Udgave 7, november måned, 2011 - Dansk Ejendomsmæglerforening

Mægleren fastholdt sit krav på salær for det udførte arbejde
og udtog i konsekvens heraf en stævning mod sælgeren.
byrettens dom
i byretten argumenterede ejendomsmægleren for, at formidlingen
ikke var omfattet af lov om omsætning af fast
ejendom under henvisning til, at ejendommen, der var på 97
ha i matriklen, var noteret som en skovejendom og var drevet
som en erhvervsejendom, herunder fremgik det af fremlagte
regnskaber, at der var foretaget skattemæssige afskrivninger
på driftsmidlerne. i henhold til afskrivningsloven kan
afskrivninger alene foretages på driftsmidler, der anvendes
erhvervsmæssigt, jf. afskrivningslovens § 14 .
Desuden var den offentlige ejendomsvurdering lig med
skovværdien(!).
Endelig havde sælgerens advokat i begge købsaftaler (salget
fra selskabet til sælger og det senere salg til tredjemand)
anført, at lov om omsætning af fast ejendom ikke fandt
anvendelse.
for så vidt angår spørgsmålet om retten til salær, blev det
gjort gældende, at ejendommen – også efter den 1. juli 2004
– blev formidlet af ejendomsmægleren, og at ejendomsmægleren
havde tilvejebragt en køber af ejendommen, selv
om denne køber rent faktisk ikke blev den endelige køber af
ejendommen.
Den eneste grund til, at ejendomshandlen ikke blev gennemført,
var, at sælgeren ikke ville betale (det forlangte)
salær til ejendomsmægleren. Med andre ord var der ikke tale
om, at sælgeren havde indsigelser mod køberen eller køberens
formåen.
Heroverfor gjorde sælgeren gældende, at lov om omsætning
af fast ejendom fandt anvendelse, og at der ikke forelå
en skriftlig formidlingsaftale mellem sælgeren og mægleren,
for så vidt angår formidling udført i perioden efter den 1. juli
2004, og at mægleren allerede derfor ikke var berettiget til
salær, jf. lofe § 10, stk. 1.
Videre gjorde sælgeren gældende, at ejendomsmægleren
ikke havde udført formidling siden den 1. juli 2004. Endvidere
bestred sælgeren, at den pågældende køber var tilvejebragt
af mægleren, ligesom det blev gjort gældende, at ejendomshandelen
var bortfaldet som ikke godkendt af sælgers advokat,
hvorved et eventuelt salærkrav, der måtte være hjemlet i
aftalen, var bortfaldet.
Også honorarstørrelsen var bestridt af sælger, men sælger
indhentede ikke en udtalelse fra DE’s Responsumudvalg om
principperne for salærberegningen.
Byretten dømte sælgeren til at betale ejendomsmæglersalæret
på baggrund af følgende præmisser:
”..Det lægges til grund, at ejendommen [***], var ejet af
[Selskabet], at selskabet i 2002 satte ejendommen til salg
hos sagsøger for en pris på 11.250.000 kr., at der blev lavet
en skriftlig formidlingsaftale, som var gældende i 6 måneder,
og som blev underskrevet af sagsøgte, der var aktionær i
selskabet.
Henset til sagsøgers forklaring, de fremlagte skrivelser til
interesserede emner, samt da sagsøgte ikke har kunnet
afvise, at sagsøger fremviste ejendommen efter udløbet af 6
måneders fristen, finder retten det godtgjort, at formidlingsaftalen
blev forlænget. Ved skøde af 11. juni 2004 overtog
sagsøgte personligt ejendommen for 7 mill. kr. som led i
en kapitalnedsættelse i selskabet. Henset til sagsøgers og
[bindeleddet mellem mægler og sælgers] forklaringer finder
retten det godtgjort, at sagsøgte antog sagsøger til at sælge
ejendommen som en »skuffesag« uden annoncering.
Retten finder ikke, at det var nødvendigt med en skriftlig
formidlingsaftale, da retten ikke finder, at ejendommen var
omfattet af lov om omsætning af fast ejendom, henset til,
at sagsøgte i forbindelse med købsaftalerne med [det af
sælgeren forkastede køberemne] og [den køber, der faktisk
købte ejendommen] tiltrådte, at ejendommen ikke var omfattet
af lov om omsætning af fast ejendom, og dette bekræftes
af oplysninger om, at sagsøgte har foretaget skattemæssige
afskrivninger, at ejendommen er på 97 ha, at ejendommen i
matriklen er noteret som skovejendom, og at den offentlige
ejendomsvurdering fra 2006 på 6 mill. kr. er identisk med
skovværdien.
Henset til vidneforklaringerne og den underskrevne købsaftale
med [det af sælgeren forkastede køberemne] finder retten,
at sagsøger har tilvejebragt køberen, og at han har krav på
salær. Sagsøgte har forklaret, at årsagen til, at hans advokat
ikke ville godkende aftalen med [det forkastede køberemne],
alene var, at sagsøgte ikke ville betale det af sagsøger krævede
mæglersalær. Da det alene er sagsøgtes forhold, der er
anledning til, at handlen ikke blev gennemført, finder retten
ikke, at sagsøgers salær er bortfaldet. Sagsøgte findes ikke
at have godtgjort, at salærkravet på 350.000 kr. plus moms
er urimeligt, eller at han med sagsøger har aftalt et salær på
50.000 kr. plus udlæg på 5.775 kr. Sagsøger har forklaret, at
han ikke i forbindelse med salget for sagsøgte har haft markedsføringsudgifter.
Sagsøger findes ikke at have godtgjort,
at salget for sagsøgte var omfattet af aftalen med [Selskabet],
eller at han efterfølgende har aftalt med sagsøgte, at
sagsøgte skulle betale markedsføringsomkostninger med
49.800 kr. uanset omfanget af afholdte omkostninger.”
Byretten fulgte således ejendomsmæglerens argumentation
og lagde i relation til spørgsmålet om, hvorvidt lov om
omsætning af ejendom finder anvendelse, vægt på præcis de
anbringender, der var anført af ejendomsmægleren. En underskrevet
formidlingsaftale var følgelig ikke en betingelse for
at erhverve ret til vederlag for det udførte formidlingsarbejde,
men omvendt følger det af de citerede vidneforklaringer, at
det er ejendomsmæglerens bevisbyrde, at ejendommen er
givet i formidling, eller at en allerede indgået formidlingsaftale
er fortsat, selv om den i henhold til ordlyden er udløbet,
jf. også DE’s standardbestemmelser for erhverv pkt. 1.3.
Videre lagde retten i relation til bedømmelsen af, om
køberemnet var tilvejebragt af mægleren, vægt på afgivne
videreforklaringer – herunder fra ”bindeleddet” mellem køber
EJENDOMSMÆGLEREN / 23
r