Udgave 7, november måned, 2011 - Dansk Ejendomsmæglerforening

More documents

Recommendations

Info

ERHVERVSMæglERFAgligT r lingsaftalen blev underskrevet den 1. september 2002 af den tegningsberettigede direktør for Selskabet, der også var hovedaktionær i samme. Der var ikke i aftalegrundlaget henvist til DE’s standardbestemmelser for erhverv. formidlingsaftalen var tidsbegrænset til seks måneder, men formidlingen fortsatte – også efter udløbet (den 1. marts 2003) af denne frist. Der var cirka 10–12 fremvisninger i perioden fra den 1. september 2002 til den 1. juli 2004. Den 1. juli 2004 solgte hovedaktionæren sine aktier i selskabet. i den forbindelse skete der således – med henblik på salgsforberedende at slanke selskabets balance – et salg af ejendommen fra selskabet til hovedaktionæren. Ejendomsmægleren medvirkede ikke i forbindelse med gennemførelsen af denne overdragelse. konkret blev overdragelsen gennemført ved en – forud for aktieoverdragelsen – gennemført nedsættelse af selskabskapitalen i selskabet med 7.000.000 kr., der blev udloddet til hovedaktionæren i form af den omhandlede ejendom. Hovedaktionæren, der beboede en anden fast ejendom (bopæl) cirka 30 km fra den omhandlede lystejendom, tog fortsat ikke fast bopæl på ejendommen, men brugte den kun lejlighedsvist som beboelse for sig selv og sin ægtefælle. Der blev ikke i forbindelse med salget fra selskabet til hovedaktionæren i 2004 indgået en ny formidlingsaftale mellem den nye ejer (hovedaktionæren) og ejendomsmægleren endsige udarbejdet et revideret salgsbudget, ligesom ejendomsmægleren heller ikke forlangte salær i anledning af overdragelsen. Hovedaktionæren meddelte således ejendomsmægleren, at sagen skulle overgå fra at være en aktiv sag til at være en ”skuffesag”, men at formidlingsbestræbelserne altså skulle fortsættes – dog nu på en ”low key” i sammenligning med tidligere. Udbudsprisen blev samtidig af sælgeren reduceret til 10 mio. kr. Ejendommen blev herefter ikke længere annonceret af ejendomsmægleren i aviser og på nettet, og mæglerens rolle bestod således i at identificere og opsøge mulige køberemner ud fra mæglerens netværk. Ejendomsmægleren havde i denne periode en nøgle til 22 / EJENDOMSMÆGLEREN Advokat (H) Rasmus Mehl, Partner, Klar Advokater stuehuset, men det var kun sælger, der kunne slå alarmen fra. Mægler kunne således alene fremvise stuehuset efter forudgående aftale med sælger, der forinden en fremvisning ville køre forbi og slå alarmen fra og ligeledes sikre sig, at alarmen var slået til efter fremvisning havde fundet sted. Med andre ord var der ikke tale om en helt traditionel formidling. fra 1. juli 2004 til januar 2006 var aktiviteten på ejendommen begrænset – ejendomsmægleren havde således alene cirka 2–3 fremvisninger af ejendommen. i januar 2006 blev ejendomsmægleren kontaktet af en repræsentant for en potentiel køber med forespørgsel, om ejendommen fortsat var til salg, hvilket den pågældende tidligere havde hørt ejendomsmægleren udtrykke i forbindelse med nogle Rotary-møder. Dette bekræftede mægleren. foranlediget af samtalen kontaktede mægleren den mulige køber direkte for at træffe aftale om en fremvisning af ejendommen. fremvisningen bestod i, at de kørte rundt på ejendommen. De kunne således ikke komme ind i stuehuset, da sælgeren på grund af kraftigt snefald ikke kunne komme frem til ejendommen og slå alarmen fra. Det blev aftalt under fremvisningen, at der skulle afholdes et møde med deltagelse af sælger, køber og mægler efter mæglerens forestående ferie. imidlertid afholdte sælger og køber – uden mæglerens vidende – et møde, mens mægleren afholdt ferie, hvor de var blevet enige om alle væsentlige betingelser for handlen. Da mægleren kom tilbage fra ferie, afholdt mægleren og sælgeren et møde, hvor en provenuopgørelse, udarbejdet af mægleren på grundlag af det mellem køberen og sælgeren aftalte, blev gennemgået. i provenuopgørelsen var medtaget det oprindeligt aftalte honorar på 350.000 kr. ekskl. moms samt udgifter til markedsføring. Der var uenighed om salæret. Mægleren drøftede dette med sælgeren, men en enighed kunne ikke opnås. Sælgeren mente ganske vist, at der ”..skulle være lidt til mægleren..”, hvilket han udtrykte under et møde, hvor købsaftalen med sælgeren blev gennemgået af mægleren. Mægleren skulle således efter sælgerens opfattelse have 50.000 kr., mens mægleren fastholdt at have krav på det oprindeligt aftalte salær samt markedsføringsomkostningerne. På trods af uenigheden blev købsaftalen underskrevet. i købsaftalen var der henvist til den anførte provenuopgørelse, og der var anført et sædvanligt advokatforbehold. Der blev hos ejendomsmægleren deponeret 550.000 kr. i henhold til købsaftalens bestemmelser. Mægleren fremsendte sin faktura for arbejdet med sagen på i alt 350.000 kr. ekskl. moms samt markedsføringsomkostninger – i alt 503.000 kr. Herefter modtog mægleren et brev fra sælgerens advokat, hvorved advokaten – med henvisning til advokatforbeholdet og inden godkendelsesfristen udløb – meddelte, at ejendomshandelen ikke kunne godkendes i konsekvens af den skete fakturering. Ejendomshandlen blev derfor ikke gennemført, og det deponerede beløb blev tilbagebetalt til køberen. Nogle måneder senere solgte sælgeren ejendommen for 12 mio. kr. til en anden køber. Ejendomsmægleren medvirkede ikke i forbindelse med dette salg.
Mægleren fastholdt sit krav på salær for det udførte arbejde og udtog i konsekvens heraf en stævning mod sælgeren. byrettens dom i byretten argumenterede ejendomsmægleren for, at formidlingen ikke var omfattet af lov om omsætning af fast ejendom under henvisning til, at ejendommen, der var på 97 ha i matriklen, var noteret som en skovejendom og var drevet som en erhvervsejendom, herunder fremgik det af fremlagte regnskaber, at der var foretaget skattemæssige afskrivninger på driftsmidlerne. i henhold til afskrivningsloven kan afskrivninger alene foretages på driftsmidler, der anvendes erhvervsmæssigt, jf. afskrivningslovens § 14 . Desuden var den offentlige ejendomsvurdering lig med skovværdien(!). Endelig havde sælgerens advokat i begge købsaftaler (salget fra selskabet til sælger og det senere salg til tredjemand) anført, at lov om omsætning af fast ejendom ikke fandt anvendelse. for så vidt angår spørgsmålet om retten til salær, blev det gjort gældende, at ejendommen – også efter den 1. juli 2004 – blev formidlet af ejendomsmægleren, og at ejendomsmægleren havde tilvejebragt en køber af ejendommen, selv om denne køber rent faktisk ikke blev den endelige køber af ejendommen. Den eneste grund til, at ejendomshandlen ikke blev gennemført, var, at sælgeren ikke ville betale (det forlangte) salær til ejendomsmægleren. Med andre ord var der ikke tale om, at sælgeren havde indsigelser mod køberen eller køberens formåen. Heroverfor gjorde sælgeren gældende, at lov om omsætning af fast ejendom fandt anvendelse, og at der ikke forelå en skriftlig formidlingsaftale mellem sælgeren og mægleren, for så vidt angår formidling udført i perioden efter den 1. juli 2004, og at mægleren allerede derfor ikke var berettiget til salær, jf. lofe § 10, stk. 1. Videre gjorde sælgeren gældende, at ejendomsmægleren ikke havde udført formidling siden den 1. juli 2004. Endvidere bestred sælgeren, at den pågældende køber var tilvejebragt af mægleren, ligesom det blev gjort gældende, at ejendomshandelen var bortfaldet som ikke godkendt af sælgers advokat, hvorved et eventuelt salærkrav, der måtte være hjemlet i aftalen, var bortfaldet. Også honorarstørrelsen var bestridt af sælger, men sælger indhentede ikke en udtalelse fra DE’s Responsumudvalg om principperne for salærberegningen. Byretten dømte sælgeren til at betale ejendomsmæglersalæret på baggrund af følgende præmisser: ”..Det lægges til grund, at ejendommen [***], var ejet af [Selskabet], at selskabet i 2002 satte ejendommen til salg hos sagsøger for en pris på 11.250.000 kr., at der blev lavet en skriftlig formidlingsaftale, som var gældende i 6 måneder, og som blev underskrevet af sagsøgte, der var aktionær i selskabet. Henset til sagsøgers forklaring, de fremlagte skrivelser til interesserede emner, samt da sagsøgte ikke har kunnet afvise, at sagsøger fremviste ejendommen efter udløbet af 6 måneders fristen, finder retten det godtgjort, at formidlingsaftalen blev forlænget. Ved skøde af 11. juni 2004 overtog sagsøgte personligt ejendommen for 7 mill. kr. som led i en kapitalnedsættelse i selskabet. Henset til sagsøgers og [bindeleddet mellem mægler og sælgers] forklaringer finder retten det godtgjort, at sagsøgte antog sagsøger til at sælge ejendommen som en »skuffesag« uden annoncering. Retten finder ikke, at det var nødvendigt med en skriftlig formidlingsaftale, da retten ikke finder, at ejendommen var omfattet af lov om omsætning af fast ejendom, henset til, at sagsøgte i forbindelse med købsaftalerne med [det af sælgeren forkastede køberemne] og [den køber, der faktisk købte ejendommen] tiltrådte, at ejendommen ikke var omfattet af lov om omsætning af fast ejendom, og dette bekræftes af oplysninger om, at sagsøgte har foretaget skattemæssige afskrivninger, at ejendommen er på 97 ha, at ejendommen i matriklen er noteret som skovejendom, og at den offentlige ejendomsvurdering fra 2006 på 6 mill. kr. er identisk med skovværdien. Henset til vidneforklaringerne og den underskrevne købsaftale med [det af sælgeren forkastede køberemne] finder retten, at sagsøger har tilvejebragt køberen, og at han har krav på salær. Sagsøgte har forklaret, at årsagen til, at hans advokat ikke ville godkende aftalen med [det forkastede køberemne], alene var, at sagsøgte ikke ville betale det af sagsøger krævede mæglersalær. Da det alene er sagsøgtes forhold, der er anledning til, at handlen ikke blev gennemført, finder retten ikke, at sagsøgers salær er bortfaldet. Sagsøgte findes ikke at have godtgjort, at salærkravet på 350.000 kr. plus moms er urimeligt, eller at han med sagsøger har aftalt et salær på 50.000 kr. plus udlæg på 5.775 kr. Sagsøger har forklaret, at han ikke i forbindelse med salget for sagsøgte har haft markedsføringsudgifter. Sagsøger findes ikke at have godtgjort, at salget for sagsøgte var omfattet af aftalen med [Selskabet], eller at han efterfølgende har aftalt med sagsøgte, at sagsøgte skulle betale markedsføringsomkostninger med 49.800 kr. uanset omfanget af afholdte omkostninger.” Byretten fulgte således ejendomsmæglerens argumentation og lagde i relation til spørgsmålet om, hvorvidt lov om omsætning af ejendom finder anvendelse, vægt på præcis de anbringender, der var anført af ejendomsmægleren. En underskrevet formidlingsaftale var følgelig ikke en betingelse for at erhverve ret til vederlag for det udførte formidlingsarbejde, men omvendt følger det af de citerede vidneforklaringer, at det er ejendomsmæglerens bevisbyrde, at ejendommen er givet i formidling, eller at en allerede indgået formidlingsaftale er fortsat, selv om den i henhold til ordlyden er udløbet, jf. også DE’s standardbestemmelser for erhverv pkt. 1.3. Videre lagde retten i relation til bedømmelsen af, om køberemnet var tilvejebragt af mægleren, vægt på afgivne videreforklaringer – herunder fra ”bindeleddet” mellem køber EJENDOMSMÆGLEREN / 23 r
Page 1 and 2: EJENDOMSMÆGLEREN TEMA: ERHVERVSEJE
Page 3 and 4: 6 30 11 10 32 indhold / november 5
Page 5 and 6: Vi må nytænke vores eksponering o
Page 7 and 8: 2011 Erhvervsmæglerne satte især
Page 9 and 10: egen avis taktprisen (CPT - Contact
Page 11 and 12: KÆDEKONCEPTET DER ER GULD VÆRD P
Page 13 and 14: MoMS − ja, nej eller MåSkE? år
Page 15 and 16: ygninger 2015 eller bygningsklasse
Page 17 and 18: fallittens rand stadie ejendomsmæg
Page 19 and 20: Et det på tide at komme godt vider
Page 21: Faktum i den aktuelle sag i denne s
Page 25 and 26: måneder, stiltiende var blevet for
Page 27 and 28: Kampagnetilbud til alle nye kunder
Page 29 and 30: Johnny Hallas (danbolig Erhverv) Mi
Page 31 and 32: Tilmeld dig boligsidens nyhedsbrev
Page 33 and 34: afleverede på skadestuen to dage e
Page 35 and 36: De KUrSer 2011 eFTerUDDAnneLSe Ting
Page 37 and 38: 5. KREDS nye medlemmer Ansatte anne
Page 39 and 40: 1. kreds 2. kreds 3. kreds 4. kreds

Udgave 7, november måned, 2011 - Dansk Ejendomsmæglerforening

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?