Wichtige Probleme des Mietrechts

Wichtige Probleme des Mietrechts
I. Gesetzessystematik (seit 01.09.2001)
1. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse,
§§ 535-548 BGB, (S) Mietrecht AT
2. Mietverhältnisse über Wohnraum
§§ 549-577a, (S) Mietrecht BT Wohnraum
3. Mietverhältnisse über andere Sachen
§§ 578-580a
II. Probleme des Gewährleistungsrechts
1. Erfüllungsanspruch, § 535 I 2 BGB
Problem: Abwälzung der Schönheitsreparaturen
auf den Mieter als Verstoß gegen § 307 II Nr. 1?
BGH l & l 2004, 807; NJW 2004, 2586
Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von
Schönheitsreparaturen müssen so abgefasst sein,
dass der Durchschnittsmieter erkennen kann, dass
der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem
wegen des guten Erhaltungszustandes abgewichen
werden kann. Ein starrer Fristenplan ist daher
unwirksam. Muster BMJ: Küche/Bad alle 3 Jahre
Frage für Ausgeschlafene: Ansprüche des
Vermieters, sofern Mieter Reparaturen nicht
durchführt? §§ 280 ff., z.B. Zweckerreichung
RA Michael Sperl/ Tobias Hermann 2006 Mietrecht
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2. Minderung, § 536 BGB (kraft Gesetzes)
Fortbestehen d. Trennung zw. Fehlern (Abs. I)
und Fehlen zugesicherter Eigenschaften (Abs. II)
Unmittelbarkeit der Auswirkung auf
Gebrauchstauglichkeit (L&L 06, 229 ff. –
Mieterstruktur in einem EKZ nach Präambel) und
Erheblichkeit des Mangels, § 536 I 3 BGB
Flächenabweichungen von mehr als 10% als
Mangel nach § 536 I 1 ohne weitere Darlegungspflicht
des Mieters (BGH l&l 2004, 515)
3. § 536a BGB
⇒ Schadensersatz Abs. I:
a) Ab Übergabe lex speziales zu §§ 280 ff., 241 II
(Fall 8 SchR BT)
Heiß: Kein Anspruch des nichtbesitzenden
Erstmieters gegen Vermieter auf Herausgabe des
Erlöses durch Zweitvermietung aus § 285, da keine
Identität zwischen commodum und geschuldetem
Ggst.: BGH L&L 2006, 589 = NJW 2006, 2323
b) Ersatz auch des „Mangelfolgeschadens“, da
typischer Schaden des Mieters, typische
Mangelschäden bereits über § 536 erfasst.
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c) Differenzieren zw. 3 Varianten des § 536a I:
aa) Garantiehaftung bei anfänglichem Mangel
erst nach Überlassg. anwendbar wg. Verweis?
bb) Verschuldenshaftung des Vermieters (§§ 276,
278) bei Mangel nach Vertragsschluss
cc) Verzug des Vermieters mit Mängelbeseitigung
Wahlrecht des M zwischen § 536a und § 284.
⇒ Aufwendungen, Abs. II (2 Varianten):
(S) Selbstvornahme im Mietrecht (≠ KaufR)
i.Ü. § 539 I i.V.m. GOA, siehe unten
4. Haftungsausschlüsse
a) Gesetzlich, § 536 b BGB (wie § 442 BGB)
P: Ausschluss der Rechte für die Zukunft?
Nach BGH (L&L 2003, 675) keine Analogie zu
§ 536b mehr, wenn Mieter Mangel anzeigt, aber
ungekürzt die Mieter über längeren Zeitraum (ca.
6 Monate) fortzahlt, aber Verwirkung möglich.
Ein Haftungsausschluss des Vermieters ist auch für
einfache Fahrlässigkeit nicht möglich, wenn der
Schaden des Mieters auf Mängeln der Mietsache
beruht (Kardinalspflicht und Verstoß gegen § 307).
b) § 536 c II (unterlassene Mängelanzeige)
c) Mangel aus Sphäre des M, § 326 II analog
d) Vertraglich, § 536 d BGB (wie § 444 BGB)
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5. Verjährung der Mängelrechte des Mieters
§§ 195, 199 BGB
Abgrenzung zu § 548 I – Ansprüche des Verm.
Abgrenzung zu § 548 II – andere Ansprüche d. M
III. Ersatz von sonstigen Aufwendungen
§ 536a II BGB § 539 BGB
Mängelbeseitigung
durch M, wenn
Nr. 1: Verzug des V oder
Nr. 2: umgehend notwendig
P: Verhältnis zu § 536aII
RGverweisung auf GOA
Kein ZBR des Mieters gegenüber Herausgabeanspruch
des Vermieters aus § 546, da § 570
Ausnahme zu § 273 II.
IV. Der Dritte im Mietverhältnis
1. Schutz d. Mieters bei Veräußerung d. Mietsache
a) bewegliche Mietsache, § 986 II
b) Immobilie, § 566 (= gesetzl. Vertragsübernahme)
2. MV als Vertrag mit SchuWi für enge Fam.ang.
Frage für Ausgeschl.: Was ist mit dem Untermieter?
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3. Sonderrechtsnachfolge bei Tod d. Mieters, §§
563 ff. BGB
4. Untervermietung, §§ 540, 553
a) Zustimmungspflicht: § 540 I BGB
Bei Wohnraum Anspruch auf Erlaubnis, wenn
berechtigtes Interesse des M: § 553 I 1
egal, ob Mieter und UnterM zusammenleben (L&L
06, 525)
b) Abwägung mit Interessen des V, § 553 I 2
c) Genereller Ausschluss der UV unwirksam, § 553 III
d) Probleme:
• Ansprüche des Vermieters bei unberechtigter
Untervermietung (Fall 11 BerR)
o auf Herausgabe der Untermiete, i.E.: (-)
o auf Schadensersatz, wenn Untermieter
Sache beschädigt
• Verhältnis Vermieter/Mieter/Untermieter
(Vertiefungsfragen Fall 9 SchR BT)
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V. Grundzüge d. Kündigungsrechts (nicht: 323)
1. Ordentliche Kündigung, § 542 I BGB
Hier: Wohnraum (auch für AltV), sonst: § 580a
(-) bei befristeten MV, § 542 II
a) Schriftform, § 568 I BGB
Nennung der Kündigungsgründe, § 573 III
b) Einhaltung der Kündigungsfrist, § 573c I
aa) Mieter: immer 3 Monate, § 573c I 1
bb) Vermieter: nach 5 J: ½ Jahr, nach 8J: 9 Mo.
Zwingendes Recht zug. des M: § 573c IV BGB
⇒ bei ordentl. Kündigung durch den Vermieter:
Berechtigtes Interesse, §§ 573 ff. BGB (A: § 573a)
Hinweispflicht des Vermieters, wenn Eigenbedarf
nach Ausspruch der Kündigung wegfällt: BGH
L&L 2006, 234 =NJW 2006, 220
kein Sozialwiderspruch des Mieters, § 574 BGB
2. Außerordentliche Kündigung
a) Formzwang, §§ 568, 569 IV (Wohnraum), 125
b) Wichtiger Grund, § 543 I BGB
Besondere benannte Fälle: § 543 II Nr. 1-3
3. Außerordentliche Kündigung mit Auslauffrist,
§ 573 d, z.B. bei Tod des Mieters nach § 563 IV
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VI. Das Vermieterpfandrecht, §§ 562 ff. BGB
Problem: Mieter nicht Eigentümer der Sache (F 10)
Gutgl. Erwerb des Vermieters nach § 1207 BGB
i.V.m. §§ 932, 934, 935? Siehe auch L&L 06, 86 ff.
(-) wg. § 1257 („entstandenes“); zudem fehlt es
an einem RG bzw. der Übergabe an Vermieter als
Rechtsschein (A: § 366 III HGB)
Weiterer Schutz des V über Kaution, § 551 BGB.
VII. Abwicklung des beendigten MietV
Diff.: Beendigung durch Zeitablauf (§ 542 II) oder
durch Kündigung (§ 542 I, dazu schon oben)
1. Herausgabeanspruch, § 546
2. § 546a I, II, 571 als nachvertragliche AGL
§ 546a I setzt nur Vorenthaltung voraus (L&L 06,
90), keinen Schaden (dann: § 546a II)
VIII. Zeitmietverträge § 575 I BGB
1. Befristungsgrund, § 575 I 1 Nr. 1-3
2. Schriftliche Mitteilung der Befristung
Ansonsten gilt MV unbefristet fort, § 575 I 2
IX. Mieterhöhung bei Wohnraummiete,
§ 557 f. BGB
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