Kommunale Eigengesellschaft ist kein "Dritter" im Erschließungsrecht

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Pressemitteilung des Bundesverwaltungsgerichts:
Kommunale Eigengesellschaft ist kein "Dritter" im Erschließungsrecht
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts
Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat entschieden,
dass eine so genannte kommunale Eigengesellschaft,
d. h. eine Gesellschaft des Privatrechts,
die von der Gemeinde (ganz oder mehrheitlich) beherrscht
wird, nicht "Dritter" im Sinne von § 124
Abs. 1 BauGB ist.
Sachverhalt
Die Beklagte des Streitfalls ist eine Erschließungsgesellschaft
in Gestalt einer GmbH, deren einzige Gesellschafterin
die beigeladene Gemeinde ist. In einem
Erschließungsvertrag mit dieser Gesellschaft hatte
die Gemeinde ihr die Erschließung eines Neubaugebiets
übertragen und die Umlegung der Erschließungskosten
auf die Eigentümer der unbebauten
Grundstücke vereinbart. Die Kläger erwarben ein
solches Grundstück von der Gemeinde, verpflichteten
sich im Kaufvertrag, in den Erschließungsvertrag
einzutreten, und leisteten an die Erschließungsgesellschaft
Abschlagszahlungen auf die Erschließungskosten.
Mit der Klage forderten sie diese Abschlagszahlungen
teilweise zurück, weil sie ohne
wirksamen Rechtsgrund erfolgt seien. Die Vorinstanzen
haben die Klage abgewiesen.
Die wesentlichen Entscheidungsgründe
Das Bundesverwaltungsgericht hat der Klage stattgegeben.
Der Erschließungsvertrag sei nichtig. Dafür
waren im Wesentlichen folgende Erwägungen maßgeblich:
Die Erschließung der Grundstücke im Gemeindegebiet
ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde (§ 123
Abs. 1 BauGB). Zur Deckung der ihr dadurch entstandenen
Kosten erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge
gemäß den §§ 127 ff. BauGB. Die
Kosten dürfen nur für bestimmte Anlagen von den
Grundstückseigentümern gefordert werden; zudem
muss die Gemeinde 10 % des beitragsfähigen Aufwandes
selbst tragen. Sie kann die Erschließung
aber auch durch Vertrag auf einen Dritten übertragen
(§ 124 Abs. 1 BauGB). Dieser so genannte Erschließungsträger
wälzt im Rahmen eines privatrechtlichen
Rechtsgeschäfts die ihm entstandenen Kosten unter
Einkalkulierung eines Gewinns auf die Eigentümer
bzw. Käufer der im Erschließungsgebiet gelegenen
Grundstücke ab. Dabei ist der Erschließungsträger
von den genannten Einschränkungen des Beitragsrechts
befreit.
Diese Rechtslage beruht auf einer Gesetzesänderung
aus dem Jahr 1993. Ziel des Gesetzes war es,
die Ausweisung und Schaffung von Bauland zu erleichtern.
Deshalb wollte der Gesetzgeber vertragliche
Regelungen zwischen Gemeinden und Investoren
im Städtebaurecht stärken, zugleich aber die
rechtlichen Grenzen solcher Verträge festlegen. Der
Gesetzgeber hatte dabei einen privaten Erschließungsunternehmer
als Investor vor Augen, der seine
Entscheidungen unabhängig von der Gemeinde trifft.
Denn der Verzicht auf den Schutz des beitragsrechtlichen
Vorteilsprinzips ist allein dadurch zu rechtfertigen,
dass die Bereitschaft eines Investors zur vertraglichen
Übernahme der Erschließung regelmäßig
nur dann bestehen wird, wenn die Nachfrage nach
Baugrundstücken in der Gemeinde so hoch ist, dass
die Erschließung eine über den beitragsrechtlichen
Erschließungsvorteil hinausgehende allgemeine
Wertsteigerung der Grundstücke im Erschließungsgebiet
erwarten lässt. Die vorliegende Konstellation
einer gemeindlichen Eigengesellschaft ist damit nicht
vergleichbar; diese ist kein "Dritter" im Sinne von
§ 124 Abs. 1 BauGB. Ihre Einschaltung würde praktisch
und wirtschaftlich darauf hinauslaufen, dass die
Gemeinden "im Mantel eines Privaten" vertraglich die
Erschließungskosten auf die Eigentümer bzw. Käufer
abwälzen könnten, ohne den Begrenzungen des
Beitragsrechts zu unterliegen.
Unabhängig von dem Vorstehenden hat das Bundesverwaltungsgericht
auch die konkrete Vertragsgestaltung
im Streitfall beanstandet. Es hat den Erschließungsvertrag
auch deshalb für nichtig erachtet, weil
die Gemeinde sich darin umfangreiche Befugnisse
vorbehalten hatte, die praktisch auf ein unbeschränktes
Recht zur Selbstvornahme hinausliefen, so dass
tatsächlich keine "Übertragung" im Sinne von § 124
Abs. 1 BauGB vorlag.
(BVerwG 9 C 8.09, Urteil vom 1. Dezember 2010; der
Text des Urteils liegt noch nicht vor)
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