Betriebskostenrecht - KÃ¶lner Anwaltverein

Schönheitsreparaturen, Betriebskosten und 

Kündigungen im Wohnraummietrecht 

Wolfgang Flintrop 

Rechtsanwalt und Fachanwalt 

für Miet- und Wohneigentumsrecht, Köln 

1 

02.12.2013 

Rechtsanwalt Wolfgang Flintrop 

Schönheitsreparaturen, 

Betriebskosten, Kündigung

Schönheitsreparaturen im 

Wohnraummietrecht 

Abnutzungen der Mietsache, § 538 BGB 

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch 

den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der 

Mieter nicht zu vertreten. 

2 

02.12.2013 






Miete, § 535 BGB 

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter 

den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum 

vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen 

und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er 

hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. 

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu 

entrichten. 

3 

02.12.2013 






Einschränkungen der Vertragsfreiheit bei der Einbeziehung 

von Allgemeinen Geschäftsbedingungen – §§ 305 ff. BGB 

Überraschende Klauseln, § 305c Abs. 1 BGB 

Unklare, widersprüchliche Klauseln, § 305c Abs.2 BGB 

Intransparente, benachteiligende Klauseln, 

§§ 307, 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB 

Verbotene Klauseln , §§ 308,309 BGB 

4 

02.12.2013 






Inhaltskontrolle 

§ 307 Abs.1 BGB 

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind 

unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders 

entgegen den Geboten von Treu und Glauben benachteiligen..... 

§ 307 Abs.2 BGB 

Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel 

anzunehmen, wenn eine Bestimmung 

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von 

der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 

2. wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des 

Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des 

Vertragszwecks gefährdet ist. 

5 

02.12.2013 








Rechtsfolgen 

Überraschende Klauseln werden nicht Vertragsbestandteil 

Unklare, widersprüchliche Klauseln gehen zu Lasten des 

Verwenders, im Zweifel gilt das Gesetz 

Unangemessen benachteiligende Klauseln sind unwirksam, 

es gilt das Gesetz 

Verbotene Klauseln sind unwirksam, es gilt das Gesetz 

6 

02.12.2013 








Rechtsfolgen 

Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht 

Bei unwirksamen Klauseln ist eine 

„ geltungserhaltende Reduktion“ 

auf einen noch wirksamen Inhalt unzulässig 

7 

02.12.2013 






Vereinbarungen über die Übertragung von 

Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch 

Allgemeine Geschäftsbedingungen 

Die Übertragung der Pflicht zur Ausführung der 


Formularklausel ist grundsätzlich zulässig 

BGH RE v. 6. Juli 1988 VIII ARZ 1/88 

8 

02.12.2013 









aber 

in welchem Umfang 

auf welche Art 

in welcher Frist 

9 

02.12.2013 









) 

Umfangsklauseln ( in welchem Umfang 

Ausführungsklauseln ( auf welche Art ) 

Fristenklauseln ( in welcher Frist ) 

10 

02.12.2013 









- Zur Unwirksamkeit der Klausel führender 

Summierungseffekt 

- Abgeltungsquotenklauseln 

11 

02.12.2013 




Rechtsprechung des BGH zu 

Schönheitsreparaturklauseln 

Umfangsklauseln 

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem 

Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich 

BGH Urt. v. 18.02.2009 - VIII ZR 210/08 

Die Regelung eines Mietvertrags, wonach der Mieter im Rahmen der 

ihm auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch 

das Streichen der Türen und Fenster schuldet, benachteiligt den Mieter 

unangemessen gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB und ist deshalb unwirksam 

BGH Urt. v. 10. Februar 2010 – VIII ZR 222/09 

12 

02.12.2013 






Umfangsklauseln 

Im Rahmen der geschuldeten Schönheitsreparaturen kann 

der Vermieter eine Grundreinigung des Teppichbodens 

verlangen 

BGH Urt. v. 08. Oktober 2008 – XII ZR 15/07, 

13 

02.12.2013 






Ausführungsklausel 

Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, 

wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen 

„ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen und 

ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung 

dem Mieter dadurch die Möglichkeit der Kosten sparenden 

Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerksklausel 

verstanden werden kann 

BGH, Urt. v. 09. Juni 2010 - VIII ZR 294/09 

14 

02.12.2013 







Unwirksam sind Klauseln, nach denen dem Mieter eine Wohnung in 

tapezierfähigem Zustand überlassen wird und er sie im gleichen 

Zustand zurückzugeben hat, so dass er bei Beendigung des 

Mietverhältnisses einen Zustand hinterlässt, der es dem Vermieter 

oder dem Nachmieter ohne weitere Vorarbeiten erlaubt, die Räume 

zu renovieren 

BGH Urt. v. 05. April 2006 – VIII ZR 152/05 

15 

02.12.2013 






Ausführungsklauseln 

Eine in AGB eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, 

die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der 

Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur 

mit Zustimmung des Wohnraumunternehmens von der „bisherigen 

Ausführungsart“ abweichen darf, ist insgesamt – und nicht nur 

hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener 

Benachteiligung des Mieters unwirksam 

BGH Urt. v. 28. März 2007 – VIII ZR 199/06 

16 

02.12.2013 







Verpflichtet eine Schönheitsreparaturklausel im 

Formularmietvertrag den Mieter zu Renovierungen innerhalb der 

Mietzeit mit vorgegebener Farbwahl, ist diese Regelung unwirksam 

und führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt 

BGH Urt. v. 28. Februar 2009 – VIII ZR 166/08, 

17 

02.12.2013 




Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zu 



Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, 

die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in „neutralen, 

hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen 

unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie 

nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der 

Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen 

gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat 

BGH Urt. v. 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07 

18 

02.12.2013 







Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Decken und Wände zu 

„Weißen“, ist unzulässig 

BGH Urt. v. 21. September 2011 – VIII ZR 47/11 

19 

02.12.2013 







Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem 

neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine 

Farbwahlklausel unangemessen, selbst wenn sie ausschließlich für 

den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht, jedoch dem 

Mieter keinen Spielraum lässt (Rückgabe weiß gestrichen) 


20 

02.12.2013 






Fristenklauseln 

Die Verpflichtung zur Durchführung der Anfangsrenovierung 

kann bei der Wohnraummiete formularmäßig nicht auf den 

Mieter übertragen werden 

OLG Hamburg – RE v. 13. September 1991 – 4 U 201/90 

21 

02.12.2013 







Vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von 

Schönheitsreparaturen müssen so abgefasst sein, dass der 

Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und einer 

unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei 

gutem Erhaltungszustand auch abgewichen werden kann; dies 

muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar 

sein. 

BGH Urt. v. 5. April 2006 VIII ZR 106/05 

22 

02.12.2013 







Die Verwendung des Begriffs „ regelmäßig “ begründet keinen 

starren Fristenplan 

BGH Urt. v. 20.03.2012 VIII ZR 192/11 

23 

02.12.2013 







Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hält 

der Senat an seiner Rechtsprechung fest, dass der Fristenplan des 

Mustermietvertrags auch im Falle der formularvertraglichen 

Vereinbarung zulässig ist 


Ob bei neu abzuschließenden Mietverträgen wegen inzwischen 

veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter 

Dekorationsmaterialien längere Regelfristen geboten sind oder ob 

kein Anlass für eine Verlängerung der Fristen besteht, bedarf keiner 

Entscheidung 


24 

02.12.2013 







Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender so 

genannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens 

zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln 

kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln 

formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist 

BGH, Urt. v. 05. April 2006 – VIII ZR 163/05 

25 

02.12.2013 







Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur 

Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der 

Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug 

individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht 

durch den Mieter zusammen, unterliegt die 

Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 

Abs. 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der 

Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst 

BGH Urt. v. 14. Januar 2009 – VIII ZR 71/08 

26 

02.12.2013 






Abgeltungsquotenklausel 

Die Klausel 

„Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom 

Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist unwirksam.“ 

BGH Urt. v. 29.Mai 2013 VIII ZR 285/12 

27 

02.12.2013 






. 

Wirksame Klauseln 

Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung 

auszuführen. In der Regel sind Schönheitsreparaturen in Küche, Bad/WC 

alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle sieben Jahre und in 

sonstigen Nebenräumen alle neun Jahre durchzuführen. 

Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren oder Anstreichen der 

Wände und Decken, die Grundreinigung der Fußböden, Streichen der 

Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und 

Außentüren von innen. 

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die 

Wohnung in hellen, neutralen Farben oder Tapeten oder in den bei 

Vertragsbeginn vorhandenen Farben zurückzugeben. 

28 

02.12.2013 






Wirksame Klauseln 

Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer des 

Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen durchzuführen. 

Bei Vertragsende ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung in hellen, 

neutralen Farben oder Tapeten oder in den bei Vertragsbeginn 

vorhandenen Farben zurückzugeben. 

29 

02.12.2013 




Rechtsprechung des BGH zu den 

Schönheitsreparaturen 

Schadenersatzansprüche 

Der Mieter ist nach §§ 535, 241 Abs.2, 280 BGB zum 

Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler 

Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem 

ausgefallenen farblichem Zustand zurückgibt, der von vielen 

Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung 

praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters 

besteht darin, dass er die nicht akzeptable Dekoration beseitigen 

muss. 

BGB Urt. v. 6.11.2013 VIII ZR 416/12 

30 

02.12.2013 






Schadenersatzansprüche bei Rauchverfärbungen 

Liegt eine Vereinbarung, die das Rauchen in der Wohnung 

untersagt oder einschränkt, nicht vor, verhält sich ein Mieter, der 

in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der 

Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht 

vertragswidrig 


31 

02.12.2013 






Schadenersatzansprüche bei Rauchexzess 

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen 

Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des 

Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung 

verursacht werden, die sich nicht mehr durch 

Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV 

beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende 

Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, 

ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht 


32 

02.12.2013 






Umfang der Bereicherungsansprüche des Mieters 

Der nach § 812 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der 

Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung 

vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen 

Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst 

sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise 

neben seinem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das 

notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung 

seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis 

aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen 

BGH Urt. v. 27. Mai 2009 – VIII ZR 302/07 

33 

02.12.2013 






Verjährung des Bereicherungsanspruchs 

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die 

er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer 

entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach 

§ 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des 

Mietverhältnisses 

BGH Urt. v. 04. Mai 2011 – VIII ZR 195/10 

34 

02.12.2013 






Verjährung des Bereicherungsanspruchs 

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen 

Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen 

Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte 

Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende 

Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des 

§ 548 Abs. 2 BGB 


35 

02.12.2013 






Schönheitsreparaturen und Miethöhe 

Enthält der Mietvertrag (bei nicht preisgebundenem Wohnraum) 

eine unwirksame Klausel zur Übertragung der 

Schönheitsreparaturen auf den Mieter, ist der Vermieter nicht 

berechtigt, im Hinblick darauf einen Zuschlag zur ortsüblichen 

Vergleichsmiete zu verlangen 


36 

02.12.2013 






Schönheitsreparaturen und Miethöhe 

Der Vermieter kann bei öffentlich gefördertem preisgebundenen 

Wohnraum die Kostenmiete einseitig um den in der II. BV 

geregelten Betrag erhöhen, wenn die beabsichtigte Abwälzung 

der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit 

der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist 


Das gilt auch, wenn der Mieter auf seine Kosten die 

Anfangsrenovierung durchgeführt hat. 

BGH Urt. v. 12. Dezember 2012 – VIII ZR 181/12 

37 

02.12.2013 




Betriebskostenrecht 

Die Vereinbarung über die Betriebskosten, 

Die gesetzlichen Regelungen, 

§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB, § 556 Abs. 1 BGB, 

BetriebskostenV, HeizkostenV 

38 

02.12.2013 





§ 535 Abs.1 BGB 

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter 

den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum 

vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und 

sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die 

auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. 

39 

02.12.2013 





§ 556 Abs.1 S. 1 BGB 

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter 

Betriebskosten trägt........Für die Aufstellung gilt die 

Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003. Die 

Bundesregierung wird ermächtigt durch 

Rechtsverordnung.....Vorschriften über die Aufstellung der 

Betriebskosten zu erlassen. 

40 

02.12.2013 





Betriebskostenverordnung 

Betriebskostenarten, § 2 BetriebskostenVO 

41 

1. Grundsteuer 

2. Wasserversorgung 

3. Entwässerung 

4. Heizkosten 

5. Warmwasserkosten 

6 .Kosten verbundener Anlagen 

7. Aufzug 

8. Straßenreinigung und Müllabfuhr 

9. Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung 

02.12.2013 






Betriebskostenarten, § 2 BetriebskostenVO 

10. Gartenpflege 

11. Beleuchtung 

12. Schornsteinreinigung 

13. Sach- und Haftpflichtversicherung 

14. Hauswart 

15. Antenne/ Breitbandkabel 

16. Einrichtungen der Wäschepflege 

17. Sonstige Betriebskosten 

42 

02.12.2013 




Die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum 


Umlage von Kosten bei Eigenleistung 

§1 Abs.1 S. 2 BetriebskostenkostenVO 

14.November 2012 VIII ZR 41/12 

Umlage fiktiver Betriebskosten bei Eigenleistung des Vermieters 

43 

02.12.2013 





Heizkostenverordnung 

§ 4 Abs.1 

Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer 

an Wärme und Warmwasser zu erfassen. 

§ 5 Abs.1 

Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler 

oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen 

Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete 

Ausstattungen zu verwenden. 

§ 6 Abs.1 

Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme 

und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach 

Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. 

44 

02.12.2013 





Die Vereinbarung über die Betriebskosten 

Inhalt der Vereinbarung über die Betriebskosten 

Mietstruktur: 

Nettokaltmiete 

(Teil) Inklusivmiete 

Bruttokaltmiete 

Bruttowarmmiete ( beachte § 2 HeizkostenV) 

45 

02.12.2013 







Benennung einzelner Betriebskostenarten 

Bezugnahme auf Betriebskostenverordnung 

Die Umlage der „sonstigen Betriebskosten“ 

46 

02.12.2013 







Betriebskostenvereinbarung durch konkludentes 

Verhalten 

Betriebskostenvereinbarung durch deklaratorisches 

Anerkenntnis 

Betriebskostenvereinbarung bei neu eingeführten 

Betriebskosten 

Umlage der Kosten des Wärmecontracting, 

§ 2 Nr.4-6 BetriebskostenVO, § 556 c BGB 

47 

02.12.2013 






Betriebskostenvereinbarung 

BGH v.10. Oktober 2007 VIII ZR 279/06 konkludente Vereinbarung von 

Betriebskosten 

BGH v. 12.Januar 2011 VIII ZR 296/09 kein deklaratorisches 

Anerkenntnis bei vorbehaltloser Zahlung 

BGH v. 16. April 2008 VIII ZR 75/04 Verweis auf die 


48 

02.12.2013 







Vereinbarung über 

Betriebskostenvorauszahlungen 

Vereinbarung über Betriebskostenpauschale 

§ 556 Abs. 2 BGB 

Unklare Vereinbarungen 

49 

02.12.2013 






Vorauszahlung 

11. Februar 2004 VIII ZR 195/03 

Der Vermieter begeht keine Pflichtverletzung beim 

Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen 

vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen 

Kosten deutlich unterschreiten. 

50 

02.12.2013 







, 

Vereinbarung über den Umlageschlüssel 

§ 556 a Abs. 1 BGB, 

§§ 6 bis 9 HeizkostenV 

51 

02.12.2013 






Änderung des vereinbarten Umlagemaßstab, 

Änderungsrecht des Vermieters 

- bei Vorliegen einer Änderungsklausel 

- bei Wegfall der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB 

- bei Ermittlung des Verbrauchs, § 556 Abs. 2 BGB 

Änderungsrecht des Mieters 

52 

02.12.2013 






Änderung des vereinbarten Umlagemaßstab, 

Änderungsrecht des Vermieters 

- § 6 Abs.4 HeizkostenV 

bei Vorerfassung nach Nutzergruppen 

bei energetischer Modernisierung zu Einsparung von 

Heizenergie 

bei anderen sachgerechten Gründen 

Änderungsrecht des Mieters 

53 

02.12.2013 






Änderung des Umlageschlüssels 

17.April 2013 VIII ZR 252/12 

Grundsteuer bei vermieteter Eigentumswohnung 

54 

02.12.2013 





Abrechnung von Betriebskosten, §§ 556, 556a BGB 

- Abrechnungspflicht, § 556 Abs.3 S. 1 BGB 

- Abrechnungszeitraum beträgt ein Jahr, 

§ 556 Abs.3 S.1 BGB 

Ende 

S. 2 BGB 

- Abrechnungsfrist binnen zwölf Monaten nach 

des Abrechnungszeitraums, § 556 Abs.3 

55 

02.12.2013 





Abrechnung von Betriebskosten, §§ 556, 556a BGB 

Die Abrechnungspflicht ist erfüllt bei Einhaltung 

der formalen und inhaltlichen 

Anforderungen an die Abrechnung 

56 

02.12.2013 





Formale Anforderungen 

- Angabe des Abrechnungszeitraums 

- Zusammenstellung der Gesamtkosten 

- Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel 

- Berechnung des Anteils des Mieters 

Es muss sich um eine verständliche und rechnerisch 

nachvollziehbare Abrechnung handeln 

57 

02.12.2013 






Formelle Anforderungen an die Abrechnung 

BGH v. 23. November 1981 VIII ZR 280/80 

- Zusammenstellung der Kosten 

- Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel 

- Berechnung Anteil des Mieters 

erforderlich ist eine ordnungsgemäße, zweckmäßige und 

übersichtliche Aufgliederung 

der Mieter soll die Abrechnung nachvollziehen können 

58 

02.12.2013 





Inhaltliche Anforderungen 

Umlage der vereinbarten Nebenkosten 

Verwendung des vereinbarten Verteilerschlüssels 

Abrechnung nach Abfluss- oder Leistungsprinzips 

59 

02.12.2013 





Inhaltliche Anforderungen 

Zutreffende Rechenoperationen 

Beachtung der Wirtschaftlichkeit der Betriebskostenführung 

Abzug der Vorauszahlungen in richtige Höhe 

60 

02.12.2013 






Formelle / Inhaltliche Mängel der Abrechnung 

08. März 2006 VIII ZR 78/05 Kein formeller Mangel bei 

unterlassenem Vorwegabzug von Gewerbekosten 

11. August 2010 VIII ZR 45/10 Formelle Unwirksamkeit bei fehlenden 

Angaben der Gesamtkosten 

05. März 2008 VIII ZR 80/07 Kein formeller Mangel bei abweichenden 

Wohnflächen 

09. April 2008 VIII ZR 84/07 Formeller Mangel bei unverständlichem 

Verteilerschlüssel 

15. September 2010 VIII ZR 181/09 Kein formeller Mangel bei 

Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl mit Bruchteilen 

61 

02.12.2013 







13. Oktober 2010 VIII ZR 46/10 Unterbliebener Vorwegabzug kein 

formeller Mangel 

15. März 2011 VIII ZR 243/10 Kein formeller Mangel 

bei Weiterleitung der Versorgerabrechnung 

18. Mai 2011 VIII ZR 240/10 Abrechnung von nicht vereinbarten 

Betriebskosten führt nicht zur formellen Unwirksamkeit 

15. Februar 2012 VIII ZR 197/11 Formelle Wirksamkeit einer 

Betriebskostenabrechnung trotz fehlender Angaben zu den 

Vorauszahlungen 

62 

02.12.2013 







20. Februar 2008 VIII ZR 49/07 Grundsätzlich kann der Vermieter 

sowohl nach dem Abfluss- wie auch nach dem Leistungsprinzip 

abrechnen. 

01. Februar 2012 VIII ZR 156/11 Die Heiz- und Warmwasserkosten 

müssen zwingend nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. 

63 

02.12.2013 







18.Januar 2011 VIII ZR 89/10 

1.Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, 

- bei Verwendung eines Personenschlüssels in Bruchteilen 

- auch wenn dieser vom Vorjahreswert abweicht 

- bei unterschiedlichen Wohnflächen bei verschiedenen 

Betriebskostenpositionen 

2. Die formell wirksame Abrechnung setzt die Einwendungsfrist in 

Gang 

64 

02.12.2013 





Einwendungen des Mieters 

§ 556 Abs.3 S.5 BGB 

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem 

Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach 

Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist kann 

der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei 

denn der Mieter gat die verspätete Geltendmachung nicht zu 

vertreten 

65 

02.12.2013 





Einwendungen des Mieters, § 556 Abs.3 S.5 BGB 

Beginn und Ende der Einwendungsfrist 

66 

02.12.2013 






Einwendungsfrist 

. 

15. März 2011 VIII ZR 243/10 Der Zugang einer den formellen 

Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt 

die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB nicht in Gang 

(siehe auch 08. Dezember 2010 VIII ZR 27/10). 

 

67 

02.12.2013 






Inhalt und Form der Einwendung 

Inhalt der Einwendung bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots 

68 

02.12.2013 





Kontrollrechte des Mieters 

-Belegeinsicht, Umfang und Zumutbarkeit 

-Anfertigung von Kopien durch den Mieter 

69 

02.12.2013 






Einsichtnahme in die Belege durch den Mieter 

8. März 2006 - VIII ZR 78/05 

Umfang der Belegprüfung , das Bestehen eines Anspruchs auf 

Übersendung von Belegkopien 

70 

02.12.2013 






Wirtschaftlichkeitsgebot 

06. Juli 2011 VIII ZR 340/10 

Die Darlegungs- und Beweislast für den behaupteten Verstoß 

gegen das Gebot der wirtschaftlichen Betriebskostenführung trifft 

den Mieter 

71 

02.12.2013 






Rechtsfolgen bei fehlenden, unzureichenden oder 

verspäteten Einwendungen 

72 

02.12.2013 






Einwendungsfrist 

12. Mai 2010 VIII ZR 185/09 Einwendungen des Mieters gegen die 

Betriebskostenabrechnung müssen für jedes Abrechnungsjahr (und 

jede Abrechnung) neu geltend gemacht werden. Dies gilt auch 

dann, wenn der Mieter inhaltsgleiche Einwendungen bereits für 

frühere Abrechnungen gegenüber dem Vermieter erhoben hatte. 

12. Januar 2011 VIII ZR 148/10 Der Mieter muss dem Vermieter 

innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt seiner 

Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne Betriebskosten 

mit Rücksicht auf eine hierfür vereinbarte Pauschale nicht 

abzurechnen sind. 

73 

02.12.2013 




Die aktuelle Rechtsprechung des BGH 

zum Betriebskostenrecht 

Zugang der Abrechnung, Beweislast 

Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 S.2 

BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter 

noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der 

Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht. 

BGH Urteil v. 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08 

74 

02.12.2013 





Rechtsfolgen: 

bei Verstoß gegen die Abrechnungspflicht 

- Klage auf Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlungen, 

§ 556 Abs. 3 S.1 BGB 

- Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrecht an den 

laufenden Vorauszahlungen, § 273 BGB 

75 

02.12.2013 






Zurückbehaltungsrecht und Rückzahlungsverlangen des Mieters 

Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen während des 

Mietverhältnisses 

BGH Urt. v. 22. Juni 2010 VIII ZR 288/09 

Abrechnung nach Ende des Mietverhältnisses und Verurteilung zur 

Rückzahlung der Vorauszahlungen 

BGH Urt. v. 10. August 2010 VIII ZR 319/09 

76 

Der Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses die 

Vorrauszahlungen nicht zurückfordern, wenn er während der 

Mietzeit an den laufenden Vorauszahlungen kein 

Zurückbehaltungsrecht ausgeübt hat 

BGH Urt. v.26. September 2012 VIII ZR 315/11 

02.12.2013 





Rechtsfolgen: 

Verlängerung des Abrechnungszeitraums 

Verkürzung des Abrechnungszeitraums 

Anpassung unterschiedlicher Abrechnungszeiträume 

BGH v. 27.Juli 2011- VIII ZR 316/10 

77 

02.12.2013 





Rechtsfolgen: 

bei Versäumung der Abrechnungsfrist, § 556 Abs.3 S. 3 BGB 

78 

02.12.2013 






Ablauf der Abrechnungsfrist und Ausschluss von 

Nachforderungen 

30. April 2008 VIII ZR 240/07 

Beginn der Frist bei divergierenden Abrechnungszeiträumen 

09. April 2008 VIII ZR 84/07 

Ausschluss der Nachforderung auch bei Zahlungsversprechen des 

Mieters 

03. Mai 2011 VIII ZR 139/10 

Keine Verrechnung mit der Kaution nach Ablauf der Frist 

79 

02.12.2013 






Ablauf der Abrechnungsfrist und Ausschluss von 

Nachforderungen 

30. März 2011 VIII ZR 133/10 

Kein Berufen auf Ablauf der Abrechnungsfrist bei „auf den ersten 

Blick“ erkennbarem Fehler 

31. Oktober 2007 VIII ZR 261/06 Anspruch auf Zahlung von 

Vorauszahlungen nach Ablauf der Frist 

80 

02.12.2013 





Rechtsfolgen: 

bei nicht zu vertretendem Fristversäumnis, § 556 Abs.3 S.3 

BGB 

81 

02.12.2013 





Korrektur unrichtiger jedoch innerhalb der 

Abrechnungsfrist zugegangener Abrechnungen 

Korrektur innerhalb der Abrechnungsfrist 

außerhalb der Abrechnungsfrist 

-bei formellen Fehlern 

-bei inhaltlichen Fehlern 

82 

02.12.2013 






Korrektur unrichtiger jedoch innerhalb der Abrechnungsfrist 

zugegangener Abrechnungen 

19. Januar 2005 VIII ZR 116/04 

Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es auf die materielle 

Richtigkeit nicht an. Die Frist wird durch eine formell ordnungsgemäße 

Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf 

berichtigt werden 

83 

12. Dezember 2007 VIII ZR 190/06 

Korrektur der Abrechnung nach Ablauf der Frist 

02.12.2013 





Erhöhung oder Senkung der 


§ 560 Abs.4 BGB 

- durch den Vermieter 

- durch den Mieter 

84 

02.12.2013 






Änderung der Betriebskostenvorauszahlung, § 560 Abs. 4 BGB 

Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung setzt eine formell 

und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus 

BGH Urt. v. 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11, VIII ZR 245/11 

85 

02.12.2013 







Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine 

Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die 

Berücksichtigung von Umständen, von denen die im laufenden Jahr 

entstehenden Kosten beeinflusst werden. Unzulässig ist die 

Erhebung eines „abstrakten“ Sicherheitszuschlags in Höhe von 

10 % auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten 


86 

02.12.2013 







Ergibt die Betriebskostenabrechnung, dass die Vorauszahlungen die 

tatsächlichen Belastungen übersteigen, kann eine Anpassung verlangt 

werden oder eine Selbstkorrektur durch den Mieter erfolgen. 

BGH Urt. v. 6.2.2013 VIII ZR 184/12 

87 

02.12.2013 






Verzugszinsen auf Betriebskostenvorauszahlungen 

Gerät der Mieter mit Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, 

bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden 

Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife 

erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife 

auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen 

zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst 

wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden 

können. 

BGH Urt. v. 26. September 2012 – XII ZR 112/10 

88 

02.12.2013 






Beginn der Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung 

bei nicht zu vertretender Verspätung 

BGH Urt. v.12. Dezember 2012 – VIII ZR 264/12 

89 

02.12.2013 






Betriebskostenabrechnung bei Mietminderung 

Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die 

Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst 

auf Grund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend 

ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter 

Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine 

Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters 

besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich 

einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die 

Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. 

BGH Urt. v.13. April 2011 – VIII ZR 223/10 

90 

02.12.2013 




B. Änderungen der Vorschriften 

des Mietrechts im BGB 

Betriebskosten nach Modernisierung 

Fall 

V ersetzt nach ordnungsgemäßer Ankündigung Nachtspeicheröfen 

durch eine Zentralheizung mit neuen Heizkörpern in den 

Wohnungen. Er weist ausdrücklich auf die Mieterhöhung und auf 

Heizungsbetriebskosten, die auf den Mieter zukommen, hin. M 

erhebt keinen Härteeinwand. Die Mieterhöhung zahlt er nach 

Abschluss der Arbeiten, die Heizkosten dagegen nicht. Er 

begründet dies damit, dass nach dem Inhalt des Mietvertrages eine 

Umlage von Heizkosten nicht vereinbart sei. 

91 

02.12.2013 


Schönheitsreparaturen, Betriebskosten, 

Kündigung



Wärmecontractingkosten als Betriebskosten, § 556 c BGB 

1. Allgemeines 

a. Ziele des Gesetzgebers 

b. Begriff des Wärmecontracting 

c. Contracting bei Neuverträgen 

d. Contracting bei Bestandsverträgen 

92 

02.12.2013 



Kündigung



Wärmecontracting, § 556 c BGB 

2. Materielle Voraussetzungen, § 556c Abs.1 BGB 

a. Lieferung der Wärme aus einer neuen Anlage oder einem 

Wärmenetz mit verbesserter Effizienz 

und 

b. Kostenneutralität für den Mieter 

c. Verbot abweichender Vereinbarung zu Nachteil des Mieters 

93 

02.12.2013 



Kündigung



V. Wärmecontracting, § 556 c BGB 

3. Form, Frist und Inhalt der Umstellungsankündigung des 

Vermieters 

a. Form und Frist 

b. Art der Wärmelieferung 

c. Voraussichtliche Effizienzverbesserung 

d. Preise und Preisänderungsklauseln , 

Feststellung der Kostenneutralität 

94 

02.12.2013 



Kündigung



V. Wärmecontracting, § 556 c BGB 

4. Rechtsfolgen bei Verstoß gegen § 556 c BGB 

Umlage fiktiver Kosten 

5.Wärmelieferungsverordnung vom 7. Juni 2013 

95 

02.12.2013 



Kündigung


Betriebskostenabrechnung 

Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2012 

Umlageschlüssel 1: Gesamtfläche 1.000 qm 

Umlageschlüssel 2: Fläche ohne Gewerbe 750 qm 

Umlageschlüssel 3: Anzahl der Einheiten 10 

Umlageschlüssel 4: Zeit 

Umlageschlüssel 5: Anzahl der Personen 10 (davon Gewerbe 3) 

Ihre Wohnung = 100 qm 

Ihre Einheit = 1 

Ihre Personenanzahl = 2 

96 

02.12.2013 





Art Kosten US Anteil 

Grundsteuer 2.000 € 2 267,00 € 

Müllbeseitigung 1.400 € 5 280,00 € 

Gebäudeversicherung 1.800 € 1 190,00 € 

Treppenhausreinigung 600 € 5 171,43 € 

Aufzugskosten 1.500 € 4 250,00 € 

Kabelfernsehen 1.400 € 3 140,00 € 

Wasser/Kanal 3.720 € 5 744,00 € 

Gesamt 1.962,43 € 

Ihre Vorauszahlungen 12 x 180 € 2.160,00 € 

97 

Ihr Guthaben 197,57 € 

02.12.2013 




Beendigung des Mietverhältnisses 

a) ordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrags 

durch den Vermieter, der allgemeine 

Kündigungstatbestand des berechtigten Interesses, § 573 BGB 

98 

aa) Inhalt der Kündigung – das berechtigte Interesse 

-Kündigung wegen Berufsbedarf 

- BGH Urt. V. 26.9.2012 VIII ZR 330/11 

- Verletzung vertraglicher Verpflichtungen 

durch den Mieter 

-> Kündigung wegen Mietrückstand 

BGH Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 

- Eigenbedarf 

- Hinderung angemessener wirtschaftlicher 

Verwertung 

bb) Begründung der Kündigung 

cc) Form der Kündigung 

02.12.2013 





dd) Beschränkung des Kündigungsrechtes 

Umwandlung in Wohneigentum, § 577a Abs.1 BGB 

Veräußerung zugunsten einer Personengesellschaft oder 

mehrerer Erwerber, § 577a Abs. 1a BGB 

Ausnahmen bei Erwerb durch Familienmitglieder oder 

Haushaltsangehörige 

99 

02.12.2013 





ee) Sonderkündigungsrechte des Vermieters 

- Werksmietwohnung 

- Kündigung einer Einliegerwohnung, 

§ 573a BGB 

- Teilkündigung, § 573b BGB 

- Kündigung gegenüber dem Erben des 

Mieters, § 564 Satz 2 BGB 

10 

0 

02.12.2013 





b) Kündigungsfrist 

aa) Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB, 

§ 573c BGB 

bb) Kündigung einer Einliegerwohnung, 

§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB 

cc) Kündigung von Werksmietwohnungen, 

§ 576 Abs. 1 BGB 

dd) Teilkündigung, § 573b BGB 

ee) Kündigung gegenüber dem Erben, § 564 BGB 

c) Widerspruch des Mieters, § 574 BGB 

10 

1 

02.12.2013 





d) ordentliche Kündigung des Mieters 

Grundsätzlich ist keine Begründung notwendig. 

aber: Sonderkündigungsrechte auch bei Vorliegen 

eines Zeitmietvertrags oder Vereinbarung 

eines Kündigungsausschlusses 

- wegen verweigerter Untervermieterlaubnis, 

§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB 

- Kündigungsrecht des Erben, § 564 Satz 2 BGB 

- Kündigungsrecht bei Mieterhöhung, 

§ 561 Abs. 1 BGB 

- Kündigung bei Modernisierung, 

§ 555e BGB 

10 

2 

02.12.2013 





10 

3 

e) außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem 

Grund 

aa) Kündigung nach § 543 BGB 

- wegen Entzugs des vertragsgemäßen 

Gebrauchs 

bb) Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB 

- wegen Störung des Hausfriedens 

cc) fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs 

- nach § 543 Abs. 2 Zf. 3a und 3b BGB 

- fristlose Kündigung bei unberechtigter 

Mietminderung (BGH Urt. v. 11. Juli 2012 – 

VIII ZR 138/11) 

- fristlose Kündigung bei Rückständen aus 


(BGH Urt. v. 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11) 

02.12.2013 





e) außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund 

dd) fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der 

Kaution, § 569 Abs. 2a BGB , 

vorherige Abmahnung nicht erforderlich 

ee) die Schonfristregelung, § 569 Abs. 3 Nr. 2, 

§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB 

10 

4 

02.12.2013 




Die Abwicklung des beendeten Mietvertrags 

a) die Rückgabepflicht des Mieters 

b) die Einrichtungen des Mieters bei Vertragsende 

c) sonstige Pflichten des Mieters bei Vertragsende 

d) die Rückgabe der Kaution durch den Vermieter 

10 

5 

02.12.2013 




Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 

10 

6 

02.12.2013 






Abrechnungsfrist und Ausschluss von Nachforderungen 

12. Januar 2011 VIII ZR 296/09 Weder die vorbehaltlose Zahlung 

einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die 

vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der 

Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den 

Vermieter erlauben für sich genommen die Annahme eines 

deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nachoder 

Rückforderung während des Laufs der in 

§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 sowie S. 5, 6 BGB genannten Fristen 

entgegensteht. 

10 

7 

02.12.2013 






Besondere Betriebskosten und fiktive Kosten 

27. Juni 2007 VIII ZR 202/06 Kosten des Breitbandkabels 

08. April 2009 VIII ZR 128/08 Aufzugskosten 

17.April 2013 VIII ZR 252/12 Grundsteuer bei vermieteter 

Eigentumswohnung 

14.November 2012 VIII ZR 41/12 Umlage fiktiver Betriebskosten 

bei Eigenleistung des Vermieters 

10 

8 

02.12.2013 




Der Wohnraummietvertrag 

Rechte und Pflichten 

Vergleichbare Rechtsverhältnisse 

Pacht, § 581 ff. BGB 

Leihe, § 598 ff. BGB 

Verwahrung, § 688 ff. BGB 

10 

9 

02.12.2013 






Vergleichbare Rechtsverhältnisse 

Leasing 

Dingliches Wohnrecht, § 1093 BGB 

Werk- und Dienstvertrag, § 631 BGB, § 611 BGB 

11 

0 

Öffentlich- rechtliche Nutzungsverhältnisse 

02.12.2013 






Der Mietvertrag im System 

des BGB 

Allgemeine Vorschriften 

über Mietverhältnisse, 

§§ 535 bis 548 BGB 

Mietverhältnisse über 

Wohnraum, 

§§ 549 bis 577a BGB 

Mietverhältnisse über 

andere Sachen, 

§§ 578 bis 580a BGB 

11 

1 

02.12.2013 




Einschränkungen der Vertragsfreiheit im 


Die „ Grundrechte “ des Wohnraummieters 

- Kündigungsschutz 

- Bestandsschutz bei Rechtsnachfolge und Umwandlung 

- Gesetzliches Mietpreisrecht 

Folge : 

- Einschränkung der Vertragsfreiheit zum Schutz des Mieters 

Ausnahmen: 

- Werkswohnungen 

- Mietverträge gemäß § 549 Abs. 2 BGB 

11 

2 

02.12.2013 






a) Werkswohnung 

Werksmietwohnung 

gewöhnliche 

funktionsgebundene 

Werksmietwohnung Werksmietwohnung 

§ 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB 

Werksdienstwohnung 

§576b BGB 

11 

3 

02.12.2013 






b) Wohnraummietverträge mit eingeschränktem oder 

fehlendem Mieterschutz gemäß § 549 Abs. 2 BGB 

aa) Wohnraum, der nur zum vorübergehenden 

Gebrauch vermietet ist, § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB 

bb) Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten 

Wohnung, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB 

cc) Wohnraum, den eine Person der öffentlichen 

Rechts oder ein Träger der Wohlfahrtspflege 

angemietet hat, § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB 

dd) Wohnraum im Studenten- und Jugendwohnheim, 

§ 549 Abs. 3 BGB 

11 

4 

02.12.2013 






b) Wohnraummietverträge mit eingeschränktem oder 

fehlendem Mieterschutz gemäß § 549 Abs. 2 BGB 

Fall: 

V vermietet seine Immobilie auf Sylt als Ferienhaus an den M 

für die Dauer von einem Jahr. Das Haus ist vollständig 

möbiliert. Im Vertrag ist vereinbart: 

„Das Haus wird als Ferienhaus bis zum 31.Oktober 2013 

vermietet.“ 

11 

5 

M erklärt, auf das Räumungsverlangen des V, er wolle das 

Ferienhaus weiter als Mieter bewohnen. 

Er werde das Haus nicht räumen 

02.12.2013 






Gesetzlicher Abschlusszwang 

aa) § 1568a BGB 

bb) § 4a, 5a WoBindG 

cc) § 21Abs.1 AGG 

11 

6 

02.12.2013 






Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz ( AGG ) 

Fall: 

Hausmeisterin H ist von V beauftragt Mietinteressenten 

leerstehende Wohnungen zu zeigen, sowie Name, Adresse und 

Telefonnummer der Interessenten zu notieren und dem V 

weiterzuleiten. An einer Wohnungsbesichtigung nimmt auch der 

dunkelhäutige Student S teil. Diesen sagt die H nach 

Besichtigung, er brauche sich keine Hoffnung zu machen, der V 

vermiete grundsätzlich nicht an „Neger“. 

S verlangt von V den sofortigen Abschluss des Mietvertrages. 

V lehnt ab, er vermiete grundsätzlich nicht an Studenten. 

11 

7 

02.12.2013 






Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz ( AGG ) 

Zivilrechtliche Benachteiligungsverbote gelten 

u.a. bei der Vermietung von Wohnraum, § 2 Abs.1 Nr. 8 AGG. 

Benachteiligungen sind unzulässig 

aus Gründen der Rasse, der ethnischen Herkunft, 

des Geschlechts, der Religion, der Weltanschauung, 

einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität, 

§ 1 AGG 

11 

8 

02.12.2013 




Einschränkungen der Vertragsfreiheit 

im Wohnraummietrecht 

Ausnahmen: 

Wegen Schaffung und Erhaltung sozialverträglicher Bewohnerund 

Siedlungsstrukturen, § 19 Abs. 3 AGG 

Vermietung bei geringem Wohnungsbestand, 

§ 19 Abs. 2 AGG eingeschränktes Benachteiligungsverbot 

Wegen eines besonderen Nähe- und Vertrauensverhältnisses 

der Parteien, § 19 Abs. 5 Satz 1,2 AGG, kein 

Benachteiligungsverbot außer bei Vermietung 

nach § 549 Abs.1 Nr.1 BGB , § 19 Abs.5 AGG 

11 

9 

Aus sachlichen Gründen, § 20 AGG 

02.12.2013 






Bei behaupteter Benachteiligung gilt eine 

Umkehr der Beweislast, § 22 AGG 

Rechtsfolgen 

- Abschlusszwang, § 21 Abs.1 AGG 

- Schadensersatz, § 21 Abs.2 AGG 

12 

0 

02.12.2013 






Vertraglicher Abschlusszwang 

Mietvorvertrag 

Vormietrecht 

Anmietrecht 

12 

1 

02.12.2013 






Vertraglicher Abschlusszwang 

Mietvorvertrag 

Abgrenzung 

- Unverbindliche Verhandlung 

- Abschluss eines Vorvertrags 

- Abschluss des Hauptvertrages 

Anspruchsdurchsetzung , Prozessuales Vorgehen 

12 

2 

02.12.2013 






§ 29 Sonstiges 

Auf Wunsch des M installiert V innerhalb von sechs Monaten seit 

Abschluss dieses Vertrags im Badezimmer eine Sauna und einen 

Whirlpool mit entsprechenden technischen Anlagen. 

Die Parteien sind sich darüber einig, dass dem M während der 

Bauarbeiten im Badezimmer ( Dauer ca. 2 Wochen ) ein 

Minderungsrecht nicht zusteht. 

Mit Beginn des Monats, der auf die Fertigstellung der Arbeiten 

folgt, erhöht sich die Miete um monatlich zweihundert Euro. 

12 

3 

02.12.2013 






Halbzwingende Vorschriften 

12 

4 

§ 536 Abs. 4 § 557b Abs. 4 § 565 Abs. 3 § 574c Abs. 3 

§ 547 Abs. 2 § 558 Abs. 6 § 569 Abs. 5 § 575 Abs. 4 

§ 551 Abs. 4 § 558a Abs. 6 § 571 Abs. 3 § 575a Abs. 4 

§ 553 Abs. 3 § 558b Abs. 4 § 573 Abs. 4 § 576 Abs. 2 

§ 554a Abs.3 § 559 Abs. 3 § 573a Abs. 4 § 576a Abs. 3 

§ 555a Abs. 3 

§ 555c Abs. 5 

§ 555d Abs. 7 

§ 555e Abs. 3 § 559a Abs. 5 § 573b Abs. 5 § 576b Abs. 2 

§ 556 Abs. 4 § 559b Abs. 3 § 573c Abs. 4 § 577 Abs. 5 

§ 556a Abs. 3 § 560 Abs. 6 § 573d Abs. 3 § 577a Abs. 3 

§ 556b Abs. 2 § 561 Abs. 2 § 574 Abs. 4 

§ 557 Abs. 4 § 563 Abs. 5 § 574a Abs. 3 

§ 557a Abs. 4 § 563a Abs. 3 § 574b Abs. 3 

02.12.2013 






Halbzwingende Vorschriften 

„ Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil 

des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“ 

12 

5 

02.12.2013 






Verbleibende Gestaltungsmöglichkeiten sind 

Vereinbarungen, 

die dem Inhalt des Gesetzes entsprechen oder 

die zugunsten des Mieters von den gesetzlichen Regelungen 

abweichen oder 

über dispositives Recht 

12 

6 

02.12.2013 







von Allgemeinen Geschäftsbedingungen – §§305 ff. BGB 

Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, 

§§ 305 Abs. 1, 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB 

Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, 

§§ 305 Abs. 1, 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB 

Einbeziehungsvereinbarung gemäß § 305 Abs. 2 BGB 

12 

7 

Vorrang der Individualabrede, § 305b BGB 

02.12.2013 






Wirksame/unwirksame Vereinbarungen 

Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am 

letzten Werktag des Vormonats zu zahlen. Für die 

Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den 

Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters 

an. 

12 

8 

02.12.2013 







Die Miete erhöht sich jeweils zum 1. Oktober eines 

Jahres um 5 %, höchstens aber um 20 € monatlich. 

Maßgebend ist immer die zuletzt gezahlte Miete. 

12 

9 

02.12.2013 







Das Halten von Hunden und Katzen ist verboten. 

13 

0 

02.12.2013 







Grillen und Rauchen auf dem zur Wohnung 

gehörenden Balkon ist im Nachbarschaftsinteresse 

verboten. 

13 

1 

02.12.2013 







Die Mietvertragsparteien sind sich darüber einig, 

dass bei einer künftigen Mieterhöhung die 

Wohnung stets einzuordnen ist in die 

Mietspiegelkategorien: 

sehr gute Wohnlage 

besondere Ausstattung 

13 

2 

02.12.2013 







Die Kosten der Beseitigung von 

Leitungsverstopfungen trägt der Mieter. Ihm bleibt 

jedoch der Nachweis vorbehalten, dass die 

Verstopfung durch andere Mieter oder doch Fehler 

des Leitungsnetzes verursacht wurde. 

13 

3 

02.12.2013 







Für Reparaturen an Türklinken, Fenstergriffe, 

Rollladengurte, Armaturen ist stets der Mieter 

verantwortlich. Die Kosten dieser Reparaturen sind 

vom Vermieter zu übernehmen. Unabhängig von 

der Rechnungshöhe beteiligt sich der Mieter immer 

mit 100 €. Liegen die Kosten darunter erstattet der 

Mieter den Rechnungsbetrag. 

13 

4 

02.12.2013 







Der Mieter ist verpflichtet, soweit gesetzlich 

zulässig, den Parkettboden in der Regel nach einer 

mehr als 8-jährigen Mietzeit auf seine Kosten 

abzuschleifen und zu versiegeln. 

13 

5 

02.12.2013 







Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach 

Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis 

nicht als auf unbestimmte Zeit verlängert. 

§ 545 BGB findet keine Anwendung. 

13 

6 

02.12.2013 







Das Abstellen von Kinderwagen im Hausflur ist 

verboten. 

13 

7 

02.12.2013 






 


13 

8 

Das Rauchen in folgenden Räumen und 

Gemeinschaftsflächen ist untersagt: 

Treppenhaus 

Kellerräume 

Wasch- und Trockenraum 

Zuweg zum Haus von der Straße von der Grundstücksgrenze 

an 

Spielplatz 

Gemeinschaftsgarten einschließlich Grillplatz 

02.12.2013 






Dem Abschluss des Wohnraummietvertrages 

vorgelagerte Pflichten 

aa) Verschulden bei Vertragsanbahnung,§311Abs.2 Z.2 BGB 

bb) Verschulden bei Vertragsverhandlung,§311Abs.2 Z.1 

BGB 

13 

9 

02.12.2013 




Rechte und Pflichten aus dem Inhalt 

eines Wohnraummietvertrages 

Die Mietsache 

Vermietete Räume 

Nebenräume, Garagen, Stellplatz 

Mitbenutzungsrechte an Räumen und Flächen 

Zubehör 

Wohnfläche 

14 

0 

02.12.2013 






Die Vereinbarung über die Miete 

Vereinbarung einer Geldleistung 

Vereinbarung sonstiger Gegenleistungen durch 

Übernahme von Herstellungs- und 

Instandsetzungsarbeiten oder 

Übernahme von Dienstleistungen 

Vereinbarung über die Mietstruktur, 

Grundmiete, Teilinklusiv-, Inklusivmiete, 

Betriebskostenvorauszahlung 

14 

1 

02.12.2013 






Vereinbarung über künftige Mieterhöhungen 

Staffelmiete, § 557a BGB: 

Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in 

unterschiedlicher Höhe vereinbart werden; in 

der Vereinbarung ist die jeweilige Erhöhung in 

einem Geldbetrag auszuweisen. 

14 

2 

Indexmiete, § 557b BGB: 

Die Vertragsparteien können schriftlich 

vereinbaren, dass die Miete durch den vom 

Statistischen Bundesamt ermittelten 

Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten 

Haushalte in Deutschland bestimmt wird. 

02.12.2013 






Die Vereinbarung über die Fälligkeit und die 

Zahlungsweise der Miete 

Fälligkeit der Miete 

(1)Gesetzliche Regelung, § 556b Abs. 1 BGB 

(2)Vereinbarungen zur Fälligkeit 

Art der Mietzahlung 

(1) Barzahlung 

(2) Überweisung 

(3) Lastschriftverfahren, Einzugsermächtigung 

14 

3 

Die Vereinbarung über die Rechtzeitigkeit der 

Zahlung 

02.12.2013 






Die Vereinbarung über Aufrechnungs- und 

Zurückbehaltungsrechte des Mieters 

Einschränkungen und Ausschluss des 

Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts durch 

Formularklausel, § 309 Nr. 2b, § 309 Nr. 3 BGB 

modifizierte Aufrechnungs- und 

Zurückbehaltungsrecht des Wohnraummieters 

§ 556b Abs. 2 BGB 

14 

4 

02.12.2013 






Die Vereinbarung über eine Sicherheitsleistung 

Arten der Sicherheitsleistung 

(1) Barkaution 

(2) Verpfändungen und Sicherheitsabtretungen 

(3) Bürgschaft 

(4) Wertpapiere, Sicherungsübereignungen 

(5) Unzulässige Sicherheitsleistungen 

- Formularmäßige Lohn- und 

Gehaltsabtretung 

- Versicherungsverpflichtung 

14 

5 

02.12.2013 






Die Vereinbarung über eine Sicherheitsleistung 

Beschränkung der Sicherheitsleistung 

14 

6 

(1) Begrenzung der Sicherheitsleistung 

Ausnahme: 

Keine Begrenzung bei Sicherheit zur 

Abwendung einer Kündigung. 

BGH Urt. v. 10.April 2013 VIII ZR 379/12 

(2) Fälligkeit der 

Sicherheitsleistung bei Barkaution , 

§ 551 II 3 BGB 

- Nachweis der insolvenzsicheren Anlage 

- Fälligkeit der Kautionsraten 

02.12.2013 






Die Vereinbarung über die Mietzeit 

Zeitmietvertrag, § 575 BGB 

(1)Eigennutzung, § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB 

(2)Beseitigung, wesentliche Veränderung oder 

Instandsetzung der Mietsache, 

§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB 

(3)Vermietung an Dienstverpflichtete, 

§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB 

14 

7 

(4) Angabe des Befristungsgrundes 

02.12.2013 






Die Vereinbarung über den Kündigungsverzicht 

Kündigungsverzicht des Vermieters 

Beidseitiger Kündigungsverzicht 

Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters 

14 

8 

02.12.2013 






Beidseitiger Kündigungsverzicht 

Staffelmiete 

keine Staffelmiete 

Formularvertrag individuell 


14 

9 

02.12.2013 






Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters 

Staffelmiete 

keine Staffelmiete 



15 

0 

02.12.2013 






Umdeutung eines unwirksamen Zeitmietvertrages zu einer 

Kündigungsverzichtsvereinbarung 

BGH Urt. v. 10.Juli 2013 VIII ZR 388/12 

15 

1 

02.12.2013 






Vereinbarung über den Ausschluss der Haftung des 

Vermieters 

Unzulässige Vereinbarungen 

(1)Verbot des formularmäßigen Ausschlusses 

der Haftung desVermieters bei Vorsatz oder 

grober Fahrlässigkeit, § 309 Nr. 7 BGB 

(2) Verbot des formularmäßigen Ausschlusses 

der Haftung des Vermieters bei einfacher 

Fahrlässigkeit 

Zulässige Vereinbarungen 

Ausschluss der Garantiehaftung des 

Vermieters, § 536a BGB 

15 

2 

02.12.2013 






Gebrauchsrechte des Mieters 

(1) Bauliche Änderung, 

Barrierefreiheit §554a BGB 

(2) Installation von Parabolantennen 

(3) Gebrauchsüberlassung an Dritte 

(4) Musizieren 

(5) Einhaltung von Ruhezeiten 

15 

3 

(6) Berufsausübung in der Wohnung 

02.12.2013 






Gebrauchsrechte des Mieters 

(7) Rauchen in der Wohnung, auf dem 

Balkon, im Treppenhaus, im 

Aussenbereich 

(8) Wohnungsbesichtigung 

(9) Tierhaltung 

(10) Gartennutzung 

15 

4 

02.12.2013 






Vereinbarungen über die Instandhaltung und 

Instandsetzung der Wohnung 

Die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung des 

vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache, 

§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB 

15 

5 

Zulässige formularmäßige Übertragung von 

Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den 

Mieter 

(1) Begriff der Kleinreparatur 

(2) Die Höchstgrenze der Reparaturkosten 

(3) Gasthermen-Wartungsklausel 

BGH v. 07.11.2012 – VIII ZR 119/12 

02.12.2013 




Rechte und Pflichten der Parteien bei 

Leistungsstörungen 

Pflicht des Vermieters zur Gewährung des Gebrauchs 

und zur Gebrauchserhaltung, § 535 BGB 

Gewährung des Gebrauchs 

Pflicht zur Gebrauchserhaltung 

15 

6 

02.12.2013 






Rechte und Pflichten bei Sach- und Rechtsmängeln der 

Mietsache (Erfüllungsansprüche, Mietminderung, 

Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch 

des Mieters, Selbstbeseitigungsrecht) 

Rechte des Mieters vor Überlassung der 

Wohnung 

- Unmöglichkeit der Übergabe wegen 

Sachmängel 

- Unmöglichkeit der Übergabe wegen 

Rechtsmängeln 

15 

7 

02.12.2013 










Fall 

V und M vereinbaren im Mietvertrag, daß M am 1.12.2013 

in die Wohnung einziehen soll. Am 7.11.2013 wird die Wohnung 

wegen eines Brandes, bei dem niemand zu Schaden kommt , 

vollkommen unbewohnbar. Die Wiederherstellung dauert 

mindestens bis Ende April 2014. 

Ansprüche des M? 

15 

8 

02.12.2013 










Fall 

Gleiche Ausgangslage. Am 7.11.2013 erklärt V, er habe als 

einziger Sohn des verstorbenen Eigentümers sich als Alleinerbe 

gesehen und deshalb auch den Vertrag mit dem M geschlossen. 

Es sei nun ein Testament eröffnet worden, wonach T Alleinerbe ist. 

Dieser wolle die Wohnung ohne Mieter verkaufen. Ein Einzug des 

M am 1.11.2013 sei deshalb nicht möglich. 

15 

9 

Ansprüche des M? 

02.12.2013 






Rechte des Mieters nach Überlassung der 

Mietsache 

- der Anspruch auf Herstellung des 

vertragsgemäßen Gebrauchs, 

§ 535 Abs. 1 BGB 

- prozessuale Durchsetzung 

- Zwangsvollstreckung 

16 

0 

02.12.2013 






Rechte des Mieters nach Überlassung der 

Mietsache 

- das Minderungsrecht, § 536 BGB 

vollständiger oder/und befristeter 

Ausschluss des Minderungsrechts , 

§§ 536 Abs.1 S.3,536 Abs.1a,536b, 536c Abs. 2 BGB 

16 

1 

02.12.2013 






Rechte des Mieters nach Überlassung der Mietsache 


Einzelfälle 

Minderung bei Baulärm 

BGH Urt. v. 21. Februar 2012 VIII ZR 22/11 

Minderung bei Touristenlärm 

BGH Urt. v. 29. Februar 2012 VIII ZR 155/11 

16 

2 

Minderung bei Verkehrslärm 

BGH Urt. v. 19.Dezember 2012 VIII ZR 152/12 

02.12.2013 








Einzelfälle 

Minderung bei Hundegebell 

BGH Urt. v.20.Juni 2012 VIII ZR 268/11 

Minderung bei Neuverlegung eines Estrichbodens 

BGH Urt. v. 5.Juni 2013 VIII ZR 287/12 

16 

3 

02.12.2013 








Problemfall 

Kündigungsrisiken bei der Minderung wegen 

Wohnflächenabweichung 

Schimmelschäden 

16 

4 

02.12.2013 






fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs 

nach § 543 Abs. 2 Ziffer 3a und 3b BGB 

- fristlose Kündigung bei unberechtigter 

Mietminderung 

BGH Urt. v. 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11 

- fristlose Kündigung bei Rückständen aus 


BGH Urt. v. 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11 

16 

5 

02.12.2013 







- Zurückbehaltungsrecht , § 273 BGB 

- Aufwendungsersatzanspruch, 

§ 536a Abs. 2 BGB 

- Schadensersatzanspruch, 

§ 536a Abs. 1 BGB 

- fristlose Kündigung, §§543 BGB 

16 

6 

- Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige 

§ 536 c Abs.1 BGB 

02.12.2013 




Erhaltung und Modernisierung 

Das Mietrechtsänderungsgesetz Teil 1 

Die Motive des Gesetzgebers 

Energetische Modernisierung und verbesserte 

Energieeffiziens im vermieteten Gebäudebestand 

Energetische Sanierung von Gebäuden führt zu 

Energieeinsparung 

16 

7 

02.12.2013 



Kündigung

Erhaltung und 

Modernisierung 



Energetische Modernisierung und verbesserte 

Energieeffiziens im vermieteten Gebäudebestand 

Ersatz nicht erneuerbarer Energie durch erneuerbare 

Energieträger verbessert das Klima 

und schont Energiereserven in Form fossiler Brennstoffe 

16 

8 

02.12.2013 



Kündigung




Energetische Modernisierung und verbesserte Energie 

effiziens im vermieteten Gebäudebestand 

Übertragung der Wärmelieferung auf externe Dienstleister führt 

zu Energieeinsparung und zu verbessertem Klimaschutz 

16 

9 

02.12.2013 



Kündigung




Strukturierung und Vereinheitlichung der Rechtslage bei 

der Duldung und der Durchführung von 

Modernisierungsmaßnahmen und bei der 

Modernisierungsmieterhöhung 

17 

0 

02.12.2013 



Kündigung



Änderungen im BGB 

Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und 

Modernisierungsmaßnahmen, §§ 555a bis 555f BGB 

Befristeter Ausschluss der Mietminderung, § 536 Abs.1a BGB 

Neuregelung des Mieterhöhungsrechts nach Modernisierung, 

§§ 559ff BGB 

17 

1 

02.12.2013 



Kündigung


Sonstige Gesetzesänderungen 


556c BGB 

Recht zur Umlage von Contracting-Kosten als 

Betriebskosten im bestehenden Mietverhältnis, § 

Erweiterte Bestimmung des Begriffs der ortsüblichen 

Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB 

Befristete Senkung der Kappungsgrenze auf 15 % durch 

Rechtsverordnung, § 558 BGB 

17 

2 

02.12.2013 



Kündigung


Sonstige Gesetzesänderungen 


Fälligkeit der Barkaution, § 551 Abs.2 BGB 

Fristlose Kündigung bei Verzug mit der Mietsicherheit, 

§ 569 Abs.2a BGB 

Kündigungsschutzschutz des Mieters bei Veräußerung 

an Erwerbergemeinschaft „ Münchner Modell“, 

§ 577a Abs.1a BGB 

17 

3 

02.12.2013 



Kündigung


Inkrafttreten der Gesetzesänderungen 

Am 1.5 2013 bestehende Mietverhältnissen 

Ab dem 1.5. 2013 neubegründeten Mietverhältnissen 

17 

4 

Bei Übertragung der Wärmelieferung auf externen 

Dienstleister 

02.12.2013 






Duldungspflichten des Mieters bei Erhaltungs-und 

Modernisierungsmaßnahmen 

Gesetzesaufbau: 

§ 555a BGB Erhaltungsmaßnahmen 

§ 555b BGB Katalog der Modernisierungsmaßnahmen 

§ 555c BGB Ankündigung der Modernisierung 

§ 555d BGB Duldung der Modernisierung, Härteregelung 

§ 555e BGB Kündigungsrecht des Mieters 

§ 555f BGB Vereinbarungen bei Erhaltung und Modernisierung 

17 

5 

02.12.2013 






Duldungspflichten des Mieters bei Erhaltungs-und 

Modernisierungsmaßnahmen 

Die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien aus 

§ 535 BGB 

Der vertragsgemäße Gebrauch 

Die Änderung der Sollbeschaffenheit 

17 

6 

02.12.2013 






I. Duldungspflichten des Mieters bei Erhaltungsmaßnahmen, 

§ 555 a BGB 

1. Begriff der Erhaltungsmaßnahme 

2. Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen 

a) Inhalt der Ankündigung 

b) Form und Frist 

c) Duldungspflicht des Mieters 

d) Grenzen der Duldung 

e) Aufwendungen des Mieters 

17 

7 

02.12.2013 



Kündigung



II. Duldungspflichten des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, 

§ 555b BGB 

1. Modernisierungsmaßnahmen im Einzelnen 

a) Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache 

(energetische Modernisierung), § 555 b Nr. 1 BGB 

b) Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, 

Maßnahmen des Klimaschutzes, § 555 b Nr. 2 BGB 

c) Reduzierung des Wasserverbrauchs, § 555 b Nr. 3 BGB 

17 

8 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 


d) Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache, 

§ 555 b Nr. 4 BGB 

e) Verbesserung der Allgemeinen Wohnverhältnisse, 

§ 555 b Nr. 5 BGB 

17 

9 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 


f) Maßnahmen, mit Ausnahme von Erhaltungsmaßnahmen, 

die vom Vermieter nicht zu vertreten sind, 

§ 555 b Nr. 6 BGB 

g) Schaffung neuen Wohnraums, § 555 b Nr. 7 BGB 

18 

0 

02.12.2013 



Kündigung



Modernisierungsmaßnahmen im Einzelnen 

Nachhaltige Einsparung von Endenergie in Bezug auf 

die Mietsache -energetische Modernisierung-, § 555 

b Nr. 1 BGB 

18 

1 

02.12.2013 






Die Energiekette: 

Primärenergie 

( nicht erneuerbare oder erneuerbare ) 

wird benötigt zur Erzeugung von 

Nutzenergie. 

Nutzenergie + Anlageverluste + Hilfsenergie ergibt 

Endenergie 

18 

2 

02.12.2013 






Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache 

liegt vor: 

Verringerung der Nutzenergie bei gleicher 

Energiedienstleistung ( Wärmedämmung, 

Fensteraustausch) 

18 

3 

02.12.2013 






Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache 

liegt vor: 

verbesserte Effizienz bei der Erzeugung von Nutzenergie 

zum Beispiel durch 

Erneuerung des Heizkessels, Verringerung von 

Wärmeverlustenzwischen Heizung und Heizkörper, 

Durchführung eines hydraulichen Abgleich 

18 

4 

02.12.2013 

Rechtsanwalt Wolfgang Flintrop, 


Köln 

Mietrechtsänderungsgesetz 




Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache liegt 

vor: 

Durch Einsparung oder Ersatz von „zu bezahlender 

“ Primärenergie 

Beispiel: 

Solarkollektoren zur Erzeugung von Warmwasser 

Wärmepumpen zur Erzeugung von Heizleistung 

18 

5 

02.12.2013 

Rechtsanwalt Wolfgang Flintrop, 


Köln 

Mietrechtsänderungsgesetz 




Duldungspflichten des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, 

§ 555b BGB 




18 

6 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 


b) Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, § 555 b Nr. 2 BGB 

Der Primärenergiefaktor 

Kohle, Öl, Gas 1,1 

Fernwärme aus KWK 0,7 

Holzpellets 0,2 

Sonne, Wind 0.0 

18 

7 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 




Windräder, Photovoltaikanlagen, Umstellung der 

Beheizungsart ohne Energieeinsparung 

18 

8 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 




plus Einsparung von Endenergie ist eine Maßnahme 

gem. § 555 b Nr.1 BGB 

18 

9 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 


c) Reduzierung des Wasserverbrauchs, § 555 b Nr. 3 BGB 

Wasseruhren ( streitig ), Durchflussbegrenzer 

19 

0 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 


d) Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache, 

§ 555 b Nr. 4 BGB 

Maßnahmen zur Verbesserung 

der Belichtung, der Belüftung, des Schallschutzes, 

der sanitären Einrichtungen, des Zuschnitts, 

der Funktionsabläufe, der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt 

19 

1 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 


e) Verbesserung der Allgemeinen Wohnverhältnisse, 

§ 555 b Nr. 5 BGB 

Wohnumfeldverbesserung: 

Kinderspielplatz, Grünanlage, Fahrradunterstand, Müllboxen 

19 

2 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 


f) Maßnahmen, mit Ausnahme von Erhaltungsmaßnahmen, 


§ 555 b Nr. 6 BGB 

Maßnahmen des Denkmalschutzes, 

Verpflichtungen nach der Energieeinsparverordnung, 

Behördliche Modernisierungsanordnung § 177 BauG 

19 

3 

02.12.2013 



Kündigung




§ 555b BGB 


g) Schaffung neuen Wohnraums, § 555 b Nr. 7 BGB 

19 

4 

02.12.2013 



Kündigung



2. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555 c BGB 

a) Form und Frist der Modernisierungsankündigung, 

§ 555 c Abs. 1 BGB 

Mindestens Textform 

Mindestfrist von drei Monaten zwischen Zugang der 

Ankündigung und Beginn der Maßnahme 

19 

5 

02.12.2013 



Kündigung




b) Inhalt der Modernisierungsankündigung 

aa) Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme 

in wesentlichen Zügen, § 555 c Abs. 1 Nr. 1 BGB 

19 

6 

02.12.2013 



Kündigung





bb) Voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer der 

Modernisierungsmaßnahme, § 555 c Abs. 1 Nr. 2 BGB 

19 

7 

02.12.2013 



Kündigung





cc) Voraussichtliche Mieterhöhung und Angabe zu den künftigen 

Betriebskosten , § 555 c Abs. 1 Nr. 3 BGB 

19 

8 

02.12.2013 



Kündigung



2. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, 

§ 555 c BGB Inhalt der Modernisierungsankündigung 

dd) Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte bei 

Modernisierung nach § 555 b Nr. 1 BGB oder 

§ 555 b Nr. 2 BGB, § 555 c Abs. 3 BGB 

19 

9 

02.12.2013 



Kündigung



Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555 c BGB 

Inhalt der Modernisierungsankündigung 

ee) Hinweis an den Mieter auf Form und Frist des 

Härteeinwandes , 

§§ 555d Abs.2 und Abs.3 ,§ 555 c Abs. 2 BGB 

20 

0 

02.12.2013 



Kündigung



2. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, 

§ 555 c BGB Inhalt der Modernisierungsankündigung 

ff) Ausnahmen bei unerheblichen Maßnahmen, 

§ 555 c Abs. 4 BGB 

20 

1 

02.12.2013 



Kündigung



3. Duldungspflicht des Mieters, § 555 d Abs. 1 BGB 

20 

2 

02.12.2013 



Kündigung



4. Auswirkung des Härteeinwandes auf Duldungspflicht 

und Mieterhöhung, § 555 d Abs. 2 BGB 

a) Persönliche Härtegründe, § 555 d Abs. 2 S. 1 BGB 

Keine Duldungspflicht 

Härtegründe können bestehen wegen: 

der vorzunehmenden Arbeiten 

der baulichen Folgen 

der Aufwendungen des Mieters 

sonstiger persönlicher Gründe 

20 

3 

02.12.2013 








b) Härtegründe wegen der zu erwartenden Mieterhöhung 

und/oder künftiger Betriebskosten (finanzielle 

Härtegründe), § 555 d Abs. 2 S. 2 BGB 

Dieser Härtegrund wird nur bei einer Mieterhöhung nach 

§ 559 BGB geprüft, daher 

Duldungspflicht besteht aber ggf. keine Mieterhöhung 

20 

4 

02.12.2013 








c) Form, Frist und Inhalt des Härteeinwands, § 555d Abs.3 

aa) Beginn und Ende der Frist 

bb) Form der Mitteilung 

20 

5 

02.12.2013 


Rechtsanwalt Schönheitsreparaturen, 

Wolfgang Flintrop, Köln 

Betriebskosten, Mietrechtsänderungsgesetz Kündigung





c) Form, Frist und Inhalt des Härteeinwands, § 555d Abs.3 

cc) Begründungspflicht des Mieters 

- persönliche Härtegründe 

- finanzielle Härtegründe 

20 

6 

02.12.2013 


Rechtsanwalt Schönheitsreparaturen, 

Wolfgang Flintrop, Köln 

Betriebskosten, Mietrechtsänderungsgesetz Kündigung





dd) Geltendmachung der Härtegründe nach 

Fristablauf, § 555 d Abs. 4 BGB 

(1) Verschulden des Mieters 

(2) Frist, Form und Inhalt der Mitteilung 

(3) Frist bei finanziellen Härtegründen, 

§ 555d Abs. 4 S.2 BGB 

20 

7 

02.12.2013 



Kündigung





ee) Geltendmachung der Härtegründe bei 

unzureichendem Hinweis des Vermieters auf 

Form und Frist des Härteeinwandes, 

§ 555 d Abs. 5 BGB 

20 

8 

- persönliche Härtegründe, Form und Frist 

- finanzielle Härtegründe, Form und Frist 

02.12.2013 








Keine Ausschlussfrist für den Härteeinwand 

Keine Modernisierungsankündigung 

Unzureichende Modernisierungsankündigung 

20 

9 

02.12.2013 








Keine Ausschlussfrist für den Härteeinwand 

Bei persönlichen Härtegründen: 

Fehlender oder unzureichender Hinweis auf Härteeinwand 

21 

0 

Bei finanziellen Härtegründen: 

Mieterhöhung übersteigt die angekündigte um mehr als 10 Prozent, 

§559 Abs.5 S.2 BGB 

02.12.2013 






 

Die Duldungspflicht des Mieters besteht nicht: 

-bei Maßnahmen die keine Modernisierungsmaßnamen 

gem. §555b BGB sind 

- bei fehlender Modernisierungsankündigung 

- bei unzureichender Modernisierungsankündigung 

- Beginn der Maßnahme vor Ablauf der Ankündigungsfrist 

- bei form- und fristgerechtem Einwand begründeter 

persönlicher Härtegründe 

21 

1 

02.12.2013 






Abwehrrechte des Mieters: 

Verweigerung des Zutritts zur Wohnung 

Einstweilige Verfügung bei einer Außenmodernisierung sofern 

der Mieter beeinträchtigt wird 

21 

2 

02.12.2013 






Rechte des Vermieters bei verweigerter Duldung: 

- Duldungsklage 

bei ausdrücklicher Weigerung des Mieters 

bei Verweigerung des Mieters sich zur Duldungsverpflichtung 

zu erklären ( streitig ) 

- einstweilige Verfügung nur in krassen Ausnahmefällen 

- Schadensersatz 

- Kündigung 

21 

3 

02.12.2013 






Fall 

M beklagt sich bei V schon seit langem über den schlechten 

Zustand seiner einfachverglasten Holzfenster. Die Fenster sind 

undicht und klemmen. Schließlich mindert er die Miete. 

Am 2.11.2013 erhält er einen Anruf des V. Dieser teilt mit, er 

wolle noch vor dem Winter die defekten Fenster gegen neue 

moderne Fenster austauschen. Die neuen Fenster verfügen 

über eine hohe Wärmedämmung. Nach dem Einbau komme es 

zu einer Energieeinsparung, auch durch geringere Heizkosten. 

Die Handwerker wollen am 11.11. beginnen. 

Duldungspflicht des M? 

21 

4 

02.12.2013 






Rechte des Mieters bei Modernisierung 

Aufwendungsersatzanspruch des Mieters, 

§§ 555 d Abs. 6, 555 a Abs. 3 BGB 

21 

5 

02.12.2013 



Kündigung




Ausübung des Sonderkündigungsrecht , § 555e BGB 

Form und Frist zur Ausübung des Kündigungsrechts 

Kündigungsfrist 

Kündigung bei unzureichender Modernisierungsankündigung 

Ausschluss des Kündigungsrecht 

21 

6 

02.12.2013 



Kündigung




Mietminderung 

Ausschluss der Minderung 

- Kenntnis bei Vertragsabschluss, § 536 b S.1 BGB 

- Kenntnis bei Übergabe, § 536 b S.3 BGB 

- bei unerheblicher Beeinträchtigung § 536 Abs.1 S.3 BGB 

- unterlassener Mängelanzeige, § 536 c BGB 

- Kündigungsrisiko Mietminderung 

21 

7 

02.12.2013 






III. Befristeter dreimonatiger Mietminderungsausschluss bei 

energetischer Modernisierung, §§ 536 Abs. 1 a, 555 b Nr. 1 BGB 


2. Minderungsausschluss bei unzureichender 

Modernisierungsankündigung 

3. Minderungsausschluss bei berechtigtem Härteeinwand des 

Mieters 

21 

8 

02.12.2013 



Kündigung



III. Befristeter Mietminderungsausschluss bei energetischer 

Modernisierung, §§ 536 Abs. 1 a, 555 b Nr. 1 BGB 

4. Minderungsausschluss bei kombinierten Maßnahmen des 

Vermieters 

5. Minderungsausschluss bei völligem Wegfall der 

Gebrauchstauglichkeit der Mietsache 

21 

9 

02.12.2013 



Betriebskosten, Kündigung 

Rechtsanwalt Wolfgang Flintrop, Köln 

Update zum Mietrecht





6. Beginn, Ende und Unterbrechung der Frist des 

Minderungsausschlusses 

22 

0 

02.12.2013 










22 

1 

V will ab Dezember 2013 eine Wärmeverbundfassade an seinem 

Mietshaus anbringen. 

Am 1. Dezember wird das Baumaterial geliefert und im Hof 

gelagert. 

Eine Woche später wird das Gerüst an der Giebelwand, in der nur 

Lüftungsöffnungen vorhanden sind, aufgebaut und dort mit den 

Arbeiten begonnen. Hierbei entstehen lautstarke Bohrgeräusche. 

Ab dem 22. Dezember ruhen die Arbeiten bis Anfang März 2014. M 

will wegen der Beeinträchtigungen, die dann einsetzen, die Miete 

mindern. 

02.12.2013 










Befristeter Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts ( streitig ) 

22 

2 

02.12.2013 








Sonstige Rechte des Mieters bei Modernisierung 

Rückforderung überzahlter Miete, § 812 BGB 

Aufrechnung mit überzahlter Miete 

Zurückbehaltungsrecht, § 320 BGB 

Schadensersatz, § 536 a BGB 

Fristlose Kündigung, § 543 BGB 

22 

3 

02.12.2013 






7. Vereinbarung über Erhaltungs- oder 

Modernisierungsmaßnahmen, § 555 f BGB 

Vereinbarung über 

- Zeitliche und technische Durchführung der Massnahme 

- Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters 

- Miethöhe 

Nur für den Einzelfall 

22 

4 

02.12.2013 






22 

5 

7. Vereinbarung über Erhaltungs- oder 

Fall: 

Modernisierungsmaßnahmen, § 555 f BGB 

„ Dem Mieter ist bekannt, dass der Vermieter im März 2014 

umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt für 

die Dauer von voraussichtlich drei Monaten beginnt, zB 

Einbau energetischer Fenster, Wärmeverbundfassade, 

Photovoltaikanlage, Ausbau des Speichers zu einer 

Wohnung. Der Mieter verzichtet auf Mietminderung. Mit 

Beginn des Monats, der auf den Abschluss der Arbeiten folgt, 

erhöht sich die Miete um 100 €“ 

02.12.2013 




Die Mieterhöhung nach Modernisierung 


Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 BGB 

Vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahme 

Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme 

Vorteil Kein Härteeinwand 

Mängel oder Fehlen der 

Modernisierungsankündigung unbeachtlich 

Keine Berechnung erforderlich 

Nachteil Kappungsgrenze 

22 

6 

02.12.2013 



Kündigung


Mieterhöhung nach Modernisierung, § 559 BGB 

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne 

des § 555b Nr. 1,3,4,5 oder 6 durchgeführt, so kann er die 

jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten 

Kosten erhöhen. 

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen 

wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach 

Abs. 1, sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu 

ermitteln. 

22 

7 

02.12.2013 





IV. Die Mieterhöhung nach Modernisierung, Umlage der 

Modernisierungskosten, § 559 BGB 

Die maßgeblichen Modernisierungsmaßnahmen 

a) Energetische Modernisierung, § 555 b Nr. 1 BGB 

b) Reduzierung des Wasserverbrauchs, § 555 b Nr. 3 BGB 

c) Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung, 

§ 555 b Nr. 4 BGB 

22 

8 

02.12.2013 



Kündigung


IV. Die Mieterhöhung nach Modernisierung, Umlage der 

Modernisierungskosten, § 559 BGB 

Die maßgeblichen Modernisierungsmaßnahmen 

d) Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, 

§ 555 b Nr. 5 BGB 

e) Maßnahmen, mit Ausnahme von Erhaltungsmaßnahmen, 


§ 555 b Nr. 6 BGB 

22 

9 

02.12.2013 



Kündigung


2. Der Umfang der Mieterhöhung 

a) Umlagefähige Kosten / Nichtabziehbare Kosten 

559 Abs. 2 BGB 

b) Abzug der Erhaltungskosten, § 

c) Schätzung der Erhaltungskosten 

23 

0 

02.12.2013 



Kündigung


Der Umfang der Mieterhöhung 

d) Abzug von Drittmitteln, § 559 a BGB 

Zuschüsse des Mieters 

Zuschüsse öffentlicher Haushalte 

Zinsverbilligte oder Zinslose Darlehen 

f) Erhöhung der Jahresmiete um 11% der Kosten 

23 

1 

02.12.2013 



Kündigung


3. Der Ausschluss der Mieterhöhung bei Vorliegen eines 

finanziellen Härteeinwandes, § 559 Abs. 4 BGB 

a) Form- und fristgerechter Härteeinwand 

Härteeinwand bei unzureichender Modernisierungsankündigung 

Härteeinwand bei fehlendem Hinweis des Vermieters 

Härteeinwand bei Überschreiten der tatsächliche von der 

angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent, 

§ 559 Abs.5 S. 2 BGB 

b) Vorliegen einer finanziellen Härte 

23 

2 

02.12.2013 





3. Der Ausschluss der Mieterhöhung bei Vorliegen eines 


c) Zeitpunkt der finanziellen Härte 

23 

3 

02.12.2013 





Der Ausschluss der Mieterhöhung bei Vorliegen eines 


Fall 

Nach einer Modernisierungsankündigung verzichtet der M auf die 

Geltendmachung des finanziellen Härteeinwands, da er sich die 

angekündigte Mieterhöhung von 100 € leisten kann. Während der 

Durchführung der Modernisierungsmaßnahme wird er arbeitslos. Seine 

Einkünfte halbieren sich. Wie angekündigt erhöht der V die Miete, 

allerdings um 109 €. 

23 

4 

02.12.2013 





Der Ausschluss der Mieterhöhung bei Vorliegen eines 


d) Abwägung der Interessen der Parteien 

e) Keine Abwägung erforderlich 

aa) Versetzen der Mietsache in einen allgemein 

üblichen Zustand, § 559 Abs. 4 Nr. 1 BGB 

bb) Bei einer Maßnahme nach § 555 b Nr. 7 BGB, 

§ 559 Abs. 4 Nr. 2 BGB 

23 

5 

02.12.2013 





4. Die Geltendmachung der Mieterhöhung, § 559 b BGB 

a) Erleichterung der Begründungsanforderung, 

§§ 559 b Abs. 1 S. 3, 555 c Abs. 3 BGB 

b) Beginn der Mieterhöhung, § 559 Abs. 2 BGB 

aa) Fristverlängerung bei fehlender oder 

unzureichender Modernisierungsankündigung, 

§ 559 b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB 

bb) Fristverlängerung bei Überschreitung der 

angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 % 

23 

6 

02.12.2013 



Kündigung

Mieterhöhung 

Ausschluss der Mieterhöhung 

- Staffelmiete: keine Mieterhöhung nach § 558 oder nach § 559 BGB 

- Indexmiete: keine Mieterhöhung nach § 558 BGB und § 559 BGB 

(Ausnahme: bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu 

vertreten hat) 

- ausdrückliche Vereinbarung 

23 

7 

- stillschweigender Ausschluss 

- möglich bei Vertrag auf bestimmte Zeit 

- möglich bei Mietverhältnis auf Lebenszeit 

- möglich bei Kündigungsverzicht 

02.12.2013 






VI. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB 

1. Energetische Ausstattung und Beschaffenheit als 

Wohnwertmerkmal, § 557 Abs. 2 BGB 

2. Senkung der Kappungsgrenze auf 15%, § 558 Abs. 3 S. 2 BGB 

durch Rechtsverordnung der Landesregierungen 

derzeitiger Stand ,Planungsstand 

23 

8 

02.12.2013 



Kündigung



VII. Kaution - Fälligkeit und Kündigung 

1. Fälligkeit der Kautionsraten, § 551 Abs. 2 BGB 

2. Fristlose Kündigung bei Verzug mit der Kautionsraten, 

§ 569 Abs. 2 a BGB 

3. Fristlose Kündigung bei Verzug mit anderer Sicherheitsleistung 

3. Schonfristregelung, § 569 Abs.3 BGB 

4. Fristgerechte Kündigung, § 573 Abs.2 Nr.1 BGB 

23 

9 

02.12.2013 



Kündigung



VIII. Erweiterte Kündigungsbeschränkung bei 

Anwendung „ Münchner Modell“, 

§§ 577 a Abs. 1 a, 577 a Abs. 2 a BGB 

a. Veräußerung an Personengesellschaft oder 

Erwerbergemeinschaft 

b. Ausnahme bei Familien oder Haushaltsangehörigen 

c. Ausnahme bei Wohnungseigentum 

vor Überlassung an den Mieter 

nach Überlassung an den Mieter 

d. Kündigungssperre 

24 

0 

02.12.2013 



Kündigung



IX. Mietrechtsänderung und Gewerbemietrecht, § 578 BGB 

24 

1 

02.12.2013 



Kündigung

Mieterhöhung 

7. Mietänderung/Mieterhöhung 

Mietänderungen während eines Mietverhältnisses sind durch den 

Gesetzgeber geregelt: 

- Vereinbarung im Einzelfall, § 557 Abs. 1 BGB 

- Einigung auf eine Mietstaffel, §§ 557 Abs. 2, 557a BGB 

- Einigung auf den Verbraucherpreisindex, 

§§ 557 Abs. 2, 557b BGB 

- Erhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, 

§ 558 BGB 

- Mieterhöhung wegen Modernisierung, § 559 BGB 

24 

2 

02.12.2013 




Mieterhöhung 

a) Mieterhöhung durch Vereinbarung 

aa) Mieterhöhungsvereinbarung gemäß 

§ 557 Abs. 1 BGB 

- Individualvereinbarung 

- darf sich nur mit Mietänderung befassen 

- kein besonderes Formerfordernis 

- keine Jahressperrfrist 

- keine Kappungsgrenze 

- keine Bindung an ortsübliche 

Vergleichsmiete 

24 

3 

bb) Mieterhöhungsvereinbarung bei 

Modernisierung, § 555f BGB 

02.12.2013 




Mieterhöhung 

b) Mietänderung bei Staffel- und Indexmiete 

aa) Staffelmiete, § 557a BGB 

- Vereinbarung jederzeit möglich 

- Mietstaffel in einem Geldbetrag 

entweder jeweilige Miete oder 

jeweiliger Erhöhungsbetrag 

- Miete muss ein Jahr unverändert bleiben 

- Schriftform 

- keine Bindung an ortsübliche Vergleichsmiete 

- keine Kappungsgrenze 

- während der Laufzeit keine Erhöhung nach 

§§ 558 bis 559b BGB 

24 

4 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


bb) Indexmiete, § 557b BGB 

- Vereinbarung jederzeit möglich 

- Orientierung am Verbraucherpreisindex 

- Miete muss ein Jahr unverändert bleiben 

- Schriftform 

24 

5 

Inhalt der Änderungserklärung: 

- Preisindex zum Zeitpunkt der letzten Anpassung 

- Aktueller Preisindex 

- aus Differenz berechneter Prozentwert 

- Ausgangsmiete 

- neue Miete 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


⎛ 

⎜ 

⎝ 

Neuer Index 

Alter Index 

x 100 

⎞ 

⎟ 

⎠ 

- 

100 

= 

Änderung 

in Prozent 

24 

6 

02.12.2013 




Mieterhöhung 

c) Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete 

aa) Allgemeines 

bb) Begriff und Bildung der ortsüblichen 

Vergleichsmiete 

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird 

gebildet aus den üblichen Entgelten, die in 

der Gemeinde oder einer vergleichbaren 

Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, 

Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und 

Lage einschließlich der energetischen 

Ausstattung und Beschaffenheit in den 

letzten 4 Jahren vereinbart oder 

geändert worden ist. 

24 

7 

§558 Abs. 2 Satz 1 BGB 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Die relevanten Merkmale: 

– Art 

– Größe 

– Ausstattung 

– Beschaffenheit 

– Lage 

– energetische Ausstattung und Beschaffenheit 

§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB 

24 

8 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


24 

9 

Das Mieterhöhungsverlangen 

- Zulässigkeitsvoraussetzungen - 

- Textform 

- Wartefrist 

- 15-Monatsfrist 

- Jahressperrfrist 

- keine Berücksichtigung von Mieterhöhungen nach 

§§ 559 bis 560 BGB 

- Absender 

- Adressat 

- Zugang 

- Begründung 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Inhalt der Begründung des Mieterhöhungsverlangens 

- verständlich und nachvollziehbar 

- es muss Zustimmung zur Erhöhung verlangt werden 

- Mieterhöhung auf einen Endbetrag 

- keine - verdeckte - Änderung der Mietstruktur 

- die 5 Begründungsmöglichkeiten, § 558a Abs. 2 BGB 

25 

0 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB 

Bei Erhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB darf sich die Miete 

innerhalb von 3 Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 

BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen 

(Kappungsgrenze). 

§ 558 Abs. 3 BGB , Beschränkung der Kappungsgrenze auf 

15 % durch Rechtsverordnung der Landesregierung 

25 

1 

Ausnahmen in § 558 Abs. 4 BGB bei Wegfall der 

Fehlbelegungsabgabe 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Die 5 Begründungsmöglichkeiten, § 558a Abs. 2 BGB 

- Mietspiegel 

- einfacher Mietspiegel, § 558c BGB 

- qualifizierter Mietspiegel § 558d BGB 

- Mietdatenbank 

- Sachverständigengutachten 

- 3 Vergleichswohnungen 

25 

2 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Mietspiegel, § 558c BGB 

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche 

Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von 

Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam 

erstellt oder anerkannt worden ist. 

25 

3 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Inhalt von Mietspiegeln 

Zahlenteil 

Mietwerte, geordnet nach bestimmten Kriterien 

(Lage, Baualter, Größe etc.) 

25 

4 

Textteil 

- zeitlicher Geltungsbereich 

- räumlicher und sachlicher Anwendungsbereich 

- Hinweise zur Einordnung der Wohnung in bestimmte 

Tabellenfelder 

- Erläuterung zur Handhabung bestimmter Wohnwertmerkmale 

- Erläuterung zur Berechnung etwaiger Zu- und Abschläge 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Bekanntgabe des Mietspiegels an den Mieter 

- Mietspiegel allgemein zugänglich 

– Veröffentlichung im Amtsblatt 

– Veröffentlichung im Internet 

– frei erwerbbar für den Mieter 

- Mietspiegel nicht allgemein zugänglich 

– Einsichtnahme beim Vermieter 

– kostenpflichtig erwerbbar für einen nicht nur geringfügigen 

Betrag 

25 

5 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Qualifizierter Mietspiegel, § 558d BGB 

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach 

anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der 

Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der 

Mieter anerkannt worden ist. 

25 

6 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze 

- der Mietspiegel muss auf repräsentativen Daten beruhen; 

- es muss eine wissenschaftlich anerkannte Auswertungsmethode 

nachvollziehbar eingesetzt worden sein; 

- die Anwendung anerkannter wissenschaftlicher Methoden muss 

dokumentiert und damit überprüfbar sein; 

- die Dokumentation muss öffentlich zugänglich sein 

25 

7 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Mietdatenbank, § 558e BGB 

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen 

Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die 

von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und 

der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der 

Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen 

Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. 

25 

8 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Sachverständigengutachten 

- von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellter und 

vereidigter Sachverständiger 

- Rückgriff sowohl auf selbst ermittelte Daten als auch auf Fremddaten 

- Mitwirkungspflicht des Mieters 

- vollständige Beifügung zum Mieterhöhungsverlangen 

25 

9 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Vergleichswohnungen 

- Angabe von drei Vergleichswohnungen (Mindestzahl) 

- Angabe postalischer Anschrift, Lage innerhalb des Hauses 

- Angabe Baujahr, Größe, gegebenenfalls Ausstattung, 

Quadratmetermiete, Mietstruktur 

- Zustimmungsverlangen auf eine über der niedrigsten 

Vergleichsmiete liegenden Miete ist kein formeller Mangel, sondern 

eine Frage der materiellen Begründetheit (BGH v. 28. März 2012 

VIII ZR 79/11). 

26 

0 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Mieterhöhung bei Inklusivmiete/Teilinklusivmiete 

10. Oktober 2007 VIII ZR 331/06 Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete 

nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen 

zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine 

Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte 

erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht 

übersteigt. 

26 

1 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Form der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, § 558b BGB 

- Die ausdrückliche Zustimmung des Mieters 

schriftlich, mündlich, telefonisch, per Telefax, auf dem 

Anrufbeantworter gesprochen, per E-Mail etc. 

- Die konkludente Zustimmung des Mieters 

durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete 

26 

2 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Mieterhöhung bei unwirksamer Renovierungsklausel 

Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur 

Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine 

Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu 

verlangen. 

BGH Urt. v. 09. Juli 2008 VIII ZR 181/07 

26 

3 

Enthält die Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung einen Kostenansatz 

für Schönheitsreparaturen, berechtigt dies den Vermieter gleichwohl nicht, 

nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr 

geschuldete Grundmiete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um 

einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen 

.BGH Urt. v. 09. November 2011 VIII ZR 87/11 

02.12.2013 




Mieterhöhung 


Klagefrist und Klageverfahren bei fehlender Zustimmung 

Die Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten, zu den 

Anforderungen 


26 

4 

02.12.2013 




Mieterhöhung 

e) Mietänderung beim preisgebundenen Wohnraum 

- Mieterhöhung nach dem 

Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) 

- Mieterhöhung nach 

§ 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) 

- Anwendungsbereich 

- Wirkung der Wohnungsbindung 

- Ermittlung der Kostenmiete 

- Mietänderung und Mietänderungserklärung 

- Wirkung der Mieterhöhungserklärung 

- Erhöhungszeitpunkt 

- Mieterhöhung bei Modernisierung 

26 

5 

02.12.2013 




IV. Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche 

1. Die Regelverjährungsfrist 

Der Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters unterliegt 

während der Dauer des Mietverhältnisses nicht der 

Verjährung, da er nicht auf die Vornahme einer 

Handlung gerichtet ist, sondern als dauerhafte 

Verpflichtung besteht. 

2. Die kurze Verjährungsfrist für mietrechtliche Ansprüche 

3. Hemmung der Verjährung 

26 

6 

02.12.2013 




Mietrechtsänderungsgesetz Teil 2 


Schutz des Vermieters vor 

Mietbetrügern 

Sicherung der Mietforderung, 

Beschleunigung von Räumungsverfahren, 

Erleichterung der Zwangsräumung 

26 

7 

02.12.2013 



Kündigung

Mietrechtsänderungsgesetz Teil 2 

III. Änderungen der ZPO : 

Beschleunigung von Räumungsprozessen, §272 Abs.4 ZPO 

Sicherungsanordnung, § 283a ZPO, 

Berliner Räumung, § 885a ZPO 

Räumung durch einstweilige Verfügung 

Gegen Dritte , § 940a Abs.2 ZPO 

Gegen Mieter, § 940a Abs.3 ZPO 

26 

8 

02.12.2013 




C. Änderungen der Vorschriften 

der ZPO 

I. Vorrang von Räumungssachen, § 272 Abs. 4 ZPO 

1. Gilt auch bei Räumung von Gewerberaum 

2. Gilt nicht nur bei Zahlungsverzugskündigung 

3. Kein Beschleunigungsgebot bei der Herausgabe oder 

Räumungsvollstreckung 

26 

9 

02.12.2013 



Kündigung


der ZPO 

II. Sicherungsanordnung, § 283a ZPO 

27 

0 


2. Anwendungsbereich 

3. Erlass der Sicherungsanordnung 

a) Zuständigkeit 

b) Voraussetzung, § 283 a Abs. 1 ZPO 

- Verbindung von Räumungs- und Zahlungsklage 

aus demselben Rechtsverhältnis 

- daher nicht im Urkundsprozess 

- daher nicht bei Mahnverfahren 

02.12.2013 



Kündigung


der ZPO 


b) Voraussetzung, § 283 a Abs. 1 ZPO 

nach Rechtshängigkeit fällig gewordene Forderungen 

- Art der Forderung 

- Geltendmachung durch Klage auf künftige Leistung 

oder durch Klageerweiterung 

- Keine Sicherheitsanordnung wegen streitiger 

Erhöhungsbeträgen 

- 

27 

1 

02.12.2013 



Kündigung


der ZPO 


c) Antrag und Verfahren 

- Antragstellung durch den Kläger 

- hohe Erfolgsaussichten der Klage 

- Abwägung der Interessen der Parteien 

27 

2 

02.12.2013 





der ZPO 


d) Erlass der Sicherheitsanordnung 

- Art der Sicherheitsleistung 

- Umfang der Sicherheitsleistung 

e) Nachweis der Sicherheitsleistung innerhalb der 

gerichtlichen Frist , § 283 a Abs. 2 ZPO 

f) Rechtsmittel 

g) Gebühren und Kosten 

h) Vollstreckung 

27 

3 

02.12.2013 



Kündigung


der ZPO 

III. Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung, 

§ 940 a ZPO 

1. Räumung gegen einen Dritten, § 940 a Abs. 2 ZPO 

- Vorliegen eines vollstreckbaren Räumungstitels gegen Mieter 

- Mietsache im Besitz oder Mitbesitz eines Dritten 

- Kenntnis des Vermieters vom Besitzerwerbs 

- Verhalten des Dritten beim Räumungstermins 

- Befugnisse des Gerichtsvollziehers 

- Anhörung des Dritten 

27 

4 

02.12.2013 



Kündigung


der ZPO 

III. Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung, 

§ 940 a ZPO 

2. Räumung gegen Beklagten des Hauptsacheverfahrens, 

§ 940 a Abs. 3 ZPO 

- Nichtbefolgen der Sicherungsanordnung durch Mieter 

- Keine einstw. Verfügung vor Ablauf der Schonfrist ( streitig ) 

- Anhörung des Dritten 

27 

5 

02.12.2013 



Kündigung


der ZPO 

IV. Beschränkter Räumungsvollstreckungsauftrag, § 885 a ZPO 

Antrag auf Durchführung der beschränkten Räumung 

Dokumentationspflicht des Gerichtsvollziehers, wegen „ 

frei ersichtlicher, beweglicher Sachen “ 

Verwertung der zurückgelassenen Sachen des Mieters 

27 

6 

02.12.2013 







der ZPO 

IV. Beschränkter Räumungsvollstreckungsauftrag, § 885 a ZPO 

Vorteile zur früheren Rechtslage: 

Keine Geltendmachung des Vermieterpfandrechts 

Keine unbeschränkte Aufbewahrungspflicht 

Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit 

Dokumentationspflicht des Gerichtsvollziehers 

27 

7 

02.12.2013 






Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 

27 

8 

02.12.2013 




Die Parteien des Wohnraummietvertrages 

- Eigentümer/Vermieter 

- Abschluss des Wohnraummietvertrages durch Stellvertreter 

- Mehrheit von Personen 

Eheleute 

Vermietung durch Personenmehrheiten 

- Vermietung durch BGB-Gesellschaften 

- Erbengemeinschaft als Vermieter 

- Vermietung durch juristische Person 

27 

9 

02.12.2013 





Personenmehrheit auf Mieterseite 

- Eheleute als Mieter 

- Nichteheliche Lebensgemeinschaft als Mieter 

- Wohngemeinschaft als Mieter 

- Gesellschaft als Mieter 

28 

0 

02.12.2013 





Der Wechsel der Mietparteien 

a) Wechsel durch Vereinbarung 

b) Tod des Mieters 

eintrittsberechtigter Personenkreis: 

- Ehegatte 

- eingetragene Lebenspartner 

- Kinder des Mieters 

- Familienangehörige 

- sonstige Haushaltsangehörige 

c) gewerbliche Zwischenvermietung 

d) Eigentümerwechsel 

28 

1 

02.12.2013

Betriebskostenrecht - KÃ¶lner Anwaltverein

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?