Reihenhaus Schlossbergstraße 20 Hohenems

EUGEN WOHLGENANNT
INGENIEUR BAUMEISTER
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger
A-8850 Dornbirn . Augartenweg 16 . www.eugenwohlgenannt.at . baumeister@eugenwohlgenannt.at . M 0664 3417299 . T 05572 25011
VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG
GEGENSTAND: VERKEHRWERTSCHÄTZUNG
3/3
Dornbirn, am 24-Oktober-2011
ZL 11179
13 E 1149 / 11 w
LIEGENSCHAFT - GB 92004 HOHENEMS - EZ 6612
Schlossbergstraße 20
A-6845 Hohenems
AUFTRAGGEBER: BEZIRKSGERICHT DORNBIRN 13 E 1149 / 11 w
Kapuzinergasse 12
A-6850 Dornbirn
Tel. 05572 - 3843-0
BETREIBENDE PARTEI: Land Vorarlberg
Landhaus
A-6900 Bregenz
vertreten durch
Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank AG
Hypo-Passage 1
A-6900 Bregenz
VERPFLICHTETE PARTEIEN: 1 - Christa da Cunha Marques
Schlossbergstraße 20
A-6845 Hohenems
2 - Joao Carlos da Cunha Marques
Schlossbergstraße 20
- 1 -
A-6845 Hohenems

INHALTSVERZEICHNIS 13 E 1149 / 11 w
1. ALLGEMEINES - Seite 3
2. BEWERTUNGSUNTERLAGEN - Seite 4 - 5
3. VERBÜCHERUNG
3.1. EZ 6612 - Seite 6 - 7
4. BESCHREIBUNG - ALLGEMEIN
4.1. Lage der Liegenschaft - Seite 8
4.2. Maße - Form - Topographie - Seite 8
4.3. Verkehrsverhältnisse - Seite 8
4.4. Ver- und Entsorgung - Seite 8
4.5. Technische Infrastruktur - Seite 8
4.6. Bebauung - Gebäudeart - Seite 9
4.7. Flächenwidmung - Seite 10
4.8. Altlasten - Seite 10
4.9. Baujahre - Chronologie - Seite 10
4.10. Bau- und Erhaltungszustand - Seite 10
5. BAUBESCHREIBUNG - Seite 11
6. SONSTIGES
6.1. Mietverhältnisse - Seite 12
6.2. Carportreparaturfond - Seite 12
6.3. Straßenfond - Seite 12
6.4. Biomüll - Seite 12
6.5. Offene Posten - Seite 12
6.6. Dingliche Rechte - Seite 13 - 14
6.7. Dingliche Lasten - Seite 15 - 16
6.8. Grundsteuer - Einheitswert - Seite 16
7. BESCHREIBUNG DER GEBÄUDE
7.1. Erdgeschoss - Seite 17 - 18
7.2. Obergeschoss - Seite 18 - 19
7.3. Fassaden - Seite 19
7.4. Aussenanlagen - Seite 20
8. MASSENERMITTLUNG
8.1. Bebaute Fläche - Seite 21
8.2. Raumhöhen - Seite 21
8.3. Umbauter Raum - Seite 21
8.4. Nutzflächen - Seite 22
9. BEWERTUNG - Seite 23 - 34
9.1. Neuwert - Seite 25
9.2. Zeitwert - Seite 26
9.3. Grundwert - Seite 27
9.4. Sachwert - Seite 28
9.5. Ertragswert - Seite 28
9.6. Barwert der dinglichen Rechte - Seite 29 - 33
9.7. Barwert der dinglichen Lasten - Seite 34
10. VERKEHRSWERT - ZUBEHÖR - Seite 35
11. VERKEHRSWERT - Seite 36 - 37
12. ZUSAMMENFASSUNG - Seite 38 - 39
ANHANG - A
ANHANG - B
- 2 -

1. ALLGEMEINES GB 92004 - EZ 6612
ZWECK DER SCHÄTZUNG: ERMITTLUNG DES VERKEHRWERTES DER
LIEGENSCHAFT - GB 92004 HOHENEMS - EZ 6612
Schlossbergstraße 20
A-6845 Hohenems
in dem bewilligten Zwangsversteigerungsverfahren
13 E 1149 / 11 w
BEWERTUNGSUMFANG: LIEGENSCHAFT - GB 92004 HOHENEMS - EZ 6612
- ohne bewegliches Inventar
BEFUNDAUFNAHME: Lokalaugenschein am 20-Juli-2011 ab 09:00 Uhr
in Anwesenheit von:
- Christa da Cunha Marques
- Joao Carlos da Cunha Marques
- Ing. Eugen Wohlgenannt - Sachverständiger
BEWERTUNGSSTICHTAG: 20-Juli-2011, als Tag der Besichtigung
- 3 -

2. BEWERTUNGSUNTERLAGEN
- Aufnahme - Lokalaugenschein am 20-Juli-2011
- Angaben - Christa da Cunha Marques
- Joao Carlos da Cunha Marques
- Digitalfotos - Fotoaufnahmen vom 20-Juli-2011
- Gerichtsakt - 13 E 1149 / 11 w
- Grundbuch - GB 92004 - EZ 6612 - Auszug vom 2011-10-13
- Lagepläne - Stadtplan
- Situation
- Flächenwidmung
- Luftbildaufnahme
- Baueingabe - Errichtung einer Reihenhausanlage auf GST 4447/21
- Bauantrag mit Baubeschreibung
- Baupläne - GRABHER Der Baumeister GmbH Hohenems
- Übersicht Reihenhausanlage
- Grundriss Erdgeschoss Gesamtanlage
- Grundriss Erdgeschoss RH Schlossbergstraße 20
- Grundriss Obergeschoss RH Schlossbergstraße 20
- Ansichten und Schnitte
- Bescheide - Baubewilligung und Kanalanschlussbescheid
ZL 520/131-0/036-06 vom 12-05-2006
- Benützungsbewilligung vom 22-11-2007
- Genehmigung - Anschlussgenehmigung städt. Trinkwassernetz
- Erhebungen - Bezirksgericht Dornbirn - Grundbuch 92004
- Grundbuchauszug
- Einsichtnahme in die Urkundensammlung
- TZ 2550/2003 Kaufvertrag
- TZ 2847/2006 Kaufvertrag
- TZ 5113/2006 Teilungs- und Dienstbarkeitsvertrag
- TZ 6190/2006 Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag
- TZ 6192/2006 Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag
- TZ 6193/2006 Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag
- TZ 55/2007 Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag
- TZ 1430/2007 Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag
- TZ 3170/2007 Kaufvertrag 2007-03-29
- 4 -

2. BEWERTUNGSUNTERLAGEN
- Erhebungen - Amt der Stadt Hohenems
- Bauamt
- Einsichtnahme in den Bauakt
- Baubeschreibung
- Bescheide und Bewilligungen
- Protokolle, Aktenvermerke, Abstandsnachsichten
- Planunterlagen
- Tiefbauamt
- Kanalsituation
- Finanzabteilung
- Einheitswert - Grundsteuer
- Grundverkehr - Liegenschaftsverwaltung
- Grundpreise
- Umweltbundesamt
- Verdachtsflächenkataster bzw. Altlastenatlas
- VEG Vorarlberger Erdgas GmbH
- Erdgasversorgungsnetz
- Planurkunde - GZ 604 - DI Wolfgang Mattner vom 01-06-2006
- Vereinbarung - für GST 4447/21 (Carport-Anlage)
- für GST 4447/39 (Weganlage)
- Preissituation - derzeit übliche Grund- und Baupreise
- Immobilien - Preisspiegel 2011 (Wirtschaftskammer
Österreich, Fachverband der Immobilien- und
Vermögenstreuhänder)
- Vorarlberger Immobilien Preisspiegel 2011
(S-Immobilien GmbH - Hypo Immobilien GmbH)
- LBG - Liegenschaftsbewertungsgesetz
- ÖNORM - B 1802
- Literatur - Liegenschaftsbewertung Kranewitter - 6. Auflage
- Bau- und Grundpreislisten
- Empfehlungen Hauptverband der SV
- diverse ÖNORMEN
- Informationen aus dem Internet
- 5 -

3. VERBÜCHERT
3.1. EZ 6612 GRUNDBUCH 92004 - Hohenems
BEZIRKSGERICHT Dornbirn
EZ 6612 Letzte TZ 2699/2011
A 1: Schlossbergstraße 20
GST 4447/33 Baufläche - begrünt 162 m²
GESAMTFLÄCHE - EZ 6612 162 m²
A 2: 2 a 5113/2006 Miteigentumsrecht zu 1/8 Anteil an GST 4447/21
für GST 4447/33
3 a 5113/2006 Miteigentumsrecht zu 1/9 Anteil an GST 4447/39
für GST 4447/33
4 a 6190/2006 Grunddienstbarkeit des Gehrechtes auf GST 4447/30
für GST 4447/33
5 a 3170/2007 Grunddienstbarkeit des Gehrechtes auf GST 4447/31,
4447/32 für GST 4447/33
B: 2 ANTEIL: 1 / 2
= 50,00000 %
Joao Carlos da Cunha Marques (geb. 1966-11-12)
Schlossbergstraße 20
A-6845 Hohenems
a 3170/2007 Kaufvertrag 2007-03-29 Eigentumsrecht
b 2576/2008 Veräußerungsverbot
3 ANTEIL: 1 / 2
= 50,00000 %
Christa da Cunha Marques (geb. 1966-09-06)
Schlossbergstraße 20
A-6845 Hohenems
a 3170/2007 Kaufvertrag 2007-03-29 Eigentumsrecht
b 2526/2008 Namensänderung
c 2576/2008 Veräußerungsverbot
- 6 -
Abfragedatum 2011-10-13

3. VERBÜCHERT
C: 1 a 6192/2006 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/37 in EZ 6616
2 a 6193/2006 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/34 in EZ 6613
3 a 55/2007 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/36 in EZ 6615
4 a 1430/2007 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/35 in EZ 6614
5 a 2526/2008 Schuldschein und Pfandurkunde 2008-02-18
PFANDRECHT 51.500,00 EUR
für Raiffeisen Bausparkasse Gesellschaft mbH.
b 7067/2008 VORRANG von LNR 6 7 vor 5
6 a 2576/2008 Urkunde und Pfandurkunde 2007-09-06
PFANDRECHT 94.000,00 EUR
für Land Vorarlberg
b 7067/2008 VORRANG von LNR 6 vor 5
c 2699/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens s. CLNr. 10
7 a 2576/2008 VERÄUSSERUNGSVERBOT für Land Vorarlberg
b 7067/2008 VORRANG von LNR 7 vor 5
8 a 3259/2008 Pfandurkunde 2008-05-20
PFANDRECHT 55.000,00 EUR
für Raiffeisenbank Hohenems reg.Gen.mbH.
9 a 1958/2009 Pfandurkunde 2009-03-05
PFANDRECHT 115.000,00 EUR
für Raiffeisenbank Hohenems reg.Gen.mbH.
10 a 2699/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens (13 E 1149/11 w)
b 2699/2011 Forderung gleich Pfandrecht CLNr. 6
- 7 -

4. BESCHREIBUNG - ALLGEMEIN
4.1. Lage der Liegenschaft: Die zu bewertende Liegenschaft befindet sich in A-6845 Hohenems,
rund 360 m nördlich des Stadtzentrums (Schlossplatz, Kirchplatz und
Kirche St. Karl), ca. 85 m (jeweils Luftlinie) nördlich vom Stadtfriedhof
an der Schlossbergstraße.
Durch die örtliche Situierung ist - besonders in den Wintermonaten - eine
zeitlich eingeschränkte Besonnung gegeben.
4.2. Maße - Form - Topographie: Auf eine genau Beschreibung der Grundstücksform wird verzichtet
und auf die Lagepläne im Anhang B verwiesen.
Das Gelände ist mehr oder weniger ebenflächig, im Bereich der
Carportanlage fällt das Gelände Richtung Norden ab.
Die Flächenangaben wurden der Grundbucheintragung in EZ 6612
ungeprüft übernommen.
Eine entsprechende Verifizierung dieser Flächenangaben erfordert
daher eine Vermessung durch einen hierfür befugten Ingenieurkonsulenten
für Vermessungswesen.
4.3. Verkehrsverhältnisse: Die Liegenschaft ist über öffentliche Verkehrsflächen und die Zufahrt
über GST 4447/39 (Miteigentumsrecht) erschlossen.
Die Haltestellen für öffentliche Verkehrsmittel (Bus) befinden sich an
der Marktstraße bzw. im Bereich Schlossplatz.
4.4. Ver- und Entsorgung: - Anschluss an die örtliche Trinkwasserversorgung
- Anschluss an die örtliche Abwasserkanalisation
- Anschluss an das Stromnetz
- Anschluss an das Erdgasnetz
- SAT-Empfänger über Dach
4.5. Technische Infrastruktur: Die Regen- und Abwasserleitungen sind nicht einsehbar, daher
kann diesbezüglich keine Aussage über deren Anschluss, Verlauf,
Verlegeart, Rohrdimension und Erhaltungszustand gemacht werden.
Dies gilt auch für alle anderen unterirdisch eingebauten Kabel- und
Leitungsführungen.
WICHTIG - Der tatsächliche Rohrverlauf, Erhaltungszustand und die Anschlussart
ist nur mittels Kanalfernsehuntersuchung nachweisbar.
- 8 -

4. BESCHREIBUNG - ALLGEMEIN
4.6. Bebauung - Gebäudeart: Auf dem vormaligen GST 4447/21 wurde die Reihenhausanlage
Schlossbergstraße mit insgesamt 9 Reihenhäusern errichtet.
Dieses Grundstück wurde - siehe dazu Planurkunde im Anhang B6
wie folgt unterteilt:
GST 4447/21 - Carportanlage (Miteigentumsrecht, 8 Anteile)
GST 4447/30 - Reihenhaus Schlossbergstraße 14
GST 4447/31 - Reihenhaus Schlossbergstraße 16
GST 4447/32 - Reihenhaus Schlossbergstraße 18
GST 4447/33 - Reihenhaus Schlossbergstraße 20
GST 4447/34 - Reihenhaus Schlossbergstraße 22
GST 4447/35 - Reihenhaus Schlossbergstraße 24
GST 4447/36 - Reihenhaus Schlossbergstraße 26
GST 4447/37 - Reihenhaus Schlossbergstraße 28
GST 4447/38 - Reihenhaus Schlossbergstraße 30
GST 4447/39 - Weganlage/Zufahrt (Miteigentumsrecht, 9 Anteile)
Das gegenständliche Reihenhaus Schlossbergstraße 20 ist das
vierte Reihenhaus östlich der Schlossbergstraße.
Schlossbergstraße 20 - Das Reihenhaus besteht aus Erd- und Obergeschoss und ist nicht
unterkellert.
Die Erschliessung der Geschosse erfolgt durch eine innenliegende,
viertelgewendelte Treppe.
Nordseitig sind Vorplatz (Kfz-Abstellplatz), Schopf und der überdachte
Eingang, südseitig sind Terrasse und der Garten situiert.
Westlich der Reihenhausanlage hin zur Schlossbergstraße schliesst
die auf GST 4447/21 situierte Carportanlage an (Miteigentumsrecht
zu 1/8 Anteil).
Die gesetzlichen Bauabstände werden nicht allseits eingehalten, siehe
dazu dingliche Rechte und Baubescheid.
- 9 -

4. BESCHREIBUNG - ALLGEMEIN
4.7. Flächenwidmung: Baufläche - Mischgebiet (BM) - siehe dazu Flächenwidmungsplan
der Stadt Hohenems im Anhang B.
Raumplanungsgesetz RPG §14 - Einteilung der Bauflächen
(4) Mischgebiete sind Gebiete, in denen Wohngebäude und
sonstige Gebäude und Anlagen zulässig sind, die das Wohnen
nicht wesentlich stören. In Mischgebieten können Zonen festgelegt
werden, in denen Gebäude und Anlagen für land- und
forstwirtschaftliche Zwecke errichtet werden dürfen.
4.8. Altlasten: Das Grundstück GP 4447/33 ist nicht im Verdachtsflächenkataster
oder Altlastenatlas (Umweltbundesamt) verzeichnet.
4.9. Baujahre - Chronologie: Erhebungen beim Bauamt der Stadt Hohenems - Bauakt.
4.10. Bau- und Erhaltungszustand:
2006 - Bauansuchen vom 17-03-2006
2006 - Bauverhandlung am 27-04-2006
2006 - Baubewilligung und Kanalanschlussbescheid vom 12-05-2006
2007 - Ankauf des gegenständlichen Reihenhauses mit KV vom 29-03-2007
2007 - Benützungsbewilligung vom 22-11-2007
ANMERKUNG: Der Bau- und Erhaltungszustand des gegenständlichen Gebäudes
wurde ausschließlich durch äußeren Augenschein anlässlich der
Befundaufnahme festgestellt.
Für versteckte Baumängel und Bauschäden wird keine Haftung
übernommen.
Die sichtbaren Baumängel- und Schäden sind - ohne Anspruch auf
Vollständigkeit - in der Raumbeschreibung aufgelistet, wie zB.:
- stellenweise sichtbare Gebrauchsspuren (Bodenbeläge, Wandbeläge)
- Abrisse bei den Fenster- und Türanschlüssen
- Mauerwerksriss beim Fernsehbildschirm
- Ein Energieausweis gem. Energieausweis-Vorlage-Gesetz EAVG
wurde nicht vorgelegt.
- 10 -

5. BAUBESCHREIBUNG
ANMERKUNG: Detaillierte sowie zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt,
daher beruhen Angaben über nicht sichtbare Bauteile und
Baustoffe aus Angaben und Auskünften sowie auf die vorgelegten
bzw. erhobenen Unterlagen oder Vermutungen.
Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoff- und Bauteilprüfungen,
Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer
oder sonstiger Anlagen getätigt.
Die Liegenschaft wurde nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich
verlegter Versorgungs- bzw. Entsorgungsleitungen oder sonstiger
Leitungen untersucht.
Die Baubeschreibung basiert - soweit sichtbar - auf tatsächlichen
Gegebenheiten sowie den Angaben im Bauakt, die nachstehende
Zusammenfassung ist mit Vorbehalt anzusehen.
Baugrundverhältnisse: es liegt keine Bodenuntersuchung vor (lehmig gem. Baubeschreibung)
Fundierung: Stahlbetonplatte, je nach stat. Erfordernis (gem. Baubeschreibung)
Umfassungswände: Massivbauweise, teilweise mit Gipskartonvorsatzschale
Decken: vermutlich Betondecken
Dachkonstruktion: Flachdach
Dachhaut: Kunststofffolie, bekiest (gem. Baubeschreibung)
Feuchtigkeitsisolierung: Wasserundurchlässiger Beton, Foliendach
Fenster: Kunststofffenster
Sonnenschutz: Raffstoren
Innentüren: Vollbautüren
Stiegen: Stahlbeton - innenliegende, viertelgewendelte Treppe ins OG
Wärmeversorgung - Heizung: Zentralheizung, Fussbodenheizung
Energieträger: Erdgas
Installation: Wasser- und Elektroinstallation
Fassaden: Reihenhaus mit Wärmedämmfassade, Beton beim Schopf
Carportanlage: Betonwände, Stahlsteher, Profilblecheindeckung
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6. SONSTIGES
6.1. Mietverhältnisse: Das Reihenhaus steht gemäß Eigentümerangabe in Eigennutzung,
es wurden keine Bestandsverhältnisse bekannt gegeben.
Bei der Bewertung wird somit von einer freien Verfügbarkeit
(bestandsfreier Zustand) ausgegangen.
6.2. Carportreparaturfond: Monatliche Zahlung = 8,00 EUR
6.3. Straßenfond / Winterdienst: Akontozahlung per Monat = 2,00 EUR
6.4. Biomüll: Akontozahlung per Monat = 6,50 EUR
HINWEIS - Die vorstehenden Akontozahlungen wurden mündlich angegeben,
entsprechende Kontoauszüge wurden nicht vorgelegt, die aktuellen
Kontostände wurden nicht bekanntgegeben - die Angaben verstehen
sich daher mit Vorbehalt ohne rechtliche Beurteilung seitens des
zeichnenden Sachverständigen.
Siehe dazu auch die Vereinbarungen in der Anlage A6 und A7.
6.5. Offene Posten: Amt der Stadt Hohenems
Wasser- und Kanalgebühren 2011 = 469,50 EUR
HINWEIS - Der offene Betrag wurde mündlich (Abgabenverwaltung Hohenems)
bekanntgegeben - die Angaben verstehen sich mit Vorbehalt ohne
rechtliche Beurteilung seitens des zeichnenden Sachverständigen.
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6. SONSTIGES
6.6. Dingliche Rechte: Eintragungen im A2-Blatt (Eigentumsblatt)
grundbücherlich sichergestellt:
A 2: 2 a 5113/2006 Miteigentumsrecht zu 1/8 Anteil an GST 4447/21
für GST 4447/33
3 a 5113/2006 Miteigentumsrecht zu 1/9 Anteil an GST 4447/39
für GST 4447/33
4 a 6190/2006 Grunddienstbarkeit des Gehrechtes auf GST 4447/30
für GST 4447/33
5 a 3170/2007 Grunddienstbarkeit des Gehrechtes auf GST 4447/31,
4447/32 für GST 4447/33
außerbücherlich bekannt gegeben:
Es wurden keine außerbücherlichen, dinglichen Rechte bekannt
gegeben.
Abstandsnachsicht - außerbücherlich erhoben (Amt der Stadt Hohenems - Bauakt):
Baubescheid vom 12-05-2006, Seite 2, siehe dazu Anhang A1:
Die gesetzlichen Abstände zu den unmittelbar angrenzenden
Liegenschaften werden nicht allseits eingehalten. Zu GST 4447/22
(Schlossbergstraße) wird der baugesetzliche Mindestabstand von
3,0 m und der straßengesetzliche Abstand von 4,0 m nicht eingehalten.
Hier beträgt der Abstand an der engsten Stelle 1,30 m.
Baubescheid vom 12-05-2006, Seite 3, siehe dazu Anhang A1:
I. Gemäß § 36 Abs. 2 Straßengesetz, LGBl. Nr. 8/1969, i.d.g.F., wird
der Grabher, Der Baumeister GmbH, Schlossplatz 2, 6845 Hohenems,
für die Errichtung eines Bauwerks (Carport) auf GST 4447/21
KG Hohenems, eine Abstandsnachsicht zur Unterschreitung des
gesetzlichen Mindestabstandes auf 1,30 m gegenüber der
Gemeindestraße "Schlossbergstraße" (GST 4447/22) erteilt.
II. Gemäß § 7 Abs. 1 lit. a Baugesetz, LGBl. Nr. 52/2001 i.d.g.F., wird
der Grabher, Der Baumeister GmbH, Schlossplatz 2, 6845 Hohenems,
für die Errichtung eines Carports auf GST 4447/21 KG Hohenems
eine Abstandsnachsicht zur Unterschreitung des gesetzlichen
Mindestabstandes auf 1,30 m gegenüber der Gemeindestraße
"Schlossbergstraße" (GST 4447/22) erteilt.
- 13 -

6. SONSTIGES
6.6. Dingliche Rechte: außerbücherlich erhoben (BG Dornbirn - Urkundensammlung):
Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag TZ 6193/2006, siehe Anhang A4:
15. d- Die Eigentümer des GST 4447/34 GB Hohenems stimmen für sich
und seine Rechtsnachfolger dem jeweiligen Eigentümer des
GST 4447/33 und des GST 4447/35, je GB Hohenems, einer
Terrassenüberdachung / Pergola mit einer max. Tiefe von 3,00 m
ab der südlichen Hauswand und einer max. Höhe von 2,60 m ab der
Fußbodenoberkante im EG beim jeweiligen Nachbargrundstück unter
Einhaltung der technischen Normen und baurechtlichen Vorschriften
bis an die gemeinsame Grundstücksgrenze auf "0" (Null) Meter
uneingeschränkt, unwiderruflich, unkündbar, unentgeltlich und auf
unbestimmte Zeit zu.
Abstandsnachsicht - außerbücherlich offenkundig
Offenkundige Abstandsnachsicht zu GST 4447/32 und GST 4447/34
für GST 4447/33.
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6. SONSTIGES
6.7. Dingliche Lasten: Eintragungen im C-Blatt (Lastenblatt)
grundbücherlich sichergestellt:
C: 1 a 6192/2006 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/37 in EZ 6616
2 a 6193/2006 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/34 in EZ 6613
3 a 55/2007 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/36 in EZ 6615
4 a 1430/2007 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/35 in EZ 6614
5 a Pfandrecht
6 a Pfandrecht
7 a Veräusserungsverbot
8 a Pfandrecht
9 a Pfandrecht
10 a Versteigerungsverfahren
außerbücherlich bekannt gegeben:
Es wurden keine außerbücherlichen, dinglichen Lasten bekannt
gegeben.
außerbücherlich erhoben (BG Dornbirn - Urkundensammlung):
Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag TZ 3170/2007, siehe Anhang A5:
- DIENSTBARKEIT des Gehens und Fahrens gem. Punkt II.
Dienstbarkeitsvertrag 2006-09-14 auf GST 4447/39 für GST 4447/7
in EZ 2447
- DIENSTBARKEIT des Führens von Ent- und Versorgungsleitungen
gem. Punkt III. Dienstbarkeitsvertrag 2006-09-14 auf GST 4447/39
für GST 4447/7 in EZ 2447
- DIENSTBARKEIT der Nichtverbauung gem. Punkt IV.
Dienstbarkeitsvertrag 2006-09-14 auf GST 4447/39 für GST 4447/7
in EZ 2447
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6. SONSTIGES
6.7. Dingliche Lasten: außerbücherlich erhoben (BG Dornbirn - Urkundensammlung):
Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag TZ 3170/2007, siehe Anhang A5:
15. c- Die Eigentümerin des GST 4447/33 GB Hohenems stimmt für sich
und seine Rechtsnachfolger dem jeweiligen Eigentümer des
GST 4447/32 und des GST 4447/34, je GB Hohenems, einer
Terrassenüberdachung / Pergola mit einer max. Tiefe von 3,00 m
ab der südlichen Hauswand und einer max. Höhe von 2,60 m ab der
Fußbodenoberkante im EG beim jeweiligen Nachbargrundstück unter
Einhaltung der technischen Normen und baurechtlichen Vorschriften
bis an die gemeinsame Grundstücksgrenze auf "0" (Null) Meter
uneingeschränkt, unwiderruflich, unkündbar, unentgeltlich und auf
unbestimmte Zeit zu.
Abstandsnachsicht - außerbücherlich offenkundig
Offenkundige Abstandsnachsicht zu GST 4447/33 für GST 4447/32
und GST 4447/34.
6.8. Grundsteuer - Einheitswert: Beim Amt der Stadt Hohenems - Stadtkasse - wurden nachstehend
angeführten Werte und Beträge erhoben - mündliche Angaben ohne
rechtliche Beurteilung und mit Vorbehalt:
Schlossbergstraße 20
Einheitswert = 17.200,00 EUR
Grundsteuermessbetrag = 21,62 EUR
Jährliche Grundsteuer (befreit) = 11,85 EUR
Die Grundsteuer für das Jahr 2011 wurde bezahlt.
- 16 -

7. BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES
7. REIHENHAUS Schlossbergstraße 20 Befundaufnahme am 20-Juli-2011
7.1. ERDGESCHOSS
Die Baueingabepläne für den Neubau stimmen nicht in allen Details
mit dem Bestand überein, die Benennung der Räume erfolgt gemäß
Baueingabe bzw. nach der tatsächlichen Nutzung.
Vorraum: Boden verfliest, Wände und Decke verputzt; Eingangstüre mit
Glaseinsatz; lichte Raumhöhe = ca. 2,40 m;
- Türe zum Essbereich, Türblatt fällt eher zu
- feiner Abriss bei der Randleiste (neben der Türe)
ZUBEHÖR - Garderobe, Regal (Wandmontage), Foto 6
WC: Boden verfliest, Wände auf eine Höhe von ca. 1,50 m verfliest;
- eine WC-Anlage mit Unterputz-Spülkasten, Foto 7
- ein Handwaschbecken
- ein Wandspiegel
Kochen / Essen: Parkettboden, Wände verputzt, Raufasertapete an der Decke,
gestrichen;
- Fensterrahmenanschlüsse stellenweise fein vom Putz gelöst,
- Tapetenstöße an der Decke stellenweise sichtbar
- dunkler Fleck über dem Kühlschrank/Tiefkühler an der Decke
- Deckenputz im Streiflicht etwas wellig
- Fuge zwischen Blende und Decke
ZUBEHÖR - U-förmige Einbauküche mit Unterbau- und Hängeschränken, mit
Schubladen und Türen (Tischlerei Fußenegger); Erstausstattung,
Alter rund 4 Jahre, Foto 8, Foto 9 und Foto 10
- ein IGNIS Ceran Kochfeld
- ein IGNIS Backrohr
- eine Edelstahl Dunstabzugshaube
- ein IGNIS Geschirrspüler
- ein Kühlschrank
- ein Tiefkühlschrank
- ein Edelstahlspüle mit seitlichem Abtropfteil
ZUBEHÖR - ein Drooff Kaminofen - Typ Mendolo (Fine Art of Fire - Göfis), Foto 11
- 17 -

7. BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES
Wohnen: südöstlich, Parkettboden, Wände wie vor, Raufasertapete an der
Decke, gestrichen; Foto 12, Foto 13 und Foto 14
- gemäß Eigentümerangabe wurde der Parkettboden im Wohn- und
Essbereich vor rund 3 Jahren wegen eines Wasserschadens erneuert
- Wände stellenweise etwas fleckig
- schräg verlaufender Wandriss unter dem Fernsehbildschirm, Foto 15
- Fensterrahmenanschlüsse stellenweise fein vom Putz gelöst
- links oben bricht der Putz beim Fensteranschluss aus, Foto 16
- Raufasertapete löst sich stellenweise im Sturzbereich, Foto 17
- Parkettboden stellenweise im Fensterbereich schadhaft
- Deckenputz im Streiflicht etwas wellig
- Sonnenschutz elektrisch bedienbar
Technik: Raum unter der Treppe ins OG; Boden verfliest;
- Junkers Gasheizung, Foto 18
- Junkers Warmwasser-Druckanlage, Foto 19
- E-Unterverteiler, Foto 20
Stiegenaufgang ins OG: Stahlbetontreppe, Stufen in Holz; Wände verputzt und gestrichen;
Gipskartonvorsatzschale; einseitiger Handlauf; Foto 21
7.2. OBERGESCHOSS
- Wände stellenweise etwas fleckig und verschmutzt, Foto 22
- Putzerhebung an der stirnseitigen Wand über der Treppe
Flur: Parkettboden, Wände und Decke wie vor, gestrichen;
lichte Raumhöhe = ca. 2,39 m; Foto 23
- Oberlichte kann nicht geöffnet werden, Foto 24
Eltern: nördlich; Wände und Decke wie vor, Gipskartonvorsatzschale;
Foto 25 und Foto 26
- kein Balkon
- Fensterrahmenanschlüsse stellenweise fein vom Putz gelöst
- Decke im Streiflicht etwas wellig
- 18 -

7. BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES
Bad/WC: Boden verfliest, Wände auf eine Höhe von ca. 2,02 m verfliest,
Decke wie vor;
- eine Badewanne mit Handbrause, Foto 27
- eine Duschnische mit Handbrause und Duschtür, Foto 28
- eine WC-Anlage mit vorgesetztem Spülkasten, Foto 29
- ein Waschbecken, Foto 30
- ein Wandspiegel
- Handtuchhalter
- Oberlichte, kann mit Kurbelantrieb manuell geöffnet werden, Foto 31
ZUBEHÖR - ein Waschbecken-Unterbau, Foto 32
Abstellraum: Waschmaschinenraum; Boden verfliest, Wände gestrichen; Foto 33
Kind 1: Parkettboden, Wände und Decke wie vor; Foto 34
- kein Balkon
- Fensterrahmenanschlüsse stellenweise fein vom Putz gelöst
Kind 2: Parkettboden, Wände und Decke wie vor; Foto 35
7.3. FASSADEN
- kein Balkon
- Fensterrahmenanschlüsse stellenweise fein vom Putz gelöst
Reihenhaus - Wärmedämmfassaden (WDVS)
- Wandleuchte neben der Eingangstüre
- Briefkasten neben der Eingangstüre
- Wasserspeier am Dach (über OG)
Schopf - Wände in Beton
Müllsammelplatz - Wände in Beton
- Betonwände unterschiedlich fleckig
- Betonwände unterschiedlich fleckig
- Algenbildung
- 19 -

7. BESCHREIBUNG DES GEBÄUDES
7.4. AUSSENANLAGEN
Eingangsnische: Stufen (2 Höhen) und Podest mit Natursteinplatten belegt; Nischenwände
in Beton; verzinkter Stahlträger (Deckenauflager); Foto 36
- Dellen in der Randverblechung (Decke), Foto 37
Schopf: Boden und Wände in Beton, Holz an der Decke; Schiebetor; Foto 38
- Randverblechung (Decke) etwas wellig
- fast bündiger Übergang zum Vorplatz
- das senkrechte Regenrohr stirnseitig ist unten beschädigt bzw.
abgesessen, Foto 39
Vorplatz: Zugang und KFZ-Abstellplatz nordwestlich (hin zur Zufahrt);
Betonsteinpflaster (Eigenregie);
Terrasse: südöstlich; Holzlattenrost, eingefasst beidseitig mit Sichtbetonmauer;
Gartenanlage: Rasenfläche Richtung südöstliche Grundgrenze mit diversen Pflanzen
und Kinderspielgeräten; Foto 40
- Gartenfläche fällt eher zum Haus hin
Dienstbarkeitsflächen: Gehrechte entlang der südöstlichen Grundgrenze; Rasenflächen;
Foto 41 und Foto 42
Erschliessung: Zufahrt über GST 4447/39 (Miteigentumsrecht), asphaltiert; Foto 43
Carportanlage: auf GST 4447/21 (Miteigentumsrecht), Vorplatz und Kfz-Stellflächen
sind geschottert; verzinkte Stahlkonstruktion mit Profilblecheindeckung,
Längsgefälle mit dem Geländeverlauf; Foto 44 und Foto 45
- sehr einfache Konstruktion
- Boden nur geschottert
- die Dachentwässerungsrinne hängt etwas schief
- Verblechung teilweise verbogen
- Schotterbelag stellenweise etwas verölt
- 20 -

8. MASSENERMITTLUNG
Als Grundlage für die nachfolgende Bewertung dienen die vorliegenden Baueingabepläne sowie die
Naturmaße.
Die Massenermittlung wird mittels Computer berechnet. Da jedoch nur zwei bzw. drei Dezimalstellen
ausgedruckt werden, kann es in den Einzelsummen zu geringfügigen Rundungsdifferenzen kommen.
Dies hat aber keinen Einfluss auf die jeweilige Gesamtmenge.
Die Baupläne stimmen nicht in allen Details mit dem Bestand überein, eine Maß- und Massengarantie
wird ohne Erstellung von genauen Bestandsplänen abgelehnt.
8.1. BEBAUTE FLÄCHE
8.1.1 REIHENHAUS bis mittig Trennwand zum Reihenhaus Schlossbergstraße 18
Erdgeschoss ca. 5,91 x 11,57 = 68,38 m²
Obergeschoss ca. 5,91 x 12,05 = 71,22 m²
8.1.2 SCHOPF und EINGANG ca. 2,39 x 6,40 = 15,30 m²
8.2. RAUMHÖHEN Gemäß Querschnitt A - A
8.2.1 REIHENHAUS
Erdgeschoss 0,25 + 2,58 + 0,20 = 3,03 m
Obergeschoss ca. 2,52 + 0,58 = 3,10 m
8.2.2 SCHOPF und EINGANG
Erdgeschoss 0,20 + 2,73 + 0,20 = 3,13 m
8.3. UMBAUTER RAUM
REIHENHAUS EG 68,38 x 3,03 = 207,19 m³
OG 71,22 x 3,10 = 220,78 m³
SCHOPF und EINGANG EG 15,30 x 3,13 = 47,89 m³
UMBAUTER RAUM GESAMT = 475,86 m³
- 21 -

8. MASSENERMITTLUNG
8.4. NUTZFLÄCHEN
REIHENHAUS
Erdgeschoss Vorraum ca. = 6,96 m²
WC ca. = 1,55 m²
Kochen / Essen ca. = 22,03 m²
Wohnen ca. = 21,59 m²
Technik ca. = 3,62 m²
Nutzfläche Erdgeschoss ca. = 55,75 m²
Obergeschoss Flur ca. = 6,06 m²
Bad/WC ca. = 6,41 m²
Eltern ca. = 18,32 m²
Abstellraum ca. = 1,25 m²
Kind 1 ca. = 11,05 m²
Kind 2 ca. = 11,05 m²
Nutzfläche Obergeschoss ca. = 54,14 m²
Nutzfläche Erdgeschoss ca. = 55,75 m²
Nutzfläche Obergeschoss ca. = 54,14 m²
Nutzfläche Erd- und Obergeschoss ca. = 109,89 m²
Nutzfläche Terrasse ca. = 15,61 m²
Nutzfläche Schopf ca. = 9,98 m²
- 22 -

9. BEWERTUNG
Ermittelt wird der VERKEHRSWERT im Sinne des LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz) auf Basis
der eigenen Besichtigung, der eingeholten Unterlagen sowie der Angaben der Eigentümer unter
Berücksichtigung der derzeitigen Marktverhältnisse am Realitätenmarkt
Für den Verkehrswert sind vor allem Angebot und Nachfrage am derzeitigen Realitätenmarkt
entscheidend, außerdem hängt der Verkehrswert von Lage, Art und Größe sowie der Marktgängigkeit
eines Objektes bzw. der Liegenschaft ab.
Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im
redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.
§ 3 LBG. Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der
Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere die nachstehend angeführten
Verfahren in Betracht:
§ 4 LBG - Vergleichswertverfahren
§ 5 LBG - Ertragswertverfahren
§ 6 LBG - Sachwertverfahren
Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände
erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden. In jedem
Einzelfall ist zu prüfen, welche Ermittlungsmethode zielführend ist.
Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften,
wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft
einschließlich der darauf befindlichen baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden
Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind.
Die Anwendung des Ertragswertverfahren ist bei bebauten Liegenschaften sinnvoll, bei denen durch
Vermietung oder Verpachtung regelmäßig Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Das Ertragswertverfahren
wird vor allem für Geschäfts- und Bürogebäude, Mietwohnhäuser usw., die vermietet
werden zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen.
Im gegenständlichen Fall erfolgt die Bewertung sowohl nach dem Sachwertverfahren, nach dem
Ertragswertverfahren als auch nach dem Vergleichswertverfahren.
Der Sachwert ist die Summe aus Bodenwert und dem Bauwert. Bei der Berechnung des Bauwerts
wird vom Herstellungswert (Neuwert) zum Stichtag ausgegangen und dieser um die technische und
wirtschaftliche Wertminderung gekürzt.
- 23 -

9. BEWERTUNG
Für die technische Wertminderung ist das Gebäudealter, ev. Baumängel und Bauschäden usw.
maßgebend. Für die wirtschaftliche Wertminderung hingegen zB. sind ungünstige Grundrisseinteilung,
unwirtschaftlicher Aufbau, Nutzungsmöglichkeiten, unübliche Raumhöhen usw. ausschlaggebend.
Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (zB. Neugestaltung der Fassaden etc.) oder
normaler Instandhaltungsaufwand führen zu keiner Verlängerung der Lebensdauer.
Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und der nachhaltig erzielbaren Erträge (Miete etc.)
unter Berücksichtigung der Erhaltungskosten, Verzinsung und Restnutzungsdauer zusammen.
Eine Funktionsprüfung technischer Anlagen sowie sonstige technische Untersuchungen werden
nicht durchgeführt. Es erfolgt auch - mangels Verdachtsmomenten - keine Altlastenüberprüfung.
Die Bewertung des Grundstückes erfolgt im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung der
Bebauung, der Größe, der Lage, der Grundstücksform, der weiteren Bebauungsmöglichkeiten, der
Baugrundbeschaffenheit und der Flächenwidmung.
Alle Preise dieser Verkehrswertschätzung sind in EURO und incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer,
derzeit 20%, ausgewiesen.
Das Mietausfallswagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände
oder Leerstehen zwischen zwei Mietverträgen entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten
einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Kündigung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
Die gewöhnliche Lebensdauer hängt im Wesentlichen von der Bauart (Konstruktion und verwendete
Baustoffe), der Bauweise (zB. Massivbau, Fertigteilbau, Holzbau) und Nutzung ab. Die gewöhnliche
Lebensdauer berücksichtigt in angemessener Weise sowohl die technische Lebensdauer als auch
die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Verlorener Bauaufwand - Diesem Abschlag liegt die Überlegung zugrunde, dass bei einem Verkauf
der Liegenschaft ein Teil der tatsächlichen Baukosten dadurch verloren geht, dass ein Käufer eines
Gebäudes dieses nach seinem Sinne etwas anders gebaut hätte und somit das vom Verkäufer
errichtete Haus / Wohnungseigentum den geschmacklichen und bautechnischen Vorstellungen des
nachfolgenden Käufers nicht zur Gänze entspricht.
- 24 -

9. BEWERTUNG
9.1. NEUWERT
Die für die Ermittlung des Neuwertes angesetzten Preise (Verglichener Wert) beinhalten sämtliche
Herstellungskosten incl. Planung, diverse Honorare, Bauaufsicht, Gebühren etc. und werden incl. der
gesetzlichen Mehrwertsteuer (derzeit 20 %) ausgewiesen.
Die angesetzten Preisansätze beziehen sich auf den derzeitigen Ausbauzustand.
ERDGESCHOSS
Umbauter Raum: 207,19 m³
Verglichener Wert: 480,00 EUR/m³
Neuwert: 207,19 x 480,00 = 99.451,20 EUR
OBERGESCHOSS
Umbauter Raum: 220,78 m³
Verglichener Wert: 480,00 EUR/m³
Neuwert: 220,78 x 480,00 = 105.974,40 EUR
SCHOPF und EINGANG
Umbauter Raum: 47,89 m³
Verglichener Wert: 220,00 EUR/m³
Neuwert: 47,89 x 220,00 = 10.535,58 EUR
ZUSCHLAG für Terrasse Pauschal = 1.500,00 EUR
NEUWERT = 217.461,18 EUR
(Neuwert ohne Mwst. = 181.217,65 EUR)
- 25 -

9. BEWERTUNG
9.2. ZEITWERT Neuwert = 217.461,18 EUR
abzgl. Wertminderung wegen Bauschäden und Mängel:
Wertminderung für allgemeinen, rückgestauten Reparaturbedarf
siehe dazu Bau- und Erhaltungszustand
daher Abschlag von 1,0 % vom Neuwert = -2.174,61 EUR
ergibt einen gekürzten
NORMALHERSTELLUNGSWERT = 215.286,57 EUR
abzgl. Wertminderung wegen Gebäudealter usw.:
Unter Berücksichtigung der vorliegenden Unterlagen und Bescheide
2006 - Baubewilligung und Kanalanschlussbescheid vom 12-05-2006
2007 - Benützungsbewilligung vom 22-11-2007
wird das Jahr 2006 als Baujahr für die Berechnung herangezogen,
Gebäudealter zum Bewertungsstichtag 2011 daher rund 5 Jahre.
Die gewöhnliche Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude in
normaler Bauausführung beträgt rund 80 Jahre.
(Liegenschaftsbewertung - Heimo Kranewitter - 6. Auflage)
abzgl. Altersentwertung daher rund -6 % = -12.917,19 EUR
(Wertminderung linear)
Zwischensumme = 202.369,37 EUR
weiters wird für verlorenen Bauaufwand eine
Wertminderung von rund 7,5 % berücksichtigt, das ergibt = -15.177,70 EUR
ZEITWERT (incl. Mwst.) = 187.191,67 EUR
Der Zeitwert der im Befund geschilderten Außenanlagen wurde im Bauwert berücksichtigt.
- 26 -

9. BEWERTUNG
9.3. GRUNDWERT
Der Grundpreis wird im Vergleichswertverfahren, aufgrund eigener Marktbeobachtungen, Erhebungen
im Grundbuch (Urkundensammlung) sowie Nachfragen bei Immobilienmaklern und Erkundigungen beim
Amt der Stadt Hohenems - Grundverkehr - ermittelt.
Demzufolge liegt derzeit der Grundpreis für unbebaute und baureif erschlossene Baugrundstücke
in dieser Lage mit der Widmung Baufläche Mischgebiet zwischen rund 170,00 €/m² und 230,00 €/m².
Ein in unmittelbarer Nähe gelegenes Grundstück wurde im Mai 2006 mit Kaufvertrag 2847/2006
um 190,00 €/m² verkauft.
Aufgrund der örtlichen Lage halte ich einen innerhalb der angegebenen Bandbreite gemittelten
Grundpreis für unbebauten und baureif erschlossenen Baugrund von rund 200,00 €/m² für
angemessen.
Ideelle Wertzumessungen gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG § 2 Abs. (3) werden nicht
berücksichtigt - (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner
Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben.
Die vorhandene Bebauung wird mit einem Bebauungsabschlag (Kosten für Baufeldfreimachung -
Gebäudeabbruch usw.) berücksichtigt.
VERBÜCHERT A 1: GST 4447/33 Baufläche - begrünt 162 m²
GB 92004 HOHENEMS GESAMTFLÄCHE - EZ 6612 162 m²
Grundstücksfläche gesamt: 162 m²
Verglichener Wert: 200,00 EUR/m² für unbebauten Grund
Grundwert - unbebaut: 162 x 200,00 = 32.400,00 EUR
In der Regel ist der Wert eines bebauten Grundstückes geringer als jener eines Unbebauten.
Die Höhe des Abschlages richtet sich u.a. nach der gegebenen Bebauung, der Restnutzungsdauer
und der Verwendungsart.
Aufgrund des beschriebenen Sachverhaltes halte ich einen Bebauungsabschlag von 10 % für
angemessen.
abzgl. Bebauungsabschlag -10,00 % = -3.240,00 EUR
GRUNDWERT = 29.160,00 EUR
- 27 -

9. BEWERTUNG
9.4. SACHWERT DER LIEGENSCHAFT
SACHWERT = ZEITWERTE + GRUNDWERT
%
GEBÄUDEZEITWERT 86,52194 = 187.191,67 EUR
GRUNDWERT 13,47806 = 29.160,00 EUR
SACHWERT 100,00000 = 216.351,67 EUR
9.5. ERTRAGSWERT
Das Reihenhaus steht gemäß Eigentümerangabe in Eigennutzung. Bei der Bewertung wird daher
von einer freien Verfügbarkeit - bestandsfreier Zustand - ausgegangen.
Zur Berechnung des Ertragswertes wird eine fiktive, nachhaltig erzielbare Mieteinnahme bei einer
seriösen Vermietung im heutigen Gebäudezustand, ohne Betriebskosten, ohne Mwst., angesetzt.
a) EINNAHMEN: Monatsmiete pauschal = 750,00 EUR
Nettojahresmiete, gerundet 12 x 750,00 = 9.000,00 EUR
b) AUSGABEN:
Instandhaltungsaufwand 0,85 % des Neuwertes (ohne Mehrwertsteuer)
somit 0,85 % von 181.217,65 = -1.540,35 EUR
abzgl. Mietsausfallwagnis 4,00 % von der Jahresmiete = -360,00 EUR
abzgl. Verzinsung des Grundwertes
29.160,00 x 4,00 % / 100 = -1.166,40 EUR
Reinertrag der baulichen Anlagen = 5.933,25 EUR
zu 4,0 % kapitalisiert, bei einer geschätzten
Restnutzungsdauer von rund 75 Jahren (80 Jahre - 5 Jahre) ergibt
sich ein Vervielfältiger - Faktor = 23,68 = 140.499,36 EUR
abzgl. Kosten für rückgestauten Reparaturbedarf,
Baumängel und Schäden gemäß
Pkt. 9.2. -2.174,61 / 1,2 (ohne Mwst.) = -1.812,18 EUR
Zwischensumme = 138.687,18 EUR
zzgl. Grundwert = 29.160,00 EUR
ERTRAGSWERT = 167.847,18 EUR
- 28 -

9. BEWERTUNG
9.6. BARWERT DER DINGLICHEN RECHTE
9.6.1 MITEIGENTUMSRECHT an GST 4447/21 - CARPORTANLAGE
2 a 5113/2006 Miteigentumsrecht zu 1/8 Anteil an GST 4447/21
für GST 4447/33
Das Grundstück 4447/21 befindet sich zwischen der Reihenhausanlage
und der Schlossbergstraße, die Grundfläche beträgt gem. Planurkunde
GZ 604 vom 01-06-2006 des Dipl.-Ing. Wolfgang Mattner 213 m².
Auf dem Grundstück befindet sich eine Carportanlage mit insgesamt
8 Kfz-Unterstellplätzen, nördlich daran schliesst der Müllsammelplatz
an.
Kauf- und Dienstbarkeitsvertrag TZ 3170/2007 - siehe Anhang A5:
2.c.a. Auf GST 4447/21 GB Hohenems wird eine Carport-Anlage mit
8 Abstellplätzen für die jeweiligen Eigentümer GST 4447/30, 4447/31,
4447/32, 4447/33, 4447/34, 4447/35, 4447/36 und 4447/37, jeweils
GB Hohenems, entsprechend dem realrechtlich verbundenen
1/8-Miteigentumsanteil errichtet.
Mit dem Kauf des Kaufobjektes erwerben sohin die Eigentümer der
vorgenannten Grundstücke auch je 1 Carport-Einheit.
Die Zuordnung der einzelnen Carport-Einheiten erfolgt durch eine
Benützungsvereinbarung, welche auf allfällige Rechtsnachfolger im
Eigentum zu überbinden sind.
9.5. Dem gegenständlichen Reihenhaus GST 4447/33 wurde das
Carport 4 zugeordnet - siehe Lageplan im Anhang B7.
MASSENERMITTLUNG - Carport / Müllabholplatz
Bebaute Fläche - Carport 20,66 x 5,00 = 103,30 m²
5,69 x 0,31 = 1,76 m²
2,74 x 0,31 = 0,85 m²
Bebaute Fläche - Müllabholplatz 2,86 x 3,89 = 11,13 m²
117,04 m²
NEUWERT - Carport / Müllabholplatz
Bebaute Fläche: 117,04 m²
Verglichener Wert: 245,00 EUR/m²
NEUWERT 117,04 x 245,00 = 28.674,48 EUR
ohne Mwst. = 23.895,40 EUR
- 29 -

9. BEWERTUNG
9.6.1 MITEIGENTUMSRECHT an GST 4447/21 - CARPORTANLAGE
ZEITWERT - Carport / Müllabholplatz
Gebäudealter 5 Jahre, Nutzungsdauer gesamt rund 50 Jahre,
Neuwert = 28.674,48 EUR
abzgl. Altersentwertung daher
(Wertminderung linear)
-10 % = -2.867,45 EUR
ZEITWERT (incl. Mwst.) = 25.807,03 EUR
GRUNDWERT GST 4447/21 - Carport / Müllabholplatz
Grundstücksfläche gesamt: 213 m²
Verglichener Wert: 200,00 EUR/m² für unbebauten Grund
Grundwert - unbebaut: 213 x 200,00 = 42.600,00 EUR
abzgl. Bebauungsabschlag -10,00 % = -4.260,00 EUR
GRUNDWERT GST 4447/21 = 38.340,00 EUR
SACHWERT
ZEITWERT - Carport / Müllabholplatz = 25.807,03 EUR
GRUNDWERT GST 4447/21 = 38.340,00 EUR
SACHWERT = 64.147,03 EUR
ERTRAGSWERT GST 4447/21
8 Kfz-Unterstellplätze Carport - Monatsmiete (ohne Mwst, ohne BK)
8 x 37,50 = 300,00 EUR
Nettojahresmiete, gerundet 12 x 300,00 = 3.600,00 EUR
Instandhaltungsaufwand 0,85 % des Neuwertes (ohne Mehrwertsteuer)
somit 0,85 % von 23.895,40 = -203,11 EUR
abzgl. Mietsausfallwagnis 4,00 % von der Jahresmiete = -144,00 EUR
abzgl. Verzinsung des Grundwertes
38.340,00 x 4,00 % / 100 = -1.533,60 EUR
Reinertrag der baulichen Anlagen
zu 4,0 % kapitalisiert, bei einer geschätzten
Restnutzungsdauer von rund 45 Jahren (50 Jahre - 5 Jahre) ergibt
= 1.719,29 EUR
sich ein Vervielfältiger - Faktor = 20,72 = 35.623,67 EUR
zzgl. Grundwert = 38.340,00 EUR
ERTRAGSWERT GST 4447/21 = 73.963,67 EUR
- 30 -

9. BEWERTUNG
9.6.1 MITEIGENTUMSRECHT an GST 4447/21 - CARPORTANLAGE
MITEIGENTUMSRECHT zu 1/8 ANTEIL an GST 4447/21
SACHWERT 64.147,03 x
Gewichtung
2 = 128.294,07 EUR
ERTRAGSWERT GST 4447/21 73.963,67 x 1 = 73.963,67 EUR
202.257,74 EUR
MITTELWERT 3 = 67.419,25 EUR
1/8 Anteil = 8.427,41 EUR
MITEIGENTUMSRECHT zu 1/8 ANTEIL an GST 4447/21 rund = 8.400,00 EUR
(sehr hoher Grundanteil pro Kfz-Unterstellplatz)
Der Barwert des Miteigentumsrechtes wird beim Verkehrswert hinzugerechnet.
- 31 -

9. BEWERTUNG
9.6.2 MITEIGENTUMSRECHT an GST 4447/39 - WEGANLAGE
3 a 5113/2006 Miteigentumsrecht zu 1/9 Anteil an GST 4447/39 für
für GST 4447/33
Das Grundstück 4447/39 befindet sich zwischen der Reihenhausanlage
und der nördlich anschließenden Nachbarliegenschaft GST 4447/7,
ist asphaltiert und als Zufahrt für die Reihenhausanlage zwingend
erforderlich, die Grundfläche beträgt gemäß Planurkunde GZ 604 vom
01-06-2006 des Dipl.-Ing. Wolfgang Mattner 379 m² - siehe Lageplan
im Anhang
Dieses Grundstück ist wie unter Punkt 6.7. bereits beschrieben, mit
nachstehenden Dienstbarkeiten belastet:
- DIENSTBARKEIT des Gehens und Fahrens gem. Punkt II.
Dienstbarkeitsvertrag 2006-09-14 auf GST 4447/39 für GST 4447/7
in EZ 2447
- DIENSTBARKEIT des Führens von Ent- und Versorgungsleitungen
gem. Punkt III. Dienstbarkeitsvertrag 2006-09-14 auf GST 4447/39
für GST 4447/7 in EZ 2447
- DIENSTBARKEIT der Nichtverbauung gem. Punkt IV.
Dienstbarkeitsvertrag 2006-09-14 auf GST 4447/39 für GST 4447/7
in EZ 2447
Derart belastete Flächen werden erfahrungsgemäß mit 50 % des maßgebenden Grundpreises
(Basiswert unbebauter Grund) bewertet.
GRUNDWERT GST 4447/39 - Zufahrt
Grundstücksfläche gesamt: 379 m²
Grundpreis: 200,00*0,5 100,00 EUR/m² für unbebauten Grund
Grundwert - unbebaut: 379 x 100,00 = 37.900,00 EUR
MITEIGENTUMSRECHT zu 1/9 ANTEIL an GST 4447/39 = 4.211,11 EUR
Aufgrund der Miteigentumsrechte und der verbücherten DIENSTBARKEITEN ist die Zufahrt
bewertungstechnisch als Privatstraße mit Öffentlichkeitsrecht einzustufen, die Befestigung der
Weganlage ist in diesem Fall vernachlässigbar.
Der BARWERT dieses MITEIGENTUMSRECHTES wurde bereits bei der Grundbewertung
berücksichtigt und ist folglich im Grundwert unter Punkt 9.3. und im Verkehrswert bereits
enthalten.
- 32 -

9. BEWERTUNG
9.6.3 GEHRECHTE 4 a 6190/2006 Grunddienstbarkeit des Gehrechtes auf GST 4447/30
für GST 4447/33
5 a 3170/2007 Grunddienstbarkeit des Gehrechtes auf GST 4447/31,
4447/32 für GST 4447/33
An der Südseite der Reihenhausanlage verläuft von der Schlossbergstraße
weg bis hin zum GST 4447/37 ein gemäß Planurkunde GZ 604
vom 01-06-2006 des Dipl.-Ing. Wolfgang Mattner 1 m breiter Gehweg.
Dieser begrünte Gehweg dient der Erschliessung der jeweiligen
Reihenhausgärten. Die Grundgrenzen sind in der Natur nicht klar
erkennbar.
Der Barwert für das Gehrecht über die drei Nachbargrundstücke
GST 4447/30, 4447/31 und 4447/32 wurde bei der Grundbewertung
berücksichtigt und ist folglich im Grundwert unter Punkt 9.3. und
im Verkehrswert bereits enthalten.
9.6.4 ABSTANDSNACHSICHTEN Die unter Punkt. 6.6 beschriebene Abstandsnachsicht hin zur
Schlossbergstraße hat keinen Einfluss auf den Verkehrswert der
gegenständlichen Liegenschaft.
Die Abstandsnachsicht zu GST 4447/32 und GST 4447/34 beruht auf
Gegenseitigkeit (Reihenhausanlage) und hat keinen Einfluss auf den
Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft.
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9. BEWERTUNG
9.7. BARWERT DER DINGLICHEN LASTEN
9.7.1 GEHRECHTE C: 1 a 6192/2006 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/37 in EZ 6616
2 a 6193/2006 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/34 in EZ 6613
3 a 55/2007 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/36 in EZ 6615
4 a 1430/2007 DIENSTBARKEIT des Gehrechtes auf GST 4447/33
für GST 4447/35 in EZ 6614
Bei diesen Dienstbarkeiten handelt es sich um die Gehrechte auf
GST 4444/33 im Bereich der südlichen Grundgrenze (siehe dazu auch
dingliche Rechte Pkt. 9.6.3), die belastete Grundfläche beträgt gemäß
Planurkunde GZ 604 vom 01-06-2006 des Dipl.-Ing. Wolfgang Mattner
5,89 m x 1 m ergibt 5,89 m².
Derart belastete Flächen werden erfahrungsgemäß mit 50 % des maßgebenden Grundpreises
(Basiswert unbebauter Grund) bewertet.
Belastete Grundfläche: 5,89 m²
Grundpreis: 200,00*0,5 100,00 EUR/m² für unbebauten Grund
Barwert der dinglichen Last 5,89 x 100,00 = -589,00 EUR
BARWERT DER DINGLICHEN LAST gerundet = -600,00 EUR
Der Barwert der dinglichen Last wird beim Verkehrswert in Abzug gebracht.
9.7.2 ABSTANDSNACHSICHTEN Die Abstandsnachsicht zu GST 4447/32 und GST 4447/34 beruht auf
Gegenseitigkeit (Reihenhausanlage) und hat keinen Einfluss auf den
Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft.
9.7.3 SONSTIGES 5 a Pfandrecht
6 a Pfandrecht
7 a Veräusserungsverbot
8 a Pfandrecht
9 a Pfandrecht
10 a Versteigerungsverfahren
Die Pfandrechte, Veräußerungsverbot und die Einleitung des
Versteigerungsverfahrens haben keinen Einfluss auf den Verkehrswert.
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10. VERKEHRSWERT - ZUBEHÖR
Gerade Küchenmöbel unterliegen einem schnell wechselndem Modetrend, jeder künftige Käufer
würde bei der Kücheneinrichtung, könnte er seine eigenen Wünsche verwirklichen, die Küche
anders planen und gestalten.
Der Käufer, dem die bestehende Kücheneinrichtung gefällt, wird sie im jetzigen Zustand belassen,
demjenigen dem sie nicht entspricht, wird sie ausbauen und durch eine seinen Bedürfnissen
entsprechende ersetzen.
Kücheneinbauten werden in der Regel - wenn überhaupt - weit unter dem Neupreis gehandelt.
Das Zubehör ist in der Gebäudebeschreibung aufgelistet, der Verkehrswert wird unter
Berücksichtigung des Alters und des Erhaltungszustandes pro Raum pauschaliert.
Diesbezügliche Rechnungen wurden nicht vorgelegt.
Garderobe Regal (Wandmontage) = 50,00 EUR
Küche Einbauküche, gemäß Eigentümerangabe
rund 4 Jahre alt Pauschal = 5.300,00 EUR
Wohnen ein Drooff Kaminofen - Typ Mendolo
Lieferung November 2007 Pauschal = 2.000,00 EUR
Bad/WC Waschbecken-Unterbau = 50,00 EUR
Es ist kein weiteres Zubehör mit Wert vorhanden.
VERKEHRSWERT ZUBEHÖR = 7.400,00 EUR
(In Worten: siebentausendvierhundert,-- EURO)
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11. VERKEHRSWERT
Das Verhältnis von Sachwert zu Ertragswert wird weitgehend von den wirtschaftlichen Möglichkeiten
der jeweiligen Liegenschaft bestimmt.
Das Sachwertverfahren dient in erster Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter Liegenschaften,
wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft
einschließlich der darauf befindlichen baulichen Anlagen für die in Betracht kommenden
Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind.
Die Anwendung des Ertragswertverfahren ist bei bebauten Liegenschaften sinnvoll, bei denen durch
Vermietung oder Verpachtung regelmäßig Erträge erzielt werden können bzw. könnten. Das Ertragswertverfahren
wird vor allem für Geschäfts- und Bürogebäude, Mietwohnhäuser usw., die vermietet
werden zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen.
Für die Schätzung des Reihenhauses ist erfahrungsgemäß das Sachwertverfahren das geeignete
Verfahren - das Ertragswertverfahren wird nur zur Kontrolle herangezogen.
SACHWERTVERFAHREN
Der ermittelte Sachwert der Liegenschaft muss dahingehend geprüft werden, ob er aufgrund der
derzeitigen (Bewertungsstichtag) Angebots- und Nachfragekonstellation bei einem Verkauf erzielt
werden kann.
Die Verkäuflichkeit der gegenständlichen Liegenschaft wird aufgrund des beschriebenen
Sachverhaltes, der Gebäude- und Grundstücksgröße, der Architektur (Gesamterscheinungsbild), des
Gebäudezustandes und der derzeitigen Marktsituation als "befriedigend" eingeschätzt.
Auf Basis des LBG § 7 Abs (1) halte ich daher einen zwischen 5 % und 10 % gemittelten Abschlag
zur Anpassung an den VERKEHRSWERT für angemessen.
SACHWERT = 216.351,67 EUR
Abschlag zur Anpassung an den Verkehrswert -7,5 % = -16.226,38 EUR
VERKEHRSWERT über SACHWERT = 200.125,30 EUR
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11. VERKEHRSWERT
Kontrollrechnung:
SACHWERT- / ERTRAGSWERTVERFAHREN
Die Gewichtung berücksichtigt die Abweichung des Sachwertes vom Ertragswert.
VERKEHRSWERT Gewichtung Sachwert / Ertragswert 2 : 1
Sachwert 216.351,67 x 2,00 = 432.703,34 EUR
Ertragswert 167.847,18 x 1,00 = 167.847,18 EUR
3,00 = 600.550,53 EUR
VERKEHRSWERT über SACHWERT / ERTRAGSWERT = 200.183,51 EUR
MITTELWERT
VERKEHRSWERT über SACHWERT = 200.125,30 EUR
VERKEHRSWERT über SACHWERT / ERTRAGSWERT = 200.183,51 EUR
400.308,80 EUR
MITTELWERT = 200.154,40 EUR
VERKEHRSWERT der LIEGENSCHAFT
Verkehrswert über Sachwert = 200.125,30 EUR
zzgl. Barwert Miteigentumsrecht zu 1/8 Anteil an GST 4447/21 Carport = 8.400,00 EUR
abzgl. Barwert der dingliche Last gemäß Punkt 9.7.1 Gehrechte = -600,00 EUR
VERKEHRSWERT der LIEGENSCHAFT = 207.925,30 EUR
gerundet = 208.000,00 EUR
Aufgrund des beschriebenen Sachverhaltes sowie sämtlicher im Befund
getroffenen Feststellungen schätze ich den
VERKEHRSWERT der Liegenschaft GB 92004 Hohenems
EZ 6612 - GST 4447/33 - Reihenhaus Schlossbergstraße 20
in A-6845 Hohenems zum Bewertungsstichtag 20-07-2011 auf rund
VERKEHRSWERT - GB 92004 - EZ 6612 = 208.000,00 EUR
(In Worten: zweihundertachttausend,-- EURO)
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12. VERKEHRSWERTE - ZUSAMMENFASSUNG
VERKEHRSWERT - GB 92004 - EZ 6612 = 208.000,00 EUR
(In Worten: zweihundertachttausend,-- EURO)
VERKEHRSWERT - ZUBEHÖR = 7.400,00 EUR
(In Worten: siebentausendvierhundert,-- EURO)
VERKEHRSWERT - GB 92004 - EZ 6612 = 208.000,00 EUR
VERKEHRSWERT - ZUBEHÖR = 7.400,00 EUR
VERKEHRSWERT - GESAMT = 215.400,00 EUR
(In Worten: zweihundertfünfzehntausendvierhundert,-- EURO)
OFFENE POSTEN per 20-07-2011 = 469,50 EUR
(In Worten: vierhundertneunundsechzigkommafünfzig EURO)
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12. VERKEHRSWERTE - ZUSAMMENFASSUNG
Bei der Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass - aus welchem Grunde auch immer - bei
Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender
Verkaufszeit überschritten werden kann.
Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß
LBG § 2 Abs (3) - (LBG - Liegenschaftsbewertungsgesetz).
Die Bewertung erfolgte unter Beachtung aller im Befund getroffenen Feststellungen und unter
Bedachtnahme auf die derzeitigen Verhältnisse am Realitätenmarkt.
Die Weitergabe dieses Gutachtens an Dritte oder die Veröffentlichung, auch nur auszugsweise,
ist nur mit Zustimmung des unterzeichnenden Sachverständigen gestattet.
Der unterzeichnende Sachverständige erklärt unter Erinnerung an seinen abgelegten Eid, dass er
das vorliegende Schätzungsgutachten nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat, und dass er
mit keiner der beteiligten Parteien in einem Verhältnis steht, das einen Ausschließungsgrund
beinhalten würde.
Dornbirn, am 24-Oktober-2011
- 39 -
Der allgemein beeidete und
gerichtlich zertifizierte Sachverständige: