Revision Ortsplanung Jenins Planungs- und Mitwirkungsbericht ...

Kanton Graubünden 

Gemeinde Jenins 

Revision Ortsplanung Jenins 

Planungs- und Mitwirkungsbericht 

E N T W U R F M Ä R Z 2 0 1 0 / Vorprüfung 

Stand: 19. März 2010

Gemeinde Jenins, Revision Ortsplanung, Planungs- und Mitwirkungsbericht 2 

Inhaltsverzeichnis 

Zusammenfassung 4 

1 Anlass 6 

1.1 Ausgangslage 6 

1.2 Wichtigste Revisionsgründe 6 

1.3 Revisionsziele 6 

2 Allgemeines 7 

2.1 Organisation des Planungsträgers 7 

2.2 Ablauf der Planung 7 

2.3 Mitwirkung der Bevölkerung 8 

3 Grundlagen 9 

3.1 Konzepte und Sachpläne des Bundes 9 

3.2 Richtplanung 9 

3.3 Rechtskräftige Nutzungsplanung 10 

3.4 Leitbild: Räumliche Entwicklung 10 

3.5 Überbauungsstand und Flächenverbrauch 11 

3.6 Inventare 13 

3.7 Landwirtschaft 14 

3.8 Wald 15 

3.9 Gefahrenzonen 15 

3.10 Generelle Schutzzonenausscheidung Quellen 15 

3.11 Baugesetz 16 

4 Bodennutzung 17 

4.1 Allgemein 17 

4.2 Nachweis der haushälterischen Bodennutzung 18 

4.3 Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung 19 

4.4 Gewerbezone 22 

4.5 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 24 

4.6 Spezielle Nutzungen 24 

Stand 19. März 2010


5 Siedlung und Gestaltung 27 


5.2 Dorfzone und Dorferweiterungszone 27 

5.3 Wohnzone 2 31 

6 Erschliessung 31 


6.2 Verkehrsanlagen, Ver- und Entsorgungsanlagen 31 

7 Auswirkungen auf die Umwelt 35 

7.1 Gewässerschutz 35 

7.2 Abfall, Deponie, Altlasten 35 

7.3 Bodenschutz 36 

7.4 Energiehaushalt 36 

7.5 Lärmschutz 36 

7.6 Luftreinhaltung 36 

7.7 Schutz vor nichtionisiernder Strahlung 36 

7.8 Katastrophenschutz 36 

Anhang (liegt nicht bei) 

Anhang 1: Räumliches Leitbild 

Anhang 2: Fachbericht Gefahrenzonen, Waldfestlegung, Gewässerschutzzonen 

Anhang 3: Überbauungs- und Erschliessungsvarianten erweiterte Gewerbezone 

Anhang 4: Standortabklärung für Hotelbau 

Anhang 5: Verkehrsstudie Umfahrung West und Fussweg Zentrum 

Anhang 6: Prüfung Erweiterungsmöglichkeiten Bauzonen 



Zusammenfassung 

Mehrere Gründe veranlassten eine Revision der Ortsplanung in Jenins. 

Ende 2007 wurde sie in einem Prozess mit dem Gemeinderat begonnen. Das Revisionsziel 

war eine Entwicklung der Gemeinde gemäss dem zuvor erarbeiteten Leitbild. 

Das heisst, eine moderate Entwicklung der Gemeinde und der Schutz von Ortsbild und 

Landschaftsraum, damit Jenins auch künftig „die Perle der Bündner Herrschaft“ bleiben 

kann. 

Den Revisionszielen wurde durch folgende Änderungen nachgekommen: 

Haushälterische Bodennutzung 

• Keine Erweiterung der Wohnzonen. 

• Massvolle Erweiterung der Gewerbezone für künftige Arbeitsplatzentwicklung. 

• Ausscheidung einer Spezialzone für Weinbaubetriebe (Rebsiedlungszone). 

• Standortabklärung für eine Sondernutzung im Gebiet Chrüzli und Salisbungert. 

• Verminderung der Waldabstände in den Gebieten Caspärsch und Siechenstuden 

zur Gewährleistung der Überbaubarkeit eingezonter Parzellen. 

• Verkleinerung der Dorferweiterungszone im Gebiet Sonne und Umzonung 

Weingut „Sonne“ in Dorfzone. 

• Umzonung Weingut Eichholz in Dorfzone. 

• Quartierplanpflicht für die Wohnzone im Gebiet Redigägger. 

Sorgsamer Umgang mit der Siedlungsstruktur, hohe Qualität bei Gestaltung 

• Erhalt der das Ortsbild prägenden Elemente (Bauten, Stallscheunen, Wingertmauern, 

Brunnenplätze, Hochstammobstgärten, Nutz- und Ziergärten, Rebberge) 

durch Zuordnung zu entsprechenden Schutzkategorien. 

• Stärkung der Baukommission im Baugesetz. 

• Kostenbeteiligung der Gemeinde bei der Bauberatung. 

• Optimierung des Ortsbildschutzes durch Anpassung des Hofstattrechtes, Festlegung 

eines Ortsbildschutzbereiches mit Erhaltung wertvoller Gassen- und 

Platzräume und Ergänzung der Freihaltebereiche. 

• Erweiterung des Handlungsspielraums der Gemeinde bei der Sicherung von 

Gestaltungsobjekten (geschützte, erhaltenswerte und ortsbaulich bedeutende 

Bauten; Hecken, Feldgehölze, Baumgruppen und Einzelbäume; Einfriedungen 

und Pflanzen). 

• Vorgaben zum Schutz des Ortsbildes durch Erarbeitung eines Gestaltungsleitfadens 

zum Bauen in der Dorfzone. 

• Umgang mit Solaranlagen und Satellitenempfangsanlagen. 



Sinnvolle Erschliessung 

• Da es keine Erweiterung der Wohnbauzone gab, waren keine wesentlichen 

Massnahmen im Bereich der Erschliessung notwendig. 

• Verbindung eines Land- und Forstwirtschaftsweges nördlich des Ortsteils Müli 

mit dem heute bestehenden Netz (Umleitung Alpverkehr um den Dorfkern). 

• Optimierung der Fusswegerschliessung. 

• Eine Strasse im Gebiet Bungert-Fanal wurde aufgrund ihrer Funktion als Sammelstrasse 

festgelegt. 

• Neue öffentliche Parkierungsanlage im Gebiet Erlenboden bei der Dorfeinfahrt 

aus Richtung Malans. Festlegung einer Parkierungszone bei den bestehenden 

Parkierung Säge und Mühli. Diskussion einer Tiefgarage im Bereich Schulhaus 

/ Werkhof. 

Bedachtnahme auf Umweltbelange 

• Naturschutzrechtliche Anpassungen im Baugesetz und Ergänzung der Naturschutzzone 

für Feuchtgebiete und Trockenstandorte von nationaler / regionaler 

Bedeutung. 

• Festlegung einer Landschaftsschutzzone im Alpgebiet (gemäss kantonalem 

Richtplan). 

• Überprüfung und Anpassung der Gewässer- und Quellschutzzonen im Rahmen 

der Nutzungsplanung. 

• Festlegung der Hecken im Bereich Redigägger sowie im Gewerbegebiet als 

Wald. 

• Festsetzung der bisher als Waldweide ausgewiesenen Flächen als Wald oder 

Landwirtschaftszone. 

• Ausdehnung der roten Gefahrenzone, Anpassung der blauen Gefahrenzone 

entlang der Selvirüfe, keine Änderung der Gefahrenzone Steinschlag. 

• Vergrösserung des Gewässerabstandes von 3 m auf 5 m in der Bauzone (Anpassung 

an KRG und neue Praxis des Kantons). 

• Energieeffizienz durch Anforderungen an Isolation und Belüftung bei Wohngebäuden. 

• Aussagen zu alternativen Energiequellen im Baugesetz. 



1 Anlass 

1.1 Ausgangslage 

Jenins, laut Selbstbild „die Perle der Bündner Herrschaft,“ ist dank der Gunstlage auf 

einem südexponierten Hang im Nahbereich von Maienfeld und Chur ein beliebter 

Wohnort. Dies spiegelt sich in den steigenden EinwohnerInnenzahlen wider. Die Gemeinde 

bietet ihren BewohnerInnen gegenwärtig Zugang zu einem schönen Landschaftsraum, 

ein hübsches Ortsbild sowie eine gute Mischung aus Landwirtschaft, 

Weinbau und Gewerbe. Auch die Tatsache, dass es in Jenins nur wenig Durchgangsverkehr 

gibt, trägt zur hohen Wohnqualität bei. 

Im Jahr 2000 hatte Jenins 746 EinwohnerInnen. Die Gemeinde ist gemäss Leitbild bestrebt, 

geeignete Bedingungen zu schaffen, um in den nächsten 15 Jahren ein jährliches 

Bevölkerungswachstum von 0.5 % zu ermöglichen. An der Gemeindeversammlung 

im Dezember 2008 hatte sich die Bevölkerung gegen eine weitere Einzonung in 

der Wohnzone ausgesprochen. Jenins will eine selbständige Gemeinde bleiben und 

strebt eine enge Zusammenarbeit mit den Nachbargemeinden an. 

1.2 Wichtigste Revisionsgründe 

Die letzte Ortsplanrevision in Jenins wurde im Jahr 1995 durchgeführt. Sie entsprach 

dem Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG). 

Für eine Ortsplanrevision sprachen insbesondere die folgenden Gründe: 

• in den Jahren vor der Ortsplanrevision zeichnete sich ab, dass für die weitere 

Arbeitsplatzentwicklung in der Gemeinde eine Erweiterung des Gewerbegebietes 

erforderlich ist 

• das in der Ortsplanung verfügbare Instrumentarium führte zu einem Mix an unterschiedlichen 

Architekturstilen in der Gemeinde 

• neue Instrumente zum Schutz des Ortsbildes wurden als notwendig erachtet 

• auch in naturschutzrechtlicher Sicht bestand Ergänzungsbedarf 

• es galt, neue, auf kantonaler Ebene festgelegte Naturschutzgebiete und Naturobjekte 

in der Ortsplanung zu berücksichtigen 

• in der Zeit von 1999 bis 2002 erfolgte eine gesamthafte Überarbeitung des Kantonalen 

Richtplans (RIP2000) 

• 2005 traten das kantonale Raumplanungsgesetz (KRG) und die dazugehörige 

Verordnung (KRVO) in Kraft; damit ergaben sich insbesondere für das Baugesetz 

neue Rahmenbedingungen. 

1.3 Revisionsziele 

Die Ortsplanrevision zielt darauf ab, eine Entwicklung der Gemeinde Jenins gemäss 

Leitbild (siehe 3.4) zu ermöglichen. 



2 Allgemeines 

2.1 Organisation des Planungsträgers 

Die Ortsplanrevision wurde von der Gemeinde beauftragt und erfolgte prozesshaft. 

Das an der Ortsplanrevision beteiligte Gremium war der Gemeindevorstand. Die Leitung 

der Sitzungen, die in regelmässigen Abständen in der Gemeinde Jenins abgehalten 

wurden, erfolgte durch die Raumplaner. 

2.2 Ablauf der Planung 

Die Arbeiten zur Ortsplanrevision wurden im Oktober 2007 aufgenommen. 

Bis zum Abschluss der Ortsplanrevision fanden regelmässig Sitzungen in der Gemeinde 

statt. 

Sitzungen (Datum und Inhalt): 

21.11.2007 Überbauungs- und Erschliessungsstand, Möglichkeiten zur Einzonung 

18.12.2007 Beurteilung der Erweiterungsmöglichkeiten, Bedarf an Bauzonen 

05.02.2008 Begehung: Wohnbauland, Gewerbebauland, Spezialzone 

04.03.2008 Verfügbarkeit, Musterkaufvertrag, Gewerbezone 

29.04.2008 Verfügbarkeit, Rebsiedlungszone, Genereller Gestaltungsplan 

03.06.2008 Baugesetz 

25.06.2008 Baugesetz, Zonenplan, Vorbereitung Bevölkerungsinformation 

19.08.2008 Zonen- und Genereller Gestaltungsplan 2'000 und 10'000, genereller 

Gestaltungsplan 1'000, Genereller Erschliessungsplan 2'000 und 10'000, 

Baugesetz, Bevölkerungsinformation 

02.09.2008 Nachbearbeitung der Gemeindeversammlung 

04.11.2008 Behandlung der Eingaben aus der Informationsauflage, Vorbereitung der 

Gemeindeversammlung am 16.12.2008 

02.12.2008 Entwicklung des Flächenverbrauchs 1977 – 2008; Baulandreserven und 

Flächenbedarf für die nächsten 15 Jahre 

16.12.2008 Wachstumsfrage (im Zuge der Budgetgemeindeversammlung) 

17.03.2009 Besprechung Entscheid vom 16.12.2008; Zonen- und Genereller Gestaltungsplan 

2'000, Zonen- und Genereller Gestaltungsplan 10'000, Genereller 

Erschliessungsplan 2'000, Genereller Erschliessungsplan 10'000, 

Baugesetz, Auswertung der Einwände im Rahmen der ersten Informationsauflage 

05.05.2009 Gewerbezone, Rebsiedlungszone, Quellschutzbereiche, Freihaltebereiche 

/ Gärten im Dorf, Stellungnahmen zu Stallscheune Obrecht und Laube 

Gasthaus Traube, Bewirtschaftungsverträge (NHG-Verträge) 



22.06.2009 Waldausscheidung, Waldabstände, Gefahrenzonen; Konzept Erweiterung 

Gewerbezone; Bauland in Gewerbezone; Rebsiedlungszone; Gärten, 

Freihaltebereiche; Quartierplanpflicht Redigägger; ZöBA; Schutz 

Laube bei Gasthof Traube 

25.08.2009 Grundwasser- und Quellschutzzonen; Gefahrenzonen; Hotelzone; Baugesetz; 

Umfahrung West 

14.09.2009 Varianten Umfahrung Jenins Ost und Umfahrung Jenins West 

20.10.2009 Beratung Baugesetz 

17.11.2009 Kontrolle der Pläne, Beratung Baugesetz, Rebsiedlungszonen, Gefahrenzonen, 

Entwurf Planungs- und Mitwirkungsbericht 

01.12.2009 Entwurf Planungs- und Mitwirkungsbericht; Schutzzonenausscheidungen 

23.02.2010 Verkehrsfragen; Bereinigung Baugesetz und Pläne; Sondernutzungszone 

Salisbungert 

2.3 Mitwirkung der Bevölkerung 

Am 27. August 2008 wurde die Bevölkerung im Zuge einer Gemeindeversammlung 

über den Stand der Ortsplanrevision informiert. Nach einer allgemeinen Einführung 

folgten Orientierungen über: 

- Grundlagen der Ortsplanrevision 

- Anpassungen am Zonenplan 

- Anpassungen am Generellen Gestaltungsplan 

- Anpassungen am Generellen Erschliessungsplan 

- Anpassungen im kommunalen Baugesetz. 

Eine erste Informationsauflage wurde in der Zeit von 15.09.2008 bis 15.10.2008 mit 

Sprechstunden durchgeführt. An Sprechstunden in der Gemeinde hatte die Bevölkerung 

die Möglichkeit, sich genauer mit den Planungen auseinander zu setzen. Zum 

Teil waren sie mit der geplanten Bauzonenerweiterung nicht einverstanden, zum Teil 

wurden zusätzliche Einzonungsbegehren geäussert. Einwände wurden gegen bauliche 

Einschränkungen zu Gunsten des Denkmalschutzes vorgebracht. Weitere Einwände 

bezogen sich auf die Festsetzung von Hecken, eine Strasse im Bereich Caspärsch 

sowie den grossen Grenzabstand. 

Im Rahmen der Budgetgemeindeversammlung am 16.12.2008 wurde die Wachstumsfrage 

traktandiert. Die Bevölkerung entschied gegen eine Erweiterung der Bauzonen 

für Wohnbauland. 

An der Gemeindeversammlung vom 31. März 2010 wurde die Bevölkerung über den 

wesentlichen Inhalt der Vorprüfungsvorlage informiert (Änderungen gegenüber der 

Vorlage vom September 2008). 



3 Grundlagen 

3.1 Konzepte und Sachpläne des Bundes 

Das Landschaftskonzept Schweiz zielt auf eine nachhaltige Entwicklung der Landschaft, 

fördert den Dialog zwischen Nutzern und Schützern der Landschaft und setzt 

verbindliche Ziele für die Umsetzung der raumwirksamen Aufgaben der Bundesstellen. 

Der Gemeinde Jenins liefert das Landschaftskonzept Schweiz Grundlagen und Anregungen 

für ihre Planungen. 

3.2 Richtplanung 

Der Kantonale Richtplan (RIP2000) konkretisiert einerseits die Vorgaben des Bundes, 

andererseits trifft er wesentliche Aussagen über die Erweiterung von Siedlungsgebieten 

(Erweiterungen von Siedlungsgebieten nur dort, wo Synergien mit bereits 

getätigten Infrastrukturinvestitionen erzielt werden, die Siedlungsqualität verbessert 

oder erhalten werden kann und wo ausgewiesene Nachfrage besteht) und im Bereich 

Naturschutz. 

Im Kantonalen Richtplan (RIP2000) sind für die Gemeinde Jenins folgende Objekte 

von Bedeutung: 

Tab. 1: Für die Gemeinde Jenins bedeutende Objekte im Kantonalen Richtplan 

Objekte Nr. Name Bedeutung Bemerkungen Stand der 

Koordination 

Flachmoore 

Amphibienlaichgebiete 

Schützenswerte 

Orte 

Stand 19. März 2010 

FM-467 Chrüzböden, Alp 

Ortasee 

FM-470 Obersäss, Alp 

Ortasee 

FM-471 Nördl. Obersäss, 

Alp Ortasee 

FM-472 Alpnova, Seewis 

i.P. und Jenins 

national Bestehendes Kleinkraftwerk 

und angepasstealpwirtschaftliche 

Nutzung 

gewährleistet 

national Bestehendes Kleinkraftwerk 


national Angepasste alpwirtschaftliche 

Nutzung 


national Gemäss RB keine 

Wasserentnahme für 

KW Jenins zulässig 

AM-386 Siechenstuden national Enthält weitere Naturschutzfläche 

W-16 

01.SO.06 Ort: Historischer 

Ortskern Jenins 

Freihaltebereich: 

Südansicht (Rebberge) 

national 

Ausgangslage 

Naturschutzzone 

(NSZ) 

Festsetzung 

Ausgangslage 

(NSZ) 

Festsetzung 

Ausgangslage 

(NSZ)


Es wurden die generellen Schutzzonen für die Trinkwasserversorgung sowie Trinkwasserbrunnen 

entlang von Wanderwegen und Quellen der Alpen ausgeschieden. Die 

Trinkwasserversorgung der Gemeinde Jenins wird aus Quellen aus dem Gebiet Ochsenberg-Fadella 

gespiesen. Da die Schüttungen nicht immer ausreichen, ist das Leitungsnetz 

mit der Gemeinde Maienfeld verbunden. Entlang des Wanderwegenetzes 

gibt es Trinkwasserbrunnen, die jeweils durch eigene kleine Quellen gespiesen werden. 

Die Alpen Obersäss, Mittelsäss und Heuberg besitzen ebenfalls eigene Quellen. 

Neue Wasserfassungen und Sanierungsmassnahmen sind beabsichtigt. 

Schliesslich enthält der Regionale Richtplan „Landschaft und Siedlung“ von Juni 

2005 wichtige Grundsätze, welchen im Rahmen der Ortsplanung ebenfalls Rechnung 

getragen werden soll. Unter anderem werden die Gemeinden in diesem aufgefordert, 

den Erhalt der charakteristischen Landschaftselemente sicher zu stellen (Kapitel 2.3), 

im Zonenplan allfällige Erweiterungen der Rebflächen zu berücksichtigen (Kapitel 2.4), 

die Aufwertung der Gewässer zu prüfen (Kapitel 2.5) sowie die örtlichen Erholungskonzepte 

im Rahmen der Ortsplanungsrevision umzusetzen (Kapitel 2.6). 

3.3 Rechtskräftige Nutzungsplanung 

Die rechtskräftige Nutzungsplanung konnte eine weitgehend kompakte Siedlungsstruktur 

in Jenins sichern. Auf Basis der rechtskräftigen Nutzungsplanung erfolgte die Entwicklung 

der Gemeinde im Wesentlichen entlang des Strassen- und Wegenetzes. Das 

Wegenetz bildete schon in früheren Zeiten das Gerüst der Siedlung und ist es somit 

auch heute noch. Weiters trug die Nutzungsplanung dazu bei, dass wertvolle Freiräume 

erhalten blieben und Jenins nach wie vor durch eine Vernetzung von Siedlung und 

Landschaft charakterisiert ist. Nicht sachgerechte Um- und Ersatzbauten führten in 

den letzten Jahren allerdings dazu, dass charakteristische Bauten verloren gingen. 

Auch manche Wingertmauern wurden abgetragen. Dem im Leitbild festgehaltenen 

Ziel, Dorfcharakter, Dorfbild und Identität zu bewahren, konnte demnach nicht in optimaler 

Weise entsprochen werden. 

3.4 Leitbild: Räumliche Entwicklung 

Im Juni 2006 stimmte die Gemeindeversammlung dem Jeninser Leitbild als Führungsinstrument 

des Gemeinderates zu. Es wurde in drei Workshops erarbeitet und legt 

Stossrichtungen und Strategien für die Gemeindeentwicklung fest. 

Als Schwerpunktthemen kristallisierten sich heraus: 

- Gesellschaft / Wirtschaft: Dorfentwicklung, Zusammenarbeit / Fusion 

- Raumordnung / Umwelt: Siedlungsentwicklung, Ortsbildgestaltung 

- Verkehr / Erschliessung: Dorferschliessung, Sicherheit, Parkierung 

- Wohlfahrt / Ausstattung: Begegnungsraum Jung / Alt, Vereine, Kommunikation / 

Information 



3.5 Überbauungsstand und Flächenverbrauch 

Gegenwärtig sind in der Gemeinde Jenins rund 88 % der Fläche in der Bauzone überbaut. 

Der Überbauungsgrad ist in der Dorfzone am höchsten. Im Februar 2010 waren 

hier insgesamt 95 % der Flächen überbaut, in der Dorferweiterungszone waren es 77 

% und in der Wohnzone 2 rund 90 % der Flächen. 

Tab. 2: Stand der Überbauung im Februar 2010 

Nutzungszone 


Bauzone total überbaut nicht überbaut 

in m 2 in m 2 in % in m 2 in % 

Dorfzone 42.767 40.541 95 2.226 5 

Dorferweiterungszone 40.937 31.493 77 9.444 23 

Wohnzone 2 93.269 83.805 90 9.464 10 

Total 176.973 155.839 88 21.134 12 

Da für das Jahr 1995 keine exakten Daten über die Fläche der einzelnen Nutzungszonen 

vorliegen, können keine m 2 -genauen Gegenüberstellungen des Standes der 

Überbauung 1995 und 2010 erfolgen. Die statistische Auswertung zeigt, dass die Bautätigkeit 

zwischen 1995 und 2010 in der Dorferweiterungszone am stärksten war. In 

dieser Zone waren 1995 53 % der Fläche noch nicht überbaut, im Jahr 2010 waren es 

nur noch 23 %. 

Der Baulandverbrauch entsprach in der Zeit von 1995 bis 2010 demnach durchschnittlich 

rund 2.000 m 2 pro Jahr. 

Gegenwärtig betragen die Nutzungsreserven noch 12 % der Fläche in der Bauzone. 

Diese Fläche befindet sich hauptsächlich in der Dorferweiterungszone. Für fast alle 

dieser Flächen besteht Quartierplanpflicht. 

Für die Gebiete Cacarola, Oberdorf, Plaz, Sonne und Hinterwald liegen rechtskräftige 

Quartierpläne vor. Im Gebiet Oberdorf ist eine Überbauung realisiert worden. In den 

übrigen QP-Gebieten sind ebenfalls einzelne Bauten erstellt worden oder im Bau. 

Tab. 3: Stand der Überbauung 1995 und 2010 im Vergleich 

Nutzungszone 

überbaut in % nicht überbaut in % 

1995 2010 1995 2010 

Dorfzone 85 95 15 5 

Dorferweiterungszone 47 77 53 23 

Wohnzone 2 76 90 24 10


Rund 96 % der nicht überbauten Bauzonen sind gegenwärtig (Stand Februar 2010) 

ganz oder teilweise erschlossen. Die Dorfzone und Dorferweiterungszone sind gänzlich 

erschlossen. 

Tab. 4: Erschliessungsstand der nicht überbauten Bauzonen 2010 

Nutzungszone 


total nicht 

überbaut 

voll erschlossen 

teilweise 

erschlossen 

nicht erschlossen 

in m 2 in m 2 in % in m 2 in % in m 2 in % 

Dorfzone 2.226 1.041 47 1.185 53 0 0 

Dorferweiterungszone 9.444 3.511 37 5.933 63 0 0 

Wohnzone 2 9.464 5.443 58 3.292 35 729 8 

Total 21.134 9.995 47 10.410 49 729 3 

Baureife Grundstücke sind unbebaute Grundstücke deren sofortige Bebauung möglich 

ist. In der Dorfzone sind gegenwärtig 28 % der nicht überbauten Flächen baureif. In 

der Wohnzone 2 sind es 82 %, in der Dorferweiterungszone 49 %. 

Insgesamt können fast zwei Drittel der Flächen gegenwärtig einer sofortigen Bebauung 

zugeführt werden. 

Tab. 5: Stand der Baureife der nicht überbauten Bauzonen 2010 

Nutzungszone baureif 

in 5 Jahren 

baureif 

in m 2 in % in m 2 in % 

Dorfzone 625 28 1.601 72 

Dorferweiterungszone 4.583 49 4.861 51 

Wohnzone 2 7.724 82 1.740 18 

Total 12.932 61 8.202 39 

Eine Möglichkeit zur Siedlungsverdichtung bietet insbesondere der Umbau von ungenutzten 

Ökonomiegebäuden. Bei diesen handelt es sich hauptsächlich um ehemalige 

Ställe. Im Jahr 1995 betrugen die Nutzungsreserven durch einen Ausbau solcher ungenutzter 

Ökonomiegebäude in der Dorfzone rund 5.000 m 2 . Gegenwärtig gibt es noch 

zehn Ställe, bei denen eine Umnutzung denkbar wäre. Das heisst, die Nutzungsreserven 

durch den Umbau von ungenutzten Ökonomiegebäuden sind in dieser Zeit um 

rund zwei Drittel gesunken.


3.6 Inventare 

Jenins verfügt über ein Natur- und Landschaftsschutz-Inventar sowie ein Siedlungsinventar, 

die beide Anfang der 90er Jahre erstellt wurden. Das historische Ortsbild von 

Jenins ist auf der Liste der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild 

von nationaler Bedeutung eingetragen. 

Natur- und Landschaftsschutz-Inventare 

Im Natur- und Landschaftsschutz-Inventar sind Flachmoore nationaler, regionaler und 

lokaler Bedeutung, besondere Waldstandorte regionaler Bedeutung, Trockenrasen 

nationaler, regionaler und lokaler Bedeutung, Feldgehölze, Hecken, Obstgärten, Kleinstandorte 

im Rebgebiet sowie kleinflächige Trockenstandorte lokaler Bedeutung kenntlich 

gemacht. Die Aufnahmen für das Inventar erfolgten im August 1992. 

In der Zwischenzeit wurden weitere schützenswerte Objekte im Kantonalen Richtplan 

(RIP 2000) festgelegt und das nationale Inventar für Trockenwiesen und –weiden erstellt 

(Schutzverordnung, am 1. Februar 2010 in Kraft getreten). 

Siedlungsinventar 

Das Siedlungsinventar stammt aus dem Jahr 1993. Hervorgehoben wird in diesem die 

Prägung der Grobstruktur von Jenins durch die Anlage des ländlichen Wegenetzes, 

der hohe Vernetzungsgrad zwischen Siedlung und Landschaft, der reich strukturierte 

öffentliche und halböffentliche Gassenraum sowie der hohe Stellenwert der Holzbauweise 

für das Ortsbild, wenngleich in Jenins die Steinbauweise vorherrscht. 

Gemäss Siedlungsinventar soll die Siedlung in Form einer Strassensiedlung weitergeführt 

und ergänzt werden. Empfohlen wird zudem die Erhaltung der bestehenden 

Grünräume innerhalb der Siedlung als zusammenhängende Flächen, die Erhaltung 

der bestehenden Struktur des öffentlichen und halböffentlichen Gassenraumes sowie 

die Förderung der Holzbauweise beim Umbau oder Ersatz von Stallscheunen und 

Schöpfen. 

ISOS (Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz) 

Das ISOS, das Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz, unterscheidet 

zwischen Ortsbildern von lokaler, regionaler und nationaler Bedeutung. 

Der historische Ortskern von Jenins ist Bestandteil der Bestandsaufnahme des Bundesamtes 

für Kultur und als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft. 



3.7 Landwirtschaft 

Die Landwirtschaftszone wurde reduziert. An die heutige Gewerbezone angrenzende 

Flächen der Landwirtschaftszone wurden neu als Gewerbezone eingezont. Dadurch 

gehen zum Teil Fruchtfolgeflächen verloren. Im Gebiet Chrüzli erfolgt eine Standortabklärung 

für eine Sondernutzung. Sie würde auf landwirtschaftlichem Kulturland realisiert 

werden. 

In den letzten Jahren und Jahrzehnten sind vier landwirtschaftliche Betriebe der Gemeinde 

Jenins ausgesiedelt. Gegenwärtig befinden sich noch zwei landwirtschaftliche 

Betriebe innerhalb der Bauzone. Aus betrieblichen Überlegungen steht eine Aussiedlung 

dieser beiden verbleibenden Betriebe nicht zur Diskussion, auch wenn die Verhältnisse 

eingeengt sind. 

Mit der Schaffung einer Rebsiedlungszone wird auf das Bedürfnis von Weinbaubetrieben 

reagiert, ein höheres Raumangebot für Bauten und Anlagen für die Bewirtschaftung 

der Rebberge zur Verfügung zu haben. Die als Bauzone geltende Rebsiedlungszone 

kann nur innerhalb oder am Rande der Bauzone festgelegt werden. An drei 

Standorten in der Gemeinde wurde eine solche Rebsiedlungszone ausgeschieden. 

Abb. 1: Rebsiedlungszonen 

Legende 

Rebsiedlungszonen 



3.8 Wald 

Der Wald wurde als informativer Planinhalt in den Zonenplan übertragen. Die Abgrenzung 

erfolgte vom Amt für Wald – entlang der Bauzonen (Erweiterung der Gewerbezone 

Siechenstuden) - in einem Waldfeststellungsverfahren. Im Zuge dessen wurden 

Hecken im Bereich Rädigägger und im Gewerbegebiet als Wald festgesetzt. 

Im bisher gültigen Zonen- und Generellen Gestaltungsplan der Gemeinde Jenins wurde 

neben einer Forstwirtschaftszone Wald auch eine Forstwirtschaftszone Waldweide, 

jeweils gestützt auf Art. 47 Waldgesetz, ausgewiesen. Nach der Revision werden die 

bislang als Waldweide ausgeschiedenen Flächen entweder als Landwirtschaftszone 

(KRG Art. 32) oder als Wald festgesetzt. 

Für die Parzellen 97, 709 und 756 (Caspärsch) wird ein verminderter Waldabstand 

festgelegt (5 m). Damit können diese Parzellen besser einer Überbauung zugeführt 

werden und es wird Bauland zur Verfügung gestellt, ohne neue Flächen dafür einzonen 

zu müssen. Dies entspricht dem Ziel der haushälterischen Bodennutzung. 

Ein verminderter Waldabstand von 10 m ist auch im Gebiet Siechenstuden für die erweiterte 

Gewerbezone notwendig, damit eine rationelle Ausnutzung der Restflächen 

zwischen Wald und Jeninserstrasse möglich ist. Zum Schutz des Waldrandes wird die 

Erschliessungsstrasse entlang des Waldes festgelegt. Dies ermöglicht auch die rationellste 

Überbauung des Grundstückes. 

3.9 Gefahrenzonen 

Im Bereich Selvirüfe (Siedlungsraum) erfolgte eine Ausdehnung der Zonen mit mittlerer 

und hoher Gefährdung. Diese Verschärfung wurde mit dem gegenwärtigen 

schlechten Zustand der Sperren des Alpbachs auf der Höhe von 1.400 bis 1.740 m 

ü.M. begründet. Auf der Wiese Bovel wurde die Zone mit mittlerer Gefährdung ausgedehnt, 

da der Geschiebesammler im Pardellbächli für grössere Ereignisse (100-jährig 

und mehr) ein zu kleines Rückhaltevolumen aufweist. 

Keine Änderungen gab es bei der Gefahrenzone Steinschlag am Hangfuss des 

Caspätsch Waldes und des Hinterwaldes. 

3.10 Generelle Schutzzonenausscheidung Quellen 

Die Gewässerschutzzonen wurden gemäss dem Fachgutachten zur generellen 

Schutzzonenausscheidung der Trinkwasserversorgung (Bericht Nr. 6147, Bonanomi 

AG, geologische Beratungen, 30. 6. 2009) in den Zonenplan übernommen. Sie sind 

mit den Ausscheidungen in der Gemeinde Maienfeld abgestimmt. 



3.11 Baugesetz 

Seit der Revision des Kantonalen Raumplanungsgesetzes 2005 sind einzelne Bereiche, 

die zuvor in den Baugesetzen der Gemeinden beinhaltet waren, auf kantonaler 

Ebene geregelt. 

Dies betrifft insbesondere Verfahren und Instrumente der Orts- und Quartierplanung, 

die Baubewilligungspflicht sowie allgemeine Bauvorschriften. Demnach war erforderlich, 

das Baugesetz von Jenins entsprechend zu überarbeiten. Dies erfolgte in Anlehnung 

an das Baugesetz Malans. Malans ist in seiner Struktur mit Jenins vergleichbar 

und hat bereits im Jahr 2008 eine Anpassung seines Baugesetzes an das Musterbaugesetz 

des Kantons Graubünden vorgenommen. Das Musterbaugesetz für Bündner 

Gemeinden (MBauG 07) der Bündner Vereinigung für Raumplanung stellt eine Arbeitsgrundlage 

für die Ausgestaltung eines eigenen, auf die lokalen Bedürfnisse zugeschnittenen 

Baugesetzes dar. 

Aussagen zur Forstwirtschaftszone werden künftig ebenfalls nicht mehr Bestandteil 

des Baugesetzes von Jenins sein. Die Forstwirtschaftszone wird seit 1995 im Waldgesetz 

geregelt. 

Im neuen Baugesetz in Jenins wird die Kostenbeteiligung der Gemeinde bei der Bauberatung 

festgelegt. Dies soll neben anderen Massnahmen die Qualität der Architektur 

in der Gemeinde erhalten bzw. verbessern. 

Neu eingeführt werden eine Rebsiedlungszone sowie eine Zone mit erhaltenswerter 

Flora und Fauna als Ersatz für die bestehende Naturschutzzone. Die zulässige Wohnfläche 

in der Hotelzone Bündte wird erhöht. Zur Verbesserung der Baulandmobilität 

werden der Gemeinde im neuen Baugesetz ein Kaufsrecht von Bauland oder die Möglichkeit 

zu anderen wirksamen Massnahmen eingeräumt. 

Der Ortsbildschutz wird durch Anpassungen des Hofstattrechtes, die Festlegung eines 

Ortsbildschutzbereiches mit Erhaltung wertvoller Gassen- und Platzräume und einer 

weiteren Spezifizierung der Freihaltebereiche optimiert. Mehr Handlungsspielraum hat 

die Gemeinde künftig wenn es darum geht, Gestaltungsobjekte zu sichern (geschützte, 

erhaltenswerte und ortsbaulich bedeutende Bauten; Hecken, Feldgehölze, Baumgruppen 

und Einzelbäume; Einfriedungen und Pflanzen). 

Die kommunalen Bauvorschriften sind im grossen und ganzen an das Musterbaugesetz 

angepasst. 

Ausführlichere Gestaltungsvorschriften gibt es künftig bei Dächern. Neu geregelt sind 

Energieanlagen; Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern; Satellitenempfangsanlagen 

sowie Solaranlagen. 

Um die Gestaltung im Dorfkern zu verbessern hat die HTW Chur im Auftrag der Gemeinde 

einen Gestaltungsleitfaden erstellt. Er dient der Baubehörde als Wegleitung für 

die Beurteilung von Bauvorhaben im Dorfkern. 



4 Bodennutzung 

4.1 Allgemein 

Gemäss Art. 15 des Raumplanungsgesetzes umfassen Bauzonen jenes Land, das 

sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 

15 Jahren benötigt und erschlossen wird. 

Im Sinne der Zielsetzung des Raumplanungsgesetzes, eine haushälterische Bodennutzung 

anzustreben, zielt auch der Kantonale Richtplan auf die Minimierung des Bodenverbrauchs 

durch eine massvolle und gezielte Erweiterung des Siedlungsgebiets. 

Einer der wesentlichsten Schwerpunkte hierfür ist die Siedlungsentwicklung nach innen 

bzw. die Verdichtung in lockerer überbauten Gebieten. 

Erweiterungen des Siedlungsgebietes sollen laut kantonalem Richtplan dort vorgenommen 

werden, wo Synergien mit bereits getätigten Infrastrukturinvestitionen erreicht 

werden, wo die Siedlungsqualität verbessert oder erhalten werden kann und wo eine 

ausgewiesene Nachfrage besteht. Die zusätzliche Umweltbelastung soll gesamthaft 

möglichst gering gehalten werden. 

Der kantonale Richtplan nennt folgende Anforderungen, an die Erweiterungen des 

Siedlungsgebietes gebunden sind: 

• Leitbild, Zielvorstellungen 

• In städtischen Räumen / Agglomerationen und Tourismusräumen: Abstimmung 

auf regionales Siedlungskonzept (für das Bündner Rheintal liegt noch kein Siedlungskonzept 

vor; wesentliche Aussagen zur Siedlungsentwicklung finden sich 

allerdings im Agglomerationsprogramm Chur und Umgebung) 

• Bedarfsnachweis (Nutzungsreserven, künftiger Bedarf) 

• Gestaltungs- und Erschliessungskonzept 

• Keine anderen überwiegenden Interessen berührt (schutzwürdige Natur- und 

Landschaftsobjekte, Ortsbilder, Kulturobjekte, Gefahrengebiete, u.a.) 

• Nachweis über die Verfügbarkeit des Baulandes. 

Für neu einzuzonende Gebiete ist der Nachweis zu erbringen, dass sie verfügbar sind 

(Kaufrechtsvertrag, evt. Mehrwertabschöpfung). 



4.2 Nachweis der haushälterischen Bodennutzung 

Jenins strebt in seinem Leitbild ein Wachstum um rund 0.5 % pro Jahr an. Im Rahmen 

einer Gemeindeversammlung im Dezember 2008 sprachen sich die StimmbürgerInnen 

gegen neue Einzonungen in der Gemeinde aus. 

Die für ein Bevölkerungswachstum von rund 0.5 % notwendige Wohnfläche kann in 

Jenins durch eine Siedlungsentwicklung nach innen, d.h. eine intensivere Ausnützung 

der bestehenden Siedlungsflächen, gewährleistet werden. Hierfür stehen in Jenins drei 

Möglichkeiten zur Verfügung: eine Umnutzung von ehemaligen Ökonomiegebäuden, 

die Überbauung bislang unbebauter Flächen oder der Abbruch bestehender Bauten 

und ein Neubau mit höherer Ausnützung. 

Umnutzung ehemaliger Ökonomiegebäude 

Eine Siedlungsentwicklung nach innen ist in Jenins u.a. durch eine Umnutzung von 

ehemaligen Ökonomiegebäuden realisierbar. Hierbei handelt es sich vor allem um 

Ställe. Dies ist allerdings im Hinblick auf die Erhaltung des Ortsbildes nur bedingt möglich. 

Im Zeitraum 1977 bis 2009 wurden in Jenins zwölf Ställe umgebaut. Gegenwärtig 

gibt es noch zehn Ställe, bei denen eine Umnutzung denkbar wäre. Die Bruttogeschossfläche 

pro Stall beträgt durchschnittlich zwischen 180 und 200 m 2 . 

Überbauung bislang unbebauter Flächen 

Weiters kommt zur Deckung des zusätzlichen Baulandbedarfs eine Überbauung noch 

unbebauter Flächen in bereits eingezonten Gebieten in Frage. Gegenwärtig sichern in 

zwei Bereichen der Gemeinde Quartierpläne eine geordnete und haushälterische Nutzung 

des Bodens. Die Verminderung des Waldabstandes ermöglicht im Bereich 

Caspärsch die Überbauung von drei Grundstücken. 

Durch die Umnutzung von Ställen und die Bebauung bislang unbebauter oder nur zum 

Teil bebauter Parzellen könnte bei einem Wachstum von max. 0.5 % pro Jahr der 

künftige Baulandbedarf gedeckt werden. Eine Neueinzonung von Bauflächen wäre 

demnach nicht erforderlich. Ein grosser Unsicherheitsfaktor ist allerdings die Verfügbarkeit 

dieser knappen Reserven. 



4.3 Bevölkerungs- und Wohnflächenentwicklung 

a. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung 

Die Bevölkerung in Jenins ist nach einem Rückgang in den 60er Jahren in den letzten 

Jahrzehnten kontinuierlich angestiegen. Es ist zu erwarten, dass dieser Trend aufgrund 

der attraktiven Wohnlage und guten Erreichbarkeit von Chur, Landquart und 

Sargans aus, grundsätzlich anhält und Jenins auch in den kommenden Jahren zu einem 

beliebten Wohnort zählt. 

Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 1950 - 2008 

Zur gleichen Zeit ist - wie die folgende Tabelle veranschaulicht - die durchschnittliche 

Haushaltsgrösse (Personen pro Haushalt) gesunken und die durchschnittliche Wohnfläche 

(Wohnfläche pro Kopf) gestiegen. Die sinkende Haushaltsgrösse ist zum einen 

mit der geringeren Kinderzahl verbunden, zum anderen mit neuen Lebensformen 

(„Versingelung“ der Gesellschaft). Der Anstieg der durchschnittlichen Wohnfläche pro 

Person ist auf steigende Einkommensverhältnisse und ebenfalls auf neue Lebensformen 

zurückzuführen. Auch hier ist keine Trendumkehr, sondern eher im Gegenteil eine 

Zunahme der Wohnfläche pro Kopf zu erwarten. 



Tab. 6: Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung: 


1950 1960 1970 1980 1990 2000 2006 2008 2017 1 

Bevölkerung a 461 398 468 557 654 746 787 843 1.000 

Haushaltsgrösse b - - - 2.7 2.6 2.4 

Haushalte c - - - 688 805 1.097 

Durchschnittliche 

Wohnfläche d 

- - - 34m 2 - 44m 2 

a – c Eidgenössische Volkszählungen, Angaben für Jenins 

d Bundesamt für Wohnungswesen (Hg.): Siedlungswesen Schweiz, Schriftenreihe Wohnungswesen, 

Band 78, Grenchen, durchschnittliche Angaben für die Schweiz 

1 Zielgrösse laut Leitbild 

Das Leitbild sieht eine Zunahme der Bevölkerung um 0.5 % bis 1.0 % pro Jahr vor. Im 

Laufe des Prozesses zur Ortsplanungsrevision ergab sich die Zielsetzung, ein moderates 

Wachstum von 0.5 % pro Jahr anzustreben und eine Bevölkerung von rund 1.000 

EinwohnerInnen im Jahr 2017 anzupeilen. 

b. Baulandentwicklung 

Zwischen 1977 und 2008 wurden insgesamt 47.010 m 2 der Bauzonen überbaut. Im 

Schnitt ergibt das ca. 1.567 m 2 pro Jahr. Schreibt man diesen Wert für die nächsten 15 

Jahre fort, so ergäbe dies einen Bedarf von 23.505 m 2 Bauland. 

Tab. 7: Baulandreserven 2008 

Ganze Parzelle nicht überbaut 

1977/2008 Mobilisierungsgrad Baulandreserven 

für die nächsten 

15 Jahre 

16.700 m 2 80 % 13.360 m 2 

Teilparzelle nicht überbaut 12.080 m 2 50 % 6.040 m 2 

Nicht überbaute Fläche 28.780 m 2 19.400 m 2 

1977/2008 Überbaute Fläche 

pro Jahr 

Flächenbedarf 

für die nächsten 

15 Jahre 

Überbaute Fläche 47.010 m 2 1.567 m 2 23.505 m 2 

Ställe umgebaut 12


Die Bevölkerung stieg in zwischen 1977 und 2008 um 312 EinwohnerInnen. Bei einer 

überbauten Fläche von 47.010 m 2 innerhalb dieser 31 Jahre ergibt dies eine Fläche 

von rund 151 m 2 , die in Jenins pro neuem Einwohner überbaut wurde. 

Die nicht überbaute Fläche betrug im Jahr 2008 28.780 m 2 . Diese Fläche ist aber nicht 

vollständig mobilisierbar. Wird die Annahme getroffen, dass Flächen, bei welchen die 

gesamte Parzelle nicht überbaut ist, zu 80 % verfügbar sind, und Flächen, bei welchen 

Teilparzellen nicht überbaut sind, zu 50 % verfügbar sind, so ergibt dies eine Baulandreserve 

von ca. 19.400 m 2 . 

Abb. 3: Baulandreserven 

Steigt die Bevölkerung in jenem Ausmass, der sich als Trend in den letzten Jahren 

abzeichnete (Bedarf Trend), kann der Bedarf mit dem Angebot an mobilen Baulandreserven 

bis 2017 nicht gedeckt werden. Wenn eine Fortschreibung des Bevölkerungswachstums 

über einen längeren Zeitraum erfolgt (1950 – 2008) kann dem Bedarf (Bedarf 

Fortschreibung) nachgekommen werden. 

Wird, wie auf Wunsch der Bevölkerung in die Zielsetzung der Gemeinde aufgenommen, 

ein moderates Bevölkerungswachstum verfolgt, reichen die Baulandreserven 

knapp aus. 



In der folgenden Tabelle finden sich die Kapazitäten der jeweiligen Zone (Stand 2010). 

Tab. 8: Zonenkapazitäten 2010 

Zone Fläche in m 2 


Ausnützungsziffer 

Flächenbedarf 

pro EinwohnerIn EinwohnerInnen 

Dorfzone 2.226 1.0 151 m 2 15 

Dorferweiterungszone 9.444 0.6 1 151 m 2 38 

Wohnzone 2 9.464 0.5 1 151 m 2 32 

Total 21.134 85 

1 Ausnützungsziffer laut Zonenschema des Baugesetzes der Gemeinde Jenins 

4.4 Gewerbezone 

Die Gewerbezone umfasst gegenwärtig eine Fläche von 16.288 m 2 . Davon sind bereits 

13.132 m 2 , das entspricht 81 % der Fläche, überbaut. Die gesamte gegenwärtig nicht 

überbaute Fläche kann ihrem Erschliessungsstand nach einer sofortigen Bebauung 

zugeführt werden. 

Die Gemeinde sieht in ihrem Leitbild vor, weitere Kleinbetriebe anzusiedeln. Sie möchte 

dafür gute Rahmenbedingungen schaffen. Für eine Ansiedlung von rund fünf bis 

sieben weiteren Betrieben wäre eine Fläche von ca. 6.000 bis 7.000 m 2 erforderlich. 

Davon kann nur ein kleiner Teil des Flächenbedarfs durch heutige Nutzungsreserven 

abgedeckt werden. Demnach ist eine Einzonung erforderlich. 

Als Erweiterungsfläche werden primär die Parzellen 326, 385 und 388 im Nordwesten 

der heutigen Gewerbezone, direkt an diese anschliessend, herangezogen. Zwei weitere 

potentielle Erweiterungsflächen befinden sich auf der anderen Seite der Strasse, im 

Südosten der gegenwärtig bestehenden Gewerbezone. Insgesamt umfassen diese 

potentiellen Erweiterungsgebiete eine Fläche von rund 9’900 m 2 . 

Die Flächen im Südosten der gegenwärtigen Gewerbezone werden aus Gründen des 

Landschaftsbildes und aufgrund der Tatsache, dass es sich bei diesen um Fruchtfolgeflächen 

handelt, als sekundäres Erweiterungsgebiet betrachtet. Da für die Ansiedlung 

von rund drei bis vier weiteren Betrieben eine Fläche von ca. 5.000 bis 6.000 m 2 erforderlich 

wäre, d.h. etwas weniger als ein Drittel der potentiellen Erweiterungsfläche, 

kann der Bedarf sehr gut mit der direkt an die Gewerbezone anschliessenden Fläche 

gedeckt werden, insbesondere dann, wenn der Waldabstand in diesem Bereich verringert 

werden kann. 

Die Parzelle 391 wird als Gewerbezone bestehen bleiben. Für sie sollen künftig die 

gleichen Vorschriften (Bauordnung) wie in der übrigen Gewerbezone gelten. 

Die Erweiterung der Gewerbezone unterliegt der Quartierplanpflicht. Die Gemeinde 

wird die Parzellen 326, 385 und 388 kaufen und im Baurecht an Interessenten abgeben.


Abb. 4: Gewerbezone und Erweiterungsfläche 

Die Überbauung der Gewerbezone ist in mehreren Varianten denkbar. 

Abb. 5: Mögliche Variante zur Überbauung der Gewerbezone 



4.5 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist heute 10.247 m 2 gross. 94 % der Zone 

(9.683 m 2 ) sind bereits überbaut bzw. werden genutzt. 

Nach der Rechtssprechung dürfen bei Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen auch 

über den Planungshorizont von zehn bis 15 Jahren hinausgehende öffentliche Bedürfnisse 

berücksichtigt werden. 

Gegenwärtig sind Bedarfsabklärungen für Schulraum, Vereine u.a. in Arbeit. Je nach 

den Ergebnissen ist mittelfristig eine Erweiterung der ZöBA notwendig. In der Revision 

wird das Haus Hertner von der Dorfzone in die ZöBA umgezont. 

4.6 Spezielle Nutzungen 

Spezialzone für Weinbaubetriebe (Rebsiedlungszone) 

An 2 Standorten wird eine Rebsiedlungszone angrenzend an das bestehende Baugebiet 

neu geschaffen: Pramalinis und Ausserdorf (Erweiterung eines bestehenden Rebbaubetriebs). 

In dieser dürfen Vollerwerbsbetriebe künftig in beschränktem Rahmen 

Bauten und Anlagen für die Bewirtschaftung der Rebzone errichten. 

Nach Erweiterung der Gewerbezone ist in diesem Gebiet ebenfalls der Bau einer Rebsiedlung 

in einer dafür vorgesehenen Rebisiedlungszone möglich. 

Für den bestehenden Rebbaubetrieb Eichholz (Gebäudegruppe) kann aufgrund seiner 

isolierten Lage keine Rebsiedlungszone geschaffen werden. Die traditionellen Bauten 

und das Bedürfnis den Rebbaubetrieb erweitern zu können erfordert die Ausscheidung 

einer Dorfzone für diese Gebäudegruppe. Die Erschliessungsanlagen sind vorhanden. 

Standortabklärung für Sondernutzungszone 

Im Gebiet Chrüzli sind die Voraussetzungen gut, einen neuen Hotelbetrieb zu realisieren. 

Es wurde dazu eine Machbarkeitsstudie mit Varianten durchgeführt. Der Standort 

befindet sich an bester Lage mit guter Aussicht in die Rebberge und ins Rheintal. Als 

exponierter Standort erfordert er eine gute und besondere Architektur. Die Erschliessungsanlagen 

sind weitgehend vorhanden oder können mit vernünftigem Aufwand 

realisiert werden. Gleichzeitig könnte der Parkplatz Chrüzli in den Hotelkomplex integriert 

werden. Die Verkehrsanbindung ist gut. 

Abb. 6: Mögliche Standorte Sondernutzungszone Chrüzli 

Variante 1 Variante 2 



Ein weiterer möglicher Standort für eine Sondernutzungszone befindet sich im Gebiet 

Salisbungert. Der Salisbungert befindet sich seit der ersten Ortsplanung in einer Grünzone. 

Er ist von einer hohen, für Jenins typischen Mauer gefasst und wird landwirtschaftlich, 

kleine Flächen als Garten genutzt. Er hält den südlichen Dorfrand frei, insbesondere 

gewährleistet der Bungert die Freihaltung der Ansicht der stattlichen, geschützten 

Salis- und Sprecherhäuser. In der Fortsetzung der Häuserzeile gegen Südosten 

befinden sich auf den beiden Parzellen 114 und 117 schlecht gestaltete Wohnbauten 

und Ökonomiegebäude. Sie verunstalten die heute sonst intakte und repräsentative 

Ansicht. 

Ansicht Dorfrand (Salishaus links), zusammengebaute Wohnhäuser und Ökonomiegebäude 

der Parzellen 114 und 117 (rechts) 

Der ortsbaulich und ortbildschutzmässig sensible Ort erfordert ein sorgfältiges Vorgehen. 

Es sind zur Zeit auch noch keine konkreten Nutzungsinteressen bekannt. Aufgrund 

des Leitbildes stehen zwei Nutzungsinteressen an diesem Ort im Vordergrund: 

Wohnen für das Alter oder kleiner Hotelbetrieb. Die Erschliessung sollte von der alten 

Poststrasse her erfolgen. Eine Zufahrt ab der Unterdorfstrasse wäre wohl direkter, erfordert 

aber aus verkehrstechnischen Gründen eine breite Öffnung der schönen und 

erhaltenswerten Bungertmauer und würde somit den typischen Strassen- und Bun- 



gertcharakter zerstören. Dies erfordert den Einbezug des Parzellenteils Nr. 120 sowie 

der Parzellen 119 und 117 für die Erschliessungslösung. 

Abb. 7: Ausschnitt aus dem Generellen Gestaltungsplan, Salisbungert 

Eine Teilfläche der Grünzone sollte aus Gründen des Ortsbildschutzes freigehalten 

werden. Die genaue Grösse der freizuhaltenden Fläche muss aufgrund eines konkreten 

Projektes bestimmt werden. Wichtig ist die Freihaltung der Salis- und Sprecherhäuser 

sowie des südlichen Teils der Grünzone (siehe Raster unten für mögliche Baufläche 

und Sichtachsen). Eine Parkierung ist unter der Grünfläche gemäss Baugesetz 

zulässig. Es besteht die Möglichkeit an diesem Ort Ersatzparkflächen für Dorfbewohner 

und die Gemeinde zu schaffen. Auch der Baumbestand sollte möglichst geschont 

werden. Mit der bebaubaren Fläche (siehe roter Perimeter) sollte unter Einbezug der 

bebauten Flächen der Parzellen 114,117, 119 und 120 ein neuer, gut gestalteter Dorfabschluss 

entwickelt werden. Um dies zu ermöglichen, wird in der Ortsplanung ein 

Perimeter Sondernutzungszone festgelegt. Der Perimeter für die Sondernutzungszone 

ist behördenverbindlich. Auf der Grundlage von Studien (evtl. Wettbewerb) wird eine 



projektorientierte Nutzungs- und Gestaltungsplanung durchgeführt. Diese muss dem 

Stimmbürger zur Abstimmung vorgelegt werden. 

5 Siedlung und Gestaltung 

5.1 Allgemein 

Die Gemeinde Jenins zeichnet sich durch ihre hohe Lebensqualität und die gute Erreichbarkeit 

der Gemeinden Maienfeld, Bad Ragaz, Sargans, Landquart und Chur als 

Arbeitsstandorte aus. Der Vernetzungsgrad zwischen Siedlung und Landschaft ist 

hoch, der umgebende Naturraum besitzt grossen Erholungswert. 

Die das ursprüngliche Ortsbild prägenden Elemente entstammen grossteils der Landwirtschaft 

und dem Weinbau. Bauernhäuser, Stallscheunen, Gartenmauern, Hochstammobstgärten, 

Nutz- und Ziergärten sowie Rebberge sind charakteristisch für Jenins 

und wichtig für die Unverwechselbarkeit der Gemeinde. 

Jenins will die gute Wohnqualität erhalten, den hohen Vernetzungsgrad zwischen 

Siedlung und Landschaft weiterhin bewahren und die das Ortsbild prägenden typischen 

Elemente, die vor allem aus der landwirtschaftlichen und Weinbautradition 

stammen, schützen und pflegen. Jenins möchte sich auch künftig als Weinbaugemeinde 

positionieren. Im Leitbild der Gemeinde wird das Ziel „Jenins als Wein- und 

Tagesausflugsort bekannt machen“ genannt. 

5.2 Dorfzone und Dorferweiterungszone 

Die hohe Wohnqualität der Gemeinde führte dazu, dass die Nachfrage nach Wohnraum 

besonders im letzten Jahrzehnt stark anstieg. Da Jenins generell einen sparsamen 

Umgang mit Grund und Boden anstrebt, wurde diese Nachfrage zum Teil durch 

den Umbau von für das Ortsbild charakteristischen Bauten (wie beispielsweise Stallscheunen 

und Bauernhäuser) gedeckt. Dadurch konnte zwar eine Verdichtung nach 

innen erzielt werden, es wurden aber für Jenins typische Bauten in der Dorfzone und 

Dorferweiterungszone in einer Art umgebaut oder ersetzt, welche nicht der ortskerntypischen 

Bauweise entspricht. Diese Situation führte dazu, dass Umklassifizierungen im 

Generellen Gestaltungsplan vorgenommen werden mussten. Nicht jedes vormals als 

erhaltens- oder schützenswert ausgewiesene Gebäude kann nach einer Sanierung 

bzw. einer Erweiterung noch als solches eingestuft bleiben. Bei der Schaffung von Zufahrten 

bzw. im Zuge von Neu-, An- und Umbauten wurden einige erhaltenswerte 

Wingertmauern abgetragen. Damit ging an manchen Stellen nicht nur ein typischer 

Merkmalsträger der Gemeinde verloren, sondern auch ein wesentliches raumbildendes 

Element. 

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich Jenins zum Erhalt der Dorfcharakteristik 

bekennt (im Leitbild ist das Bestreben verankert, „Dorfcharakter, Dorfbild 

und Identität [zu] bewahren“), diese aber durch nicht sachgerechte Um- und Ersatzbauten 

bedroht ist. Somit wurde es als notwendig erachtet, das heutige Erscheinungsbild 

des Dorfes einer genauen Analyse zu unterziehen und jene Elemente, die gegen- 



wärtig vorgefunden werden können und für Jenins einzigartig und bestimmend sind, zu 

sichern. 

Um die Identität des Orts zu bewahren wurden im Gestaltungsplan schützenswerte 

Bauten von besonderer Qualität, schützenswerte Bauten, erhaltenswerte Bauten, wesentliche 

Baugestaltungslinien, erhaltenswerte Mauern, Hecken und Freihaltebereiche 

festgelegt sowie der Perimeter Genereller Gestaltungsplan angepasst. Im Gebiet Sonne 

wurde die Dorferweiterungszone verkleinert und der Dorfzone zugeführt. Das 

Weingut Eichholz wurde in die Dorfzone umgezont, um dem dort bestehenden Rebbetrieb 

eine massvolle Entwicklung zu ermöglichen. Ein Gestaltungsleitfaden gewährleistet 

den sorgfältigen Umgang mit dem Ortsbild und Umbauten. Der Gestaltungsleitfaden 

dient der Baubehörde als Wegleitung bei Um- und Neubauten im Dorfkern. 

Schützenswerte Bauten von besonderer Qualität 

Von besonderer Qualität sind die Kirche, das heute als Pfarrhaus dienende Patrizierhaus 

sowie die beiden Sprecherhäuser (Unteres und Oberes Sprecherhaus). Sie sind 

in ihrer Erscheinung und Substanz zu schützen. Deshalb wurden sie auch im neuen 

Gestaltungsplan als „schützenswerte Bauten von besonderer Qualität“ festgelegt. 

Schützenswerte Bauten 

Es stellte sich heraus, dass besonders Gebäude, die mit der ursprünglichen Nutzungsstruktur 

des Dorfes in engem Zusammenhang stehen, als identitätsstiftend 

wahrgenommen werden. Es sind abgesehen von bereits geschützten Gebäuden ausschliesslich 

funktionale Gebäude, die als wesentlich für den Dorfcharakter angesehen 

werden. Dazu zählen die Gewerbebauten, die aufgrund der Nutzung der Wasserkraft 

für Energiezwecke entlang des Baches errichtet wurden (Sägerei, Mühle), Bauernhäuser, 

EW-Häuser, zwei kleine Feuerwehrhäuser, Torkel und ein Waschhaus. Diese Gebäude 

wurden neu als „schützenswert“ klassifiziert. 

Erhaltenswerte Bauten 

Gebäude, die aufgrund ihrer spezifischen Struktur oder ihres Charakters erhalten werden 

sollen, wurden als „erhaltenswert“ klassifiziert. 

Zur Stallscheune Obrecht wurde eine Stellungnahme eingeholt. Aus dieser geht hervor, 

dass das Gebäude für das Dorfbild, dorfgeschichtlich und dorfsoziologisch bedeutend 

ist und auch bei der gegenwärtigen Positionierung der Gemeinde als Weinbaudorf 

eine wichtige Rolle spielt. Gemäss Gutachten ist es wesentlich, das Gesamtensemble 

(Stallscheune, Weinberg, Weinbergmauer, Wohnhaus) zu bewahren. Das Objekt 

erhält die Klassifizierung „erhaltenswert.“ Mit Blick auf eine spätere Umnutzung 

und den Erhalt der Dachfläche ist damit ein genügend grosser Spielraum für eine Umnutzung 

der Stallscheune gegeben. 

Gestaltungsleitfaden 



Die HTW Chur hat ein Gestaltungsleitfaden erstellt. Er dient der Baubehörde als Wegleitung 

im Umgang und bei der Beurteilung von Bauvorhaben im Dorfkern. 

Baugestaltungslinien 

Räumliche Qualitäten werden durch Baugestaltungslinien gesichert. Es wurden im 

Wesentlichen die Baugestaltungslinien des bisher gültigen Generellen Gestaltungsplans 

übernommen und um jene Baugestaltungslinien ergänzt, die nach einer Umklassifizierung 

von Gebäuden zur Sicherung des Raumzusammenhanges notwendig wurden. 

Erhaltenswerte Mauern 

Einfriedungsmauern prägen das Orts- und Landschaftsbild von Jenins. Ihre Bezeichnung 

als erhaltenswerte Mauern trägt dazu bei, dass Raumzusammenhänge bzw. 

Gassenzüge gesichert werden und vertraute Ansichten erhalten bleiben. 

Hecken 

Raumbildende Funktionen übernehmen auch die zahlreichen Hecken in der Gemeinde. 

Sie wurden im rechtskräftigen Zonenplan bezeichnet und an wenigen Orten ergänzt. 

Freihaltebereiche 

In der Dorfzone befinden sich noch einige Hochstammobst- sowie Nutz- und Ziergärten. 

Sie stellen einen wesentlichen Bestandteil des landwirtschaftlich geprägten Dorfes 

dar. Nach Absprache mit den GrundeigentümerInnen wurden sie als Freihaltebereiche 

im Generellen Gestaltungsplan bezeichnet. 

Perimeter Genereller Gestaltungsplan 

Aufgrund der Veränderungen der letzten Jahre und in Übereinstimmung mit aktuellen 

Schutzzielen wurde der Perimeter Genereller Gestaltungsplan (Ortsbildschutzbereich) 

geringfügig angepasst. 

Die Erhaltung idenditätsstiftender Bauten, die Sicherung von Grünräumen, die Zugänglichkeit 

zu nahen Natur- und Erholungsräumen sowie der Verzicht auf eine weitere 

Einzonung trägt dazu bei, dass die Wohnqualität auch künftig gesichert ist. 

Im Baugesetz wurden Anpassungen der Dachvorschriften vorgenommen und Aussagen 

zur Einordnung von Energieanlagen getätigt. 



Abb. 8: Genereller Gestaltungsplan 



5.3 Wohnzone 2 

Die Wohnzone 2 wird nicht erweitert. 

6 Erschliessung 

6.1 Allgemein 

Bedingt durch die Tatsache, dass bis auf eine Erweiterung der Gewerbezone keine 

Einzonungen stattfinden, sind keine wesentlichen Massnahmen im Bereich der Erschliessung 

notwendig. 

6.2 Verkehrsanlagen, Ver- und Entsorgungsanlagen 

Wenngleich die engen Querschnitte an manchen Stellen Ausweichmanöver notwendig 

machen, ist die Erschliessung durch den motorisierten Verkehr auch weiterhin gewährleistet. 

Die Möglichkeit, mit einer Umfahrungsstrasse den nördlichen Ortsteil und den 

Verkehr auf die Alp besser zu erschliessen, wurde geprüft (siehe Verkehrsstudie mit 

Varianten). Das geringe Verkehrsaufkommen für den oberen Dorfteil, die Zerschneidung 

der intakten Landschaft und die hohen Kosten rechtfertigen die Realisierung einer 

Umfahrung nicht. Für den Alpverkehr lässt sich mit dem Bau einer kurzen Verbindung 

eine Lösung finden, welche weitgehend die bestehenden Wege nutzt. 

Stündlich verkehrt je ein Bus nach Landquart und Maienfeld. Da er gut mit der Bahn 

vertaktet ist, ist die Anbindung an wichtige Zentren gewährleistet. 

Sammel- und Erschliessungsstrassen 

In der Dorf- und Dorferweiterungszone finanziert die Gemeinde Sammelstrassen A zu 

100 %. Ausserhalb dieser Zonen liegt der finanzielle Beitrag der Gemeinde an Sammelstrassen 

B je nach dem öffentlichen Interesse zwischen 30 und 70 %. Die Erschliessungsstrassen 

gehören zur Feinerschliessung. 

Da bei Behinderungen auf der Malanserstrasse der Verkehr über die Strasse im Bereich 

Bungert-Fanal geführt wird, übernimmt diese Strasse trotz des engen Querschnitts 

in solchen Fällen die Funktion einer Sammelstrasse. Sie wird deshalb als 

Sammelstrasse klassifiziert. 

Für die heute bestehende Gewerbezone wird es keine Änderungen der Erschliessung 

geben. Die Erschliessung der erweiterten Gewerbezone mit Strasse, Wasser, Energie 

und Kanalisation ist aufgrund der vorhandenen Erschliessungsanlagen mit genügender 

Kapazität ohne grösseren Aufwand möglich. Die Strassenerschliessung der erweiterten 

Gewerbezone erfolgt mit Ausbau über die bestehende Zufahrt zum Holzlagerplatz 

und dann entlang des Waldes. Durch die Führung der Strasse entlang des Waldes 

kann ein Grenzabstand von 10 m zum Waldrand eingehalten werden und der 

Waldrand wird nicht durch die Umgebung von Gewerbebauten (Lagerung von Material) 

beeinträchtigt. 



Abb. 9: Erschliessungsplan 

Fuss- und Wanderwege 

Aufgrund der engen Strassenquerschnitte werden Fuss- und Fahrzeugverkehr häufig 

niveaugleich geführt. Die Verkehrssicherheit für FussgängerInnen ist damit insbesondere 

in Kurvenbereichen nicht ausreichend gewährleistet. Dies betrifft auch den SchülerInnenverkehr. 

Die Analyse der Fusswegverbindungen kommt zum Schluss, dass 

eine strassenunabhängige Verbindung zwischen Unterdorf und Zentrum bzw. Schulhaus 

grundsätzlich denkbar, jedoch mit grossen Eingriffen ins private Eigentum und 

hohen Kosten verbunden ist. Auch müssten, im Vergleich zur Benutzung der Ortsdurchfahrt, 

grosse Umwege in Kauf genommen werden. Diese würden dann aber nicht 

benützt. 



Abb. 10: Denkbare Führung der Fussgänger abseits der Ortsdurchfahrt 

Aus diesem Grunde wurden verschiedene Lösungen für eine sichere Führung der 

Fussgänger- und Fussgängerinnen studiert. Es gibt verschiedene Varianten zur Gestaltung 

des Strassenraumes. Eine dieser Varianten sieht eine flächige Gestaltung an 

Knotenpunkten und die Ausbildung eines Bandes in gleicher Farbe entlang von Abschnitten 

mit hohem Fussverkehr (siehe Abb. 11 Schemaskizze). 

Abb. 11: Führung der Fussgänger und Fussgängerinnen in der Ortsdurchfahrt 



Es führen Wanderwege von Jenins zu umliegenden Zielen. Diese sind alle bestehend 

(Inventar gemäss Bundesgesetz über Fuss- und Wanderwege) und beschildert. 

Öffentliche Parkierungsanlagen 

Jenins verfügt bereits heute über eine öffentliche Parkierungsanlage im Bereich 

Chrützli / Tscholler. Diese soll auch weiterhin bestehen bleiben. Es wird keine Erweiterung 

dieser bestehenden Parkierungsanlage geben. Im Raum Werkhof / Schulanlage / 

Rathaus sollen mittelfristig zusätzliche Parkplätze geschaffen werden. Sie dienen teilweise 

als Ersatz für abgegoltene Parkplätze in der Dorfzone. Die Kosten der Erstellung 

tragen in der Regel die beteiligten GrundeigentümerInnen. Eine neue öffentliche Parkierungsanlage 

soll es im Gebiet Erlenboden bei der Dorfeinfahrt aus Richtung Malans 

geben. Sie befindet sich auf dem Areal des ehemaligen Schiessstandes und liegt in 

der Gefahrenzone 2. Die Errichtung einer Tiefgarage im Bereich des Schulhauses / 

Werkhofs ist in Diskussion. 



7 Auswirkungen auf die Umwelt 

7.1 Gewässerschutz 

Zur langfristigen Sicherung der Qualität und Quantität der nutzbaren Wasservorkommen 

sind für alle im öffentlichen Interesse liegenden Grundwasserfassungen (dazu 

gehören auch Quellfassungen) Schutzzonen auszuscheiden. Die Ausscheidung genereller 

Grundwasser- und Quellschutzzonen erfolgt im Rahmen der Nutzungsplanung. 

Im rechtsgültigen Zonenplan sind Gewässer- und Quellschutzzonen generell ausgeschieden. 

Sie wurden im Rahmen der Nutzungsplanung überprüft und angepasst (siehe 

Fachgutachten). 

7.2 Abfall, Deponie, Altlasten 

Jenins weist vier belastete Standorte auf. Diese befinden sich im Bereich Selvirüfe und 

Siechenguot. An den belasteten Standorten sind keine Entwicklungen vorgesehen. 

Abb. 12: Belastete Standorte in Jenins 

Legende 

Ablagerungsstandorte 

Schiessanlagen 

Betriebsstandorte 

Quelle: Kataster belasteter Standorte, Amt für Natur und Umwelt 



7.3 Bodenschutz 

Es sind keine Entwicklungen vorgesehen, die negative Auswirkungen auf den Boden 

haben oder wertvollen Boden beanspruchen. 

7.4 Energiehaushalt 

Das Baugesetz sieht Massnahmen vor, die auf höhere Energieeffizienz in der Gemeinde 

zielen. So werden Anforderungen an Isolation und Belüftung bei Wohnbauten 

benannt und es wird die Nachisolation von auskragenden Gebäudeteilen wie Vorsprünge, 

Sockel, Erker, Vordächer bewilligungsfrei ermöglicht. Alternative Energiequellen 

sollen im Rahmen der technischen Möglichkeiten gut ins Orts- und Landschaftsbild 

eingefügt werden. An Hauptfassaden sind in der Dorfkern und Dorferweiterungszone 

keine Solaranlagen zugelassen. 

7.5 Lärmschutz 

Jenins hat gegenwärtig keine Probleme mit Lärmbelastungen. Bei den durch die Ortsplanrevision 

ermöglichten künftigen Entwicklungen werden keine nennenswerten neuen 

Lärmquellen entstehen. Somit sind keine Massnahmen im Bereich des Lärmschutzes 

erforderlich. 

7.6 Luftreinhaltung 

Das Baugesetz sieht bei Bauvorhaben mit erheblichen Emissionen von Luftverunreinigungen 

eine Immissionsprognose gemäss eidgenössischen Vorschriften (auf Verlangen 

der Baubehörde) vor. 

7.7 Schutz vor nichtionisiernder Strahlung 

Es sind keine weiteren Frei- und Kabelleitungen, Transformatorenstationen, Unterwerke, 

Schaltanlagen, Sendeanlagen für Mobilfunk, Rundfunk und übrige Funkanwendungen 

und Radaranlagen geplant. Demnach bedarf es keiner weiteren Massnahmen 

zum Schutz vor nichtionisierender Strahlung. 

7.8 Katastrophenschutz 

Es wird ein moderates Bevölkerungswachstum angestrebt. Somit sind die gegenwärtigen 

Einrichtungen des Katastrophenschutzes ausreichend dimensioniert.

Revision Ortsplanung Jenins Planungs- und Mitwirkungsbericht ...

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