Balanced Scorecard: Wir machen die LEG

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Die LEG hat außerdem die Tilgungsstruktur verbessert und stärkt damit den Cash Flow sowie die Investitionskraft. Jede Bank besitzt nun eine eindeutig abgegrenzte Sicherheit – entweder den Gesamtbestand einer refinanzierten Gesellschaft oder bei größeren Gesellschaften einen gesonderten Portfolio-Anteil. „Diese Vorteile rechtfertigen die Einmalaufwendungen für die Ablösung der Altdarlehen in Form von Vorfälligkeitsentschädigungen sowie die Kosten für Portfoliofinanzierungen bei Neuvertragsabschlüssen“, erklärt Schultz. „Die Refinanzierung der Bankverbindlichkeiten soll im Wesentlichen in 2012 abgeschlossen werden, so dass die LEG ab 2013 voll von den Liquiditäts- und Risikoentlastungen profitieren wird“, ergänzt CEO Thomas Hegel. Gleichzeitig wird das Eigenkapital der LEG NRW GmbH als Muttergesellschaft der bestandshaltenden Gesellschaften durch begleitende gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen deutlich gestärkt. „Auf möglicherweise steigende Kreditkosten vor dem Hintergrund verschärfter EU-Regulierungen (Basel III) und steigender Nachfrage nach Prolongationen großvolumiger Kredite ist die LEG bestens vorbereitet. Die Finanzierungsstruktur ist über langfristige Zinsbindungen und wohl diversifizierte Fälligkeiten kosteneffizient und zukunftssicher aufgestellt“, so die beiden LEG-Geschäftsführer. Erhöhte Grunderwerbsteuer dämpft Wertzuwachs des Wohnungsbestandes Das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, also dem langfristig im Anlagevermögen befindlichen Wohnungsbestand, betrug in 2011 +11,0 Millionen Euro (2010: +31,0 Millionen Euro). Der wesentliche Grund für den gegenüber dem Vorjahr etwas niedrigeren Wertzuwachs ist die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in NRW um 1,5 Prozentpunkte und deren dämpfende Wirkung auf die Portfoliobewertung. Hohe Wohnzufriedenheit der LEG-Mieter Das Segment Wohnen sowie alle voll konsolidierten Unternehmen der LEG-Gruppe bewirtschafteten zum Stichtag 31. Dezember 2011 insgesamt 89.907 Wohnungen, 980 gewerbliche Objekte und 20.926 Garagen und Einstellplätze (Vorjahr: 90.180 Wohnungen, 950 gewerbliche Objekte und 20.755 Garagen und Einstellplätze). Die reine Wohnfläche betrug ungefähr 5,8 Millionen Quadratmeter. Die Geschäftsleitung zeigte sich zufrieden über die positive Entwicklung zentraler Werthebel: So wurden die Nettokaltmieten in 2011 gegenüber 10 LEG MAGAZIN 2/2012 Auf dem LEG-Jahrespressegespräch am 19. September 2012 stellten CEO Thomas Hegel (stehend) sowie CFO Eckhard Schultz und HOO Holger Hentschel den Jahresabschluss 2011 vor. dem Vorjahr im Konzerndurchschnitt um 2,6 Prozent von 4,63 Euro je Quadratmeter Wohnfläche auf 4,75 Euro je Quadratmeter gesteigert. Die gemessen am Umsatz bestehenden Mietrückstände beliefen sich zum Stichtag 31. Dezember 2011 auf 1,89 Prozent der Sollmieten bzw. 9,7 Millionen Euro (Vorjahr: 1,8 Prozent bzw. 8,9 Millionen Euro). Die Leerstandsquote sank zum Stichtag 31.12. marginal von 3,59 Prozent im Jahr 2010 auf 3,58 Prozent im Jahr 2011. Gleichzeitig wurden 2011 mit 10.234 Neuvermietungen rund 1,4 Prozent mehr Wohnungen vermietet als im Vorjahr, die Fluktuationsrate blieb nahezu konstant. Sie erhöhte sich nur leicht von 11,2 Prozent auf 11,4 Prozent. Für die Geschäftsleitung der LEG ein klares Zeichen für die hohe Wohnzufriedenheit der LEG-Mieter – nicht zuletzt ein Resultat der unverändert großen Kundennähe in neun Niederlassungen, 16 Kundencentern und rund 100 Mieterbüros vor Ort. „Damit zeigt sich, dass die LEG in allen Teilen des Landes NRW dauerhaft durch ein überzeugendes Preis-Leistungs- Verhältnis, eine professionelle kundennahe Bewirtschaftung und ein konstant hohes Serviceniveau vermieten und Leerstände weiter abbauen kann. Auf die Mikrolagen, das Produkt und das Bestandsmanagement kommt es an“, erklärt Holger Hentschel. Investitionen liegen über Sozialcharta-Niveau Das Jahr 2011 war dabei im Segment Wohnen durch gezielte Investitionen in die Immobilienbestände geprägt. Im Rahmen der Modernisierung und Instandhaltung investierte die LEG-Gruppe insgesamt 81,9 Millionen Euro (Vorjahr: 83,1 Millionen Euro). Das entspricht einer Durchschnittsinvestition von 13,64 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche (2010: 13,87 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche). HOLGER HENTSCHEL, HOO „Die LEG führt dabei konsequent ihre auf Werterhalt und -steigerung ausgerichtete Investitionsstrategie fort.“ Die Durchschnittsinvestition pro Quadratmeter liegt somit deutlich über den in der Sozialcharta festgelegten 12,50 Euro pro Quadratmeter – so wie auch in den vergangenen Jahren. HOO Holger Hentschel: „Die LEG führt dabei konsequent ihre auf Werterhalt und -steigerung ausgerichtete Investitionsstrategie fort.“ THOMAS HEGEL, CEO „Ziele sind – neben einer hohen Kundenorientierung – die Steigerung der Wertschöpfung aus der Wohnungsbewirtschaftung sowie weitere Effizienzgewinne in den Arbeitsabläufen.“ LEG-Gruppe will organisch wachsen Der Anteil der öffentlich-geförderten Wohnungen verringerte sich leicht auf rund 37,6 Prozent bzw. 33.769 Wohneinheiten (Vorjahr: rund 38,6 Prozent bzw. 34.864 Wohneinheiten). In 2011 reduzierte sich der Wohnungsbestand nur geringfügig um 273 Wohnungen, in erster Linie durch Verkäufe. „Damit zeigt sich, dass die LEG das Geschäftsmodell eines langfristig und nachhaltig agierenden Bestandshalters verfolgt“, bekräftigt CEO Thomas Hegel. Die LEG- Gruppe möchte organisch wachsen. „Wir sind offen, insbesondere für den Ankauf mittelgroßer Wohnungsportfolien, die in räumlicher Nähe zu unseren Bestandssiedlungen liegen und durch die gemeinsame Bewirtschaftung Größenvorteile generieren“, erklärte HOO Holger Hentschel. Und CEO Thomas Hegel führte weiter aus: „Ziele sind – neben einer hohen Kundenorientierung – die Steigerung der Wertschöpfung aus der Wohnungsbewirtschaftung sowie weitere Effizienzgewinne in den Arbeitsabläufen.“ Konzernumbau nahezu abgeschlossen Um diese Ziele zu erreichen, unterzieht sich die LEG-Gruppe seit 2008 einem alle Bereiche umfassenden Konzernumbau, der 2013 mit der angestrebten Kapitalmarktfähigkeit nahezu abgeschlossen sein wird. Die wichtig-
sten Projekte 2011/2012 waren bzw. sind: • Einführung des neuen SAP-basierten IT- Systems „Blue Eagle“ der Aareon AG, • Umstellung der Konzern-Bilanzierung auf IFRS-Standards, • umfassende Refinanzierung, • Neuaufbau eines zentralen Einkaufs zur Hebung nennenswerter Einsparpotenziale und Qualitätssteigerungen; dafür Gewinn des renommierten DW-Zukunftspreises der Immobilienwirtschaft der Fachzeitschrift „DW Die Wohnungswirtschaft“ 2012, • umfassende Optimierung des operativen Geschäfts (Spezialisierung der Mitarbeiter; qualitätsgesicherte Service- Standards vor Ort; Produkt-Preis-Differenzierung mit einer fairen und transparenten Mietpreisgestaltung) • und eine systematische Personalentwicklung mit einem umfassenden internen Fortbildungsprogramm inklusive Förderung des eigenen Führungsnachwuchses (Ausgaben von 670 Euro je Mitarbeiter 2011 – rund 270 Euro mehr als der Durchschnitt der GdW-Unternehmen). Bekenntnis zu gesellschaftlicher Verantwortung „Darüber hinaus zeigt unser umfangreiches soziales und gesellschaftliches Engagement, vom preisgekrönten Quartiermanagement in Dortmund-Scharnhorst über die LEG NRW Mieter-Stiftung bis zur Unterstützung von gemeinnützigen Fahrradstationen in NRW: Die LEG ist engagiert und sozial“, bekräftigt CEO Thomas Hegel. Neben der erwähnten Unterstützung von Stadtteilinitiativen und lokalen Institutionen im Rahmen eines Quartiermanagements richtet die LEG mehr als 150 Mieterevents pro Jahr aus, sponsert Entwicklungshilfeprojekte in Indien, arbeitet mit karitativen Einrichtungen zum Thema Seniorenwohnen zusammen, betreibt Mietersozialarbeit und vieles mehr. Mieter und Mitarbeiter genießen Schutz durch Sozialcharta Unter anderem wurde eine Sozialcharta im Rahmen des Erwerbs der LEG NRW GmbH, der Ravensberger Heimstättengesellschaft mbH, der Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft mbH und der Wohnungsgesellschaft Münsterland mbH vereinbart. Sie beinhaltet umfassende Schutzbestimmungen für einen Zeitraum von zehn Jahren (2008- 2018) zugunsten eines Großteils der Mieter und Mitarbeiter der LEG-Gruppe. Über sämtliche Maßnahmen und Handlungen bzgl. der Sozialcharta-Schutzbestimmungen wird jährlich ein von einem Wirtschaftsprüfer testierter Bericht erstellt, anhand dessen die Landesregierung von Nordrhein-Westfalen die Einhaltung der Sozialcharta überwacht. Sie hat diese nach eingehender Prüfung (wie schon für 2008 und 2009) auch für das Jahr 2010 in vollem Umfang bestätigt. Die Prüfung der Einhaltung der Schutzbestimmungen für 2011 sowie der entsprechende Bericht befinden sich momentan in der Umsetzung. LEG NRW Mieter-Stiftung hilft Bedürftigen Die LEG NRW Mieter-Stiftung wurde als Teil der Sozialcharta-Auflagen von den Gesellschaftern der LEG NRW GmbH in Zusammenarbeit mit dem Land NRW als eine Stiftung für soziale Belange zum Vorteil der Mieter und der Allgemeinheit ins Leben gerufen. Aufgabe der LEG NRW Mieter-Stiftung ist es, soziale Projekte mit interkulturellem Hintergrund in den Wohnsiedlungen zu unterstützen und unverschuldet in Not geratenen LEG-Mietern zu helfen. Seit Juni 2010 wurden 40 Projekte (davon 29 in 2011) bzw. hilfsbedürftige Mieter gefördert. Fazit CEO Thomas Hegel: „Die LEG sichert ihre Marktposition und erwirtschaftet ein Be- GLOSSAR DER KENNZAHLEN: TITELTHEMA triebsergebnis, das eine marktübliche Eigenkapitalverzinsung sicherstellt. Das Unternehmen handelt unternehmenswertorientiert. Es handelt aber auch werteorientiert, indem es die geltenden sozialen, ökologischen und ethischen Maßstäbe an das eigene Handeln anlegt. Die LEG glaubt an den Wohnungsstandort Nordrhein- Westfalen. Hier kennen wir uns aus. Hier möchten wir organisch wachsen und sind offen für Ankäufe.“ Manfred Neuhöfer LEG Management GmbH Pressesprecher und Leiter Unternehmenskommunikation Tel. 02 11 / 45 68-325 manfred.neuhoefer@leg-nrw.de Allgemein: Die hier berichteten Kennzahlen sind keine standardisierten Kennzahlen nach IFRS oder HGB. Daher sind diese Kennzahlen nur begrenzt mit Performancezahlen anderer Gesellschaften vergleichbar, die unter derselben oder einer ähnlichen Bezeichnung veröffentlicht werden. EBIT Operatives Ergebnis: Periodenergebnis vor Finanzergebnis und Steuern (Earnings Before Interest and Taxes) EBITDA Das EBITDA stellt das Periodenergebnis vor Finanzergebnis und Steuern, bereinigt (Earnings before Interest, um Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte dar. Taxes, Depreciation and Amortisation) Bereinigtes EBITDA Das bereinigte EBITDA wird berechnet, indem das EBITDA korrigiert wird um das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Projektkosten mit Einmalcharakter und andere außerordentliche sowie perioden fremde Aufwendungen und Erträge. Bei den Projektkosten mit Einmalcharakter handelt es sich um wesentliche Projekte der LEG-Gruppe (unter anderem SAP-Einführung/Blue Eagle und Einführung der IFRS Conversion). FFO Die LEG-Gruppe berechnet den FFO, indem das bereinigte EBITDA für den jeweili- (Funds from Operations) gen Zeitraum um das Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die zahlungswirksamen Zinsaufwendungen und -erträge sowie um die zahlungswirksamen Steuern bereinigt wird. EPRA-NAV Der EPRA-NAV wird verwendet, um das langfristige Eigenkapital der LEG-Gruppe (Net Asset Value nach darzustellen. Es wird auf Grundlage des Nettoreinvermögens (NAV) einschließlich European Public Real des Fair Values der Finanzinstrumente (netto) und der latenten Steuern berechnet. Estate Association) Der EPRA-NAV beinhaltet Fair-Value-Anpassungen für alle wesentlichen Bilanzpositionen, die in der IFRS-Bilanz nicht zum Fair Value als Teil des NAV erfasst werden. LTV Der LTV entspricht dem Verhältnis der Finanzverbindlichkeiten (einschließlich EK (Loan to Value) 02-Steuerverbindlichkeit), abzüglich flüssiger Mittel, zu den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und zur Veräußerung vorgesehenen Vermögenswerten. Projektkosten Die Projektkosten beinhalten Aufwendungen für Vorhaben, die weitgehend einmalig sind, deren Struktur komplex ist und deren Zielsetzung mit vorgegebenen Mitteln und in der geplanten Zeit erreicht wird. i Regionalisierte Pressemitteilungen für die 15 größten städtischen Standorte der LEG, die Jahreskennzahlen 2011 und Fotos vom Jahrespressegespräch stehen zum Download bereit unter: www.leg-nrw.de. LEG MAGAZIN 2/2012 11
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