Eylül 2008 - Sayı: 142 (10671 KB) - Ä°zmir - TMMOB Ä°nÅaat ...
Eylül 2008 - Sayı: 142 (10671 KB) - Ä°zmir - TMMOB Ä°nÅaat ...
Eylül 2008 - Sayı: 142 (10671 KB) - Ä°zmir - TMMOB Ä°nÅaat ...
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
İncelemeler<br />
İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME<br />
UZMANLIĞI ve DEĞERLEMEYİ ETKİLEYEN MÜHENDİSLİK UYGULAMALARI<br />
İnş. Yük. Müh. Filiz TAŞKIN<br />
Türkiye Sınai Kalkınma Bankası, Gayrimenkul<br />
Değerleme A.Ş, İnşaat Yüksek Mühendisi<br />
Araş. Gör. Sadık Can GİRGİN<br />
Dokuz Eylül Üniversitesi<br />
İnşaat Mühendisliği Bölümü<br />
1. GİRİŞ<br />
Konut satın almak için, konut finansmanı sağlayan<br />
kredi kuruluşlarından ipotek karşılığı ödünç para alınmasını<br />
ifade eden İpotekli Konut Finansman Sistemi<br />
(Mortgage Sistemi); Türkiye’de 2006 yılındaki ekonomik<br />
gelişmeler ve bunun paralelinde gayrimenkul<br />
sektöründeki canlanma ve hareketlilikle Türkiye konut<br />
finansmanında yer edinmeye başlamıştır. 2007<br />
yılında sistemin Türkiye’de yasallaşması ve uygulamaya<br />
yönelik ilk adımların atılması ile ülkede gayrimenkul<br />
sektöründeki sorunlar ve eksiklikler gün yüzüne<br />
çıkmaya başlamıştır. Nitelikli ve yeni konut açığı, şehir<br />
planlamasının etkin yürütülememesi, kaçak yapılaşma,<br />
inşaat uygulamalarında kalitesizlik ve denetim<br />
eksikliği vb. sorunlar Mortgage Sistemi’nin işleyişini<br />
önemli ölçüde olumsuz etkileyecektir. Sistemin işleyişinde,<br />
birincil piyasalarda konut finansman kuruluşları<br />
(bankalar, finansman şirketleri vb.), SPK kuruluşları<br />
ve sigorta şirketleri yer almaktadır. Tüm bu birincil<br />
piyasalara bakıldığında finansmanı sağlanacak gayrimenkulün<br />
değeri önem arz etmektedir. Buna bağlı<br />
olarak da “Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı ve<br />
Değerlemede Kullanılan Yöntemler” öne çıkmaktadır.<br />
Ülkemizde yeni gelişmekte olan gayrimenkul değerleme<br />
sektörü pek çok sorunu ve yanlış uygulamayı da<br />
beraberinde getirmektedir. Gayrimenkulün değerinin<br />
doğru olarak saptanmasında gayrimenkul değerleme<br />
yöntemlerinin iyi bilinmesi, uygun yöntemin<br />
tespiti ve gayrimenkulün mühendislik yapısı olarak<br />
ele alınması gerekmektedir. Gayrimenkulün değerini<br />
etkileyen ve direkt içsel unsurlardan olan yapının<br />
fiziksel özellikleri, yapının yapıldığı yıl, kat sayısı, taşıyıcı<br />
sistemini oluşturan malzemeler (betonarme, çelik,<br />
ahşap v.s.), taşıyıcı sis-temindeki düzensizlikler ve<br />
yapının bulunduğu zemin ile arasındaki yapı-zemin<br />
etkileşimi inşaat mühendisi gözüyle irdelenmelidir.<br />
Bu çalışmada; gayrimenkul değerlemesinde karşılaşılan<br />
problemler, değeri etkileyen olumlu-olumsuz faktörler<br />
ile gayrimenkulün en etkin, verimli kullanımına<br />
yönelik analizlerde ne tür mühendislik uygulamalarının<br />
öne çıkması gerektiği açıklanmıştır.<br />
2. İPOTEKLİ KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ VE<br />
GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI<br />
Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere<br />
kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama<br />
yoluyla tüketicilere kiralanması ve sahip oldukları<br />
konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması<br />
olarak tanımlanmıştır. Ayrıca, bu kapsamdaki<br />
kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan<br />
krediler de konut finansmanı kapsamındadır.<br />
Konut finansmanı tanımından anlaşıldığı üzere; konutun<br />
tamamlanmış olması şart değildir, yapılmakta<br />
olan konutlar için henüz ipotek tesis edilmeden verilen<br />
krediler de kapsam dâhilindedir. Konutun inşaatı<br />
tamamlanmadan tüketiciye kredi verilmesi, tüketici<br />
açısından riskli olabilmektedir. Sistemin arz tarafını<br />
desteklemek için getirilen bu düzenleme karşısında<br />
konut üreticilerinin konutların tamamlanması konusunda<br />
hassas davranması bu sistemin sağlıklı gelişimi<br />
açısından son derece önemlidir. Konut üreticileri kaliteli<br />
ve depreme dayanıklı konut üretimi konusunda<br />
duyarlı olmalıdır. Bir konutun imar mevzuatına uygun<br />
inşa edildiği ancak yapı kullanma izni alındığında<br />
kesinleşmektedir. Konut üreti-cilerinin bu konuda<br />
gösterecekleri özen ve hassasiyet, kaçak yapılaşmanın<br />
önlenmesi ve planlı kentleşmenin sağlanması<br />
yönünde önemli bir adımdır. Konut finansman sisteminin<br />
Türkiye’deki işleyişine baktığımızda birincil ve<br />
ikincil piyasalarda gayrimenkul değerleme uzmanlığı<br />
ve hazırlanan değerleme raporu ve değerleme projesi<br />
önemli yer arz etmektedir. Bir gayrimenkul projesinin<br />
veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli<br />
bir tarihteki değerinin belirlenmesi amacı ile yapılan<br />
çalışmaya “değerleme” bu çalışmanın sonucunda<br />
tespit edilen kanaata ilişkin rakama ise “değer” denir.<br />
Değerleme prosesi; gayrimenkulün değeri ile ilgili<br />
kanaatin oluşturulabilmesi için kullanılan sistematik<br />
prosedürdür.<br />
2007 yılında sistemin Türkiye’de yasallaşması ve uygulamaya<br />
yönelik ilk adımların atılması ile ülkemizde<br />
nitelikli ve yeni konut açığı, şehir planlamasının etkin<br />
yürütülememesi, kaçak yapılaşma ve inşaat uygulamalarında<br />
kalitesizlik ile denetim eksikliği gibi sorunlar<br />
ve eksiklikler gün yüzüne çıkmaya başlamıştır.<br />
Türkiye’de yapılan konut piyasası istatistiksel sonuçlarından<br />
yapılan derlemeye göre (Konut Finansman<br />
Sistemi Kanun Taslağı, İbrahim Dönmez, SPK);<br />
• Toplam konutların %55’i ruhsatsız/ izinsizdir.<br />
• Ev sahipliği oranı %70’ler seviyesindedir. (Uygunsuz<br />
yapılaşma dâhil)<br />
İMO İzmir Şubesi Bülteni - www.imoizmir.org.tr Eylül <strong>2008</strong> - <strong>142</strong> 15
Change language