download præsentationen - Kromann Reumert

JD CASE I TINGSRET
DEN 18. DECEMBER 2012

HVEM ER VI?
Rasmus Schmidt, advokat
Ansat i Kromann Reumert siden 2007
Rasmus beskæftiger sig primært med procesret, markedsføringsret,
varemærker, produktefterligninger og persondataret. Rasmus er
manuduktør ved Københavns Universitet, hvor han underviser i
faget Erstatning og Kontrakt.
Sasha Maria Baron, advokatfuldmægtig
Ansat i Kromann Reumert siden 2010
Sashas primære arbejdsområder er fast ejendom og entrepriseret.
Udover sit arbejde i Kromann Reumert underviser Sasha også på
Københavns Universitet i faget obligationsret.

HVEM ER VI?
Alexander Philip Dam Rasmussen, stipendiat
Ansat i Kromann Reumert siden 2011
Alexander er ansat i afdelingen for fast ejendom og entrepriseret.
Sonny Gaarslev, stipendiat
Ansat i Kromann Reumert siden februar 2012
Primære arbejdsområder er konkurrenceret og udbud.
Tobias Triton Frost
Ansat i Kromann Reumert siden september 2012
Tobias sidder i afdelingen for bank- og finansieringsret.

DAGENS PROGRAM
• Velkommen
• Opgaveløsning
• Case 1: Tøjeksperterne A/S
• Case 2: Landbrugsejendommen
• Eksamenstips og afrunding
• Spørgsmål
• Lidt at spise
4

OPGAVELØSNING
5

NÅR DU FÅR OPGAVEN UDLEVERET
• Læs hele opgavesættet igennem
• Vurdér og fordel tiden på antallet af opgaver – overhold din egen
deadline – hvis du har tid, kan du gå tilbage
• Læs første opgave grundigt igennem igen inden du løser den
• Marker de steder i faktum som lægger op til en problemstilling og som
underbygger din argumentation.
– Én opgave ad gangen
• Én problemstilling ad gangen

TEGN OG FORTÆL
• Lav en kort disposition for hver opgave – måske du støder på
blindgyder
• Tegn parterne og deres indbyrdes forhold! Identificer aktørerne.
• Lav en tidslinje! Tag stilling til det kronologiske forløb i opgaven.
• Du får en bedre struktur og et større overblik

LØSNING AF HVER OPGAVE
…Én opgave ad gangen
…Én problemstilling ad gangen
• Identificer den tingsretlige problemstilling og de implicerede parter
• Fortæl ikke hvad juraen generelt går ud på, men fortæl hvordan vi kan
anvende juraen på den konkrete problemstilling
• Brug faktum! Som regel skal de fleste oplysninger anvendes i
opgavebesvarelsen.
• Skjul ikke dine overvejelser, der ligger til grund for konklusionen
• Husk at tage stilling (konklusion)

OPGAVESKRIVNING
• Klare og tydelige formuleringer
• Præcis og korrekt brug af begreberne
• Gør teksten pæn og overskuelig
• Korrekturlæsning: brug 5 minutter til sidst
9

CASE 1
TØJEKSPERTERNE A/S
10

SPM 1: EGNE NOTER
• Betaling med frigørende virkning til Tøjeksperterne?
Ole Olsen Tøjeksperterne BankSpar
Tidslinje:
• Tøjeksperterne har en fordring mod Ole Olsen på kr. 20.000.
• BankSpar får sikkerhed i fordringen.
• BankSpar giver meddelelse til Ole Olsen.

SPM 1: BESVARELSE
• Vurder hvilken type fordring, der er tale om
• Der er ikke oplysninger, som tyder på, at der er tale om en
negotiabel fordring iht. GBL § 11, stk. 2.
• Derfor simpel fordring
• Der er tale om et spørgsmål om betalingslegitimation
• Betaling kan ske med frigørende virkning til overdrageren
(Tøjeksperterne), medmindre skyldneren (Ole Olsen) var i ond tro
om overdragelsen til BankSpar, jf. GBL § 29, stk. 1.
• Diskussion om god/ond tro.
• Da BankSpar har givet meddelelse til Ole Olsen, er Ole Olsen i
ond tro vedr. sikkerheden.
KONKLUSION: Der kan ikke betales med frigørende virkning til Tøjeksperterne

SPM 2: EGNE NOTER
• Skal Nordisk Bank respektere kreditorens udlæg i fordringen?
Tøjeksperterne
Nordisk Bank
Kreditor
Tidslinje:
• Tøjeksperterne har en fordring mod Jens Jensen på kr. 13.000.
• Nordisk Bank køber fordringen den 15. januar 2012 og gør intet
yderligere.
• Kreditoren foretager kort efter udlæg i fordringen på baggrund af
ubetinget skylderklæring fra Tøjeksperterne.

SPM 2: BESVARELSE
• Der er ikke oplysninger, som tyder på, at der er tale om en
negotiabel fordring iht. GBL § 11, stk. 2. Derfor simpel fordring.
• Fastslå at Nordisk Bank har erhvervet ejendomsret til fordringen.
• Der er tale om et spørgsmål om iagttagelse af sikringsakter
• Sikringsakten for Nordisk Bank er denuntiation, jf. GBL § 31, stk. 1.
• Nordisk Bank har ikke iagttaget sin sikringsakt
• Har kreditoren iagttaget sin sikringsakt?
• Kreditors udlæg beskyttes fra tidspunktet for begæring om
udlæg, jf. RPL § 526, stk. 1.
• Udlægget skal respekteres af Nordisk Bank
• Men ejendomsretten til fordringen består for Nordisk Bank

SPM 3: EGNE NOTER
• Skal Storbanken respektere BankSpars sikkerhed i fordringen mod
Ole Olsen?
Tøjeksperterne
BankSpar
Storbanken
Tidslinje:
• Tøjeksperterne har en fordring mod Ole Olsen på kr. 20.000.
• BankSpar får sikkerhed i fordringen
• BankSpar giver meddelelse til Ole Olsen i midten af 2011.
• Storbanken etablerer virksomhedspant i udestående og fremtidige
kundefordringer
• Storbanken tinglyser skadesløsbrev den 20. januar 2012.

SPM 3: BESVARELSE
• Spørgsmål om prioritetsstilling mellem to konkurrerende
rettigheder til en simpel fordring (mod Ole Olsen)
• BankSpar har fået sikkerhed i fordringen
• Storbanken har efterfølgende stiftet virksomhedspant
• Det afgørende for besvarelsen af spørgsmålet er, hvem som
behørigt har foretaget sin sikringsakt først.
• Storbankens virksomhedspant:
• Skadesløsbrev er anvendt, jf. TL § 47c, stk. 1, 1. pkt.
• Fordringen må anses for omfattet, jf. TL § 47c, stk. 3, nr. 1.
• Der er sket tinglysning i personbogen, jf. TL § 47c, stk. 2.
• Storbanken har derfor behørigt iagttaget sin sikringsakt.

SPM 3: BESVARELSE
• BankSpars sikkerhed:
• Sikringsakten er denuntiation, jf. GBL § 31, stk. 2.
• Først i tid i forhold til Storbankens virksomhedspant
• Er meddelelsen til Ole Olsen fyldestgørende?
• For: Det fremgår, at der kun kan ske betaling med
frigørende virkning til BankSpar.
• For: Det fremgår klart, hvilken fordring, der er tale om.
• Imod: Det fremgår ikke, at der er tale om en
overdragelse af fordringen til BankSpar til sikkerhed.
Meddelelsen efterlader derfor det indtryk, at det kun er
inkassobeføjelsen, der er overladt til BankSpar. Se s. 57
og 58 i Sikkerhed i Fordringer, særligt U.1975.971V.
KONKLUSION:
Storbanken skal ikke respektere sikkerheden.

SPM 4: EGNE NOTER
• Skal Storbanken respektere SKATs udlæg i fordringen mod Børge
Olsen?
Tøjeksperterne
Storbanken
SKAT
Tidslinje:
• Storbanken etablerer virksomhedspant i udestående og fremtidige
kundefordringer og tinglyser skadesløsbrev den 20. januar 2012.
• Tøjeksperterne har fordring mod Børge Olsen på kr. 14.000.
• SKAT foretager udlæg i fordringen mod Børge Olsen.
• SKAT underretter straks Storbanken om udlæggets foretagelse.

SPM 4: BESVARELSE
• Der er ikke oplysninger, som tyder på, at der er tale om en
negotiabel fordring iht. GBL § 11, stk. 2. Derfor simpel fordring.
• Storbanken har iagttaget sin sikringsakt for virksomhedspantet, jf.
besvarelsen i spørgsmål 3.
• Fordringen mod Børge Olsen er omfattet af virksomhedspantet.
• SKATs udlæg er senere i tid.
• Dog giver SKAT straks meddelelse om udlægget til Storbanken, og
derfor finder TL § 47c, stk. 5 anvendelse.
KONKLUSION: Storbanken skal respektere udlægget.

PAUSE

CASE 2:
LANDBRUGSEJENDOMMEN
21

CASE 2 – SPØRGSMÅL 1
• Spørgsmål 1: Skal SKAT’s udlæg respekteres af Karsten Kenny?
• Aktørerne:
- SKAT (udlæg anmeldt til tinglysning den 2/2-2012)
- KK (underskrevet købsaftale af 1/2-2012 og tinglyst ejendomsret
den 5/2-2012)
Tidslinje:
1/2-2012 2/2-2012 5/2-2012
Købsaftale tinglysning tinglysning
BB - KK SKAT udlæg KK’s ejendomsret

CASE 2 – SPØRGSMÅL 1
• Problemstilling: KK’s tinglyste ret til ejendommen er i konflikt med SKAT’s
udlæg i samme ejendom.
BB
KK - aftaleerhverver
SKAT – kreditor
Der er tale om en konflikt vedr. dobbeltsuccession, idet KK og
SKAT prætenderer modstridende rettigheder, der afledes fra
samme person med en gyldig ret over ejendommen.
Ved dobbeltsuccession bestemmes retsstillingen mellem alle
rettighedshavere som udgangspunkt efter tidsprioriteten først i
tid, bedst i ret, jf. TL § 1.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 1
• Overvej altid forholdet mellem §1 og 27
Vi anvender ikke § 27, da denne vedrører ekstinktion af
indsigelser i tilfælde, hvor der ikke er sket en overførsel af
en gyldig ret fra overdrager til erhverver, men hvor
tingbogen har udvist legitimation, som ikke hviler på en
lovlig erhvervet ret. Kan ej heller ikke kan påberåbes af
kreditorer.
• HR: Tinglysning er sikringsakt for alle rettigheder over fast ejendom, jf. TL §
1, stk. 1.
• Retsvirkningerne af en tinglysning regnes fra modtagelsestidspunktet ved
tinglysningsretten, jf. TL § 14 stk. 1, 1. pkt.
• Hvad er tingbogens negative troværdighed?
Som udgangspunkt kan man ved kig i tingbogen gå ud fra,
at utinglyste rettigheder ikke skal respekteres.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 1
• Ekstinktionsbetingelserne som SKAT skal opfylde (kumulative):
1) Konflikt
2) Den der forsøger at ekstingvere, skal selv have tinglyst.
• Kreditorer kan ekstingvere en utinglyst ret, selv om de er i ond tro om
rettens eksistens, jf. TL § 1 stk. 2. Kun aftaleerhververe skal være i god tro.
• Er dette en offensiv eller defensiv tinglysning?
KONKLUSION
Da rettighederne er i konflikt, og SKAT har tinglyst udlæg først i
tid, skal KK respektere udlægget fra SKAT. Det har ikke
betydning, at BB oplyser SKAT om salget til KK, da SKAT som
kreditor ikke skal være i god tro for at ekstingvere.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 2
• Spørgsmål 2: Skal Karsten Kenny respektere Søren Schnell’s ret?
• Aktørerne:
- SS (ret til placering af carport på BB’s grund)
- KK (tinglyst ejendomsret til ejendommen)
Tidslinje:
ukendt (16 år) 5/2-2012
utinglyst ret til carport
tinglysning
ejendomsret

CASE 2 – SPØRGSMÅL 2
• Problemstilling: Konflikt om dobbeltsuccession idet SS’ ret og KK’s
rettigheder er i konflikt med hinanden. SS og KK afleder begge ret fra BB.
BB
SS - aftaleerhverver
KK - aftaleerhverver
• SS har en lejeaftale om ret til at have sin carport stående i yderkanten af
BB’s grund. Lejeaftalen er uopsigelig i 40 år, hvorefter den kan opsiges med
1 års varsel.
• KK har ejendomsretten til grunden og ønsker ikke at respektere SS’ ret. Er
SS’ ret beskyttet overfor KK?
• Hvilken form for ret har SS? Brugsret? Servitut? Lejeaftale?
SS’s ret må karakteriseres som en brugsret, idet den giver en
almindelig ret til at råde over en del af en ejendom, og da
den ikke vedrører leje af hus eller husrum.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 2
HR: En ret over fast ejendom skal for at være beskyttet som udgangspunkt
tinglyses på ejendommen i tingbogen, jf. TL § 1 stk. 1.
U: Rettigheder som er gyldige mod enhver uden tinglysning
• Sædvanlige brugsrettigheder er gyldige mod enhver uden
tinglysning og får prioritet forud for allerede stiftede og tinglyste
rettigheder, jf. TL § 3.
• Rettigheder efter LL § 7 er gyldige mod enhver uden tinglysning.
Lejeforhold forudsætter, at der ydes vederlag for hus eller husrum.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 2
HR: Sædvanlige brugsrettigheder er gyldige mod enhver uden tinglysning og
får prioritet forud for allerede stiftede og tinglyste rettigheder, jf. TL § 3.
Hvad er sædvanlige vilkår ? Forskel for almindelige ejendomme og
landejendomme.
Definition: En landejendom er en ejendom, der benyttes til landbrug, selvom
ejendommen samtidig anvendes til andet formål, når landbruget dog ikke er
ganske underordnet i forhold til ejendommens benyttelse.
Formentlig bliver ejendommen ikke anvendt til landbrug.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 2
HR andre ejendomme: Opsigelse på et halvt år eller derunder er et
sædvanligt vilkår.
SS har brugsret til carporten i minimum 30 år, derefter 1 års opsigelse. Der er
således ikke tale om en brugsret på sædvanlige vilkår.
Hvis usædvanlige vilkår ikke tinglyses, opnås kun beskyttelse på de sædvanlige
vilkår.
Hvilken betydning har KK’s gode/onde tro?
KONKLUSION
Hvis KK er i god tro, så er SS’ brugsret kun beskyttet på
sædvanlige vilkår. Da SS ikke har tinglyst sin ret med de
usædvanlige vilkår, så kan han opsiges af KK på sædvanlige
vilkår.
Hvis KK er i ond tro, så kan KK ikke ekstingvere SS’ brugsret, og
denne vil således være beskyttet i sin helhed.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 3
• Spørgsmål 3: Hvem har rettigheder over carporten?
• Aktørerne:
- SS (ret til carport på BB’s grund)
- KK (ejendomsret til ejendommen)
Tidslinje:
ukendt (16 år) 5/2-2012
ret til carport
tinglysning
ejendomsret

CASE 2 – SPØRGSMÅL 3
• Problemstilling: KK har ejendomsretten til grunden, og SS har bygget
carporten. KK ønsker ikke at respektere SS’ carport på grunden.
• SS har bygget en carport i solid beton i yderkanten af BB’s grund. SS har
en lejeaftale om ret til at have sin carport stående i yderkanten af BB’s
grund.
• Hvem har rettigheder over carporten?
• Har SS’ ret til at have sin carport stående på KK’s ejendom?
• Er der tale om en bygning på fremmed grund?

CASE 2 – SPØRGSMÅL 3
• Formentlig en bygning på fremmed grund, da bestemt til varig forbliven.
Materialer og fundament er ikke afgørende.
• U1966.608V: Træsommerhus på lejet grund omgivet af fliseveranda og
indgået med 10 års uopsigelighed – varig forbliven.
KONKLUSION:
SS har ejendomsretten til selve carporten, som er en bygning på lejet grund.
HR: Bygninger på lejet grund reguleres efter TL § 19, herunder TL §§ 1 og 27.
En rettighed over bygningen kan kun tinglyses på et særskilt ejendomsblad i
tingbogen for at opnå beskyttelse mod ekstinktion til fordel for aftaleerhververe
i god tro. Rettigheden til carporten er dog afhængig af den underliggende
brugsret til arealet på grunden.
Hvis en brugsret til en grund ikke er tinglyst på grundens blad i tingbogen, kan
ejeren af bygningen tvinges til at fjerne bygningen fra grunden ved udløbet af
aftalen om brugsret.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 4
• Spørgsmål 4: Kan BB kræve, at ejendommen tilbageskødes til hende?
• Aktørerne:
- BB (har overgivet ejendomsret på grund af svig)
- PP (tinglyst ejendomsret til ejendommen)
Tidslinje:
ukendt 1-5/2-2012 15/2-2012 15/2-2012
BB’s grund KK køb/salg Samtale PP tinglysning
svig BB og PP ejendomsret
KK/PP

CASE 2 – SPØRGSMÅL 4
• Problemstilling: Der er tale om en tingsretlig hjemmelskonflikt, og
det skal diskuteres hvorvidt TL § 1 eller TL § 27 skal anvendes.
Idet der er tale om en ugyldig rettighed der er overdraget imellem flere
aftaleerhververe på baggrund af en legitimation, skal sagen afgøres efter
TL § 27.
BB
Hjemmels
mand
Overdrager
KK
PP Erhverver

CASE 2 – SPØRGSMÅL 4
• Af TL § 27 følger, at den der erhverver ret over en fast ejendom på
baggrund af et allerede tinglyst dokument, med undtagelse af stærke
indsigelser, kan gå ud fra, at den tinglyste ret også er gyldig og kan
danne grundlag for afledte rettigheder. Aftaleerhververe i god tro kan
stole på, at tinglyste rettigheder er gyldige. (Tingbøgernes positive
troværdighed)
- Kan der ske legitimationsekstinktion fordi KK fremstod som
havende tingbogslegitimation?

CASE 2 – SPØRGSMÅL 4
Ekstinktionsbetingelserne efter TL § 27:
1) Der skal være en retlig relevant indsigelse
- Der er tale om en aftaleretlig relevant indsigelse om svig
2) Dokumentet mellem BB og KK skal være tinglyst
JA
3) Aftalen mellem KK og PP skal ligeledes være tinglyst
JA
4) PP skal være i god tro, jf. TL § 5 - ”Ved god tro forstås, at erhververen
ikke kender overdragerens indsigelse, og ej heller ved grov
uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til indsigelsen”.
Dvs. simpel uagtsomhed er god tro.
UP: Den gode tro skal være til stede på det tidspunkt, da aftalen
anmeldes til tinglysning
KONKLUSION
PP må anses for at være i ond tro, da han har kendskab til KK svig over for
BB på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning, og BB kan kræve
ejendommen tilbageskødet til sig, da PP ikke ekstingverer BB’s indsigelse.

CASE 2 – SPØRGSMÅL 5
• Spørgsmål 5: Såfremt det lægges til grund, at Peter Pelsner ikke
ekstingverer BB's ret til ejendommen, skal bankens udlæg så
respekteres?
• Aktørerne:
- BB (har overgivet ejendomsret på grund af svig)
- Banken (kreditor som har tinglyst udlæg i ejendommen)
Tidslinje:
ukendt 1-5/2-2012 15/2-2012 5/2-2012 18/2-2012
BB’s grund KK køb/salg Samtale PP tinglysning Bank
svig BB og PP ejendomsret udlæg

CASE 2 – SPØRGSMÅL 5
• Problemstilling: Der er tale om en tingsretlig hjemmelskonflikt, og
det skal diskuteres hvorvidt BB skal respektere bankens udlæg.
BB
Hjemmels
mand
Overdrager
KK
PP Erhverver
KONKLUSION
Banken
kreditor
For så vidt angår udlægget er der tale om retsforfølgning fra
en kreditor. Da kreditorer ikke kan påberåbe sig TL § 27, skal
A ej heller respektere Bankens udlæg. Banken opnår som
kreditor ikke bedre ret end PP, som ikke havde nogen ret på
grund af ond tro. BB skal derfor ikke respektere udlægget.

PAUSE

EKSAMENSFORBEREDELSE:
EKSAMENSTIPS OG AFRUNDING
41

EKSAMENSFORBEREDELSE
• Hvad vil du nå?
• Antal sider?
• Antal dage?
• Læsestil – en eller to gange?
• Disciplin? Vær realistisk
• Tidligere eksamensopgaver
• … er vejen frem
• Rettevejledninger er ikke eksempler
på hvordan opgaverne skal skrives
– alene facitliste

EKSAMENSTIPS
– HVAD VIRKER OG HVAD VIRKER IKKE?
• Struktur, struktur og atter struktur
• Sprog
• Det tæller op, hvis der er styr på kommaer m.v.
• ”jeg”, ”min vurdering”
• ”helt klart”, ”det er åbenlyst” osv.
• Lav nyt afsnit for hvert nyt forhold, som vurderes
• Undersøg kun et forhold ad gangen
• Lav gerne underoverskrifter
• Genfortæl ikke faktum!
• Svar på det der bliver spurgt om
• Konklusioner - konkluder altid entydigt ved alle delspørgsmål

SPØRGSMÅL?

EKSAMENSTIP OG AFRUNDING
45

TIL DIG FRA OS
• Gratis kompendium i tingsret
• Download kompendiet som PDF på vores
Facebook-side
www.facebook.com/kromannreumert
• Her kan du også bestille kompendiet i
hard-copy og få det sendt hjem til dig
selv.

TAK FOR I DAG
HELD OG LYKKE MED EKSAMEN
DEN 2. JANUAR 2012
47