Begründung zur SATZUNG Ortsabrundung Waltersberg ... - Deining

Begründung zur 

SATZUNG 

Ortsabrundung 

Waltersberg-West 

Fl.Nr. 392 

Fassung vom 07.05.2012 

Gemeinde 

Landkreis 

Regierungsbezirk 

Deining 

Neumarkt i. d. OPf. 

Oberpfalz 

Region Regensburg (11) 

Maßnahmenträger: 

Leonhard Zinner 

Sternberger Straße 10 

92364 Deining - Waltersberg 

Entwurfsfertiger: 

Regensburger Straße 112 

92318 Neumarkt i. d. OPf. 

Datum: 

07.05.2012 /CP/798112 

K:\Projekte\79_KLEIN\798112_BG_Waltersberg\3_Entwurf\Dokumente\120531_Begruendung.doc

Satzung Ortsabrundung Waltersberg West Fl.Nr. 392 Anlage 1, Seite 2 

Gemeinde Deining 

Erläuterungen 

Landkreis Neumarkt i. d. OPf. Begründung Satzung vom 07.05.2012 

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INHALTSVERZEICHNIS 

I. ALLGEMEINES ......................................................................................................... 3 

1. Anlass der Planaufstellung ..................................................................................... 3 

2. Räumlicher Geltungsbereich / Lage im Raum ....................................................... 3 

3. Bestehende Verhältnisse......................................................................................... 3 

3.1 Entwicklungsplan ....................................................................................................... 3 

3.2 Flächennutzungsplan................................................................................................. 3 

3.3 Rechtsverbindliche Bebauungspläne ......................................................................... 3 

4. Weitere Verfahrensschritte...................................................................................... 3 

II. PLANINHALTE.......................................................................................................... 4 

1. Erschließung ............................................................................................................ 4 

2. Art der baulichen Nutzung ...................................................................................... 4 

3. Maß der baulichen Nutzung .................................................................................... 4 

4. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen........................................................ 5 

4.1 Bauweise ................................................................................................................... 5 

4.2 Überbaubare / nicht überbaubare Grundstücksflächen .............................................. 5 

III. WEITERE FESTSETZUNGEN................................................................................... 5 

1. Dachformen und -neigungen .................................................................................. 5 

2. Wasserhaushalt ....................................................................................................... 5 

3. Fotovoltaikanlagen .................................................................................................. 6 

4. Rauchmelder ............................................................................................................ 6 

IV. GRÜNORDNUNG...................................................................................................... 6 

1. Anpflanzungen in Baugrundstücken...................................................................... 6 

2. Auswahl der Pflanzenarten und Pflanzgröße......................................................... 6 

3. Öffentliche Grünflächen .......................................................................................... 7 

V. VER- UND ENTSORGUNGSEINRICHTUNGEN ....................................................... 7 

1. Energieversorgung .................................................................................................. 7 

2. Wasserversorgung................................................................................................... 8 

3. Abwasserableitung .................................................................................................. 8 

4. Kommunikationsanlagen......................................................................................... 8 

5. Gasversorgung ........................................................................................................ 8 

VI. SONSTIGE HINWEISE.............................................................................................. 8 

1. Baugrundverhältnisse ............................................................................................. 8 

2. Zusammenstellung der Flächen.............................................................................. 8 

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PETTER INGENIEURE GmbH • Regensburger Straße 112 • 92318 Neumarkt i. d. OPf.





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I. ALLGEMEINES 

1. Anlass der Planaufstellung 

Die Erschließungsstraße „Am Gesteinet“ endet an einem Feldweg, der in diesem Bereich 

heute den Abschluss des Ortsrandes von Waltersberg bildet. Übergangslos folgt 

sich eine intensiv landwirtschaftlich genutzte Fläche. Durch eine geordnete Bebauung 

soll dieser Ortsrandbereich einer Nutzung durch Wohnbebauung zugeführt werden. 

2. Räumlicher Geltungsbereich / Lage im Raum 

Begrenzt wird das rd. 6.650 m² große Plangebiet im Norden durch einen bestehenden 

Feldweg (Flurnummer 387), im Westen durch das landwirtschaftlich genutzte Flurstück 

392, im Süden durch die Flurstrasse bzw. deren Verlängerung als Feldweg (Flurnummer 

387), sowie der Flurnummer 391 und im Osten (Wirtschaftsweg). 

Die bebaubare Fläche besteht aus einer Teilfläche der Flurnummer 392, der Gemarkung 

Waltersberg. 

Die Lage des Plangebiets ist aus beiliegendem Lageplan ersichtlich. 

3. Bestehende Verhältnisse 

3.1 Entwicklungsplan 

Das Gebiet der Gemeinde Deining liegt nach der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung 

vom 21.12.1972 „Einteilung Bayerns in Planungsregionen“ regionalen Planungsverband 

Oberpfalz-Nord (11) mit Sitz in Regensburg. 

Die Gemeinde Deining ist im Regionalplan der Region 11 vom 15.12.2009 als Kleinzentrum 

ausgewiesen, und als Stadt- und Umlandbereich Neumarkt i. d. OPF. im landlichen 

Raum eingeordnet. 

3.2 Flächennutzungsplan 

Ein gültiger Flächennutzungsplan für Waltersberg liegt nicht vor. 

3.3 Rechtsverbindliche Bebauungspläne 

Für das Plangebiet liegt kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan vor. 

4. Weitere Verfahrensschritte 

Die Satzung zur Ortsabrundung wird im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB 

aufgestellt 

Gemäß § 13 (2) Nr. 1 BauGB wird von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung 

nach § 3 (1) und § 4 (1) BauGB abgesehen. 

Es handelt sich hier um eine Ortsabrundungssatzung analog eines vorhabensbezogenen 

Bebauungsplans nach §12 BauGB. Ein „Städtebaulicher Vertrag nach §11 BauGB“ 

wurde am 28.11.2011 abgeschlossen. 

Aufgund der Ortsrandlage wurde eine Eingriffsregelung durch Landschaftsarchitekt 

Martin Kölbl (Keilhofring 22 - 92367 Pilsach) in Abstimmung mit der zuständigen unteren 

Naturschutzbehörde als Bestandteil in die Satzung integriert. Sie ist in der Anlage 

enthalten. 

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II. 

PLANINHALTE 

1. Erschließung 

Die Erschließung ist derzeit über zwei Zufahrten gesichert: 

- von der Straße „Am Gesteinet“ 

- von der „Flurstraße“ 

Die Erschließungsstraße innerhalb des Baugebietes ist auf 4,5 m breiten Straßenräumen 

geplant. Diese Verkehrsflächen sind bzw. bleiben in öffentlicher Hand. 

Zufahrten: 

Die Verkehrfläche (S+V) dient zur Erschließung der Parzellen. Die bestehende Grundstücksfläche 

der Flurnummer 391 ist in der Breite nicht ausreichend und wird entsprechend 

erweitert. 

Ver- und Entsorgung: 

Die Ver- und Entsorgung für die Parzellen 1 und 2 soll über den Anschluß an die bestehende 

Infrastruktur der Straße „Am Gesteinet“ erfolgen. Die Parzellen 3, 4 und 5 

werden über neu zu errichtende Infrastrukturen innerhalb der S+V Fläche nach Süden 

zur Flurstraße hin angebunden. 

2. Art der baulichen Nutzung 

Der gesamte Planbereich ist als allgemeines Wohngebiet vorgesehen. An der Ostseite 

schließt sich ein vorhandenes Wohngebiet an. 

Konflikte mit bestehenden Bebauungen und Nutzungen sind nicht zu erkennen. 

In den allgemeinen Wohngebieten sind neben der Hauptnutzungsart Wohnen die in § 4 

(2) BauNVO aufgeführten Nutzungen, der Versorgung des Gebiets dienende Läden, 

Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für 

kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. 

Die in § 4 (3) Nrn. 1-3 aufgeführten Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige 

nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen sind hier nicht zulässig. 

3. Maß der baulichen Nutzung 

Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Angabe der Grundflächenzahl (GRZ) im 

Sinne des § 19 BauNVO, der Zahl der Vollgeschosse und die Geschoßflächenzahl 

(GFZ) im Sinne des § 20 BauNVO bestimmt. 

Vor dem Hintergrund des Wohnflächenbedarfs ist die Schaffung von Wohnraum von 

besonderer Bedeutung. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich an der umgebenden 

Bebauung und dem Gebot, mit dem zur Verfügung stehenden Grund und Boden 

möglichst sparsam umzugehen. Dementsprechend wird im allg. Wohngebiet die 

Grundflächenzahl (GRZ) mit maximal 0,35 festgesetzt, somit wird die Obergrenze gemäß 

§ 17 BauNVO eingehalten. 

Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse orientiert sich an der Umgebungsbebauung. 

Unter Berücksichtigung der städtebaulichen Situation wird die Geschossflächenzahl 

(GFZ) durchgehend auf 0,7 festgesetzt. Somit wird die Obergrenze von 1,2 gemäß 

§ 17 BauNVO eingehalten. 

Durch die Festsetzung einer maximalen Firsthöhe von 7,0 m auf das Straßenniveau 

sind einerseits verschiedene Dachformen und Nutzungen von Dachräumen bei Sattel- 

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und Pultdächer mit variablen Kniestockhöhen möglich, andererseits ist die Höhe der 

Gebäude beschränkt.´ 

Mit diesen Festsetzungen wird eine geordnete städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung 

der umliegenden Bestandsbebauung planungsrechtlich gesichert. 

4. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 

4.1 Bauweise 

Gemäß § 22 BauNVO wird generell eine offene Bauweise festgesetzt. Das bedeutet, 

dass Einzelhäuser oder Hausgruppen nicht länger als 50 m sein dürfen. Diese Regelung 

dient der städtebaulichen Zielsetzung einer aufgelockerten Baustruktur. 

4.2 Überbaubare / nicht überbaubare Grundstücksflächen 

Aufgrund der relativ klein zugeschnittenen Grundstücks-Parzellen sind Regelungen 

hinsichtlich ausreichender Bauwerksabstände erforderlich. Diese wurden durch Baugrenzen 

nach § 23 (3) BauNVO im Lageplan festgesetzt und so gewählt, dass bei den 

mittleren Grundstücken eine gewollte unterschiedliche Firstrichtung möglich ist. Zudem 

sind die möglichen Grenzbebauungen der Nebengebäude (Garagen) dadurch festgelegt. 

Diese Festsetzung wird auch aufgrund der im Vorfeld zu planenden Erschließungen 

(Grundstückseinfahrten) und der Gestaltung des Straßenraumes erforderlich. 

III. 

WEITERE FESTSETZUNGEN 

1. Dachformen und -neigungen 

Mit der Festsetzung von Satteldächern mit einer Neigung von 22° - 45°, von Zelt und 

Walmdächern mit einer Neigung von 18° - 45° und von Pultdächern von 15° - 22° soll 

eine abwechslungsreiche Dachlandschaft und die Möglichkeit zeitgemäßer Baukörper 

geschaffen werden. 

Um dabei jedoch keine unproportionalen Baukörper entstehen zu lassen, sind hinsichtlich 

Kniestock bzw. Hausbreite nachstehende Einschränkungen zu beachten: 

Bei Pultdächern wird der traufseitige Kniestock (gemessen an von der Unterkante der 

Sparrenlage) mit max. 2,25 m lichte Höhe festgelegt. Zudem ist bei diesem Haustyp 

die Hausbreite auf 8,50 m beschränkt. Bei versetzten Pultdächern (zweihüftig) wird die 

Hausbreite auf 10,0 m beschränkt. 

2. Wasserhaushalt 

Aufgrund des anstehenden Grundwassers und des anfallenden Schichtenwassers 

durch stark tonige – schluffige Böden sind zur Vermeidung von Drainagenanschlüssen 

an die öffentlichen Abwasseranlagen Keller in wasserundurchlässigen Bauart („weiße 

Wannen“) vorgeschrieben. 

Oberflächenwasser von befestigten Verkehrsflächen (Stellplätze, Fußwege) dürfen nur 

über belebte Bodenzonen bzw. flächig über sickerfähiges Pflastermaterial versickert 

werden. 

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Sofern Niederschlagswasser innerhalb der Grundstücke versickert werden soll, sind 

die in der Niederschlagswasserfreistellungsverordnung verankerten Anforderungen 

und Regeln der Technik zu beachten. 

Das Auffangen von Oberflächenwasser in Zisternen zur Brauchwassernutzung wird 

empfohlen. Ein Notüberlauf in die öffentlichen Kanäle ist möglich. 

Bei Installation einer Brauchwasseranlage ist die vorgeschriebene Trennung zu den öffentlichen 

Trinkwasserversorgungsanlagen zu beachten. Brauchwasseranlagen sind 

deshalb dem Gesundheitsamt anzuzeigen und durch den Betreibern der Wasserversorgungsanlage 

abzunehmen zu lassen. 

3. Fotovoltaikanlagen 

Bei dem Einbau von Fotovoltaikanlagen ist aus Brandschutzgründen darauf zu achten, 

dass die DC-Freischaltstelle möglichst nahe dem Fotovoltaikmodul montiert wird und 

sicher zugänglich ist. Die Technik (Wechselrichter u. ä.) sollte sich nicht im ungeschützten 

Dachraum befinden. Auch die AC-Sicherung muss gut zugänglich sein. Vor 

und nach dem Wechselrichter sollte sich eine Freischaltestelle befinden (Art. 15 Bay- 

BO). Die DC-Kabel sollten in feuerbeständigen Kabelkanälen verlegt werden. Die Feuerwehr 

ist über Fotovoltaikanlagen zu informieren und im Bedarfsfall ein Einsatzplan 

zur Verfügung zu stellen. Anlagenteile, die nach Entfernen der AC-Hauptsicherungen 

noch unter Spannung stehen sind zu kennzeichnen. 

4. Rauchmelder 

Es wird empfohlen, in den Neubauten Rauchmelder anzubringen, wodurch der Sachund 

Umweltschutz wesentlich verbessert wird (Informationen unter 

www.innenministerium.bayern.de). 

IV. 

GRÜNORDNUNG 

1. Anpflanzungen in Baugrundstücken 

Aufgrund der begrenzten öffentlichen Flächen und Verkehrsräume wird auf eine gezielte 

Begrünung und gärtnerische Gestaltung Wert gelegt. Deshalb werden als Empfehlung 

im Bebauungsplan Hinweise zur Bepflanzung gegeben. 

Die privaten Grünflächen sind unter Verwendung von heimischen, standortgerechten 

Gehölzen und Gartengehölzen (Ziergehölzen) zu bepflanzen. Es sind mindestens ein 

Baum 1. oder 2. Ordnung je 400 m² Grundstücksfläche zu pflanzen (Hausbaum). 

Die Anlage von geschnittenen Hecken (Höhe max. 1,5 m) zur Raumbildung ist zulässig. 

Rasenflächen sind mit Gebrauchsrasen anzusäen. 

Die Begrünung von Architekturelementen ist aus ökologischer Sicht wünschenswert. 

2. Auswahl der Pflanzenarten und Pflanzgröße 

Bäume 1. Ordnung Größe: 

Hochstamm, 4x verpflanzt, mit Ballen 

Stammumfang 18-20 cm 

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Acer platanoides 

Juglans regia 

Tilia cordata 

Spitzahorn 

Walnuß 

Winterlinde 

Bäume 2. Ordnung 

Sträucher 

Größe: 

Hochstamm, 3x verpflanzt, mit Ballen 

Stammumfang 16-18 cm 

Acer campestre 

Carpinus betulus 

Crataegus - Arten 

(„Carrierei“ ...) 

Sorbus aucuparia 

Feldahorn 

Hainbuche 

Weißdorn - Arten 

Eberesche 

Größe: 

Strauch, 2x verpflanzt, ohne Ballen 

Höhe 100-150 cm 

Acer campestre Feldahorn 

Corylus avellana Haselnuß 

Euonymus europaeus Pfaffenhütchen 

Lonicera xylosteum Heckenkirsche 

Sambucus nigra Schwarzer Holunder 

Sambucus racemosa Traubenholunder 

Viburnum lantana Wolliger Schneeball 

Mögliche Ziergehölze: 

Amelanchier lamarckii Felsenbirne 

Cotoneaster - Arten Felsenmispel 

Forsythia intermedia Forsythie 

Spiraea - Arten Spiere 

Weigela - Arten Weigelie 

Strauch- und Beetrosen 

Geschnittene Hecken: 

Carpinus betulus 

Ligustrum vulgare „Atrovirens“ 

Hainbuche 

Liguster 

Für die Bepflanzung sind die Abstände nach Art. 47 des Bay. Gesetzes zur Ausführung 

des bürgerlichen Gesetzbuches und anderer Gesetze vom 20.09.1982 zu beachten. 

Die Anpflanzungen sind spätestens 2 Jahre nach Bezugsfertigkeit durchzuführen. 

3. Öffentliche Grünflächen 

Öffentliche Grünflächen sind nicht vorgesehen. 

V. VER- UND ENTSORGUNGSEINRICHTUNGEN 

1. Energieversorgung 

Die Versorgung mit elektrischer Energie erfolgt durch die E·ON Bayern AG. Die Anschlüsse 

erfolgen über Erdkabel, Kabeltrassen sind von Bepflanzungen freizuhalten. 

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2. Wasserversorgung 

Die Versorgung mit Trinkwasser erfolgt über die öffentliche Wasserversorgungsanlage 

des Zweckverbandes Deining-Sengenthal. 

Für den Grundstücksanschluss und die Unterbringung des Wasserzählers sind genügend 

große Installationsplätze vorzuhalten. 

3. Abwasserableitung 

Die Gemeinde Deining betreibt zur Abwasserableitung in Waltersberg ein Trennsystem, 

d. h. häusliches Schmutzwasser und Regenabflusswasser werden getrennt voneinander 

abgeleitet. Die Abwasseranschlüsse sind nur über Revisionsschächte im 

Grundstück zugelassen. Auch für die Notüberläufe aus den Regenwasserversickerungsanlagen 

sind Revisionsschächte notwendig. 

4. Kommunikationsanlagen 

Versorgungsträger ist die Deutsche Telekom. Die Anschlussmöglichkeit für Telefon 

wird vorbereitet. 

Der Anschluss von Kabelfernsehen wird in Waltersberg derzeit nicht angeboten. 

5. Gasversorgung 

In den umliegenden Straßenzügen ist derzeit keine Gasversorgung geplant oder vorhanden. 

VI. 

SONSTIGE HINWEISE 

1. Baugrundverhältnisse 

Ein Baugrundgutachten liegt noch nicht vor. 

2. Zusammenstellung der Flächen 

Allgemeines Wohngebiet 

Parzellen 1-5 ca. 3.566 m² 

Öffenliche Verkehrsflächen ca. 729 m² 

________________ 

Netto-Grundstücksflächen ca. 4.295 m² 

Ausgleichsflächen ca. 2.245 m² 

Aufgestellt: Neumarkt, 07.05.2012 

PETTER INGENIEURE 

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Begründung zur SATZUNG Ortsabrundung Waltersberg ... - Deining

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