 10-3 - 10-I finkornig jord kan permeabiliteten bestemmes pa grunnlag av konsoli­ 6leire 10-6 -10-8deringsforsek i 0dometer.Typiske variasjonsomraderFri svelling er volum av en leirpr0Ve sam far svelle fritt etter tilsettingav destillert vann angitt i prosent av volumet av terr preve.Fritt svellevolum er volum av vann innesluttet i en leirpreve etter frisvelling angitt j prosent av volumetav terr preve.Svellettykk pa leirprever fra svakhetssoner i fjell males i edometer.En terket preve bygges inn, konsolideres og ti/feres destillert vann.Volumet av preven holdes konstant under svelling, og prevens aktivesvelletrykk registreres.

000163OVERSIKTSKART:~':~,.

000164

Rev.Planbo Bolig ASSorgenfriOversikt over feltM~lestokkDatafil:HJK1:1000Dato15.04.08FormatA3Oppdragsleder: Hans Jonny KvalsvikOppdragsnr154450FORl'IBUVElEN 11 1327 LYSAKERTlF; 67 12 80 00FAX.: 67 12 58 40TegningsnrRev.

'-0'.0C":)c::>~~o.oo TOTALSONOERlNG SorgenfrlBorplsn Felt KS2vCPTU·SONDERING()ppcInIgw.o PRfZJVESERlE 154450+VlNGEBORlNGSWECO -8­FORNE8UYE1EN ".I327LYI/AKEA~JonnyKVlIIlvikTegnIngIilt.~~~~~~-: I KS201ClIllllIiA3Rev.

50000167oEojB>­c510• .r300 200 100 S 10 20 301S Bortid, s/m..... ..kNI I I ~1 2 3SpyLetrykk, MPaForTOTALSONOERING 50Dalo27.Q3.Q8~r.TegnetMESTA Konlr. H,JK 154450• PB 400, 1327 LYSAKERTlF: ~SORGENFRI12 eo 00SWECO~FAX: 67128212KMS

o+4.552000168E51015300 200 100 ~~Bertid. s/m ~I I I ~123Spyletrykk. MPaS 10 20 30For kNTOTALSONDE,RfNGMESTASORGENFRITegnetK8nt'.52KMS, HJK•SWECO~Dato 27.03.08MtIestokk 1: 00Oppl!hpnr.154450P8.coo, 1327 LYSAKERTlF:~12li1000FAX:. 8712 8212

o+3.8540001695e~.0~ 101520~300 200 100 .~~Borfid. s/m ~~I I I ~123Spylefrykk. MPa5 10 20 30ForkNTOTALSONDERINGBorelavMESTASORGENFRITegnetKontr.nktnr.54KM$HJKData 27.03.08O~r.154450• PB 400. 1327 LYSAJ

S6000170o5eaj'C.c~ 101520 300 200Bortid. s/mII1001 2 3Spytetrykk. MPaI~.~cnfs.l;;.c..... ·0.~5 10ForkN20 30TOTALSONDERINGINMESTASORGENFRI. 'Borpunkt nr.TegnetKen1r.56KMSHJK•SWECO~MAiestokk 1:200~.154450PB 400. 1327 LYSAKERTLF: 8112 eo 00FAX; 811212 12

58000171oS10E.@l.c~ 1S202S300 200 100Bartid. s/m0\.~30 -enI I I Vi(/)1 2 3Spyletrykk, MPaala S 10 20 30.~.cF kN~ OTTOTALSONDERINGMESTASORGENFRIBorPunkt nr.TegnetKonlr.Date 21.0..0858MAles10kk 1:2QQKMSHJK154450• PB 400, 1327 LYSA!

60000172oSE~.c~ 101S20c::nB:' sI~ d100I I I ~123SpyLetrykk. HJaS 10 20 30ForkNTOTALSONDERINGMESTASORGENFRI·~rr.TegnetKentr.D8to 27.03.0860MAlestokk 1:200KMStiJK154450• P8 .coo, 1327 LYSAKERTlF: fI71210 00FAX: 67 1282 12SWECO~

o62+5.0 GJ~UI r" . I- ~IIII/lJ 10001735c:::tc::\Eoj't:J.c>.CI101520r=,c:r=r=e::l\~\-~-rl2S303S300 200 100Bortid. s/me::r=c:::::::: --.",D~ 7Cl.6·e'lI I ViC7i1 2 3Spyletrykk. MPaI---,-s:-d[>

o+7.6640001745EtCl10152025B:~~. S~ Ii100I I I ,~1 2 3Spyletrykk, MPa5 10 20 30For kNTOTALSONDERINGMESTASORGENFRIBOrpUnId fir.TegnetDalo 27.03.0864Mtlestokk 1:, :00KM$t'YK~.Kontr.• PB400.1327SWECOft154450LYSAKERTLf:~128000FAX: ~ 1282 12

00017566o5E:g aj~ 101520 .S'300 200 100 ~.~.oBortid, s/m -en~I I I VlVl1 2 3Spyletrykk, MPa5 10 20 30kNForI!iOrpunkt nr.Da10 27 .O~.()8TOTALSONDER1NG 66MAIatokk 1;200TegnetKMS~r.MESTA Kontr. HJK 154450• PB 400. 1327 LYSAKERTLF: ff712 80 00SORGENFRIFAX: 6712 82 12SWECO~

68000176o510Eoj"t:J.0~1S202530300 .e'200 100 5 10 20 30Bortid. s/mI I I Vi(/)1 2 3Spyletrykk. MPa.!E...... c:n~ ForkNTOTALSONOERINGMESTASORGENFRISorpunkfnr.TegnetKontr.68KMSHJK.Da&o 27.03.08MAIestokk 1:200()ppinpnr.154450• P8 "00, 1327 LYSAKERTLF: ff7 12 eo 00F/JJ(: ff7 128212SWECO~

71000177os.102025300'1c:300 200 100 ~6 5 10 20 30Bortid. s/m ~i kN., .. l5tb1 ForI ' I I1 2 3Spyletrykk. MPaTOTALSONDERlNGBorpunkt nr.Dato ~7.03.0871MAlestokk 1:200MESTASORGENFRITCllilMtKontr.KMSHJK~r.154450• PB 400. 1327 LYSAKERTLF: 6712 80 00FAX: 6712 8212SWECO~

000178

CPT sondering upprnatta pararnetrarI Referens Forbormingsdjup 1.00 mNivA vid referens 0.00 mForborrat materialGrundvattenyta 2.00 m UtrustningStartdjup 1.00 m Geometri NormalProjekt SorgenfriProjekt nr 08-25Plats 100666Borrhal 56Datum 080212a(~f'­\),23 -­4567.Q 8c:"0:[ 9101112131415Spetstryck qr (MPa)0.5 1.0 1.5)--­ 11\ \)

_., =-,CPT sondering utvarderad enligt SGI Info 15Referens Forborrningsdjup 1.00 mNiva vid referens 0.00 mForborrat materialGrundvattenyta 2.00m UtrustningStartdjup l.OOm Geometri NonnalProjekt SorgenfriProjekt nr 08-25Plats 100666Borrhdl 56Datum 080212.,g01­2­3­-LeKlassificeringIFI--;,,Odranerad skjuvhallfasthet 'tu (kPa) Friktionsvinkel (0) Relativ lagringstathet 1 0(%)Modul (MPa)0 20 40 60 80 100 0 5 10 15 0 5 10 15 200.000 0.005 0.0101,(X',)(.)(xl(x)(X)(Xl(X)(x)(xl{x)(xl(~,4- (Xl(x). (.)(.)Ix)s- Ix)6­7­I')xlX)8­(x)("(x)(x)(xi(x)(x)(x)(')(.)(.)I('1c: L(x)'U-(x)(,)/xl3" 9­ (X)(x)(x)(.)I.11­ ,(x)IX)(xl12- (x)(x)1.1(.)10­13­14­15­I(x)Ix)""(.)(.fX'(X)II)fx(xI)('(.)1.1I.)(x)(x)(x)Ix'IIIIII,Il:Svensk empiriILunne. ilverkonsoliderndLoone. normulkonsolideradBlad1 2008·04·11-'-'.'- .•ic::J.........." ....~ ...=OJ~

CPT sondering uppmatta parametrarProjekt SorgenfriProjekt nr 08-25ReferensForborrningsdjup 1.00 m· NivA vid referens 0.00 m Forborrat materialPlats 100666I Grundvattenyta 1.80 m UtrustningBorrhcil 62, Startdjup 1.00 m Geometri Normal I Datum 080212Spetstryck qr (MPa) Friktion fr(kPa) Portryck U, u o • .6u (kPa) Friktionskvot R, (%) Portryckskvot DPPR Lutning (grader)0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 0 10 20 30 o 500 10000 1 2 30.0 0.5 1.00 10 20o I ' I!' I! ! I I " I I ! i I2 I4 I6 I\1,~I"III!IIIICr;::3'r--.)~-rt.~...Qc:::8 I10 I)~IIII~>c~"IIIcC)C)C)en"0~IIoj14 If"*I.~16 I18 IItJ1IIIIc~~i1J.20 I5 IBlad2 2008·04·] 1

CPT sondering utvarderad enligt SOl Info 15ReferensF5rbormingsdjup 1.00 mNivlt vid referens 0.00 mForborrat materialGrundvattenyta 1.80 m UtrustningStartdjup 1.00 Tn Geometri NonnalProjekt SorgenfriProjekt nr 08-25Plats 100666BorrhaI 62Datum 0802 I2oOdri:\nerad skjuvhallfasthet "C (kPa) Friktionsvinkel (0) Relativ lagringstathet '0 (%)fuModul (MPa)Klassificering o 20 40 60 80 100 0 5 10 15 0 5 10 15 200.000 0.0050.010Ii, iiII J I.Qc:"03"-2­4­6­8­10 -1Le12­II I I L(X)r~\XI{"I(x)(x){x)(x)IxlIx)j~\(x)(x)IX)(x)(Xlm(x)

CPT sondering uppmatta parametrarReferensForborrningsdjup 1.00 mNiv3 vid referens 0.00 mForborrat materialGrundvattenyta 2.50 m UtrustningStartdjup 1.00 In Geometri NormalProjekt SorgenfriProjekt nr 08-25Plats 100666BorrhAI 68Datum 080212Spetstryck qr (MPa) Friktion f (kPa) Portryck u, u o .,1Ur(kPa) Friktionskvot R (%) Portryckskvot DPPR Lutning (grader)f0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 0 5 10 15 20 0 500 o 5 10 15 0.0 0.5 0 10 20o2~

CPT sondering utvarderad enligt SOl Info 15ReferensForborrningsdjup 1.00 mNiv3 vid referens 0.00 rnForborrat materialGrundvattenyta 2.50 m UtrustningStartdjup 1.00 m Geometri NonnalProjekt SorgenfriProjekt nr 08-25Plats 100666BorrhiU 68Datum 080212oKlassificeringOdr~nerad skjuvh~lIlfasthet 't'fu (kPa) Friktionsvinkel (0) Relativ lagringstathet 1 0(%)Modul (MPa)o 20 40 60 80 100 0 5 10 15 0 5 10 15 200.000 0.005 0.010246---1----1---.9c:~810I x Svcnsk cmpiri ILunne. uverkonsolidemd I ILunne. nonnaJkonsolideradI :c::C~~CD+:::..~ 1214161820

VINGEBORINGUUU'185Anmerkning Dybde Skjrerfasthet, 't kN/m 2 Sensitivitet[m]St444467877Hull: 54 ITerr. kote: 3,8Sor enfri•SWECO~25.02.200825.02.2008vingeboring Mesta 1646-65-b954.xlsmlSkjema/29.04.2008GR0NERAS

000186

TERRENGKOTEe VANNINNHOLD OG n~ a:: % %~ ~°NaKONSISTENSGRENSER .kl3ltii ­ '0 30 40 50BUNNKOTE- ~/ m") 0o18 ~UDRENERT SKJA:RSTYRKESu (kN/m 2 )10 '0 30 .lIO 50StLEIRE, SILTIGI- q~49 18.2 •(f>,.V 19LEIREEnk. skjellrester51'-­~-Ho0505018.118.1 •(~'17 15LEIRE, SILTIGI0!ti51 18.0 •QV 8LEIREob-f' 52 17.8I•~770"10LEIRE, SILTIG c 56 17.3I•~74Q15'-­- -. -.20PR= +54mm o VANNINNHOLD nSK=SKOVLBORING ---j WL FLYTEGRENSE o NaPG=PR0VEGROP t- W p PLASTISITETSGRENSE 0 9 1LAB.BOK 1895BORBOK Mesta0-0DOMETERFORS0K P=PERMEABILITET K=KORNGRADERINGPR0VESERIESORGENFRIFREDRIKSTADMULTICONSULT ASNedre Skgyen vei 2• Pb. 265 Skeyen - 0213 OSLOOppdrag nr.rtf. 21 58 50 00 - Fax: 21 58 50 01 116744Y= POR0SITET '7 KONUSFORS0K= HUMUSINNHOLD 0 TRYKKFORS0K=GL0DETAP 15-9- 5 % DEFORMASJON VED BRUDD= TYNGDETETIHET R OMR0RT SKJ,tERSTYRKE8t . SENSITIVITETT=TREAKSIALFORS0KBorpullkt nr..PR.62Borplan nr.-1Baret data19.02.2008Tegning nr.17TegnetSKKontr.Data21.04.08Side1 av 1IIIt'MU&.TICOHIIULTIIIRev.

a2000'188.... .... 4lIl4 1268~10is•1\ ~.r-~"\• .....•\.....~•• •....A•\.".• • • •••\.~4fo • \cOM~,...., .".,.••~j2 D..t»'"r--....f8 ::ic·~14~ ~\9~ ~~."0- Ci16,.; t............... 0~::i«18• ~~20 422~2426~~lr!iF~ r/------28a 100 200 300 400 500 600 700 800Palastet 1.gang • Aksial spenning'O'a' kPaPalastet 2.gang •20... 180(\1N"" 16E>. 14U 12+oic(I) 10·in'i= 8(I)~ 6f/)~ 4.~ 2'9---- ~I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I IJlA~,~tI""a a; (~~..• ~.. " ~..:-­ '+.. .."~,,".1"*-ttl ... •a900 1000~.iJ/r ... J ~,.. • 0#"'" +,.. -~........ + ....... .. ~----or~ ......".:2o I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I If/)100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000~ Aksial spenning'O'a' kPa.­-or•t'IBoring nr. PnfJve nr. Dybde m W % £-vol % p~ kPa p~ kPa p'r kPa m MPR.62 628 4,55 41,8 1,14\KONTINUERLIG 0DOMETER (CRS)SORGENFRIFREDRIKSTADMULTICONSULT ASHoffsveien 1- pb. 265 SK0YEN - 0213 OSLODato Konstr./Tegnet Kontrollert22.04.2008Oppdrag nr.SKegningsnr.Tit: 22 51 54 00 - Fax: 22 51 54 01116744 78. Rev.

000189FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2008/10551Dokumentnr.: 60L0penr.: 12203/2010Klassering: Begby-HaugstenasenSaksbehandler: Petter StordahlM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 20/10Haugstenasen - BorgeForslag til omrade reguleringsplan - h0ring og offentlig ettersynForslagstiller: Skifte EiendomRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i radmannens vurdering.Forslag til reguleringsplan - omraderegulering for Haugstenasen sendes ber0rte offentligemyndigheter til uttalelse, og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i lovom planlegging og byggesaksbehandling §12-10.Fredrikstad, 02.02.10SammendragI kornmuneplanens arealdel er planornradet vist som nytt boligomrade 8513 Haugstenasen.Grunneier er Forsvarsbygg Skifte Eiendom. Forsvarsbygg Skifte Eiendom skal ikke selvgjennomf0re utbyggingen av Haugstenasen boligomrade. Det vii derfor ikke vcere tjenelig atSkifte Eiendom gjennomf0rer endelig regulering av omradet, men utarbeider den overordnedeplanen, omradereguleringen. Skifte Eiendom 0nsker a fa fradelt parseller som hver for seg kanavhendes.Planutvalget vedtok i sak 159/09 den 12.11.09 a utarbeide en omraderegulering for omradet.Under forutsetning av at tiltakshaver/forslagsstiller tar pa seg kostnadene vedplanutarbeidingen. I reguleringsbestemmelsene er det tatt inn et krav om at det skal vcereutarbeidet og godkjent en detaljregulering for hvert felt f0r det kan s0kes om rammetillatelse.Det er utf0rt et relativt omfattende plan- og utredningsarbeid bade nar det gjelderlandskapsvurderinger, kulturhistoriske vurderinger, trafikkanalyser, st0yberegninger,naturverdivurderinger m.m. Radmannen anbefaler saledes Planutvalget a gj0re vedtak om alegge planforslaget ut til h0ring og offentlig ettersyn.Vedlegg1. Oversiktskart2. Forslag til reguleringsplan, datert 17.11.08, sist revidert 15.01.10.3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 01.02.10.4. Planbeskrivelse, datert 01.02.10.5. Illustrasjonsplan, datert 17.11.08, sist revidert 15.01.10 (veiledende informasjon).

0001906. Landskapsanalyse Begby, datert 04.07.08.7. Snitt A, B, C, D, E, F og G, datert 30.10.08, sist revidert 15.01.09 og 18.03.09.8. Kulturhistorisk registrering, datert 04.11.08.9. Trafikkanalyse, datert 09.03.09.10. Notat: Tilknytning av LeJVliveien til Tyrihjellveien, datert 20.01.10.11. Notat: Regimentsmyra St0yvurdering, datert 14.10.09.12. Beregning av vegtrafikkst0Y, datert 27.10.09.13. Vurdering av naturverdier i tilknytning til 8egby, Fredrikstad kommune, datert 11.01.10.Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter i henhold til dokumentliste.SaksopplysningerI kommuneplanens arealdel er planomradet vist som nytt boligomrade 8513 Haugstenasen.Grunneier er Forsvarsbygg Skifte Eiendom. Forsvarsbygg Skifte Eiendom skal ikke selvgjennomf0re utbyggingen av Haugstenasen boligomrade. Det vii derfor ikke vcere tjenelig atSkifte Eiendom gjennomf0rer endelig regulering av omradet, men utarbeider den overordnedeplanen, omradereguleringen. Skifte Eiendom 0nsker a fa fradelt parseller som hver for seg kanavhendes.Planutvalget vedtok i sak 159/09 den 12.11.09 a utarbeide en omraderegulering for omradet.Under forutsetning av at tiltakshaver/forslagsstiller tar pa seg kostnadene vedplanutarbeidingen. Tegning av denne avtalen ble delegert til administrasjonen. Ireguleringsbestemmelsene er det tatt inn et krav om at det skal vcere utarbeidet og godkjenten detaljregulering for hvert felt f0r det kan s0kes om rammetillatelse.Det er gjort en vurdering av krav om konsekvensutredning i henhold til forskrift av 26:06.09.Det er konkludert med at tiltaket ikke faller inn under utredningsbehovet i forskriften-.Utbygningsplanen for omradet tar utgangspunkt i konklusjonene i landskapsanalysenutarbeidet av Per Andre Hansen Landskapsarkitekter AS, vedlegg 6. Foreslatte omrader forboligutbygging i landskapsanalysen er i planen fulgt og lagt ut som boligomrader. Omradermed verdifull tett vegetasjon er opprettholdt slik at boligomradene skjermes fra hverandre ogasens landskapsprofil opprettholdes. Det er i landskapsanalysen fem klart adskiltebyggeomrader. To av disse er i den utarbeidede reguleringsplanen delt ito, slik at det tilsammen blir syv boligomrader. Boligomradene er merket med bokstavene A-G.Kommunen skal erverve et friluftsomrade pa 800 daa, mens de resterende 180 innen omradetplanlegges til boligformal i samsvar med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, medmulighet for opptil 430 boenheter. Skolekapasitet er en utfordring i omradet, og fremtidigdetaljregulering ma avklare dette.I forbindelse med varslingen ble det vist tre alternative avkj0ringsmuligheter fra Haldenveien(riksvei 110). I samsvar med avklaringer med Statens vegvesen og mottatte innspill fra naboerog andre, foreslas at hovedadkomsten inn til omradet er fra krysset Haldenveien (riksvei 110) 1Tyrihjellveien.Trafikkanalysen, vedlegg 16, viser at eksisterende kryss har en "restkapasitet" tilsvarende nyutbygging av ca. 290 boliger. Reguleringsplanen for omradet omfatter opptil 430 boliger. Enfull utbygging krever dermed nytt kryss. En 10sning med rundkj0ring er i samsvar medanbefalinger fra Statens vegvesen. Rundkj0ringen f0rer til redusert trafikkhastighet gjennomkrysset og tar ogsa vare pa sikkerheten for gaende. I tillegg er det i planen lagt inn planfrikryssing for gang- og sykkeltrafikk (undergang), med rampe pa begge sider sydvest for denplanlagte rundkj0ringen. Som f01ge av dette er bussholdeplassen pa sydvestsiden av kryssetflyttet noe lengre mot sydvest for a gi plass for undergang og rampe.

UOO"/91Adkomstforholdene videre inn til planomradet er n0ye vurdert. De nordlige og 0stligeomradene grenser direkte inn til veinettet i eksisterende boligbebyggelse. De vestligeomradene har i dag ikke direkte adkomst fra eksisterende veinett, men de har en muligadkomst fra eksisterende 0st-vestgaende turvei i syd.Alternativ 1:Situasjonen gir mUlighet tii a angripe pianomradet i mange punkter fra utsiden. Henholdsvis fraTyrihjellveien (omradet i nordvest), fra Aslia (omradet rett nord) og fra Tyrilia (de to omradene i0st). I tillegg ville de vestlige omradene kunne angripes henholdsvis fra vest og fra sydvest.A lage adkomst fra det eksisterende veinettet i nord og 0st har allerede ved varsling av planenvakt reaksjoner blant beboerne i omradet, samt fra administrasjonen i Fredrikstad kommune.De 0nsker ikke ytterligere belastning av veinettet. Nar det gjelder en fremtidig adkomst fra vestsa finnes det i dag ingen steder det er mulig a komme igjennom, da private eiendommergrenser inn til og sperrer for adkomst til planomradet. Mot syd er eneste mulige adkomstturveien, som gar /angs omradets s0rgrense. En adkomst fra turveien vii n0dvendigvismedf0re ombygging av turveien til kj0revei og dette vii bety betydelige inngrep i natur og milj0i denne delen av omradet. De lokale friluftsinteressene antas ogsa a ville reagere pa adkomsttil et st0rre boligomn3de fra turveien.Nevnte mulige adkomster er pa denne bakgrunn forkastet.Alternativ 2:Mange av de mottatte innspill ved varslingen er protester mot forventet stor trafikk0kning paeksisterende veinett. Dette er det tatt hensyn til ved a foresla en hovedadkomst fra nordvest(krysset Haldenveien /Tyrihjellveien). Ved a frigj0re eiendommen 602/78, som ligger i svingeni Tyrihjellveien ca. 50 meter fra avkj0ringspunktet fra Haldenveien, kan det etab/eres adkomstinn til vestsiden av omradet. Adkomstveien vii ga i en skjcering i terrenget f0r den kommer oppi omradet. Herfra kan hele planomradet bortsett fra felt A betjenes uten at eksisterende veinettbelastet mer enn de nevnte f0fste 50 meter fra krysset. Felt A med ca. 54 nye leiligheter er deteneste av feltene som vii ha adkomst fra nord. Forslagsstiller bemerker at det er enforutsetning i planen at Tyrihjellveien blir oppgradert blant annet med fortau pa en del avdenne strekningen.Denne adkomsten 10ser med et enkelt grep de problemene som er ved /0sningene nevntunder alternativ 1. Det er denne 10sningen som er lagt til grunn i planforslaget. Skifte Eiendomhar unders0kt mulighetene for Oppkj0P av nevnte eiendom og eieren er positiv til a diskuteredette.Vegen gar i stigning og fjellskjcering i sving mot syd. St0rste stigning er 8 01. Vegen har minstekurveradius lik 15 m. Det anlegges fortau langs vegen pa vest- og sydsiden. Vegendimensjoneres for busstrafikk opp til snuplassen omtrent midt i omradet. Vegen har en kurvesom er krappere enn vegnormalens anbefaling, men valget ma ses i sammenheng med atvalgt tilknytningspunkt pa Tyrihjellveien og valgt trase gir minimalt med trafikk pa eksisterendeboligveier og et avgrenset eiendomsinngrep.Eksisterende NetCom-mast (som star innenfor planlagt felt B) er forutsatt flyttet ut av omradet.Foreslatt ny posisjon er omradet ved Lillebybassenget der det er en mast fra f0r.BYA i felt B er satt til 300/0. Den veiledende illustrasjonsplanen viser en lavere BYA enn dette.Arsaken til at BYA er satt til 30% er at planen dermed er fleksibel til a velge mindre enheter ifelt B, dersom det er det som er mest aktuelt pa utbyggingstidspunktet.

000192Pa bakgrunn av synspunkter fra Fredrikstad kornmune angaende reguleringsplanenstilknytning av L0vliveien til Tyrihjellveien, er det vurdert to alternative 10sninger i tillegg tilreguleringsplanforslaget. Innvendingen mot opprinnelig planforslag er at krysset mellomL0vliveien og Tyriliveien Iigger for naare den planlagte rundkj0ringen i Haldenveien. Dette erdokumentert i vedlegg 10. Konklusjonen er at ingen av a/ternativene synes a gi forbedringersom forsvarer ulempene. De trafikale gevinstene er minimale og eksisterende eiendommer blirpaf0rt klare ulemper i form av grunnavstaelse, trafikkst0y og forurensning. Feilene som blebegatt da omradet opprinneiig ble planlagt og bebygget lar seg vanskelig rette opp. Vianbefaler derfor a beholde opprinnelig reguleringsplanforslag hvor L0vliveien blir Iiggende isamme trase inn mot Tyrihjellveien som i dag.St0yproblematikk er ogsa et svaart aktuelt tema i planomradet. Bade fra Riksveg 110 og fraRegimentsmyra skytebane. Det er utarbeidet rapporter i vedlegg 11 og 12. Beregning avvegtrafikkst0y fra Haldenveien viser at den vestlige boligrekkes balkongside ligger rett overtillatt grense for utend0rs st0Y. Det kan her 10ses ved at balkongene gis en st0yreduserendeinnglassing. Fra skytebanen vii gul st0ysone ga noe inn over det som 0nskes utbygd. Ireguleringsbestemmelsene er st0yreduserende tiltak anf0rt.Det har vaart fokus pa en sjelden soppart som finnes i omradet. Vedlegg 13 beskriver dette, ogkonkluderer med at forekomstene er utenfor planlagte byggeomrader, og at det ikke er aktueltmed ytterligere hensyn til disse artene.Det vises for 0vrig til planbeskrivelsen og de 0vrige plandokumentene som omtalerforutsetningene og innholdet i planforslaget.VurderingRadmannen mener at det er noen mindre vesentlige justeringer som b0r foretas iplanforslaget:- I plankartets tittelfelt skal det sta gnr. 603 bnr. 6 med flere (ikke gnr. 602 bnr. 78).I pJankartets tittelfelt skal det fjernes linjesymbol for omriss av eksisterende bebyggelsesom inngar i planen.I plankartetstittelfeltskal opprinnelig dato rettesfra 14.12.09ti/17.11.08.I plankartet skal det skrives pa koordinater pa rutenettet.Hensynssoner for siktlinjer finnes i plankartet, men mangler i tegnforklaringen og ibestemmelsene.Opprusting av Tyrihjellveien og etablering av fortau pa en side av veien fra Haldenveien tildet nye boligfelt A, slik som det er nevnt i kap. 4.6 planbeskrivelsen ma inn ibestemmelsene.St0yskjermingen nevnt i kap. 7.4 i planbeskrivelsen ma inn i bestemmelsene.Diverse punkter i bestemmelsene kan flyttes over til planbeskrivelsen.Diverse kapittelnummerering i bestemmelsene ma rettes opp, da den ikke er fortl0pende.Pkt. 2.5 og 4.4 i bestemmelsene er delvis over/appende. Det er grensen pa 290 boligersom b0r gjelde for utl0sing av krav til rundkj0ring.Universell utforming b0r beskrives bedre i plandokumentene.Radmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Detforutsettes at planforslaget med bestemmelser blir vurdert og bearbeidet pa grunniag avinnkomne uttalelser etter h0ring og offentlig ettersyn.Radmannen anbefaler Planutvalget a gj0re vedtak om a legge planforslaget ut til h0ring ogoffentlig ettersyn.

000193CD----­\I//II/II"{]///III.//IIIIII~~d· \r;II-,........II//I" IJI/Malestokk 1:10000NJ\

000194

U00196C:\Documents and Settings\pest\Local Settings\Temporary Internet Files\Content.Outlook\A7EK6BLL\Begby-regbestemmelse 01021 O.docReguleringsbestemmelser for:Soliger Begby IHaugstenasengnr. 603 bnr. 6 med flereRevidert 01.02.2010Det regulerte omn3det er vist med reguleringsgrense pa plankart merket tegning nr. 0810-01.0 ogdatert 17.11.08 med siste revisjon 15.01.10.Omradet reguleres til:Bebyggelse og anleggArealer for:- Boligbebyggelse - frittliggende smahusbebyggelse- Boligbebyggelse - konsentrert smahusbebyggelse- Boligbebyggelse - blokkbebyggelse- Energianlegg- Telekommunikasjon- LekeplasserSamferdselsanlegg 09 tekniske infrastruktureArealer for:- Kj0revei (herunder rundkj0ring)- Fortau- Gang Isykkelvei- Annen veigrunnHensynssonerArealer for:- Gr0ntstruktur- Natur- og friluftsformal§ 1 FellesbestemmelserGjelderAutomatisk fredede kulturminnerSt0ysonerMilj0forhold1.1 Automatisk fredede kulturminner (se PBE §12-7, punkt 2 09 6)F0r gravearbeider tar til skal det varsles i forhold til automatisk fredede kulturminner.1.2 St0ysoner 09 milj0forhold (se PBE §12-7, punkt 3)Bebyggelsen skal st0ybeskyttes bade i forhold til trafikkst0y og i forhold til eventuelt skytefelt inceromradet slik at innend0rs trafikkst0yniva ikke overskrider de laveste verdiene iMilj0verndepartementets rundskriv T-1442 eller senere vedtatt forskrift, vedtekt eller retningslinjer somerstatter navcerende krav. Dersom rundskrivets veiledende grenseverdier for trafikkst0y i forhold tilutomhusarealene overskrides ma st0yskjermende tiltak iverksettes. Plan for st0ybeskyttelse skalforeligge samtidig med s0knad om rammetillatelse. Aile st0ybeskyttelsestiltak skal vcere ferdige f0rmidlertidig brukstillatelse gis.1.3 Milj0forhold (se PBE §12-7, punkt 3)Grunnen skal sikres i henhold til SFTs veileder 99:01 nar det gjelder radon.1

000197C:\Documents and Settings\pest\Local Settings\Temporary Internet Files\Content.Outlook\A7EK6BLL\Begby-regbestemmelse 01021 O.doc§ 2 Rekkef01gebestemmelser (se PBE §12-7, punkt 10)2.1 Utbygningsavtale tekniske infrastrukturerF0r utbygningsplanene kan behandles, skal utbygger utarbeide rammeplan for tekniske infrastruktursom skal godkjennes av kommunen. Utbygger skal utarbeide detaljplaner for vei-, vann- ogavl0psanlegg som skal godkjennes av kommunen senest ved s0knad om igangsettingstillatelse.NetCom-masten flyttes ut av det fremtidige boligomn3det.2.2 Midlertidig adkomstF0r feltene E, F, G bygges tillates midlertidig adkomst for feltene B, C og D ved at den permanenteadkomstveien fra nordvest opparbeides midlertidig uten fortau og uten fats dekke.2.3 Kj0P av eiendommen 602/78Eiendommen 602/78 skal oppkj0pes f0r adkomst og midlertidig adkomst fra nordvest etableres.2.4 Adkomstvei fra vestAdkomstvei fra vest inn fra Tyrihjellveien bygges ferdig innen det f0rste av feltene E, F, Ghar fattbrukstillatelse.2.5: Rundkj0ring krysset Haldenveien (riksvei 110) /Tyrihjellveien og S01vstienNytt kryss bygges innen de nye boligene i felt E, Fog G i planomradet har fatt brukstillatelse. Samtidigmed rundkj0ringen bygges planfri kryssing av Haldenveien for gaende og syklende pa sydvestsiden avkrysset.§ 3 Bebyggelse og anleggGjelder arealer for boligbebyggelse herunder frittliggende smahusbebyggelse, konsentrertsmahusbebyggelse og blokkbebyggelse. I tillegg er det avsatt arealer for energianlegg.3.10 Boligformal (se PBE §12-7, punkt 1)Gjelder feltene A, B, C, D, E, F og G.3.11 Formal (se PBE §12-7, punkt 1, 2 09 11)Omradet kan bebygges med frittliggende og konsentrert smahusbebyggelse innenfor vistebyggegrenser i feltene B, C og D.Omradet kan bebygges med blokkbebyggelse innenfor viste byggegrenser i feltene A, E, F og G.Det skal vrere utarbeidet og godkjent en detaljregulering for hvert felt f0r det kan s0kes omrammetillatelse.3.12 Utnyttelse (se PBE §12-7, punkt 5)Det kan oppf0res eneboliger som angitt nedenfor i hvert felt:Felt B: Maks % BYA = 30 %.Felt C: Maks % BYA = 25 %Det kan oppf0res rekkehus som angitt nedenfor:Felt D: Maks % BYA = 25%Det kan oppf0res blokkbebyggelse som angitt nedenfor i hvert felt:Felt A: Maks % BYA = 18 %Felt E: Maks % BYA = 35 %Felt F: Maks % BYA = 30 %Felt G: Maks %BYA = 30 %2

000'198C:\Documents and Settings\pest\Local Settings\Temporary Internet Files\Content.Outlook\A7EK6BLL\Begby-regbestemmelse 01021 O.doc3.13 Utforming (se PBE §12-7, punkt 1)Boligene i feltene B, C og 0 kan bygges i inntil 2 etasjer med gesimsh0yde 5,5 meter over ferdigplanert terrengs gjennomsnittsniva. M0neh0yde maksimalt 7,5 meter over ferdig planert terrengsgjennomsnittsniva.Boligene innenfor feltene A, E, F og G kan bygges i inntil fire etasjer + underetasje med gesimsh0ydersom angitt pa plankartel. Store volumer skal brytes opp for a unnga monotoni. Ventilasjonsanlegg skallegges under takflaten3.14 Parkering (se PBE §12-7, punkt 7)I feltene B og C skal det opparbeides minimum 2 parkeringsplasser pa egen toml. For rekkehus i Felto kan det legges felles parkeringsplass tilsvarende 2 plasser per bolig.I feltene A, E, F og G skal det opparbeides parkeringsplasser for biler og sykler til hver leilighet ihenhold til kommunens normer for dette.3.15 Bevaring eksisterende vegetasjon (se PBE §12-7, punkt 6)Eksisterende trcer innen feltet skal bevares sa langt det er mulig og ma sikres i byggeperiode.3.20 Energianlegg (se PBE §12-7, punkt 1 09 2)Det er avsatt areal til trafostasjon 4 steder innen omradel.Trafostasjon kan bygges innen viste omrade for energianlegg pa reguleringskartet med minsteavstandtil annen byggegrense pa 5 meter.3.30 Telekommunikasjon (se PBE §12-7, punkt 1 og 2)Det er avsatt areal for telekommunikasjon innen omradel.Telemast kan bygges og monteres innen viste omrade for telekommunikasjon pa reguleringskartetmed minsteavstand til annen byggegrense pa 2 meter.3.40 Lekeplasser (se PBE §12-7, punkt 1, 209 10)3.31 NcerlekeplasserHvert av feltene A, B, C, 0, E, Fog G skal ha opparbeidet ncerlekepJass i henhold til kommunensbestemmelser om dette. Ncerlekeplassene skal vcere en del av feltets utomhusplan og skalgodkjennes sammen med s0knad om rammetillatelse. Ncerlekeplassene skal vcere ferdig opparbeidetf0r boligene i hvert enkelt felt gis brukstillatelse.3.32 KvartalslekeplasserDet er avsatt areal for tre lekeplasser innen omradet hver pa minimum 1 200 m2:- Lekeplass 1, beregnet for felt A og E, skal vcere ferdig opparbeidet f0r det f0rste av feltene A og Egisbrukstillatelse.- Lekeplass 2 1beregnet for felt F, skal vcere ferdig opparbeidet f0r felt F gis brukstillatelse- Lekeplass 3, beregnet for felt G, skal vcere ferdig opparbeidet f0r felt G gis brukstillatelseUtomhusplan for lekeplassene skal godkjennes sammen med s0knad om rammetillatelse for hvert avfeltene.§ 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastrukturGjelder arealer for- Kj0revei, herunder rundkj0ring- Gang- og sykkelvei- Annen veggrunn3

000199C:\Documents and Settings\pest\LocaI Settings\Temporary Internet Files\Content.Outlook\A7EK6BLL\Begby-regbestemmeIse 0I02 IO.docVed aile kryss skal frisiktlinjer f01ge mal og linjer angitt pa reguleringskartet.4.1 Offentli9 kj0revei. bredde 6 m. (se PBE §12-7, punk! 1 09 7)Regulert bredde er 6 m pluss (1,5 m x 2) sn00pplag pluss skjesring og fylling, pluss (1,0 m x 2) forgjennomf0ring av veganlegget.4.2 Offentli9 kj0revei. bredde 7 m 09 offentlig gangvei. bredde 2,75 m. (se PBE §12-7, punk! 109 7)Regulert bredde er 9,75 m pluss (1,5 m x 2) sn00pplag pluss skjesring og fylling, pluss (1,0 m x 2) forgjennomf0ring av veganlegget.4.3 Offentli9 kj0revei. bredde 3,5 m (se PBE §12-7, punk! 1 09 7)Regulert bredde er 8,5 m pluss (1,5 m x 2) sn00pplag pluss skjesring og fylling, pluss (1,0 m x 2) forgjennomf0ring av veganlegget4.4 Rundkj0ring (se PBE §12-7, punk! 1 , 7 09 10)Det skal anlegges rundkj0ring med ytre diameter lik 32 m. Rundkj0ringen bygges nar antallboligenheter overstiger 290 boliger. Det skal innsendes detaljert plan for rundkj0ringen f0rbyggearbeidene tar til.4.5 Offentlig 9ang- og sykkelvei. bredde 3 m (se PBE §12-7, punk! 1 09 7)Det skal anlegges offentlig gang- og sykkelvei med bredde 3 m pluss (1,5 x 2) for skuldre og plasstil sn00pplag.4.6 Annen veigrunn. (se PBE §12-7, punkt 1 097)Areal for etablering av sikt i veikryss.§ 5.0 Gr0nnstruktur5.1 Naturomrade(se PBE §12-7, punk! 1,60914)Omradet skal benyttes til offentlig friomrade. I friomradet skal eksisterende vegetasjon og tresr i st0rstmulig grad bevares.5.2 Turveg (se PBE §12-7, punk! 1, 6 09 14)Offentlig turvei (og skil0ype) bredde =4,0 meter langs planomradets s0rgrense. L0ypen skal ha plassfor belysningsmaster pa en side.Offentlig turvei 0st for felt B. Reguleringsbredde 4,5 meter. Veien opparbeides i bredde 1,5 meter.Turveien opparbeides sammen med felt B og skal vesre ferdig f0r det f0rste huset far brukstillatelse.4

000200F:\Felles-Tds-Felles\Tds-regulering og byggesak\REG\Planer under behandling\Haugstenasen\Digitalt®grunnlag\Digitale dokumenter pro 2010.02.01\Saksfremstilling 01021 O.docForslagsstillers planbeskrivelseReguleringsforslag - OmradereguleringBegby /HaugenstenasenRevidert 1. februar 2010Innhold:0.0 FORENKLET ILLUSTRASJON0.1 Luftfoto eksisterende situasjon0.2 Skisse eksisterende situasjon0.3 Skisse fremtidig situasjon1.0 BAKGRUNN1.1 Hensikten med planen1.2 Oversikt over ber0rte grunneiere og eiendomsforhold1.3 Eksisterende bruk1.4 Historisk bakgrunn og tidligere vedtak i saken1.5 Kunngj0ring om igangsatt regulering1.6 Varsel om igangsatt regulering1.7 Medvirkning2.0 OVERORDNET PLANSTATUS2.1 Kommuneplanen 2007-2018. Arealdel2.2 Fredrikstad kommunes vedtekter til Plan- og bygningsloven2.3 Tilgrensende planer og detaljplaner3.0 BESKRIVELSEN AV PLANOMRADET3.1 Beliggenhet, st0rrelse pa planomradet og arealkategorier3.2 Avgrensning og dagens arealbruk3.3 Landskapsanalyse3.4 Grunnforhold3.5 Naturforhold3.6 Eksisterende bebyggelse i omradet3.7 Rekreasjonsmuligheter3.8 Bam og unges bruk av omradet3.9 Antikvarisk verneverdi3.1 0 Trafikkforhold3.11 Trafikksikkerhet3.12 Kollektivtilbud3.13 Milj0forhold3.14 Offentlig og privat service3.15 Energiforsyning3.16 Andre tekniske installasjoner3.17 Vann, avl0p og overvannArkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tit: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenetrank.no www.lenetrank.no Faks: 22424499

20002014.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET4.1 Bakgrunn for planarbeidet4.2 Hoveddisponeringen av planomnldet4.3 Adkomst- og trafikkforhold i krysset HaldenveienlTyrihjellveien4.4 Adkomst til planomradet4.5 Boligomradene4.6 Flateplanen4.7 Utbygningsetapper4.8 Planfakta og arealoppstilling5.0 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET5.1 Konsekvenser for milj05.2 Konsekvenser for naturressurser5.3 Konsekvenser for samfunn6.0 RISIKO OG SARBARHETSANALYSE6.1 Naturbaser sarbarhet6.2 Virksomhetsbasert sarbarhet6.3 Viktige infrastrukturer6.4 Drikkevann og avl0p6.5 NetConl-masten7.0 SANIMENDRAG VED INNKOMNE INNSPILL7.1 Bemerkninger ved varse17.2 Forslagsstillers kommentarer ved varsling7.3 Bemerkninger ved begrenset varsling 15.januar 20107.4 Forslagsstillers kommentarer til bemerkninger ved begrenset varslingArkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tit: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenetrank.no www.lenetrank.no Faks: 22424499

0.0 FORENKLET ILLUSTRASJON0.1 Luftfoto eksisterende situasjon3000202Arkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

0.2 Skisse eksisterende situasjon4000203•.) 5C 100m~...:r..;~J0.3 Skisse fremtidig situasjonArkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tit: 224221 97E-mail: firmapost@lenetrank.no www.lenetrank.no Faks: 22 42 44 99

1.0 BAKGRUNN50002041.1 Hensikt med planenHensikten med planen er a regulere omradet slik at det kan utvikles boligomrade med 410-430boliger dels frittliggende eneboliger og dels tettere bebyggelse.Oversikt over vedlagt materiale:Vedlegg nr. 1: Reguleringsforslag tegn. 0810-01.1, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev. 15.01.10.Vedlegg nr. 2: Forslag til reguleringsbestemmelser, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev.20.01.1 0Vedlegg nr. 3: Illustrasjonsplan, tegn. nr. 0810-01.4, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev.15.01.10.Vedlegg nr. 4: Snitt tegn. 0810-04.1, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev. 15.01.09Vedlegg nr. 5: Snitt tegn. 0810-04.2, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev. 18.03.09Vedlegg nr. 6: Snitt tegn.0810- 04.3, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev. 18.03.09Vedlegg nr. 7: Snitt tegn.0810- 04.4, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev. 18.03.09Vedlegg nr. 8: Boligplaner tegn. 0810-05.8, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev. 10.01.09Vedlegg nr. 9: Tverrsnitt veier, tegn. 0810 - 04.6, Ark.kont. Lene Frank a1s, rev. 23.10.09Vedlegg nr.10: Kopi av kunngj0ring 29.08.08 i avisene Demokraten og i Fredrikstad BladVedlegg nr.11: Kopi av brev med varsel til ber0rte parterVedlegg nr.12: Oversikt over ber0rte parter som har mottatt varselsbrevVedlegg nr.13: Reguleringsplan for Begby - Uttalelser ved varsling 10.11.08Vedlegg nr.14: Historisk oversikt utarbeidet Forsvaret Skifte EiendomVedlegg nr.15: Landskapsanalyse Begby utarbeidet av Per Andre Hansenlandskapsarkitekter as 4.07.08.Vedlegg nr.16: Traftkkanalyse Begby Fredrikstad, utarbeidet av Sweco 09.03.09Vedlegg nr.17: Kulturhistorisk Registrering i Fredrikstad kommune, Haugsten, Haugstenasen(Gnr. 603/bnr. 6), Utarbeidet av 0stfold Fylkeskommune 04.11.08Vedlegg nr.18: Kartutsnitt fjemvarme, fra Fredrikstad Fjemvarme AS.Vedlegg nr.19: Kart med eksisterende VA-ledninger.Vedlegg nr.20: Kartutsnitt over nettstasjoner i nreromradet fra Fredrikstad EnergiverkVedlegg nr.21: Regimentsmyra st0yvurdering 14.oktober 2009, av Forsvarsbygg FuturaVedlegg nr.22: Beregning av vegtrafikkstey, Sweco 27.10.09Vedlegg nr.23: Kartutsnitt veg mot 0st og tilknytning til eks. vegnettVedlegg nr.24: Kartutsnitt turveg ved felt Bog tilknytning til eks. reguleringVedlegg nr.25: Kartutsnitt adkomst til TYrihjelleveien 8Vedlegg nr.26: Vurdering av naturverdier i tilknytning til Begby, Fredrikstad kommune,utarbeidet av Forsvarsbygg 11.01.2010.1.2 Oversikt over berorte grunneiere og eiendomsforholdSt0rstedelen av planomradet eies av forsvaret. Adkomstomradet, krysset Haldenveien (riksvei110) og Tyrihjellveien er kommunal. Tomten (Gnr.602 / Bnr.78) som skal gi adkonlst tilplanomradet fra vest, er i privat eie. Det vises til kartskissen under.Siden omradet ligger inntil eneboligomrader i vest, nord og 0st er det mangeenkeltnaboeiendommer. En utfyllende oversikt over ber0rte grunneiere er derfor vedlagt somnaboliste i forbindelse med varslingen, se vedlegg 12.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

6000205..,~'Kartet viser eksisterende eiendomsforhold1.3 Eksisterende brukOnITadet brukes i dag som friluftsomradet. Omradet er ubebygd og omkranset aveneboligbebyggelse pa vest-, nord- og 0stsiden. Det ligger et trykkvannskammer i egenbygning mot planens grense i S0r og det star en mobiltelefonmast nord pa omradet. Langsplanens s0rgrense gar en historisk sti. Se ogsa kart under pkt 3.2.1.4 Historisk bakgrunn og tidligere vedtak i saken.Eiendommen, som har vrert eid av Forsvaret siden 1926, har ikke vrert i bruk av forsvaret.1.5 Kunngjoring om igangsatt reguleringKunngj0ring av planarbeidet var 29.august 2008 med annonse i Demokraten og FredrikstadBlad, se vedlegg IIT.l O.1.6 Varsel om igangsatt reguleringVarsel om igangsatt regulering ble sendt 27.08.2008, se vedlegg ill. 11.H0ringsuttalelsene for Begby er sammenfattet i punkt 7.1.1.7 MedvirkningDet har vrert avholdt offentlige infoffilasjonsffi0te om planen 27.februar 2009 pa Begby skole.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Slottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

2.0 OVERORDNET PLANSTATUS70002062.1: Kommuneplanen 2007 - 2018. ArealdelI kommuneplanens arealde1 er planomnldet vist som nytt boligomnldet B513 Haugenstenasen.I Kommuneplanens arealdel 2007-2018 star f01gende pa side 17:B513 HaugenstenasenBoligomradet ligger i ytre transportsone definert i ATPNG, og vil vcere en utfylling mellomeksisterende bebyggelse i Tyrilia og L@vliveien. Omradet har kort avstand til Begby skole oggod sykkeladkomst til sentrum pa separat gang-/ og sykkelvei langs rv 110.Boligomradet innebcerer en omdisponering av 178 da LNF- omrade som brukes somnarturterreng av eksisterende bebyggelse. Store sammenhengende markaomrader utenforsikrer imidlertid tilstrekkelig tur- og rekreasjonsarealfor eksiterende og ny bebyggelse.Omradets kvaliteter og lokalisering tilsier at omradet har egenskaper egnetfor spesieltattraktive tomter. Etablerte turveier ber@res ikke. Omradet ligger utenfor markagrensen somer lagt inn i plankartet. En utbygging ma tilpasses kapasiteten pa Begby skole.Utsnitt kommuneplanArkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tit: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenetrank.no www.lenetrank.no Faks: 22 42 44 99

00020782.2 Fredrikstad kommunes vedtekter til Plan- og bygningslovenVedtektene (sist oppdatert 15.02.2008) gir en rekke f0ringer som er relevante for Begby.Dette gjelder krav om fjemvarmetilknytning, begrensninger elektronisk magnetfelt, krav tilradonsikring, uteareal- og lekeplassnormer, krav til parkeringsdekning, krav til universellutforming og krav til utforming og tilpasning til eksisterende terreng og vegetasjon.2.3 Tilgrensende planer og detaljplaner.Byens Marker- samlet planByens Marker - samlet plan, revidert 08.10.07, er en samlet plan for en lang rekke delomraderpa eiendommer 0st for gamlebyen. Planen har ingen juridisk status, men skal gi f0ringer forsanlIDenbinding mellom ulike delomrader. Planen grenser ikke direkte til planomradet, menligger i umiddelbar nrerhet vest for Lilleby.Reguleringsplan for Kong Fredrik II golfbane11.09.2008.Reguleringsplan for de tidligere forsvarsomrader, som ligger S0r for planomradet, tilgolfomrade. Reguleringsplanen ble vedtatt 11.09.2008.Tilgrensende reguleringsplanerArkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22424499

0002089Reguleringsplan for LillebyomradetLillebyomradet vest for planomradet er under planlegging og ble varslet igangsatt 7.02.08.Planforslag er ikke sendt kommunen enna, men hensikten er a regulere omradet tilboligomrade og nrering (eksisterende) med en felles adkomst for bade boliger og nrering fraHaldenveien.Reguleringsplan for Moen av 22.12.1982Omradet, som ligger 0st for planomradet, er regulert til konsentrert smahusbebyggelse.Reguleringsplan for deler av Haugsten gard og Lilleby gard av 16.5. 1978Omradet, som ligger nordvest for planomradet, er regulert for boligbebyggelse.Reguleringsplan for Forsvarets boligfelt, Tyrihjellen av 19.10.76Omradet, som er eneboligene i Aslia midt i omradet, er regulert til frittliggende bolighus.Turvei fra Aslia og sydover inn i planomradet samt adkomst til planomradet i 0st er en del avreguleringen. Det er ogsa regulert felles parkeringsplass i Aslia, se tegning nedenfor.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Slottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22424499

000209103.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRADET.EKSISTERENDE FORHOLD OG STEDSANALYSE3.1 Beliggenhet, storrelse pa planomradet og arealkategorierPlanomnldet er pa 232074 m2 og ligger ca. 2,5 km 0st for Gamlebyen i Fredrikstad.3.2 Planomradets avgrensning og dagens arealbrukOmradet grenser inn til omrader med villa- og smahusbebyggelse mot 0st, vest og nord. Motsyd grenser omradet inn til marka.Dagens arealbruk: Friomnlde . 226126 m2Boligformal.. . 1320 m2Veianlegg . 5782 m2Sum . 233228 m2Omradet brukes i dag til friomradet sammen med naturomradene mot syd. Den nordvestligedelen av planomradet, som stedvis er meget bratt og har tett vegetasjon, er vanskeligtilgjengelig.Dagen's arealbrukFriomradeBoligolnrade--_. Planenes begrensllinuKartet viser dagens arealbruk og avgrensning80m det fremgar av kartet er omradet ubebygd bortsett fra en mobiltelemast i nord og enst0rre bygning (Lilleby bassenget) som huser et trykkvannsbasseng for omradet. Dette er ikkei bruk lenger.Forsvarets, som eier planomradet, har ikke brukt det pa mange ar.3.3 LandskapsanalyseDet er blitt gjennomf0rt en landskapsanalyse av Per Andre Hansen landskapsarkitekter as somArkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

••_0ble ferdigstilt den 4.07.2008, se vedlegg 15.OU021011let intensjonskart (se ogsa kart nedenfor) sammenfattes de forskjellige analysene og det gisf0lgende anbefalinger i landskapsanalysen:"Pa kartet er det vist omrader med bevaringsverdig vegetasjon, omrader som er sterkteksponert og buffersone langs viktig tursti (lysI0ype). Resterende mer vegetasjonsfattigeomrader er anbefalt som byggesoner. For a finne maksimalt byggeh0yde i de ulike omradenehenvises det til terrengprofilene som viser at det innenfor hver byggesone viI finnes flere ulikemaksimalh0yder.Som kartet viser anbefales det a konsentrere byggeomradene pa de skrinneste ryggene, mensden tettere vegetasjonen mellom ryggene og ved foten av disse bevares mest mulig. I en planviI det vrere behov for a krysse vegetasjonssonene med bLa. veier, men det b0r vrere mulig abevare det meste av disse.Ved anbefalte byggesoner og maksimale byggelwyder viI ikke all bebyggelse bli skjult. Noevii stikk opp bak foranstaende vegetasjon, men fortsatt lavere enn den h0yere vegetasjonenbak. I sum kan vi si at ny bebyggelse vii vise seg fram, men uten a danne silhuett. Hvor sterktden viI eksponere seg avhenger i stor grad av hvor mye vegetasjon som blir bevart ogsainternt i byggesonene og ikke minst ved material- og fargevalg (stikkord: ikke reflekterendematerialer og dempede farger).r

3.5 NaturforholdOmradet tillwrer i ytre kyststr0k i 0stfold.0002 1112Omradet er et kupert skogsomradet med markerte lwydedrag med hovedorientering nord - ser.Vegetasjonen skifter mellom glissen lay furuskog over lwydedragene og tettere lwyereblandingsskog i daldragene/sprekkedalene og langs foten av bratte partier, se ogsalandskapsanalysen vedlegg 15.Det er ikke registrert naturverdier eller vemeomrader innenfor planomradet. Det henvises til"Vurdering av naturverdier i tilknytning til Begby, Fredrikstad kommune" notat utarbeidet avForsvarsbygg 11.01.2010 (vedlegg nr. 26). Notatet gjennomgar sjeldne fugle, frosker og soppsom forekommer syd for planomradet, men ikke er registrert her.3.6 Eksisterende bebyggelse i omradetEksisterende bygninger i nreromradet er villa- og smAhusbebyggelse. Haldenveien delerBegby-bebyggelsen mot nordvest.-,,+ .'~-:.f "'-'.. '.............,-... 'Kartet viser eksisterende bebyggelse og steder pA Begby•Bygningen, Lillebybassenget (eller vannbassenget pa Haugstenasen), som er et gammeltinnbygget trykkvannsbassenget, er dominerende i den sydlige delen av omradet. Bygningen ernedslitt og trenger vedlikehold.3.7 RekreasjonsmuligheterOmradet har svrert gode rekreasjonsmuligheter. Planomradet er i dag en del av 0stmarka medArkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Slottsgate 11, 0157 Oslo Tit: 224221 97E-mail: firrnapost@Ienetrank.no www.lenetrank.no Faks: 224244 99

00021213gode stiforbindelser videre S0r og 0st for planomnldet (se ogsa turkart nedenfor). Langsplanomradets s0r1ige grense er det i dag bade sti og lysl0pe. Sydvest for omradet ligger,Borgardammen.De nrermeste idrettsplassene er ved Begby bame- og ungdomsskole. Kongstenhallen er etst0rre idrettsanlegg i ca. 3 km fra omradet.S0rvest for omradet er det nettopp blitt regulert en ny golfbane, "Fredrik den IIs golfbane"som er i gangavstand fra planomradet./J~ " ~/ .t"i ..,!~.Otsnitt av turkartfor 0stfold3.8 Barn og unges bruk av omradetOmradet er i dag i bruk som rekreasjonsomrade. Omradet rett nord for bygningen medtrykkvannsbassenget har grillplass som benyttes om sommeren av ungdom.3.9 Antikvarisk verneverdiDet er foretatt arkeologisk registrering i planonlfadet oktober og november 2008. Det ble ikkegjort funn av automatisk fredede kulturminner i omradet, se vedlegg fif. 17.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 2242 44 99

000213143.10 TrafikkforholdPlanomradet nas i dag fra krysset Haldenveien (riksvei 110) /Tyrihjellveien via Tyrilia ogAslia inn i omradet fra nord eller via L0vli terrasse og inn i omradet fra sydvest.Haldenveien (riksvei 110) har en del tungirafikk og den er en av flere veier som koplerFredrikstad til E6 0st for byen og til Halden, se ogsa vedlegg 16.3.11 TrafikksikkerhetI krysset Haldenveienl Tyrihjellveien og S0lvstien er det registrert 7 ulykker i tilknytning tilkrysset eller i umiddelbar nrerhet siden 1999. Statens veivesen har na satt opp fotobokser vedkrysset som fartsdempende tiltak, se ogsa vedlegg 16.3.12 KollektivtilbudDet finnes i dag en bussforbindelse med f0lgende tilbud (se ogsa kart nedenfor):l' -.:','\~1~Li~§AK~»~~;}~?,I .~~~~>;~~/-~.~ ,f'~' '?:-: /; //. ..,­ .-;:', . !(:J/"~>< ..{:~'~,: ..!,.?­ ..,~:\i/

Buss 359 i Moenfeltet med stoppestedet- Moenfeltet- Topasveien000214153.13 MiljoforholdOmradet er i dag friomradet og omringet av eneboligomrader i vest, nord og 0St. Haldenveien(riksvei 110), som gar litt nordvest for planomradet, er av mindre sjenanse for omradet. Nardet gjelder st0y (vedlegg 22 Beregning av trafIkkst0Y) gj0r store avstander mellom vei ogplanomradet at trafikkst0Y kun i begrenset omfang viI overstige grenseverdier for boliger.Forsvaret, som eier omradet, har siden omradet har vrert lite i bruk, ikke forurenset omradet.3.14 Offentlig og privat serviceDet er flere barne- og ungdomsskoler rundt Begby og det finnes flere barnhager. Begby barne­og ungdomsskole er nrermest og ligger i gangavstand fra planomradet. Videregaende skolerfinnes mer sentralt i Fredrikstad.Kartet viser skoler rundt Begby og bamehager i nrerhetenNrermeste skoler er (se ogsa kart):Begby barne- og ungdomsskoleGudeberg bame- og ungdomsskoleNabbetorp skoleKj0lberg skoleBorge ungdomsskoleArkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Slottsgate 11,0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 224244 99

00021516Nrermeste bamehager er (se ogsa kart):- Doremi bamehage- Bj0mklova bamehage- Trollklubben bamehage- L0en bamehage- Nabbetorp bamehagetuERBUTIK~pos'fi ,~$:1 !>>.,.;~OSTGAM1~~YE6IX;,H~;;'~)1~i:jFRSf1~lKst¥,,; ,."::-::.... .' ....;.­ ',;.";~~~.,.J.itIJ!!.-- >,':i~MRADEt';. 'I.', ,~,;;I\ *".'~:i'}~-*,,-",', '~GrjrodKartet viserforretningssentre rundt BegbyDen nrermeste butikken nled postkontor befinner seg pa Slettevoll (nord pa Begby) pa andresiden av Haldenveien. Nrermest planomradet er nok butikksenteret ved Rakkestandsvingen ogtilbudet i Gamlebyen. Lenger nord i Sellebakk er det et st0rre senter; B0ckmannsenteret.Forretningssentre i nreromradet (se ogsa kart):- Butikksenter Rakkestadsvingen (ca. 1,5 km)- Gamlebyen (ca. 2,5 km)- B0ckmannsenteret (ca. 4 km)Posthus:Post i butikk Meny Begby, Olav Kyrresvei 2Sellebakk postkontor, L0renveien 6Gamle Fredrikstad Post i butikk, Frergeportgata 81Legesentre:Det er legekontor i umiddelbar nrerhet i Helneveien (rett over Haldenveien) og det erArkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

legetilbud i Gamlebyen og i Sellebakk.000216173.15 EnergiforsyningPlanomradet ligger utenfor konsesjonsomradet til Fredrikstad Fjemvarme a/s, menFredrikstad Energi AS har forsyning i omradet.3.16 Andre tekniske installasjonerMobiltelemastDet er en telemast pa den nordre delen av tomten, plassert pa det heyeste punktet. Den er 25meter lwy. Tomten den star pa er 30m2 og selskapet NetConl har leid den av Skifte EiendomAS.Masten er satt 0PP av Netcom AS, og disponeres av Netcom, Telenor og Jembaneverket.HeydebassengLilleby bassenget (eller vannbassenget pa Haugstenasen), pa den sydlige delen aveiendommen er ikke lengre i brok.3.17 Vann, avlep og overvannEksisterende anlegg i nreromradet har ikke kapasitet som dekker planomradets behov vedutbygging. Vann- og avlepsanlegg ma legges frem til omradet fra tilknytningspunktet vedEsso-stasjonen langs Haldenveien. Overvann ma handteres med fordreyningsanlegg innenforomradet.Fer seknad om tiltak: sendes forutsettes det at det utarbeides rammeplan for vann- ogavlepsanlegg som skal godkjennes av kommunen. Detaljplaner tilpasset eventuell etappevisutbygging skal vrere i samsvar med f"ringer i ramrtleplanen og godkjennes av kommunen feranleggsstart.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

4.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGETGpO 2174.1. Bakgrunn for planarbeidetForsvaret har siden 1926 (0stfold Regiment) hart virksomhet i Fredrikstad dels i Gamlebyenog dels pa omradene 0st for byen. Regimentet er na lagt ned og Forsvaret har i flere ar jobbetmed erterbruk og avhending av sine eiendommer og grunnarealer. Arbeidet omfarter mer enn5 km2 grunnareal med tilh0rende bygningsmasse.Forsvarsbygg Skifte Eiendom skal ikke selv gjennomf0re utbyggingen av Begby/Haugstenasen boligomrade. Det viI derfor ikke vrere tjenelig at Skifte Eiendom gjennomf0rerendelig regulering av omradet, men utarbeider den overordnede planen, flatereguleringen.Skifte Eiendom 0nsker a fa fradelt parseller som hver for seg kan avhendes. Friluftsomradet,S0r for markagrensen i planen, skal overdras til kommunen.Fremtidig eier av omradet viI gjennomf0re det detaljerte reguleringsarbeidet, menforutsetningsvis i trad med intensjonene i denne planen og i samarbeidet med kommunen ogkommunens krav til utbygging i omradet.Kommunen skal erverve et friluftsomradet pa 800 daa, mens de resterende 180 innen omradetplanlegges til boligformal i samsvar med bestemmelsene i kommuneplanens arealdel.Fremtidig utbygging av 410- 430 boenheter pa Begby/Haugstenasen forutsertes a innga iprioritet i kommunens boligbyggeprogram.4.2. Hoveddisponeringen av planomradetUtbygningsplanen for omradet tar utgangspunkt i konklusjonene i landskapsanalysenutarbeidet av Per Andre Hansen Landskapsarkitekter AS, 04.07.08, vedlegg 15.Kartet viser konklusjonene fra landskapsanalysenIE9Verdifull (tett) vegetasjonByggesone~ Sterk eksponeJingNaerhet til turvei100yN~\,oc)so! I 11 -- Turvei- - Planenes begrensningArkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22424499

00021819Foreslatte omrader for boligutbygging i landskapsanalysen er i planen fulgt og lagt ut somboligomrader. Omrader med verdifull tett vegetasjon er opprettholdt slik at boligomradeneskjermes fra hverandre og asens landskapsprofil opprettholdes. Det er i landskapsanalysenfern klart adskilte byggeomrader. To av disse er i den utarbeidede reguleringsplanen delt i toslik at det til sammen blir syv boligomrader. Boligomradene er merket med bokstavene A-G.4.3 Adkomst- og trafikkforhold i krysset Haldenveien/TyhjellveienI forbindelse med varslingen ble det vist tre alternative avkj0ringsmuligheter fra Haldenveien(riksvei 110). I samsvar med avklaringer med Statens vegvesen og mottatte innspill fra naboerog andre foreslas at hovedadkomsten inn til omradet er fra krysset Haldenveien (riksvei 110) ITyrihjellveien.Trafikkanalysen (vedlegg 16) viser at eksisterende kryss har en "restkapasitet" tilsvarende nyutbygging av ca. 290 boliger. Reguleringsplanen for omradet omfatter 410- 430 boliger. Enfull utbygging krever dermed nytt kryss. En 10sning med rundkj0ring er i samsvar medanbefalinger fra Statens vegvesen. Rundkj0ringen f0rer til redusert trafikkhastighet gjennomkrysset og tar ogsa vare pa sikkerheten for gaende. I tillegg er det i planen lagt inn planfrikryssing for gang- og sykkeltrafikk (undergang) med rampe pa begge sider sydvest for denplanlagte rundkj0ringen. Som f0lge av dette er bussholdeplassen pa sydvestsiden av kryssetflyttet noe lengre mot sydvest for a gi plass for undergang og rampe.Kartutsnitt av rundkj(i}ring og rampeBoligomradet antas a. bli bygget ut over en lengre tidsperiode og fram til omra.det er bygget utmed inntil ca. 290 boliger har dagens utforming av krysset tilstrekkelig kapasitet. Det er sattArkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11,0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22424499

00021920Opp automatisk hastighetskontroll med fotobokser og det antas derfor at krysset hartilfredsstillende sikkerhet for kryssende gangtrafikk frem 1il rundkjming og undergangbygges.0nsker vegvesenet ytterligere sikkerhetstiltak kan dette skje ved a skilte ned hastigheten.Dette krever normalt hastighetsdempende tiltak som eksempelvis opplwyd gangfelt.4.4 Adkomst til planomradetAdkomstforholdene videre inn til planomradet er vurdert. De nordlige og estlige omradenegrenser direkte inn til veinettet i eksisterende boligbebyggelse. De vestlige omradene har i dagikke direkte adkomst fra eksisterende veinett, men de har en muIig adkomst fra eksisterendeest-vestgaende turvei i syd.Altemativ 1Situasjonen gir mulighet til a angripe planomradet i mange punkter fra utsiden fra henholdsvisTyrihjellveien (omradet i nordvest), fra Aslia (omradet rett nord) og fra TYrilia (de toomradene i est). I tillegg ville de vestlige omradene kunne angripes henholdsvis fra vest ogfra sydvest.A lage adkomst fra det eksisterende veinettet i nord og est har allerede ved varsling av planenvalet reaksjoner blant beboeme i omradet. De ensker ikke ytterligere belastning av veinettet.Nar det gjelder en fremtidig adkomst fra vest sa finnes det i dag ingen steder det er mulig akomme igjennom da private eielldommer grenser inn til og sperrer for adkomst tilplanomradet. Mot syd er eneste mulige adkomst turveien, som gar langs omradets sergrense.En adkomst fra turveien viI 110dvendigvis medfere ombygging av turveien til kjerevei og dettevil bety ikke ubetydelige inngrep i natur og milje i denne delen av omradet. De lokalefriluftsinteressene antas ogsa a ville reagere pa adkomst til et sterre boligomrade fra turveien.Nevnte mulige adkomster er pa denne bakgrunn forkastet.Altemativ 2:Mange av de mottatte innspill ved varslingen er protester mot forventet stor trafikkekning paeksisterende veinett. Dette er det tatt hensyn til ved a foresla en hovedadkomst fra nordvest(krysset Haldenveien ITyrihjellveien). Ved a frigjere eiendommen 602/78, som ligger isvingen i Tyrihjellveien ca. 50 meter fra avkjeringspunktet fra Haldenveien, kan det etableresadkomst inn til vestsiden av omradet. Adkomstveien vil ga i en skjrering i terrenget fer denkommer opp i omradet. Herfra kan hele planomradet betjenes uten at eksisterende veinettbelastet mer enn de nevnte ferste 50 meter fra krysset.Denne adkomsten leser med et enkelt grep de problemene som er ved lesningene nevnt underaltemativ 1. Det er denne lesningen som er lagt til grunn i planforslaget. Skifte Eiendom harundersekt mulighetene for oppkjep av nevnte eiendom og eieren er positiv til a diskuteredette.Arkitektkontoret Lene Frank a1s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: ·firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

0002·2021_____• Markagrense. eksisterende4.5 BoligomradenePlanomradet foreslas bygget ut med store eneboliger, eneboliger, rekkehus og lavere terrassertetasjebebyggelse.Illustrasjonsplanen har som utgangspunkt en mulig utnyttelse som viser planens rammer.Utbygningen viI i praksis skje trinnvis og over tid. I reguleringsbestemmelsene legges detderfor til rette for alternative boligtyper som forutsettes godkjent med senere detaljplan forhvert delomrade f0r s0knad om tiltak.For alle omradene har utsiksforholdene vrert viktige. Omradene mot nord har best utsikt fordide ligger h0yest. Utsikten er primrert mot vest inn mot byen med gamlebyen nrermest. Relevestsiden av planomradet har ogsa utsikt mot vest og noe mot syd. Omradene i den 0stligedelen ·av planomradet faller mot 0st og har begrenset utsikt.Omrade felt ATomten for boligomrade A faller relativt sterkt mot nordvest. Omradet har utsikt motnordvest, vest og sydvest. Det er lagt inn adkomst fra Tyrihjellveien i nord som permanentadkomst. Omradet er det eneste som er uavhengig av den felles hovedadkomsten fra nordvestog vil kunne bygges pa et tidlig tidspunkt i utbygningen av omradet.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

00022122-1SNITIAUtsnittfelt APa illustrasjonen er vist en terrassert etasjebebyggelse i fire og fem etasjer medparkeringskjeller under nederste plan. Parkeringskjelleren har adkomst fra nord. Langsbebyggelsens 0stside er lagt inn en kj0rbar gangyei. Denne kan tilkoples det 0Vrigegangyeinettet i planomradet mot syd. Det er ikke adkomst til de 0Vrige boligfeltene viagangyeien.Omradet er foreslatt bygget ut med etasjebebyggelse av f0lgende grunner:a) Tomten er sterkt fa1lende og egner seg for terrassert bebyggelseb) Det er mulighet for a etablere adkomst direkte inn i parkeringskjellerBoligene har hovedinnganger fra 0st mot gangveien, men hver oppgang er forutsatt a ha heistil parkeringskjelleren. I forbindelse med inngangspartiene er det uteplasser med mulighet forlek og opphold.Illustrasjonen viser 52leiligheter fordelt mellom 2-roms, 3-rom og 4-roms leiligheter. Alleleiligheter har stor terrasse.Det er bakkeparkering (gjesteparkering) med 24 plasser ved innkj0ring til omradet i nord ogca. 67 parkeringsplasser i kjeller under bebyggelsen.Beregning av vegtrafikkst0y fra Haldenveien, vedlegg 22, viser at boligenes nordvestside(balkongsiden) ligger rett over tillatt grense for utend0rs st0Y. I reguleringsbestenunelsene erkrav om st0Yreduserende tiltak anf0rt og det kan her 10ses ved at balkongene gis enst0Yfeduserende innglassing.Omrade felt BDette omrade er det h0yest beliggende av omradene og det omrade med den beste utsikten.Omradet faller mot nordvest og det har utsikt mot nordvest, vest og sydvest. Hovedadkomsttil omradet er fra vest og feltet nas fra syd hvor veien deler seg i to, den ene til felt B denandre til felt C. Feltet har to blindveier. Den ene mot nord hvor de st0rste og h0yestbeliggende boliger ligger og den andre mot nordvest i retning felt A.Arkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

_.-~-._-// -~-----·-...-i-~--,;--./" .::>/--71,-r ;~ ,~" I23000222Illustrasjonen viser eneboliger i hele dette omnldet, da eneboliger er mer skansomme i forholdtil eksisterende natur og vegetasjon enn terrassert bebyggelse. Pa den lwyeste del av omradeter det vist store eneboliger og noe mindre eneboliger i omradets sydvestlige del. EksisterendeNetCom - mast er forutsatt flYtiet ut av omradet og foreslatt ny posisjon er omradet vedLillebybassenget der det er en mast fra f0f.Langs bebyggelsens 0stside parallelt med adkomstveien er regulert inn en turvei somforbinder eksisterende turvei og bebyggelse blant annet i Aslia med gr0ntomradene i syd.Gangveien og gr0ntomradet pa 0stsiden fungerer ogsa som "buffersone" mot eksisterendebebyggelse mot 0St. Det er i tillegg i planen lagt til rette for at det kan etableres gangveimellom de to veiene i omradet med mulighet for gangyeiforbindelse ned skraningen mot vesti retning Haldenveien og bussholdeplassene. Denne forbindelsen kan ogsa tjene deneksisterende bebyggelsen i Aslia og Tyrilia.Tomtene varierer fra 1,4 mal til 3,5 mal. Pa de st0rste tomtene kan det bygges eneboliger paiImtil 560 m2 BRA og pa de mindre eneboliger pa inntil 360 m2 BRA. Alle eiendommer harparkering pa egen tomt. Syd i omradet er det lagt in en tomt pa ca. 900 m2 for nrerlekeplass.Illustrasjonen viser 7 store eneboliger og 6 noe mindre. Hvert hus skal ha 2 parkeringsplasserpa egen tomt. Reguleringsbestemmelsene muliggj0r en lwyere utnYtielse av dette feltet medopp til 36 boliger.Arkitektkontoret Lene Frank aIs, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

00022324Omrade felt COmradet ligger i en svakt skranende 0stvendt helling og det har begrenset utsikt.Hovedadkomst til omradet er fra vest og det nas fra krysset hvor veien deler seg i to tilbyggefeltene B og C. Omradet er langt og smalt me110m to soner med tett vegetasjon.Det er vist vanlige eneboliger her, dels fordi man 0nsker at planomradet skal ha et varierttilbud av boliger og, dels fordi det ikke egner seg for terrassert bebyggelse. Boligene er lagtpa hver side av den nord0st/sydvest gaende adkomstveien. Det er lagt inn en 5 meter bredbuffersone inn mot eksisterende boligomrade i nordvest. I nord0st er det muliggangforbindelse til Tyrilia og i sydvest er det forbindelse ut til den 0stvest-gaende turveien(skiI0ype) langs planomradets avgrensning i syd.Tomtene ligger pa ca. 600 m2 og de kan bygges ut med eneboliger pa 320 m2 BRA eller to­mannsboliger pa inntil 180 m2 BRA. Alle eiendommer har parkering pa egen tomt.To steder i omradet er det lagt inn tomter hver pa ca.600 m2 for nrerlekeplass. Begge disse harforbindelse til sonene med tett vegetasjon.Illustrasjonen viser 26 eneboliger. Hvert hus skal ha 2 parkeringsplasser pa egen tomt.Arkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 2242 44 99

00022425Omrade felt DOmradet ligger pa sydestsiden av felt C ogsa i en svakt skranende estvendt helling og har dethar begrenset utsikt. Hovedadkomst til omradet er som felt C fra vest og omradet nas franordvest. Omradet er langt og smalt mellom en soner med tett vegetasjon og den est-vestgaende turveien (skileype) i syd..Omradet er vist med rekkehusbebyggelse da eier ensker et slikt boligtilbud i omradet. Det erplanlagt utbygning pa sydestsiden av adkomstveien. I nordest er det gangforbindelse tilTyrilia og i sydvest er det forbindelse ut til turveien.Syd i omradet er det lagt inn tomt pa ca.800 m2 for nrerlekeplass.Tomtene pa ca. 200 m2 og de kan bygges ut med 15 boliger i to etasjer pa inntil180 m2 BRAper bolig. Illustrasjonen viser 5 rekker med 3 hus i hver til sammen 15 boliger. Det er fellesparkeringsplass for hele onmidet med 2 plasser per bolig.Arkitektkontoret Lene Frank a1s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11,0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

Boligomradene mot vest00022526Hele dette omrade faller mot vest og har utsikt primrert ogsa mot vest men i tillegg noe motsyd.Hovedadkomsten fra vest er dimensjonert for busstrafikk og det er planlagt en bussholdeplassmidt i omradet ved adkomst til felt G. Hovedadkomsten frem til bussholdeplassen har regulertfortau pa den ene siden og dette er f0rt frem til felt B/ C.De tre boligfeltene mot vest er aIle vist bygget ut med lavere terrassert etasjebebygge1se.Illustrasjonen viser en bebyggelse med 303 leiligheter fordelt mellom 2-roms, 3-rom og 4­roms leiligheter. AIle leiligheter har stor terrasse mot vest.Det er de1s bakkeparkering (gjesteparkering) og dels parkering i kjeller under bebygge1sen.Parkering er beregnet i henhold til Fredrikstad kommunes norm.Beregning av vegtrafikkst0y fra Haldenveien, vedlegg 22, viser at den vestlige boligrekkesbalkongside ligger rett over tillatt grense for utend0rs st0Y. I reguleringsbestemmelsene erst0yreduserende tiltak anf0rt og det kan her 10ses ved at balkongene gis en st0yreduserendeinnglassing.Arkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tit: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenetrank.no www.lenetrank.no Faks: 22 42 44 99

00022627Omrade felt EDen viste bebyggelsen ligger i en nordvest skraning. Hovedadkomsten fra nordvest deleromradet i to pa grunn av h0ydeforskjellene og veiens stigning: Det nedre plan pa veiensnordvest side og det 0vre plan pa veiens sydvest side. Det er en h0ydeforskjell pa 8-9 metermellonl omradene. Idette terrengsprang er det lagt inn parkeringskjeller under bebyggelsenmidt i feltet med adkomst fra hovedadkomstveien. Bebyggelsen pa hovedadkomstensnordvestside er vist i fire etasjer.SNITT 0Utsnittfelt EPa det 0vre plan pa begge sider av stikkveien inn i omradet, er bebyggelsen i tre etasjer. Midti dette omrade er lagt inn et parkfelt med nrerlekeplass. I tillegg er det lagt inn mindre feltermed bakkeparkering mellom bygningene i omradet.Feltet har to st0rre lekeplasser. I tillegg er det lagt inn en st0rre felles lekeplass i naturomradet0st for bebyggelsen. Nrerlekeplassen vest i omradet er st0yskjermet mot vest (Haldenveien)og mot 0st (intern adkomstvei).Den sterk fallende tomten egner seg godt for utbygging av terrassert bebyggelse.Illustrasjonen viser bebyggelse med 81 leiligheter fordelt mellom 2-roms, 3-rom og 4-romsleiligheter. AIle leiligheter har stor terrasse.Det er bakkep~kering(gjesteparkering) med 56 plasser ilmen omradet og ca. 86parkeringsplasser i kjeller under bebyggelsen.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22424499

00022728Omrade felt FDen viste bebyggelsen ligger i en vestskraning. Bebyggelse ligger pa hver side avadkomstveien som kommer inn i omradet fra nord. Bebygge1sen pa vestsiden av veien er pafire etasjer med underetasje og bebygge1sen pa 0stsiden er pa fire etasjer.Under bebyggelsen pa 0stsiden er lagt parkeringskjeller med nedkj0ring fra nord.Utsnittfelt FI~ITI F--'Midt i omrade er lagt inn et parkfelt med dels bakkeparkering og de1s nrerlekeplass. I tillegger det lagt inn et st0rre aniegg med bakkeparkering pa bebyggelsens 0stside med innkj0ringfranord.Feltet har gangadkomst til marka i syd. I naturomradet mot 0st er lagt inn to st0rre felleslekeplasser.Den sterk fallende tomten egner seg godt for utbygging av terrassert bebyggelse.Illustrasjonen viser bebyggelse med 141 leiligheter fordelt mellom 2-roms, 3-rom og 4-romsleiligheter. Alle leiligheter har stor terrasse.Det er bakkeparkering (gjesteparkering) med 127 plasser innen omradet og ca. 120parkeringsplasser i kjeller under bebyggelsen.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22424499

00022829Boligomnlde felt GDen viste bebyggelsen ligger i en vestsknlning. Bebyggelse ligger pa hver side avadkomstveien som kommer inn i omradet fra nord. Bebyggelsen er i tre og fire etasjer.Under bebyggelsen pa vestsiden er lagt parkeringskjeller med nedkj0ring fra nord.SNITIGUtsnittfelt GMidt i omrade er lagt inn et parkfelt med dels bakkeparkering og dels nrerlekeplass. I tillegger det lagt inn et st0rre anlegg med bakkeparkering pa bebyggelsens 0stside med innkj0ringfra nord. Feltet har gangadkomst til marka i syd.I naturomradet mot 0st er lagt inn en st0rre felles lekeplass som er dimensjonert for ballspill.Den fallende tomten egner seg godt for utbygging av terrassert bebyggelse. Illustrasjonenviser bebyggelse med 81 leiligheter fordelt mellom 2-roms, 3-rom og 4-roms leiligheter. Alleleiligheter har stor terrasse.Det er bakkeparkering (gjesteparkering) med 84 plasser innen omradet og ca. 58parkeringsplasser i kjeller under bebyggelsen.Arkitektkontoret Lene Frank a/s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

4.6 FlateplanenUU022930Illustrasjonsplanen med markagrense---- Markagrense. eksisterendeIllustrasjonsplanen danner utgangspunkt for flateplanen. Illustrasjonsplanen er kun enillustrasjon og er dermed ikke juridisk bindende.Den gamle markagrense fra Kommunedelplanens arealdel danner grensen for bebyggelse motsyd. Eksisterende turveien (og skil0ype) ved planens sydgrensen er lagt inn i reguleringsplanenog har god avstand med vegetasjon til de foreslatte byggeomrader.Flateplanen regulerer hvert av de syv boligfeltene som byggeomrader for boliger medhenholdsvis eneboliger, smahusbebyggelse, rekkehus og terrassert etasjebebyggelse.Veisystemet frem til hvert boligfelt inngar i flatereguleringen. Det samnle gjelder snuplass foreventuell bussforbindelse inn i omradet samt fortau pa en side av vei i den vestlige delen avomradet, som viI bli sterkest utbygget. Det er langt inn ny turvei fra eksisterende regulertturvei i Aslia langs det eksisterende boligomrades vestside og ut i naturomradet mot syd somen del av reguleringen.De gr0nne omradene mellom byggesonene er regulert til naturomrade hvor vegetasjonenforutsettes bevart sa langt dette er mulig.Veien Tyrilia langs planomradets 0stgrense er regulert og er en del avplanomradet.Omrade for telekommunikasjon (NetCom-mast) er lagt inn pa nordsiden avLillevannbasenget. Her er det kj0revei frem sydsiden av Lillevannbassenget og sti rundtbygingen. Det er avsatt en tomt pa 30 m2 - 2 meter pa aIle sider av masten.Arkitektkontoret Lene Frank a1s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tit: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenetrank.no www.lenefrank.no Faks: 22424499

00023031--­~­IJIII­- ~­~....,-_..........--­-----J:I!:Iftene:~----~__ OrnJ-.------ ..,...... ...-----­ -----­~IIlIftN'QlrI....NED:::!!I!OO.!~__~~--------2:::o.........l_-----l~-----L~-----.L_---l-_-----.L------.JKartflateregulering for planomradet-----.L.1J~""'FMI*'"NIlI/IIBIdIIga 1t.0'II1 OSLOL:.c--,,-,--=.o:.......-== ............... DMo "'-" ...--'--------'tI1_-----.J~Krysset Haldenveien /Tyhjellveien bygges om til rundkj0ring mil 290 (av totalt ca. 410) av denye boligene er bygget. Samtidig opprustes Tyrihjellveien og det anlegges fortau pa en side avveien fra Haldenveien til det nye boligfelt A.Nar adkomsten fra nordvest inn i omradet etableres frigj0res eiendommen 602/78 i sin helhetved oppkj0P og huset rives. Eier er informert om dette. I tillegg vil en liten del aveiendommen 602/68 ber0res da veien, som gar pa s0rsiden av eiendomsgrensen, men som viIha en 1 meter bred anleggssone inn pa denne eiendommen. Husets s0rgavlligger ca 12 meterfra denne.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 2242 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

4.7 Utbygningsetapper00023132Planen er lagt til rette for en etappevis utbygging. Aktuelle etapper kan vrere:1) Felt A2) Felt B, Felt Cog D (i et eller flere trinn)4) Felt E og F (i et eller flere trinn)5) Felt GEtapper og rekkef0lge forutsettes avklart endelig i forhold til omfang og krav tilinfrastrukturer. Infrastrukturer er forutsatt lagt i turvei som gar langs planomradets sydgrense.Med dette blir trase for infrastrukturer uavhengig av etablering av permanent adkomst og detblir mulig a oppgradere infrastrukturene for boligomradet 0st for planomradet hviIket er smtiltrengt.I.Etappe:Utbygningen av felt A er ikke avhengig av den midlertidige adkomsten siden omradet skal hapermanent adkomst fra TYrihjellveien i nord med mulighet for direkte innkj0ring iparkeringskjeller ogsa fra nord.2. Etappe:Bygges et eller flere av de 0verste feltene B, C og D pa toppen ut i andre etappe etableres enmidlertidig adkomst i den fremtidige traseen fra TYrihjellveien og innover i omradet franordvest. Den midlertidige veien, som ogsa viI vrere anleggsvei, opparbeides uten fortau oguten asfaltdekke.3. Etappe:Nar et eller flere av feltene E, F og G bygges etableres den permanente adkomstell fraTYrihjelveien til omradet med opparbeidet fortau og ferdig belegg.If0lge vedlagte trafikkanalyse, se vedlegg 11, viI krysset HaldenveienJTyrihjelleveien na sinmaksimale kapasitet nar ca. 290 av omradets ca. 410-430 boliger er bygget. Dette betYr athvis den beskrevne rekkef0lge pa utbygning av feltene f0lges, viI krysset skulle bygges omnar boligfeltene E, F og G pa vestsiden av eiendommen bygges.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11,0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 224244 99

4.8 Planfakta og arealoppstilling000232334.81 ArealbrukNar det gjelder planens utstrekning vises til vedlagte reguleringskart.ReguleringsformaJ.:Bebyggelse og anlegg- Boligbebyggelse - frittliggende smahusbebyggelse- Boligbebyggelse - konsentrert smahusbebyggelse- Boligbebyggelse - blokkbebyggelse- Energianlegg- LekeplassSamferdselsanlegg og tekniske infrastrukture- Kj0revei (herunder rundkj0ring)- Fortau- Gang /sykkelvei- Annen veigrunnGrentstruktur- Naturomrade- TurveiNatur- ogfriluftsformal- Vern av kulturminne/kulturmi]j04.82 Arealst0rrelserBebyggelse og anleggTomtearealM2BRAAntall boligerFelt A 6267 5000 52FeltB 24511 6100 13 (+ evt. 23 = 36)Felt C 22617 8200 26FeltD 6063 2800 15FeitE 14420 10800 81FeltF 18615 19000 141FeltG 9780 10800 81Sum 102273 62700 409 (+ evt. 23 = 432)NB: Skjemaet over viser illustrasjonsplanens utbygning. Reguleringsbestemmelsene apner foren st0rre utnYtielse av felt B enn illustrasjonen viser. Antallet boliger i felt B kan bli 36 og dettotale tallet 432.Tomteareal ny boliger:... 102273 m2Tomteareal eks. boliger:.... 809 m2Energianlegg (4 stk.): 120 m2Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 4244 99

Samferdselsanlegg og tekniske infrastrukturAreal kjerevei:17 979 m2Areal fortau:2 223 m2Areal annen veigrunn: 432 m2Gr{}ntstruktur:Naturomrade nord for markagrense:. 49 676 m2Naturomrade serfor markagrense: 53 632 m2Turvei:5 085 m200023334Herav:Lekeplasser (4 stk) i naturomrade:2 620 n12Samlet areal innenfor planomradet: 233 228 m2Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

i. ~\\ f,"\ ,::-"\ ~~!uuutJ'"t-/.' ;:355.0 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET5.1 Konsekvenser for miljo:LandskapMed en utbygning av omradet villandskapet vii endre seg. Den nye bebyggelsen viI vreresYnlig spesielt fra vest. Likevel bemerkes det at reguleringsplanenes utbygningsomraderf0lger landskapsanalysen for planomradet slik at de viktigste tette vegetasjonsbelter er bevart..Dette betyr at bebyggelsen er synlig, men at asens vegetasjon viI vrere bakgrunn forbebyggelsen. Unntak fra dette er toppen av omradet, hvor det er lagt boliger der omradet ersterkt eksponert. Dette er eneboliger med store tomter, hvor vegetasjon pa tomtene er forutsattbevart slik at bebyggelsen her ikke viI vrere dominerende.Natunnilj0Planomradet utbygges, men beltene med sterk vegetasjon som bevares mellom hvert boligfelt,sikrer at vesentlige naturomrader ogsa innenfor planomradet bevares. All natur/natunnilj0innenfor markagrensen bevares.Kultunninner og kultunnilj0Det er ikke registrert gamle kultunninner innen planomradet.ForurensningPlanen medf0rer ikke forurensning for omradet.SteySt0Yfapporten, vedlegg nr. 22, viser at balkongsiden pa den vestligste boligbebyggelsen ernoe utsatt for st0y fra Haldenveien. Her ligger nivaet litt over grenseverdiene for utend0rsopphold. Dette kan 10ses ved at balkongene her kan innglasses med st0Yfeduserende glasshvis senere st0yanalyse skulle tilsi dette.Det bemerkes samtidig at de nye bygningene ogsa skjenner store deler av uteomradet motstey sammenlignet med dagens situasjon, hvor steysonen (gult omrade) dekker en langt st0rredel av planomradet.Nar det gjelder st0y fra RegimentsmYfa Skytebane har Forsvaret foretatt en st0YVUfdering forden gjenvrerende pistolbane, vedlegg 21. Konklusjonen her er at BegbylHaugstenomradetligger utenfor sakalt "r0d sone". Den sydlige delen av boligomradet ligger i "gul sone" hvorsituasjonen skal vurderes dersom avb0tende tiltak kan dokumenteres. Det er ireguleringsbestemmelsene oppf0rt krav om dette.5.2 Konsekvenser for naturresurser:Jord- og skogsressurserJord- og skogsressursene vil son1 felge av boligutbygningen bli redusert. Likevel bemerkesdet at det ikke har vrert skogsdrift i omradet pa meget lang tid og det er ikke knYtietnreringsinteresser til jord- og skogsressurser i planomradet.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 224244 99

00023536Vannressurser- grunnvann og overflatevannVann- og avl0pssystemet i omradet skal bygges ut. Dette viI ogsa bety forbedringer for deeksisterende boliger i nreromradet.5.3 Konsekvenser for samfunn:Nreringsliv og sysselsettingUtbygningen av boligomradet vil vrere en stimulans for det lokale nreringslivet og i noen gradogsa sysselsettingen ved at det pa sikt blir flere beboere i omradet.TransportsystemDen foreslatte nye rundkjmingen i krysset HaldenveienlTvrihjellveien villettetrafikkavviklingen i omradet spesielt i rush-tiden. Ny undergang for gang- og sykkeltrafikkved rundkj0ringen vil 0ke traftksikkerheten for gaende og syklende.Det er planlagt i forhold til at det kan legges opp en bussrute inn i omradet. Denne vil hasnuplass midt i utbygningsomradet. Bussruten viI ogsa bety et forbedret tilbud for deeksisterende bolig i nreromradet.Idrett- og friluftslivIdrett- og friluftslivet mister en stor eiendom som har vrert benyttet sammen med tilstmendearealer innenfor markagrensen. Det er likevel tvilsom hvor mange brukere onrradet har hatt.Vestsiden er meget bratt og tett bevokst slik at den er lite tilgjengelig.Med planen er tilgjengeligheten til marka 0kt ved at det er i planen er lagt inn nye og lettereturveiforbindelse som f0rer ut i marka-omradet.Nrermilj0 og sikkerhetNrermilj0et vil:fA 0kt sikkerhet med nye adkomster inn i omradet (rundkj0ringen ogundergangen)Tekniske installasjoner,Mobilmasten nord i omradet er foreslatt flyttet til omradet ved Lilleby-bassenget.EnergiEnergiforsyningene til omradet vii bli forbedret som f0lge av boligutbygningen.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL. Nedre Siottsgate 11. 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

000236376.0 RISIKO- OG SARBARHETSANALYSE6.1 Naturbasert sarbarhetDet er ingen spesielle forhold nar det gjelder ras, flom, masseavlagring, isgang, sterk vind,eller radonstraling.6.2 Virksomhetsbasert sarbarhetSiden det ikke er virksomheter i omradet er det ikke farlige stoffer, fare for brann, eksplosjoneller forurensning og heller ikke transport av farlig gods.6.3 Viktige infrastrukturerDet er i planen regulert nye veier inn i omradet. Hovedadkomst fra vest med ny rundkj0ring ikrysset Haldenveien /Tyrihjellveien med planfri kryssing for gang- og sykkeltrafikk(undergang). Det er lagt inn ny adkomstvei fra Tyrihjellveien og opp i assiden fra vest.St0Y fra Haldenveien (riksvei 110) ligger rett over grenseverdiene for utend0rs st0Y for denvestligste rekke med nye boliger og det er foreslatt st0yreduserende tiltak, se ogsa punkt 5.1,St0Y.Det er lagt inn fire nye trafostasjoner i omradet for a ivareta str0mforsY11ingene tilutbygningen av omradet. I tillegg er det en trafostasjon i omradet i dag.6.4 Drikkevann og avlopDet forutsettes tilknytning til kommunalt vann- og avl0pssystem.6.5 NetCom-mastenMobilmasten nord i omradet er foreslatt flyttet til omradet pa nordsiden av Lilleby-bassenget.Dette betYr at eventuell stralefare ikke lengre viI vrere til stede innen boligomradet.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

()(,):i2 7 7uuu J387.0 SAMMENDRAG YED INNKOMNE INNSPILLOG HVORDAN DE ER IVARETATT7.1 Bemerkninger ved varslingI det f0lgende er gjengitt de uttalelser som har kommet inn ved varslingsfristens ut10P01.10.08, se ogsa vedlegg 13.1. Fylkesmannen i 0stfold. 09.09.20080nsker f0lgene forhold vurdertlivaretatt: henvisning til overordnede planer/styringssignaler, kartlplandokumenter nla utarbeides i trad nled MDs veiledningsmateriell,samfunnssikkerhet og beredskap, forurensning i grunn, st0)', universell utforming forbygningsmasse og utomhusarealer, estetikk/stedstilpasset byggeskikk, milj0Vennligenergibruk/tilgjengelighet, gr0nnstruktur, natur-/landskapsverdier/-formasjoner ogrekkef0lgebestemmelser.2. Statens vegvesen 03.10.2008Omrndet ma fa ny adkomst til overordnet veinett via eksisterende/nytt kryss. Anbefaler attiltakshaveme for Haugstenasen Lilleby samarbeider om ny adkomst. Statens vegvesengar i mot altemativ 2 til nytt kryss pga for kort avstand til kryss ved Tyrihjellvn/S0lvstienog evt. nytt kryss ved Haldenveien. Altemativ 3 viI kreve utbedringer av eksisterendekryss pga nytt boligfelt. Det viI vrere oodvendig a gj0re trafikkberegninger/ev tellinger,siktsoner ma tegnes inn/malsettes pa plankart, st0)'beregninger og vurdering av plasseringav busslommer. Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for kryss og andre tiltak somber0rer riksveg 110, og de skal godkjenne tiltaket etter at det er bygget f0r innflyttingtillates.3. 0stfold fylkeskommune, Plansjef. 25.09.2008Det forutsettes at planforslaget utarbeides i samsvar med kommuneplanen og kommunensboligbyggeprogram og det papekes at planforslaget er delvis i samsvar medkommuneplanen. Planarbeidet ma ogsa forholde seg til fylkesplan/fylkesdelplan Areal- ogtransportplan for Nedre Glomma. Viktige problemstillinger er landskapsverdier ogfriluftsinteresser. Viktige plantemaer er: grad av utnytting, hensyn til natur- oglandskapsverdier, friluftsinteressene, st0y, trafikkforhold, kollektivtrafikk, leke- oguteoppholdsarealer, estetikk og byggeskikk, gr0nnstruktur og universell utforming.Reguleringskart og bestemmelser ma utarbeides i samsvar med MDs veileder forreguleringsbestemmelser.4. 0stfold Fylkeskommune, Kulturminneseksjonen. 25.09.2008Det ma foretas en arkeologisk registrering pa planomradet. Kommunen kan ikke gi singodkjennelse av planen f0r uttalelse fra fylkeskonservatoren. Kostnadsoverslag mavurderes og retumeres. Ved funn, og arealdisponering er i konflikt med disse, blir sakenoversendt til Riksantikvaren. Riksantikvaren avgj0r om planen tillates. Kostnader vedutgravinger breres vanligvis av tiltakshaver.5. Fredrikstad kommune, Prosjektadministrasjonen. 29.09.2008Vei/adkomst: eventuell ny avkj0ring fra Haldenveien ma planlegges med Statensvegvesen. Eksisterende veinett ma oppgraderes hvis det skal benyttes. Ma tas hensyn tilgaende/syklende og tilgang til marka og det ber opparbeides en planfri kryssing avHaldenveien.Arkitektkontoret Lene Frank a1s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

00023839Vann/avI0p: overvann ma fordr0yes pa omradet og det b0r muligens avsettes omrader tildette. 0nsker muligens en oppgradering av vannforsYningskapasiteten gjennom omradetmot Moen-feltet. I dag er det ikke kapasitet eller tilkoblingsmulighet for VA inn iomradet.6. Fortum Distrubition. 01.09.2008Fredrikstad Energi AS har forsyning i omradet.7. Hafslund Nett. 04.09.2008Hafslund Nett har ingen anlegg innenfor det regulerte omradet, og dermed ingenkommentarer.8. Fredrikstad kommune. Brannsjefen. 25.09.2008Brannsjefen anbefaler at bygningsmyndighetene godkjenner forslaget til bebyggelsesplanunder forutsetning av at § 7-25 og § 7-28 i TEK (Plan- og bygningsloven 1997)tilfredsstilles.Vannforsyning utend0rs: Brannkum/hydrant ma plasseres med riktige avstander, ogantallet ma vrere tilstrekkelig. Slokkevann ma ha tilstrekkelig kapasitet bade forsmahus/rekkehus/annen bebyggelse.LPG-Gass/Propan i bolig: dersom dette skal prosjekteres kreves det nedgravd tank ellerutvendig flaskeskap.Tilkomstveier ma dimensjoneres for brannvesenets biler.Brannsjefen anbefaler at aIle boenheter utstYfes med brannslange. Rekkehus b0r habranncellebegrensede vegger mellom boenheter, og takkonstruksjon b0r sikres motbrannspredning.9. Fredrikstad Fjemvame. 02.09.2008Det angitte omradet pa Haugstenasen ligger utenfor Fredrikstad Fjemvarme AS sittkonsesjonsomrade.10. Netcom. 29.09.2008Basestasjonen b0r bli staende pga at den er meget viktig for Fredrikstad/HvalerlSarpsborgog kall vanskelig erstattes. Det er formalstjenlig a:ra stasjonen inn i reguleringsplanen som"Omrade for mobiltelenett". Begrunnelse for stasjonens viktighet: dekker stort geografiskomrade, samband til flere andre stasjoner, sikkerhetlberedskap og andre operat0rerbenYtier masten. Radiob0lgenivaet ligger langt under anbefalte grenseverdier fra SSV.0nsker 10pende orientering om planarbeidet. 0nsker ogsa at Fredrikstad komnluneinformeres om viktigheten av stasjonen.11. L0vli Terrasse Vel. 10.09.2008L0vli Terrasse er opptatt av at markagrensen ikke endres pga lysl0ype og akebakke somer mye benyttet pa "0stsiden". De tror ogsa det kan vrere problematisk med 0kt trafikk,og er interessert i a se adkomstl0sninger.12. Odd Lilleby. 06.10.2008Odd Lilleby opplyser om egen reguleringsplan i nrerliggende omrade. Pa det tilsendtekartutsnitt er det tegnet inn grenser som gar inn i hans reguleringsomrade. Han legger tilgrunn at avgrensningene blir korrekte i det videre arbeidet.Arkitektkontoret Lene Frank aIs, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

" f'"' n ,..\ '"79 t. .UU 1 v L-. / J4013. Beboere i L0Vliveien. 29.09.2008En sa stor utbygging som planlagt viI rasere lysl0ype traseen og skogsomradet somfriareal. Beboeme er bekymret for stor trafikkbelastning i forbindelse med adkomst. Deter ogsa viktig med nye 10sninger for avl0p, overvann og kloakk. Det bes om en vurderingav verdiforringelse av boliger som er kj0pt fordi de grenser til et friomrade. Beboeme0nsker a bli holdt orientert i det videre planarbeidet.14. Naboer Tyrialia, Tyrihjellvn, Aslia mfl. 17.09.2008Tyrihjellveien som bnlkes ogsa som skolevei er ikke dimensjonert for en slik belastningdet vii bli ved a bruke den som atkomstvei til nytt boligfelt. A knytte Tyrihjellveien til detnye boligomradet er ikke akseptabelt for beboeme. Siden omradet fungerer sonlnrerkreasjonsomradet er det et 0nske a opprettholde et betydelig belte med skog mellomGrarud vei og vestover og sydvest.15. Naboer Tyrialia, Tyrihjellvn, Aslia mfl. 23.09.2008Det er massiv motstand mot bruk av Tyrihjellveien som atkomstvei til llytt boligomrade.Det bes om at Begby lokalsamfunnsutvalg blir h0ringsinstans i den videre prosessen.16. OA Fredriksen - Advokathuset Fredrikstad. 15.10.2008Fredriksen er lite interessert i en atkomstl0sning som medf0rer riving av hans bolig, ellervei tett inntil. Mest aktuelt viI det vrere a kanalisere trafikken via Moenfeltet gjennomnyetablert rundkj0ring i Haldenveien, subsidirert via L0vliveien. Bebyggelse b0r ikkeoverstige to etasjer, og utnyttelsesgrad b0r vrere i overensstemmelse med Moen ellerBratenfeltet.17. Ingjerd Offenberg og Dennis Haglund. 22.09.2008Offenberg og Haglund er bekynlret for vann- og avl0psordning som allerede eroverbelastet. Ogsa bekymret for atkomsten tiI det nye feltet pga trafikk.18. RolfG Olssen - Mikael Eriksson. 23.09.2008Olsen og Eriksson protesterer pa det sterkeste hvis adkomstvei tiI boligomradet vii gaover Olsens og Erikssons boligtonlter. Im0teser nrermere opplysninger omadkomstforhold.19. Per Trygve Johansen. 29.09.2008Johansen henviser til en "garanti" som Forsvaret skal ha gitt da han kj0pte sitt hus for 25ar sidell om at det ikke skulle bygges pa arealene bak tomten. Det vii reises krav omerstatning pga verdiforringelse. Ved en utbygging 0nskes en 200 meters sone fratomtegrensene, samt friomrade. 0vrige kommentarer vedr0rende adkomst og friarealersom andre beboere har sendt inn tiltredes.20. Gjermund Mangseth m.fl. 10.09.2008Adkomstvei tiI rekreasjonsomrade 011skes sikret ved a opprettholde et betydelig belte avskog mellom Grarud vei og vestover, og mot sydvest for a skjerme lysl0ypen frabebyggelse. Opplevelsen av a oppholde seg i 0stsiden marka rna ikke forringes. Bevareskogsareal for a begrense pavirkning for dyr- og fugleliv. 0nsker at trafikale forholdforblir uendret.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11,0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

21. Thor J0rgen Dybvad. 25 09 2008Dybvad ber politikeme a revurdere og benytte et sa stort "naturareal" til boligbygging.Hvis planen fortsetter rna det tas i betraktning at omradet ligger i nrerheten av enskytterbane. Det rna tenkes pa sikkerhet og st0Y i forbindelse med denne. 0nsker ainformeres om hvordan eventuelle st0Yiiltak skal gjennomf0res uten a vrere sjenerende foromgivelsene. Det b0r tas hensyn til eksisterende bebyggelse med tanke pa h0yde panybygg, solforhold osv. Dybvad 011sker en gr0l111 "buffersone" mot ny bebyggelse.Vedr0rende adkomst er avkj0rsel ved Doremi-barnehagen er ikke god, men en god10sning kan vrere opparbeidelse av ny avkj0rsel ved Esso-stasjonen og opparbeidelse avveier og fortau slik at det blir fremkon1illelig for buss. Papeker et allerede darligvanntrykk i omradet, og stiller sp0rsmal ved kapasiteten til kloakknettet. Dybvad stillerogsa sp0rsmal ved kapasiteten til skoler og bamehager i omradet. Det 0nskes en merdetaljert redegj0relse av planene.22. Karin Rosenberg. 24.09.2008Rosenberg er eier av tilstmende eiendom. Eiendommen 0nsker hun solgt, men avventerdette inntil plassering av adkomstveier er avklart. Det kan se ut som dette er planlagt overhennes eiendom. Rosenberg 0nsker en videre dialog.23. Karin Rosenberg. 29.10.2008Rosenberg har blitt gjort kjent med at adkomstvei muligens komnler til a ga over hennestomt. Hun 0nsker a flytte, men planen gj0r et salg vanskelig. Det kreves en 0yeblikkeligavklaring av saken, og eventuelt en skriftlig bekreftelse hvis veien ikke skallegges overderes eiendom. Ber om skriftlig svar innen 1 uke.24. Jotne Eiendom. 18.09.2008Jotne Eiendom 0nsker a holdes orientert om arbeidet, og 0nsker a fa mulighet til a giinnspill hvis deres eiendom og dagens industrivirksomhet blir ber0rt. Jotne Eiendomopplyser om at de er i dialog med Per Andre Hansen Landskapsarkitekter og Odd Lillebyvedr0rende reguleringsplan for Lilleby.25. Reginlentsmyra Skvtebane. 03.12.2008Regimentsmyra Skytebane er urolig for hvilke konsekvenser planene viI ha forskyteaktivitetene. Det b0r tas st0ymaIinger pa et tidlig tidspunkt grunnet at mangeskyteprogram ut0ves i Apent terreng. Fredrikstad kommune b0r vrere oppmerksom painteressekonflikt i forbindelse med st0y med tanke pa at i komnlunens utviklingsplanerforutsettes Reginlentsnlyra som et skytesentrum. Ved utbygging b0r det stilles sombetingelse overfor utbygger at RegimentsmYra skal vrere et skytesentrum med navrerendeaktivitetsniva. Hvis ikke dette er mulig forutsettes det erstatningsbaner med sammeaktivitetsfrekvens innenfor kommunens grenser. Regimentsmyra Skytebane stiller seg tildisposisjon for videre konstruktiv dialog.26. Fredrikstad EnergiNett AS. 08.12.2008FEN har nettstasjoner samt h0y- og lavspennings ledningsnett i reguleringsomrade. FENviser til FEF 2006 og vedlagte dokument "Retningslinjer for bygging vedlunderh0yspentlinje" i forbindelse med avstand til h0yspenningsanlegg. Lavspenningskabler iomradet viI komme i konflikt med planlagt bebyggelse. Omlegging av nett kan gj0res,men rna bekostes av bestiller. Nye str0mforsyningsanlegg skal bygges iht FEN sinespesifikasjoner. Transformatorens st0rrelse dimensjoneres etter dokumenterbare behov.Tomteplassering for nettstasjon mltrafo skal godkjennes av FEN. Veibelysning er en delav palagt infrastruktur og bekostes av utbygger. Det rna etableres nytt str0mforsyningsnettArkitektkontoret Lene Frank a1s, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

00024142ved ny bebyggelse i omnldet, og der det er mulig a erverve evigvarene rettigheter til FENfor plassering, bygging, drift og vecllikehold av anleggene, og anleggene rna gis fulltrettsvem. Rettighetene skal dokumenteres i overenskonlster som tinglyses.Nettstasjonltraseer rna inntegnes pa reguleringsplan. Kostnader for kapasitets0kning avstr0mnettet dekkes av den som utl0ser tiltaket. FEN ber om at arealer, forutsetninger forbygging av str0mforsyningsanlegg og anleggsbidrag, samt oodvendige rettigheter forfremf0ring av str0ffiforsyningsanlegg, stadfestes sammen med reguleringsplanen.7.2 Forslagsstillers kommentarer til bemerkninger ved varslingForslagsstiller har i det f0lgende kommentert h0ringsuttalelsene.1. Fylkesnlannen i 0stfold. 09.09.2008Forslagsstiller tar Fylkesmannens kommentarer til etterretning for reguleringsplanensaksfremstillingen av denne.2. Statens vegvesen 03.10.2008Forslagsstiller beklager at det ikke har vrert mulig a ill til et samarbeid med tiltakshaver forplanen pa Lilleby. Dette henger sammen med at tiltakshaver pa Lilleby ikke har 0nsket a visefrem planer for sitt omrade og at det derfor ikke har vrert noe grunnlag.Det er foretatt trafikkberegninger i forbindelse med eksisterende kryss, se vedlegg 11.Planlagt bebyggelse ligger med relativ stor avstand fra riksvei 110 (nrermeste del av omradethar en avstand pa ca. 60 meter). Forslagsstiller har i ettertid utarbeidet st0Yberegninger iforbindelse med flatereguleringen og disse viser at den vestligste del av boligbebyggelsenligger bare litt over grenseverdien for utend0rs opphold. St0Yfeduserende tiltak er lagt inn ireguleringsbestemmelsene som en forutsetning.Forslagsstiller mener at den foreslatt nye rundkjmingen i krysset HaldenveieniTyrihjellveienvil vrere den 10sning som pa best mate ivaretar behovet for nye avkj0ring til det nyeboligomradet. Pa den utarbeidede planen for rundkj0ringen er vist nye posisjoner forbusslommer.Pa plankartet er inntegnet siktlinjer for aIle planens kryss.3. 0stfold fylkeskommune, Plansjef. 25.09.20080stfold fylkeskommune skriver at planforslaget bare delvis er i samsvar medkommuneplanen fordi markagrense gar gjennom omradet. Forslagsstiller bemerker at det kartover omradet som ble sendt ut som vedlegg til varselet ikke viste markagrensen. Pa de nautarbeidede planer er nye boligommder regulert pa nordsiden av markagrensen i samsvar medkommuneplanens arealdel.Forslagsstiller tar 0Vrige kommentarer til etterretning.4. 0stfold Fylkeskommune, Kulturminneseksjonen. 25.09.2008Forslagsstiller opplyser at Arkeologisk registrering i omradet er foretatt oktober-november2008 og den har ikke avdekket automatisk fredede funn, se vedlegg 12. Det er likevel tatt innet forbehold om at det skal varsles hvis det avdekkes funn under byggearbeidene.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11,0157 Oslo Tlf: 224221 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22424499

000242435. Fredrikstad kommune, Prosjektadministrasjonen. 29.09.2008Forslagsstiller bemerker at den foreslatte nye rundkj0ringen er planlagt i samarbeid medStatens vegvesen og det er forutsatt at eksisterende veinett som benyttes oppgraderes.Forholdene for gaende og syklende er forbedret blant annet med ny planfri undergang forgaende og syklende ved den planlagte rundkj0ringen i Haldenveien. Adkomst til marka eruendret.Det er forutsatt at utbygningen vil bety 0kt vannforsyning ogsa gjennom omradet slik attilst0tende omrader far bedre forsyning.Krav om fordr0yningsanlegg innen omradet er tatt til etterretningPlan for VA-system forutsettes utarbeidet ved s0knad om tiltak. Tilknytningspunlctet er vedEssostasjonen ved Haldenveien. Eventuell oppgradering av vannforsyningen til Moen-feltet ifelles trase ma avklares med kommunen.6. Forturn Distrubition. 01.09.2008Forslagsstiller tar til etterretning at Fredrikstad Energi AS har forsyning i omradet.7. Hafslund Nett. 04.09.2008Forsiagstiller tar til etterretning at Hafslund Nett ikke har anlegg innenfor det regulerteomradet.8. Fredrikstad kommune. Brannsjefen. 25.09.2008Forslagsstiller tar til etterretning at Brannsjefen anbefaler at bygningsmyndighetenegodkjenner forslaget til bebyggelsesplan under fonltsetning av at § 7-25 og § 7-28 i TEK(Plan- og bygningsloven 1997) tilfredsstilles. Tilsvarende tas 0Vrige generelle anbefalinger tiletterretning.9. Fredrikstad Fjemvame. 02.09.2008Forslagsstiller tar til etterretning at Haugstenasen ligger utenfor Fredrikstad Fjemvarme ASsitt konsesjonsomrade.10. Netcom. 29.09.2008NetCom mener at masten pa toppen ma bli staende. Statens stralevem melder at stralingen framasten er sa liten at hele omradet kan benyttes til boligformaI, se rapport fra Statensstralevem, 2000-5.Forslagsstiller 0nsker at masten flyttes til annet sted og har foreslatt omradet ved Lillebybassenget.Deter meget uheldig at den ligger inneklemt mellom to tomter i et boligomrAdesom skal selges. Dette viI kunne forringe salgsverdien av de nrerliggende boligtomter delsfordi mange synes at masten er skjemmende og dels fordi en del beboere f0lger seg utryggeved nrerhet til en slik instalIasjon. Forslagsstiller mener at masten kan flyttes til annet sted inreromradet. NetComs leieavtale av tomten har utl0pt.11. Lmr1i Terrasse Vel. 10.09.2008Forsiagstiller bemerker at markagrensen ikke er justert og heller ikke lysl0ypa.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tit: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenetrank.no www.lenetrank.no Faks: 22 42 44 99

00024344Nar det gjelder akebakken pa 0stsiden er forslagsstiller ikke sikker pa hvor dette er, menpeker pa at hele nreromradet har mange potensielle akebakker.L0Vli terrasse vil kun i ubetydelig grad ber0res av de forslatte 10sninger for adkomst til de nyeboligene, da det vil vrere Tyhjellveien som viI fa noe 0kt belastning i den del av veien som ernrermest Haldenveien..12. Odd Lilleby. 06.10.2008Forslagsstiller tar Odd Lillebys opplysninger til etterretning.13. Beboere i L0vliveien. 29.09.2008Forslagstiller bemerker at lysl0ypen viI forbli uendret og ogsa skogsomradet innenformarkagrensen.L0Vliveien viI kun i ubetydelig grad ber0res av de forslatte nye 10sninger for adkomst ogtrafikk, da den nye trafikken ikke skal ga i L0Vliveien, men i en liten del av Tyhjellveien..Vann- og avlop: Nye 10sninger for avl0p, overvann og kloakk er en forutsetning i planen.Forslagsstiller er ikke enig med beboere i Levliveien om at deres boligomrade viI bliverdimessig forringet og tror heller at nreromradets verdi pa sikt vil stige.14. Naboer Tyrialia, Tyrihiellvn, Aslia mfl. 17.09.2008Forslagsstiller har tatt beboemes merknader til etterretning og adkomst for boligomradene erna endret slik at den er fra nordvest og direkte inn i omradet. Kun en kort strekning pa ca.50meter i Tyrihjellveien fra rundkj0ringen vil fa 0kt trafikk til det nye omradet.Felt A med ca. 54 nye leiligheter er det eneste av feltene som viI ha adkomst fra nord.Forslagsstiller bemerker at det er en forutsetning i planell at Tyhjellveien blir oppgradert blantannet med fortau pa en del av denne strekningen.Ellers bemerker forslagsstiller at planen er i samsvar med overordnede planer for omrfLdet ogat al rekreasjon innenfor markagrensen bevares.15. Naboer Tyrialia, Tyrihjellvn, Aslia mfl. 23.09.2008Det vises til svar under punkt 13 og 14 (over).Nar planforslaget legges ut pa offentlig bering viI Begby lokalsamfunnsutvalg fa anledning tila uttale seg igjen.16. OA Fredriksen - Advokathuset Fredrikstad. 15.10.2008OA Fredriksen i Tyrihjellveien 8 (602/34) viI ikke bli ber0rt direkte av den nye adkomstveientil planomradet. Adkomstveien viI ga langs noroostsiden av hans tomtegrense.Nar det gjelder det antall etasjer pa nye bebyggelse og utnyttelsesgrad, som foreslas, kan ikkeforslagsstiller se at det ber vrere noen automatikk i at dette er det samme som for Moen- ogleller Bratenfeltet.17. Ingjerd Offenberg og Dennis Haglund. 22.09.2008Vann- og avlopssituasjone: Se punkt 13 hvor dette er kommentertArkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

00024445Adkomst til det nye boligfeltet: Se punkt 13 og 14 hvor dette er besvart.18. RolfG Olssen - Mikael Eriksson. 23.09.2008Adkomst: Adkomsten inn til boligfeltet er planlagt a ga over eiendommen til Gnr. 6021 Bnr.78og vil ikke ber0re Rolf Olsen (602/8) og Mikael Erikssons(602/77) boligtomter som beggebor i L0vli Terrasse.19. Per Trygve Johansen. 29.09.2008Forslagsstiller kjenner ikke til noen "garanti" som Forsvaret har gitt for Per Trygve Johansenfor 25 ar siden for at det ikke skulle bygges pa arealene bak tomten. Det kan f0lgelig hellerikke bli tale om noen erstatning i den forbindelsen.Per Trygve Johansen 0nsker en 200 meters fri sone fra hans tomtegrense og fra friomradetsom ikke kan bygges. Forslagsstiller mener at dette at omradets utbygnffigsmuligheter viI blivesentlig redusert og kan ikke akseptere dette. Det er heller ikke i samsvar med overordedeplaner for omradet.20. Gjermund Mangseth m.f}. 10.09.2008Adkomstvei til rekreasjonsomradet (marka) forblir uendret. Ingen arealer innenformarkagrensen viI bli ber0rt.De trafikale forholdene kan ikke forbli uendret nar onlfadet skal bygges ut, nlen det har vedplanleggingen av omradet vrert lagt vekt pa at nye adkomster skal legges sa skansomt sommulig for blant annet a bevare marka.21. Thor J0rgen Dybvad. 25 09 2008Ny vurdering avomradet for boligformal: Sp0rsmalet om ny vurderinga av omradet tilboligformal kan ikke besvares her. Forslagsstiller minner om at reguleringsformalet er isamsvar med kommuneplanen for omradet.Regimentsmyra Skytebanen: Forslagsstiller benlerker at sikkerheten og st0yforhold i forholdtil planomradets nrerhet til sk)'tterbanen vil matte ivaretas av Fredrikstad kommune med kravtil/tiltak pa banen og den bruk som tillates. Fredrikstad kommune har kj0pt RegimentsmYraSkytebane og viI overta denne sa snart tomten er fradelt.Buffersone: Det er i planen flere steder lagt inn buffersoner nlellom eksisterende bebyggelseog ny bebyggelse enten som et vegetasjonsbelte eller som turvei.Avkj((Jrsel ved Doremi-barnehagen:Forslagsstiller opplyser at avkj0rselen til Doremi-barnehagen viI bli s0kt lagt om i forbindelsemed bygging av rundkj0ring i krysset.Vann- og avl((Jpsforhold: Det vises til punkt 13 hvor det er svart pa detteSkole- og barnehagekapasitet: Utbyggingstakten forutsettes tilpasset skolekapasiteten.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo TIt: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 224244 99

(\nn?L~JrUuut- ·t4622. Karin Rosenberg. 24.09.2008Forslagsstiller bemerker at eiendommen, hvor det er planlagt a f0re ny adkomst, na er solgt.Den nye eier er informert om at det er aktuelt a f0re adkomstvei til planomradet overeiendommen og at huset som f0lge av dette rna rives nar veien skal bygges.23. Karin Rosenberg. 29.10.2008Se punktet over.24. Jotne Eiendom. 18.09.2008Forslagsstiller bemerker at alle viI kunne uttale seg nar saken legges ut pa offentlig h0ring.25. Regimentsmyra Skytebane. 03.12.2008Skytebanen og st@y: For skytebane vises til punkt 21 hvor dette er besvart. Nar det gjelderst0y har Forsvaret foretatt en st0yvurdering for gjenvrerende pistolbane, vedlegg 21.Konklusjonen her er at Begby/Haugstenomradet ligger utenfor sakalt "r0d sone". Den sydligedelen av boligomradet ligger i "gul sone" hvor situasjonen skal vurderes dersom avb0tende'tiltak kan dokumenteres. Det er i reguleringsbestemmelsene Oppf0rt krav om dette.Erstatningsareal: Forslagsstiller bemerker at et eventuelt krav om erstatningstomt forskytebaner rna rettes til Fredrikstad kon1mune.26. Fredrikstad EnergiNett AS. 08.12.2008Forslagsstiller tar merknadene til Fredrikstad EnergiNett til etterretning. Nye nettstasjoner eren del av reguleringsplanen.7.3 Bemerkninger ved begrenset varsling 15.januar 2010I det f0lgende er gj engitt uttalelse, som har kommet inn ved varslingsfristens utl0P30.januar, om ny undergang ved fremtidig rundkj0ring:1. Beate og Eivind Bergem, Jens S0nstehagen i S0lvstien 10 og 12, 25.januar 2010Naboene er positive til den planlagte undergangen for gang- og sykkeltrafikk vedrundkj0ringen, men papeker at de 0vrige naboeiendommer som vender ut mot krysset har idag enten st0yskjerm eller st0yvold med unntak fra S0lvstien 10 og 12. Her er det et brudd ist0yskjermingen, som man 0nsker ivaretatt ved den videre utbyggingen av undergangen.7.4 Forslagsstillers kommentarer til bemerkninger ved begrenset varsling1. St0yskjerming.Forslagsstiller ser seg enig i at det er rimelig at det er st0yskjerming n10t boligene i dennedelen av S0lvstien slik at skjermingen blir sammenhengende. Dette viI bli medtatt ireguleringsbestemmelsene.Arkitektkontoret Lene Frank als, sivilarkitekter MNAL, Nedre Siottsgate 11, 0157 Oslo Tlf: 22 42 21 97E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.no Faks: 22 42 44 99

000246-", t" ••KlArert.KKNEBo 10SOm1:::1::::::I:=I::::::::l:::::::±:='I \\\\\\\\ '" \ '.\ 1\(\ \\ \\ I\. I" /\ /\~\~•w.; Skifte Eiendom• et forretnintjSomrade i Forsvarsby99BOLIGER BEGBYILLUSTRASJONSPLANMal: 1:2500 Dato: 17.11.2008Arkitektkontoret Lene Frank asNedre Siottsgate 11, 0157 OSLOE-mail:firmapost@lenefrank.noFilnavn: .dwgTit:Faks:KKKKKKKKKKKKKK2242219722424699www.lenefrank.noTegn. nr.: 0810-01.4

000247LANDSKAPSANALYSEBEGBYByggeomrade B 513 i kommuneplanens arealdel, Fredrikstad kommuneOppdragsgiver: Skifte Eiendom ASBakgrunnOmnide B 513 er i kommuneplanens arealdel avsatt som fremtipig byggeomnide (bolig)~Skifte Eiendom AS 0nsker som grunneier a regulere omradet. Siden hele planomradet ugj0resav et markert h0ydedrag i overgangen mellom et flatt og apeht landskap i Viest og deli merh0yereliggende og mer kuperte "0stsiden-marka" i 0st, 0nsker grunneier a utarbeide enlandskapsanalyse som grunnlag for en senere reguleringsprosess. Dette arbeidet utf0res somet separat oppdrag uten bindinger til noen fonn for tenkt utbygging.FormaJHensikten med analysen er a fmne kriterier for hvordan omradet kan bygges ut uten at dettekommer i konflikt med viktige landskapshensyn eller spesielle naturverdier. Det legges srerligvekt pa mulig fjemvirkning ved eksponering i sektoren sydvest-nordvest (dvs mot det apneslettelandskapet i vest). Ut fra ulik helning og ulik orientering (himmelretning) pa terrenget ide ulike delene av omradet, har det ogsa vrert et mal a antyde hvilke byggeh0yder som vilvrere egnet i de ulike delomradene.MetodeVed hjelp av ulik~ temakart er det fors0kt belyst hvorvidt ulike deler av omradet er egnet tilboligfonnaI eller ikke - vurdert kun ut fra topografi - dvs helningsretning (som har konse­kvens for lysforhold) og helniIlgsgrad (bratthet) - begge deler uten hensyn til eventuellevernehensyn.Samtidig er det fors0kt belyst vha vegetasjonskart, terrengsnitt og oppriss hvordan ulike om­rader er sterkt eksponert, mens andre omrader ikke er det. Vegetasjonskartet viser i tillegghviIke omrader som er verdifulle fordi bevart vegetasjon har kvalitet bade som en demper paeksponering og som opplevelsesobjekt internt i boligomradet.Ved a sammenholde temaer for egnethet til utbygging med temaer for vern, s0kes utkrystal­lisert et intensjonskart som anbefaler hvor

(1(1(\248U lJ 0Kartet viser at store deler av planomradet er i sistnevnte kategori med derav stor frihet mhtvalg av boligtype. Omrader som er brattere enn dette er for en stor del vestvendt og viI vrereegnet tillav blokkbebyggelse - med eller uten terrassering.3. VegetasjonskartHer er det tatt utgangspunkt i kommunens ortofoto fra 2007. Dette viser at vegetasjonenskifter mellom glissen og laY furuskog over h0ydedragene og tettere og h0yere blandingsskogi daldragene/sprekkedalene og langs foten av bratte partier. Pa temakartet er det fors0kt atrekke gre~er for vegetasjonsomradene med tettere og h0yere vegetasjon. Disse er spesieltverdifulle som ekspon..~ringsvernog som opplevelsesobjekt internt i boligomradene. I tillegger det her et h0yere biologisk mangfold enn pa de skrinne asryggene. Det er mao Here godegrunner til a bevare mest mulig av de tettere vegetasjonsbestandene.For a vite h0yden pa vegetasjonen i forhold til senere planlagt bebyggelse er det tekstet pautvalgte steder h0yden pa eksisterende vegetasjon over terreng.4-7. Terrengprofiler (tverrprofiler)Det er konstruert 13 terrengprofiler som skjrerer gjennom terrenget fra 0st mot vest og medintern avstand 50 m. Pa profilene er de tette vegetasjonsbandene lagt inn fra ortofoto. I tillegger det lagt.inn et forslag til en cote som grense for h0yde pa ny bebyggelse. Disse profilenevil vrere det sikreste hjelpemiddelet i videre planlegging mht a fastsette bygningsh0yde iforhold til grad av eksponering. Ved detaljprosjektering viI det vrere n0dvendig a bruke noemer ressurser pa a::maIe h0yder pa eksisterende vegetasjon som i analysen kun er vurdertvisuelt.8-9. LengdeprofilljasadeopprissDet er konstruert et lengdesnitt av de ulike langsgaende terrengformasjonene som viser badeden 0verste asprofI1en og de lavere ryggene og plataene vest for dette...Ved a legge innanbefalt maksimal bygningsh0yde og bevarte vegetasjonsband, viI get i det som da blir etfasadeoppriss fremkomme hvor mye av bebyggelsen som vil vrere synlig. Opprisset viseromradet sett fra vest/nordvest. Ny bebyggelse er kun illustrert med lys gra bokser for aillustrere bebyggelsens h0yde uten tanke pa bebyggelsens utfonning for0vrig.Skissen viser at ny bebyggelse i h0yder som vist i terrengprofilene ikke viI danne silhuett ifjem.virkning, men at fargevalg vil vrere viktig mht hvor dominerende bebyggelsen skal vrere.NB! ~t oppriss er ikke det samme som et perspektiv. Det er i stedet en projeksjon som viser hvordan ethvertpunkt i terrenget viI synes dersom man betrakter det fra et sted med samme h~yde og vinkelrett pa projeksjonsplanet(tegningsplanet).Bebyggelsen lengst mot sydvest viI mest sannsynlig danne silhuett nar den betraktes fra etnrert stasted, men da er den problematikken ikke like viktig. Da viI samtidig bakenforliggendebebyggelse h0yere oppe og lenger inne pa asen ikke vrere synlig i det hele tatt.Man kan fa et inntrykk av graden av fjemvirkning av den 0verst liggende bebyggelsen narman betrakter omradet fra Fredrikstadbroa. Da er kun taket pa vanntamet synlig. Selvomdette er et bygg som ligger lengst syd pa den h0yeste ryggen, er det sapass med vegetasjon atikke mer av bygget synes. I tillegg ser man at bakenforliggende vegetasjon er sa vidt h0Y atvanntamet langt fra danner silhuett.10. IntensjonskartDette kartet fors0ker a sammenfatte alle temaer og pa den maten anbefale en avgrensing avaktuelle byggeomrader. Pa kartet er det vist omrader med bevaringsverdig vegetasjon, omradersom er sterkt eksponert og buffersone langs viktig tursti (lysI0ype). Resterende og mer

000249vegetasjonsfattige omrader er anbefalt som byggesoner. For a fmne anbefalt maksimalbyggeh~yde i de ulike onnadene henvises det til terrengprofilene som viser at det innenforhver byggesone viI fmnes fiere ulike maksimalh~yder.Som kartet viser anbefales det a konsentrere byggeomradene pa de skrinneste ryggene, mensden tettere vegetasjonen mellom ryggene og ved foten av disse bevares mest mulig. I en planviI det vrere behov for a krysse vegetasjonssonene med bl.a. veier, men det b~r vrere mulig abevare det meste av disse. .Ved anbefalte byggesoner og maksimale byggeh~yder viI ikke all bebyggelse bli skjult. Myevil bli skjult, men noe viI stikke opp bak foranstaende vegetasjon, men fortsatt lavere enn denh~yere vegetasjonen bak. I sum kan vi si at ny bebyggelse vil vise seg fram, men uten adanne silhuett. Hvor sterkt den vil eksponere seg avhenger i stor grad av hvor mye vegetasjonsom blir bevart ogsa intemt i byggesonene og ikke minst ved material- og fargevalg (stikkord:ikke reflekterende materialer og dempede farger).KonklusjonOmradet er mindre utsatt for at ny bebyggelse skal bli sterkt eksponert enn vi hadde trodd f~rvi gjorde denne oppgaven. Arsaken e~ at de smale bandene med tett vegetasjon begrenserinnsYnet til de apne 'omradene sterkt. I tillegg er det fa steder man har godt innsyn til omradet.Fra GudeberglPrestelandetJMineberget er omradet skjult pga Mineberget. Fra sletta mellomelva og rv 111 like nord for broa skjules omradet av den lave ryggen med bebyggelse paF,'jeldstad. Slik er det fiere steder. Det skal svrert lite til for at forh~Yllinger og bygg ide nrereomgivelsene stenger for et videre utsyn nAt landskapet er sa fiatt som pa 0stsiden.Planomradet er klart mest utsatt for eksponering sett fra Habomveien nar man kommer nordoverpa denne. Videre er den h~yeste asryggen mot nord godt sYnlig fra omradet nordvest forBegbyhallen. Omradet er imidlertid lite synlig sett fra Haldenveien i sommerhalvaret pga allvegetasjon langs denne - spesielt langs sydsiden av veien mellom Fjeldstad og Begby.Var konklusjon er at omradet ikke viI fremsta som sterkt eksponert dersom bevaringsverdigvegetasjon virkelig bevares, anbefalte maksimale byggeh~yder resBekteres og det i tilleggvises aktsomhet ved material- og fargevalg.Arbeidet videreLandskapsanalysen 'er,.ment som et viktig grunnlag for en senere reguleringsp'rosess. Den er~e ment a vrere eksakt i alle forhold. Mestfaktapreget er registrert helningsretning,helningsgrad og terrengprofJ1er med paf~rt vegetasjon.Mer faglig vurdering ligger bak anbefalte maksimale byggeh~yder og anbefalte byggesoner.Fredrikstad, 04.07.2008Per Andre Hansen landskapsarkitekter asPer Andre Hansenlandskapsarkitekt

· nn2co OUv J

HELNINGSRETNING:~~D"""'I'j I \i!..1 i IVESTVENDT TERRENG0STVENDT TERRENGS0RVENDT TERRENGNORDVENDT TERRENGA.. n"\n~ \\ ......~_Innl:.'nD!8513, lANDSKAPSANAlYSE, BEGBY - FREDRIKSTADHELNINGSRElNING(fIlOOAGSGMR: SKIFl£ EEIfXlII~ ff~t}~Rffi ~~RE~PosIOOks 528 lIf. 69 95 ~ 00....... ---.... - ........-­... -~Dato I SIan.Sokebehandler IDoto04.07.08Tegner IN6leetokkEBM 1:2500Pro8fektnr. 836Tean.nr. n 1

HELNINGSGRAD:-BRATTERE ENN 1:3,5MELLOM 1:3,5 OG 1:7IISLAKERE ENN I: 7~D!8513, lANOSKAPSANALYSE, BEGBY - FREDRIKSTADHELNINGSGRAO~ SIOFlE EOOlU..PER ANDRE HANSEN.... LANDSKAPSARl

VEGETASJONDVERDIFULL (TETT) VEGETASJONCA. VEGETASJONSH0YDE ANGITT I METER~A.(\/j..DB513, LANDSKAPSANAlYSE, BEGBY - FREORIKSTAOVEGETASJONSKART~ SlOFIE fJEtroiI-PER ANDRE HANSENiiliLANDSKAPSARKlTEKTER ASPosUds 528 lIf. 69 95 50 00Dafo I stan.Sokeb8handler IDato04.07.08TIgnlr INilleetokkEBM 1:2500ProsJlkfnr. 836r\-Z

D~Lr)GJC.:~C.-")c:::>Kote 63..I .\ Kote 57H.O.H -...!. n K te 47--.;.p,PROFIL HR. 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500PROFIL H.+H+J+H+J+H+ +H+ +H+ ~H+ +H+ +H+ +H+J+J-l+ I 1TERllENG H.I I 1 I ~ I I I I ij I I I I 1 I I I I I I I ~ I I I I I I I I I I I 1 I I I ij I ~ I I I 1c,..IIlMAMA f'\ Ill:l\ Kote 57H.O.H "-i \II • ~ ote 46;-...l. :l-.....Jr-­~PROm. HR. 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450PllOFIL H.+H+ +H+ +H+ +H+ +H+ +H+ +~+ +H+ +H+ ITERllENG H. I I I I II I I I I I I I I I I I I I i1 I I I I I I 1 1 I I I I I I I I IBṟ-I'--...""'-­PROFIL H.TEIl!lEItG H.~AH.O.HPROFIL H.TERIlENO H.Rev. IRettelsen gielderB513, LANDSKAPSANALYSE, BEGBY - FREDRIKSTADTERRENGPROFlL A-DOPPORAGSGMR: SKIFTE ElENDOM~ PER ANDRE HANSEN.LANDSKAPSARKITEl

GPROFIL H.TERREtlG H.L(}Ln('..Jc:~CJC)FIIKate dBk'l"lt"", Rl-I.\H.O.H I I.-­ lu Iill--... ~f---l \~I'ROFIL till. 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600PROFILH..+-H+ +H+ +H+ +H+ +H+ +H+ +H+ +H+ +H+ +I-:I-;J-J+H+ +H+ I I ITERRENG H. I ~ I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I it ~ iii I I I I I I I I I I IKote 60EH.O.HI-­\IKotk 68I Kote Olf- I Kote 60~"r--­~PROFILNR. 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550PROFlL H.+I--:;J+ +H+ +H+ +H+ +H:f- +H+ +H+ +H+ +H+ +H+ +H+ I ITERllENG H.I I it I I I I I I I I I I I I I I I ii Q1 I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I I...I-­\ \M

JH.O.HI'llOf'IL "R. 0PROFlL H.lERRDlG H.I'-0u)("'-..JC::JC,:,'::::>PROFILNR. 0PROFIL H.lERREftG H.HKote 62Kote 61PROFIL HR. 0PROf'lL H.lERRENG H.~\\M~IIr:'ell,.HCI..\n""",..JnlA-.......\D"..."..""'u\I\ •. D ..........I,....I........\ ...- ...... .t..... 1 .....1.. 1A in na" __ ,..I...I__... I••_ .... t"'1lr""\"\nnA ......._ "":In in "'lInnn "',"U-~"\A \'1...1_11 _ ......,,... 11"'Io1'\I-nRev. IRettelsen gjelderB513, LANDSKAPSANALYSE, BEGBY - FREDRIKSTADTERRENGPROFIL H-JOPPORAGSGIVER: SKlFlE ElENDOM~ PER ANDRE HANSEN.LANDSKAPSARKITEKTER ASPostboks 528 TIt. 69 95 50 00DatoI Sign.Saksbehandler IDato30.06.08regnerIt.tlalestokkAO 1:2000ProsJektnr. 836lean.nr.() h

LH.O.Hr-­ PROFIL H.~n T£RRENO H.-('-Jc:>~ CI1C)K .,JNPROFIL H.T£RRENO H.~\\M~ilcorv~r\n ..nc:io.L-tt::lr\Rot"'In"\l\._Oorllllorln,,\"o,,n'~ I ~ ..I" 1.11 1n nQ\I~.... ,.I... ~...,..- .....,.I._..... r'An"")nnA ,........ .,0 "In .."nnn it:..nl:".r:''''' \\...1_11 ........,r"_ .... __ In.,,,,..,,,Rev. IRettelsen gJelderB513, lANDSKAPSANALYSE, BEGBY - FREDRIKSTADTERRENGPROFIL K-LOPPORAGSGIVER: SKIFTE E1ENOOM~ PER ANDRE HANSENii!J8LANDSKAPSARKITEKTER ASPostboks 528 TIL 69 95 50 00Dato I Sign.Saksbehandler IDatoTegnerIt.i6lestokkAO 1:2000ProsJektnr. 836Tt'lon.nr.n730.06.08

" ...... () ...... f 811 ! L·t '")U·l') t.... oJIIIIIIIIIIIIIIIIl II--,..--_nUI,. IIRev.Rettelsen gjelder8513, LANDSKAPSANALYSE, BEGBY -VALGTE LANDSKAPSPROFILEROPPORAGSGMR: SKIflE BEtml~ PER ANDRE HANSENi:aDLANDSKAPSARKITEKTER ASPoslboks 528 TIt. 69 95 50 001612 fREDRlKSTMl Fox. 69 95 50 01FREDRIKSTADE-mo~:IorlooDatoSign.Soksbehandler Doto03.07.08TegnerM61estokkAO 1:4000ProsJektnr. 836legn.nr. 08\\Mailserver\prosjekter\Begby\A-Regulering\tegn fra Lark 14.10.08\lengdesnitt samlet 050808 CAD2004.dwg, 28.10.2009 16:14:57, \\dell-nr4\Canon i9950

H.G.H.so40302010oPROFlL MR.PROFlL H.TERflENG H.,.-­.......~C)C"J~)tJ"-...0~Rev. IRettelsen gJelder8513. LANDSKAPSANALYSE, BEGBY - FREDRIKSTADFASADEOPPRISS srn FRA NORD/NORDVESTOPPDRAGSGNER: SKIFlE BENOOM~ ff~ t}~pI?It~(f.!t}~E~EliPostboks 528 TIt. 69 95 50 001612 FREDRIKSfNl Fox. 69 95 50 01 E-moil: Dostolork.noDatoI S'gn.Soksbehondler IDoto06.08.08TegnerIMlIlestokkAFK 1:1750ProsJektnr. 836Tegn.nr.09 B\\M~II"',",""'I:\..\ru.,",... ,;""""~",,'D ....,,,h.,\A D,.......I.......:"...\"........... &...... 1""...1.... '" in nO\I.......... _ ... _ ... _u.&. ...__1_&0 nl:"nnnn rllon,nnJl ... ~ ••_ .,n

oVERDIFULL(TETT) VEGETASJONBYGGESONED"'",EJ'" STERK EI(SPONERING'"F/jlLJNfERHET TIL TURVEITURVEIc::C~C::4i"0'A.\PDelder Dato I SIan.Sokebthondltr IDato30.06.08Tegn..IMlliesfolclcAO 1:2000Prolll.ktnr.!! rfrfi,~RMfft)~RE~836~ 52B _.. ]!f. 6!.~_ ~_fl1. T."n.nr. 1 n

),. "11.2- 'Ie25r::n COt=61i1~l_ ---I I__;0o'" ~parl

~V~5201510-'F4540353025201510SNITIC~j lil' --~ ~. ~l~~ 2 ,Ft;I-L~.40boIIg 1_ -~Qa,keringL C+33 I- -.r.,--t====t 35I _30I ..... 1l6Ilg~ ~C(i225~511 II l2050= 4515'10SNITID ~iII~~I.~51' Endret 18.03.09.BEGBYForprosjektSnittC og 0MAl: 1:1000 Oalo: 30.10.2008 Filnavn: .dwgArkitektkontoret Lene Frank as Tlf: 22 42 21 97Nedre Siottsgate 11,0157 OSLO Faks: 22 42 46 99E-mail: firmapost@lenefrank.no www.lenefrank.noTagn. nr.: 0810-04.21009 12:57:15, \\dell-nr-l\Canon i9950

mu~/'-.~QVe&Oo~ (,41~ 20;";"45403530251510SNlnEIse"I f~jmuC+tC1IIIIllC.S7~muC+S7C+S745403530250C)C=>f"'00'

v~ ;Zcn fAmI----b

OOU265REGIONALAVDELINGENKULTURHISTORISKREGISTRERINGI FREDRIKSTAD KOMMUNEHAUGSTEN,HAUGSTENASENGNR. 603, BNR. 6Figur 1. Deler av planomradet, reU nord for hoydebassenget. Bildet er taU mot nord.

J{ 'l n,;"1? / 6I ' .,1 '( , ~~.,,V'V L.V,'RAPPORT FRA KULTURHISTORISKBE FARI NG/REG ISTRE RI NGKommune:FredrikstadGardsnavn, bruksnavn: Haugsten, HaugstenasenGardsnummer: 603Bruksnummer: 6KartreferanseCQ029-5-3 og CQ029-5-4H"yde over havet: 20-55 meterTiltakshaver:Forsvarsbygg Skifte EiendomAdresse:Navn pi sak: Reguleringsarbeid for nytt boligomrade pa Haugstenasen gnr. 603,bnr. 6 i Fredrikstad kommuneSaksnummer: 2008/6207Prosjektnummer:Registrerings og Oktober og november IVed: ICathrine Brattekvrernerapport periode: 2008Autom. fredete kulturminner i omradet:Nyere tids kulturminner i omradet:RegistreringsnummerFotodokumentasjon:XXX-XXXFaglige konklusjoner:[K] F)I~n0n£H Hi.~ i konfHkt rned KUl'turminrHH,Automatisk fredete kulturroinnerFJlanen er i konfliktI---Ingen synlige, potensiaie underbakl

000267BAKGRUNN FOR PLANEN:I forbindelse med oppstart av reguleringsarbeid for nytt boligomrade pa Haugstenasengnr. 603, brn. 6 i Fredrikstad kommune ble det Utf0rt en arkeologisk registrering i oktober2008. Omradet er pa 180 daa og har status som boligformal i gjeldende kommuneplan. Detplanlegges regulert til variert boligbebyggelse tilpasset topografien for ulike deler av omradet.Det var ikke kjent noen kulturminner innenfor planomradet, men det er i neeromradetrundt kjent mange kulturminner. Dette og omradets topografi gjorde at FylkeskonservatorenvarsJet at det var n0dvendig med en arkeologisk registrering i omradet f0r endelig uttalelse isaken kunne gis, jf Kulturminnelovens § 9.OMRADETUnders0kelsesomradet ligger noe S0r, om lag midt i Fredrikstad i kommune, 0st forGlomma, og S0r for Rv. 110 (Oldtidsveien). Vest, nord og 0st avgrensesunders0kelsesomradet av boligfelt. 1 S0r avgrenses omradet av en lysl0ype. Det er flereturstier i unders0kelsesomradet.Haugstenasen Iigger pa Begby, etomrade som er kjent for sine mange automatisk fredakulturminner, seerlig i form av helleristninger, men ogsa av graver og andre bosetningsspor.De kjente helleristningene pa Begby Iigger om lag 800 meter nord, og strekker seg viderenord og nord0st for Haugstenasen. Videre ligger det et skalgropfelt og en steinring 400 meteri luftlinje vest for planomradet, ID 32793. Se vedlegg 1 for flere automatisk fredakulturminner i omradet.STRATEGI OG METODEPa bakgrunn av planomradets topografi var det st0rst mulighet for a gj0re funn av aktivitetsogbosetningsspoJ fra steinbrukende tid. I steinalderen sa landskapet markant annerledes ut,ettersom vannet stod h0yere og omrader som i dag Iigger langt fra vannkanten kunne utgj0relune viker som var attraktive omrader for bade bosetning og mer midlertidige opphold.Boplassene ble gjerne lagt pa sj0vendte flater med godt drenert sandjord, og medbergvegger som Iy mot veer og vind. Det er dertor viktig a lese landskapet og stikke medjordbor for a peke ut potensie11e boplassomrader under registreringen.Det er vanlig a unders0ke potensielle steinalderboplasser ved pr0vestikk. Metodeninnebeerer at det med spade graves pr0veruter pa ca. 40x40 em. Rutene har varierendedybde der regelen er at det graves ned til berget eller den sterile undergrunnen. Pa dennematen kan det pavises spor etter forhistorisk aktivitet som ikke er synlig pa dagensmarkoverflate.Det ble f0rst gjennomf0rt en grundig overflateregistrering av planomradet, der omradet blegatt over for a registrere eventueJ1e synlige kutturminner. Samtidig ble det stukket medjordbor for a avgj0re hvorvidt det var f1ater med potensiale for bosetning fra steinbrukendetid. Under registreringen pa Haugstenasen ble det imidlertid ikke lagt noen prevestikk,ettersom det ikke skilte seg ut noen potensielle boplassomrader innefor planomradet.DELTAGERE OG TIDSROMSelve unders0kelsen i felt foregikk i oktober 2008. Feltleder var Cathrine Brattekvcerne.Det var kaldt og solskinn dagen da underS0keisen ble foretatt. Vceret hadde ingen pavirkningfor unders0kelsen.- 2 ­

f1 l"1) {"':\.'.U,JULG '1 l. '8'

U002690stfoidj\-IIt'e.... kt}j;! i Ii If; I f'__···-__·-··r··,let.!rN o 7:,1] I 5I.XI ~; 0))BEGBY/HAUGSiENASEH GNR 603{i)FREDRU«STAD J{OMMUNEPLANOMRADET ER MARJ

BESKRIVELSEUnders0kelsesomradet ligger mellom 20 og 55 meter over havet. Omradet bestarhovedsakelig av svaberg med Iyng og furuskog. Noen spredte bj0rker innimellom. Asenskraner bratt ned mot vest, og slakkere mot nord og 0St. Midt i den s0rlige delen av omradetIigger det et h0ydebasseng. Oet har vrert drevet med steinhoggervirksomhet flere steder paHaugstenasen. Noe berget gay tydelig preg av flere steder.Omradet ble gatt over med jordbor for a finne potensielle flater for pn2>vestikking. Detviste seg at omradet inneholdt mest berg. Noen av omradene var trebevokste, og her vardet noe jord pa berg. Noen av flatene var ganske fuktige, og inneholdt om lag 20 - 30 emmed torv og noen centimeter med jord.Figur 3. Spor etter steinhuggervirksomhet. Bildet er taU mot ONO.Figur 4. Utsyn fra den nord\iestlige delen a\i Haugstenasen. Bildet er taU mot V.

()uUUr 1 n 2'71'Ii)if.I / '\ ,/(,~.--',Iiil:~N0stfo!dJ\:llt'(lS/1'f nii 111llll{'BEGS YIHA UG STENA SEf·lGNR 603/6FREDRIKSTA 0 KOMtv1UNEPLANOMRAoET ER fMRKERT MEO R0DT• ~'.t------------­•.__ ".;. __ .4'_././";////-.:. ,., ~,~_....•._~,. ".,/}-' ,...;/}/ V.il~...:-~_,,_~ .. ~Figur 5. Ovcrsikt over planomradet.GIS - applikasjoner ved Cathrine Brattekvrerne- 5 ­

2" "7 'il"";'''U n n j,~U '.:,\.) 1 '' , J "KONKLUSJONINGEN KULTURMINNERDet ble i oktober 2008 utf0rt en arkeologisk registrering av Haugstenasen, gnr 603, bnr.3. Omradet ble overflateregistrert, men det ble ikke gjort noen funn av automatisk fredakulturminner. Reguleringsplanen er saledes ikke i konfHkt med kulturminner.SARPSBORG 04.11.08~'{~\)~'}~\J"':'0~::V.",-Feltleeter I SaksbehandlerVedlegg:• Fotolister• Askeladden kart over kulturminner i nreromradetFigumummer Motiv Retning Dato Fotograf1 Planomradet nord forbassenget2 Oversiktskart overplanomradet3 Spor ettersteinhuggervirksomhet4 Utsyn fra nordvestredel av Haugstenasen5 Oversiktskart overplanomradetN 26.10.08 CathrineBrattekv~rne26.10.08 CathrineBrattekvc:erne0N0 26.10.08 CathrineBrattekv~rneV 26.10.08 CathrineBrattekvrerne26.10.08 CathrineBrattekvcerne- 6 ­

" n n') 73 U' U-vLSkifte EiendomBegby FredrikstadReguleringsplanTrafikkanalyse•SWECO~

() tl') 0, ? -I' 4".~. .;1 ," . ;.J ·;)1.i:JL· ...•

•SWECO~RAPPORTRapport nr.:IOppdrag nr.:1 250771Kunde:Skifte eiendomIDalo:09.03.2009Begby FredrikstadReguleringsplanTrafikkanalyseRev. Dato Revisjonen gjelderUtarbeidet av:Ola Rob01e og Terje W01nebergKontrollert av:Terje W01nebergOppdragsansvarlig I avd.:Kimme Arnesen/ Areal og transportSign.:Sign.:Oppdragsleder I avd.:Terje W01nebergl Areal og transportSign.

Innhold1 Sammendrag 22 Innledning 43 Overordnet veg og trafikksystem 44 Dagens tra'fikk 54.1 Dagens kryss 54.2 Trafikksikkerhet 64.3 Dagens trafikkmengder 74.3.1 Dimensjonerende timetrafikk 74.3.2 D0gnbasis 74.3.3 Myke trafikanter 84.3.4 Tungtrafikk 84.3.5 Kollektivtrafikk 84.4 Trafikkavvikling i dagens kryss 94.4.1 Generelt om belastningsgrader 94.4.2 Dagens trafikkavvikling 105 Fremtidig trafikk 115.1 Trafikkprognoser statens vegvesen 2028 115.2 Planlagt utbygging 115.3 Trafikkgenerering og genereringsfaktorer 115.4 F0rste utbygningsetappe 125.5 Andre utbygningsetappe 146 Interne veger 1509.03.2009

1 SammendragSWECO Norge AS er engasjert av Forsvarsbygg Skifte Eiendom i forbindelse medplanlegging av et boligomrade pa Begby i Fredrikstad. SWECO bistar med trafikalevurderinger tilknyttet utbyggingen samt planer for veger og adkomstkryss. Hovedadkomsten erforeslatt lagt til krysset mellom Rv11 0 og Tyrihjellveien og S0lvstien.Utbyggingen antas gjennomf0rt i etapper over et lengre tidsrom. De trafikale konsekvenser erderfor analysert for to utbyggingsetapper, den f0rste med henholdsvis 290 boliger og denandre med 469 boliger som tilsvarer full utbygging. Trafikkprognosene for disse toutbyggingsetappene er lagt til prognosearene 2020 og 2028.Trafikkberegningene viser en bilturproduksjon som vist i tabellen nedenfor.Dagens trafikkmengder ble registrert ved manuell trafikktelling av krysset mellom Rv 110 ogTyrihjellveien onsdag 12. november 2008. Trafikk pa d0gnbasis (ADT) for hovedvegen Rv11 0er gitt av Statens vegvesen.For utbygging av f0rste etappe er det lagt til grunn en beregnet trafikksituasjon tilsvarende2020, med en antatt trafikkvekst pa Rv11 0 lik 15 % i forhold til 2008. Det er beregnet .belastningsgrader for dagens utforming av krysset lik 0,67 i morgenrushet og 0,69 iettermiddagsrushet. Den beregnede trafikkavviklingen i krysset Rv11 0 - Tyrihjellveien viisaledes i henhold til beregningene vrere tilfredsstillende etter bygging av ca 290 boenheter.(Belastningsgrad er definert i kp. 4.4.1)Ved full utbygging vii dagens kryss pa Rv11 0 bli overbelastet med trafikkmengder tilsvarendetrafikkmengdene i prognosearet 2028. Det foreslas derfor at krysset bygges om til rundkj0ringi perioden fram mot full utbygging av boligomradet. Kapasiteten i rundkj0ringen er etter fullutbygging tilnrermet fullt utnyttet. Beregningsmetoden for beregning av framtidigetrafikkmengder antas imidlertid a gi en noe h0yere trafikkvekst enn den virkelige. Denberegnede trafikkbelastningen vii i sa fall inntreffe i et senere prognosear enn 2028.Rundkj0ringen er derfor foreslatt med kun ett felt i tilfartene pa Rv11 O.Pa Rv11 0 forbi krysset er det na automatisk trafikkontroll i begge retninger. Det er rimelig aanta at fartsnivaet Iigger oppunder 60 km/t. Vegen har na en trafikkmengde Iik 12.500 ADT.Det er registrert ca 20 kryssende fotgjengere i st0rste time (12.11.08). Hvis det ikke etableressignalanlegg eller planskilt kryssing tilsier vegnormalene til Statens vegvesen at fartsgrensenskiltes ned og fartsdempende tiltak anlegges. Ved rundkj0ring hvor fartsnivaet er < 45 km/tkan det anlegges gangfelt.09.03.20092

Adkomsten til boligfeltet legges inn fra Tyrihjellveien, ca. 50 m 0st for Rv11 0 og overeiendommen 602/78/0. Det er saledes kun en kort strekning av Tyrihjellveien som far mertrafikk. Vegen gar i stigning og fjellskjrering i sving mot syd. St0rste stigning er 8 %. Vegen harminste kurveradius lik 15 m. Det anlegges fortau langs vegen pa vest- og sydsiden. Vegendimensjoneres for busstrafikk opp til snuplassen som er foreslatl ved omradet for offentligbebyggelse. Det vises til reguleringsplanforslaget.Vegen har en kurve som er krappere enn vegnormalens anbefaling, men valget ma ses isammenheng med at valgt tilknytningspunkt pa Tyrihjellveien og valg av trase gir minimaltmed trafikk pa eksisterende boligveier og et avgrenset eiendomsinngrep.09.03.20093

2 InnledningSWECO Norge er engasjert av Skifte Eiendom for a bista med trafikale vurderinger iforbindelse med planer for utbygging av boliger ved Haugstenasen i Begby, Fredrikstad.Boligomradet blir en utvidelse av et etablert boligomrade hovedsakelig bestaende aveneboliger. Det nye boligomradet vii ha adkomst via Rv 110 og Tyrihjellveien.30verordnet veg og trafikksystemKrysset Rv11 0 x Tyrihjellveien/S01vstien ligger i Begby 0st for Fredrikstad sentrum.~..... .,!­ •~ I,~. •'-1'·I'!...•_Figur 1 Oversiktskart, kilde www.visveg.noRv110 Haldenvegen er en av flere veger som kopler Fredrikstad til E6 0st for byen og tilHalden.09.03.20094

4Dagens trafikkDagens trafikkmengder er registrert i krysset Rv11 0 x Tyrihjellveien/S01vstien onsdag12.11.08. Tellingene ble gjennomf0rt i periodene fra kl. 07.00 - 09.00, k111.00 -13.00 og kl15.00 - 17.00. Det ble talt myke trafikanter og tunge og lette kj0ret0Y. Tellingene er benyttet tilfastlegging av trafikkmengder og beregning av kapasiteten til krysset.D0gntrafikken (ADT) pa Rv11 0 i krysset er gitt av Statens vegvesen Region 0st (SVR0).Arlig d0gntrafikk (ADT) er gjennomsnittlig antall biler pr dag fordelt over aret.4.1 Dagens kryssBi/de 1 Rv110 Retning Fredrikstad Tyrihjellveien er til venstre i bildet.09.03.20095

1 U0 ..!:>1/ I.JO t) t- 0~ "". ~. 1·. .Bi/de 2 Rv110 Retning Halden Tyrihjellveien er til h(lJyre i bi/det.I tilknytning til krysset er det automatisk trafikkontroll pa Rv11 0 i begge retninger, i et snitt pa0stsiden av krysset. Skiltet hastighet pa riksvegen i krysset er 60 km/t. Pa beggeadkomstvegene er det 30 km/t soner. Gangfeltet over riksvegen har trafikk0y. S01vstien haroppmerket gangfelt med trafikk0y. Busslommer er plassert etter krysset i begge retninger.4.2 TrafikksikkerhetSVR0 oppgir at det har vrert 7 politirapporterte ulykker i tilknytning til eller i urniddelbar nrerhetav krysset siden 1999. 4 ulykker med lettere skade er registrert i NVOB i perioden 1999-2006 itilknyting til krysset.Statens vegvesen har retningslinjer for gangfeltkriterier ved planlegging av nye veger ogutbedring pa eksisterende veger gitt i Handbok 270 Gangfeltkriterier. Pa Rv11 0 forbi krysseter det automatisk trafikkontroll i begge retninger. Oet er rimelig a anta at fartsnivaet Iiggeroppunder 60 km/t. AOT pa vegen er ca. 12.500 kjtld0gn. Oet er registrert ca 20 kryssendefotgjengere i st0rste time (12.11.08). Anbefalningene til vegvesenet under disse betingelseneer at det kan settes opp signalanlegg eller at det vurderes planskilt kryssing. Hvis det ikkeetableres signalanlegg eller planskilt kryssing rna fartsgrensen skiltes ned (50/40/30) ogfartsdempende tiltak anlegges. Ved rundkj0ring der fartsnivaet er < 45 krn/t kan gangfeltanlegges. (HB 270)09.03.20096

4.3 Dagens trafikkmengderTrafikkmengder i rushtimen morgen og ettermidd er basert pa telling gjennomf0rt i kryssetRv110 x Tyrihjellveien/S01vstien onsdag 12.11.08. Trafikk pa d0gnbasis er basert pa tall fraSVR0.4.3.1 Dimensjonerende timetrafikkFredrikstadMorgenrushTrafikkbelastning, [kjUt)S01vstienOnsdag 12.11.2008FredrikstadEttermiddagsrushTrafikkbelastning, [kjUt)S01vstienOnsdag 12.11.2008762Rv 110 Fredrikstad33617Ie1431480.."~~22 22 28 415~1133~30~+-Ie...447156 725Rv 110 Halden33516"452Rv 110 Fredrikstad82920Ie327633414 50 50 343.."~~5~1321~23~+-Ie...184091310 "430Rv 110 Halden778TyrilhjellveienTyrilhjellveienFigur 2 Timetrafikk registrert i morgen og ettermiddagsrushet onsdag 12. 11.08.Figuren viser trafikkmengder og svingebevegelser i morgen og ettermiddagsrushet.Hovedtyngden av trafikken gar til Fredrikstad om morgenen og fra Fredrikstad paettermiddagen.4.3.2 D0gnbasisArlig d0gntrafikk er basert pa statens vegvesens tall for Rv11 O. ADT pa sidevegene(Tyrihjellveien/S0lvstien) er basert pa trafikktelling onsdag 21.11.2008. Pa grunn av to ulikekilder for ADT er det mindre avvik mellom d0gntrafikken pa sidevegene og pa Rv 110.FredrikstadArlig d0gn trafikk (AOT)S01vstien50012500Rv 110 Fredrikstad12500Rv 110 Halden800TyrilhjellveienFigur 3 Arlig d0gntrafikk i 2008.09.03.20097

4.3.3 Myke trafikanterFotgjengere:v 0 mot HaldenRv 110 mot F ClrikstadFigur 4 Anta/l myke trafikanter registrert i st0rste time i morgen og ettermiddagsrushet onsdag 11. 12.08.I figuren er det vist st0rste time for myke trafikanter i morgen- og ettermiddagsrushet.Observasjon pa stedet tyder pa at brorparten av brukerne av gangfeltet er eldre skoleeleverog voksne i tilknytning til bussholdeplassene. Det ble observert en del yngre elever iTyrihjellveien. Disse benyttet interne boligverger til og fra skolen.4.3.4 Tung'lrafikkStatens vegvesen oppgir en tungtrafikkandel pa 5 % pa Rv 110. I trafikktellingen (11.12.08)I trafikktellingen er det registrert f01gende tungtrafikkandel i de forskjelligeregistreringsperiodene:4.3.5 KollektivtrafikkBussholdeplassen betjenes av busslinjene100 Moss - Fredrikstad - Halden357 Fredrikstad Skjcerviken - Fredrikstad358 Fredrikstad - Lundheim - Kj01bergskogen359 Fredrikstad - Begby - MoenBussholdeplassene betjenes av ca 6 busser hver veg i rushtimen. Reisende i retning Haldenhar leskur pa holdeplassen.09.03.20098

0002854.4 Trafikkavvikling i dagens kryss4.4.1 Generelt om belastningsgraderKrysset er kapasitetsberegnet etter metode beskrevet i• "Handbok 127, Kapasitet i kryss - beregningsmetoder for ikke signalregulerte kryss,Statens vegvesen 1985"I beregningene blir hvert kryss behandlet isolert. Dette er en egnet metode for blant armet avise hvor eventuelle flaskehalser i systemet oppstar. Isolerte betraktninger tar imidlertid ikkehensyn til:o Eventuelt redusert kapasitet som f01ge av tilbakeblokkering fra nabokryss.o Eventuelt redusert innkj0rende trafikk som f01ge av overbelastning i nabokryss.Kapasitetsberegningene for hvert kryss gir resultater i form av:o Belastningsgrad.o Gjennomsni1tlig forsinkelse pro kj0ret0y i hvert felt.Belastningsgrad uttrykker forholdet mellom trafikkvolum og beregnet kapasitet. Vedbelastningsgrad lik 1,0 er teoretisk sett all kapasitet utnyttet.· d TrafikkvolumBe I atnzngsgra = .KapasltetSammenhengen mellom belastningsgrad og forsinkelse er tilncermet eksponentiell slik atforsinkelsen 0ker raskere jo h0yere belastningsgrad det er. Nar belastningsgraden er under0,70 er det liten k0dannelse i tilfarten og liten forsinkelse. I et signalregulert kryss tilsvarerdette at bilistene som regel kan passere krysset i f0rste mulige gr0nnperiode. Vedbelastningsgrad over 0,85 begynner den eksponentielle effekten asia kraftigere ut, slik atforsinkelse og k01engde 0ker raskt ved stigende belastningsgrad. Nar belastningsgradenoverstiger 1,0 er tilsiget av biler inn mot krysset st0rre enn kapasiteten i selve tilfarten ikrysset. Dette medf0rer at k0en i tilfarten vii vokse, og den vii f0rst begynne a avta igjen nartilsiget av biler er mindre enn kapasiteten. Det viI i praksis si at krysset vii avvise trafikk iperiodene med overbelastning.S8mmenheng mvllom belastnlngsgrad 09 forslnkelse~ U ~ ~ _ ~ ~ ~ ~ ~ ~Bela&tnlngsgradFigur 5 Forho/det mel/om be/astningsgrad og forsinke/se.For de ulike beregningene er det vist figurer som viser belastningsgradene i kryssene.Belastningsgraden for krysset er tilsvarende den st0rst belastede tilfarten i krysset. Dennebelastningsgraden er vist som en boks midt i krysset pa figurer som viser avviklingsforhold.09.03.20099

4.4.2 Dagens trafikkawiklingBelastningsgraden for dagens kryss er beregnet i st0rste time i morgenrushet ogettermiddagsrushet.Fredrikstad Onsdag 12.11.2008 Fredrikstad Onsdag 12.11.2008Morgenrush KI.: 07.15 - 08.15 Ettermiddagsrush KI.: 15.15 - 16.15BelastningsgraderBelastningsgraderS/IllvstienS/Illvstien0,05 0,07~ 0,40 0,26Rv 110 Fredrikstad0,20Rv 110 Halden Rv 110 Fredrikstad0,20 0,480,48Rv 110 Halden0,14 0,14TyrilhjellveienTyrilhjellveienFigur 6 Beregnede belastningsgrader basert pa dagens trafikkmengder i morgen og ettermiddagsrushEttermiddagsrushet har den h0yeste belastningen med en belastningsgrad pa 0,48. Imorgenrushet er st0rste belastning pa 0,20. Det er i henhold til beregningene godreservekapasitet i krysset.09.03.200910

'0" (j .", 'J n 7UUULa5Fremtidig trafikk5.1 Trafikkprognoser statens vegvesen 2028Statens vegvesen har bedt om at beregninger for trafikken legges 20 ar frem i tid. Medutgangspunkt i nasjonale trafikkprognoser forventes en trafikkvekst pa 25 % frem til 2028 paRv110. Det er imidlertid ogsa utf0rt trafikkberegninger for en antatt utbygging etter ca. 12 ar,her betegnet som f0rste utbyggingsetappe. Det er for f0rste utbyggingsetappe benyttet entrafikkvekst pa 15 %. For andre etappe (2028) er det benyttet en trafikkvekst pa 25 0/0.Prognoser for fremtidig trafikk omfatter ny utbygging, 0konomisk vekst og 0kt bilbruk. Saledesskal nye boliger pa Begby allerede vrere inkludert i fremtidige arsd0gntall for trafikkmengderpa hovedvegnettet. For a kunne vurdere krysskapasiteten lokalt velger vi Iikevel a legge dennye trafikken til uten a redusere den overordnede prognosene for Rv 110. Dette gir for h0yetrafikkemngder pa Rv 110, men tilnrermet riktige trafikkmengder til og fra pa Tyrihjellveien.Beregningen ma saledes kunne betraktes som relativt konservativ.5.2 Planlagt utbyggingPlanforslaget innebar pa beregningstidspunktet en total utbygging av 469 boligenheter. Isenere planforslag er antallet noe redusert uten at dette tillegges vekt. Boligene har adkomstvia Rv 110 og Tyrihjellveien.Utbyggingen antas imidlertid a skje over tid og planlegges inndelt i to etapper. F0rste etappeinnebrerer en utbygning av ca 290 boliger.5.3 Trafikkgenerering og genereringsfaktorerUlike typer arealbruk generer ulike mengder trafikk. Genereringsfaktorer angir nye bilturer irushtrafikken eller pa d0gnbasis for ulik arealbruk. Statens vegvesen Handbok 146 (s.60)angir generelle genereringsfaktorer. Disse generelle genereringsfaktorene er benyttet ipaf01gende beregninger.Maksimal trafikk til og fra et boligomrade oppstar normalt i morgen- eller ettermiddagsrushet.Retningsfordelingen som er benyttet ved fordeling av nygenerert trafikk ut pa vegnettet erantatt lik retningsfordelingen som ble registrert ved trafikktellingen 12.11.08.09.03.200911

11.1 ni"i\·l""\'B' i." • ,I l ,,' 8 .\ j. Uti L. (:FredrikstadMorgenrushRetningsfordeling ny trafikkS01vstienFredrikstadEttermiddagsrushRetningsfordeling ny trafikkS01vstien0%4%Rv 110 Fredrikstad13%1 9%r-~1 1(47% 6% 25%Rv 110 HaldenRv 110 Fredrikstad40%1 16%r-~1 1 (27% 1% 12%Rv 110 HaldenTyrilhjellveienTyrilhjellveienFigur 7 Retningsfordeling i dagens kryss i morgen og ettermiddagsrushAv retningsfordelingen kan man se at brorparten av trafikantene kj0rer mot Fredrikstad ommorgenen og kommer tilbake fra Fredrikstad pa ettermiddagen.5.4 F0rste utbygningsetappeF0rste utbygningsetappe tilsvarer en utbygning av det antall boliger som gir enbelastningsgrad B S 0,70. Det er beregnet trafikk ca 12 ar frem i tid, fra 2008 til 2020. Generelltrafikkvekst pa Rv11 0 frem til 2020 er beregnet som 115 0,10 av registrert trafikk i st0rste time.Det er beregnet trafikkmengder og trafikkawikling for bade morgen- og ettermiddagsrushet.Fredrikstad Utbygningsetappe 1, ar 2020 Fredrikstad Utbygningsetappe 1. ar 2020Morgenrush 15 % gjennomkj0ringstrafikk Ettermiddagsrush 15 % gjennomkj0ringstrafikkTrafikkbelastning, (kjtltjTrafikkbelastning, [kjVtjS01vstienS01vstien22 33 34 4317 0 5 ll; 4 20 9 5 ll; 8" .. .. 111 i­ 822 111 i­ 47028 854561 "95183 5611462 1670Rv 110 Fredrikstad 14 " Rv 110 Halden Rv 110 Fredrikstad 32 " Rv 110 Halden"426 970 877 -+ "ll; l'91324 111 112 15 60 61 111 71 3 31399 361 -+ ll; l'"52 187 153 105"TyrilhjellveienTyrilhjellveienFigur 8 Trafikkmengder utbygningsetappe 1, ar 2020 +15 % gjennomgangstrafikk.09.03.200912

01'"1';;°'9LJuUiL--(jFredrikstadArlig d0gn trafikk (ADT)202015 % generell lrafikkvekst pa Rv 110S01vslien50015100 14700Rv 110 FredrikstadRv 110 Halden1800TyrilhjellveienFigur 9 Arlig d0gntrafikk i 2020, utbygningsetappe 1.Figuren viser arlig d0gntrafikk basert pa estimat fra SVR0 og registrert trafikk. Utbyggingenutgj0r 7 % av trafikk0kningen pa Rv11 0 i retning Fredrikstad. Ny trafikk til/fra Tyrihjellveien erfordelt med 70 0.10 mot Fredrikstad og 30 0.10 mot Halden.Nedenfor er vist belastningsgraden beregnet for dagens utforming av krysset mellom Rv11 0 ­Tyrihjellveien - S0lvstien.FredrikstadMorgenrushBelaslningsgraderRv 110 Fredrikslad0,24Ulbygningsetappe 1, fir 2020 Fredrikstad15 % gjennomkj0ringslrafikk EttermiddagsrushBelaslningsgraderS01vslien0,06~0,670,67Tyrilhjellveien0,49Rv 110 HaldenRv 110 Fredrikslad0,56S01vslien0,14~0,69'Y0,69TyrilhjellveienUlbygningselappe 1, ar 202015 % gjennomkj0ringslrafikk0,48Rv 110 HaldenFigur 10 Beregnede belastningsgrader etter utbygningsetappe 1, ar 2020 med +15 % gjennomgangstrafikk.Utbygningsetappe 1 tillater bygging av 290 boliger f0r belastningsgraden blir over 0,7 i 2020.H0yeste belastning oppstar pr beregning i ettermiddagsrushet. Belastningsgraden i krysset erimidlertid noksa Iik i morgen og ettermiddagsrushet. St0rste belastningsgrad er pa tilfarten fraTyrihjellveien. Rv11 0 har en belastningsgrad pa 0,49 fra Halden i morgenrushet og 0,56 fraFredrikstad i ettermiddagsrushet.09.03.200913

' ,i"1 (~ n "1 '0 fO'l]; \j(.) L- j ""." r I~(J,5.5 Andre utbygningsetappeAndre utbygningsetappe innebcerer en utbygning av opp til 469 boenheter. Det er for andreutbygningsetappe beregnet trafikk 20 ar frem i tid, til 2028. Generell trafikkvekst pa Rv11 0frem til 2020 er beregnet som 125 % av registrert trafikk i st0rste time. Det er videre beregnettrafikkmengder og trafikkavvikling for bade morgen- og ettermiddagsrushet.FredrikstadMorgenrushTrafikkbelaslning. [kjVljS01vslienUlbygningselappe 2, ar 2028 Fredrikstad25 % gjennomkj0ringslrafikk EtlermiddagsrushTrafikkbelaslning, [kjVljS01vstienUlbygningselappe 2, ar 202825 % gjennomkj0ringslrafikk2240 384417 0 5 .. 4 20 13 5 .. 8Ie iii ~ ~ 894 Ie iii ~ ~ 5111073Ie 32 930 631Ie 57 57616721896Rv 110 Fredrikslad 14Rv 110 Halden Rv 110 Fredrikslad 32Rv 110 Halden450 393 ~ " .. ...484 1134 954 ~ " .. ...100343 ~ 162 22 86 148 ~ 100 4 44"75 270 218 148"TyrilhjellveienTyrilhjellveienFigur 11 Beregnede trafikkmengder morgen og ettermiddagsrush 2028Figuren viser morgen og ettermiddagsrush med 25 % 0kning av gjennomgangstrafikken paRv110. Nyskapt trafikk fra Tyrihjellveien er retningsfordelt pa samme mate som dagens trafikk.Brorparten av trafikken gar mot Fredrikstad i morgenrushet og fra Fredrikstad iettermiddagsrushet. Det anses at beregnet generert trafikk er et h0yt anslag. Prognosen forRv110 inneholder generell trafikkvekst og inkluderer en antatt framtidig utbygging. I tillegg erlagt til utbyggingen pa Begby.FredrikstadArlig dl!lgn lrafikk (AOT)2028 25% generel! lrafikkvekst pa Rv 110Sl!Ilvslien50016800 16100Rv 110 FredriksladRv 110 Halden2400TyrilhjellveienFigur 12 Arlig d0gntrafikk i 2028 med andre utbygningsetappe.09.03.200914

''') ,r) n,? 9' 1,'UlJu,- IFiguren viser arlig d0gntrafikk basert pa estimat fra SVR0 og registrert trafikk. Utbyggingenutgj0r 10 % av trafikk0kningen pa Rv11 0 i retning Fredrikstad. Ny trafikk til/fra Tyrihjellveien erfordelt 70 % mot Fredrikstad og 30 % mot Halden.Med full utbygging av boligomradet med inntil469 boenheter er det forutsatt at krysset mellomRv 110 og Tyrihjellveien er bygget om til rundkj0ring. Rundkj0ringen er vist pa tegning fraSWECO, pr.nr. 250771, datert 17.12.2008.Nedenfor er vist beregnede belastningsgrader.Fredrikstad Utbygningsetappe 2, ar 2028 Fredrikstad Utbygningsetappe 2, ar 2028Morgenrush 25 % gjennomkj0ringstrafikk Ettermiddagsrush 25 % gjennomkj0ringstrafikkBelastningsgrader Rundkj0ring Belastningsgrader Rundkj0ringS01vstienS01vstien0,04 0,05~ 7-- 0,82 ~ 7-- 0,490,82Rv 110 Fredrikstad ~Rv 110 Halden Rv 110 Fredrikstad0,35 ~ 0,900,90Rv 110 Halden0,28 0,23TyrilhjellveienTyrilhjellveienFigur 13 Beregnede belastningsgrader for rundkj0ring etter andre utbyggingsetappe, ar 2028 +25 %gjennomgangstrafikk.St0rst belastning har pa Rv 110 i morgenrushet mot Fredrikstad og i retning fra Fredrikstad iettermiddagsrushet. I morgenrushet er belastningsgraden beregnet til 0,82. Iettermiddagsrushet er belastningsgraden beregnet til 0,90.En belastningsgrad pa 0,82 gir gjennomsnittlig 4-5 biler i k0 inn mot rundkj0ringen.Dimensjonerende k01engde er pa 113 m. Dvs at i 5 % av tiden i morgenrushet er beregnet113 m k0 inn mot krysset pa tilfarten fra Halden. En belastningsgrad pa 0,90 girgjennomsnittlig 9-10 biler i k0. Dimensjonerende k01engde for tilfarten fra Fredrikstad blir 226m.Kapasiteten i rundkj0ringen er etter full utbygging av boligomradet og med trafikkprognose for2028 tilnrermet fullt utnyttet. Beregningsmetoden for beregning av framtidige trafikkmengderantas imidlertid a gi en noe h0yere trafikkvekst enn den virkelige. Den beregnedetrafikkbelastningen vii i sa fall inntreffe senere enn prognosearet 2028. Rundkj0ringen erderfor foreslatt med kun ett felt i tilfartene pa Rv11 o.61nterne vegerAdkomsten til boligfeltet legges inn fra Tyrihjellveien, ca. 50 m 0st for Rv11 0 og overeiendommen 602/78/0. Det er saledes kun en kort strekning av Tyrihjellveien som far mertrafikk. Vegen gar i stigning og fjellskjrering i sving mot syd. St0rste stigning er 8 0/0. Vegen harminste kurveradius lik 15 m. Det anlegges fortau langs vegen pa vest- og sydsiden. Vegen09.03.200915

dimensjoneres for busstrafikk opp til snuplassen som er foreslatt ved omradet for offentligbebyggelse. Det vises til reguleringsplanforslaget.Vegen har en kurve som er krappere enn vegnormalens anbefaling, men valget rna ses isammenheng med at valgt tilknytningspunkt pa Tyrihjellveien og valgt trase gir minimalt medtrafikk pa eksisterende boligveier og et avgrenset eiendomsinngrep.09.03.200916

'1 ......... .dBegby reguleringsplanforslagSweco i 20 .Of:201(f}A O,,! ~.~. ~'- ~ ....)~': ..

{J i f/\TT

j 8 .ix '

I:~t.) Forsvarsbygg(\ ('..' ,.n '1 n7UuuL jRegimentsmyraStsyvurderingHege Christin AamodtNotat14.oktober 2009

nnn;9- 8 u U U L '­1 InnledningDet er blitt gjennomf0rt en enkel st0yvurdering fra 30 meters pistolbanen paRegimentsmyra. I dag er det kun sivile skytterlag og politiet som benytter skytebanen.Bakgrunnen for st0yvurderingene er 0nske om a utvide boligbebyggelsen pa Moen, Begbyvest og S0rover.St0yvurderingene har vrert gjennomf0rt av Forsvarsbygg Futura pa oppdrag av SkifteEiendom v/Bo Vegard Gr0tvedt2 RegimentsmyraRegimentsmyra skytebaner ligger ca 2 km 0St for Gamlebyen ovenfor R10? og S0r forBegby, Fredrikstad kommune. Figur 2-1 vier flyfoto over omradet. Pilen i kartet viserplassering av skytebanen. Pa omradet ligger det ogsa flere andre skytebaner.1:48.) ForsvarsbyggREGIMENTSMYRAPistolbane 1 0 50 100Grunnkart Norge dlgltallHCA 12102009Figur 2-1: Ortofoto over skytebanen pi Regimentsmyra, Fredrikstad kommune(www.norgeibilder.no).- 2­

''1 n (':\ ~ q 9u·J.···il j ..".UUL / .3 RegelverkFor skyting med handvapen (> 20 mm) er det T-1442 som legges til grunn i forbindelsemed ny bebygge1se og endring/nyetablering av st0yende aktivitet. For eksisterendevirksomheter plikter anleggseier a synliggj0re konsekvensene mht. st0Y fra skytebane slik atdette kan legges til grunn i kommunenes overordnede arealplanlegging. Hensikten er agikommunen et grunnlag for akunne ta hensyn til s.tey i overordnet planlegging.3.1 Retningslinje for behandling av stsy i arealplanlegging T-1442For skytebaner og skytefelt der det foregar aktivitet med handvapen med kaliber

i,t f I )j ,f II'} ,, r,'~ ..j'') .,. ,·0' 0'j ,1" I,Ji J,j. \.'4 BeregningsforutsetningerDet er gjennomf0rt beregninger for Pistolbane 1 pa Regimentsmyra. Det skytes paavstandene 10 - 30 meter. Banen har skytebanehus med 3 vegger og apen i framkant.Skytebanehuset er beregnet som standard isolert skytebanehus. Bade siv:ile skytterlag ogpolitiet benytter banen. Beregningene er gjort for det mest st0yende vapenet som benyttesved banen i dag, Glock P80 som politiet benytter ved skyting fra skytebanehuset. Tabell 1gir oversikt over koordinater og skyteretning benyttet i beregningen.Tabell 4-1: Tabellen gir oversikt tover koordinater, skyteretning og vapen som er benyttet iberegningen.Koordinater UTM sone 33 1 Skyteretning graderBANE r rei. Nord) VapenX (s0r)Y (nord)Pistalbane 1 - 30 271376 6569072meter 271387 6569105105 GlockP8()2Beregningene er gjort ved bruk av programmet Milst0Y 5.2.0, som beregner etter gjeldeneberegningsmetode beskrevet i T-1442. Skogen er ikke tatt hensyn til i st0yvurderingen sliksom veileder til T-1442 anbefaler nar det gjelder st0ysoner til bruk i arealplansammenheng.Det er ikke gjort vurderinger av evt. refleksjoner.5 BeregningsresultaterResultatene er synliggjort i som gul og r0d st0ysone etter T-1442. Nordover gat gul soneinntil bebyggelsen S0r pa Begby ved Moen. S0rover gar sonene over Gandsr0d ogGandsr0dbukta. Nar st0ysonene treffer vannet rar de en st0rre utrekning pa gronn av atvann er en hard overflate og lyden da gar lenger enn over fasdandet som er en myk flate.Gul sone viI evt. i noen grad ga inn over det omradet som 0nskes utbygd. Selv omst0rstedelen av ny bebyggelse viI ga Idar av gul sone viI det kunne oppsta Idager som f0lgeav at naboer f0ler seg plaget av st0Y.St0ysonekartet ligger vedlagt nederst i rapporten.1 Koordinatene for skytebanen er lagt inn som en linjekilde2 Beregnet for det antatt mest st0yende va-pen-4­

n ("~n -?JLuLJun1U, , , .OspeholmenAlshusGullmoenI:~t.~ Forsva rsbyggREGIMENTSMYRA - Pistolbane 1ST0YSONEKARTSkying med handvapen Glock P80/MP5Dagens aktivitetSteysoner..... skytebane[=~~_J Gul sone Naturverngrense_R0dsoneGrunnkart: Norge digitalt 0 250 500 1 000 MetersAHCA 11.10.?009N

ForsvarsbyggFuturaSikre 10sningerfor fremtidenForsvarsbygg Futura er etav Norges ledendeflerfaglige radgivermilj0er.Forsvarsbygg Futura harca 60 medarbeidere medh0Y faglig kompetanse.Vi omsatte i 2007 for 76millioner kroner - primcertfor kunder innen Forsvaret og det offentlige.Vi leverer unik radgivning innen kjerneomradene:• Milj0• Beskyttelse og Sikring• Juridiske tjenester• Forskning og UtviklingHva gj0r oss unike?Vi gj0r kunnskap om til fremtid!• Var styrke er evnen til kompetanse- og produktutvikling gjennom vart egetforsknings- og utviklingsmilj0• Unik erfaring og kunnskap fra forsvarssektoren• Vi besitter en kompetanse som ikke er tilgjengelig i markedet• Vi legger ogsa stor vekt pa ncer dialog med kunder og samarbeidspartnereDerfor far vare kunder 10sninger som gj0r det mulig a m0temorgendagens utfordringerl- 6­

BoligerBegbyBeregning av vegtrafikkst0y•SWECO~

•SWECO~RAPPORTRapport nr.: IOppdrag Dr.: I08to:01 250771 27.10.2009Kunde:Forsvarsbygg Skifte Eiendom v. Bo Vegar Gr0dtvetBoliger Begby-reguleringsplanVegtrafikkstByberegningerSammendrag:Lydniva pa oppholdsplasserGrenseverdien L den 55 dBA kan vrere overskredet 1-4 dB for terrasser pa nrermestebo1igblokker mot rv11 O. Pa eventuelle lekeomrader i "gul st0ysone" anbefales det a etablerest0yskjermer, og terrasser b0r bli st0yskjermet.Lydniva pa fasaderForan fasader mot rv11 0 kan grenseverdien L den 55 dBA vrere overskredet med 1-4 dB. For asikre tilfredsstillende luftkvalitet anbefales at det monteres balansert ventilasjon nar det past0yutsatt fasade ogsa er vinduer og rom for st0yf01som bruk bak.Innend0rs IydnivaKrav til innend0rs Iydniva kan tilfredsstilles, men det anbefales at detaljerte beregninger avinnend0rs Iydniva utf0res i henhold til NBI-handbok 47 i rom for st0yf01som bruk der Iydnivaetoverstiger L den 55 dBA.1 27.10.2009Rev. Dato Revisjonen gjelderUtarbeidet av:Einar MrelandKontrollert av:Sverre HestetunOppdragsansvarlig I avd.:Einar MrelandAkustikklst0v/vibrasionSign.:Sign.:Oppdragsleder I avd.:Eivind Thoresen SkarpaasAkustikklst0v/vibrasionerneSign.SWECO Norge Einar Maeland SWECO NORGE ASPostboks 400 Telefon direkte: 67128365 Org. nr.: NO-967 032 271 MVA1327 LYSAKER e-post: eme@sweco.no et selskap i SWECO konsernetTelefon: 67 12 8000www.sweco.noTelefaks: 67125840e-post: post@sweco.no

""I....,..~ 70 II " t\U'1 '" : 'tY ,\).J U 0Boliger Begby, vegtrafikkst0yberegningerINNHOLD1 Innledning 12 Oversikt 13 Metode og beregningsgrunnlag 23.1 Beregningsforutsetninger 23.2 Vegtrafikkst0Y 24 Grenseverdier 34.1 Generelt 35 Beregningsresultater og konklusjoner 45.1 Oppholdsplasser 45.2 Foran fasader 55.2.1 L den , A-veid d0gnveid ekvivalent Iydniva 55.2.2 L SAF ' Maksimalt A-vei Iydyniva 55.3 Innend0rs 5Tegninger:0810-01.4 IllustrasjonsplanX101 Etter utbygging, d0gnveid ~en st0ysoner og h0yeste Iydniva foran fasader ar 2009X102 Etter utbygging, maksimale L SAF Iydniva foran fasader ar 2030X102 Uten utbygging, d0gnveid ~en st0ysoner og h0yeste Iydniva foran fasader ar 203027.10.2009 250771

.... () ,'i -y 0-f,',I .J"" ,u' L1 U ,I :Boliger Begby, vegtrafikkst0yberegninger1 InnledningPa oppdrag for Forsvarsbygg Skifte Eiendom har Sweco beregnet utend0rs Iydniva fravegtrafikk til planlagt nytt boligfelt pa Begby i Fredrikstad. Det er planlagt a bygge 409 boligerbestaende av boligblokker nrermest rv110 og eneboliger/rekkehus.Formalet med beregningene er a unders0ke om trafikksb?Jyen fra rv11 0 og veger i nytt boligfeltoverstiger anbefalte grenseverdier for trafikkst0y i retningslinjene T-1442. Tiltak for a reduseretrafikkst0yen er blitt vurdert.2 OversiktOversiktskart viser planlagt boligfelt, pa Begby i ,Fredrikstad kOITl~un~._.I~ - ~ :~:. / ~, ,:~~.~-"'}J/f,:X>'''i' IFjells!ad~cf

nn;-"7nBUUUJL'Boliger Begby, vegtrafikkst0yberegninger3 Metode og beregningsgrunnlag3.1 BeregningsforutsetningerDet er benyttet digital terrengmodell og antatt markabsorpsjon 0=1 ("myk mark") utenfor veg.Beregningene er utf0rt ved bruk av Nordisk beregningsmetode for vegtrafikkst0y, medprogrammet CadnalA (versjon 3.72.131). Som grunnlag for st0ysonene er det beregnetimmisjonspunkter med avstand 5 x 5 m i h0yde 1.7 mover terreng. H0yden fra terreng tilberegnet Iydniva pa immisjonspunkt foran fasader mot st0ykilde er ca 2,4 m for 1.etasje.Etasjeh0yden er satt til 2.7 m. (H0yden pa immisjonspunktene er spesielt viktig nar det erst0yskjerm me110m kilde og mottaker). Plassering og h0yder pa bygningene er gitt avArkitektkontoret Lene Frank as.Det er antatt absorpsjonsfaktor 0=0.23 for bygninger (tilsvarende bordkledning), og forfjellskjcering 0,1. Det er beregnet 1. ordens refleksjoner1.1 n. ordens refleksjoner: Lydrefleksjoner via n bygning(er) eller skjerm(er).aL2.onIensIydrefleksjon1. enslydretIeksjOll3.2 VegtrafikksteyTrafikktall pa rv 110 er gitt oss av Statens vegvesen v. Jan Antonsen (brev datert 03.10.2008).Trafikktall for veger i boligfelt er utarbeidet av SWECO. Oppgitte trafikktall er vist i tabellene 1nedenfor. Da vi ikke har opplysninger om n0yaktig d0gnfordeling av trafikken har vi benyttetd0gnfordelingen som er gitt i T-1442, gruppe 2 som er vist i tabell2.27.10.20092507712

LJ "\nn~09 uUJBoliger Begby, vegtrafikkst0yberegninger4 Grenseverdier4.1 GenereltMilj0verndepartementets planretningslinje T-1442 er gjeldende fra 1.januar 2005 og skallegges til grunn ved planlegging og behandling av enkeltsaker etter plan- og bygningsloven.• Etablering av nye boliger eller annen st0yf01som arealbruk ved eksisterende ellerplanlagt st0ykilde.• Etablering av ny st0yende virksomhet.• Utvidelse eller oppgradering av eksisterende virksomhet, forutsatt at ny plan medf0rerkrav om ny plan etter plan- og bygningsloven.Som hovedregel skal retningslinjene legges til grunn for aile prosjekter der det kreves ny planetter plan- og bygningsloven, eller der eksisterende plan ma endres. Det anbefales generelt atretningslinjene legges til grunn ved aIle endringer av virksomhet hvor Iydnivaet endresmerkbart (> 3 dB) ved st0yf0/som bebyggelse og nivaet samtidig overstiger retningslinjenesanbefalte grenser. Aktuelle grenseverdier er vist i Tabell3.Tabel/3: Utdrag fra T-1442: Anbefalte utend0rs st0ygrenser ved planlegging av ny virksomheteller beb else. AIle tall er frittfelt A-veid I dniva i dB re 20 PaMaksimalniva. Forutsatt gjennomsnittlig mer enn 10 hendelser pr natt.St(lJyindikatorer:,Lden A-veid ekvivalent Iydniva for dag-kveld-natt (day-evening-night) med 10 dB I5 dB ekstra tillegg pa natt I kveld. Gjelder for utend0rs oppholdsplasser og utenforrom til st0yf01som bruk. Immisjonspunkter beregnet foran fasader er uten refleksjonerfra "egen" fasade. Lydniva pa oppholdsplasser skal vc:ere inkludert fasaderefleksjon.LpA,ekv,24hD0gnekvivaientnivaet uttrykker det gjennomsnittlige Iydtrykk over 24 timer. Gjelderfor innend0rs Iydniva. Immisjonspunkter beregnet foran fasader er med refleksjonerfra "egen" fasade.L SAFA-veid Iydniva malt med tidskonstant "Fast" pa 125 ms som overskrides av 5 °k avhendelsene i 10pet av en nc:ermere angitt periode, dvs. et statistisk maksimalniva iforhold til antall hendelser. Gjelder utenfor soverom pa natt kl. 23-07.Immisjonspunkter beregnet foran fasader er uten refleksjoner fra "egen" fasade.Nar utend0rs grenseverdier som er gitt i Tabell 3 ikke kan oppnas foran fasader magrenseverdien (klasse C) i byggeforskriften gjengitt i Tabell4 pa neste side bli tilfredsstilt.Byggeforskriften henviser til NS 8175, som er revidert og tilpasset slik at utend0rsgrenseverdierfor boliger i klasse C er i samsvar med T-1442.27.10.20092507713

{"~ ·n ,""'1'7 ~ 0U-UU)l.·Baliger Begby, vegtrafikkst0yberegningerTabell 4: Utdrag fra NS 8175: Lydklasser far baliger. H0yeste grenseverdi far innend0rs A­veid d0gnekvivalent Iydtrykkniva og maksimalt Iydtrykkniva fra utend0rs kilder. Aile tall erAveidI dniva i dB re 20 Pa.I apphalds- ag soveram frautend0rs kilderL pA,eq,24hLpA,maksI soveram fra utend0rs kilder Natt, kl. 23-071 Forutsatt mer enn 10 hendelser20 25354030 3545505 Beregningsresultater og konklusjonerPa figur 2 nedenfor er det vist en 3D oversikt av beregningsresultater.Figur 2: 3 D oversikt (Cadna) av planlagt utbygningsomrade.5.1 OppholdsplasserUtend0rs Iydniva pa apphaldsplasser pa terreng er vist med st0ysoner pa tegning X101. (Seagsa 3D oversikt, figur 2 ). Grenseverdien L den 55 dBA kan vrere averskredet 1-4 dB forterrasser pa nrermeste boligblokker mot rv11 O. Pa eventuelle lekeplasser i "gul st0ysone"anbefales det a etablere st0yskjermer. Nar overskridelsen pa terrasser er 1-2 dB kan det vreretilstrekkelig a mantere st0yskjerm pa rekkverk. (Rekkverk 0,9 m + 0,9 m glasskjerm). For aappna 3-4 dB Iyddemping b0r det monteres Iydabsorbenter pa himling og vegg. Alternativt kanY:z-del av terrassen mot vest delvis bygges inn, tett app mot himling.Nar siktlinjen mellom kilde ag mottaker "brytes" av en skjerm reduseres Iydnivaet med ca5 dB. Nar skjermh0yden 0kes, 0ker ogsa Iydskjermingen.27.10.20092507714

; .... ('\('1 71 1. U" 1'1. iJ. ! ..'UI,,;IjBoliger Begby, vegtrafikkst0yberegninger5.2 Foran fasader5.2.1 l.cten' A-veid degnveid ekvivalent Iydnivci.Grenseverdien overskrides med 1-4 dB foran fasader pa nCBrmeste boligblokker mot rv11 O.Grenseverdien 55 dBA gjelder utenfor oppholdsrom (hvor det er vinduer/lufteluke)."Veileder til Milj0verndepartementets retningslinje for behandling av st0Y i arealplanlegging"(T-1442) anbefaler ikke at det bygges oppholdsrom hvor det er fasader med vinduer somoverstiger 55 dBA.Hvis det allikevel bygges boliger med rom hvor Iydniva overstiger L den 55 dBA foran vinduer(unntaksvis i urbane str0k) b0r det monteres balansert ventilasjon i boligen og sikres atgrenseverdien for innend0rs Iydniva ikke overskrides.5.2.2 L sAF , Maksimalt A-vei Iydynivci.Maksimalt A-veid L SAF Iydniva er beregnet og vist pa tegning X102. Bergningene omfattertunge kj0ret0yer pa rv11 0 og personbiler pa veger i boligfelt.Maksimalt A-veid L 5AF Iydniva er beregnet til oPP mot 68 dBA og overskrider ikkegrenseverdien pa 70 dBA foran fasade med vindu for soverom. L SAF er dermed ikkedimensjonerende for eventuelle tiltak.5.3 InnendersKrav til innend0rs Iydniva kan tilfredsstilles, men b0r beregnes og eventuelt tiltak beskrives ihenhold til NBI-Handbok 47 nar utend0rs trafikkst0Y foran fasader overstiger L den 55 dBA.27.10.20092507715

MIDLERTlDIG TEGNING15.10.09 UTSNITT=~~;~=:~:~'fi~::t.'S8.rd'"t~1 EFG27.03.09 Endrlnger fell eo mad Qannve..1 Planens begrensnlOOkorrtgertMarkagronselnnleonel.TrafovedfeltBfiemelVelendrel feltJustert nvesymbo!er\!lfprt15.o3.09lpar1';erln~SPlasser'nnlagnetreItAKK29.01.09 Trafosta onerlnntoolWll.P1anensbagrensnlnqlusten KK5Jl1Jl!l03. ~;.: IP~~s!on hus lustertVeleroogangvelerkon1gert. Feltavorensnlng!ustert. ~leksl ~.KKKKoo 10N ,\ "EBSCm•.... Skifte Eiendom• et for(etl1H1q~omradei ForsvarsbyqqBOLIGER BEGBYILLUSTRASJONSPLAN -utsnittM~I: 1:2500 Data: 17.11.2008 Fllnavn: .dwgArkllektkontoret Lene Frank as Tit 2242 21 97Nedre Siottsgale 11, 0157 OSLO Faks: 22 42 46 99E-mail: flrmaposl@lenefrank.no www.lenefrank.noTegn. nr.: 0810~1.4G

,J UU)1I I614100'1 n n 71 3II614200oLONLOcoLOcooLONLOcoLOcooNLOcoLOco0_oNLOcoLOco0LO~LOcoLOco(;)1,­,(~0LO~LOcoLOco0 00 0~LOcoLOco~LOcoLOcooLOoLOcoLOcooLOoLOcoLOcooLOcoLOcooLOcoLOcooLOQ')"'d"coLOcooLOQ')"'d"coLOcoo ~ oQ')Q')"'d"COLOCO@t43 0 3940 40 34"'d"COLOCOoLOCO"'d"COLOCO42 2. 4136 3~ 4oLOCO"'d"COLOco­613950 614000 614050 614100 614150 614200 614250h--L..---'------'---'-----'------ll---'--------"------'_--'---------'-I_L.....I----L I I ~_'---,-'-----'-_-'-~_---.l.-----l.._-\-----.l.-----L_.l....-+_--'----'---------l...-I---'---'--------'-----Lj1:2000 c=J > O.OdBAC=:J > 45.0 dBA NBoliger Begbyc=J > 50.0 dBAC=:J > 55.0 dBAH0yeste d0gnveid (Lden) st0yniva dBA foran fasader,c=J > 60.0 dBA 23.10.09Aile veger Ar 2030. _ > 65.0dBASt0ysoner 1.7m over terreng. (Rutenett 5mx5m)_ > 70.0dBASWECO~_ > 75.0dBA_ > 80.0dBAX101

I614100 614150nnr:l 7 14l) lJl \J )II614200oLOC\lLOcoLOco~oLOC\lLOcoLOco0C\lLOcoLOcofJ \00C\lLOcoLOco0LO~LOcoLOco0LO~LOcoLOco00~LOcoLOco~ XJ00~LOcoLOco0LO0LOcoLOco,0lC)0LOcoLOco000LOcoLOco000lC)colC)cooLO(J)~coLOcoolC)0'>~colC)coo(J)~coLOcoo(J)~colC)coolC)co~coLOcoolC)co~colC)co613950 6140001:2000Boliger BegbyMaksimalt lydniv8 (L5AF) dBA foran fasader,Aile veger Ar 2030.614050 614100 614150c= > 10.0dBAc= > 45.0dBAc= > 55.0dBAc= > 60.0dBA~ > 65.0dBAc= > 70.0dBAC > 75.0dBAc= > 80.0dBAII1II > 85.0dBA_ > 90.0dBA614200N23.10.09SWECO~X102

,-614200oLONLOc.oLOc.ooLONLOc.oLOc.ooNLOc.oLOc.ooLOT""LOc.oLOc.o9(1~ ;1/1(J,/;oNLOc.oLOc.ooLOT""LOc.oLOc.ooT""LOc.oLOc.o/ooT""LOc.oLOc.ooLOoLOc.oLOc.ooLOoLOc.oLOc.ooLOc.oLOc.ooLO0'>--tc.oLOc.oA/~?G:l~j y~\)C DoLOc.oLOc.ooLO0'>--tc.oLOc.oo0'>--tc.oLOc.ooLOco--tc.oLOc.o)J)J~ ~/~-----.L.--L-~_~~I~~~,-------l-.---l--l-,------,"-----,--------,------,--I______'__----'"-----'--------'------'--~----t-~~~_~J_~~---L----'-------"----,_'__---'-.---'------'--------'-~~JI613950 614000 614050 614100 614150 614200 6142501:2000 > 0.0 dBA> 45.0 dBA> 50.0 dBABoliger BegbyBeregnet h0yeste d0gnveid (Lden) st0yniv8 dBA foran fasaUten utbygging Ar 2030.> 55.0 dBA> 60.0 dBA> 65.0 dBA__23_.10009.St0ysoner 1.7m over terreng. (Rutenett 5mx5m) > 70.0 dBA sWE~-1> 75.0dBA> 80.0 dBA X103oo0>--tc.oLOc.ooLOco--tc.oLOc.o1-­ I

lV10ttat a.v KC!!llfnUnearkivet('In, r~\ 7, 1 7U Li U.) il 2 . 201n' 1 JAN,'l5Var datoVar referanse2010-01-11 2010/ /FB/r -- ," ,"'-Var saksbehandler Tidligere dato Tidligere referanseLine Stabell Selvaag 99097616TilFredrikstad kommuneKopitilVurdering av naturverdier i tiknytning til Begby, Fredrikstad kommuneSammendragI of!entlige, relevante databaser er det ikke registrert naturoerdier eller verneomrader innenfor det aktuelle omradet.Noe lenger ser er detpamstforekomster av enkelte rodlistede arter og i serost ligger et omradeforesldtt somnatuTTeseroat. Med en vurdering av at skogen er skrinnere og hovedsakelig dominert av bartro:r i det aktuelle omradetenn lenger ser der artene erpamst, antas det at det ikke er nedvendig medytterligere hemyn til disse artene i detaktuelle omradet.BakgrunnI forbindelse med avhending av Forsvarsbyggs eiendom ved Begby arbeides det med a regulereet naturomrade til boligomrade. Idette notatet sammenstilles og vurderes kjent informasjon omnaturverdier det vii vrere behov for a ta hensyn til i denne reguleringsprosessen. Vurderingenbaserer seg pa gjennomgang av relevante informasjonskilder pa internett:• Naturbase - Direktoratet for Naturforvaltning• Artskart - ArtsadatabankenForsvarsbygg har ikke gjennomf0rt egne kartlegginger av biologisk mangfold pa arealet, ellerforetatt egne befaringer i forbindelse med vurderingen.StatusIngen naturverdier eller vemeomrader er registrert innenfor selve omradet. Det foreligger forslag tilnaturreservat (S0ndre Haugstenasen naturreservat) S0r for det aktuelle omradet (se vedlegg 1). Inrerliggende arealer er f0lgende r0dlistede arter registert (for kartfesting se vedlegg 2):• Spissnutefrosk - Borgardammen rett vest for det aktuelle omradet, er registrert som yngleomradefor spissnutefrosk (registrering fra 1993). Arten finnes bare pa S0r0stre deler av 0stlandet ognoen steder pa S0rlandet og er oppf0rt som nrer truet pa gjeldende r0dliste. Den foretrekkerfuktige oppholdssteder og trives i kulturlandskapet men ogsa skog, og oppholder seg hele aret iumiddelbar nrerhet til gytedammen (radius pa et par hundre meter).• Dvergspett - Arten, vurdert som sarbar pa gjeldende r0dliste, er pavist med registrering av etenkeltindivid fra 2001 S0r for det aktuelle arealet. Dvergspetten lever i 10v- og blandingsskog, ikantsoner langs vann og i tresatte arealer i kulturlandskapet.• Rutekremle - Denne arten, vurdert som nrer truet pa gjeldende r0dliste, er pavist med registreringfra 2001 S0r for det aktuelle arealet. Rutekremle danner mykorrhiza med eik, hassel og b0k ogPostadresse Besfllksadresse Fakturaadresse Telefon E-postadresse Org. nr. VedleggPostboks 405 Grev Wedels plass 5 Fakturasenteret 81570400 post@forsvarsbygg.no 975950662 0Sentrum Postboks 4394 Telefaks Intemett Bankkonto0103 Oslo 2308 Hamar 23097803 www.forsvarsbygg.no 7694 05 12065

2 av4~ J.~.~ ,~....,......,---------------------------------------.;.."......:~¥~...:..{.-~: ~ . .;.......~ ~.J, .vokser s~lledes i 10vskogpartier eller ulike former for kulturlandskap med disse artene)tilstede og,., ;- :'; ; ,.' ..:' .. Imed relativt kalkrik grunn. . --' , .. :~_ : -.. -~~ ..:.~~:~~~~J• Lys ospesl0rsopp - Arten som er vurdert som sarbar pa gjeldende r0dliste, er pavist medregistrering fra 1979 S0r for det aktuelle arealet. Lys ospesl0rsopp danner mykorrhiza med osp,meget sje1den med lind, mest i rike rasmarkslindeskoger og lagurteikeskoger med osp og h0ytkalkinnhold i grunnen og nreringsrike bergarter.• Kremlevokssopp - Arten som er vurdert som nrer truet pa gjeldende r0dliste, er pavist medregistrering fra 1979 S0r for det aktuelle arealet. Kremlevokssopp danner mykorrhiza med eik ogvokser i 10vskog med h0yt kalkinnhold og nreringsrike bergarter pa t0rre omrader.VurderingOmradet er ikke befart av underegnede men baserer seg pa flyfoto og beskrivelser fra andre som harvrert i terrenget. Det synes som om det aktuelle omradet er mer knausete og t0rrere enn omradeneS0rover og bestir av hovedsakelig barskog mot mer blandingsskog lenger S0r. Det synes derfor somom det aktuelle arealet ikke n0dvendigvis vii vrere egnet for arter som er registrert syd for omradet.Frosken - Det gar en bratt rasskraning fra dammen og opp mot det aktuelle omradet som er et t0rtknausete terreng. Arealet med hager og jordbrukslandskap umiddelbart i nord, S0r og vest fordammen synes derfor mer aktuelt som leveomrade for frosken. Det anbefales imidlertid en korridor0stover mot friomradet slik at dammen ikke blir helt innelukket. Omradet aktuelt for regciering garimidlertid ikke sa langt S0r at det hindrer en slik korridor.Dvergspett - Det aktuelle arealet med knausete barskogvegetasjon ansees ikke for et viktig omradefor dvergspetten.Soppene - Observasjoner av soppene er kartfestet som punktmerker, og avgrensingen avforekomstene er derfor ikke entydig gitt. De gitte registreringene er oppgitt med usikker presisjon.Mens den nyere observasjonen av rutekremle har en presisjon pa 70m, er de eldre registteringene avlys ospesl0rsopp og kremlevokssopp oppgitt med en presisjon pa 430m, antigelig fordi kartfestingener gjort pa et kartgrunnlag i liten malestokk. Selv med dette slingringsmonnet ligger likeve1observasjonene S0r for det aktuelle utbyggingsomradet. Dette sammenfaller med deres krav tilleveomrade som tilsier at registteringen ikke er gjort i det foreslatte boligomradet som er preget avknauser med furuskog. AIle de tre registrerte artene er helt avhengige av edeIl0vtrrer av visse arter.Det antas dermed at det aktuelle omradet for regciering ikke er egnet for disse artene. Fredrikstadkommune er i ferd med a avslutte kartlegging av biologisk mangfold i kommunen. En nrermerevurdering i lys av denne kartleggingen b0r gj0res i den videre prosessen, evt kan det vrere aktueltmed en befaring til varen for a vurdere antagelsene om habitat nrermere.

KartvedleggVedlegg 1. Forslag til S0ndre Haugstenasen naturreservat.:.'{18. Sendre Haugstenisen naturreservatFredrikstadFylkesmannen i IZJstfold. august 2005Tegnforklaring[.J Vemeforslagj:~~i"91 L..::==!G=,==tr::::::::===~~- ---!TiIIlefM~~~~~~:r;.I~'lo~,(I1

'~4av4r-~"~-~'~J-'~'·~':·;~:~-'::~':~~~~T''j"'-_W ~'Ji.; , t " ." ,-. ~ "':o ..,.~.. I /Vedlegg 2. R0cllistede arter registrert i nrerheten av det aktuelle reguleringsomradet.'«j;",::>,

0 / nn7?1 UUJLFREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L"penr.:Klassering:Saksbehandler:2007/132683112143/2010Mosseveien 63-65Petter StordahlM0tebokBehandlet avPlanutvalgetM"tedato18.02.2010Utvalgssaksnr.21/10Mosseveien 63 - 65 (Seut Brygge) - SentrumForslag til reguleringsplan - h0ring og offentlig ettersynForslagstiller: Arkitektene ASRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget afatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i radmannens vurdering.Forslag til reguleringsplan - detaljregulering for Mosseveien 63-65 (Seut brygge) sendesber0rte offentlige myndigheter til uttalelse, og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar medbestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling §12-1 O.Fredrikstad, 29.01.10SamnlendragPlanforslaget er utarbeidet av arkitektene AS pa vegne av grunneier, Seut Industrier AS. Detaktuelle arealet er i kommuneplanen avsatt til byggeomrade. Tiltaket vii veere i trad medintensjonene i kommuneplanen. Eiendommen er i dag uregulert. Ny 4 felts Riksvei, Rv 110, eravsatt i kommuneplanen 0st for omradet.Grunneier 0nsker a videreutvikle eiendommen til et helhetlig og moderne omrade for neeringog bolig. Seut Industrier AS 0nsker a sikre fremtidige utvidelsesmuligheter for eksisterendeindustri og kontorer i neermilj0et. Eiendommene grenser til Mosseveien i nord og 0st, Seutelven i vest og gnr.210/bnr.1388 og gnr.210/bnr.81 i S0r.Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble kunngjort i Demokraten og Fredrikstad Bladden 10. oktober 2007.Det er gjort en utredning av krav om konsekvensutredning i henhold til forskrift av 1.4.05, sevedlegg 12. Utredningen konkluderer med at tiltaket ikke faller inn under utredningsbehovet iforskriften. Etter at denne utredningen var gjennomf0rt har det kommet en ny forskrift datert26.06.09. Denne inneholder ingen endringer som pavirker konklusjonene i nevnte utredning.Radmannen anbefaler Planutvalget a gj0re vedtak om a legge planforslaget ut til h0ring ogoffentlig ettersyn.

Vedlegg1.0versiktskart2. Forslag til reguleringsplan, datert 25.06.09, sist revidert 30.11.09.3. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 30.11.09.4. Planbeskrivelse, datert 1.12.09.5. Illustrasjoner til reguleringsplan, datert 30.11.09 (kun veiledende informasjon)6. Beregning av utend0rs Iydniva fra veg- og togtrafikk, datert 15.01.087. Beregning av luftforurensning fra vegtrafikk, datert 25.01.088. Mulighetsstudie for f0ring av RV11 0 som firefelt, datert 17.10.08, sist revidert 05.02.099. Trafikkanalyse Seut Brygge, datert februar 200910. Turproduksjon, mulig feil i beregningen, datert 30.03.0911. Milj0teknisk grunnunders0kelse Fase 1 og 2, datert 20.02.08 (uten vedlegg B og C)12. Vurdering av krav om konsekvensutredning, datert 29.05.08Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)Dokumenter i henhold til dokumentliste.SaksopplysningerPlanforslaget er utarbeidet av arkitektene AS pa vegne av grunneier, Seut Industrier AS. Detaktuelle arealet er i kommuneplanen avsatt til byggeomrade. Tiltaket vii vcere i trad medintensjonene i kommuneplanen. Eiendommen er i dag uregulert. Ny 4 felts Riksvei, Rv 110, eravsatt i kommuneplanen 0st for omradet.Grunneier 0nsker a videreutvikle eiendommen til et helhetlig og moderne omrade for nceringog bolig. Seut Industrier AS 0nsker a sikre fremtidige utvidelsesmuligheter for eksisterendeindustri og kontorer i ncermilj0et.Planomradet fremstar i dag som nedslitt og svcert rotete med containerlagring og darligvedlikeholdte bygninger. Det er et stort behov for opprydning av eksisterende forhold. Dennereguleringsplanen vii vcere et viktig bidrag i sa henseende. Planomradet omfattergnr.210/bnr.67, gnr.21 0/bnr.712 og del av gnr.210/bnr.1388. Eiendommene grenser tilMosseveien i nord og 0st, Seut elven i vest og gnr.21 0/bnr.1388 og gnr.21 0/bnr.81 i S0r.Arealfordeling mellom ulike arealformal i planen f01ger under:Bebyggelse og anleggFelt A3,4 daaFelt B4,8 daaAnnet uteopphold 1,7 daaSamferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:Kj0reveg2,4 daaGatetun1,8 daaGang- og sykkelvei 0,3 daaGangveg/gangareal 0,1 daaAnnet veiareal 1,6 daaRegulert vannflate7,5 daaPlanomradet totalt23,7 daaPlanarbeidet har vcert forelagt Fredrikstad kommune, bygnings og reguleringsavdelingen iflere m0ter. Planutvalget ble informert i m0te den 18.09.08. Det har ogsa vcert avholdt m0termed Statens vegvesel1, region 0st i forbindelse med den planlagte utvidelsen av Rv 110.Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble kunngjort i Demokraten og Fredrikstad Bladden 10. oktober 2007.

n (\ -, {"'UUU) 23 .Frist for kommentarer ble satt til 8. november 2007, fristen ble senere utvidet til 15. november.Naboer, offentlige etater og myndigheter ble varslet ved brev av den 08.10.08.Eksisterende avkj12nsler fra planomradet til Rv 110 0nskes stengt senest nar 1. brukstillatelseblir gitt til deler av- eller til l1ele tiltaket. Adkomst som erstatter de eksisterende skal, narbebyggelsen eller deler av denne gis brukstillatelse, vrere etablert. Den interne kj0revegen oggang Isykkelvei i planomradet ma derfor vrere ferdig pa det samme tidspunktet. Statensvegvesen, region 0st og Fredrikstad kommune 0nsker en midleliidig 10sning der tiltakshaveretablerer mateveien over naboeiendommen i S0r frem til planomradet. I den forbindelse bledet sendt nabovarsel, datert 12.05.09, til naboene i S0r med gjenpart til 0stfoldfylkeskommune, Fylkesmannen i 0stfold, Statens vegvesen og Fredrikstad kommune.Mateveien, den interne kj0revegen, vii bli opparbeidet innenfor planomradet i takt medutbyggingen av dette omradet. Cowi er forspurt, og eksisterende vei har tilstrekkelig kapasitetfor utbyggingsomradet. Mateveien er forutsatt a forbli en offentlig veLArbeidet med kommunedelplan for Fredrikstad byomrade er igangsatt. Planen skal sees isammenheng med planen for FMV-omradet og skal ha et fokus pa en utvidetfunksjonsdiskusjon og et utvidet planomrade. Planprogrammet for kommunedelplanen, datert02.04.09, ble lagt ut til offentlig ettersyn med h0ringsfrist til 10. juni 2009. Den nyesentrumsplanen har et analyseomrade som ogsa innbefatter Seut Brygge, Mosseveien 63 ­65. Det er forel0pig usikkert hvilke konsekvenser arbeidet med kommunedelplanen vii fa forplanomradet.Det er Utf0rt en egen beregning av utend0rs Iydniva fra veg og togtrafikk (se vedlegg 6). Seutbrygge har en lite gunstig plassering i forhold til vegtrafikken. Det er forholdsvis h0ye trafikktallpa begge sider av planomradet. For a oppna tilfredsstillende Iydforhold pa utend0rsoppholdsarealer kreves ulike tiltak, sa som vurdering av plassering av hull i fasadene, bruk avmaterialer i fasaden, st0yskjerm langs Rv 110 og evt. over broen. I S0r vii den planlagtebebyggelsen i felt A skjerme for st0y fra veien. Bebyggelsen i felt A var ikke medtatt irapporten og vii virke gunstig inn pa st0yforholdene:Det er utf0rt en egen beregning av luftforurensning av vegtrafikken (se vedlegg 7).Beregningene viser at planomradet har et luftforurensningsniva som ligger omkringforskriftskravene ved en hastighet pa 60km/t. Dersom hastigheten settes til 80 km/t vii nivaetligge h0yere. For a sikre tilfredsstillende innend0rs luftkvalitet ma det s0rges for atinntaksluften ved et anlegg for balansert ventilasjon har god kvalitet.Milj0unders0kelsen (se vedlegg 11) viser at det er omfattende grunnforurensning paeiendommen. Den helse- og spredningsbaserte risikovurderingen for grunnforurensningen,viste behov for tiltak for a na milj0malene. Sanering av forurenset grunn vii bli utf0rt iforbindelse med utbyggingen som planlegges pa eiendommen. Det er pavist at det kan vrerevanskelig byggegrunn og at det muligens b0r gj0res ytterligere unders0kelser f0r byggingenigangsettes. De ovennevnte punkter er medtatt i reguleringsbestemmelsene.Risikovurderingen konkluderer med at det er behov for saneringstiltak pa eiendommen, bademed hensyn til dagens arealbruk og planlagt bruk til boligbygging. F0r gravearbeiderigangsettes ma det (iht.kap.2 i forurensningsforskriften) utarbeides en tiltaksplan.Det skallegges vekt pa universell utforming i uteoppholdsarealer og bebyggelse. Alimenttilgjengelige anlegg skal ha universell utforming slik at de kan benyttes pa like vilkar av aile.Det er gjort en utredning av krav om konsekvensutredning i henhold til forskrift av 1.4.05, sevedlegg 12. Utredningen konkluderer med at tiltaket ikke faller inn under utredningsbehovet iforskriften. Etter at denne utredningen var gjennomf0rt har det kommet en ny forskrift datert26.06.09. Denne inneholder ingen endringer som pavirker konklusjonene i nevnte utredning.

(lUUUJ n7'Z·4nDet vises for 0vrig til planbeskrivelsen og de 0vrige plandokumentene som omtalerforutsetningene og innholdet i planforslaget.VurderingRadmannen mener at det er noen mindre vesentlige justeringer som b0r foretas iplanforslaget:- I § 2.2 i reguleringsbestemmelsene star det at overkant gulv ikke ma ligge lavere enn kote2.1 meter. Dette bygger pa NVEs anbefalinger fra 2006. Radmannen vii anbefale at dette,med dagens kunnskap om klimaforhold, 0kes til 2.5 meter.- I § 3.1 i reguleringsbestemmelsene, siste ledd, apnes det for at bygningene kan krage utover kj0revegen der byggegrensen tillater del. Her b0r det i tillegg legges inn at det skalvaere en fri h0yde pa minimum 4.5 meter.- I § 3.2 i reguleringsbestemmelsene star det at Gatetun (2014) er fellesomrade for lek ogallmenn ferdsel, samt parkering. Radmannen mener at 3.0 meter av Gatetunets bredde pa6.5 meter b0r settes av til Gang/Sykkelveg (2015). Dette for a sikre offentlig vedlikehold avdenne delen. Det vii allikevel bli plass til 40 langsgaende parkeringsplasser. Dettereduserer arealet til utearealer, og del ma kontrolleres at kravet til uteareal opprettholdes.Radmannen mener at lek ikke b0r innga i Gatetunet, da dette er tenkt brukt til parkering oginnkj0ring til overdekket parkeringsanlegg.- I § 4 i reguleringsbestemmelsene nevnes gjestehavn. Avgrensning av gjestehavnen b0rmarkeres pa plankartet.- For a samsvare med planbeskrivelsen og det som er diskutert i m0ter mellom partene, b0r§ 5 2. ledd i reguleringsbestemmelsene erstattes med: "Eksisterende avkj0rsler til RV 110stenges senest nar 1. brukstillatelse blir gitt til deler av- eller hele tiltaket."- St0yrapporten i vedlegg 6 er utf0rt med to passasjer mellom bygningskroppene.Rapporten konkluderer med at disse hullene ma tettes. I revidert planforslag er hullenedelvis tettet, men det er fortsatt apninger pa 10x5 meter i fasadene, og det b0r redegj0resfor hvordan dette pavirker st0ysituasjonen.- I bestemmelsene ma det inn et punkt som sier at f0r gravearbeider igangsettes ma det(ihl.kap.2 i forurensningsforskriften) utarbeides en tiltaksplan.- Gang- og sykkelveg som over en strekning blir f0rt langs Rv 110 b0r minimum ligge i enavstand fra kj0rebanene som tillater at vintervedlikeholdet kan utf0res pa Rv 110 uten attrafikkavviklingen pa gang- og sykkelveien blir paf0rt ulemper. Fysisk skille mellomkj0rebaner og gangveg b0r etableres dersom det ikke blir mulig a oppna en tilstrekkeligavstand.Radmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Detforutsettes at planforslaget med bestemmelser blir vurdert og bearbeidet pa grunnlag avinnkomne uttalelser etter h0ring og offentlig ettersyn.Radmannen anbefaler Planutvalget a gj0re vedtak om a legge planforslaget ut til h0ring ogoffentlig ettersyn.

000325Mosseveien 63-65 (Seut brygge)CDoaQI:1IZJ),faJ"Malestokk 1:10000NJ\

TEGNFORKLARINGPLAN- OG BYGNINGSLOVEN 2008~apitteI12, REGULERINGBEBYGGELSE OG ANLEGG(§12- 5 pt 1)_ Annet uteopphold (1690)~ Kombinert bebyggelse og anleggsfonmil(1S00)SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISKINFRASTRUKTUR(§12 - 5 pt. 2)I~:, -"-";ct'" I Kjereveg\20111c=:J Gatetun (2014)-c=:J Gang-lsykkelveg (20151[:::=:J Gangveglgangareal (2016)Annen veggrunn (2019)BRUK OG VERN AV SJl?J OG VASSDRAG(§12 - 5 pt. 6)_ Ferdsel (6100)LinjesymbolerPlanens begrensning(l201)Formfllsgrense(12021Byggegrense(1211)Bebyggelse somforutsettes fjernet (12151Regulert senlerlinje veg\1221)Regulert parkeringsfeh(1225)Malelinje(1259)PunktsymbolerRegulert heydeAnvisning av avkjorsel(1242)10 20 30Geodetisk grunnlag EUREF89. l(artprojeksJon UTM32Grunnkartet ble slst 0 dntert i Q nl 2008.FREDRIKSTAD KOMMUNEReguleringsplan for Mosseveien 63 - 65,Fredrikstad kommuneREVISJONERTil asset ny planlovREVISAKSNRKunngj13ring",edrarenclereguletlngsarbel:1et1.behandlingldetFasteutvaigForpklrl'X'kerUt!eggIl1glilaflel'ltl'genersyn2 behandllngldetfastelm:algforplan&3kelKommunestyrelsvedlakP1anen ef utarbeldet av arkitektene asF'1l1nen ar Iremmel dV Seut industner ASDATO 25.juni.2009arkitekteneasOH8o~$fadye:en 7021>3550110111226078"'03Fa;o:: Z26l/ i122posl'~arl;.llei'tenem.no

Planbestemmelser datertDato for siste rev. av bestemmelseneDato for kommunestyrets godkjenning: 30.nov.2009AvgrensningDet regulerte omnidet er vist pa plankart merket kartnummer og datert dato.Arealformal(Ihht. Plan- og bygningsloven 2008 § 12-5)Bebyggelse og anlegg(§ 12-5 nr.l)Byggeomrade for kontor, industri og lager. (Felt A)Boligbebyggelse, bevertning, hoteIl, kontor og forretning. (Felt B)Annet uteoppholdSamferdselsanlegg og teknisk infrastruktur(§ 12-5 nr.2)KjerevegGatetunGang -/sykkelvegGangveg/gangarealAnnen veggrunn - grentarealBruk og vern av sjo og vassdrag(§ 12-5 nr.6)Ferdsel§ 1 Fellesbestemmelser§ 1.1 Tilgjengelighet for aile(§ 12-7 nrA)Det skallegges vekt pa universeIl utforming i uteoppholdsarealer og bebyggelse. AlIment tilgjengeligeanlegg skal ha universeIl utforming slik at de kan benyttes pa like vilkAr av aIle, jfr.Miljevemdepartementets rundskriv T-5/99B§ 1.2 Parkering og parkeringsanlegg(§ 12-7 nr. 1,2 og 7)Overdekket parkeringsanlegg kan bygges under omrade for bebyggelse, feIlesomrade gatetun ogsamferdselsanlegg. Helt inn til planomradets grense mot Rv 110 (Mosseveien). TiIlatt utstrekning avoverdeket parkeringsanlegg er vist pa plankartet moo stipling for parkeringsplasser.1/4

For avkjersel og parkering av biler, motorsykler ~g sykler, kreves avsatt plass pa egen tomt etterf0lgende bestemmelser: :For boliger over 40m 2 , min 1 biloppstillingsplass pro boenhetFor Industri og lager 10 p.pl pr 1000m 2For kontor og forretning 15 p.pl. pr 1000m 2Hotell skal ha oppstilIlingsplass for biler med min. 0.25 plasser p:r. rom.BiloppstilIingsplassene skal ha en st0rrelse som er i samsvar med den til enhver tid gjeldendeveiledning til Teknisk Forskrift til Plan- og bygningsloven. Det skal avsettes 00dvendigparkeringsplasser for bevegelseshemmede, minimum 10% av aIle biloppstilIingsplasser.Det tilIates opprettet inntil 40 bilopstilIingsplasser for parkering innenfor gatetun.§ 1.3 Avkjorselsforhold(§ 12-7nr.7)Adkomst fra kj0reveg over gatetun til felIes overdekket parkeringsanlegg for felt B skal kunne skjefra nordligste og midterste anviste avkj0rsel pa plankartet. Adkomst til felt A kan skje ved midtersteog sydligste anviste avkj0rsel pa plankartet.§ 1.4 Forurensning(§ 12-7nr.3)Sanering av forurenset grunn skal utf0re~ i forbindelse med utbygging pa eiendommene.F0r igangsettingstillatelse gis rna forurensninger i grunnen vrere fjemet/behandlet i henhold til krav fraforurensningsmyodighetene, og palagt opprydding rna ha funnet sted GfSFTs veilder 99:01A).I anleggsperioden rna tiltak iverksettes for a unnga forurensning av Seutelva. Dersom avl0psvannetf0res til resipient, skal det ha en vannkvalitet som ikke medf0rer fare for forurensning. Av10psvann tiloffentlig ledningsnett skal godkjennes av Fredrikstad kommune. Avl0psvann til resipient skalgodkjennes av kommunen.§ 1.5 Stay(§ 12-7 nrA og 12)F0r det gis tillatelse til boliger i felt B samt nye oppholds-og lekearealer i planomradet, skal det vrereutf0rt n0dvendige st0Ydempende tiltak som skal dokumenteres gjennom st0Yfaglig utredning.Milj0Vemdepartementets retningslinjer T-1442 skallegges til grunn.§ 1.6 Utomhusplan(§ 12-7 nr.2)Sammen med s0knad om tilIatelse til byggetiltak etter plan- og bygningsloven, skal det innsendesdetaljert plan for den ubebygde del av planomradet i malestokk (for eksempel 1:200/1 :500).Planen skal redegj0re for eksisterende og fremtidig terreng, fyllinger, utgravninger, beplantning,vegetasjon som skal bevares/fjemes, forst0tningsmurer og andre arealavgrensende tiltak.Planen skal vise avkj0rsler, gangveier, oppholdsarealer, lekearealer og areal for s0ppel.Planen skal vise kj0reveier, adkomsveger og parkering.Utomhusplanen skal vrere godkjent f0r igangsettingstilIatelse gis. Utearealene skal vrere ferdigopparbeidet iht. godkjent utomhusplan f0r ferdigattest gis.§ 1.7 Uteoppholdsareal(§ 12-7 nrA)Det skal vrere et uteoppholdsareal pa tilsammen 25m 2 pr. boenhet. Fordelt pa balkong, takterrasse ogannet egnet uteoppholdsareal. Inntil 35%;avav uteoppholdsarealet kan godkjennes sam privat terrasselbalkong tilknyttet den enkelte boenhet.2/4

Det skal silcres god tilgjengelighet i uteomradene for hele befolkningen, herunderbevegelseshemmede, orienteringshemmede og milj0hemmede. AIle uteoppholdsarealer skal utformsslik at de kan brukes pa like vilkar av sa stor del av befolkningen som mulig.§ 1.8 Overflatevann(§ 12-7 nr.3)Lokal overvannshandtering skallegges til grunn ved detaljutforming og prosjektering av tiltak paomradet. Det skal redegj0res for behandling av.alt overv.an,.bade.takvann"overflatevann og:drensvann.ved s0knad om rammetilatelse.§ 2 Bebyggelse og anlegg(§ 12-7 nr.2)Det skal opprettes minst to offentlige tilgjengelig passasjer gjennom eller mellom bygninger i felt Bfra gatetunet til Seutelva. Passasjene skal ha en samlet bredde pa min. 1Om og en minste fri h0yde pa5m.Det apnes for at bygningene pa felt B kan krage ut over kjerevegen der hyggegrensen tillater det.§ 2.1 Utnyttelse(§ 12-7 nr.l og 2)Samlet for planomradet tillates en utnyttelse pa 16.500m 2 BRA over terreng og inntil 4500m 2 BRAunder terreng for underjordiske parkeringsanlegg og andre fellesfunksjoner uten behov for/krav tildagslys. Bebyggelsen skalligge innenfo~ byggegrell,ser og lllaksiJJ;lale. gesimsheydersom angitt paplankartet.Over taktlatene foreslaes at det kan tillates inntil3,5 meter heye oppbygg for tekniske rommed samlet grunntlate inntil 20% av bygningenes wunntlater:For de enkelte delfelt gjelder f0lgende:Felt A maksimalt tillatt bruksareal over terreng BRA = 4500m 2 •Felt B maksimalt tillatt bruksareal over terreng BRA =12000m 2 •Tillatte gesimsheyrler er markert pa plankartet.For felt A og B tillates det en forretningsandel pa tilsammen 1500m 2 BRA§ 2.2 Utforming(§ 12-7 nr.l og 2)Bygninger og anlegg skal gis en utforming som holder hey arkitektonisk kvalitet i forhold tilbygningenes funksjon og i forhold landskapsvirkningen.JOverkant gulv rna ikke ligge lavere enn cote 2, I. Lagergulv i felt A, og gulv tilh0rendeparkeringsanlegg, kan ligge lavere. Anlegg lavere enn 2,lm ma,sikres mot tlomskader.§ 2.3 Annet uteopphold(§ 12-7 nr. 14)Omradet «annet uteopphold» er fellesomrade.§ 3 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur§ 3.1 Kjoreveg(§ 12-7 nr.2 og 7)Kjerevegen er en offentlig veLKjerevegen skal fungere som del av sykkelveinettet.Kjerevegen skal utfomes slik at den kan funger.esoin transportVeif{)fi s)4dende.Veien skal'opparbeides med brooder som vist pa plankartet.3/4

Det apnes for at bygningene kan krage ut over kjerevegen der byggegrensen tillater det.§ 3.2 Gatetun(§ 12-7 nr.2, 7 og 14)Gatetun er fellesomrade for lek og allmen ferdselOmradet tillater innkjering til overdekket parkeringsanlegg og gangforbindelse overreguleringsomradet.Det tillates inntil40 parkeringsplasser pA gatetUnet.§ 3.3 Gangvei og sykkelvei(§ 12-7 nr.12)Endelig tilpassning av ganglsykkelveien rna samordnes med Statens vegvesen, og regulering av Rv110Simo/0rebekkGang og sykkelvei er offentlig veiareal.§ 3.4 Annen veggrunn - grontarear(§ 12-7 nr.l, 4 og14)Kjerevegen skjermes fra Mosseveien med en beplantet voll eller steyskjerm der kjerevegen ligger iplan med eller heyere enn Mosseveien. Kjerevegen skal skjermes med flettverkgjerde av band ellerannen skjerming, som hindrer blending der kj~revegen ligger lavere enh Mosseveien.Arealet er offentlig omrade.§ 4 Bruk og vern av sjo og vassdrag.(§ 12-7 nr.14)Seutelva reguleres til ferdsel for offentligheten..Det kan legges tilrette for en gjestehavn langs eksisterende kaifront. Gjestehavnen skal ikke medfereinngrep i elven i form av mudring, graving, utfylling, moring, preling eller liknende som kan utlesekrav om marinarkeologisk registrering.§ 5 Rekkefolgebestemmelser(§ 12-7 nr. 7 og 10)Forlengelsen av offentlig kjereveg med tilknytning over naboeiendommen i ser, rna vrere opparbeidetnar planomradet er ferdig utviklet eller nar deler av omradet taes i bruk.Eksisterende avkjersler til RV 110 stenges senest nar brukstilatelse gis til hele eller deler av tiltaket.All trafikk til omradet skal etter det ledes langs den forlengede offentlig kjerevegen.Fer det gis tillatelse til tiltak for trafikkomrader, vann og avlepsledninger skal tekniske planer for dissegodkjennes av kommunen. Sa snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkomrader istandsettes ogterreng tilsaes/tilplantes.Fer det gis tillatelse til tiltak i omradet skal det foreligge en utbyggingsavtale mellom Fredrikstadkommune og utbygger med hensYn til kostnader rundt anleggelse, kvalitetsstandard og drift avomradets infrastruktur.:. ;.; ~ , ~. ~... 1 f ~ • \ ;4/4

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 1/18 ~1.0 BakgrunnPlanforslaget er utarbeidet av arkitektene as pa vegne av grunneier, Seut Industrier AS.Det aktuelle arealet er i kommuneplanen avsatt til byggeomrade. Grunneier 0nsker a videreutvikleeiendommen til et helhetlig og moderne omrade for nrering og bolig. Seut Industrier 0nsker a sikrefremtidige utvidelsesmuligheter for eksisterende industri og kontorer i nrermilj0et.Planomradet fremstar i dag som nedslitt og svrert rotete moo containerlagring og darligvedlikeholdte bygninger. Det er et stort behov for opprydning av eksisterende forhold. Dennereguleringsplanen vil vrere et viktig bidrag i sa henseende.Vedlagt f0lger reguleringskart, reguleringsbestemmelser og illustrasjoner. I tillegg vedlegges:trafikkanalyse Seut Brygge, utarbeidet av Cowi, datert februar 2009.memo, Seut Brygge, mulig feil i beregningen, Cowi, datert mars 2009.mulighetsstudie for f0ring av Rv 110 som firefelt, utarbeidet av Cowi, senest datert februar2009.beregning av utend0rs lydniva fra veg-og togtraflkk, Multiconsult, datert januar 2008.beregning av luftforurensning fra vegtrafikk, utarbeidet av Multiconsult, datert januar 2008.miljmeknisk grunnunders0kelse, fase 1 og 2, utarbeidet av Multiconsult, datert 20 februar 08.Planomradet omfatter gnr.210/bnr.67, gnr.210/bnr.712 og del av gnr.210/bnr.l388. Eiendommenegrenser til Mosseveien i nord og 0st, Seut elven i vest og gnr.210/bnr.1388 og gnr.210/bnr.81 i S0r.Det foreligger ikke vedtak i saken. Planarbeidet har vrert forelagt Fredrikstad kommune, bygningsogreguleringsavdelingen i flere m0ter. Planutvalget ble informert i m0te den 18.09.08. Det har ogsavrert avholdt nwter med Statens vegvesen, region 0St i forbindelse med den planlagte utvidelsen avRv 110.Varsel om igansetting av reguleringsarbeid ble kunngjort i Demokraten og Fredrikstad Blad den 10oktober 2007. Frist for kommentarer ble satt til torsdag 08 november 2007, fristen ble senere utvidettil torsdag 15 november. Naboer, offentlige etater og myndigheter ble varslet ved brev av den08.10.08. Kopi av kunngj0ring og lister over naboer og myndigheter vedlegges.Eksisterende avkj0rsler fra planomradet til Rv 110 0nskes stengt senest nar 1. brukstillatelse blirgitt til deler av- eller til hele tiltaket. Adkomst som erstatter de eksisterende nar bebyggelsen ellerdeler av denne gis brukstillatelse skal vrere etablert. Den interne kj0revegen og gang /sykkelvei iplanomradet rna derfor vrere ferdig pa det samme tidspunktet. Statens vegvesen, region 0st ogFredrikstad kommune 00Sker en midlertidig 10sning der tiltakshaver etablerer mateveien overnaboeiendommen i S0f frem til planomradet. I den forbindelse ble det sendt nabovarsel, datert12.05.09, til naboene i S0r med gjenpart til0stfold fylkeskommune, Fylkesmannen i 0stfold,

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 2/18Statens vegvesen og Fredrikstad kommune. Kopi av nabovarsel og kvittering vedlegges.2.0 Overordnet planstatus2.1 Kommuneplanen.Hele planomradet er i kommuneplanens arealdel 2007-2018 avsatt til byggeomrade. Tiltaket vilvrere i trad med intensjonene i kommuneplanen.Eiendommen er i dag uregulert. Ny 4 felts Riksvei, Rv 110, er avsatt i kommuneplanen ast foromradet.2.2 lembaneverket«lembaneverket har utarbeidet langsiktige planer for omlegging av jembanelinje gjennomFredrikstad og flytting av stasjonen til Gr0nli. Det er i dag store kapasitetsproblemer pa innfartsaren,RV 110, som gar parallelt medjembanen og det arbeides med analyser og mulighetsstudier forutvikling av veien med tilharende kryss ved Gran1i og St. Croix.» Planarbeidet vil ikke direkteberare planomrdet.2.3 Tidligere og navrerende reguleringsplaner.En gang- og sykkelvei over nordre del av planomradet og elven ble regulert i 1994, men planen harikke kommet til utfarelse. Ganglsykkelveien forutsettes na omregulert og sett i sammenheng medStatens vegvesens, region asts, planer om utvidelse av Riksvei 110. Plan1agt ganglsykkelvei overSeut skal kobles til allerede regulerte gangvei langs elven pa motstaende side av planomradet.Statens vegvesens, region ast, plan1egger oppstart av reguleringsarbeide med utvidelsen av Rv 110allerede i 2009. Byggestart er forventet tidligst i 2012. Den plan1agte utvidelsen av Rv 110 erhensyntatt i det vedlagte materialet. Cowi har pa vegne av Seut Industrier og pa oppfordring avStatens vegvesen utarbeidet en mulighetsstudie for f0ring av Rv 110 som firefelt. Notatet vedlegges.Reguleringsplanen for Storveien 5-9, vedtatt av Fredrikstad kommune den 01.04.04 grenser tilplanommdet mot vest og far en sammenfallende planbegrensning i Seut elven. Reguleringsplanenfor Storveien 5-9 har ogsa medtatt et offentlig trafikkomrade i nord som grenser til det aktuelleplanomradet. Reguleringsforslaget for Seut Industrier forholder seg til de ovennevnte grenser.Oppstart av reguleringsarbeide for utvidelse av Rv 110 vil bli igangsatt i lapet av 2009.Planprogram strategisk kommunedelplan for FMV-omradet ble vedtatt av formannskapet 01.11.07.Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i november 2007. Arbeidet moo kommunOOelplanen forFredrikstad byomrade er igangsatt. Planen skal sees i sammenheng med planen for FMV-omradetog skal ha et fokuspa en utvidet funksjonsdiskusjon og et utvidet planomrade. Planprogrammet forkommunedelplanen, datert 02.04.09, ble lagt ut til offentlig ettersyn med haringsfrist tiII0 juni 09.Den nye sentrumsplanen har en forel0pig planavgrensning som ogsa innbefatter Seut Brygge,Mosseveien 63 - 65. Det er forel0pig usikkert hvilke konsekvenser arbeidet medkommunedelplanen vil fa for vart planommde. Radmannen har presisert at avgrensning avkommunedelplan for Fredrikstad byonmide villigge innenfor valgt analyseomn\de, og at grenseneikke nadvendigvis viI bli sammenfallende. Videre vektlegger Fredrikstad kommune at: «En godplan for Fredrikstad byomrade 0nskes utarbeidet gjennom god kommunikasjon og samarbeide medgrunneiere, representanter for nreringslivet, lokalsamfunnsgruppene og berarte seksjoner iFredrikstad kommune.»Tidligere vedtatt utbygningsprogram for boliger i Fredrikstad kommune er ikke lengre like aktuelt

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 653/18og er derfor pa det navrerende tidspunkt ikke vurdert i forhold til planomradet.l/riiJ,)/~~III\"\A---­/,~/,,'/ \// \/ ~./ ~.... Ifi.\" .'.........~,/~~."-~''''''-''-.j; \ ..,/~Q \.I ~~ \,,/ ~ ),--­..~. .•/ ..... or; /" " r! I.I i :lt'I I' ,I... .I ;i ~.I IliRl. Tilgrensende planer2.4 Gieldende parkeringsvedtekter.Parkeringslesningen med antall parkeringsplasser er basert pa Fredrikstad kommunes vedtekter tilplan-og bygningsloven av 14. juni 1985 or 77, vedtekt til § 69 nr 3 punkt 3. De sammeparkeringsvedtektene foreslaes benyttet ogsa nar tiltaket kommer til utferelse.

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 4/18Biloppstillingsplassene skal ha en st0rrelse som er i samsvar med den til enhver tid gjeldendeveiledning til Teknisk Forskrift til Plan- og bygningsloven. Det skal avsettes oodvendigparkeringsplasser for bevegelseshemmede, minimum 10% av alle biloppstillingsplasser.3.0 Beskrivelse av planomradet, eksisterende forhold - stedsanalyseEiendommen har vrert benyttet til skipsverftvirksomhet fra begynnelsen av 1900-tallet og frem tilmidten av 70-tallet. Det er i hovedsak benyttet to dokker til virksomheten, hhv i nord og S0r paeiendommen. Den nordlige slippen ble fylt igjen pa 70-tallet. Ved den s0r1ige dokken er det lagtjembaneskinner ut i vannet, til a frakte batene opp og ned fra land. Slippen i S0r finnes fortsatt, menjembaneskinnene er delvis asfaltert over.Det er anlagt brygge langs store deler av tomten. Det ser ikke ut som om det er foretatt utfyllinger paeiendommen. I dag benyttes eiendommene tillagring, vedlikeholdsarbeid og handtering avcontainere.3.1 Planens utstrekning og arealer:Planomradet omfatter gnr.210Ibnr.67, gnr.210Ibnr.712 og deler av gnr.210IbnrI388. Eiendommenegrenser til Riksvei 110 i nord og 0St, Seut elven i vest og gnr 210lbnr1388 og bnr.81 i S0r.0stfoldbanen gar pa 0stsiden av Riksvei 110 og parrallelt med denne.Eiendommen er i dag pa ca 18.400m 2 • Den planlagte utvidelsen av Riksvei 110 vil redusereeiendommen med ca 3.500m 2 • En stor del av eksisterende bebyggelse vil ogsa matte rives som f0lgeav veiutvidelsen. Det er ingen vemeinterresser knyttet til den eksisterende bygningsmassen.Eksisterende bebyggelse har en samlet brutto gulvflate pa ca. 5779m 2 , fordelt pa fife bygningerhvorav den eldste er fra 1930-arene. Resterende uteareal utgj0r i dag ca 12.600m2, f0r omlegging avRv 110.Omradet brerer preg av forfall og fremstar i dag som svrert rotete og fors0plet. Utearealet benytteshovedsaklig tillagring og handtering av containere. Uteomradene fremstar som lite velholdte medustelt beplantning, darlig vedlikeholdt kaiomrade og mangelfull utebelysning. Den gamleverftskranen er rusten og trenger utbedring, kranen er i illustrasjonsmaterialet s0kt ivaretatt. Det erviktig for senteromradet at arealet transformeres og moderniseres.Industri og kontorbygg 1970Industribygg 1930 omb.1950/1960SnekkerverkstedLagerskursumca. 507m 2 BYAca. 3755m 2 BYAca250m 2 BYAca200m 2 BYAca4712m 2 BYA3.2 Egenskaper ved planotnradet:Planomradet er forholdsvis flatt med gode solforhold. Omradet er i 0st utsatt for st0Y fra Rv 110 ogjembanen. I vest grenser planomradet til Seut elven med eksisterende kaioJlllilde og slipper fratidligere maritim virksomhet. I S0r er det eksisterende nreringvirksomhet som 0nsker videreutvidelsesmuligheter utviklet.Planomradet har i dag to direkte adkomster fra Rv 110.

I nn(17""6J .1 .: t. !.J- .JI.uUuPLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 5/18Pa motstaende side av Seut elven, Storveien 5 - 9 pa Ons0Y, er det i de siste arene bygget nyeboligblokker i 3 til 4 etasjer. Boligene forholder seg til elven og den eksisterende sivskogen.Bebyggelsen med grentomradene vil vrere svrert synlig fra planomradet og viktig utsyn mot vest.Lengre mot servest, pa Gressviksiden av elven finnes spredt smahusbebyggelse. 0rebekk sentermed butikker, bussholdeplasser med mer ligger nordvest for planomradet pa motstaende side avelven.Det er anlagt en gang/sykkelvei pa vestsiden av elven som planlegges viderfert frem til 0rebekk.Kommunen vektlegger at det eksisterende gang/sykkelveinettet skal forbindes med planlagtgang/sykkelvei i planomradet.Omradet skal gjeres mer tilgjengelig for aIle og apnes opp mot elven. Seut elven og planomradetsbeliggenhet til denne og orienteringen mot vest gir omradet helt spesielle egenskaper.3.3 Trafikale forhold. (eksisterende)Dagens Rv 110 er overbelastet som vegstrekning mellom Simo og 0rebekk. Statens vegvesenstarter i innevrerende ar planleggingsarbeid for a endre strekningen til firefeltsvei.Det er i dag to avkjersler til Rvll0 direktefra eiendommen, en i ser og en lengst i nord. Utkjersleneer lite oversiktlige og utgjer en sikkerhetsfare.Adkomst til de tilgrensende eiendommene i ser skjer fra eksisterende T- kryss ved Mosseveien viaen intern matevei. Den interne mateveien ender i dag ved naboeindommen i ser og er pr. i dag ikkefert frem til planomradet.3.4 Topografi og grunnforhold.Terrenget er relativt flatt, med en helning mot elven. Deler av eiendommen er gruslagt slik atavrenning kan ga direkte til grunnen. I otn.Iildet rundt slippen er det betongdekker.Overfiateavrenning skjer dels direkte til elven og dels via sig i grunnen.3.5 Luftforurensning og utenders lychii~A:" I'" .". ,! ...... .. ,,,, ..,. "'- -- .....Multiconsult har utarbeidet en rapport vedrerende beregning av luftforuresning for vegtrafikk ogberegning av utenders lydniva fra veg og togtrafikk. Rapporten vedlegges.

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 656/18Oversiktskart som viser planomradet4.0 Beskrivelse av planforslagetPlanomradet fremstar i d.ag som lite tiltalende med containerlagring, darlig vedlikeholdte bygningerog lite oversiktlige utkjersler til Rv 110.Omradet ligger vakkert til ved Seut elven, vestvendt og sentralt i forhold til kommunikasjon ogsentrum. En utvikling av eiendommen vil kunne gjere dette omrAdet til noe helt spesielt.Bebyggelsen vil danne inngangsportalen til Fredrikstad fra nord. Planforslaget vil bidra til atomradet f'ar et 10ft, blir tilgjengelig for allmenheten og sikrer en arealreserve for videre vekst avtilstmende maritime virksomheter. Det legges til rette for en kombinasjon av boliger, hotell,arbeidsplasser og servicetilbud.

...~ t"". ;""t '"'l'., "7.8' '. ~ .~ ~ . ;: ,f .UliUJ,) .PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 7/184.1 Planens utstrekning og arealArealfordeling mellom ulike arealformal i planen felger under:Bebyggelse og anleggFelt A3,4 daaFelt B4,8 daaAnnet uteopphold 1,7 daaSamferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:Kjereveg2,4 daaGatetun1,8 daaGang- og sykkelvei 0,3 daaGangveg/gangareal 0,1 daaAnnet veiareal 1,6 daaRegulert vannflatePlanomradet totalt7,5 daa23,7 daa4.2 BebyggelsenOmradet vil vrere en viktig inngangsportal til Fredrikstad fra nord. Planomradets tilknytning til Seutelven og signaleffekten i forhold til Riksveien gjer at det ma stilles strenge krav til bebyggelsensarkitektoniske uttrykk.Omradet skal gjeres mer tilgjengelig for alle og apnes opp mot elven. Det etableres enstrandpromenade langs Seut i hele planomradets lengde samtidig 80m det anlegges en litengjestehavn langs eksisterende kaikant.Lengst nord pa planomradet er bebyggelsen trukket lengre mot ser slik at nordre del kan bli ettiltalende grentomrade hvor snuplassen, fremtidig undergang og gangveien over Seut metes.De vedlagte illustrasjonene viser en sammenhengende bebyggelse som asluttes med et noe lwyerebygningsv9lum mot nord. Det lwye bygningsvolumet vil vrere et markant landemerke.Bygningsmassen slynger seg parallelt med elven og danner ulike uterom mot est og vest.Bebyggelsen har et mer lukket og tett fasadeuttrykk mot RV 110 for a ivareta stey fra veien.Fasadene apnes opp med sterre vindusarealer, terrasser og balkonger mot vest. Boligene f'aradkomst fra svalganger som er plassert mot est.Hotellet er skissert lengst nord i planomradet og utgjer det lwye bygningsvolumet. Hotellet erforelepig vist med 150 rom, type «smart hotell». Hotellet er tenkt tilrettelagt med sma og rimeligerom og sterre rom med kjekkenmulighet. Rommene vil kunne kobles sammen og utgjere en litenleilighet.Bade nar det gjelder anta11 boliger, sterrelse pa leilighetene og antall hotellrom vil markedet giferinger som vil matte hensyntas nar planen kommer til utfmelse. Reguleringsforslaget legger derforopp til ulike formal og en mest mulig fleksibel struktur innenfor en fastsatt BRA. For felt A,byggeomrade for kontor, industri og lager er BRA over terreng satt til 4.500m 2 , for felt B,byggeomrade for bolig, bevertning, hotell, kontor og forretning er BRA over terreng satt til12.000m 2 •

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 8/18Det er forelepig skissert 80 boliger i prosjektet fordelt mellom to-roms leiligheter pa ca 60m 2 og tre.,.roms leiligheter i sterrelse ca 85m 2 • Boligene er i utgangspunktet tenkt som tilbud for enslige ogyngre uten barn.Service- og kontorvirksomhet kan plasseres i de nederste etasjene i felt B, mens felt A avsettes tilproduksjons, lagervirksomhet og kontor.Reguleringsforslaget innebrerer en forholdsvis lwy tomteutnyttelse. En slik utnyttelse er berettiget utfra prosjektets nrerhet til sentrum. Den er ogsa oodvendig for at prosjektet skal kunne brerebetydelige kostnader til sanering av forurenset grunn og store fundamenteringskostnadet. Prosjektetvil neppe tale en vesentlig reduksjon i forhold til hva som er vist i illustrasjonsforslaget tilreguleringsplanen.4.4 Trafikale forhold.Dagens Rv 110 er overbelastet som veistrekning mellom Simo og 0rebekk~ Statens vegvesen starteri innevrerende ar plan1eggingsarbeid for a oppgradere strekningen til firefeltsvei. Planforslaget forSeut brygge hensyntar den plan1agte veiutvidelsen og benyttet byggegrenser og begrensninger somoppgitt av Fredrikstad kommune og Statens vegvesen, region est.Eksisterende avkjersler til planomradet fra Rv 110 forutsettes stengt senest nar 1. brukstillatelseinnenfor omradet gis.All trafikk skal etter den tid ledes via en ny intern matevei i forlengelse av den eksisterende,parallellt med Rv 110. Mateveien ender,i,en·run~jeringlengstnord:i planomradet.·Adkomstblirfra dagens T-kryss med Mosseveien.Den eksisterende interne mateveien syd for planomradet til T-krysset ved Gamle Mossevei har enbrukbar standard. Kapasiteten pa mateveien er vurdert:av Cowi til.a' "rere tilfredsstillende.ogsa narplanomradet er ferdig utbygget. Matev:eien,. den-inteme,kjer.evegen, .vil.bliopparbeidet innenforplanomradet i takt med utbyggingen av dette omradet. Cowi er forspurt og eksisterende vei hartilstrekkelig kapasitet for utbyggingsomradet.,Videre opparbeidelse av kjerevegen fra planomradet i ser til det eksisterende T- krysset ber utferesnar de 0Vrlge eiendommene skal utvikles og·trafikkeni ekes~som enfelge av dette. Det er ikke behovfor kapasitetsutvidelse pa eksisterende vei fer naboeiendommene blir videre'utbyggetMateveien er forutsatt a forbli en offentlig vei. Naboen i ser er kontaktet vedrerende tillatelse forkjerlng over eiendommen.Den interne mateveien vil ogsa fungere som trase for sykkeltransport. Det er foreslatt regulertgangvei/fortau langs mateveien. Gangveien vil bli viderefert over Seut og knyttet til gangveiene pavestsiden av elven i forbindelse med det planlagte reguleringsarbeidet for utvidelsen av Rv 110.Gangveisystemet vil ogsa kobles til en planlagt undergang under Rv 110, dette arbeidet vil bli utfertsom en del av utbyggingen av ny firefelts veLBussholdeplasser er pa sikt tenkt plassert ved den planlagte undergangen under utvidet riksvei. I dager taxiholdeplass og bussholdeplasser plassert pa 0rebekk. Planommdet ligger sentralt og med godoffentlig kommunikasjon til bysentrum og til omkringliggende onlfilder. Flybussen stopper i dag pa0rebekk.

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 9/184.5 Grunnforhold.Multiconsult har foretatt en miljmeknisk grunnlindersekelse pa eiendommen. Unders0kelsenkonkluderer med at det tinnes forurensete masser i planomradet. Sanering av forurenset grunn kanutferes i forbindelse med den planlagte utbyggingen pa eindommen. Etter utbygging vilgrentarealene fa minimum 0,3m med rene masser over forurenset grunn~ Rapporten vedlegges.4.6 ParkeringslesningFor felt A, byggeomrade for kontor, industri oglager, er det ihht kommunens vedtekte~ et krav o~10 bilplasser pr.lOOOm 2 • Dette gir et krav·om'totalt4S parkerlngsplasserfor felt-A. 25 av plassene erlagt pa omradet for felles veiareal. Parkeringen;er.forutsattp:abakkeplan. De restere1!de 20 plasseneplasseres innenfor regulert industriomrade utenders eller som parkeringsanlegg i bygningene.For felt B er det i illustrasjonsprosjektet lagt tilrette for 80 boliger. Boligene har kort vei til offentligkommunikasjon. Sentrumsplanens krav om minst 1 parkeringsplass pro boenhet gir et normbehov pa80 plasser.For hotellvirksomheten er det lagt til giunn 150 rom. Var faktot for disse et 0,2 parkeringsplasser prrom eller i alt.30 plasser. For nreringsvirksomheten pa 500m 2 er det et krav om ca.7 plasserInnenfor felt B vil det etter dette vrere behov for ca 120 parkeringsplasser.Illustrasjonsprosjektet har et overbyggetparkeringsanleggmed 125 plasser under mateveien tilsnuplassen i nord. Langs mateveien kan det legges tilrette for korttidsparkering av ytterligere 10biler.Omradet ligger innenfor grensen til analyseomrade i sentrumsplanen.4.7 RekreasjonsomraderHoveddelen av uteoppholdsarealene villigge inntil Seutelven'mot syd-vest og'vrere skjeimet motstey fra RV 110. Ny bebyggelse vil fungere.som.en:steyskjerm for utearealene. Uteomradene blirattraktive med gode solforhold og fritt utsyntil Seutelven. Lengst i nord er det forutsatt et .fellesgrentomrade. Planforslaget legger til rette for felles grentanlegg/strandpromenade langs Seut fremtil eksisterende slipp.Det er kort vei til ballplass pa den andre"siden av jernbanelinjen. Det planlegges en ny undergang i,forbindelse med utvidelsen av RV 110 -som viI. bidra til.trygg forbindelse mellom Seut Brygge oglekearealet.De planlagte boligene retter seg i ferste rekke mot enslige og par uten bam. Behovet for lekeplasseri umiddelbar nrerhet anses ikke a vrere stort.4.8 TurveierDen interne mateveien vil ogsa benyttes til sykkelrtransport gjennom planomradet. Det legges tilrette for gangforbindelse gjennom ommdet «gatetun» Fra rundkj0ringen i nord er det regulertganglsykkelvei som i fremtiden er tenkt knyttet til en planlagt bro over Seut og en planlagtundergang under rlksveien. Planen er a forbinde ganglsykkelveiene med 0Vrlge gangveier itilgrensende omrader.4.9 Adkomst og tilgjengelighet til uteop'pholdsomraderFeltene «annet uteopphold» og tilstmende «annet veiareal» er offentlig tilgjengelige

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 10/18uteoppholdsarealer. Omrader som pa en naturlig mate star i forbindelse med bryggekanten og «annetuteopphold» skal utformes slik at de bedrer publikums tilgang til elven.. - .4.10 Utomhusplan og uteoppholdsarealerDet sammenhengende uteoppholdsarealet langs Seut utgjer ca 1700m 2 • I tillegg vil deler avomradene avsatt til annet veiareal og vegetasjonsskjerm i nordenden vrere egnet som friomrade.Arealet i nordenden av tomten skal opparbeides som grentomrade.Steder for lek kan opparbeides pa de utvidede «pl~sene» ·mot elva og pa grentomradet i nordendenav planomrAdet. Det vil ogsa vrere plass tillek langs:0stsiden:av den skisserte bebyggelsen paomradet foreslatt til gatetun. Dette onirad~t vil bli skjeimet mot riksveien' og lain vrere sJenert avtraflkk: pa mateveien til omradet. Det skallegges vekt,pa universell utforming, dvs at apparater oganlegg i omradet skal kunne benyttes pa like vilkAr av sa mange som mulig.• ~ ,J • ~ ". I: 1Utomhusplanen skal vrere godkjent fer.igangsettingstiUatelsen. gis~... - .. ' '.. ". .', ,Utearealene innenfor de ulike feltene ber heIst vrere ferdig opparbeidete fer brukstillatelse blir gitt.Dersom midlertidig brukstillatelse blit gitt om vinteren vil det vrere anlediling til a ferdigstille.utornhusarbeidene den pafelgende sommeren.Det skal avsettes uteoppholdsarealer for hver boenhet. En tredjedel av uteoppholdsarealet erforutsatt som terrasse/balkong og takhager med en sterrelse pa ca 10m2 pr leilighet.Reguleringsforslaget legger opp til et uteoppholdsareal.pa: 2Sm2:pr. 'boenhet :Planomradetf'ar enforholsvis lwy utnyttelse med en bebyggelse som har urbane kvaliteter. Omradet ligger sentralt iforhold til offentlig kommunikasjon og nrerhet til dagens sentrum. Indre bys norm foruteoppholdsarealer er derfor forutsatt benyttet Plan0mradeter medtatt i den nye sentrumsplanen,som ble lagt ut til bering ijuni 2009. Det er ikke endelig vedtatt om Seut Brygge villigge innenfordet fremtidige byomrAdet.Det ligger en ballplass ca. 200m unna.· Ballplassen vil med den nye'riksveien fa planfri adgang fraboligomradet. :' " . , ..Det kan vrere aktuelt a utvikle felt A som et ferste byggetrinn. Dette vil vrere avhengig avnreringsvirksomheten le.nger syd og deres eventuelle enske om ekspansjon. Dersom felt A utviklesferst, vil det ikke vrere naturlig a ferdigstille felles grentarealer ellermateveien i felt-B.Utomhusarbeidene i felt B vil ferst bli ferdig opparbeidet nAr boligene eller hotellet skal tas i bruk.Ny intern matevei vii matte ferdigstilles nAr felt B utvikles eller senest nAr Rv 110 utvides.4.11 InfrastrukturReguleringsomradet skal tilknyttes hovedveinettet med en matevei. I en overgangsfase fer riksveienutvides er det forutsatt en midlertidig forbindelse mot den eksisterende mateveien ser forplanomradet. wsningen er vist i reguleringsforslaget. Eksisterende avkjersler fra riksveg vilbortfalle senest nAr hele eller deler av tiItaket f'ar brukstillatelse..VareleveringVarelevering til industrivirksomhetene i felt A vil forega innenfor feltet. Traflkk:en vii ikke passereboligomradet. Varelevering til hotellet og evtentuell annen nreringsvirksomhet i felt B kan skje viaparkeringsanlegget.

U !(In,""? ' ,.j " j~ 112'"! U U J L't .PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 11/18Gang- og svkkeladkomster .Til Trosvik skole er det 1,1 lan a ga eller sykle. Turen passerer underriksveien og gjennomboligomrader. Avstanden til Gressvik ungdomsskole er 1,6 lan. Heller ikke denne ruten vil kryssesterkt traftkkerte veier.Det er 2 lan a ga til Storgata.KollektivtilbudOmradet ligger ved en viktig ferdselsare og har derfor en god kollektivforbindeise med Fredrlkstadsentrum. Langdistansetrafikk broker ogsa de samme stoppestedene (kilde: trafikante~.no).Pr idag er det seks avganger i timen mot sentrum. midt p_a dagen. .Det tar rundt fem minutter til bussterminalen ag. ca ti mihutter tiljernbanestasjonen med buss.Nettstas;onDet er i dag plassert en trafostasjon i nordenden av omradet.4.12 Andre forholdDet er et mal at omradet i sterst mulig grad skal vrere tilgjengelig for alle. Utearealer og horisontalehovedkommunikasjonsarer vil bli dimensjonert og tilpasset mennesker med ulikefunksjonshemninger. Utformingen av ny bebyggelse vil ogsa bli planlagt med tanke patilrettelegging for alle. Fortau med kantsteinYil bidratil at synshemmede lettere kan orientere seg iomradet.Det legges tilrette for en begrenset gjestehavn langs eksisterendekai.1Gjestehavnen vil ikke medfereinngrep i elven i form av mudring, graving, utfyUing" moring, preling .eUer liknende og vil derforikke utlese krav om marinarkeologisk registrering.:5.0 Konsekvenser av planforslagetTomten har en strategisk plassering og'bygningene vHmarkere ankomsten tilFredrikstad by~' Enregulering vil fere til en opprusting og opprydding pa omradet med slippomrade og kaifront. Her vilallmenheten kunne fa enkel tilgang til elva i og omgivelsene kan fa servicefunksjoner som butikkerog spisesteder i 1. etasje ut mot elva.. ·4\En forlenget intern matevei til en felles avkjersel for hele omradet rydder opp i dagens mange ogfarlige avkjersler. En samlet mateveigjer forholdene-klar til en planlagt utvidelse av Rv 110.­Syklende og gaende villettere kunne fa sammenhengende, tilrettelagte veiforbindelser til og fraFredrikstad sentrum.Bygningene vil kunne dempe stey fra motorvei ogjernbane i boligomradet pa vestsiden av Seutelva.IndustrireguIeringen av felt A vil sikre plass for vekst ogutvilding hos maritime bedrifter som liggeri nabolaget. ..Forurensningen i bakken vil bli fjernet ved en utbygging og hindre fremtidig sig til elva.5.1 Plarllagt gjennomfering ,'" '. ". "" .. ,Seut industrier as ensker arydde opp pa'planomrade( Mener' Rvhengige' av markedet~ salg avboliger og eventuelt hotell fer byggearbeidene kan igangsettes.

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 -65 12/185.2 Konsek:venser for natur og miljeGjennomferingen av planen vii bety en generell heving -av visuell standard l' omnidet. Nybebyggelse vii bli mer synlig for omgivelsene enh eksistereride pga ekte byggelWyder.Konsekvensene mht. fjemvirkningen vurderes iinldlertid ikke a bli sterre enn det som kan paregnesutfra ny bruk og n~rhet tiI sentrum.Planforslaget antas a ha liten eller ingen innvirkning pa det biologiske mangfold og gir ingennegativ konsek:vens. -Det er utfert en egen beregning av luftfonirensning av vegtrafikken. Beregningene viser atplanomradet har et luftforurensningsniva som ligger omkring forskriftskravene ved en hastighet pa60kmlt. Dersom hastigheten settes tiI80 kmlt vii nivaet ligge lwyere. For a sikre tiIfredsstillendeinnenders luftkvalitet ma det serges for at inntaksluften ved et anlegg for balansert ventiIasjon hargod kvalitet.Det er ogsa utfert en egen beregning av utenders lydniva fra veg og togtrafikk. Seut brygge har enlite gunstig plassering i forhold tiI vegttafikken. Det er forholsvis lwye trafikktall pa begge sider avplanomradet. For a oppna tiIfredsstllende lydforhold pa utenders oppholdsarealer kreves ulike tiItak,sa som vurdering av plassering av hull'i-fasadene, bnik av materialer i fasaden, steyskjerm langs Rv110 og evt. over broen. I ser vii den planlagte bebyggelsen i felt A skjerme for stey fra- veien.Bebyggelsen i felt A var ikke medtatt i rapporten og vii virke gunstig inn pa steyforholdene.Det er lite vegetasjon innenfor planomradet da:dettehar vrert et gammelt.skipsverft.Fellesgrentanlegg som planlegges lengst nord. pa,omradet sammenmedopparbeidetgangarea1langs-Seutvii fremsta som positive elementer.5.3 Samfunnsmessige konsekvenser_-Det er 6 bamehager, to bameskoler, en ungdomsskole og en videregaende skole innenfor to kmavstand fra reguleringsomradet. De pl~~e;boligep.e pa·Seut brygg~· er rettet motenslige og -paruten bam og vii neppe skape behov fqr ytt~rlig~re.plass.er j bambehager eller skoler.Avkjersel fra dagens Rv 110 vii bli stel1:gt nar planomradet opgraderes og fer 1. brukstillatelse blirgitt.Dette vii gjere de trafikale forholdene sikrere.Planomradet vii med sin foreslatte bebygge1.s~ bli en naturlig del av et utvidet bysentrum iFredrikstad.For felt A og B tillates det en forretningsandel pa tiIsammen 1.500m2 BRA . Det skal ikkeplanlegges for kjepesenter innenfor planomradet.6.0 Risiko- og sarbarhetsanalyse6.1 Naturbasert sarbarhetRas:Milj0Ulldersekelsen viser at det er omfattende grunnforurensning pa eiendommen. Den helse-ogspredningsbasert risikovurderingen for grunnfonirensningen, viste behov for tiItak for a namiljemaIene. Sanering av forurenset grunn viI bli utfert i forbindelse medutbyggingen somplanlegges pa eiendommen. Det er pavist at det kan vrere vanskelig byggegrunn og at det muligensber gjeres ytterligere undersekelser fer byggingen igangsettes. De ovennevnte punkter er medtatt i

·U () r.\f'l j"" 1" 4Iii'! . U.V \.il I IPLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 13/18reguleringsbestemmelsene.Flom:Ingen gulvnivaer, med unntak av parkeringskjeller under mateveien, erJagt lavere erin kate +2:1.Parkeringskjeller er lagt pa kote o. Spesielle bygrtingsmessige tiItak viI bli gjort for a siIcrevanninntrenging i parkeringskjeller. Elven ligger pa havniva forbi planomradet. Heyder er tatt ut fraNVEs flomsonekart beregnet for 200 ars flom. ~om anbefalt av NVE er' det tatt med ensikkerhetsmargin pa 0.3m.Isgang:I og med at elva ligger pa havniva viI det vanskelig bli isgang.Radonstraling:TiItak mot eventuell straIing av radon viI bli utf0rt i byggefasen. Det foreligger ingen kjentemalinger av radonstraIing i planomradet. Eventuelle tiItak mot radon viI vrere av byggeteknisk artfor a bindre inntrenging fra undergrunn.og fyllmasser.:6.2 Virksomhetsbasert sarbarhetDagens virksomhet har tatt i brok de eksisterende verkstedhallene tiI sandblasing, bygging ogmaling av containere samt produksjon av metall.deler~ S.tore.deler av. eiendommen. benyttes,ellers tiIlagringsplass for containere. Dagens virksomhet foregar etterfaste rutiner og driften tiIfredsstillern0dvendige krav. Samtlige bygninger viI bli revet og forurenset grunn sanert nar planomradettransformeres tiI annen brok.6.3 Viktig infrastrukturStr0mforsyning: Eiendommen har i dag tiIstrekkelig str0mforyning, men behovet viI matte vurderesnrermere i forbindelse med at planomradet bygges ute Fredrikstad EnergiNett 0nsker a uttale seg narreguleringsplanen foreligger og fer endelig plan blirgodkjent.De opplyser videre at de har fordelingsnett og nettstasjon i omradet som kan bli ber0rt av denplanlagte utbyggingen. Det rna i tillegg, avhengig av effektbehovet, avsettes plass tiI ny nettstasjonpa planomradet. Tomt-alternativt romplassering skal forhandsgodkjennes av Fredrikstad EnergiNettAS.Det aktuelle omradet ligger innenfor eksisterende konsesjonsomrade for fjernvarme i Fredrikstad.Det anbefales at planomradet knyttes tiI fjernvarmenettet.Kommunikasjoner: Planomradet ligger sentralt, med adkomst i dag direkte fra Rvll0. Disseavkj0rslene forutsettes stengt sa snart som mulig og senest nar planomradet taes i brok. Nyadkomstblir fra intern matevei fra Mosseveien. Gang og sykkelvei viI ogsa f0lge denne traseen. Nyttveianlegg viI bidra tiI 0kt sikkerhet for gaende og. kj0rende.Nar ny bro over Seut og utvidelsen av Rv 110 er fullf0rt, tidligst i 2012, viI det totale gang ogsykkelveinettet for hele omradet vrere sammenhengende og komplett.6.4 Drikkevann og avl0pNytt drikkevann og avl0psanlegg viI kobles til offentlig vann- og avl0psnett.6.5 Terrorisme og sabotasje

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 14/18Seutbrua er et teoretisk sabotasjemal, men ikke vurdert som noen grunn for a unnga a bygge boligeri nrerheten.6.6 Biologisk mangfoldDet er i dag fa arealer pa reguleringsomradet som'representerer noen verdi for biologisk mangfold.Arealene er stort sett enten bebygget, asfaltert eller' pa 3J;men mate beatbeidet. Uniltaket er noenflekker med krattskog ut mot elva. Det er ingen sterre' vatrilarksomrader pa feltet som forsviooer veden utbygging.7.0 Samrad- og medvir~ingsprosessDet har vrert avholdt en rekke meter i saken, bl.a. med Fredrikstad kommune og Statens vegvesen,region 0st. Ferste orienteringsmete me4 F,redrikstad kommune om planarbeidet ble avholdt allerede15.05.07. Etter den tid har det vrert av~~l~t fl~re ~er med,~l~~e'avdelinger ,i kommunen.Det har under planprosessen kommet avgjerende ioospill og forutsetninger fra Statens vegvesen ogFredrikstad kommune. Dette gjelder srerlig planens begrensning, forholdet til RVII0 og den internemateveien, bebyggelsens karakter, lwyder og plassering pa tomten. Innspillene er tatt til felge ogiooarbeidet i det vedlagte reguleringsforslaget. ,.,I ," •8.0 Sammendrag av innk~mI1~ innspill og .hvordan de er ivaretattInnkomne kommentarer etter varslet oppstart av reguleringsarbeidIgangsetting av reguleringsarbeid ble annonsert i Demokraten og Fredrikstad blad onsdag10.oktober 2007. Frist for kommentarerble satttil:to~sdag 08,.november 2007. Fristen er senere blittutvidet til torsdag 15.november 2007 for flere, 1?erert~parter. ;D~ iQIlkomne kommentarene omtalesnedenfor i kronologisk rekkefelge: . ,, .,Brann~ekn. lZo~ober2007Det forutsettes at §7-28 (vannforsynil}g:~g ~rantlslpklq~g) i ve,i,ltil TJ;:K forskri~ til PBL 1997, samt. .,§5-4 og 5-5 i Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn felges. Brannkuml hydrant berplasseres iooenfor 25-50 meter fra ioogangen til hovedangrepsvei. Det ma vrere tilstrekkelig antallbrannkummerl hydranter slik at alle deler av bygningen dekkes. Kapasiteten ber vrere minimum50literlsek. Tilkomstveiene ma dimensjoneres, for kjering med brannvesenets materiell og for min.10 tooos akseltrykk. Kjereveier ma vrere opparbeidet fer det gis tillatelse til innflytting. Brannsjefenanbefaler at alle leiligheter utstyres med husbrannslange og at branncellebegrensende veggermellom boenheter utf0res med brannmotstand EI60. Innkomne bemerkninger vil bli medtatt i detvidere prosjekteringsarbeidet.@stfold fylkeskommune. 22.o~ober 2007Videresendt varsel til Norsk Sjefartsmuseum (kultumiooer under vann).Fredrikstad flernvarme. 22.o~ober 2007Det aktuelle omradet ligger iooenfor eksisterende konsesjonsomrade for fjernvanne i Fredrikstad.Det anbefales at prosjektet knyttes til fjeqt,,~enettet. Det ma settes av plass til fjernvarmererleggesgjerne sammen med vann- og aYJ~sr~r:Qg~~e.Jq;tbler,.,.Nye bygninger lpl~omradet vil bliknyttet til fjernvarme.

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65 15/18Norsk Sje(artsmuseum, 25.oktober 2007Potensial for kulturminner under vann i Seutelva. Det rna gjennomferes en marinarkeologiskregistrering dersom det utf0res for inngrep i elva. Det skal ikke foretaes inngrep i elven.Borg Buss, 3i.oktober 2007Ingen kommentarer.Fredrikstad Energinett AS, i.november 2007Nettstasjon og lwy-Iavspentkabelligger innenfor reguleringsomradet. Dersom anlegget 0nskesflyttet, rna utbygger bekoste dette. Nye elektriske forsynlingsanlegg skal bygges iht FEN sinespesifikasjoner. Det rna avsettes plass til eventuell ny nettstasjon i planomradet, plasseringen skalgodkjennes av Fredrikstad EnergiNett AS.((}sfold fylkeskommune. 2.november 2'007Det er potensial for kulturminner under vann i Seutelven. Dersom reguleringsplanen apner forinngrep i elven kan det paregnes at N~~ vill.matte ,gjenno~f0re ~nmarinw~ologisk r~gistreriI,1g.Reguleringsforslaget apner ikke for i~~ep ,i Se~t elven.Fredrikstad (jernvarme, 5. november 2007mail som tillegg til brev av den 22/10-2007 hvor det opplyses at det rna avsettes plass til fjernvarmeide infrastrukturtraseene som planlegges. Punktet vil bli ivaretatt i videre prosjekteringsarbeid., : ;. ,;', ;,:' ," ; r 'Kystverket Serest. 6.november 2007Ingen merknader.Statens vegvesen, 6. november 2007 .,Vegbredder (totalt 19 meter for 4-felts'vei}+'6,5meter gang- sykkelvei og buffersone. Statensvegyesen regner med oppstart reguleringsarbeid for Rvll0 i 2008 slik at byggestart vil vrere muligrundt 2012. Arsd0gntrafikk for fremtidig Rvll0 vil i fremtiden ligge rundt 32.000 AnT - rna taslwyde for dette i steyberegningene. Dagens fotgjengerkrysning pa opplwyd gangfelt vil erstattes avundergang eller bru - det rna settes av' arealtil·dette. Dagens'avkjerslervil stenges'ved utvidelseavRvll0, Ny avkjersel reguleres fra syd via lokal veg gje~~m Mosseveien ind~striomrade. Selv f0rriksveien bygges om, vil Statens vegVesen motsette 'seg at eksisterende 'avk:j'0rsleftillates med 0kttrafikk. Planomradet danner «porten til Fredrikstad» fra nord og det b0r derfor legges vekt pa lwyestetisk kvalitet. Statens vegyesen er i tvil hvorvidt omradet egner seg til boliger pga steynivaet. Dethar vrert avholdt mange meter med Statens vegyesen senest den 04.11.09. Statens vegyesen harigangsatt reguleringsarbeidet med Rv 1'10 pa strekningen Simo..:. 0rebekk. Detlegges tilrette forsamordning mellom Seut Brygge og Stateris vegyesehs frenltidigereguleringsplan."Fredrikstad kommune. 6. november 2007Utvidelse av vei, gang- sykkelvei og intern adkomstvei. 4 meter bred elvepromenade.Fotgjengerundergang i fortsettelsen av Onseyveien ved eksjerrlbaneundergang. Vann- ogavl0psledninger krysser eiendommen. Tilgang til kloakkpumpestasjon og annen kommunalinfrastruktur rna ikke forringes. Bem~rkningene er innarbeidet i planforslaget.Jernbaneverket. regional utvikling - Region ((}st, 09. november 2007Jernbanelovens §10; Det er forbudt uten~etterTavtale med',kj0revegens"eier ~t-oppf0re bygning ellerannen installasjon, foreta utgraving eller oppfylling innen 30 meter fra nrermeste spors midtlinje,dersom ikke annet f0lger av reguleringsplan. Grense for byggeomrade ligger mer enn 30m fra

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65'"'.\..,,'1> ,., '."".. ", " l"UUU) . }....: --...... 7.16/18nrermeste spor midtlinje og vil derfor ikke fravike lovens hovedregel om 30m byggegrense forbyggninger. Ser i planomrooet vil imidlertid den midlertidige regulerte mateveien ligge nrermereenn 3Om. Dette forholdet vii opplwre nar' utvidet Rv 110, er opparbeidet.fl)stfold fvlkeskommune. i5.november 2007Det ma avklares hvorvidt reguleringsformalene er i strid med hverandre i samrad med Fredrikstadkommune. Papeker behovet for en helhetlig plan for omradet med feringer for arealbruk,trafikkavvikling, parkering, estetikk, grad av utnytting, bygningsform, gr0nnstruktur etc avklares.Utvidelse av RvII0 legger begrensninger for eiendpinn;leri. Planarbeidet ina utarbeides i samsvarmed overordnede planer etc. Fylkeskoinmunen er skeptiske til etablering &v boliger pa eiendoriunen(pga trafikk og tomteform). StayberegtJinger ma utferes. Utvidelse av Rv 110:ma ivaretas iplanforslaget. Dersom det etableres boliger ma trygg skolevei sikres - eventuelt ved en utvidelse avplanomradet. Bygningen blir en viktig del av innfarten til Fredrikstad og ma swedes vrere av lwyestetisk kvalitet. Det ber vurderes a opparbeide en gangsone langs Seutelva. Dersom det apnes foretablering av boliger pa eiendommen ma ute~ealer ivaretas og ferdigsstilles samtidig med resten avprosjektet. Prinsipper for universell planlegging ma legges til grunn for. planleggingen.Grunnundersekelse ma foretas. Risiko for flom ma undersekes. Det er i reguleringsforslaget lagtvekt pa ovennevnte punkter. Utearealene vii sm ferdige nar boligene taes i bruk, det legges vekt pauniversell utforming, forholdene er medtatt i vedtektene. Forespurte beregninger oggrunnundersekelser er utfert og rapportene er vedlagt.reguleringsforslaget. 0stfold fylkeskommunevil vurdere planforslaget i mer detalj nar deter lagt uttil.offentlig ettersyn.Fvlkesmannen i fl)stfold i6.november 2007Omradet representerer innfallsporten til Fredrikstad fra nordvest. Anmoder om at estetikk ogtilgjengelighet for allmenn ferdsel og opphold langs elvebredden vektlegges. Milj0Vennligeframkomstmiddel ber tilgodeses i planleggingen. KIar henvisning til overordnede planer. Prinsipperfor universell utforming ber felges. Underseke'hvorvidt detforeHgger forurensing i grunnen.Stayberegninger. Leke- og oppholdsarealer for barn og unge. Fylkesmannen i 0stfold vii felge oppovennevnte punkter nar planen foreligger til.offentlig .ettersyn.Norges vassdrags- og energidirektorat. 20. november 2007.NVE er kjent med at Seutelva kan vrere·f1omutsatt. Fare for flom ·mavurderes i planarbeidet.Papeker viktigheten av at grunnforhold undersekes. Vannressurslovens §11 «Langs bredden avvassdrag med arssikker vannfering skal detopprettholdes'et begrenset vegetasjonsbelte...» Ber oma bli holdt lapende orientert. Gulvniva i 1. etasje er basert pa flomkart fra NVE basert pa 200arsflom med tillegg for en sikkerhetslwyde pa 0.3m.Fredrikstad EnergiNett AS. ii.ianuar 2008Fredrikstad EnergiNett ensker tilbakemelding pa de konkrete planene vist pa et kartunderlag ferplanen blir godkjent. De opplyser videre at det er en del fordelingsnett i omradet som kan bli berertav utbyggingen. Behovet for ny nettstasjon ma vurderes og evt plassering ma godkjennes avFredrikstad EnergiNett.Trosvik Lokalsamfunn. 22.januar 2008Utvalget for Trosvik lokalsamfunn ensker forskjenning av nreromradene til Vesterelven ogSeutelven. De 00sker at det etableres sterstmulige friomrader'og allmenn tilgjengelighet langselvene og at elvepromenaden fra bysenteretfodenges.';UtVaJget-inWte·set:·planeffor fomyelse'avomradet med stor interresse og ser frem til a bli orientert om den videre utviklingen av planene.Trosvik Lokalsamfunn vii bli holdt orientert nar planene skal realiseres.

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 65('Inn .~~ 8,vUv-, t ­17/18. \ :.... ~ ~ :• ';"., '..... 1 j>r :., i"'

PLANBESKRIVELSE FOR MOSSEVEIEN 63 - 6518/18VEDLEGGFelgende vedlegg er vedlagt planbeskrivelsen:1. Oversiktskart2. Reguleringskart3. Reguleringsbestemmelser4. Planbeskrivelse (dette dokument)5. Illustrasjoner i form. av fotomontasje, typiske snitt, profiler, modell, perspektivskisser. m.m.6. Annonse igangsatt regulering7. Varslingsbrev8. Innkomne uttalelser9. Referat fra samradsmmer10. Utredninger og rapporter11 Digitalt materialeFredrikstad: sist revidert Forslagsstillerarkitektene asBogstadveien 7a20355 OsloFor Seut Industrier AS

NY INNGANGSPORTAL TIL FREDRIKSTAD FRA NORDDATO: 30.11 .2009FRITT TILGJENGELIG GR0NTOMRADE I NORD,KNUTEPUNKT FOR FOTGJENGERE OG SYKLlSTER I MOTTArT In - r"··..... "aa"l f,~ ~'~~-:',~'" ~ 1SKULPTURELL UTFORMET SIGNALBYGG 1UTSYN NEDOVER ELVENj _~?E!~~~..~~~~__ ~_~~.~~_ .:.':~.~.,,_ .._FERDSEL LANGS VANNETC.:',C~Jc~:::..)•• r __ .& ._....._&_:_....... ":..-" - 0'. ,~

DAGENS SITUASJON, ORTOFOTODATO: 30.11.2009INDUSTRIOMRADE MED OPPRYDDINGSBEHOV-''\',;• tM =2 A.:- ~ .~ '" !~;"•",,~-JI'! J..'-~""i':'~~ ':'~j'..< . . . . ..";......~~,~"'" "l '''lIl.' !r'~""-" \~ ~.~k!!~fV~:;:..~,'1~~~ •.,._~, '.: '~~~•...... , ~..~Iitt~. 'f'- ~,j1 OTT ,', "'T

BEBYGGELSEN SEn FRA SYD0STBYGNINGSVOLUMENE TRAPPES OPP MOT NORDBYGNINGSFORMEN DANNER ULiKE UTEROMDATO:'O.l~7:~~~I. . I-"jB~GNINGENE UTGJ0R EN SKJERM FOR BOU~~~:~";~c~":,,,~:::,~.~::::;:;~;;,,:::;rij~:&~.n-w,,,,{PA DEN ANDRE SIDEN AV ELVEN

FORSLAG TIL REGULERING. ILLUSTRASJONSPLANMER INDUSTRI, UTV/DELSE AV T/LST0TENDE V/RKSOMHETFR/GJORT GR0NTOMRADE I NORD DATOr-l\Iii3W:l,TT 7STRANDPROMENADE LANGS SEUT-ELVEN~ -----~~:~~~#~:a~.~------- - - - ­- - -~~.~~--~.-.:.-:.~.tt~~. ~.._.~~~. ~~.~~. ~.. ~~~i~i;iiil..•.III.,_I_.:::lI_.I.~.;.... - .......... - - - - .... - - -I _ .. .. - - - -.......I.... I..".i"ffi=..iB..i..._i.......i.....i..•••ij~.1.;;a7. :::: 2:~j2:' '" N#~GANGL"r~'""'!1 .. 1,-. -';' IUNDER UTVI ~/KSVEI 110 :~...::'.._-_._--_._- !oSY ELTRANSPORT PA MATE ,IT1LKNYTNING TIL UNDERGAN~G BRO .C:.,(::'.:~}.$5 C:.)~. C",~( -..,-",,"", ~L"-.l""­"­""­""­ "'"""­""­"'­II­..•ill.~.1§tr-DSJCJP~:plar j• -. • N- Jr--...../1 100G

HOTELLROM, BOLlGTYPER, INSPIRASJONHOTELENKEL SERVERING, TYPE BRASSERIEBOLIGERDATO: 30.11 .2009IMOTTA1~-" -'/: G7. ::=? 2~;::9"SMARTE" HOTELLROM, RIMELIG OVERNATTING NOEN 3-ROMS, MANGE 2-ROMS I C' , .. !"KOMBILEILIGHETER" I TILKNYTNING TIL HOTELL,TILSVARENDE 1 MINISUITE OG 1 DOBBELTROMMALGRUPPE ENSLIGE OG PARSVALGANG SOM ST0YSKJERMLr:~~'~~._~_ !..... , ,r7~~~~1[-·t~~-~·~=-~Ic.:--l-~'~~~~i';:-;~-~~,!U'o.U ;f1~ '

OVERSIKT AREALDISPONERING1. ETASJE 2. ETASJE 3. ETASJEHOTELL ~-­J8Q.errrl/~~\¢,~~~~t~~\.\.. "'".. ~m' ~\~A \ .\ \.,.\,~> )''l/ I""'----.j I,/.. ~; .~\~( ., '\\~"-'\ ~,\\ . \\ BOLIG\/ \ \- l'--­\~ .A~,\, .~" ~­\~\ ...,"'~INDUSTRI \. \,~.,'\ r\\\~\,\--~\\\,\..\ 638,3rrr1\ '\ '\ .. /~4. ETASJE 5. ETASJE 6. ETASJE 7.-10. ETASJEAREALER • FOREU?JPIGDATO: 30.11.2009/r-M-o-T-r-/{-TT--'L:"~C;:~~::~~;J,3",JSMART/DOBBELTROM 114~--­KOMBILEILIGHET: 2X 18 36ANTALL HOTELLROM 1502-ROMS 60~3-ROMS 20~~.ANTALL BOLIGER 80~\BTA - BRUnOAREAL OVER TERRENGHOTELL CA. 4000 KVM,D\..i\ NfERING CA. 500 KVMBOLIG CA. 7 500 KVMINDUSTRI CA. 4500 KVM\\-:.'\. \\ \\\/ k·/r BTA CA. 16500 KVM'\.,,/\ ~r-"-~,~ ... Jc~:)~\~---)----------/\ .-----'\

OPPRISS OG SNITTDATO:r30.11 .2009MOTTP,TT,i80 00~~o7. r:s. 2CDJL~_?:",-~~~: ~"- , '[:.1Seut elvaHe;ydr::r set! trE; elva'1'1000.)8.00I~.2 c~.~ =II~~ ~ Q)'tl \Sl .l!!8''tlQ)~I'iii 2 c CQ) 0 .0'5 a.Q)~ EJ8 000 ,~I o'C:,)..1 5000 > C:,JJ1 000c::}~ : L"J> c E O' 0 U"l~I >= ~0'~

SKISSERT PARKERINGSL0SNINGDATO: 30.11.2009iIi\ /1 0"::-1 ,~;TlI--I'll I j-\ j l~f\ Io7. ==S. 2"1C3 i\ rCCllilc: ~

TILKOBLING AV MATEVEIo·.:r.. \-'1.l-­ I\-~. o.-.,'~L3:D~,:pc=JiO c::::Ji~~.:oo~ ~~-: ..'m~e·\·.~ ~'-. ~'§: ItS rJ 1J. a~'_oo ~.~.._~ ~D· ~-i:>

't ,',,,:. ,· -'. "."'" ""'.uUJ.,))J'"...•. ~7 J~.' 9~...

(') l 'n, ,n, i"J "J< 600\.)\)-- MULTICONSULTRapport 412836-01Seut BryggeBeregning av utend0rs Iydniv~ fra veg- og togtrafikk.forArkitektene AS Januar 2008

MUL TICONSUL T-RapportOppdrag:Emne:Seut BryggeBeregning av stay fra veg- og togtrafikkRapport:Oppdragsgiver:Dato:Oppdrag-IRapportnr.TilgjengelighetRIA-01Arkitektene AS15. januar 2008412836 I 01Ikke begrensetUtarbeidet av:Vidar StoenFag/Fagomrade:AkustikkKontrollert av:Andre NegardAnsvarlig enhet:Multiconsult AkustikkGodkjent av:Knut HepsoeEmneord:Vegtrafikk, jernbaneSammendrag:Multiconsult har, pa oppdrag fra Arkitektene AS ved Skule Marstein, beregnet Iydnivii fra veg- og togtratlkk pautend~rs oppholdsareal samt pa fasade/bal konger,for planlagte bygninger pa Seut Brygge i Fredrikstad.Beregningene viser at Seut Brygge Jigger i r~d sone j henhold til grenseverdiene i T-1442, og st~ynivaene er sted vissvrert h~ye bade pa bakkeniva og ved fasade. Dette betyr at omradet i utgangspunktet egner seg darlig tilboligformal. I tettbebygde str~k og trafikknutepunkt kan det imidlertid vurderes a likevel bygge i r~d sone, forutsattat n~dvendige tiltak gj~res.Anbefalte tiltak for a oppna tilfredsstillende Iydforhold pa utend~rs oppholdsareal pa bakkeniva er:- Telling av "hull" j fasade mot Rv. 110.- St~yskjerm langs Rv. 110 nord for Seut Brygge.- Endring av bygningens utforming for a ~ke utend~rs oppholdsareal pa bakkeniva sarnt askjerrne motRv. II0 s~r for Seut Brygge.En stor del av balkongene rna glasses inn for aoppna tilfredsstillende lydforhold her.Pa grunn av de h~ye Iydnivaene ved fasade vii det stilles strenge krav til fasadekonstruksjonenesIydisolasjonsegenskaper for aoppna tilfredsstil1ende innend~rs lydforhold, og aile leiligheter rna vreregjennomgaende slik at soverom kan legges mot stille side..... I ol01 15-01-08 RIA-01 14 VS / //../ !?,..DUtg. Data Tekst Ant.sider Utarb.av Kontr.av Go\iki.avMULTICONSULT ASHoffsveien 1 P.b. 265 Sk0yen 02130810 Tel.: 22 51 50 00 Fax: 22 51 5001 www.multiconsult.noz:\4128xx\412836 seul brygge\06_rapporlerVia·01 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av St0y fra veg- og togtrafikkMULTICONSUL TInnholdsfortegnelse1. Bakgrunn 42. Milj~verndepartementets retningslinjer, T-1442 43. Forutsetninger 43.1 Beregningssituasjon 53.2 Trafikksituasjon 64. Beregningsresultater 74.1 St~ykotekart 74.2 Lydniva pa fasader 95. Kommentarer 105.1 Vegtrafikk 105.2 Togtrafikk 105.3 Vurdering av tiltak 116. Konklusjon ., 12VedleggVedlegg 1: Definisjoner14412836/vids 15. januar 2008 Side 3av 14z:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\ria·01 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av stay fra veg- 09 togtrafikk000364MUL TICONSUL T1. BakgrunnMulticonsult AS, seksjon akustikk, har fatt i oppdrag av Arkitektene AS, ved Skule Marstein, aberegne Iydniva fra vegtrafikk ogjernbane pa utend~rs oppholdsareal samt pafasade/balkonger for Seut Brygge i Fredrikstad.Beregningsresultatene for veg- og togtrafikk er sammenlignet med gjeldende st~ygrenser.For definisjoner pa benyttede akustiske parametere henvises det til vedlegg 1.2. Milj0verndepartementets retningslinjer, T-1442Gjeldende retningslinje for behandling av st~y i arealplanlegging er T-144i. T-1442 erutarbeidet i trad med EU-regelverkets metoder og malest0rrelser, og er koordinert medst0yreglene som er gitt etter Forurensingsloven og Teknisk forskrift til Plan- ogbygningsloven.T-1442 skal legges til grunn ved arealplanlegging og behandling av enkeltsaker etter Plan- ogbygningsloven i kommunene og i ber0rte statlige etater. Den gjelder bade ved planlegging avny st0yende virksomhet og for arealbruk i st~ysoner rundt eksisterende virksomhet.St0ybelastning beregnes og kartlegges ved en inndeling i tre soner:• R¢d sone, nrermest st0ykilden, omrade som ikke er egnet til st0yf01somme brllksformal, ogetablering av ny st0yf0Isom bebyggelse skal unngas.• Gul sone, er en vurderingssone, hvor st0yf0lsom bebyggelse kan oppf0res dersomavb0tende tiltak gir tilfredsstillende st0yforhoid.• Hvit sone,angir en sone med tilfredsstillende st0yniva, og ingen avb0tende tiltak ansessom n0dvendigeKriterier for soneinndeling for de aktuelle st0ykildene er gitt i Tabel1 1.Tabell1. Kriterier for soneinndeling. Aile tall i dB, frittfeltsverdier.'-"--1l~:~:I::r===~=~~~.~~~~~~~~ =~~~=::==~~~~~:.:==-=:~~~~::-.::: .. _-.- --_. -~...jI i Utend0rs st0yniva !Utend0fs st0yniva i Utend0rs st0yniva IUtend0rs st0yniva i Ii I Inattperioden l nattperiodenj i ' kl. 23 - 07 j kl. 23 - 07 i;1 I I J l,'-veg -. r 55 < ~en-~-65 r- 70 < L5~f ~ 8~- - j' ---Lde~~;"65 '--' ""1--- LSaf> 85 I1L.---.---.- .....---·.•l~··- -----.-.... ---,--...----.....,....--.....-----........+-----...-.... -.-.-- ..------.-------. -.-------.- .-..---------------..- ..----.--...------..--------- ------ --- ---. ---- ----- -:IJernbane! 58 < '- 68 I LSaf > 90 i1 .. • .. _... • .. __ ...1 .• .. ... . ..1 .._ .. . .. 1. . . .. . .._L_~ ... . . _.__ .. .__. _.i3. ForutsetningerDet er utf0rt beregninger av st0Y fra vegtrafikk og togtrafikk pa utend0rs oppholdsareal og pafasader/balkonger for Seut Brygge. Beregningene er utff.ljrt ved hjelp av programmet CadnalAI T-1442, "Retningslinje for behandling av st~y i arealplanlegging", l. utgavejan. 2005.412836/vids 15. januar 2008 Side 4 av 14z:\4128xx\412836 saul brygga\06_rapportar\ria·01 saul brygge.doc

Seut BryggeBeregning av stay fra veg- og togtrafikk,'1 r" ,~UuU)"7 66MULTICONSULTversjon 3.7.123 som er basert pa Nordisk Beregningsmetode for vegtrafikk 2 og NordiskBeregningsmetode for togtrafikk:~.3.1BeregningssituasjonBeregningene er utf0rt med utgangspunkt i oppgitt trafikkmengde, andel tungtrafikk, skiJtethastighet og topografiske forhold. Digitalt kartunderlag er benyttet.De planlagte bygningene Jigger tett inntil Mosseveien (Rv 110) og 0stfoldbanen, som passererpa 0stsiden av eiendommen. Mosseveien skal bygges ut til 4-felts motorvei, og dette er tattmed i beregningene. Plasseringen av den nye veien er hentet fra reguleringsskisse tilsendt fraoppdragsgiver. Begge de nye vegl0pene er lagt i samme h0yde som eksisterende vegl0p.Mot 0st ligger Storveien (Rv ] ]7) i noe lengre avstand. Det er en blanding av myk og hardmark mellom bygningene,og veger/jernbane. Eksempelvis er vann et akustisk hardt materiale.Figur I viser en oversikt over det aktuelle omdidet. De planlagte bygningene er markert medoransje farge.••~~'i}l.Ii] ~.Rv 117,,~ ltiw,;" \ \I,e,\.\l\.\ '", '\,.Figur 1. Oversikt over omradet rundt Seut Brygge.2 Road Traffic Noise - Nordic Prediction Method, Temanord 1996:525.3 Railway traffic noise - Nordic Prediction Method, TemaNord 1996:524.412836/vids 15. Januar 2008 Side 5 av 14z:\4128xx\412836 saul brygge\06_rapporter\ria'01 seul brygge.doc

Seut BryggeBeregning av stey fra veg- og togtrafikk,"\ 1"1 ,n, 7 l. -,....J '.: ,. Ii tn.'U'U V'J vMULTICONSULTBeregningsresultatene er inklusiv fasaderetleksjonsbidrag (+ 3dB) fra omliggende bygninger.Fra de aktuelle bygningene er det, i henhold til definisjonen av L dem ikke inkludert noeretleksjonsbidrag.3.2 TrafikksituasjonTall for togtrafikk pa 0stfoldbanen er hentet fra lernbaneverket, og er gilt i TabeH 2. TaHenegjelder for 2006, og er ikke framskrevet da det er antalt liten trafikk~kning i fremtiden. Talleneer aVl1lndet.Tabell2. Togtall for f?Jstfoldbanen forbi Seut Brygge. Antall tog per degn er gift som et gjennomsnitt paarsbasis.Togtype Antall tog per dogn , Lengde per TogetsI j--~-T~-~--"---~---: tog [m] ih~:~ __ I:1 :-t :j --~~: ~j ::~-~;;- i -IAntall tog per natt er mindre enn 10. Det er dermed d~gnekvivalent stfijyniva, og ikkemaksimalniva, som er dimensjonerende for stfijynivaet ved de planlagte bygningene.ArsdS1}gntrafikk, ADT, for Rv 110 er hentet fra Statens Vegvesens kommentar tilreguleringsplan for omradet. AOT for Rv 117 er hentet fra Statens Vegvesens nasjonalevegdatabank. Vegtrafikkmengden er fremskrevet med 20 ar, med en antatt arlig trafikkvekst pa1,1 %. Tallene er gitt i Tabell 3.Tabell 3. VegtrafikktaJJ som er benyttet i beregningene. Tal/ene er avrundet.r------...-----.. --..-...- ..--- .... ---··T-·_·_··········ADT·_··-·-·_·_·1---··-~~~~~------.-.-----.--..-.'---j' Vei [I I. -----1; t t fOkk I Skiltet hastighet [kmlt] II 2007 I 2027 ung ra I I~_.-._.--_ _.-._---_.- _._ _...... . - '-"1''''''- - -- - - [.- ··..········-··-·-t···· - -.. .. ---- - _! --..---- ----..------. --"'-"""-"" .,.\ Mosseveien (Rv 11 O) I 25 700 32 000 I 7 % I 601···-----· .-- -.-- -.--..- - --. -.~.--._ ..-.- ---- -.- ..-..-.. --.. ~- -..... . ---- -'--1-"'-" __ .- -.......... ..,L. .~~~~eie~ (~~_11!) J 11~0~. 1140701 7 % ._.l 40____I beregningene er det tatt utgangspunkt i en standard d~gnfordeling av vegtrafikken. ForRv 110 er gruppe 1 ihht. T-1442 (Typisk riksveg) benyUet, med en fordeling pa dag/kveldlnatt74/ 16/ 10 %. For Rv 117 er gl1lppe 2 (By- og bynrere omrader) moo fordelingen84 / to / 6 % benyttet.412836/vids 15. januar 2008 Side 6 BV 14z:\4128xx\412836 saul brygge\06_rapporter\ria-01 saul brygga.doc

Seut BryggeBeregning av stoy fra veg- 09 togtrafikkMUL TICONSUL T4. Beregningsresultater4.1St0ykotekartFigur 2 og Figur 3 viser st0ykotekart for A-veiet ekvivalent st0ynivii for dag-kveld-natt (dayevening-night)med 10 dB I 5 dB ekstra tillegg pa natt I kveld (L den ). for henholdsvis veg- ogtogtrafikkst~y .Figur 2. St0ykotekart Lden [dB] for vegtrafikk, beregningsheyde 2 mover terreng.412836/vids 15. januar 2008 Side 7 av 14z:\4128xx\412836 seul brygge\06_Japporter\ria-Ol seul brygge.doc

Seut BryggeBeregning av St0y fra veg- og togtrafikkMUL TICONSUL TFigur 3. St0ykotekart Lden [dB] for togtrafikk, beregningsh8yde 2 mover terreng.412836/vids 15. januar 2008 Side 8 av 14z:\4128xx\412836 seul brygge\06_rapporter\ria-01 seul brygge.doc

Seut BryggeBeregning av St0y fra veg- 09 togtrafikknnn770UUUJ/ ..MULTICONSULT4.2 Lydniva pa fasaderLydniv3 pa fasader fra veg- og togtrafikk er gjOlt i beregningspunkter som vist i Figur 4.Beregnede Iydnivii er gilt i Tabell 4. Det er gjort beregninger for samtlige etasjer i aileberegningspunkt, men bare laveste og hl?>yeste verdi for hvert punkt er oppgitt i tabellen. Derhvor det bare er oppgitt en verdi er stl?>ynivaet likt i aile etasjer. Verdier som overskridergrenseverdiene i T-1442 er markert med r0dt.P11P14P9'.. ,I,P3P2Figur 4. Beregningspunkter for lydniv8 ved fasader.412836/vids 15. ianuar 2008 Side 9 av 14z:\4128xX\412836 seut brygge\06.Japporter\ria-01 saut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av St0y 'fra veg- og togtrafikkMULTICONSUL TTabel/4. Beregnet A-veid degnekvivalent Iydniva, L den , pa fasader ved uskjermet situasjon.Aile tall i dBA.Beregningspunkt Lden.VEG Lden,BANEP1 54 - 56 41 -42P2 71 59P3 74 63·64P4 70 -71 61·62P5 74· 75 64P6 74 63 .. 64P7 70 61 - 62P8 74 63·64P9 55 - 56 43P10 49-53 42-43P11 62·63 41-47P12 60- 61 42P13 50-53 43P14 74 ·75 63-64P15 72 61 - 62P16 73-75 61 - 625. Kommentarer5.'1VegtrafikkBeregningene viser at det er stedvis svrert h~ye st~yniva rra vegtrafikk ved de planlagtebygningene. Aile bygninger ligger i r~d sone, og uteareal vest for bygningene ligger ihovedsak i gul sone. Lydniva pa utend~rs oppholdsareal pa bakkeniva er derfor ikketilfredsstillende.Ogsalydniva pa fasader er h~ye. Mot vest Iigger beregnede lydniva mellom 49 og 63 dBA,mens de mot ~st ligger mellom 70 og 75 dBA.5.2 TogtrafikkBygningene ligger i gul sone for st~y frajernbanen. Uteareal pa bakkeplan pa vestsiden avbygningene er derimot bedre skjermet.Pa fasadene er lydnivaet tilfredsstillende i aIle etasjer mot vest, mens mot ~st er lydnivaet forh~yt.412836/vids 15. januar 2008 Side 10 av 14z:\4128xx\412836 saul brygge\06__rapporter\ria-01 saul brygge.doc

Seut BryggeBeregning av st0y fra veg- og togtrafikk:"\ n n 712UuuJ'MUL TICONSUL T5.3 Vurdering av tiltakDet blir i det f0lgende gitt beskrivelser av tiltak po et swett overordnet plan som ern¢dvendige for a oppna tilfredsstillende lydforhold pa utend0rs oppholdsareal. Det forutsettesat aile leiligheter er gjennomgaende, slik at soverom i hovedsak kan legges mot stille side.Pa gnmn av de h0ye lydnivaene ved fasadene rna aile balkonger, med enkelte unntak, glasseshell eller delvis inn for a oppna tilfredsstillende Iydniva her.For a oppna tilfredsstillende lydforhold pa det meste av utend¢rs oppholdsareal pa bakkenivavest for de planlagte bygningene rna en f¢rst og fremst tette fasaden mot Rv 110, slik atfa~aden er tett i hele det planlagte byggets lengde. Lydnivaet vest for bygningene er sterktpreget av Iydinnfall nordfra, det vii si 1'ra Rv 110 pa bm over vannet, nord for de planlagtebygningene. Det vil delt'or ogsa vrere n0dvendig med st¢yskjerm langs denne vegstrekningen.H¢yden pa st¢yskjermen rna ligge i omradet ],5-2 m. over senterlinje, veg. Plassering avst¢yskjermen er vist j Figur 5. Det gj¢res oppmerksom pa at n¢yaktig h0yde og lengde past¢yskjermen rna beregnes nrermere, da det her kun er gjort grove vurderinger for a kunne gi etbilde av hvilke tiltak som kreves for a oppna tilfredsstillende Iydforhold.:':­"I·...',,,\":1 ....Figur 5. Plassering av steyskjerm som g;r tilfredsstillende utenders Iydniva pa bakken;va.Med tiltak som beskrevet over vii det altsa vrere mulig a oppna tilfredsstillende Iydforhold pastore deler av utend¢rs oppholdsareal pa bakkeniva vest for de planlagte bygningene. Ogsa412836/vids 15. januar 2008 Side 11 av 14z:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\ria-01 seul brygge.doc

Seut BryggeBeregning av st"y fra veg- og togtrafikk! -\ (") ;'t 7 7 7\' i i 'i;J'~' ;rdL, J \..ii iMUL TICONSUL Tst¢ynivaet pa deler av fasaden mot vest vii reduseres, slik at fren'e balkonger vii matte glassesmn.For a oppna tilfredsstillende lydforhold pa alt utend¢rs oppholdsareal pa bakkeniva vest forbygningene, rna det ogsa skjerrnes mot Rv 110 s¢r for bygningene. Dette kan gjy;res med enst¢yskjerm, eller ved a endre fasongen p[\ bygningen, noe tilsvarende det som er iIlustrert iFigur 6. En slik endring av fasaden viI ogsa gi et st¢rre utend¢rs oppholdsareal medtilfredsstillende Iydforhold., \ ,;'Figur 6. Alternativ utforming av bygning for askjerme mot stay (ra Rv 110.6. KonklusjonSeut Brygge har en ugunstig plassering i forhold til vegtrafikkst¢y. Dette skyIdes f¢rst ogfremst at en har veger med relativt h¢ye trafikktall pa begge sider, og at det saledes ervanskelig a fa til en "stille side". Ved planlagt situasjon Jigger alt utend¢rs oppholdsareal i guleHer r¢d sone, og st¢ynivaene pa fasadene er stedvis svrert hy;ye.For aoppna tilfredsstillende lydforhold pa store deler av utend¢rs oppholdsareal pa bakkenivavest for bygningene kreves det at "hull" i fasaden tettes for a skjerrne st¢y fra Rv. 110. Vidererna det settes opp st¢yskjerm langs Rv 110 over bro nord for de planlagte bygningene.Skjermen rna ha en h¢yde pa 1,5-2 m. over senterlinje, veg. For at alt utend¢rs oppholdsarealpa bakkeniva skal ha tilfredsstil.lende Iydforhold rna det ogsa skjerrnes mot Rv. 110 s¢r forbygningene. Dette foreslas agj¢re ved aendre utformingen pa bygningen.St¢ynivaet pa deler av fasadene er imidlertid fortsatt sa h¢yt at det vii stilles strenge krav tillydisolasjonsegenskapene til fasadeelementene for a oppna tilfredsstillende innend¢rs lydniva.Blant annet betyr dette at en kanskje rna .broke tunge veggkonstruksjoner, gode Iydglass og412836/vids 15. januar 2008 Side 12 av 14z:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\ria-01 seul brygge.doc

Seut BryggeBeregning av St0Y fra veg- og togtrafikk000374MULTICONSUL Tbalansert ventilasjon. I tillegg rna aIle leiligheter vrere gjennomgaende, slik at det er mulig alegge soverom mot stille side.412836/vids 15. januar 2008 Side 13 av 14z:\4128xx\412836 seul brygge\06_rapporter\ria-Q1 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av St0y fra veg~ 09 togtrafikkMULTICONSUL TVEDLEGG 2Vedlegg 1: Definisjoner.A..veid Iydniva, LALydniva fremkommet ved aveie hvert frekvensband etter en kurve som er tilpasset menneskeSZlrets.MenneskeSZlret er mest fSZllsomt i omdidet rundt 1000Hz og minst fSZllsomt ved lave frekvenser. Males medIydnivamaler med frekvensveiekurve A, som spesifisert i lEe publikasjon 651. Angis i desibel (dBA).A..veid ekvivalent Iydniva, LA, ekv, TKonstant A-veid Iydtrykkniva som i et tidsrom T - fra tiden t 1 til 12 - gil' samme A-veide Iydenergi somden aktuelle tidsavhengige lydkilden. Angis i desibel (dBA).A..veiet ekvivalent st0yniva for dag..kveld..natt, L denA-veiet ekvivalent st0yniva for dag-kveld-natt (day-evening-night) med J0 dB I 5 dB ekstra ti11egg panatt I kveld. Tidspunktene for de ulike periodene er dag: 07~J9, kveld: 19-23 og natt: 23-07. Lden ernrermere definert i EUs rammedirektiv for stSZly4, og periodeinndelingene er i trad med anbefalingene ,her. Lden-nivaet skal i kartlegging etter direktivet beregnes som arsmiddelverdi, det vii si somgjennomsnittlig st0ybelastning over et ar. For grenseverdier gitt i retningslinje e]]er forskrift kan ulikemidlingstider gjelde.A-veid maksimalt Iydniva, L S •AFA-veid niva malt med tidskonstant "Fast" pa 125 ms som overskrides av 5 % av hendelsene i 10pet av ennrermere angitt periode, dvs. et statistisk maksimalniva i forhold til antall hendelser.Ii!4 Direktiv 2002/491EF412836/vids 15. januar 2008 Side 14 av 14z:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\ria-01 seut brygge.doc

;'"" () '.:.~'. 7 7 6uUUJ!·-- MULTICONSULTRapport 412836-02Seut BryggeBeregning av luftforurensning 'fra vegtrafikkforArkitektene AS Januar 2008

MUL TICONSUL T-RapportOppdrag:Emne:Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkRapport:Oppdragsgiver:R·LUFT·01Arkitektene ASDato: 25. januar 2008Oppdrag-IRapportnr. 412836 I 02TilgjengelighetIkke begrensettUtarbeidet av: Gunnar Bratheim Fag/Fagomrade: LuftkvalitetKontrollert av: Erland Rosten Ansvarlig enhet: Multiconsult PlanGodkjent av: Erland Rosten Emneord: Vegtrafikk,luftforurensningSammendrag:Multiconsult hal', pa oppdrag fra Arkitektene AS ved Skule Marstein, beregnet luftforurensning fra vegtrafikk forboligprosjektet Seut Brygge i Fredrikstad. Det er foretatt beregninger av luftkvaliteten for svevest0v (PM IO ) ognitrogendioksid (N0 2 ).Beregnet konsentrasjon for nitrogendioksid representerer ingen helsemessig risiko for personer som oppholder seg idet aktuelle omradet og hal' vanlig god helsetilstand. Enkelte sarbare personer kan imidlertid f01e et visst ubehag.Beregnet PMIO-konsentrasjon i 2027 ligger over bade forskriftskrav og nasjonalt mal i en avstand av inntil29 meterfra rv 110 hvis hastigheten pa ny firefeltsveg blir 80 km/t. Konsentrasjonen reduseres til nivaer omkringforskriftskravene ogsa mer veg hvis hastigheten settes til 60 km/t.Beregnet konsentrasjon av svevest0v pa 0stsiden av bygningen antas derfor a representere en viss 0kning ihelserisiko for utsatt grupper i befolkningen. Beregningene av luftkvaliteten i 2027 viser at det aktuelle omradetikke er spesielt godt egnet til boligformal hvis fartsgrensen settes til 80 km/t pa ny veg. Dette vil vrere begrenset tilvintersesongen med piggdekkbruk. I de 0vrige delene av aret vil konsentrasjonen sett i forhold til 0kningen ihelserisiko, vrere akseptabel. Med 60 km/t fartsgrense vil helserisikoen ogsa vrere begrenset i vinterhalvaret. Motvest er 0kningen i helserisiko relativt ubetydelig.For a sikre tilfredsstillende innend0rs luftkvalitet rna det s0rges for at inntaksluften ved et anlegg for balansertventilasjon, har god kvalitet.Usikkerheten i beregningene knytter seg til det faktiske utslippet fra kj0ret0Yene i 2027 og andelen svevest0v fraasfaltslitasje. Bidraget fra asfaltst0V vil reduseres betydelig ved en 0kning av piggfriandelen til 80 %.01 25-01-08 R-LUFT-01 13Utg. Dato Tekst Ant.sider Utarb.av Kontr.av Godkj.avMULTICONSULT ASHoffsveien 1 P.b. 265 Sk"yen 0213 Oslo Tel.: 22 51 50 00 Fax: 22 51 5001 www.multiconsult.now:\412Bxx\412B36 seut brygge\06_rapporter\Uuft-D1 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMUL TICONSUL TInnholdsfortegnelse1. Bakgrunn 42. Luftforurensing - regelverk og helseeffekter .42.1 Grenseverdier 42.2 Helsebaserte kriterier 42.3 Fakta om luftforurensing 53. Beregningsmetode og forutsetninger 53.1 Generelle beregningsforutsetninger: 53.2 Beregningssituasjon 53.3 Trafikksituasjon 83.4 Beregningspunkter 83.5 Begrensning og usikkerhet 94. Resultater og konklusjon 94.1 Beregningsresultater 94.2 Vurdering - diskusjon 114.3 Konklusjon: 125. Referanser 13412836/vids 15. januar 2008 Side 3 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\rjuft-01 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMULTICONSUL T1. BakgrunnMulticonsult seksjon Samferdsel og Areal har fatt i oppdrag av Arkitektene AS, ved SkuleMarstein, a beregne luftforurensning fra vegtrafikk for boligprosjektet Seut Brygge iFredrikstad. Det er foretatt beregninger av luftkvaliteten for svevest0v (PM IO ) ognitrogendioksid (NOz).2. Luftforurensing - regelverk og helseeffekter2.1Grenseverdier.Nasjonale mal og grenseverdier for luftkvalitetDet foreligger flere ulike grenseverdier for luftkvalitet og ambisjonene er noe forskjelIig.TabelIen under viser en oversikt over nasjonale mal 6 og grenseverdier 4 • AIle verdier er gitt i~g/m3 (mikrogram pro m 3 luft), og gjelder virkninger pa helse.Tabell1: Oversikt over nasjonale mal og forskriftsfestede grenseverdierStoff Male- Midlingstid Nasjonale mal Forurensingsforskriftens kap. 7enhetGrense- Antal! til- Tidsfrist Grense- Antal! til- Tidsfristverdi laUe over­ verdi laUe overskridelserskridelserNitrogendioksid1 time 150 8 timer/ar 2010 200 18 timer/ar 1.1.2010N0 2 J.1g/m 3 Kalenderar 401.1.20103SvevestlZlv 24 timer 50 7 dlZlgn/ar 2010 50 35 dlZlgnlar 1.1.2010PM 10 J.1g/mKalenderar 40 1.1.20052.2 Helsebaserte kriterier.SFTs luftkvalitetskriterier er utarbeidet av Nasjonalt folkehelseinstitutt og Statensforurensingstilsyn (SFTi i 1992. Partikkelkriteriene ble skjerpet i 1998. Kriteriene er satt ut fraat eksponeringsnivaene rna vrere 2 ganger h0yere enn kriteriene f0r det med sikkerhet kankonstateres skadelige effekter hos enkelte grupper i befolkningen. Overskridelser kan derforikke tolkes som definitivt helseskadelige, men en kan helIer ikke utelukke effekter hos spesieltsarbare individer ved nivaer under kriteriene.Tabell 2: SFTs luftkvalitetskriterier for utvalgte stoffer.Stoff Maleenhet Midlingstid Anbefalt kriterienivaN0 2 J.1g/m 3 1 time 100PM10 J.1g/m 3 24 timer 35412836/vids 15. januar 2008 Side 4 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\rjuft-C1 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMUL TICONSUL T2.3 Fakta om luftforurensingVeitrafikk er de fleste situasjoner den dominerende kilden tillokalluftforurensning. Utslipp aveksos bidrar til utslipp av N0 2 og svevestev, men det er asfaltslitasje fra piggdekkbruk som erden sterste kilden til generering av svevestev. Vedfyring kan ogsa fere til betydelige utslipp avsvevestev. Andre kilder er utslipp fra industri og langtransportert forurensning 8 .Helserisikoen knyttet tillokalluftforurensning avhenger av hvor hey konsentrasjonen av deforurensede stoffene er, og eksponeringstiden. I de store byene er det N0 2 og svevestev somgir sterst risiko for helseskader ut fra dagens kunnskap. Disse stoffene kan gi ekt forekomst avulike typer luftveislidelser. Svevestev kan ogsa medfere hjerte- og karsykdommer, allergier ogekt dedelighet 8 •Svevestev males i vekt pro m 3 luft og vil dermed naturlig nok domineres av de sterstepartiklene. Det skilles mellom grovfraksjonen (PM IO ) og finfraksjon (PM 2 ,s) ut fra partiklenessterrelse i Jlm. Det er utilstrekkelig kunnskap om hvilke typer svevestev som gir stersthelsevirkninger, men svevestev fra eksosutslipp synes a vrere viktig.Ferst og fremst er det svevestev som er mindre enn 4 - 10 Jlm som nar ned i de finestelungeforgreiningene, til den sonen hvor gassutvekslingen med blodet skjer. Det antas at dettestevet er mest skadelig for lungevevet. Ultrafine partikler er ogsa pavist i andre organer ennlunger, men det er usikkert i hvilket omfang slike partikler gar over i blodsirkulasjonen 7 • Nyereundersekelser indikerer at det ikke kan fastsettets en nedre grense for konsentrasjonen avsvevestev hvor enkelte grupper ikke opplever helseplager. Forbrenningspartilkene i eksos kanher ha en sterre betydning enn tidligere antatt.For a oppna et godt inneklima rna ren luft tilferes utenfra. Kvaliteten pa uteluften vilnaturligvis variere med vrerforholdene og trafikkbelastningen. Da det i belastede omrader kanvrere problematisk a lufte pa grunn av luftkvaliteten ute, vil opphopning av forurensning innekunne bli et problem, dersom det ikke er iverksatt tiltak for a motvirke dette.3. Beregningsmetode og forutsetningerBeregningene er utfert ved bruk av beregningsverkteyet VLUFT versjon 4.6 fra Statensvegvesen.Konsentrasjonene som beregnes i VLUFT er maksimalverdier. I tillegg estimerer programmetforventet 8. heyeste verdi av N0 2 og forventet 25. og 7. heyeste verdi av PM IO . Disse verdieneskal representere henholdsvis forskriftskrav og nasjonale mal for luftkvalitet.3.1 Generelle beregningsforutsetninger:Det er gjort beregninger for 2007 og 2027. Piggfriandelen er satt til 60 %.Bakgrunnsforurensningen er hentet fra bakgrunnsatlas i VLUFT. Det er benyttet verdier forfylke 1 (0stfold), sone 3 (sterste byer) og omradetype 3 (tett bebyggelse), som er de heyestetilgjengelige standard bakgrunnsverdiene i atlaset for 0stfold. Bakgrunnsverdiene for dennekategorien er 48 ug/m 3 for PM IO og 28 ug/m 3 for N0 2 •3.2 Beregningssituasjon412836/vids 15. januar 2008 Side 5 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\Uuft-Q1 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMUL TICONSUL TBeregningene er utf0rt med utgangspunkt i oppgitt trafikkmengde, andel tungtrafikk, og skiltethastighet 60 kmIt 11 samt 80 km/t for 2027. VLUST-base for 0stfold og metrert vegnett fraVbase er innhentet fra Statens vegvesen Region 0St.De planlagte bygningene ligger tett inntil Mosseveien (rv. 110) og 0stfoldbanen, som passererpa 0stsiden av eiendommen. Mosseveien er planlagt bygd ut til4-feltsvei, med utvidelse pavestsiden, mot planlagt bebyggelse, og dette er hensyntatt i beregningene ved at senter veg blirliggende nrermere bygningen i 2027 enn i 2007,jf. kap. 3.4. Plasseringen av den nye veien erhentet fra reguleringsskisse tilsendt fra oppdragsgiver, se figur 2.Mot vest ligger Storveien (rv. 117) i noe lengre avstand. Bidraget av luftforurensing fra denneer lite i forhold til bidraget fra Mosseveien. Beregningspunktene er vist i figur 3, kapitte13.4.Punkt 1 og 2 ligger pa 0stsiden av bygget, mens punkt 3 og 4 ligger pa vestsiden av bygget.Det er kun for punkt 3 og 4 at bidraget fra rv 117 ogsa er tatt hensyn til. Konsentrasjonen pa0stsiden av planlagt bygg er altsa beregnet kun med bidrag fra rv. 110. Figur 1 viser enoversikt over det aktuelle omradet. De planlagte bygningene er markert med oransje farge.'&\• I/J-EII JI] '---rr.r------­mIlD\I •I III~,&'11, ie., IIf.t>e 'IFigur 1. Oversikt over omradet rundt Seut Brygge.412836/vids 15. januar 2008 Side 6 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\Uuft-Q1 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMUL TICONSUL T[J/~:f.~ n.i~;./". \/f:i . \~/~ \ \,Figur 2: Utsnitt av forslag til reguleringsplan for Seut brygge. Rv. 110 viI trolig utvides til fire felt som en delav 0stfoldpakke fase 2 i Fredrikstad.412836/vids 15. januar 2008 Side 7 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\Uuft-01 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMULTICONSUL T3.3 TrafikksituasjonArsd0gntrafikk, ADT, for rv. 110 er hentet fra Statens vegvesens kommentar tilreguleringsplan for omradet ll . Vegtrafikkmengden er fremskrevet med 20 AT, med en antattarlig trafikkvekst pa 1,1 %. Tallene er gitt i tabell 3. Det er mulig at fartsgrensen pa rv. 110 blirskiltet opp til 80 km/t etter utbygging til firefeltsveg, og det er derfor ogsa gjort beregningerfor en slik situasjon i 2027.Tabel/3: Vegtrafikktall som er benyttet i beregningene. Tallene er avrundet.ADTAndelVei tungtrafikk I Skiltet hastighet [km/t]2007 2027 jMosseveien (Rv 110) 25 700 32- 000 -1-- 7%60 -ii - r---- ----IIStorveien (Rv 117) 11300 [14070 ! 7%40 IIIr -3.4 BeregningspunkterFigur 3: Oversikt over planomradet med veglenker og beregningspunkter412836/vids 15. januar 2008 Side 8 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\Uuft-01 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMULTICONSUL TKonsentrasjonene av sVevest0v PM lO og N0 2 er beregnet i et snitt med 4 ulike punkter vedplanomnldet for ny bebyggelse. Punkt 1 ligger nrer TV. 110, avstand til senterlinje veg er 24meter. Ved etablering av ny firefeltsveg vil denne avstanden reduseres med minimum 4 meter.Punkt 2 ligger nrer inntil nrermeste fasade pel planlagt bebyggelse, beregnet til 29 m frasenterlinje pel dagens veg. Punkt 3 og 4 ligger pel 0stsiden av planlagt bebyggelse, ut mot elva.Disse to punktene er beregnet med bidrag fra to lenker, rv. 110 og rv. 117. Punkt 3 ligger 42 mfra senterlinje rv. 110 i dagens situasjon, og 196 m fra rv. 117. Tilsvarende for punkt 4 er 57 mog 181 m. Beregningspunktene er vist i figur 3.3.5 Begrensning og usikkerhetMetoden i VLUFT er en forenklet beregning. Modellen tar i liten grad hensyn til meteorologiog lokale topografiske forhold, som for eksempel bygningsutforming og terrengformasjoner.Det er derfor relativt stor usikkerhet knyttet til beregningene.Meteorologiske forhold som i srerlig grad vil kunne ha betydning for luftkvaliteten iplanomnldet er drenering av luft langs Seut-elva. Dette vil sannsynligvis pelvirke luftkvaliteteni omradet positivt.Det er ogsel stor usikkerhet mht. i utslippsfaktoren for tunge biler. Det finnes svrert begrensetmalegrunnlag for tungtrafikkandelen og kj0rehastighet som har stor betydning for kvaliteten avberegningene. En annen usikkerhet er faktisk kj0rem0nster. Det finnes begrenset materialesom beskriver fordelingen av ulike kj0rem0nstre med tanke pa akselerasjon, retardasjon ogkonstant kj 0ring.4. Resultater og konklusjon4.1 BeregningsresultaterTabel/4: Beregnete luftforurensningskonsentrasjoner i 2007Beregningspunkt NOz (~g/m3) PM 10 (~g/m3)Maksimalverdi8. heyesteverdiMaksimalverdi25. heyesteverdi7. heyesteverdiPunkt 1 - mellom nybygg ogrv. 110Punkt 2 - ved fasade mot rv.110Punkt 3 - ved fasade motvest.Punkt 4 - vestsiden av nyttbygg, mot elva123 117 90 45 56123 117 90 45 56110 107 59 30 37107 105 57 28 36412836/vids 15. januar 2008 Side 9 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\rJuft-01 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMULTICONSUL TTabell 5: Beregnete luftforurensningskonsentrasjoner i 2027 med to ulike fartsgrenser pa TV. 110, 60 km/tog (BOkm/t)Beregningspunkt N0 2 (Jlg/m 3 ) PM10 (Jlg/m 3 )Maksimalverdi8. hCllyesteverdiMaksimalverdi25. hCllyesteverdi7. hCllyesteverdiPunkt 1 - mellom nybygg ogrv. 110Punkt 2 - ved fasade mot rv.110Punkt 3 - ved fasade motvest.Punkt 4 - vestsiden av nyttbygg, mot elva109 (108) 105 (104) 93 (129) 47 (65) 58 (81)109 (108) 105 (104) 93 (129) 47 (65) 58 (81)101 (101) 99 (99) 57 (67) 29 (34) 36 (42)99 (98) 97 (97) 54 (61) 27 (31) 34 (38)Luftkvaliteten innen planomradet er av betydning for a kunne vurdere omradets egnethet tilboligformal. Bebyggelsens fasade mot 0st ligger inntil rv. 110 og avstanden til rv 117 mot vester omkring 200 meter.Nitrogendioksid N0 2Beregnet maksimalkonsentrasjon i pkt 1 og pkt 2 inntil29 meter fra veg i 2007 og 2027 erhenholdsvis 123 og 109 Jlg/m 3 , som ligger betydelige under grenseverdien i forskriftskravet pa200 Jlg/m 3 • Den 8. lwyeste verdien, som representerer nasjonalt mal pa 150 Jlg/m 3 , er beregnettil 117 Jlg/m 3 i 2007 og til 105 Jlg/m 3 i 2027. Nar avstanden 0kes til mer enn 42 meter, altsa pabyggets vestside, reduseres beregnet konsentrasjon ned til omkring 100 Jlg/m 3 bade i 2007 og2027. En 0kning av hastigheten fra 60 km/t til 80 km/t har liten betydning for beregnetkonsentrasjon.AIle beregningene viser altsa at konsentrasjonen av nitrogendioksid ligger relativt lavt og panivaer omkring 8FTIFolkehelsas luftkvalitetkriterier.SvevestBv PM 10Beregnet maksimalkonsentrasjon for svevest0v inntil29 meter fra rv 110 er 90 Jlg/m 3 i 2007og 93 Jlg/m 3 i 2027 med hastighet pa 60 km/t og 129 Jlg/m 3 hvis hastigheten 0kes til 80 km/t.Konsentrasjonen reduseres til henholdsvis 59 Jlg/m 3 i 2007 og 57 Jlg/m 3 i 2027 ved enhastighet pa 60 km/t og 67 Jlg/m 3 hvis hastigheten 0kes til 80 km/t. Den 25. lwyeste verdienfor PM lO er 30 Jlg/m 3 mens den 7.h0yeste er 37 Jlg/m 3 i 2007. 0kt trafikkmengde og lwyerehastighet i 2027 medf0rer at den 25. lwyeste verdien, som tilsvarer forskriftskravet, blir 65Jlg/m 3 , men noe lavere, 47 Jlg/m 3 , hvis hastigheten er 60 km/t. Den 7. h0yeste verdien er 58Jlg/m 3 og 81 Jlg/m 3 ved henholdsvis 60 km/t og 80 km/t.Hvis avstanden 0kes til 42 meter eIler mer fra senterlinje i dagens rv 117 veg, beregningspunkt3 og 4 pa byggets vestside, reduseres maksimalkonsentrasjonen til 57 Jlg/m 3 ved 60 km/t og 67Jlg/m 3 ved 80 km/t i 2027. Bade den 25.lwyeste og den 7.h0yeste verdien ligger relativt lavt,meIlom 27 og 42 Jlg/m 3 i 2027. Disse konsentrasjonene estimerer henholdsvis forskriftskrav ognasjonalt mal.De estimerte verdiene viser at verken nasjonalt mal og forskriftskravet overskrides pa byggetsvestside, men at forskriftskravet vii bli overskredet i 2027 pa byggets 0stside ved en hastighet412836/vids 15. januar 2008 Side 10 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\Uuft-01 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikkMULTICONSUL Tpa 80 km/t og at konsentrasjonen villigge like under forskriftskravet ved en hastighet pa 60km/t.4.2 Vurdering - diskusjonDet er konsentrasjonen av svevestev som er av sterst betydning ved vurderingen av hvor egnetet omrade er som boomrade. Konsentrasjonen av nitrogendioksid skal vrere svrert h0y fer denrepresenterer samme helserisiko som nar svevestev forekommer i konsentrasjoner noe overforskriftskravet.Nitrogendioksid N0 2Beregnet konsentrasjon bade pa byggets est og vestside representerer ingen helsemessig risikoav betydning for personer med normal helsetilstand. Enkelte sarbare personer kan fele et visstubehag ved konsentrasjoner omkring 100 Jlg/m 3 , men den helsemessige risikoen er svrert liten.Nar det i tillegg tas h0Yde for den usikkerheten som ligger i beregningsresultatene, er det varvurdering at konsentrasjonen av N0 2 ikke representerer noen begrensning for utnyttelsen avomradet til boligformal, verken na eller i 2027.Svevestev PM 10Beregningene av den lokale luftkvaliteten viser at den navrerende trafikksituasjonen ikkerepresenterer noen begrensning i broken av omradet til boligformal. Men beregningsresultatetsom skal tillegges sterst vekt er den 25 h0yeste verdien i 2027, som er beregnet inntil byggetsfasade mot est. Beregnet konsentrasjon med en hastighet pa 80 km/t ligger over dagensforskriftskrav pa 50 Jlg/m 3 , men like under hvis hastigheten reduseres til 60 km/t. Selvomberegningene er usikre, viser beregnet maksimalkonsentrasjon pa nesten 130 Jlg/m 3 at omradetviI bli utsatt for relativt heye konsentrasjoner flere ganger i lepet av aret.Det er lagt til grunn en normal trafikkutvikling, men pa de fleste vegstrekninger i sentrale strekhar trafikkveksten de siste vrert langt h0yere enn prognosene. 0kt trafikk gir h0yere utslipp ogheyere konsentrasjoner.Pa den annen side kan ogsa utslippskravene fra kjeret0Yene bli skjerpet frem mot 2027. De nyeEURO-5 kravene for utslipp av partikler som vil gjelde for registrerte dieselkjeretey(personbiler) fra 1.1.2011, viI redusere utslippet med 80 % i forhold tiI dagens EURO-4 krav,ned til 5 mg/km. Tilsvarende viI gjelde for bensinkjeretey, hvor det tidligere ikke har vrertkrav. Nye EURO-6 krav for aIle dieselkjeretey gjelder fra 1.1.2015. Ingen av disse kravene erdet tatt hensyn til i beregningene. Faktisk konsentrasjon viI derfor sannsynlig bli noe lavereenn beregnet, og dersom fartsgrensen holdes pa dagens niva (60 km/t) er helserisikoen ved enutbygging i omradet begrenset.At nasjonalt mal ogsa overskrides med hele 31 Jlg/m 3 (81 Jlg/m 3 ) med 80 km/t fartsgrense girderimot grunn til bekymring i forhold til omradets egnethet til boligformal under disseforutsetningene.Overskridelsene vil vrere knyttet til byggets 0stside. Uteoppholdsarealene er mot vest og harderved den beste plasseringen i forhold tilluftkvaliteten,En ekning av andelen kjeretey som benytter piggfrie vinterdekk vil bedre situasjonenbetydelig, men det villikevel vrere h0Ye maksimalkonsentrasjoner i omradet.4128361vids 15. januar 2008 Side 11 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\Uuft-01 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikk4.3 KonklusjonBeregnet konsentrasjon for nitrogendioksid representerer ingen helsemessig risiko for personersom oppholder seg i det aktuelle omnldet og har vanlig god helsetilstand. Enkelte sarbarepersoner kan imidlertid fele et visst ubehag.Beregnet PMlO-konsentrasjon i 2027 ligger over bade forskriftskrav og nasjonalt mal i enavstand av inntil29 meter fra rv 110 hvis hastigheten er 80 km/t. Konsentrasjonen reduseres tilnivaer omkring forskriftskravene hvis hastigheten settes til 60 km/t. Hvis forskriftskravetoverskrides skal det gjennomferes tiltak for a sikre at kravet overholdes. (Kravomtiltaksutredning utleses ved en konsentrasjon pa 35 flg/m 3 ). Det er Statens vegvesen somvegeier som er pliktig til a gjennomfere tiltak. Gitt forutsetningene i modellen vil altsatrafikkutvikling og ekt hastighet medfere at det rna utarbeides en tiltaksutredning medkonkrete forslag til tiltak som viser hvordan forskriftskravet skal overholdes.Beregnet konsentrasjon av svevestev pa estsiden av bygningen antas derfor a representere enviss ekning i helserisiko for utsatt grupper i befolkningen. Beregningene av luftkvaliteten i2027 med 80 km/t fartsgrense viser at det aktuelle omradet i denne situasjonen ikke vil vrerespesielt godt egnet til boligformal. Dette vil vrere begrenset til vintersesongen medpiggdekkbruk. I de evrige delene av aret vil konsentrasjonen sett i forhold til ekningen ihelserisiko, vrere akseptabel. Mot vest er ekningen i helserisiko relativt ubetydelig.For a sikre tilfredsstillende innenders luftkvalitet rna det serges for at inntaksluften ved etanlegg for balansert ventilasjon, har god kvalitet.Usikkerheten i beregningene knytter seg til det faktiske utslippet fra kjereteyene i 2027 ogandelen svevestev fra asfaltslitasje. Bidraget fra asfaltstev vil reduseres betydelig ved enekning av piggfriandelen til 80 0/0.412836/vids 15. januar 2008 Side 12 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\rJuft-Q1 seut brygge.doc

Seut BryggeBeregning av luftforurensning fra vegtrafikknn'07'90 uuuJ '.MUL TICONSUL T5. Referanser1. VST0YNLUFT, versjon 4.5. Brukerveileder. Statens vegvesen, Vegdirektoratet, 2003.2. Luftforurensning i plansaker. Luftforurensingskart for Oslo. Helse-og velferdsetaten,Samferdselsetaten, plan- og bygningsetaten og Statens vegvesen, desember 2003.3. Luftforurensning i plansaker. TilrAdningsnotat. Oslo kommune, Brerum kommune,Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Statens vegvesen, juni 2004.4. Milj0Vemdepartementet 2004. FOR 2004-06-01 ill 931: Forskrift om begrensning avforurensning (forurensningsforskriften)5. Anbefalte luftkvalitetskriterier. Nasjonalt folkehelseinstitutt og SFT, 1992 (SFT-rapp.92:16), rev. 1998.6. St.meld. ill. 8 (1999-2000) Regjeringens milj0Vempolitikk og rikets milj0tilstand.7. Nasjonalt folkehelseinstitutt: Fakta om svevest0v og heIse, www.tbLno.8. Milj0status i Norge. www.miljostatus.no9. Luftkvalitet i Oslo. Statistikk. Oslo kommune. Helse- og velferdsetaten. Januar 2007.10. St.meld. ill. 26 (2006-2007) Regjeringens milj0vempolitikk og rikets milj0tilstand.11. Statens vegvesen, Region 0st, 0stfold distrikt: Brev av 6.11.2077: Reguleringsplan forMosseveien 63-65 i Fredrikstad. Varsel om oppstart.412836/vids 15. januar 2008 Side 13 av 13w:\4128xx\412836 seut brygge\06_rapporter\rJuft-Q1 ~eut brygge.doc

COWlMemo Seut Brygge, BNS Holding AS COWl ASGrensev.88Tittel Mulighetsstudie for fering av RvII0 som firefelt Postboks 6412 Etterstad0605 OsloDato 17. oktober 2008/14. januar 2009/5. februar 2009Til Internt, vegmyndigheter DirekteKopiFraRolf MarsteinBakgrunnTelefon 02694911 47 592Telefax 93379 138www.cowi.noBNS Holding AS er i ferd med a utvikle prosjektet Seut Brygge. Seut Bryggevilligge mellom ny Rv 110 og Seutelva, mellom Simo og 0rebekk.Dagens Rv 110 er overbelastet som vegstrekning mellom Simo og 0rebekk.Statens vegvesen starter neste ar (2009) et planleggingsarbeid for a endre strekningentil firefeltsveg.Prosjektet Seut Brygge legger til grunn at Rv 110 skal fa fire felt langs jernbanelinjenbak Seut Brygge. Statens vegvesen mener imidlertid at det ogsa beravklares hvordan Rv 110 skal feres over Seutelva, mot rundkjeringen ved 0rebekkog videre til rundkjeringen i krysset med Aledalsveien. Dette for a sikrenok areal til ny Rv 110.BNS Holding AS har i meter mellom utbygger, kommune og vegmyndighetblitt bedt om a skissemessig utrede en videre fering nordover av Rv 110. Detteskal sikre at prosjektet Seut Brygge viI bli tilstrekkelig tilpasset en videre utbyggingav Rv110.COWl AS er tildelt oppdraget med a gjennomfere en mulighetsstudie for feringav Rv 110 som firefeltsveg mellom Simo og kryss med Aledalsveien.Tverrprofilet, avstandI utredningen er det lagt til grunn at ny Rv 110 skal ill to kjerebaner i hver retningmed en midtdeler pa tre meter (inklusive skulder) som skal skille kjereretningene.De enkelte kjereretningene skal ha to kjerefelt a3,25 meter. Pa hverside av midtdeleren viI kjererbanene samlet ill en bredde pa 6,5 meter (fta hvitstripetil hvitstripe). Vegens samlede bredde inklusive 1 meter skulder utenforhvitstripe blir dermed 18 meter. Der det blir behov for rekkverk rna skulder utvides,og det skal normalt avsettes plass til 3 meter greft eller skjrering/fyllingutenfor skulder.Seut Brygge skal anlegge en internveg pa eget omrade langs Rv 110 som skalutgjere gangsystemet i omradet og vrere del av hovedgangsystemet til0rebekkog Gressvik. Nar det skal anlegges sideveg/intem atkomstveg langs og nrer hovedvegkreves normalt en avstand pa minimum 10 meter. Nar sidevegen blirliggende vesentlig lavere enn hovedvegen ber avstanden ekes. De·viktigstevurderingskriteriene for avstand er blending mellom trafikk pa hovedveg ogtrafikk pa sideveg, og skader som kan oppsta under breyting (kasting av grosog isklumper under pleying med stor fart).C:\Lokalt artdv\127023 Seul Brygge\NotaCRv11 O.DOC

2/6Det kan aksepteres avbetende tiltak som gjerde, flettverkgjerde av band (somhindrer blending) med mer for a redusere avstanden i kritiske punkter.GenereltUtredningen er presentert pa fire vedlagte ortofoto i maIestokk 1: 1000 (A3 ifull sterrelse). Ortofoto'ene er vist i notatet som vedlegg (forminsket) og vedlagtnotatet som fire pdf-filer: SkisseRvII0_1 c.pdf, SkisseRvII0_2c.pdf, SkisseRvll0_3b.pdfog,SkisseRvll0_4b.pdf.KryssomradeneDet er utfert en studie av krysset pa 0rebekk og krysset med Aledalsveien.Vegnormalen tilsier en diameter pa sirkulasjonsarealet i rundkjeringene pa 40meter eller mer ved firefeltsveg. De eksisterende rundkjeringene har en innskrevetsirkel med diameter pa 38 meter og rna utvides. Bade nar en eller fleretilfarter er firefeltsveg, og ved flere armer enn tre, blir det normalt behov for ensterre diameter enn 40 meter for a tilfredsstille de geometriske kravene til utforming.Vi finner etter prevekonstruksjon i begge kryss at en minst ber opp i en diameterpa 45 meter i disse rundkjeringene for a ill en tilstrekkelig avbeyning (fartsdemping),og for a fa korrekt utformede tilfarter og hjerneavrundinger.Skissene WIre viser rundkjliJringer med en diameter pa 45 meter.Gang og sykkeltrafikkDet ber ikke vrere gang- og sykkeltrafikk som krysser Rv 110 i plan pa firefeltsstrekningen.Kryssingspunktene for gang- og sykkeltrafikk ber vrereplanskilte, og utformet slik at det blir lite "press" pa a ta snarveien over Rv 110(for a na en buss, na skolen i tide eller lignende).For a unnga dette "presset" pa kryssing i kjerebanen er det ogsa lite enskeligmed en gang- og sykkelveg langs kjerebanene pa Rv 110. Det er for eksempeltrafikksikkerhetsmessig ikke enskelig med fortsatt fortau langs Rv 110 overSeutelva. Skal eksisterende fortau pa vestsiden av broa fortsette a innga i hovedgangveglinjenblir dette svrert uheldig.Gang- og sykkelveg som over en strekning blir fert langs Rv 110 ber minimumligge i en avstand fra kjerebanene som tillater at vintervedlikeholdet kan utferespa Rv 110 uten at trafikkavviklingen pa gang- og sykke1veien blir pafert ulemper.Fysisk skille mellom kjerebaner og gangveg ber etableres dersom det ikkeblir mulig a oppna en tilstrekke1ig avstand.Ny gang- og sykkelveg over Seutelva kan anlegges pa vestsiden av broa og muligens"henge" pa eksisterende konstruksjon. Det er imidlertid enskelig medavstand til kjerebanene (se vedlegg 1 og vedlegg 2). Det er derfor nrerliggendeogsa a vurdere en egen bro for fotgjengere og sykkellister over Seutelva i forbindelsemed kapasitetsutvidelsene pa Rv 110.C:\Lokalt arkiv\127023 Seul Brygge\NotaCRv110.DOCCOWl

3/6Trafikksikkerheten i omradet og awiklingskvaliteten pa Rv 110 vii bli svcertavhengig av at en lykkes med gang- og sykkelvegferingene.KollektivtransportDet er lite enskelig med busslommer langs Rv 110 fordi det trekker gang- ogsykkeltrafikk inn mot riksvegen. Dersom det skalligge busslommer pa ny Rv110 ber de som et minimum plasseres ved en planskilt fotgjengerkryssing.Ved eksisterende undergang under jernbanelinjen, som skal forlenges til a gaunder firefelts Rv 110, er det vanskelig a fjerne eksisterende busslommer. Deter enskelig at busslommene legges lavere enn kjerebanene pa Rv 110, og atinn- og utkjeringene fra busslommene om mulig forlenges for a oppmllwydeforskjellen.Inne pa "vart omrade" ber det feres fortau fram til busslommen langs internvegenslik at busslommen henger bilfritt "fast" til gang- og sykkelvegnettet. Gjernemed et tak over siste del av fortauet fordi det ellers blir vanskelig a fa plassertet busskur. Busspassasjerene ber fa et fristed for opphold og venting som erfritt for biltrafikk. Det er trolig behov for sykkelparkering ved disse busslommene.I rundkjeringen pa 0rebekk har vi forutsatt at eksisterende busslommer blirflyttet til en stasjon sentralt pa 0rebekk for a trekke gangtrafikken bort frakryssomradet. Det er ikke lagt arbeid i gang- og sykkelvegferinger i dette omradet.Gang- og sykkelvegkryssing av ny Rv 110 ber vrere planskilt.Vi foreslar en heyere standardpa de forhapentligvis eneste busslommene pa Rv110, pa strekningen Aledalskrysset - sentrum, enn navcerende busslommer pafirefeltstrekningen i Rolvseyveien."Korridoren"Estetisk viI en gjennomgaende rettlinjet korridor mellom kryssene, uten sideforskyvningeri kryssomradene, vrere a foretrekke. Dette viI tinate byggelinjersom understreker korridoren og den optiske feringen av Rv 110.Over Seutelva og fram til Seut Brygge har Rv 110 en retningsendring som korridorog byggelinjer ber tilpasses.I begge rundkjeringene (Aledalskrysset og 0rebekk-krysset) finner vi at eksisterendebygningsmasse tilsier en utviding av kryssomradet mot nordest. Ogsapa strekningen mellom disse to kryssene mener vi at det viI bli mindre konfliktfyltmed en utviding mot est enn mot vest.Korridorbetraktningen, og at ny 0rebekkrundkjering utvides estover, ferer til atto nye felt pa RvII0 ber legges est for eksisterende kjerebaner over Seutelva.Geometrisk passer det a plassere midtdeleren i estkant av eksisterende bro (pagangvegen), og a legge to nye kjerefelt pa en ny bro est for, og helt inn til eksisterendebro.Ny bro ber vrere uten gang- og sykkelveg pa estsiden av Rv 110, og en berogsa ta fortauet pa vestsiden av eksisterende bro ut av bruk.C:\Lokalt arkiv\127023 Seut Brygge\NotaCRv110.DOCCOWl

i'''\i(',' ;\ j-:' q 4'U" ~ .: i .' ~.t. UV I4/6Pa strekningen fra Seut Brygge og fram til Sirno f0rer jernbanen til at nye feltog midtdeler rna legges vest for eksisterende kj0rebaner.Vi har derfor konkludert med at to nyefelt best legges pa ostsiden av eksisterendeRv 110 mel/om 0rebekk og kryss med Aledalsveien. Videre mener vi atny bro med to kjorefelt bor legges ostfor eksisterende bro. Langs Seut Bryggema to nye kjorefelt legges vestfor eksisterende kjorebanerfram til Simo.C:\Lokall arkiv\127023 Seul Brygge\NolaCRv11 O.DOCCOWl

-.', (~) :J('',J .... / J / \5/6VEDLEGGENE:Vedlegg 1: SkisseRv110_1c.pdj strekning av Rv 110 v/Seut BryggeVedlegg 2: SkisseRvllO_2c.pdj kryssing av SeutelvaC:\Lokall arkiv\127023 Seul Brygge\Nolal_Rv11 O.DOCCOWl

6/6Vedlegg 3: SkisseRvll0_3b.pdf, rundkjering f2JrebekkVedlegg 4: SkisseRvll0_4b.pdf, rundkjering .llIedalenC:\Lokalt arkiv\127023 Saut Brygga\NotaCRv110.DOCCOWl

Arkitektene ASTrafikkanalyse Seut BryggeRapportFebruar 2009

000400COWlCOWl ASGrensev.88Postboks 6412 Etterstad0605 OsloTelefon 02694www.cowi.noArkitektene ASTrafikkanalyse Seut BryggeRapportFebruar 2009Dokument nr.Versjonsnr.Utgivelsesdato010211. februar 2009, rev. 4. juni 2009UtarbeidetKontrollertGodkjentMAFUREMREMREM

Trafikkanalyse Seul Brygge11 Innholdsfortegnelse1 Innledning 22 Prosjektet 32.1 Planomradet 32.2 Atkomstforhold 42.3 Dimensjonerende trafikkbelastning ar 2013 53 Trafikkavviklingen i 2028 63.1 Metodikk for beregning av fremtidig trafikkvolum 63.2 Trafikkgenerering 'fra planomradet 73.3 Trafikkbelastning i ar 2028 93.3.1 T-kryss i atkomst 93.3.2 Simorundkj0ringen 113.3.3 Innfartsara Rv 110 123.3.4 Gamle Mossevei 123.4 Vurderinger 12C:\Lokart arkiv\127023 Saut Brygge\Trafikkanalyse Saut Brygga,DOC

i"'; ('~ ..~ '1 02uUU4·Trafikkanalyse Seul Brygge21 InnledningBNS Holding AS er i ferd med a utvikle prosjektet Seut Brygge. Seut Bryggevilligge mellom ny Rv 110 og Seutelva, mellom Simo og 0rebekk.Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til byggeomrade. Oppdragsgiver 0nskera utarbeide en reguleringsplan som tillater kontor, industri, lager, boliger oghotell i planomradet.Prosjektet ligger i et omrade som i dag har en svrert anstrengt trafikkavvikling irushene. Srerlig i ettermiddagsrushet er trafikkavviklingen utilfredsstillende idette omradet.Rv 110 (Innfartsara), som passerer langs 0stsiden av planomradet, har ikke tilstrekkeligkapasitet. I morgenrushet bygger det seg opp keer inn mot strekningeni 0rebekkomradet (pa landsiden) og i ettermiddagsrushet bygger det seg oppkeer pa "bysiden" inn mot rundkj0ringen ved Simo. Disse keene strekker segofte fra Simo og inn til sentrum bade langs Rv 110 og Gamle Mossevei.Nar ny bro til Kriiker0Y apner vil avviklingsproblemene forsterkes.Vegvesenet arbeider na med planer for a bygge ut problemstrekningen til firefeltsveg.Nar prosjektet Seut Brygge blir innflyttingsklart viI kanskje firefelt paproblemstrekningen allerede vrere en realitet.Prosjektet Seut Brygge legger til grunn at Rv 110 skal fa fire felt langs jembanelinjenbak Seut Brygge.Utbyggingen av Rv 110 til fire felt mellom Simo og 0rebekk, og etablering avny bro til Kraker0y, medf0rer at Gamle Mossevei viI bli ny Rv 108. RiddervoIdsgate viI bli bygate, og mye av trafikken her viI overf0res til Gamle Mosseveisom i framtiden vil fa mer traftkk og bli en enda viktigere gate i hovedtrafikksystemeti Fredrikstad.COWl AS er tildelt oppdraget med a gjennomf0re en trafikkanalyse for SeutBrygge.C:\Lokall arldv\127023 Saul Brygge\Trafikkanalyse Saul Brygge.DOC

n {") ;"~ /'. n4I ,: ! ; '. ' /1 I. .Uuv,'UTrafrkkanalyse Seut Brygge32 Prosjektet2.1 PlanomradetFigur 2.1 viser reguleringsplanen for Seut Brygge. Felt A er regulert til industriog lagerfonnal med BRA pa 4000 m 2 • I dag holder Seut industrier til pa dennetomta, og har bygningsarealer pa ca. 6000 m 2 • Disse arealene skal rives.Figur 2.1: Seut Brygge - utsnitt av reguleringsplanFelt B enskes regulert til bolig, kontor, bevertning og mering. Foreslatt BRA erpa 6000 m 2 Av disse arealene skal ca. 5500 m 2 benyttes til bolig, og det er planlagt94 boenheter. De evrige 500 m 2 skal benyttes til kontorer, bevertning og tilmering.I Felt C, nordre del av Felt B i siste planforslag, er det planlagt hotell, kontorer,mering og bevertning, og det er foreslatt BRA pa 6000 m 2 • Ca. 1000 m 2 er tiltenktmering, bevertning og kontorer.C:\Lokall arkiv\127023 Saut Brygga\Trafikkanalyse Saut Brygge.DOC

Trafikkanalyse Seut Brygge4Felt B (og tidligere Felt C) har til sammen 1500 m 2 til bruk til kontorer, meringog bevertning. I beregningene av turproduksjon er det fomtsatt 15 kontorplassera50 m 2 til sammen for Felt B. Dette gir 750 m 2 til kontorformal. Dermed gjenstar750 m 2 til mering og bevertning.2.2 AtkomstforholdPlanomradet har hatt direkte atkomst til Rv 110 pa strekningen mellom Simoog 0rebekk. Trafikkveksten pa Rv 110, og oppgradering av Rv 110 til hovedinnfartfra nord, medferer at vegmyndighetene ikke lengre vil tillate direkteatkomsttil Rv 110.Det er mest naturlig "a hengeseg pa" naboeiendommene i sydsom har atkomst til Gamle Mosseveii et fullkanalisert T-kryss(figur 2.2). Dette krysset gir idagens trafikksituasjon en utiIfredsstillendeatkomst i ettermiddagsmshetfordi krysset liggeri kenlagasinet til strekningenSimo - 0rebekk pa Rv 110.Men nar Rv 110 blir utbygd tilfirefeltsveg viI dette krysset tro­Iig gi gode atkomstforhold sombade er rettet mot sentrum ogmot hovedvegsystemet (Rv 110Innfartsara).VegmYndighetene har alleredesignalisert at de ensker en slikatkomstlesning, der intemveienIangs Rv 110 ogsa viI innga ihoveddelen av gang- og sykkelvegnettetnordover fra sentrummot 0rebekk og Gressvik.Figur 2.2: Eksisterende T-kryss mot MosseveienI denne sammenheng ber en merke seg at vegnormalene krever atkomsten planlagtsom samleveg (S2) og at det som minimum ber vrere fortau pa siden motbebyggelsen.Det er ogsa teoretisk mulig a etablere en kjereatkomst mot 0rebekk og Gressvikover Seutelva. En slik atkomst viI trolig bli en mye mer kostbar atkomstlesning,og vrere mindre sentral ovenfor sentrum og den raskt voksende bydelenC:\Lokall arkiv\127023 Saul Brygge\Trafikkanalyse Seul Brygge.DOC

Trafikkanalyse Seul Brygge5Vrerste pa Knlkerey. Kunder til det framtidige hotellet, som kommer fra nordpa Rv 110, viI imidlertid kunne oppfatte en slik atkomst som hensiktsmessig.Eksisterende bruk og eierforhold pa 0rebekksiden av Seute1va kan gjere detvanske1ig a gjennomfere en slik lesningen.Vi tilrar at atkomstlesningen som myndighetene anbefaler bUr benyttet.2.3 Dimensjonerende trafikkbelas'lning ar 2013Det har gjennom de siste arene vrert gjennomfert flere svrert detaljerte trafikktellingerpa strekningen Simo - 0rebekk. Blant annet maskinelle trafikktellingermed 5 minutters opplesning der at trafikkavviklingen felges i femminuttersintervall. Dette ligger ogsa til grunn for simuleringen av trafikkavviklingen itrafikksimuleringsmodellen for Fredrikstadomradet.Vi har hentet trafikktall fra denne modellen til grunn for vurderingene omkringatkomst til Seut Brygge. Den aktue1le beregningen som trafikktallene er hentetfra, og som er lagt til grunn for traftkkvurderingene, viser forventet traftkkavviklingi ar 2013 etter at ny Krakereybro er apnet. Trafikale konsekvenser avforventet utbygging pa Vrerste fram til ar 2013 er dermed inkludert i traftkktallenesom er benyttet i trafikkvurderingen for Seut Brygge.BFigur 2.3 viser dimensjonerende trafikkavvikling(i ettermiddagsrushet)for ar 2013 i det aktuelle T-krysset.T-krysset viI ha dimensjonerende~\trafikkbelastning i ar 2013 pa 1475628108kjt/t. Kryssbelastningen er godt in­J1351475 nenfor det som et fullkanalisert T­kryss ber avvikle «1600 kjt/t).548um ~2234Fra Simorundkjeringen viI det"komme 736 kjt/t. Av disse viI 108kjt/t svinge av mot planomradet.~Figur 2.3: Dimensjonerende trafikkavvikling ar 2013, kjtltTrafikkmodellen viser at 38 kjt/t av 108 kjt/t har kjert nordover Innfartsara ogsvingt til venstre i Simorundkjeringen. Tilsvarende viI 113 kjt/t svinge nordoverog 22 kjt/t sydover i Simorundkjeringen, av de 135 kjt/t fra planomradetsomsvinger til venstre i Mosseveien.Dessverre Ugger T-krysset i kemagasinet for strekningen Simo - @rebekkpa Rv110, og vi vil ikke kunne hente ut kapasiteten i T-kryssetfer den ovennevntestrekningen Simo - @rebekkpa Rv 110 harfatt tilstrekkelig kapasitet gjennomutviding tilfire felt.C:\Lokall arkiv\127023 Seul Brygge\Trafikkanalyse Seul Brygge.DOC

Trafikkanalyse Seut Brygge63 Trafikkavviklingen i 20283.1 Metodikk for beregning av fremtidig trafikkvolumMed utgangspunkt i registrerte trafikkvolum kan fremtidig trafikkvolum beregnes.Metodikken brukt her bygger pa linerer fremskrivning.Linerer fremskrivningav trafikk~+n = Registrert/beregnet trafikk i ar d+n~ = traftkk i registreringsarn = antall ar i fremskrivningsperiodenP = Prognose (gjennomsnittlig, forventet hlig vekst i %)Prognoser for traftkkvekstVegdirektoratet utgir prognoser for trafikkvekst som en skallegge til grunn vedtrafikkprognoser. Prognosen som skal benyttes for 0stfold er vist i tabe1l3.l(utgitt ar 2008).Ar 2006-10 Ar 2011-14 Ar2015-20 Ar2021-30Lette kjeretey 2,2% 1,2 % 1,3 % 0,7%lunge kjeretey 2,8% 2,8% 0,5% 2,3%Sum lette og tunge 2,3% 1,4% 1,2% 0,9%TabeIl3.1: Trajikkprognosejor Ostfold, drUg trajikkvekst (%)I traftkkprognosen for ar 2028 er eksisterende (og registrerte) traftkkbelastningframskrevet med den prognostiserte veksten for 0stfold. Trafikkgenereringenfra Seut Brygge er lagt som tillegg til den prognostiserte veksten. Sammen girdisse to trafikkomponentene prognosen for ar 2028.Det kan vrere grunn til a merke seg at den generelle langtidsveksten er et forventetgjennomsnitt for regionen, og at en over hele landet registrerer langtkraftigere vekst i bysentra og vekstomrader enn i vegdirektoratets prognoseC:\Lokalt arkiv\127023 Seut Brygge\Trafikkanalyse Seut Brygge.DOC

Trafikkanalyse Seul Brygge7som skal vrere ett gjennomsnitt for det enkelte fylke. Prognosen for ar 2028 berderfor sies a vrere en nektem prognose.Prognosen innebrerer en forventet trafikkvekst i transportarbeidet fra 2008 til ar2020 (12 ar) pa 18,9 % og fra 2008 til 2028 (20 ar) pa 27,7 %. Den dimensjonerendetrafikkbelastningen for ar 2013 rna framskrives med 8,9 % til ar 2020 og17 % til ar 2028.3.2 Trafikkgenerering fra planomradetTrafikken fra planomradet er beregnet ved hjelp av turproduksjonstall fra Statensvegvesen sin Handbok 146. I samrad med Arkitektene as er arealene for deulike arealbrukskategoriene som ligger til grunn for beregning av turproduksjonbestemt.ArealbrukFigur 3.2 viser reguleringsplanen for Seut Brygge. Felt A er regulert til industriog lagerformal med BRA pa 4000 m 2 • I dag holder Seut industrier til pa dennetomta, og har bygningsarealer pa ca. 6000 m 2 • Disse arealene skal rives. Derforblir netto arealer for industri/lager pa -2000 m 2 •Figur 3.2: Seut Brygge - utsnitt av reguleringsplanFelt B enskes regulert til bolig, kontor, bevertning og nrering. Foreslatt BRA erpa 6000 m 2 Av disse arealene skal ca. 5500 m 2 benyttes til bolig, og det er planlagt94 boenheter. De evrige 500 m 2 skal benyttes til kontorer, bevertning ognrenng.C:\Lokall arkiv\127023 Seul Brygge\Trafikkanafyse Seul Brygge.DOC

Trafikkanalyse Seut Brygge8I Felt C er det planlagt hotell, kontorer, nrering og bevertning, og det er foreslattBRA pa 6000 m 2 • Ca. 1000 m 2 er tiltenkt nrering, bevertning og kontorer.Felt Bog C har til sammen 1500 m 2 til bruk til kontorer, nrering og bevertning.I beregningene av turproduksjon er det forutsatt 15 kontorplasser a50 m 2 tilsammen for felt Bog felt C. Dette gir 750 m 2 til kontorformal. Dermed gjenstar750 m 2 til nrering og bevertning, heretter kalt handel.TurproduksjonsfaktorerTabell 3.3 og tabell 3.4 viser beregnet turproduksjon som felge av ny reguleringpa Seut brygge. Arealer og turproduksjonstall som ligger til grunn for beregningeneer ogsa vist.Handbok 146 har ingen turproduksjonsfaktorer for hotell. Basert pa erfaringerfra sterre hoteller er det i vare beregninger benyttet et turproduksjonstall pa 0,5kjt/t og 4 kjt/degn per 100 m 2 hotell.Handbok 146 gir en anbefalt turproduksjonsfaktor for handel pa 7 bilturer per100 m 2 i dimensjonerende time. Vi bar valgt a bruke en faktor pa 4 bilturer per100 m 2 i vare beregninger. Dette skyldes stor mshtrafikk i omnidet, noe som vilbegrense antall bilturer i dimensjonerende time.For de evrige arealbruksformalene er det benyttet turproduksjonsfaktorer somer anbefalt i Handbok 146.Med disse forutsetningene er det beregnet at den nye reguleringen av Seutbrygge vil gi et bidrag pa 110 kjt/t i dimensjonerende time og en degntrafikk pa720 kjt/degn.AntallDimensionerende timetrafikkArealbruk BRA (m2) boenheter Faktor Enhet kjllJreteyltimeHotel! 5000 0,5 per 100 m2 25Kontor 750 2 per 100 m2 15Handel 750 4 per 100 m2 30IndustriJlager -2000 0,8 per 100 m3 -16Boliger 5500 94 0,6 perbolig 56Sum 10000 110Tabe1l3.3: Generert trajikk i dimensjonerende time (kjt/t)Arealbruk BRA (m2)AntallboenheterDlIJgntrafikkFaktor EnhetkjllJretllJy/dllJgnHotel! 5000 4 per 100 m2 200Kontor 750 8 per 100 m2 60Handel 750 45 per 100 m2 338Industri/laaer -2000 3,5 per 100 m3 -70Boliger 5500 94 3,5 per bolig 193Sum 10000 720Tabe1l3.4: Generert degntrajikk (kjt/degn)C:\Lokalt arkiv\127023 Seut Brygge\Trafikkanalyse Seut Brygge.DOC

Trafikkanalyse Seut Brygge9Dimensjonerende timetrafikkArealbruk Kjeretey/time Inn UtHotell 25 15 10Kantor 15 5 10Handel 30 15 15Industri/lager -16 -6 -10Soliger 56 37 19Sum 110 66 44TabeIl3.5: Dimensjonerende timetrafikk, retningsfordeling (kjtlt)Tabell 3.5 viser retningsfordelingen i dimensjonerende timetrafikk fra SeutBrygge inn og ut fra Gamle Mossevei. I figur 3.6 viser vi forventet retningsfordelingtiI/fra Mosseveien ut fra registrert kjeremenster i eksisterende traftkkstremmer.50J37-".7111 016IDet meste av trafikken i ettermiddagsrushetviI ga tiI/komme fra Rv 110 (80 %).Av de 50 som kommer fra Rv 110 viI 18komme fra sentrumssiden av Rv 110. Avde 37 SOO'1 kjerer mot Rv 110 viI 6 kjereteysvinge mot heyre i Simorundkjeringen.34 kjeretey av inngaende trafikk til planomradet,og13 kjeretey av utgaende trafikk,viI dermed vrere sentrumsrettet.Figur 3.6: Retningsfordeling dimensjonerende timetrafikk, kjt/tDermed ser det ut som om ca 43 % av trafikken tillJra Seut Brygge vii weresentrumsrettet i dimensjonerende time i ettermiddagsrushet.Dersom Seut Brygge hadde vrert utbygd i ar 2013 ville traftkkbe1astningen iatkomstvegen ekt med 37 % fra 299 kjt/t til 409 kjt/t i dimensjonerende time. Ikrysset med Mosseveien ville trafikkbe1astningen ekt 7,5 % fra 1475 kjt/t til1585 kjt/t.Traftkkbelastningen i krysset viI dermed nrerme seg kapasitetsgrensen.3.3 Trafikkbelastning i ar 20283.3.1 T-kryss i atkomstTrafikken pa vegnettet rundt Seut Brygge i AT 2028 viI vrere summen av dennye trafikken som planomradet genererer og prognosen for eksisterende trafikki AT 2028.C:\Lokall arkiv\127023 Seul Brygge\Trafikkanalyse Saul Brygge.DOC

Trafikkberegningene viser at det en gang like etter ar 2020 trolig vii bli enskeligmed signalregulering i dette krysset, og at det etter ar 2028 vii bli helt nedvendigmed en signalregulering.Trafikkanalyse Seut Brygge10Metodikken for fremskiving av trafikk er vist i kapittel 3.1. Figur 3.7 viser trafikkbelastningeni T-kryss med Gamle Mossevei i ar 2028 uten Seut Brygge(1724 kjt/t), og figur 3.8 viser trafikken i samme kryss med full aktivitet i SeutBrygge (1834 kjt/t). For AT 2020, 12 AT frem i tid, viI tilsvarende trafikkbe1astningi T-krysset vrere 1604 kjt/t uten Seut Brygge og 1714 kjt/t med Seut Bryge(+110 kjt/t).lli1]Etter utbygging av Seut Brygge viI8601 1trafikkbelastningen i sideveg viIvrere ADT2028 = 3400 ved kryssetminkende til AnT2028 = 815 nord~\ved Seut Brygge. I omregningen-734av trafikk fra timetrafikk til degn­126trafikk har vi antatt god kapasitet..;:1"158pa vegnettet og at dimensjonerendetimetrafikk viI utgjere 13,5 %640~2640av degntrafikken.\'~Figur 3.7: Dimensjonerende trafikkawikling ar 2028 uten Seut Brygge9101 1~\734176..;:1"19512281~33-\'64056~Det er lite enskelig med trafikkbelastningover 1600 kjt/t i et fullkanalisertT-kryss selv om det finneseksempler pa at det kan fungererhelt opp mot 1800 kjt/t med gunstigtrafikkfordeling. Idette krysseter venstre utsving med 195 kjt/t enrelativt hey trafIkkbe1astning nATgjennomgaende hovedvegstrafikki krysset er 1374 kjt/t og avsvingendehovedvegstrafikk er 232 kjt/t.Figur 3.8: Dimensjonerende trafikkawikling ar 2028 med Seut BryggeDersom Innfartsara ogsa blir utbygd til fire felt syd for Simo er det sannsynligat trafikkmengden i Gamle Mossevei vii bli mindre enn prognostisert. Da kandet godt hende at behovet for a signalregulere krysset ikke blir til stede.C:\Lokalt arkiv\127023 Seut Brygge\Trafikkanalyse Seut Brygge.DOC

nf);'l:n 1 ?!:I "U' 't!i 4,L 'I' ,v 4~.i I 4­Trafikkanalyse Seut Brygge113.3.2 SimorundkjeringenPrognosen for Simorundkjeringen uten utbygging i ar 2028 er vist i figur 3.9(3157 kjt/t) og med Seut Brygge i figur 3.10 (3244 kjt/t).Vi ser at utbyggingen viI medfereen trafikkvekst pa 87 kjt/t[ 3157 1 « + 3 %) i krysset, og at en1423 ber forvente en trafikkbelastningpa ca 3250 kjt/t i dimen­1 1,810~~ 689 sjonerende time i ar 2028.126~ r::::l734 -..~~,,.I rundkjeringen pa 0rebekk viItrafikkbe1astningen bli ca 3180720 78 kjt/t med Seut brygge etablert.Trafikkekningen pa grunn avSeut Brygge viI utgjere 63kjt/t (ca 2 %) i ettermiddagsrusheti dette krysset.Figur 3.9: Dimensjonerende trafikkavvikling ar 2028 uten Seut Brygge (kjtlt)En trearmet rundkjering pa firefe1tsvegkan avvikle godtover 5000 kjt/t, trolig ogsa over13244 'I 6000 kjt/t om svingebevegeIse­14551, ne i krysset ikke er svrert1810~ ugunstige.~ 689144~ ~766 -..~~,,.751 84Figur 3.10: Dimensjonerende trafikkavvikling ar 2028 med Seut Brygge (kjtlt)Under forutsetning av at strekningen Simo - @rebekkpa Rv 110 bUrfirefeltsstrekning,viZ SimorundkjfJringen pa Rv 110 avvikle rushtrafikken tilfredsstillendei ar 2028 med relativt store kapasitetsreserver. Det samme vii ogsa rundkjfJringenpa @rebekk gjfJre.C:\Lokall arkiv\127023 Seul Brygge\Trafikkanalyse Seul Brygge,DOC

Trafikkanalyse Seut Brygge123.3.3 Innfartsara Rv 110Fra figur 3.10 kan vi ogsa utlede trafikkbelastningen pa Innfartsara i ar 2028.Nord for Simorundkjeringen ber vi i ar 2028 paregne en timetrafikk pa 3016kjt/t og en degntrafikk pa ca 22400 kjt/degn. Det rna klart vrere firefelt pa dennestrekningen om dette trafikkvolumet skal kunne avvikles.Syd for Simorundkjeringen ber vi i ar 2028 paregne en timetrafikk pa 1727 kjtJtog en degntrafikk pa ca 12800 kjt/degn. En viI i ar 2028 fa et trafikkvolum padenne strekningen som etter vegnormalen ber bli firefeltsveg (nar trafikkbelastningenpasserer 12000 kjt/degn).3.3.4 Gamle MosseveiMed utgangspunkt i figur 3.8, som viser forventet trafikkbelastning i ar 2028 iT-krysset, og som skal gi atkomst til Seut Brygge fra Gamle Mossevei, kan viutlede trafikkbelastningen i Moseveien.Mellom T-krysset og Simorundkjeringen viI trafikkbelastningen bli 1745 kjt/t(ca 13000 kjtJdegn), og syd for T-krysset 1463 kjt/t (ca 10900 kjt/degn).Dette er i meste laget for Gamle Mossevei som tofeltsveg. Med trafikkvekst utover ar 2028 vil det bli behov for en eket kapasitet i Gamle Mossevei.Innfartsara syd for Simorundkjeringen viI kanskje bli firefeltsveg i forlengelsenav strekningen Simo - 0rebekk. I sa fall viI trolig en betydelig trafikkmengdeflyttes fra Gamle Mossevei til Innfartsara, og behovet for firefeltsveg i ytre delav Gamle Mossevei viI trolig ikke vrere tilstede.3.4 VurderingerEksisterende T-kryss med Gamle Mossevei ber bli hovedatkomst og den enesteatkomsten til omradene ved Seut Brygge fordi Innfartsara ber bli avkjerselsfrinar Rv 110 skal videreutvikles som hovedinnfart fra nord med fire kjerefelt.Nar Rv 110 Innfartsara videreutvikles som hovedinnfart fra nord ber den faheyere standard og vrere fri for langsgaende og kryssende fotgjengertrafikk.Dermed er ogsa busslommer i utgangspunktet uensket. De fa busslommenesom rna beholdes ber vrere kanaliserte, og de ber ligge ved planskilte fotgjengerkryssinger,slik at faren for fotgjengere i vegbanen viI bli redusert.Det virker ogsa riktig a la den lokale atkomstvegen til Seut Brygge innga i hovedgangvegsystemetfra Simo mot 0rebekk slik at dette blir mest mulig skiltfra ny Rv 110 pa denne strekningen.Eksisterende trafIkkbelastning i kryss mellom atkomstveien og Mosseveien liggeri dag i kemagasinet til strekningen Simo - 0rebekk pa Rv 110, og kryssetiar denned en utilfredsstillende trafIkkavvikling i ettenniddagsrushet. NAI' RvC:\Lokalt arkiv\127023 Seut Brygge\Trafikkanalyse Seut Brygge.DOC

Trafikkanalyse Seut Brygge13110 om kort tid (?) far bedre kapasitet pa strekningen Simo - 0rebekk vii detteproblemet forsvinne.Generell trafikkvekst i Gamle Mossevei og utbyggingen av Seut Brygge vii eketrafikkbelastningen i kryss mellom atkomstveien og Gamle Mossevei over tid.En gang etter ar 2020 vii det trolig bli enskelig med signalregulering i dettekrysset. Etter ar 2028 vii det trolig bli helt 110dvendig med en signalregulering ikryssetInnfartsara syd for Simo og Gamle Mossevei vii begge bli overbelastet somtofeltsveier etter ar 2028. Innfartsara syd for Simo ber derfor utvides til fire feltinnen ar 2028. Det er da sannsynlig at en del av den forventede trafikkveksten iGamle Mossevei i stedet vii komme pa Innfartsara syd for Simo, og at behovetfor kapasitetsekning i Gamle Mossevei ikke vii vrere til stede.Den taktiske kjeringen inn mot Simo i Gamle Mossevei, som er et faktum idag, viI reduseres betydelig nar det blir tilstrekkelig kapasitet pa strekningenSimo - 0rebekk. En kapasitetsekning pa Innfartsara syd for Simo viI forsterkedenne effekten.Etablering av firefelt pa strekningen Simo - 0rebekk viI trolig vrere en tilstrekkeligutbygging (standardhevning) fram mot ar 2028 for a ill en tilfredsstillendetrafikkavvikling pa hovedvegnettet i dette omradet. Behovet for firefelt er imidlertidallerede til stede pa Innfartsara lengre inn mot St. Croix.C:\Lokall arkiv\127023 Seul Brygge\Trafikkanalyse Seul Brygge.DOC

COWlMemoTittelDatoTilKopiFraSeut Brygge, BNS Holding ASTurproduksjon, mulig feil i beregningen30. mars 2009Internt, vegmyndigheterRolf MarsteinCOWl ASGrensev.88Postboks 6412 Etterstad0605 OsloTelefon 02694Direkte 911 47 592Telefax 93379138www.cowi.noBakgrunnTrafIkkanalysen for Seut Brygge ble lagt fram for myndighetene pa nwte 27.mars 2009. Kommunen stilte pa lll0tetspersmal om det var riktig a "trekke fra"turproduksjonen til sanert virksomhet i vurderingenav krysset med gamle Mossevei.VurderingTabellene og figurene i rapporten, som deter vist til, er gjengitt nedenfor.I turproduksjonsberegningen fra planomradetrna det vrere riktig a redusere for eksisterendevirksomhet som blir sanert ut fra at en0Dsker a beregne trafIkk0kningen fra omradetsom ny virksomhet vil medfere.AntallDimensjonerende timetrafikkArealbruk BRA (m2) boenheter Faktor Enhet kjereteYltimeHotell 5000 0,5 per 100 m2 25Kontor 750 2 per 100 m2 15Handel 750 4 per 100 m2 30Industri/lager -2000 0,8 per 100 m3 -16BoliQer 5500 94 0,6 per boliQ 56Sum 10000 110Tabe1l3.3: Generert trajikk i dimensjonerende time (kjtlt)Arealbruk BRA (m2)AntallboenheterDegntrafikkFaktor Enhet kjeretey/degnHotell 5000 4 per 100 m2 200Kontor 750 8 per 100 m2 60Handel 750 45 per 100 m2 338Industri/lager -2000 3,5 per 100 m3 -70BoliQer 5500 94 3,5 per bolig 193Sum 10000 720Tabe1l3.4: Generert degntrajikk (kjtldegn)C:\Lokall ar1

OCG4 '172/3Tabe1l3.3 og 3.4 i rapporten ber denned beholdes.Kommunen har imidlertid et kIart poeng i at eksisterende virksomhet benytteren direkteatkomst til Rv 110 som skal saneres. De belaster i dag ikke T-kryssetved Gamle Mossevei. Om eksisterende virksomhet var ensket beholdt mattetrafikken fra denne virksomheten i sa fall overf0fes til T-krysset i tillegg til dennyskapte aktiviteten.Vi er derfor enig i at vi ikke ber redusere med trafikkbelastningen fra sanertvirksomhet nar det gjelder trafikkberegningen for T-krysset ved Gamle Mossevei.Konsekvenser for resultatene i rapportenTabe1l3.5 i rapporten burde endt i den ekstra sum-linjen som er satt inn i tabe1­len (i redt).Dimensjonerende timetrafikkArealbruk KjeretfJyltime Inn UtHotel! 25 15 10Kontor 15 5 10Handel 30 15 15Industrillager -16 -6 -10Soliger 56 37 19Sum1106644Sum1267254Tabe1l3.5: Dimensjonerende timetrafikk, retningsfordeling (kjtlt)Endringen som dette viI medfere for figur 3.6 er vist nedenfor.50 54J37 J45~716~918Figur 3.6: Retningsforde/ing dimensjonerende timetrafikk, kjtltDette viI igjen lede til felgende endring i figur 3.8 i rapporten, som er trafikkprognosenfor AT 2028 med full utbygging pa Seut Brygge:C:\Lokalt arkiv\127023 Seut Brygge\Turproduksjon.DOCCOWl

,'\.,/~'.. !....,.4'"..' 1 8Ill'; ..... l' I:. I .. ) ..';3/3J195910 9141 1 1 1~\ ~\734 734176 180- -J20312281 56 12381 58640 640~33 ~35\\ \\~ ~Figur 3.8: Dimensjonerende trafikkavvikling ar 2028 med Seut BryggeVi vurderer dette til a vrere et sa lite avvik at det ikke endrer pa noen av konklusjonenei rapporten. Avviket vurderes a ligge godt innenfor usikkerheten islike turproduksjonsberegninger. Vi kan derfor ikke se at det er behov for aendre pa rapporten.Dette notatet ber imidlertid sendes til myndighetene som har mottatt rapportenslik at det ikke forblir en usikkerhet rundt trafikkberegningen og konklusjonenei rapporten.C:\Lokall arkiv\127023 Saul Brygge\Turproduksjon.DOCCOWl

@MUL TICONSUL Tr-RapportOppdragsgiver:Oppdrag:OKK Entrepren0r ASSeut IndustrierEmne:Milj0teknisk grunnunders0kelseFase 1 092Data: 20. februar 2008Rev. - DataOppdrag-I117190 - 1Rapportill'.._._---------_._--_._------~\--- ----..----------Oppdragsleder: Trygve Dekko Sign. :

Seut IndustrierMilj0teknisk grunnunders0kelse • Fase 1 og 2MUL TICONSUL TInnholdsfortegnelse1. Innledning 41.1 Bakgrunn 41.2 Utf0relsen av unders0kelsen 42. Eiendoms- og omradebeskrivelse 42.1 Generelt 42.2 Topografi og drenasje 52.3 Historikk 52.4 Dagens arealbruk 72.5 Oljetanker og lagring av kjemikalier 73. Oppsummering og konklusjon fase 1 unders0kelse 74. Utf0rt fase 2 unders0kelse 74.1 Utf0rte arbeider 75. Resultater 85.1 Grunnforhold- Visuelle observasjoner 85.2 Sedimenter- Visuelle observasjoner 85.3 Referansekriterier for forurensning 85.4 Kjemiske analyser 9504.1 Analyseresultater jord - Uorganiske analyser 9504.2 Analyseresultater jord- Organiske analyser 10504.3 Analyseresultater sediment - Uorganiske analyser 1050404 Analyseresultater sediment - Organiske analyser 116. Vurdering av analyseresultatene 116.1 Forurensningssituasjonen i jordpr0vene 116.1.1 Tungmetaller og TBT 116.1.2 Olje, PAH og PCB? 116.2 Forurensningssituasjonen i sedimentene 126.2.1 Tungmetaller og TBT 126.2.2 PCB? og PAH 127. Risikovurdering 127.1 Milj0mal for omradet 127.2 Konklusjon risikovurdering 138. Konklusjon 13117190/thb 20. februar 2008 Side 2 av 13O:\ArkMRAPPORn117190-r1.doc

Seut IndustrierMilj"teknisk grllnnllnders"kelse - Fase 1 og 2[1 nn "??UU1J4L.T\IIUL TICONSUL TTegninger117190-0 Oversiktskart-1 Plan pr0vegroper-10 Sjaktprofil PGI-PG3-11 Sjaktprofil PG4-PG7-12 Sjaktprofil PG8-PGII-13 Sjaktprofil PGI2VedleggA - Risikovurdering av forurenset grunnB - Beregningsark for risikovurderingC - Analyseresultater fra ALS Laboratory group117190/thb 20. februar 2008 Side 3 av 13O:\Arkiv\RAPPORn117190-r1.doc

Seut IndustrierMiljeteknisk grunnundersekelse • Fase 1 og 2..... ,,~ ''-'. · ? ""{UU\..;LtL..JMUL TICONSUL T1. Innledning1.1 BakgrunnMulticonsult AS er engasjert av OKK entrepren0r AS og BNS Consent Holding til a utf0re enmiljmeknisk grunnunders0kelse pa eiendommen til Seut Industrier AS i Fredrikstad.Bakgrunnen for milj0unders0kelsen er et varsel om palegg om milj0unders0kelse frafylkesmannen i 0stfold og at det vurderes utbygging pa eiendommen.Den milj0tekniske unders0kelsen er utf0rt i henhold til SFTs veileder 91.01, "Veiledning formilj0tekniske grunnunders0kelser", samt veiledning "Milj0tekniske unders0kelser vedskipsverft" som var vedlagt brevet fra fylkesmannen.Hensikten med unders0kelsen har vrert a kartlegge mi]j0tilstanden i grunnen pa omradet samttilstanden av sedimentene pa elvebunnen utenfor det tidligere skipsverftet.1.2 Utferelsen av undersekelsenUnders0kelsen ble delt opp i en innledende unders0kelse (fase 1) og deretter en fase 2,avklarende unders0kelse. En fase 1 milj0kartlegging omfatter innsamling og gjennomgang avinformasjon om en eiendom, med vekt pa forhold som gjelder lagring, bruk og deponering avhelse- eller milj0farlige stoffer pa eiendommen. Dette ble gjort gjennom studier av gamleflybilder, gjennomgang av byggesaksmappen hos kommunen samt befaring pa tomten medrepresentanter fra Seut Industrier AS.Pa bakgrunn av opplysningene i fase 1 unders0kelsen ble det utf0rt en fase 2 avklarendeunders0kelse. Fase 2 unders0kelsen innebar pr0vetakning av jord og sedimenter og kjemiskanalyse av pr0vene for a bekrefte eller avkrefte mistanke om mulig forurensning. Pr0vene bletatt pa strategiske punkter basert pa opplysninger fra fase l-unders0kelsen.Foreliggende rapport inneholder resultatet av den milj0tekniske grunnunders0kelsen (fasel+2)med beskrivelse av historikk, feltarbeidet og analyseresultater av jord- og sedimentpr0ver, enbeskrivelse og vurdering av forurensningssituasjonen og forslag til videre tiltak. Det er ogsautf0r en risikovurdering av forurensingssituasjonen pa land i henhold til SFT-veileder 99:01 ivedlegg A.2. Eiendoms- og omradebeskrivelse2.1 GenereltSeut Industrier AS ligger i Mosseveien 65 i Fredrikstad kommune. Eiendommens gards- ogbruksnummer er 210/65. Det henvises for 0vrig til tegning nr. 117190 -0 og-1.Eiendommen ligger mellom en gren av Glomma (Seutelven) og Mosseveien (riksvei 110). Inreromradet i nord, S0r og 0st er det nreringsvirksomhet. 0sfoldbanen gar pa motsatt side avMosseveien i 0St, og Seutelven ligger vest for eiendommen.Dagens virksomhet er hovedsakelig knyttet til produksjon av stalcontainere og metalldeler, ogstore deler av eiendommen benyttes tillagringsplass for containere.117190/thb 20. februar 2008 Side 4 av 13O:\Arkiv\RAPPORT\117190-r1.doc

Seut IndustrierMiljBteknisk grunnundersBkelse· Fase 1 og 2MUL TICONSUL TLokaliteten er ikke registrert i SFTs database over forurenset grunn, men er registrert pafylkesmannens liste over skipsverft der milj0tilstanden 0nskes kartlagt.2.2 Topografi og drenasjeEiendommen grenser til Seutelven. Terrenget er relativt flatt, med en svak helning mot elven.Deler av eiendommen er gruslagt slik at avrenning kan ga direkte til grunnen. I omrAdet mndtslippen er det betongdekker.Overflateavrenning skjer dels direkte til elven og dels via sig i grunnen. Pa grunn avbeliggenheten er det mulig at forurensning pa eiendommen kan spres til resipienten.2.3 HistorikkEiendommen har vrert benyttet til skipsverftsvirksomhet fra begynnelsen av 1900-tallet og fremtil midten av 70-tallet. Det er i hovedsak benyttet to dokker til virksomheten, hhv i nord og S0rpa eiendommen. Ved den s0rlige dokken er det lagtjembaneskinner ut i vannet, til a fraktebatene opp og ned fra land.I tabelll gis en kortfattet sammendrag av den informasjonen som er framskaffet fragjennomgang av gamle flyfoto.117190/thb 20. februar 2008 Side 5 av 13O:\Arkiv\RAPPORn117190-r1.doc

Seut IndustrierMiljeteknisk grunnundersekelse • Fase 1 og 2MULTICONSUL TTabel/1: Notater'ra gjennomgang av gamle f1yfoto over eiendommenArBeskrivelse1938Det er noe aktivitet nord pa tomten (mulig batbygging). Det finnes en brygge og to hus.Ellers benyttes tomten som lager, og det er ikke mulig a tyde hva om lagres. Den s0rligedelen av tomten er ikke i bruk, og her ser vannkanten ut til a vrere uber0rt.1952Det er aktivitet pa hele tomten. Lengst nord er det gravd ut for en slipp e.l. S0r pa tomten erdet anlagt en batslipp med skinner ut i vannet. Det er etablert brygger langs store deler avtomten. Utenfor bryggekanten ligger det et sted noe som kan se ut som et batvrak. Det eroppf0rt en st0rre bygning pa tomten, og husene pa flyfoto fra 1938 er revet. Det ser ikke uttil at det er foretatt utfyllinger pa eiendommen, annet enn ut mot bryggene.1956 Det er ikke skjedd noen endringer fra 1952.1963 Hovedbygningen er utvidet noe. Det ser ut til a vrere noe mer lagringsaktivitet pa tomten.1978I nord der det i 1952 var gravd ut mot elva, er det na fylt igjen og det er oppf0rt en nybygning i dette omradet. Videre ser det ut til at deler av tomten har blitt asfaltert og atutearealene ikke blir brukt tillagringsplass i sa stor grad som tidligere.1981 Skinnene pa batslippene er delvis asfaltert over og i dette omradet er det plassert containere.I dagDet er flere containere lagret pa omradet. Enkelte omrader er noe mer bevokst med buskerog trrer. Ingen andre store forandringer.Befaring pa tomta 6. september 2007Hovedvirksomheten til skipsverftet har foregatt ved slippene og i verkstedhallene.Representanter for Seut Industrier kan bekrefte at det tidligere har eksistert en slipp i nordendenav eiendommen, i omradet som na er fylt igjen. Der kan det ses jembaneskinner som delvisstikker opp av asfalten. Det ble forklart at skinnegangen ved slippen ble smurt med fett mlrbatene ble sj0satt. Den nordlige slippen ble fylt igjen pa 70-tallet med masser fra nybygg pa(den navrerende) sykehustomta i Fredrikstad.Maling av bater forgikk pa den s0rlige delen av tomta. Trolig ble det i stor utstrekning benyttetblyholdig maling (blYffi0nje) som korrosjonsbeskyttelse. Malingspigmenter med sink, krom ogandre tungmetaller kan trolig ogsa vrere benyttet.I den s0rlige del av verkstedhallen var det tidligere en smie. I tillegg ble deler av verkstedhallenbenyttet som snekkerverksted. Her er det gulv med fast dekke. Den s0rlige delen av hallen harjord-/sandgulv.117190/thb 20. februar 2008 Side 6 av 13O:\Arkiv\RAPPORn11719D-r1.doc

Seut IndustrierMilj0teknisk grunnunderS0keise • Fase 1 og 2MUL TICONSUL T2.4 Dagens arealbrukDagens arealbruk omfatter produksjon og vedlikehold av containere. Verkstedhallene benyttestil sandblasing, bygging og maling av containere samt produksjon av metalldeler. Produksjonener konsentrert om nordenden av lagerbygget, men noe aktivitet, bl.a maling, foregar ogsa i dens0rlige verkstedhallen der det er jordgulv.Utearealene benyttes hovedsakelig tillagring av containere.2.5 Oljetanker og lagring av kjemikalierDet finnes to oljetanker pa tomta, begge plassert over grunnen (dagtanker). Den ene tanken, endieseltank pa vestsiden av lagerbygget, blir benyttet til drivstoff for trucker. Den andre tanken eren fyringsoljetank knyttet til kontorbygget. Det er usikkert hvor lenge disse tankene har liggetpa tomta. Det foreligger ikke opplysninger som tilsier at det skal ha vrert nedgravde oljetankerpa eiendommen.Pa befaringen ble det observert noe milj0farlig avfall, oljefat, bilbatterier og lignende, som ikkevar forskriftsmessing handtert, men dette ble utbedret og ryddet opp i etter befaringen.Kjemikalie- og avfallshandteringen ser ellers ut til a utf0res pa en ryddig mate.3. Oppsummering og konklusjon fase 1 unders0kelse80m f0lge av tidligere spisverftvirksomhet, er det stor sannsynlighet for at det finnes forurensetgrunn som ogsa kan innebrere fare for spredning til den nrerliggende resipienten, 8eutelven.Fase 1 unders0kelsen gir mistanke om forurensning fra aktiviteter i forbindelse med bygging ogvedlikehold av bater. 80m eksempel kan nevnes TBT, PCB og tungmetaller fra bunnstoff ogmaling fra bater, og olje og tjrereholdige stoffer (PAH) fra reparasjon av bater og annenindustrivirksomhet.Tilf0rte fyllmasser benyttet til oppfylling av eiendommen kan ha inneholdt avfall og vrereforurenset.Pa bakgrunn av opplysningene i fase I-unders0kelsen ble det utf0rt en fase 2, avklarendeunders0kelse.4. Utf0rt fase 2 unders0kelse4.1 Utf"rte arbeiderFeltunders0kelsen ble utf0rt 13. og 14. november i skiftende vrer og ca -3°C.Det ble totalt gravd 12 pr0vesjakter med gravemaskin ned til naturlig grunn eller grunnvann, ogtatt ut representative pr0ver av jorda. For plasseringen av sjaktene vises det til situasjonsplan,tegning nr.I.Totalt 15 jordpr0ver ble sendt til kjemisk analyse for olje, PAH og metaller. Tre av pr0vene blei tillegg analysert for TBT og PCB.Det ble i tillegg tatt 7 sedimentpr0ver med van der Veen-grabb. To av pr0vene ble tatt nord ogS0r for eiendommen, de andre ble tatt langs bryggekanten, se tegning nr. -1 for plassering.117190/thb 20. februar 2008 Side 7 av 13O:\Arkiv\RAPPORT\117190-r1.doc

Seut IndustrierMiljeteknisk grunnundersekelse - Fase 1 og 2MUL TICONSUL TFire av sedimentpr0vene ble sendt til kjemisk analyse.Ingen av pr0vene viste tydelig lagdeling ble det ogsa tatt en grabbpr0ve av de 0verste 0-5 em avsedimentene pa hvert sted (se tegning nr. -1). Sedimentpr0vene ble analysert for PAH, PCB,TBT, TOC og metaller.I vedlegg C finnes analyserapporten fra ALS Laboratory group.IvIilj0geologer fra MULTICONSULT ledet pr0vetakningen og stod for uttak av pr0ver ogbeskrivelse av grunnforholdene.5. Resultater5.1 Grunnforhold- Visuelle observasjonerFor en detaljert beskrivelse av grunnforholdene vises det til sjaktprofilene, tegning nr 10-13.Grunnforholdene pa vestre del av eiendommen (mot elven), preges av tilf0rte fyllmasser medvarierende tykkelse fra ea 1-2 m. De tilf0rte fyllmassene er generelt skrotholdige og bestar avmye teglstein.Grunnvannstanden pa delen av eiendommen mot elven var ea 1 m under terreng i sjaktenenrermest elven. I PG4, PG5, PG8 og PG10 ble det ikke observert grunnvannI PG2, PG3, PG7 og PG9 ble det observert tegn pa forurensing i form av oljelukt fra massene.I PG3 ble det i tillegg patruffet et lag med antatt tjrereholdig masse fra 1,2-1,9 meter underterreng, i tillegg til vaiere og treverk fra den gamle slippen.Grunnforholdene pa den delen av eiendommen (0st) som vender ut mot Mosseveien bestar avleire allerede fra ea 0,5 m, og det ble ikke observert grunnvann under sjaktgravingen i detteomradet.5.2 Sedimenter- Visuelle observasjonerIngen av sedimentpr0vene viste tydelig tegn tillagdeling og bestod av relativt 10st materiale.Samtlige pr0ver hadde en m0rkegra til sort farge og luktet anoksisk.Det ble ikke observert b0rstemark eller biologisk materiale i pr0vene.5.3 Referansekriterier for forurensningReferansekriterier forurenset jordSom grunnlag for vurdering av analyseresultatene er det benyttet SFTs normverdier for «mestf0lsom arealbrulo>. Generelle bakgrunnsverdier for tungmetaller i jord er hentet fra SFTveiledning99:01a.Referansekriterier sedimentSom grunnlag for vurdering av forurensningssituasjonen i sedimentene, er det benyttet SFTsklassifisering av milj0gifter i fjorder og kystfarvann (SFT 97:03). Denne klassifiseringen erinndelt i fern klasser (Tilstandsklasse I-V). Se tabe1l2 for Klassifisering av tilstandsklasser.117190/thb 20. februar 2008 Side 8 av 13O:\Arkiv\RAPPORT\11719D-r1.doc

Seut IndustrierMilj"teknisk grunnunders"kelse - Fase 1 og 2MULTICONSUL TTabell 2: Tilstandsklasser og fargekoder for vurdering av forurensningssituasjonen i sediment, etter SFT97:03.Tilstandsklasse:Forurensningsgrad:IIIMarkertforurenset5.4 Kjemiske analyser5.4.1 Analyseresultater jord - Uorganiske analyserTabell 3 viser resultater fra kjemiske analyser av metaller og TBT i jordpn?Jvene. Verdier overSFTs norm er uthevet. TBT ble kun analysert ijordpr0vene fra PG3 og PG9, altsa fra sjakter ide gamle slippomrAdene.Tabell 3: Analyseresultater for kjemiske analyser av metal/er og TBT i jord. Analyseresultatet er oppgitt i mglkgt0rrstoff, med unntak for TBT som er oppgitt i JJglkg t0rrstoff. Verdier over SFTs norm er uthevet.Dybde Kadmium Kobber KvikksrlJlv(m) Cd Cu HPG 1 0,4-0,9 0,48 87 0,16PG2 0,3-0,9 0,87 103 0,580,9-1,3 0,65 267 1,61-1,9 0,84 132 1,2PG3 1,2-1,9fcerela 23 1,2 61 91 1,3 61 812 621PG4 0,4-1,5 5,5

Seut IndustrierMiljeteknisk grunnundersekelse - Fase 1 og 2MULTICONSUL T5.4.2 Analyseresultater jord- Organiske analyserTabell 4 viser analyseresultatene fra kjemisk analyse av olje, PAH og PCB i jordprevene.Verdier over SFTs nonn er uthevet. PCB ble analysert ijordprevene fra PG3 og PG9, altsa frade gamle slippomradene.Tabell 4: Analyseresultater for kjemiske analyser av olje, PAH og PCB i jord.Analyseresultatet er oppgitt i mglkg tfIJrrstoff. Verdier over SFTs norm er uthevet.Olje Olje Olje Sum>C10-C12 >C12-C16 >C16-C35 PAH-16PG1

Seut IndustrierMiljeteknisk grunnundersekelse • Fase 1 og 2MUL TICONSUL T5.4.4Analyseresultater sediment· Organiske analyserTabe1l6 viser analyseresultater fra kjemisk analyse av PAH, PCB og TOC i sedimentprevene.Tabel/6:Analyseresultater for kjemiske analyser av PAH og PCB i sediment. Analyseresultater er oppgitt imglkg t(l)rrstoff. TOC (totalt organisk karbon) er oppgitt i % TS. Fargen refererer til forurensningsgraden isedimentene, kfr tabell 2··.,Prevei>; .Sediment 3Sediment5Sediment 6Sediment 7Toe3,33,73,83,0*Sum PCB 7 er sum av syv enkeltforbindelser nr.28,101,118,153 og 180, slik som rapportert fra lab.** n.d. betyr at konsentrasjonene ligger under metodens kvantifikasjonsgrenser.6.Vurdering av analyseresultatene6.1Forurensningssituasjonen i jordprevene6.1.1Tungmetaller og TBTI de fleste jordprevene er innholdet av bly, sink, arsen og til dels kobber betydelig over SFTsnormverdier for mest felsom arealbruk. I flere preyer er ogsa konsentrasjonen av krom ognikkel over det som kan anses som naturlige bakgrunnsverdier i omrader med marineavsetninger.Srerlig er lwye innhold av bly, sink og til dels arsen og kobber klare tegn pa tilfert forurensning.Ogsa noen enkeItverdier for krom, nikkel, kvikkselv og TBT (tribuyltinn) indikerer dette.I to preyer (PG4 og PG6) overstiger bare innhold av arsen og krom normverdiene, men de erher innenfor naturlige bakgrunnsverdier. I PG 4 styrkes denne vurderingen av det ikke bleobservert tilferte fyllmasser, kun stedegen (naturlig avsatt) silt og leire.Forurensningen av tungmetaller ser derfor hovedsakelig a vrere knyttet til fyllmasselaget somfinnes med svrert varierende mektighet pa eiendommen.TBT-analyser viser at dette stoffet finnes i jordprevene fra omradene rundt de gamle slippene,og med lwyest innhold i PG9.6.1.2Olje, PAH og peB 7Analyseresultatene viser at konsentrasjonene av olje og/eller PAH ligger over SFTs normverdieri 12 av de 14 analyserte prevene. og at de derfor rna karakteriseres som forurenset. 19 avprevene er overskridelsene betydelige. Forurensningen synes a vrere knyttet til det evre lagetmed fyllmasser. Uforstyrret naturlig grunn (leire) pa eiendommen kan karakteriseres som renoI PG4 og PG6 ble det ikke funnet olje- eller PAH-forurensning.I tre preyer som ble analysert for PCB ble det kun funnet lave verdier i den ene, PG9.117190/thb 20. februar 2008 Side 11 av 13O:\Arkiv\RAPPORT\117190-r1.doc

Seut IndustrierMiljeteknisk grunnundersekelse • Fase 1 og 2MUL TICONSUL T6.2 Forurensningssituasjonen i sedimentene6.2.1 Tungmetaller og TBTNat- det gjelder innhold av tungmetaller kan sedimentprevene karakteriseres som lite til moderatforurenset, med unntak av sedimentpreve 3 som rna karakteriseres som er "markert forurenset"av bly.I alle fire sedimentprevene svarer TBT konsentrasjonene til tilstandsklasse IV til V, dvs. sterkttil meget sterkt forurenset. Preven som er sterkest forurenset er tatt rett utenfor eiendommen inord (se tegning nr. -I). Dette prevepunktet var ment a fungere som et "oppstrems" referansepunkt.Det er imidlertid vanskelig a definere hva som er oppstrems eller nedstrems i Seutelvenved vekslende stremretning pga. vannstandsvariasjoner som skyldes flom og tidevann.6.2.2 PCB 7 og PAHInnholdet av PAH og PCB er innenfor SFTs tilstandsklasse I og II for samtlige preyer, ogsedimentene rna derfor karakteriseres som ubetydelig forurenset med tanke pa PCB ogubetydelig til moderat forurenset med tanke pa PAH.7. RisikovurderingFor a vurdere eventuell helse- og spredningsfare fra den paviste forurensningen med denplanlagte arealbruken er det gjennomfert en risikovurdering iht. SFTs veiledning 99:01A (SFT,1999). Idette kapitlet er det gitt en kort oppsummering av risikovurderingen, mens denfuUstendige risikovurderingen, inkludert vurderinger og forutsetninger for beregningene, er gitti vedlegg A.Risikovurderingen utferes vanligvis i flere trinn, med ekende grad av kompleksitet ogdetaljering. Trinn 1 av risikovurderingen bestar i a sammenlikne de paviste konsentrasjonenemed SFTs normverdier for mest felsom arealbruk. Da normverdiene er overskredet, er det ihenhold til veiedning 99:01A utfert en trinn 2 risikovurdering, som blant annet innebrerer aberegne stedsspesifikke akseptkriterier for aktuell arealbruk pa omradet.Risikovurderingen er utfert bade med tanke pa dagens arealbruk, og for fremtidig bruk forboligformal. Risikovurderingen er utfert pa bakgrunn av forelepige arealplan for boliger og kanderfor matte revideres hvis denne endres vesentlig.7.1 Miljemal for omradetDet er viktig a sikre at forurensninger i grunnen ikke skal kunne pavirke helse- og miljeforholdpa eiendommen eller i omgivelsene Dette gjelder bade for dagens industrivirksomhet og vedeventuell fremtidig bruk til boligformal.Det foreslas derfor felgende miljemaI for eiendommen:I. Det skal ikke forekomme forurensning pa tomten som kan vrere skadelig eller ha andrenegative konsekvenser for brukere og beboere pa omradet.2. Eventuell forurensning skal ikke kunne tas opp i planter eller jordlevende organismerslik at den kan oppkonsentreres med ekende nivaer i nreringskjeden.3. Det skal ikke forekomme spredning av forurensning fra tomten slik at det har negativekonsekvenser for miljeet pa omkringliggende omrader eller i resipienten.117190/thb 20. februar 2008 Side 12 av 13O:\Arkiv\RAPPORn117190-r1.doc

Seut IndustrierMiljeteknisk grunnundersekelse • Fase 1 og 2MUL TICONSUL T7.2 Konklusjon risikovurderingDen helsebaserte risikovurderingen konkluderte med at grunnforurensningen pa eiendommenkan ha negative konsekvenser for brukere av eiendommen bade slik situasjonen er i dag, og iforhold til fremtidig arealbruk. Miljemall er derIDed ikke oppfylt.Det er ingen uakseptabel risiko for oppkonsentrering av forurensning i nreringskjeden viaorganismer og planter pa tomten. Miljemal 2 er derfor oppfylt.Den spredningsbaserte risikovurderingen utelukker ikke en viss spredning fra eiendommen, menat den trolig har liten virkning pa miljekvaliteten i Seutelven. Miljemal 3 er ikke med sikkerhetoppfylt.Miljemall og 3 er ikke oppfylt, og Multiconsult anbefaler derfor at derfor at det gjeres tiltakfor a oppfylle miljemalene.8. KonklusjonMiljeundersekelsen viser at det er omfattende grunnforurensning pa eiendommen, og atforurensningen mest sannsynlig skyldes skipsverfts- og industrivirksomheten som har foregattder i mange ar. Forurensningen som primrert er knyttet til det evre laget med fyllmasser,omfatter srerlig metaller (Zn, Pb og eu) samt PAH og olje. I tillegg har bunnstoff fra baterbidratt til TBT forurensning i elvesedimentene og pa land.Den helse- og spredningsbasert risikovurderingen for grunnforurensningen, viste at det er behovfor tiltak for a na miljemalene.Forurensningen i sedimentene gjelder i det alt vesentlige TBT. Funn av TBT pa land viser atSeut Industrier er en mulig kilde til TBT i Seutelven, men stoffet har hatt meget omfattendebruk som antibegroingsmiddel pa alle typer bater, og det er derfor mange andre mulig kilder itillegg. Pa grunn av stremforholdene kan forurensningen ogsa vrere tilfert utenfra.I samrad med Bjem Ketil Gudevold, saksbehandler hos Fylkesmannen i 0stfold, har vi kommettil at det i denne omgang ikke utferes noen risikovurdering eller mer omfattende kartlegging avforurensningssituasjonen i elvesedimentene.En sedimentundersekelse ber uansett omfatte en betydelig lengre elvestrekning enn bare langseiendommen til Seut industrier.117190/thb 20. februar 2008 Side 13 av 13O:\Arkiv\RAPPORT\117190-r1.doc

Rev.IBeskrivelseOVERSIKTSKARTOKK ENTREPREN0R ASMILJ0TEKNISK GRUNNUNDERS0KELSESEUT INDUSTRIERDato21022008Konstr.rregnethoeKontrollertthbOppdrag nr.legning nr.Hoffsveien 1- Pb. 265 Sk0yen - 0213 Oslollf. 22 51 5000 - Fax: 22 51 5001 0MULTICONSULT117190DatoOriginal formatA4legningens filnavnleonina 0 oversiktskart.mxdMalestokk1:100000legn. IKontr. IGodki.FagMilj0geologiGodkjenttdeRev.

OKKENTREPREN0RASIIILJ0TEKNISK GRUNNUNDERS0KELSSEUT INDUSTRIERTegnforklaringSPmvegrop~ Analyserte sedimentpnzJver• Ikke analyserte sedimentpnzJver

Prove2rop (s.iakt) Dr.: PGlLokaliseriD2:DYP,ID Preve Beskrivelse Merknad0-0,1 Pukk0,1-0,4 Fyllmasser av pukk og sand0,4-0,9 ~ Fyllmasser av sand og leg! me

BeskrivelseasfaltsubussSilt, naturlig grunnLeire, naturlig grunnStopp i naturlig grunn av leireMerknad--"""""'---------------1av leireMerknadI jorda observert meitemarkBeskrivelseMerknadGrus og steinFyllmasser av sand med stein og trer0tter Gamle r0tter benyttet som fyllmasseFyllmasser av r0tter og tegl med noe sand~~~~~~~~&bo-p-p=i=fy-l-1m~~-s-~-a-v=t~e-g~~~ro-tl=e=r=o-g-s-a-nd~~V~pA1)mU~BeskrivelseMerknadAsfaltSand og steinFyllmasser av div. skrotSkrot besAende av metall, porselen, kittc-Ṡ ....::. - ,-n-a-tur-li-g-grunn--------------4 og isolatorer.i1 t'-le-i-re'-----=-=------------I v~ fra 1m UT./-0-----------------1 Oljelukt av massene fra 1,5m, oljefilmStopp i fyllmasser av tegl, r0tter og sand Avannet.Analysert pmve = _UT = under terrengFor kjemiske analyser, se analysebevis fra ALS Laboratory groupRev.BeskrivelseSJAKTPROFIL PG 1- PG 3OKK ENTREPREN0R ASMILJ0TEKNISK GRUNNUNDERS0KELSESEUT INDUSTRIERMUL TICONSUL THoffsveien 1- Pb. 265 Sk0yen ­ 0213 0510Tlf. 2251 5000 ­ Fax: 22 51 5001V:\117000\117190 Seut industrier\08_Tegninger\PG4-PG7.docDatoKonstr.rregnet10. desember 2007 thbOppdrag nr.Tegning nr.117190 11DatoOriginal formalTegningens filnavnPG4-PG7MalestokkKontrollertthbGodkjentRev.

nnn i'I .. 'uuv~tJPrOve2rOp (s.iakt) Dr.: PG8LokaliseriD2:Dyp,m Prove Beskrivelse Merknad0-0,05 asfalt0,05-0,15 subuss0,15-0-6 ~ Fyllmasser sand med noe leire og skrot Skrot bestaende av metall og tegl0,6-0,9 Leire, naturlig grunn0,9 Stopp i naturlig grunnProve2rop (sjakt) Dr.:PG9LokaliseriD2:Dyp,m Prove Beskrivelse Merknad0-0,4 grus0,4-0,5 asfalt0,5-0,7 Fyllmasser av jord og tegl0,7-0,9 asfalt0,9-1,6Vann innpa l,4m UT.betongNoe oljefilm registrert pa vannet.1,6 Stopp i betongProve2rop (sjakt) Dr.: PGI0LokaliseriD2:Dyp,m Prove Beskrivelse Merknad0-0,4 ~Sand 01( grus0,4-0,7 Fyllmasser av tegl med skrot Skrot i form av ledningsrester og metall0,7-22Leire, naturlig grunnStoOD i naturlig grunn av leireProve2rop (s.iakt ) Dr.: PGllLokaliseriD2:DYP,m Prove Beskrivelse Merknad0-0,05 ~Gros0,05-0,5 Fyllmasser av skrot med sand Skrot i form av gammelt trevirke,0,5-1,5 Leire, naturlig grunnkeramikk, metall og teglVannpaO,5 m1,5 Stopp i naturlig grunn av leireAnalysert preve = _UT = under terrengFor kjemiske analyser, se analysebevis fra ALS Laboratory groupRev.IBeskrivelseSJAKTPROFIL PG 8-PG 11OKK ENTREPREN0R ASMILJ0TEKNISK GRUNNUNDERS0KELSESEUT INDUSTRIERDatoKonstr.fTegnetMULTICONSULT 10. desember 2007 thbOppdrag nr.Tegning nr.Hoffsveien 1- Pb. 265 Sk0yen - 0213 OsloTlf. 22 51 5000 - Fax: 22 51 5001117190V.\117000\117190 Seut Industner\08_Tegninger\PG8-PG11.doc12DatoOriginal formatTegningens filnavnPG8·PG11MalestokkKontrollertthbTean. IKontr. IGodki.FagMilj0geologiIII(MULTICONSULT)IIIGodkjentRev.

Provegrop (s.iakt) nr.: PG12Lokalisering:Dyp, m Prove Beskrivelse0-0,4 Grus0,4-1,5 Fyllmasser avsand og noe tegl1,5-2,5 _ Leire, naturlig grunn2,5 r==T Stopp i naturlig grunn av leireMerknadVann fra 1,5m UT.Analysert pmve = _UT = under terrengFor kjemiske analyser, se analysebevis fra ALS Laboratory groupRev. IBeskrivelse Dato Tegn. IKontr. IGodkj.Original format FagMilj0geologiSJAKTPROFIL PG 12OKKENTREPREN0RASMILJ0TEKNISK GRUNNUNDERS0KELSESEUT INDUSTRIERMULTICONSULTHoffsveien 1- Pb. 265 Sk0yen ­ 0213 OsloTlf. 2251 5000 ­ Fax: 22 51 5001V:\117000\117190 Seut Industner\08_Tegninger\PG12.docDato10. desember 2007OppdrClQ nr.117190Konstr.rregnetthbTegning nr.13Tegningens filnavnPG12MalestokkKontrollerttdeIII(MULTICON"ULT)IIIGodkjentRev.

MUL TICONSUL T~VedleggAOppdrag: Seut Industrier Dato: 20. februar 2008Emne: Risikovurdering av forurenset grunn Oppdr.nr.:Til: OKK Entreprener AS Andreas VoilaKopi:Utarbeidet av: Therese Bodding Sign.:Kontrollert av: Gunnar Brenstad Sign.:Godkjent av: Trygve Dekko Sign.:Sammendrag:Dette notatet inneholder en risikovurdering av helse- og spredningsfare forbundet med pavist grunnforurensningpa Seut Industrier i Fredrikstad. Risikovurderingen er utf0rt i henhold til SFTs veiledning av forurenset grunn99:01.Risikovurderingen konkluderer med at det er behov for saneringstiltak pa eiendommen, bade med hensyn tildagens arealbruk og planlagt bruk til boligbygging. F0r gravearbeider igangsettes rna det (iht.kap.2 iforurensningsforskriften) utarbeides en tiltaksplan.Dette notatet er et vedlegg til Multiconsults rapport nr.117190-1 som omhandler utf0rte milj0geologiskeunders0kelser pa eiendommen til Seut industrier, og rna ses i sammenheng med rapporten.1. Risikovurdering av forurenset grunnRisiko uttrykker sannsynligheten for at en mulig, u0nsket hendelse inntreffer og konsekvensenav at den skjer. I grunnforurensningssaker vurderes risikoen for pavirkning fra en forurensningmot aktiviteten i influensomradet.Risikovurderingen utf0res vanligvis i flere trinn, med 0kende grad av kompleksitet ogdetaljering. Trinn 1 av risikovurderingen bestar i a sammenlikne de paviste konsentrasjonenemed SFTs normverdier for mest f0lsom arealbruk. Dersom disse overskrides, skal det utf0resen trinn 2 risikovurdering, som blant annet innebrerer a beregne stedsspesifikke akseptkriterierfor aktuell arealbruk pa omradet.Denne risikovurderingen er utf0rt i henhold til SFTs veileder for risikovurdering av forurensetgrunn: 99:01.2. Trinn 1 - Forenklet risikovurderingResultater av kjemiske analyser av jordpr0ver fra omradet (se tabell 3 og tabe1l4 i rapport117190-1), er sammenliknet med SFTs normverdier for mest f0lsomt arealbruk (vedlegg 1 iSFTs veileder 99:01). Verdiene som overskrider SFTs norm er uthevet i tabellene i rapporten.Sammenligning med SFTs normverdier viser at malt innhold i mange jordpr0ver overskriderSFTs norm for PAH, olje og/eller tungmetaller. Det rna derfor utf0res en fase 2 risikovurderingav forurensningssituasjonen for disse stoffene.MULTICONSULT ASHoffsveien 1 P.b. 265 Sk0yen 0213 Oslo Tel.: 2251 50 00 Fax: 2251 50 01 www.multiconsult.no

Seut IndustrierRisikovurdering av forurenset grunnMUL TICONSUL T3. Trinn 2 - Utvidet risikovurdering3.1 Miljemill for omradetDet er viktig a sikre at forurensninger i grunnen ikke skal kunne pavirke helse- og miljeforholdpa eiendommen eller i omgivelsene Dette gjelder bade for dagens industrivirksomhet og vedeventuell fremtidig bruk til boligformal.Det foreslas derfor felgende miljemal for eiendommen:I. Det skal ikke forekomme forurensning pa tomten som kan vrere skadelig eller haandre negative konsekvenser for brukere og beboere pa omradet.2. Eventuell forurensning skal ikke kunne tas opp i planter eller jordlevende organismerslik at den kan oppkonsentreres med ekende nivaer i nreringskjeden.3. Det skal ikke forekomme spredning av forurensning fra tomten slik at det harnegative konsekvenser for miljeet pa omkringliggende omrader eller i resipienten.3.2 Vurdering av datagrunnlagetFormAlet med den miljetekniske grunnundersekelsen har vrert a avklare om massene paeiendommen inneholder forurensning som skyldes tidligere virksomheter med skipsverft ogindustri pa tomten, samt eventuelt mottak av masser for oppfyllingsformal. Vi er ikke kjentmed andre mulige kilder til grunnforurensning.Studien startet med en gjennomgang av foreliggende data om tidligere arealbruk (fase 1­undersekelse). Pa grunnlag av dette ble det valgt punkter for prevetaking av jord og kjemiskeanalyser. SFT anbefaler at det ved forurensning fra punktkilder pa kjente steder tas preyer fraaIle potensielt forurensede omrader for a avklare om det finnes en kilde og dens eventuelleutstrekning.Det ble gravd totalt 12 prevegroper pa eiendommen. Det er undersekt ved alle kjente,potensielle kildeomrader som var tilgjengelige for undersekelser. Miljegeologer var til stede ifelt for a vurdere grunn- og forurensningsforholdene, samt sikre at prevetaking og handteringav preyer ble utfert iht. SFTs retningslinjer for miljetekniske grunnundersekelser (SFTveileder91 :01).Pa grunnlag av observasjoner i felt ble det analysert totalt 15 jordprever. Prevene ble analyserthos akkreditert laboratorium for aktuelle forbindelser som kan ha forurenset omrAdet. Detteomfattet tungmetaller, olje og PAH samt delvis ogsa PCB og TBT.Multiconsult mener at prevene som er tatt gir et tilstrekkelig datagrunnlag for a vurdereforurensningssituasjonen pa eiendommen og risiko knyttet til helse og spredningsfare.3.3 Helsebasert risikovurdering3.3.1 ArealbrukI risikovurderingen er det tatt hensyn til bade dagens og fremtidig arealbruk.Dagens arealbruk er industrivirksomhet, med mulig eksponering ved opphold bade innendersog ute. Fremtidig arealbruk er planlagt til bolig og nreringsvirksomhet.Ithb 20. februar 2008 Side 2 av 7v:\117000\117190 seut industrier\05_rapporter\vedlegg a.doc

Seut IndustrierRisikovurdering av forurenset grunnMUL TICONSUL TRisikovurderingen er utf0rt pa bakgrunn av forel0pige arealplan og kan derfor matte revidereshvis denne endres vesentlig. De forel0pige planene innebrerer bygging av 3 boligblokker utenkjeller. I f0rste etasje i blokkene skal det bade vrere leiligheter og nreringsarealer. Pa utearealeneer det planlagt gressplener med beplantning eller tette dekker i form av asfalt.SFTs normverdier for mest f0lsom arealbruk baseres pa at mennesker kan blir eksponert forforurensning via f0lgende syv eksponeringsveier:1. Oralt inntak av jord eller st0V ("jordspising")2. Hudkontakt med jord eller st0V3. Innanding av st0V4. Innanding av gasser i bygninger pa omradet5. Inntak av drikkevann fra grunnvannsbr0nn lokalisert pa omradet6. Inntak av gr0nnsaker eller andre vekster dyrket pa omradet7. Inntak av fisk eller skalldyr fra nrerliggende resipientPa grunnlag av de angitte eksponeringsveiene og anslatt eksponeringstid kan det beregnesstedsspesifIkke akseptkrlterier for heIse, dvs. h0yeste tillatte innhold av forurensning i jord vedaktuell arealbruk (se kap. 3.3.2 nedenfor).I det f0lgende er det angitt eksponeringsveier og tider, med begrunnelse:• Det foregar ikke og viI heller ikke i fremtiden bli aktuelt med uttak av grunnvann tildrikkevann pa eiendommen.• Det er ikke, og er heller ikke planlagt eneboliger eller rekkehus pa eiendommen. DetviI derfor ikke vrere uaktuelt med dyrking av gr0nnsaker pa eiendommen.• Mye av de forurensede massene viI bli fjemet og/eller overbygget ved utbyggingen avtomten. Der masser ikke fjemes viI de bli overdekket, enten med et lag av ren jord forgress/vegetasjon, eller med et brerelag og asfalt.Mennesker og dyr viI derfor ikke tiIfeldig kunne komme i ber0ring med forurensede masser.Det kan likevel ikke utelukkes at mennesker kan eksponeres for forurensningen i forbindelsemed gravearbeider. For utend0rs eksponering er det derfor beregnet akseptkriterier basert pagraving i grunnen. Pa grunn av fortynning i luft viI eksponering for av gass ikke vrere aktueltutend0rs.Det kan forekomme inntak av fisk som er fanget i Seutelven like utenfor eiendommen, mendette viI trolig skje i svrert liten grad. Eksponeringen er satt til 10 % av totalt inntak av fisk,noe som anses a vrere konservativt.Mulig eksponering for gass innend0rs fra forurensede masser i grunnen settes megetkonservativt tiI 100°,/0 .Eksponeringsveier og eksponeringstider benyttet i beregningene av de stedsspesifikkeakseptkriteriene er sammenfattet i tabell 1.Ithb 20. februar 2008 Side 3 av 7v:\117000\117190 seut industrier\05_rapporter\vedlegg a.doc

Seut IndustrierRisikovurdering av forurenset grunnMULTICONSUL TTabel11: Eksponeringsvei, -tid og -arsakEksponering Dagens arealbruk Fremtidig arealbrukOraIt inntak avforurenset jordHudkontakt medforurenset jordUtend"rs st"vspredningog gassOpphold innend"rsoverforurensetgrunn (gass)Bruk av drikkevannfra lokalitetenInntak av gr"nnsakerdyrket palokalitetenInntak av fiskfanget vedlokalitetenNceringsbygg Utend"rs BoligForurensningen viivcere tildekket- ingen eksponering*Forurensningen viivcere tildekket -ingeneksponering*Forurensningen viivcere tildekket- ingen eksponering*Antatt eksponeringstid er 200 dager proar og 8 timer pro dagfor voksen og 5dager 8 timer prodag for barnIkke aktuelt. Smabarn oppholderseg ikke paeiendommenLite aktuelt dadagens ncering ikkeinvolverer inngrep iforurenset grunn istor grad.Konservativt satttil 50 dager og 2timer pro dag forvoksne.Innanding av gasser ikke aktuelt daden fortynnes til etneglisjerbart nivautend0rs, men detvii vcere muligheterfor eksponering vedst0vl1ukt. Antatteksponering ersatt til 100 dagerpr ar og 8 timerpro dag.Ikke aktuelt. Gassfortynnes til etneglisjerbart nivautend0rs.Forurensningen viivcere tildekket ­ingen eksponeringForurensningen viivcere tildekket ­ingen eksponeringForurensningen viivcere tildekket ­ingen eksponeringAntatteksponering forgass innend"rs i1.etg for voksneog barn er24timer per dag, 365dager i aretEksponering forgass ih0yereliggendeetasjer er uaktuelt.Utend"rsgr"ntarealEventuell restforurensning viienten fa tettedekker og/elleroverdekket medmin. 0,3 m renemasserFysisk kontaktmedforurensningen formennesker ellerdyr blir ikke mulig.Hudkontakt kanvcere aktuelt iforbindelse medgraving i jorda.Konservativt satt til20 dager og 2timer pr dag.Ingeneksponering vedoralt inntak ellerst"vIkke aktuelt. Gassfortynnes til etneglisjerbart niv8utend0rs.Det vii ikke bli dyrket gr0nnsaker etter tatt ut grunnvann som drikkevann pa tomtenIngen eksponeringDet er ikke aktuelt for dagesnceringsvirksomhet a spise fisk fraSeutelven.Det kan forekomme noe inntak av fisk fraSeutelven.Eksponeringen er konservativt satt til 10%* Det er antaft faste dekker for ncsringseiendommen innend0rs. Det er da ikke taft hensyn tillagerhallensom hadde grusdekker da daglig opphold i denne hallen er minimal. Dessuten vii den aktiviteten someventuell foregsr der (maling) utgj0re en st0rre risiko enn eksponering fra forurenset grunn.Ithb 20. februar 2008 Side 4 av 7v:\117000\117190 seut industrier\05_rapporter\vedlegg a.doc

Seut IndustrierRisikovurdering av forurenset grunnMULTICONSUL T3.3.2 Beregning av akseptkriterierVed a benytte SFTs beregningsverktey er det beregnet nye stedsspesifikke akseptkriterier forhelserisiko basert pa den faktiske arealbruken. Resultatene av beregningene er vist i tabell 2 ogkopi av fullstendige beregninger er gitt i vedlegg B i rapport 117190-1.Tabell 2. Maks paviste konsentrasjoner og beregnede akseptkriterier. At/e konsentrasjoner i mglkg TS.Akseptkriterier som overskrides av maks konsentrasjon har uthevet skrift.StoffMaks. pilvistkonsentrasjonBeregnede stedsspesifikke akseptkriterierDagens arealbrukNceringsbygg Utenders BoligFremtidig arealbrukUtendersgrentarealArsen 75 (PG8) Ln. 293 80,1 75KadmiumKromKobberKvikkselv5,3 (PG8)190 (PG8)881 (PG8)2 (PG11)Ln.Ln.Ln.4,9Nikkel 227 (PG7) Ln.BlySink3640 (PG7)2180 (PG11)Ln.Ln.1374 430 42580,1 >100000 >100000>100000 >100000 >1000002926 2,7 810142321 >100000 6171199665 65849 61 711>100000 >100000 >100000Olje >C10-C12 229 (PG8) 201 >100000 110 169121Olje >C12-C35 2646 (PG2) 966 >100000 528 168346Sum PCB7 0,023 (PG9) 228 47,9 3,79 3,88Sum16PAH 80,9 (PG5) 4942 180,1 521 3421. n. - Ingen relevant akseptverdI, enten fordl det Ikke er eksponenngsfare eller at beregnede verdIer er svreTt heye(»100000)3.3.3 Vurdering av akseptkriterier mot dagens arealbrukI tre preyer overstiger innholdet av krom akseptkriteriene for dagens utenders nreringsareal.Kromkonsentrasjonene er oppgitt som totalt krom-innhold, og forholdet mellom Cr (III) og Cr(VI) er ikke kjent, men Cr (VI) finnes normalt ikke i naturlige jordarter.Malte konsentrasjoner av olje overstiger dagens akseptkriterier for nreringsbygg. Da det ikke ergjort jordanalyser fra massene under nreringsbygget, er det usikkert hvorvidt detterepresenterer dagens situasjon og derfor en helsefare for dagens brukere av bygget.3.3.4 Vurdering av akseptkriteriene for fremtidig arealbrukOljeinnholdet i flere preyer er over akseptkritkriteriene for boligbygg. Pa bakgrunn av utferterisikovurdering kan det derfor foreligge helsefare ved arealbruk av eiendommen til bolig, fordagens forurensingssituasjon. Dersom de forurensede massene graves bort under boliger, viIakseptkriteriene vrere tilfredsstilt.Ithb 20. februar 2008 Side 5 av7v:\117000\117190 seut industrier\05_rapporter\vedlegg a.doc

Seut IndustrierRisikovurdering av forurenset grunnMUL TICONSUL T3.4 Spredningsbasert risikovurdering3.4.1 Spredning til mikroorganismer og planterI forbindelse med den planlagte utbyggingen viI det bli foretatt opparbeidelse av tomten medetablering av beplantning med gress, blomster og trrerlbusker. Planter kan ta opp u~mskedestoffer via rotsystemet. Planter som vokser i forurenset jord kan dermed pavirkes av forurensning.Det er i dag beskjeden vegetasjon pa omrAdet. Det ble ikke observert tegn pa mangelsykdommer,forgiftning eller lignende pa trrer og busker som vokser pa tomten, men dette erikke unders0kt nrermere.Etter utbygging viI gr0ntarealene fa minimum 0,3 m med rene masser over forurenset grunn,slik at planter med grunt rotsystem unngar Abli pavirket av forurensningen. Videre b0r detvurderes mer omfattende masseutskiftning i rotsonen for busker og st0rre trrer med dypererotsystem. Det vil imidlertid ikke ferdes beitedyr pa omradet, som kan bli pavirket av eller sprestoffer som ev. tas opp av planter.3.4.2 Spredning til overflateresipient via grunnvannNrermeste overflateresipient er Seutelven som eiendommen grenser mot i vest. Det foreliggerikke unders0kelser av grunnvannskvalitet pa omradet, og vurderinger av mulig forurensningsspredninger derfor basert pa analyserte jordpr0ver og observasjoner pa stedet.Det er pAvist tungmetaller, PAH og tyngre oljefraksjoner i flere av pr0vene, og i tillegg ble detpavist forholdsvis h0yt innhold av lettere oljefraksjoner i en pr0ve. PAH-forbindelser og tungeoljefraksjoner er lite 10selige i vann, og PAH viI vrere sterkt bundet til jordpartikler. Ettersomde forurensede massene befinner seg i grunnvannssonen er det likevel en viss mulighet forutvasking og spredning av forurensning til Seutelven. Faren for spredning anses st0rst nrermestSeutelven (srerlig mellom PG3 og PG9) der grunnvannstanden er h0y og det ble observertoljefilm pa grunnvannet.Mulighet for utlekking av tungmetaller er mindre enn for olje, da de fleste metallene er svrertsterkt bundet til jordpartikler.Fyllmassene pa tomten har i hovedsak ligget der i mange tiAr og det viI derfor ha oppstAtt enlikevekt mellom grunnvann og porevannet i de forurensede massene. Denne vil ikke forstyrresmed mindre de fysiske forholdene ijorden (pH, temperatur osv.) endres. Selv om det er relativth0y grunnvannstand pa omradet synes utlekkingspotensialet i massene Avrere lavt, medunntakk i PG 2 og PG3.Det b0r i tillegg tas i betraktning at grunnvannet som lekker ut i Seutelven fra tomten utgj0r enmeget beskjeden del av den totale vannf0ringen i elva. Eventuell forurensning i sigevannet vilderfor bli svrert fortynnet.3.4.3 StevI dagens situasjon som nreringseiendom, er deler av eiendommen uten tette dekker. Vedlangvarig t0rke i sommerhalvaret, kan derfor spredning av St0V forekomme. Multiconsultmener at denne spredningsveien har svrert liten betydning, jf. ogsa den helsebasertevurderingen av st0vspredning i kap. 3.3.Ved den planlagte arealbruksendringen pa eiendommen, viI omradet fa et topplag med renjordeller tette dekker. Det viI dermed ikke kunne forekomme noen spredning av forurensning viaSt0V etter at omradet er ferdig utbygget.Ithb 20. februar 2008 Side 6 av 7v:\117000\117190 seut industrier\05_rapporter\vedlegg a.doc

Seut IndustrierRisikovurdering av forurenset grunnMUL TICONSUL T4. Konklusjon trinn 2 risikovurderingDen helsebaserte risikovurderingen konkluderer med at grunnforurensningen pa eiendommenkan ha negative konsekvenser for brukere av eiendommen slik situasjonen er i dag. Meddagens niva av grunnforurensing er det ogsa en helsefare ved etablering av boliger paeiendommen med mindre tiltak gjennomf0res. Milj0mal 1 er dermed ikke oppfylt.Det er ingen uakseptabel risiko for oppkonsentrering av forurensning i nreringskjeden viaorganismer og planter pa tomten. Mi1i0mal 2 er derfor oppfylt.Den spredningsbaserte risikovurderingen utelukker ikke en viss spredning fra eiendommen,men konkluderer med at den trolig har liten virkning pa milj0kvaliteten i Seutelven. Milj0mal3 er ikke med sikkerhet oppfylt.5. Vurdering av tiltaksbehovMilj0mall og 3 er ikke oppfylt. Pa bakgrunn av dette anbefaler Multiconsult at det gj0restiltak for a oppfylIe milj0malene. Sanering av forurenset grunn kan utf0fes i forbindelse medutbyggingen som planlegges pa eiendommen.Multiconsult anbefaler at de forurensede massene som utgj0r en helse- eller spredningsfare,graves bort og leveres godkjent mottak, altemativt at andre tiltak iverksettes. Iomradetnrermest elven kan det vrere aktuelt a etablere en form for avskjrering avgrunnvannstransporten, og om ikke all forurenset masse i dette omradet masseutskiftes, b0rspredningssituasjonen fra massene unders0kes nrermere.Det er forutsatt at uteomrader som ikke blir bebygget tar tette dekker eller overdekkes medminimum 0,3 m rene masser. Utbyggingen rna forega slik at anleggsarbeidene ikke forarsakerforurensningsspredning.Det rna utarbeides en tiltaksplan for gravearbeidene sa snart den endelige arealplanenforeligger. Tiltaksplanen rna godkjennes kommunen f0r graving og andre utbyggingsarbeiderkan igangsettes.Ithb 20. februar 2008 Side 7 av 7v:\117000\117190 seut industrier\05_rapporter\vedlegg a.doc

Fredrikstad kommunePlan- og MiljeseksjonPostboks 1405arkltekt mnal npa espen eskeland~---'--'--------D gstadv. 7a2 0355 oslom FRE[)i~"

arkmiRtrEMleas 1_ Plan- 09 miljaseksjonenVi bar ikke funnet at tiltaket rammes av oppfangskriteriene i forskriftens §§ 2 og 3 medvedlegg, jfr § 4.Vi haper at Fredrikstad kommune er enig i var vurdering og at kommunen derfor kanbehandle spersmalet om utredningsplikt administrativt. Vi star gjeme til tjeneste medytterligere opplysninger dersom det skulle vrere behov for det.Med vennlig hilsenarkitekteneasTale 0iVedlegg:Gjenpart m/vedlegg: BNS Consent vi Haakon A. ThorsenOKK v Fredrik Baumann, viAndreas VollaZ:\ARKIV\OKK\SEUT brygge\Dokumenter\578.2l all ku.docprosjektering, prosjekt- og entrepriseledelse2

1ImL-_S_E_U_T_B_R_Y_G_G_E__...... __ MOSSEVEIEN 63-65NOTATP!art\

- SEUT BRYGGE UO{J452 arki ~ektt=N.~H~ TT• o......-M_O_S_S_EV_E_IE_N_6_3_-6_5__......3 V. fVi!d 2CDS7Pkt.1.01 Oppfangskriterier for konsekvensutredningsplikt§ 2. PLANER OG TILTAK SOM ALLTID SKAL BEHANDLES ETTER FORSKRIFTENPlan- 09 miljaseksjonend) reguleringsplaner eller bebyggelsesplaner etter plan- og bygningsloven for ti/tak nevnt i vedlegg I.Dette gjelder ikke veg- og jernbanetiltak som er utredet pa tiltaksniva i kommuneplanens arealdel ellerkommunedelplan og der reguleringsplanen er i samsvar med overordnet plan. Bebyggelsesplaneromfattes kun dersom det ikke er utarbeidet reguleringsplan for tiltaket,e) s0knader etter sektorlover for tiltak nevnt i vedlegg I.VEDLEGG I. PLANER FOR TILTAK OG TILTAK SOM ALLTID SKALKONSEKVENSUTREDES ETTER § 21. Industri-, nrerings-, lager- og kontorbygg samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formal meden investeringskostnad pa mer enn 500 mill kr eller et bruksareal pa mer enn 15.000 m 220. Motorveier og andre avkj0rselsfrie veier som er forbeholdt motorisert trafikk.21. Anlegg av ny vei med minst fire kj0refelt og/eller utvidelse av en eksisterende vei som har tokj0refelt slik at den far minst fire kj0refelt, dersom en slik ny vei eller utbedret og/eller utvidet del av envei har en ubrutt lengde pa minst 10 km.26. Nyetablering av havner og havneanlegg, inklusive fiskerihavner og offshore-relatertehavneinstallasjoner, samt havner og installasjoner for trafikk pa innlands vannveier der skip pa over1.350 tonn kan sei/e og anl0pe. Ferjekaier inngar i pkt. 22.§ 3. Planer og tiltak som skal vurderes etter forskriften § 4F0/gende planer og ti/tak skal behandles etter forskriften kapittellll dersom de kan fa vesent/igevirkninger for milj0, naturressurser eller samfunn, jf. kriteriene i § 4:a) nrerings-, lager- og kontorby~g, samt offent/ige bygg og bygg til allmennyftige formal, med etbruksareal pa mer enn 5.000 m ,b) veger, jernbanelinjer, sporvogn- og T-banelinjer, svevebaner ti/ persontrafikk, landingsplasser,havner og havneanlegg og innenlands vannveier,g) reguleringsplaner for utvikling av by- og tettstedsomrader.§ 4. Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for milj0, naturressurser og samfunna) er lokalisert i eller kommer i konflikt med omrader med srerlig verdifulle landskap, naturmilj0,kulturminner eller kulturmilj0 som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslattvernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for afinne automatisk fredetekulturminner som inngar i et kulturmilj0 med stor tidsdybde,b) er lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturomrader, eller utgj0r en trusselmot direkte truede eller sarbare arter og deres leveomrader eller mot andre omrader som er srerligviktige for biologisk mangfold,c) er lokalisert i st0rre naturomrader som er srerlig viktige for ut0velse av friluftsliv, herundermarkaomrader, samt i viktige vassdragsnrere omrader som ikke er avsatt til utbyggingsformal og ioverordnede gr0nnstrukturer og viktige friomrader i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaketkommer i konflikt med fri/uftslivsinteresser,Z:\ARKIV\OKK\SEUT brygge\Dokumenter\578.21.011 notku.docprosjektering, prosjekt- og entrepriseledelseutskrift 29.05.08 12:02

m!I SEUT BRYGGE.-.......M_O_S_S_E_V_E_IE_N_6_3_-6_5__......d) omfattes av virkeomradet for Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for planlegging i st- og sj00mraderi Os/ofjordregionen, RPR for vernede vassdrag og RPR for samordnet areal- og tra -Pcihm i . jonenog samtidig kommer i konflikt med disse retningslinjenes formal, eller som er i strid med retningslinjerfor utbygging av kj0pesentre gift i fylkes(del)plan,g) gir vesentlig 0kning i antall personer som utsettes for h0Y belastning av luftforurensning eller st0Y,eller kan f0re til vesentlig forurensning til jord, vann og sedimenter, eller medf0rer risiko for alvorligeulykker, straling og ras- og f1omsituasjoner,h) kan fa konsekvenser for befolkningens he/se som f0/ge av vesentlige endringer ibefolkningssammensetning, boligmarked, boligbehov eller behov for tjenestetilbud,F0rer Hvorforldette Hvorfor ikkeautomatisktil KUJa/NeiI / 'j : I J\ ) I) (l; j /'!i /, -, i\ ,'I J I ~ J /,' / : ~ / \' lf/) '); 1 i I I :: \ I I I \ I, :§2 d) Reguleringsplaner eller bebygge/ses- Nei Tiltaket er i samsvarplaner etter plan- og bygnings/oven formed gjeldendetiltak nevnt i vedlegg I. Dette gjelderkommuneplanikke veg- og jernbanetiltak som er utredetpa tiltaksniva i kommuneplanensarealdel eller kommunedelplan og derreguleringsplanen er i samsvar medoverordnet plan. Bebygge/sesplaneromfattes kun dersom det ikke er utarbeidetre uleringsplan for tiltaket.Vedlegg 1, Pkt.1 Industri-, nrerings-, lager- og Nei Prosjektet planleggeskontorbygg samt offentlige bygg oggjennomf0rt med etbygg til allmennyttige formal med enbruksareal for industri,investeringskostnad pa mer enn 500kontor, lager og nceringmill kr eller et bruksareal pa mer enn under 15.000m215.000 m 2Vedlegg 1, Pkt.20 Motorveier og andre avkj0rse/sfrie Nei Planforslaget omfatterveier som er forbeholdt motorisertikke naboliggendetrafikk.motorveiVedlegg 1, Pkt.21 Anlegg av ny vei med minst fire Nei En eventuellkj0refelt og/eller utvide/se av enbusslomme paeksisterende vei som har to kj0refeltmotorveien vii matteslik at den far minst fire kj0refelt,reguleres sammen meddersom en slik ny vei eller utbedretden planlagteog/eller utvidet del av en vei har enutvidelsen av Riksveiubrutt lengde pa minst 10 km.110. Statens vegvesen,region 0st vii startereguleringsarbeidet incer fremtid.Vedlegg 1, Pkt.26 Nyetablering av havner og Nei Eksisterende bryggehavneanlegg, inklusive fiskerihavnerlangs Seutelva med enog offshore-relaterteeventuell fremtidighavneinstallasjoner, samt havner oglavereliggendeinstallasjoner for trafikk pa innlandsf1ytebrygge kan ikkevannveier der skip pa over 1.350 tonnkarakteriseres som noekan seile og anl0pe. Ferjekaier inngar ihavneanlegg.pkt.22.Z:\ARKIV\OKK\SEUT brygge\Dokumenter\578.21.011 notku.docprosjektering, prosjekt- og entrepriseledelseutskrift 29.05.08 12:02

1m....._S_E_U_T_B_R_Y_G_G_E__...... __ MOSSEVEIEN 63-65arkitekteneasoffentlige bygg og bygg til av kriteriene i § 4allmennyttige formal, med etbruksareal pa mer enn 5.000 m 2 , r,1I(\"fI'"r'rI.' "'" I 1/\ I§3 b) er lokalisert i eller kommer i konflikt NeiJmed viktige inngrepsfrie naturomrader,eller utgj(IJr en trussel mot direktetruede eller sarbare arter og deresleveomrader eller mot andre omraderPlan- 09 miljoseks onensom er srerlig viktige for biologiskmangfold,§3 g) reguleringsplaner for utvikling av by- Neiog tettstedsomrader.'? !. ; \ f I! 1 r,l }r I ; I \ / I ,I: . ;, . I ; { } '- ! r ~\) I } /':1 t J ) \I if" \J } / I I i ,1, I 'I ,f:i//' )I I II/'I I(f ,) : ;! /I I ,I I ! /

m!I SEUT BRYGGE__L...-M_O_S_S_E_V_E_IE_N_63_-_65__----'arkitekteneasIData: 29.05.08Ifor tjenestetilbud,MOTTATTPlan- og miljoseksjonenZ:\ARKIV\OKK\SEUT brygge\Dokumenter\578.21.011 notku.docprosjektering, prosjekt- og entrepriseledelseutskrift 29.05.08 12:02

FREDRIKSTAD KOMMUNE:'" r"l , r 6'UUu4'JSaksnr.: 2008/8202Dokumentnr.: 22L0penr.: 5873/2010Klassering: Ilaveien 28-30Saksbehandler: Inger KoisethM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 22/10Reguleringsplan for lIaveien 28-30 - SentrumUtlegging til offentlig ettersyn/h0ringForslagstiller: Hjellnes Consult AS pa vegne av lIaveien 28/30ved Fredriksborg Eiendom ASRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:Forslag til reguleringsplan for IIaveien 28/30 sendes ber0rte offentlige myndigheter tiluttalelse og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- ogbygningslovens § 12-10.Fredrikstad, 18.01.10SammendragForslag til reguleringsplan for Ilaveien 28/30 innebrerer regulering av et lite omrade nord forGlemmen videregaende skole ved Hassingen. Eiendommene er bebygd og er i dag kun delvisi bruk. Reguleringsomradet ligger i en overgangsone med urban bebyggelse mot sentrum ogboligbebyggelse mot nord. Omradet er foreslatt regulert til kombinert formal i tillegg til atveiareal og traseer for gang/sykkel forenkles og tydeliggj0res bade i IIaveien og i Fremskridtframtil gang/sykkelsti opp pa Traraberget. Det er foreslatt en utbygging med BYA 100 % •Radmannen anbefaler Planutvalget a gj0re vedtak om a legge planforslaget ut til h0ring/offentlig ettersyn. Radmannen ber om at det ved offentlig ettersyn/h0ring ses spesielt paprosjektets h0yde i forhold til de omkringliggende bygningene i Ilaveien/ Fremskridt ogTraraberget, uteoppholdsareal og oppdeling av fasade/gesims.Vedlegg1. Oversiktskart2. Plankart datert 20.06.2008, sist revidert 21.01.103. Reguleringsbestemmelser datert 13.02.09, sist revidert 21.01.104. Planbeskrivelse datert 21.01.10 inkludert sammendrag av innspill i forbindelse med varselom oppstart med forslagstillers kommentarer5. Snitt datert 02.06.096. Forslag til plantegning datert 02.06.097. St0yanalyse datert 05.05.09

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)0vrige dokumenter i f01ge dokumentliste.SaksopplysningerPlanforslaget er innsendt av Hjellnes Consult pa vegne av Multi AS, men underveis er detteendret til lIaveien 28/30 ved Fredriksborg Eiendom AS. Planforslaget er grundig beskrevet iplanbeskrivelsen. Innenfor reguleringsomradet er det foreslatt kombinert formalbolig/forretning/kontor i tillegg til at det er vist en opprydding i trafikkareal.Reguleringsplan for Ilaveien 28-30 ble innsendt etter gammel plan- og bygningslov, og er nabearbeidet for a kunne ivareta revidert plan- og bygningslov.BeliggenhetPlanomradet ligger et kvartal vest for Rolvs0yveien/ riksvei 109. Bebyggelsen ligger panordsiden av krysset IIaveien/ Fremskridt. Bak bebyggelsen ligger Traraberget. Det er storeh0ydeforskjeller fra gateplan til bakkant av bebyggelsen, for en stor del omkring 4 meter.Lenger vest i Fremskridt Iigger en boligblokk for seniorer, Fremskridt 8, som har utearealenemidt pa 2. etasjenivaet pa dagens bygg i Ilaveien 28/30.PlanstatusI kommuneplanens arealdel er omradet avsatt som navcerende byggeomrade, menseiendommene i dag er uregulert.Omradet grenser inn mot Glemmen videregaende, reguleringsplan 437 "Glemmen V.G.S",godkjent 17.02.2000 i S0r. Rolvs0yveien er regulert ved reguleringsplan 301 "Rv. 109,Rolvs0yveien, godkjent 09.11.1989. Eiendommene mellom Ilaveien og Rolvs0yveien liggerinne i denne reguleringsplanen, men det finnes ikke tilh0rende bestemmelser som ivaretarboligbebyggelsens muligheter og begrensninger. Det er vist noen kvadratmeter kombinertformal i denne nye planen pa Fremskridt 10, siden gjeldende reguleringsplan for Rolvs0yveienved eiendommen er un0yaktig og ikke tar med dette arealet. Dette for a unnga at en Iiten delav eksisterende bebyggelse star uregulert mot Ilaveien.Eiendommen ligger utenfor dagens konsesjonsomrade for fjernvarme, men grensen forkonsesjonsomradet ligger i Fremskridt. Radmannen vii anbefale at det inngas dialog medFredrikstad fjernvarme for a avklare om et nybygg b0r knyttes til fjernvarmeanlegget.Omradet ligger meget sentralt i forhold til fremtidig stasjon/ trafikknutepunkt ved Gr0nli. Det erunder utarbeidelse et planforslag for Gr0nlikvartalet pa s0r0stsiden av krysset Rolvs0yveien/Fremskridt.PlanomradetPlanomradet er i dag bebygd med et kontor/industribygg som pa grunn av noe variasjon ifasadeoppdeling framstar som todelt. Bebyggelsen er sammenbygd med naboeiendommenlIaveien 32 som er registrert som kontor. Kvartalet lIaveien 28/30 bestar av kompakttegl/murbebyggelse.I dag Iigger bebyggelsen delvis tilbaketrukket fra avsatt veibane med et asfaltfelt i mellom.Bebyggelsen ncermest Fremskridt framstar som mindre heldig, i det bebyggelsen oppfattessom forfallen siden den virker fraflyttet og har lukkede fasader mot lIaveien. Tomtene er til enstor del bebygd, slik at det ikke gjenstar areal til uteoppholdsareal.Fremskridt 10 og Glemmen videregaende skole bestar av kvartalsbebyggelse i inntil 4 etasjer,i hovedtrekk 2-3 etasjer. Mot nordvest ligger boligbebyggelse i 4 etasjer, med tre etasjer synligmot Ilaveien 28/30.

Pa den andre siden av lIaveien ligger et neeringsbygg med blant annet danseskole. Nord forplanomradet er det boligeiendommer av ulike st0rrelse og sammensetning, der enkelte boligerer tatt i bruk til forskjellig neeringsvirksomhet.Planens forutsetningerPlanen medf0rer at eksisterende bygninger i Ilaveien 28-30 reguleres til kombinert formal.Samtidig ryddes det opp i en noe uklar vei- og fortausl0sning.Det er vist parkering helt eller delvis i underetasjen med innkj0ring i lIaveien lengst motnord0st. Det er foreslatt a 0ke etasjeh0yden, samtidig som det er foreslatt a legge nybebyggelse neermere tomtegrense mot veL Planen sier ikke om bebyggelsen ma rives og detskal bygges nytt, eller om eksisterende bebyggelse kan utvides bade mot veien og i h0yden.Illustrasjoner i form av snitt viser en bebyggelse i tre etasjer mot Fremskridt og 4 etasjer lengerbak i Ilaveien. Disse illustrasjonene viser en oppdeling av fasaden, men dette er ikke sikret iplanen med tilh0rende bestemmelser. Det er lagt inn bestemmelser som vii gi noe variasjon idet balkonger kan krages ut og trekkes inn i bygningskroppen.Planen angir maksimum koteh0yder pa henholdsvis 23,5 og 26,5 meter, og bestemmelsenesier at det kan etableres rekkverk pa 1,5 meter over de angitte koteh0ydene for sikring avuteareal, og tekniske rom inntil 2 meter fra gesims. Siden omradet mot lIaveien ligger pa kote14-15, vii planen gi rom for fasadeh0yder pa omkring 11 meter inklusiv gjennomsiktig rekkverkmot Fremskridt og omkring 3 meter h0yere lenger inn i Ilaveien.Varsel om oppstart:Planforslaget ble varslet igangsatt i Fredrikstad Blad og Demokraten, henholdsvis 6. og 7. mai2008. Siden planomradet ble utvidet, ble planen varslet pa nytt den 20. Juni 2008. I tillegg erdet sendt brev til ber0rte parter og offentlige instanser. Det er mottatt 17 innspill, og disse eroppsummert og kommentert av forslagstiller i vedleggene til h0ring/ offentlig ettersyn. Disse erikke gjengitt her, med unntak av at barnas talsperson ser med bekymring pa en videreutbygging av omradet, spesielt med tanke pa at den ligger sa neer to skoler. Dermed ferdesmange barn og unge i omradet.VurderingPlanbeskrivelse/0vrige plandokumenter redegj0r for planforutsetninger og intensjoner pa engod mate.Underveis i planarbeidet har regulerings- og bygningsavdelingen i 110vedtrekk lagt vekt pavurderinger av de muligheter planen gir fremtidig bebyggelse nar det gjelder h0yde i forhold tilde omkringliggende bygningene, uteoppholdsareal og oppdeling av fasade/gesims.Uteoppholdsareal/lekearealNar det gjelder uteoppholdsareal er det angitt i bestemmelsene at det skal veere minimum 25m 2 pr enhet, og at apne balkonger pa mer enn 5 m 2 , takterrasse og felles uteareal pa terrengskal medregnes. Det skal opparbeides minimum 50 m 2 lekeplass innenfor omradet, derav 25m 2 lekeplass pa kote 15. Uteoppholdsareal pa takterrasse skal veere minimum 300 m 2 .Retningslinjene til kommuneplanens arealdel sier i punkt 1.1 "omrader og omradetyper pkt a"at det ved utarbeidelse av reguleringsplan for boligomrader skallegges f01gende til grunn:"Lokale leke- og oppholdsmuligheter for barn og unge skal vurderes f0r boliger og veierplasseres. Det skal avsettes minimum 50 m 2 felles eller offentlig areal pro bolig. Arealene skalveere betryggende sikret, og ha sikker adkomst."

Enkelte veiledere anbefaler at det opparbeides minimum 80 m 2 uteoppholdsareal, og dersomdet opparbeides 27 enheter som antydet i beskrivelsen, ville det stilt krav om 2160 m 2uteoppholdsareal, mens 50 m 2 pr enhet ville gitt samlet 1350 m 2 .Det er angitt at balkonger kan krages ut inntil 1 meter over gateniva, men ikke f0r 3 meter overgateniva slik at ferdselen pa fortau ikke forhindres. Dette f0rer til at leiligheter i 1. etasje ikkefar like apne balkonger siden alt vii ligge inne i bygningen. Det er da usikkert om dette ertilfredsstillende som uteoppholdsareal. Samtidig skai st0ykrav ivaretas, og dersomst0ykravene tilsier at balkongene ma skjermes ekstra, vii de normalt ikke regnes somtilstrekkelig gode uteoppholdsareal. Hvis det bygges 27 leiligheter som antydet i beskrivelsen,skal det vcere 675 m 2 uteoppholdsareal fordelt pa balkonger, takterrasse og de 25 m 2 pabakkeniva. Slik bestemmelsene er angitt vii dette kreve balkonger pa 13 m 2 i snitt pr boenhetdersom antallet boliger blir 27 enheter. Antall enheter ma vurderes i forhold til om det ogsaskal etableres kontor/forretning der det ikke stilles krav til uteoppholdsareal slik at det er muliga ivareta de krav som er satt i bestemmelsene.Antall enheter er ikke angitt i bestemmelsene, kun i beskrivelsen som ikke er juridiskbindende. Det kan ikke paregnes a fa like mange enheter i forbindelse med en bygges0knaddersom uteoppholdsarealet ikke er tilfredsstillende.Ved a avsette et gjennomgaende areal i planen for lekeareal som vist i innsendt illustrasjon, viibade uteoppholdsareal pa bakkeplan ivaretas, samtidig som fasaden deles opp med etmellomrom. Det vii ogsa kunne bli et gjennomgaende gl0tt fra Traraberget, via lIaveien tilRolvs0yveien.I st0rre og st0rre grad ser vi at det anlegges mer og mer uteoppholdsareal pa takterrasse.Dette kan inneha store kvaliteter, men er sjelden spesielt tilrettelagt for barns lek.Eiendommen ligger ncer Bratliparken, men pa grunn av stor trafikk i omradet kan ikke smabarn ferdes dit.Uteoppholdsarealet er ncert knyttet opp mot bebygd areal, som bade i dag og i planforslaget erBYA 100%" Dersom eiendommen var ubebygd ville man normalt krevd at det gjenstodubebygd areal, men det er ikke enkelt a rekonstruere arealet slik at det far en verdi. Det eretter radmannens vurdering bedre a bearbeide noe areal i forhold til terreng og framtidigbebyggelse.H0yderIlaveien 28/30 ligger rett utenfor sentrumsavgrensningen i komrnunedelplanen for Fredrikstadsentrum, og omradet har en urban karakter. Samtidig ligger bebyggelsen inntil eneboligene ilIaveien og oppe pa Traraberget. Det b0r vurderes om de angitte h0ydene viI virkeforstyrrende for boligornradet oppe pa Traraberget og videre i Ilaveien. Mot Fremskridt er deth0yere bebyggelse i dag, slik at en bebyggelse i tre etasjer samsvarer med bebyggelsen ikrysset. Det b0r vurderes om h0yden skal reduseres i den nordlige delen av omradet.Oppdeling av gesimsl fasadeIIlustrasjonene viser en oppdeling av fasaden mot Ilaveien siden det avsettes et mellomrommed blant annet lek. Illustrasjonen er ikke en juridisk del av planen, og dermed kan det ikkekreves at dette mellomrommet sikres. Forslagstiller sier at det vii bli variasjon i fasadene vedbalkonger. Samtidig vii videre st0yvurderinger av et framtidig byggeprosjekt avgj0re ombalkonger vii vcere egnede uteoppholdsplasser pa grunn av st0Y fra Rolvs0yveien.Regulerings- og bygningsavdelingen har anbefalt at disse tre forholdene bearbeides, menforslagstiller 0nsker a fremme planen slik den foreligger.

Planen ma justeres i etterkant dersom det kommer tunge argumenter i forbindelse medoffentlig ettersyn/h0ring som tilsier at planen ikke kan sluttbehandles slik den foreligger.Andre forholdReguleringsplanen gir rom for kombinert bebyggelse med bolig/forretning/kontor. Radmannenanbefaler at det etableres forretninger med aktiv utadrettet fasade mot Fremskridt i stedet forlukkede boligareal, og dette tilsvarerer anbefaiinger for bysentrum i gjeldendekommunedelplan. Det vii da eventuelt opparbeides sma forretningsarealer, tilsvarende ibygningene pa begge sider i Fremskridt.Det foreligger ikke revidert utbyggingsprogram for boliger, og eiendommen er dermed ikke vistog vurdert i forhold til utbyggingskapasitet pa overordnet niva. Det er ikke kapasitet pa Traraskole. Slik radmannen ser det, vii ikke dette vrere leiligheter som er spesielt attraktive forbarnefamilier. Det er derfor mulig a vurdere om det kan foretas en utbygging selv om detikkeforeligger kapasitet pa nrermeste skole.Nar det gjelder universell utforming, vii dette i stor grad vrere knyttet opp mot det fremtidigebyggeprosjektet pa eiendommene. I bestemmelsene oppgis det at minimum et atkomstomradeskal vrere universelt utformet.Det forutsettes at planforslaget med bestemmelser blir vurdert og bearbeidet pa grunnlag aveventuelle merknader etter h0ring og offentlig ettersyn.Radmannen anbefaler planutvalget a legge planen ut til offentlig ettersyn slik den foreligger.Siden planen er utarbeidet etter ny plandel, kan det vrere enkelte uklare forhold omkringpresentasjonen av planen. Derfor vii det kunne oppsta forhold som ikke er i samsvar med deforventningene man etter hvert vii fa til fremstilling av planer. Dette vii kunne bearbeidesunderveis, slik at planen ved endelig godkjenning er best mulig.

" ,-, ,~ / 'jU :~} ',.>, ':':j 0 Lt··.. .~\• 1." .~:: ••• .-~- '> -. -. .',",•..• ",.~\ ".l""'· •••'.' .at. ._.. :;'_" ..­ ...

............\.BEBYGGElSE OG ANlEGG ( PBl § 1205 nr 1)• Uleoppholdsareal (1600)~ BolIg/forrelnlng/konlor (1802)~ Forretning/konlor (1810)ETI Kjereveg (2011)D Fortau (2012)IE Parkerlngsplasser (2080)SAMFERDSELSANlEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR ( PBl § 12-5 nr 2)lINJE· OG PUNKTSYMBOlERPlanens begrensning (1201)Form/lisgrense (1202)Sikrlngsonegrense (1226)F'islklsllnJe (1222).-. Avkja,sel (1242)Abc Reguleringsplan - paskrlft (1280)C.:::'c::)(::..).J~.'.0 ....~KurtupplysningerKourdinalsystcm: UTM sonc 32/ Euref89IJoydogrunnl.g: "100 1954 Karlleveranse: 28.06.06Kurtmi'llcsluk.kl:500• 5Arcl1tplun-ID1081013FomlagstiJI&:rIS IInv.l.u 18/3UK.urtpl"Odus~nl;HJeUDt,CuDsuitas,,"It.SAKS· I DATO I SIGN.21.01.10 I JOlJOl,~t;PLANEN Vl'ARBEIDET AV:............lil ....Hj~1In~!.~f£~~~~nl~ as@

" ," 'I ' , r­uU~j46J

REGUlERINGSBESTEMMElSER(PBl § 12-7)Detaljreguleringsplan for lIaveien 28/30Fredrikstad kommunePlanbestemmelser datert : 13/02/09Dato for siste rev. av bestemmelsene : 21/01/10Dato for kommunestyrets godkjenningDISSE REGULERINGSBESTEMMELSENE GJELDER FOR DET OMRADET SOMpA PLANKARTET ER VIST MED REGULERINGSGRENSE.§1Generelt (§ 12-7,1.)Omradet reguleres til:Bebyggelse og anlegg - Bolig/forretning/kontor (1277 m 2 )Bebyggelse og anlegg - Forretning/kontor (63 m 2 )Bebyggelse og anlegg - Uteoppholdsareal (85 m 2 )Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur - Kj0reveg (1001 m 2 )Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur - Fortau (527 m 2 )Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur - Parkeringsplasser (89 m 2 )Hensynssone - Sikringssone (frisikt) (10m 2 )§2FellesbestemmelserGenerelt (§ 12-7, 1.14.)Fasader mot offentlig rom skal gis god form og komposisjon, samt vurderes helhetlig.Minst ett atkomstomrade til boligbygg og etl atkomstomrade til forretningsdel skalvrere universelt utformet.Atkomst og parkering (§ 12-7, 7.)Det skal anlegges parkeringsplasser for biler og sykler pa egen grunn somtilfredsstiller kornmuneplanens krav til parkeringsdekning. Fram til det tidspunkt hvordet er etablert krav til parkeringsdekning i kommuneplanen gjelder f01gende krav;Minimum 2 biloppstillingsplasser per boenhet for boliger over 80 m 2 BRA.Minimum 1,5 biloppstillingsplasser per boenhet for boliger over 40 m 2 BRA oginntil 80 m 2 BRA.Minimum 1 biloppstillingsplass per boenhet for boliger inntil 40 m 2 BRA.Det skal i tillegg tilretlelegges for minimum 30 sykler per 1000 m 2 nreringsarealog minimum 4 sykler per boenhet.For felt KF1, KF2 og KF3 skal atkomst til parkering vrere som vist med avkj0ringspilpa reguleringskartet. Det tillates inntil 5 metersawik fra vist avkj0ringspil. For

esterende eiendommer med atkomst fra planomradet skal avkj0ring vcere som vistmed avkj0ringspil pa reguleringskartet uten avvik.St0Y(§ 12-7, 3.)Soliger og uteoppholdsareal som utsettes for vegtrafikkst0Y som overstiger delaveste grenseverdiene i Milj0verndepartementets retningslinjer gitt i veileder T-1442(eller senere oppdateringer/utgaver), skal st0ybeskyttes ved hjelp av skjerming,ytterveggisolering, plassering av bygningens planl0sning 0.1., slik at• Innend0rs st0yniva tilfredsstiller de laveste grenseverdiene iMilj0verndepartementets veileder T-1442 eller senere oppdateringer/utgaver.• St0yniva fra vegtrafikk tilfredsstiller retningslinjenes nivaer utenforfasader for et flertall av rom for varig opphold i hver bolig.• Det til enhver tid kan anvises et utend0rs oppholdsomrade hvor rundskrivetslaveste grenseniva tilfredsstilles.Forurensning (§ 12-7, 2.112.)Det skal gjennomf0res grunnunders0kelser for a avdekke eventuell forurensning igrunnen senest f0r det fattes vedtak om igangsettingstillatelse for tiltak innenforplanomradet. Dersom det gj0res funn av forurenset grunn skal tiltaksplan forbehandling av forurensningen utarbeides og vedlegges s0knad omigangsettingstillatelse.For a unnga pavirkning av bilgasser innend0rs, tillates ikke friskluftsinntak tilbygningens ventilasjonsanlegg plassert pa fasader mot sterkt trafikkerte veier.Automatisk fredete ku/turminner (§ 12-7, 6.)Dersom det under anleggsarbeider treffes pa automatisk fredete kulturminner(arkeologiske), eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint,groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet 0yeblikkelig stanses ogfylkeskonservatoren varsles, jf. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50,(Kulturminneloven) § 8.Andel varehandel (kj0pesenterforbud) (§ 12-7, 2.)Det er ikke tillatt a etablere varehandel eller andre servicefunksjoner med et samletbruksareal pa mer enn 3000 m 2 innenfor planomradet.§3Bebyggelse og anleggOveIVannshandtering (§ 12-7, 4.)Prinsipper for lokal handtering av overvann skal legges til grunn for utvikling avfeltene.Utbyggingsavtale (§ 12-7, 10., § 17-3)Ved gjennomf0ring av tiltak skal det inngas utbyggingsavtale med kommunenvedr0rende opparbeidelse av direkte tilst0tende fortau.

Uteoppholdsareal (§ 12-7, 1.114.)Regulert uteoppholdsareal skal vcere felles for brukere og eiere av seksjonene pafeltene KF1, KF2 og KF3.Innenfor omradet tillates oppf0ring av faste installasjoner som krakk, bord, etc. somnaturlig tilh0rer et gr0ntomrade, samt stier av faste materialer.Kombinert formal - forretning/kontor (§ 12-7, 1.14.)For byggeomrade for forretning/kontor skal framtidige tiltak vurderes i sammenhengmed eiendommen for 0vrig.Fellesbestemme/ser - Kombinerte formal - bolig/forretning/kontor(§ 12-7, 1.12.13.14.110.)Tillatt % BYA =100%.Innenfor den viste grense for bebyggelse tillates oppf0rt bebyggelse for bolig, kontorog forretning, som angitt pa reguleringskartet.Parkeringskjeller(e) tillates etablert i byggeomradet, delvis eller i sin helhet, underbakkeniva.Forretningsareal skal ha planfri kontakt med fortau.Boligene skal ha et uteoppholdsareal pa minimum 25 kvadratmeter per enhet. Oetskal etableres takterrasse med et areal pa minimum 300 m 2 i tilknyting tilboligbebyggelse som uteoppholdsareal. "Apne" balkonger over 5 m 2 , takterrasser ogfelles uteareal pa terreng kan medregnes ved beregning av uteareal per enhet, safremt omradene tilfredsstiller grenseverdier for st0Y (T-1442 eller senereoppdateringer/utgaver). Av samlet felles uteareal for KF1 /KF2/KF3 skal minimum 50m 2 opparbeides som lekeplass, hvorav minimum 25 m 2 skal plasseres pa kote +15,0eller lavere. Sammen med s0knad om rammetillatelse/tillatelse skal det vedlegges enplan som viser utforming av takterrasse og annet felles uteareal.Opparbeidelsen av uteoppholdsareal og tilliggende fortau skal vcere fullf0rt f0rmidlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for bebyggelse innen feltet kan utstedes.Spesifikke feltbestemme/ser - Kombinert formal- bolig/forretning/kontor - KF1(§ 12-7, 1.)Bebyggelsen kan oppf0res med en maksimal tillatt gesims-/m0neh0yde pa kote+23,5. Heishus tillates oppf0rt inntil 2,5 meter over maksimal gesimsh0yde, dersomdet trekkes inn minimum 2 meter fra gesims. Andre tekniske anlegg tillates oppf0rtinntil 2 meter over maksimal gesimsh0yde, dersom de trekkes inn minimum 2 meterfra gesims. Rekkverk utf0rt i gjennomsiktige materialer tillates oppf0rt inntil 1,5 meterover maksimal gesimsh0yde i tilknytning til takterrasse.Inntil 50 % av bebyggelsens fasadelengde tillates bebygd med balkonger ogkarnapper. Balkonger og karnapper skal trekkes minimum 1,0 meter inn i fasadelivog tillates utkraget inntil 1,0 meter over formalsgrense. Utkraging tillates kun fra 3,0

meter over terrengniva mot offentlige trafikkomrader (samferdselsanlegg og tekniskinfrastruktur - fortau) og uteoppholdsareal.Spesifikke feltbestemmelser - Kombinert formal- bolig/forretning/kontor - KF2(§ 12-7, 1.)Bebyggelsen kan oppf0res med en maksimal tillatt gesims-/m0neh0yde pa kote+18,0.Spesifikke feltbestemmelser - Kombinert formal- bolig/forretning/kontor - KF3(§ 12-7, 1.)Bebyggelsen kan oppf0res med en maksimal tillatt gesims-/m0I1eh0yde pa kote+26,5. Tekniske anlegg, inkludert heishus, tillates oppf0rt inntil 2 meter overmaksimal gesimsh0yde, dersom de trekkes inn minimum 2 meter fra gesims.Rekkverk utf0rt i gjennomsiktige materialer tillates oppf0rt inntil 1,5 meter overmaksimal gesimsh0yde i tilknytning til takterrasse.Inntil 50 % av bebyggelsens fasadelengde tillates bebygd med balkonger ogkarnapper. Balkonger og karnapper skal trekkes minimum 1,0 meter inn i fasadelivog tillates utkraget inntil 1,0 meter over formalsgrense. Utkraging tillates kun fra 3,0meter over terrengniva mot offentligs trafikkomrader (samferdselsanlegg og tekniskinfrastruktur - fortau) og uteoppholdsareal.§4Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastrukturOffent/ighet (§ 12-7, 14.)Trafikkomrader, herunder kj0reveg, fortau og parkeringsplasser, innenforplanomradet skal vcere offentlige.§5HensynssoneSikringssone (§ 12-7, 2.)Innenfor frisiktsonen tillates ikke vegetasjon, konstruksjoner eller andre anlegg meden h0yde over 0.5 meter.

UGD470PLANBESKRIVELSEDetaljreguleringsplan for lIaveien 28/30Fredrikstad kommuneUtarbeidet av Hjellnes Consult as (forslagstillers konsulent) for ISlIaveien 28/30 v/Fredriksborg Eiendom AS (forslagsstiller)1

,-, """',"J ,.;:' t r\ "" -..11,UUULfI1.0 BakgrunnPlanforslaget er utarbeidet av Hjellnes Consult pa vegne av IS lIaveien 28/30v/Fredriksborg Eiendom AS (Postboks 510, 1612 Fredrikstad) som forslagstiller og9ru nneiere/utbyggere.HensiktHensikten med planen er a legge til rette for utviklingen av lIaveien 28/30 tilformalene bolig/forretning/kontor.Planforslaget bestar av et plankart med planbestemmelser og tilh0rendeplanbeskrivelse, samt iIIustrasjoner.BerflJrle grunneiereF01gende eiendommer omfattes helt eller delvis av planforslaget:Gnr.lbnr. Hjemmelshaver Adresse208/881 Multi AS Gamle Beddingv. 21, 1671 Kraker0YChristina Fredriksen Sponheimsasen 6, 1613 FredrikstadSven Arild Andersen L0venskiolds gate 6, 0263 OsloLars Nordb0Oredalsasen 5, 1613 Fredrikstad208/1304 Eiendommen er seksjonert Fremskridt 8, 1608 Fredrikstad208/1507 Sven Arild Andersen L0venskiolds gate 6,0263 OsloLars Nordb0Oredalsasen 5, 1613 FredrikstadFredriksborg Eiendom AS Gamle Beddingv. 21,1671 Kraker0Y208/1427 Fredrikstad kommune Postboks 1405, 1602 Fredrikstad208/1427/1114 Jaca Eiendom AS Postboks 460, 1601 FredrikstadKunngjflJring om igangsatt reguleringDet er foretatt to kunngj0ringer. Kunngj0ring av igangsatt reguleringsarbeid ble f0rstegang gjennomf0rt i Fredriksstad Blad og Demokraten, henholdsvis 6. og 7. mai 2008.Etter en utvidelse av planomradet ble det foretatt en ny kunngj0ring 20. juni iFredri,ksstad Bladog Demokraten. Se vedlegg 1.Varsel om igangsatt reguleringVarsel om igangsatt regulering ble sendt grunneiere, naboer, gjenboere og relevanteoffentlige myndigheter og private organisasjoner f0rste gang 2. mai 2008, i henholdtil Iiste fra Fredrikstad kommune. Etter utvidelse av planomradet ble det sendt ut etnyU varsel til de samme mottakerne i brev datert 18. juni. Se vedlegg 1.2.0 Overordnet planstatusKommuneplanens arealdel og kommunedelplanerOmradet er i gjeldende arealdel til kommuneplan vist som omrade for eksisterendebebyggelse.Omradet er ikke omfattet av kommunedelplan for sentrum, som avgrenses motFremskridt.2

BoligutbyggingsprogramOmradet er ikke nevnt i utbyggingsprogram for boliger.Gje/dende regu/eringsp/anOmradet er uregulert.Forho/det til tilgrensende planer, eksisterende og p/an/agteOmradet grenser til reguleringsplan for Glemmen VGS, vedtatt 17. februar 2000, ogreguleringsplan for RV 109, Freskoveien - Rabekken, vedtatt 09. november 1989.Forslagsstiller kjenner ikke til at reguleringsplan(er) er under arbeid i tilgrensendeomrader.Tidligere p/anvedtakDet er ikke tidligere gjort vedtak for planforslaget.3.0 Beskrivelse av planomradet - eksisterende forholdBeliggenhetlavgrensningPlanolTlradet be'finner seg i kommunedelen "Sentrum" i Fredrikstad kommune, ienden av lIaveien, ved krysset lIaveien/Fremskridt.Planomradets st0rrelse er 3038 kvadratmeter og er avgrenset av eiendomsgrensenetil gnr.bnr.l 208/881 og 208/1507 i nord og 0st, og eksisterende reguleringslinjer motvest (Fremskridt) og S0r (lIa:veien). Se iIIustrasjon nedenfor (utsnitt av kommunaltkartverk, fredrikstad.kommune.no (2010».3

•,!..:., ~ '73I..J ;..... ',,,, I {Navrerende situasjonPlanornradet er i dag delvis bebygd. Den eksisterende bygningsmassen bestar av etnceringsbygg i to etasjer, som for tiden ikke er utleid, men som tidligere har vcertbenyttet til nceringsvirksomhet av ulik karakter, eksempelvis plantesenter,byggvarebutikk, etc. Utover eksisterende bygg bestar planomradet av asfaltertterreng, bade veiareal og "uteareal" uten avgrensning mot hverandre. Det eksistereret sterkt behov for "opprydding" i omradet, spesielt med tanke pa trafikkareal(funksjon) og bebyggelse (estetikk).Arealbruk fordelt pa m 2 er anslagsvis 1170 m 2 bebyggelse, 18 m 2 privatgardsplass/vegetasjon (Fremskridt 8), mens resterende areal pa 1850 m 2 erhenholdsvis udefinerbart, asfaltert privat uteareal (for Ilaveien 28/30 og Fremskridt10)/offentlig trafikkomrade uten klar avgrensning.Ortofotoet nedenfor viser dagens situasjon i planomradet og ncert tilliggende omrader(utsnitt av kommunalt kartverk, fredrikstad.kommune.no (2010)).Skrafotoet nedenfor viser dagens situasjon i planomradet og ncert tilliggendeomrader (utsnitt fra Gule Sider, kart.gulesider.no (2010)).4

Fotoet viser deler av planomradet sett fra gangbro over Rolvs0yveien (s0r-0st) motkrysset Ilaveien/Fremskridt (nord-vest)(tiltakshavers eget fotografi (2009)).Fotoet viser majoriteten av planomradet med krysset lIaveien/Fremskridt iforgrunnen, eksisterende bygningsmasse i senter med lIaveien og Fremskridt pahenholdsvis h0yre og venstre side. Fotoet er tatt fra S0r mot nord (tiltakshavers egetfotografi (2009».5

LandskapPlanomradet har et urbant preg, og er uten stfarre hf2Jydeforskjeller og utenvegetasjon. Det er gode solforhold. Det er ikke registrert noen spesielle estetiskeeller kulturelle verdier innenfor planomradet.GrunnforholdGrunnen bestar av leire. Forslagsstiller kjenner ikke til spesiell forurensning,kulturminner eller andre spesielle forhold i grunnen.NaturforholdIkke relevant.RekreasjonsomraderDet finnes ikke rekreasjonsomrader innenfor planomradet i seg selv, menplanornradet har nrerhet til Brattliparken, Fredrikstad-marka og Fredrikstad sentrum,sistnevnte for mer urbane rekreasjonsaktiviteter.Eksisterende bebyggelseInnenfor planomradet finnes Em eksisterende nreringsbygning, som for tiden ikke er ibruk. Nreringsbygget er av eldre dato, i teglstein/pusset mur og i 2 etasjer.Fotografiene nedenfor viser eksisterende bebyggelse (tiltakshavers egne fotografier).Barn og unges bruk av omradetDet er ikke registrert aktivitet knytlet til barn og unge innenfor planomradet utoverbruk av lIaveien/Fremskrift som skolevei.Antikvarisk verdiDet er ikke registrert noen antikvariske verdier innenfor planomradet.TrafikkforholdDet er to kommunale veier innenfor planomradet, nemlig Fremskridt og lIaveien.Fremskridt er en samlevei med direkte adgang til riksvei 109 (Rolvsf2Jyveien), som erhovedfartsaren mellom Sarpsborg og Fredrikstad, mens IIaveien er en atkomstvei tilboligbebyggelsen nordvest for riksvei 109.6

Trafikksikkerhet, gang- og sykkeltransport, skoleveiTrafikkarealene innenfor planomradet er i dag relativt utflytende. Planforslaget vii tasikte pa a stramme opp i forholdet. Det er i dag ikke fortau i tilknytning tileiendommene som planforslaget omfatter. Det er saledes blandet trafikk i lIaveien,som medffZJrer at gaende, syklende og bilister ikke er atskilt. Det er utover dette etrelativt godt utbygd gang- og sykkevel/fortausnett i andre deler av nceromradet. Deter fortau hele veien fra planomradet til Trara skole, som er barneskolen, somplanomradets beboere sogner til.KollektivtilbudFra planomradet er det gangavstand til Fredrikstad sentrums bussterminal, samt 140meter til holdeplassen for riksvei 109 ved Hassingen, som har et svcert godtkollektivtilbud gjennom "Glommaringen". Det er videre ncerhet til ogsa andreholdeplasser. Samlet sett har planomradet god tilgang til meget omfattendekollektivlfZJsninger.Milj(lJforholdDet eksisterer noe luftforurensning innenfor planomradet fra biltrafikk fra lIaveien,Fremskridt og den ncerliggende RolvsfZJyeien. Det er ikke foretatt malinger pa dette.GjennomffZJrt vurdering av stfZJy viser at planomradet er pavirket av stfZJy francerliggende veier. Se vedlegg 6 for detaljer, herunder stfZJykart.Offentlig og privat servicedekningDet er liten ledig kapasitet pa Trara skole. Fredrikstad kommune har fullbarnehagedekning. Pa grunn av ncerhet til bykjernen har planomradet god tilgang tilde fleste private og offentlige servicetilbud som en by pa Fredrikstads stfZJrrelseinnehar.EnergiforsyningPlanomradet er tenkt utviklet og drevet med elektrisk strfZJm.4.0 Beskrivelse av planforslagetArealbrukReguleringsformal:Bebyggelse og anlegg - Bolig/forretning/kontor (1277 m 2 )Bebyggelse og anlegg - Forretning/kontor (63 m 2 )Bebyggelse og anlegg - Uteoppholdsareal (85 m 2 )Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur - KjfZJreveg (1001 m 2 )Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur - Fortau (527 m 2 )Samferdselsanlegg og annen teknisk infrastruktur - Parkeringsplasser (89 m 2 )Hensynssone - Sikringssone (frisikt) (10m 2 )7

uGi,) 4.? 7BebyggelseForslagsstiller har til hensikt a tilrettelegge for en estetisk oppgradering avplanomradet, som i dag er preget av eldre, "rufsete" og lite funksjonell bebyggelse,som ogsa vii bidra til en visuell forskjfzmnelse av hele nreromradet.For a tilpasse detaljreguleringsplanen til eksisterende bygning i Fremskridt 10(gnr/bnr. 208/1427/1114 ), er en liten stripe pa 63 m 2 regulert til kombinert formalforretning/kontor.Dette beskjedne arealet er tidligere utelatt fra reguleringsplanen forriksvei 109, slik at eksisterende regulering (byggeomrade) avgrenses slik at deler avbygningen ikke omfattes av reguleringen. Det er ikke knyttetreguleringsbestemmelser til nevnte tilgrensende reguleringsplan.Deler av omradet (mot kryss) er planlagt for utbygging av bebyggelse for blandetformal (bolig/forretning/kontor) med maksimal tillatt gesims-/m0neh0yde pa kote+23,5. Deler av omradet (nord-0st) er planlagt for boligbebyggelse med maksimaltillatt gesims-/m0neh0yde pa kote +26,5. Bakre areal (mot Fremskridt 8) er ogsaregulert for blandet formal (bolig/forretning/kontor), men har sterkeh0ydebegrensninger (maksimal tillatt gesims-/m0neh0yde pa kote +18,0). Dettearealet vii ikke utnyttes alene, men i kombinasjon med 0vrige byggeomrader.Bakgrunnen for avgrensningen er h0ydebegrensningen. Grunnareal for bebyggelsevii vrere opp til 1277 kvadratmeter. Det tillates en °k-BVA pa 100.Reguleringsplanen tillater ulike kombinasjoner av funksjonene bolig, forretning,kontor eller "rene varianter" av nevnte funksjoner. Det kan vrere aktuelt medkontor/forretning i f0rste etasje og leiligheter i de 0vre etasjene for ailebyggeomradene (KF1/KF2/KF3), men det er ikke tatt noen endelig avgj0relse padette forel0pig. Det er derfor vanskelig a ansla et framtidig antall arbeidsplasser.Planomradets gode tilgjengelighet, eksisterende nreringsbebyggelse i nreromradetog omradets 0vrige karakter er blant forholdene som taler for at deler av eller allframtidig bebyggelse vii kunne vrere nreringsareal. Eksisterende nrerliggendeboligbebyggelse, nrerhet til skoler og andre kommunale og private servicefunksjoner,men OgS8 den gode tilgjengeligheten er egenskaper ved planomradet som taler forhel eller delvis utnyttelse til boligformal.Leilighetenes st0rrelse vii bli avklart ved detaljprosjektering, men det er tenkttilretteJagt for bade st0rre og mindre enheter.I en estetisk sammenheng er nreromradet preget av stor variasjon. Glemmenvideregaende skole dominerer med sine fasader i pusset mur, teglstein ogmetallplater. Nreringsbygget pa andre siden av lIaveien (Fremskridt 10) er kledt imetallplater og et "rufsete" preg, mens tilgrensende bebyggelse i nord-vest(Fremskridt 8) er utf0rt i teglstein. Det er videre en rekke mindre ene- ogflermannsboliger i tre innover i lIaveien. Str0ket har saledes intet sammenfallendeestetisk uttrykk, som vii legge sterke f0ringer for ny bebyggelse. Ny bebyggelse erimidlertid tenkt utf0rt i materialer i god kvaIitet, men det er i planforslaget ikke lagtf0ringer eller begrensninger i materialvalg. Dette vii vurderes i forbindelse meddetaljprosjektering og byggesaksbehandling. Det kan imidlertid nevnes at 10sningmed fiatt tak er mest nrerliggende. Dette gjenspeiles ogsa ireguleringsbestemmelsenes begrensninger for m0ne- og gesimsh0yde, og krav omtakterrasse. Et forslag til 10sning basert pa planforslaget er vedlagt som vedlegg 5.Ogsa nar det gjelder volum, finnes det store variasjoner i planforslagets nreromrade.Med planomradets plassering i utkanten av det som av Fredrikstad kommune erdefinert som sentrum, er det tilrettelagt for en god utnyttelse, i trad med rikspolitiske8

GDC!~"lBretningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Planforslaget legger tilrette for bebyggelse i 3 etasjer mot Fremskridt (maksimal mfZme pa kote +23,5),mens det lengre inn i lIaveien tillates bebyggelse opp til 4 etasjer (maksimal m0ne pakote +26,5). Dette er gjort for i et fors0k a gi et mer variert og oppdelt uttrykk,samtidig som planomradets nord-0stre deler er vurdert som mer mottakelige forh0yere konstruksjoner. Mot Fremskridt 8 er det lagt sterke begrensninger pa h0yderav hensyn til eksisterende bygning. Det anses at det regulerte volumet i en stor gradvii vcere en videref0ring av eksisterende bebyggelse i nceromradet og at det i litengrad vii medf0re ulemper for omkringliggende bebyggelse. Se vedlegg 4 for snitt avmaksimalt volum i forhold til eksisterende bebyggelse.I tillegg til variasjon i h0ydebegrensninger er det i reguleringsbestemmelsene tatt innet punkt om at balkonger skal trekkes minimum 1,0 meter inn i fasadelivet for a "deleopp" fasadeuttrykket og gi st0rre variasjon. Reguleringsplanen tillater at bebyggelsenkan oppf0res med sammenhengende fasade mot lIaveien, slik eksisterendebygningsmasse er Oppf0rt. Forslagstiller anser at behovet for variasjon i, ogoppdeling av, fasader er tilstrekkelig sikret gjennom bestemmelser om balkonger ogkarnapper og generelle bestemmelser om estetikk.Det er i bestemmelsene stilt krav om at minimum 25 m 2 lekeareal etableres pa kote+15,0 eller lavere. Det er i denne planen utvist f1eksibilitet vedr0rende plassering avdette arealet, og det er ikke angitt pa plankartet. Som f01ge av dette vii allikevel delerav (en av) byggeomradene ha redusert h0yde (mindre enn hva som er angitt sommaksimalt tillatt pa plankartet og i bestemmelsene). Dette vii kunne medf0re positivevirkninger for oppdeling av fasaden.For a muliggj0re takterrasse, inkludert god tilgang til denne, tillates det oppf0ring avheishus og gjennomsiktig rekkverk over generell maksimal h0ydebegrensning.F0rstnevnte ma trekkes inn 2,0 meter fra gesims for a dempe virkning for gateniva.Videre skal fasader mot offentlig rom gis god form og komposisjon, samt vurdereshelhetlig, som beskrevet i § 2 i reguleringsbestemmelsene.Vedlagt illustrasjonsmateriale viser en mulig 10sning basert padetaljreguleringsplanen, som ikke utnytter planens muligheter fullt ut nar det gjelderaile forhold. Planens maksimale begrensning er markert med stiplet linje der hvorden awiker fra iIIustrasjonene. lIIustrert 10sning er basert pa at hele bebyggelsenutnyttes til boligformal. Det vii naturligvis vrere muHg med en rekke andrekombinasjoner, som ikke er illustrert i dette materialet. Generelt anser forslagsstillerat bebyggelsen som planforslaget legger til rette for er godt tilpasset eksisterendeforhold og at tiltak som reguleringsplanen legger til rette for vii bidra til en sart tiltrengtoppgradering av omradet.Det papekes at tiltaket som detaljrreguleringsplanen legger til rette for, ikke erdetaljprosjekt enda og at informasjon om leilighetsfordeling, balkonger/terrasser ogestetikk er veiledende og ikke endelig avklart.ParkeringS/0sningParkering vii hovedsaklig bli etablert i kjeller, en delvis nedgravd kjeller, pa nedersteniva eller i kjeller og i f0rste etasje i det planlagte bygget, avhengig av valg avutbyggingsl0sning. Antallet plasser for biler og sykler vii tilfredsstille Fredrikstadkommunes kommuneplans krav (da kommuneplan erstatter vedtekter etter nyplandel av plan- og bygningslov). Fram til det er tatt inn krav til parkeringsdekning ikornrnuneplanen er det krav tilsvarende dagens gjeldende vedtekter.9

Det vii tilrettelegges for etablering av gateparkering (8 plasser) pa sfllr-flIstre side avlIaveien. Gateparkeringen skal hovedsaklig betjene eksisterende nreringsvirksomheti nreromradet.RekreasjonsomraderDet finnes ikke eksisterende vegetasjon innenfor planomradet av nevnverdigkarakter. Noe vegetasjon vii bli opparbeidet i nytt, regulert uteoppholdsareal motFremskridt. Videre vii andre uteomrader, inkludert takterrasse, ha et grfllnt preg.Planomradet har svrert god tilgang til marka gjennom Brattliparken, som er lokalisertca. 200 meter unna. Parken er tilgjengelig via fortau langs hele strekningen.Gjeldende planvedtekter for Fredrikstad kommune anbefaler 25 m 2 uteoppholdsarealfor boliger omfattet av sentrumsplanen 09 80 m 2 for resterende omrader. Dersomkrav om 80 m 2 uteoppholdsareal per enhet skulle legges til grunn, sa ville 27 enhetermedffllre behov for 2160 m 2 uteoppholdsareal. Dette er nesten det dobbelte avbyggeomradenes totale stfllrrelse. Som tidligere nevnt grenser planomradet tilsentrumsplanen. Bebyggelsesmessig har planomradet og store deler av tilgrensendeomrader mer til felles med de omrader som omfattes av sentrumsplanen, enn deutenfor. Det er 200 meter gangavstand til Brattliparken, hvor nrermeste lekeplassbefinner seg. Planomradet Iigger ogsa i gaavstand fra Trara skole, som ogsa haruteomrader som er spesielt tilrettelagt for aktivitet og lek. Pa bakgrunn avovennevnte har forslagsstiller valgt a stille krav om minimum 25 m 2 uteoppholdsarealper enhet. For a sikre lekearealer for barn og unge er det videre stilt krav om atminimum 50 m 2 av samlet felles uteoppholdsareal for aile byggeomradene skal vrerelekeplass, hvorav 25 m 2 skal etableres pa kote +15,0 eller lavere. Sistnevnte for asikre god tilgjengelighet fra og til nrermiljfllet. Det er i plankart eller-bestemmelser ikkeangitt nfllyaktig hvor dette arealet skal etableres. Dette avgjfllres i forbindelse meddetaljprosjektering og byggesak. Pa grunn av planomradets plassering i forhold veiog omkringliggende landskap, samt byggeomradenes utforming, er det vanskelig afinne uteoppholdsarealer av tilstrekkelig kvalitet, som ikke enten er berfllrt av hfllyestfllyverdier fra FremskridtlRiksvei 109 eller darlige solforhold. Pa bakgrunn av disseforholdene har forslagsstiller valgt a basere etablering av majoriteten avuteoppholdsareal pa takterrasse. Takterrasse vii fa svrert gode solforhold og i mindregrad enn de fleste andre omrader innenfor planomradet vrere berfllrt av stfllY. EtterforslagS~tiUeIS vllrdering_ vii en ~IiK ICZl$ning Vc:Bre rne~t fQrdelaktjg for aetablere gQdearealer for utendfllrs opphold for framtidige beboere innenfor planomradet. Stfllrrelsenpa takterrassen vii avhenge av antall leiligheter og stfllrrelsen pa andreuteoppholdsarealer som inngar i beregningen. Det stilles i bestemmelsene Iikevelkrav om minimum 300 m 2 takterrasse.Balkonger over 5 m 2 med tilfredsstillende stfllynivaer vii kunne medregnes vedberegning av mengde uteoppholdsarealer.Reguleringsbestemmelsene stiller krav om utarbeidelse av utomhusplan i forbindelsemed sfllknad om rammetillatelse for byggetiltak, og at uteoppholdsarealene skal vrereferdig opparbeidet ffllr det utstedes midlertidig brukstillatelse/ferdigattest fraFredrikstad kommune.InfrastruldurPlanforslaget legger til rette for etablering av fortau pa begge sider av lIaveien, samtlangs Fremskridt fra krysset lIaveien/Fremskridt til og med Fremskridt 8 med en10

edde pa 2,5 meter etter rzmske fra Fredrikstad kommune, Teknisk drift. Deler avfortauet er tenkt etablert pa Fremskridt 8 sin grunn (ca. 18 m 2 ).Atkomst til planomradet skjer gjennom lIaveien. Atkomst til parkeringsgarasje skjerogsa via Ilaveien. Planomradet er tilknyttet overordnet vegnett, som er Rolvs0yveien,gjennom lIaveien/Fremskridt med en avstand pa ca. 50 meter.Varelevering for eventuell nceringsvirksomhet i f0rste etasje vii vcere begrenset og ertenkt 10st gjennom seksjonens hovedinngang.Ogsa adkomst for gang- og sykkeltrafikk skjer gjennom lIaveien via tilst0tendefortausnett. Reguleringsbestemmelser stiller krav om at fortau som etableres itilknytning til byggeomrade for bolig/forretning/kontor skal vcere ferdig opparbeidet f0rmidlertidig brukstillatelse/ferdigattest utstedes av Fredrikstad kommune.Byggetiltak innenfor planomradet vii tilknyttes det kommunale vann- og avl0psnettet.Det vii etableres 10sninger for fordr0yning av overvann pa grunn avkapasitetsproblemer i Fredrikstad kommunes overvannsnett.For kollektivtilbud, se beskrivelse av eksisterende situasjon.Byggetiltak innenfor planomradet vii ikke medf0re behov flytting av eksisterende elleretablering av ny nettstasjon.Andre forholdPlanbestemmelsene stiller krav om at minst ett atkomstomrade skal vcere universeltutformet for a tilrettelegge best mulig for funksjons- og bevegelseshemmede.5.0 Konsekvenser av planforslagetPlanforslaget er ikke i strid med kommuneplan, vedtatte vedtekter eller retningslinjerog medf0rer, etter forslagsstillers oppfatning, ingen vesentlige konsekvenser fornatur, milj0 eller samfunn.Planlagt gjennomf0ringDet foreligger ingen konkret framdriftsplan for tiltaket som reguleringsplanen legger tilrette for.6.0 Risiko- og sarbarhetsanalyseNaturbasert sarbarhetDet er ikke registrert spesielle forhold knyttet til naturbasert sarbarhet som flom, ras,vind, isgang, mm. innenfor eller i ncerhet av planomradet.Virksomhetsbasert sarbarhetDet er ikke registrert spesielle fohold knyttet til virksomhetsbasert sarbarhet somfarlige stoffer brann, eksplosjon, forurensning, transport av farlig gods, mm. innenforeller i ncerhet av planomradet utover det man "forventer" av et etablert boligomradeog et tilst0tende, offentlig veinett.11

...~. ... ". '''. i~ 0 1UUU4blVirksornheten som reguleringsformalene i planforslaget legger opp til vii ei heller hanoen betydning for disse forholdene.Viktig infrastrukturDet er ikke registrert spesielle forhold knyttet til viktig infrastruktur, somstn2lmforsyning, kommunikasjoner, bygg og anlegg med betydning for sikkerhet ogberedskap, mm innenfor planomradet utover to kommunale veier (Fremskridt oglIaveien). Videre Iigger planomradet ca. 70 meter fra Rolvs0yveien, som erFredrikstads hovedinnfartsare fra nord.Drikkevann og aV/flJpDet er ikke registrert spesielle forhold knyttet til drikkevann og avl0p, da deteksisterende vann- og avl0psnettet innenfor planomradet er kommunalt og detframtidige tiltaket som planforslaget legger til rette for vii bli tilknyttet det kommunalenettet.Terrorisme og sabotasjeEn person fremsatte i april 2009 trusler mot Glemmen videregaende skole. NCBrmereunders0kelser viste at truslene ble fremsatt av en mindrearig elev ved en annenskole, som arbeidet med en oppgave om problemstillinger knyttet til terrorisme.Glemmen videregaende skole anses som tilfeldig utvalgt, og det er ikke grunn til a troat denne skolen er mer utsatt for terroranslag/sabotasje enn sammenlignbarevirksomheter.Det er ikke registrert andre spesielle forhold knyttet til terrorisme og sabotasjeinnenfor eller i nCBrhet av planomradet. Det anses ikke som n0dvendig med spesielleavb0tende tiltak i forbindelse med terrorisme og sabotasje.StfIJYSt0Y fra nCBrliggende veier vii pavirke planomradet. Se st0yvurdering utarbeidet avCowi, som er vedlagt planbeskrivelsen som vedlegg 6. St0yforhold for ny bebyggelseog tilh0rende areal er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene.7.0 Samrads- og medvirkningsprosessVarsel av oppstart av reguleringsplanarbeid er kunngjort to ganger i to aviser,Fredriksstad Blad og Demokraten, henholdsvis 6. og 7. mai, samt for andre gang 20.juni. Grunneiere, naboer, gjenboere, relevante offentlige myndigheter og privateorganisasjoner er varslet i brev av 2. mai, samt 18. juni.Grunneiere/utbyggere har i en lengre periode VCBrt i kontakt med eiere av seksjonerpa gnr.lbnr. 208/1304, som er spesielt ber0rte av byggetiltak somreguleringsplanforslaget legger til rette for, for a informere om arbeidet og etablere etgodt samarbeidsklima. Det er videre gjennomf0rt et orienteringsm0te med JacaEiendom AS, som fester av gnr.lbnr.lfnr. 208/1427/1114 for a diskutere et muligreguleringsplansamarbeid. Forslagsstillers konsulent har vCBrt i kontakt med HMSrepresentantfor Glemmen videregaende skole i forbindelse med forhold som angartrafikksikkerhet. Det er utover dette ikke gjennomf0rt andre spesielle tiltak ellerprosesser i forbindelse med samrad og medvirkning.12

8.0 Sammendrag av innkomne innspill og hvordan de er ivaretattF01gende har avgitt uttalelse som f01ge av f0rste kunngj0ring eller f0rste varsel omoppstart av reguleringsplanarbeid.A - Hafslund nett (e-post av 7. mai 2008)Hafslund Nett as papeker at de ikke har anlegg innenfor planomradet og atde derfor ikke har kommentarer til varselet.Forslagsstillers kommentar; Tas til etteretning.B - Sameiet Fremskridt 8 vlstyreleder Arild Klemsdal (e-post av 16. mai)Sameiet Fremskridt 8 viser til tidligere orienteringsm0te og ber ominformasjon om byggelinjer og byggeh0yder. Videre 0nsker de en detaljertfasadetegning over fasaden som vender mot deres eiendom.Forslagsstillers kommentar; Informasjon om byggelinjer og byggeh0yder eravsendt nabo. Detaljert fasadetegning eksisterer ikke pa det navcerendetidspunkt og vii oversendes i form av nabovarsel for byggetiltak paeiendommen, hvor Sameiet Fremskridt 8 sa vii kunne avgi merknad til varseldersom det er 0nskelig.C - Fredrikstad kommune vlBrannsjefen (brev av 21. mai)Brannsjefen "godkjenner" forslaget forutsatt at krav om vannforsyning tlbrannslokking, samt krav i §§ 5-4 og 5-5 i Forskrift om brannforebyggendetiltak og tilsyn tilfredsstilles. Det papekes videre at brannkum/hydrant b0rplasseres innenfor 25-50 meter fra inngangen til hovedangrepsvei og at deb0r vcere i et tilstrekkelig antall, slik at hele bygningen dekkes. Kapasitetenb0r vcere 50 lIs fordelt pa pa minst to uttak. Det anbefales at bygget utstyresmed husbrannslange. Dersom det er planlagt bruk av gass/propan b0r detetableres utvendig,nedgravd tank med r0rfordelingsanlegg eller utvendigflaskeskap. Tilkomstveiene ma dimensjoneres for kj0ring med brannvesenetsmateriell og for min. 10 tonn aksetrykk.Forslagsstillers kommentar; Planforslaget legger til rette for en vei med 6meters bredde. Det er utover dette ikke planlagt noen endringer itilkomstveier. De resterende punktene antas a omhandle forhold somavklares pa byggesaksniva.D - Fredrikstad Fjernvarme (e-post av 23. mai)Fredrikstad Fjernvarme papeker at planomradet ligger rett utenfor det som ereksisterende konsesjonsomrade til Fredrikstad Fjernvarme. De informererogsa om at de har s0kt om a fa utvide konsesjonsomradet og at utvidelsenomfatter planomradet. Forslagsstiler b0r derfor paregne at Fredrikstadkommune vii kreve at et framtidig byggetiltaket tilknytter seg fjernvarmenettet,dersom s0knad om utvidelse av konsesjonsomradet innvilges.Forslagsstillers kommentar; Forslagsstiller vii forholde seg tiltilknytningspliktfor fjernvarme, dersom det blir aktuelt.13

E - Statens vegvesen (brev av 23. mai)Statens vegvesen krever at det gj0res st0yberegninger og at eventuelle tiltaktas med i plan og bestemmelser.Forslagsstillers kommentar; Etter oppf01gende epost-komunikasjon medsaksbehandler i Statens vegvesen godtas det at krav om st0yutredning vedbyggesak tas inn i reguleringsbestemmelser, ettersom byggeomradet er salite og utredningen vii ha mer a si for materialvalg og detaljutforming av detkonkrete byggeprosjektet enn plassering av selve bygget pa tomten. I ettertidytret Fredrikstad kommune 0nske om vurdering av st0yforhold i forbindelsemed plansaken for a i st0rre grad klargj0re premissene for planen. Dette ergjennomf0rt (vedlegg 6), men detaljert avklaring vedr0rende materialbruk,etc, vii fortsatt avklares pa byggesaksniva.F - Fredrikstad kommune v/Teknisk drift (brev av 26. mai)Teknisk drift 0nsker at reguleringsgrensen flyttes til tilst0tendereguleringsplaner mot lIaveien og Fremskridt og at planforslaget ogsaomfatter veiarealet i Fremskrift, til og med sidevei mellom Fremskridt 6 og 8.Det bes om at det legges til rette for 2,5 meter fortau, og Teknisk drift minnerom kravet til fordr0yning av overvann.Det ble videre avholdt et m0te mellom reguleringsavdelingen, Teknisk drift ogforslagsstillers konsulent 19. juni, hvor Teknisk drift anmodet omgateparkering pa begge sider av lIaveien, i tillegg til fortau.Forslagsstillers kommentar; Planomradet er utvidet etter 0nske fra Tekniskdrift. Det legges til rette for 2,5 meters fortau pa begge sider av veien. Dettilrettelegges for gateparkering pa s0r-0stre side av lIaveien. Det stilles krav ibestemmelser om lokal handtering av overvann.G - Fredrikstad kommune v/barnas talspersonBarnas talsperson ser med bekymring pa videre utbygging i omradet dastedet liggeJ n.ce_rt to skoJer og omradet ferdes av elever hele ds_gen. Detpapekes at enhver 0kning av boliger og nreringsvirksomhet vii f0re tilytterligere belastning i forhold til st0y og manglende trafikksikkerhet. Detforutsettes at sikkerhet, og da spesielt trafikksikkerhet, blir godt ivaretattunder og etter byggeprosess.Forslagsstillers kommentar; Forslagsstiller mener at en utbygging av omradet,inkludert nye fortau og oppstramming av trafikkareal vii f0re til attrafikksikkerheten forbedres, i motsetning til at den forverres. GlemmenVideregaende skole er kontaktet i forbindelse med trafikksikkerhet etteranbefaling fra fylkeskommunen. En utbygging av planomradet vii i den storesammenhengen f0re til en minimal 0kning i trafikk og st0Y, ikke minst medtanke pa at planomradet allerede i dag inneholder godkjent bygg.H - Fredrikstad Energinett AS (brev av 26. maij14Fredrikstad Energinett AS skriver at de har nettstasjon, h0yspentkabel,lavspentkabel og luftanlegg i eller i nrerhet av planomradet. Det papekes atForskrift om elektriske forsyningsanlegg regulerer bygging ved

h0yspentanlegg til 6 m horisontalt og at lavspentkabler vii kunne komme ikonflikt med framtidig bebyggelse. Flytting av anlegget kan bestilles ogbekostes av utbygger. Videre opplyses det om generelle krav til nyestr0mforsyningsanlegg, ledningsanlegg og anleggsbidrag.Transformatorplassering skal godkjennes av FEN. Det ma etableres nyttstr0mforsyningsnett ved etablering av ny bebyggelse. Veibelysning mabekostes av utbygger.Fors/agsstillers kommentar; Dette er forhold som avklares i forbindelse medetablering av ny bebyggelse. Forslagsstiller tar opplysningene til etterretning.I - Fylkesmannen i 0stfold (brev av 28. mai)Fylkesmannen ber om at det henvises til overordnede planer, at estetikk,stedtilpasning og gr0nnstruktur ivaretas. Det minnes om tiltak for a unders0keeventuelle forurensninger i grunnen, om forholdet barn og unge, blant annetat barnas talsperson skal gis anledning til a uttale seg. Til slutt rninner de omivaretakelse av st0yforhold. Det henvises til ulike veiledere og retningslinjerved de ulike temaene.Fors/agsstillers kommentar; Planbeskrivelsen henviser til overordnede planer.Estetikk, stedstilpasning og gr0nnstruktur er etter forslagsstillers meningivaretatt i planforslaget. Barnas talsperson har mottatt varsel om planarbeidog har uttalt seg. Ivaretakelse av forhold som gjelder st0Y og forurensning erdekket i forslag til reguleringsbestemmelser.F01gende har avgitt uttalelse som f01ge av andre kunngj0ring eller andre varsel omoppstart av reguleringsplanarbeid.J - Fylkesmannen i 0stfold (brev av 20. juni)Fylkesmannen henviser til punkter nevnt i tidligere uttalelse og skriver at devii komme ncarmere tilbake til saken nar planforslaget Iigger ute til offentligettersyn.Fors/agsstillers kommentar; Merknaden tas til etterretning.K - Fredrikstad EnergiNett AS (brev av 20. juni)Fredrikstad Energinett AS gjentar opplysninger om at de har en delledningsanlegg, h0yspenningsanlegg og nettstasjon m/trafo i omradet.Flytting av anlegg kan bestilles i god tid og bekostes av utbygger. Atkomst tiltrafo ma ikke midlertidig eller permanent hindres. Ventilasjon og brannkravma opprettholdes. Oppf0ring av hinder eller bygging ncar trafo ma godkjennesav FEN f0r byggestart.Fors/agsstillers kommentar; Merknaden tas til etterretning.L -Hafs/und Nett AS (e-post av 26. juni)Hafslund Nett as har, etter utvidelse av planomradet, fortsatt ingen anlegginnenfor og dertor ingen merknader til arbeidet.Fors/agsstillers kommentar; Melding tas til etterretning.15

M - Jaca Eiendom AS (e-post av 25. juni)Jaca Eiendom As rlJnsker a bli inkludert i planarbeidet, slik at deres eiendomgnr.lbnr.lfnr. 208/1427/1114 ogsa kan inkluderes og reguleres til bolig- ognc:eringsformal. De opplyser om at de ikke kan godta at deparkeringsplassene som gar langs bygget blir fjernet, da deres bygg har etstort parkeringsbehov og brukes til ulike formal.Forslagstillers kommentar; Etter Jaca Eiendom AS sin anmodning om a fadelta i planarbeidet ble det avholdt et orienteringsm0te mellom forslagsstillerog nevnte selskap for a diskutere muligheten for a utvide planomradet. Avhensyn til framdrift og planforslagets kompleksitet ble det imidlertid avgjort atman pa davc:erende tidspunkt ikke 0nsket a utvide planomradet. Planforslagetmedf0rer at det fortsatt vii vc:ere mulig a parkere utenfor deres bygg, men imer ordnede former enn tidligere.N - Jernbaneverket (e-post av 26. juni)Jernbaneverket opplyser at de ikke har noen merknader til planarbeidet.Forslagsstillers kommentar; Jernbaneverkets e-post tas til etterretning.o - Sameiet Fremskridt 8 (e-post av 3. juli)Sameiet protesterer mot planforslaget, da det kommer i konflikt med deresparkeringsareal pa forsiden av Fremskridt 8, som sammen med garasje skaldekke behov for 15 leiligheter og nc:eringsdel.Forslagsstillers kommentar; Fredrikstad kommune vlTeknisk drift har bedt omat det reguleres til fortau pa 0stsiden av Fremskridt mellom kryssetlIaveien/Fremskridt og krysset mellom Fremskridt og atkomstvei mellomFremskrift 6 og 8. Dette regulerte fortauet vii imidlertid i en mindre gradber0re Sameiet Fremskridt 8 sin eiendom og dermed deresparkeringsplasser.P - Fredrikstad Fjernvarme AS (e-post av 9. juli)Fredrikstad Fjernvarme AS melder at tidligere gitt merknad opprettholdes.Forslagsstillers kommentar; Melding tas til etterretning.Q - 0stfold fylkeskommune (brev av 10. juli)160stfold fylkeskommune har en rekke kommentarer til ulike deler avplanarbeidet. Det bes om at det legges til rette for at omradet forskj0nnes ogat uttrykk og grad av utnytting tilpasses omgivelsene. I forhold til grad avutnyt1:ing henvises det til kommuneplanens arealdel og til areal- ogtransportplan for Nedre Glomma. Det bes om at gjeldende regelverkvedr0rende st0Y f01ges og at det utf0res st0yberegninger. Det bes om atforslagsstiller tar kontakt med Glemmen videregaende skole i arbeidet med afinne gode og sikre trafikkl0sninger. Det bes om at det vurderes lagt opp til atomradet kan betjenes med kollektivtrafikk. Det ma legges til rette for leke- oguteoppholdsarealer og barnas talsperson ma gis anledning til a uttale seg.Det b0r innarbeides rekkef01gebestemmelse som sikrer ferdigstillelse

samtidig med tiltakel. Det ma legges til rette for overordnet gremnstruktur somknyttes opp mot overordnet gnzmnstruktur pa stedel. Ny bebyggelse matilpasses landskapel. Prinsippene for universell utforming bf2Jr legges til grunnfor utforming av bygninger og uteomrader. De stedlige grunnforholdene maundersf2Jkes og hensyntas i planleggingen. Fylkeskonservatoren ber om at dettas inn tekst vedrf2Jrende eventuelle arkeologiske 'Funn ireguleringsbestemmelsene. Planmaterialet ma utarbeides i henhold tilgjeldende lover og regelverk og inneholde en planbeskrivelse.Forslagsstillers kommentar; Forslagstiller er av den oppfatning av atplanforslaget legger til rette for en betydelig forskjf2Jnning av omradet og atbygningsuttrykk (i den grad det er mulig) og utnyttelse er tilpassetomgivelsene.Det legges til grunn av regelverk vedrf2Jrende stf2Jy ff2Jlges. Det er tatt innbestemmelse som omhandler dette i planforslagel. Det er utarbeidetstf2Jyberegninger som er vedlagt planbeskrivelsen.Forslagsstiller har vrert i kontakt med Glemmen videregaende skole v/HMSansvarligi forbindelse med trafikksikkerhel. Skolen syntes forslag tillf2Jsningsom, inkluderer tosidig fortau, var tilfredsstillende og hadde ingen ytterligerekommentarer til utforming av planen. Det ble imidlertid-bemerket av skolenvar opptatt av sikkerhet, og spesielt sikring av anleggsomradet, i forbindelsemed gjennomff2Jring av planen. Forslagsstiller bemerker at aile gjeldende loverog regler vii bli fulgt under anleggsperioden. Dersom f2Jnskelig kan detarrangeres informasjonsmf2Jte med skolens ledelse ff2Jr oppstart av arbeidene.Forslagstiller har vrert i kontakt med fylkeskommunen vedrf2Jrende kravomtilrettelegging for kollektivtrafikk. I samtalen kom det fram at det var engenerell kommentar som matte vurderes spesielt i hvert enkelt planarbeid. Idette konkrete tilfellet er planomradet allerede svrert godt dekket avkollektivtrafikk. Det gar bussruter med hf2JY frekvens bade pa riksvei 109 (rettSf2Jr for planomradet) og i Traraveien (rett nord for planomradet). Det er per idag ingen bussruter gjennom planomradel. Fredrikstaddistriktets Rutebiler AShar heller ikke uttalt seg til planarbeidet pa bakgrunn av to varsler. Idettetilfellet anser forslagsstiller det som at det ikke vii vrere behov for spesielltilrettelegging for kolle.ktivtrafikk.Forslagsstiller mener forholdene for leke- og uteoppholdsarealer pa bakgrunnav de fysiske forutsetningene for planomradet er tilfredsstillende ivaretatt. Seplanbeskrivelse for nrermere detaljer.Forslagstiller er av den oppfatning av bebyggelsen er tilpasset landskapel."Landskapet" i sammenheng med dette planomradet ma i stor grad kunnebetegnes som fysisk bebyggelse med unntak av noe fjell pa "baksiden" avtomten. Det er ingen overordnet grf2Jnnstruktur i nreromradet, men etableringav fortau tilrettelegger i stf2Jrre grad enn tidligere for tilgang til overordnetgrf2Jnnstruktur i nreromradet, nemlig Brattliparken.Forslagsstiller f2Jnsker med planen a tilrettelegge for universell utforming istf2Jrst mulig grad.De stedlige grunnforholdene er leire. Det er ikke identifisert noe behov for ahensynta grunnhold spesielt i utforming av planforslaget, da det etterforslagsstillers mening ikke eksisterer noen unormal risiko. Grunnhold17

ivaretas pa normal mate i forbindelse med detal.iprosjektering avbygningstiltaket som reguleringsplanen legger til rette for.Bestemmelse vedrf2Jrende eventuelle arkeologiske funn underanleggsarbeidet er tatt inn i planforslaget i henhold til krav.Planmaterialet er for f2Jvrig i sin helhet utarbeidet i henhold til gjeldende loverog regelverk.VEDLEGGFe/gende ved/egg er ved/agt p/anbeskrive/sen;Ved/egg 1 - Varslingsmateria/eVed/egg 2 - Innkomne uttalelserVedlegg 3 - Utsnitt av kommuneplanens arealdelVedlegg 4 - lIIustrasjon av mulig utnyttelseVedlegg 5 - Snitt som viser maksimal og mulig utnyttelseVedlegg 6 - Steyvurdering (Cowi, mai, 2009)Fredrikstad: 21/01/201018

I I IINYTT FOR SLAGEKSISTERENDE...''1'''(Ii3+eO.36~17.66 e+14,96 1+12,2&l~e6Snitt3 Snitt 3I.+2&,0;;;]+20~36~~+le.e6Snitt 2 Snitt 2+el.45,,-----"7>+14.21FORE8I

IIMOTTATT2 3. SEP. 200Plan- 09 miljcrseksjol1eFORE8KRIF11!RHANvl8NINGAR:c.,:,!C~~:~(:'j-f:-,:7.'..OJ.......0I IJM 1:250o ETG (Ga.ra.sJe)FORSIAG~~R'GHT-_._-­~_...---.~ .._---ILAVEIEN 28130Is.r=EN - FDRSLAG ~L A V E I Bright Arkitekter AB ;;., A30:01 7>.:=!J ~

COWlBrick ASlIaveien 28/30St0yvurderingCOWl ASGrensev.88Postboks 6412 Etterstad0605 OsloTelefon 02694www.cowl.noInnholdsfortegl1else1 INNLEDNING 12 FORSKRIFTER OG GRENSEVERDIER 12.1 Utend0rs st0yniva 12.2 Trafikkst0Y innend0rs 23 BEREGNINGER 33.1 Beregningsgrunnlag 33.2 Trafikkdata 34 RESULTATER 34.1 Utend0rs st0yniva 44.2 Innend0rs st0yniva 41 INNLEDNINGI forbindelse med utarbeidelse av reguleringsplan av Ilaveien 28/30 i Fredrikstadkommune har COWl AS pa oppdrag fra Brick AS foretatt en vurdering avveitrafikkst~y.2 FORSKRIFTER OG GRENSEVERDIER2.1 Utendors stoynivaVurderingen tar utgangspunkt i Milj¢verndepartementets retningslinje for behandlingav st~y i arealplanlegging, T-1442. Relevante grenseverdier for boligerer gjengitt i tabell 1.Tabell J - Hf/Jyeste grenseverdierfor dag-kveld-natt lydniva, L den og maksimalt st¢ynivaL SAF po. natt.St0ykildeSt0yniva pa uteplass og utenforrom med st0yfalsom brukSt0yniva utenfor soverom,natt kl. 23 ­ 07Vei 55 Lden 70 LSAFDokumentnr.VersjonUtgivelsesdato010005.05.09P:\12BB\12BB94 -liaveien\03 - Rapporter, nolaler\NOTOOl - Stlilyvurdering lIaveien 2B.DOCUtarbeidetKontrollertGodkjentLars 0demarkAlain BradetteLars 0demark

llaveien 28/30 2/4L den er det ekvivalente st~ynivaet for dag-kveld-natt (day-evening-night) med 5dB og 10 dB ekstra tillegg pa henholdsvis kveld og natt. Retningslinjen setterogsa en grenseverdi til statistisk maksimalt st~yniva pa L 5F ~ 70 dBA for veitrafikkutenfor soverom pa nattestid (kl 23 og 07).Grenseverdien for gul sone er L den = 55 dB. Gul sone er en vurderingssone hvorny bebyggelse kan oppf~res dersom det kan dokumenteres at avb~tende tiltakgir tilfredsstillende st~yforhold.R~d sone angir et omrade som pa grunn av det h~ye st~ynivaet er lite egnet tilst~yf~lsomme bruksformal.Retningslinjen er ment som grunnlag for kommuner ved planlegging og behandlingav enkeltsaker etter plan- og bygningsloven. Retningslinjen er veiledende,og ikke rettslig bindende. Retningslinjen kan derfor fravikes i reguleringsbestemmelser.Kommunen har dermed f. eks. mulighet til a bestemme omden anbefalte grenseverdien pa 4ten ~ 55 dB ikke gjelder for utearealer somvender mot veL2.2 Trafikkstsy innendsrsFor innend~rs st~yniva viser T-1442 til NS 8175. I REN 97 anses grenseverdieri NS 8175 klasse C bygninger som tilstrekkelige for a oppfylle forskriften.Relevante grenseverdier for trafikkst~y i henhold til NS 8175:2008, for boligerer vist nedenfor.Standardens grenseverdier som brukes for vurdering av innend~rs veist~y ervist i tabell 2.Tabell2 - Hr/Jyeste grenseverdierfor innendr/Jrs A-veid ekvivalent lydtrykknivll,L pA ,eq,2411 og maksimalt lydtrykknivll L p A,IIlClxfra utendr/Jrs lydkilderType brukeromrade Malest"rrelse Klasse CI oppholds- og soverom fra utendrarsIydkilderLpA,eq.24h (dB) 30I soverom fra utendrars IydkilderLpA,max(dB)natt, kl. 23-0745Standarden setter krav til maksimalt innend~rs trafikkst~yniva L max med hensikttil er a sikre gode forhold for s~vn. Kravet til maksimalt lydtrykkniva gjeldersteder med stor trafikk om natta, ti hendelser eller flere som overskrider grenseverdien,og ikke enkelthendelser. Tunge kj~ret~y er hovedarsak til h~ye maksimalest~ynivaer.P:\12BB\12BB94 -llaveien\03 - Rapporler. notater\NOT001 - St0yvurdering lIaveien 2B.DOCCOWl

Ilaveien 28/30 3/43 BEREGNINGER3.1 BeregningsgrunnlagDet er benyttet 3D-digitalt kart mottatt fra Hjellnes Consult as som grunnlagsmaterialeti beregningsmodellen. Beregningene er utf(2jrt i henhold til Nordiskberegningsmetode for veitrafikkst(2jy ved hjelp av st(2jykartleg'gingsprogrammetCadnaiA versjon 3.7.Beregningene er gjort 2 meter over terreng.3.2 TrafikkdataTrafikkmengden for RVI09 er hentet fra Statens vegvesen sin nasjonale vegdatabankog er fremskrevet 10 ar frem i tid som retningslinjen tilsier. Det er antatten arlig vekst pa 2 %.Trafikkmengden for 0vrige veger er anslag basert pa bygningsmasse veiene f(2jrertil.Benyttet veitrafikkdata for beregninger er vist i tabell 2.Tabell 2 - Benyttet veitrafikkdataVeiArsdegntrafikktallAOT2019Hastighet(km/t)Andel tungkjeretey(%)RV109 30500 50 10Fremskridt 2000 50 5Ilaveien 400 50 5For beregning av dag-, kveld- og nattniva L den er det brukt normal tidsfordelingfor riksveier og byveier.Det regnes med at st¢ybidraget fra de (2jvrige veiene er neglisjerbalt.Det er tatt hensyn til veienes helningsgradienter i st(2jyberegningene.Det er knyttet en viss usikkerhet til trafikkdataene. Imidlertid skal det relativtstore feil i trafikkmengdene for at det shir ut pa de beregnede st¢yverdiene. Foreksempel gir en fordobling/halvering en endring pa +/- 3 dB pa ekvivalentst(2jyniva.4 RESULTATERResultatene er vist i detalj i st(2jykart i vedlegg I. De sma sirklene viser h(2jyestest(2jyniva L den av aIle etasjer pa fasaden.RV 109 er hovedkilden for st(2jy.P:\1288\128894 ·lIaveien\03· Rapporter, notater\NOTOOl • St0yvurdering lIaveien 28.DOCCOWl

Ilaveien 28/30 4/44.1 Utend0rs st0ynivaUtearealer er tenkt pa tak og balkonger samt noe avsatt grftjntarealer pa bakkeplan.Beregninger viser at det viI vrere nftjdvendig med skjerming av utearealene. Fortakterrassen viI det vrere nftjdvendig med et tett rekkverk med hftjyde 1,2 meter.Dersom retningslinjen skal oppfylles fullt ut rna balkonger bygges inn medglass. Et altemativt tiltak viI vrere tett rekkverk med hftjyde 1,2 meter samt mineraltilli balkongdekkenes underside. Dette tiltaket viI bidra i stftjrrelsesorden3-4 dB.Avsatte utearealer pa bakkeplan ligger i rftjd sone og kan vanskelig skjermes.Det er viktig at skjermene tettes mot dekket. Skjermen kan besta av laminertglass med tykkelse minimum 6 mm.4.2 Innend0rs st0ynivaEkvivalent stftjyniva utenfor de mest stftjyutsatte fasader villigge i stftjrrelsesordenL den = 63 - 64 dB.Med hensyn til krav til innendftjrs ekvivalent stftjyniva 4q og L max viI det vrerenftjdvendig med moderate lydkrav til vinduer og/eller balansert ventilasjon.Krav tillydisolasjon i fasader bftjr vurderes ifbm byggemelding.P:\1288\128894 - lIaveien\03 - Rapporter, notaler\NOT001 - SI0yvurdering lIaveien 28.DOCCOWl

---~~:;~_ .. _-~-~~ i;;5;)--~~~~----~ 611070c' 611090 ~~-s~~~~-~--r-'-;~~~--~~~I~:..".~ 1! ~~~I~C'f"'­"'T.. )')wl!)wo~omowl!)wocoowl!)wor­owl!)wowowl!)wol!)~oo'"wl!)wAlIaveien 28/30Steyniva Lden 2019 fra veitrafikkRev: 0.); //;'/"""'~'i,iJjJlI"':'5~~~~t~'~""~;SiF..';~~t;';/'..../"/ ,,:~~~y,54. .r/. . /,// //_ /1631 //,,(-' / ..,,:.,,::~: ,;'_, ./;63/ / {),V'/"// ,//",~ //si '63' /" /~/// .",/"",/,io,eJ',/"'.'" /,,~//,~ /'v' ///' //,/ ",'I j..';Ii,-L_ -­ rF'": : ;~.~::: ~ Road i~.:.::,~; > 40:0dBA • • I_-J > 45.0 dBA - BUlI~lng!,,_: >50.(ldBA - Barner-: ,=-=: I> 55.0 dBA Lden Bridge II'h~yde: 2 m.o.t. 'iBi ,. 60.0 dBA........--. ..----.--l - > 65.0 dBA Contour Line-- .--...... --i____RuleneU:..... .._.______ 5m x 5m -_;. >75.0dBA70.0dBA ~ Building Evaluation '.L II ! - > 80.0 dBA Calculation Area :Millestokk1 :500 .._~_~ a~~_ ,._.. INAII Kunde: Brick AS_________f---------------,, ~~~~tnr: 128894 ~eidet:IIIOdEffi'.l1mL104.05.09F1­I Beregrunger.cna I IKontrollert: i albr.CO~ 05.05.09'I-----.L . _I 1jIjIl jjI~ji11

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L0penr.:Klassering:Saksbehandler:2009/16232129332/201042312Trond Berg MathisenM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 23/10KG Meldahls vei - Kraker0YOppf0ring av nytt helsebyggTilth: Trip ASRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:I medhold av plan- og bygningslovens kap. 19 gis det dispensasjon fra reguleringsplanen ­planformal, h0ydebestemmelser og krav til bebyggelsesplan, og s0knad om rammetillatelsegodkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 pa fig. betingelser:1. Det skal utarbeides utbyggingsavtale med kommunen.2. Krav som fremgar av TORs uttalelse ma f01ges opp.3. Krav som fremgar av vegsjefens uttalelse ma etterkommes.4. Tilknytningsplikt til fjernvarme i henhold til kommunens vedtekt til pbl's § 66a gj0resgjeldende - Fredrikstad Fjernvarme AS kontaktes for utarbeidelse av avtale.5. Utbygger avklarer med Fredrikstad Energinett og sivilforsvaret (krav til bygging avtilfluktsrom).6. F0r det kan gis igangsettingstillatelse skal det foreligge godkjent avfallsplan i henholdtil gJeldende regelverk.7. Bebyggelsesstrukturen for 0vrige byggetrinn analyseres ytterligere, byggetrinnene magenerelt forholde seg til detaljplan slik den blir vedtatt.8. Gjennomf0ring av prosjektet ma forholde seg til f0ringer som vii fremga av vedtattdetaljplan.9. Arbeidstilsynets samtykke ma foreligge f0r det kan gis igangsettingstillatelseFredrikstad, 27.01.10SammendragSaken gjelder oppf0ring av nytt bygg - byggetrinn 1 av pa sikt 2 eller 3 trinn.Prosjektet skal vcere en "helsepark" bestaende av offentlige og private akt0rer.Bygningen oms0kes plassert pa "Vcerste"-omradet.Det s0kes om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan - forslag til ny detaljplan for denaktuelle tomten er innsendt til behandling parallelt med rammetillatelsess0knaden.

Vedlegg1. Oversiktskart i malestokk 1:50002. Situasjonsplan i malestokk 1: 10003. 3D-illustrasjoner4. Snitt, nedfotografert5. Redegj0relse/opplysninger om ytre rammer, datert 07.10.096. S0knad om dispensasjon, datert 07.10.097. Tiltakshavers begrunnelse8. Nabomerknad, datert 19.10.09Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)9. S0knad om rammetillatelse, datert 27.10.0910. Tegninger i div malestokk11. Gjenpart av nabovarsel12. F01gebrev til naboer, datert 07.10.0913. Rapport fra botanisk befaring14. Trafikkutredning15. Fylkesmannens uttalelse16. Vegsjefens uttalelse17. TORs uttalelse18. Arbeidstilsynets uttalelse19. S0knad om ansvarsrett/kontrollplanSaksopplysningerDet s0kes om rammetillatelse for oppf0ring av bygning som vii vrere f0rste byggetrinn i etst0rre prosjekt - prosjektet betegnes som HelsePluss og er beskrevet som en "helsepark" derulike akt0rer vii kunne ha tilhold.Det er opplyst at helseparken planlegges bade med offentlige og private akt0rer innenfor blantannet omrader som forebyggende medisin, private og offentlige helsetilbud, spesial­helsetjenester, helsetilbud med kommunal avtale og rehabilitering inklusiveheld0gnspleietjeneste.Oms0kte bebyggelse - byggetrinn 1 - er planlagt som en 4 etasjers "kontorbygning" lokalisertnordvest pa tomten med en sidefl0Y mot 0st i en etasje. Det skal ogsa bygges et tilbaketrukketteknisk rom som en 5. etasje pa bygget.Prosjektet innebrerer ytterligere ett eller to byggtrinn pa sikt - forslag til videre utbyggingfremgar av illustrasjonene som er vedlagt saksfremlegget.Tiltaket er lokalisert pa "Vrerste"-omradet, syd for "Cowi"-bygget og ny Bj0lstadforbindelse.Eiendommen er regulert, reguleringsplan nr 468 Vrerste. Denne planen "overlappes" avreguleringsplaner tilknyttet det nye veinettet i omradet, og annen nyere bebyggelse er oppf0rtmed avvik fra reguleringsplanen. Det arbeides med en ny masterplan for omradet og paralleltmed denne byggesaken er det innsendt en ny detaljplan for den aktuelle tomten. Det pagarogsa arbeid med revidering av kommunedelplanen for sentrum som vii omfatte ogsa detteomradet.Prosjektet forholder seg til gjeldende reguleringsplan, og det s0kes om dispensasjon fraplanen med hensyn til formal, h0ydebestemmelser og krav til bebyggelsesplan.Det er i hovedsak oppgitt fig. begrunnelse i dispensasjonss0knaden:• Eksisterende plansituasjon gir uhensiktsmessige retningslinjer for styring av formal,utnyttelse og plassering.• Det er igangsatt reguleringsarbeid som omfatter tomten.

• Prosjektet er av stor offentlig og allmennyttig interesse, og skal bidra til a sikre et h0ytfaglig niva.• Prosjektets innhold er i trad med kommunens f0ringer for tilrettelegging av denne typetjenester/lokalisering.• Prosjektets utvikling er avhengig av forutsigbarhet, det er korte beslutningsfrister foraktuelle akt0rer.S0knaden er videre begrunnet gjennom redegj0relser for dagens tomteutnyttelse/tomtensbeskaffenhet, analyser av omgivelser/gr0ntareal/skog og trafikkutredning.Det foreligger ellers uttalelse til s0knaden fra hhv Fylkesmannen, Statens Vegvesen. TDRProsjektadministrasjonen har kommet med en forel0pig uttalelse knyttet opp tildetaljplanforslaget som foreligger - det er her pekt pa viktigheten av at kommunens krav tilbredde pa gater etc ma ivaretas, og det etterlyses et generelt kvalitetsprogram for omradet slikdet er lagt opp til i kommuneplansammenheng.Det foreligger ogsa en merknad fra en av naboene som peker pa trafikksituasjonen ogplassering av p-plasser.VurderingProsjektet er omfattende beskrevet med hensyn til arkitektur - stedstilpasning og formstrategi.Arkitekten tolker stedet som en integrert del av bysentrum der bebyggelsen jobber medgaterom hvor aile flater som bygg, gang-, sykkel- og kj0revei er definert. Man har saledes lagtvekt pa at adkomstene til bygget er tydelige og forholder seg til bade gaende, syklende ogkj0rende. Parken i S0r er ment a fungere som uteoppholdsareal for brukere og ansatte, og denvii ogsa fungere som en gr0nn lunge med lokalklimatisk positiv effekt.Det fremgar videre at det er lagt opp til at formfriheten skal gi mulighet til a ta opp i segforskjellige utbyggingstakter for tomten - og allikevel skape en helhet. Nar det gjelder estetikksa er det tatt utgangspunkt i et arkitektonisk hovedgrep. Bygningsmassen tar ikke opp i segdimensjoner som vii kunne oppfattes som un0dvendig store i forhold til omgivelsene. Det ertatt hensyn til smaskala bebyggelsen pa kollen i bakkant, og man retter seg inn mot engenerell "menneskelig" skala med utadvent fasade i 1. etasje.Bygningene er tenkt plassert i gateliv mot nord i overensstemmelse med veiplanen her(Bj0Istadforbindelsen), og vii saledes holde pa og understreke gatelivet. Mot S0r og vestfragmenteres bebyggelsen og tilpasses i skala til gr0ntstrukturen etc. Nar tomten er komplettutbygd slik det planlegges vii bygningsmassen danne gode s0rvendte uterom st0yskjermet frahovedveinettet og felles gr0ntarealer mot KG Meldahls veLDet har kommet enkelte innspill i forhold til bygningsstrukturen i neste byggetrinn. Arkitektenoppfordres til a foreta en vurdering av hvorvidt det vii vrere hensiktsmessig a legge opp til enenda mer tydelig kvartalsstruktur med utgangspunkt i den skalaen som er typisk for sentrumfor 0vrig. Det kan redegj0res ytterligere for valgte 10sninger ved innsendelse av s0knad forneste byggetrinn. Momentene her kan ogsa tas inn i vurderingen/behandlingen av detaljplanenfor tomten. Det kan for 0vrig ikke sees at gjennomf0ring av byggetrinn 1 som na oms0kes viivrere til hinder for slike vurderinger fremover.Bygget er videre beskrevet med en rasjonell og effektiv planl0sning, fleksibelt oppbygd ogmed variasjonsmuligheter med tanke pa antall leietagere og deres behov. Det er taU hensyn tiloverganger mellom innerom og uterom, og utsiktsforhold i fellesrom/adkomster.Tegningene som foreligger viser en horisontal betoning med kontrast i farge og dybdevirkingslik det fremgar av beskrivelsen. Utformingen vurderes til a vrere tilfredsstillende i seg selv og iforhold til omgivelsene, og radmannen er enig med arkitekten i at materialsammenhengenestyrker identiteten til gaterommet og tolker overgangen til det mer gr0nne boliglandskapetbakenfor.

Universell utforming i henhold til forskriftskrav er og vii bli ivaretatt i prosjekteringen.Illustrasjonene viser at ogsa sykkelparkering vii bli vektlagt.Dispensasjon.Eksisterende reguleringsplan nr. 468 Vrerste omfatter tomten som na oms0kes. S0ker skriverat faktiske avvik mellom denne planen og senere vedtatte reguleringsplaner for veinettet(overlapping), og riving av bygg/oppf0ring av bygg med avvik fra planen medf0rer atformalsflatene i reguleringsplanen med sin form og sine bestemmelser gii liten mening somforutsetning for videre utbygging.Det er saledes igangsatt planarbeid for a rydde opp i avvikene, og med malsetting om amuliggj0re en fornuftig utbygging av dette restarealet.Det er redegjort for at det er samsvar mellom nytt detaljplanforslag og rammes0kt tiltak forbyggetrinn 1.Dispensasjonss0knaden her tar for seq forholdet mellom byggetrinn 1 og eksisterende,Qjeldende reguleringsplan:Saken har veert oversendt Fylkesmannen til uttalelse. Det fremgar av uttalelsen at man ikke viiha noen innvendinger mot en eventuell dispensasjon, og overlater saken til de kommunalemyndigheter som har best oversikt over forholdene pa stedet.Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i ny plan- og bygningslovs (plandelen) kapittel 19.Loven fastslar f01gende i § 19-2:Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemme/sen det dispenseres fra, ellerhensynene i lovens forma/sbestemme/se, blir vesent/ig tilsidesatt. I til/egg ma fordelene ved agi dispensasjon vrere klart st0rre enn ulempene etter en samlet vurdering.Kommunens adgang til a gi dispensasjon er avgrenset i ny lov. Det kreves at hensynene bakden bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det ma i tillegg foretasen interesseavveining, der fordelene ved tiltaket ma vurderes opp mot ulempene. Det maforeligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebeerer at det normaltikke vii veere anledning til a gi dispensasjon nar hensynene bak bestemmelsen det s0kesdispensasjon fra fortsatt gj0r seg gjeldende med styrke.Oms0kte bebyggelse vii delvis (4 m2) bli liggende inn pa delomrade hvor formalet er bolig.Deler av dette ornradet s0kes ogsa benyttet til midlertidig parkering.Videre vii det ene hj0rnet av bygget - ca 900 m2 - vii bli liggende inn pa Fellesomrade (park) ireguleringsplanen.Bebyggelsen vii saledes ogsa "bryte" formalsgrensene.Det s0kes om dispensasjon fra reguleringsformalet/formalsgrenser. I begrunnelsen er det visttil at eksisterende planer gir uhensiktsmessige retningslinjer for styring av blant annet formal.Ny bebyggelse blir bare minimalt Iiggende inn pa delomrade med formal bolig. Videre'foreligger det rapport angaende registrerte biotoper i tilknytning til edell0vskog i omradetFellesomrade (park). Rapporten fra biolog konkluderer med at vegetasjonen er vanlig og ikkestedsunik. Arealet der oms0kte bygning og p-plasser er tenkt plassert er -Fra f0r i hovedsakopparbeidet som asfalterte/grusede flater, og parkeringsl0sningen vii bare veere midlertidig.Det kan saledes ikke sees at hensynene bak reguleringen blir vesentlig tilsidesatt, og detsynes a foreligge en overvekt av fordeler ved a dispensere fra reguleringsplanensformalformalsgrenser.Iflg. reguleringsbestemmelsenes punkt 9.02.4 H0yder sa kan bebyggelsen oppf0res med enmaks tillatt byggeh0yde pa cote +17,40.Bygget er planlagt med en forventet gesims pa cote +18,2 (4. etasje) og cote + 21,5 (tekniskrom, 5. etasje).Til sammenligning er det oppgitt at nabobebyggelsen ("Cowi"-bygget) har en gesims pacote + 17,95 og tilbaketrukket overbygg pa cote + 20,66.

Det s0kes om dispensasjon fra h0ydebestemmelsen. Det er vist til at ny bebyggelse erprosjektert med et volum og en skala som tar hensyn til eksisterende 0vrig bebyggelse. Enhensiktsmessig innredning med et relevant etasjeantall medf0rer at "hovedgesimsen" blir noeh0yere enn tillatt, mens teknisk rom som vii bli utf0rt som en femte etasje er tilbaketrukketmed en begrenset utstrekning. Prosjektet forholder seg til ny standard i forhold med hensyn tilforbehold angaende flom og h0yere vannstand, golv i f0rste etasje legges pa cote +2,5. Detforeligger gjennomarbeidede vurderinger rundt skala og tilpasning til omgivelser og hvordanforholdene er blitt tatt hensyn til.En helhetsvurdering tilsier at hensynet bak bestemmelsen ikke blir tilsidesatt i vesentlig grad,og at fordelene ved a dispensere er i overvekt.Det er krav til utarbeidelse av bebyggelsesplan, og det s0kes om dispensasjon frabestemmelsen. I denne sarnmenheng er det henvist til foreliggende materiale - illustrasjonerav planlagt samlet bygningsmasse samt situasjonsplaner av henholdsvis byggetrinn 1 ogsamlet bebyggelse. Disse viser planlagte bygningers plassering, adkomstforhold,parkeringsanlegg, internveisystem for biler/gaende/syklende og varetransport. Det vii kunneoppdateres utomhusplan/situasjonsplan som svarer til krav fra blant annet vegvesenet.Hensynet bak bestemmelsen ansees dermed a vcere ivaretatt gjennom det foreliggendematerialet, og det vii vcere en overvekt av fordeler til a kunne innvilge dispensasjon.Det foreligger en merknad fra en av naboene - barnehagen i syd-0St. I brevet blir det uttryktbekymring for at det blir etablert en stor parkeringsplass med innkj0ring i ncerheten avbarnehagens uteomrade. Til det bemerkes at parkeringsplassen vii vcere midlertidig frem til0vrige byggetrinn hvor det vii bli etablert parkeringskjeller eller p-hus. Illustrasjonene ogredegj0relsene som foreligger beskriver at det skal opparbeides gr0ntarealer pa denne delenav tomten nar prosjektet som helhet gjennomf0res, slik det blir ytret 0nske om i brevet.Oms0kte planer omfatter dessuten ytterligere en adkomst/avkj0rsel fra vest (ny vei til Glombo)som opprinnelig ikke var planlagt. Denne 10sningen er avklart med Statens Vegvesen og viiinnebcere at trafikkbelastningen "fordeles". S0ker har oppgitt at adkomst/avkj0rsel ved KGMeldahlsvei (barnehagen) i prinsippet er i samsvar med gjeldende reguleringsplan, men atadkomstlavkj0rsel fra vest vii vcere hovedadkomsten. Det er ogsa planlagt parkering pabebyggelsens vestside, barnehagen vii vcere skjermet i forhold til denne lokaliseringen.Det foreligger redegj0relse for andre relevante reguleringsmessige forhold, og hvordankravene vii ivaretas.Det foreligger uttalelse til rammetillatelsess0knaden fra Statens Vegvesen. Vegvesenet harstilt krav til utforming av avkj0rsler osv, og peker pa viktigheten av n0yaktig plassering motBj0lstadforbindelsen.Det foreligger ogsa en trafikkutredning utf0rt av Cowi AS som konkluderer positivt i forhold til10sninger. Kommentar til utforming av adkomstene ma sees i sammenheng med de krav somStatens Vegvesen stiller.

iU'\n:~'I,) U .J~02\ '',,) \1t~/«~'\,'\~~ e42'-"T'/--~!l(~~\f--..........' .....~----.••••••••••••••••••••••••• •••• ~~ I•....•...•.•.....••.... ~........................ .........•. ~.C=--.:~~I-~--~.......... .... .....---'---- ".--------- --'- --.._--­I.--------.-----~~.)'-, ."'" 'r-~,~-;.

.Fu.:lIlustrasjon reguleringsplanTlntl:HELSE PLUSSVA:RSTEDate:••OS.Ot~:1:1'09.0...; :....~....,.,.,~~$E .~· .

uC~505-------------------------------------- A ~---,----~--------.,......('.~~U ~,[ .'~,,,

_._--_._ .._-_.__....------~._-_._--[;- /2.Fas.:Illustrasjon reguleringsplanHELSE PLUSSVA:RSTEBT2ProsJeklnr.:290059Tttnlfttsnr·:MWI:BT1-31.pInDate:08.09.091l1I1IleU:1:1,1:0.12Kerl1nlR ~.tSigIl.:KanINII:SE OMFRA NOROVEST

,..... ', r " 7, .! : .. "'~, U' I\..JU:·..JJ 'FRA RUNDKJ0RING,...:RammeseknadHELSE PlUSSVAERSTE8T1".....,.; T.......:290059m:BT1-31.p1n.....:22.09.69.........:1:0;.0. 1:0,61'~~'''''''!t.SlIn.: t

---------....... -..-.._~-----_ ..--~_._-----­----­--­ ~­.,.--._----­_4 ~--­....-.... -L -11Fn.:Rammeseknadnt.l:HElSE PLUSSV,lERSTEBT1iInaYft:BT1-31.plnOato:22.09.09.Mitettekk:1:1,02KontreIISiOI'I-:seFRAS0RVEST1)',. .....:E-11 30...ilUustrasjooer 2

MoHall av Plan- og mHj0sfilSj0i1N06 NOV, 2009OJ r-r-~r--""""'-r--F====r--~....-----------~~OJ ~----~--...-.rOJ ~--..-.. ...............--............OJL...i..-J I I I I I I...., iii i i+20,70"'S'Tak'­+17,40!fE'i'asJ8+13,80··...... ·4E1asJe+20,70..-....ifTak·-·....·+17,40S"Eiasj'e+13,80·4·E"ias)e······+10,20'3-EtasJi3"+6,602'Etasji3F...:Rammes/i!lknadnnol:HELSEPLUSSVAERSTEBT1E-Obin...__.........- ~IJT~.,_­22.09.01M6Iool....1:2'00~SE I~I'rfllo-.....I ---- I -­ prMje~II...-•._Ir-'­,,-.---:(""'-,\", .... ,~)( .... ,;...' ..... •_'6'fljlC")-.....0

~5.1Trond Berg Mathisen VEDLEGG - E 00Fredrikstad kommunePlan og milj0seksjonenPb 14051602 FredrikstadDeres ref.: Var ref. FredrikstadS0K290059 07.10.09Prosjekt: HELSEPLUSS - et medisinsk kraftsentrum i Fredrikstad."Omrade 7", syd for Stadion, del av Gnr. 423 Bnr. 2.Tiltakshaver:S0ker- PA:Arkitekt:Trip ASTotalprosjekt ASGriff Arkitektur ASREDEGJfZJRELSE OM PRSOSJEKTET OG DETS YTRE RAMMER.VEDLEGG E -00.HELSEPLUSS - konseptbeskrivelse:Vc.erste AS 0nsker a bidra til a videreutvikle helsetilbudet i 0stfold. Ambisjonen er atilby aktuelle akt0rer et mangfoldig og samlet tilbud pa Vc.erste.Prosjektet HelsePluss er en helsepark bestaende av offentlige og private akt0rer.Samlokaliseringen skal s0rge for at kundene m0ter tverrfaglig kompetanse; enkomplett medisinsk behandling. Vc.erste har i lengre tid arbeidet med nc.erings- ogkulturklynger i utviklingen av Vcersteomradet. Denne "helseklyngen" er tenktbestaende av akt0rer innenfor f01gende omrader:Forebyggende medisinOffentlige helsetilbudPrivate helsetilbudSpesial-helsetjenesterHelsetilbud med kommunal avtaleRehabilitering inklusive held0gnspleietjenesteHelsePluss vii ogsa samspille med H10, H0gskolen i 0stfold avdeling helsefag samtandre relaterte private fagmilj0er som allerede er lokalisert pa Vrersteomradet.Oms0kt prosjekt gjelder f0rste byggetrinn i en planlagt trinnvis utvikling av at slikttilbud pa den aktuelle tomten.LOKALISERING:Planstatus:Prosjektet oms0kes lokalisert pa omrade 7e, omrade 7b og delvis pa omrade F2Fellesomrade Park; omrader definert i gjeldende Reguleringsplan 468 Vrerste.Tomten ligger S0r for Stadion og Bj0lstadforbindelsen. Forholdet tilreguleringsplanens formal og bestemmelser er nrermere beskrevet under punktet"reguleringsmessige forhold".Kommuneplan:...HELSEPLUSS., Vcerste Rammes0~nad. O~.10.0~ Gri~ Arkitektur AS' . 1· .

, , () "1 rUUUJ 11Prosjektet ligger i et omrade definert som eksisterende byggeomrade ikommuneplanens arealdel og er dermed i samsvar med denne.Ny serIlltrumsplan - Fredrikstad byomrade:I forbindelse med rulleringen av sentrumsplanen er det varslet et analyseomrade forfor planen "Fredrikstad byomrade" som omfatter hele Vrersteomradet. Videre er detannonsert en mulig utvidelse av sentruml bykjernenl indre by som inkludererare8l~ene som grenser mot den nye "indre ringveien" i byen, og dermed inkluderertomten der prosjektet er planlagt.Det er et overordnet kommunalt 0nske om a handtere den videre utviklingen paVrerste-omraldet med detaljplaner, og da i sffirlig grad omradet vest for ny kj0rebro 1Glomboveien. Som innspill i aile disse parallelle planprosessene jobber Vffirste asmed en egen Masterplan for heIe Vffirsteomradet med strategier rnhp utnytlelse,utviklingsm0nster, bruk mm.IIlustrasjon fremtidig bygningsmasse Vcerste, fra gangbro til kj0rebroOvenstaende iIIustrasjon viser hvordan allerede utbygd og planlagt/ forventet nybygningsmasse vii fremsta ferdig utbygd. Oms0kt prosjekt vii Vffire en del avbygningsmassel fasader langs ny riksveil Bj0lstadforbindelsen, pa lik linje med deforutsetninger som ble lagt til grunn for ferdigstilt kontorbygg for Cowi AS.Et fremtidig ferdig utbygd "HelsePluss" er vist kun som iIIustrasjonl volumer.BYGGETRINN1 :Tiltakets ytre rammer:Tomtlbyggeomn3de er endret i forhold til foreliggende reguleringsplan som enkonsekvens av senere godkjent reguleringsplan for ny Kraker0yforbindelse.Denne rammes0knad omfatter byggetrinn 1. Byggetrinn 1 utgj0r ca. 1/3 av totalmulig full utbygging pa tomten. Videre utbygging vii skje i etapper, men det eruavklart i hvor mange steg og nar denne utviklingen vii skje. Bade byggetrinn 1 ogpaf01gende byggetrinn er beskrevet under.2

Tomtearealet som er tilgjengelig for utbygging for samtlige byggetrinn er ca. 11157m2. Gmfr forslag vist situasjonsplan).Tiltaket omfatter en 4 etasjes "kontorbygning" med en 1 etasjes sidefl0Y.Byggetrinn 1 0nskes etablert nordvest pa tomten, i nord-syd retning, med langsidenmot vest og Glomboforbindelsen. Sidefl0y ligger mot 0st og vii danne et mellombyggtil fremtidig byggetrinn mot 0St. Fremtidige byggetrinn vii f01ge Bj01stadforbindelsenog komplettere veirommet pa s0rsiden av Bj0lstadforbindelsen.lIIustrasjon byggetrinn 1:Det er rammeverket for det f0rste byggetrinnet som rammes0kes. Bygningsform,dimensjoner og kjerner (hovedstrukturen) er fastlagt og for disse vii det kunnekomme kun mindre endringer. Planl0sningene er prinsippielt 10st basert papotensielle leietagere per dags dato. Det vii derfor kunne komme endringer pa detteetterhvert som leietagere blir klare og 10sninger tilpasses brukerbehov. Dettemedf0rer ogsa at detaljl0sninger for universel! utforming (se eget punkt) ogformsprak I materialbruk vii vcsre under bearbeidelse frem mot igangsettingss0knad.Byggetrinn 1 omfatter et samlet bruttoareal BTA = 5107 m2 mens bruksarealet utgj0rBRA = 4885 m2. Idette byggetrinnet forventes det tilrettelegging for mindrebransjerelatert forretningsareal (for eksempel apotek), mens 0vrige arealer erplanlagt til utleie til offentlige og private akt0rer med helsetilbud og helsetjenester.Gesims og msnehsyder:Oms0kt byggetrinn bestar av 4 etasjer med brutto etasjeh0yder pa 4,1 m i 1 etg og3,6m i 2 - 4 etg. Videre er det et tilbaketrukket teknisk rom i 5 etgl pa tak. Byggetsplanlagte leietakere og deres brukl funksjonskrav medf0rer at 1 etg ma ha st0rreh0yde enn standard kontorbygg.Med en min. cote ok gulv 1 etg pa 2,5 (hevet med 0,5 m itt reguleringsplanen grunnetforventet hevet havniva) medf0rer dette en forventet gesims pa ca cote 18,2 mHE~SEPLUSS, Vcerste Rarprneseknad 07'10.09 Griff Arkitektuf AS ~.

(I)!.4(ok dekke over 4 etg ca cote 17,4 m). Gesims for teknisk rom er forventet ca cote21,5 nl. Til orientering er COWI- bygget pa motsatt side av veien tidligere godkjentmed gesims pa cote 17,95, samt mindre tilbaketrukket overbygg pa cote 20,66 m.HELSEPLUSS'ET

lIIustrasjon samlet bygningsmasse - aile byggetrinn:Gesims og msnehsyder:Gesims og memeh0yder f01ger snittet beskrevet for byggetrinn 1 for hele tomten.ARKITEKTUR:Stedstilpasning - hovedveinettets geometri I karakter og tilpasningen til dette:Stedet tolkes som en integrert del av bysentrum, og bebyggelsen jobber medgaterommet der aile flatene (fra bygg til gang- og sykkelvei til kj0revei) er definert /programmert. Adkomstene til bygget er tydelige, og danner en naturlig bevegelse fradet omkringliggende veinettet enten man kommer som gaende, syklende ellerkj0rende. Parken i S0r fungerer som uteoppholdsareal for brukere og ansatte, i tilleggtil at den er en gr0nn lunge med lokalklimatisk positiv effekt.Formstrategi - generell arkitektur:Formfriheten gir mulighet for a ta opp i seg forskjellige utbyggingstakter for tomten ogallikevel skape en helhet. Tomten Iigger eksponert til, og de store grepene somskaper variasjon i bygningsmassen er grep som er tydelige serlig i et bilbasert milj0der bevegelsene skjer hurtig og oppfattelsen av omgivelsene fragmentert.Arkitektonisk tyngde er lagt pa estetikk underordnet et generelt hovedgrep, I tillegg tilat bygningsmassen ikke tar opp i seg dimensjoner som oppfattes som un0dvendigstore / voldsomme i forhold til omgivelsene. Enhetlig materialitet I gaterommet skapersammenheng byggene i menom i tillegg til at fasadene i 1.etasje er utadvendt ogdermed kommuniserer med syklende og gaende i gaterommet. Den menneskeligeskala gj0r seg gjeldende ogsa pa adkomstsiden i S0r og fast, der henvendelse,materialbruk, beplantninglvegetasjon og detaljering tilpasser seg fotgjengere ogsyklister.Beskrivelse form - gateliv og artikulerte sprang i bygningsform:fremtredende jevn h0yde 4 etasjer langs hovedveinettet, med punktvise awik badeHELSEP/..USS: Vcerste Rammes0knad 07 10.09 Gr:jff .ArkitektLlf AS 5

opp i 6 etasjer 09 kutt ned i bygget for a artikulere form og skape visuelt fokus, skapegl0tt, gjennomsl81g og definerte uterom I bygningsmassen. Bygningsmassen holderpa gatelivet og understreker dette, bebyggelsen fragmenteres mot S0r og I skalatilpasser seg gr0nnstrukturen. Bygningsmassen (nar tomten er komplett utbygd)danner gode s0rvendte uterom st0yskjermet fra hovedveinettet og felles gr0ntarealermot K. G. Meldahls veLlIIustrasjon volurnoppbygging I variasjonsmuligheterPlanlesning oQl rOrlnUge kvaliteter - rasjonelle, effektive lesninger:Bygget er rasjonelt og felksibelt oppbygd, med en variasjonsmulighet med tanke paantallleietagere og deres behove Korridorer I etasjene er romslige og har utsikt ogvariasjon I opplevelse. I f0rste etasje danner hagerom awik I hovedstrukturen ogpositive innslag i bevegelsen gjennom etasjen. Her og i andre etasje er det glidendeoverganger mellorn inne og ute; fellesarealer har direkte kontakt med utearealer pataket av den lavere 'fI0yen mot 0S1. I etasjene ellers oppover I bygget ligger adkomst­/ og fellesrom med utsikt mot rundkj0ring, ny kj0rebro og videre utover pa Vcersteomrade1.Beskrivelse uttrykk:Horisontal betoning med kontrast i farge og dybdevirkning:tette band med homagen materialitet, og band med variasjon I relieff (inntrukne glass/ tettfelt med solavskjerming I eget skikt pa utsiden av dette. Skiktet mellomvindusband og homogene tette band skaper relieff-virkning - denne dybden tar opp Iseg forskjellige skikt av forskjellig karakter og moo forskjellig materialitet og grad avtransparens.Be'Skrivelse materi8llitet:Homogene flater I kontrast til materialvariasjon. Materialsammenhengene styrkeridentiteten til gaterommet 09 tolker overgangen til det gr0nne boliglandskape1. Detette bandene har et homagent uttrykk med en materialitet som oppfattes homogen;det kan enten veere mur / puss / betong eller metallplatekledning. De tette bandenebestar av lyse flater uten synlige skj0ter og danne kontrast til de mf2Jrkerevindusbandene moo variasjon I dybde og materialitet. I vindusbandene vii det kommeflere sjikt som kombinerer glass, metall og evt tre som solavskjerming. Kutt ogoppstikk artikuleres med materialbruk I farge for a understreke egenart og identite1.UNIVERSELL UTFORMINGUniversell utforming er og vii bli ivaretatt iht TEK-krav i videre prosjektering.

For aile deler av bygget der brukerne i st0rre grad enn ellers er bevegelses-,orienterings- eller milj0hemmede, skal prosjektet inneholde f01gende 10sninger utoverTEK-kravene:Aile innganger for publikum skal vrere tilpasset universell utfoming. Adkomster Iinnganger skal tydliggj0res med ledelinjer, varierende bakkebehandling(kontrastfarge I tekstur) og god belysning. Beplantning i forbindelse med inngang ogutendors kommunikasjonsveier skal ikke vrere pollenintensive, ogkommunikasjonsveiene skal ha sklisikre overflater.Aile rom med pasienttilgang skal vrere 10st trinnfritt. Det skal benyttes lavemitterendematerialer, byggeprosess skal f01ge "rent bygg"-prinsippet, renholdsarealer skaldimensjoneres store nok for effektivt renhold. Det skal vrere gode akustiske 10sninger(og evt tekniske hjelpel0sninger) ved skranker for enklere kommunikasjon medh0selshemmede, og skranker skal vrere tilpasset bevegelseshemmede. Det skalvrere d0rautomatikk for tunge d0rer i kommunikasjonsveier.REGULERINGSMESSIGE FORHOLD:Reguleringsmessige forhold pr.dd:Gjeldende reguleringsplan 468 Vrerste gjelder for tomten, og denne planenoverlappes av nyere gjeldende reguleringsplaner for ny RV 108, Bj01stadforbindelsenog Glomboveien. Disse veitraseene er i siden planene ble vedtatt i 2004,detaljprosjektert og under bygging, og det oms0kte tiltaket forholder seg til dettedetaljprosjekterte underlaget.HELSEPLUSS, Voarste Ramrnes0I

Pili noen omrader bryter tiltaket med gjeldende reguleringsplan 468 Vrerste og dets0kes dermed om dispensasjon fra dette. Dette gjelder § 9.02 og § 9.03, medunderpunkter, samt § 13. Aile disse forholdene er utdypende beskrevet i vedleggB-O1 Dispensasjonss0knad.Under f01ger en gjennomgang av punkter i reguleringsbestemmelsene i Plan 468 forVrerste dar tiltaket er i trad med reguleringsplanen. Tekst i kursiv refererer tilreguleringsplanens bestemmelser. 0vrig tekst beskriver hvordan de ulikebestemmelser er planlagt ivaretatt.: ,/-" ..i\.lIIustrasjon byggetrinn 1 og foreliggende regu/eringsp/anlformall byggeomrader.§ 3- Fellesbestemme/ser3.01 ParkeringParkering ska/ organiseres pa egen tomt i underjordisk an/egg ogleller paterreng, evt. i eksisterende bebygge/se etter fflJ/gende norm:1,0 parkeril1gsp/asser pro 100 m2 nCBringsarea/.For 0vrige funksjoner f0/ges til en hver tid gje/dende norm for Fredrikstadsentrum.Se eget pkt 9.02.8 mht parkeringsl0sning.3.02 St0y:Innen tomten er det definert en st0ysone ifm RV prosjektet.Byggetrinn 1 omfatter ikke boligformal og stf2Jykrav fONentes ivaretatt i formav bygningsmessige tiltak i bygning, iht krav og 10sninger beskrevet i Akustisk8

o.0

apport. Dette utarbeides i hovedprosjekt og vii vcere en del av prosjekteringogutf0relses- og kontrollgrunnlaget.3.03 Milj0krav:Forurenset grunn:Se beskrivelse under avsnitt:Grunnforhold, rasfase, milj0forhold og forurenset grunn.Avfal/:Avfallshandtering 10ses iht ny 10sning fra Fredrikstad Kommune / Teknisk Driftmed nedgravde containere. Endelig antall, st0rrelse og plassering avavfallsdunker/ kildesortering ma avklares ncermere med brukere og TekniskDrift. Endelig utformning og dimensjon oms0kes ved s0knad igangsetting.3.04 Tekniske anlegg:Omradet / deler av omradet skal ti/knyttes fjernvarmeanlegg i samsvar medFredrikstad Energis planer for dette. Nettstasjoner i omradet innpasses ibygningskropper.Se beskrivelse under avsnitt:Tilknytning til offentlig infrastruktur/ ledningsnett.3.05 BebyggelseMinimum coteh0yde foroverkant Ferdig gulv i 1. etasje ercote + 2,0.Coteh0yde for overkant ferdig gulv i 1. etasje vii vrere + 2,5 m.Dette er i henhold til forventet/ 0nsket minimumskravet for fremtidige bygg iFredrikstad.3.06 Barn og ungeEksisterende bal/plass/fotbal/bane skal fungere inntil utbygging av omrade 7b.Jfr.§ 9.06.Banen er allerede tidligere endret til midlertidig parkeringsplass samtmidlertidig kj0reveier ifm RV prosjektet.3.07 Utbyggingstakt:Utbygging av omradet kan ikke skje raskere enn den takt som angis igjeldende boligprogram., Ikke aktuelt, ingen boliger i byggetrinn 1.3.08 Rekkef0/gebestemmelser: (inklusive 3.09)Byggetrinn 1 forventes ferdigstilt i etterkant av ny kj0rebro ogrekkef01gebestemmelsene vii saledes ikke lenger vcere gjeldende.3.10 BusslommerDet er avsatt tilstrekkelig areal for innpassing av evt. busslommer. Endeligplassering ma ti/passes gang/sykkelveinettet.Busslommer er medtatt i foreliggende reguleringsplan for RV.Busskur, plassert i bakkant av fortau/gang/sykkelvei.Busskur er vist pa situasjonsplan.HELSEPLUSS, Vcerste.Rammes0knad 07 ..10:0g·Griff Arkitektu~ AS 9'

§ 9 - Omrade 7a, 7b og 7c: Bjf?Jlstadjordet.9.01 Omrade 7a og 7b: Bjf?Jlstadjordet.Byggeomrade for boligerByggetrinn 1 ligger primrert innenfor omrade 7c, men det ene hj0rnet avbygget overskrider med ca 4 m2 inn pa byggeomrade 7b. I tillegg 0nskes deta benytte deler av dette omradet til midlertidig parkering pa terreng inntilbyggetrinn 2 (evt 3) er gjennomf0rt. (Mao benytte- tomten slik den benyttesidag) Det s0kes om dispensasjon fra dette awiket, se vedlegg J-01.Dispensasjonss0knad.9.02 Omrade 7c: Bj0/stadjordet.Byggeomrade for blandet formalPunktene 9.02.1 - 4 og 70g §13 er nrermere beskrevet i vedlegg J-01Dispensasjonss0knad.9.02.5 Utearealer:Evt. boUger i on1radet skal f01ge kommunens krav mht. uteareal mm..Ikke aktuelt med boliger i byggetrinn 1.9.02.6 Barn og unge:Det skal opparbeides lekeplasser og oppholdsareal for barn og unge ettergjefdende normer i tilknytting til fellesarealene.Ikke aktuelt moo boliger i byggetrinn 19.02.8 Parkering:Parkering skal organiseres pa egen tomt i underjordisk anlegg ogleller paterreng, evt. i eksisterende bebyggelse. Gjesteparkering til/ates pa terreng itifknytning til omradets adkomstpunkter.Byggetrinn 1 utgj0r et samlet bruksareal BRA pa 4885 m2 og inneholder kunna3ringsarealer (hvorav 260 m2 utgj0r forretning). Iht gjeldendereguleringsbestemmelser (1 ,0 pi pr 100 m2 nreringsareal) medf0rer dette etparkeringsbehov pa 49 plasser. Av dette skal min. 5 pi (min 10 %) vrere Heplasser ved hovedinngangen.Foreliggende oms0kt 10sning viser tilsammen 78 plasser pa terreng, hvorav8 He plasser er plassert ved hovedinngangen. Byggetrinn 1 oms0kes medparkering kun pa terreng.Frenltidige byggetrinn vii ha parkering pa terreng, i underjordiskparkeringskjeller eller parkeringshus pa terreng. (evt kombinasjon av disse)Sykkelparkering:Foreliggende reguleringsbestemmelser har ingen krav om dette. Vi har derforlagt til grunn kommunale vedtekter: 30 pi pro 1000m2 nreringslokale medf0rerfor BRA 4880m2 =146 sykler.Parkering for biter og sykler er vist pa vedlagt situasjonsplan.10

"', ,-, "-'. r- 2.. I ~, i J • " ".~UUL.Js.11Detaljplanforslag under utarbeidelse:Det er igangsatt en reguleringsendring av tomten, og arbeidet med en ny detal.iplanpagar parallellt med denne rammes0knaden. Planforslaget utarbeides avTotalprosjekt as. Trip as er eier og forslagsstiller av planforslaget, mens Vcerste as erhjemmelshaver for 423 / 2, st0rste eier innen planomradet.Planforslaget vii rydde opp i awikene me110m eksisterende overlappendereguleringsplaner for nytt hovedveinett og eldre eksisterende bebyggelse, og maletmed planen er a muliggj0re fornuftig utbygging av dette restarealet S0r forBj0lstadforbindelsen.Det kunngjorte planomradet inneholder deler av tidligere formalsflater (hovedsakeligomrade 7A og B og C) for offentlig trafikkareal - park, blandet formal, boliger,fellesareal park og riving som aile forholder seg vilkarlig til nyere prosjektert vegareal.Detaljprosjektert hovedveinett under byggingPlanforslaget vii videref0re blandet formal som hovedformal for planomradet,og 10se hensyntagen til eksisterende gr0ntstrukturer og ny infrastruktur medformalsdefinisjoner og hensynssoner iht ny Plan- og Bygningslov (01.07.2009).Planforslaget vii grense mot naturlige grenser i det prosjekterte hovedveineUet.Kant gang- og sykkelvei for veitraseene vii danne planavgrensning i vest og nord.I 0St f01ger avgrensningen gjeldende plangrense i Bj0lstadforbindelsen. Det blirregulert inn avkj0rsler bade fra Glomboveien og fra K. G. Meldahls vei inn paplanomradet. Planavgrensningen er her dratt til senter vei for afa med seg disseavkj0rsels-endringene i det prosjekterte veinettet. S0r for planomradet blireksisterende reguleringsplan 468 Vcerste fremdeles gjeldende, og forslaget tilplanavgrensning f01ger tomtegrense.HELSEpLUSS, Vcers!e Ramme:%'Jknad 07 10.09 Griff Afkitekt'ur AS·ll

TllKNVTNING Til OFFENTLIG INFRASTRUKTURI LEDNINGSNETT:VA. - fjerlllvarme mm:Tomten Iigger innen konsesjonsomradet for fjernvarmetilknytning. Fjernvarmetraseenf01ger Bj01stadforbindelsen langs gang- og sykkelveien pa nordside. Denne krysserBjelstadforbindelsen rett est for rundkj0ringen, og naturlig pakoblingspunkt forplanomradet ligger i nordvestlige hj0rne av planomradet. Det ligger ogsa etpakoblingspunkt i direkte forlengelsen av Gamle Beddingvei. Langs gang- ogsykkelveien pa s0rside av Bj01stadforbindelsen legges det i forbindelse medutbyggingen ny vannledning (0400), spillvannsledning (0250), overvannsledning(0250). Krav til bygninger og konstruksjoner med beliggenhet inntil fortaulbyggegrense/tomtegrense (avstand = 0 m) ma avklares med myndighetleier avber0rt infrastruktur.,-"." .;'\ ". ­lIIustrasjon VA ++ (teknisk infrastruktur)Stremforsyning:Det er en eksisterende h0yspentkabel som krysser over tomten, og tilncermet midtgjennom planlagt byggetrinn 1. Denne ma da omlegges og ny plassering maavklares med FEN." .HEtSEPlUSS.:V~rste Rammes0knad 07 W.09 Griff Ark.itektur AS 12

~-------~--'-"-_..-_....--·tiH". :i1 !, I: I-­ \\\1\II/ustrasjon h0yspentkabel.Nettstasjon:For ell / stasjon er det avklart behov for ny nettstasjon Gmfr krav fra FEN),endelig plassering/ utforming/ tilkobling rna avklares i detalj med leverand0r ifmigangsettingss0knader.Fjernvarme:Bygget Iigger innenfor Fredrikstad Fjernvarmes (FFAS) konsesjonsomrade.En signert avtale med FFAS vii vedlegges igangsettingss0knad.Endelige tilkoblingspunkter ma avklares i videre detaljprosjektering i samrad med deulike leverend0rer/ eiere av infrastrukturen og dokumenteres i paf01gendeigangsettingss0knader.TILKOBLING TIL OFFENTLIG VEINETT OG KJf2JREADKOMSTER:Det er vist 2 planlagt adkomster til planomradet; den ene i vest fraGlomboforbindelsen og den andre i 0St fra K. G. Meldahls veL I tillegg til adkomst fra0St (som allerede er utvidet/ny utformning i Statens vegvesens tegningsunderlag)oms0kes det ny adkomst fra vest.AVkj0rsiene er dimensjonert iht statens vegvesens handbok 017 for st0rre andel avst0rre kj0ret0Y, slik at forskjellig type persontrafikk, varelevering, evt syketransportmm kan benytte begge adkomstveiene.--­ ---.­--­ ---=-~----'----'----13

.;,,,",......' :;.·1: fl\ll, Iii '/ \,>0 'j'i;U~'"~f.°tW;UlllI~'".'; re::l\' 11~/~~ !/ '\ ",,1" ~,IJ//~lIIustrasjon avkjf?JrselsdimensjoneringDet er Utf0rt trafikkberegninger som inngangsdata for dimensjonering av avkj0rslerog st0yskjerming. Trafikkutredning utarbeidet av Cowi AS/ Rolf marstein er vedlagt,se vedlegg J-03Innen formalene legges n0dvendige adkomstveier, drop-off, s0ppelhandteringsarealog parkering.L0sning for avkj0rsler er basert pa trafikkberegningene og oversendt StatensVegvesenet for godkjenning. Tilbakemelding fra vegvesenet ettersendes.Kopi av f01gebrev til Statens vegvesen, se vedlegg C-02.Adkomstsoner dimensjoneres for en framtidig antatt maksimal utbygging.Trafikksikkerhet og universell utforming vektlegges i forbindelse med adkomster, dadet potensielt kan vrere mange forskjellige brukergrupper for bygningsmassen medvarierende behov for tilretteleggelse.VareleveringVarelevering og avfallshandtering kan skje fra begge adkomstsoner (bade 0st ogvest innen planomradet) basert pa at kj0ret0yene kan kj0re igjennom omradet oghente/ bringe uten a matte snu/ rygge.GRUNNFORHOLD, RASFARE, MILJ0FORHOLD OG FORURENSET GRUNN:Grunnforhold:I s0rvestlige del av planomradet kommer fjell i dagen. Rundt kollen er det fare forlokaliteter med kvikkleire i en dybde ned til -1.5m under 10smassene som dannertoppsjiktet. Indikasjoner pa dette er funnet bade pa vestlig og 0stlig side avAsgardskollen, men det er ikke gjort konkrete unders0kelser innen planomradet.L0smassene bestar til dels av gamle fylUnger av stein.Dybder til fjell varierer fra ca 30 m ved rundkj0ring til fjell i dagen S0r pa tomten.Rasfarel skred:.. ... ..HElSEPUJSS: Vcerste Rammes0knad 07 10.09 .(;riff Artdtektur AS 14 .

Skrednett / NGU har laget grove risiko / aktsomhetskart for forskjellige typer skred.Det er ikke registrert skredfarer innen planomradet. Da det er gjort mange .grunnunders0kelser pa Vrersteomradet, bade mhp forurensing og grunnforhold,finnes det noen registreringer som indikerer at det kan vrere kvikkleire i detnrermeste omradet rundt Asgardskollen. Da omradet er fiatt og lavtliggende antasdet at kvikkleiren kun har en konsekvens iff fundamentering og ikke mhp potensielleskred. Planlagte bygninger skal pelefundamenteres til fjell, ergo f0rerfundamenteringsl0sning ikke til tilleggslaster pa eksisterende 10smasser.Flom I Stormflo I Havniv3stigning:NVE har laget flomsonekart for Fredrikstad og Milj0verndepartementet har utgitt enrapport om havnivastigning som inneholder scenarier for 2050 og 2100 for landetskystkommuner. Planomradet ligger i omrader som anses upavirket av 10-arsflom (ca.1.2 moh) og 50-arsflom (ca. 1.5 moh). For 200-arsflom (ca. 1.75 moh) erplanomradet beskrevet som ikke direkte pavirket, men at omradet har en h0yde pamindre enn 2.5m over flomsonen og b0r derfor som kjellerfri. Tiltak i planen for abegrense skader i forbindelse med flom er at koteh0yde gulv 1.etasje skalligge paminimum 2.5, samt at evt kjeller skal utf0res flomsikkert.Overvann:Fredrikstad kommune har krav om at alt overvann pa Vrerste omradet skal f0res tilelven/ Glomma. Det planlegges og forutsettes at overflater pa tomten ligger h0yereog med fall mot laveste punkt pa hovedveinettet (C +1.91), og at flomveier fra tomtenf01ger eksisterende flomveier pa hver side av stadionanlegget mot elven.Radon:Statens stralevern har i samarbeid med NGU laget aktsomhetskart for radon igrunnen for nedre 0stfoldregionen. Granittfjellet i Fredrikstadomradet (og innentomten/ planomradet) vises pa kartet med relativt h0yt uraninnhold, og dermed enkilde til radon som ma hensyntas i planleggingen. Det er i pagaende planforslag lagtinn bestemmelser om krav til registreringer og utf0relse av tiltak slik at risikoen forstraling blir ivaretatt. Registrering/ evt tiltak vii bli beskrevet i paf01gendeigangsettingss0knader.KUlturminner:Det er ikke registrert bygninger eller anlegg innenfor plangrensen som gj0r krav omvern pa kulturhistorisk grunnlag, ei heller automatisk fredete kulturminner. Massenepa flaten er omrotet og det er lite sannsynlig a finne rester fra eldre tid her.Biotop:Det finnes en registrert biotop 360 edell0vskog pa tomten innen formalsomradetFellesomrade F2 (park). (reguleringsplan 468)I rapport 1-1997 Biologisk mangfold (Fredrikstad Kommune) er denne biotopenregistrert, men ikke utf0rligere beskrevet mhp innhold I viktighet I tiltak.Som det fremgar av nedenforstaende illustrasjon bestar dagens tomt stort sett avasfalterte eller grusede flater/, benyttet som midlertidig parkeringsplasser, midlertidigtrafikkareal ifm utbygging av riksveiprosjektet. Bygningsmassen i byggetrinn 1 eroms0kt pa nevnte flater. Det er adkomstvei fra vest og veier for interntrafikk sommedf0rer at eksisterende gr0nnstruktur oms0kes justert.\ ... HELSEPLUSS., Vcers.te Ra~mes~kna.ci 07: 10.09 Griff'Arl

,.',6.",,~rJ i\ '''j2br "-,, '....J _J

~~*"Mi0:i~:;,'lf:~,c"ll;-i_Flyfoto 2007 med utstrekning av gn?Jnnstruktur i dag (skraverl)(Mao:: eksisterende vegetasjon er mindrelreduserl enn ovenstaende f1yfoto)Det er i forbindelse med planarbeidet blitt utarbeidet en rapport der biotop 360 ergrundigere gjennomgatt for a dokumentere artsmangfoldet.Rapport fra biolog konkluderer med at det ikke er funnet r0dlistede arter i biotopen,og at vegetasjonen som finnes der er vanlig og i seg selv ikke stedsunik. Dettemedf0rer at foreliggende planer om redusert areal! ny bruk av gr0nnstrukturen viivrere forsvarlig. I paf01gende hovedprosjekt vii saledes svaberg og sarbare sonerkartleggeslinnmales grundigere og sikringstiltak vurderes i samsvar med rapportensforslag. Se Rapport vedlegg J-06.Forurensing i grunn:Det er innen planomradet ikke gjort scerskilte registreringer mhp forurensning.Va3rste har en ramnleavtale med Fredrikstad Kommune, datert 20.04.07, sombaserer seg pa at man ved bygge- og anleggsarbeider f01ger betingelser I prinsipperbeskrevet i "Oppgraving og behandling av forurenset grunn pa Vrerste-omradet" framars 2007. I tillegg ble det i 2009 utarbeidet spesielle og detaljerte prosedyrer forhandtering etter krav fra kommunen. COWl har rammeavtale med Vrerste medansvar om a pase at aile krav fra myndighetene er oppfylt. Dette innebrerer at ingengravearbeider eller andre fysiske tiltak kan iverksettes fen COWl er informert oggrundigere unders0kelser er gjort. Nonnalt vii det vcere behov for unders0kelser nardet skal gj0res inngrep i grunnen, noe som skyldes at mesteparten av grunnen paVcerste-omradet kan anses som potensielt forurenset. I omradet under rundkj0ringenpa Bj01stadforbindelsen er det registrert oljeforurensing i grunnen - denne er fjernet iden utstrekning det har vcert n0dvendig for a kunne gjennomf0re veiutbyggingen.Evt rester av denne lokaliteten og evt andre tokaliteter innen planomradet rnarutinemessig registreres ifm fremtidige tiltak slik det er avtalt i rammetillatelsen medFredrikstad Kommune.ANSVAR OG KONTROLL:Tiltaket foreslas satt til tiltaksklasse 3.16

Kontrollplan for viktige og kritiske omrader legges ved igangsettingss0knad.Det s0kes i denne omgang om ansvarsrett for Griff Arkitektur AS,PRO, Arkitektur, Bygninger og installasjoner tiltaksklasse 3.Totalprosjekt AS s0ker ansvar som s0ker S0KRISIKOKLASSE - BRANNKLASSE:Pa grunn av prosjektets detaljeringsniva er det forel0pig ikke utf0rt branntekniskevurderinger for bygningsmassen. N0dvendig branndokumentasjon vii f01ge s0knadom igangsetting.NABOVARSLING:Det er sendt nabovarsler, jf. gjenpart nabovarsel vedlegg C-01.Mvh Griff Arkitektur ASGeir HermansenAnsvarlig arkitekturprosjekteringMaster arkitektur MNALHELSEPUjSS, Vrerste RammeS~knad' 07: 10:09 Griff Arkitektur AS 17

Moila!! av Plan~ og miijoseks!ooer ~0.0 tJOV-. 2009 s..tTrond Berg Mathisen Vedlegg J • 01Fredrikstad kommunePlan og milj0seksjonenPb 1405 1602 FredrikstadDeres ref.: Var ref. FredrikstadS0K290059 07.10.09Prosjekt: HELSEPLUSS • et medisinsk kraftsentrum i Fredrikstad.Seknad om dispensasjon Umfr PBL § 19) fra:Reguleringsplan nr 468 for Vcerste • vedtatt 30.05.01Eksisterende reguleringsplan 468 for Vcerste (vedtatt 30.05.01) omfatter tomten somoms0kes. Awik mellom denne planen og senere vedtatt regulerte traseer forveinettet (ny RV 108, Bj01stadforbindelsen og Glomboveien) og rivning av bygg innenomradet (hall 25) medf0rer at formalsflatene i reguleringsplan 468 med sin form ogsine bestemmelser gir liten mening som forutsetning for utbygging slik de fremstar idag.Det er igangsatt planarbeid for a rydde opp i avvikene mellom de eksisterendeoverlappende reguleringsplanene, med mal a muliggj0re fornuftig utbygging av detterestarealet S0r for Bj0lstadforbindelsen. Dispensasjonss0knaden tar for seg forholdetmellom dette f0rste utbyggingstrinnet og eksisterende reguleringsplan. Det vii vceresamsvar mellom nyU detaljplansforslag og rammes0kt tiltak pa byggetrinn 1.

'. ,06' ,NOV, 20»J9, "Iht PBl §19 i ny plan- og bygningslov skal fokus for dispensasjonss0knader endresfra argumentativt aomhandle awik og begrunnelse for awik, til aomhandleargumentasjon for hvorfor awikende 10sning i sin helhet blir en bedre 10sningoverordnet sett. Det er 'nere sCBrlige grunner til a gi dispensasjon for tiltaket som aileer Iistet opp nedenfor.Scerlige grunner for dispensasjon fra formal:Eksisterende reguleringsplan og regulerte veitrasser gir uhensiktsmessigeretningslinjer for styring bade mhp formal, utnyttelse og plassering.Det er igangsatt reguleringsarbeid etter ny plan og bygningslov for a sikrehelhetlig utvikling av tomten (som vii hensynta kravom bebyggelsesplan ieksterende reguleringsplan).Prosjektet er av stor offentlig og allmennyttig interesse og inneholder viktigeoffentlige og private akt0rer som skal re- og samlokaliserer i nrer fremtid.Prosjektet skal bidra til a sikre et h0yt medisinsk- og helsefaglig milj0 iFredrikstad.Prosjektet vii styrke og utvikle allerede etablerte fagmilj0er og h0gskolen paVcersteomradet og Fredrikstad.Prosjektets innhold er i trad med Fredrikstad kommunes f0ringer forsamfunnsutviklingen med hensyn til prioritert utvikling og tilrettelegging avdenne type tjenester og formal pa Vcersteomradet. For ti"akshavers vurderingog planer i forhold til framtidig utvikling pa Vcerste i en samfunnsmessigsammenheng vises til vedlegg J -02.Prosjektets videre utvikting er avhengig forutsigbarhet. Viktige akt0rerinnenfor planlagt ljenestetilbud vurderer denne lokalisering og har akuttelokaliseringsbehov med korte beslutnings'frister.Det aktuelle omradet er under omregulering til ny detaljplan, i samsvar medprosjektets ide, innhold og formal. Denne forventes foreligge godkjent mai2010. Med andre ord vii ny detal.iplan foreligge f0r et eventuelt byggetrinn 1 viivcere ferdigstilt som byggeprosjekt.Det legges for ordens skyld med en detaljert oversikt over hvilke paragrafer ieksisterende reguleringsplan 468 for Vcerste som det oms0kte tiltaket awiker fra,med en beskrivelse av hvordan tiltaket avviker I forholder seg til paragrafpunktet.Det s0kes herved om dispensasjon 'fra Reguieringsplan 468 for Vrerste - vedtatt30.05.01, i henhold til ovennevnte srerlige grunner.Mvh Griff Arkitektur ASGeir HermansenMaster Arkitektur MNAl2

; "', ,-. r '-' 1. I; I', ': f,,\ J" ,UUi..)J 'o6, NOV. 200$Punkter i reguleringsplan 468 Vcerste der tiltak avviker Ira krav:§9.01 Omrade 7b Bjslstadjordet, Byggeomrade for boliger.§ 9.01.1 formal§ 9.01.2 utnyttelse§ 9.01.3 plassering§ 9.01.7 krav til utarbeidelse av bebyggelsesplan§9.02 Omrade 7c Bjslstadjordet, Byggeomrade for blandet formal.§ 9.02.2 utnyttelse§ 9.02.3 plassering§ 9.01.7 krav til utarbeidelse av bebyggelsesplan§ 13 Fellesomrade F2 (park)deler av parkomrade s0kes innga i byggeomrade 7e.Kommentar til punkter:Tekst i kursiv refererer til reguleringsplanens bestemmelser. 0vrig tekst beskriverhvordan de ulike bestemmelser er planlagt ivaretattll0stl oms0kes dispensert fra.§ 9 Omrade 7a, 7b og 7c: Bj0/stadjordet.9.01 Omrade 7a og 7b: Bj0/stadjordet.Byggeomrade for boligerByggetrinn 1 ligger primert innenfor omrade 7e, men det ene hj0rnet avbygget overskrider med ea 4 m2 inn pa byggeomrade 7b. I tillegg 0nskes deta benytte deler av dette omradet til midlertidig parkering pa terreng inntilbyggetrinn 2 (evt 3) er gjennomf0rt. (Mao benytte tomten slik den benyttesidag).9.02 Omrade 7c: Bj0/stadjordet.Byggeomrade for blandet formal:9.02. 1 Formal:Blandet formal (kontor, mindre forretningsareal, service, bolig)Blandet formal, (kontor, mindre forretningsareal, service, bolig), parkmessigbehandling, trafikkareal - gang/sykkelvei, parkering.Det henvises for 0vrig til f0ringer i Sentrumsplanen vedr. etablering avforretningsareal.Aktuelle formal i ny detaljplan og dermed i byggetrinn 1 er:Tjenesteyting I Forretning I Kontor I Bolig I Parkeringshus. Etter varoppfatning er dette i samsvar med tidligere regulert formal.Samlet forretningsareal i byggetrinn er estimert til ea 260 m2 pr.dd.Dette er i trad med foreliggende Sentrumsplan og Rikspolitisk bestemmelsefor kj0pesenter.0vrige formal som parkltrafikkareal - gang og sykkelvei er i ny detaljplandefinert som egne formal/omrader, utover intern bil-/sykkel-I 09 gangtrafikk.Situasjonsplanen viser hvordan intern trafikk oms0kes 10st i byggetrinn 1.HEL,SEPLUSS, \/28i"ste Disperlsasjorl:3S0knad 07.10,09 Coj/iff ,L\r!

, "!," I '\ ."~\ ?~~ "7 ?U U"U -.J J i­9.02.2 Utnyttelse:Maksimum tomteutnyttelse: BYA = 40 %.prosentvis fordeling mel/om de ulike formal.I bebyggelsesplanen angisByggeomrade (tomt med fradrag for gr0ntomrader) som vist pasituasjonsplanen er 11. 157 m2. BYA oms0kt bygning er 1.947 m2.0/0 BYA bygning = 1.947/11.157 = 17 0/0. Oms0kt utbygging ligger derforinnenfor gjeldende plans rammer med god margin.9.02.3 Plassering:Bebyggelsen skal oppfflJres innenfor byggegrenser som vist pa plankartet.Foreliggende reguleringsplan viser byggegrenser som ikke ligger inntilfortau/RV mot vest og nord.I en fremtidig ferdigstiUelse av ny bebyggelse langs Bj0lstadforbindelsen, erdet planlagt og 0nsket en urban karakter hvor ny bebyggelse skal ligge medbyggelinjer inntil ny fortauskant/gang- og sykkelveier. Dette var f.eks tilfellemed nylig oms0kt, godkjent og ferdigstilt kontorbygning pa nordsiden avveien, det sakatte Cowibygget. Dette skal ivaretas i nye detaljplaner for aUetilst0tende byggeomrader inn mot ny riksvei/ Bj0lstadforbindelsen.9.02.4 H(lJyder:Bebyggelsen kan oppfflJres med en maks til/att byggehflJyde pa cote +17,40.Oms0kt byggetrinn bestar av 4 etasjer med brutto etasjeh0yder pa 4,1m i 1etg og 3,6m i 2 - 4 etg. Videre er det et tilbaketrukket teknisk rom i 5 etg/ patak.Byggets planlagte leietakere og deres bruklfunksjonskrav medf0rer at 1 etgma ha st0rre h0yde enn standard kontorbygg.Med en min. cote ok golv 1 etg pa 2,5 (hevet med 0,5 m itt reguleringsplanen)medf0rer dette en forventet gesims pa ca cote 18,2 m (ok dekke over 4 etg cacote 17,4 m). Gesims for teknisk rom forventet ca cote 21,5 m. Til orienteringer nevnte Cowi bygg pa motsatt side av veien tidligere godkjent med gesimspa cote 17,95, samt mindre tilbaketrukket overbygg pa cote 20,66 m.9.02.7 Spesiel/e bestemmelser:Det skal utarbeides bebyggelsesplan for omradet. Bebyggelsesplanen skalvise bygningenes plassering, adkomstforhold, intemveisystem, gang­/sykkelveier, utomhusanlegg, parkeringsl0sning, m.m..Bebyggelsesplanen skal ses i sammenheng med omrade 7b. Bebyggelsenskal gis et helhetJig uttrykk.Det"henvises for0vrig til iIIustrasjoner av planlagt samlet bygningsmasse samtsituasjonplaner av hhv byggetrinn 1 og samlet. Disse viser planlagtebygningers plassering, adkomstforhold, parkeringsanlegg, internveisystem forbiler/gaende/syklende og varetransport.§ 13 Fel/esomrade F 2 (park)Edel/(lJvskogen i omradet skal i best mulig grad bevares4

0·6 ~OV. 2009:Det finnes en registrert biotop 360 edelh2JVskog pa tomten innen formalsomradetFellesomrade F2 (park). (reguleringsplan 468)I rapport 1-1997 Biologisk mangfold (Fredrikstad Kommune) er denne biotopenregistrert, men ikke utf0rligere beskrevet mhp innhold I viktighet I tiltak.80m det fremgar av nedenforstaende iIIustrasjon bestar dagens tomt stort sett avasfalterte eller grusede flater/, benyttet som midlertidig parkeringsplasser, midlertidigtrafikkareal ifm utbygging av riksveiprosjektet. Bygningsmassen i byggetrinn 1 eroms0kt pa nevnte flater. Det er adkomstvei fra vest og veier for interntrafikk sommedf0rer at eksisterende gr0nnstruktur oms0kes justert.Jg.Flyfoto 2007 med utstrekning av gr(lJnnstruktur i dag (skravert)(Mao:: eksisterende vegetasjon er mindrelredusert enn ovenstaende flyfoto)Det er i forbindelse med planarbeidet blitt utarbeidet en rapport der biotop 360 ergrundigere gjennomgatt for a dokumentere artsmangfoldet.Rapport fra biolog konkluderer med at det ikke er funnet n;,dlistede arter i biotopen,og at vegetasjonen som finnes der er vanlig og i seg selv ikke stedsunik. Dettemedf0rer at foreliggende planer om redusert areall ny bruk av gr0nnstrukturen viivrere forsvarlig. I paf01gende hovedprosjekt vii saledes svaberg og sarbare sonerkartleggeslinnmales grundigere og sikringstiltak vurderes i samsvar med rapportensforslag. Se Rapport vedlegg J-06.Byggetrinn 1 ligger primert innenfor omrade 7c, men det ene hj0rnet av byggetoverskrider med ca 900 m2 inn pa F2 Fellesomrade (park) I tillegg 0nskes det abenytte deler av dette omradet til midlertidig parkering pa terreng inntil byggetrinn 2(evt 3) er gjennomf0rt. (Mao benytte tomten slik den benyttes idag).(Tiltaket er i trad med 0vrige paragrafer i eksisterende reguleringsplan 468 Vrerstesom omhandler tomten)5

VJERSTE. "oMRADE 7" SYD FOR STADION. Del av Gnr 423 Bnr 20S0KNAD OM RAMMETILLATELSE. VEDLEGG J - 02.BAKGRlTNN Dato : 05.10.2009IBAKGRUNNOmsekt prosjekt gjelder seknad om rammetillatelse med formal og rammer i samsvar medoverordnede feringer for den videre utvikling pa Vrersteomradet.Dette gjelder feringer og nedvendige endringer som felge av pagaende utbygging avBjelstadforbindelsen, feringer i pagaende planarbeid med sentrumsplan og gjennomferteutbygginger av nabotomter.Flytting av sentralsykehuset medferer at det er et satsningsomrader for Fredrikstadsamfunneta bygge opp opp og opprettholde et heykvalifisert fagmilje innen medisin- helse.I tillegg betyr ny helsereform at kommunen rna mete nye store utfordringer nar tyngrehelsetilbud skal overferes til kommunene,Vrerste AS har ambisjon om a utvikle et prosjekt med formal tjenesteyting for offentlige ogprivate medisin- helse - rehabilteringstjenester, - "HeIse Plus" pa Vrersteomradet.I LOKALISERING :Omradet har betydelige arealressurser, og ligger i et av knutepunktene for "Indre ring" iinfrastrukturen for sentrum nar Bjelstadforbindelsen ferdigstilles i 2010.Tomten ligger direkte i et av hovedknutepunktene med busstopp, enkel tilgang for kjerendeog syklende, samt gangavstand fra sentrum.Vrerste er derfor en heyaktuelliokalisering for utvikling av et slikt.fagmilje- tjenestetilbud.:Ejak~nn. Ti~takh~:lVe~s begrunnelse.09i005. VEDLE,GG ~J02 . .. 1 ­

ViERSTE., ~'Ol\tRADE 7" Syn FOR STADION., Del av Gnr 423 Bur 2.S0KNAD OM RAMl\1rETILLATELSEe VEDLEGG J - 02.BAKGRUNNDato : 05.10.2009IPOLITISKE F0RINGER. KOMMUNENS MEDVIRKNING:I presseoppslag og samtaler nled komnlunenes politiske og administrative ledelse framgar atutvikling av et slikt "Helsehuskonsept" er viktig og har lwy prioritet for Fredrikstad.Konkret kan vises til fonllamlsakapsvedtak Oln at ddmannen gis anledning til a inngaintensjonsavtale for videreutvikling av ideen om et Helsehus for a mme utfordringene ogmulighetene i "samhandlingsrefonnen", - og at radmannen skal innga avtale om nylokalisering av kommunens legevakt.I planarbeidet sa langt er avklart at kotmnunen ser positivt pa den foreslatte tomten som enmulig altemativ lokalisering.Vi viser til vedlagte metereferater hvor det framgar :signaler om at dispensasjoner fra gjeldende reguleringsplan ikke ber vrere tilhinder for Olllsekt tillatetelse SOUl trinn I i en senere utvikling av totalkonseptat konlmunen er enig med tiltakshaver om at tomten er et viktiglokaliseringsaltenlativ,at avklaring av forutsigbarhet n:1 er avgjerende for at denne lokalisering kan tilbystil viktige akterer som ml saker ny lokalisering.I[TILTAKSHAVERSBEGRUNNELSE:80m beskrevet i Redgjorelse om prosjektet og dets ytre rammer- Vedlegg E -00, pagar enparallell omregulering som inkluderer restomradet for en totalutvikling av tomten.For planfaglig redegjarelse og begrunnelse for lWdvendige dispensasjoner vises tilVedlegg E -01.Det fremmes saknad om rammetillatelse, lned nadvendig dispensasjoner fra gjeldendereguleringsplan.Tiltakshaver viI i den anledning trekke fram falgende viktige forhold hvor nedvendigeendringer betyr en bedring i forhold til dagens regulering :Viktige eksisterende offentlige og private funksjoner som kan vrere viktige byggesteiner iutvikling avet slikt fagmilje - tjenestetilbud, - saker ml ny lokalisering i byen. Det eravgjerende a fa klarsignal i fonn av rammetillatelse. For Vrerste er det avgj0rende medforutsigbarhet for a kunne gi tilbud til aktuelle aktarer.Lokaliseringsalternativ med store arealressurser og sentral beliggenhet med godekonununikasjoner, tilsier tilrettelegging for fonnaI 80m krever god publikumstilgjengelighet.For Fredrikstadsamfunnet er det avgjerende med tilrettelegging for utvikling for eksisterendeog tiltrekking av nye virksomheter som kan sikre arbeidsplasser med lwye krav tilkvalifikasjoner og fagkompetanse.Dette er avgjerende for styrking av synergieffekter utdannelsestilbud -lwykvalifisertmedisinskfaglig arbeidsliv i Fredrikstad..Bak~Ti1takhaver:s begruimeise.091005. vEDLEGG..-J02 2 -:

VlERSTE. "oMRADE 7" SYD FOR STADION. Del av Gnr 423 Bnr 2.S0KNAD OM RAMMETILLATELSE. VEDLEGG J - 02.BAKGRUNNDato : 05.10.2009Tilrettelegging for utvikling av et slikt fagmilj0 betyr videreutvikling av "campus­h0yskolemilj0et" pa Vrerste, noe som betyr en sikring og styrking av den videre utvikling avet attraktivt h0yskoleutdannelsetilbud.Formal og bebyggelse som foreslatt er, i motsetning til gjeldende plan, i trad medgjennomf0rte utbygginger av nabotomter.Tilsvarende gjelder at tiltakshaver mener at oms0kt tiltak er bedre i samsvar med program­f0ringer for ny sentrumsplan.Tilretteggining for prosjekter som inngar i samfunnsmessig prioritert utvikling, og som kanigangsettes i et forutsigbart tidsperspektiv, inngar i myndighetenes fokus pa prioritering ogtilrettelegging for tiltak som kan bidra til a opprettholde arbeidsplasser innen planlegging oggjennomf0ring av byggeprosjekter.Oslo 05.10.2009Totalprosjekt asBengt NressVedlegg:Kopi av referat fra m0te 20.04.09 med Fredrikstad kommune.Kopi av referat fra m0te 30.06.09 med Fredrikstad kommune.Kopi av referat fra m0te 07.09.09 med Fredrikstad kommune. . .Bak~:Ti1taIdulverS be~eise~091005·. W:DLEGG -J02 . 3­. . . : :.

... ,', -r37UUt,JJFDSBKrakeby barnehageAsgardveien 32, 1671 KrakeroyTlf: 69 33 97 97 Faks: 69 33 97 99E-post: krakeby@fdsb.noUttalelse i forbindelse med utbygging av omradene 7bog 7c pa gjeldende reguleringsplan 468 for Vrerste. Krakeroy 19.10.09Vi gleder oss over at flere og flere omrader pa Vrerste na blir utviklet, men haperog tror at vart behov for et godt uteomrade fqr bama vil bli tatt hensyn til selvom vi ligger i sakalt bymessig str0k. Vi matte flytte fra vare gamle lokaler pgatunnelen gjennom Bj0Istadfje11et, og fant i samarbeid med Fredrikstad komnlunefremtil en god 10sning pa ny bamehagetomt i Asgardvn 32 hvor ogsa en del fraVrerste ble lagt inn for a fa stort nok areal. Fredrikstad som milj0by 0nskersentrumsnrere bamehager som gir foreldre mulighet til a gWsykle i stedet for anlatte kj0pe bil nr to e11er kj0pe bi! i det hele tatt. Vi har nlange som benytter segav oss pga dette i dag. Selv er vi sertifisert Milj0fyrtam, og er svrert opptatt av aivareta lekemilj0et for bama, ogsa utend0rs selvf0lgelig.Ved behandling av reguleringsplan for Krakeby bamehage i 2005 ble det fraflere hold papekt n0dvendigheten av a ta hensyn til oss i fremtidig utviklingrundt vare utearealer. Se uttalelse fra avdeling for milj0rettet helsevern, 0stfoldfylkeskommune og bamas talsperson. Disse uttalelsene kom selv om omradetrundt hovedsakelig var tenkt til boligformal.Nar vi na ser planene om en stor parkeringsplass som nrermeste nabo, med en avinnkj0ringene ved vart mest brukte uteomrade blir vi bekymret. Var tomt varopprinnelig tenkt ca 350m2 st0rre akkurat i den nordre delen somparkeringsplassen na er tenkt slik at KG Meldalsvei sku11e beholde sinopprinnelige trasse'. Vi ble forespeilet at det kunne bli bebyggelse me110m ossog riksvei 108 nar de fjemet disse ca 350m2.Griff arkitektur sier na at omradet er for smalt for bebyggelse(?) Vi ber da om atdet i stedet for parkeringsplass blir opparbeidet en gr0nn lunge lengst 0st medstore trrer, og at innkj0ring til det nye omradet ikke foregar i KGMeldalsvei menvia hovedadkomst fra den nye veien. Totalprosjekts forslag om utvidelse avgr0ntareallangs KG Meldalsvei b0r absolutt videref0res mot vart omrade ogikke erstattes med parkeringsplasser. F.eks kan det plantes trerekker langsparkeringsplassene for a skjerme oss.Med hilsenTove Rygh de Flon, styrer

LJUlJ539FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.: 2009/10618Dokumentnr.: 17L0penr.: 10758/2010Klassering: 303/307Saksbehandler: Inger KoisethM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 24/10General Ohmes vei 34 - Sentrum 0Tilbygg/fasadeendringTilth: Per JosefsenRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:1. Det dispenseres i medhold av plan- og bygningslovens § 19- 1 fra kornmuneplanensarealdel angaende krav til reguleringsplan2. Det gis 10yve fra veglovens § 30, jf § 293. S0knaden godkjennes som oms0kt.Fredrikstad, 29.01.10SammendragS0knad om rarnmetillatelse gjelder tilbygg til en tomannsbolig. "Funkisboligen" fra 30- talletligger pa Kongsten, og grenser til vollene ved Gamlebyen. S0knaden omfatter ombygging aveksisterende bolig, der boareal vii bli utvidet i 1.etasje, 2. etasje og i kjeller i 2 tilbygg. Samtligefasader pa boligen vii bli endret, og begge etasjer er vist med delvis overdekt veranda.Tiltaket anses a vcere en vesentlig utvidelse av eksisterende bygning - og kan iutgangspunktet ikke godkjennes f0r det er foreligger en godkjent reguleringsplan for omradetUfr. Kommuneplanens utfyllende bestemmelser § 1.12.). Det er s0kt om dispensasjon fraplankravet. I tillegg ma det gis scerskilt 10yve fra veglovens § 30, jf § 29. Det foreliggernaboprotest til tiltaket.Saken ansees a ha en prinsipiell betydning for en mulig utvikling av omradet og tilsvarendeornrader. Fordi det ikke foreligger verken retningslinjer eller en reguleringsplan for omradetsom ville ha styrt og veiledet utviklingen, og som ville gjort forutsigbarheten lettere bade forutbygger, naboer og forvaltningsmyndigheten, blir det i denne saken a vurdere om detforeligger tilstrekkelig med grunner til a unnta fra kravet om reguleringsplan. Ornradet er et avde mest synlige i byen med sin beliggenhet inntil Gamlebyen.Radmannen anbefaler - under tvil - at det innvilges dispensasjon fra plankravet for oms0ktetiltak.

Vedlegg1. Oversiktskart2. Situasjonskart3. Tegninger4. Reviderte tegninger stemplet mottatt 29.01.20105. Kommentar fra naboer i Torsnesveien 6, Asle og Hildur Arntsen datert 23.06.20096. Begrunnelse for dispensasjon datert 08.10.20097. Supplerende kommentarer fra Asle og Hildur Arntsen datert 20.10.20098. F0lgeskriv/kommentarer til nabokommentarer datert 26.10.20099. ;-Uttalelse fra 0stfold Fylkeskommune ved Fylkeskonservatoren datert 22.12.2009stemplet mottatt 07.01.201010. Uttalelse fra Fylkesmannen i 0stfold datert 02.11.2009 stemplet mottatt 04.11.220911. F01gebrev datert 29.01.201012. Brev fra advokatfirmaet Grindstad & CoAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)13. Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon14. Gjenpart av nabovarsel, kvittering for nabovarsel samt naboerkleering15. F0lgeskriv/redegj0relse16. F0lgeskriv/redegj0relse datert 16.09.0917. S0knad om ansvarsrett18. Sentral godkjenning av foretak for ansvarsrett19. Foto av boliger i omradet20. Legeerkleering angaende behov for heis21. Samtykke fra Lise Solberg Nilsen i Torsnesveien 422. Forel0pig svar datert 27.07.200923. Orientering til naboer datert 08.10.200924. Gjenpart av nabovarsel, dispensasjonss0knad25. Oversendelsesbrev til Fylkeskonservatoren og Fylkesmannen i 0stfold26. Mail fra Fredrikstad kommune datert 01.10.2009 angaende behov for dispensasjon27. Mailserie, sist datert 8. oktober fra Bjar arkitekter angaende behov for dispensasjonSaksopplysningerPlanstatusEiendommen er uregulert, og er i kornmuneplanens arealdel lagt ut som bygge-/boligomrade.Eiendommen grenser inn til reguleringsplan nr. 420 for Gamlebyen. Da ornradet er uregulertma tiltaket vurderes i forhold til plan- og bygningslovens § 19-1 angaende kravet til utarbeidingav reguleringsplan, jf kommuneplanens bestemmelser § 1.12. Samtidig kommer tiltakeneneermere vegmidte enn 15 meter, og ma da vurderes i forhold til byggegrense fastsatt iveglovens § 29. Det kreves da seerskilt 10yve ihht veglovens § 30.OmradetEiendommen ·Iigger i den neermeste husrekken til vollgravene rundt Gamlebyen. Omradet errelativt homogent med funkisbebyggelse med kun sma tilbygg, hovedsakelig i 1 etasje.Ornradet er beskrevet i fylkeskonservatorens uttalelse.TiltakeneDet s0kes om tilbygg til eksisterende boligeiendom. Boligen har i en periode veert benyttetsom enebolig, men den er opprinnelig en tomannsbolig, og begge leilighetene skal utvides.Forslaget viser et tilbygg i 3 etasjer (inkludert innredet kjeller) pa bygningens s0rvestre ogS0r0stre side.I henhold til s0knaden er utvidelsen pa 130 m 2 , mens nytt bebygd areal er oppgitt til 44 m 2 ,(omkring 53 m 2 i forhold til opprinnelig bolig).

Den tilncermet kvadratiske bygningstypen far et tilbygg i 3,5 meters bredde og til sammen 12,5meters lengde, mens bygget i dag har en hovedform pa 8x9,4 meter.I tilknytning til tilbygget skal i det s0rlige hj0rnet f0res opp delvis overdekte verandaer i beggeetasjer. Det er ogsa vist mindre tilbygg som skal forbedre inngangsforholdene og legge til rettefor heis. Disse tiltakene f0rer til at aile fasadene endres.SamtykkeDet foreligger samtykke fra nabo i Torsnesveien 4 til a bygge 2 meter fra tomtegrense.NabomerknaderNaboer er varslet, og nabo i Torsnesveien 6 har kommet med merknad til tiltaket, datert26.06.2009. Asle og Hildur Arntsen papeker at deres bolig er omkranset av hus pa aile kanter,og at deres kontakt med det offentlige kun er innkj0ringsveien mel10m Torsnesveien 4 og 8.Naboene sier videre at utbygging for dem vii fa store konsekvenser. Synsvinkelen viireduseres, og eiendommen vii bli merkbart mer inneklemt, noe de igjen mener vii pavirkeboligens verdi. Nabo forteller videre at de ikke har problemer med eksisterende h0yde paglassveranda, men at en utbygging i full hush0yde vii fa store konsekvenser for dem, spesieltnar denne trekkes lenger ut enn dagens glassveranda. Videre papeker naboer at utbygging viimedf0re ncermest en fordobling av boligens grunnflate, og mener utbyggingen og denbetydelige fasadeendringen den medf0rer pavirker milj0et i omradet. Naboer i Torsnesveien 6mener oms0kte tilbygg vii f0re til at huset vii skille seg klart ut i forhold til dagens bebyggelse,og at det b0r vurderes i henhold til pbl § 74.2.De foreslar alternative 10sninger med a bygge pa eksisterende glassveranda til full h0yde, ellera forlenge tilbygget neermere deres grense for a unnga utvidelsen som hindrer deres sikt.Asle og Hildur Arntsen stiller seg forstaelsesfulle til tiltakshavers 0nske om a bedre sineforeldres Iivskvalitet, men stiller sp0rsmal ved hvorvidt det er behov for utvidelse i sapass h0ygrad. De bor selv i en tomannsbolig. De trekker ogsa fram at det i General Ohmes vei 32 blegitt avslag pa mindre 0kning av grunnflate.I brev datert 21.10.2009 opprettholder de sine synspunkter, samtidig som de bemerker s0kerskommentarer i forhold til deres reduksjon av synsvinkel og bevaring av vegetasjon i forhold tilplan- og bygningslovgivninga. Samtidig sier de at kommunen ma vurdere deforvaltningsmessige prinsipper om saklig hensyn og Iikeverdig behandling av borgerne tilgrunn. De viser da til behandlingen av General Ohmesvei 32.S0ker har argumentert for tiltaket sitt i flere f0lgeskriv/redegj0relser til saken. De betviler omtiltaket krever en dispensasjonsbehandling, men de aksepterer del. I s0knad om dispensasjonav 08.10.2009 kommenterer de at omradet tidligere har veert regulert, og at "omradet er godtetablert og tilbygg er en naturlig del av utviklingen i forhold til 0kt bokvalitet." Hoveddelen avutvidelsen skjer mot 0st i forskriftsmessig avstand til tomtegrense. Bebyggelsen har ikkeformell vernestatus, mens de ved ombyggingen legger stor vekt pa at bygningens egenartvideref0res. En reguleringsplan ville normalt ikke satt ytterligere begrensninger angaendeutvidelsen enn det plan- og bygningslovgivninga allerede giro De sier at endringene ermoderate, og at konsekvensene for omgivelsene ogsa er moderate. De sier at det samtidig erstore friomrader og apne gater som gj0r at bebyggelsen taler st0rre tetthet.Det er i dag bad i kjeller, og det er behov for et tilbygg for a kunne opprettholde bygningensom en tomannsbolig. Samfunnsmessig er det viktig a opprettholde to boenheter, spesieltsiden det her er en generasjonsbolig.

Boligen vii matte ombygges til enebolig dersom det ikke tillates tilbygg. De sier at "somprosjekterende og s0ker mener vi at tilbygget som er planlagt er i trad med de vanlige rammersom legges til grunn ved ombygning av eldre bygningsmasse."S0ker minner om at naboene i nord med sitt samtykke har bidratt til a tilrettelegge for en nyadkomstsituasjon med adkomst til 2. etasje via heis som gj0r det mulig for at dagens beboerskal kunne bo i 2. etasje med S0nnen i 1. etasje.UttalelserRegulerings- og bygningsavdelingen har mottatt f01gende innspill:Fylkesmannen i 0stfold, datert 02.11.2009I sin uttalelse sier de at kommunens adgang til a dispensere er avgrenset, og at det ma foretasen interesseavveining, der fordelene ved tiltaket ma vurderes opp mot ulempene. Det maforeligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Samtidig b0r kommunen paseat tiltaket ikke skaper en uheldig presedens for den videre forvaltningen av omradet, og at detlegges srerlig vekt pa dispensasjonens konsekvenser for heise, milj0, sikkerhet ogtilgjengelighet.I sin konklusjon sier de at "Fylkesmannen kan ikke se at oms0kte tiltak vii ber0re noenregionale eller nasjonale milj0verninteresser pa stedet. Avgj0relsen overlates til dekommunale myndigheter som har best oversikt over forholdene pa stedet."Fylkeskonservatoren ser det som positivt at den sreregne bebyggelsen i dette festningsnrereomradet, her blir gjenstand for en nrermere vurdering av antikvariske og bygningshistoriskeforhold. De beskriver og setter omradet inn i en interessant historisk utvikling. Pa innsiden avHeibergsgate er bebyggelsen fra midten av 30- tallet, og bygget i "funkis"stil.Omradet er ganske homogent, med enkelte opprinnelige fellestrekk som liggendeweatherboard, vindusutforming og -uttrykk, samt litt slakke tegltekkede, helvalmede tak medsentralpipe. "Noen ligger der i form og st0rrelse fra selve oppf0relsen, selv om to etasjer ergjennomgaende. Grunnflaten varierer en del. Andre og senere variasjoner ligger i de mer ellermindre individuelt - og vellykkede- oppf0rte anneks lignende tilbygg i en etasje tilhovedkroppene. Hertil kommer garasjer i forskjellige varianter og utf0relser, og som etetterkrigsfenomen."Fylkeskonservatoren tar ikke stilling til utvidelsen i forhold til naboer og deres sikt og utsikt. Deter foretatt en del utvidelser i omradet, og denne utvidelsen er betydelig, spesielt sett i forholdtil tidligere oppf0rte tilbygg. De sier at "om de er beskjedne i areal og volum, er det ikke slik atde uten videre har vrert vellykket arkitektonisk.""Ogsa Fylkeskonservatoren finner utvidelsen av betydelig omfang, men Iikevel ikke slik atst0rrelsen kommer helt ut av proporsjon i forhold til deler av bebyggelsen for 0vrig. Nar detgjelder bygningen i seg selv, er det klart at det blir for mye "ny" bygning i forhold til deneksisterende, men i forhold til bygningsstilen og karakteren og bygningens h0yde, kan det ikketales om et brudd."De sier at de "finner det vanskelig a frarade selve omfanget/ st0rrelsen, selv om den noktangerer det maksimale i forhold til tomtest0rrelsen og gjensidig proporsjonalitet ibebyggelsen.""Slik denne saken ogsa foranlediger, vii vi ta til orde for at det utarbeides bygningsmessigeretningslinjer for hele det bebyggede omradet som her er ber0rt, eventuelt i en srerskiltreguleringsplan. "

Kommentarer i etterkant av uttalelserSammen med brev datert 29.01.2010 har Bjar arkitekter sendt inn reviderte fasadetegninger.Det legges i brevet vekt pa at fylkeskonservatoren ikke har innvendinger til det oms0ktevolumet. De presiserer samtidig at tilbygget er tilbaketrukket, og ikke kommer i konflikt medavstandsbestemmelse mot naboen med merknader.Den 01.02.2010 mottok regulerings- og bygningsavdelingen et brev fra advokatkontoretGrindstad & Co. I brevet belyses den lange saksbehandlingstiden samt forhold omkringbehovet for dispensasjon."Det er na kun to innvendinger til prosjektet, nemlig innsigelsen fra en nabo samt forholdet tilplankrav og "skj0nnhetsparagrafen". Naboens innvendinger gar i det vesentlige pa reduksjonav utsikt til gamlebyen. Men i tettbebygd str0k ma man paregne at noe utsikt kan ga tapt. A haflott utsikt er et gode med svak beskyttelse.""Nar det gjelder forholdet til plankravet og estetiske hensyn, ma uttalelsen fra Fylkeskonservatorenlegges til grunn. Han finner det vanskelig a ga i mot tiltaket og skriver at selve utvidelsens omfangkan godtas. Det betyr at han aksepterer dispensasjon. Hans eneste innvending er at et konkretarkitektonisk virkemiddel i (srerlig) fasaden mot s0r0st b0r "bearbeides"."VurderingPlan- 09 bygnin9sloven 09 dispensasjonerDet er tre hovedgrunner til at tiltaket er vurdert som et tiltak som krever dispensasjon fraplankravet. S0knaden er innsendt etter 1. juli og dermed omfattes den av den nye plandelen tilplan- og bygningsloven som skjerper kommunens muligheter til a gi dispensasjon. I tillegg hareiendommen en meget eksponert og viktig beliggenhet mot vollene ved Gamlebyen. Tiltakeneer ogsa vurdert i forhold til tilbyggets st0rrelse i forhold til omradets karakter, jf plan- ogbygningslovens § 74 nr 2.Slik radmannen ser det er ikke dette en "mindre vesentlig utvidelse av eksisterende byggverk",jf kommuneplanens utfyllende bestemmelser § 1.12 angaende plankrav. Det er derfor stilt kravom s0knad om dispensasjon etter plan- og bygningslovens § 19-1 jf § 19-2.Omradet 09 tiltakeneOmradet s0kte tiltak Iigger i kan oppfattes som homogent; boligene har liten grunnflate, oftekvadratisk, de gir uttrykk for a vrere klare/rene volumer, ofte i to etasjer og med valmede tak.Tomtene i omradet er relativt sma. Garasjer og uthus ligger stort sett som frittliggende bygg itomtehj0rnene.Det s0kes her om utvidelse i flere retninger. Bygget vii slik skille seg ut i forhold til de relativtkompakte byggene vi har der i dag. Andre tilbygg i omradet er stort sett blitt gjort ved attilbyggene klart underordner seg eksisterende bolig pa tomta. S0kte tiltak kan nrermestoppfattes mer som en st0rre utvidelse av byggets hovedform, enn som flere underordnedetilbygg til eksisterende bolig.Da sapass mange av byggene i omradet er funksjonalisme-hus er det fare for at s0kteombygging vii f0re til en svekkelse av omradet. Det er heller ikke 0nskelig at ett slikt tiltak skalf0re til presedens for lignende utbygging i omradet. Det vii kunne bli behov for utvidelser,spesielt der det skal opprettholdes to boenheter.Radmannen ser naboens ulemper ved tiltaket, men kan ikke se at tap av utsikt kan brukessom avslagshjemmel sa lenge bebyggelsen ligger mer enn lovens krav til 4 meters avstand tiltomtegrense, jf plan- og bygningslovens § 70 nr 2.

· ('" ,C", I"" .~ "~)1 \ ; \ ! ' ) ,.lL~l", ' •., '"~''' IDet er vist mindre tilbygg for a 10se etablering av heis i forbindelse med inngangsparti. Det ervist innredede rom i kjelleren, og disse er merket med "disp" pa innsendte tegninger. Disserommene vii normalt ikke ha tilstrekkelig h0yde, og manglende Iysinnslipp og utsyn f0rer til atde ikke ville blitt godkjennet som boligrom. Det er vist en senkning av terrenget utenforkjelleren, og radmannen ber om at dette gj0res med varsomhet slik at det virker naturlig for dethelt flate terrenget i omradet. Sa lenge det skal foretas inngrep i grunnen, minner radmannenom lov om kuiturminner.Det er ettersendt reviderte fasadetegninger som vii kunne ivareta de kommentarer baderegulerings- og bygningsavdelingen og Fylkeskonservatoren tidligere har bemerket angaendede vertikale fasadebandene.Det er tidligere i ar gitt en tillatelse til en utvidelse pa 13,5 m 2 , carport og terrasse panaboeiendommen General Ohmes vei 32, etter en justering av s0knaden. Her ble tilbyggetsst0rrelse vesentlig redusert, samtidig som avstanden til tomtegrense 0kte.OppsummeringEtter radmannens vurdering er dette en vanskelig s0knad a avgj0re. Mange av boligene iomradet er endret fra tomannsbolig til enebolig. Pa denne maten har de fatt tilstrekkeligboareal uten a matte utvide bygningen vesentlig. Her skal to generasjoner bo sammen, og deter behov for a oppgradere og utvide i trad med dagens forventinger til en bolig.Bygningsmyndigheten ved Planutvalget skal vurdere aile forhold etter plan- ogbygningslovgivninga. Da skal det foretas en helhetlige vurdering av aile tiltak i forhold til blantannet utforming, presedens, naboers behov og ulemper og avstandsbestemmelser bade tilnabogrense og veg. I tillegg skal Fylkeskonservatorens vurderinger legges til grunn, og deanbefaler at tiltaket kan godkjennes.Tilbygget mot 0st er stort, og kan f0re til at fremtidig bevaring av et av de viktigste omradene iFredrikstad forringes. Slik radmannen ser det, er tilbyggene av h0y kvalitet og innehar mangekvaliteter som vi ettersp0r i andre saker. Her ma likevel tiltaket vurderes opp motbeliggenheten rett ved Gamlebyen og omradets tilsynelatende homogene utforming. Dermedma tiltaket vurderes strengere i forhold til plan- og bygningslovens § 74 nr 2, den sakalte"skj0nnhetsparagrafen".Fylkeskonservatoren anbefaler at det lages retningslinjer eller reguleringsplan for omradet. Forat denne skal ha en verdi, b0r omradet vurderes som en hensynssone med mal om bevaring.0vrige forhold som adkomst, byggeh0yder, infrastruktur med mer endres ikke gjennomtiltaket. Derimot vii uteoppholdsarealet reduseres idet en st0rre del eiendommen blir bebygd.Utnyttingsgraden vii endres fra omkring 21 0,la til 29°,la. Bygningsvolumet blir st0rre, spesieltsiden det opprinnelig er en relativt liten bygning pa eiendommen. En utbygging som dette viiikke forhindre en senere regulering av omradet, selv om rammene for fremtidig utbygging kanvirke noe stor. Selv om det utarbeides en reguleringsplan, ma det utarbeides bestemmelsersom knytter seg opp mot bygningsvolumer, utnyttelsesgrad og hvilke deler av eiendommenesom egner seg for utvidelser.Radmannen ser at det her kan vcere et tvilstilfelle om det foreligger tilstrekkelig med fordelerfor utbygger vurdert opp mot aile andre forhold.Etter en samlet vurdering finner radmannen grunnlag for, under tvil, a anbefale planutvalget ainnvilge dispensasjon og godkjenne s0knaden. Dette begrunnes i hovedtrekk med attilbyggene i hovedtrekk er lagt pa "baksiden" av huset og har en utforming som ivaretar en delav hovedhusets funkisprinsipper.

j.: ~ /\"1 [~ [1 5I) I II i j ."\, v '.~; ,-' I

..-'-­.-- --. ..0./:/-- .' ....­"!l '!l~','; ~ ~. I ~, I 'J)'!l. ":> .·11":>":>CDLCG6'J)'J)[) 3031141610 8oooSITUASJONSKARTFREDRIKSTAD KOMMUNEGnr: 303 Bnr: 307 Fnr: Snr: Dato: 26.05.09Adresse: GENERAL OHMES VEl 34 MAlt grenseSign: /.) ,Areal: 557m2Nayaktlghet bedre enn ea 15 emVannledning /.Malestokk: 1:1000 Konstruert grense ----- Overvannsledning -----Planinformasjon: Nayaktighet mellom 15 em og 2 m Spillvannsledning ------._._- .. -----Formal: Krakert grenseAvlap felles --------­f'Oato:25.0$.0'1 Sign:....~/'l~-I"Nayaktighet darllgere enn 2 mDrensledning ----••- ••_.•NA

15200rII1--·"··_·~· ···:;.V~~··EeaG E-l.~10 I l/~--rr- TEks.Arealer ,.~ " BtiJl(Sar@.I.~8Jler =1 64 m' BRA.. B"niks·sreaI1.elg 1- 93 m' BRA! Bruksareal 2.elg = 76 m 2 BRAI P!f,.~a J rr;;!j:iGf"!:·;sfor:an'--.. taltbraksarear- 33 m' BRABebygd areal = 100 m' BYANve.ArealerBruksareal Kjeller = 61 m' BRABruksareal 1.elg =34 m' BRABruksareal 2.elg =35 m 2 BRATolall bruksareal = 130 m 2 BRABebygd areal = 44 m 2 BYATolallBruksareal kjeller =125 m' BRABruksareal1.elg = 127 m' BRABruksareal2.elg = 111 m' BRATotal! bruksareal =363 m' BRABebygd areal = 144 m 2 BYAPlan 1. etg./ "//////////////// // //////////07.04.09~.03.0~06.03.09DATO TEGN. KONTR.PLAN 1.ETG~/_tI MALESTOKK: 1:100TILBYGG JOSEFSENGENERALOHMESVB34TElEFON:Gnr: 303Festenr:PER JOSEFSEN8m: 307VESTENGATA 281659 TORP91888888PROSJ.NR.TEGN.NR.lJ71@@ 02170520.05.09.dwgOO~&OO &OO~O'iJ@;~§OO&@BJ0LSTAD BRYGGE. 1671 KRAKER0YFREDRIKSTAD TLF: 69 34 34 60perbjar@online.no FAX: 69 34 00 56

IDwc ~I 8~~IIIIIIIIIIIIIJIIII.._.- .. ··,······.··~·_-~'~r\,~O 1 I r\r r,. - Eks.Are lerr...., [' '; . ~ B~ksar~al K!eller: 64 m" BRA\. '" _ ....... ., . Broksarllal 1.elg - 93 m" BRA1 Bruksartal 2.e19 = 76 m' BRA!"'"t .... ~ ... ,., ,.... :;: ..H· ..·~. : :"\:">15200L.::::.:.:.::1.~~:::;"..··, ··J't9ab~ksareal =233 m' BRABebygd areal =100 m" BVATilbygg4330 3500 6300 3200Nye.ArealerBruksareal Kjeller =61 m' BRAI I IBruksareal 1.e19 =34 m' BRABrukSareal 2.e19 =35 m" BRA'-'-'-'-'-'-'-'~'-'-'-'-'-'-'1 iiif"-. I . . 1 I 1Tolall bruksareal = 130 m' BRABebygd areal = 44 m' BVA~. I Glass ~-T-----I----I-------i t·,.1IIIIIIIIIffi~~1ITolallBruksareal kjeller =125 m' BRA~ I IBruksareal1.elg = 127 m' BRABruksareal 2.e19 = 111 m' BRA(, .13 I ".1Tolall bruksareal =363 m' BRABebygd arealIrfH

- --III 15200: I 3500 I 6300 I 3200 1-::-1l "" l j ! '~-~---8(!ljf-- +---+- --- --­e10iiiiIIIiKjelierstue'32m'IiIiI I II I IDisp. ~~, ~~ i12m'ILJ I-Y' ~Irr-----~----I----~ iii~----I----I'"'-'l ' //~I i, ,1 //c I /~ ==.=.=. '1 _(!)i--I---- ///I //I /~iII ,I1 ////I //I // /I-- _ -I-/...,L- -- //me y /I ~ ~ Teknisk rom / 1 /i= ~ 5m' / /t­ ---- ----------- ----- -r-----] g /IIIe I I / I fi: >- /I- ~ ----I-------t------------ -7--1--- 10II~ //I I ~ ~/ /// // /L-------------------------Gre~e------- -----~------ JI I I / /Plan Kjeller. etg.1'I'--···--··~i6T.IT... A:rt···-.·\l$DLEGG E-I._ .', .. !1 . ,~. Ek6.Are'· ler"'~'.- -' :'-...... .' ':BrOksar al Kjeller = 64 m 2 BRABruksar~al 1.elg = 93 m 2 BRAn,';"", "." :',~;;i.::;:;r.:; S',i~~ar al2.elg = 76 m 2 BRA..:., .... ..:." ..) -­\-----.-- - Tolall bruksareal = 233 m2 BRABebygd areal = 100 m 2 BYAINye.ArealerBruksareal Kjeller =61 m 2 BRABruksar.eal 1.elg = 34 m 2 BRABruksareal2.elg = 35 m 2 BRATOlalt bruksareal 130 m 2 BRABebygd areal = 44 m 2 BYATolallBruksareal kjeller = 125 m 2 BRABruksareal 1.elg = 127 m 2 BRABruksareal 2.elg = 111 m 2 BRATolalt bruksareal =363 m 2 BRABebygd areal = 144 m 2 BYA07.04.0917.03.0906.03,09DATO TEGN. KONTR.PLAN KJELLER ETG.MALESTOKK: 1:100TILBYGG JOSEFSENGENERAL OHMES VEl 34TELEFON:Gnr: 303 Bnr: 307Festenr:PER JOSEFSENVESTENGATA 281659 TORP91888888PROSJ.NR.TEGN.NR.1J~@® 01170520.05.09.dwg.--..~_ ...lr-"'­"'".~ .-.J-:-,,-.I ~r:.~®-4J&rn3 &rn3~O'i]'~()(\ij'~rn3 &®BJ0lSTAD BRYGGE,1671 KAAKER0YFREDRIKSTAD TlF: 69 34 34 60perbjar@online.no FAX: 69340056

VEDLEGG E- Y.------------........... ...... ...... .......................... ...............r'/ ".......'11.__,...-_.1II~II00 0()NIIIIIII~ I~IEI-30 II I III00 I0()NII I I IIII---···_- ;~·;::.~·:.;.·;;;I· --~.-""1r• l:';I_! J ,.'\: JI ~·:".-·:·_·L =.~J fII P~::::.E~~J:~:.?.. -;~::::; .J00~J ~oo lSkjematisk snittFasade mot Nord-vest07.04.0917.03.0906.03.09DATe TEGN. KONTR.FASADERSKJEMATISK SNITTI~01ll4MALESTOKK: 1:100TILBYGG JOSEFSEN;,',~ .. '.,~ \ ..... _.Fasade mot Nord-0stGENERAL OHMES VEl 34TELEFON:Gnr: 303 Bnr: 307Festenr:PER JOSEFSENVESTENGATA281659 TORP91888888PROSJ.NR.TEGN.NR.'O71@@ 04170520.05.09.dwg®dl&W &W~O'U'~~~W &@BJ0LSTAD BRYGGE. 1671 KRAKER0YFREDRIKSTADperbjar@online.noTLF: 6934 34 60FAX: 6934 00 56c:..,·

VEDLEGG E­Fasade mot S0r-vest

Bjar Arkitekter AS,Bjelstad Brygge, ,---­f' 26 fU/~J! 2 t1 t;g J~'=:~:'i ...i~':~d :::------l-_ I1671 Kraken:Jy. I_~ I ~ S\I(Jy' I V'~!':)'~::.'JAtt.: Per Bjar~-~~~1-~.303 0 0-;z~'-="------.JFredrikstad, 2009-06-23Tilbygg bolighus General Ohmes vei 34Vi viser tiI nabovarsel av 08.06.09 og viI i den anledning gi noen kommentarer.Var bolig er det eneste huset i omnldet som er omkranset av bebyggelse pa aBe kanter. Varkontakt med offentlig grunn er en smal innkj0ringsvei mellom Torsnesveien nr. 4 og nr. 8.Utbyggingen vil for vart vedkommende fa store konsekvenser. I tillegg til redusert synsvinkelvii utbyggingen gjere at var eiendom vii bli merkbart inneklemt, noe som ogsa vil redusereboligyerdien. Utbygger viser, i sitt brev til Fredrikstad kommune, at de har trukket fasadentilbake med 1,0 m slik at denne viI ga 30 em utenfor dagens glassveranda. Det som ikkenevnes, er at denne fasaden, fra bakke til tak, blir forlenget med 3,5 m mot oss.Vi har ingen sjenanse med dagens h0yde pa glassverandaen, men en utbygging i fullhush0yde etter utbyggers nye mal viI fa store konsekvenser for oss.Vi synes vi strekker oss langt nar vi har gitt uttrykk for at vi kan im0tekomme en utbygging iflukt med dagens vinterhage i full hush0yde bade mot S0rvest og S0r0S1. Vi har ogsa gittuttrykk for at utbygger eventueit kan forienge huset mot oss i forlengeisen av opprinnelighusvegg mot s0rvest (eks glassverandabredde). Disse alternativer viI ogsa redusere verdienenevnt ovenfor, men det er noe vi kan leve med.Ser man bort fra dagens gIassveranda, medf0rer utbyggingen tilnrermet en fordobling avboligens grunnflate. Dette kan ikke karakteriseres som annet enn en betydelig 0kning avutnyttelsesgraden pa tomten, i tillegg til at utbyggingen og den betydelige fasadeendringen ihay grad pavirker bomilj0et i omrade1. Omradet vii fa et hus som skiller seg klart utsammenlignet med dagens bebyggelse, noe vi mener er gjenstand for vurdering iht. plan- ogbygningsloven § 74 nr. 2.

MOTTATTVi har forstaelse for tiltakshaveres pmtanke ved a bedre livskvaliteten for si e foreldre, menstiller oss sp0rrende til om dette er avhengig av en slik betydelig 0kning av r\J!i1ftrflatefil 1 sMBksjonendet her legges opp til. Vi viI nevne at vi pa en mindre grunnflate har 2leiligheter, og hv~~-~~--'~~'person trenger daglig hjelp.Til sist vil vi minne om at var nabo i General Ohmes vei 32, sa vidt vi er kjent med, ikke fikkinnvilget seknad om et tilbygg som ville medf0rt en liten 0kning av grunnflaten sammenlignetmed utbyggingsplanene i General Ohmes vei 34.Viser ogsa til var fax av 02.06.09.Z2ei/LVenn!ig-l1ilsen 1Asle ArntseyHildur ArntsenKopi: Fredrikstad Kommune, Byggesaksavdelingen

OOdJ&OO &OO~ifrn[K\ij~OO&®BJ0LSTAD BRYGGE, 1671 KRAKER0YFax: 693400 56 Bank: 9483.05.07919Tlf:69343460 Mobil: 90515080Fredrikstad kommunePlan- og milj0seksjonenByggesaksavdelingenRadhuset1602 FredrikstadVediegg B 1I r:1rJTTATfI2 /. C:::I 20JjLPi&n·· 0; r,iilj\Jse~~3;cnsn1705josefsen.di0901 Fredrikstad 08.10.09S0KNAD OM DISPENSASJONSoknad om tillatelse til tiltak - RammetillatelseTILBYGG TIL BOLIGHUS - GenerasjonsboligGeneral Ohmesvei 34, Gnr 303, Bnr 307, Gamle FredrikstadTiltakshaver: Per Josefsen, Vestengata 28, 1659 TorpDet vises til tidligere oversendt s0knad om rammetillatelse, levert 07.07.09.Eksisterende bolig er fra tidligere generasjonsbolig med 2 separate leiligheter. Dagens planeromfatter ombygging av huset med utvidelse av boarealet i bade 1. og 2. etasje.Byggesaken omfatter oITlbygging av eksisterende bolig med 2 stk tilbygg.1. Tilbygg av nytt inngangsparti som erstatning for dagens adkomst (mot nord-yest). Detskal installeres heis som adkomst til 2. etasje.2. Tilbygg mot 0st for etablering av nye soverom og bad for begge etasjer.Vi har tidligere ment at det ikke er behov for at det skal s0kes dispensasjon fra noenbestemmelser, da vi anser at utvidelsen er moderat i forhold til dagens eksisterendebebyggelse.Etter dr0ftinger med Fredrikstad kommune er det enighet om at det likevel b0r s0kesdispensasjon fra kommuneplanens § 1.12 plankrav.Slik s0knad innsendes i form av dette dokument og endringen nabovarsles na i ettertid.KommuneplanenAv kommuneplanens arealdel framgar av § 1.12 "Navcerende byggeomrader med ulikeformal" ,at det tillates mindre utvidelse av eksisterende byggverk.Vi har 80m 80ker ansett at utvidelsen i denne saken ikke ville kreve dispensasjon."Q

······.." '.., ..--' . '- ,.,'.- ~/nTT I A.IT I)', r-' ,-- rr'\ I·· ~UUUJ JJ ''', !2 7. ~]:-::l : :-~J IFredrikstad kommune mener na at byggesaken kan ansees .a ligge ~a grensen i fo~~~!~!ih-l;;C52.>::;~'~';(;:ldenne bestemmelse og at det av den grunn b0r s0kes om dlspensasJon for a v~n-st~~":_· __·· .....siden i forhold til korrekt saksbehandling.Soknad om dispensasjonDet s0kes derfor dispensasjon fra kommuneplanens § 1.12 der det framgar at byggesaker somikke er "mindre vesentlig" bare tillates i regulerte omrader.Nar byggesaken foregar i et uregulert omrade kreves at det s0kes dispensasjon.Det s0kes derfor dispensasjon fra dette forholdet, basert pa f0lgende srerlige begrunnelse:1. Bolighuset ligger i et omrade som tidligere har vrert "regulert" (l930-tallet).Onrradet er godt etablert og tilbygg er en naturlig del av utviklingen i forhold til ~ktbokvalitet.2. Hoveddelen av utvidelse skjer mot 0st og er tilbygg av soverom og baderom for beggeetasjer. Tilbygget ligger i forskriftsmessig avstand til nabogrense mot 0St.3. Begyggelsen har ikke formell vemestatus. Ombyggingen legger likevel stor vekt pa atbygningens egenart videref0res i planene.4. En reguleringsplan i omradet ville neppe sette andre krav til utvidelse enn atbebyggelsen skulle holdes innenfor vanlige avstandskrav til nabogrenser. Eventuellutnytelsesgrad ville normalt ogsa ligget pa omkring ca 30 % minst sett i forhold tilsentrale myndigheters fokusering pa fortetting av sentrale byomrader.Idette omradet er det ogsa store friomrader og store apne gater som gj0r atbebyggelsen taler st0rre tetthet.Prosjektet er planlagt med utnyttelsesgrad innenfor disse rammer.5. Bebyggelsen er fra 1930-tallet. Den gang ble boligene planlagt med baderom ikjeller.Dagens standard krever andre 10sninger. Dersom boligen skal opprettholdes som denopprinnelige 2-nlannsboligen rna det etableres tilbygg av bade soverom og bad forbegge etasjer.Samfunnsmessig er det viktig a opprettholde de 2 etasjene som separate boliger. Nardet i tillegg videref0res som generasjonsbolig er dette vesentlig.6. Det har klar positiv holdning i nabolaget til abidra til en god 10sning for abidra til a10se praktiske forhold rundt byggesaken. En av naboene (mot 0st) har likevel innsendtnabobemerkning med bakgrunn i et noe redusert utsyn mot Vollene.Vi kan ikke se at dette har relevans i forhold til bygningslovgivningen, men harselvsagt forstaelse for de ulemper slik endring medf0rer.(Sett i forhold til ulempene med de gamle eplehagene er utsynet i dag langt hedre cnntidligere, - ogsa etter oppf0ringen av tilbygg).II'7. Vi hevder at denne utbyggingen ville vrere innenfor de rammer som normalt viI settesi modeme, detaljerte reguleringsplaner. Endringene er moderate og konsekvensene foromgivelsene er ogsa moderate.•

I i'·';OTTt\TT JI~i ."I! .-, ~.,"!'" .., f' .. , !I ':..!. :... '.l. ..:. .. ~.,8. Funkisboligene lang Vollgraven har enkel oppbygging som vanskelig lanif~~i!':$e:':'i'~::l Idagens boligstandard pa annen nlate enn ved ombygging til eneboliger der soverom og .baderom legges i 2. etasje (eventuelt omvendt). Altemativt rna det foretas tilbyggingdersom antall boenheter skal opprettholdes.9. Som prosjekterende og s0ker mener vi at tilbygget som er planlagt er i trad med devanlige rammer som legges til grunn ved ombygging av eldre bygningsmasse.10. Nabo i nord har bidratt pa vesentlig mate ved at det er undertegnet naboerklaering somtillater st0rre nrerhet til nabogrense. Inngangspartiet har ogsa fra tidligere ligget fornrer grensen mot nord.Naboerklreringen har gjort det mulig a planlegge en ny adkomstsituasjon mcdheisadkomst til 2. etasje. Slik adkomst er en forutsetning for at dagens beboer skalkunne bli boende i generasjonsbolig med sin S0nn i 1. etasje.Basert pa ovenstaende srerlige begrunnelse men€r vi a vise at fordelene ved agi dispensasjonveiet opp mot ulempene ved slik dispensasjon kIart viser at en regulerings ikke ville gi andre"formsvar" en det som har framkommet i den opprinnelig innsendte sftknaden.Vi kan ikke se at ombyggingen gir vesentlige ulemper for nabolaget, selv om utvidelsenutgj0r ca 37 % i forhold til dagens tomteutnyttelse.Normalt har man vurdert "mindre vesentlig utvidelse" mellom 1/3 delog 1/2 del i forhold tilopprinnelig bebyggelse. I andre kommuner vurderes utvidelse pa inntil 50 % 0kning sominnenfor "mindre vesentlig utvidelse".Ved agj0re denne s0knad om dispensasjon har vi vist at byggesaken, slik vi ser det, liggerinnenfor rammer som gjelder for god saksbehandling. Naboer kan ogsa f01ge den begrunnelsesom legges til grunn som del av byggesakens vurdering.Andre forholdNar s0knad om dispensasjon gj0res i byggesak endres behandling~tidenfra rnaksimalt 12 ukertil "ubegrenset" tid. Nar kravet om s0knad om dispensasjon kommer sa sent ibehandlingsperioden (11 uker) ber vi om forsmelse fra tiltakshaver om en snarest muligbehandling. Det er nemlig gj ort avtaler med utf0rende handverkere om o,pstart med det f0rstebasert pa at man har antatt vanlig behandlingstid i trad med det som er forespeilet underveis ibyggeprosjektet.Eventuell kontakt med andre myndigheter b0r ogsa prioriteres dersom dette na er aktuelt ibyggesaken.Vi medregner a bli holdt orierttert i saken slik at byggherren kan gj0re de n0dvendige avtalermed utf0fende handverkere.Ved uklarheter eller andre forhold som kan ha betydning for byggesaken ber vi om at det tasnrermere kontakt for a avklare forholdene.MedhilsenBjar t°tekter-fLSeker I~

Bjar Arkitekter ASBjelstad Brygge1671 Krakerey 22 OKT. 2009/(lka~p.":"j ..JD.!"TO'3G'JAtt.: Per BjarFredrikstad, 2009-10-20Vedr. nabovarsel ift. soknad oro dispensasjon Olli rarrlmetiilatelse til tilbygg til GeneralOhmes vei 34, 1630 Gamle FredrikstadDet vises til mottatt nabovarsel vedr. ovennevnte) datert 08.10.09.Vi gjer i den forbindelse oppmerksom pa at vi opprettholder yare synspunkter slik disseframkommer i vart brev av 23.06.2009.Videre viI vi kommentere f01gende:I vart brev av 23.06.2009 har vi anf0rt at en utbygning som oms0kt viI medf0re "redusertsynsvinkel" (sitert fra brevet) for vart vedkommende. I dispensasjonss0knaden er dettekommentert lned henvisning til at "vi ikke kan se at dette har relevans tilbygningslovgivningen" (sitat). Dette kan vi vrere enige i, men viI da samtidig papeke at deomtalte forholdene med tidligere eplehagetrrer (omtalt bade i sek.nad om rammetillatelse ogdispensasjonsseknad) og 0vrig vegetasjon som er fjernet, heller ikke kan hjemles ibygningslovgivningen, slik vi ser det.Som en selvf0lge regner vi med at Fredrikstad kommune, ved behandling av s0knaden) leggerde forvaltningsmessige prinsipper om saklige hensyn og likeverdig behandling av borgerne tilgrunn. Det vises i den forbindelse ogsa til behandling av s0knad om rammetillatelse fortilbygg til General Ohmes vei 32.Med vennlig hilsen4// :...)·/;;'·>::,>t;(/l> /l'6JJ -l~- G-7 r -;>AsleArnts~Hildur ArntsenKopi: Fredrikstadkommune, byggesaksavdelingen

BJ0LSTAD BRYGGE, 1671 KRAKER0YFax: 69 34 00 56 Bank: 9483.05.07919Tlf: 69 34 34 60 Mobil: 90515080Fredrikstad kommuneRegulering og tekniske tjenest~~~FF(EDf-~iKSTAD KOMMUNE 1.1~\I.~ {~Byggesaksavdelingen I _~ KOMMU IEARKIVET ~ __Radhuset I .- / "'eJ1602 Fredrikstad k--'~~~':':-1 ~__...J-' __ I ·---r~- ..R-.:'V--:-1.'"\ "7 r' ,..". " ~ .., ,!ILfLQ--L-------'-------1;_~__.~_L2I~,~,.~~~----1r'> ~1 oriAii-'-"lo I ~ -:''''v, Ii 6 ~~,-·",hFI .;: ! ~ L.'. i• .,::'.'"-- ,i II~ie,i~ :'S? r;;:;";:se~,s~~~?_~ ..jAtt: Inger KolsethI j 27 OKT. 2009 D.~TO'S'G'JL_~~_~~O:.......L-----~--'1705josefsen.f00903 Fredrikstad 26.10.09F0LGESKRIV IKOMMENTARER TIL NABOKOMMENTARNy nabovarling etter s0knad om dispensasjon (§ 1.12 Plankrav)S0knad om tillatelse til tiltak - RammetillatelseTILBYGG TIL BOLIGHUS - GenerasjonsboligGeneral Ohmesvei 34, Gnr 303, Bnr 307, Gamle FredrikstadTiltakshaver: Per Josefsen, Vestengata 28, 1659 TorpDet vises til byggesakens dokumenter, felles befaring samt dr0ftinger pa mail mellom partene.Det er foretatt ny nabovarsling etter at det ble stilt krav om "s((Jknad om dispensasjon frakommuneplanens § 1.12 Plankrav)".Det vedlegges kopi av dokumenter utsendt til naboer med eget "orienteringsskriv til naboer"og "s((Jknad om dispensasjon".I tillegg kommenteres den nabobemerkning som har kommet fra Asle Arntzen og HildurArntzen som en oppf0lging av den forrige nabobemerkningen.Kommentar til nabobemerkningDet er mottatt nabobemerkning som nevnt over. I dette brevet er vist til den tidligerebemerkning i brev av 23.06.09.I tillegg kommenteres s0kers brev/dispensasjon der det framkommer at "synsvinkelen forutsyn ikke har relevans til bygningslovgivningen". I tillegg kommenteres forhold knyttet tiltidligere eplehage, m.v.Nabo bemerker ogsa at det medregnes som en selvf0lge at behandlingen av saken f0lgerforvaltningsmessige prinsipper og saklige hensyn om likeverdig behandling til grunn. Detvises ogsa til behandlingen av naboeiendommen General Ohmesvei 32.

;J' 11 i-~, L r.~ 9l Uu.J..,;Vi har forstaelse for de bemerkninger som framkommer, og antar at Fredrikstad kommunegj0r gode vurderinger i forhold til byggesaken.Vi kan ikke se at det er n0dvendig a kommentere nabobemerkningene utover det som tidligereer kommentert i saken.Det b0r framkomme tydelig i sakens dokumenter hva s0ker mener om de ulike forhold ibyggesaken.NabovarslingSamtlige naboer har blitt varslet enten ved direkte varsling eIler som rekommandert sending.Det er som tidligere avklart at aIle naboer og gjenboere har samtykket i tiltaket med unntak avAsle Arntzen.Byggesaken er derfor uendret i forhold til naboer etter at det ogsa er s0kt dispensasjon i saken.Vedlegg i sakenF0lgende vedlegg f0lger saken som tilleggsinformasjon:1. S0knad om dispensasjon, datert 08.10.09 (Vedlegg B 1)2. Kopi av "orientering til naboer", datert 08.10.093. Kopi av nabobemerkning fraAsle Arntzen og Hildur Arntzen, datert 20.10.094. Gjenpart av ny nabovarsling, datert 08.10.09, med 2 sider nabounderskrifterDet medregnes at saken behandles sa snart som mulig, basert pa det forhold at den f0rst varavtalt behandlet innenfor rammene til 12 ukers behandlingstid.Tiltakshaver er svrert interessert i a kllime komme snarlig i gang med byggesakensgrunnarbeider f0r vinteren setter inn.Vi haper pa forstaelse for dette forholdet.Med hilsenVedlegg: Div. (se over)z~.Kopi: Per Josefsen, Vestengata 28, 1659 Torp

0stfoldfylkeskommuneSAKS6EH.ARKIV 0DATOISIGNFredrikstad kommunePostboks 14051602 FredrikstadVar ref.: 2009/3092 - 11236/2009 Deres ref.: 2009/10618 Dato: 22.12.2009Ombygning/fasadeendring - General Ohmes vei 34, Sentrum 0­dispensasjon - Fylkeskonservatorens uttalelseVi viser til Deres oversendelse av 28.10.09.Saken dreier seg om dispensasjon i uregulert omrade vedr. fasadeendring/tilbygg aveksisterende bygning. Fredrikstad kommunes vurdering er at forslaget ikke er en "mindrevesentlig utvidelse av eksisterende byggverk", og 0nsker bl.a. var vurdering. Vi viser til Deres0vrige beskrivelse.Uansett ser Fylkeskonservatdren·det som positivt at den seeregne bebyggelsen i deUefestningsneere omrade, representert ved den foreliggende eiendom, blir gjenstand for enneermere vurdering av antikvaris.ke.Qg bygningshistoriske forhold.i..,.f. \ "Den naveerende bebyggelseni omradet mellom Torsnesveien-Heibergsgate":Vbllgraven ogVaterland kom f0rst opp pavestsiden av Heibergsgate pa 20-tallet, og er anlagt pafestningens utplanerte fortterreng med sikt til Kongsten fort, der Den dekkede vei erforbindelseslinjen. Mot midten av 30-tal/et skjedde en videre utparsellering videre mot vest ogVollgraven, samt et halvt dusin tomter pa 0stsiden av Heibergsgate, slik at fortetningenskjedde pa de 0stre glacier fra Torsnesveien i nord og videre sydover. Den tilh0rendevillabebyggelsen ble oppf0rt i en klar men avpasset funksjonalistisk arkitektur, gjerne benevnt"funkis" etter den store arkitektutstillingen i Stockholm j 1930, som gav st0tet til en 0ketutbredelse i by og pa land, og som i nye boligfelt som her.Lenger ned 09 0St for Heibergsgate kom etter krigen rekkehus og pa 60-tallet det storeKongstensanlegget mellom Vollgraven og Kongsten fort, alt i en "utviklingsvennlig" and derapne, ubebygde omrader kunne veere til "nytte". Slik ogsa med forterreng og glacier, pa enmate som ville veert mindre sannsynlig i dag.Som De skriver, er bebyggelsen i det angjeldende ganske "homogen", men med variasjonerogsa i st0rrelse (grunnplan). Det opprinnelige fellestrekket er liggende weatherboard,vindusutforming og -uttrykk, samt litt slakke, tegltekkede, helvalmede tak med sentralpipe.Noen ligger der i form og st0rrelse fra selve oppf0relsen, selv om to etasjer ergjennomgaende. Grunnflaten varierer en del. Andre og senere variasjoner Iigger i de mer el/ermindre individuelt -'og vellykkede - oppf0rte anneks lignende tilbygg i en etasje tilhovedkroppene. Hertil kommer garasjer i forskjellige varianter og utf0relser, og som etetterkrigsfenomen.I Iys av allmenn reguleringsmessig praksis de siste 20-25 ar, hadde det ikke veert avstikkendeat et omrade som dette, bebygd med ovennevnte arkitektur, hadde veert regulert, nar det f0rstRegionalavdelingen, KulturminneseksjonenPostadresse: Postboks 220, 1702 SarpsborgE-post: sentralpost@ostfoldfk.noKontoradresse: Oscar Pedersensvei 39, SarpsborgInternett: http://www.ostfoldfk.nolTelefon: 6911 7000, Telefaks: Org.nr.: 974 544 407

.: .,~ .~ ~2~.~. ~: f ' -.'...... IS _ ......~ - '-:1L._ . ...;I '" . _.. '., ... ' .. ;r.ble bebygget pa den maten. Ikke bare til boligomrade, men ogsa til "formal bevaring" etter .pbL... ~::.,_:_: ..J§25.6, som det inntil 1. juli 09 he1. Siden er betegnelsen "hensynsomrade". Tatt i betraktningat Gamlebyen ikke hadde en oppdatert reguleringsplan f0r i 1987, er fraveeret av reg.plan fordette omradet likevel ikke underlig. Men da Gamlebyen fikk sin, valgte man a holdeforterrengene utenfor vollgravene utenfor planen. Riktignok hadde Vaterland fatt sinbevaringsplan i 1977, ford; bebyggelsen ble oppfattet som til dels "gammel" og pittoresk, tildels uttjent og utjenelig, og dermed utsatt for rivning.,IPlaner for olTlbygningDen foreliggende bygning kan innskrives i det mer eller mindre gjennomgaende som ovenforer beskrevel. Det historiske forl0p pa 75 ar eller sa gjenspeiler seg bl.a. i et lukket,verandalignende tilbygg til f0rsteetasje mot s0rvest og s0r0s1. Det 0nskes na to stk. tilbygg ifull h0yde, slik at begge boenheter blir utvidet med nye bad og soverom (0st), og nyttinngangsparti med heis (nord-vest). Etasje under grunn (kjeller) skal ogsa opprustes. Planenekommer til uttrykk i bygningens st0rrelse ved en st0rre utvidelse i areal og til dels i utseende.Nar det gjelder utvidelsen, som prinsipielt ikke er noe nytt i dette omradet, er den betydelig, ogspesielt i forhold til de tidligere oppf0rte tilbygg. Men om de er beskjedne i areal og volum, erdet ikke slik at de uten videre har veert vellykkede arkitektonisk. Den renovering som harskjedd i omradet den senere tid har ogsa omfattet tilbygg i to etasjer. Det er i og for seg ikkest0rrelsen som er avgj0rende for bebyggelsens arkitektoniske karakter, men mer formuttrykk,malestokk og detaljering. Nar det gjelder utvidelsen i forhold til naboer og deres sikt og utsikt,tar vi ikke stilling til del. Et poeng er likevel at den enkelte huseier/beboer i noen grad b0rkunne "se" sitt eget hus reflektert i naboenes i et forholdsvis ensartet byggefelt som dette.Ogsa Fylkeskonservatoren finner utvidelsen av betydelig omfang, men likevel ikke slik atst0rrelsen kommer heIt ut av proporsjon i forhold til deler av bebyggelsen for 0vrig. Nar detgjelder bygningen i seg selv, er det klart at det blir mye "ny" bygning i forhold til deneksisterende, men i forhold til bygningsstilen og karakteren og bygningens h0yde, kan detikke tales om et brudd.Det som imidlertid kan bli mer avgj0rende, er tilpasningen med arkitektoniske virkemidler ogdetaljeringer. Det som synes mest avstikkende for den for omradet - og funkisstilens mergjengse karakteristika - er den nye fasaden mot s0r-0s1. Her er det lagt opp til en vertikalitetmed et vindusm0nster som vi mener b0r revurderes i retning av noe mer gjenkjennelig oginnen stilens konvensjoner, der nettopp det horisontale aspekt kan sies a veere sterkere uttal1.Fylkeskonservatorens tilrading gar pa at eksteri0ret seerlig mot s0r-0st b0r bearbeides, underhenvisning til ovenstaende. Vi finner det vanskelig a frarade selve omfangetlst0rrelsen, selvom den nok tangerer det maksimaie i forhoid til tomtest0rrelsen og gjensidig proporsjonalitet ibebyggelsen.Slik denne saken ogsa foranlediger, vii vi ta til orde for at det utarbeides bygningsmessigeretningslinjer for hele det bebyggede omradet som her er ber0rt, eventuelt i en seerskiltreguleringsplan.M£'1~~7 .'e", I Lt· senJ1/!r.l ! ./r /. il t. ;' _ / ?(lj.../// ;VJ{1/1 /: ~eih SchjellEf . 7.. .....antikvarisk radgiverKopi: Bjar Arkitekter AS

-,~FylKesmannen i 0stfoldFredrikstad konlmuneMilj0vernavdelingenDeres ref.: 2009/10618-7Postboks 1405 Var ref.: 2009/8229423.1 OMA1602 FREDRIKSTADVar dato: 02.11.2009Fredrikstad kommune - Gbnr 303/307 General Ohmesvei 34 Sentrum 0 ­Soknad om dispensasjon for tilbygg og fasadeendringTiltakshaver: Per JosefsenUttalelseViser til deres brev datert 28.10.2009 vedr0rende s0knad om dispensasjon for tilbygg ogfasadeendring. Eiendonlnlen er uregulert.VurderingKommunens adgang til a gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak denbestemmelsen/planformalet det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg rna detforetas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket rna vurderes opp mot ulempene. Detrna foreligge en klar overvekt av hensyn SOln taler for dispensasjon.Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammerog mal tillegges srerlig vekt. Komnlunen b0f ikke dispensere fra planer eller lovensbestemmelser om planer nar en direkte ber0rt statlig eller regional myndighet har uttalt segnegativt om dispensasjonss0knaden.Det skal videre legges srerlig vekt pa dispensasjonens konsekvenser for heIse, milj0, sikkerhetog tilgj engelighet.Ved en eventuell dispensasjon b0r kommunen pase at tiltaket ikke skaper en uheldigpresedens for den videre forvaltningen av olnradet.Statens hus . Postboks 325 . 1502 Moss' Telefon: 69247000 . Telefaks: 692471 01Bes0ksadresse: Vogtsgate 17 . e-post: postmottak@fmos.no . www.fylkesmannen.no/ostfold

2KonklusjonFylkesmannen kan ikke se at oms0kte tiltak viI ber0re noen regionale eller nasjonalemilj0veminteresser pa stedet. Avgj0relsen overlates til de kommunale myndigheter som harbest oversikt over forholdene pa stedet.Med hilsenDette dokumentet er elektronisk godlq"ent avCarl Henrik Jensen e.f.radgiverOle MartinsenradgiverSaksbehandler: Ole Martinsen

-···· Mottatt av .,®\)el;sjGn for milja 09 samfunnsutVtkbngIJ U.':; j 64 \ . I 29 JA~. 2010BJ0LSTAD BRYGGE, 1671 KRAKER0YFax: 69340056 Bank: 9483.05.07919Tlf: 69 34 34 60 Mobil: 90515080Fredrikstad kommuneRegulering og tekniske tj enesterByggesaksavdelingenRadhuset1602 FredrikstadAtt: Inger Koiseth1705josefsen.f00904 Fredrikstad 29.01.10F0LGESKRIV - revidert fasadetegning (fasade mot sorost)Soknad om tillatelse til tiltak - RammetillatelseTILBYGG TIL BOLIGHUS - GenerasjonsboligGeneral Ohmesvei 34, Gnr 303, Bnr 307, Gamle FredrikstadTiltakshaver: Per Josefsen, Vestengata 28, 1659 TorpDet vises til korrespondanse og samarbeid i ovennevnte sak. Med bakgrunn i svarbrev fraFylkeskonservatorens kontor og andre dr0ftinger er det foretatt endring av fasade mot S0r-0stslik at vindusutforming er uten vertikale felter. I likhet med flere kommentarer er ogsa vi somprosjekterende enig i at endringen er positiv.Det vedlegges revidert tegning nr 05 som viser endringen. Vi antar at denne tegningen kanerstatte den forrige tegning nr 05.Andre forhold - presiseringVi finner det ogsa naturlig a bemerke at Fylkeskonservatorens kontor ikke ser problemer medet 0kt volum pa denne eiendommen. Tilsvarende er det ogsa viktig a presisere at bebyggelsener godt tilbaketrukket i forhold til den 0vrige bebyggelsen langs General Ohmesvei.lTlempen i forhold til naboen utsikt kan ikke tillegges sa stor vekt at dette medf0rerrestriksjoner pa et tilbygg som ligger i lovlig avstand fra nabogrensen mot samme nabo (0st).VI har forstatt at saken skal framlegges for planutvalget. Pa vegne av tiltakshaver ber vi om atdet legges vekt pa en tydelig saksframstilling som presiserer de rammer og forskrifter somgjelder for slik bebyggelse.Det er ogsa naturlig a nevne at vi som prosjekterende har hevdet tviI om saken er endispensasjonssak, og i alle fall at denne saken ligger i grenseland i forhold til slik behandling.Med bakgrunn i at saken ikke har mottatt negative kommentarer av vesentlig art, haper vi detkan gis en tydelig og positiv behandling.Ved fortsatte klarheter er vi om at det tas nrermere kontakt..~Med hilsenBjar Arkitekter / 80 eredlegg: 2 ex. reviderte fasadetegning mot s0r-0st, dat. 29.01.10

,,'. t·" ""1 r- / rULUJ1111! I"') b JADVOKATFIRMAET GRINDSTAD & CO ANSFredrikstad kommuneNygaar,dsgaten 16 ~,\~,~n"W FR,:"EDRiKS'~'AD KO"MF>J1UNE I~Pb 1405 ''ii~i/ KOi'AMUNLN;:KIVI \ " .1602 FREDRIKSTAD ~~ /fJ61 ~:~;'::Nh I?>Byggesaksavdelingen,for Lasse HenriksenAdvokat THORVALD FR GRINDSTAD (H)Advokat BJ0RN HARALD BORGAdvokat THORMOD BJERKHOLTAdvokat KNUT OLAV SELANDAdvokat ROBERT ANTONSENAdvokat LASSE KOPPERUD\\/\:

ADVOKATFIRMAET GRINDSTAD & CODATO 31.01.2010 SIDE: 2/---MOTTml. 0 1. FEB. 2010 .Det er na kun to innvendinger til prosjektet, nemlig innsigelsen 'ra en Rab4.J.ws~rntforholdet til plankrav og "skj0nnhetsparagrafen".regulering 09 teknisk drtftNaboens innvendinger gar i det vesentlige pa reduksjon av utsikt til gamlebyen. Men itettbebygd str0k rna man paregne at noe utsikt kan ga tapt. A. ha fIott utsikt er et godemed svak beskyttelse.Nar det gjelder forholdet til plankravet og estetiske hensyn, rna uttalelsen fraFylkeskonservatoren legges til grunn. Han £inner det vanskelig a ga i mot tiltaket ogskriver at selve utvidelsens omfang kan godtas. Det betyr at han akseptererdispensasjon. Hans eneste innvending er at et konkret arkitektonisk virkemiddel i(scerlig) fasaden mot S0r0st b0r "bearbeides". Sa vidt jeg forstar er det tale om avideref0re panelet under vinduene slik at funkisstilens horisontale uttrykk blir bedreivaretatt. Dette 0nsket selvf0lgelig s0ker a im0tekomme. Jeg viser til oversendelse fraarkitekt Bjar datert 29.01.2010.Etter dette kan det vanskelig sees a foreligge noen hindre for a im0tekomme s0knaden.Saken har allerede tatt un0dvendig lang tid og det kan reises sp0rsmal omn0dvendigheten av a bringe saken inn for Planutvalget. S0ker har imidlertid ikkeinnvendinger til dette dersom saken kan behandles i f0rstkommende m0te.Vennlig hilsenAdvokatfirmaet Grindstad & Co.Bj0rn BorgAdvokatGjenpart:Per Josefsen

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:Lepenr.:Klassering:Saksbehandler:2007/8856204657/2010Manstad FV 401Torill NilsenM0tebokBehandlet av Metedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 25/10Reguleringsplan for Fortau langs Fv 403 Manstad- Lervik - Ons0YKlage pit reguleringsvedtakKlager: Anne Beth GullandRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken og er enig i radmannens vurdering.Klagen fra Anne Beth Gulland tas ikke til f0lge.Vedtak i bystyresak 66/09 opprettholdes.Saken sendes Fylkesmannen i 0stfold til endelig avgj0relse.Fredrikstad, 21.01.10SammendragSaken gjelder klage pa bystyrets vedtak i sak 66/09.Reguleringsplan for fortau langs FvA01 Manstad- Lervik ble godkjent av bystyret 03.09.09,sak 66/09. Formalet med planen er a legge til rette for opparbeidelse av fortau langsfylkesveien for a bedre trafikksikkerhetsforholdene for myke trafikanter. Tiltaket inngar som endel av prosjektet tryggere skolevei.Bystyrets vedtak er paklaget av Anne Beth Gulland eier av gnr 117 bnr 53. Radmannen kanikke se at det i klagen er fremsatt nye opplysninger som tilsier at det er grunn til a endrebystyrets vedtak. Etter radmannens vurdering er innvendingene mot den vedtatte planen ihovedsak de samme som ble fremf0rt i forbindelse med det offentlige ettersynet, og sombystyret var kjent med ved behandlingen av planforslaget.Klage fra Anne Beth Gulland anbefales ikke tatt til f0lge.Vedlegg1. Oversiktskart2. Utsnitt av godkjent reguleringsplan3. Klage pa vedtaket4. Brev fra Statens vegvesen5. Dokumentoversikt

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)6. Dokumenter i f01ge dokumentoversiktSaksopplysningerBystyret egengodkjente reguleringsplanen i m0te 03.09.09, sak 66/09. Bystyrets vedtak varenstemmig. Vedtaket ble paklaget av Anne Beth Gulland, eier av gnr 119 bnr 53. Klagen erfremsatt i tide.Formalet med planen er a legge til rette for opparbeidelse av fortau langs fylkesveien for abedre trafikksikkerhetsforholdene for myke trafikanter. Tiltaket inngar som en del av prosjektettryggere skolevei.Det er Statens vegvesen som har utarbeidet reguleringsplanen, men den har blittsluttbehandlet i kommunen. Det har tidligere blitt sendt 2 brev til vegvesenet i forbindelse meddet offentlige ettersynet datert henholdsvis 29.12.08 og 09.02.09. Begge disse brev eroppsummert og besvart tidligere og er gjentatt i vegvesenets brev, datert 30.10.09 (vedlegg 4).Det vises for 0vrig til klagen som f01ger vedlagt.VurderingKlager mener det ma foreligge en mer oppdatert og korrekt plantegning f0r arbeidet gar i gangslik at de kan se n0yaktig hvor mye som blir tatt av deres eiendom. Er bekymret for om deresgarasje, parkeringsplasser og innkj0rsel blir endret.Radmannen viser i denne sammenheng til opplysninger fra planfremstiller:Det best oppdaterte kartet over eiendommen er reguleringsplanen, vedtatt 03.09.09. Idettekartet er det ogsa tydelig at ikke garasjen blir ber0rt, fortauet blir lagt utenom denne. Nar detgjelder avkj0rsel til eiendommen er denne vist pa reguleringsplan med pi!. Hvordanavkj0rselen og eventuelle parkeringsplasser blir ber0rt av planen, kan pa navrerende tidspunktikke detaljeres mer n0yaktig enn pa vedtatt reguleringsplan. Mer detaljerte kart og planer viikomme i byggefasen, og ved utarbeidelsen av avtaler for grunnerverv.Det er un0yaktige eiendomsgrenser i dette omradet. I forbindelse med en kartforretning fraOns0Y kommune pa 1979-tallet ble mye av sidearealet til dagens vei ervervet. Disse nyegrensene er ikke lagt inn i det digitale kartgrunnlaget, og derfor er eksisterende grenser i kartikke riktige. Det er derfor sannsynlig at erverv antydet pa vedtatt reguleringsplan blirbetraktelig mindre enn f0rst antatt. Det vii bli gjennomf0rt en kartforretning pa hele strekningenfor a fa klarhet i grensene. F0r dette er gjennomf0rt foreligger ikke mer detaljerte og korrektetegninger for grunnerverv og byggeplan.Nar det skal bygges fortau langs vei er det nesten umulig a ikke komme i konflikt medeiendomsgrenser, men radmannen mener at i dette tilfellet er de inngrep som blir gjort for agjennomf0re planen n0dvendig.Nar det gjelder innholdet i klagen kan ikke radmannen se at det fremkommer nye opplysningersom tilsier at det er grunn til a endre bystyrets vedtak.

~·~(l~Yl!/ :/'\ . "j "', f" 69'll!; t; J",J .,,.;., >'s'

Of O"'-J [-'--=J·PtV__k::t=e,.UU::: ~~-~f-A:/'~~'-"----;--:;O---~---;--:;/Ii/'/1//!/II /Ir,-­ ~ - __.. I/.' -;;-- ­ --.// I\\bl~/;// I ~·_i- - -- ­ \/'--/ /' \\\\\.-_.. ~.--_.-.TEGNFORKLARINGPBL. § 25 REGULERINGSFORMAL;":\BYGGEOMRADERKOMBINERTE FORMALI.j :.II, 1( )­I 81-616 I Soliger m/tilh0rende. . aniegg (110)ltL.Mi Porr~~4~ t~~rsfa%~nggr(180)LANDBRUKSOMRADEROFFENTLIGE TRAFIKKOMRADERg I I I I I I II Midlertidig trofikkomr6dSTREKSYMBOlER M.V.- -­ - PLANENS BEGRENSNI~----­ FORMALSGRENSEFRISIKT!/- , I(]--, l'!:! I[==:1 Kj0reveg (310)IAV1-AV1SI Annen veggrunn (319)[GJ3il1J Gangveg (322)SPESIAlOMRADER,----'1 Gn2Jntareol, porkmessigt . behondling ~699)FELlESOMRADERfAl-FAlll Felles ovkj0rsel (710).... GRENSE FOR REKKEf0LGI~ AVJ

Anne Beth Gulland (119/53)0stre Skogen 11r---------.--.---------,1727 SARPSBORG m FREDRIKSTAD KOMMUNE /~"" KOMMU ARKIVET { J,Fredrikstad kommune v/PlanutvalgetRadhusetNygaardsgaten 16'C;'SSE:R I~G1602 FREDRIKSTAD ~_asJiuL~~---=-=-,---KLAGE pA VEOTAK OM FORTAU LANGS Fv 403 MANSTAO-LERVIK-ONSQ)Y FRA 119/53Vi har mottatt brev om Bystyrets vedtak fra 03.09.09 om fortau langs FV 403, Manstad-Lervik­Ons0y . Brevet inneholdt ogsa kommentarer som f01ge av det offentlige ettersynet. Vi synes atflere av vare sp0rsmal og innspill her ikke er besvart, og 0nsker med dette a klage pa disseforholdene:• Det ma foreligge en oppdatert og korrekt plantegning f0r arbeidet gar i gang, slik at vi kan sehvordan var tomt blir ber0rt. Ettersynet inneholdt et kart som etter vare vurderinger ikke erkorrekt. I kommentaren fra det offentlige ettersynet sies det at garasjen var ikke blir ber0rt.Det er det umulig a se utfra det eksisterende kartet. Det ble foretatt en oppmaling i omradeti 2007, og et korrekt kart burde vcert laget etter denne malingen.• I innspillet vart til det offentlige ettersynet har vi spurt om innkj0ring og utkj0ring tileiendommen og bedt om en erstatning for de parkeringsplassene vi mister i dag. Dissesp0rsmalene er ikke besvart. Vi krever at det foreligger en plan for hvordan dette skal gj0resog 0nsker en tegning av hvordan det vii se ut.• Den kommunale vanntilkoplingen til eiendommen star i dag midt i det omradet som vii blifortau. Vi regner med at dette vii bli tatt hensyn til.Vi 0nsker en avklaring pa disse tingene f0r Statens vegvesen gar i gang med arbeidet. F0r arbeidetstarter, forventer vi a bli kontaktet angaende nytt gjerde, parkeringsplass og beplantning.Sarpsborg, 12. 10. 09Med hilsenc+~ &1fv b;UJ1~~~~e Beth Gulland

Statens vegv-r~~~~~:..r-:--=:-=---~:---L...J.~Fredrikstad kommunev/Torill I. NilsenPostboks 14051602 FREDRIKSTAD-/{)/f//Behandlende enhet: Saksbehandler/innvalgsnr: VAr referanse: Deres referanse: VAr dato:Region 0st Lene Hermansen - 69243731 2007/043087-069 2007/8856-16­30.10.2009109206/2009-TONIKlage pi vedtak om fortau langs fv. 401 Manstad • Lervik• Anne Beth GullandStatens vegvesen har tidligere mottatt to brev fra Gulland i forbindelse med offentlig ettersyn,datert henholdsvis 29.12.08 og 09.02.09. Begge disse brev er oppsummert og besvarttidligere. Under er dette gjengitt.Brev datert 29.12.08 fra Anne Elisabeth Gulland, Hans J0rgen Gulland og Marit Gulland (119/53)v/Marit GullandDisse mener at if01ge reguleringskart rna deres garasje fjernes, pluss at aile parkeringsplasseneforsvinner. De forventer dermed at garasje og de seks parkeringsplassene erstattes. Lurer i tillegg pahvordan utkj0ringen deres blir ber0rt.Hvis planlagt bredde pa fortau opprettholdes forbi deres tomt, rna gjerde og vegetasjon fjernes. Detteforutsettes erstattet og opparbeidet pa nytt.Ser av reguleringsplan at fortau skal bytte side ved campingplassen. Hvorfor kan ikke fortau bytte sidepa oversiden av deres garasje, slik at garasje/avkj0rsel ikke blir ber0rt?Kommentar: /ngen bygninger pa 119/53 vii bli ber0rt av en eventuell etab/ering av fortau. Ut fra yarekart, ser det ut som at den nevnte garasjen ikke h0rer til 119/53, men 119/5. Om sa ikke er tilfelle, ereiendomsgrensene i dette omradet ikke korrekte. Parkeringsp/asser pa eiendommen kan imid/ertid bliber0rt av ti/taket. Tap av eiendom vii bli erstattet. / forbinde/se med grunnerverv vii ogsa sp0rsma/rundt p-p/asser bli tatt opp til diskusjon.Fortauet erp/assert pa den siden med overvekt av bebygge/se for a fange opp flest mulig myketrafikanter der de er/kommer fra. / til/egg var det i dette omradet viktig aha fortauet pa samme sidesom campingp/assen, da dette er et spesie/t tett befo/ket sted i sommermanedene.Brev datert 09.02.09 fra Anne Elisabeth Gulland, Hans J0rgen Gulland og Marit Gulland (119/53)Naboen til Gulland foretok i 2007 ny grensegang. Det er riktig at det tilh0rer en garasje til eiendommentil Gulland. Det ble i forbindelse med grensegang satt bolter i fjellet for markering av grenser.Kommentar: Slik det er kommentert i forho/d til brev fra Gulland datert 29. desember 2008, vii deresgarasje ikke bli ervervet ved etab/ering av fortau. Parkeringsp/asser kan imid/ertid bli ber0rt. Genere/tfor strekningen er grensene darlige, og disse vil/angs he/e strekningen bli gjennomgatt f0rgrunnerverv og W-tegninger kan gj0res ferdig.Postadresse Telefon: 815 22 000 Kontoradresse FakturaadresseStatens vegvesen Telefaks: 61 25 7480 V~rftsgate 7 Statens vegvesenRegion est firmapost-ost@vegvesen.no 1511 MOSS RegnskapPostboks 101 0 BAtsfjordveien 182605 Lillehammer Org.nr: 971032081 9815 VADS0Telefon: 78 94 15 50Telefaks: 78953352

Gulland ber i sitt brev om en oppdatert plantegning. For dette henviser vi til reguleringsplan,vedtatt 03.09.09. Dette er det siste og mest korrekte vi har av planer. Idette kartet er det ogsatydelig at garasjen ikke blir ber0rt. Nar det gjelder oppmaling fra 2007, har Statens vegveseningen kjennskap til denne. Det er mulig at dette er gjort pa privat eller kommunalt initiativeNar det gjelder avkj0rsel til eiendom 119/53 er denne vist pa reguleringsplan med en pi!.Hvordan avkj0rselen og eventuelle parkeringsplasser blir ber0rt av planen, kan pa navrerendetidspunkt ikke detaljeres mer n0yaktig enn pa vedtatt reguleringsplan. Mer detaljerte kart ogplaner vil komme i byggeplanfasen, og ved utarbeidelse av avtaler for grunnerverv.Det er et faktum at eiendomsgrensene i dette prosjektet er un0yaktig. I forbindelse med enkartforretning fra Ons0Y kommune pa 1970-tallet ble mye av sidearealene til dagens vegervervet. Disse nye grensene er av ikke oppgitte grunner ikke lagt inn i det digitalekartgrunnlaget, og derfor er eksisterende grenser i kart ikke riktige. Det er derfor sannsynlig aterverv antydet pa vedtatt reguleringsplan blir betraktelig mindre enn f0rst antatt. Det viI bligjennomf0rt en kartforretning pa hele strekningen for a fa klarhet i grensene. F0r dette ergjennomf0rt, kan vi derfor ikke vise til en mer detaljerte og korrekte tegninger forgrunnerverv og byggeplan.Tidligst planlagte oppstart for bygging av prosjektet er satt til h0sten 2010.2Plan og utbygging, 0stfoldMed hilsenElisabeth BechmannSeksjonslederLene Hermansen

(J)Seleksjon:Sak1D:122451Rapport generert: 21.01.2010Sakstittel:Manstad - Lervik, Ons0Y - Reguleringsarbeid for fortau Fv 401Klassering(er):1 EIENDOM - Manstad FV 4012 EMNE - L12 ReguleringsplanSaksnummer:2007/8856Saksansvarlig (enhetlinitialer):BYGGREG/TONISaksdato:21.06.2007Arkivdel:KAR-RE-ATilg. kode:·....0~, .."'..-..-­" ....::.. 11~ ':'..,..._.--1-........-'Side: 1 av 3

f"-5r..........L:-J 6C:"."JJournalposter:Ooknr Tvoe Innhold Journaldato Ook. dato Saksbehandler Avsender/Mottaker1 I Forhandsvarsel - igangsetting avreguleringsarbeid for fortau - Manstad -Lervik2 I Kopi: Varsel om oppstart - reguleringsplan 09.07.2007for fortau langs Fv 401 strekningen Manstad -Lervik21.06.2007 18.06.2007 BYGGREG/TONI Statens vegvesen Region0St03.07.2007 BYGGREG/TONI 0stfold fylkeskommune3 I Fv 401 Manstad - Lervik - sidevealg til fortau 15.10.2007 10.10.2007 BYGGREGITONI Statens vegvesen Region0st4 I Offentlig ettersyn - Manstad, Ons0Y -Reguleringsplan for fortau Fv 401- Manstad,Ons0YIXKopi: Uttalelse - reguleringsplan for fortau 03.12.2008langs fv 401 - Manstad/Lervik, Ons0YOffentlig ettersyn - reguleringsplan for fortau 05.01.2009langs fylkesvei 401, Manstad -Lervik:~~:; 7 I Kopi: Reguleringsarbeid for fortau Fv 401,Manstad - Lervik - Offentlig ettersyn8 I Merknader til offentlig ettersyn - fortauManstad/Lervik, Ons0Y - fv 4019 I Oversendelse av forslag til reguleringsplan ­fortau fv. 401 Manstad - Lervik, Ons0Y11.11.2008 10.11.2008 BYGGREG/TONI Statens vegvesen01.12.200802.01.2009BYGGREG/TONIOOSADM/AKREFylkesmannen i 0stfold13.01.2009 08.01.2009 BYGGREG/TONI 0stfold fylkeskommune09.02.2009 06.02.2009 BYGGREG/TONI Statens Vegvesen Region0st13.03.2009 12.03.2009 BYGGREG/TONI Statens Vegvesen Region0st10 5 Fortau langs fv.401 Manstad - Lervik - Ons0Y 18.06.2009 17.03.2009 BYGGREG/TONIForslag til reguleringsplanForslagstiller: Statens vegvesen11 U Egengodkjent reguleringsplan for fortau 29.09.2009 23.09.2009 BYGGREG/GRHO Fredrikstad Bladlangs Fv 401 Manstad-Lervik - Ons0YForslagstiller: Statens vegvesen12 U Egengodkjent reguleringsplan for fortau 24.09.2009 23.09.2009 BYGGREG/GRHO Statens vegvesenlangs Fv 401 Manstad-Lervik - Ons0YForslagstiller: Statens vegvesen13 U Egengodkjent reguleringsplan for fortaulangs Fv 401 Manstad-Lervik - Ons0YForslagstiller: Statens vegvesen29.09.2009 23.09.2009 BYGGREG/GRHO Jan Erik Ellingsen m.fl.Side: 2 av 3

14 U Reguleringsplan for fortau langs Fv 401Manstad-Lervik - Ons0Y ogfor gang- og sykkelvei for Rv 116Saltnes-Kja:!rre - Ons0Y15 I Klage pi! vedtak om fortau langs fylkesveg403 - Manstad - Lervik, Ons0Y16 U Klage pi! vedtak om fortau langs Fv 403Manstad- Lervik17 I Klage pi! vedtak om fortau langs Fv 403Manstad- Lervik19 I Kopi: Varsel og kart-/delingsforretning - FV401 - Manstad - Lervik; fortau, Ons0Y20 5 Klage pi! vedtak pi! reguleringsplan forFortau langs Fv 403 Manstad- LervikKlager: Anne Beth Gulland24.09.2009 23.09.2009 BYGGREG/GRHO Ordf0rer Eva Kr. Andersen15.10.2009 12.10.2009 BYGGREG/TONI Anne Beth Gulland23.10.2009 21.10.2009 BYGGREG/TONI Statens Vegvesen03.11.2009 30.10.2009 BYGGREG/TONI Statens vegvesen03.12.2009 27.11.2009 BYGGREG/TONI Statens Vegvesen Regionf2Sst14.01.2010 14.01.2010 BYGGREG/TONIcof"'-~___:"-:").":""'--"­, .t!"".-'_?.J­...-......r~J.­ -"".~",,~-...I'Side: 3 av 3

'.' .. i. "1 L--' -7I I' 'i -,L' \I: i'""" .i 1.."." '""~9FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L0penr.:Klassering:Saksbehandler:2008/1149119132848/2009210/58Johnnie BrokM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 21.01.2010 11/10Planutvalget 18.02.2010 26/10Ons0yveien 66 b og c - SentrumKlage pa avslag om a etablere ny avkj0rselTilth: Kenneth LarsenRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken, og er enig i radmannensvurdering. Klagen tas ikke til f0lge. Bygnings- og reguleringssjefensdelegerte vedtak nr 483/09 opprettholdes.Saken oversendes Fylkesmannen i 0stfold til endelig avgj0relse.Fredrikstad, 30.12.09Planutvalgets behandling 21.01.2010:Forslag fremsatt i m0tet:Pa vegne av Krf fremmet Iren Almvik Meyer f01gende forslag:Saken utsettes for befaring.Votering:Utsettelsesforslag fremmet av Iren Almvik Meyer pa vegne av Krf ble enstemmig vedtatl.Planutvalgets vedtak 21.01.2010:Saken utsettes for befaring.Planutvalget vii foreta befaring f0r behandlingen av saken.SammendragDet er etablert en ekstra avkj0rsel fra eiendommen Ons0yveien 66 b og c uten at det er gitttillatelse til del. Naboer har klaget pa dette da dette medf0rer ulemper for demo

Vedlegg1. Oversiktskar 1: 10.0002. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 1:30:0003. Situasjonskart 1: 10004. E-mail fra Tore Willadsen til Fredrikstad kommune datert 25/10-20085. Brev (s0knad) fra Kenneth Larsen til Fredrikstad kommune datert 5/11-20085.1. Situasjonskart6. Brev fra Linda Helen Moen til Fredrikstad kommune datert 11/11-20086.1. Protest fra naboer7. Delegert vedtak nr. 483/09 datert 30/3-20098. Brev (klage pa vedtak) fra Kenneth Larsen til Fredrikstad kommune datert 24/4-20099. Brev fra Linda Helen Moen til Fredrikstad kommune udatert, mottatt 19/5-200910. E-mail fra Tore Willadsen til Fredrikstad kommune datert 26/5-200911. Brev fra Kenneth Larsen til Fredrikstad kommune datert 1/6-200911. 1. Protest fra naboerAndre saksdokumenter (ikke vedlagt)12. E-mail fra Tom E. Moen til Fredrikstad kommune datert 21/2-200813. Brev fra Fredrikstad kommune til Kenneth Thorstein Larsen datert 8/7-200814. Brev fra Kenneth Larsen til Fredrikstad kommune datert 17/7-200815. Brev fra Fredrikstad kommune til Kenneth Thorstein Larsen datert 12/9-200816. Brev fra Fredrikstad kommune til Kenneth Thorstein Larsen datert 20/10-200817. Brev fra Fredrikstad kommune til Tore Willadsen datert 3/11-200818. E-mail fra Kenneth Larsen til Fredrikstad kommune datert 17/11-2008.19. Brev fra Fredrikstad kommune til Kenneth Larsen datert 14/5-200920. Brev fra Fredrikstad kommune (bygg og reg) til teknisk drift datert 15/5-200921. Likelydende brev fra Fredrikstad kommune til Tore Willadsen og til Linda og Tom Moendatert 15/5-200922. Likelydende brev fra Fredrikstad kommune til Kenneth Larsen, Tore Willadsen og Linda ogTom Moen datert 10/7-2009SaksopplysningerDet er for en tid tilbake etablert en ny avkj0rsel fra eiendommene Ons0yveien 66 b og c tilBelsbyveien. En nabo har henvendt seg til kommunen om dette, og bygnings- ogreguleringssjefen har krevd at det s0kes om tillatelse til a etablere ny avkj0rsel.Det er s0kt om tillatelse til a etablere ny avkj0rsel til Belsbyveien. Som begrunnelse fors0knaden oppgis at avkj0rselen til Ons0yveien er uoversiktlig, og det fremholdes at det ikke erplass til bil mellom huset og nabogrensen.Bygnings- og reguleringssjefen har foretatt besiktigelse sammen med representant forteknisk drift veLEksisterende utkj0rsel til Ons0yveien er oversiktlig mot nordvest. Oversikten mot syd0st erdarlig pa grunn av gjerde og trestamme pa eiendommen 66 a, gnr 210, bnr 14, fnr. 135, ogav stolpe. Dessuten er det en bakketopp ca 20 m mot sydvest.Avkj0rselen mot Belsbyvien faller mot Belsbyveien, og nabohuset ligger kloss inntil veien paden andre siden. Belsbyveien er en smal boliggate.Teknisk drift opplyser at det har veert 0kte problemer med sn0rydding pa grunn av parkertebiler.

," ,.~ ".~ r~ () 1uU,) J (jNaboer har protestert. De grunner naboene anf0rer er:- Mer trafikk i Belsbyveien som er en smal boliggate.- Til dels uvettig kj0ring.- Avkj0rselen er uoversiktlig, ved et tilfelle har postbudet blitt pakj0rt, og det har vrertflere nestenulykker.- Snuplass blir brukt som parkering med de problemer det medf0rer.- Da det na er apent i begge ender blir dette brukt sam snarvei av enkelte.- Avkj0rselen er vanskelig nar det er glatt.- Parkering som stenger for naboer- Asfaltering har f0rt til 0kt avrenning av vann mot gjenbo i Belsbyveien 17.I sin vurdering i vedtak av 30/3-2009 sa bygnings- og reguleringssjefen:Saken skal vurderes etter veilovens bestemmelser, og vurderingen av s0knaden skal gj0res ihenhold til formalsparagrafen 1 a:§ 1a, Formalet med denne lova er a tryggje planlegging, bygging, vedlikehald og drift av offentlege og private vegar, slik attrafikken pa dei kan ga pa eit vis som trafikantane og samfunnet til ei kvar tid kan vere tente med. Det er ei overordna malsettingfor vegstyremaktene a skape st0rst mogleg trygg og god avvikling av trafikken og ta omsyn til grannane, eit godt milj0 og andresamfunnsinteresser elles.Avkj0rselen til Ons0yveien er ikke fullgod i og med at den er uoversiktlig mot syd0st(h0yre). Fartsgrensen pa stedet er 30 km/t. Det ma antas at det aller meste av trafikken fraog til Ons0yveien 66 bog c gar mot syd0st, mot byen, og da vii det ikke ha sa storbetydning at det er uoversiktlig mot syd0St.Avkj0rselen til Belsbyveien er heller ikke god. Den har en uheldig utforming, og er smal oguoversiktlig. Sikten kan avhjelpes noe ved a fjerne en tUjahekk. Men dette vii bare hjelpe littpa den totale situasjonen.Nar eiendommen har avkj0rsel til en vei blir det selvsagt mer trafikk, og 0kt behov forparkering. Idette tilfelle f0rer 0kt trafikk til problemer med sn0br0yting, og til at man ikke farbenyttet etablert snuplass. Vi har ikke grunnlag for a pasta at det spesifikt er trafikken tilOns0yveien 66 b og c som forarsaker de nevnte problemer. Men det er ingen tvil om at 0kttrafikk generelt vii 0ke muligheten for slike problemer.S0ker fremholder ogsa at det ikke er plass til bil mellom hus og tomtegrense. Malt pa kart erdet pa det minste ca 3 m. Mellom gjerde og hus er det pa det smaleste ca 2,7 m, malt pakart. Det skal ogsa bemerkes at gjerde ikke stemmer overens med tomtegrenser inntegnetpa kommunens kartgrunnlag, og at eiendomsgrensen Iigger lenger vekk enn gjerdet. Dog ertomtegrensen ogsa Iitt usikker pa stedet. Det er ingen tvil om at det er trangt. Men det er ikkevanskelig a komme frem med en personbil. Det vii derimot vrere problematisk med st0rrekj0ret0Y. Dette vii imidlertid vrere vanskelig uansett.Avkj0rselen medf0rer ogsa 0kt vannstr0m mot nabo.Det er ingen tvil om at vi her har valget mellom to 10sninger som ikke er fullgode. Etterbygnings- og reguleringssjefens vurdering er det imidlertid st0rre problemer forbundet med atillate avkj0rsel til Belsbyveien enn det vii vrere ved a beholde avkj0rselen til Ons0yveien. Engodkjennelse vii dessuten ga ut over andre. Det vises til vurderingstemaet i § 1a og dehensyn som fremheves der, se ovenfor.Bygnings- og reguleringssjefen finner det, etter en samlet vurdering, uriktig a godkjenneavkj0rsel til Belsbyveien. En slik avkj0rsel paf0rer naboene problemer som ikke kan sies avrere paregnelige.Eiendommen Ons0yveien 66 b og c ma etter dette benytte avkj0rselen til Ons0yveien

Bygnings- og reguleringssjefens fattet da denne avgj0relse i henhold til delegert fullmaktS0knad om etablering av ny avkj0rsel til Belsbyveien avslas med hjemmel i veilovens § 40.Allerede etablert avkj0rsel stenges, og den fysiske tilrettelegging med skrabakke ogasfaltering fjernes slik at ikke vann fra eiendommen Ons0yveien 66 b og c renner inn tilnaboen.Det varsles om at det vii bli gitt palegg om stenging av ulovlig avkj0rsel etter veilovens § 42,dersom dette ikke gj0res frivi/lig snarest, og senest innen 30/2009.Det opplyses ogsa at myndighetene kan foreta n0dvendig stengning for Deres regning, kfr.veilovens §§ 42 og 59.Dette vedtaket er paklaget av s0ker som anf0rer:Belsbyveien er en blindgate og det er kun Belsbyveien 17 som bruker denne siste delsom innkj0ring.Nar det gjelder til dels uvettig kj0ring er s0ker enig idette, og har tatt saken opp medden aktuelle beboeren.S0ker er villig til a klippe hekken for a gj0re forholdene mer oversiktlige.Leieboeren er ogsa informert om at snuplassen ikke skal brukes til parkering.S0ker har, etter foresp0rsel, gitt barn og eldre anledning til a ga gjennomgardsplassen.S0ker mener at avkj0rselen ikke er spesielt vanskelig nar det er glatt.S0ker er noe uforstaende til parkering som stenger for naboer.Asfaltering har blitt gjort fordi det tidligere st0vet. S0ker er villig til a fjerne asfalten igjenfor a redusere vannsig mot naboer.S0ker fremholder ogsa at avkj0rselen ble etablert av tidligere eier. Adkomsten fra Belsbyveiener bedre for utrykningskj0ret0Y.VurderingBygnings- og reguleringssjefen ser at for eiendommen Ons0yveien 66 b og evil det vcere enfordel med en avkj0rsel via Belsbyveien. Dette vii imidlertid paf0re naboene ulemper som ikkeer paregnelige, og det finner bygnings- og reguleringssjefen det vanskelig a ga inn for.Bygnings- og reguleringssjefen kan ikke se at klagen inneholder momenter som tilsier attidligere vedtak b0r endres.Palegg om retting er stilt i bero pa grunn av pagaende klagesak. Bygnings- ogreguleringssjefen finner det riktig at dette fortsatt stilles i bero til klagesaken er endelig avgjort.

' ..! \ f n /1\ \1 0 ~·tI",) ,,'~'D218VetabergettT\j8t~DalilfllyT,~"H' 1 ',.rH~l}J:,'l>..",.... )::;tralsund7\ '" "

\ :­ ' ..\\ .~'21. 0/930 .\ /'\ (. \ ...:.-l656110~; ­,10/83/388 \ ':; \:j>­/'/.l=.---';" rSITUASJONSKARTFREDRIKSTAD KOMMUNEGnr: 210 Bnr: 58,131 Fnr: Snr: Dato: 05.11.08Adresse: ONS0YVEIEN 66 B,C Malt grense --- Sign: T. )Areal:INrllyal{tighet bedre enn ea 15 em Vannledning ,Malestokk: 1:1000Planinformasjon:Konstruert grEmse ----­Nrllyaktighet me 110m 15 em og 2 mOvervannsledningSpillvannsledning---_.----_...Formal: Krokert grense - - - - - - - - ­ Avlrop felles -----------_....--... Date: Sign: Drensledning _..... _.NfiJyal(tighet darligere enn 2 m•NA

Postmottak.Fredrikstad Kommune. Fra:" Tore Willadsen [twillad@online.no]Sendt: 25. oktober 2008 17:49Til:Postmottak Fredrikstad KommuneEmne:OnslfJyveien 66 b/c - ulovlig utkjlfJring i BelsbyveienVi er blitt kjent med at ovennevnte utkj~ring viI bli vurdert av Bygnings- ogreguleringsavdelingen. Dette er en utkj~ring som er etablert delvis p~ veigrunn uten noenform for varsel til naboere / gjenboere av tidligere eier ( jeg tror eieren dengang hetHoland ) . Utkj~ringen har medf~rt betydelig mer trafikk i Belsbyveien med tildels h~yhastighet. Det foreg~r n~ generasjonsskifte i omr~det og f~lgelig er det flere sm~ barn igata.Trafikken fra Ons~yveien 66b/c er direkte farlig - ved ett tilfelle ble postbudet p~kj~rtav bil som kom ned fra angjeldende avkj~rsel. Etter det en kan se av gjeldende regelverkfor avkj~rsler er denne et eksempel p~ hvordan det ikke skal gj~res.Det er tre leieforhold i Ons~yveien 66b/c - jeg t~r be opplyst n~r sidebygget ble godkjentsom egen leilighet. Tegninger som ble fremlagt for naboene viste at dette bygget skulleinneholde lovp~lagte boder for leilighetene i hovedbygget samt kontor for huseieren.Jeg t~r be om at Fredrikstad kommune p~ser at samtlige naboer/gjenboere blir varslet f~rsaken kommer til endelig behandling.Flere naboer har p~talt uvettig kj~ring overfor enkelte leieboere i Ons~yveien 66b/c utenat dette har bedret forholdene.Snuplassen i enden av Belsbyveien blir benyttet som P-plass om vinteren inntil sn~en erryddet vekk fra vei/g~rdsplass i Ons~yveien 66b/c - dette medf~rer en vanskelig situasjonfor l~vlig biltrafikk.Jeg h~per at avkj~ringen blir stengt snarest - dette er trolig et felles ~nske frabeboerne i Belsbyveien.Jeg viI gjerne bli orientert om den videre utviklingen i saken.Med hilsenTore WilladsenBelsbyveien 131

Kenneth Larsen .Rytterveien 81615 fredrikstadAnne Cathrine Strekemd Gj~~~~~=-;---J!£~="'::~-JNygaardsgt 161606 Fredrikstad--~7"...c...LJ'L-_~~-i 1-05S0KNAD OM GODKJENNELSE AV EKSISTERENDE UTKJ0RSLER FRAONS0YVEIEN 66B-CJeg har :tatt pMegg om As0ke om godkjenning for utkjmsel fra ons0yVeien ut i Belsbyveien .Jeg kj0pte eiendommen for ca 10 Ar siden da var utkjmselen etablert.Den utkjmselen som er etablert i 1928 da huset ble bygd er veldig trang og uoversiktlig forbiler og mennesker som skal ferdes der, da veien til huset rrwter hovedveien pA en bakketopp.Da jeg tidligere hadde braun i min garasje brukte brannvesenet utkjmselen til Belsbyveien dadet ikke var mulig Akomme inn fra ons0)'Veien. Mitt ooske er Aha utkjmsel pA begge sider aveiendommen. F0lge situasjonskart er det ikke plass til ferdsel med bil mellom huset ogtomtegrensa til naboen pA den opprinnelige utkjmselen. Hvis jeg blir palagt Abare ha enutkjmsel er mitt ooske Astenge utkjmsel mot ons0yveien og bare ha utkjmsel til Belsbyveienslik ,at jeg kan :ta utnyttet eiendommen min pA en fomuftig mAte.Denne s0knad er sendt rekomandert til de naboer som jeg er pMagt Avarsle som er:• Pedersen Ole Johnny Adr Ons0)'Veien 64• Lie Tore Adr. Ons0yveien 66A• Halvorsen Gerd Ingebj0rg Adr.Belsbyveien 10• Arnesen Jon Ove Adr. Ons0yveien 66D• Gj0lberg Karianne L Adr. Liaveien 44• Gj0lberg RolfLudvik: Adr. Liaveien 44• Moen Linda Helen Adr. Belsbyveien 17AIle sp0rsmAl til denne s0knad hendvedes til fredrilcstad kommune sin kontaktperson som erAnne Catbrine Strekerud Gj0sMedhilsenKenneth Larsen

Unda Helen Moen'Belsbyveien 17·1614 FredrikstadFredrikstad kommune Plan- og Milj0seksjonenV/Anne Cathrine Strekerud Gj0SNygaardsgaten 161606 Fredrikstad 11.November 2008Viser til s0knad fra Kenneth Larsen angaende utkj0rsel i Belsbyveien.Vi bestrider at Kenneth Larsen skal fa apne utkj0rsel til Belsbyveien fra Ons0yveien 66b-c.Da den samme utkj0rselen benyttes av de andre naboene til Kenneth Larsen som tilh,ner Ons0yveien,synes det merkelig at ikke Kenneth Larsen kan benytte den samme utkj0rselen. Utkj0rselen til Onseyveiener mer oversiktlig enn den veien han 0nsker a benytte, ut i Belsbyveien.Utkj0rselen i Belsbyveien er sa uoversiktlig at det voo flere tilfeller hvor de som benytter denne utkj0rselen,har vcert ncer ved a kj0re ned fotgjengere og syklister 80m bruker Belsbyveien som gang og sykkelveimellom hjemmet i Belsbyveien og bakketoppen i Ons0yveien.Belsbyveien er en blindvei, men siden det er spent for gjennomkj0ring gjennom Kenneth Larsens eiendom,har det forekommet at biler og mopeder/motorsykler har benyttet seg av muligheten til gjennomkj0ring tilOnseyveien.For var del er det uaktuelt at det blir apnet for utkj0rsel til Belsbyveien. De som benytter denne utkj0rselenfra Kenneth Larsens elendom til Belsbyvelen, star ofte fast pa vinteren og sperrer Belsbyveien, og de far ofteskrens som resulterer i skader pa hus og/eller trapp til vart hus, sam er ncermeste nabo til denne utkj0rselen.Med 3 utleieenheter pa eiendommen er det mange biler som til stadighet kj0rer ut og inn, dette belaster entidligere rolig gate moo mange barn.De som bar pa eiendommen samt bes0kende pleier til tider a ta seg til rette med aparkere foran min trappog sperrer dertor bade utgangen og utkj0rselene min.Siden denne utkj0rselen ble asfaltert av Kenneth Larsen, har det ikke bUtt drenert, ved regnvcer og narsn0en smelter pa varen, resulterer dette i at det samler seg en stor dam utenfor var inngang som spruteropp pa trappen og d0ren var. Ved et par anledninger har det skjedd at vi har blitt sprutet ned nar vi har Qattut grunnet denne dammen.HilsenLinda Helen MoenVedlegg: Protestskriv fra ber0rte parter

Protest mot utkJ-orin.g fra· Onsoyveien 66b-c til .11 13 t\~~T\; 'irma. f . ..."" .. l..U"""Belsbyveien ... . ~'.' .'Pa bakgrunn av s0knad fra Kenneth Larsen i Ons0yveien 66b-c som vii gi 0kt tfafiRJ(:~"~""~-""'­protesterer vi mot at dette skal vedtas av Fredrikstad kommune.Vi 0nsker ikke at Kenneth Larsen skal fa tillatelse til a anlegge utkj0rsel fra O~JVVFmmr--- ..__66b-c til Belsbyveien da dette vii medf0re un0dig trafikk og ulemper for eksis erenbebo~re i Belsbyveien. 14. NO'l 20.08d Ih /7­IPI•sjonen

\ '\ .,'1 r- C' 1uU'".';J j " FREDRIKSTAD KOMMUNEKenneth LarsenRytterveien 81615 FredrikstadDeres referanse Var referanse Klassering Data2008/11491-1 0-33138/2009-JOHB 210/58 30.03.2009Avlatt s0knad om ny avkj0rsel.Ons0yveien 66 b 09 c.Delegert vedtakBehandlet avDelegert saksnr.Planutvalget - delegerte 483/09Det vises til brev, s0knad om godkjennelse av eksisterende utkj0rsel fra. Ons0yveien 66 b ogc, mottatt 10/11-2008.SaksopplysningerDet s0kes om tillatelse til a etablere ny avkj0rsel til Belsbyveien. Som begrunnelse fors0knaden oppgis at avkj0rselsen til Ons0yveien er uoversiktlig, og det fremholdes at det ikkeer plass til bil mellom huset og nabogrensen.Bygnings- og reguleringssjefen har foretatt besiktigelse sammen med representant forteknisk drift veLEksisterende utkj0rsel til Ons0yveien er oversiktlig mot nordt~ Oversikten mot SYdJ~t erdarlig pa grunn av gjerde og trestamme pa eiendommen 66 a, gnr 210, bnr 14, fnr. 135, ogav stolpe. Dessuten er det en bakketopp ca 20 m mot sydvest.Avkj0rselen mot Belsbyvien faller mot Belsbyveien, og nabohuset ligger kloss inntil veien paden an~re siden. Belsbyveien er en smal boliggate.Teknisk drift opplyser af det har veert 0kte problemer med sn0rydding pa grunn av parkertebiler.Naboer har protestert. De grunner naboene anf0rer er:Mer trafikk i Belsbyveien som er en smaI boliggate.Til dels uvettig kj0ring. ". ..•..... .......:.Avkj0rselen er uoversiktlig, ved et tilfelle har postbudet blitt p~;~j?~ft~it§~;~id~b~;~.(Y~ftt"·;flere nestenulykker. '." '. i.········ \". .' . .Snuplass blir brukt som parkering med de problemer det me~tBygnings- og regulerihgsavdelingenBes/2lksadresse: Nygaardsgt. '16, 1606 Fredrikstad . Postadre'sse: Posttioks 1405, t~P~~~t~:lifti"~~!~9,·t. \.' . .'E-postadresse: postmottak@fredrikstad.kommune.no . Webadresse: www.fredrikstad.k,~rnr:nune·~t)j).;i;;. ?\',;' ..\(.:;:.Telefon: 69 30 60 00 Telefaks: 69306004 Tlf, saksbeh.: 69 30 56 13 ··~~f:l~k~1jt~f§1~~;;d~)ti6o.Q· '.'

Saksnummer 2008/11491-33138/2009Da det na er apent i begge ender blir dette brukt som snarvei av enkelte.Avkj0rselen er vanskelig nar det er glatt.Parkering som stenger for naboerAsfaltering har f0rt til 0kt avrenning av vann mot gjenbo i Belsbyveien 17.VurderingSaken skal vurderes etter veilovens bestemmelser, og vurderingen av s0knaden skal gj0res ihenhold til formalsparagrafen 1 a:§ 1a. Forma/et med denne /ova er atryggje plan/egging, bygging, vedlikeha/d og drift av offent/ege og private vegar, slik attrafikken pa dei kan gil pa eil vis som trafikantane og samfunnet til ei kvar tid kan vere tente med. Det er ei overordna ma/settingfor vegstyremaktene askape st0rst mog/eg trygg og god awikling av trafikken og ta omsyn til grannane, eit godt milj0 og andresamfunnsinteresser elles.Avkj0rselen til Ons0yveien er ikke fullgod jog med at den er uoversiktlig mot sydvest(h0yre). Fartsgrensen pa stedet er 50 km/t. Det ma antas at det aller meste av trafikken fraog til Ons0yveien 66 b og c gar mot sydvest, mot byen, og da vii det ikke ha sa storbetydning at det er uoversiktlig mot sydvest.Avkj0rselen til Belsbyveien er heller ikke god. Den har en uheldig utforming, og er smal oguoversiktlig. Sikten kan avhjelpes noe ved a fjerne en tujahekk. Men dette vii bare hjelpe littpa den totale situasjonen.Nar eiendommen har avkj0rsel til en vei blir det selvsagt mer trafikk, og 0kt behov forparkering. Idette tilfelle f0rer 0kt trafikk til problemer med sn0br0yting, og til at man ikke farbenyttet etablert snuplass. Vi har ikke grunnlag for a pasta at det spesifikt er trafikken tilOns0yveien 66 b og c som forarsaker de nevnte problemer. Men det er ingen tvil om at 0kttrafikk generelt vii 0ke muligheten for slike problemer.S0ker fremholder ogsa at det ikke er plass til bil mellom hus og tomtegrense. Malt pa kart erdet pa det minste ca 3 m. Mellom gjerde og hus er det pa det smaleste ca 2,7 m, malt pakart. Det skal ogsa bemerkes at gjerde ikke stemmer overens med tomtegrenser inntegnetpa kommunens kartgrunnlag, og at eiendomsgrensen Iigger lenger vekk enn gjerdet. Dog ertomtegrensen ogsa Iitt usikker pa stedet. Det er ingen tvil om at det er trangt. Men det er ikkevanskelig a komme frem med en personbil. Det vii derimot VCEre problematisk med st0rrekj0ret0Y. Dette vii imidlertid VCEre vanskelig uansett.Avkj0rselen medf0rer ogsa 0kt vannstr0m mot nabo.Det er ingen tvil om at vi her har valget mellom to 10sninger som ikke er fullgode. Etterbygnings- og reguleringssjefens vurdering er det imidlertid st0rre problemer forbundet med atillate avkj0rsel til Belsbyveien enn det vii VCEre ved a beholde avkj0rselen til Ons0yveien. Engodkjennelse vii dessuten ga ut over andre. Det vises til vurderingstemaet i § 1a og dehensyn som fremheves der, se ovenfor.Bygnings- og reguleringssjefen finner det, etter en samlet vurdering, uriktig a godkjenneavkj0rsel til Belsbyveien. En slik avkj0rsel paf0rer naboene problemer som ikke kan sies aVCEre paregnelige.Eiendommen Ons0yveien b og c ma etter dette benytte avkj0rselen til Ons0yveienBygnings- og reguleringssjefens avgj0relse i henhold til delegert fullmaktS0knad om etablering av ny avkj0rsel til Belsbyveien avslas med hjemmel i veilovens § 40.Allerede etablert avkj0rsel stenges, og den fysiske tilrettelegging med skrabakke ogasfaltering fjernes slik at ikke vann fra eiendommen Ons0yveien 66 b og c renner inn tilnaboen.

l\n··)r~G3Saksnummer 2008/11491-33138/2009 U U J:"Del varsles om al del vii bli gilt palegg om SleWg fv~~~~~I$RjlJ~Pe~R~eWe~s~2,dersom dette ikke gj0res frivillig snarest, og senest innen 30/2009. b 01J/ -,j CrtJ 9Det opplyses ogsa at myndighetene kan foreta n0dvendig stengning for Deres regning, kfr.veilovens §§ 42 og 59.Orientering am rett til aklage over forvaltningsvedtakVedtaket kan paklages jfr. forvaltningslovens kapittel VI. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen daunderretning am vedtaket kom frem til adressaten. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utl0p.Klagen rettes skriftlig til den sam har fattet vedtaket. I klagen ma det angis hvilket vedtak det klages over. hvilkenendring av vedtaket sam 0nskes og hvilket grunnlag klagen bygger pa. Med visse begrensninger kan det krevesinnsyn i sakens dokumenter. Det er adgang til a s0ke am utsatt iverksettelse av vedtaket til klagefristen er uteeller klagen er avgjort. Pa visse vilkar er det adgang til a bringe saken inn for Sivilombudsmannen (Stortingetsombudsmann for forvaltningen).~~~~overingeni0rQKopi til eksterne mottakere:Teknisk drift - veiherTore Willadsen Belsbyveien 13 1614 FREDRIKSTADLinda og Tom Belsbyvei,en 17 1614 FREDRIKSTADMoen

IIFredrikstad kommuneSAKS8EH.Bygnings og Reguleringsavdelingev/lasse Henriksenh=t~~--L_----_L--_.J.J..t:uqg, 24. april 2009Klage pa vedtak saksnr 483/09.Vedtak mottatt den 30.3.2009 vednDrende avslatt s{Z)knad om ny avkj{Z)rsel. Ons{Z)yveien 66b og cpaklages herved i henhold til forvaltningsloven kapittel VI.S{Z)knaden ble av avslatt og f{Z)lgende punkter var med i vurderingen som herved kommenteres.Mer trafikk i Belsbwei.Klagers kommentar:Belsbyvei er en blindgate og det er kun Belsbyvei 17 som bruker denne siste del som innkj{Z)ring.Den opprinelige innkj{Z)rsel blir pro i dag benyttet av 7 hustander.Bredden pa disse to veier har omtrentlig samme bredde, men Belsbyvei innehar en snuplass somforenkler kj{Z)rem{Z)nster betraktelig. Ons{Z)yvei har ingen snuplass.Det b{Z)r ogsa komme frem i betraktningen at eneste trygge overgang av Ons{Z)yveien er via Belsby veisiden det her har blitt opprettet et overgangsfelt. Dette har stor betydning for aile myke trafikantersom bor i avkj{Z)rselen til den strekt trafikkerte Ons{Z)yveien. Vi henviser videre til formalsparagrafen 1a.Til dels uvettig kj¢ring.Klagers kommentar:Vi har i s~nere tid blitt gjort oppmerksom pa at en av vare leieboere til tider hattfor h{Z)y hastighet idette omrade. Dette beklager vi pa det sterkeste og saken har blitt tatt opp med gjeldene person. Vibor na pa eiendommen selv og har i fremtiden full fokus pa fart og sikkerhet. Vi har selv barn som vi{Z)nsker skal ha en trygg hverdag i dette omradet.Avkj{Z)rsel er uoversiktlig.Klagers kommentar:Vi klipper hekken for a gj{Z)re innkj{Z)rselen mer oversiktlig. Posten har blitt kontaktet i tilegg til naboerog vi har ikke klart a 'Finne noen eksempler pa ulykker og nesten ulykker.Snuplass blir brukt som parkering med de problemer det medf{Z)rer.Klagers kommentar:

tv10 TTATT~-"=-lD~tte skal ikke forekbmme og var leieboer har blitt i~formert.:2 7$ APR 2r~j ~Plan- 09 ":i'j0S~ks;0"dDa det na er apent i begge ender blir dette brukt som snarvei avenkelte.Klager kommentar:Etter foresp(l}rsel ga vi barn og eldre boende i Ons(l}yveien tillatelse til a ga igjennom var gardsplass ogut via Belsbyvei. Dette fordi det er den enste sikre veien a ga for a na overgangsfeltet fra Liaveien ogover den sterkt trafikkerte OnS(l}yvei .AvkiQjrselen er vanskelig nar det er glatt.Klagers kommentar:Innkj(l}rselen har en normal helling og det er her kun snakk om normal str(l}ing pa vinterstid.Parkering som stenger for naboer.Klagers kommentar.Dette har vi ikke klart a 'Finne noe ut avo Det er ingenting som tyder pa at noen fra Ons(l}yveien harparkert silk at det stenger vare naboer. Vi er imidlertid klar over at en av vare naboer en gang imellom parkerer innerst pa blindvei, men dette har vi i Ons(l}yveien 66 b- c ikke satt oss inn i.Asfaltering har fQjrt tilQjkt avrenning av vann.Klagers kommentar:Asfaltering ble gjort i samsvar med Belsbyvei 17 som tidligere klaget pa grus og st(l}v da veien ikke varasfaltert. Eventuelt tilbakestilling til grus/ stein er en mulighet for a avhjelpe problemet medavrenning av vann.I tilegg (l}nsker vi og fremlegg noen nye punkter som har stor betydning for saken.• Utkj(l}rsel ble opprettet av tidligere huseier pga trang og uoversiktlig utkj(l}ring via Ons(l}yvei.• Tilgang til husstand ved brann eller andre utrykkinger.Det har ved 3 anledninger VCErt n(l}dvendig med utrykking fra brannvesen til Ons(l}yvei 66 b ­C. Ved de2 siste anledningene ankom brannvesenet via Belsbyevei. Dette fordi det er umuligfor brannvesenet a komme inn i garden via OnS(l}yvei og fordi nCErhet til vanntilf(l}rsel erbetraktelig nCErmere i Belsbyvei. Takket VCEre dette har brannvesenet klart a stanse brannenved et tidlig stadium og dermed forhindret spredning til omsideliggende hus.Vi (l}nsker videre a fa innsyn i sakens dokumenter.Med vennlig hilsenKenneth Larsen

fv10TTATT·Z7•. APR. 202J~Ian- 09 mHjaseksjonenSfl}knad om utsettelse av vedtak datert den 30.03.09Vi sfl}ker herved om utsettelse av iverksettelse av vedtak ( saksnr. 483/09) til var klage harblitt behandlet.Med vennlig hilsen

Linda Helen MoanBelsbyVeien 1'11614 FredrikstadFredrikstad Kommune Bygnings- og reguleringsavdelingenVIJohnnie BrokNygaardsgaten 161616 FredrikstadTilsvar pi klage angiende saksnmmer 483109Med tanke p8 tryggheten sam nevnes i anke'lra Kenneth Larsen om overgangsfelt i Belsbyveien~ er deneikke eksisterende~ ncermeste overgangfelt er i forbindelse med Liaveien over Ons0yveien. Ulgangen fraBelsbyveien til Ons0yveien er veldig uoversiktlig grunnet bakketoppen mot Labraten. Hastigheten iOns0yveien er 30 kmlt 09 ikke 50 kmlt sam kom frem i brevet fra Fredrikstad kommune. Det er bedre abruke utkj0rsel direkte til Ons0yveien da man har oversikt i begge retninger mot sentrum 09 mot Labraten.Kenneth Larsen skriver at han har kontaktet naboer uten a tinne noen eksempler pa nestenulykker, han haraldri kontaktet ass om dette, sam er midt oppe i dette.Vi har aldri klaget pa gaende og syklister 80m bruker snarveien gjennom eiendommen Ons0yveien 66b-c,det er biltrafikken sam vi vii ha bort og ulempene dene medf0rer.Brannvesenet har vel tillatelse til a sta hvor de vii i forbindelse med utrykkning til brann? Det er flere hus sambruker samme utkj0rsel og har brukt denne i aile ar. Hva hvis det bUr brann i et av disse andre husene, klarerikke brannbilene akomme frem til disse husene?Hellingen pa innkj0rselen fra Belsbyveien til Ons0yveien 66b-c har ikke en vanlig helling, Vinterstid er detstore problemer med a komme inn til eiendommen pa grunn av hellingen 09 sn0. Ved flere anledninger harbiler sam har fors0kt a kj0re inn til Ons0yveien 66b-c endt i var trapp. Vi har til og med mattet tilbyassistanse for a hjelpe dem ut av situasjonen.Legger voo et bilde for aiIIustrere, moo tilhenger 80m Kennethlarsen har parkert og stenger for Belsbyveien.Kenneth Larsen tenker pa sikkerhet ved a kj0re Be'sbyve~en istedet for a kj0re direkte ut i Ons0yveien, forskjeilen er at ved akj0re Belsbyveien og Liaveien ma han passere 39 hus mol 3 husved a direkte utkj0rsel mot Ons0yveien. Utkj0rseJ direk'le 'tilOns0yveien er ca 30 meter tra Kenneth Larsens eiendom motmange hundre meter gjennom Belsbyveien 09 liaveien. Aesu!tatetblir al Kenneth Larsen ender opp j Ons0yveien uansettAsfalteringen som er sagt gjort i samsvar med BeJsbyveien 1"7, kanikke vi gi tillatelse til, det er kommunale forskrifler sam bestemmerdette, ikke naboers skj0nn. Utkj0fsler rna vel reguleres og godkjennes f0r de kan bygges og taes 3bruk?Jeg emsker at utkj0rsel til Belsbyveien stenges. Siden det etter det jeg kan se, ikke har tilkommet noen nyemomenter i klagen fra Kenneth Larsen og mener derfor at det opprinnelige vedtaket fra Fredrikstadkommune rna sta ved lag og anken rna sees bart ~ fra.HUsen2009Linda Helen Moen

Postm9ttek Fredrikstad KommuneTore Willadsen [twillad@online.no]Fra:Sendt: 26. mai 2009 20:46Til:Postmottak Fredrikstad KommuneEmne:200B/11491-14-5585312009-JOHBOns~yveien 66- Stenging av avkj~rsel/komentarer til klage pA vedtak.Jeg har mottatt kopi av ovennevnte klage og viI gjerne komme med noen vurderingerBelsbyveien har fAtt betydelig mertrafikk som f~lge av denne omtalte utkj~ringen.Ons~yveien 66 hadde tidligere to leiligheter - dette er nA endret til 3. Sidebygningen ernA innredet til egen leilighet - foreviste tegninger til naboer/gjenboere angaboder/kontor • Jeg pApekte dette i mitt tilsvar25.10.2008 og ber igjen A fA opplyst nArendringen er godkjent (dato/saksnummer).Det er ikke gangfelt i forlengelsen av Belsbyveien ut i Ons~yveien - eneste gangfelt forkryssing av Ons~yveien er i Krysset Liaveien/Ons~yveien •Kenneth Larsen , eier av Ons~yveien 66, kan ikke tillegges ansvaret for sine leieboeresadf~rd i trafikken. Larsen bor fortiden selv pA eiendommen, men viI vel trolig flytte dahan har fAtt tildelt boligtomt pA Ambj~rnr~d.Lovlig utkj~ring fra Ons~yveien 66 skjer i 30-sone; samme sone som utkj~rsel fra Liaveien.Jeg viI ikke komentere en del av de fremsatte pAstandene - de faller pA sin egenurimelighet.Jeg t~r be om at vedtaket som er fattet i saken opprettholdes og at videre utsettelse avstengingen ikke tillates.M,vh Tore Willadsen iii FREDRIKSTAD KOMMUNE "V KOMMUNEARK1VETSAKSNR.lJ2lPENR. SCff-

@Fredrikstad kommUneBygnings og reguleringsavdelingenVI Johnnie Brok mandag, 1. JUDi 2009Kenneth LarsenOnseyvei 66 b,c1614 FredrikstadViser til klage pa vedtak saksm.483/09 levert Fredrikstad kommune vI Johnnie Brok den24.04.09. Herved felger forslag til utbedring i forhold til oppsatte punkter fra Naboer etc.• Legge ned renne med drensledning til kum. Kummen er plassert kun noen meter unna.Vi smger da for att ett profesjonelt firma utmrer jobben.• Klippe tujaer ut mot Belsbyveien 17 slik at veien bUr mer oversiktelig.• Sette opp en port slik at ikke uvedkommende traflkk ikke kan ferdes via Onseyveien66 b og C og videre ut i Belsbyvei.Det er svrert viktig for oss a beholde utkjmselen til Belsbyvei og vi er derfor villig til avurdere en flytting, eventuelt riving av eksisterende garasje. Dette er naturlig nok ikke etensket steg for oss og vi helper i det lengste at et slikt drastisk tiltak: kan unngas.Vi 0n~ker en god lesning pa denne saken og er ogsa apne for andre forslag til utbedringersom eventuelt kan 10se problemet.Med vennlig hilsenKenneth Larsen

NaboprotestUULJ601Plan~ c9 milJ0SeksJc~enVi viser til brev datert 30.03 2009 Hvor eier av Onsf2Syveien 66 b har fatt vedtak om stengingav utkjf2Srsel mot Belsbyvei.Innkjf2Srsel til vare hus er Onsf2Syveien som for f2Svrig er en sma! og uoversiktlig vei. Vi har farnuligheter til a snu vare biler og rna derfor i de fleste anledninger rygge ut til hovedveien somtil stadighet ff2Srer til farlige situasjoner. Flere biler i denne trange passasjen vil ff2Sre tilproblemer bade for privatbiler og utrylrningskjf2Sretf2SY.Den opprinnelige innkjf2Srsel blir brukt av 7 husstander som daglig belaster Onsf2Syveien medminst 10 stk biler. Belsbyvei ender i en blindgate og det er kun 1 stk hustand som benytterdenne nederste del. En stegning av utkjf2Srsel til Belsbyvei for onsf2Syveien 66 b vil av dengrunn bli en stor belasting for alle i viirt omrade.---(}1I..££lgk!.

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L0penr.:Klassering:Saksbehandler:2009/89631111555/201051/18/156Johnnie BrokM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 27/10Nordkilen 6, Gressvik - gnr 51, bnr 18, fnr 156 - OnS0YKlage pit godkjent s0knad om midlertidig lagerhallTilth: Direkt Media asRadmannens innstillingRadmannen anbefaler planutvalget a fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken, og er enig i radmannensvurdering. Klagen tas ikke til f0lge. Bygnings- og reguleringssjefensdelegerte vedtak nr 1831/09 opprettholdes.Saken oversendes Fylkesmannen i 0stfold til endelig avgj0relse.Fredrikstad, 02.02.10SammendragDet er s0kt om oppf0ring av midlertidig lagerhall. Tiltaket var avhengig av dispensasjon frabyggegrense i reguleringsplanen. Naboer protesterte da de mente at de mistet utsikt.Bygnings- og reguleringssjefen godkjente s0knaden. Avviket fra reguleringsplanen varbeskjedent, og bygnings- og reguleringssjefen ansa at fordelen ved a gi dispensasjon var klartst0rre enn ulempene. Vedtaket paklages na av naboer.Vedlegg1. Oversiktskart 1: 10.0002. Utsnitt av reguleringsplan 1: 10003. Situasjonsplan4. Brev, tilleggsinfo, fra Direktmedia as datert 18/6-2009 (dok 4.2)5. Dispensasjonss0knad fra Hallmaker Plamek datert 19/6-2009 (dok 4.5)6. Delegert vedtak nr. 1831/09 datert 21/10-2009 (dok 7)7. Brev fra Grethe og Arne Johannesen og Inger-Johanne og Runar Helminsen tilPlanutvalget datert 2/11-2009 (dok 8)8. Brev fra Grethe og Arne Johannesen datert 28/12-2009 (dok 10)

dUC:604Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)1. Brev fra Runar Helminsen til Hal/maker Plamek datert 22/5-20092. S0knad om enkle tiltak datert 27/5-20093. Brev fra Fredrikstad kommune til Hal/maker Plamek as datert 15/6-20094. S0knad om tillatelse til tiltak datert 16/6-20094.1. F01geskriv fra Plamek as4.2. Brev, tilleggsinfo, fra Direktmedia as datert 18/6-20094.3. Opplysninger om tiltakets ytre rammer4.4. Dispensasjonss0knad fra Hallmaker Plamek datert 13/5-20094.5. Dispensasjonss0knad fra Hallmaker Plamek datert 19/6-20094.6. Gjenpart av nabovarsel4.7. Situasjonsplan4.8. Tegninger4.9. S0knader om ansvarsrett4.10. Kontrollplan4.11. Brannteknisk dokumentasjon5. Brev fra Arne og Grethe Johannesen til Hallmaker Plamek as datert 24/6-20096. Brev fra Fredrikstad kommune til Hallmaker Plamek as datert 10/7-20097. Delegert vedtak nr. 1831/09 datert 21/10-20098. Brev fra Grethe og Arne Johannesen og Inger-Johanne og Runar Helminsen tilPlanutvalget datert 2/11-20099. Likelydende brev fra Fredrikstad kommune til Inger Johanne og Runar Helminsen ogGrethe og Arne Johannesen datert 3/12-200910. Brev fra Grethe og Arne Johannesen datert 28/12-2009SaksopplysningerPlanstatus: Regulert til industri, reguleringsplan for "Alekilene, endring".Eiendommens st0rrelse: 7506 m 2 .Det er s0kt om tillatelse til a oppf0re midlertidig lagerhall for en periode pa 5 ar.Det er s0kt om dispensasjon fra: reguleringsplanens byggegrense mot adkomstvei og plan ogbygningslovens § 74 nr. 2.Begrunnelsen for dispensasjonss0knaden er at bedriften trenger mer lagerplass raskt. I dagleier de lagerplass andre steder, men dette er ugunstig.Det innkom innsigelser fra naboer som fremholder at de mister utsikt.I sin vurdering sa bygnings- og reguleringssjefen:Nabaer pratesterer pa tap av utsikt. Omradet er regulert til industri, ag det er paregnelig atdet kammer et bygg her. Imidlertid averskrides byggegrense mat vei med 2 m i det enehj0rnet.Bygnings- ag reguleringssjefen finner det riktig agi dispensasjan i dette tilfellet. Avviket frareguleringsplanen er begrenset, bade i st0rrels.e ag tid, ag ulempen far nabaene ma anses avrere tilsvarende begrenset, mens fardelene far bedriften veier tyngre.Etter dette fattet bygnings- og reguleringssjefens denne avgj0relse i henhold til delegertfullmakt:Det innvilges dispensasjan fra reguleringsplanens byggegrense, ag 'ra plan- agbygningslavens § 74 nr. 2 i medhald av bestemmelsene i kapittel19 i plan- ag bygningslav(plandelen) av 2008, i henhald til vurderingen avenfar.S0knad am midlertidig lagerhall gadkjennes i medhald av plan ag bygningslavens § 93 f0rsteledd bakstav a. (pbl av 1985, jfr. § 2 i farskrift am samvirke mel/am gammel ag ny pbl).Til/atelsen gjelder far 5 ar.

Dette vedtaket paklages na av naboene. De legger frem forslag til alternativ plassering avlagerhallen.VurderingI dispensasjonss0knad fra Hallmaker Plamek 19/6-2009 opplyses at oms0kte plassering erden eneste mulige. Pr telefon har Henning Iversen i Direktmedia opplyst at dette er pa grunnav bedriftens interne logistikk. Det vii ikke vrere hensiktsmessig fOi bediiften med en slikplassering som naboene foreslar.Ulempene for naboene er tap av utsikt. Utsikten er ut over et industriomrade med en fjellrygg ibakgrunnen. Avstanden fra oms0kte hall til nrermeste nabo er 40 m.Fordelene for tiltakshaver er trygging av ca 50 arbeidsplasser.Avviket fra reguleringsplanen er svrert begrenset.Det er s0kt om at hallen skal sta der i 5 ar. Selv om det eventuelt kan bli en fornyet s0knad utover den tid, vii en slik hall uansett ha en begrenset levetid. Fordelen med en slik hall er ogsaat dersom behovet for den skulle bortfalle tidligere, kan den lett flyttes.Radmannen kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som tilsier en endring av tidligerevedtak.

­I II II II II II I 'I I /-- -----­--- ---------- -- --. '1--1----­T-­I I I50/12III /S' I50/12 I 1 /I I ,IV."...f"'''/./'. ~1/1/3I II ,.-. .....1 -...I 1I II 1I II 1I1 II I~------16565200-51 189­I 1I 111--- --- ___I --­IISITUASJONSKART FREDRIKSTAD KOMMUNEGnr: 51 Bnr: 18 Fnr: 156 Snr:Dato: 07.05.09•Adresse: NORDKILEN 6 MAlt grenseSign: .Jve:Areal: 7506 m2N0yaktighet bedre enn ea 15 em VannledningMalestokk: 1:1000Konstruert grense ----- Overvannsledning ----­Planinformasjon: 294 Alekilene endringN0yaktighet mellom 15 em og 2 m Spillvannsl~dning -------NFormal: Forretning/Kontor I"'!r-~~I .Q~k'"~T lin !{OMWH INE Krokert grense --------­ Avl0p felJes ----------­ADato: . Sign:', PLAN-·OG Ml~-DrensfE:)dning ----------".-' N0yaktighe~' darfig~r~ ~rm 2 rTi. Ijn.:iN.-~ lit:b.J '_';'" ••••~ h. • ..,.."", ­... .01'1.P.01"'-' , ULI'"'ZI/ lt

; i (~ ~~~ ~(UUUUo

Mottch av KommunearkfvetFreclrikstad KommuneBygnings og Reguleringsavclelingen 22 JUNI 2009AttJohnnie BrokFredrikstac1 18 juni 2009.TiHegsinfo vedr Oppforing av illidlertidig plasthall ref 2009/8963 - 3 ~67939/2009 --­.fOHB Nordldlen 6, GressvikI sakens anledning 0l1sker vi 50111 bedrift akOl1une Ined synspunkter som jeg mener b0r vceretungtveiende i Deres vurdering av denne saken.Vi har drevet var virksomhet i Nordkilen 6 siden 1989,gjennom arenes 10p har vi klart autvikle denne virkson1heten til a bli en sunn og god butikk samt en viktig virksomhet fornrennilj0et.Vi sysselsetter i dag ca 50 personer,lnajoriteten av disse kommer i fra nrermilj0et,dette erhovedgrunnen til a1 vi hal' valgt a utvikle virkson1heten i Nordkilen 6,det har komnlet sterkerneninger i fra de ansatte at dersonl vi vurderer a flytte virksomheten ut av nrermilj~ljet,sa viide ikke k01nme til a bli med pa en slik 10sning,de viI heller da pn~ve afinne seg en annenarbeidsgiver i nrennilj0et.,dersoll1 det er rnulig.Dette har for oss vrert tungtveiende faktorer i forhold til de vurderingcne vi har gjort , medhensyn til valg av tilholdssted,vi har ikke tatt sjansen pa akanskje k0l11l11e i den situasjonen atvi ville risikere amatte miste kjernen i var virksOl11het som er kompetansen til de ansatte.Vi er i den situasjon i dag at vi har vokst ut av eksisterende bygg og er 1akutt l11angel paplass,vi leier idag lagerplass pa forskjellige adresser i Fredrikstad onuadet forcH vi ikke harplass i eget hus,dette er 10sninger SOUl er for kostbare, vi far darligereoversikt,f1eksibilitet,sanlt darligere effektivitet i var produksjon, i tillegg Hh vi fraktkostnadernlellom destinasjonene,dette kan vi ikke leve lued over tid.Vedlegger noen fotos som viser f0lgende:Foto 1: Eksisterende bygg,samt tiIsvarende hall SOITI vi na 0nsker asette opp i s0renden avbygget.Foto 2 og 3: Hall i fra Hallmaker som vi har i nord enden av bygget,tilsvarende denne 011skesi ~~renden ~ ~a~·une-farge.~ _ .. . ..­

FOfO 4: Viser eksisterende haH i nordenden mot bebygge!se 2. 3 JUNI 2009Foto 5,6 og 7: Viser \fare naboeiendolluner 0rebekk KarosserLGressvik Elektriske,samtPanduro Hobby,S01l1 er myc st0rrc og domincrcnde bygg enn vart,disse byggenc ligger miclt isynsfeltet tilldager Runar og: Inger Johanne H.chninsenSorn det OgS~1 frernkolnmer av fotos sa legger vi i disse dager ned myc penger iuteareal.,netopp for agjv-1re det pent og ordenHig for aUe som Lerdes i onuadcl.Hvis jeg har oppfattet det riktig er det kun konunet inn I nabo innsigelse (2 innsigelser i frasanune personer),det i seg seIv viser at menllil.j(~ct 011sker og aksepterer 10sningen sam erskissert for aIle i dettc olunldct.I-Hlper lued dette at vi far en positiv og rask beslutning i sakens anledning,dette cr viktig foraile ansatte i DirektInedia A.S.Henning IDaglig LeDi.rektlnedia A.S. avd Fredrikstad

UL· \),I" \ rJ t') c< 13'JIFredrikstad kommuilePostboks 14051602 FREDRIKSTADKn~deren 19.06.09Om. 51 / bnr. 18, festenr. 156 - Nordkilen 6, 1621 GRESSVIKDispensasjonssoknad era plan nr. 294.S0ker med dette om dispensasjon fra Plan nr. 294 reguleringsbestenlmelser Alekilene, omtillatelse for oppf0ring av en midlertidig lagerhall 15 x 21 m. 5 ar, Nordkilen 6.Den oms0kte hallen 0nskes plassert for en periode pa 5 ar.Hallens 0nskede plassering overskrider oppgitte byggegrense med 2 m. pa det meste. Denneplassering av hall er den eneste mulige pa bedriftens omrade.Hallens 0nskede plassering er ikke til hinder for frisiktsone mot nrermeste kryss.Med vennlig hilsenHALLMAKER PLAMEK AS;.~//{:~~\t~~ ()~=; f~.E:£:~;. lJ\\/~~;);~~.t.;r\'.:_·:jjjg~~~~:~~C)-j.' '~"""'---'I "!r? ....~~_....._ ••~• ..:•. ~ ...._ ........~_~.~ ......._ •..-.".. c,~~_.:-..-••,•. :~

\D FREDRIKSTAD KOMMUNEHal/maker Plamek asAtt. Gunnar KalagerSundvollhovet industriomrade3535 KR0DERENDeres referanse Var referanse Klassering Dato2009/8963-7-1 08904/2009-JOHB 51/18/156 21.10.2009Godkjent s0knad om midlertidig lagerbygg - dispensasjonNordkilen 6, GressvikDelegert vedtakBehandlet avDelegert saksnr.Planutvalget - delegerte 1831/09Det vises til "s0knad om til/atelse til tiltak" etter plan- og bygningslovens § 93, mottatt 22/6­2009.SaksopplysningerPlanstatus: Regulert til industri, reguleringsplan for "Alekilene, endring".Eiendommens st0rrelse: 7506 m 2 .Det s0kes om til/atelse til a oppf0re midlertidig lagerhal/ for en periode pa 5 ar.Det s0kes om dispensasjon fra: reguleringsplanens byggegrense mot adkomstvei og plan­og bygningslovens § 74 nr. 2.Begrunnelsen for dispensasjonss0knaden er at bedriften trenger mer lagerplass raskt. I dagleier de lagerplass andre steder, men dette er ugunstig.Det har innkommet innsigelser fra naboer som fremholder at de mister utsikt.VurderingNaboer protesterer pa tap av utsikt. Omradet er regulert til industri, og det er paregnelig atdet kommer et bygg her. Imidlertid overskrides byggegrense mot vei med 2 m i det enehj0rnet. .Bygnings- og reguleringssjefen finner det riktig a gi dispensasjon i dette tilfel/et. Avviket frareguleringsplanen er begrenset, bade i st0rrelse og tid, og ulempen for naboene ma anse~ avcere tilsvarende begrenset, mens fordelene for bedriften veier tyngre.Bygnings- og reguleringsavdelingenBeslIJksadresse: Nygaardsgt. 16, 1606 FredrikstadPostadresse: Postboks 1405, 1602 FredrikstadE-postadresse: postmottak@fredrikstad.kommune.no Webadresse: www.fredrikstad.kommune.noTelefon: 69 30 60 00 Telefaks: 69 306004 Tlf. saksbeh.: 69 30 56 13 Bankkonto:

Saksnummer 2009/8963-108904/2009: \ (1 !."') / .. 1[..­U U t) 0 JBygnings- og reguleringssjefens avgjarelse i henhold til delegert fullmaktDet innvilges dispensasjon fra reguleringsplanens byggegrense, og fra plan- ogbygningslovens § 74 nr. 2 i medhold av bestemmelsene i kapittel 19 i plan- og bygningslov(plandelen) av 2008, i henhold til vurderingen ovenfor.S0knad om midlertidig lagerhal/ godkjennes i medhold av plan og bygningslovens § 93 f0rsteledd bokstav a. (pbl av 1985, jfr. § 2 i forskrift om samvirke mel/om gammel og ny pbl).Tillatelsen gjelder for 5 ar.Somakt0rer for byggeprosjektet godkjennes:Hallmaker Plamek asSivilingeni0r QJyvind Stokkei samsvar med innsendte s0knader om ansvarsrett.Denne godkjennelse gjelder ogsa som igangsettingstillatelse.Ansvarlig s0ker har ansvar for at kvitterte kontrolldokumenter for utf0relsen innleveres tilkommunen sammen med anmodning om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest etter plan- ogbygningsloven § 99.Vi gjar oppmerksom pa at aile meddelelser i byggesaken seodes til ansvarlig saker.De er sam saker ansvarlig for at all informasjon om saken i n0dvendig grad bUrvideresendt til tiltakshaver og andre ber0rte parter.Gebyr for saksbehandling sendes tiltakshaver.Orientering om rett til a klage over forvaltningsvedtakVedtaket kan paklages jtr. torvaltningslovens kapittel VI. Klagefristen er 3 ulWr regnel fra den dagen daunderretning om vedtaket kom trem til adressalen. Del er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen frislens utl0p.Klagen rettes skriftlig til den som har tattel vedtaket. I klagen ma det angis hvilket vedtak det klages over, hvilkenendring av vedtaket'som 0nskes og hvilket grunnlag klagen bygger pa. Med visse begrensninger kan det krevesinnsyn i sakens dokumenter. Det er adgang til as0ke om utsatt iverksettelse av vedtaket til klagetristen er uteeller klagen er avgjort. Pa visse vilkar er det adgang til abringe saken inn for Sivilombudsmannen (Stortingetsbudsmann for forvaltningen).t~~ovenngenJ0r (j \JKopi til eksterne mottakere:Grethe og Arne Nedre Aleveie 3 1621 GRESSVIKJohannessenDirektmedia as Henning Iversen Postboks 1416 1602 FREDRIKSTADInger-Johanne og Runar Nedre Alevei 1 a 1621 GRESSVIKHelminsen

Urethe og Arne JohannesenNedre Alevei 3Inger-Johanne og Runar HelminsenNedre Alevei 1A1621 Gressvik Gressvik, 02.1 L09PlanutvalgetBygnings- og reguleringsavdelingenPo.~thok~ 140~1tlO? FrpArik~tHdK1age - Godkjent soknad midlertidig lagerbygg - dispensasjon ­NOTdkUen .(i, Gressvik - G.nr. 51. bnr. 18. festCJ1r •. 156Vi har den 24.10.09 mottatt kopi av brev dat. 21.10.09 vedr. ovennevnte.Vi viser til tidligere brev om protest til nabovarsel dat. 22.05.09 Of,! klAAe pa nabov~sel dat.24.06.09. Vi tillater oss herved a komme moo ny klage i saken.Det foreslAs at lagerhallen plasseres pa nordsiden av allerede oppsatt lagerhall. Det viI blimye penere med to haIler ved siden av hverandre, i stOOet tor en pa hver side av hovedbygget.Det vii da ikke edelegge utsikten for oss og deemed lese denne konflikten. Vi tviler pa at derehar tatt hensyn til yare forslag om plassering av hallen pa nordsiden eHer vestsiden av byggeti denne behandlingen av salcen.Om det absolutt ikke er mulig a plassere lagerhallen pa de foreslatte steder, foreslar vi athallen kan flyttes nrermere veien (Nordkilen), se vedlagte skisse. Det vil da hjelpe at hallenkommer mer pa avstand fra husene Yare.Vi henviser igjen til Plan-og bygningsloven §74, Dr. 2 om "respekt for naturgitte og bygdeomgivelser". Dette rna tas hensyn til ogsa om det er industriomrade! Boligbebyggelsen har~tJitt her fAT inciustTiomradet kom.Vi krever nA at.denne saken blir tatt 0PP i Planutvalget pa nytt og at oppfuringen avplasthallen ikke blir pabe~t fer etter eventuelt nytt vedtak.

7roo, I: 1"'\ /' i! !( ~.: C!-!"T'\ ~fT!UU l) UIi;: .:: .. ~ "~'_: ~..~ ~ ~;0nskes ytterligere opplysninger om dette, ber vi dere ta kontakt med oss pa ,~. ..tlf. 69 32 75. 85 (Gr(!-the. o.g Ame)~ 951 01 852 (Runar) eUer 977 45 771 (Inger-JoHatiila:~;.~:~:.~~.:·.:':~:_:~;~

··~1 r~1 l~r~ ~U U \'jO 18

1/50/1250/12///// !/- I/ I/ I/ I/ /, / /'/7// ; // \ /// ~T/ 0// /~1//I/// I~-'a"'--'------/----"T"-/ I/ I/" /,..... // ,--// / V/ V/51/1.55! ----1---1.ISITUASJONSKARTFREDRIKSTAD KOMMUNEGU'IlU': 51 Bnr: 18 Fnr: 156 Snr: Dato: 07.05.09Adlresse: NORDKILEN 6 Malt grense Sign: ~t£j Areal: 7506 m2 VannledningNf2lyaktighet bedre enn ea 15 emMalestokk: 1:1000 Konstruert grense ----- Overvannsledning ----­P~Blninformasjon: 294 Alekilene endring Nf2lyaktighel me 110m 15 em og 2 m Spillvannsledning--_ .. __.Formal: Forretning/Kontor/lndustri Krokert grense --------­ Avl0P felles -----------ADato: Sign: Nayaktlghet dEu1igere enn 2 m Drensledning _....- ..---_.'.. " ...,'.•N

Grethe og Arne Johannesen,i f;,1~ F'R;~~j~:~iK$~r:ij)-K6MMt;1'~E --/0--1~'-':I' KOMMUNE.ARKIVETf;,~~:;.....;,~ ::;.J:dAo~t..L...U~+:-:-::-::-:--..J,....:...IO:lU..ll~.~~I!:~~"~-;:':=-ll~'::""f',;li.:Jt:,-I.28 DES. 2009!~t?_...!------..I-__--llNedre Alevei 3,L- ~. (f(?;rJ (1621 Gressvik.t:=~_~ L'QGressvik, 28/12-2009.Til overingenior Johnnie Brok,i Fredrikstad kommune.Ad. Klage pa godkjent soknad omoppsetting av plasthall i Nordkilen 6. Saksnr. 2009/8963.Vi har mottatt brev dat 3/12-09 fra Johnnie Brok, om at var klage paoverfornevnte skal behandles i Planutvalgets mote den 21/1-2010, ellersenest i februar 2010.Den 12/12-09 ble oppsetting av hallen pabegynt, og noen fa dager seneresto den ferdig.I var anke ba vi jo om at hallen skulle trekkes lenger mot Nordkilen, og detholder vi fast ved. I vart anke-brev kommer vart onske tydelig fram ivedlagte skisse.I god tid for hallens oppforing, la vi fram vart onske om forskyvning avhallen slik skissen viser, til sjefen ved Direkt-Media, Henning Iversen.Han sa at da ville hallen dekke for vinduene i styrerommet. Hallen erplassert ca. 1 meter fra hovedbygningen.Hallen som na RUVER i terrenget, er til stor sjenanse for oss iNedre Alevei 3. Endeveggen mot oss er ikke noe hyggelig syn.Vi legger ved 2 bilder av reisverket far hallen ble plastbelagt. Det ene bildeter tatt fra var terrasse, og det andre fra begynnelsen av Nedre Alevei.Her ser dere jo tydelig hvorfor vi er veldig skuffet over plasseringen.Det som er uforstaelig for oss, er jo at oppsettingen av hallen er foretatt forendelig godkjenning. Vi star fortsatt pa vart krav om at plasthallen maflyttes nrermere Nordkilen, som vi hele tiden har onsket.Likelydende brev, samt bilder, er sendt til bygnings- og reguleringssjefLasse Henriksen.

., n "'j ('\ 2U: 'l l) /U \)L

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L0penr.:Klassering:Saksbehandler:2008/1655117128062/2009300/483Johnnie BrokM0tebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 28/10Frydenberggata 3 - gnr 300, bnr 483 - SentrumKlage pa godkjent tilbygg - dispensasjonTilth: Terje ThorvaldsenRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:Planutvalget viser til saksopplysninger i saken, og er enig i radmannensvurdering. Klagen tas ikke til f0lge. Bygnings- og reguleringssjefensdelegerte vedtak nr 1329/09 opprettholdes.Saken oversendes Fylkesmannen i 0stfold til endelig avgj0relse.Fredrikstad, 11.12.09SammendragDet er s0kt om tilbygg til bolig. Nabo har protestert da det fremholdes at vedlikehold blirumulig. Den tekniske 10sningen er imidlertid slik at det ikke vii vrere behov for vedlikehold.S0knaden ble da godkjent. Denne godkjennelsen paklages na.Vedlegg1. Oversikskart 1: 10:0002. Utsnitt av reguleringsplan for Holmenomradet 1: 10003. Situasjonsplan 1: 10004. Tegninger5. Brev fra Fredrikstad kommune, brannforebyggende avdeling, til bygnings- ogreguleringsavdelingen datert 30/6-2009.6. Delegert vedtak nr 1329/09 datert 11/8-20097. Brev fra Heidi Syversen og Rolf Borgersen til Fredrikstad kommune datert 4/9-20098. Brev fra byggmester/takstmann Ketil Asbj0rnsen til Fredrikstad kommune datert 26/9­2009.Fullstendig dokumentliste1. Brev fra Heidi Syversen (til Fredrikstad kommune) datert 25/10-20082. Brev fra Fredrikstad kommune til Terje Thorvaldsen datert 24/11-20083. Brev fra Terje Thorvaldsen (til Fredrikstad kornmune) datert 8/12-2008

4. Likelydende brev fra Fredrikstad kommune til Heidi Syversen og Terje Thorvaldsendatert 22/1-20095. Brev fra Fredrikstad kommune til Terje Thorvaldsen datert 20/2-20096. S0knad om tillatelse til tiltak datert 1/4-20091.1. Opplysninger om tiltakets ytre rammer1.2. S0knad om dispensasjon fra byggmester/takstmann Ketil Asbj0rnsen datert 1/4­20091.3. Situasjonspian 1: 10001.4. Tegninger 1: 100/1 :501.5. Gjenpart av nabovarsel1.6. S0knad om ansvarsrett Kontrollplan7. Brev fra Heidi Syversen og Rolf Borgersen til Fredrikstad kommune datert 8/4-20098. Brev fra Fredrikstad kornmune til byggmester Ketil Asbj0rnsen datert 23/4-20099. Brev fra Terje Thorvaldsen til Fredrikstad kommune udatert, mottatt 29/5-200910. Brev fra Fredrikstad kornmune (bygnings- og reguleringsavdelingen) til brannvesenetdatert 10/6-200911. Brev fra Fredrikstad kommune, brannforebyggende avdeling, til bygnings- ogreguleringsavdelingen datert 30/6-200912. Delegert vedtak nr 1329/09 datert 11/8-200913. Brev fra Heidi Syversen og Rolf Borgersen til Fredrikstad kommune datert 4/9-200914. Brev fra Fredrikstad kornmune til byggmester Ketil Asbj0rnsen datert 2379-200915. Brev fra byggmester/takstmann Ketil Asbj0rnsen til Fredrikstad kommune datert 26/9­2009.SaksopplysningerPlanstatus: Regulert til boligformal, reguleringsplan for Holmenomradet.Eiendommens st0rrelse:649 m 2 .Det s0kes om: Tilbygg til boligDet ble s0kt om dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 70 om avstandtil nabogrense.Reguleringsbestemmelsenes § 6 gir adgang til a gi dispensasjon fra plan- og bygningslovens§ 70 under forutsetning av at dispensasjon er anbefalt av brannvesenet.Saken har vcert oversendt brannvesenet som anbefaler at s0knaden godkjennes underhenvisning til det som fremgar av beskrivelse og tegninger og pa f01gende vilkar:Branneellebegrensende vegger mot nabo ma oppgraderes til brannmotstand min. EI60, og disse ma f0res over h0yeste vegg mellom eiendommene. En murt vegg i 15 emtykk Leea vii tilfredsstille dette kravet. Det ma mures med fylte fuger pa aile sider avblokkene. Se for 0vrig beskrivelse fra Leea.Det har innkommet innsigelse fra naboene Heidi Syversen og Rolf Borgersen. Hovedarsakener at tilbygget kommer sa ncer Syversens/Borgersens hus at de ikke far foretatt vedlikehold.I sin vurdering sa bygnings- og reguleringssjefen:Bygnings- og reguleringssjefen forstar naboens bekymring for mulige rateskader i et omradehvor man ikke far foretatt vedlikehold.Imidlertid er det en forutsetning i s0knaden at hulrommet blir sikret mot inntregning av vann,og at den blir luftet slik at fuktighet som allikevel skulle komme inn blir luftet ut. Teknisk sett blirdette ikke annerledes enn mange takkonstruksjoner.

:Illl'l

(f)

... 1!t!I'"t/fi-/./ ! ~ -e',...lr "I.•_,to • It\l\I!" ....,f\-_.---­/\\ ::,"_\...­".:..

. ., :'1 10 ",,/1'")9.. -- UU'o.;C)LREGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TILHOLMENOMRADET, FREDRIKSTAD KOMMUNE.I .- ,",.,.. L• .•, ~H ". '"..,Generelle bestemmelserS 1.I2 8. i1AJ 19.'~.k~~/(9-r.f.V .. ...1Reguleringspestemmelsene gj elder for et omrclUe so-m-er .vist med reguleringsgrense pc! reguleringsplan i mAl1:1000 datert Fredrikstad reguleringsvesen 8. juni 1978.S 2.S 3.i 11-.Bebyggelsen skal nyttes vesentlig til boliger der reguleringsplanenikke angir andre formAl, og kan for 9Svrig etterbygningsrAdets vurdering i h~ert enkelt tilfelle tillatesnyttet til andre formal, som ikke er til vesentlig ulempefor bebQerne og str¢kets s~egne karakter.skal godkjennes av bygningsradet.Bruksendringe~I deler av kvartal 21 forutsettes 1. etaosje mot tilliggendegate, brukt til forretningsformA1.Skilt og annen reklamebruk, utvendig belysning, husf.argeog beplantning·er, gj erder og murer skal gis en u:tforrningsom harmonerer med str¢kets karakter. BygningsrAdet akalgodkjenne utf¢relse og h9Syder. ,~ --..~: ..S S.Alle bygninger som oppf¢res skal i form. dimensjon og utseendetilpasses tilst¢tende bebyggelse og,na!rmeste omgivel'ser.,,0S 6 • Bygningsradet lean dispensere fra bestemmelsene i 5ygnings­•to lovens § 70, om Jninste avstand til nabogrense og annenbebyggelse under forutsetning av at dispensasion er anb~falt.avbrannvesenet.S 7. Bygningsrc!det kan gj9S~e unntak ira disse bestemmelsoer innenforbygnings10ven og FredriJcstad kommunal,e ved1:ek~er.Tilleggsbestemmelser for spesialomrAdene.S 8.Tilleggsbestemmelsene gjelder for de to omrader som 'oer avgrensets'om spesialomrader pc! reguleringosplan.5 9. Formc!.let med spes~alomradene er o ci sikre at str9S~e~s scer­

".. ' ... .­/S 10.- 2 ­preg og helhetsmilj~ bevares og videreutvikles, og at mantaryare pa de bygning.smessige kvaliteter som finnes iomradet.Bygningsradet kan nekte r~v~ng av bygning som ansees av~re av betydning for milj¢et og planens gjennomf~ring.S 11.S 12.Stadfes'te't:;,;nn44; /Cli9.·Bygninger som har spesielt verneverdige kv~liteter skalved istandsdtting, ominnredning og p~bygging, opprettholdesin opprinnelige karakter eller s¢kes tilbakef¢rttil sitt tia~~gere utseende med hensyn til dimensjon, materialbruk,takform~ fasader, vindusutforming ~g farger."=-. .......--._ ••••Bygningsradet kan gj¢re unntak fra disse bestemmelser innenforhygningsloven og Fredrikstad kommunale vedtekter,(0\. M~.--.-..../.'.~ r~ ,-_.._--- -- ...- ..-.

.:-­ ';.. ' :::;;-.~...._.­~.?f 300/-1429.'. / 33/ 311SITUASJONSKART FREDRIKSTAD KOIVIMUNEGnr: 300 Bnr: 483 Fnr: Snr:Dato: 04.11.08Adresse: FRYDENBERGGATA 3 Malt grenseAreal: 649 m2 Nrllyaldighet bedre enn ca 15 emMalestokk: 1: 1000Planinformasjon: 120Formal: BoligerData:. Sign: ighet darligere enn 2 mSign: I.VannledningOvervannsledningSpillvannsledningAvlf2Jp felles -----------ADrensledning --------.-.N

Tegnlns.nr.:A2Cl-1'tYpe lognlng:Plan-8nittRevlsJon nr.:I" II._...·_~GUOfS>:GSD!!!W 50 -~.J21dc:~z e;jJ·V ·Z [JfL\fllOL"JFHE=.:::;;;c::.;;;;oTiltJtVQ 4,14 m2CD2r99CD...Ny brannmur oppfGlrt i150mm leea, slammet 3ganger,Luftespalte mellom brannmur ognabobyggninger(se Snltt 61) forasikre god utlufting og torhindreratedannelse.CD[ cL------------tl/;I;I.'--+-+-+-+1 1411 I I I I~ Nabo bebjggelser+­@]HOVEDPLAN@]• ...uEksisterende 6rannmur13'5~+-- .-­~("')L()NJ=W501~N("t')0'>N1'1 ~J/ ,lLokalls_rlngsflgur:)(~oN 1 668 I~~Tarje ThOIV.ldsanSNITT 8-8. 1:50 Prosjekterende : Frydenbergg.ta 3Ansv.s"kerr f.HEDRiKsT·.··A·ji·KOMMUNEl'PLAN- OG MILJ0'~'{GN.-OG REG. AVDEl/NG- ·-rBEH~)j--~;~:~;~I~~.j I i.~c€?,D 1.1c=J Ekslsterende byggnlngsmassec::zJ TlllbySS1608 Fradrlkstad#1###1--­Utf"rendeJkontro/l :Tarje ThorvaldsanFrydanbergg.ta 31608 Fradrlkstadc:~: #1###BnlogkWAlomInlh Elektro C~:')..."",«III6klrntrwmellom. #1###'._ .JII -1- ­ ws~NABO ByggningIL_SNITT81. 1:50__,.,rnur1SOnunlK_VentllasjonGrunn arbelder: #1###: #1###a_byggol.o Elondom:Ek.lstel8nde byggnlns.m.... pi _'_ndam BYA: _m'T1l1bygg BVA:T1l1takshaver:C;.-..",

Tegnlngsnr.:I A40·4 I...-......_·. ...J~... ·~"~··'··-"·-·r,·t. -,. .Type tegnl"g: ~;: : ',,-. J J I .~, I j 11Fasader .IL~,~:==-~3-=:±:,~~,~_~.:,~:.::: .UrfRiDRlKSTAO' KOf~M'lii~L,-'\) PLAN- OG MILJ0 \H'fGN.- 06 REG. AVD8.1NGr-.-:;7::-;::::;;::'----r:Rsw:;::!.~-··~:;::;:~-···-\ i; \~~- ;I}.'C&~~iL.__...~__L,.. , ..- .. ~.Lokall.erlngsflgur:)(~r'"--­r-'--'';!,­Fasade mot Syd~--~ Ekslsterenae byggning~'~~~se[Si;J Tlllbygg L"'J+~Terjs ThaNaldsenProsJekterende Frydenberggata 31608 Fredrlkstad####Ansv.sGlkerUtfGlrendeJkontroll :ElektroTsrje ThaNaldsenFrydenberggsbl31608 Fredrlkstad####ws####VenlilasJon####Grunn arbeider####Fasade mot VestSobyggo'ss Elendom:EksJsleroncle byggnlngsmasso pi elenclem BVA: _m'T1IlbY99 eVA:Tilltakshaver:Terje ThorvaldsenFrydenberggata 31608Fredrikstad, T1l1taks Adresse :I Gnr: 300 18nr: 483 IFnr;GOdkJentKonlron proljeklSIgn.:Fllns..:Te~o_plnI~;~MAloltokleM 1:100IKontroll:Konlron ulf,.IIndo~:Tognol av:FlnnR T~po lognlng:Fasader

FREDRIKSTAD KOMMUNEtI'n FREDRIKSTlID Kor-~MUNE----':'--"'W' KOMMUNEARKIVET$AI(~N~

!! !lo2. JJL.·r-~'" -.... ....

0UOi.~;637" FREDRIKSTAD KOMMUNEByggmester Ketil A Asbj0rnsenProduksjonsveien 51618 FREDRIKSTADOeres referanse Var referanse Klaossering Oato2008/16551-1 :3-83 0593/2009-JOHB 300/483 11.08.2009Godkjent s0knad om tilbygg til bolig - dispensasjonFrydenbergogata 3Delegert vedtakBehandlet avOelegert saksnr.Planutvalget - delegerte 1329/09Det vises til"s0knad om tillatelse tilo tiltak" etter plan- og bygningslovens § 93, mottatt 2/4­2009.SaksopplysningerPlanstatus: Regulert til boligformal, reguleringsplan for Holmenomradet.Eiend-Qmmens stczJrrelse:649 m 2 •Dets0kes om: Tilbygg til boligDet s0kes om dispensasjon fra plan- og bygningslovens § 70 om avstand til nabogrense.Reguleringsbestemmelsenes § 6giradgali~l til a gidispensasjon fta plan- og bygningslovens§ 70 under forutsetning av' at di$pen~a$jbn e.t anbefalt av brannvesenet. 0Saken har vrert oversendt. brannvesenet. som anbefaler at s00knaden godkjennes underhenvisliing til det somOftemgaOroav beskrivelseogtegliinger og pa f0lgendevilkar:Branneeilebegrensende veggermot nabo ma oppgraderes til brannmotstahd min.EI 60, og disse rna f0res over h0yeste veogg mellom eiendomrilene. En murt vegg i 15em tykk Leea vii tilfred~stlile dette kravet. Det ma mLJres med fylte o fuger poa o aile siderav blokkene. Se for 0vdg beskrivelse fraLeca.:Det har innkommet innsigelse fra naboene Heidi osyvetsenogRolfBoorg~.r~el;i:~1;i6Vedatsaken.er at tilbygget kornomer saoncer Syversens/Borgersens hus at de ikke farf6retatt;:vecjl"l~~nold.Bygonoi"9.s;~o:og}rea,ulei"ings~"delingen0 i 0"BesfJksadresse: °Nygaards-gl. 16 i 1606 Fredriksfad: Postadresse: °poostboks 1405. fS02 FredrikstadE-postadtesse: postmottak@fredrikstad~kdmmune'.noo Webadtesse: oWWW.fredtikstad.kommune.riOTelefon: 69 306000 Telefaks: 693060 Q4 TIt saksbeh.: 69 30 56 13 Soankkonto:

)'\ Saksnummer 2008/16551-83593/2009.......... '.VurderingBygnings- og reguleringssjefen forsU3r naboens bekymring for mulige rateskader i et omradehvor man ikke far foretatt vedlikehold. Imidlertid er det en forutsetning i s0knaden athulrommet blir sikret mot inntregning av vann, og at det blir Juftet slik at fuktighet somallikevel skulle komme inn blir luftet ut. Teknisk sett blir dette ikke annerledes enn mangetakkonstruksjoner.Under forutsetning av at man er svrert n0ye med asikre hulrommet mot vanninntrengning ogmed a sikre god lutting kan s0knaden godkjennes.Bygnings- og reguleringssjefens avgj0relse i henhold til delegert fl;JllmaktI medhold av plan- og bygningslovens § 7 gis det dispensasjon fra plan~ -og bygningslovens §70 om avstand til nabogrense. Dispensasjon-en gis pa f01gende betingelser:At man er ekstra n0ye med a sikre hulrommet mot vanninntrengning og m-ed a sikregod lutting.Branneellebegrensende vegger mot nabo ma oppgraderes til brannmotstand min.EI 60, og disse ma f0res over h0yeste vegg rnellom eiendommene. En murt vegg i 15em tykk Leea vii tilfredsstille dette kravet". Detma mures med fylte fugerpa aile siderav blokkene. Se for 0vrig beskrivelse fra Leea.S0knaden godkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. Juni 1985 nr. 77, medtilh0rende bestemmelser og forskrifter.Som akt0rer for byggeprosjektet godkjennes:Byggmester Kjetil A Asbj0rnsen asDenne godkjennelse gjelder ogsa som igangsettingstillatelse.Ansvarlig s0ker har ansvar for at kvitterte kontrolldokumenter for utf0relsen innleveres tilkommunen sa.mmen med anmodning om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest etter plan- ogbygningsloven § 99.Vi gj0r oppmerksom- pa at aile meddelelser i byggesaken sendes til ansvarlig s0ker.De er som s0ker ansvarlig for at all informasjon om saken i nadvendig grad-blli·--" _.videresendt til tiltakshaver og andre bennte parter.Gebyr for saksbehandling sendes tiltakshaver.Orientering om rett til aklage over forvaltningsvedtakVedtaket kan paklages jfr. forvaltningslov~ns kapittel VI. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen daunderretning am vedtaket korn frem til adressaten. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utl0p.Klagen rettes skriftlig til den Sbm tTarfattefvedtaket. I klagen ma defarigis h\lilket vedtak det klages ovet, hvilkenendring av vedtaket som 0nskes og hvilket grunnlag klagen bygger pa. Med visse begrensninger kan det krevesinnsyn i sakens dokumenter. Deter adgang til a s0ke om utsatt iverksettelseav vei:ltaket til klagefri~ten erut~ell klagen er avgjort. Pa vi$se vilkar er det adgang til abringe saken inn for Sivilombudsmannen (Stortingetsudsmann for forvaltningen). ­~r'~Joh~.nie B~ok _ ­ovenngenl0rKopi til eksterne mottakere:Heidi Syversen og Rolf Borgersen Finn Hovs gate 11 1608 FREDRIKSTADTe~e Thorvaldsen -,;" Frydenberggata 3 -1608- FREDRIKSTAD

,"; {") "'1/'/9UUl;UJ- 7 SEPT. 2009Vl lY\O~O"'- br-cL? O.Y\ 3oJL~e "--'e-\:::,-e-. -:?o ti~88(':x.­16-c"" 1.. /

;'1 ') /' jl, ..UI [ iii {-, "I,lJ 1",1' \j ....' iVar dato: VAr referanse :26.09.09 Ketil A AsbjeffisenDeres dato Deres referanse :26.09.09 Johnnie Brook.VAr saksbehandler :Telefon:Ketil A Asbjeffisen69337842 190546437Fredrikstad kommuneJohnnie Brook1601 FredrikstadSvar pa kJage.Vi stiller oss noe uforstaende til klagen siden dette er allerede et godkjent tiltak hvor man hartatt hensyn til nettopp naboveggene.Etter ferdigstillelse av s0kte arbeider viI det ikke vrere behov for vedlikehold av veggen motFrydenberggt 3. Siden det kommer til a bli innebygget.Det viI blisatt pa beslag over byggene som hindrer erosjon av veggen.Ved endring\ vedlikehold av yegg i Finn Hovsgt 11 viI jeg anbefale a bruke materialer somtilfredstiller brann krav som det viI bli gjort i frydenberggt 3.Veggen er ikke vedlikeholdt i det hele tatt fra f0r og vi stiller oss noe uforstaende til hvorfordette plutselig har blitt sa viktig, det kan virke som om man ikl

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L0penr.:Klassering:Saksbehandler:2008/18080219012/2010M20Anne Bay HansenMfZJtebokBehandlet av M0tedato Utvalgssaksnr.Planutvalget 18.02.2010 29/10Foten - OnSfZJYKlage pa vedtak - avslag pa sBknad om etablering av VA-anleggKlager: Kluge advokatfirma DA pya Foten Vannlag 8Radmannens innstillingRadmannen anbefaler Det faste utvalg for Plansaker a fatte slikt vedtak:1. Klagen fra Foten Vannlag 8 pa Planutvalgets vedtak i sak 145/09 tas til f0lge.2. Bygnings- og reguleringssjefen gis fullmakt til a realitetsbehandle s0knaden.Fredrikstad, 01.02.10SammendragPlanutvalget har i sak 145/09 avslatt s0knad om etablering av privat vann- og avl0psanleggI Foten, Ons0Y. Vedtaket er paklaget av Foten Vannlag 8, v/Kluge advokatfirma.Radmannen anbefaler Planutvalget a ta klagen til f0lge.Vedlegg1. Oversiktskart i malestokk 1: 10.000 (nedfotografert)2. Situasjonsplan i malestokk 1: 1000 (nedfotografert)3. Planutvalgssak 145/094. Brev fra Kluge advokatfirma DA, klage pa vedtak, mottatt 19.11.095. Brev fra Kluge advokatfirma, tilleggsopplysninger, mottatt 25.11.09Dokumenter ikke vedlagt6. S0knad om tillatelse til tiltak, mottatt 26.011.087. Brev fra bygningssjefen forel0pig svar, datert 08.12.088. Brev fra tiltakshaver, mottatt 19.05.099. Brev fra bygningssjefen, datert 10.07.0910. Brev fra bygningssjefen, anmodning om tilleggsopplysninger, datert 13.07.0911. Brev fra s0ker, mottatt 04.08.0912. Brev fra tiltakshaver, mottatt 04.08.0913. Brev til Milj0vernavdeling/Fylkeskommunen, datert 11.08.0914. Brev fra Fylkesmannens Milj0vernavdeling, mottatt 28.08.0915. E-post fra 0stfold Fylkeskommune v/Fylkeskonservtoren, mottatt 09.09.0916. Brev fra Foten vannlag 8, udatert, fremlagt i Planutvalgets m0te 15.10.09

17. Brev fra bygningssjefen, orientering om vedtak, datert 23.10.0918. E-post fra Kluge advokatfirma, anmodning om dokumentinnsyn, mottatt 16.11.0919 Brev fra bygningssjefen, oversendelse av dokumenter, datert 18.11.0920. Brev fra bygningssjefen, bekreftelse pa mottatt klage, datert 11.12.0921. Brev fra bygningssjefen, orientering om saksbehandlingstid, datert 11.01.1022. Notat fra Teknisk Drift, mottatt 12.01.09Saksopp!ysningerEtablering av vann- og avl0psanlegg er s0knadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven§ 93 a. S0knadsplikten ble innf0rt ved lovendringen i 1997.F0r den tid har komrnunen, som ledningseier, gitt tillatelse til tilkoblinger pa kommunalt nett foren rekke private smaanlegg og private stikkledninger.Kommunen har ingen total oversikt over tillatelser gitt i kraft av ledningseier.Etter innf0ring av s0knadsplikt for VA-anlegg, har bygningsmyndighetene godkjent en rekkesma og store anlegg - i hovedsak private anlegg som primcert dekker behovet i omrader medfritidsbebyggelse.Kommunen har en etablert praksis i a innvilge dispensasjon bade fra arealformalet og fraplankravet i kommuneplanens arealdel for slike tiltak.Betingelsen for dispensasjonen har bl.a. vcert at det kun skal etableres ett VA-anlegg innenforet geografisk avgrenset ornrade - og at anlegget skal dimensjoneres slik at aile som naturliggrenser til omradet skal ha mulighet for tilkobling.Foten Vannlag 8 har s0kt om tillatelse til etablering av et lite privat anlegg som skal betjene 8fritidseiendommer.Pa bakgrunn av prinsippet om at det kun skal vcere ett anlegg innenfor et og sammegeografiske omradet, avslo Planutvalget s0knaden fra Foten Vannlag 8, og begrunnet dettemed at muligheten for tilkobling av vann og avl0p allerede var tiJstede gjennom eteksisterende, godkjent anlegg (Fotenanlegget)Foten Vannlag 8 l1ar paklaget Planutvalgets vedtak - og hevder at deres anlegg skal knytteseg til en annen privat ledning - som er godkjent av kommunen som ledningseier f0r 1997. Iklagen anf0res det at anlegget til Foten Vannlag 8 er a anse som en videreutbygging av etledningsnett som oppfattes a ha en kommunal godkjenning. Alternativet med a knytte seg tilFotenanlegget vii bli vesentlig dyrere, og dessuten betinge andre tekniske 10sninger - enn avideref0re "eget" anlegg.VurderingBakgrunnen for at kommunen 0nsker fcerrest mulig private anlegg, blant annet innenforomrader for fritidsbebyggelse, er f0rst og fremst av hensyn til terrenginngrepene som slikeanlegg forarsaker. Ledningsstrekkene ber0rer ofte omrader som er av stor allmenn interesseog omrader som er sarbare for terrenginngrep - (LNF-omrader og sj0ncere strandomrader).Dernest er det viktig for kommunen - som leverand0r av vann og mottaker av avl0p - af0re streng kontroll med anleggene og begrense antall akt0rer ved a kreve samarbeidmellom konkurrerende anlegg. Dette ber0rer driftssikkerheten av det totale ledningsnettet.Ved godkjennelse av VA-anlegg har det vcert stilt krav om at anlegg innenfor en og sammegeografiske enl1et skal dimensjoneres slik at flest mulig eiendommer innenfor omradet kandra nytte av tiltaket. Dersom kommunen har vcert kjent med at flere akt0rer har villet byggeut anlegg innen samme omrade, har kommunen henstilt partene om a samordne sineprosjekter, slik at det kun blir ett anlegg.Betingelsene om samordning har altsa til hensikt a begrense naturinngrepene, samt abegrense antall tilkoblinger pa det kommunale nettet.I denne saken hevder klager at tiltaket er a anse som en videref0ring av etablert ledningsnettsom oppfattes a ha kommunal godkjenning.

UOC~643Klagen er vedlagt dokumentasjon som viser tillatelser gitt av kommunen som ledningseier.Tiltaket vii ikke forarsake st0rre terrenginngrep - og dessuten bli vesentlig billigere for de 8ber0rte eiendommene, enn om de skulle tilkobles Fotenanlegget.Fremlagte dokumentasjon er nye opplysninger i saken som ikke var kjent for Radmannen vedforrige behandling av s0knaden.Radmannen har gjennomgatt dokumentasjonen som klager har framlagt. Det er dokumentertat eiere av gnr. 60 bnr. 249, 306 og 333 har fatt tillatelse av kommunen, som ledningseier, til aanlegge og a koble vann- og avl0psledning til det offentlige nettet. Til!atelsene er gitt hhv.1996 og 2004. Det er i forlengelsen av dette ledningsnettet Foten Vannlag 8 0nsker a byggeut.Radmannen ser at i noen tilfeller kan tillatelser gitt av kommunen som ledningseier, ogsaoppfattes som en tillatelse gitt av kommunen som forvaltningsmyndighet etter plan- ogbygningslovens virkeomrade Ofr. Torgauten-anlegget, godkjent 27.03.07, delegertsak 552/07.) Misforstaelser av denne art kan delvis skyldes at kommunen ikke selv har VeErttydelig pa at tiltaket krever tillatelse etter flere lovverk (etter 1997). Det er likevel grunn til aunderstreke at aile akt0rer har et selvstendig ansvar for a pase at gjeldende lover og forskrifterblir etterfulgt f0r tiltaket igangsettes.Det er lite 0nskelig at flere anlegg skal opererer innenfor ett og samme geografiske omrader,men i de tilfelle der ledninger allerede er anlagt og terrenginngrepet er foretatt, kan det f0re tilat prinsippet om kun ett anlegg, ma vike for hensiktsmessighetsprinsippet.I denne saken legges til grunn at det ikke vii bli nytt tilkoblingspunkt pa det kommunale nettet.Tiltaket vii ikke medf0re st0rre eller flere terrenginngrep enn om eiendommene skulle knyttestil Fotenanlegget.Et annet moment som ogsa tilf0res saken na, er at forsyningskapasiteten pa det kommunalenettet i omradet vii 0ke som en f01ge av forsterket vanntilf0rsel til Ons0Y som planleggesgjennomf0rt i 10pet av 2010.Det medf0rer at kommunen kan se lempeligere pa restriksjonene knyttet til nye abonnenter idette omradet.Pa bakgrunn av ovennevnte vii Radmannen anbefale at klagen fra Foten Vannlag 8 tas tilf0lge. Bygnings- og reguleringssjefen gis fullmakt til a realitetsbehandle s0knaden.

MonATT26, NOV. 2a08Plan;,.og mililiJseksi~~e,:,.; "'oil>~ ,."o()11' I " b~ I~.Q I •~'':j." "#:" l>.~ "'1f 0 °9:~~//t, 0..~ 00 .", • .,;-r./... ~~/~.Qi/!.°i ·li.~.l;, 9\

co0060/26/ 1--­////////, /', ,.-------­" " "" ,,"~\7 ..........­ r""".(­c. :.c.. _',C.f;;.:':;.~CfTEGNFORKIf.~~~ Eltol,terendoVCIVISpWVGMSpDlVlll1ll-pumpelodnlng_._._.­ -'-'-­-+--.._R8oI;j De"]' R~......FOTEN VANNLAG 8NY! VANN OG A\UPSLlllIlliNERVA PLAN - TIL NABOVARSLERCOWlItI

FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:LfZJpenr.:Klassering:Saksbehandler:2008/180801090421/2009M20Anne Bay HansenMf(JtebokBehandlet avPlanutvalgetPlanutvalgetM0tedato17.09.200915.10.2009Utvalgssaksnr.136/09145/09Foten - OnseySeknad om etablering av nytt VA-anleggSeker: Foten Vannlag 8Rildmannens innstillingRadmannen anbefaler Det faste utvalg for plansaker a fatte slikt vedtak:S0knaden avslas. Det gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens krav omreguleringsplan for etablering av nytt, privat vann- og avl0psanlegg i Foten-omradet.Avslaget er hjemlet i plan- og bygningslovens § 7 - jfr. kommuneplanens bestemmelsepkt. 1.1.Fredrikstad, 01.09.09Planutvalgets behandling 17.09.2009:Brev mottatt 17.09.09 fra Foten Vannlag 8 v/Ragnar Gabrielsen ble fremlagt.Forslag fremsatt i m0tet:Pa vegne av Frp fremmet Arvid Vestvik f01gende forslag:Saken utsettes for videre utredning.Votering:Utsettelsesforslag fremmet av Arvid Vestvik pa vegne av Frp ble enstemmig vedtatt.Planutvalgets vedtak 17.09.2009:Saken utsettes for videre utredning.Planutvalgets behandling 15.10.2009:Votering:Radmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.Side 1 av 5

Planutvalgets vedtak 15.10.2009:S0knaden avslas. Det gis ikke dispensasjon fra kommuneplanens krav omreguleringsplan for etablering av nytt, privat vann- og avlrZJpsanlegg i Foten-omradet.Avslaget er hjemlet i plan- og bygningslovens § 7 - jfr. kommuneplanens bestemmelsepkt. 1.1.Fredrikstad, 16.10.2009Rett utskrift:I;~_4J~~Grete He~1:~rsekreta3rTilleggsopplysninger til Planutvalgets mrZJte 15.10.09:Det ble i Planutvalgets m0te 17.09.09 framlagt brev fra Foten vannlag 8 (se vedlegg 6) sompunktvis besvares nedenfor.1. Eksisterende anlegg.Kommunen har ingen dokumentasjon pa at "eksisterende VA-anlegg" er omsrZJkt oggodkjent etter plan- og bygningslovens bestemmelser.Etablering av vann- og avlrZJpsledninger som skal tilknyttes kommunens ledningsnettkrever tillatelse bade etter plan- og bygningsloven - og 'fra kommunen somledningseier. Bygningsmyndighetene har dokumentasjon pa at det er gitt tillatelse fraledningseier (kommunen) for pakobling til eiendommen gnr. 60 bnr. 249 og 306.Tillatelsene gjelder kun pakobling - og er ikke tillatelser gitt etter plan- ogbygningslovens bestemmelser til etablering av ledningsnettet.2. Argumenter for etablering av nytt VA-anlegg.SrZJker anser at sma anlegg er mer driftssikre enn store anlegg.Det skal for hvert godkjent privat anlegg inngas driftsavtaler. Driftsavtalene skalgodkjennes av vann- og avlrZJpsavdelingen i kommunen. Kommunen har sa langt ikkeregistrert at det har Va3rt driftsproblemer med noen av de anleggene som er godkjentde senere arene.Etablering av anlegg med selvfall eller anlegg basert pa pumpelrZJsninger avhengerav topografien. Kommunen har ikke hjemmel til a palegge pumpelrZJsninger, men detvii Va3re en forutsetning at avlrZJpsledninger ligger med fall. Dette medfrZJrer i de flestetilfelle at en grrZJft kan bli vesentlig dyrere a anlegge enn grrZJft for pumpeledning somkan tilpasses terrenget. Hvorvidt et selvfallsanlegg kan kobles pa ettrykkavlrZJpsanlegg vii tilligge anleggseier a avgjrZJre.3. Se punkt 1.Side 2 av 5

SammendragCowi s0ker, pva. Foten Vannlag 8, om etablering av vann- og avl0psanlegg for atte hytteeiendommer.Radmannen anbefaler Planutvalget ikke a godkjenne s0knaden, med denbegrunnelse at det allerede er etablert vann- og avl0psanlegg i omrade som eiendommenekan knytte seg til.Vedlegg1. Oversiktskart i malestokk 1:10.000 (nedfotografert)2. Situasjonsplan i malestokk 1:1000 (nedfotografert)3. S0knad om tillatelse til tiltak, mottatt 26.011.084. Brev fra tiltakshaver, mottatt 19.05.095. Brev fra s0ker, mottatt 04.08.096. Brev fra Foten vannlag 8, udatert, fremlagt i Planutvalgets m0te 15.10.09Dokumenter ikke vedlagt7. Brev fra bygningssjefen forel0pig svar, datert 08.12.088. Brev fra bygningssjefen, datert 10.07.099. Brev fra bygningssjefen, anmodning om tilleggsopplysninger, datert 13.07.0910. Brev fra s0ker, mottatt 04.08.0911. Brev til Milj0vernavdeling/Fylkeskommunen, datert 11.08.0912. Brev fra Fylkesmannens Milj0vernavdeling, mottattSaksopplysningerFoten Vannlag 8 s0ker om etablering av et nytt vann- og avl0psanlegg som skal betjene8 fritidsboliger.Det opplyses i s0knaden at anlegget er en videref0ring av et lite, eksisterende anlegg somble etablert for noen ar tilbake - der tre eiendommer er tilknyttet.Bygningsmyndighetene har ingen dokumentasjon pa hvilket tidspunkt dette ledningsnettet eretablert - eller godkjent.I 2006 ga kommunen tillatelse til opparbeidelse av et stort vann- og avl0psanlegg forFoten-omradet.Anlegget har kapasitet til a forsyne aile eiendommer som har et naturlig nedslagfelt iFoten-omradet.De 8 eiendommene som denne saken ber0rer har ikke 0nsket a knytte seg tilFotenanlegget, men s0ker isteden a etablere sitt eget anlegg. Begrunnelsen for dette er atdet vii veere 0konomisk gunstigere for de 8 aktuelle eiendommene a bygge eget anlegg.Saken har veert til vurdering hos Fylkesmannens Milj0vernavdeling. Svar forelligger i brev,mottatt 28.08.09.Naboer er lovlig varslet om tiltakt. Det er ikke innkommet merknader.S0knaden er innkommet f0r ikrafttredelse av ny plan- og bygningslov- og behandlessaledes etter regelverket som gjaldt f0r denne dato (f0r 01.07.09).Side 3 av 5

VurderingDet har de senere arene (siden 2006) vaart en eksplosiv 0kning i utbygging av private vann­og avl0psanlegg i kommunen. Bygningsmyndighetene har i senere tid godkjent 20 sma ogstore anlegg.Vann- og avl0psanleggene etableres i den hensikt a forsyne fritidsbebyggelse medtilstrekkelig og forskriftmessig godt drikkevann og ta hand om avl0pet pa en kontrollert mate.Det ligger store milj0gevinster i en slik ordning og kommunen er derfor positive til en slikutvikling, men knytter en rekke betingelser til utbyggere av anleggene.Det er f0rst og fremst stilt betingelser til terrenginngrepene som slike anlegg forarsaker ­fordi ledningsstrekkene ofte ber0rer omrader som er av stor allmenn interesse og omradersom er sarbare for terrenginngrep - (LNF-omrader og sj0naare strandomrader).For det andre er det viktig for kommunen - som leverand0r av vann og mottaker av avl0p - af0re streng kontroll med anleggene og begrense antall akt0rer ved a kreve samarbeidmellom konkurrerende anlegg. Dette ber0rer driftssikkerheten av det totale ledningsnettet.Ved godkjennelse av VA-anlegg har det vaart stilt krav om at anlegg innenfor en og sammegeografisk enhet skal dimensjoneres slik at flest mulig eiendommer innenfor omradet kandra nytte av tiltaket. Dersom kommunen har vaart kjent med at flere akt0rer har villet byggeut anlegg innen samme geografiske omrade, har kommunen henstilt partene om asamordne sine prosjekter, slik at det kun blir ett anlegg.Betingelsene om samordning har altsa til hensikt a begrense naturinngrepene, samt abegrense antall tilkoblinger pa det kommunale nettet.VA-anlegget det her s0kes om skal etableres i et omrade som i kommuneplanens arealdeler vist som byggeomrade for fritidsbebyggelse. I f01ge kommuneplanens bestemmelser viitiltaket utl0se krav om reguleringsplan. Det er s0kt om dispensasjon fra kravet omutarbeidelse av reguleringsplan. Det bes videre om at kommunen frafaller krav omsamordning av anlegg.Arsaken til at atte eiendommer 0nsker eget anlegg, er 0konomisk begrunnet - slik detfremgar av vedlegg nr. 4.Bygningsmyndighetene har ved behandling av tidligere tilsvarende saker ikke tatt stilling tilkostnadsfordelingen i forbindelse med tilknytningsavgifter etc., men registrer at dette er etkomplisert og kon'fliktfylt forhold for private utbyggere.For a kunne behandle en dispensasjonss0knad ma det foreligge "saarlige grunner". Hva somer saarlige grunner er ikke definert i lovverket. Det vii derfor i hvert enkelt tilfelle vaaren0dvendig a foreta en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken og vurderes0kers saarskilte grunner opp mot intensjonen i den aktuelle bestemmelse det s0kesdispensasjon fra og de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen.Dersom det skulie foreligge "saarlige grunner" har man allikevel ikke krav pa a fa innvilgetdispensasjon. Det er opp til kommunens frie forvaltningsskj0nn og avgj0re om dispensasjonskal kunne gis eller ikke.Ved s0knad om dispensasjon vii det ofte bli paberopt individuelle hensyn av sosiale,helsemessige eller 0konomiske art. Dette er forhold som ligger utenfor plan- ogbygningslovens saklige virkeomrade.Unntak fra plankravet.Kommunen har en etablert praksis i a innvilge dispensasjon bade fra arealformalet og fraplankravet i kommuneplanens arealdel for etablering av private vann- og avl0psanlegg.Betingelsen for dispensasjonen har bl.a. vaart at det kun skal etableres ett anlegg innenfor etgeografisk avgrense omrade - og at anlegget skal dimensjoneres slik at aile som naturliggrenser til omradet skal ha mulighet for tilkobling. Oms0kte VA-anlegg er beregnet for kunatte hytter - og det er allerede er anlegg i omradet som kan forsyne de atte enhetene.Det vii bryte med et viktig prinsipp kommunen har fulgt dersom det skulle tillates ytterligereet anlegg i Fotenomradet.Side 4 av 5

At det for noen vii vrere mer 0konomisk 10nnsomt a fremf0re egne vann- og avl0psledningerkan innenfor plan- og bygningslovens virkeomrade ikke vektlegges. Det vii vrere mangehytte-eiere som vill

KLUGE Advokatfirma DAFredrikstad kommuneBygnings- og reguleringsavd.Postboks 14051602 FREDRIKSTADDeres ref.: 2008/18080-13-110 345/2009-ANBHVar ref.: 310863-001\inso\grla\644473vlE-post: ingrid.skaanes.sorensen@kluge.noAnsvarlig advokat: Ingrid Skaanes Serensen Oslo, 18. november 2009FOTEN - ONS0Y, PLANUTVALGETS VEDTAK 15.10.2009 - KLAGE FRAFOTEN VANNLAG 81. InnledningDet vises til brev av 23.10.2009 med orientering om planutvalgets vedtak av 15.10.2009,mottatt 28.10.2009.Pa vegne av Foten Vannlag 8 (FV8) paklages vedtaket. Klagen er rettidig.2. SammenfatningDet gj0res gjeldende at kommunen har lagt feil faktum til grunn, idet den uriktig beskrivers0knaden som "etablering av et nytt, privat vann- og avl@psanlegg". Realiteten er ats0knaden gjelder utvidelse av og tilkobling til et eksisterende anlegg, som er godkjenttilkoblet kommunalt vann- og avl0psanlegg.Det gj0res videre gjeldende at vedtaket innebrerer en rettsanvendelsesfeil, idet planutvalgetikke har foretatt en reell avveining av det oms0kte tiltaket og de anf0rte "scerlige grunner"etter pbl § 7, mot hensynene bak plankravet i bestemmelser til kommuneplanen pkt. 1.1.Kommunen legger utelukkende vekt pa at det kun skal vrere ett privat vann- og avl0psanleggi samme omrade. I det aktuelle omradet er det rent faktisk to godkjente anlegg. Vilkaret omett anlegg, er f0lgelig ikke relevant.Stavanger: Oslo: Bergen: Org.nr.: 959832676Laberget 24, Hinna Park Steperigata 1 Starvhusgaten 2 B Bank:Postboles 277 Postboles 1548, Vika Postboles 394 Sentrum 9685.27.21690 (driftskonto)4066 STAVANGER 0117 OSLO 5805 BERGEN 9685.27.21755 (k/ienimidter)Tele/on: 51 822900 Tele/on: 23 II 00 00 Tete/on: 5521 9800 9685.27.54068 (eiendomsmegling)Tele/ax: 51 822901 Tele/ax: 23 II 0001 Tete/ax: 5521 9801 SWIFT: HANDNOKKE-post: stavanger@kluge.no E-post: osto@kluge.no E-post: hergen@kluge.no

KLUGE Advokatfirma DA,'I, (" ii, "'j. .... I. ~.-, 3'U\.Ji,./UJ(!ViOTT~TT 1Jl'I 9. NO\( 2009Ss;c::loil forrso' d;~~iilri 0'''' t,,,I .• K1·.,;_,1 r,,·;-IOt_ ........~:.........".\ ~ .~ ~'- \ 1:.":;"\ "",,I :iKlager viI hevde at det foreligger en overvekt av hensyn for dispensasjon fra plankravet, og atkravet om "scerlige grunner" dermed er oppfylt. Det vises ogsa til at Fylkesmannensmilj0avdeling har gitt sin tilslutning til tiltaket.3. Soknadsbehandlingen av eksisterende anlegg for eiendommene gnr 60, bnr 249, 306og 333I saksfremlegg til planutvalgets m0te 15.09.2009 hevdes det at;"Kommunen har ingen dokumentasjon pa at "eksisterende VA-anlegg" er omstJkt oggodkjent etter plan- og bygningslovens bestemmelser".Det vises videre til at bygningsmyndighetene har dokumentasjon for kommunen, somledningseier har gitt tillatelse til pakobling for eiendommene gnr 60, bnr 249 og 306. Ut fradette trekker radmannen tilsynelatende den konklusjon at det kun finnes ett godkjent vann- ogavl0psanlegg i omradet, nemlig Fotenbukta Vann og Av10p AS (FVA).Vi har innhentet opplysninger og dokumentasjon pa kommunens behandling av s0knadervedr0rende det aktuelle VA-anlegget. Jeg viser til:!JVedlegg 1Vedlegg 2Vedlegg 3Vedlegg 4Vedlegg 5S0knad av 08.05.2004 fra Jon Christoffersen, gnr 60, bnr 333 om tilkobling ogabonnement til kommunens VA-anlegg.S0knaden er godkjent av Fredrikstad kommune, Teknisk Drift 16.06.2004.S0knad av 10.05.2004 om ansvarsrett for Gressvik R0r, godkjent avFredrikstad kommune 16.06.2004.S0knad fra Egil Skjefstad om gravetillatelse av 05.10.2005 for vann og kloakkfra kum i Fotenveien til hytte pa gnr 30, bnr 306. Godkjent etter ca 6 uker ogigangsettingstillatelse meddelt eier telefonisk fra kommunen.S0knad av 06.10.2005 om grave-/arbeidstillatelse i Fotenveien i tidsrommet15.11.2005 til 15.12.2005.S0knad om ansvarsrett av 10.10.2005 for Jan Thorsteinsen Transport tilutf0relse av grunn-terrengarbeid, legging av vannledninger og kontroll av vannog avl0psledninger.Arbeidene ble utf0rt som oms0kt og godkjent. Ca ett ar senere mottok eier av gnr 30, bnr 306,Egil Skjefstad et brev av 11.10.2006 fra Fredrikstad kommune, etter at han hadde s0kt ominnvendig sanitrerinstallasjon i sin hytte. I brevet papeker saksbehandler overingeni0r BayHansen, som ogsa er saksbehandler i nrervrerende sak, at det ikke fremgar av s0knaden,hvordan hytta er tenkt tilkoblet offentlig nett. Skjefstad tok kontakt med saksbehandler overtelefon 13.10.2006, og redegjorde for s0knader og godkjenning av arbeidene og tikk bekreftetat dette var i orden. Jeg viser til:VAr ref.: 310863-00l\inso\grla\644473v I

:-' -'-~'''~~~~(-:~~:'~I:-::~;~T:r -----7 IKLUGE Advokatfirma DA "h..l I I r,. .Vedlegg 6:; 1 Q r,~n\f t."on v 9. :~ ••'tV w. _l Seksjon for..... ,.... , r:_ J,. 1~. ;,...1, .­~;:";:ju:el H19 09 tCi.nl;:;''' Clift,Brev av 11.10.2006 fra Fredrikstad kommune med Egil Skjetstads pAtegningfra telefonsamtalen 13.10.2004.JDet har ikke latt seg gj0re a fremskaffe ytterligere dokumentasjon for kommunens behandlingog godkjenning av anlegget, innenfor den knappe klagefristen. Vedleggene b0r imidlertidvrere tilstrekkelig til a dokumentere at anlegget er godkjent av kommunen, ikke bare somledningseier, men ogsa som fagmyndighet pa VA-anlegg.Det fremkommer ikke noe som tilsier at saken er mangeifullt behandlet, dvs ikke behandlet ihenhold til plan- og bygningslovens regler. Dersom det har vrert mangeifull kommunikasjonmellom avdeling for "Teknisk drift" og avdeling for "Plan og byggesak" er det i tilfelle etinternt problem i administrasjonen, som ikke rokker ved det faktum at anlegget er godkjentav kommunens fagmyndighet.Konklusjonen er at det anlegget mine klienter har s0kt om a knytte seg til var godkjent ogbygget f0r FVA's anlegg ble bygget. Det eksisterer to godkjente anlegg i dette omradet,begge med godkjent tilkobling til kommunal VA-ledning. Det sier seg selv at kommunen idette tilfelle ikke kan begrulme avslaget pa dispensasjonss0knaden med at det kun skaltillates ett privat VA-anlegg i omradet, og at det er viktig a begrense antall pakoblinger tilkommunale VA-r0r.4. DispensasjonssoknadenKommuneplanens bestemmelser pkt. 1.1 inneholder et krav om reguleringsplan, f0r tiltaksom krever s0knad og tillatelse etter pbl § 93 kan gjennomf0res. Det fremgar avnldmannensinnstilling at;"Kommunen har en etablert praksis i a innvilge dispensasjon bade fra arealformaletog fra plankravet i kommuneplanens areaIdeI for etablering av private vann- ogavl@psanlegg ".Det f0lger av pbl § 7 at kommunen kan knytte vilkar til dispensasjoner. Under radmannensvurdering at det stilles betingelser til terrenginngrepene som slike anlegg forarsaker.Det oms0kte anlegget medf0rer praktisk taIt ingen terrenginngrep. Det kreves ingensprengning i fjell. Ledningen viI dels bli gravd ned, de1s lagt i klover og tildekket, slik at deteneste synlige er kummen med fordeling og stoppkraner. Det legges opp til felles kum og r0r,der dette er mulig, slik at antall r0r begrenses, jfvedlagte skisse, Vedlegg 7.En tilkobling til FVA's anlegg krever at aIle de atte eiendommene legger ett r0r hver, heItfrem til Foten-veien. Hensynet til begrenset terrenginngrep er m.a.o. best ivaretatt ved detoms0kte VA-anlegget.Videre fremgar det av radmannens vurdering at:VAr ref.: 3 I0863-00 I\inso\grla\644473v I

- KLUGE Advokatfirma DA"det er viktigfor kommunen - som leverand@r av vann og mottager av avl@p - af@restreng kontroll med anleggene og begrense antall akt@rer ved a kreve samarbeidmellom konkurrerende anlegg IJ.Hva som menes med det siste er uklart. Det blir i hvert fall ikke mer samarbeid mellomkonkurrerende anlegg, ved at kommunen tvinger klagerne til a velge ett av to godkjente VAanleggi omradet. KOlnmunen bidrar snarere til en konkurransedreining og antallet akt0rerbegrenses ikke. Argumentasjonen er m.a.o. ikke relevant i det aktuelle tilfellet. Det er hellerikke henvisningen til "driftssikkerheten av det totale ledningsnettet". Det finnes ingenholdepunkter for at den svekkes ved at klagerne velger a koble seg til det aktuelle anlegget,fremfor FVA's anlegg.I radmannens vurdering nevnes at;IJ Ved godkjenning av VA-anlegg har det wErt stilt krav om at anlegg innenfor en ogsamme geografiske enhet skat dimensjoneres slik at jlest mulig eiendommer innenforomradet kan dra nytte av tiltaket. "Det hevdes i radmannens vurdering at det oms0kte anlegget kun er beregnet for atte hytter, ogat disse kan forsynes av anlegg som allerede er i omradet. Radmannen underslar at det er toVA-anlegg i omradet og at s0kna.den gjelder utvidelse av det ene. Dimensjoneringen av denaktuelle utvidelsen er mindre interessant, da kapasiteten samlet er mer enn tilstrekkelig iolnradet.En godkjennelse av den oms0kte utvidelsen viI ikke innebrere et brudd med kommunensprinsipp om bare a godkjenne ett VA-anIegg innenfor en og samme geografiske enhet. Detprinsippet ble i sa fall brutt da FVA's anlegg ble godkjent. Fordi det allerede er to anIegg iFoten-omradet viI en godkjennelse av FV8's s0knad ikke skape noen presedens for andrehytteeiere, slik radmannen hevder.Radmannen fremstiller klagernes s0knad som utelukkende 0konomisk motivert. Det erapenbart feil. 0konomi er bare ett av flere hensyn, - men kostnadsforskjeller er selvf0lgeligogsa relevante hensyn. De avgj0rende hensyn for klagernes valg mellom de to aktuelle VAanlegger nrermere beskrevet i FV8's brev av 19.05.2009 til Fredrikstad kommune, jfVedlegg 8, og Notat av 13.01.2009 fra m0te i Fredrikstad kommune, jfVedlegg 9.Det oms0kte anlegget er et selvfallsanlegg som gir en bedre 10sning enn FVA's kveme- ogpumpeanlegg, bade med hensyn til milj0, vedlikehold, driftssikkerhet og 0konomi. Dessutenkrever det tilnrermet ingen synlige terrenginngrep.Fylkesmannens Milj0vernavdeling har hatt s0knaden til vurdering, og har ikke hattinnvendinger til s0knaden. Brevet var ikke vedlagt saken til Planutvalget. leg har ved e-post16.11.2009 til saksbehandler, bedt om a fa tilsendt kopi av brevet og andre dokumenter, menhar ikke mottatt svar. leg tar derfor forbehold om asupplere klagen.V4r ref.: 310863-00l\inso\grla\644473v1

-KLUGE Advokatfirma DA1 /'+~ ''''t r~ l'r.· ./1­l) U ;...1 () J 0Ved vurderingen av om det foreligger "sterlige grunner" slik at det kan gis dispensasjon etterpbl § 7, skal det legges vekt pa de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta, jfRundskriv T-7/86. Hensynene bak kommuneplanens bestemmelse pkt. 1.1 er like godt ellerbedre ivaretatt ved det oms0kte alternativet, som FVA-alternativet. Nat det oms0kte tiltaketbade er mer milj0vennlig, mer driftssikkert, 0konomisk og vedlikeholdsfritt, foreligger det enovervekt av hensyn som taler for dispensasjon. I henhold til forvaltningspraksis ogrettspraksis skal dispensasj on gis nar srerlige grunner foreligger.* * *Under henvisning til ovenstaende anmodes Fredrikstad kommune om a omgj0re sitt vedtak. Imotsatt fall bes klagen videresendt fylkesmannen for behandling.NiO J TJ.\TT1g. NOV: 20D9Sel\sjon forregulering 09 tsknisk c!rHt..VedleggVAT ref.: 310863-00 l\inso\grta\644473v1

KLUGE Advokatfirma DAFredrikstad kommuneBygnings- og reguleringsavd.Postboks 1405SAKSBEH.25 NOV. 2009ARKIV 0DATOI5/GN1602 FREDRIKSTADH~oDeres ref.: 2008/18080-13-110 345/2009-ANBHVar ref.: 310863-001\inso\grla\646491vlE-post: ingrid.skaanes.sorensen@kluge.noAnsvarlig advokat: Ingrid Skaanes S0rensenOslo, 24. november 2009FOTEN - ONS0Y, PLANUTVALGETS VEDTAK 15.10.2009 - KLAGE FRAFOTEN VANNLAG 8 - SUPPLEMENT TIL KLAGE AV 18.11.2009leg viser til Deres brev av 18.11.2009 mottatt her 23.11.2009, vedlagt kopi av fylkesmannensuttalelse av 26.08.2009 til saken, samt kopi av to s0knader om tilkobling og utf0ring avsanitreranlegg vedr0rende eksisterende anlegg.Bade kommunens brev og vedleggene foranlediger kommentarer og supplement til klagen.1. Soknadsplikt etter plan- og bygningslovenDet er korrekt, som De opplyser, at etablering av vann- og aV10psledninger ble s0knadspliktigogsa etter plan- og bygningsloven, ved en lovendring som tradte i kraft i 1997. Inntil da bleslike s~ker kun behandlet av vann- og av10psetaten i kommunene.De opplyser videre at det - etter arkivs0k - ikke er fUlmet dokumentasjon pa at anlegget eroms0kt og godkjent etter plan- og bygningslovens bestemmelser. leg oppfatter at det er padenne bakgrunn radmannen hevder at anlegget FV 8 0nsker a knytte seg til ikke er godkjent,og derfor behandles det som et "nytt" anlegg.Dette er vi sterkt uenige i, og viI anf0re at radmannens standspunkt beror pa en formalistisktankegang. Videre viI vi hevde at dersom s0knadene fra 2004 og 2005 ikke er blitt behandletav kommunen etter plan- og bygningslovens bestemmelser, skyldes dette mangelfullkommunikasjon innad i kommunen, altemativt brudd pa kommunens opplysnings- ogveiledningsplikt overfor s0ker.Stavanger: Oslo: Bergen: Org.nr.: 959832676Laberget 24, Hinna Park Steperigata / Starvhusgaten 2 B Bank:Postholes 277 Postholes 1548, Vika Postholes 394 Sen/rum 9685.27.2/690 (driftskonto)4066STAVANGER 01l70SLO 5805 BERGEN 9685.27.2/755 (k/ientmid/er)Telejon: 5/822900 Te/ejon: 23 11 0000 Te/ejon: 5521 9800 9685.27.54068 (eiendomsmeg/ing)Te/ejax: 5/ 82290/ Te/e/ax: 23 11 0001 Te/ejax: 5521 9801 SWIFT: HANDNOKKE- ost: stavanger@k/uge.no E-post: oslo@k/uge.no E-post: bergen@k/uge.no

KLUGE Advokatfirma DADet fren1gar klart av s0knadene som er vedlagt hovedklagen som bilag 1 til 5, at det er s0ktom gravetillatelse for vann- og kloakkledning, jf vedlegg 3, om grave-/arbeidstillatelse iFotenveien, jf vedlegg 4, og om ansvarsrett for utf0relse av grunn-terrengarbeid, legging avvannledninger og kontroll av vann- og avl0psledninger, jf vedlegg 5. Vedlegg 1 tilopprinnelig klage er en s0knad om tilkobling og abonnement til kommunens VA-anlegg.Det er m.a.o. apenbart at tiltakshaverne har s0kt om og fatt godkjennelse fra kommunen forarbeider og tiltak som faller inn under pbl § 93 (s0knadspliktige tiltak).Tiltakshaver/ansvarlig s0ker har ikke fatt noen tilbakemelding om at s0knaden eventuelt ogsaskal rettes til en annen avdeling innen kommunen, og avdeling for "Teknisk drift" hartydeligvis ikke selv oversendt s0knadene til "Avdeling for plan- og byggesak". Hviskommunen internt ikke har kunnskap om behandling etter to regelsett, mangler rutiner foroversendelse av s0knader til annen ber0rt avdeling, eIler har fors0mt sin veiledningsplikt, rnakommunen selv brere risikoen for at s0knadene eventuelt ikke er behandlet etter plan- ogbygningslovens bestemmelser. Uansett er dette i tilfelle bare en formell mangel. Det er ingenholdepunkter for at resultatet ville blitt annet, dvs at godkjennelse ikke ville blitt gitt.De to kopiene av s0knad om tilkobling og utf0relse av sanitreranlegg vedlagt kommunensbrev av 18.11.2009, gjelder utvending vannkran pa hyttevegg pa gbnr 60/249 og 306, ogskriver seg fra 1996, dvs f0r lovendringen i 1997. Begge s0knadene er godkjent avkommunens "Avdeling for vann og avI0p". Dokumentene belyser ikke forholdene etterlovendringen, men viser at tiltakshaverne har opptradt formelt korrekt og s0kt om n0dvendiggodkjenning fra kommunen. leg viser til:Vedlegg 1:Vedlegg 2:S0knad av 15.06.1996 fra eler av gbnr 60/249, godkjent av kommunen27.06.1996S0knad av 15.06.1996 fra eier av gbnr 60/306, godkjent av kommunen27.06.1996Ovennevnte dokumenter, samt de som er vedlagt opprinnelig klage, vedlegg 1-5, viser attiltakshaver hele tiden har vrert bistatt av autorisert r0r1egger og ansvarlig utf0rende forgrunn- og terrengarbeider mY, og har ogsa pa denne bakgrunn ansett aIle forhold vedr0rendes0knad og godkjenning for ivaretatt.Under henvisning til ovenstaende fastholdes at det VA-anlegget FV 8 0nsker a knytte seg tiler godkjent av kommunen og lovlig utf0rt.2. Brev fra fylkesmannens milj9vernavdelingBrev av 26.08.2009 fra fylkesmannens milj0vemavdeling med uttalelser til FV 8's s0knad erikke tidligere oversendt til mine klienter, og var heIler ikke vedlagt saken til planutvalget.Brevets innhold er ikke gjengitt i radmannens saksfremlegg, ut over a opplyse atfylkesmannen ikke viI motsette seg at det gis dispensasjon, forutsatt at det stilles krav tilterrenginngrep.VAt ref.: 310863-001\inso\grta\646491vl

KLUGE Advokatfirma DAFylkesmannens vurdering/konklusjon ivaretar de hensyn som ligger bak s0knadsplikten etterpbl § 93 og plankravet i kommuneplanen, og gjengis derfor sammen med vilkarene fordispensasjon:"Vurdering/konklusjon:Fylkesmannen ser det viktig at inngrepene i forbindelse med nedlegging av oms@kteanlegg holdes pa et minimum. Dersom det foretas inngrep i stier og veier som i dagkun er tilrettelagt for ferdsel til fots ma dette ikke medf@re en tilrettelegging formotorisertferdsel.Forutsatt at det settes vilkar vedr@rende f@lgende elementer vil vi ikke ha noeninnvendinger mot eneventuell dispensasjon:.. Terrenginngrepene holdes pa et minimumsniva i forhold til det som ern@dvendigfor a etablere anlegget.• Ved aile terrenginngrep ma terrenget i ettertid tilbakef@res til sin opprinneligetilstand.• Ved opPf@ring av evt. pumpestasjoner er det viktig at disse far en plassering ilandskapsbildet, hvor de blir minimalt eksponert og fremtredende. Likeledesma materialbruken og de bygningsmessige arbeidene vcere av en slik kategoriat inngrepetfi-emstar harmonisk og tilpasset det omkringliggende milj@.• Tiltaket ma ikke medfgre en oppgradering av eksisterende stier og veier som idag kun er egnetfor ferdsel til fots. "Vedlegg 3: Kopi av fylkesmannens brev av 26.09.2009Vare kommentarer til vilkarene og det oms0kte tiltaket:• Det viI medf0re minimale terrenginngrep, dvs ingen sprengningsarbeider. Der det erfjell blir ledningen lagt i klover i fjellet og tildekket.• For 0vrig blir ledningen gravd ned og terrenget over tilbakef0rt til opprinneligtilstand.• Det skal ikke etableres pumpestasjoner. Den eneste synlige konstruksjon er ensementkum som ligger pa terrengniva inne pa hytteeiendommen gbnr 60/299.• Ledningstraseen krysser Fotenveien pa to steder. Etter graving og legging av r0r blirveien reparert og asfaltert. Tiltaket ber0rer for 0vrig ikke stier eller veier, og det erikke aktuelt med noen oppgradering.Samtlige vilkar angitt av fylkesmannens milj0vemavdeling er oppfylt.VAl' ref.: 310863-001\inso\grla\646491vl

KLUGE Advokatfirma DA3. SammenfatningDet anlegget FV 8 0nsker a knytte seg til er godkjent av kommunen og ligger der. Allerelevante vilkar for dispensasjon er oppfylt, jfogsa hovedklagen. I tillegg viI en tilknytning tildet 0nskede anlegget vrere mer driftssikkert og vesentlig billigere for klagerne.Under henvisning til ovenstaende og klage av 18.11.2009, anmodes Fredrikstad kommuneom a omgj0re sitt vedtak om avslag. I motsatt fall bes klagen sendt fylkesmannen forbehandling.Med vennlig hilsenKLUGE Advokatfirma DAVedlegg"VAT ref.: 310863-001\inso\grla\646491v1

000661FREDRIKSTAD KOMMUNESaksnr.:Dokumentnr.:L0penr.:Klassering:Saksbehandler:2009/128381512033/2010115/43Johnnie BrokM0tebokBehandlet av M0tedato Utv~lgss snr.Planutval et I .0.2lsl0ID 3lJ /,.Lervikveien 9, Gaustad - gnr 115, bnr 9 - Ons0YNytt skolebygg - dispensasjon - rive gammeltTilth: Fredrikstad kommuneRadmannens innstillingRadmannen anbefaler Planutvalget a fatte slikt vedtak:Radmannen viser til saksutredningen og anbefaler at det gis dispensasjon fraplankravet i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel, pkt 1.12, og fra plan­og bygningslovens § 70 om h0yde.Dispensasjonen gis pa betingelse av at det redegj0res bedre for forholdet tilomgivelsene.Det gis rammetillatelse for nytt skolebygg som oms0kt.Betingelser stilt av brannvesenet og avdeling for milj0rettet helsevern ma bekreftesoppfylt i forbindelse med igangsettingss0knaden.Fredrikstad, 08.02.10SammendragDet s0kes om rammetillatelse for nytt skolebygg til erstatning for gammelt som skal rives.Det nye skolebygget har en m0neh0yde pa nesten 14 m, noe som ikke har hjemmel ireguleringsplan. Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon. Tiltaket medf0rer ogsa atskolebygget delvis kommer utenfor det areal som er regulert til skole. Tiltaket er derfor ogsaavhengig av dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen ogfylkeskommunen har uttalt seg negativt til at det gis dispensasjon.Vedlegg1. Oversiktskart 1: 10.0002. Utsnitt av kommuneplanens arealdel 1:30.0003. Utsnitt av reguleringsplan 1: 10004. Situasjonsplan 1: 10005. Tegninger 1:100

0006626. F0lgeskriv/s0knad om dispensasjon fra Plus arkitektur datert 24/11-20097. Brev fra 0stfold fylkeskommune til Fredrikstad kommune datert 20/1-20108. Brev fra fylkesmannen i 0stfold datert 28/1-2010Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)1. Anmodning om forh~mdskonferanse datert 28/8-20092. Referat fra forhandskonferanse datert 9/9-20093. E-mail fra Plus arkitektur datert 3/12-20094. S0knad om rammetillatelse datert 30/11-20094.1. F0lgeskriv/s0knad om dispensasjon fra Plus arkitektur datert 24/11-20094.2. Geoteknisk rapport fra Multiconsult datert 14/8-20094.3. Brannteknisk rapport fra COWl as datert september 20094.4. Nabokommentar fra Therese og Sten Frebrich datert 14/10-20094.5. Situasjonsplan 1: 10004.6. Tegninger 1:1004.7. Gjenpart av nabovarsel4.8. S0knader om ansvarsrett5. Brev fra sivilforsvaret til Plus arkitektur as datert 1/12-20096. Brev fra arbeidstilsynet til Fredrikstad kommune datert 10/12-20097. Likelydende brev fra bygnings- og reguleringsavdelingen til barnetalspersonen,milj0rettet helsevern, rad for funksjonshemmede og TO WA datert 7/1-20108. Brev fra bygnings- og reguleringsavdelingen til brannforebyggende avdeling datert 7/1­20109. Notat fra milj0rettet helsevern datert 12/1-201010. Likelydende brev til 0stfold fylkeskommune og fylkesmannen i 0stfold datert 13/1-2010.11. Brev fra arbeidstilsynet til Fredrikstad kommune datert 18/1-201012. Brev fra brannforebyggende avdeling til bygnings- og reguleringsavdelingen datert 21/1­201013. Brev fra 0stfold fylkeskommune til Fredrikstad kommune datert 20/1-201014. Brev fra fylkesmannen i 0stfold datert 28/1-2010SaksopplysningerDet s0kes om rammetillatelse for nytt skolebygg, og for riving av eldre skolebygg.Det s0kes om dispensasjon for flere forhold:Dispensasjon fra plankravet for den del av bygget som kommer utenfor regulertomrade.Dispensasjon fra plan- og bygningslovens h0ydebestemmelser da bygget vii fa enh0yde pa 13.827 m.Dispensasjon for antall parkeringsplasser. Til sammen for idrettshall og skole erkravet 130 plasser.Som begrunnelse for disse dispensasjonene oppgisEksisterende skolebygg som skal rives Iigger nesten i sin helhet i uregulert omrade.Det er naturlig at komplekse bygg i to etasjer med saltak, som en skole, blir h0yereenn 9 m.Idrettshallen og skolen brukes ikke samtidig, og man 0nsker derfor a dimensjonereparkeringskravet i forhold til idrettshallen som har det h0yeste kravet av disse to.Saken har vcert oversendt sivilforsvaret og arbeidstilsynet.Sivilforsvaret har gitt dispensasjon fra kravet om a bygge tilfluktsrom.Arbeidstilsynet har fastsatt gebyr for sin behandling, og opplyst at s0knaden f0rst vii blibehandlet na gebyr er betalt.

U00663Bygnings- og reguleringssjefen har oversendt saken til uttalelse til avdeling for milj0rettethelsevern, brannvesenet, barnetalspersonen, rad for funksjonshemmede og teknisk driftWA, 0stfold fylkeskommune og fylkesmannen i 0stfoldAvdeling for milj0rettet helsevern minner om at skolebygget skal i henhold til forskrift ommilj0rettet helsevern i barnehager og skoler m.v. godkjennes av kommunen. S0knad skalfremlegges for avdeling for milj0rettet helsevern. Slik s0knad er ikke mottatt. De minnerogsa om kravet til avfallsplan.Brannforebyggende avdeling anbefaler at s0knaden godkjennes, men har et parbemerkninger.Fylkeskommunen fremholder at det etter deres syn er uheldig at det offentlige ikke 10sersine planbehov pa en ryddig mate. Fylkeskommunen anbefaler at det utarbeides en nyreguleringsplan for skoleomradet som er reell i forhold til planlagt situasjon, og frarader atdet benyttes dispensasjon fra plan.Fylkesmannen mener at st0rre endringer som 110vedregel kun b0r skje gjennom enplanprosess. Gjennom en slik planprosess vii bade offentlige og private interesser hamuligheter til a legge frem sine synspunkter. Fylkesmannen mener spesielt at det offentligeb0r 10se sine planbehov pa en ryddig og helhetlig mate. Det offentlige b0r vrere spesieltpapasselig med ikke a fravike dette prinsippet ved hjelp av dispensasjoner.Fylkesmannen anser oppf0ring av oms0kte skolebygg til a vrere et betydelig tiltak. Inngrepetkan i seg selv fremkalle betydelige endringer i det bestaende milj0, men det kan ogsa utl0sebel10v for andre tiltak m.v. som samlet sett kan fa stor betydning.Fylkesmannen anbefaler at det utarbeidet en ny reguleringsplan for omradet, og frarader attiltaket behandles som en dispensasjonssak.Barnetalspersonen, rad for funksjonshemmede og teknisk drift WA har forel0pig ikke svart,VurderingTiltakets formal ma sies a vrere i samsvar med eksisterende arealplaner. Tomta er delvisregulert til offentlig formal hvor skole inngar. Delvis er tomta uregulert byggeomrade. Iplanen er ikke omradets funksjon spesifisert, men det er apenbart et det er tenkt skoleettersom byggetomta inngar i skolens navrerende tomt.Det vises til at eksisterende skolebygg som skal rives nesten i sin helhet ligger i uregulertomrade. For det nye bygget vii bare ca 1/3 Iigge utenfor regulert omrade.For den uregulerte delen heter det i utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel,pkt. 1.12, at det skal reguleres f0r det bygges. Oms0kte tiltak inngar ikke i deunntaksbestemmelser som er nevnt.I retningslinjene til kommuneplanen er listet opp en del kriterier som skal vektlegges vedvurdering av dispensasjon:I. forholdet til viktige allmenne hensyn ma vrere avklart, som milj0hensyn, estetikk ogbevaring, urJJversel1 utforming m.m., jfr retningslinjenes pkt. 1.1.II. byggeh0yder og grad av utnytting b0r tilpasses omradet og tilst0tende eiendommerIII. god skolevei og tilstrekkelig skolekapasitet skal vektlegges for nye boligerIV. landskapshensyn og tomtens topografi skal vurderesV. bylandskapsanalysen skal vektleggesVI. vei-, vann- og avl0psforhold - herunder overvannshandtering - ma ligge til rette forutbygging

000664VII. tiltaket ma ikke medf0re at framtidig regulering av omradet blir vanskeliggjortVIII. tiltak pa bebygd eiendom b0r ikke medf0re at bruken av eiendommen blir endret ellervesentlig utvidetIX. det b0r ikke gis tillatelse til fradeling eller etablering av mer enn 3 nye boenheter forhelarsbeboelseX. retningslinjenes krav til leke- og oppholdsarealer skal i st0rst mulig grad veere oppfyltForholdet til viktige allmenne hensyn virker a veere ivaretatt sa langt det gjelder bygget i segselv, og utnyttelse av egen eiendom. Dog virker hensynet til omgivelsene uavklart, eller ikketydelig redegjort for. Seerlig h0yden pa bygget virker problematisk. Bygget er nesten 5 mh0yere enn loven tillater.Eiendommen ligger utenfor omradet som omfattes av bylandskapsanalysen. Det ser hellerikke ut til a veere milj0messige problemer.Vei-, vann- og avl0pssituasjonen endres ikke vesentlig i forhold til det offentlige nett.Det er lite trolig at fremtidig regulering vii bli vanskeliggjort i seerlig grad. Dels benyttes tomtaallerede til formalet, og dels vii en fremtidig reguleringsplan uten tvil ha skolens behov somet sentraIt tema.Bruken blir ikke endret eller utvidet.Fordelene med a gi dispensasjon vii veere at dette er raskeste mate a fa en ny skole pa, daman slipper prosessen med a utarbeide en reguleringsplan.Radmannen vii vektlegge at omradet i realiteten er regulert til allmennyttig formal (skole), ogat det er en moderat overskridelse av formalsgrensen. Saken gjelder riving oggjenoppbygging og det tilkommer derfor ingen ny enhet. H0yden er det mest utfordrendepunkt i forhold til dispensasjol1. Radmannen papeker at h0yden kunne veert redusert ved avelge en flatere takl0sning enn en saltaksl0sning. Etter en samlet vurdering av avvikene fraeksisterende situasjon og plan firll1er radmannen under tvil at forholdene kan vurdere somen dispensasjon fremfor a palegge en ny planprosess.Samtidig understreker radmannen at man er enig med Fylkesmannen i at st0rre endringersom hovedregel kun b0r skje gjennom en planprosess. Gjennom en slik planprosess viibade offentlige og private interesser ha rnuligheter til a legge frem sine synspunkter.Fylkesmannen mener spesielt at det offentlige b0r 10se sine planbehov pa en ryddig oghelhetlig mate. Det offentlige b0r veere spesielt papasselig med ikke a fravike detteprinsippet ved hjelp av dispensasjoner.Oppf0ring av oms0kte skolebygg vii veere et betydelig tiltak. Inngrepet kan i seg selvfremkalle betydelige endringer i det bestaende rnilj0, men det kan ogsa utl0se behov forandre tiltak m.v. som samlet sett kan fa stor betydning.En liberal dispensasjonspraksis vii ogsa kunne f0re til uoverskuelige presedensvirkninger,seerlig nar det er det offentlige som star som tiltakshaver.Plan- og bygningslovens Kap 19 (§19-2) gir muligheter til a dispensere fra bestemmelsene iarealJ:>laner og 0vrige bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.Dispensasjon skal imidlertid ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseresfra, eller hensynene i lovens formalsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg mafordelene ved a gi dispensasjon veere klart st0rre enn ulempene etter en samlet vurdering.Det ma altsa foreligge en klar Qvervekt av hensyn som taler for dispensasjon.

000665Det innebcerer at det normalt ikke vii vcere anledning til a gi dispensasjon nar hensynenebak bestemmelsen det s0kes dispensasjon fra, gj0r seg gjeldende med styrke. Sentralt ivurderingen av dispensasjonss0knaden er altsa styrken av de offentlige hensyn somvedkommende bestemmelser skal ivareta.Ilovkommentar av 2009 fra Milj0verndepartementet presiseres det i kapittel 19 atkommunenes adgang til a gi dispensasjon er avgrenset. Videre uttales det at dispensasjonfra planer reiser scerlige sp0rsmal. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom enomfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens 0verste folkevalgte organ,kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke vcere kurant afravike gjeldende plan, og dispensasjoner ma heller ikke undergrave planene sominformasjons- og beslutningsgrunnlag.Ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal det legges scerlig vekt padispensasjonenes konsekvenser for heise, milj0, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vii scerliggjelde i byggesaker. Dispensasjoner ma derfor ikke innebcere 10sninger til nevneverdigskade for slike hensyn.Dersom det foreligger tungtveiende grunner, ma det gjennom et fritt forvaltningsskj0nnavgj0res om dispensasjon skal gis eller ikke. Kommunen er ikke bundet til a gi dispensasjon,selv om forutsetningene for dispensasjon skulle vcere oppfylt.Nar det gjelder krav til parkeringsplasser finner bygnings- og reguleringssjefen detteuproblematisk. Ettersom idrettshallen ikke vii brukes som forsamlingslokale i skoletiden erbygnings- og reguleringssjefen enig med s0ker i at kravet til parkeringsplasser foridrettshallen kan settes lik den av de to bygningene som har det st0rste kravet, altsaidrettshallen.Radmannen finner, under tvil, a kunne anbefale at det gis dispensasjon fra plankravet ogh0ydebestemmelsene, og at det gis rammetillatelse som oms0kt.

000666

\\\\f?D 00\\(;)'f}t::;DOODl......oQOGaustad[jo• 0-Valle'(j

000668/j.' "..­Bj@..'J!cal'en/' . /'>, .. ~~~, /F";'".......... --- i/Oa1en ----.-~ __ -;~C~Vfi /.).. \ ~V(ebingeni,~j;;;;und .j!

.~. .,--_ .. """,,:,~~'.",,­',11 S·l ..,.",.111/22o114!!)611119U/i10~11~l11t:!J6570900(.,010SITUASJONSKART FREDRIKSTAD KOMMUNEGnr: 115 Bnr: 4.3 m,m., For: 511r:- Oato: 27.01.09Adresse: lervikveien 9Area.: diverse malingerMalt grense---~Noyakligtlet l~re ~li" ca 1lStem""_.... ;rSign: / . IVannlednlngMatestokk: 1:1600 Konstf'uert groose _._---- Overvannsledning ------Planinformasjon: 153 Gaustad idreUsanlegy 12.02.1982 N0yakHgl1et ,m-e;,1rn111 15 em 09 2: m SpillvannsledningFormal: Offentlig bygg - undervisning Krokert grense Avlop felles _.. _.. "--' ... _-.-.. .......Dato: ' Sign: Noyaktighel dftrfigereenn'2 m Drensledning--~..__._..'../~.­•NA~1IJWi!ir.,

000671®I .i.IlIlL-__ -,j' K~ 701lQ Be; . DE'GHIbaldakin~~,,~.~ ~::-.,~~~~/_~ ~-.....~~...~~~~~~~~~1001,011!),,", ...II i~~ 1I•.am­:',1 :'.1 ..1 :.'.12,44fo ;XA B. c o E F G K1.ETASJE BTA =1835m 21. ETASJE BRA =1778.6 m 2....-Gaustad ungdomskole09007 forprosJekt=.......__lIIr.'§liIUlllndom'.,WlHfs I11.0 5II"'VH\fllflWid.....,...--~rtdtektur_or.01007 gJola""".p'" wadle"plan I=====m;:::::::====~====::::i;;::::=====;:==~~~~~===~===::::::;::i2L===::;:::====::::i;;::::====1~sooo~====~m:::====~====:::::Lm:::====-: 7!!1!!l'goo UN 70g0 7!!1!!l 10119 SI!!OT7 lJ1!!1!!l : ----'-'1!!1!!l!!lll­---------------'­

000672Nord1 Fasade"c ,­ - - - - \A B o E F o H KI \J \, _,,::;,._ _'0.'-'_- '~"-4: 6-'=.=.= = = =::JQl= =.. = = =.. :::l()C':'= = =.=. = = =.. =..=:J()C = = =..:;:. =. = =. =0=-.=. =0= .=.. =.=. = = = =A B c o 'E '0 H KserFasadeA 2.ETASJE BTA =1835m 22.ETASJE BRA = 1710 m 2-Gaustad ungdomskole09007 forprosJekt"=lId....k__olIY.9§§aellAnlom'.,\lIAIIfslJl40s11M ljrN\lllliWid........ ,IUftttIMkattasllettur to_no m ..........ttf.l,n'lIO,....,I1UII-¥,.,••"wwthl:ttur.-o... WlII!JItr.--0IlOO7 1II1Idend••p"vedlogg--IIplan 2

000673ABc,oEGH!(1,304r.lcnlU:rorn.7,omtII24u m·.--t+++H-H-t++-H ..;::JI~~i~D­305lumaII I =. D1l--J 1A3i.,~~-A±Hn~1I11111111111NiHllllHI -45'ABcoEGHK-Gaustad ungdomskole09007 forprosjekt=,..,..... tIlv.'.taellmdom'oa\llAllfsl'U51'"IjrMillllYl'id­ ~ll.klllr-­OIOO7lloldondo.plnplanvedlellll-""lofl...ZJ.1CUOOS-

000674fasade mot nordfasade mot Sf2Jr-Gaustad ungdomskole09007 forprosJekl-­ ~:=':'t.~c;--.-v.'t!ia'lllmIom"~IjrMtl'llll\td­~rklt.ktur-_..­OIO07gjoldo""o.plnmeb,..atlft:bwn"_Sf. 1m...,......tff.IIUJll0,...,un _01...__'"_n:vedleg"

000675fasade mot vest·fasa'de mot 'sstrev. atoprosjektelderutf.kontrGaustad ungdomskole09007 forprosjektI:Jvggherre:Fredrikstad kommune, Bygg&EiendomPostboks 14051602 Fredrlkstadpros~plus arkltektur asklrkegt 53, 1721 sarpsborg~kltektur tlf. 69113210fax. 69 11 32 11postQllplusarkltektur.nofilnavn:~nr:09007 gjeldende.pln vedleggfasader IIJst&vestkontroIIertlN:'tegnetlN:. mebtslI!gnk1gsnr.mIIestDIdc:A40-01 A2: 1:100datu:.' 18.09.2009

• _ • ~ _ .. A .. • • ~ ~. _."0006761 2 3 4 5622 grd~; O!o 0o 0('t) ,...('t)CO)o' ------------------­o-CO) --------------­himling h = 3600o

000677BABB8182 -----­LO: «r- -,---­ ---­ --- --­ --'-­ --­ ---- -- ---­ ---1--­I ~- - .. -. : - -..-­ - .--..-.-­ - -.--.-. - ..------. . --.--... . -IIIIII:L_ -I:: 401:o : :utelager , ! I,---ii ----------22;2W----t------ i --:..... : . IoIt)IIIIIII+__a­l,-··----1--··­ . ,I . i 261( 21 ! i . I---r-----------------~i-----1~-----t-----t------~--11,1~ 600 t ; ,t; :..-9000...., " 5 4QO ~I -..... B1 B2 81IIIIIIIIIIIII{---- 82t,t 82 81~o..... 0oc:oNl~:.....-_.....::::::..~4500 ·l8A B8 Bebyggherre:prosJektFredrikstad kommune, Bygg&EiendornPostboks 1405Gaustad ungdomskole1602 Fredrikstad 09007 forprosJ' ekt 1-:--,.+:dd::;=~:.::.:~·om:.::.:m:.:::·~·I-=::;:;..-....,....,-=------------1I---:-::---h----:--l"oW CUi utf. k0 ntrprosJekterende: .. plus arkltektur as1egnlng:1egnetiN.dato:kirkegt 53; 1721 sar'psborg . pl~.ri uthus." meb· . 09.1'1.2009'~~itektur tlf. 69'1 r 32 10 revisjon:fax. 69 11 32 11post@plusarkltektur.nofllnavn:vedleggnr:.09007 gjeldende.pln .·vedleggtegnlngsnr:A2o-10

000678.­byggherre:Fredrikstad kommune, Bygg&EiendomPostboks 14051602 Fredrikstadplus arkltektur askirkegt 53, 17·21 sarp.sborgtlf. 69 11 32 10fax. 69 11 32 11post@plusarkitektul'.noprosjektGaustad ungdomskole0900 7 fo rp ro sj ekt t-~-.t-'~':"'~t=·~=m~·.....;;.;;;;.;~-n----:-e-:-:ld~er---------il-u=tf.---ii":-k-on-::t-1rtegnlng: tegnet iN. kontrollert iN. data:. Q9.11.2009· ..fasade uthus' " . meb . ts "filnavn:'vedlegg nr:09007 gjeldende.pln vedleggtegningsnr:matestokk:A40-Q3 A3: 1:100revisjon:

000679arkitekturorg: NO 990 055 718bank: 9486 05 20219data: 24.11.2009var ref: 09007vedlegg nr: £1Ssknad om rammetillatelseGaustad ungdomsskoleGenereH besl

O00680i{ MOTTATTlI f.' f r-;f'-,..... "'A "11'\U f~ L'~:, .p; \:,.~Milj0profil , .. ~.... ~~UV ...IregC!2r~~"~~;~;~;;ck dr!~Bygget har en meget massiv form, noe sam reduserer varmetap gjenn?m ,Iytterveggen. Andel vindusareal i forhold til oppvarmet grunnflate er pa 11 %,avs. . '.. _"""-"'~'innenfor ifra kravet om maks. 20%. Med dette kan det brukes preaksepterte10sninger for utregning av byggets varmetap.Taket i bygget utformes som uoppvarmet luftet tak. Det danner med dette entilleggsbuffer mot ekstreme vcersituasjoner.Bygget utstyres med en varmeveksler som er knyttet til jordbr0nn. Dette s0rger foret godt milj0profil for bygget.UtomhusarealGaustad ungdomsskole har et satsningsomrade pa en aktiv skoledag for elevene, ogskolen skal vcere et foregangsprosjekt for fysisk aktivitet i friminuttene. Fotavtrykkettil den eksisterende skolen er brukt som sentralisering av lekeapparater, ballspill ogsk0ytebane for vintersesongen. Ellers finnes aktiviteter som beachvolleyball,handball, fotball og skating. Sitteelementer av betong fungerer som plantekummerfor trcer, og vii ha sentrale plasseringer for roligere aktiviteter i skolegarden.Kulturarenaen vii knyttes til skolegarden gjennom den store glassfasaden mot S0r.Belegget ute og inne vii ha et samsvar i farge og fremtre som en helhetlig plass.DispensasjonerS0knaden inneholder dispensasjoner for f01gende forhold:det s0kes om bygging av skolebygg pa delvis uregulert omradebegrunnelse: reguleringsplanene i omradet er ikke vedlikehold, slik at en del avdagens skoletomt ikke er regulert til et slikt formal. Eksisterende skolebyggligger i dag pa uregulert omrade. Planlagt nybygg ligger i sin helhet innenfortomten som brukes av skolen i dag.det s0kes om dispensasjon fra bygningsh0yde pa 9 meter som gjelder i uregulertomrade.begrunnelse: denne dispensasjon er resultat av ovennevnte forhold at deler avtomten ikke er regulert. Det er naturlig at komplekse bygg som en skole erh0yere enn 9 meter nar den oppf0res i 2 etasjer med saltak. Formelt sett skalbygninger av denne st0rrelse utl0se omregulering av hitti! uregulert omrade.Derimot endres ikke formalet med tomten og nybygget tilsvarer omtrentligst0rrelse pa eks. skole, slik at eksisterende forhold ikke forverres. Derfor anser vidispensasjon for byggets h0yde som rimelig.det s0kes om dispensasjon for bygging av 130 parkeringsplasserbegrunnelse: Parkeringskrav resulterer av parkeringsbehov pa 30 plasser forskolen og 100 plasser for tilliggende idrettsanlegg. Vi mener derimot at det ikkeer sannsynlighet for at idretts- og skoleanlegg brukes samtidig meddimensjonerende kapasitet. For a unnga gjenbygging av verdifull uteareal menervi derfor at det er riktig a dimensjonere parkeringsplassen tilsvarendeidrettsanleggets kapasitetskrav pa 100 plasser.Denne redegj0relsen for tiltaket er ikke utt0mmende da arkitekturprosjektering er etsammensatt fag hvor det i kontinuerlige prosesser ut0ves vurderinger og valg somleder fram til det endelige resultatet. Vi bidrar for0vrig gjerne dersom det erinteresse for a vite mer om vart arbeid som ansvarlig prosjekterende.I forbindelse med eventuell rammes0knad er arkitekturprosjektering ikke avsluttet(ihht veiledning til SAK § 1.5), men det er gjort valg som definerer overordnederammer for tiltaket.

000681NaboerNabovarsel er sendt ut OS.oktober 2009. Det er kommet en tilbakemelding somomhandler innkj0ring til eneboligtomt 111/21 (se vedlegg). Vi anser innspill somuproblematisk i og med at foreslau plassein av bygg og parker"ngsl0snin ikkber0re eksisterende adkomstforhold til boligen.siv.ark. Martin Ebertplus arkitektur as

0stfoldfylkeskommune 000682s:...·· ::.= ~-.;Fredrikstad kommune 27 JAN, 2010Postboks 14051602 Fredrikstad:-R·

-i IFyII

00U6842Konklusjon:Med henvisning til var vurdering frarader vi at tiltaket behandles SOlTI en dispensasjonssak.Med hilsenDette ddkumentet er elektronisk godkjent aVoCarl Henrik Jensen e.f.radgiverOle MartinsenradgiverSaksbehandler: Ole MartinsenKopi til:0stfold Fylkeskommune Postboks 220 1702 Sarpsborg