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LEG-JAHRESBERICHT 2011 Konzernumbau der LEG-Gruppe nahezu abgeschlossen... ...Operatives Jahresergebnis gesteigert 8 LEG MAGAZIN 2/2012
n Der im Branchenvergleich äußerst ambitionierte Konzernumbau bei der LEG macht sich auch im Konzernabschluss zum 31.12.2011 positiv bemerkbar. So hat die Lancaster GmbH & Co. KG einschließlich ihrer konsolidierten Tochter- und Zweckgesellschaften (LEG-Gruppe) ihr Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung in 2011 um 1,3 Prozent auf 243,7 Millionen Euro gesteigert. Gleichzeitig erhöhten sich die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung im Jahr 2011 um 2,4 Prozent von 487,3 auf 499,0 Millionen Euro. „Das belegt die operative Stärke im LEG-Kerngeschäft Wohnungsbewirtschaftung und hat positive Auswirkungen auf den Wert der Wohnungsbestände“, bekräftigt Holger Hentschel, Mitglied der Geschäftsleitung und als Head of Operations (HOO) verantwortlich für das operative Geschäft. Hohe Einmalkosten belegen Umfang und Intensität des Konzernumbaus Der Wert des LEG-Wohnungsbestandes stieg leicht um ca. 0,7 Prozent auf 4,736 Milliarden Euro. „Dies stellt einen Durchschnittswert von rund 765 Euro je Quadratmeter Wohnfläche dar“, erläutert der für die LEG-Finanzen zuständige Geschäftsführer Eckhard Schultz (CFO). Das Periodenergebnis (Jahresergebnis) der LEG-Gruppe sank von +28,7 Millionen Euro im Jahr 2010 auf -15,1 Millionen Euro im Berichtsjahr. Das operative Ergebnis (vor Steuern) im Berichtsjahr beträgt 183,7 Millionen Euro (Vorjahr: 221,4 Millionen Euro.). „Das Ergebnis ist besonders beeinflusst durch Kosten der Refinanzierungen bei einzelnen Konzerngesellschaften, die Projekte zur Einführung eines neuen SAP-basierten IT- Systems (Blue Eagle der Aareon AG) und die Vorbereitung der IFRS-Bilanzierung. Die projektbezogenen Einmalkosten schlugen im Jahr 2011 mit rund 21,7 Millionen Euro zu Buche. Diese speziellen Einmalkosten werden aber ab 2013, genauso wie die Kosten der Refinanzierung – nach Abschluss des Konzernumbaus – so nicht mehr anfallen“, erklärt CFO Eckhard Schultz. IFRS-Kennzahlen zeigen LEG als attraktiv und leistungsstark Das um Abschreibungen, Projektsonderkosten und periodenfremde Aufwendungen bereinigte EBITDA stieg in 2011 leicht um 0,76 Prozent auf 210,6 Millionen Euro. Eine wesentliche Steuerungskennzahl in der LEG-Gruppe stellt der FFO (Funds from Operations) dar. Er ist Gradmesser für die operative Leistungsfähigkeit eines Unternehmens, bereinigt um nicht zahlungswirksame Bewertungseffekte, Einmalkosten der Konzernumstrukturierung und Veräuße- rungserlöse. Der FFO blieb trotz der um 4 Millionen Euro gestiegenen zahlungswirksamen Zinsaufwendungen mit 111,8 Millionen Euro in 2011 gegenüber 2010 (112,4 Millionen Euro) nahezu unverändert. „Der FFO spiegelt damit die stabile operative Geschäftsentwicklung der LEG wider. Das ist auch im Branchenvergleich und vor dem Hintergrund des intensiven Konzernumbaus ein sehr ordentliches Ergebnis, auf das wir stolz sind“, erläutern Hegel und Schultz. Eine weitere zentrale Steuerungskennzahl im Rahmen der wertorientierten Unternehmenssteuerung stellt der Net Asset Value TITELTHEMA „Der Umbau der LEG-Gruppe zu einem profitablen und zukunftssicheren privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen ist mit Ablauf des Geschäftsjahres 2011 in seine Schlussphase getreten. Wir haben die operative Stärke weiter verbessert und alle Prozesse auf den Prüfstand gestellt. Unsere Refinanzierung ist zu weiten Teilen abgeschlossen“, erklärt Thomas Hegel, Sprecher der LEG-Geschäftsführung (CEO), anlässlich der Vorstellung des Jahresabschlusses 2011 am 19. September 2012 vor der Presse in Düsseldorf. Entscheidende Neuerung im Vergleich zu den Vorjahren ist die Umstellung der Bilanzierung auf Konzernebene auf die internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS. ECKHARD SCHULTZ, CFO „Insgesamt ist die LEG solide kapitalisiert und bestens gerüstet für die Zukunft.“ (NAV) bzw. der Reinvermögenswert dar. Die LEG-Gruppe wies zum 31. Dezember 2011 einen NAV in Höhe von 2,384 Milliarden Euro aus (berechnet nach den Standards des europäischen Branchenverbands der börsennotierten Immobiliengesellschaften EPRA). Die Bilanzsumme betrug im Berichtsjahr 4,988 Milliarden Euro (2010: 5,001 Milliarden Euro). 94,9 Prozent der Bilanzsumme auf der Aktiv-Seite waren in langfristig („als Finanzinvestition“) gehaltenen Immobilien gebunden. Die Eigenkapitalquote auf der Passivseite lag 2011 bei 43 Prozent. Der Loan to Value (LTV), der das Verhältnis der Summe aus lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten zum Marktwert des Immobilienvermögens beschreibt, zeigt mit knapp 47 Prozent eine moderate Gesamtverschuldung. „Insgesamt ist die LEG solide kapitalisiert und bestens gerüstet für die Zukunft“, so CFO Eckhard Schultz. Refinanzierung komplett neu aufgestellt Eine transparente und risikoadäquate Finanzierungsstruktur ist dabei eine entscheidende Voraussetzung für die Kapitalmarktfähigkeit. Hierfür wurde die Passivseite der Konzernbilanz systematisch verbessert. Die LEG unterhielt 2008 bei 200 Gläubigern mehr als 6.000 Darlehen. „Diese wurden seitdem überwiegend vorzeitig abgelöst und durch eine Finanzierung ohne Klumpenrisiken und mit gestaffelten Ausläufen der neuen Kredite ersetzt. Gleichzeitig wurde die Zahl der Gläubiger und der Kredite signifikant und damit auch die Komplexität der gesamten Finanzierung reduziert. Um das Risiko für die LEG so gering wie möglich zu halten, werden maximal 25 Prozent des Kreditengagements bei einer einzelnen Bankadresse gebündelt“, verdeutlicht Finanzchef und CFO Eckhard Schultz. LEG MAGAZIN 2/2012 9
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