Gutachten Mayrhofer, Neckenmarkt 2
Gutachten Mayrhofer, Neckenmarkt 2
Gutachten Mayrhofer, Neckenmarkt 2
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Weppersdorf, am 05.07.2011<br />
Wertermittlungsgutachten<br />
Geschäftszahl:<br />
26 S 42/11w LG Eisenstadt<br />
Betreffend den Verkehrswert der Liegenschaften mit der<br />
• EZ 64, Grdst.Nr. 555,<br />
• EZ 136, Grdst.Nr. 554,<br />
• EZ 325, Grdst.Nr. 553/1 je KG 33012 Haschendorf<br />
Auftraggeber:<br />
Herr Dr. Christian Supper,<br />
Rechtsanwalt,<br />
7210 Mattersburg, Brunnenplatz 5b<br />
Stichtag:<br />
01.07.2011 Besichtigung der Firmengrundstücke sowie<br />
Gebäude in 7311 <strong>Neckenmarkt</strong>, Wirtschaftspark 7<br />
anwesend: Herr Andreas <strong>Mayrhofer</strong>, und der zeichnende<br />
Sachverständige
Zweck der Wertermittlung:<br />
Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaften<br />
samt Gebäude.<br />
Gesamtzusammenstellung......................................................................... .... Seite 27<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 2
Inhaltsverzeichnis:<br />
1. Allgemeine Angaben......................................................................................ab Seite 5<br />
1.1 Auftraggeber<br />
1.2 Bewertungsstichtag<br />
1.3 Verwendungszweck<br />
1.4 Bewertungsgegenstand<br />
1.5 Liegenschaften<br />
1.6 Liegenschaftsadresse<br />
1.7 Bebauung<br />
1.8 Rechte / Lasten<br />
1.9 Bewertungsumfang<br />
1.10 Zubehör<br />
2. Befund / Beschreibung.............................................................................. ab Seite 8<br />
2.1 Liegenschaft<br />
2.2 Lage<br />
2.3 Größe / Maße Grundstück<br />
2.4 Ver- und Entsorgung<br />
2.5 Infrastruktur<br />
2.6 Beschreibung Gebäude<br />
2.7 Technische Beschreibung<br />
2.8 Räumlichkeiten und deren Ausstattung<br />
3. <strong>Gutachten</strong> / Wertermittlung..................................................................... ab Seite 16<br />
Ermittlung Bodenwert<br />
Ermittlung Bauwert<br />
Abmessung / Ausmaße Baukörper<br />
Berechnung<br />
Ermittlung des Vergleichswertes<br />
Ermittlung des Sachwertes<br />
Ermittlung des Ertragswertes<br />
Ermittlung des Verkehrswertes<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 3
4. Beilagen....................................................................................................... ab Seite 27<br />
Photodokumentation<br />
Grundbuchauszug<br />
Baupläne<br />
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SV BM Hoffmann<br />
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Allgemeine Angaben<br />
1.1 Auftraggeber: Herr Dr. Christian Supper<br />
1.2 Stichtag: 01.07.2011<br />
1.3 Verwendungszweck des <strong>Gutachten</strong>s:<br />
Feststellung des Verkehrswertes<br />
1.4 Bewertungsgegenstand:<br />
Liegenschaft samt Gebäude<br />
1.5 Liegenschaften: wie oben beschrieben<br />
1.6 Liegenschaftsadresse: 7311 <strong>Neckenmarkt</strong>, Wirtschaftspark 7<br />
1.7 Bebauung: Gewerbebetrieb<br />
1.8 Rechte / Lasten: keine bewertungsrelevanten<br />
1.9 Bewertungsumfang: Gewerbebetrieb samt Liegenschaft<br />
1.10 Zubehör: Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich<br />
auf dem Grundstück errichtete Gebäude<br />
und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör<br />
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SV BM Hoffmann<br />
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sowie auch alle Gebäudeausstattungen, wie<br />
vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen,<br />
Heizungsanlage etc. Weiters sind alle anderen<br />
Baulichkeiten und Sonderbauwerke wie Außenanlagen<br />
und Einfriedungen sowie auch alle Ver- und<br />
Entsorgungsleitungen und Anlagen etc. im ermittelten<br />
Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft<br />
oder im Gebäude sonst noch vorhandenen<br />
Fahrnisse, wie spezielle Einrichtungen, Möblierungen,<br />
Gerätschaften und Maschinen, lagernde Materialien<br />
oder Ähnliches sind im nachfolgend errechneten<br />
Verkehrswert nicht enthalten.<br />
Unterlagen:<br />
Nachfolgende Unterlagen finden für dieses <strong>Gutachten</strong> Verwendung bzw.<br />
wurden im Zuge der Begehung am 01.07.2011 an Ort und Stelle erhoben.<br />
1. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaften samt Gebäude<br />
2. Grundbuchauszüge<br />
3. Einreichplan – Ansichten, Schnitte vom 06.05.2009,<br />
Vorauseinreichplan vom 26.02.2009 (Grundrisse)<br />
4. Fotoaufnahmen<br />
5. Die ÖNORM B 1800, 6. Teil<br />
6. Die ÖNORM B 1802<br />
7. Literatur von Ross-Brachmann-Holzer,<br />
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SV BM Hoffmann<br />
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Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von<br />
Grundstücken<br />
8. Literatur von Simon-Kleiber-Jöeris-Simon „Schätzung und Ermittlung von<br />
Bauwerten und Grundstückswerten“<br />
9. Das österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz, Sonderausgabe Nr. 78<br />
10. Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter 3., 4.. 5. und 6. Auflage<br />
11. Immobilienbewertung Österreich Bienert Funk<br />
12. Öffentliche Indexziffern vom Bundesministerium für Bauten und Technik,<br />
Österr. Statistisches Zentralamt für gewerblich genutzte Bauten<br />
13. Nutzungsdauerkatalog baulicher Anlagen und Anlagenteile,<br />
Hauptverband der allgem. beeid. Sachverständigen Steiermark und<br />
Kärnten<br />
14. Eigene Vergleichspreissammlung auf Grund beruflicher Tätigkeit.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 7
Befund - Beschreibung<br />
2.1. Lage Liegenschaft EZZ 64, 136, 325<br />
Die Grundstücke mit dem darauf befindlichen Gebäude liegen in<br />
<strong>Neckenmarkt</strong>, Wirtschaftspart 7.<br />
Die Beschaffenheit ist als flach und langgestreckte als rechteckförmige<br />
Fläche zu bezeichnen.<br />
Die Aufschließung erfolgt über eine Nebenfahrbahn der B 62,<br />
die gültige Flächenwidmung ist im digitalen Flächenwidmungsplan mit<br />
„Aufschließungs- Industriegebiet“ dargestellt.<br />
Angrenzende Liegenschaften sind ebenfalls mit Gewerbebetrieben<br />
bebaut.<br />
Das gesamte eingereichte Projekt ist zum Tag der Befundaufnahme nicht<br />
restlos fertig gestellt, z.B. sind beim straßenseitigen Blockhaus Fundierung,<br />
Fußboden und seitliche Wände vorhanden. Rinden- und Hobelspäne-<br />
Lager wurde errichtet, ebenso ein Kranfundament.<br />
Müllplatz und erforderliche Retentionsbecken wurden noch nicht<br />
errichtet, Blitzschutz von Lager- und Produktionshalle ist ebenfalls noch<br />
nicht vorhanden.<br />
Das Gelände ist mit Recycling- und Schüttmaterial auf- und verfüllt,<br />
aufgrund der Auflagen HQ 100.<br />
Stellplätze sind ebenfalls noch nicht befestigt hergestellt.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 8
2.2. Maße<br />
Die Berechnung der Flächen und Kubaturen wurde den beigestellten<br />
Plänen entnommen und stichprobenartig einer Prüfung unterzogen.<br />
2.3. Größe Grundstück<br />
Die Liegenschaft beträgt lt. Grundbuchauszug wie nachfolgend angeführt:<br />
EZ 64 Grdst.Nr. 555 4.655,00 m²<br />
EZ 136 Grdst.Nr. 554 2.386,00 m²<br />
EZ 325 Grdst.Nr. 553/1 3.777,00 m²<br />
2.4. Ver- und Entsorgung<br />
Die Liegenschaft ist zur Gänze aufgeschossen. Strom, Wasser und<br />
Kanalanschluss sind in das Gebäude eingeleitet.<br />
2.5. Infrastruktur<br />
In <strong>Neckenmarkt</strong> als ausgezeichnet zu bezeichnen vorhanden.<br />
Der Bezirksvorort Oberpullendorf befindet sich in ca. 14 km Entfernung,<br />
Deutschkreutz sowie der Grenzübergang nach Ungarn liegen in ca. 5<br />
km Entfernung.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
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2.6. Beschreibung Gebäude<br />
Die Lager- bzw. Produktionshalle sowie das Lager für Rinden- und<br />
Hobelspäne wurden im Jahr 2009 errichtet.<br />
Das Gelände / Grundstück wird von einer Nebenstraße her erschlossen.<br />
Die Lager- bzw. Produktionshalle wurde auf einer Fundamentplatte mit<br />
erf. Tiefenfundierung aufgrund der Geländegegebenheit und<br />
Auflagen, seitliche Umfassungswände ca. 1,0 m hoch in Stahlbeton<br />
sowie erforderliche Nebenräumlichkeiten in Massivbauweise errichtet.<br />
Die Produktionshalle Wände in Rundholzbauweise mit<br />
Rundholzfachwerksbindern als Dachkonstruktion und mit geschäumten<br />
Dachpaneelen als Eindeckung ausgeführt.<br />
Die Spenglerarbeiten sind aus beschichtetem Alublech hergestellt.<br />
In der Lager- und Produktionshalle sind folgende Räumlichkeiten<br />
untergebracht:<br />
Treibstofflager(kleingebinde), Kleinteil- und Werkzeuglager,<br />
Aufenthaltsraum, Vorraum und Sanitärraum, sowie Lager- und<br />
Produktionshalle.<br />
Das Lager für Hobelspäne und Rinde ist mit Fertigteil- Holzbohlen auf<br />
einer Stahlbetonplatte mit Pultdach errichtet.<br />
Büro- und Besprechungsraum ist bis auf Fundament, Boden und<br />
seitlichen Wänden in einem unfertigen Zustand vorhanden.<br />
Lager- und Produktionshalle ist nicht beheizt.<br />
Die Verkehrsflächen sind nicht befestigt, weiters fehlen die geplanten<br />
Retentionsbecken.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 10
Das Grundstück befindet sich im Hochwasseranschlagsgebiet HQ 100<br />
des Goldbachs.<br />
2.7. Technische Beschreibung Lager- und Produktionshalle<br />
Fundament:<br />
Stampfbeton, vermutlich Punktfundamente<br />
Monolitische Bodenplatte, nach den Verarbeitungsrichtlinien<br />
hergestellt.<br />
Erdgeschoßmauerwerk:<br />
Ziegelmauerwerk, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend<br />
hergestellt;<br />
Umfassungswände Stahlbeton ca. 1,0 m hoch in Lager und<br />
Produktionshalle.<br />
Decke über Nebenräumen:<br />
Ziegeleinhängedecke, dem statischen Erfordernis entsprechend<br />
hergestellt.<br />
Dachkonstruktion:<br />
Zimmermannsmäßig gefertigte Fachwerksträger aus Rundholz<br />
verschraubt mit wärmegedämmten Alu- Paneelelementen gedeckt.<br />
Fenster/Belichtung/Sonnenschutz:<br />
Holzisolierglasfenster mit Aludeckschale außen angebracht.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 11
Türen:<br />
Eingangstüren - T30 Elementtüren und T0- Türen,<br />
großflächiges Alu- Rolltor.<br />
Wandoberflächen:<br />
Maschinenverputz mit Malerei versehen, Fliesenbeläge und diverse<br />
Verkleidungen.<br />
Böden:<br />
Fliesen, Beton monolitisch geglättet, Boden versiegelt.<br />
Fassade:<br />
Noch nicht hergestellt,<br />
Wandelemente der Halle aus Rundholz verschraubt.<br />
Sanitärinstallationen:<br />
Dusche und WC – Warmwasser über Elektro-Boiler.<br />
Beheizung:<br />
Elektro- Konvektor im Aufenthaltsraum.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 12
Hobelspäne- und Lager für Rinde:<br />
Fundament:<br />
Stampfbeton (vermutlich Punktfundament)<br />
Betonbodenplatte<br />
Wände:<br />
Holzbohlen aneinandergefügt und verschraubt<br />
Dach:<br />
Pultdach mit Blechdeckung<br />
Bauerhaltungszustand:<br />
Guter Bauzustand . Teilweise unfertiger Zustand durch fehlende<br />
Leistungen.<br />
10. Räumlichkeiten und deren Ausstattung<br />
Lager- und Produktionshalle:<br />
Nicht beheizt, Boden monolitische Bodenplatte, Umfassungswände ca.<br />
1m hoch in Stahlbetonbauweise, Rundholzsäulen und<br />
Rundholzfachwerksbinder, Deckung mit gedämmten Alu- Paneelen,<br />
Flucht- und Eingangstüren in die angrenzenden Räume, T30- Türen,<br />
großflächiges Einfahrtstor mit Alu- Lamellen,<br />
Holzisolierglasfenster mit Alu- Deckschale.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 13
Büroraum und Lager:<br />
T30- Eingangstür,<br />
Boden Fliesen,<br />
Wände verputzt und gemalen, Decke gemalen,<br />
Holzisolierglasfenster, Fensterumrahmung mit Fliesen,<br />
Ausgangstür T30- Türblatt.<br />
Lager:<br />
T30- Eingangstür,<br />
Boden Fliesen,<br />
Wände verputzt und gemalen, Decke Nut- und Federbretter,<br />
Holzisolierglasfenster mit Fliesen einfasst,<br />
Ausgangstür T30- Türblatt.<br />
Lager:<br />
T30- Eingangstür,<br />
Boden Fliesen,<br />
Wände verputzt und gemalen, Decke Nut- und Federbretter.<br />
Aufenthaltsraum:<br />
T0- Türblatt,<br />
Boden Fliesen,<br />
Wände verputzt und gemalen, Decke Nut- und Federbretter,<br />
2 Holzisolierglasfenster, mit Dekorfliesen umrahmt,<br />
Elektro- Konvektor,<br />
Küchenzeile mit Ober- und Unterkästen,<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 14
Abwasch Keramik mit Armatur und Tropfblech, Kühlschrank,<br />
Fliesenschilder im Wandflächenbereich der Küche,<br />
Eckbank und Tisch.<br />
Sanitärbereich:<br />
T0- Tür,<br />
Boden Fliesen,<br />
Wände ca. 2 m hoch verfliest, restliche Wandflächen gemalen,<br />
Decke Nut- und Federbretter,<br />
Dusche mit Verbau, Waschtisch mit Armatur, Alibert,<br />
150 lt. Elektroboiler Marke Elektra Bregenz<br />
Holzisolierglasfenster mit Sichtschutzfolie halbhoch überklebt,<br />
Ausgangstür T30- Türblatt.<br />
Treibstofflager:<br />
T30- Tür,<br />
Boden versiegelt – Lagerfläche (Abstellfläche für Behälter)als Wanne<br />
ausgebildet.<br />
Wanne mit Riffelblech- Abdeckung .<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 15
<strong>Gutachten</strong> - Wertermittlung<br />
Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Beachtung aller im Befund getroffenen<br />
Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am<br />
Realitätenmarkt sowie im Hinblick auf die Orts- und Wertverhältnisse am<br />
Bewertungsstichtag, entsprechend dem Liegenschaftsbewertungsgesetz,<br />
gültig ab 01.07.1992, nach dem Vergleichswert, Sachwertverfahren, als<br />
auch nach dem Ertragswertverfahren, welche für in Eigennutzung<br />
stehende und gegebenenfalls vermietbare Liegenschaften die anzuwendenden<br />
Verfahren sind.<br />
Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der im redlichen gewöhnlichen<br />
Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.<br />
Alle preisbeeinflussenden tatsächlichen Eigenschaften, rechtliche und<br />
wirtschaftliche Gegebenheiten sowie die besondere Beschaffenheit der<br />
Liegenschaft sind zu berücksichtigen, außergewöhnliche oder persönliche<br />
Verhältnisse, Umstände sind jedoch außer Acht zu lassen.<br />
Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit<br />
tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln.<br />
Der Bodenwert wird in der Regel von ortsüblichen Kaufpreisen für<br />
Grundstücke abgeleitet. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise<br />
müssen aber Grundkäufe betreffen, welche mit den Bewertungsflächen<br />
hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren übereinstimmen. Darunter<br />
sind zu verstehen:<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 16
Die allgemeine und die besondere Lage, die Grundstücksform und die<br />
Beschaffenheit, die Situierung nach den Flächenwidmungsplänen und<br />
damit zusammenhängend die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten.<br />
Der Aufschließungsgrad und die Aufschließungskosten, die Entfernung zu<br />
den Ortszentren, öffentlichen Verkehrseinrichtungen und Verkehrsträgern,<br />
Strassen, Eisenbahn usw. Wenn die Bewertungsgrundstücke abweichen, so<br />
sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen.<br />
Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Erhebung<br />
direkt vergleichbarer, tatsächlich erzielter Kaufpreise und Mieten oder<br />
durch Gegenüberstellung und bezugnehmende Ableitung zu vergleichbaren<br />
Transaktionen.<br />
Im Ertragswertverfahren erfolgt die Kapitalisierung des erzielbaren oder zu<br />
erwartenden Reinertrages zu einem bestimmten Zinssatz, bezogen auf die<br />
Restnutzungsdauer.<br />
Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei<br />
Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.<br />
Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen<br />
Verzinsung von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte<br />
liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3 – 6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig<br />
darunter und darüber.<br />
Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt<br />
üblichen Verzinsung, er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie<br />
der ständigen Marktbeobachtung festgesetzt.<br />
Das Sachwertverfahren beinhaltet die Ermittlung des Bodenwertes und<br />
des Bauwertes. Der Bauwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet,<br />
------------------------------------------------------------------------------------------------------<br />
SV BM Hoffmann<br />
Seite 17
worunter die Summe aller jener Beträge zu verstehen ist, welche für die<br />
Errichtung des jeweils zu bewerteten Objekts in gleicher Ausführung,<br />
Ausstattung, Raumeinteilung und Konstruktionsart aufzuwenden ist.<br />
Die Grundlage für diese Berechnung bilden die zum Bewertungsstichtag<br />
geltenden Lohn- und Materialpreise des Bauhauptgewerbes und der<br />
Professionisten.<br />
Vom Herstellungswert ist dann die technische Wertminderung, zur Berücksichtigung<br />
der Amortisation des Gebäudealters, allfälliger Bauschäden<br />
und Mängel sowie des Fertigstellungsgrades abzuziehen. Darüber hinaus<br />
ist in der technischen Wertminderung auch ein allfälliger Rückstau an<br />
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen enthalten.<br />
Maßgebende Faktoren für die Bestimmung dieses Wertabschlages bilden<br />
die Relation zwischen Lebensdauer und Bestandsdauer einerseits sowie<br />
der allgemeine Bau- und Erhaltungszustand anderseits.<br />
Der Abschlag für technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des<br />
Herstellungswertes.<br />
Neben der technischen Wertminderung unterliegt jedes Bauwerk auch<br />
einer wirtschaftlichen Wertminderung.<br />
Gängige Berechnungsmethoden sind:<br />
- Die Lineare Alterswertminderung<br />
- Die Progressive Alterswertminderung<br />
- Die Parabolische Alterswertminderung<br />
Bei Gebäuden mit aufwendiger Innenausstattung (Einfamilienhäuser) oder<br />
Gebäuden, die einem verstärkten Verschleiß unterliegen, die nachlässig<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 18
oder gar nicht baulich instand gehalten werden, wird eine Lineare<br />
Altersabwertung berechnet.<br />
Die Progressive Wertminderung nach Roß weist eine leichte Progression<br />
auf. Sie kann bei Wohn- und Geschäftshäusern, (Büro-, Verwaltungsgebäuden,<br />
Ladengeschäften, Warenhäuser usw.) mit einfacher bis<br />
normaler Ausstattung, herangezogen werden.<br />
Für nicht stark beanspruchte Gebäude mit geringwertiger Innenausstattung<br />
der Industrie, die sich gemessen ihrem Alter in einem guten baulichen<br />
Zustand befinden, wird eine sogenannte Parabolische Alterswertminderung<br />
angenommen.<br />
Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine wie gearteten<br />
Kontaminierungen vorhanden sind. Es sind auch keine Folgekosten für eine<br />
eventuelle Sanierung und Räumung berücksichtigt!<br />
Für die Richtigkeit der im <strong>Gutachten</strong> angeführten Auskünfte von Ämtern<br />
sowie an der Befundaufnahme teilgenommenen Personen kann keine<br />
Gewähr übernommen werden.<br />
Im <strong>Gutachten</strong> ist die Umsatzsteuer nicht berücksichtigt, da der Verkäufer<br />
oder der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt ist.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 19
3.1. Grundwert:<br />
Berechnung lt. Beschreibung<br />
Grundpreis wurde aufgrund meiner Erfahrung und Erkundigungen bzw.<br />
aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt.<br />
Weiters wird auch auf die Literaturen sowie auf das Österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz<br />
Bedacht genommen. Freigründe geschätzt mit € 9,00 -<br />
€ 11,00 unter Berücksichtigung des Wertabschlages für gebundenen<br />
Baugrund gegenüber Freigründen.<br />
EZ 54 Grdst.Nr. 555<br />
4.655,00 m² x € 10,00 € 46.550,00<br />
- 10 % Abschlag wegen Gebundenheit des Baugrundes € 4.655,00<br />
Grundwert Grdst. 555 € 41.895,00<br />
EZ 136 Grdst.Nr. 554<br />
2.386 m² x € 10,00 € 23.860,00<br />
- 5 % Abschlag wegen Gebundenheit des Baugrundes € 1.193,00<br />
Grundwert Grdst. 554 € 22.667,00<br />
EZ 325 Grdst.Nr. 553/1<br />
3.777 m² x € 10,00 € 37.770,00<br />
- 5 % Abschlag wegen Gebundenheit des Baugrundes € 1.888,50<br />
Grundwert Grdst. 553/1 € 35.881,50<br />
------------------------------------------------------------------------------------------------------<br />
SV BM Hoffmann<br />
Seite 20
Zusammenstellung des Grundwertes:<br />
Grdst.Nr. 555 € 41.894,00<br />
Grdst.Nr. 554 € 22.667,00<br />
Grdst.Nr. 553/1 € 35.881,50<br />
Grundwert gesamt: € 100.443,50<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 21
3.2. Bauzeitwertermittlung<br />
3.2.1 Halle<br />
Baualter Bj. 2009<br />
Brutto Grundrissfläche:<br />
Erdgeschoß:<br />
16,00 x 40,62<br />
3,08 x 20,25<br />
Vordach:<br />
3,08 x 20,00<br />
=<br />
=<br />
=<br />
649,92 m²<br />
62,37 m²<br />
61,10 m²<br />
Brutto Rauminhalt:<br />
BGF x Gem. Rech. Raumh. = Brutto Rauminhalt<br />
Halle: 650,00 x 6,24<br />
Halle Dachg. 650,00 x 1,15 (gem.)<br />
Allgem.R. 62,00 x 3,45<br />
Dachr.Halle 62,00 x (6,24+1,15-<br />
3,45)<br />
Vordach 61,10 m²<br />
=<br />
=<br />
=<br />
=<br />
=<br />
4.056,00 m³<br />
747,50 m³<br />
213,90 m³<br />
224,28 m³<br />
61,00 m²<br />
------------------------------------------------------------------------------------------------------<br />
SV BM Hoffmann<br />
Seite 22
3.2.2 Holzrinde- und Spänelager:<br />
Brutto Grundrissfläche:<br />
Erdgeschoß:<br />
12,00 x 6,14 = 73,68 m²<br />
Brutto Rauminhalt:<br />
BGF x Gem. Rech. Raumh. = Brutto Rauminhalt<br />
74,00 x 4,22 = 312,00 m³<br />
3.3. Baukosten<br />
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach Richtsätzen für Wohnhausbauten<br />
sowie den Richtlinien der Wohnbauförderung für das jeweilige<br />
Bundesland sowie den Indices des Bundesministeriums für Bauten und<br />
Technik, des Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen<br />
Statistischen Zentralamtes für gewerbl. genutzte Bauten bzw. meinen<br />
eigenen Erfahrungen unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen<br />
Wertminderungen ermittelt.<br />
Bauwert: nach Baualter ermittelt<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 23
Baukosten Halle Bj 2009<br />
m³ EHP € Summe €<br />
Halle: 5.028,00 48,00 241.344,00<br />
Allgem.Räume 214,00 155,00 33.170,00<br />
Vordachbereich 61,00 m² 160,00 9.760,00<br />
HolzspäneL. 312,00 52,00 16.224,00<br />
300.498,00<br />
Ab- und Zuschläge Entwertung Gebäude<br />
Technische Wertminderung:<br />
Minderung des Herstellungswertes wegen<br />
Alter, Rückstau an Instandhaltungs- und<br />
Instandsetzungsmaßnahmen usw.<br />
Wirtschaftliche Wertminderung:<br />
merkantiler Minderwert, unwirtschaftlicher<br />
Aufbau, Grundrissgestaltung, Raumtiefen,<br />
Konstruktionen, verlorener Bauaufwand, usw.<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 24
Ab- und Zuschläge<br />
Gebäude:<br />
Bauschäden, unfertige Arbeiten -3 % - 9.014,00<br />
291.483,00<br />
Alter -8 % - 23.318,00<br />
268.164,00<br />
Verlorener Bauaufwand -15 %<br />
- 40.224,00<br />
227.939,00<br />
Pauschale Blockhaus/Kranfundament<br />
Pauschale Außenanlagen<br />
Bauwert Halle:<br />
2.100,00<br />
4.800,00<br />
234.839,00<br />
3.4 Zusammenstellung der Sachwerte:<br />
Bauzeitwert Halle 234.839,00<br />
Grundwert: 100.443,00<br />
Sachwert gesamt: 335.283,00<br />
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SV BM Hoffmann<br />
Seite 25
4. Ertragswert<br />
Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Monat ohne USt.:<br />
1.520,00<br />
Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Jahr ohne USt.:<br />
1.520,00 x 12 18.240,00<br />
- 3 % Verwaltungskosten - 547,20<br />
17.692,80<br />
- 2 % Instandhaltungskosten - 6.009,00<br />
- 7 % Mietausfallwagnis - 1.276,00<br />
-5 % abzüglich Verz. d. Bodenw. - 5.022,00<br />
Rohmietertrag 5.383,00<br />
Restnutzungsdauer 37 Jahre im Mittel<br />
Kapitalisierungszinsfuß 5,0 %<br />
Berechnungsfaktor 16,71<br />
€ 5.383,00 x 16,71 89.964,00<br />
Zuzüglich Grundwert 100.443,00<br />
Ertragswert 190.407,00<br />
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5. Verkehrswert<br />
Bestimmungen des Verkehrswertes nach novelliertem<br />
Liegenschaftsbewertungsgesetz vom 19.03.1992.<br />
Der rechnerische Verkehrswert ergibt sich aus Sachwert und Ertragswert,<br />
wobei dem Sachwert der Vorzug gegeben wird.<br />
2 x Sachwert + 1 x Ertragswert<br />
3<br />
2 x 335.283,00 + 1 x 190.407,00<br />
3 = € 286.991,00<br />
Verkehrswert gerundet € 286.000,00<br />
In Worten: EURO zeihundertsechsundachzigtausend.<br />
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Anmerkung (Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3):<br />
Dieses <strong>Gutachten</strong> gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen;<br />
sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein <strong>Gutachten</strong> zu<br />
ändern.<br />
Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere<br />
der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis<br />
der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Weiters<br />
verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet,<br />
dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen<br />
im Einzelfall jederzeit insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist.<br />
Für die Bewertung wird keine Bodenkontaminierung erstellt und Altlastenfrei unterstellt.<br />
Bodenuntersuchungen wegen eventueller Kontaminierungen wurden nicht beauftragt<br />
Und nicht durchgeführt.<br />
Es wurden bei der Befundaufnahme keine Hinweise festgestellt, die auf eine<br />
Bodenkontaminierung und Altlasten schließen lassen.<br />
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Betriebsgebäude<br />
Betriebsgebäude<br />
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Seite 29
Betriebsgebäude<br />
Halle innen<br />
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Blockhaus<br />
Sägespäne und Rindenlager<br />
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Seite 31
Betriebsgebiet<br />
Betriebsgebiet<br />
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Seite 32
Aufenthaltsraum<br />
Zugang Räume von innen<br />
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Seite 33
Halle<br />
Kranfundament<br />
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