ÅRSRAPPORT 2004 Freja ejendomme A/S

ÅRSRAPPORT 2004 

Freja ejendomme A/S

Freja ejendomme A/S 

Nørregade 40, 2. sal 

Postbox 1163 

1010 København K 

Tlf. +45 33 73 08 00 

Fax. +45 33 73 08 01 

freja@freja.biz 

www.freja.biz 

Eneaktionær: 

Den Danske Stat ved 

Finansministeriet 

Hjemstedskommune: 

København 

Selskabsnavn: 

Statens Ejendomssalg A/S 

A/S nr. 241.374 

CVR nr. 20 54 48 48 

Binavne: 

Freja ejendomme A/S 

Ejendomsselskabet Freja A/S 

Freja A/S 

Statens Ejendomme A/S

ÅRSRAPPORT 2004 

1

4 

7 

7 

14 

14 

18 

18 

20 

20 

22 

24 

24 

24 

27 

27 

27 

28 

34 

35 

41 

41 

43 

44 

46 

47 

48 

56 

58 

59 

Hoved- & nøgletal 

Ledelsens beretning 

Væsentlige udviklingsaktiviteter 

Indskud af ejendomme 

Drift af ejendomme 

Nye regnskabsstandarder 

Risici 

Bestyrelse og ledelse 

Corporate governance 

Vederlæggelse af bestyrelse og direktion 

Medarbejderforhold 

Hændelser efter regnskabsårets udløb 

Forventninger til 2005 

Overskudsdisponering 

Generalforsamling 

Meddelelser til Erhvervs- & Selskabsstyrelsen udsendt 2004 

Arkitektkonkurrencer som værdiskaber 

Selskabets ledelse 

Regnskabsberetning 

Ledelsens regnskabspåtegning 

Revisionspåtegning 

Resultatopgørelse 

Balance 

Pengestrømsopgørelse 

Egenkapitalopgørelse 

Noter 

Ejendomsoversigt 

Financial highlights 

English summary 

INDHOLD

HOVED- OG NØGLETAL 

(mio. kr) 

RESULTATOPGØRELSE 

Resultat af salg og udvikling af ejendomme 

Resultat af drift af ejendomme 

Resultat af ejendomsvirksomhed 

Administration m.v. 

Resultat før finansiering 

Finansielle poster, netto 

Resultat før skat 

Skat af årets resultat 

Årets resultat 

BALANCE PR. 31.12. 

Langfristede aktiver 

Kortfristede aktiver 

Aktiver i alt 

Aktiekapital 

Egenkapital 

Kortfristede forpligtelser 

Passiver i alt 

NØGLETAL 

Afkastgrad III 

Egenkapitalens forrentning efter skat 

Soliditetsgrad 

Indtjening pr. 100 kr. aktiekapital 

4 

2004 2003 2002 2001 2000 

169,9 

5,3 

175,2 

-14,9 

160,3 

8,1 

168,4 

-48,8 

119,6 

73,4 

2,6 

76,0 

-14,7 

61,3 

5,9 

67,2 

-13,4 

53,8 

0,4 

778,2 

778,6 

10,0 

594,9 

183,7 

778,6 

200,1 

27,8 

227,9 

-13,9 

214,0 

8,8 

222,8 

-59,4 

163,4 

0,5 

786,9 

787,4 

9,0 

536,7 

250,7 

787,4 

84,2 

29,1 

113,3 

-12,7 

100,6 

7,5 

108,1 

-26,3 

81,8 

0,6 

1.053,7 

1.054,3 

10,1 

422,7 

631,6 

1.054,3 

117,1 

19,3 

136,4 

-13,4 

123,0 

6,5 

129,5 

-36,6 

92,9 

2004 2003 2002 2001 2000 

1,5 

868,2 

869,7 

13,5 

716,4 

153,3 

869,7 

21% 

18% 

82% 

1.165 kr. 

1,1 

1.078,1 

1.079,2 

10,3 

396,0 

683,2 

1.079,2 

2004 2003 2002 2001 2000 

9% 

10% 

76% 

595 kr. 

25% 

34% 

68% 

1.633 kr. 

12% 

20% 

40% 

813 kr. 

14% 

27% 

37% 

905 kr.

PENGESTRØMSOPGØRELSE 

Pengestrøm fra driften 

Pengestrøm til investering 

Pengestrøm fra finansiering 

Pengestrøm i alt 

Likvider 31. december 

AKTIEKAPITAL 

Aktiekapital 1. januar 

Kapitaludvidelse ved apportindskud 

Kapitalnedsættelse 

Aktiekapital 31. december 

EGENKAPITALUDVIKLING 

Egenkapital 1. januar 

Kapitalnedsættelse 


Udloddet udbytte 


Egenkapital 31. december 

ÅRETS TIL- OG AFGANG 

AF EJENDOMME 

(antal ejendomme) 

Ubebyggede grunde 

Énfamilie huse 

Blandede ejendomme 

I alt 

2004 

178,0 

0,0 

-25,0 

153,0 

153,4 

10,0 

3,5 

0,0 

13,5 

8 

1 

17 

26 

2003 

12,0 

-0,1 

-17,7 

-5,8 

0,4 

9,0 

1,0 

0,0 

10,0 

0 

8 

13 

21 

2002 

337,0 

-0,2 

-331,5 

5,3 

6,2 

10,1 

0,1 

-1,2 

9,0 

2 

0 

0 

2 

2001 

-25,4 

0,0 

24,8 

-0,6 

0,9 

10,3 

0,1 

-0,3 

10,1 

1 

0 

5 

6 

2000 

-91,1 

-0,2 

74,6 

-16,7 

1,5 

2004 2003 2002 2001 2000 

594,9 

- 

6,9 

-5,0 

119,6 

716,4 

Beholdning 

01.01.2004 

Regnskabstal og sammenligningstal er tilpasset IFRS 

536,7 

- 

4,4 

- 

53,8 

594,9 

Tilgang 

indskud 

422,7 

-50,0 

0,6 

- 

163,4 

536,7 

Tilgang 

køb 

396,0 

-11,1 

1,0 

-45,0 

81,8 

422,7 

Årets 

afgang 

10,2 

0,1 

0,0 

10,3 

2004 2003 2002 2001 2000 

302,6 

- 

0,5 

- 

92,9 

396,0 

Beholdning 

31.12.2004 

9 

9 

25 

43 

5

Ved afgivelse af delårsrapporten for 3. kvartal 

kunne selskabet opjustere sine forventninger til 

resultat før skat fra i størrelsesordenen 150 til i 

størrelsesordenen 175 mio. kr. 

Årets resultat før skat blev på 168,4 mio. kr. mod 

67 mio. kr. i 2003. Bestyrelsen anser resultatet for 

særdeles tilfredsstillende. 

Selskabets beslutning om fra og med 2004 at aflægge 

regnskab i overensstemmelse med de internationale 

regnskabsstandarder (IFRS) har resulteret i 

en forbedring af årets resultat før skat med 48 mio. 

kr. Tilsvarende er årets resultat før skat for 2003, 

tilpasset IFRS, formindsket med 48 mio. kr. Årets 

resultat før skat for 2003 andrager herefter 67 mio. 

kr. i forhold til 116 mio. kr. jf. selskabets årsrapport 

for 2003. Der er i regnskabsberetningen nærmere 

redegjort herfor. 

Der blev i 2004 gennemført syv egentlige salg 

eller delsalg af ejendomme samt to tillægssalg af 

byggeret og af et jordstykke. Den samlede salgssum 

var 332 mio. kr. 

De fire største salg udgjordes af salg af byggeretten 

til ca. 17.500 m 2 boliger på Krøyers Plads i København 

og af restejendommen ”Rosenkæret” i Njalsgade 

i København, som er nabo til Ny Tøjhusgrunden 

og omfattet af den samme lokalplan som denne. 

”Rosenkæret”, der er opkaldt efter den tidligere ejer, 

består af tre ældre pakhuse indeholdende i alt ca. 

19.000 m 2 serviceerhverv samt byggeretten til ca. 

6.000 m 2 serviceerhverv efter pligtig nedrivning af 

øvrige bygninger. Endvidere blev der solgt byggeret 

til ca. 19.000 m 2 boliger på ejendommen Herstedlund 

i Albertslund, og endelig solgtes byggeret til 

omkring 10.000 m 2 boliger på Bråbyvej i Haslev. 

Udsigt over Øresund fra Margretheholm, nordøst for Holmen, København 

LEDELSENS BERETNING 

Blandt de øvrige salg kan nævnes salget af det 

tidligere domhus på Vendersgade i Fredericia 

til Fonden RealDania. Fonden vil istandsætte den 

fredede ejendom og udleje den til kommunen. 

Derudover blev der solgt et lille byhus i Knabrostræde 

i København, som også vil blive renoveret 

af køber. 

Der er indgået optionsaftaler eller optionslignende 

aftaler med tre forskellige potentielle købere vedrørende 

ejendommene Lynæs Fort ved Hundested, 

Buddinge Batteri i Søborg og Skt. Severin Gade 

i Haderslev. I alle tre tilfælde skal der i samråd 

med Freja projektudvikles med henblik på at muliggøre 

et boligbyggeri. 

Der blev i årets løb indskudt 21 ejendomme ved 

tre ekstraordinære generalforsamlinger. Ejendommene 

er fordelt over det meste af landet. To naboejendomme 

på Langagervej i Aalborg vil tilsammen 

udgøre den eneste større udviklingsejendom blandt 

de indskudte ejendomme. 

VÆSENTLIGE UDVIKLINGSAKTIVITETER 

Selskabets hensigt med at lade en ejendom gennemgå 

en udvikling er at skabe værditilvækst. 

Det sker ved at synliggøre de muligheder og kvaliteter, 

ejendommen indeholder, og i den forbindelse 

belyse de muligheder for nybyggeri, der 

kan tilvejebringes. 

Alle ejendomme skal behandles individuelt, fordi 

de hver indeholder deres eget sæt af problemer 

og muligheder, som skal bearbejdes. Forudsætningen 

for en konstruktiv dialog med de berørte 

myndigheder er et grundigt analysearbejde, 

som foregår i samspil med selskabets eksterne 

7

ådgivere og i et aftalt forløb med den stedlige 

kommunale forvaltning. 

Selskabet har løbende en række ejendomme i udvikling. 

Det er ikke altid forudsigeligt, hvor hurtigt 

udviklingsprocessen kan skride frem, idet der 

undervejs skal ventes på politisk stillingtagen. 

Det vurderes løbende, hvor langt udviklingsprocessen 

skal bringes, inden der er fundet en mulig 

bygherre. I nogle tilfælde lønner det sig at udbyde 

en byggeret på et tidligt stadium og udvikle 

mulighederne i samspil med en potentiel bygherre. 

I andre tilfælde opnås det bedste samlede 

resultat ved at undlade salg, indtil en lokalplan er 

godkendt. 

I årets løb blev der brugt flest udviklingsressourcer 

på ejendommene Herstedlund i Albertslund, Bråbyvej 

i Haslev, Hambrosgade i København, Margretheholm 

i København, Slottet i Horsens og Randers 

Kaserne, mens Krøyers Plads i København var 

det projekt, der krævede flest ledelsesmæssige 

ressourcer. 

Allerede i foråret begyndte de første protester at 

rejse sig mod det påtænkte byggeri på Krøyers 

Plads for enden af Strandgade i København. 

Det spektakulære projekt, tegnet af den hollandske 

arkitekt Erick van Egeraat, var resultatet af en 

inviteret, international idékonkurrence, som blev 

gennemført i 2003. Den uvildige rådgivende 

komité, Freja, den kommunale forvaltning og 

8 

borgmestrene Jens Kramer Mikkelsen og Søren 

Pind var enige om, at der er tale om et projekt 

af enestående arkitektonisk kvalitet. 

Da Freja i februar 2004 kunne meddele, at 

NCC havde købt byggeretten til projektet og 

givet tilsagn om, at de ville opføre byggeriet, 

hvis det blev godkendt, blev et lokalplanforslag 

fremsat og vedtaget af Borgerrepræsentationen 

før sommerferien. I slutningen af august blev 

lokalplanforslaget sendt i offentlig høring. 

Der er endnu ikke taget endelig stilling til, om 

projektet bliver endeligt godkendt. 

Undervejs har der i medierne været ført en omfattende 

debat, måske den mest omfattende 

noget lokalplanforslag har foranlediget. Som 

det ofte er i den slags debatter, er det ikke alle 

argumenter, der har været lige saglige, men i 

kernen af indsigelserne har ligget to væsentlige 

synspunkter. Det ene, at det er et enestående 

og smukt projekt, som man gerne ser bygget 

– bare ikke lige på Krøyers Plads. Det andet, at 

projektet er meget højt – op til 55 m – og 

derfor af principielle grunde ikke bør tillades 

opført så tæt på Middelalderbyen. 

Uanset om van Egeraats projekt bliver bygget 

eller ej, har Freja under alle omstændigheder 

solgt grunden og byggeretten. NCC har købt 

byggeretten ubetinget og skal selv sørge for 

godkendelse af et eventuelt alternativt projekt. 

Arkitekt Erick van Egeraats boligprojekt, Krøyers Plads, København 

Projektet på Krøyers Plads, København har givet anledning til omfattende mediedækning

Albertslund Kommunalbestyrelse vedtog før 

sommerferien en lokalplan for selskabets 14 ha 

store grund på Holsbjergvej. Selskabet gennemførte 

i samarbejde med kommunen og Albertslund 

Posten en navnekonkurrence, hvor navnet 

”Herstedlund” blev valgt. Lokalplanen er blevet 

til på grundlag af den idékonkurrence, selskabet 

gennemførte i 2003. Arkitektfirmaet Juul & Frosts 

forslag med udlæg af et træbeplantet, slettelignende 

område med otte adskilte ovale byggefelter 

blev valgt. De syv af byggefelterne er 

udlagt til boliger, det ottende til institutionsbyggeri. 

Hvert byggefelt rummer en byggemulighed 

på godt 6.000 m 2 tæt/lav bebyggelse, svarende 

til omkring 40-50 boliger. Lokalplanen er en såkaldt 

”rammelokalplan”, som først er endelig, når en 

supplerende lokalplan fastlægger den detaljerede 

udformning af bebyggelsen. Kommunalbestyrelsen 

har allerede vedtaget en supplerende lokalplan 

for tre af boligbyggefelterne. Disse tre byggefelter 

blev solgt til Lind & Risør, som endvidere i en 

periode har option på køb af endnu et byggefelt. 

De øvrige tre boligbyggefelter forventes solgt i 

2005. Institutionsbyggefeltet blev i januar 2005 

solgt til Albertslund Kommune. 

Kommunalbestyrelsen i Haslev Kommune vedtog 

i foråret en lokalplan omfattende selskabets grund 

på Bråbyvej i Haslev på 14 ha. Grunden har tidligere 

været hjemsted for Haslev Teknikum, der 

senere blev en del af DTU. På grunden ligger der 

undervisningsbygninger i tre længer. Omkring 

halvdelen af dette bygningsareal er udlejet til 

Haslev Privatskole. På den øvrige del af grunden 

Udsnit af White og Europlans projekt til idékonkurrencen for Herstedlund, Albertslund 

Fuglevad Mølle, Mølleåen, Lyngby 

kan der ifølge lokalplanen bygges boliger, overvejende 

som tæt/lav, visse steder dog som etagebyggeri 

i op til fire etager. 

Byggefeltet til boliger er opdelt i fire nogenlunde 

lige store delområder. To af disse delområder blev 

solgt til OC Huset, som er en del af NCC koncernen, 

og som endvidere i en periode har option 

på køb af de sidste to delområder. Der blev indledt 

forhandlinger med Haslev Privatskole, som er 

interesseret i at købe skolebygningerne. Det er forventningen, 

at der bliver indgået en aftale i 1. kvartal 

af 2005. 

Selskabets ejendom Margretheholm ligger nordøst 

for Holmen i København og er omfattet af 

den vedtagne lokalplan for Holmen. Margretheholm 

er udlagt til serviceerhverv med en maksimal 

bebyggelsesgrad på 110, hvilket indebærer 

en teoretisk byggemulighed på over 100.000 

etagem 2 . 

På baggrund af et omfattende analysearbejde og 

konsultationer med den kommunale forvaltning 

anmodede selskabet i november 2002 kommunen 

om en supplerende lokalplan. Efter månedlange 

overvejelser meddelte forvaltningen, at man i 

overensstemmelse med kommunens boligpolitik 

gerne så, at et lokalplanforslag kom til at indeholde 

et væsentligt element af boligbyggeri. På den 

baggrund indbød Freja til en idékonkurrence. 

Resultatet af denne blev, at selskabet efter samråd 

med kommunen valgte at arbejde videre med 

forslaget fra Tegnestuen Vandkunsten. 

11

Vandkunsten blev efterfølgende bedt om at udarbejde 

to alternative bebyggelsesplaner: Én 

indeholdende både boliger og erhverv og én 

med udelukkende erhverv. De to forslag blev 

fremsendt til kommunen, som grundlag for en 

fornyet anmodning om en supplerende lokalplan, 

baseret på ét af de to forslag. 

Naboskabet til det støjende Amager Forbrænding 

har givet anledning til, at der er blevet 

gennemført en række støjberegninger. De viser, 

at et boligbyggeri er en mulighed, hvis der 

mod øst på ejendommen opføres et erhvervsbyggeri, 

der skærmer for boligerne. Kommunen 

har stillet i udsigt, at et lokalplanforslag efter 

reglerne kan sendes i høring i umiddelbar tilslutning 

til sommerferien 2005. Selskabet 

afventer fortsat det konkrete forslag til lokalplanens 

indhold. 

Lige efter sommerferien udskrev selskabet en 

inviteret international idékonkurrence omfattende 

ejendommen beliggende i Hambrosgade 

i København, omkranset af bl.a. Nykredits nye 

hovedsæde, Hotel Marriot, Falck-Huset, Politigården, 

Otto Mønsteds Plads og det oprindelige 

Hotel Europa. Kommunen ejede en godt 

800 m 2 stor nabogrund mod nord, den har selskabet 

købt, endvidere er den kommunale 

hjemfaldspligt frikøbt. 

Ejendommen er omfattet af en vedtaget lokalplan. 

På selskabets ejendom er der ifølge lokalplanen 

et byggefelt mod syd med en rumme- 

12 

lighed på ca. 15.200 m 2 og mod nord et byggefelt 

med en byggerummelighed på 6.000 m 2 . 

Begge byggefelter er udlagt til serviceerhverv. 

Ud af det samlede areal må op til 3.000 m 2 

benyttes til detailhandel. Der må være en dagligvarebutik 

på op til 1.000 m 2 , mens udvalgsvarebutikker 

maksimalt må være på 500 m 2 

hver. Mellem de to byggefelter er der udlagt en 

pladsdannelse, der til den ene side ligger umiddelbart 

ud for og fem meter på hver side af 

Nykredits hovedsæde og den anden side støder 

op til Hambrosgade ud for Otto Mønsteds Plads. 

Der arbejdes fortsat på udviklingen af Slottet i 

Horsens, det nuværende statsfængsel, som 

rømmes i slutningen af 2006. Det er kommunens 

ønske, at selve fængselsbygningen anvendes 

til forskellige museumsformål. Det var planen 

at udskrive en idékonkurrence i slutningen 

af året om et kommende boligbyggeri uden for 

den nuværende fængselsmur. Kommunen har 

imidlertid ikke været i stand til inden årets 

udgang at forholde sig til de forudsætninger, 

selskabet ønsker fastlagt forud for en sådan 

konkurrence. 

Kommunen har bl.a. overvejelser om skolebyggeri 

i nærheden af fængslet. Skal det kunne 

lade sig gøre, kan det være en forudsætning, at 

der anlægges en eller flere boldbaner på 

fængselsarealet. Selskabet afventer kommunens 

tilbagespil, det er håbet, at et sådant kommer 

så betids, at idékonkurrencen kan udskrives 

inden sommerferien. 

Udsnit af Tegnestuen Vandkunstens projekt, idékonkurrencen for Hambrosgade, København 

Ting- og arresthus, Fredensborg

Den fremtidige anvendelse af den tidligere 

Randers Kaserne er fortsat uafklaret. Selskabet 

har i samarbejde med Randers Kommune arbejdet 

ihærdigt for at interessere lejere og investorer 

for ejendommens mange muligheder. Men udbuddet 

af ledige kontor-, lager- og produktionsarealer 

er stort i byen. 

Salgs- og udviklingsarbejdet omkring Ny Tøjhusgrunden 

og den tilkøbte naboejendom i Njalsgade, 

i daglig tale ”Rosenkæret”, blev afsluttet 

med salget af de tre gamle pakhuse og en byggeret 

til omkring 6.000 m 2 serviceerhverv til to 

århusianske investorer. Den store byggeaktivitet, 

der er i gang på de to ejendomme, fortsætter i 

nogle år endnu. Selskabets sidste opgaver består i 

gennemførelse af den sidste etape af byggemodningen 

og afvikling af et par mindre retstvister. 

Der har igen i årets løb været en del presseomtale 

af et muligt moskébyggeri på selskabets ejendom 

i Njalsgade beliggende ud til Artillerivej, i 

daglig tale ”Faste Batteri” på grund af naboskabet 

med fortidsmindet af samme navn. 

Freja har ikke ført forhandlinger med investorer til 

moskébyggeri eller for den sags skyld med andre 

mulige købere af ejendommen, der er belagt 

med en lokalplan. Udover et byggefelt til en 

moské giver den eksisterende lokalplan for området 

mulighed for byggeri til offentligt formål. 

I det sydlige Odense ejer selskabet en ejendom 

på Munkebjergvænget, hvor en række mellem- 

14 

uddannelser tidligere havde til huse i nu nedslidte 

ét-plans bygninger. Enkelte dele af bygningerne 

er dog renoveret og rummer fortsat 

undervisningsaktivitet. Det forventes, at der overvejende 

skal bygges boliger på ejendommen. 

I den naturskønne Mølleådal i Brede ved Lyngby 

har selskabet overtaget et kompleks af fredede 

ejendomme fra Nationalmuseet. Komplekset består 

af et antal tidligere tjenesteboliger samt to gamle 

vandmøller. De to sidste anvendes til erhvervsformål. 

Ejendommene er under salgsforberedelse 

og ventes solgt i løbet af det kommende år. 

INDSKUD AF EJENDOMME 

I årets løb har selskabet fra ejeren Den Danske 

Stat ved fire forskellige indskud overtaget i alt 21 

ejendomme, hvoraf de fleste ligger i omegnen af 

København eller i provinsen, spredt over det 

meste af landet. 

Også i indeværende år er der udsigt til indskud 

af ejendomme, så det vurderes, at der stadig er 

den nødvendige kritiske masse af opgaver til at 

fastholde og udvikle selskabets særlige ekspertise i 

udvikling og salg af ejendomme. 

DRIFT AF EJENDOMME 

Også i 2004 lykkedes det at skabe overskud på 

ejendomsdriften. Efter salget af de omkring 

25.000 m 2 udlejede bygninger i Njalsgade bliver 

det dog vanskeligt fremover at skabe balance på 

Udsnit af Wingårdh Arkitektkontors projekt, idékonkurrencen for Margretheholm, København 

Udsigt over Møllebugten og den tidligere søfartsskole, Surlykke, Sønderborg

1000 

800 

600 

400 

200 

0 

2.000 

1.600 

1.200 

800 

400 

0 

200 

160 

120 

80 

40 

AKKUMULERET OVERSKUD / EGENKAPITAL 

Mio. kr. 

Overskud før skat 

Beboelsesejendom, Lyngby 

Egenkapital 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 

AKKUMULERET INDSKUDS- OG SALGSVÆRDI 

Mio. kr. 

Indskudsværdi 

Salgsværdi 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 

UDVIKLING I EJENDOMSSALG 

Mio. kr. 

Bruttofortjeneste Antal solgte ejendomme 

0 

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 

I antal solgte ejendomme indgår kun hele ejendomme. Delsalg indgår i bruttofortjenesten. 


17 

50 

40 

30 

20 

10 

0

ejendomsdriften. De fleste ejendomme, selskabet 

overtager, er tomme eller på vej til at blive det på 

overtagelsestidspunktet, ligesom en række store 

udviklingsejendomme først kan aktiveres, når en 

lokalplanproces er gennemløbet. Især ejendomsskatter 

tynger i driftsbudgettet. At driftsunderskuddene 

senere rigeligt opvejes af værditilvæksten, 

som skabes gennem udviklingsprocessen, kan man 

først se, når ejendommene sælges. 

NYE REGNSKABSSTANDARDER 

Denne årsrapport er aflagt i overensstemmelse med 

de internationale regnskabsstandarder IFRS, Årsregnskabslovens 

krav til virksomheder, der aflægger 

årsrapport efter IFRS samt de krav, der stilles til 

regnskabsaflæggelse for statslige aktieselskaber. 

Det betyder, at denne årsrapport er den første, 

der aflægges efter IFRS. Noterne til regnskabet vil 

detaljeret redegøre for de ændringer i regnskabspraksis, 

overgangen indebærer. Ved overgangen 

er anvendt IFRS 1 om førstegangsaflæggelse af IFRS. 

Den væsentligste ændring ved overgangen til 

IFRS vedrører værdisætningen af selskabets ikke 

solgte ejendomme, idet omsætningsejendommene 

nu behandles som varebeholdninger. Det 

indebærer, at der ikke sker opskrivning af en 

ejendomsværdi, selv om der foreligger sikre indikationer 

om, at ejendommen har en højere 

værdi end kostprisen. Ændringen har medført, at 

to opskrivninger fra tidligere år nu er tilbageført, 

hvilket medfører et fald i egenkapitalen på 41,2 

mio. kr. primo 2004. 

18 

Der er sket ændring i selskabets behandling 

af betingede salg. Tidligere blev betingede 

salg opført under omsætningsejendomme, 

indtil alle betingelser var opfyldt. Nu vil betingede 

salg først blive regnskabsført som salg, 

når betingelserne med stor sandsynlighed vil 

blive opfyldt. Alle aktiver vedrørende regnskabsførte 

salg indregnes fremover som tilgodehavender. 

RISICI 

Selskabets økonomiske resultat og stilling er 

afhængig dels af markedsforholdene på 

ejendomsmarkedet og dels af udviklingen på 

kapitalmarkedet. Selskabets ejendomme er forsikrede 

for fysiske skader og ansvar. Selskabet 

vurderes ikke at have tekniske risici. Selskabet er 

involveret i et beskedent antal retstvister, der 

ikke vil påvirke selskabets resultat væsentligt, 

selv hvis de mod forventning ikke skulle falde 

ud til selskabets fordel. 

Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes 

af erhvervsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer 

og behovet for boliger kombineret 

med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme 

er i balance med efterspørgslen. Alle disse 

forhold påvirkes af den generelle udvikling i 

økonomien, herunder ikke mindst udviklingen i 

investeringsrenten og investorernes afkastkrav. 

Det må endvidere konstateres, at der er meget 

store regionale forskelle i efterspørgslen efter 

både boliger og erhvervsejendomme. 

Arkitemas forslag til Kommunernes Landsforenings hovedsæde på Ny Tøjhus, København 

Dommerkontor og politistation, Hurup, Thy

Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret 

planbestemmelser, før et salg kan gennemføres 

på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt 

dialog med planmyndighederne. Markedsværdien 

af en ejendom vil kunne blive påvirket væsentligt af 

karakteren af de fremtidige anvendelsesmuligheder. 

En del af selskabets ejendomme er forurenede. 

Når selskabet overtager en ejendom indgår forventningerne 

til fremtidige oprensningsudgifter i 

værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig 

efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig 

at have et andet omfang end forventet, eller fordi 

myndighedernes krav til oprensningens art og 

omfang skærpes. Alle kendte og forventede 

miljøudgifter er fratrukket i den enkelte ejendomsværdi 

i balancen. 

Alle selskabets køb og salg af ejendomme foregår 

i danske kroner. Der er heller ikke knyttet risici til 

selskabets finansiering, idet selskabets behov for 

træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere 

sker selskabets placering af indlån på attraktive 

vilkår på dag til dag markedet. Selskabet anvender 

i øvrigt ikke finansielle instrumenter. 

Selskabet vurderer ikke, at der er knyttet kreditrisiko 

til tilgodehavender fra salg af ejendomme. 

Det er selskabets opfattelse, at den kostpris, sel- 

20 

skabets ikke solgte ejendomme indregnes til, tager 

højde for de aktuelle risici, herunder også væsentlige 

ændringer i investeringsrenten. 

BESTYRELSE OG LEDELSE 

Bestyrelsen har i årets løb holdt seks møder. 

Derudover har bestyrelsen ved skriftlig votering 

behandlet en række indstillinger fra direktionen 

om salg af ejendomme. 

Der blev i årets løb afholdt fem generalforsamlinger, 

hvoraf de fire var ekstraordinære. På den første 

af disse blev Lene Dammand Lund valgt ind i 

bestyrelsen. På de tre sidste blev nye indskud af 

ejendomme godkendt. 

Den ordinære generalforsamling fandt sted den 

18. marts. 

CORPORATE GOVERNANCE 

Bestyrelsen har løbende fulgt debatten om 

Corporate Governance og om ledelse og styring 

af statens selskaber. 

Freja ejendomme forholdt sig i sin årsrapport 

for 2002 til Nørby-udvalgets anbefalinger fra 

december 2001 om god selskabsledelse. Det skete 

Udsnit af Tegnestuen Vandkunstens projekt, idékonkurrencen for Margretheholm, København 

Gulstavvej, Bagenkop. En tidligere hovedgård, der efterfølgende er indrettet til kaserne og siden har været asylcenter.

l.a. i form af en konkret stillingtagen til hver af 

de af Nørby-udvalget fremsatte anbefalinger. 

Siden er debatten om god selskabsledelse fortsat, 

dels i regi af Københavns Fondsbørs´ komité for 

god selskabsledelse, dels i statsligt regi. 

Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde 

ultimo 2003 en rapport med udkast til reviderede 

anbefalinger for børsnoterede selskaber, der herefter 

blev sendt til høring. Samtidig blev det 

imidlertid klart, at der i EU-regi arbejdedes med 

henstillinger eller direktiver, der ville foreskrive 

anvendelsen af et ”comply or explain” princip. 

I lyset heraf accepterede komitéen at gennemgå 

sine anbefalinger med henblik på at sikre, at de 

ville være praktisk anvendelige under et sådant 

princip. Komitéen forventes at meddele sine 

anbefalinger i første halvår af 2005. I forhold til 

anbefalingerne fra 2001 forventes det især, at 

anbefalingerne udvides for så vidt angår oplysningerne 

om risikovurdering samt udvides til at 

omfatte samarbejdet mellem bestyrelse og revision. 

Over for de børsnoterede selskaber er der 

imidlertid af de ovenfor anførte grunde endnu 

ikke sket formelle ændringer i forhold til Nørbyudvalgets 

anbefalinger fra 2001. 

Derimod offentliggjordes i statsligt regi i januar 

2004 en rapport fra Finansministeriet, Trafikministeriet, 

Økonomi- og Erhvervsministeriet: Staten 

som aktionær. I denne rapport gennemgås kravene 

til god selskabsledelse, som de specifikt ser ud for 

statslige aktieselskaber. På denne baggrund har 

22 

Freja ejendommes bestyrelse fundet det naturligt 

med en fornyet gennemgang af sin selskabsledelse, 

denne gang i direkte relation til rapportens 

anbefalinger. For en detaljeret gennemgang henvises 

til selskabets hjemmeside (www.freja.biz). 

Det er bestyrelsens vurdering, at selskabet med 

de nu gennemførte tilpasninger lever op til såvel 

Nørby-udvalgets anbefalinger som anbefalingerne 

i ovennævnte statslige rapport. Dette afspejles 

også i de konkrete oplysninger, der bringes i 

nærværende årsrapport. Selskabet påregner at 

foretage en fornyet selvstændig vurdering af 

ledelsesforholdene, når der foreligger en revideret 

dansk kode for god selskabsledelse, forventeligt i 

årsrapporten for 2005 og da på grundlag af det 

afsluttende arbejde, der p.t. foregår i Københavns 

Fondsbørs´ komité for god selskabsledelse. 

VEDERLÆGGELSE AF 

BESTYRELSE OG DIREKTION 

Vederlag til bestyrelse og direktion er omtalt i 

regnskabsberetningen, note 6. Bestyrelsen 

aflønnes med et fast årligt vederlag. Direktionen 

aflønnes med en fast årlig bruttogage, hvori 

således er indeholdt bidrag til den pensionsordning, 

det enkelte direktionsmedlem måtte 

beslutte. Herudover er der etableret en særlig 

bonusordning, baseret på direktionens opfyldelse 

af en række mål, fastsat ved årets begyndelse. 

Bonus vil normalt ikke kunne overstige 

20 % af den faste gage. 

Udsnit af masterplanen for Randers Kaserne, Juul & Frost Arkitekter 

Tidligere undervisningsbygning på Langagervej, Aalborg

MEDARBEJDERFORHOLD 

Selskabets administration bestod ved årets udgang 

af 16 medarbejdere, hvoraf fire arbejder på 

deltid. Desuden har selskabet et omfattende samarbejde 

med en række eksterne rådgivere inden 

for ejendomssalg, fysisk planlægning, ejendomsudvikling, 

arkitektur, jura og kommunikation. 

Selskabet vurderer løbende balancen i arbejdsfordelingen 

mellem fastansatte og eksterne rådgivere. 

I denne vurdering indgår kvaliteten af opgaveløsningerne, 

resultaterne og omkostningerne 

som hovedelementer under passende hensyntagen 

til fleksibilitet, kontinuitet og erfaringsopbygning. 

Selskabets medarbejdere aflønnes med en fast 

årlig bruttogage, som indeholder bidraget til den 

pensionsordning, medarbejderen selv måtte 

vælge. I årets løb har selskabet foranlediget, at 

medarbejderne af selskabets forsikringsmægler 

blev orienteret generelt om pensionsforhold og 

–muligheder. 

I samråd med bestyrelsens formand har direktionen 

endvidere mulighed for at give ledergruppen 

og enkelte nøglemedarbejdere et tillæg, der fastsættes 

på grundlag af individuelle præstationer. 

I 2004 blev der i alt udbetalt tillæg på kr. 300.000 

svarende til 4,5 % af den samlede lønsum eksklusiv 

direktionens lønninger. 

HÆNDELSER EFTER 

REGNSKABSÅRETS UDLØB 

Der er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet 

hændelser, der har betydning for vurderingen af 

årsrapportens retvisende billede. 

24 

FORVENTNINGER TIL 2005 

En væsentlig del af de salgsklare og hurtigt 

omsættelige ejendomme, målt i værdi, blev 

solgt i 2004. Der forventes især i hovedstadsområdet 

en fortsat stor efterspørgsel efter byggeretter 

til boliger, mens efterspørgslen efter 

erhvervsbyggeretter i området vurderes at være 

stagnerende eller svagt faldende. Et billede, der 

forventes at svare til situationen uden for hovedstadsområdet. 

Hvor der er støt stigende efterspørgsel 

efter visse typer af boliger i hovedstadsområdet, 

er der i de fleste provinsbyer blot en 

langsom organisk tilvækst, mens der andre steder 

i provinsen ligefrem kan spores tilbagegang 

i boligefterspørgslen. 

Selskabet forventer ikke at blive direkte berørt 

af kommunalreformen, men når den nye kommunestruktur 

er fastlagt, kan det ikke udelukkes, 

at bosætningsmønstrene vil ændre sig visse steder 

med stigende, hhv. faldende efterspørgsel til 

følge. Selskabet vil følge denne udvikling. 

Der planlægges et nyt apportindskud af ejendomme 

i foråret 2005. Hvor mange og hvor 

store ejendomme, det kommer til at omfatte, 

vides endnu ikke. 

På grund af selskabets karakter kan det være vanskeligt 

at forudse, hvor meget salget vil udvikle 

sig et år frem. Blot et enkelt større salg, der falder 

lige inden eller lige efter et årsskifte, kan rykke 

væsentligt på omsætning og resultat. Da selskabet 

likviditetsmæssigt har mulighed for at vente 

på den rigtige køber og ikke mindst de bedst 

mulige salgsvilkår, forstærkes usikkerheden om 

salgstidspunkter. 

Henning Larsens Tegnestues forslag til Ny Tøjhus Kvarter, København

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

250 

200 

150 

100 

GRUNDAREALER / ETAGEM 2 

1.000 m 2 

Indskudte grundarealer Solgte grundarealer Indskudte etagem 2 

0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 

50 

2.372 

BRUTTOOVERSIGT GRUNDAREAL OG ETAGEMETER 

Indskud 

Tilkøb 

Ejendomme i alt 

Solgte ejendomme 

Beholdning ultimo 2004 

UDVIKLING I UDLEJNING 2004 

1.000 m 2 

Ikke udlejet m 2 

78 

101 

Udlejet m 2 

Antal 

159 

5 

164 

121 

43 

Grundareal 

t. m 2 

3.467 

31 

3.498 

2.203 

1.295 

Solgte etagem 2 

0 01.01.2004 Gennemsnit 2004 31.12.2004 

82 

85 

110 

84 

Etagemeter 

t. m 2 

447 

41 

488 

306 

182 


25

Selskabets overgang til IFRS indebærer endvidere, 

at tidspunktet for regnskabsføring af en avance 

opnået ved et gennemført salg kan trække ud i 

flere år, fordi de formelle krav til resultatføring 

ikke er opfyldt. Selskabet kan desuden ikke længere 

værdiregulere sine ejendomme, når en markedspris 

i form af et købstilbud er konstateret. 

På baggrund af ovenstående generelle forventninger 

og en konkret vurdering af, hvilke salg der kan 

forventes gennemført med regnskabsmæssig 

effekt inden årets udgang, forventer selskabet et 

overskud før skat i størrelsesordenen 100 mio. kr. 

OVERSKUDSDISPONERING 

Bestyrelsen foreslår, at årets resultat på 119,6 mio. 

kr. disponeres med udlodning af udbytte på 

100 mio. kr. og overførsel af 19,6 mio. kr. til 

konto for overført resultat. 

GENERALFORSAMLING 

Den ordinære generalforsamling finder sted 

onsdag den 30. marts 2005 kl. 11.30 hos selskabet. 

Bestyrelsen foreslår, at der udloddes 

et udbytte på 100 mio. kr. 

Bestyrelsen finder, at størrelsen af udbytter 

fremdeles bør afhænge af udviklingen i selskabets 

resultat og likviditet. Likviditetsbehovet 

vil ikke mindst være påvirket af kommende 

større indskud af ejendomme. Som udgangspunkt 

vil bestyrelsen ikke indstille deklarering 

af udbytte, hvis det skal finansieres ved ekstern 

låneoptagelse. 

MEDDELELSER TIL ERHVERVS- & SELSKABSSTYRELSEN UDSENDT I 2004 

Nr. 01/04 (20.02.04): Årsregnskabsmeddelelse 2003 

Nr. 02/04 (03.03.04): Indkaldelse til ordinær generalforsamling 

Nr. 03/04 (18.03.04): Årsrapport 2003 

Nr. 04/04 (06.05.04): Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling 

Nr. 05/04 (14.05.04): Afholdt ekstraordinær generalforsamling 

Nr. 06/04 (17.05.04): Delårsrapport pr. 31.03.2004 








Nr. 14/04 (15.12.04): Finanskalender 2005 


FINANSKALENDER FOR DEN RESTERENDE DEL AF ÅRET 

Den 30.03.2005: Ordinær generalforsamling 

Den 04.05.2005: Delårsrapport for 1. kvartal 

Den 25.08.2005: Delårsrapport for 2. kvartal og 1. halvår 

Den 02.11.2005: Delårsrapport for 3. kvartal 

“Strandhusene” indgår i Tegnestuen Vandkunstens projekt for Margretheholm, København 

Herskabsvilla, Tranegårdsvej, Hellerup. Sidst anvendt til offentlig administration 

27

ARKITEKTKONKURRENCER 

SOM VÆRDISKABER 

Der er mange kilder til værdiskabelse i forbindelse 

med udvikling af ejendomme. Når der er tale om 

udvikling af ejendomme med en væsentlig uudnyttet 

byggeret, tjener arkitektkonkurrencer af 

forskellig art, tilpasset den konkrete opgave, i høj 

grad dette formål. Dertil kommer, at arkitektkonkurrencer 

ofte fører ikke blot til økonomisk værdiskabelse, 

men også til bedre lokalplaner med 

større arkitektonisk og byplanmæssig kvalitet. 

FREJAS FORMÅL OG RESULTATER 

Freja har tjent ganske mange penge til sin eneejer 

Den Danske Stat. I løbet af 2005 ventes selskabet 

at passere en milepæl i form af et akkumuleret 

overskud før skat på 1 milliard kroner, som 

altså er tjent siden stiftelsen i december 1997. 

Den væsentligste del af denne værdiskabelse er 

sket gennem udvikling og modning af ejendomme. 

Og det skal i den sammenhæng nævnes, at Freja 

ikke selv optræder hverken i rollen som bygherre 

eller som medinvestor ved nybyggeri. 

Vi er sat i verden for at opnå den bedst mulige 

pris ved at udvikle og videresælge ejendomme 

for Staten. Det formål forfølger vi. Men samtidigt 

lægger vi vægt på at sikre, at kommende byggeri 

på “vore ejendomme” bliver af god kvalitet – 

arkitektonisk såvel som miljø- og byplanmæssigt. 

For en del – oftest de mindre ejendomme – er 

opgaven at videresælge dem uden væsentligt 

modnings- og udviklingsarbejde. Men for de mest 

værdifulde ejendomme er udviklingsarbejdet en 

helt afgørende forudsætning for, at vi kan sikre 

både en god pris og en kvalitetsmæssigt tilfredsstillende 

løsning. 

28 

UDVIKLING OG MODNING 

Ved udvikling og modning forstår Freja at synliggøre 

ejendommens muligheder og værdi for 

købere, bygherrer og investorer gennem en afklaring 

af byggemulighederne på ejendommen (og 

naturligvis, hvor dette måtte være relevant, ved 

at optimere de lejekontrakter, der er på ejendommen). 

Afklaringsarbejdet handler væsentligst 

om at beskrive gældende kommune- og lokalplanforhold, 

men også om at kortlægge ejendommens 

eventuelle forurening eller omkostninger 

ved ekstra fundering, når der skal bygges. 

Dialogen med den aktuelle kommunale planmyndighed 

er derfor helt afgørende. I særlige tilfælde 

vil dialog med fredningsmyndigheder også være 

nødvendig. 

Freja bestræber sig på at føre en kvalificeret dialog 

med planmyndighederne i den hensigt at skabe 

grundlag for god arkitektur og for levende bydele. 

At føre en sådan kvalificeret dialog forudsætter 

en grundig kortlægning og analyse, og det 

forudsætter en belysning af det løsningsrum, 

der kan komme på tale. Eller med andre ord 

forudsætter det overvejelse af forskellige udformninger 

af muligt byggeri, af anvendelsesbestemmelserne 

for byggeriet (erhverv/detailhandel/boliger/ 

kulturelle formål m.v.) samt af byggeriets samspil 

med den omgivende bydel. 

Vi har det principielle udgangspunkt, at ”den bedste 

løsning” ikke findes. Men ved at bestræbe sig på 

at finde gode løsninger, kan man gradvis nå frem 

til bedre og bedre løsninger. Hvilken løsning som så 

er den bedste, vil der altid være delte meninger om. 

Arkitekt Erick van Egeraats forslag til boliger på Krøyers Plads, København

Forslag fra Baumschlager & Eberle til boliger på Krøyers Plads, København 

Forslag fra Coop Himmelb(l)au, idékonkurrence for Hambrosgade, København 

30

For det handler om, hvilke kriterier der lægges til 

grund for vurderingen, og det handler naturligvis 

også om, at løsningen skal være gennemførlig. 

Dvs. den skal kunne opnå byggetilladelse, og 

byggeriet skal kunne gennemføres på et bæredygtigt 

kommercielt grundlag. 

ARKITEKTKONKURRENCER SOM 

UNDERSØGELSE 

Freja har efterhånden opnået en vis erfaring med 

forskellige former for arkitektkonkurrencer. Oftest er 

der tale om parallelle opdrag til et antal indbudte 

arkitektfirmaer. 

Parallelle opdrag er en velegnet konkurrenceform, 

når en ejendoms potentiale skal undersøges og 

der endnu ikke foreligger et egentligt byggeprogram 

fra en bygherre. Vi opfatter den opgave, vi 

stiller de deltagende arkitekter, som et stykke 

bestilt planlægningsarbejde, og derfor får alle deltagere 

i vore konkurrencer samme honorar. 

Hvis man valgte åbne, dvs. ikke inviterede konkurrencer, 

ville dialog undervejs ikke være mulig, 

idet det ville være uoverkommeligt at lade alle 

deltagerne komme til stede og præsentere deres 

bidrag. Og netop denne dialog med deltagerne 

finder vi overordentligt vigtig og udbytterig. 

Ydermere har vi i enkelte tilfælde valgt at lade de 

deltagende arkitekter mødes en gang eller to 

under konkurrenceforløbet for at drøfte opgaven. 

Heller ikke dette ville give mening, hvis det var 

åbne konkurrencer. 

Der er ikke to konkurrencer som har helt det 

samme forløb. Opgaverne og opgavebetin- 

Udkast af 3x Nielsens projekt, idékonkurrence for Margretheholm, København 

Tegning af Herstedlunds 8 ægformede byggefelter uarbejdet af Juul & Frost Arkitekter og 

landskabsarkitekt Svend Kierkegaard 

gelserne er altid forskellige, og hver opgave har 

sit sæt af succeskriterier. Alle konkurrencer starter 

med udarbejdelse af et konkurrenceprogram, 

som udformes i samspil med en ekstern 

rådgiver og under løbende konsultation med 

den stedlige planmyndighed. 

Udvælgelsen af deltagere i konkurrencen sker efter 

grundige overvejelser, hvor bestræbelsen er at 

vælge arkitekter, som forventes at besvare opgaven 

ikke bare med høj kvalitet, fantasi og idérigdom, 

men også forskelligt. 

På forhånd vælges endvidere en uvildig rådgivende 

komité bestående af personer med faglig 

indsigt og personlig integritet. Som oftest et par 

arkitekter, en landskabsarkitekt og i enkelte tilfælde 

en kunstner. Hvis en bygherre er fundet, deltager 

denne selvsagt også. I komitéens arbejde deltager 

desuden fagfolk fra Freja, men direktionen deltager 

ikke i evalueringen af projekterne. Komitéens 

opdrag er at give Freja en arkitektfaglig og byplanfaglig 

vurdering af det enkelte bidrag. Komitéen 

anmodes om at undlade at udpege ”en vinder”. 

Vinderen i Frejas optik er den, som eventuelt 

efterfølgende får opgaven for en bygherre. 

Når konkurrencen sættes i gang, og deltagerne 

har haft en uges tid til at sætte sig ind i konkurrenceprogrammet, 

holder vi et opstartsmøde, 

hvor konkurrenceprogrammet og succeskriterierne 

gennemgås. Vi forklarer, at i konkurrenceprogrammet 

er de formelle spilleregler, herunder 

gældende kommune- og lokalplanbestemmelser, 

beskrevet. Vi opfordrer arkitekterne til at undersøge 

løsningsrummet fordomsfrit. Dette indebærer, 

at hvis de finder, at der er gode argumenter 

31

i form af bedre arkitektoniske og/eller byplanmæssige 

løsninger, for at de gældende planbestemmelser 

bør udfordres, så hører vi gerne om 

det i deres besvarelse, hvis der argumenteres 

overbevisende for det. Det uanset om der er tale 

om at ændre vej- og stiforløb, højdegrænser, 

materialevalg, tagudformning eller andet. Vi forklarer 

også, at det i den sidste ende må være 

arkitektens eget valg, om planbestemmelserne 

skal udfordres. På den ene side kan det give 

mulighed for en bedre besvarelse af opgaven. 

På den anden side indebærer udfordring af planbestemmelserne 

en risiko for, at det indsendte 

forslag ikke kan realiseres, og en anden ender 

med at få opgaven med at bygge. 

At vi ikke altid helt kan “styre” den rådgivende 

komité, så vi undgår udpegning af “en vinder”, 

så vi et eksempel på ved idékonkurrencen om 

byggeriet på Krøyers Plads på Christianshavn. 

Her fandt komitéen, at et af forslagene var så fremragende, 

i en klasse helt for sig, at ingen kunne 

være i tvivl om, at det var Erick van Egeraats forslag, 

komitéen éntydigt pegede på. 

I andre konkurrencer er den rådgivende komités 

evaluering knapt så éntydig i sin anbefaling. Det 

har vi f.eks. set ved den nys gennemførte idékonkurrence 

om en kommende erhvervsbebyggelse 

32 

ved Hambrosgade i København. Der fandt komitéen 

ikke, at noget af forslagene var fuldt overbevisende, 

men gav i stedet den anbefaling, at tage 

udgangspunkt i ét af forslagene, men foretage 

en fornyet bearbejdning af den pladsdannelse, 

lokalplanen foreskriver foran Nykredits hovedsæde 

og af bebyggelsen på det nordlige af de to byggefelter, 

nærmest ved det tidligere Hotel Europa. 

VI VIL LAVE FLERE KONKURRENCER 

Med idékonkurrencer, projektkonkurrencer eller 

parallelle opdrag, eller hvad man nu vælger at 

kalde konkurrencerne, får Freja ikke blot en grundig 

analyse, men ofte overraskende forslag, som 

er bedre, end man kunne forvente. Vi får også en 

bredt funderet argumentation at bringe videre til 

den kommunale planmyndighed, som eventuelt 

skal tage stilling til lokalplanændringer eller i 

hvert fald give byggetilladelse. 

Så Freja vil fortsat benytte sig af inviterede arkitektkonkurrencer 

i sit arbejde. Det fører som regel 

ikke blot til bedre løsninger, men også til bedre 

salgspriser, når der skal forhandles med bygherrer 

og investorer. 

Allan Andersen 

Direktør 

Arkitektfirmaet Plots forslag til idékonkurrence Hambrosgade, København 

Arkitekt Erick van Egeraats forslag til idékonkurrence Hambrosgade, København

SELSKABETS LEDELSE 

BESTYRELSE: 

Bestyrelsesformand Hans Ejvind Hansen 

Født: 1942 

Indtrådt i bestyrelsen: 1997 

Næstformand Karen-Elisabeth Seest Friis 

Født: 1944 


Bestyrelsesmedlem Anders Pedersen 

Født: 1944 


Bestyrelsesmedlem John R. Frederiksen 

Født: 1948 


Bestyrelsesmedlem Lene Dammand Lund 

Født: 1963 

Indtrådt i bestyrelsen: 2004 

34 

Direktions- og bestyrelseshverv i 

danske aktieselskaber m.m. 

Hans Ejvind Hansen 

Bestyrelsesformand i: 

ATP Invest 

Copenhagen Capacity 

Københavns Fondsbørs A/S 

Nykredit Invest 

Bestyrelsesmedlem i: 

Danmarks Statistik 

FIH Erhvervsbank A/S 

Lønmodtagernes Dyrtidsfond 

Novo Nordisk Fonden 

Karen-Elisabeth Seest Friis 


RenHold A/S 

Anders Pedersen 

Direktør i Dansk Center for Byøkologi 


Lindenborg Skovselskab A/S 

John R. Frederiksen 

Direktør og bestyrelsesmedlem i Fortunen A/S 

og Oak Property Invest A/S 

Bestyrelsesformand i: 

A/S Kollektivhuset Hellebo 

Ejendomsforeningen Danmark 

Ejendomsselskabet Uglen A/S 

Jacob Holm & Sønner A/S 

RenHold A/S 

SBS Byfornyelse s.m.b.a. 

Sjælsø Gruppen A/S 


C.W. Obel Ejendomme A/S 

Danarota Technic A/S 

Dønnerup A/S 

Højgaard Ejendomme A/S 

Renoflex-Gruppen A/S 

Råstof og Genanvendelse Selskabet af 1990 A/S 

Tryg Vesta A/S 

Lene Dammand Lund 

Arkitekt MAA, MBA 

DIREKTION: 

Direktør Allan Andersen 

Født: 1945 

Ansat: 1997 

Vicedirektør Mads Bjerre 

Født: 1950 

Ansat: 1999 

Bestyrelseshverv i 

danske aktieselskaber m.m. 

Allan Andersen 


Glunz & Jensen A/S 

NeuroSearch A/S 

PBI-Holding, Ringsted A/S 

Connectia A/S

Årets resultat er et overskud på 168,4 mio. kr. 

før skat. Efter skat er resultatet 119,6 mio. kr. 

Selskabet har samlede aktiver pr. 31. december 

2004 for 869,7 mio. kr. Selskabets egenkapital 

er 716,4 mio. kr. 

OVERGANG TIL IFRS 

Denne årsrapport er aflagt efter de gældende 

IFRS-standarder. Det har medført et antal 

ændringer i regnskabspraksis og i rapporteringen. 

De væsentligste vil blive berørt undervejs i 

regnskabsberetningen, men der henvises generelt 

til regnskabets note 2, hvor ændringerne er 

gennemgået detaljeret. Alle sammenligningstal 

er opgjort efter IFRS. 

RESULTATOPGØRELSEN 


Der er i 2004 gennemført endeligt salg af 6 

ejendomme og 2 delsalg. Endvidere er der sket 

regulering af solgte byggeretter i 2 tilfælde. 

Samlet er salgssummen på 332,2 mio. kr. og 

avancen på 162,8 mio. kr. 

Ved selskabets salg af ejendomme sker det ofte, 

at selskabet påtager sig løsningen af opgaver i 

forbindelse med ejendommens modning. Der er 

typisk tale om medvirken ved miljøoprensning 

og/eller byggemodning. I det år sådanne salg 

indregnes i resultatopgørelsen sker avanceopgørelsen 

derfor på baggrund af selskabets bedste 

skøn over disse udestående arbejders økonomiske 

værdi. I takt med at disse opgaver løses kan 

de endelige avancer opgøres. Netto har dette i 

2004 medført en yderligere indtægt vedrørende 

tidligere års salg på 6,9 mio. kr. 

REGNSKABSBERETNING 

Overgangen til IFRS har medført ændring i selskabets 

praksis for indregning og måling af avancer 

på selskabets ejendomme. Nu indregnes et 

salg først, når alle betingelser for handlens gennemførelse 

er opfyldt eller når disse betingelser 

med overvejende sandsynlighed vil blive opfyldt. 

Tidligere indgik selskabets betingede salg i resultatopgørelsen. 

Nu behandles selskabets ikke 

solgte ejendomme som varebeholdninger, hvilket 

indebærer at der ikke kan ske opskrivning af 

ejendommenes værdi. Tidligere skete der markedsværdiregulering 

af selskabets ejendomme i 

de tilfælde, hvor der blev modtaget sikre købsindikationer 

på en ejendom. Der sker ikke andre 

påvirkninger af resultatopgørelsen ved overgangen 

til IFRS. 

Ændringen i regnskabspraksis har for det første 

betydet, at 2 betingede salg af ejendomme ikke 

er indregnet, og tidligst vil kunne indregnes i 

2005. For det andet har bortfaldet af værdireguleringer 

medført ændringer af sammenligningstallene 

for 2003 og tidligere. Samlet betyder 

ændringen et fald i primoegenkapitalen på 

41,2 mio. kr. Årets resultat for 2003 ændres fra 

87,8 mio. kr. til 53,8 mio. kr. Der blev i Årsrapport 

2003 redegjort indgående for de forventede 

konsekvenser af overgangen til IFRS. 

Selskabet har ikke fundet grundlag for nedskrivninger 

på selskabets ejendomme i 2004. 


Indtægterne fra udlejning af ejendomme udgør 

30,1 mio. kr. Disse indtægter er faldet i 2004, 

dels pga. salg af ejendomme, samt betydelig 

tomgang på to store, tidligere udlejede ejendomme. 

Som hovedregel bliver ejendomme ind- 

35

skudt i selskabet uden aktive lejemål. Da selskabets 

hovedformål er at sælge ejendommene hurtigst 

og bedst muligt, er selskabets udlejningsbestræbelser 

ofte begrænset til at indgå lejemål 

af kortere varighed. Det er ofte vanskeligt at 

finde lejere til sådanne lejemål, også fordi ejendommenes 

planforhold og indretning er baseret 

på den hidtidige anvendelse. Dette besværliggør 

ofte udlejning. Alligevel har selskabet været i 

stand til at opnå gode lejeindtægter på et antal 

ejendomme i 2004. 

Driftsomkostningerne udgør 24,8 mio. kr. og 

indeholder udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse 

og ejendommenes øvrige driftsomkostninger 

som vagt, arealpleje og energiudgifter. 

Frejas andel af udgifterne til varme, el og vagt 

stiger, hvis ejendommene ikke er udlejede. Udgiften 

til ejendomsskatter på den enkelte ejendom 

er steget væsentligt i de sidste år og 2004 er 

ingen undtagelse. 

Der sker løbende vurdering af den enkelte ejendoms 

vedligeholdelsesbehov. I vurderingen af 

behovet indgår den enkelte ejendoms udsigter 

for videresalg og karakteren af ejendommens 

udviklingsmuligheder. 

En række af selskabets ejendomme er momsregistreret. 

På visse ejendomme afgøres den endelige 

momsstatus først ved ejendommens videresalg. 

Finansiering 

Når deponerede beløb i forbindelse med ejendomshandler 

udgør væsentlige beløb, kan det 

nødvendiggøre træk på selskabets kreditfaciliteter. 

Det maksimale træk på selskabets kreditfaciliteter 

har været på 58,3 mio. kr. I løbet af 2004 

36 

er der frigivet væsentlige beløb fra ejendomssalget. 

Det betyder, at årets tilgang af ejendomme, 

i alt 91 mio. kr. er betalt kontant, og 

at selskabets likviditet generelt har været god. 

I årets sidste halvdel øgedes deponeringerne 

igen og udgjorde ved årets udgang 256,4 mio. kr. 

Selskabet har aftalt faste spreads mellem indlåns- 

og udlånsrenter, baseret på dag-til-dag 

renten. 

Skat 

Skat af årets resultat udgør 48,8 mio. kr. I opgørelsen 

indgår regulering af udskudt skat med 3,4 

mio. kr. Selskabet har aktiveret tilgodehavende 

udskudt skat med 1,3 mio. kr. 


Årets resultat på 119,6 mio. kr. er påvirket af de 

skøn, der er foretaget i forbindelse med vurderingen 

af ejendommenes liggetid og forventede 

byggemodnings- og miljøopretningsudgifter. 

Overskudsdisponering 

Årets resultat efter skat på 119,6 mio. kr. foreslås 

disponeret med udlodning af udbytte på 100 mio. 

kr. og med overførsel af 19,6 mio. kr. til overført 

resultat. 

BALANCEN 

Balancen er med 869,7 mio. kr. steget lidt i 

forhold til primo. Der er på aktivsiden sket en 

samlet reduktion i tilgodehavender og deponeringer 

og en væsentlig øgning af selskabets 

likvide beholdninger. På passivsiden er der sket 

en reduktion i hensatte forpligtelser og en 

øgning af egenkapitalen.

Overgangen til IFRS har medført større ændringer 

i klassifikationerne af aktiv- og passivposter. 

Der henvises til en nærmere omtale under note 

2. Ændringerne har medført et fald i balancesummen 

fra 1.014,6 mio. kr. ultimo 2003 

opgjort efter hidtidige regnskabsprincipper til 

778,6 mio. kr. efter overgang til IFRS. 

Aktiver 

Selskabets samlede aktiver den 31. december 

2004 udgør 869,7 mio. kr. 


Ejendomme 

Værdien af selskabets 40 ej solgte ejendomme 

med positiv værdi udgør i alt 289,3 mio. kr. Da 

selskabets formål er at sælge ejendommene hurtigst 

og bedst muligt, betragtes ejendommene 

som kortfristede aktiver og varebeholdninger. 

Ved indskud af ejendomme bliver der foretaget 

vurdering af den miljøforpligtelse, der skønnes at 

hvile på den enkelte ejendom. Indskudsværdien 

af ejendommen fastsættes under hensyn til dette. 

Efter der i perioden 1998 - 2004 er afholdt udgifter 

på 97 mio. kr., resterer der i de enkelte 

ejendommes værdisætning i balancen fradrag 

for miljøforpligtelser for i alt 76 mio. kr. 

Enkelte indgåede handler bliver først endelige, 

når en række forudsætninger som miljøopretning, 

udmatrikulering og lokalplanforhold er fal- 

det på plads. Der er dermed ofte tale om betingelser, 

der ikke alene hviler på købers og sælgers 

forhold, men på beslutninger, der tages af 

offentlige instanser. Når en ejendom er solgt på 

det, der kaldes suspensive betingelser, indregnes 

salget ikke før alle betingelser med overvejende 

sandsynlighed vil blive opfyldt. Indtil da indgår 

ejendommen i posten omsætningsejendomme 

til kostpris. Det samme gælder ejendomme, der 

er indgået optionsaftale på. 

6 ejendomme er ikke selvstændigt matrikulerede. 

For disse ejendomme foreligger der ingen offentlig 

ejendomsværdi. For de resterende ejendomme 

udgør de senest foreliggende offentlige ejendomsvurderinger 

328 mio. kr. 

Øvrige kortfristede aktiver 

Tilgodehavender, solgte ejendomme udgør 

166,1 mio. kr. Posten omfatter selskabets tilgodehavender 

vedrørende solgte ejendomme 

efter fradrag af forudbetalinger og deponeringer. 

Deponeringer udgør 256,4 mio. kr. Øvrige tilgodehavender 

udgør alene 4,3 mio. kr. 

Likvide beholdninger udgør 153,4 mio. kr. 

Egenkapital 

Selskabets egenkapital udgør 716,4 mio. kr. Af 

årets resultat efter skat på 119,6 mio. kr. foreslår 

bestyrelsen udbytte på 100 mio. kr. og 19,6 mio. 

kr. overført til konto for overført resultat. 

37

Der er i løbet af året foretaget 3 kapitalforhøjelser 

på i alt 6,9 mio. kr. i forbindelse med 4 indskud 

af ejendomme besluttet ved 3 ekstraordinære 

generalforsamlinger. Omkostninger i forbindelse 

med årets kapitalændringer og dertil knyttede 

indskud af ejendomme udgør i alt 1,6 mio. kr. 

Aktieselskabslovens krav om en særlig overkursfond 

er bortfaldet, og selskabet har derfor ultimo 

2004 overført overkursfonden på 46,3 mio. kr. til 

de frie reserver. 

Selskabet har udbetalt 5 mio. kr. i udbytte i 2004. 

Forpligtelser 


Ejendomme med negativ økonomisk værdi 

Der er siden selskabets etablering indskudt i alt 

11 ejendomme, hvorpå der ved indskuddet hviler 

så store driftsmæssige og vedligeholdelsesmæssige 

forpligtelser, at markedsværdien er 

negativ. De nuværende tre ej solgte ejendomme 

er optaget med den samlede negative værdi på 

19,8 mio. kr. under kortfristede forpligtelser. 

Den offentlige ejendomsværdi tager kun i ringe 

grad hensyn til eventuelle miljøforhold eller 

andre særlige forhold på en ejendom. På de tre 

ejendomme udgør den offentlige ejendomsværdi 

38 

TIL- OG AFGANG AF EJENDOMME 

(antal ejendomme) 

Indskud 

Køb 

Salg (netto) 

Beholdning ultimo 

21 

2 

6 

43 

Der indgår ikke delsalg i opgørelsen. 

2004 2003 2002 2001 Før 2001 

10 

0 

21 

26 

12 

0 

26 

37 

7 

1 

13 

51 

109 

2 

55 

56 

Total 

159 

5 

121 

43 

146,6 mio. kr. Selskabet har indbragt ejendomsværdifastsættelsen 

af en ejendom for Landsskatteretten. 

Hensatte forpligtelser 

Ved selskabets etablering blev der afsat en 

generel, uspecificeret hensættelse på 50 mio. 

kr. til dækning af ikke kendte miljøforpligtelser 

samt fremtidige miljøkrav fra myndigheder, 

beløbet blev senere forøget til 60 mio. kr. 

Efter at løsningen af en række miljøopgaver 

enten var tilendebragt eller under afslutning, 

reducerede selskabet i 2001 og 2002 miljøhensættelsen 

til 25 mio. kr. Efter en konkret vurdering 

er det besluttet at opløse denne generelle 

hensættelse og overføre beløbet til henholdsvis 

anden gæld og til modregning i værdi af ejendomme. 

Øvrige kortfristede forpligtelser 

De øvrige kortfristede forpligtelser udgør i alt 

133,5 mio. kr. Den væsentligste del består af 

anden gæld på 110 mio. kr. Den væsentligste 

del af beløbet vedrører udestående miljøopgaver 

og byggemodning på solgte ejendomme 

Selskabet har ved årets udgang samlede kreditfaciliteter 

på 375 mio. kr. Udnyttelse af facilite-

terne afhænger i en vis udstrækning af deponeringer 

i forbindelse med ejendomssalg. 

Andre forpligtelser 

Selskabet er part i enkelte retstvister. En køber af 

en ejendom har anlagt sag mod Freja i forbindelse 

med fordelingen af udgifterne ved ejendommens 

byggemodning. Freja har efter grundige overvejelser 

fundet anledning til at inddrage domstole i 

to sager. Det drejer sig dels om værdiansættelse 

af en eksproprieret ejendom, dels om uenighed 

om den offentlige værdiansættelse af en ejendom. 

Selskabet har stillet enkelte, mindre garantier 

i forbindelse med udviklingen af ejendomme. 

39

LEDELSENS REGNSKABSPÅTEGNING 

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt 

årsrapporten for regnskabsåret 2004 for Freja ejendomme A/S. 

Årsrapporten aflægges efter internationale regnskabsstandarder 

(IFRS) og yderligere danske krav til regnskabsaflæggelsen for 

statslige aktieselskaber. 

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig og de 

udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige, ligesom årsrapporten 

efter vores opfattelse indeholder de oplysninger, der 

er relevante for at bedømme selskabets økonomiske forhold. 

Det er derfor vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende 

billede af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling 

samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for 

regnskabsåret 2004. 

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 

København, den 23. februar 2005 

Direktion 

Allan Andersen Mads Bjerrre 

vicedirektør 

Bestyrelse 

Hans Ejvind Hansen 

bestyrelsesformand 

Anders Pedersen 

Lene Dammand Lund 

Karen-Elisabeth Seest Friis 

næstformand 

REVISIONSPÅTEGNING 

Vi har revideret årsrapporten for Freja ejendomme A/S for 

regnskabsåret 1. januar – 31. december 2004, der aflægges 

efter internationale regnskabsstandarder (IFRS) og yderligere 

danske krav til regnskabsaflæggelsen for statslige aktieselskaber. 

Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vores ansvar 

er på grundlag af vores revision at udtrykke en konklusion om 

årsrapporten. 

Den udførte revision 

Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske 

revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger 

og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed 

for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. 

Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, 

der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og 

oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den 

af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, 

som ledelsen har udøvet, samt en vurdering af den samlede 

præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at den 

udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vores konklusion. 

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 

Konklusion 

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede 

af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. 

december 2004 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og 

pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2004 

i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder 

(IFRS) og yderligere danske krav til regnskabsaflæggelsen for 

statslige aktieselskaber. 


Ernst & Young 

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab 

PÅTEGNINGER 

John R. Frederiksen Svend Hagemann 

Eskild Nørregaard Jakobsen 

statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor 


AP Statsautoriserede Revisorer 

Ole Alstrøm 

statsautoriseret revisor 

41

Salg af ejendomme 

Kostpris 

Avance ved årets salg 

Avanceregulering, tidligere års salg 

Andre indtægter, netto 


Driftsindtægter, husleje m.v. 

Driftsomkostninger 


Resultat af ejendomsvirksomhed 

Administrationsomkostninger 

Afskrivninger 

Resultat før finansiering 

Finansieringsindtægter 

Finansieringsomkostninger 

Finansielle poster, netto 




Resultat pr. aktie 

Resultat pr. 100 kr. aktiekapital 

Resultatdisponering 

Foreslået udbytte 

Overført resultat 

Anvendt regnskabspraksis, note 1 

Regnskabsmæssig effekt af overgang til IFRS, note 2 

RESULTATOPGØRELSE 

for perioden 1. januar - 31. december 

(t. kr.) 

Note 

3 

4 

5 

6 

7 

8 

9 

10 

2004 2003 

332.245 

169.428 

162.817 

6.906 

200 

169.923 

30.139 

24.839 

5.300 

175.223 

14.747 

199 

160.277 

8.356 

242 

8.114 

168.391 

48.785 

119.606 

1.165 

1.165 

100.000 

19.606 

119.606 

234.838 

168.758 

66.080 

4.821 

2.450 

73.351 

38.076 

35.430 

2.646 

75.997 

14.493 

192 

61.312 

8.057 

2.168 

5.889 

67.201 

13.402 

53.799 

595 

595 

5.000 

48.799 

53.799 

43

BALANCE 

pr. 31. december 

(t. kr.) 

AKTIVER 

Langfristede aktiver 

Materielle aktiver 

Indretning af lejede lokaler 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 

Materielle aktiver i alt 

Langfristede aktiver i alt 


Omsætningsejendomme 

Ejendomme 

Omsætningsejendomme i alt 

Tilgodehavender 

Tilgodehavende solgte ejendomme 

Udskudt skat 

Andre tilgodehavender 

Deponeringer, ejendomssalg 

Tilgodehavender i alt 

Likvide beholdninger 

Kortfristede aktiver i alt 

Aktiver i alt 

44 

Note 2004 2003 

11 

12 

16 

105 

137 

242 

242 

289.272 

289.272 

166.147 

1.300 

2.964 

256.350 

426.761 

153.445 

869.478 

869.720 

91 

309 

400 

400 

308.683 

308.683 

390.456 

0 

9.341 

69.343 

469.140 

369 

778.192 

778.592

PASSIVER 

Egenkapital 

Aktiekapital 

Overkursfond 

Overført resultat 

Foreslået udbytte 

Egenkapital i alt 

Forpligtelser 




Udskudt skat 

Kreditinstitutter 

Leverandørgæld 

Anden gæld 

Mellemregningsforhold til lejere m.v. 

Selskabsskat 

Kortfristede forpligtelser i alt 

Forpligtelser i alt 



Note 2004 2003 

13 

14 

15 

16 

17 

18 

13.472 

0 

602.957 

100.000 

716.429 

19.767 

0 

0 

0 

11.656 

110.181 

8.002 

3.685 

153.291 

153.291 

869.720 

10.022 

46.240 

533.661 

5.000 

594.923 

20.814 

25.000 

2.100 

19.952 

6.078 

100.198 

7.931 

1.596 

183.669 

183.669 

778.592 

45


(t. kr.) 


Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v.: 

Afskrivninger 

Finansielle indtægter 

Finansielle omkostninger 

Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital 

Forskydning i: 



Deponeringer, ejendomssalg 

Leverandørgæld 

Anden gæld 

Mellemregningsforhold til lejere m.v. 

Pengestrøm fra primær drift 

Renteindtægter, betalt 

Renteomkostninger, betalt 

Pengestrøm fra ordinær drift 

Betalt selskabsskat 

Pengestrømme fra driftsaktivitet 

Investeringer: 

Køb af materielle aktiver 

Pengestrøm til investeringsaktivitet 

Fremmedfinansiering: 

Afdrag på gæld til kreditintitutter 

Afdrag på prioritetsgæld 

Aktionær: 

Udbetalt udbytte 

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 

Årets pengestrøm 

Likvider, 1. januar 

Likvider, 31. december 

46 


168.391 

199 

-8.356 

242 

160.476 

12.865 

225.376 

-187.007 

5.578 

-2.618 

71 

214.741 

13.666 

-242 

228.165 

-50.096 

178.069 

-41 

-41 

-19.952 

0 

-5.000 

-24.952 

153.076 

369 

153.445 

67.201 

192 

-8.057 

2.168 

61.504 

16.540 

-188.513 

176.929 

-603 

-25.080 

-345 

40.432 

6.695 

-2.168 

44.959 

-32.971 

11.988 

-119 

-119 

-13.494 

-4.193 

0 

-17.687 

-5.818 

6.187 

369

Egenkapital 1. januar 2003 

Ændring i anvendt regnskabspraksis 

Korrigeret egenkapital 1. januar 2003 

Egenkapitalbevægelser i 2003 


Totalindkomst i alt 


den 13. juni 


den 5. september 


den 19. december 

Egenkapitalbevægelser i 2003 i alt 

Egenkapital 31. december 2003 

Egenkapitalbevægelser i 2004 


Totalindkomst i alt 


den 8. juli 


den 15. september 


den 20. december 


Overkursfond overført til frie reserver, 

jf. ASL § 111, stk. 1*) 

Egenkapitalbevægelser i 2004 i alt 

Egenkapital 31. december 2004 

Aktiekapital 

9.002 

0 

9.002 

0 

10 

10 

1.000 

1.020 

10.022 

0 

100 

350 

3.000 

3.450 

13.472 

Overkursfond 

42.840 

0 

42.840 

0 

1.200 

1.200 

1.000 

3.400 

46.240 

0 

-46.240 

-46.240 

0 

Opskrivningshenlæggelser 

133.066 

-133.066 

EGENKAPITALOPGØRELSE 

(t. kr.) 

0 

0 

0 

0 

0 

Overført 

resultat 

359.014 

125.848 

484.862 

48.799 

48.799 

48.799 

533.661 

19.606 

19.606 

100 

350 

3.000 

46.240 

69.296 

602.957 

Foreslået 

udbytte I alt 

0 

0 

0 

5.000 

5.000 

5.000 

5.000 

100.000 

100.000 

-5.000 

95.000 

100.000 

543.922 

-7.218 

536.704 

53.799 

53.799 

1.210 

1.210 

2.000 

58.219 

594.923 

119.606 

119.606 

200 

700 

6.000 

-5.000 

0 

121.506 

716.429 

*) Efter ophævelse af ASL § 111, stk. 2-3 pr. 1. juli 2004, indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen, 

at overkursfonden fra før 1. juli 2004 overføres til frie reserver, tillige med overkurs modtaget ved 

årets kapitaludvidelser. 

47

NOTER 

(t. kr.) 

Note 1 

Anvendt regnskabspraksis 

GENERELT 

Årsrapporten for Freja ejendomme A/S for 2004 er aflagt i overensstemmelse 

med de internationale regnskabsstandarder (IFRS), 

årsregnskabslovens krav til virksomheder der aflægger årsrapport 

efter IFRS, samt de krav der stilles til regnskabsaflæggelse for 

statslige aktieselskaber. Årsrapporten er aflagt i DKK. 

Nærværende årsrapport er den første årsrapport, der aflægges 

efter IFRS. Ved overgangen er anvendt IFRS 1 om førstegangsaflæggelse 

af IFRS. Konsekvenserne af overgangen til IFRS er 

nærmere beskrevet i note 2. 

RESULTATOPGØRELSEN 

Indtægter og omkostninger periodeafgrænses, så de omfatter 

regnskabsåret. 

Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele 

forbundet med ejendomsretten overgår til køber samt fortjeneste 

og tab kan opgøres pålideligt. Suspensive betingelser i forbindelse 

med salget medfører, at indregning af salget udskydes, til 

det er overvejende sandsynligt at disse betingelser opfyldes. 

Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem salgsprisen 

og ejendommens regnskabsmæssige værdi opgjort under hensyntagen 

til eventuelt indgåede forpligtelser. 

Afholdte salgsomkostninger udgiftsføres i takt med afholdelsen, 

såvel for solgte som ej solgte ejendomme. 

Afskrivninger 

Materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forventede 

brugstid, der udgør: 

Indretning af lejede lokaler 5 år 

Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3 - 5 år 

Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets 

scrapværdi og reduceres med eventuelle nedskrivninger. Scrapværdien 

fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes 

årligt. 

Ved ændring i afskrivningsperioden eller scrapværdien indregnes 

virkningen heraf i resultatopgørelsen. 

Finansielle indtægter og omkostninger 

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster 

og -tab samt amortisering af finansielle aktiver og 

48 

forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen 

m.v. 


Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt 

skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres 

til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, 

der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. 

BALANCEN 


Indretning af lejede lokaler samt andre anlæg, driftsmateriel og 

inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og 

nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt 

omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, 

hvor aktivet er klar til brug. 


Omsætningsejendomme, som omfatter ejendomme og grundarealer, 

måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere 

end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. 

Kostpris omfatter anskaffelsespris med tillæg af omkostninger 

direkte relateret til overtagelsen, samt efterfølgende forbedringer. 

Kostprisen ved Statens apportindskud af ejendomme svarer til 

vurderet markedsværdi. I den vurderede markedsværdi er indregnet 

eventuelle miljøforpligtelser. Nettorealisationsværdien 

opgøres som forventet salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger 

og omkostninger, der afholdes for at gennemføre 

salget, og fastsættes under hensyntagen til omsættelighed og 

udviklingen i forventet salgspris. 

Omsætningsejendomme klassificeres som varebeholdninger 

under kortfristede aktiver. 


Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages 

nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivninger 

på tilgodehavender foretages på grundlag af individuel vurdering 

af de fordringer, der skønnes behæftet med risiko. 

Deponerede beløb vedrørende ejendomshandler klassificeres 

som tilgodehavender 

Egenkapital 

Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt 

post under egenkapitalen. 

Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet 

for vedtagelse på den ordinære generalforsamling.

KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER 

Ejendomme med negativ værdi 

Ejendomme, der opgjort efter principperne nævnt under 

”Omsætningsejendomme” har en negativ værdi, klassificeres 

under kortfristede forpligtelser. 

Udskudt skat (forpligtelse/aktiv) 

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode 

af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig 

værdi af aktiver og forpligtelser. 

Udskudte skatteaktiver indregnes under kortfristede aktiver med 

den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved 

udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i 

selskabets udskudte skatteforpligtelser. 

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser 

der med balancedagens lovgivning vil være gældende, 

når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. 

Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser 

indregnes i resultatopgørelsen. 

Finansielle forpligtelser 

Andre gældsforpligtelser, herunder leverandørgæld og anden 

gæld m.v. måles til amortiseret kostpris. 

Selskabsskat 

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes 

i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, 

reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster 

samt betalte acontoskatter. 


Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, 

investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i 

likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. 

Pengestrøm fra driftsaktivitet 

Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat 

reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, 

betalte renter samt betalt selskabsskat. 

Pengestrøm til investeringsaktivitet 

Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse 

med køb og salg af immaterielle, materielle og andre 

langfristede aktiver. 

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i 

størrelse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger 

forbundet hermed samt optagelse af lån, afdrag på rentebærende 

gæld samt betaling af udbytte til aktionær. 

Likvider 

Likvider omfatter likvide beholdninger som er til fri disposition 

og som indgår i virksomhedens løbende likviditetsstyring. 

NØGLETAL 

Finansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med 

Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 

2005". 

49

NOTER 

(t. kr.) 

Note 1 

Anvendt regnskabspraksis, forsat 

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte 

nøgletal er beregnet således: 

Afkastgrad III Resultat af primær drift + finans. indt. 

Gns. egenkapital 

Egenkapitalens forrentning efter skat Resultat efter skat 

Gns. egenkapital 

Soliditetsgrad Egenkapital ultimo 


Indtjening pr. 100 kr. aktiekapital Resultat efter skat og minoriteter 

Gns. aktiekapital 

Note 2 

Regnskabsmæssig effekt af overgang til IFRS 

Ændring af anvendt regnskabspraksis 

Som følge af overgangen til regnskabsaflæggelse efter IFRS er den anvendte regnskabspraksis ændret på en række områder. 

I henhold til IFRS 1 er åbningsbalancen pr. 1. januar 2003 og sammenligningstallene for 2003 udarbejdet i overensstemmelse med 

de IFRS/IAS og tilhørende fortolkningsbidrag, der er gældende pr. 31. december 2004. Åbningsbalancen pr. 1. januar 2003 er udarbejdet 

som om disse standarder og fortolkningsbidrag altid havde været anvendt. 

Den regnskabsmæssige effekt af overgang til IFRS kan opgøres således: 

Effekt pr. 1. januar 2003 

Opgjort efter hidtidig praksis (Årsregnskabsloven og danske 

regnskabsvejledninger) 

Praksisændring vedrørende salg og værdiregulering af ejendomme 

Skatteeffekt af praksisændring vedrørende salg af ejendomme 

Udestående omkostninger, solgte ejendomme 

Forudbetalinger ved ejendomssalg 

Opgjort efter ny praksis (IFRS) 

Effekt pr. 31. december 2003 

Opgjort efter hidtidig praksis (Årsregnskabsloven og danske 

regnskabsvejledninger) 

Praksisændring vedrørende salg og værdiregulering af ejendomme 


Udestående omkostninger, solgte ejendomme 

Forudbetalinger ved ejendomssalg 

Opgjort efter ny praksis (IFRS) 

50 

Ref. 

1 

2 

3 

4 

1 

2 

3 

4 

Aktiver Forpligtelser Egenkapital 

1.036.582 

-10.218 

61.310 

-300.229 

787.445 

1.014.551 

-58.801 

40.143 

-217.301 

778.592 

492.660 

-3.000 

61.310 

-300.229 

250.741 

378.427 

-17.600 

40.143 

-217.301 

183.669 

543.922 

-10.218 

3.000 

536.704 

636.124 

-58.801 

17.600 

594.923

Resultateffekt 2003 

Opgjort efter hidtidig praksis (Årsregnskabsloven) 

Praksisændring vedrørende salg af ejendomme 


Samlet effekt af praksisændring 

Opgjort efter ny praksis 

Resultat 

87.782 

-48.583 

14.600 

-33.983 

53.799 

Pengestrømsopgørelse 

Der er ingen effekt på pengestrømsopgørelsen i forbindelse med overgang til ny praksis, dog er der sket en omklassificering af de 

enkelte poster. 

Forklaring til ændring af regnskabspraksis ved overgang til IFRS 

1. Hidtil er betinget solgte ejendomme samt ikke solgte ejendomme, hvor der er modtaget sikre købsindikationer, værdireguleret 

og opskrevet til markedsværdi. Fremover foretages ikke opskrivninger af ejendomme, ligesom ejendomssalg først indregnes som 

nettoomsætning når betingelserne for indregning opfyldes, jf. note 1, afsnittet om salg af ejendomme. 

2. Effekten på udskudt skat, som følge af de foretagne ændringer i anvendt regnskabspraksis, er indregnet. 

3. Udestående omkostninger vedrører omkostninger til opfyldelse af de indgåede salgsaftaler i forbindelse med tidligere betingede salg. 

4. Forudbetalinger ved ejendomssalg modregnes fremover i regnskabsposten Tilgodehavender, solgte ejendomme. Hidtil er forudbetalinger 

vedrørende ejendomssalg klassificeret under forpligtelser som kortfristet gæld. 

Punkt 3 og 4 har ikke påvirket årets resultat og egenkapital. 

Hoved- og nøgletal 

Hoved- og nøgletal for 2000-2002 er tilpasset den ændrede regnskabspraksis. 

Tilpasning af hoved- og nøgletal har alene indebåret mindre tidsmæssige forskelle i resultatet i de enkelte år. 

Ref. 

1 

2 

51

NOTER 

(t. kr.) 

Note 3 

Kostpris 

Anskaffelsessum for solgte ejendomme 

Tidligere års nedskrivninger 

Salgsomkostninger 

Note 4 

Avanceregulering, tidligere års salg 

Positive reguleringer 

Negative reguleringer 

Note 5 

Driftsomkostninger 

Ejendomsskatter m.v. 

Vicevært, vagt og alarm m.v. 

Reparation og vedligeholdelse 

Driftsomkostninger i øvrigt 

Note 6 

Administrationsomkostninger 

I administrationsomkostninger 

indgår personaleomkostninger således: 

Gager og lønninger 

Sociale omkostninger 

Vederlag til direktion: 

Direktør, fast gage 

Bonusordning *) 

Direktør, i alt 

Vicedirektør, fast gage 

Bonusordning *) 

Vicedirektør, i alt 

Vederlag til bestyrelse: 

Formand 

Næstformand 

Øvrige 3 bestyrelsesmedlemmer 

Gager og lønninger m.v. i alt 

Der er stillet fri bil til rådighed for direktøren 

Beskatningsværdien heraf udgør 

Det gennemsnitlige antal ansatte har udgjort 

52 

161.714 

0 

7.714 

169.428 

13.093 

-6.187 

6.906 

14.381 

1.394 

3.286 

5.778 

24.839 

6.941 

79 

7.020 

1.240 

323 

1.563 

975 

147 

1.122 

200 

125 

216 

541 

10.246 

75 

17 

159.568 

200 

8.990 

168.758 

17.322 

-12.501 

4.821 

20.220 

2.228 

4.853 

8.129 

35.430 

6.820 

75 

6.895 

1.190 

238 

1.428 

940 

141 

1.081 

200 

125 

225 

550 

9.954 

*) Bonus for direktionens medlemmer fastlægges på grundlag af en samlet 

vurdering af opfyldelsen af en række mål, der aftales ved årets start. 

Der ydes ikke særskilte pensionsbidrag til direktionen. 

Særligt for direktøren gælder, at der er indgået aftale om en fratrædelsesgodtgørelse 

svarende til et halvt års fast bruttogage. 

Ud over det anførte vederlag til direktionen er der stillet nødvendigt telekommunikationsudstyr, 

aviser og et kreditkortabonnement til rådighed. 



75 

17 

Note 7 

Afskrivninger 

Indretning af lejede lokaler 

Andre anlæg, driftsmidler og inventar, netto 

Note 8 

Finansieringsindtægter 

Renteindtægter deponeringer, 

salg af ejendomme 

Renteindtægter ej deponerede købesummer 

Øvrige renteindtægter 

Note 9 

Finansieringsomkostninger 

Renter kreditinstitutter 

Renter selskabsskat 

Øvrige renteomkostninger m.v. 

Note 10 


Årets skat kan opdeles således: 


Skat af egenkapitalbevægelser 

Skat af årets resultat fremkommer således: 

Aktuel skat 

Regulering af udskudt skat 

Afstemning af selskabets effektive skatteprocent: 

Selskabsskatteprocent 

Ikke skattepligtig regulering 

af liggetidshensættelse 

Ikke skattepligtig regulering 

af miljøhensættelse 

27 

172 

199 

2.681 

3.068 

2.607 

8.356 

0 

160 

82 

242 

48.785 

0 

48.785 

52.185 

-3.400 

48.785 

30% 

-1% 

0% 

29% 

27 

165 

192 

2.108 

3.459 

2.490 

8.057 

106 

1.829 

233 

2.168 

13.402 

0 

13.402 

17.002 

-3.600 

13.402 

30% 

-2% 

-8% 

20%

Note 11 


Indretning af lejede lokaler: 

Anskaffelsessum 1. januar 

Tilgang 

Afgang 

Anskaffelsessum 31. december 

Af- og nedskrivninger 1. januar 

Afskrivning vedrørende afgang 

Årets afskrivning 

Af- og nedskrivninger 31. december 

Regnskabsmæssig værdi 31. december 

Forventet levetid, 5 år 

Driftsmidler og inventar: 


Tilgang 

Afgang 


Af- og nedskrivninger 1. januar 

Afskrivning vedrørende afgang 

Årets afskrivning 

Af- og nedskrivninger 31. december 


Forventet levetid, 3 - 5 år 

Note 12 

Ejendomme 


Regulering vedr. miljø, jf. note 15 

Tilgang ved apportindskud m.v. 

Tilgang ved forbedringer m.v. 

Annulleret salg 

Afgang, salg 


Nedskrivninger 1. januar 

Årets værdiregulering 

Årets afgang af tidligere års værdiregulering 

Nedskrivninger 31. december 


For 34 (22) ejendomme udgør den seneste 

offentlige vurdering 

For 6 (6) ejendomme, uden offentlig vurdering, 

udgør den regnskabsmæssige værdi 

1.075 

41 

942 

174 

984 

942 

27 

69 

105 

2.045 

0 

1.026 

1.019 

1.736 

1.026 

172 

882 

137 

309.643 

-14.000 

112.086 

44.217 

0 

-161.714 

290.232 

960 

0 

0 

960 

289.272 

328.077 

130.067 

1.075 

0 

0 

1.075 

957 

0 

27 

984 

91 

1.983 

227 

165 

2.045 

1.628 

88 

196 

1.736 

309 

325.751 

0 

132.975 

57.806 

60.799 

-267.688 

309.643 

1.160 

0 

-200 

960 

308.683 

633.629 

245.159 

Ejendomme med negativ økonomisk værdi er opført under kortfristede forpligtelser 

jf. note 14. 



Note 13 

Egenkapital 

Aktiekapital: 

Aktiekapital 1. januar 


Aktiekapital 31. december 

Aktiekapitalen ejes 100% af 

Den Danske Stat ved Finansministeriet 

Egenkapitaludvikling: 

Egenkapital 1. januar 




Egenkapital 31. december 

Note 14 



Tilgang ved apportindskud 

Tilgang ved forbedringer m.v. 

Afgang, salg 


Nedskrivninger 1. januar 

Årets værdiregulering 

Årets afgang af tidligere års værdiregulering 

Nedskrivninger 31. december 


For 3 (2) ejendomme udgør den seneste 

offentlige vurdering (positiv) 

For 0 (1) ejendomme, uden offentlig vurdering, 

udgør den regnskabsmæssige værdi (negativ) 

Note 15 


Miljøhensættelse 1. januar 

Overført til anden gæld 

Overført til modregning i værdi af ejendomme 

Miljøhensættelse 31. december 

10.022 

3.450 

13.472 

594.923 

6.900 

-5.000 

119.606 

716.429 

20.814 

0 

-1.047 

0 

19.767 

0 

0 

0 

0 

19.767 

146.600 

0 

25.000 

-11.000 

-14.000 

0 

9.002 

1.020 

10.022 

536.704 

4.420 

0 

53.799 

594.923 

29.408 

25 

-8.619 

0 

20.814 

53 

0 

0 

0 

0 

20.814 

15.900 

18.872 

25.000 

0 

0 

25.000

NOTER 

(t. kr.) 

Note 16 

Udskudt skat 

Udskudt skat 1. januar 

Årets regulering jf. note 10 

Udskudt skat indregnes således i balancen: 

Udskudt skat (aktiv) 

Udskudt skat (forpligtelse) 

Udskudt skat vedrører: 

Ejendomme solgt på skattemæssig 

suspensive betingelser 

Regnskabsmæssig nedskrivning af ejendomme 

Øvrige forhold 

Note 17 

Selskabsskat 

Skyldig selskabsskat 1. januar 

Aktuel skat af årets resultat 

Betalt selskabsskat i året 

Note 18 


Selskabet har indgået lejekontrakt med en 

uopsigeligheds periode på 3 (4) år. 

Lejeforpligtelsen udgør i opsigelsesperioden 

Garantistillelser vedrørende 

momsreguleringsforpligteler 

54 


2.100 

-3.400 

-1.300 

-1.300 

0 

-1.300 

0 

-300 

-1.000 

-1.300 

1.596 

52.185 

-50.096 

3.685 

2.852 

4.258 

2003 

5.700 

-3.600 

2.100 

0 

2.100 

2.100 

3.300 

-300 

-900 

2.100 

17.565 

17.002 

-32.971 

1.596 

3.671 

Selskabet er part i enkelte retstvister. Udfaldet af disse vil ikke have væsentlig 

betydning for selskabets økonomiske stilling. 

0 

Noter, 

hvortil der ikke henvises i årsrapporten. 

Note 19 

Forfaldstidspunkt, aktiver og forpligtelser 

Tilgodehavender for solgte ejendomme, 

som forventes indbetalt efter 

12 måneder fra balancedagen 

Anden gæld som forventes betalt efter 

12 måneder fra balancedagen 

Note 20 

Honorarer til generalforsamlingsvalgte 

revisorer 

Lovpligtig revision 

Ernst & Young Statsautoriseret 

Revisionsaktieselskab 

AP Statsautoriserede Revisorer 

Andre ydelser 

Ernst & Young Statsautoriseret 

Revisionsaktieselskab 


33.846 

50.774 

375 

90 

465 

281 

281 

2003 

45.142 

62.959 

375 

86 

461 

329 

329 

Note 21 

Nærtstående parter 

Selskabet er et 100% statsligt ejet aktieselskab, og selskabets hovedaktivitet 

er udvikling og salg af ejendomme, der indskydes efter de særlige regler om 

apportindskud. Enkelte af de indskudte ejendomme er efter en udvikling af 

ejendommen helt eller delvis solgt tilbage til staten eller udlejet til statslige 

lejere. 

Årets apportindskud har omfattet 4 indskud. Indskuddene har omfattet 21 

ejendomme for i alt 81.283 t. kr. Ejendommene er indskudt til vurderet 

markedsværdi. 

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, hvor staten ved Finansministeriet 

som eneaktionær afgiver samtlige stemmer. Nye bestyrelseskandidater indstilles 

til valg efter en dialog mellem bestyrelsens formand og finansministeren. 

For en beskrivelse af vederlag til direktion og bestyrelse henvises til note 6. 

Note 22 

Begivenheder efter regnskabsårets udløb 

Der er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet hændelser, der har betydning 

for vurdering af årsrapportens retvisende billede.

EJENDOMSOVERSIGT 

EJENDOMME PR. 31.12.2004 

Ejendom 

Vendersgade 6 D, 1361 Kbh. K (restejd.) 

Danneskiold-Samsøes Allé, 1433 Kbh. K 

Margretheholmvej 3, 1433 Kbh. K (restejd.) 

Margretheholmvej 6, 1433 Kbh. K 

Hambrosgade 13, 1562 København V 

Hambrosgade 3, 1562 København V 

Finsensvej 13 C, 4. th., 2000 Frederiksberg 

Dag Hammarskjölds Allé 28, 2100 Kbh. Ø 

Amager Fælledvej 40-44, 2300 Kbh. S 

Artillerivej 49, 2300 Kbh. S 

Roskildevej 480 og 504, 2605 Brøndby 

Holsbjergvej 20B, 22 & 26, 2620 Albertslund (restejd.) 

Vanløse Allé 85 - 89, 2720 Vanløse 

Brede 66, 67 og 69, 2800 Kgs. Lyngby 

Brede 68, 1. th., 2800 Kgs. Lyngby 

Brede 68, 1. tv., 2800 Kgs. Lyngby 

Brede 68, st. th., 2800 Kgs. Lyngby 

Brede 68, st. tv., 2800 Kgs. Lyngby 

Kulsviervej 148 og 150, 2800 Kgs. Lyngby 

Møllevej 10 A og B, 2800 Kgs. Lyngby 

Møllevej 4, 2800 Kgs. Lyngby 

Møllevej 5, 2800 Kgs. Lyngby 

Karl Gjellerups Allé 15, 2860 Søborg 

Tranegårdsvej 20, 2900 Hellerup 

Fortvej 7 - 8, 3390 Hundested 

Tinghusvej 13, 3480 Fredensborg 

Odinsvej 4, 4100 Ringsted 

Skullerupvej 19, 4171 Glumsø 

Sørupvej 15, 4684 Holme-Olstrup 

Bråbyvej 45, 4690 Haslev (restejd.) 

Munkebjergvænget 3-17 og 30-56, 5230 Odense M 

Gulstavvej 7, 5935 Bagenkop 

Skt. Severin Gade 2, 6100 Haderslev 

Surlykke 5, 6400 Sønderborg 

Østergade 31, 6600 Vejen 

Momhøjvej 81 D, 7400 Herning 

Skivevej 125, 7500 Holstebro 

Bredgade 170, 7760 Hurup Thy 

Lillerupvej 10, 8410 Rønde 

Fussingsvej 8, 8700 Horsens 

Langvangen 8, 8900 Randers 

Langagervej 4, 9220 Aalborg Ø 

Langagervej 6, 9220 Aalborg Ø 

56 

Oprindeligt formål 

Tankstation 

Vejstykke 

Militære uddannelsesbygninger 

Grundstykke 

Administration, garage og værksted 

Grundstykke 

Ejerbolig 

Palæ 

Erhvervsejendom 

Militær skydebane m.m. 

Campingplads 

Grundstykke 

Administration, garage, værksted og bolig 

Tjenestebolig 

Tjenestebolig 

Tjenestebolig 

Tjenestebolig 

Tjenestebolig 

Kontorejendom 

Tjenestebolig 

Vandmølle 

Tjenestebolig 

Fort 

Laboratorium og administrationsbygning 

Fort 

Ting- og arresthus 

Laboratorium 

Mobiliseringsstation 

Fattiggård 

Skole, DTU 

Forsknings- & uddannelsesbygninger 

Hovedgård/kaserne 

Administrationsbygning 

Søfartsskole 

Politistation 

Grundstykke 

Grundstykke 

Dommerkontor/politistation 

Tjenestebolig 

Fængsel 

Kaserne 

Uddannelsesbygning 

Uddannelsesbygning 

Grundareal 

m 2 

1.463 

15.446 

103.536 

2.109 

20.340 

807 

- 

1.596 

6.863 

70.203 

146.960 

97.980 

6.650 

- 

- 

- 

- 

- 

6.409 

- 

2.422 

2.988 

8.367 

4.882 

91.678 

5.247 

4.204 

17.024 

4.721 

75.893 

123.838 

113.285 

5.650 

- 

1.425 

4.748 

18.311 

2.990 

819 

154.846 

178.749 

21.452 

21.478 

Etageareal 

m 2 

231 

- 

13.397 

- 

13.565 

- 

64 

1.839 

3.285 

4.545 

- 

- 

6.453 

956 

140 

158 

119 

102 

3.270 

299 

205 

459 

1.496 

893 

3.707 

1.029 

1.081 

1.735 

673 

6.894 

22.149 

5.658 

4.443 

4.911 

475 

- 

- 

486 

184 

22.511 

33.132 

7.561 

7.479

EJENDOMME SOLGT I 2004 

Ejendom 

Knabrostræde 22, 1390 Kbh. K 

Strandgade 83, 1433 Kbh. K & 

Strandgade 85-87, bygn. A og B, 1433 Kbh. K 

Njalsgade 19 - 27, 2300 Kbh. S (restejd.) 

Holsbjergvej 20B, 2620 Albertslund (delsalg) 

Bråbyvej 45, 4690 Haslev (delsalg) 

Strandvejen 73, 4880 Nysted 

Vendersgade 30 D, 7000 Fredericia 

Oprindeligt formål 

Beboelse-/erhvervsejendom 

Pakhuse m.m. 

Erhvervsejendom 

Grundstykke 

Skole, DTU 

Dommerkontor 

Domhus 

Grundareal 

m 2 

64 

10.040 

11.225 

27.000 

43.572 

361 

965 

Etageareal 

m 2 

250 

2.535 

37.648 

- 

- 

327 

1.389 

57

FINANCIAL HIGHLIGHTS 2004 

(DKKm) 

Profit and loss account 

Profit on property trading and development 

Profit on operations of properties 

Profit on property activities, total 

Administration and other expenses 

Profit before net financials 

Net financials 

Profit before tax 

Tax on profit for the year 

Net profit for the year 

Balance sheet at 31 December 

Non-current assets 

Current assets 

Assets, total 

Share capital 

Shareholders' equity 

Short-term liabilities 

Liabilities and equity, total 

58 


169.9 

5.3 

175.2 

(14.9) 

160.3 

8.1 

168.4 

(48.8) 

119.6 

1.5 

868.2 

869.7 

13.5 

716.4 

153.3 

869.7 

73.4 

2.6 

76.0 

(14.7) 

61.3 

5.9 

67.2 

(13.4) 

53.8 

0.4 

778.2 

778.6 

10.0 

594.9 

183.7 

778.6

This year, the development of Freja ejendomme has 

once again been positive. The expectations expressed 

last year have been outperformed, both with respect 

to the sale of properties and additions to the portfolio. 

The profit before tax for 2004 amounts to DKK 

168.4 million. After tax, the profit is DKK 119.6 

million. 

2004 is the first year that Freja presents its financial 

statements under the International Financial 

Reporting Standards – IFRS. The Company’s decision 

to prepare the financial statements in accordance 

with IFRS as from 2004 has resulted in an 

increase in the profit for the year before tax by 

DKK 48.6 million. Restated to IFRS, the 2003 profit 

for the year before tax has been correspondingly 

reduced by DKK 48.6 million. The 2003 profit for 

the year consequently amounts to DKK 67 million 

compared with DKK 116 million as reported in the 

Company’s Annual Report for 2003. 

Freja’s equity amounts to DKK 716.4 million and 

total assets at 31 December 2004 stand at DKK 

869.7 million. 

PROPERTY SALES AND ADDITIONS 

During the year, six properties were sold and two 

partially sold. Furthermore, in two instances adjustments 

have been made to rights of construction 

sold. The total sales amount was DKK 332.2 million 

with proceeds of DKK 162.8 million. 

In 2004, 21 properties located around the country 

were added to our portfolio. 

DEVELOPMENT HIGHLIGHTS 

Freja treats every property individually because each 

property has its own set of possibilities and challenges 

to be dealt with. The Company continuously 

develops a number of properties. The aim is to add 

to the value of the individual properties. The rate at 

which a development progresses cannot always be 

predicted, because the political decision-making 

process and other factors may cause delays. 

During the year, the properties Herstedlund in 

Albertslund, Bråbyvej in Haslev, Hambrosgade and 

Margretheholm, both in Copenhagen, the state 

ENGLISH SUMMARY 

prison in Horsens and Randers Barracks demanded 

the most development resources. 

Krøyers Plads in Copenhagen has been the project 

that has required the most management resources 

during the year. This is primarily due to the great 

interest from various sides in the hearing phase of the 

local planning proposal. As yet, it has not been decided 

whether the spectacular project, designed by the 

Dutch architect Erick van Egeraat, will be given final 

approval and consequently be realised. In any event, 

the land has been sold to NCC, which owns the 

absolute construction right to the area. 

Based on an ideas competition for Herstedlund in 

Albertslund, it was decided to develop a proposal 

consisting of a wooded, plain-like area with eight 

separate, oval sites. Each has the potential to hold 

approx. 6,000 square metres of densely built-up area 

with low buildings. The local plan for the area is a socalled 

framework plan, which will not be finalised until 

a supplemental plan sets out the detailed design of the 

dwellings. Supplementary local plans have been 

approved for three of the sites, which have been sold. 

The remainder of the sites are expected to be sold in 

2005. 

The municipality of Copenhagen has indicated that 

the proposed supplementary local plan for Margretheholm, 

located north east of Holmen in Copenhagen, 

will be submitted for consultation before the summer 

holidays. With a local plan in place, it will be possible 

to start development of an area of Copenhagen 

formerly used by the Navy. It has not yet 

been decided whether residential dwellings will be 

constructed, but the municipality of Copenhagen 

and Freja are both promoting this possibility. 

Shortly after the summer holidays, Freja launched an 

international ideas competition for the property in 

Hambrosgade in Copenhagen. The property consists 

of two sites of 15,200 and 6,000 square 

metres, respectively. A local plan has already been 

approved for the area, according to which both 

sites are to be used for service trades. The next step 

will be to sign an agreement with a future builder 

based on the result of the ideas competition. 

The development of the state prison in Horsens, 

which is to be vacated towards the end of 2006, is 

still ongoing. The municipality wishes the prison build- 

59

ings to be used for various museum activities. An ideas 

competition was planned towards the end of the year 

for a future residential dwelling development outside 

the present prison wall. However, the municipality of 

Horsens has deferred a decision on the conditions that, 

in Freja’s opinion, should be set out before such a 

competition. 

We are still working intently on finding parties interested 

in renting and investing in the former 

Randers Barracks. The future use of the property is 

therefore yet to be determined. 

NEW ACCOUNTING POLICIES 

This is the first Annual Report that Freja presents 

under the International Financial Reporting 

Standards, IFRS. 

The most significant change in connection with the 

transition to the new standards relates to the valuation 

of the properties not yet sold, as the properties 

currently for sale are treated as inventories. This 

means that the properties are not revalued, even 

where there is a clear indication that the value of 

the property is higher than cost. 

As a result of this change, two revaluations made in 

previous years have been reversed, resulting in a 

DKK 42.2 million reduction of equity. 

RISKS 

During the year, the Company’s operations have not 

been subject to particular risk, and the Company is 

therefore not considered to be exposed to either 

technical or financial risk. The Company is not exposed 

to any financing risk. All the Company’s property 

transactions are denominated in DKK, and the 

Company’s need to draw on credit lines is modest. 

Some of the Company’s properties are polluted and 

therefore pose a potential environmental hazard. 

When the Company takes over a property, the 

expected future clean-up costs are included in its 

valuation. Costs that may change over the course 

of the project. All known and anticipated environ- 

60 

mental costs have been deducted from the value of 

individual properties in the balance sheet. 

CORPORATE GOVERNANCE 

The Company continues to follow the debate about 

corporate governance and about management and 

direction of state-owned public limited companies. 

In January 2004, a report, "The State as Shareholder" 

was released under government auspices by a number 

of ministries. The report examines the corporate 

governance requirements specifically for stateowned 

public limited companies. Based on this, and 

with reference to the report’s recommendations, 

Freja’s Board of Directors has found it natural to 

re-examine its corporate governance. 

The Board of Directors considers that with the implemented 

adjustments, Freja complies with both the 

recommendations of the Nørby Committee and the 

recommendations of the "The State as Shareholder" 

report. The Company plans to perform a new, independent 

assessment of corporate governance issues 

when a revised edition of the Nørby Committee’s 

Report is available. It will in all likelihood be incorporated 

in the Annual Report for 2005. 

OUTLOOK FOR 2005 

It can be difficult to predict the development of the 

Company’s sales over the next year, although the 

demand for residential construction rights, particularly 

in the Copenhagen area, is expected to remain 

high. The demand for business construction rights in 

this area is expected to be stagnant or slightly down, 

which is indicative of the situation in the rest of the 

country as well. 

One of the implications of the transition to new 

accounting policies is that the recognition of the 

proceeds from a sale may be deferred beause the 

formal recognition requirements are not met. 

Based on the above general expectations and a 

concrete assessment of the sales expected to be 

effected as well as recognised before year end, Freja 

expects a profit for 2005 of around DKK 100 million.

Denne årsrapport er trykt på 150 g Zanders Mega matt, som er et svanemærket genbrugspapir, fremstillet 

af 50% genbrugsfibre og 50% klorfrit, bleget cellulose. 

Design og produktion: Kaj Otto Grafisk Design. 

Foto: Digital Studio, Nicola Fasano og Thomas Bloch. Repro: Dystan. Tryk: Aabenraa Bogtrykkeri A/S

ÅRSRAPPORT 2004 Freja ejendomme A/S

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?