Læs Årsrapport 2007 her - freja.biz

Freja ejendomme 2007 

Årsrapport 

2007

Freja ejendomme A/S 

Nørregade 40, 2. sal 

Postbox 1163 

Tlf. + 45 33 73 08 00 

Fax. + 45 33 73 08 01 

freja@freja.biz 

www.freja.biz 

Eneaktionær: 

Den Danske Stat 

ved Finansministeriet 

Hjemstedskommune: 

København 

Selskabsnavn: 

Statens Ejendomssalg A/S 

A/S nr. 241.374 

CVR nr. 20 54 48 48 

Binavne: 

Freja ejendomme A/S 

Ejendomsselskabet Freja A/S 

Freja A/S 

Statens Ejendomme A/S 

2 

Ny grafisk identitet 

I anledning af vort 10-års jubilæum har vi valgt 

at friske lidt op på vor grafiske profil og på vor 

hjemmeside. 

Den nye grafiske identitet - visualiseret i denne 

årsrapport - signalerer og afspejler i høj grad 

vort virke som en moderne og innovativ virksomhed, 

der arbejder med ejendomme. Den 

grafiske identitet er baseret på udvalgte klare 

farver og markante grafiske elementer, der skal 

styrke genkendeligheden i vor fremtidige kommunikation. 

Den nye grafiske profil er blevet til i samarbejde 

med Papermint Design, som blev valgt til opgaven 

efter en minikonkurrence med fire inviterede 

deltagere. 

Parallelt hermed blev Mindpeople valgt til at udvikle 

den nye hjemmesidestruktur. 

Årsrapport 


Hoved- og nøgletal 4 

Ledelsens beretning 

Selskabets ledelse 

Regnskab 

Financial highlights 

6 

9 

19 

19 

20 

23 

23 

25 

25 

28 

29 

30 

30 

30 

32 

33 

38 

41 

42 

44 

45 

46 

55 

58 

59 

Indhold 

Væsentlige udviklingsaktiviteter 

Indskud af ejendomme 

Drift af ejendomme 

Risici 

Bestyrelse og ledelse 

Corporate Governance 

Vederlagspolitik 

Medarbejderforhold 

Hændelser efter regnskabsåret udløb 

Forventninger til 2008 

Overskudsdisponering og generalforsamling 

Meddelelser til Erhvervs- & Selskabsstyrelsen 

Finanskalender 

Regnskabsberetning 

Påtegninger 

Resultatopgørelse 

Balance 

Pengestrømsopgørelse 

Egenkapitalopgørelse 

Fortegnelse over noter 

Ejendomsoversigt 

English summary

Hoved- og nøgletal 

(mio. kr) 


2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 

Resultat af salg og udvikling af ejendomme 584,4 341,4 212,7 169,9 73,4 200,1 84,2 117,1 169,1 46,7 

Resultat af drift af ejendomme -15,9 -6,1 -3,5 5,3 2,6 27,8 29,1 19,3 49,2 -3,2 

Resultat af ejendomsvirksomhed 568,5 335,3 209,2 175,2 76,0 227,9 113,3 136,4 218,3 43,5 

Administration mv. -16,3 -14,7 -14,9 -14,9 -14,7 -13,9 -12,7 -13,4 -11,5 -7,7 

Resultat før finansielle poster (EBIT) 552,2 320,6 194,3 160,3 61,3 214,0 100,6 123,0 206,8 35,8 

Finansielle poster, netto 32,4 13,1 12,3 8,1 5,9 8,8 7,5 6,5 -1,5 -8,0 

Resultat før skat 584,6 333,7 206,6 168,4 67,2 222,8 108,1 129,5 205,3 27,8 

Skat af årets resultat -146,1 -88,7 -55,4 -48,8 -13,4 -59,4 -26,3 -36,6 -35,7 -5,7 

Årets resultat (Totalindkomst) 438,5 245,0 151,2 119,6 53,8 163,4 81,8 92,9 169,6 22,1 

Balance pr. 31.12 

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 

Langfristede aktiver 4,1 13,2 12,8 2,0 0,9 0,9 0,7 1,2 1,3 0,5 

Kortfristede aktiver 1.369,7 1.160,0 942,8 867,7 777,7 786,5 1.053,6 1.078,0 790,5 590,6 

Aktiver i alt 1.373,8 1.173,2 955,6 869,7 778,6 787,4 1.054,3 1.079,2 791,8 591,1 

Egenkapital 1.224,2 878,2 776,7 716,4 594,9 536,7 422,7 396,0 302,7 132,5 

Kortfristede forpligtelser 149,6 295,0 178,9 153,3 183,7 250,7 631,6 683,2 489,1 458,6 

Passiver i alt 1.373,8 1.173,2 955,6 869,7 778,6 787,4 1.054,3 1.079,2 791,8 591,1 

Nøgletal 

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 

Afkastgrad 46% 31% 23% 21% 9% 25% 12% 14% 31% 7% 

Egenkapitalens forrentning efter skat 42% 30% 20% 18% 10% 34% 20% 27% 78% 18% 

Soliditetsgrad 89% 75% 81% 82% 76% 68% 40% 37% 38% 22% 

Indtjening pr. 100 kr. aktiekapital 1.896 kr. 1.291 kr. 1.025 kr. 1.165 kr. 595 kr. 1.633 kr. 813 kr. 905 kr. 1.670 kr. 220 kr. 


Årets til- og afgang af ejendomme 

(antal ejendomme) 

Beholdning Tilgang Tilgang Årets Beholdning 

01.01.2007 indskud køb/annull. afgang 31.12.2007 

Ubebyggede grunde 9 3 0 2 10 

Énfamilie huse 7 1 0 4 4 

Blandede ejendomme 22 31 0 24 29 

I alt 38 35 0 30 43 

6 7 

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 

Pengestrøm fra driftsaktivitet -124,8 89,1 208,1 178,0 12,0 337,0 -25,4 -91,1 82,3 -10,4 

Pengestrøm til investeringsaktivitet -0,2 -0,5 - - -0,1 -0,2 - -0,2 -1,0 -2,2 

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -73,0 -150,0 -101,1 -25,0 -17,7 -331,5 24,8 74,6 -70,3 19,8 

Pengestrøm i alt -198,0 -61,4 107,0 153,0 -5,8 5,3 -0,6 -16,7 11,0 7,2 

Likvider 31. december 1,0 199,0 260,4 153,4 0,4 6,2 0,9 1,5 18,2 7,2 

Aktiekapital 

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 

Aktiekapital 1. januar 21,3 18,0 13,5 10,0 9,0 10,1 10,3 10,2 10,1 10,0 

Kapitaludvidelser ved apportindskud 3,7 3,3 4,5 3,5 1,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 

Kapitalnedsættelser - - - - - -1,2 -0,3 - - - 

Aktiekapital 31. december 25,0 21,3 18,0 13,5 10,0 9,0 10,1 10,3 10,2 10,1 

Egenkapitaludvikling 

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 

Egenkapital 1. januar 878,2 776,7 716,4 594,9 536,7 422,7 396,0 302,6 132,5 110,2 

Kapitalnedsættelse - - - - - -50,0 -11,1 - - - 

Kapitaludvidelser ved apportindskud 7,5 6,5 9,1 6,9 4,4 0,6 1,0 0,5 0,5 0,2 

Udloddet udbytte -100,0 -150,0 -100,0 -5,0 - - -45,0 - - - 

Årets resultat 438,5 245,0 151,2 119,6 53,8 163,4 81,8 92,9 169,6 22,1 

Egenkapital 31. december 1.224,2 878,2 776,7 716,4 594,9 536,7 422,7 396,0 302,6 132,5

Ledelsens beretning 

Selskabet kunne i sit 10. regnskabsår 2007 glæde 

sig over det markant bedste resultat i løbet af 

de 10 år. Dette skyldtes i særlig grad, at lokalplanen 

for Margretheholm blev vedtaget, for 

dermed blev det endelige salg til Sjælsø Gruppen 

en realitet. Resultatet i 2007 kunne endda være 

blevet væsentligt større, hvis en optionshaver 

havde udnyttet sin option til at købe ejendommen 

i Hambrosgade, hvilket der blev redegjort 

for i en E&S-meddelelse i december måned. 

Margretheholm, 1433 København K 

Grundareal: 110.913 m 2 

Estimeret etageareal: 77.400 m 2 

Nu endte årets resultat før skat på 585 mio. 

kr. (2006: 334 mio. kr.), hvilket er marginalt 

højere end den resultatforventning, som selskabet 

udmeldte den 20. december 2007. Bestyrelsen 

anser det opnåede resultat for særdeles 

tilfredsstillende. 

Selskabet mærkede i løbet af 2007 en faldende 

efterspørgsel efter boligbyggeret i de større 

Margretheholm har en særdeles attraktiv beliggenhed tæt på Holmen, vandet og Københavns centrum. 

Grundet dens størrelse og attraktive beliggenhed så vi hurtigt et væld af muligheder i grunden 

og indbød fem danske og udenlandske arkitektfirmaer til en idékonkurrence – et parallelt opdrag – for 

hermed at undersøge mulighederne for en bebyggelse af grunden, primært med fokus på boligbyggeri. 

Vi valgte Vandkunstens forslag, som håndterede de iboende udfordringer på forbilledlig vis. Sjælsø 

Gruppen købte efterfølgende grunden på betingelse af, at en ny lokalplan, baseret på Vandkunstens 

projekt, blev vedtaget. Lokalplanen blev vedtaget i 2007, og Sjælsø Gruppen kan således påbegynde 

byggeriet. Sideløbende med denne proces har vi stået for en særdeles omfattende miljøopgave på 

grunden, som er en tidligere losseplads. 

1998 

Dag Hammarskjölds Allé 28, 2100 København Ø 


Etageareal: 1.839 m 2 

Bebygget areal: 768 m 2 

På Dag Hammarskjölds Allé overtog vi en smuk ældre ejendom, der ved overtagelsen var udlejet til 

Dansk Røde Kors, som oprindeligt havde haft sit hovedsæde her, men nu brugte ejendommen til 

sin asylafdeling. Selve ejendommen trængte til istandsættelse. Men en totalrenovering krævede, at 

ejendommen blev fraflyttet i en længere periode. Freja fandt en køber til ejendommen, og til glæde 

for alle parter indgik køberen en aftale med Dansk Røde Kors, hvorefter asylafdelingen kunne flytte 

til et lejemål på Frederiksberg. 

byer, ikke mindst i København. Men en række af 

de nyligt indskudte ejendomme er beliggende 

rundt omkring i landets større provinsbyer og 

har et element af liebhaveri i sig, hvorfor salgspriserne 

var gode. Tendensen inden for salg af 

byggeret til erhverv i de større byer er fremdeles 

positiv, og priserne for velbeliggende byggeretter 

til erhverv var svagt stigende. 

Der blev i 2007 indgået aftale om i alt 33 ejen- 

domshandler. Af disse er 27 indtægtsført i 

2007, og 26 af handlerne var endelige ved årets 

udgang, mens 1 fortsat er betinget af forhold, 

8 9 

2000 

der udelukkende beror på sælger, i dette tilfælde 

endelig udstykning. Den samlede salgssum for 

de 27 handler var 309 mio. kr. Et antal af de 

handlede ejendomme overdrages først i 2008. 

Endvidere blev 10 handler med en samlet salgssum 

på 446 mio. kr. indgået i tidligere regnskabsår 

endelige og kunne indtægtsføres i 2007. 

6 af de 33 ejendomshandler i 2007 blev indgået 

på betingelser, som i regnskabsmæssig forstand 

er suspensive, hvorfor de ikke er regnskabsført 

i 2007. Den potentielle salgssum for disse ejendomme 

er 131 mio. kr.

Ny Mølle, Brede, 2800 Lyngby 



Bebygget areal: 1.006 m 2 

Ny Mølle i Brede er én af de mange gamle møller langs Mølleåen, som tilsammen udgør et stykke 

tidlig industrikultur historie. De oprindelige møllebygninger må betegnes som værende bevaringsværdige, 

mens den nyere bygning fra 1947 kaldet ”Strømpehallen”, ikke umiddelbart kan kategoriseres 

som værende bevaringsværdig – og derfor snildt ville kunne erstattes af et nyt byggeri. På 

trods af, at en udvikling af denne bygning efter vor opfattelse ville have indebåret en forbedring af 

det samlede miljø, fik vi et endeligt nej fra Fredningsnævnet i København til at erstatte ”Strømpehallen” 

med tre nye rækkehuse. Ejendommen er nu ved at blive solgt, og det er op til den fremtidige 

ejer at finde ny anvendelse af ejendommen til erhverv. 

De mest markante endelige salg var Dag Hammarskjölds 

Allé 28, den sydlige del af Israels 

Plads, Nyhavn 31E og Peder Skrams Gade 8, alle 

i København, Viaduktvej 28 i Middelfart, Hilmar 

Finsens Gade 18 i Sønderborg, Niels Bohrs Vej 

1-3 i Esbjerg, Marselis Tværvej 4 i Århus og Store 

Sankt Hans Gade 2-4 i Viborg. Desuden blev et 

antal suspensive salg fra tidligere år endelige, 

hvoraf den langt væsentligste var Margretheholm 

i København. 

De nye handler, der er indgået på suspensive 

2004 

betingelser, omfattede byggeretten til boliger 

på Strandpromenaden 33-39 ved Svanemøllen i 

København samt to mindre delsalg i Odense. 

Der fandt i årets løb indskud af ejendomme 

sted 3 gange på ekstraordinære generalforsamlinger. 

I alt blev der indskudt 35 ejendomme 

beliggende rundt omkring i landet. Det største 

antal af disse ejendomme er kommet til salg 

som følge af retsreformen, hvor den nye struktur 

betyder, at omkring 60 tidligere retsbygninger 

frigøres til salg. 

Væsentlige udviklingsaktiviteter 

Selskabets formål omfatter ikke egen byggeaktivitet 

med henblik på videresalg. Men selskabet 

forestår i visse tilfælde byggemodning og i helt 

særlige tilfælde byggeri af f.eks. et beboerhus, 

som det, der skal opføres i Herstedlund i Albertslund 

som led i den indgåede aftale i sin tid om 

lokalplanen. 

Selskabets strategi er at skabe værditilvækst 

gennem udvikling af ejendommene, inden de 

afhændes. Den enkelte ejendoms muligheder 

Middelgrundsfortet 



Middelgrundsfortet overtog vi samtidigt med Flakfortet – der begge er kunstige øer og udgjorde en 

del af den befæstning, der blev lagt rundt om København for godt 100 år siden. Middelgrundsfortets 

Venner stod ved overtagelsen for pasningen af dette helt unikke fort, som er et strålende historisk 

eksempel på sin tids ypperste militære bygningsværker. På trods af Middelgrundsfortets kulturelle og 

historiske værdier var det ikke let at finde en køber, der på den ene side ville respektere øens kulturelle 

værdier og på den anden side kunne sikre en økonomisk drift af fortet. Det lykkedes dog, og 

Middelgrundsfortet fungerer i dag som et særligt skønt og offentligt tilgængeligt sted – hvilket Freja 

havde betinget sig ved salget. Se mere på www.fortet.dk 

10 11 

og kvaliteter vurderes og synliggøres, og med 

den stedlige planmyndighed drøftes de fremtidige 

anvendelsesmuligheder og mulighederne 

for nybyggeri. 

Alle ejendomme behandles individuelt, da de indeholder 

hver deres sæt af muligheder og problemstillinger, 

som skal belyses og bearbejdes. 

Forudsætningen for en konstruktiv dialog med 

de berørte myndigheder er et grundigt analysearbejde, 

som foregår i et løbende samspil med 

selskabets eksterne rådgivere og i et aftalt forløb 

med den stedlige kommunale forvaltning. 

1998

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

3.600 

3.200 

2.800 

2.400 

2.000 

1.600 

1.200 

800 

400 

0 

Udvikling i ejendomssalget 

Bruttofortjeneste (Mio. kr.) 

1998 

1999 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

I antal solgte ejendomme indgår kun hele ejendomme. Delsalg indgår i bruttofortjenesten 

Akkumuleret indskuds- og salgsværdier 

Mio. kr. 

Indskudsværdier 

4.000 

1998 

1999 

Salgsværdi 

Selskabet har løbende en række ejendomme i 

udvikling. Det er ikke altid forudsigeligt, hvor 

hurtigt udviklingsprocessen kan skride frem, idet 

der undervejs bl.a. skal ventes på politisk stillingtagen, 

og somme tider konflikter vore ønsker 

om hurtig udvikling med kommunale interesser i 

andre udviklingsprojekter og planer. 

Det vurderes løbende, hvor langt udviklingsprocessen 

skal bringes, inden der søges efter 

Antal solgte ejendomme 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

mulige bygherrer, idet disses vurderinger kan 

have betydning for den mest hensigtsmæssige 

endelige udformning af f.eks. selskabets 

lokalplanønsker. I nogle tilfælde lønner det sig 

at udbyde en byggeret til salg på et tidligt stadium 

og udvikle mulighederne i samspil med 

en bygherre. I andre tilfælde opnås det bedste 

samlede resultat ved at undlade salg, indtil en 

lokalplan er vedtaget, eller et lokalplanforslag i 

det mindste er sendt i offentlig høring. Endelig 

30 

20 

10 

kan visse lokalplaner være af lidt kontroversielt 

tilsnit, og i de tilfælde kan det have betydning 

for forløbet af en lokalplanproces, at der står 

en bygherre bag, så de politikere, der vedtager 

en sådan lokalplan, også har vished for, at det 

pågældende byggeri vil blive opført, hvis lokalplanen 

vedtages. 

Flere af selskabets væsentlige udviklingsprojekter 

vedrører ejendomme i Københavns Kommune, 

og vi kunne med glæde konstatere, at lokalplanerne 

både for Margretheholm og for ejendommen 

i Hambrosgade blev endeligt vedtaget. 

Irlandsvej 93, 2300 København S 



12 13 

Margretheholm er derfor nu endeligt overdraget 

til Sjælsø Gruppen, mens byggeretten 

til det smukke og veldisponerede 23.000 m2 store kontorhus, som den hollandske arkitekt 

Erick van Egeraat har tegnet til grunden i Hambrosgade, 

fortsat er under salg. En bygherre 

betalte i slutningen af 2007 en optionspræmie 

for at have tid til at undersøge mulighederne 

for at finansiere købet og det efterfølgende 

byggeri. Men den pågældende optionshaver 

måtte opgive at skaffe finansiering i det lidt 

turbulente finansielle marked, der findes for 

tiden. 

Freja overtog denne grund efter HT, uvidende om hvor omfattende en olieforurening HT havde efterladt 

på ejendommen, der havde tjent som busgarage- og værkstedsanlæg. Der var registreret et antal 

såkaldte ”hot spots”, som skulle oprenses. Men olieforureningen var langt mere alvorlig end frygtet. 

Derfor har vi - sideløbende med investors boligbyggeri, tegnet af B+ Arkitekter - i en del år været i 

gang med et omfattende oprensningsprojekt, hvor 22.000 liter olie indtil videre er blevet pumpet op. 

Oppumpningen af olie fra grundvandsspejlet er stadig i fuld gang, og vi forventer at måtte pumpe 

videre yderligere 6-8 år, førend grunden lever op til miljøreglerne. 

1998

På Strandpromenaden 33-39 ved Svanemøllen 

i København har selskabet overtaget 4 nabovillaer 

beliggende på fire grunde med et grundareal 

på tilsammen små 9.000 m2. Vi har indgået 

aftale med Cornerstone Group, som i givet fald 

vil købe byggeretten og opføre et nyt byggeri, 

om i fællesskab at undersøge mulighederne for 

at udvikle et projekt, der er så overbevisende, at 

kommunen vil tillade nedrivning af de fire villaer 

og opførelse af et nybyggeri med overvejende 

boliger. Det er derfor besluttet at invitere 6 arkitektfirmaer 

til at deltage i en idékonkurrence, 

et såkaldt parallelt opdrag, for at få belyst mulighederne 

for et enestående godt nybyggeri, 

Følager 5, 2500 Valby 


Estimeret etagearel: 24.000 m 2 

der passer ind i lokalområdets særlige karakter 

og kan bidrage positivt til områdets liv. 

Ejendommen Følager 5 i Valby er én blandt flere 

ejendomme i området omkring den nye station, 

hvor kommunen har inviteret de omkringliggende 

grundejere til at deltage i en proces, som 

skal føre til en overordnet udviklingsplan for hele 

området. Vi mener, der er basis for byggeri af 

omkring 20.000 m2 overvejende serviceerhverv 

på vor grund. Men afklaring heraf forudsætter 

en ny lokalplan, som først kan komme i proces, 

når helhedsplanen er fastlagt. En ny lokalplan 

kan derfor ikke foreligge før i 2009. 

Følager 5 - nabo til Ny Ellebjerg St. i Valby - er en grund med mange muligheder. Stationen er 

knudepunkt for flere jernbanelinjer og centrum for megen trafik - hvilket understøtter områdets attraktive 

fremtid. De mange muligheder der ligger i hele området, har fået Københavns Kommune, 

med megen input fra Freja, til at igangsætte en idékonkurrence – et såkaldt parallelt opdrag - for 

området. Med konkurrencen ønsker Københavns Kommune at få et kvalificeret bud på den fremtidige 

helhedsudvikling af området – inklusive vores ejendom på Følager. Konkurrencen forventes 

udskrevet i 2008, hvorfor der tidligst vil foreligge en ny lokalplan i 2009. 

2005 

Herstedlund, 2620 Albertslund 

Grundareal: ca. 875 m 2 (fælleshuset) 

Etageareal: 408 m 2 (fælleshuset) 

I Herstedlund er Freja undtagelsesvis bygherre på opførelsen af et hus - et fælleshus for de omkringliggende 

syv boliggrupper. De syv boliggrupper er resultatet af en konkurrence, Freja udskrev kort 

efter overtagelsen af hele området (på 146.438 m 2 ), og de er nu ved at blive opført. Som et led i 

lokalplanen for hele dette område blev det besluttet i kommunen, at der skulle være et fælleshus på 

min. 350 m 2 til brug for beboerne i de syv boliggrupper. Normalt bygger Freja ikke selv. Men vi valgte 

her at påtage os opgaven og udskrev en konkurrence for projektet. Vi valgte at gå videre med Dorte 

Mandrup Arkitekters forslag og er på baggrund af dette nu i gang med at opføre et utraditionelt og 

nyskabende fælleshus, som udstyres med forskellige økologiske tiltag og spændende aktivitetsmuligheder 

såsom en ”street-basket bane” på taget og en skater rampe på jorden. 

Bruttoversigt grundareal og etagemeter 

14 15 

Antal Grundareal t. m 2 Etagemeter t. m 2 

Indskud 221 5.591 549 

Tilkøb 7 50 44 

Ejendomme i alt 228 5.641 593 

Solgte ejendomme 185 3.413 521 

Beholdning ultimo 2007 43 2.228 72 

1998

Holmen, 1433 København K 

Grundareal: ca. 351.000 m 2 


Holmen har med sin fortid som flådestation allerede sat sine tydelige spor i historiebøgerne, men 

har nu også sat sine spor i både Frejas og Københavns Kommunes egne historiebøger. Da Staten 

valgte at privatisere området, åbnede man nemlig ikke bare op for et væld af fantastiske byggemuligheder 

– men også for en matrikuleringssag, der skulle vise sig at blive den mest komplicerede i 

Frejas og kommunens historie. Men det har været besværet værd – og sideløbende med denne lange 

proces har området gennemgået en spændende forandring, og det kreative miljø omkring de fire 

kunstskoler blomstrer i dag i frit flor. 

To tidligere udviklingsprojekter, nemlig Ny 

Tøjhus først på Amager og Holmen har på hver 

sin måde krævet betydelig ressourceindsats fra 

vor side selv længe efter, at lokalplanerne er 

vedtaget og byggeretterne solgt. På Holmen 

har Stadskonduktøren haft sin hidtil største 

og mest komplicerede matrikuleringssag, som i 

2007 efter næsten 10 års forløb fandt sin afslutning. 

På Ny Tøjhus har den byggemodning, 

som Freja selv har forestået, måttet opdeles i et 

antal mindre etaper for at genere de successive 

bygherrer mindst muligt. Det sidste kontorhus 

er nu så langt fremme, at byggemodningen kan 

2006 1998 

færdiggøres. Tilbage står så opgaven med at få 

skabt lokalplanens åbning ud mod Njalsgade. 

Denne afventer kommunens godkendelse af 

købers projekt for et nybyggeri som østlig nabo 

til og adskilt af en kommende pladsdannelse fra 

de tre pakhuse, som tidligere har tilhørt FDB. 

Ejendommen på Frederiksborgvej 71 i Allerød 

er allerede lokalplanlagt. Vi har dog ikke fundet 

den bebyggelse, lokalplanen muliggør, helt 

tidssvarende og har derfor i samarbejde med 

Vandkunsten og SLA udviklet en alternativ bebyggelsesplan, 

som også har været drøftet med 

kommunen. Om vi vil forsøge at få lokalplanen 

ændret, afhænger af, om vi kan finde bygherrer, 

der i givet fald foretrækker den nye bebyggelsesplan. 

I det nuværende marked for nye boliger, 

er det ikke helt let at få økonomi i nybyggeri 

af boliger i Allerød. 

Ejendommen på Rolighedsvej 1 i Ballerup er 

beliggende tæt ved bymidten og stationen. 

Grunden kan blive en vigtig brik i kommunens 

ønsker om at udvikle det lidt triste miljø 

i bymidten. Kommunen har igangsat et udviklingsforløb, 

hvor man i dialog med borgerne, 

Frederiksborgvej 71, 3450 Allerød 


På Frederiksborgvej overtog vi en større grund, hovedsageligt udlagt til boligbebyggelse. Området 

byder med sin beliggenhed i udkanten af Allerød by på flere muligheder. Efter vores opfattelse udnytter 

den eksisterende lokalplan ikke grundens potentiale optimalt. I samarbejde med Vandkunsten og 

SLA igangsatte vi derfor udarbejdelsen af et nyt skitseprojekt for at få et bedre overblik over grundens 

muligheder og den optimale udnyttelse af grundens potentialer. Når vi har fundet en investor til 

grunden, vil vi i samarbejde med denne gå i dialog med kommunen, med henblik på at udarbejde en 

ny lokalplan på baggrund af projektet. 

16 17 

efterlyser bidrag til Vision 2020. Freja har efter 

aftale med den kommunale forvaltning givet sit 

bidrag til processen med udgangspunkt i vor 

egen grund, og både kommenteret bymidtens 

mangler og muligheder generelt og indsendt et 

skitseforslag, udviklet i samarbejde med arkitekt 

Erik Nobel, til en sammenhængende bebyggelse 

af vor grund og de to nabogrunde mod nord 

og syd. 

I Herstedlund i Albertslund er samtlige byg- 

geretter for længst solgt, og mange af de nye 

boliger er under opførelse. Vi har påtaget os 


som led i helheden at opføre et beboerhus, som 

skal overdrages til grundejerforeningen. Dette 

byggeri skulle have været igangsat i 2007, men 

er først påbegyndt i januar 2008. Forsinkelsen 

skyldes et uforståeligt resultat af den gennemførte 

licitation. Dette medførte, at Dorte 

Mandrup Arkitekter måtte projektere en del 

af det spændende hus om, og efter fornyede 

langvarige forhandlinger med en entreprenør er 

der nu indgået kontrakt om byggeriet til en acceptabel 

pris. 

På Campusvej i Odense ligger selskabets i 

særklasse største ejendom gennem tiderne. De 

Rolighedsvej 7-9, 2750 Ballerup 


næsten ca. 150 ha landbrugsjord og skov nord, 

vest og syd for Syddansk Universitetscenter 

(SDU) er inddraget i byzone, og vi har igangsat 

et udviklingsforløb i samarbejde med kommunen. 

Mod nord ved Niels Bohrs Allé og indkørslen 

til SDU ventes det, at der kan bygges 

omkring 100.000 etagem2 blandet bebyggelse, 

dog overvejende erhverv. Mod vest er udlagt et 

byggefelt nord og syd for det nuværende forskningscenter, 

og den fælles vision går ud på at 

udvikle dette byggefelt til en egentlig forskerpark 

med i alt omkring 100.000 etagem2 bebyggelse. 

Endelig skal der udvikles en masterplan 

for det grønne område fra Niels Bohrs Allé 

Rolighedsvej er beliggende i Ballerup bymidte. Ballerup er et eksempel på en klassisk ”soveby”. Ikke 

desto mindre er det en by, der med et ændret image og et friskt pust af innovative tankegange er 

godt på vej til at udvikle sig til et spændende område tæt på København og i grønne omgivelser. Ballerup 

Kommune søsatte i foråret 2007 projektet Vision 2020 for hermed at sætte fokus på kommunens 

fremtidige udvikling. Som ejer af grunden på Rolighedsvej følger vi med stor interesse dette initiativ 

fra kommunens side og tager så vidt muligt del i Vision 2020 debatten. 

2006 

Campusvej, 5230 Odense M 

Grundareal: ca. 150 ha 

Campusvej er et ca. 150 ha stort område, der arealmæssigt er Frejas hidtil største udviklingsopgave. 

Området er beliggende i Odense og er en del af en stor arealreservation, man i sin tid lagde rundt 

om Syddansk Universitetscenter (SDU), bl.a. med henblik på at Landbohøjskolen kunne flytte til Fyn. 

Denne plan er dog for længst skrinlagt, og Videnskabsministeriet har som følge heraf overdraget 

ejendommen til Freja. For tiden er vi derfor i samarbejde med de forskellige berørte parter, Odense 

Kommune, SDU, Syddanske Forskerparker og Dalum Uddannelsescenter, i gang med at undersøge 

områdets landskabelige og bebyggelsesmæssige muligheder. Udviklingsarbejdet og salg af byggeretter 

i området forventes at strække sig over de næste mange år. 

i nord til Hestehaven i syd. Kommissorier for tre 

fælles arbejdsgrupper er ved at være på plads, 

og i 2008 ventes rammerne for de tre projekter 

udfyldt, så de kan udmøntes i lokalplaner. 

Opførelse af Slotsparken, som vi har valgt at 

benævne den kommende boligbebyggelse rundt 

om den tidligere fængselsmur ved det tidligere 

fængsel i Horsens, er blevet muliggjort, da kommunen 

i foråret vedtog den tilhørende lokalplan. 

Efteråret er blevet brugt til at planlægge den infrastruktur, 

der skal gøre bebyggelsen tilgænge- 

18 19 

2006 

lig og få den til at hænge sammen inden for området. 

Et bidrag til denne indre sammenhæng vil 

komme, når en supplerende lokalplan fastlægger, 

hvad der skal ske inden for fængselsmuren, 

altså med selve Slottet, som de tidligere 

fængselsbygninger nu bliver benævnt. Kommunen 

har en spændende vision om at omdanne 

Slottet til oplevelsescenter med World of Crime 

som hovedattraktion. For at give mulighed for at 

skabe grundlag for at realisere visionen, har Freja 

meddelt kommunen brugsret og køberet på 

givne vilkår indtil udgangen af 2008. Først når

Mio. kr. 

Overskud før skat 

2.200 

2.000 

1.800 

1.600 

1.400 

1.200 

1.000 

800 

600 

400 

200 

0 

1000 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

Akkumuleret overskud / Egenkapital 

1998-2001 

Egenkapital 

2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Grundarealer / Etagem 2 

T. m 2 

Indskudte grundarealer Solgte grundarealer Indskudte etagem 2 Solgte etagem 2 

2.372 

1998 

1999 

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

1.605 

300 

250 

150 

100 

50 

beslutning er truffet om Slottets fremtidige anvendelse 

kan den supplerende lokalplan sættes i 

søen. Et led i den bliver at fastlægge, hvor meget 

af den gamle fængselsmur, der skal bevares, og 

hvordan det offentlige parkområde på fængslets 

tidligere idrætsplads skal udformes. Dette 

parkområde er en vital del af den vision, Freja 

har om sammenhængen i den nye boligbebyggelse 

i Slotsparken. 

Indskud af ejendomme 

Der var i årets løb tre indskud af ejendomme, 

som blev besluttet på tre ekstraordinære 

generalforsamlinger. De i alt 35 ejendomme 

Munkebjergvænget, 5000 Odense S 


På Munkebjergvænget udarbejdede Freja sammen med CUBO arkitekter i sin tid fire skitsemæssige 

bebyggelsesforslag som inspiration til en kommende køber. Ejendommens eksisterende bygninger 

husede ved overtagelsen en række mellemlange uddannelsesaktiviteter, mens de fire nye forslag 

overvejende lagde op til en boligbebyggelse. De fire forslag havde hver deres kvaliteter og kunne 

samtidigt kombineres på tværs af hinanden og eksisterende bygninger. Ejendommen blev solgt i 

2006, og køber har efterfølgende udarbejdet sit eget projekt. 

20 21 

er beliggende spredt i hele landet. De fleste af 

ejendommene er tidligere retsbygninger, beliggende 

centralt i landets større provinsbyer. 

Desuden blev der indskudt enkelte bygninger, 

der tidligere blev anvendt af de stedlige fiskerikontroller. 

Drift af ejendomme 

Ejendomsdriften er som følge af selskabets 

karakter underskudsgivende. Det store flertal 

af de ejendomme, der indskydes i selskabet, 

er tomme på indskudstidspunktet, da de indskydes 

med henblik på videresalg til tredjemand 

og fordi Staten ikke længere har brug for dem til 

2003

Randers Kaserne, 8900 Randers 




Navnet antyder ejendommens tidligere anvendelse – og det er derfor næppe en overraskelse, at det 

var fra Forsvarsministeriet, Freja i 1998 overtog ejendommen. Vi valgte hurtigt at videreudvikle ejendommen 

med henblik på både at bevare de eksisterende bygninger og supplere med nye – således 

at resultatet er en helhedsplan med et divergerende udbud af aktiviteter og anvendelse. I samarbejde 

med Randers Kommune og Juul & Frost Arkitekter udarbejdede Freja i 2003 en masterplan for Randers 

Kaserne. Ejendommen er efterfølgende blevet solgt til forskellige købere, heriblandt By i Byen 

ApS, hvis intention er at udvikle området til et innovativt iværksættermiljø. 

eget formål. Som regel er det uhensigtsmæssigt 

for Freja at indgå selv midlertidige lejeaftaler, 

og derfor er lejeindtægterne begrænsede. 

Risici 

Selskabets økonomiske resultat og stilling er 

afhængigt, dels af markedsforholdene på ejendomsmarkedet, 

dels af udviklingen på kapitalmarkedet. 

Selskabets ejendomme er forsikrede 

for fysiske skader og ansvar. Selskabet vurderes 

ikke at have tekniske risici. Selskabet er invol- 

veret i et beskedent antal retstvister, der ikke 

vil påvirke selskabets resultat væsentligt, selv 

hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til 

selskabets fordel. 

Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes 

af erhvervsudviklingen, udviklingen i 

trafikstrukturer og behovet for boliger kombineret 

med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme 

er i balance med efterspørgslen. Alle 

disse forhold påvirkes af den generelle udvikling 

i økonomien, herunder ikke mindst udviklingen i 

1998 

investeringsrenten og investorernes afkastkrav. 

Det må endvidere konstateres, at der er meget 

store regionale forskelle i efterspørgslen efter 

både boliger og erhvervsejendomme. 

Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret 

planbestemmelser, før et salg kan gennemføres 

på optimale vilkår. Det sker altid i en 

tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien 

af en ejendom vil kunne blive påvirket 

væsentligt af karakteren af de fremtidige anvendelsesmuligheder. 

En del af selskabets ejendomme er forurenede. 

Når selskabet overtager en ejendom indgår for- 

Israels Plads, 1361 København K 


Etageareal: 36.510 m 2 (P-kælder) 


På Israels Plads overtog Freja to matrikler – en benzinstation og en 3-etages underjordisk P-kælder, 

med tilhørende ”tag” – dvs. pladsen. I starten var der tvivl om P-kælderens stand og hvorvidt den 

skulle nedlægges eller ej. Men efter nøjere analyser kunne denne tvivl fjernes. Udover drøftelserne 

vedrørende kælderens stand var selve salget også en kompliceret affære i og med, at særlige lejeforhold, 

miljøforhold og lignende involverede mange parter. Ved det endelig salg til Centerplan A/S, 

beholdt Freja brugsretten til selve pladsen samt benzinstationen – der begge siden hen er blevet 

overdraget til Københavns Kommune. 

22 23 

ventningerne til fremtidige oprensningsudgifter 

i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig 

efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig 

at have et andet omfang end forventet, eller 

fordi myndighedernes krav til oprensningens art 

og omfang skærpes. Alle kendte og forventede 

miljøudgifter indgår i værdiansættelsen af den 

enkelte ejendom. 

Alle selskabets køb og salg af ejendomme 

foregår i danske kroner. Der er heller ikke knyttet 

risici til selskabets finansiering, idet selskabets 

behov for træk på kreditfaciliteter er 

beskedent. Endvidere sker selskabets placering 

af indlån på attraktive vilkår på dag til dag 

2000

markedet. Der sker en risikospredning ved, at 

indskud og depoter fordeles på et antal store 

og mellemstore pengeinstitutter. For de mellemstore 

pengeinstitutters vedkommende er 

maksimumsgrænser fastlagt. Selskabet anvender 

i øvrigt ikke finansielle instrumenter. 

En ejendomshandel indregnes i det år, hvor 

handlen er indgået, når alle væsentlige risici og 

fordele ved ejendommen er overgået til køber. 

Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen 

først finder sted i det efterfølgende 

år. Handler for 91 mio. kr. af årets samlede 

omsætning overdrages først i 2008. På disse 

Klampenborgvej 50, 2930 Klampenborg 


Etageareal: 937 m 2 


handler har selskabet ultimo 2007 modtaget 

kutymemæssig udbetaling, der er deponeret 

eller sikret ved garanti. 

Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen 

af restkøbesummen frem til overtagelsesdagen. 

Ejendomsretten til de solgte ejendomme 

overgår først, når der er sket deponering af 

hele købesummen. I enkelte tilfælde sikres en 

restkøbesum ved, at der udstedes pantebrev i 

ejendommen. 

Det er selskabets opfattelse, at den kostpris, 

selskabets ikke solgte ejendomme indregnes til, 

Denne meget markante ejendom kan de fleste nok nikke genkendende til. Nogle vil huske ejendommen, 

fordi den i flere år fungerede som General Priors embedsbolig, mens andre helt sikkert kan 

genkende bygningen fra flere af Nordisk Films produktioner – heriblandt ”Olsen Bandens sidste be- 

drifter”. Villaen er i dag solgt, og et dansk modefirma har nu til huse i den smukke, velholdte bygning. 

1998 

Strandpromenaden 33-39, 2100 København Ø 



Strandpromenaden 33-39 er én af Københavns mest fantastiske grunde, med en helt unik beliggenhed 

ved Svanemøllebugten umiddelbart Syd for Tuborg - med udsigt udover Øresund. I samarbejde 

med køber af grunden har Freja inviteret 6 arkitektfirmaer til at deltage i en idékonkurrence, i form 

af et parallelt opdrag. Formålet med denne konkurrence er at undersøge alternativet til en bevarelse 

af de fire eksisterende villaer i form af en ny bebyggelse, primært med boliger. Konkurrencen vil løbe 

hen over foråret 2008, og så snart den er afsluttet vil Freja og bygherren i samarbejde med Københavns 

Kommune tage stilling til, om der på baggrund af konkurrencens resultater, kan udarbejdes en 

lokalplan, der muliggør en ny bebyggelse. 

tager højde for de aktuelle risici, herunder også 

væsentlige ændringer i investeringsrenten. 

Bestyrelse og ledelse 

Bestyrelsen har i årets løb holdt 6 møder. Derudover 

har bestyrelsen ved skriftlig votering 

behandlet et større antal indstillinger fra direktionen 

om salg af ejendomme. 

Der blev i årets løb afholdt 4 generalforsamlinger, 

hvoraf de tre var ekstraordinære og indkaldt for 

at godkende apportindskud af ejendomme. 

24 25 

2006 

Den ordinære generalforsamling blev afholdt 

den 26. marts 2007. På denne blev der udloddet 

et udbytte på 100 mio. kr. Desuden udtrådte 

Anders Pedersen af bestyrelsen, og i stedet blev 

advokat Søren Johansen nyvalgt til bestyrelsen. 


Bestyrelsen følger løbende debatten om såvel 

Corporate Governance som om ledelse og styring 

af statens selskaber. 

I statsligt regi offentliggjordes i januar 2004 en

apport fra Finansministeriet, Trafikministeriet 

og Økonomi- og Erhvervsministeriet: Staten 

som aktionær. I denne rapport gennemgås 

kravene til god selskabsledelse, som de specifikt 

ser ud for statslige aktieselskaber. 

Fondsbørsens komité for god selskabsledelse 

anbefalede i 2005, at samtlige børsnoterede 

selskaber for regnskabsår, der begynder 1. januar 

2006 og fremefter forpligtes til at forholde 

sig til komiteens anbefalinger. 

Freja følger anbefalingerne i Staten som ak- 

tionær og supplerer disse ved i vid udstræk- 

Amager Fælledvej 40-44, 2300 København S 


ning at følge de anbefalinger Fondsbørsens 

komite fastsætter for børsnoterede selskaber. 

Ikke alle komiteens anbefalinger er relevante 

for et ikke børsnoteret selskab med én ejer. 

Selskabets politik på området kan ses på hjemmesiden 

www.freja.biz 

I henhold til nye bestemmelser i Aktieselskabsloven, 

§ 69b, vil bestyrelsen på den forestående 

ordinære generalforsamling fremsætte 

et forslag til overordnede retningslinier 

for incitamentsaflønning til direktionen i selskabet. 

Bygningskomplekset på Amagerfælledvej 40-44 støder op til ejendommen ”Faste Batteri” (eller 

”Moskégrunden”). I forbindelse med helhedsudviklingen af sidstnævnte ejendom, var det oplagt at 

købe ejendommen på Amager Fælledvej af Post Danmark for at inddrage den i samlet udvikling med 

”Faste Batteri”. Parallelt med, at vi arbejdede på udviklingen af Faste Batteri, udlejede vi i første omgang 

bygningerne på Amager Fælledvej til K.E.E.C. (Københavns Etniske Erhvervscenter), der fremlejede 

bygningerne til en række etniske iværksættere. Vi måtte dog hurtigt sande, at der foregik en 

del aktiviteter på grunden, som den ikke var indrettet til – og da K.E.E.C. desuden gik konkurs måtte 

alle fremlejetagerne fraflytte bygningerne. De to ejendomme er nu solgt, og køber søger kommunen 

om tilladelse til at opføre det visionære projekt ”Batteriet”. 

2000 

Avedørelejren, 2650 Hvidovre 




Avedørelejren fungerede oprindeligt som én af Forsvarets sommerlejre. Den er opført 1915-20, og 

de røde murstensbygninger var uisolerede. Ved overtagelsen gik Freja hurtigt i dialog med Hvidovre 

Kommune om ejendommens fremtidige anvendelse. Sideløbende med denne dialog kom det kort på 

tale, at Staten ville leje en del af lejren til brug som asylcenter. Kommunen købte imidlertid ejendommen 

og har efterfølgende stået for den vellykkede udvikling af den. 

Allerede ved overtagelsen havde Zentropa lejet og omdannet de tidligere værksteder til filmstudier og 

kontorer – i daglig tale nu kendt som Filmbyen. Zentropa har siden købt værkstederne og er med til 

at gøre bydelen levende. 

Vederlagspolitik 

Vederlag til bestyrelse og direktion er omtalt i 

regnskabsberetningen, note 8. 

Bestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast 

årligt vederlag. 

Direktionens medlemmer aflønnes med en fast 

årlig bruttogage, hvori er indeholdt den pensionsordning, 

det enkelte direktionsmedlem 

måtte beslutte. Herudover er der etableret en 

særlig bonusordning, baseret på det enkelte 

26 27 

1998 

direktionsmedlems opfyldelse af en række mål, 

der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil 

normalt ikke kunne overstige 20 % af den faste 

gage. 

Medarbejderforhold 

Selskabets administration bestod ved årets udgang 

af 13 medarbejdere, hvoraf fire arbejder på 

deltid. Vi har indset, at vi ikke selv kan være de 

bedste på alle kompetenceområder. Vi har derfor 

valgt en styringsmodel, hvor vi har bemandet 

udviklingsafdelingen med erfarne og kompetente

Arsenalet ved Rønne, Bornholm 




Under Christian d. 5’s kongedømme blev det i 1687 besluttet, at Rønne skulle gøres til en fæstning, 

hvorfor der bl.a. blev bygget et kastelstårn og anlagt voldgrave. Det samlede område blev kaldt Arsenalet 

ved Rønne og er et stort smukt område ned til Østersøen. Ved overtagelsen drev ”Kastellets 

Venner” et museum i ejendommen, hvorfor det var oplagt at videresælge til dem. De havde dog ikke 

økonomisk mulighed for hverken at overtage bygningerne eller driften heraf – ej heller med hjælp fra 

Bornholms Kommune. Ejendommen blev solgt til Bornholms Museum. 

projektledere, som har et omfattende samarbejde 

med en række eksterne rådgivere inden for 

ejendomssalg, fysisk planlægning, ejendomsudvikling, 

arkitektur, jura og kommunikation. Ejendomsdriften 

styres ligeledes af en højt kvalificeret 

intern projektleder, mens den daglige drift 

er udliciteret. Derimod styres økonomi og øvrig 

administration med intern bemanding, hvor vi 

lægger vægt på, at kun de bedste er gode nok. 

Balancen mellem antallet og sammensætningen 

af ansatte og eksterne rådgivere vurderes 

1998 

løbende. I denne vurdering indgår kvaliteten af 

opgaveløsningerne, omkostningerne og resultaterne 

som hovedelementer, men med skyldig 

hensyntagen til fleksibilitet, kontinuitet samt 

videns- og erfaringsopbygning. 

Ved årets slutning blev en grundig søgeproces 

med bistand fra et search firma efter en udviklingsdirektør 

gennemført. Arkitekt Carsten 

Rasmussen blev ansat og tiltrådte den 1. februar 

2008. I årets løb valgte desuden vor mangeårige 

interne advokat Jens Ole Paarup at fortsætte sit 

2003 2004 2005 2006 2007 

Ulsøparken, 2660 Brøndby Strand 


Kort efter overtagelsen af Ulsøparken udarbejdede en investor et projektforslag til en tæt/lav bebyggelse 

på grunden, hvis udvikling i flere omgange var blevet drøftet på møder med borgmesteren 

og hans embedsmænd. Derfor kom det som en stor ubehagelig overraskelse, da vi ved et tilfælde 

fandt ud af, at kommunen i sit forslag til kommuneplan havde udlagt grunden til grønt område. Vi 

krævede, at kommunen overtog grunden, og prisfastsættelsen måtte igennem flere retsinstanser 

for til sidst at blive endeligt afgjort i Østre Landsret i efteråret 2007, hvor Freja fik medhold og blev 

tilkendt den krævede erstatning fra Brøndby Kommune. 

28 29 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

Udvikling i udlejning 

T. m2 Udlejet m2 78 

101 

Ikke udlejet m 2 

110 

84 

70 

72 

67 

60 43 26 

1998

Nørrejyllands Tøihuus, 8900 Randers 




Tøihuuset i Randers er en historisk, fredet ejendom, opført i årene 1801 – 1805. Ejendommen 

består af flere bygninger, der i sin tid blev opført til militært brug som en del af Arsenalet i Randers. 

Købers intention med ejendommen var at istandsætte og restaurere bygningerne og indrette dem 

til et nyt og spændende projekt med både boliger og erhverv, samtidigt med at man bedst muligt 

bevarede de historiske detaljer og andre unikke arkitektoniske træk. 

virke i et større advokatfirma, og i stedet blev 

cand. jur. Birgit H. Nielsen ansat og er tiltrådt 

den 1. januar 2008. 

Selskabets medarbejdere aflønnes med en fast 

årlig bruttogage, som indeholder bidraget til den 

pensionsordning, medarbejderen selv vælger. 

I samråd med bestyrelsens formand har direktionen 

endvidere mulighed for at tildele ledergruppen 

og enkelte nøglemedarbejdere et årligt 

ekstra vederlag, som tildeles på grundlag af en 

1998 

vurdering af individuelle indsatser og opnåede 

resultater. I 2007 blev der i alt udbetalt sådanne 

vederlag på 350.000 kr., svarende til 5,8 % af 

den samlede lønsum, eksklusiv direktionens 

lønninger. 

Hændelser efter regnskabsårets udløb 

På en ekstraordinær generalforsamling i januar 

2008 blev yderligere 11 ejendomme indskudt. 

Desuden er der i januar 2008 blevet frigivet 439 

mio. kr. af deponerede midler, som følge af, at 

nogle større handler blev endelige i slutningen 

af 2007. 

Derudover er der ikke efter regnskabsårets udløb 

indtruffet væsentlige hændelser. 

Forventninger til 2008 

Udover det allerede i januar besluttede indskud 

af 11 ejendomme forventes der i årets løb yderligere 

indskud af ejendomme, bl.a. fra BaneDanmark 

og som følge af retsreformen. 

Generelt gælder det, at selskabets karakter og 

de dertil knyttede regnskabsregler og regnskabs- 

N. Pallsgøta, Torshavn, Færøerne 

Grundareal: 114 m 2 



Ejendommen illustrerer med sin beliggenhed på Færøerne den geografiske variation, der er også er 

i Frejas udvalg af opgaver. Beliggende midt i Thorshavns Bymidte var det en eftertragtet ejendom, 

som bød på et bredt udvalg af anvendelsesmuligheder inden for administration, bolig, restaurationsdrift 

mv. Ejendommen blev solgt til en lokal liebhaver. 

30 31 

principper gør det vanskeligt at forudse, hvordan 

salget vil udvikle sig et helt år frem i tid og i 

en skarpt afgrænset periode som et kalenderår. 

Blot et enkelt større salg, der bliver endeligt lige 

inden eller lige efter regnskabsperiodens afslutning, 

kan rykke markant ved årets omsætning 

og resultat. 

Da selskabet har finansiel styrke til at vente på 

den rigtige køber og ikke mindst til at arbejde 

for de bedst mulige salgsvilkår, forstærkes usikkerheden 

om salgstidspunkter og tidspunkter 

for regnskabsføring af de opnåede salg. Endvidere 

gælder det, at tidspunktet for, hvornår salg 

på suspensive betingelser kan indtægtsføres, er 

afhængigt af den konkrete udvikling i lokalplan- 

2006

processer, hvis tidsmæssige forløb selskabet 

kun i begrænset omfang kan påvirke. 

Baseret på de nuværende forventninger til forløbet 

af igangværende og påtænkte lokalplanprocesser 

samt de øvrige forventninger til selskabets 

salg og drift, forventes et resultat før 

skat i størrelsesordenen 200 mio. kr. 

Overskudsdisponering og 

generalforsamling 

Bestyrelsen foreslår, at årets resultat på 438 

mio. kr. disponeres med udlodning af et ud- 

bytte på 200 mio. kr. og overførsel af 238 mio. 

kr. til frie reserver. 

Bestyrelsen finder, at størrelsen af udbytter 

fremdeles bør afhænge af udviklingen i selskabets 

resultat og likviditet. Likviditetsbehovet vil 

ikke mindst være påvirket af kommende større 

indskud af ejendomme. Som udgangspunkt 

vil bestyrelsen ikke indstille deklarering af udbytte, 

hvis det skal finansieres af ekstern låneoptagelse. 

Den ordinære generalforsamling finder sted 

torsdag den 27. marts 2008 hos selskabet. 

Meddelelser til Erhvervs- & Selskabsstyrelsen udsendt i 2007 

Nr. 14/2007 Præcisering af resultatforventning (20/12/07) 

Nr. 13/2007 Delårsrapport 3. kvartal 2007 (21/11/07) 

Nr. 12/2007 Afholdt ekstraordinær generalforsamling (19/09/07) 

Nr. 11/2007 Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling (10/09/07) 







Nr. 04/2007 Ordinær generalforsamling afholdt (26/03/07) 

Nr. 03/2007 Indkaldelse til ordinær generalforsamling (12/03/07) 

Nr. 02/2007 Årsregnskabsmeddelelse 2006 (22/02/07) 

Nr. 01/2007 Ændring af resultatforventning (23/01/07) 

Finanskalender for den resterende del af året 

Torsdag den 27.03.2008 - Ordinær generalforsamling 

Tirsdag den 13.05.2008 - Delårsrapport for 1. kvartal 

Tirsdag den 26.08.2008 - Delårsrapport for 1. halvår 

Onsdag den 12.11.2008 - Delårsrapport for 3. kvartal 

Buddinge Batteri, 2860 Søborg 




Buddinge Batteri var oprindeligt en del af hele Københavns befæstning. Ved overtagelsen blev Batteriet 

imidlertid brugt og passet af en forening for flyentusiaster. Vi mente, at der på ejendommen 

var mulighed for en delvis ombygning til boliger, samtidigt med en bevaring af flere af de gamle 

bygninger. Gladsaxe Kommune var dog ikke enig heri, og grunden blev solgt til en investor, der nu 

selv står for drøftelserne med kommunen om grundens muligheder. Udover at disse uenigheder med 

kommunen har besværliggjort ejendommens udvikling, så har Dansk Naturfredningsnævnets fredningssag 

på en del af ejendommen ikke gjort det lettere for den nuværende ejer at finde kommercielt 

grundlag for dens fremtid. 

Til- og afgang af ejendomme 

32 33 

2007 2006 2006 2004 før 2004 Total 

Indskud 35 19 8 21 138 186 

Køb/ annull. 0 0 2 2 3 7 

Salg (netto) 30 10 24 6 115 155 

Beholdning ultimo 43 38 29 43 26 38 

2002

Selskabets ledelse 

Bestyrelse 

Bestyrelsesformand 

Hans Ejvind Hansen 

Født: 1942 

Indtrådt i bestyrelsen: 1997 

Bestyrelsesformand i: 

ATP Invest 

Nykredit Invest 

Næstformand i: 

Danmarks Statistik 

Bestyrelsesmedlem i: 

FIH Erhvervsbank A/S 

Lønmodtagernes Dyrtidsfond 

FMS Holding af 2004 

Novo Nordisk Fonden 

Næstformand 

Karen-Elisabeth Seest Friis 

Født: 1944 



RenHold A/S 

Direktion 

Administrerende direktør 

Allan Andersen 

Født: 1945 

Ansat: 1997 


NeuroSearch A/S 

Connectia A/S 

Bestyrelsesmedlem 

John. R. Frederiksen 

Født: 1948 


Direktør 

Fortunen A/S 


Hellebo Park A/S 

Ejendomsselskabet Uglen A/S 

RenHold A/S 

Sjælsø Gruppen A/S 

Ejendomsforeningen Danmark 

SBS Byfornyelse s.m.b.a. 


C.W. Obel Ejendomme A/S 

Højgaard Ejendomme A/S 

Tryg i Danmark SmbA 


Lene Dammand Lund 

Født: 1963 


Administrerende direktør, MAA MBA 

SLA Arkitekter A/S 


Signal Arkitekter ApS 

Direktør 

Mads Bjerre 

Født: 1950 

Ansat: 1999 


Søren Johansen 

Født: 1965 

Indtrådt i bestyrelsen: 2007 

Direktør 

Advokatfirmaet KromannReumert 

International A/S 


Aktieselskabet Coferro 

Niels Fuglsang A/S 

Mercodan A/S 

B. Bille A/S 

Rederiaktieselskabet O.W.B 

Shareholder Invest Growth A/S 

Proark Holding A/S 


Advokatfirmaet KromannReumert 

International A/S 

Shareholder Invest A/S 

Shareholder Invest 2 A/S 

Baltic Property Trust Asset 

Management A/S 

En række selskaber i Proark 

koncernen 

Årets resultat er et overskud på 584,6 mio. kr. 

før skat. Efter skat er resultatet 438,5 mio. kr. 

Selskabet har samlede aktiver pr. 31. december 

2007 for 1.373,8 mio. kr. Selskabets egenkapital 

er 1.224,2 mio. kr. 

Denne årsrapport er aflagt i overensstemmelse 

med IFRS som godkendt af EU og yderligere danske 

oplysningskrav til årsrapporter i henhold til 

Årsregnskabsloven. 

Resultatopgørelsen 

Resultat af salg og udvikling af ejendomme 

Der er i 2007 indregnet endeligt salg af 30 ejendomme 

og 7 delsalg. Netto er der indtægtsført 

salg af ejendomme på 754,5 mio. kr. og en 

avance ved årets salg på 559,7 mio. kr. 

En ejendomshandel indregnes i det år, hvor 

handlen er indgået, hvis alle væsentlige risici og 

fordele ved ejendommen er overgået til køber. 

Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen 

først finder sted i efterfølgende år. Handler 

for 91,3 mio. kr. af årets samlede omsætning 

overdrages først i 2008. 

Ved selskabets salg af ejendomme sker det ofte, 

at selskabet påtager sig løsningen af opgaver 

i forbindelse med ejendommens modning. Der 

er typisk tale om medvirken ved miljøoprensning 

og/eller byggemodning. I det år sådanne 

salg indregnes i resultatopgørelsen sker avanceopgørelsen 

derfor på baggrund af selskabets 

bedste skøn over disse udestående arbejders 

økonomiske værdi. I takt med at disse opgaver 

løses kan de endelige avancer opgøres. Der 

er sket regulering af kostpriser i 11 handler fra 

tidligere år. Netto har dette i 2007 medført en 

avance, tidligere års salg, på 13,7 mio. kr. 

Ud over de ovennævnte salg har selskabet 

oppebåret optionsindtægter og lign. vedrørende 

34 35 

Regnskabsberetning 

aftaler med potentielle købere. Aftaler, der alle 

er udløbet ved årets udgang. Selskabet har i den 

forbindelse opnået indtægter på 11,0 mio. kr. 

IFRS standarderne indebærer, at et salg først 

indregnes, når betingelserne for handlens gennemførelse 

er opfyldt eller når disse betingelser 

med overvejende sandsynlighed vil blive opfyldt. 

Selskabets ikke solgte ejendomme behandles 

som varebeholdninger, hvilket indebærer at der 

ikke kan ske opskrivning af ejendommenes værdi 

til markedsværdi. 

Disse regnskabsprincipper indebærer, at 6 aftaler 

om ejendomshandler indgået i 2007 ikke 

er indregnet. Det er selskabets forventning, 

at de suspensive betingelser for disse handler 

vil blive afklaret indenfor de følgende to regnskabsår. 

Aftalernes indhold og omfang vil kunne 

påvirkes af, hvorledes betingelserne kan blive 

opfyldt. Det er således ikke muligt at angive det 

forventede resultat af disse aftaler. Den samlede 

handelssum for disse handler kan blive i 

størrelsesordenen 131 mio. kr. 

Selskabet har ikke fundet grundlag for nedskrivninger 

på selskabets ejendomme i 2007. 

Resultat af drift af ejendomme 

Driftsindtægter, husleje mv. udgør 4,2 mio. kr. 

Disse indtægter er faldet i 2007, hovedsageligt 

pga. salg af ejendomme. Som hovedregel bliver 

ejendomme indskudt i selskabet uden aktive 

lejemål. Da selskabet sigter mod at sælge ejendommene 

hurtigst og bedst muligt, er selskabets 

udlejningsbestræbelser ofte begrænset til 

at indgå lejemål af kortere varighed. Det er ofte 

vanskeligt at finde lejere til sådanne lejemål, 

også fordi ejendommenes planforhold og indretning 

er baseret på den hidtidige anvendelse. 

Driftsomkostninger udgør 20,1 mio. kr. og indeholder 

udgifter til ejendomsskatter, ved-

Keldsnor Fyr, Rathvej 8, 5932 Humble 



Bebygget areal: 534 m2 

På Rathvej overtog vi en helt unik historisk ejendom, der omfattede bygningskomplekset Keldsnor 

Fyr - opført i 1905. Ejendommen rummede fyrtårn, 3 boliger til henholdsvis fyrmester, fyrpasser og 

fyrpasserassistent samt en del værkstedsbygninger. I kraft af sin tidligere funktion er ejendommen 

beliggende med en fantastisk panoramaudsigt over Langelandsbælt. Ejendommen blev solgt med 

pligt til fremover at vedligeholde og sikre offentligheden adgang til fyrtårnet. 

ligeholdelse og ejendommenes øvrige driftsomkostninger 

som vagt, arealpleje og energiudgifter. 

Frejas andel af udgifterne til varme, 

el og vagt stiger, hvis ejendommene ikke er 

udlejede. Udgiften til ejendomsskatter på den 

enkelte ejendom udgør en væsentlig andel af 

driftsudgifterne. 

Der sker løbende vurdering af den enkelte ejendoms 

vedligeholdelsesbehov. I vurderingen af 

behovet indgår den enkelte ejendoms udsigter 

for videresalg og karakteren af ejendommens 

udviklingsmuligheder. 

Enkelte af selskabets ejendomme er momsregi- 

streret. På visse ejendomme afgøres den endelige 

momsstatus først ved ejendommens vide- 

1998 

resalg. Konsekvenserne af et eventuelt momsfradrag 

indregnes først, når ejendommens 

fremtidige momsstatus er endelig afklaret. 

Finansiering 

Finansieringsindtægter kommer dels fra tilgodehavender 

og deponeringer i forbindelse med 

ejendomshandler, dels fra frie likvider. Finansieringsomkostninger 

vedrører i al væsentlighed 

selskabsskat fra tidligere år. 

Selskabet har aftalt faste spreads mellem indlåns- 

og udlånsrenter, baseret på dag-til-dag 

renten. 

Skat 

Skat af årets resultat udgør 146,1 mio. kr. 

I opgørelsen indgår regulering af udskudt skat 

med 1,6 mio. kr. Selskabet har aktiveret tilgodehavende 

udskudt skat med 0,6 mio. kr. 

Årets resultat 

Årets resultat på 438,5 mio. kr. er i beskeden 

grad påvirket af de skøn, der er foretaget i forbindelse 

med vurderingen af forventede byggemodnings- 

og miljøopretningsudgifter. 

Overskudsdisponering 

Årets resultat efter skat på 438,5 mio. kr. 

foreslås disponeret med udlodning af udbytte 

på 200 mio. kr. og med overførsel af 238,5 mio. 

kr. til frie reserver. 

Datavej 2-18, 3460 Birkerød 




I forbindelse med overtagelsen af dette tidligere kildeskattehus, udarbejdede Freja i samarbejde 

med Nobel Arkitekter A/S et projekt, der fokuserede på en fornyelse af kontorhuset. Investoren, der 

endte med at købe ejendommen, købte den dog med henblik på at lave ejerboliger – hvilket siden 

er gennemført. 

36 37 

Balancen 

Balancen er med 1.373,8 mio. kr. steget i forhold 

til primo. Der er på aktivsiden sket en væsentlig 

øgning af deponeringer, ejendomssalg. Samtidig 

er der sket en reduktion af tilgodehavender, solgte 

ejendomme samt likvider. På passivsiden er der 

sket en øgning af egenkapitalen og samtidigt er 

der sket fald i skyldig selskabsskat, ligesom posten 

vedrørende gæld til hovedaktionær, indskud 

af ejendomme ikke er aktuel længere. 

Aktiver 

Selskabets samlede aktiver den 31. december 

2007 udgør 1.373,8 mio. kr. 

1999

Kortfristede aktiver 

Ejendomme 

Værdien af selskabets 43 ejendomme med positiv 

værdi udgør i alt 370,2 mio. kr. Da selskabets 

formål er at sælge ejendommene hurtigst og 

bedst muligt, betragtes ejendommene som kortfristede 

aktiver og varebeholdninger. Værdien er 

øget i regnskabsåret i forbindelse med indskud 

af en række ejendomme. 

Ved indskud af ejendomme bliver der foretaget 

vurdering af den miljøforpligtelse, der skønnes 

at hvile på den enkelte ejendom. Indskudsværdien 

af ejendommen fastsættes under hensyn 

til dette. 

Annexvej 7-11, 8300 Odder 



Bebygget areal: 2.286 m2 

Nogle indgåede handler bliver først endelige, 

når en række forudsætninger som udmatrikulering 

og lokalplanforhold er faldet på plads. Der 

er dermed ofte tale om betingelser, der ikke 

alene hviler på købers og sælgers forhold, men 

på beslutninger, der tages af offentlige instanser. 

Når en ejendom er solgt på det, der kaldes 

suspensive betingelser, indregnes salget ikke før 

alle betingelser med overvejende sandsynlighed 

vil blive opfyldt. Indtil da indgår ejendommen i 

posten omsætningsejendomme til kostpris. Det 

samme gælder ejendomme, der er indgået optionsaftale 

på. 

For fuldstændighedens skyld skal det nævnes, 

at 8 ejendomme ikke er selvstændigt matriku- 

Hvis ejendomme kunne tale, ville denne ejendom i kraft af sin tidligere funktion som kvindefængsel 

helt sikkert byde på en masse spændende historier og beskrivelser af skæbner. Da vi overtog ejendommen, 

fungerede den dog ikke længere som kvindefængsel, men var i en periode blevet brugt til 

asylcenter. Vi solgte ejendommen til en lokal godsejer, der efterfølgende har stået for ejendommens 

istandsættelse. 

2003 

lerede. For disse ejendomme foreligger der ingen 

offentlig ejendomsværdi. For de resterende 

ejendomme udgør de senest foreliggende offentlige 

ejendomsvurderinger 265,4 mio. kr. 

Øvrige kortfristede aktiver 

Tilgodehavender, solgte ejendomme udgør 

240,5 mio. kr. Selskabet har modtaget garantier 

for 8,1 mio. kr. Posten omfatter selskabets tilgodehavender 

vedrørende solgte ejendomme efter 

fradrag af forudbetalinger og deponeringer. 

Regnskabsposten er et resultat af, at der er indgået 

væsentlige ejendomshandler, hvor overdragelsen 

og/eller afregningen af den væsentligste 

del af købesummen først finder sted i 2008 og 

2009. 

Deponeringer, ejendomssalg udgør 749,2 mio. 

kr. Der er i januar 2008 frigivet 438,6 mio. kr. af 

dette beløb. Andre tilgodehavender mv. udgør 

alene 8,8 mio. kr. 

Likvider udgør 1,0 mio. kr. 

Egenkapital 

Selskabets egenkapital udgør 1.224,2 mio. kr. 

Af årets resultat efter skat på 438,5 mio. kr. 

foreslår bestyrelsen udbytte på 200 mio. kr. og 

238,5 mio. kr. overført til frie reserver. 

Der er i løbet af året foretaget tre kapitalforhøjelser 

på i alt 3,8 mio. kr. i forbindelse med 

tre indskud af ejendomme besluttet ved tre ekstraordinære 

generalforsamlinger. 

Selskabet har udbetalt 100 mio. kr. i udbytte i 2007. 

Forpligtelser 

Kortfristede forpligtelser 

Ejendomme med negativ økonomisk værdi 

Der er siden selskabets etablering indskudt i alt 

11 ejendomme, hvorpå der ved indskuddet hviler 

38 39 

så store driftsmæssige og vedligeholdelsesmæssige 

forpligtelser, at markedsværdien er negativ. 

De to ejendomme, der primo var optaget i balancen 

i denne kategori er begge solgt i 2007. 

Øvrige kortfristede forpligtelser 

De øvrige kortfristede forpligtelser udgør i alt 

149,7 mio. kr. Heraf udgør anden gæld 112,1 

mio. kr. Den væsentligste del af beløbet, nemlig 

99,1 mio. kr., vedrører udestående miljøopgaver 

og byggemodning på solgte ejendomme. Selskabet 

havde et mindre træk på kreditinstitutter 

ultimo på 19,5 mio. kr. 

Andre forpligtelser 

Selskabet er part i enkelte tvister. Udfaldet af 

disse vil ikke have væsentlig betydning for selskabets 

økonomiske stilling. To retstvister blev 

afgjort endeligt i 2007. I begge sager fik selskabet 

fuldt medhold. Selskabet har stillet enkelte, 

mindre garantier i forbindelse med udviklingen 

af ejendomme. 

Pengestrømme 

Selskabet har haft positiv likviditet i store dele 

af 2007. Der er udbetalt udbytte med 100 mio. 

kr. i 1. halvår. Nye indskud og køb af ejendomme 

er betalt med 177 mio. kr. I løbet af 2007 er der 

frigivet væsentlige beløb fra ejendomssalget. I 

årets sidste halvdel er deponeringerne igen øget 

og udgjorde ved årets udgang 749,2 mio. kr. 

Selskabets kreditfaciliteter i pengeinstitutter, har 

derfor stort set ikke været anvendt i 2007. De 

samlede kreditfaciliteter var på 334,3 mio. kr. 

ultimo året, deraf var der udnyttet 19,5 mio. kr. 

Det maksimale træk har været på 52,7 mio. kr. 

Årets netto pengestrøm har været negativ med 

198,0 mio. kr. som fordeles med - 124,8 mio. kr. 

fra driftsaktivitet, - 0,2 fra investeringsaktivitet 

og - 73,0 fra finansieringsaktivitet.

Ledelsespåtegning 

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2007 for 

Freja ejendomme A/S. 

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards 

som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i henhold 

til Årsregnskabsloven. 

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver 

et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 

2007 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 

2007. 

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 

København, den 20. februar 2008 

Direktion: 

Allan Andersen 

administrerende direktør 

Bestyrelse: 

Hans Ejvind Hansen 

bestyrelsesformand 

John R. Frederiksen 

Søren Johansen 

Mads Bjerre 

direktør 

Karen-Elisabeth Seest Friis 

næstformand 

Lene Dammand Lund 

Til aktionærerne i Freja ejendomme A/S 

Vi har revideret årsrapporten for Freja ejendomme 

A/S for regnskabsåret 2007, omfattende 

ledelsespåtegning, ledelsesberetning, anvendt 

regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, 

egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og 

noter. Årsrapporten aflægges efter International 

Financial Reporting Standards som godkendt 

af EU og yderligere danske oplysningskrav 

til årsrapporter i henhold til Årsregnskabsloven. 

Ledelsens ansvar for årsrapporten 

Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge 

en årsrapport, der giver et retvisende billede 

i overensstemmelse med International Financial 

Reporting Standards som godkendt af EU og 

yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter. 

Dette ansvar omfatter udformning, implementering 

og opretholdelse af interne kontroller, der er 

relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, 

der giver et retvisende billede uden væsentlig 

fejlinformation, uanset om fejlinformationen 

skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse 

af en hensigtsmæssig regnskabspraksis 

og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som 

er rimelige efter omstændighederne. 

Revisors ansvar og den udførte revision 

Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om 

årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har 

udført vores revision i overensstemmelse med 

danske revisionsstandarder. Disse standarder 

kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger 

og udfører revisionen med henblik på at 

opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten 

ikke indeholder væsentlig fejlinformation. 

En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis 

for de beløb og oplysninger, der er 

anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger 

af revisors vurdering, herunder vurderingen 

af risikoen for væsentlig fejlinformation i 

årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyl- 

40 41 

Den uafhængige revisors påtegning 

des besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen 

overvejer revisor interne kontroller, der er relevante 

for selskabets udarbejdelse og aflæggelse 

af en årsrapport, der giver et retvisende billede, 

med henblik på at udforme revisionshandlinger, 

der er passende efter omstændighederne, men 

ikke med det formål at udtrykke en konklusion 

om effektiviteten af selskabets interne kontrol. 

En revision omfatter endvidere stillingtagen til, 

om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis 

er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige 

skøn er rimelige samt en vurdering 

af den samlede præsentation af årsrapporten. 

Det er vores opfattelse, at det opnåede 

revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som 

grundlag for vores konklusion. 

Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 

Konklusion 

Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et 

retvisende billede af selskabets aktiver, passiver 

og finansielle stilling pr. 31. december 2007 

samt af resultatet af selskabets aktiviteter og 

pengestrømme for regnskabsåret 2007 i overensstemmelse 

med International Financial Reporting 

Standards som godkendt af EU og yderligere 

danske oplysningskrav til årsrapporter. 

København, den 20. februar 2008 

Ernst & Young 

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab 

Svend Hagemann 

statsautoriseret revisor 

Eskild Jakobsen 

statsautoriseret revisor

42 43 


for perioden 1. januar - 31. december 

(t. kr.) 

Note 2007 2006 

Salg af ejendomme 4 754.505 453.003 

Kostpris 5 194.848 128.539 

Avance ved årets salg 559.657 324.464 

Avanceregulering, tidligere års salg 6 13.732 4.344 

Andre indtægter, netto 11.000 12.623 

Resultat af salg og udvikling af ejendomme 584.389 341.431 

Driftsindtægter, husleje mv. 4.165 8.017 

Driftsomkostninger 7 20.050 14.089 

Resultat af drift af ejendomme -15.885 -6.072 

Resultat af ejendomsvirksomhed 568.504 335.359 

Administrationsomkostninger 8 16.333 14.789 

Resultat før finansielle poster (EBIT) 552.171 320.570 

Finansieringsindtægter 9 35.260 13.816 

Finansieringsomkostninger 10 2.854 702 

Finansielle poster, netto 32.406 13.114 

Resultat før skat 584.577 333.684 

Skat af årets resultat 11 146.116 88.729 

Årets resultat (Totalindkomst) 438.461 244.955 

Resultat pr. aktie 

Resultat pr. 100 kr. aktiekapital 1.896 1.291 

1.896 1.291 

Resultatdisponering 

Foreslået udbytte 200.000 100.000 

Overført resultat 238.461 144.955 

438.461 244.955

Balance 

pr. 31. december 

(t. kr.) 

Aktiver 


Langfristede aktiver 

Materielle aktiver 

Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar 479 427 

Materielle aktiver i alt 12 479 427 

Finansielle aktiver 

Værdipapirer 13 2.522 10.022 

Udskudt skat 14 600 2.200 

Depositum 543 518 

Finansielle aktiver i alt 3.665 12.740 

Langfristede aktiver i alt 4.144 13.167 


Omsætningsejendomme 

Ejendomme 15 370.163 360.383 

Omsætningsejendomme i alt 370.163 360.383 

Tilgodehavender 

Tilgodehavende solgte ejendomme 240.528 416.513 

Andre tilgodehavender 1.435 2.510 

Deponeringer, ejendomssalg 749.203 181.555 

Selskabsskat 16 7.386 0 

Tilgodehavender i alt 998.552 600.578 

Likvide beholdninger 990 199.033 

Kortfristede aktiver i alt 1.369.705 1.159.994 

Aktiver ialt 1.373.849 1.173.161 

Passiver 

44 45 


Egenkapital 

Aktiekapital 25.035 21.285 

Frie reserver 999.124 756.913 

Foreslået udbytte 200.000 100.000 

Egenkapital i alt 1.224.159 878.198 

Forpligtelser 


Ejendomme med negativ økonomisk værdi 17 0 17.114 

Forudbetalinger, suspensive salg 4.622 2.850 

Kreditinstitutter 19.456 0 

Leverandørgæld 13.528 19.098 

Anden gæld 18 112.084 130.752 

Hovedaktionær, indskud af ejendomme 0 78.737 

Selskabsskat 16 0 46.412 

Kortfristede forpligtelser i alt 149.690 294.963 

Forpligtelser i alt 149.690 294.963 

Passiver i alt 1.373.849 1.173.161


(t. kr.) 

2007 2006 

Resultat før skat 

Regulering for ikke-likvide driftsposter mv.: 

584.577 333.684 

Afskrivninger 161 154 

Finansielle poster, netto -32.406 -13.114 

Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital 552.332 320.724 

Forskydning i: 

Omsætningsejendomme -19.394 -125.744 

Tilgodehavender 179.078 -261.481 

Deponeringer, ejendomssalg -567.648 115.952 

Forudbetalinger, suspensive salg 1.772 -32.247 

Leverandørgæld -5.570 4.763 

Anden gæld -18.668 28.460 

Hovedaktionær, indskud af ejendomme -78.737 78.737 

Pengestrøm fra primær drift 43.165 129.164 

Finansielle poster netto, betalt 30.388 11.815 

Pengestrøm fra ordinær drift 73.553 140.979 

Betalt selskabsskat -198.314 -51.906 

Pengestrøm fra driftsaktivitet -124.761 89.073 

Investeringer: 

Investering i langfristede aktiver -238 -446 

Pengestrøm til investeringsaktivitet -238 -446 

Fremmedfinansiering: 

Afdrag, prioritetsgæld og kreditinstitutter 

Aktionær: 

26.956 0 

Udbetalt udbytte -100.000 -150.000 

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -73.044 -150.000 

Årets pengestrøm -198.043 -61.373 

Likvider, 1. januar 199.033 260.406 

Likvider, 31. december 990 199.033 

Selskabet har herudover ved årets udgang kreditfaciliteter på 334.300 240.600 

46 47 

Aktie- Frie Foreslået 

kapital reserver udbytte I alt 

Egenkapital 1. januar 2006 18.022 608.696 150.000 776.718 

Egenkapitalbevægelser i 2006 

Årets resultat 144.955 100.000 244.955 

Totalindkomst i alt 0 144.955 100.000 244.955 

Årets kapitaludvidelser ved apportindskud 3.263 3.262 6.525 

Udloddet udbytte -150.000 -150.000 

Egenkapitalbevægelser i 2006 i alt 3.263 148.217 -50.000 101.480 

Egenkapital 31. december 2006 21.285 756.913 100.000 878.198 

Egenkapitalbevægelser i 2007 

Egenkapitalopgørelse 

(t. kr.) 

Årets resultat 238.461 200.000 438.461 

Totalindkomst i alt 0 238.461 200.000 438.461 

Årets kapitaludvidelser ved apportindskud 3.750 3.750 7.500 

Udloddet udbytte -100.000 -100.000 

Egenkapitalbevægelser i 2007 i alt 3.750 242.211 100.000 345.961 

Egenkapital 31. december 2007 25.035 999.124 200.000 1.224.159 

I frie reserver indgår akkumuleret (ikke udloddet) overført resultat med 941.322 t. kr. (702.861 t. kr.) og overkurs 

ved emission med 57.802 t. kr. (54.052 t. kr.)

Fortegnelse over noter 

Side Note 

Generelle: 

47 Anvendt regnskabspraksis 1 

49 Regnskabsmæssige vurderinger og skøn 2 

49 Risici 3 

Reference til resultatopgørelse og balance 

50 Salg af ejendomme 4 

50 Kostpris (solgte ejendomme) 5 

50 Avanceregulering, tidligere års salg 6 

50 Driftsomkostninger 7 

50 Administrationsomkostninger 8 

51 Finansieringsindtægter 9 

51 Finansieringsomkostninger 10 

51 Skat af årets resultat 11 

51 Materielle aktiver 12 

51 Værdipapirer 13 

52 Udskudt skat 14 

52 Ejendomme 15 

52 Selskabsskat 16 

52 Ejendomme med negativ økonomisk værdi 17 

52 Anden gæld 18 

Øvrige noter 

52 Andre forpligtelser 19 

52 Eventualforpligtelser 20 

53 Finansielle aktiver og forpligtelser 21 

53 Øvrige aktiver og forpligtelser 22 

54 Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer 23 

54 Nærtstående parter 24 

54 Kapitalforhold 25 

54 Begivenheder efter regnskabsårets udløb 26 

Note 1 

Anvendt regnskabspraksis 

48 49 

Generelt 

Årsrapporten for Freja ejendomme A/S for 2007 er aflagt i overensstemmelse 

med International Financial Reporting Standards som godkendt 

af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter i 

henhold til Årsregnskabsloven. 

Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards 

udstedt af IASB. 

Alle standarder og fortolkninger der er udstedt pr. 31. december 2007 

er anvendt, med undtagelse af opdateret IAS 23's bestemmelser om 

krav af aktivering af renter for visse aktivtyper. Selskabet omfattes 

af IAS 23 fra regnskabsåret 2009. Da selskabet hidtil ikke har haft 

finansieringsomkostninger til finansiering af ejendomsudviklingsaktiviteten, 

vurderes IAS 23 ikke at have betydning for selskabets regnskabsmæssige 

forhold. 

Da selskabet ikke er et børsnoteret selskab omfattes selskabet ikke 

af IFRS 8 om segmenter. 

Selskabet har i 2007 førtidsimplementeret IAS 1's bestemmelser om 

præsentation af totalindkomst mv. Da selskabet ikke hidtil har haft 

indtægter og udgifter som indregnes direkte på egenkapitalen har 

implementering af IAS 1's nye bestemmelser alene betydet præsentation 

af totalindkomsten i tilknytning til resultatopgørelsen. 

Regnskabspraksis er uændret. Der er foretaget få mindre reklassifikationer 

på balancen. 

Resultatopgørelsen 

Indtægter og omkostninger periodeafgrænses, så de omfatter regnskabsåret. 

Salg af ejendomme indregnes, når væsentlige risici og fordele forbundet 

med ejendomsretten overgår til køber samt fortjeneste og 

tab kan opgøres pålideligt. Suspensive betingelser i forbindelse med 

salget medfører, at indregning af salget ud-skydes, til det er overvejende 

sandsynligt at disse betingelser opfyldes. 

Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem salgsprisen opgjort 

til dagsværdi og ejendommens regnskabsmæssige værdi opgjort 

under hensyntagen til eventuelt indgåede forpligtelser. 

Afholdte salgsomkostninger udgiftsføres i takt med afholdelsen, 

såvel for solgte som ej solgte ejendomme. 

Finansielle indtægter og omkostninger 

Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster 

og -tab samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser 

samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen mv. 

Finansielle indtægter og omkostninger klassificeres opdelt på de finansielle 

kategorier. 

Skat af årets resultat 

Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt 

skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres 

til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan 

henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. 

Balancen 

Langfristede aktiver 

Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar 

Indretning af lejede lokaler, driftsmateriel og inventar måles til kostpris 

med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen 

omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen 

indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. 

Materielle aktiver afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid, 

der udgør: 

Indretning af lejede lokaler 5 år 

Driftsmateriel og inventar 3 - 5 år 

Noter 

Afskrivningsgrundlaget opgøres under hensyntagen til aktivets 

scrapværdi og reduceres med eventuelle nedskrivninger. Scrapværdien 

fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. 

Ved ændring i afskrivningsperioden eller scrapværdien indregnes 

virkningen heraf i resultatopgørelsen. 

Afskrivninger samt avance og tab indregnes under administrationsomkostninger. 

Værdipapirer 

Værdipapirer indgår i kategorien finansielle aktiver disponible for salg. 

Værdipapirer indregnes ved første måling til kostpris og måles efterfølgende 

til en vurderet dagsværdi. Urealiserede værdireguleringer 

indregnes direkte på egenkapitalen bortset fra nedskrivninger som

Noter 

følge af værdiforringelse som indregnes i resultatopgørelsen. Ved 

realisation overføres den akkumulerede værdiregulering indregnet i 

egenkapitalen til finansielle poster i resultatopgørelsen. 

Udskudt skat 

Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af 

alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig 

værdi af aktiver og forpligtelser. 

Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, hvortil de forventes 

at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening 

eller ved modregning i selskabets udskudte skatteforpligtelser. 

Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser der 

med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte 

skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som 

følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. 

Depositum 

Depositum måles til kostpris. 



Omsætningsejendomme, som omfatter ejendomme og grundarealer, 

måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, 

nedskrives til denne lavere værdi. 

Kostpris omfatter anskaffelsespris med tillæg af omkostninger direkte 

relateret til overtagelsen samt efterfølgende forbedringer. Kostprisen 

ved Statens apportindskud af ejendomme svarer til vurderet 

markedsværdi. I den vurderede markedsværdi er indregnet eventuelle 

miljøforpligtelser. Nettorealisationsværdien opgøres som forventet 

salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, 

der afholdes for at gennemføre salget, og fastsættes under 

hensyntagen til omsættelighed og udviklingen i forventet salgspris. 

Omsætningsejendomme klassificeres som varebeholdninger under 

kortfristede aktiver. 

Tilgodehavender 

Tilgodehavender måles ved første indregning til kostpris og måles 

efterfølgende til amortiseret kostpris eller en vurderet lavere værdi. 

Denne lavere værdi opgøres på grundlag af individuel vurdering af de 

enkelte tilgodehavender. 

Deponerede beløb vedrørende ejendomshandler klassificeres som tilgodehavender. 

Nedskrivninger og andre værdireguleringer af tilgodehavender indregnes 

i resultatopgørelsen. 

Egenkapital 

Udbytte, som forventes udbetalt for året, klassificeres som en særskilt 

post under egenkapitalen. 

Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for 

vedtagelse på den ordinære generalforsamling. 


Ejendomme med negativ værdi 

Ejendomme, der opgjort efter principperne nævnt under ”Omsætningsejendomme” 

har en negativ værdi, klassificeres under kortfristede 

forpligtelser. 

Finansielle forpligtelser 

Leverandørgæld, anden gæld, gæld til hovedaktionær og selskabsskat 

indgår i kategorien andre finansielle forpligtelser. 

Finansielle forpligtelser indregnes til kostpris og måles efterfølgende 

til amortiseret kostpris. Værdiregulering af finansielle forpligtelser indregnes 

i resultatopgørelsen. 

Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes 

i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, med 

fradrag af betalte acontoskatter. 


Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- 

og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider 

samt likvider ved årets begyndelse og slutning. 

Pengestrøm fra driftsaktivitet 

Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat reguleret 

for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte 

renter samt betalt selskabsskat. 

Pengestrøm til investeringsaktivitet 

Pengestrømme til investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse 

med køb og salg af immaterielle, materielle og andre langfristede 

aktiver. 

Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse 

eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet 

hermed, afdrag på rentebærende gæld samt betaling af udbytte til 

aktionær. 

50 51 

Likvider 

Likvider omfatter likvide beholdninger som er til fri disposition og som 

indgår i virksomhedens løbende likviditetsstyring. 

Udnyttelsen af selskabets kreditfaciliteter afhænger i en vis udstrækning 

af deponeringer i forbindelse med ejendomssalg. 

Nøgletal 

Finansielle nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske 

Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger og Nøgletal 2005". 

De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet 

således: 

Egenkapitalens forrentning efter skat 

Resultat efter skat 

Gns. egenkapital 

Indtjening pr. 100 kr. aktiekapital 

Resultat efter skat 

Gns. aktiekapital 

Indtjening ved udvandet aktiekapital er identisk, idet selskabet ikke 

har aktieoptionsprogram eller lignende. 

Øvrige nøgletal er beregnet således: 

Afkastgrad 

Soliditetsgrad 

EBIT + finans. indt. 

Gns. balancesum 

Egenkapital ultimo 

Passiver i alt 

Note 2 

Regnskabsmæssige vurderinger og skøn 

Ved udarbejdelse af årsrapporten er det nødvendigt at ledelsen foretager 

regnskabsmæssige vurderinger og skøn, som kan have væsentlig 

indvirkning på de i årsrapporten indregnede beløb. Ledelsen i Freja 

ejendomme A/S anser følgende regnskabsmæssige vurderinger og 

skøn som væsentlige for årsrapporten: 

Tidspunkt for indregning af indtægter ved betingede salg af ejendomme 

Salg af ejendomme indregnes når væsentlige risici og fordele forbundet 

med ejendomsretten overgår til køber samt indtægten kan 

opgøres pålideligt. Ved betingede salg af ejendomme, foretager ledelsen 

en vurdering af om betingelserne er af en sådan karakter, at 

væsentlige risici og fordele forbundet med ejendomsretten kan anses 

for overgået til køber. Er dette ikke tilfældet, anses betingelserne for 

suspensive, hvilket medfører at indregning af salget udskydes til det 

er overvejende sandsynligt at disse betingelser opfyldes. 

Der er knyttet skøn til de forpligtelser selskabet påtager sig ved salg 

af ejendomme. Forpligtelserne angår byggemodning, udstykning og 

miljøforanstaltninger. Selskabet vurderer løbende, om det økonomiske 

omfang af disse forpligtelser er indregnet korrekt i regnskabet. 

Måling af ejendomme 

Varebeholdninger, som omfatter ejendomme og grundarealer, 

måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end 

kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. En del af selskabets 

ejendomme er forurenede, hvorfor skøn over fremtidige oprensningsudgifter 

indgår som et væsentligt element ved måling af disse ejendomme. 

Skøn over fremtidige oprensningsudgifter foretages på baggrund 

af historiske erfaringer og analyser af tilstanden af de berørte 

ejendomme. 

Note 3 

Risici 

Markedsmæssige risici 

Selskabets økonomiske resultat og stilling er afhængigt, dels af 

markedsforholdene på ejendomsmarkedet, dels af udviklingen på kapitalmarkedet. 

Selskabets ejendomme er forsikrede for fysiske skader 

og ansvar. Selskabet vurderes ikke at have tekniske risici. Selskabet 

er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke selskabets 

resultat væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle 

falde ud til selskabets fordel. 

Prisudviklingen for selskabets ejendomme påvirkes af erhvervsudviklingen, 

udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger kombineret 

med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance 

med efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes af den generelle udvikling 

i økonomien, herunder ikke mindst udviklingen i investeringsrenten 

og investorernes afkastkrav. Det må endvidere konstateres, 

at der er meget store regionale forskelle i efterspørgslen efter både 

boliger og erhvervsejendomme.

Noter 

(t. kr.) 

Nogle af selskabets ejendomme skal have ændret planbestemmelser, 

før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker 

altid i en tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af 

en ejendom vil kunne blive påvirket væsentligt af karakteren af de 

fremtidige anvendelsesmuligheder. 

En del af selskabets ejendomme er forurenede. Når selskabet 

overtager en ejendom indgår forventningerne til frem-tidige oprensningsudgifter 

i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre 

sig efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig at have et 

andet omfang end forventet, eller fordi myndighedernes krav til 

oprensningens art og omfang skærpes. Alle kendte og forventede 

miljøudgifter er fratrukket i den enkelte ejendoms værdi i balancen. 

Finansielle risici 

Alle selskabets køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. 

Der er heller ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet 

selskabets behov for træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere 

sker selskabets placering af indlån på attraktive vilkår på dag 

til dag markedet. Der sker en risikospredning ved, at indskud og 

depoter fordeles på et antal store og mellemstore pengeinstitutter. 

For de mellemstore pengeinstitutters vedkommende er maksimumsgrænser 

fastlagt. Selskabet anvender i øvrigt ikke finansielle 

instrumenter. 

En renteændring på 1 % skønnes at påvirke selskabets finansielle 

poster i 2008 med ± 6 mio. kr. 

Selskabet vurderer ikke, at der er knyttet væsentlig kreditrisiko til 

tilgodehavender fra salg af ejendomme. Som udgangspunkt overdrages 

ejendommene først, når hele købesummen er deponeret. I 

enkelte tilfælde sikres en restkøbesum ved, at der udstedes pantebrev 

i ejendommen. 

Det er selskabets opfattelse, at den kostpris, selskabets ikke solgte 

ejendomme indregnes til, tager højde for de aktuelle risici, 

herunder også væsentlige ændringer i investerings-renten. 


Note 4 

Salg af ejendomme 

Salgssum, overdragede og annullerede handler 663.171 

Salgssum, ejendomme med overdragelse 

16.452 

indenfor 12 mdr. efter statusdagen 91.334 436.551 

754.505 453.003 


Note 5 

Kostpris 

Anskaffelsessum for 

solgte ejendomme 179.561 112.025 

Udviklings- og salgsomkostninger 15.287 16.514 

194.848 128.539 

Note 6 

Avanceregulering, tidligere års salg 

Positive reguleringer 21.349 4.749 

Negative reguleringer -7.617 -405 

13.732 4.344 

Note 7 

Driftsomkostninger 

Ejendomsskatter mv. 10.747 6.075 

Vicevært, vagt og alarm mv. 3.805 2.224 

Reparation og vedligeholdelse 667 979 

Driftsomkostninger i øvrigt 4.831 4.811 

20.050 14.089 

Note 8 

Administrationsomkostninger 

I administrationsomkostninger 

indgår personaleomkostninger således: 

Gager og lønninger 6.503 6.140 

Sociale omkostninger 81 73 

6.584 6.213 

Vederlag til direktion: 

Adm. direktør, fast gage 1.460 1.400 

Bonusordning *) 438 280 

Adm. direktør, i alt 1.898 1.680 

Direktør, fast gage 1.105 1.060 

Bonusordning *) 331 212 

Direktør, i alt 1.436 1.272 

Vederlag til bestyrelse: 

Formand 300 250 

Næstformand 200 160 

Øvrige 3 bestyrelsesmedlemmer 300 300 

800 710 

Gager og lønninger mv. i alt 10.718 9.875 

*) Bonus for direktionens medlemmer fastlægges på grundlag af 

en samlet vurdering af opfyldelsen af en række mål, der aftales 

ved årets start. 

Der ydes ikke særskilte pensionsbidrag til direktionen. 

Direktionens opsigelsesvarsel er 12 måneder fra selskabets og 6 

måneder fra direktionens side. Direktørens kontrakt er suppleret 

med en aftale af åremålslignende karakter, der løber frem til 1. 

august 2009. Der er indgået aftale om en fratrædelsesgodtgørelse 

svarende til henholdsvis 12 (12) og 9 (6) måneders bruttogage. 

Fratrædelsesgodtgørelse ydes ved opsigelse fra selskabets side. 

Ud over det anførte vederlag til direktionen er der stillet nødvendigt 

telekommunikationsudstyr, aviser og et kreditkortabonnement 

til rådighed. 


Der er stillet fri bil til rådighed 

for den adm. direktør. 

Beskatningsværdien heraf udgør 63 75 

Det gennemsnitlige antal ansatte 

har udgjort 13 14 

Note 9 

Finansieringsindtægter 

Renteindtægter værdipapirer 194 155 

Afkast aktiver disponible for salg i alt 194 155 

Renteindtægter tilgodehavende 


Renteindtægter andre tilgodehavender 33 1.924 

Renteindtægter deponeringer 17.643 2.374 

Renteindtægter likvide beholdninger 3.842 7.721 

Afkast udlån og tilgodehavender 35.066 13.661 

Finansieringsindtægter i alt 35.260 13.816 

Note 10 

Finansieringsomkostninger 

Renter kreditinstitutter 182 0 

Renter anden gæld 102 48 

Renter selskabsskat 2.570 654 

Finansielle forpligtelser i alt 2.854 702 

Finansieringsomkostninger i alt 2.854 702 

52 53 


Note 11 

Skat af årets resultat 

Årets skat kan opdeles således: 

Skat af årets resultat 146.116 88.729 

Skat af årets resultat fremkommer således: 

146.116 88.729 

Aktuel skat 144.516 88.848 

Regulering af udskudt skat 1.600 -100 

Regulering vedrørende tidligere år 0 -19 

146.116 88.729 

Afstemning af selskabets 

effektive skatteprocent: 

Selskabsskatteprocent 

Ikke skattepligtig regulering af 

25% 28% 

liggetids- og miljøhensættelse 0% -1% 

25% 27% 

Note 12 

Materielle aktiver 

Indretning af lejede lokaler, 

driftsmateriel og inventar 

Anskaffelsessum 1. januar 1.661 1.232 

Tilgang 213 429 

Afgang 501 0 

Anskaffelsessum 31. december 1.373 1.661 

Afskrivninger 1. januar 1.234 1.080 

Afskrivning vedrørende afgang 501 0 

Årets afskrivning 161 154 

Afskrivninger 31. december 894 1.234 

Regnskabsmæssig værdi 31. december 479 427 

Forventet levetid, 3-5 år 

Note 13 

Værdipapirer 


Afgang -7.500 0 


Regnskabsmæssig værdi 31. december 2.522 10.022 

Alle værdipapirer er disponible for salg.

Noter 

(t. kr.) 


Note 14 

Udskudt skat 

Udskudt skat 1. januar 2.200 2.100 

Årets regulering jf. note 11 -1.600 100 

600 2.200 

Udskudt skat indregnes således i balancen: 

Udskudt skat (aktiv) 600 2.200 

Udskudt skat (forpligtelse) 0 0 

600 2.200 

Udskudt skat vedrørende ejendomme 600 2.200 

Note 15 

Ejendomme 


Tilgang ved apportindskud mv. 184.464 179.582 

Tilgang ved forbedringer mv. 12.115 67.287 

Annulleret salg 0 59.574 

Afgang, salg -186.799 -174.730 


Nedskrivninger 1. januar 

Årets afgang af tidligere års 

0 0 

værdiregulering 0 0 

Nedskrivninger 31. december 0 0 

Regnskabsmæssig værdi 31. december 370.163 360.383 

For 35 (27) ejendomme udgør den 

seneste offentlige vurdering 

For 8 (9) ejendomme, uden offentlig vur- 

265.430 287.137 

dering, udgør den regnskabsmæssige værdi 170.060 108.746 


er opført under kortfristede forpligtelser 

jf. note 17. 

Note 16 

Selskabsskat 

Skyldig selskabsskat 1. januar -46.412 -9.489 

Regulering tidligere år 0 19 

Skat af årets resultat -144.516 -88.848 

Betalt selskabsskat i året 198.314 51.906 

7.386 -46.412 


Note 17 

Ejendomme med negativ 

økonomisk værdi 


Tilgang ved forbedringer mv. -9.876 -556 

Afgang, salg -7.238 0 

Anskaffelsessum 31. december 0 17.114 

Regnskabsmæssig værdi 31. december 0 17.114 

For 0 (2) ejendomme udgør den seneste 

offentlige vurdering 0 100.500 

Note 18 

Anden gæld 

Miljøopgaver og byggemodning, 


Øvrig gæld, solgte ejendomme 4.845 1.414 

Øvrig anden gæld 8.188 8.214 

112.084 130.752 

Note 19 

Andre forpligtelser 

Selskabet har indgået lejekontrakt med en 

uopsigelighedsperiode på 6 (6) måneder. 

Lejeforpligtelsen udgør i opsigelsesperioden 526 508 

Garantistillelser vedrørende 

momsreguleringsforpligtelser 4.258 4.258 

Note 20 

Eventualforpligtelser 

Selskabet er part i enkelte retstvister. Udfaldet af disse vil ikke 

have væsentlig betydning for selskabets økonomiske stilling. 

Note 21 

Finansielle aktiver og forpligtelser 

Finansielle aktiver 


Aktiver disponible for salg: 

Værdipapirer 

Forfald inden for 1 år efter balancedagen 0 0 

Forfald over 1 år efter balancedagen 2.522 10.022 

Aktiver disponible for salg i alt 2.522 10.022 

Udlån og tilgodehavender: 

Tilgodehavender for solgte ejendomme 

Forfald inden for 1 år efter balancedagen 180.342 241.296 

Forfald mellem 1 og 2 år efter balancedagen 57.528 117.689 


240.528 416.513 

Andre tilgodehavender 


Deponeringer 



749.203 181.555 

Selskabsskat 

Forfald inden for 1 år efter balancedagen 7.386 0 

Likvide beholdninger 

Forfald inden for 1 år efter balancedagen 990 199.033 

Udlån og tilgodehavender i alt 999.542 799.611 

Dagsværdi for udlån og 

tilgodehavender i alt 999.542 799.611 

Maksimal kreditrisiko er 999.542 t. kr. (799.611 t. kr.). På balancedagen 

er der modtaget garantier for 8.066 t. kr. (8.856 t. 

kr.) Ved overdragelsen vil købesummerne være deponeret eller 

der vil jf. aftalerne være stillet sikkerhed ved enten garanti eller 

pant på restkøbesummen. I tilgodehaven-der for solgte ejendomme 

udgør en debitor 66 % (67 %). 

Ingen tilgodehavender er overforfaldne pr. 31. december 2007 

(2006). 

54 55 

Finansielle forpligtelser 


Anden gæld 



112.084 130.752 

Kreditinstitutter 

Forfald inden for 1 år efter balancedagen 19.456 0 

Leverandørgæld 


Hovedaktionær, indskud af ejendomme 


Selskabsskat 


Finansielle forpligtelser i alt 145.068 274.999 

Dagsværdi finansielle forpligtelser i alt 145.068 274.999 

Note 22 

Øvrige aktiver og forpligtelser 

Aktiver 




370.163 360.383 

Forpligtelser 



Forfald over 1 år efter balancedagen 0 1.365 

0 17.114 

Forudbetalinger, suspensive salg 


Forfald over 1 år efter balancedagen 0 0 

4.622 2.850

Noter 

(t. kr.) 


Note 23 

Honorarer til 

generalforsamlingsvalgte revisorer 

Lovpligtig revision 

Ernst & Young Statsautoriseret 

Revisionsaktieselskab 400 380 

400 380 

Andre ydelser 

Ernst & Young Statsautoriseret 

Revisionsaktieselskab 350 243 

350 243 

Note 24 

Nærtstående parter 

Selskabet er et 100% statsligt ejet aktieselskab, og selskabets 

hovedaktivitet er udvikling og salg af ejendomme, der indskydes 

efter de særlige regler om apportindskud. 


Årets apportindskud har omfattet 3 (4) 

indskud. Indskuddene har omfattet 

35 (19) ejendomme for i alt 184.464 179.583 

Ejendommene er indskudt til vurderet 

markedsværdi. 

Udbetalt udbytte i året 100.000 150.000 

Gæld til hovedaktionær 0 78.737 

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen, hvor staten ved Finansministeriet 

som eneaktionær afgiver samtlige stemmer. Nye 

bestyrelseskandidater indstilles til valg efter en dialog mellem 

bestyrelsens formand og finansministeren. 

Selskabet har i tidligere år indgået suspensive aftaler om ejendomshandler 

med et selskab, hvor et af selskabets bestyrelsesmedlemmer 

har bestyrelsespost. Handlerne er i 2007 blevet endelige. Handelssummerne 

er i størrelsesordenen 400 mio. kr. og er frigivet til 

selskabets fri disposition primo januar 2008. 

For en beskrivelse af vederlag til direktion og bestyrelse henvises 

til note 8. 

Note 25 

Kapitalforhold 

Selskabets ledelse foretager løbende vurdering af selskabets kapitalberedskab, 

dvs. størrelse af egenkapital og likviditet, herunder 

likviditetsbehov med henblik på betaling af forestående indskud 

af ejendomme. 

Størrelsen af fremtidig udbytte vil afhænge af udviklingen i selskabets 

resultat og likviditet. Som udgangspunkt vil bestyrelsen ikke 

indstille deklarering af udbytte, hvis det skal finansieres af ekstern 

låneoptagelse. 

Note 26 

Begivenheder efter regnskabsårets udløb 

Der er ikke siden regnskabsårets udløb indtruffet væsentlige hændelser, 

der kan påvirke regnskabets retvisende billede. 

Ejendomme pr. 31. december 2007 

56 57 


Grundareal Etageareal 

Ejendom Oprindeligt formål m² m² 

Hambrosgade 13, 1562 København V (restejd.) Administration, garage og værksted 6.863 - 

Artillerivej 96, 2300 København S Lagerhal og værksted 9.398 4.890 

Følager 5, 2500 Valby Grundstykke m. værksteder 18.922 - 

Herstedlund, 2620 Albertslund (restejd.) Grundstykke 66.339 - 

Holsbjergvej 20, 2620 Albertslund Grundstykke 7.458 - 

Rolighedsvej 1, 2750 Ballerup Grundstykke 6.398 - 

Kulsviervej 148 og 150, 2800 Kgs. Lyngby Kontorejendom 6.409 1.849 

Kongens Vænge 4, 3400 Hillerød Amtmandsbolig 3.300 320 

Frederiksborgvej 71, 3450 Allerød Grundstykke 60.684 - 

Industrivej 7, 3730 Nexø Fiskerikontrol lejet grund 403 

Liselundvej 10, 4200 Slagelse Beboelse 1.553 220 

Liselundvej 12, 4200 Slagelse Kursusejendom 25.982 2.442 

Rytterstaldstræde 10, 4200 Slagelse Retsbygning 946 1.123 

Algade 8, 4660 St. Heddinge Rådhus/Tinghus 1.028 424 

Mandehoved 9, 4660 St. Heddinge Kaserne og asylcenter 36.135 6.097 

Bråbyvej 45, 4690 Haslev (restejd.) Skole, DTU 1.442 147 

Grønvej 3, 4700 Næstved Kontor og værksted 4.788 1.227 

Brovejen 4, 4800 Nykøbing F. Bolig, senest kontor 5.525 1.699 

Hvilested 1, 4920 Søllested Plejehjem 17.456 3.510 

Campusvej 55, 5230 Odense M (restejd.) Landbrugsejendom 1.477.322 242 

Østerbrogade 48, 5600 Faaborg Dommerkontor 2.173 565 

Brogade 3, 5900 Rudkøbing Kontor 1.556 565 

Kirkepladsen 3, 5900 Rudkøbing Politistation 404 477 

Gulstavvej 7, 5935 Bagenkop Hovedgård/kaserne og asylcenter 113.285 5.658 

H. P. Hanssens Gade 42, 6200 Aabenraa Amtshus 1.807 2.332 

Allégade 24, 6270 Tønder Bolig, senest kontor 4.402 739 

Sdr. Tingvej 4 A, 6630 Rødding Retsbygning 1.906 802 

Holstensvej 10, 7000 Fredericia Baneterræn 47.000 445 

Vesterballevej 1, 7000 Fredericia Fiskerikontrol 3.000 658 

Østerbrogade 35 B, 7620 Lemvig Retsbygning 2.612 448 

Flyvholm 37, 7673 Harboør Eng 48.015 - 

Klostergade 36, 7700 Vestervig Beboelse 1.403 324 

N. A. Christensens Vej 40, 7900 Nykøbing M. Fiskerikontrol 3.474 662 

Fussingsvej 8, 8700 Horsens (restejd.) Fængsel 152.949 22.295 

Rådhusgade 3-5, 8700 Horsens Domhus og arrest 1.225 2.804 

Skovlystvej 4, 8870 Langå Remise 29.920 4.550 

Hadsundvej 7, 9575 Terndrup Domhus og arrest 2.846 690 

Sandagervej 49, 9690 Fjerritslev Retsbygning 8.970 688 

Sandagervej 52, 9690 Fjerritslev Retsbygning 2.852 558 

Ejendomme med optionsaftale eller betinget skøde med suspensive vilkår 

Strandpromenaden 33, 2100 København Ø Bolig, senest kontor 4.055 1.100 

Strandpromenaden 35, 2100 København Ø Bolig, senest kontor 917 321 

Strandpromenaden 37, 2100 København Ø Bolig, senest kontor 860 451 

Strandpromenaden 39, 2100 København Ø Bolig, senest kontor 1.751 702 

Campusvej 55, 5230 Odense M (delsalg) Landbrugsejendom 32.678 -


Ejendomme solgt i 2007 

Grundareal Etageareal 

Ejendom Oprindeligt formål m² m² 

Nyhavn 31 E, 1051 København K Kontorejendom 293 2.199 

Peder Skrams Gade 8, 1054 København K Bolig, senest kontor 320 1.678 

Vendersgade 6 D, 1363 København K (restejd.) Plads 12.391 - 

Margretheholmvej 3, 1433 København K (restejd.) Militære uddannelsesbygninger 110.913 11.434 

Margretheholmvej 6, 1433 København K Grundstykke 2.109 - 

Dag Hammarskjölds Allé 28, 2100 København Ø Palæ, senest kontor 1.596 1.839 

Brede 69, 2800 Kgs. Lyngby (restejd.) Tjenestebolig og asylsøgerbolig 4.904 451 

Møllevej 10 A og B, 2800 Kgs. Lyngby Tjenesteboliger 1.351 299 

Bøllingsvej 6-8, 4100 Ringsted Retsbygning 1.366 652 

Hauchsvej 4, 4180 Sorø Retsbygning 1.590 365 

Slagelsevej 7 A, 4180 Sorø Beboelse 6.785 2.475 

Kirkepladsen 12, 4220 Korsør Dommerkontor 1.035 776 

Vemmeløsevej 38, 4261 Dalmose Asylcenter 14.813 2.337 

Jernbanevej 7, 4500 Nykøbing S Retsbygning 1.533 658 

Østergade 3, 4660 St. Heddinge Politistation 963 453 

Bråbyvej 45, 4690 Haslev (delsalg) Skole, DTU 11.763 2.822 

Kirketorvet 16, 4760 Vordingborg Seminarium, senest dommerkontor 1.724 429 

Viaduktvej 28, 5500 Middelfart Kaserne og asylcenter 15.140 5.632 

Kystvej 64 C, 6091 Bjert Sommerhus 848 56 

Hilmar Finsens Gade 18, 6400 Sønderborg Kontorejendom 8.441 2.246 

Niels Bohrs Vej 1-3, 6700 Esbjerg Maritimt uddannelsescenter 17.238 5.646 

Østergade 22, 6950 Ringkøbing Bolig, senest kontor 371 248 

Skivevej 125, 7500 Holstebro Grundstykke 18.311 - 

Marselis Tværvej 4, 8000 Århus C Øjenklinik og senest kontor 1.985 1.281 

Ny Banegårdsgade 55, 8000 Århus C Kontorejendom 1.082 2.683 

Strandvejen 19, 8400 Ebeltoft Beboelse 723 415 

Fussingsvej 8, 8700 Horsens (delsalg) Tjenesteboliger 1.897 532 

St. Sct. Hans Gade 2-4, 8800 Viborg Amtmandsbolig og kontor 2.788 1.566 

Marsvej 4, 8900 Randers Fiskerikontrol 2.500 651 

Langagervej 6, 9220 Aalborg Ø Uddannelsesbygning 21.478 5.819 

Bakkavegur 20, Vestmanna Politistation 1.282 168 

Nólsoyar Pálls Gøta 6, Torshavn Tinglysningskontor 114 150 

58 59

Financial Highlights 2007 

(DKKm) 


Profit and loss account 

Profit on property trading and development 584.4 341.4 

Profit on operations of properties (15.9) (6.1) 

Profit on property activities, total 568.5 335.3 

Administration and other expenses (16.3) (14.7) 

Profit before net financials (EBIT) 552.2 320.6 

Net financials 32.4 13.1 

Profit before tax 584.6 333.7 

Tax on profit for the year (146.1) (88.7) 

Net profit for the year (Total income) 438.5 245.0 

Balance sheet at 31 December 

Non-current assets 4.1 13.2 

Current assets 1,369.7 1,160.0 

Assets, total 1,373.8 1,173.2 

Shareholders' equity 1,224.2 878.2 

Short-term liabilities 149.6 295.0 

Liabilities and equity, total 1,373.8 1,173.2 

Management’s review 

In its 10th financial year 2007, the Company 

enjoyed the significantly strongest performance 

in its ten-year period. This was particularly due 

to the acceptance of the district plan for the 

property Margretheholm, as this meant that the 

final sale to the Sjælsø Gruppen became reality. 

Indeed, the 2007 results could have been 

markedly higher, had an option holder exercised 

his option to purchase the property in Hambrosgade, 

as was also explained in further details 

in an announcement in December 2007 to the 

Danish Commerce and Companies Agency. 

Consequently, the results before tax for the year 

came to DKK 585m (2006: DKK 334m), which 

is marginally higher than the earnings forecast 

announced by the Company on 20 December 

2007. The Board of Directors considers the performance 

achieved highly satisfactory. 

During 2007, the Company registered a decline 

in demand for housing projects in the large cities, 

especially in Copenhagen. Still, a number of 

the recently added properties are situated in the 

large cities outside the metropolitan area and 

are to some extent choice properties, and so 

sales prices were good. The trend in the sale of 

business properties in the large cities continues 

to be positive, and prices of well-situated business 

building rights rose slightly. 

Property sales and additions 

In 2007, agreements were made concerning 

a total of 33 property sales. 27 of these were 

recognised as income in 2007, and 26 of the 

transactions had been finalised at the end of the 

year, while one is still conditional due to circum- 

60 61 

English Summary 2007 

stances exclusively dependent on the vendor, in 

this case the final parcelling. The total sales sum 

for the 27 trades was DKK 309m. A number of 

the traded properties will not be transferred to 

the new owners until 2008. Another ten trades 

at a total sales sum of DKK 446m made in previous 

financial years were finalised and recognised 

as income in 2007. 

In 2007, properties were added three times at 

extraordinary general meetings. A total of 35 

properties were added, which are situated all 

over the country. The biggest number of these 

properties was put up for sale due to the Court 

Reform where the new court structure means 

that around 60 previous court buildings are being 

put up for sale. 

Development highlights 

The objectives of the Company do not include 

own building activities aimed at resale. Still, in 

some situations, the Company handles preparation 

of building sites and in very special cases 

the construction of e.g. a tenants’ house like the 

one to be built in Herstedlund at Albertslund as 

part of the agreement made earlier on the district 

plan for the area. 

The strategy of the Company is to create added 

value through the development of the properties 

before they are put up for sale. The possibilities 

and qualities of each individual property 

are being assessed and made visible, and the 

future opportunities for use and the possibilities 

for new buildings are discussed with the local 

planning authorities. 

All properties are treated individually since each 

property offers its own set of opportunities and

challenges that need to be illuminated and processed. 

The prerequisite for a constructive dialogue 

with the authorities involved is a thorough 

analysis, which is conducted in on-going contact 

with the external advisors of the Company and 

in an agreed procedure with the local government 

in question. 

The Company has a number of properties under 

development at all times. It is not always predictable, 

how quickly the development process 

can take place, since the politicians will often 

have to be heard in the process, and sometimes 

our wishes for rapid development conflict with 

local government interests in other development 

projects and plans. 

It is under constant evaluation to what level the 

development process is to be taken before we 

look for potential developers, since their considerations 

may be of importance to the most 

appropriate final framing of the Company’s 

wishes in connection with the district plan. In 

some situations, it will be profitable to offer a 

building right for sale at an early stage and to 

develop the possibilities in cooperation with a 

developer. In other situations, the best overall 

result is achieved by not putting the property up 

for sale until a district plan has been agreed, or 

at least until a public enquiry has been opened 

for the proposed district plan. Furthermore, 

some district plans may be of a somewhat controversial 

nature, and in those cases it may be 

of relevance to the district plan process that it 

is backed by a developer, so that the politicians 

who agree to the district plan may know that 

the project in question will be carried out if the 

district plan is accepted. 

Several significant development projects of the 

Company concern properties in Copenhagen 

City, and we were pleased to find that the district 

plans for both Margretheholm and for the 

property in Hambrosgade were finalised. 

Margretheholm has therefore now been finally 

transferred to the Sjælsø Gruppen, whereas 

the building right to the beautiful and well laidout 

office building of 23,000 sq m, which the 

Dutch architect Erick van Egeraat has designed 

for the site in Hambrosgade, is still up for sale. 

At the end of 2007, a developer paid an option 

premium in order to gain time to look into the 

possibilities of financing the purchase and the 

subsequent construction work. But the option 

owner in question had to give up in his attempt 

to provide financing in the somewhat turbulent 

financial market in early 2008. 

At Strandpromenaden 33-39 close to Svanemøllen 

in Copenhagen, the Company has taken over 

four neighbouring villas on four sites with a total 

area of just below 9,000 sq m. Together with 

the Cornerstone Group, which would be interested 

in buying the building right and construct 

new buildings, we have made an agreement 

about jointly investigating the possibilities of 

developing a project that is so convincing that 

the local government will allow us to demolish 

the four villas and build the area with primarily 

new homes. We have therefore decided to invite 

six architectural firms to participate in a competition 

for ideas, a so-called parallel commission, 

to shed light on the possibilities for a unique 

new project that will fit into the special character 

of the local area and may contribute positively 

to life in the area. 

The property at Følager 5 in Valby, Copenhagen, 

is one of several properties in the area near the 

new station, where the local government has 

invited the neighbouring landowners to partici- 

pate in a process aimed towards an overall development 

plan for the entire area. We believe 

that there is basis for building around 20,000 

sq m of primarily service providers on our site. 

Still, a clarification of this point would require a 

new district plan, which cannot be made until 

the overall plan has been negotiated. Therefore, 

a new district plan will not be ready until some 

time in 2009. 

Two previous development projects, the Ny 

Tøjhus first at Amager and next at Holmen, have 

required considerable resources on the part of 

Freja, even long after the district plans were 

agreed and the building rights sold. With regard 

to Holmen, the City Surveyor had his so far most 

extensive and most complicated registration 

procedure that came to an end in 2007 after 

almost ten years. At the Ny Tøjhus the development 

process proposed by Freja has had to be 

divided into a number of smaller stages in order 

to provide as little hindrance as possible to 

the successive developers. The last office building 

is now so far progressed in the construction 

process that the development can now be 

terminated. What remains is the process of creating 

the opening of the district plan towards 

Njalsgade. This process awaits the approval by 

the local government of the project proposed by 

the buyer for a building intended to form the 

eastern neighbour of, and to be separated by a 

coming square from, the three warehouses that 

used to belong to the FDB (the Federation of 

Danish Cooperative Societies). 

A district plan already exists for the property at 

Frederiksborgvej 71 in Allerød, north of Copenhagen. 

However, we do not consider the project 

made possible in the district plan completely upto-date, 

and therefore we have cooperated with 

62 63 

the architectural firm of Vandkunsten and SLA 

(landscape architects and urban development 

planners) for the design of an alternative building 

proposal, which has also been discussed with 

the local authorities. Whether we will attempt 

to have the district plan changed depends on 

whether we can find developers who would prefer 

the new building plan. In the current market 

for new homes, it is not quite easy to make the 

building of new homes in Allerød profitable. 

The property at Rolighedsvej 1 in Ballerup west 

of Copenhagen is situated close to the city centre 

and the station. This site could become an 

important asset in the local government’s wishes 

to develop the somewhat uninspiring environment 

in the city centre. The local government 

has initiated a development process where they 

seek contributions to Vision 2020 in dialogue 

with the citizens. Upon agreement with the local 

administration, Freja has offered our views 

of the process based on our own site, just as 

we have commented on both deficiencies and 

opportunities in general for the city centre and 

submitted a sketch drawn up in cooperation 

with the architect Erik Nobel for a comprehensive 

project covering our site and the two adjacent 

sites to the north and south, respectively. 

At Herstedlund in Albertslund west of Copenhagen, 

all building rights have been sold long ago, 

and many of the new homes are being built. 

As part of the project, we have taken on the 

construction of a tenants’ house, which is to 

be transferred to the homeowners’ association. 

This project was supposed to have started in 

2007, but was not initiated until January 2008. 

The delay was caused by the incomprehensible 

result of the tender process. This meant that the 

architects of Dorte Mandrup Arkitekter had to

e-project part of the exciting house, and after 

renewed, protracted negotiation with a contractor, 

a contract for the construction of the house 

at an acceptable price has now been made. 

At Campusvej in Odense we find the largest 

property ever of the Company – a property in a 

class of its own. The almost 150 ha of agricultural 

property and forest to the north, west and 

south of the University of Southern Denmark 

(SDU) was included in the urban zone, and we 

have initiated a development process in cooperation 

with the local government. To the north 

at Niels Bohrs Vej and the entrance to SDU we 

expect to be able to build a floorage of around 

100,000 sq m of mixed buildings, primarily business 

properties. To the west, a building area has 

been set aside north and south of the existing 

research centre, and the joint vision is to develop 

this building area into a science park with 

a total floorage of around 100,000 sq m. In addition, 

a master plan will be developed for the 

green area from Niels Bohrs Vej to the north to 

Hestehaven to the south. The terms of reference 

for the three joint working parties are almost in 

place, and in 2008 the framework for the three 

projects is expected to be in place so that the 

plans may be formulated in district plans. 

Construction of the Slotsparken (Castle Park), 

which we call the coming residential homes surrounding 

the previous prison wall at the former 

prison at Horsens, became possible when in 

spring the local government agreed on the district 

plan for the area. The autumn was spent 

planning the infrastructure that will make the 

area accessible and cohesive within the area. 

One contribution to this cohesion will be made 

when a supplementary district plan determines 

what is going to take place inside the prison 

wall, i.e. with the Slottet (the Castle), which is 

the name of the former prison buildings. The 

local government has the exciting vision of 

converting the Slottet to an experience centre 

with the World of Crime as the main attraction. 

In order to make it possible to make the vision 

come true, Freja has given the local government 

a right to use and right to buy on certain terms 

before the end of 2008. However, not until a 

decision has been made about the future use of 

the Slottet may the supplementary district plan 

be launched. An element of that plan will be to 

determine how much of the old prison wall is to 

be maintained, and how the public park area on 

the former prison stadium is to be laid out. This 

park area is a vital element in the vision that 

Freja has with regard to the cohesion of the new 

residential area at Slotsparken. 

Risk exposures 

The Company’s financial results and position 

depend partly on the conditions on the property 

market, partly on the developments on the 

capital market. The properties of the Company 

are insured against physical damage and liability. 

The Company is not assessed to be exposed 

to technical risks. The Company is involved in 

a moderate number of legal disputes that will 

have no significant effect on the results of the 

Company, even if contrary to expectations the 

outcome of the disputes is not in favour of the 

Company. 

Some of the Company’s properties are polluted. 

When the Company takes over a property, the 

expected future clean-up costs are included in 

the valuation. Such costs may change over the 

course of the project, either because the pollution 

turns out to have another extent than 

expected or because the requirements of the 

authorities in respect of the nature and scope 

of the cleaning are tightened. All known and anticipated 

environmental costs are included in the 

valuation of each individual property. 


The Board of Directors continues to follow the 

debate about Corporate Governance as well as 

the management and control of state-owned 

public limited companies. 

In January 2004, a joint report was published 

by the Danish Ministries of Finance, Traffic and 

Economic and Business Affairs: Staten som aktionær 

(The State as a Shareholder). The report 

outlines the requirements for corporate governance 

specific to state-owned public limited 

companies. 

In 2005 the Copenhagen Stock Exchange Committee 

on Corporate Governance recommended 

that all listed companies were required to address 

the recommendations for financial years 

beginning on and after 1 January 2006. 

Freja follows the recommendations contained in 

Staten som aktionær, just as we supplement the 

recommendations to a wide extent by following 

the recommendations for listed companies 

made by the Committee of OMX Nordic Exchange 

Copenhagen A/S (the former Copenhagen Stock 

Exchange). However, not all the recommendations 

of the Committee are relevant for a nonlisted 

company with one sole owner. 

In compliance with new provisions of the Danish 

Companies Act, S. 69b, the Board of Directors 

will put forward a proposal for overall guidelines 

64 65 

for incentive pay to the Executive Board of the 

Company at the next Annual General Meeting. 

Outlook for 2008 

Apart from the contribution of 11 properties 

decided in January, additional contributions of 

properties are expected to follow throughout 

the year, ia from BaneDanmark (Rail Net Denmark) 

and as a consequence of the Court Reform. 

Generally, the character and objectives of the 

Company and the appropriate accounting rules 

and principles make it difficult to predict the 

sales development for a full year ahead and for 

a sharply defined period such as a calendar year. 

Just one large sale that is finalised immediately 

before or after the closing of the accounting period 

may significantly change the revenue and 

results for the year. 

Since the Company has the financial resources 

available that allows us to wait for the right buyer 

and not least to work for the best possible 

sales terms, the uncertainty is intensified about 

the time of the sale and the time of accounting 

for the sales achieved. Moreover, the time when 

sales subject to suspensive conditions can be 

recognised as income depends on the concrete 

development of the district planning processes 

whose time frames the Company can only influence 

to a limited extent. 

Based on the current expectations for ongoing 

and intended district planning processes as well 

as expectations for the sales and operations of 

the Company, we expect a profit before tax of 

around DKK 200m.

67 

Denne Årsrapport er trykt på 150g Lessebo 

Smooth Naturhvid (Godkendt svanemærket 

produktion) Sat med Signa Column. 

Design og produktion: Papermint Design

Læs Årsrapport 2007 her - freja.biz

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?