Balanced Scorecard: Wir machen die LEG

Die LEG hat außerdem die Tilgungsstruktur
verbessert und stärkt damit den Cash Flow
sowie die Investitionskraft. Jede Bank besitzt
nun eine eindeutig abgegrenzte Sicherheit
– entweder den Gesamtbestand
einer refinanzierten Gesellschaft oder bei
größeren Gesellschaften einen gesonderten
Portfolio-Anteil. „Diese Vorteile rechtfertigen
die Einmalaufwendungen für die Ablösung
der Altdarlehen in Form von Vorfälligkeitsentschädigungen
sowie die Kosten für
Portfoliofinanzierungen bei Neuvertragsabschlüssen“,
erklärt Schultz. „Die Refinanzierung
der Bankverbindlichkeiten soll im Wesentlichen
in 2012 abgeschlossen werden,
so dass die LEG ab 2013 voll von den Liquiditäts-
und Risikoentlastungen profitieren
wird“, ergänzt CEO Thomas Hegel. Gleichzeitig
wird das Eigenkapital der LEG NRW
GmbH als Muttergesellschaft der bestandshaltenden
Gesellschaften durch begleitende
gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen
deutlich gestärkt. „Auf möglicherweise steigende
Kreditkosten vor dem Hintergrund
verschärfter EU-Regulierungen (Basel III)
und steigender Nachfrage nach Prolongationen
großvolumiger Kredite ist die LEG bestens
vorbereitet. Die Finanzierungsstruktur
ist über langfristige Zinsbindungen und wohl
diversifizierte Fälligkeiten kosteneffizient
und zukunftssicher aufgestellt“, so die beiden
LEG-Geschäftsführer.
Erhöhte Grunderwerbsteuer
dämpft Wertzuwachs des
Wohnungsbestandes
Das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien,
also dem langfristig im Anlagevermögen
befindlichen Wohnungsbestand, betrug in
2011 +11,0 Millionen Euro (2010: +31,0 Millionen
Euro). Der wesentliche Grund für
den gegenüber dem Vorjahr etwas niedrigeren
Wertzuwachs ist die Erhöhung der
Grunderwerbsteuer in NRW um 1,5 Prozentpunkte
und deren dämpfende Wirkung
auf die Portfoliobewertung.
Hohe Wohnzufriedenheit der
LEG-Mieter
Das Segment Wohnen sowie alle voll konsolidierten
Unternehmen der LEG-Gruppe
bewirtschafteten zum Stichtag 31. Dezember
2011 insgesamt 89.907 Wohnungen,
980 gewerbliche Objekte und 20.926 Garagen
und Einstellplätze (Vorjahr: 90.180
Wohnungen, 950 gewerbliche Objekte und
20.755 Garagen und Einstellplätze). Die
reine Wohnfläche betrug ungefähr 5,8 Millionen
Quadratmeter. Die Geschäftsleitung
zeigte sich zufrieden über die positive Entwicklung
zentraler Werthebel: So wurden
die Nettokaltmieten in 2011 gegenüber
10 LEG MAGAZIN 2/2012
Auf dem LEG-Jahrespressegespräch am 19. September 2012 stellten CEO Thomas Hegel (stehend)
sowie CFO Eckhard Schultz und HOO Holger Hentschel den Jahresabschluss 2011 vor.
dem Vorjahr im Konzerndurchschnitt um
2,6 Prozent von 4,63 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche auf 4,75 Euro je Quadratmeter
gesteigert. Die gemessen am Umsatz bestehenden
Mietrückstände beliefen sich zum
Stichtag 31. Dezember 2011 auf 1,89 Prozent
der Sollmieten bzw. 9,7 Millionen Euro
(Vorjahr: 1,8 Prozent bzw. 8,9 Millionen
Euro). Die Leerstandsquote sank zum Stichtag
31.12. marginal von 3,59 Prozent im
Jahr 2010 auf 3,58 Prozent im Jahr 2011.
Gleichzeitig wurden 2011 mit 10.234 Neuvermietungen
rund 1,4 Prozent mehr Wohnungen
vermietet als im Vorjahr, die Fluktuationsrate
blieb nahezu konstant. Sie erhöhte
sich nur leicht von 11,2 Prozent auf
11,4 Prozent. Für die Geschäftsleitung der
LEG ein klares Zeichen für die hohe Wohnzufriedenheit
der LEG-Mieter – nicht zuletzt
ein Resultat der unverändert großen
Kundennähe in neun Niederlassungen, 16
Kundencentern und rund 100 Mieterbüros
vor Ort. „Damit zeigt sich, dass die LEG in
allen Teilen des Landes NRW dauerhaft
durch ein überzeugendes Preis-Leistungs-
Verhältnis, eine professionelle kundennahe
Bewirtschaftung und ein konstant hohes
Serviceniveau vermieten und Leerstände
weiter abbauen kann. Auf die Mikrolagen,
das Produkt und das Bestandsmanagement
kommt es an“, erklärt Holger Hentschel.
Investitionen liegen über
Sozialcharta-Niveau
Das Jahr 2011 war dabei im Segment Wohnen
durch gezielte Investitionen in die Immobilienbestände
geprägt. Im Rahmen der
Modernisierung und Instandhaltung investierte
die LEG-Gruppe insgesamt 81,9 Millionen
Euro (Vorjahr: 83,1 Millionen Euro).
Das entspricht einer Durchschnittsinvestition
von 13,64 Euro pro Quadratmeter
Wohn- und Nutzfläche (2010: 13,87 Euro
pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche).
HOLGER HENTSCHEL, HOO
„Die LEG führt dabei konsequent
ihre auf Werterhalt
und -steigerung ausgerichtete
Investitionsstrategie fort.“
Die Durchschnittsinvestition pro Quadratmeter
liegt somit deutlich über den in der
Sozialcharta festgelegten 12,50 Euro pro
Quadratmeter – so wie auch in den vergangenen
Jahren. HOO Holger Hentschel: „Die
LEG führt dabei konsequent ihre auf Werterhalt
und -steigerung ausgerichtete Investitionsstrategie
fort.“
THOMAS HEGEL, CEO
„Ziele sind – neben einer hohen
Kundenorientierung – die Steigerung
der Wertschöpfung aus
der Wohnungsbewirtschaftung
sowie weitere Effizienzgewinne
in den Arbeitsabläufen.“
LEG-Gruppe will organisch wachsen
Der Anteil der öffentlich-geförderten Wohnungen
verringerte sich leicht auf rund 37,6
Prozent bzw. 33.769 Wohneinheiten (Vorjahr:
rund 38,6 Prozent bzw. 34.864 Wohneinheiten).
In 2011 reduzierte sich der
Wohnungsbestand nur geringfügig um 273
Wohnungen, in erster Linie durch Verkäufe.
„Damit zeigt sich, dass die LEG das Geschäftsmodell
eines langfristig und nachhaltig
agierenden Bestandshalters verfolgt“,
bekräftigt CEO Thomas Hegel. Die LEG-
Gruppe möchte organisch wachsen. „Wir
sind offen, insbesondere für den Ankauf
mittelgroßer Wohnungsportfolien, die in
räumlicher Nähe zu unseren Bestandssiedlungen
liegen und durch die gemeinsame
Bewirtschaftung Größenvorteile generieren“,
erklärte HOO Holger Hentschel. Und
CEO Thomas Hegel führte weiter aus:
„Ziele sind – neben einer hohen Kundenorientierung
– die Steigerung der Wertschöpfung
aus der Wohnungsbewirtschaftung
sowie weitere Effizienzgewinne in den Arbeitsabläufen.“
Konzernumbau nahezu abgeschlossen
Um diese Ziele zu erreichen, unterzieht sich
die LEG-Gruppe seit 2008 einem alle Bereiche
umfassenden Konzernumbau, der 2013
mit der angestrebten Kapitalmarktfähigkeit
nahezu abgeschlossen sein wird. Die wichtig-