Balanced Scorecard: Wir machen die LEG

n Der im Branchenvergleich äußerst ambitionierte
Konzernumbau bei der LEG macht
sich auch im Konzernabschluss zum
31.12.2011 positiv bemerkbar. So hat die
Lancaster GmbH & Co. KG einschließlich
ihrer konsolidierten Tochter- und Zweckgesellschaften
(LEG-Gruppe) ihr Ergebnis aus
Vermietung und Verpachtung in 2011 um
1,3 Prozent auf 243,7 Millionen Euro gesteigert.
Gleichzeitig erhöhten sich die Erlöse
aus Vermietung und Verpachtung im
Jahr 2011 um 2,4 Prozent von 487,3 auf
499,0 Millionen Euro. „Das belegt die operative
Stärke im LEG-Kerngeschäft Wohnungsbewirtschaftung
und hat positive
Auswirkungen auf den Wert der Wohnungsbestände“,
bekräftigt Holger Hentschel,
Mitglied der Geschäftsleitung und als
Head of Operations (HOO) verantwortlich
für das operative Geschäft.
Hohe Einmalkosten belegen Umfang
und Intensität des Konzernumbaus
Der Wert des LEG-Wohnungsbestandes
stieg leicht um ca. 0,7 Prozent auf 4,736
Milliarden Euro. „Dies stellt einen Durchschnittswert
von rund 765 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche dar“, erläutert der für
die LEG-Finanzen zuständige Geschäftsführer
Eckhard Schultz (CFO). Das Periodenergebnis
(Jahresergebnis) der LEG-Gruppe
sank von +28,7 Millionen Euro im Jahr
2010 auf -15,1 Millionen Euro im Berichtsjahr.
Das operative Ergebnis (vor Steuern)
im Berichtsjahr beträgt 183,7 Millionen
Euro (Vorjahr: 221,4 Millionen Euro.). „Das
Ergebnis ist besonders beeinflusst durch
Kosten der Refinanzierungen bei einzelnen
Konzerngesellschaften, die Projekte zur
Einführung eines neuen SAP-basierten IT-
Systems (Blue Eagle der Aareon AG) und
die Vorbereitung der IFRS-Bilanzierung. Die
projektbezogenen Einmalkosten schlugen
im Jahr 2011 mit rund 21,7 Millionen Euro
zu Buche. Diese speziellen Einmalkosten
werden aber ab 2013, genauso wie die Kosten
der Refinanzierung – nach Abschluss
des Konzernumbaus – so nicht mehr anfallen“,
erklärt CFO Eckhard Schultz.
IFRS-Kennzahlen zeigen LEG als
attraktiv und leistungsstark
Das um Abschreibungen, Projektsonderkosten
und periodenfremde Aufwendungen
bereinigte EBITDA stieg in 2011 leicht um
0,76 Prozent auf 210,6 Millionen Euro. Eine
wesentliche Steuerungskennzahl in der
LEG-Gruppe stellt der FFO (Funds from
Operations) dar. Er ist Gradmesser für die
operative Leistungsfähigkeit eines Unternehmens,
bereinigt um nicht zahlungswirksame
Bewertungseffekte, Einmalkosten der
Konzernumstrukturierung und Veräuße-
rungserlöse. Der FFO blieb trotz der um 4
Millionen Euro gestiegenen zahlungswirksamen
Zinsaufwendungen mit 111,8 Millionen
Euro in 2011 gegenüber 2010 (112,4
Millionen Euro) nahezu unverändert. „Der
FFO spiegelt damit die stabile operative
Geschäftsentwicklung der LEG wider. Das
ist auch im Branchenvergleich und vor dem
Hintergrund des intensiven Konzernumbaus
ein sehr ordentliches Ergebnis, auf das
wir stolz sind“, erläutern Hegel und Schultz.
Eine weitere zentrale Steuerungskennzahl
im Rahmen der wertorientierten Unternehmenssteuerung
stellt der Net Asset Value
TITELTHEMA
„Der Umbau der LEG-Gruppe zu einem profitablen und zukunftssicheren privatwirtschaftlichen
Wohnungsunternehmen ist mit Ablauf des Geschäftsjahres 2011 in seine Schlussphase
getreten. Wir haben die operative Stärke weiter verbessert und alle Prozesse auf den Prüfstand
gestellt. Unsere Refinanzierung ist zu weiten Teilen abgeschlossen“, erklärt Thomas Hegel,
Sprecher der LEG-Geschäftsführung (CEO), anlässlich der Vorstellung des Jahresabschlusses
2011 am 19. September 2012 vor der Presse in Düsseldorf. Entscheidende Neuerung im Vergleich
zu den Vorjahren ist die Umstellung der Bilanzierung auf Konzernebene auf die internationalen
Rechnungslegungsstandards IFRS.
ECKHARD SCHULTZ, CFO
„Insgesamt ist die LEG solide
kapitalisiert und bestens
gerüstet für die Zukunft.“
(NAV) bzw. der Reinvermögenswert dar.
Die LEG-Gruppe wies zum 31. Dezember
2011 einen NAV in Höhe von 2,384 Milliarden
Euro aus (berechnet nach den Standards
des europäischen Branchenverbands
der börsennotierten Immobiliengesellschaften
EPRA). Die Bilanzsumme betrug
im Berichtsjahr 4,988 Milliarden Euro
(2010: 5,001 Milliarden Euro). 94,9 Prozent
der Bilanzsumme auf der Aktiv-Seite waren
in langfristig („als Finanzinvestition“) gehaltenen
Immobilien gebunden. Die Eigenkapitalquote
auf der Passivseite lag 2011 bei 43
Prozent. Der Loan to Value (LTV), der das
Verhältnis der Summe aus lang- und kurzfristigen
Finanzverbindlichkeiten zum Marktwert
des Immobilienvermögens beschreibt,
zeigt mit knapp 47 Prozent eine moderate
Gesamtverschuldung. „Insgesamt ist die LEG
solide kapitalisiert und bestens gerüstet für
die Zukunft“, so CFO Eckhard Schultz.
Refinanzierung komplett neu
aufgestellt
Eine transparente und risikoadäquate Finanzierungsstruktur
ist dabei eine entscheidende
Voraussetzung für die Kapitalmarktfähigkeit.
Hierfür wurde die Passivseite der
Konzernbilanz systematisch verbessert. Die
LEG unterhielt 2008 bei 200 Gläubigern
mehr als 6.000 Darlehen. „Diese wurden
seitdem überwiegend vorzeitig abgelöst
und durch eine Finanzierung ohne Klumpenrisiken
und mit gestaffelten Ausläufen
der neuen Kredite ersetzt. Gleichzeitig
wurde die Zahl der Gläubiger und der Kredite
signifikant und damit auch die Komplexität
der gesamten Finanzierung reduziert.
Um das Risiko für die LEG so gering wie
möglich zu halten, werden maximal 25 Prozent
des Kreditengagements bei einer einzelnen
Bankadresse gebündelt“, verdeutlicht
Finanzchef und CFO Eckhard Schultz.
LEG MAGAZIN 2/2012 9