Download - Nordicom A/S

6
RISIKOFAKTORER
Risici ved investering i udlejningsejendomme
Ved udgangen af 2006 udgjorde værdien af Nordicoms investeringer i udlejningsejendomme 2,4 mia. kr.
FigUR 10: koRTlægNiNg aF RisiCi VeD iNVesTeRiNg i UDlejNiNgsejeNDomme
beTyDNiNg
sToR
lille
lille sToR
. Prisfald på udlejningsejendomme 6. Fald i markedsleje . øget tomgangsleje
. Risiko ved prisfald på udlejningsejendomme
Risikoen for værditab på udlejningsejendomme er i fig. 10 placeret i
det gule felt. Porteføljens relativt store andel af koncernens
balance bevirker, at følsomheden over for prisfald på ejendoms-
markedet er forholdsvis stor. Da Nordicoms ejendomsportefølje
primært består af højafkastejendomme, som er vurderet til et
forsigtigt markedsafkast, får vi en slags buffereffekt, som betyder,
at der skal relativt store prisfald på ejendomsmarkedet til, før det
får stor betydning for Nordicom. Sandsynligheden for prisfald på
ejendomsmarkedet vurderer vi til gengæld til at være relativt stor.
Det danske ejendomsmarked har været i konstant vækst i 10 år, og
startafkastet inden for en række segmenter er meget lavt.
6
saNDsyNligHeD
Udviklingen i markedsprisen på en ejendom er primært reguleret
af udviklingen i lejen og det markedsbestemte afkast på investe-
ringsejendomme. I hovedparten af Nordicoms ejendomme reguleres
huslejen årligt med inflationen, og det giver en løbende stigning i
ejendommenes værdi. Ved uændrede krav til markedsafkast fra
investeringsejendomme vil ejendommenes værdi normalt udvikle sig
positivt og følge inflationen. I de seneste år har markedets krav til
startafkast imidlertid været faldende, og det har betydet, at priserne
på ejendomme er steget med mere end inflationen. Værdien af
Nordicoms ejendomme er ultimo 2006 opgjort ud fra et gennem-
snitligt forsigtigt markedsafkast på 6,62%. Detaljeret information
om beregning af ejendommenes værdi fremgår af regnskabspraksis
i årsrapportens note 1 samt note 2. Ændring af markedsafkastet på
Nordicoms ejendomme med 0,43 procentpoint, som det er sket i
2006, har givet en regulering af ejendomsværdierne med ca. 135,0
mio. kr.
6. Risiko ved fald i markedslejeniveauet
Risikoen for faldende lejeindtægter er i fig. 10 placeret i det grønne
felt. Den direkte betydning af et fald i markedslejeniveauet er relativt
lille. Nordicoms samlede lejeindtægter i 2006 udgjorde 147,9 mio.
kr., og et fald i lejen på 5% koster således årligt ca. 7,4 mio. kr. Vi
vurderer samtidig, at sandsynligheden for et fald i markedsleje-
niveauet lige nu er meget lille.
Den stærke vækst og de gunstige makroøkonomiske forhold i
Danmark fortsætter i 2006. På udlejningsområdet oplever vi god
efterspørgsel på alle typer af lejemål og en generel underliggende
stigningstendens for priserne på lejemål.
De fleste lejere har kontrakter med en vis uopsigelighed, der giver
stor elasticitet mellem udviklingen i markedslejen og udviklingen i
lejeniveauet på det enkelte lejemål. Derfor er det hovedsageligt et
langsigtet fald i markedslejeniveauet, der kan påvirke Nordicom,
og det vil primært være indirekte via et fald i ejendomsværdierne.
Hvis lejeindtægterne i Nordicoms ejendomme falder med 5%,
reducerer det værdien af ejendommene med knap 5%.
. Risiko for øget tomgangsleje
Risikoen for et øget tomgangslejeniveau er i fig. 10 placeret i det
grønne felt. Den direkte betydning af et øget tomgangsniveau er
relativt lille. Nordicoms samlede lejeindtægter i 2006 udgjorde 147,9
mio. kr., og øges tomgangen med 5 procentpoint, koster det årligt
ca. 7,4 mio. kr. Hovedparten af vores tomgang i 2006 var fordelt
på 4 ejendomme, som i øjeblikket undergår nogle strukturelle
forandringer. En del af de tomme kvadratmeter har derfor i 2006
ikke været optimale at leje ud, hvormed tomgangslejen for 2006
er blevet relativt høj. På det grundlag vurderer vi ikke, at det
er sandsynligt, at tomgangslejen bliver betydeligt højere i den
nærmeste fremtid.