Konkurs über das Vermögen der Verlassenschaft nach Josef Hafner

Weppersdorf, 13.12.2012
Wertermittlungsgutachten
Geschäftszahl:
1 A 56/12 t, BG Oberpullendorf
Verlassenschaft nach Herrn Josef Hafner
betreffend den Verkehrswert der Liegenschaften mit den
EZ 318 Gst. Nr. 195/2 KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr. 196/3 KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr. 198 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 320 Gst. Nr. 4703 KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr. 4763 KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr. 4801 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 617 Gst. Nr. 1532 KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr. 1533 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 1332 Gst. Nr. 1617/1 KG 33041 Oberloisdorf
Auftraggeber:
Herr Mag. Manfred Prikoszovits, öffentlicher Notar
7350 Oberpullendorf, Hauptstraße 5

Stichtag:
15.11.2012, Besichtigung und Aufnahme der Liegenschaft
in 7451 Oberloisdorf, Hauptstraße 40a.
30.11.2012, Besichtigung und Aufnahme land- und forstwirtschaftlicher
Liegenschaften.
Anwesend: Herr Mag. Manfred Prikoszovits,
Herr Dr. Werner Schwarz
und der zeichnende Sachverständige.
Zweck der Wertermittlung:
Feststellung des Verkehrswertes der umseits genannten
Liegenschaften sowie der darauf befindlichen Gebäude.
Gesamtzusammenstellung: ..................................................................................... Seite 43
SV BM Hoffmann Seite 2

Inhaltsverzeichnis:
1. Allgemeine Angaben ................................................................................... ab Seite 5
1.1 Auftraggeber
1.2 Bewertungsstichtag
1.3 Verwendungszweck
1.4 Bewertungsgegenstand
1.5 Liegenschaften
1.6 Liegenschaftsadresse
1.7 Bebauung
1.8 Rechte/Lasten
1.9 Bewertungsumfang
1.10 Zubehör
2. Befund – Beschreibung ................................................................................. ab Seite 8
2.1 Liegenschaften
2.2 Lage
2.3 Maße der Gebäude und Größe der Grundstücke
2.4 Ver- und Entsorgung
2.5 Infrastruktur
2.6 Freiflächen
2.7 Einfriedung
2.8 Beschreibung der Gebäude
3. Gutachten – Wertermittlung ........................................................................ ab Seite 14
3.1 Ermittlung des Bodenwertes
3.2 Ermittlung des Bauwertes
3.2.1 Bauzeitwertermittlung Wohnhaus
3.2.2 Bauzeitwertermittlung Nebengebäude (Stall mit Einstellraum)
3.2.3 Bauzeitwertermittlung Stadl
3.3 Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft mit Gebäuden
3.3.1 Ermittlung des Sachwertes
3.3.2 Ermittlung des Ertragswertes für Wirtschaftsräume
3.3.3 Ermittlung des Verkehrswertes
3.4 Bewertung des 1/2-Anteils am gemeinsamen Grundstück laut GB-Auszug
SV BM Hoffmann Seite 3

3.5 Feststellung des Verkehrswertes der Agraranteile an Stammsitzliegenschaft
3.5.1 Bewertung der Agraranteile
3.5.2 Gesamtzusammenstellung der Agraranteile
3.6 Bewertung des 2/3-Anteils an Liegenschaft mit Gebäuden
3.7 Bewertung des Wohnungsrechtes für Frau Rosalia Hafner
3.8 Ermittlung des Inventarwertes
3.9 Feststellung des Verkehrswertes der land- und forstwirtschaftlich genutzten
Liegenschaften
3.9.1 Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften
3.9.2 Gesamtzusammenstellung der landwirtschaftlich genutzten
Liegenschaften
3.9.3 Bewertung der forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften
3.9.4 Bewertung des 1/2-Anteils der forstwirtschaftlich genutzten
Liegenschaft
3.9.5 Gesamtzusammenstellung der forstwirtschaftlich genutzten
Liegenschaften
3.10 Gesamtzusammenstellung
4. Beilagen .......................................................................................................... ab Seite 45
4.1 Fotodokumentation
4.2 Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Flächenwidmungspläne
SV BM Hoffmann Seite 4

Allgemeine Angaben
1.1 Auftraggeber: Herr Mag. Manfred Prikoszovits
1.2 Stichtag: 15.11.2012 und 30.11.2012
1.3 Verwendungszweck des Gutachtens:
Feststellung des Verkehrswertes.
1.4 Bewertungsgegenstand: Wohnhaus, Nebengebäude (Stall mit Einstellraum)
und Stadl.
1.5 Liegenschaften: wie oben beschrieben.
1.6 Liegenschaftsadresse: 7451 Oberloisdorf, Hauptstraße 40a.
1.7 Bebauung: zu Wohnzwecken genutzte Liegenschaft.
1.8 Rechte/Lasten: siehe C-Blatt.
1.9 Bewertungsumfang: Liegenschaften.
SV BM Hoffmann Seite 5

1.10 Zubehör:
Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich auf dem Grundstück
errichtete Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör sowie
auch alle Gebäudeausstattungen, wie vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen,
Heizungsanlage etc. Weiters sind alle anderen Baulichkeiten und
Sonderbauwerke wie Außenanlagen und Einfriedungen sowie auch alle Verund
Entsorgungsleitungen und Anlagen etc. im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt.
Die auf der Liegenschaft oder im Gebäude sonst noch vorhandenen
Fahrnisse, wie spezielle Einrichtungen, Möblierungen, Gerätschaften
und Maschinen, lagernde Materialien oder Ähnliches sind im nachfolgend
errechneten Verkehrswert nicht enthalten.
Unterlagen:
Nachfolgende Unterlagen finden für dieses Gutachten Verwendung bzw.
wurden im Zuge der Begehung am 15.11.2012 an Ort und Stelle erhoben.
1. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Gebäude.
2. Grundbuchauszüge.
3. Fotoaufnahmen.
4. ÖNORM B 1800, 6. Teil.
5. ÖNORM B 1802.
6. ROSS, F. W., BRACHMANN, R., HOLZNER, P., 1997: „Ermittlung des Bauwertes von
Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken“, 28. neu bearbeitete
und ergänzte Auflage, Theodor Oppermann Verlag, Hannover, 678 S.
SV BM Hoffmann Seite 6

7. SIMON, J., KLEIBER, W., JÖRIS, D., SIMON, Th., 2004: „Schätzung und Ermittlung
von Grundstückswerten“, 8. überarbeitete und erweiterte Auflage, Luchterhand
Fachverlag, München, 767 S.
8. Das österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz, Sonderausgabe Nr. 78.
9. KRANEWITTER, H., 2010: „Liegenschaftsbewertung“, 3., 4., 5. und 6. Auflage,
Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien, 378 S.
10. BIENERT, S., FUNK, M., (Hrsg.), 2007: „Immobilienbewertung Österreich“, ÖVI
Immobilienakademie Betriebs-GmbH, Wien, 813 S.
11. Öffentliche Indexziffern des Bundesministeriums für Bauten und Technik,
Österr. Statistisches Zentralamt für gewerblich genutzte Bauten.
12. HAUPTVERBAND DER ALLGEMEIN BEEIDETEN UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTEN SACHVER-
STÄNDIGEN ÖSTERREICHS, LANDESVERBAND STEIERMARK UND KÄRNTEN, 2006: „Nutzungsdauerkatalog
baulicher Anlagen und Anlagenteile“, 3. Auflage, Graz,
127 S.
13. MAYER, J., MAYRHAUSER, G., HACKL, J., et al, 2003: „Der Sachverständige“,
Hrsg. Landwirtschaftskammer OÖ, Abteilung Wirtschaftspolitik, Linz,152 S.
14. RUMMEL, P., GURTNER, O., SAGL, W., 1984: „Enteignungsentschädigung in der
Land- und Forstwirtschaft“, Hrsg. Österreichische Vereinigung für agrarwissenschaftliche
Forschung, Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung,
Wien, 108 S.
15. Eigene Vergleichspreissammlung aufgrund beruflicher Tätigkeit.
SV BM Hoffmann Seite 7

Befund – Beschreibung
2.1 Liegenschaften
7451 Oberloisdorf, Hauptstraße 40a.
EZ 318 Gst. Nr. 195/2 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 318 Gst. Nr. 196/3 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 318 Gst. Nr. 198 KG 33041 Oberloisdorf
Liegenschaftseigentümer sind je zur Hälfte
Herr Josef Hafner (geb. 10.10.1939) und
Frau Maria Knahr (geb. 17.10.1962).
Land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften:
EZ 320 Gst. Nr. 4703 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 320 Gst. Nr. 4763 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 320 Gst. Nr. 4801 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 617 Gst. Nr. 1532 KG 33041 Oberloisdorf
EZ 617 Gst. Nr. 1533 KG 33041 Oberloisdorf
Liegenschaftseigentümer ist Herr Josef Hafner (geb. 10.10.1939) zur Gänze.
Forstwirtschaftliche Liegenschaft:
EZ 1332 Gst. Nr. 1617/1 KG 33041 Oberloisdorf
Liegenschaftseigentümer sind je zur Hälfte
Herr Josef Hafner (geb. 10.10.1939) und
Herr Robert Hafner (geb. 23.02.1961).
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2.2 Lage
Die Grundstücke (EZ 318, Gst. Nr. 195/2, 196/3 und 198) mit den darauf befindlichen
Gebäuden liegen im Ortszentrum von Oberloisdorf – Ortsried. Der Ort
Oberloisdorf ist vom Bezirksvorort Oberpullendorf ca. 8 km entfernt und in ca.
10 min mit dem Auto erreichbar. Die Grundstücke sind im Flächenwidmungsplan
als Bauland – Dorfgebiet gewidmet.
Das Grundstück Nr. 198 mit den darauf befindlichen Gebäuden, als auch die
Grundstücke Nr. 196/3 und 195/2 sind von der Hauptstraße und vom Oberen
Stadtweg über den gemeinsamen Hof (Gst. Nr. 196/1, EZ 43) zugänglich. Die
Grundrissform von Grundstück Nr. 195/2 ist rechteckig und die Grundrissformen
von Gst. Nr. 196/3 und 198 können als trapezförmig bezeichnet werden.
Das Wohnhaus ist an der südlichen Grundstücksgrenze von Grundstück Nr. 198
errichtet und seine Grundrissform ist rechteckig. An der nördlichen Wohnhausseite
ist ein Nebengebäude (Stall mit Einstellraum) angebaut. An der hinteren
Grundstücksgrenze von Grundstück Nr. 198 ist ein Stadl, mit einer Durchfahrt zu
Grundstück Nr. 195/2, quer verbaut.
Das Wohnhaus ist zweigeschossig und besteht aus Erdgeschoß und Dachraum,.
Weiters ist laut Auskunft eine kleine Teilunterkellerung vorhanden, die jedoch
aufgrund des Bau- und Erhaltungszustandes des Gebäudes nicht betreten
werden konnte. Das Gebäude ist in einem baufälligen und abbruchreifen Zustand
vorhanden.
SV BM Hoffmann Seite 9

2.3 Maße der Gebäude und Größe der Grundstücke
Die Maße der Gebäude für die Berechnung der Flächen und Kubaturen
wurden aufgrund der fehlenden Einreichpläne händisch vor Ort aufgenommen.
Die Größen der Liegenschaften betragen laut Grundbuchauszüge:
EZ 318 Gst. Nr. 195/2 197 m²
EZ 318 Gst. Nr. 196/3 141 m²
EZ 318 Gst. Nr. 198 351 m²
EZ 320 Gst. Nr. 4703 2.408 m²
EZ 320 Gst. Nr. 4763 8.047 m²
EZ 320 Gst. Nr. 4801 20.515 m²
EZ 617 Gst. Nr. 1532 5.172 m²
EZ 617 Gst. Nr. 1533 5.460 m²
EZ 1332 Gst. Nr. 1617/1 10.488 m²
2.4 Ver- und Entsorgung
Stromanschluss vorhanden, derzeit jedoch abgemeldet.
Die Fäkal- und Schmutzwasserentsorgung erfolgt über den öffentlichen Kanal.
SV BM Hoffmann Seite 10

2.5 Infrastruktur
Die Infrastruktur in Oberloisdorf ist als befriedigend zu bezeichnen. Der Bezirksvorort
Oberpullendorf befindet sich in ca. 8 km Entfernung. Nahversorger und
Gaststätten, eine Volksschule, ein Kindergarten und ein praktischer Arzt sind
vorhanden. Eine Busverbindung ist ebenfalls eingerichtet.
2.6 Freiflächen
Der Hofbereich zwischen Nebengebäude und Stadl ist begrünt. Die Freiflächen
der Grundstücke 196/3 und 195/2 sind ebenfalls begrünt und mit Bäumen und
Sträuchern bepflanzt. Die Durchfahrt im Stadl ist nicht befestigt.
2.7 Einfriedung
Die Begrenzung von Grundstück Nr. 198 ist zum größten Teil durch das Wohngebäude,
das Nebengebäude und den Stadl gegeben. Die Grundstücke
Nr. 195/2 und 196/3 werden von Nachbargebäuden sowie Maschendrahtzäunen
begrenzt.
SV BM Hoffmann Seite 11

2.8 Beschreibung der Gebäude
7451 Oberloisdorf, Hauptstraße 40a
Die Liegenschaft (EZ 318, Gst. Nr. 198) ist mit einem Wohnhaus, einem Nebengebäude
(Stall mit Einstellraum) und einem Stadl in massiver Bauweise und
harter Deckung bebaut. Aufgrund des Alters der Gebäude sind am Bauamt
keine Einreichunterlagen vorhanden.
Das Wohnhaus ist an der südlichen Grundstücksgrenze von Grundstück Nr. 198
errichtet. Das Wohnhaus ist zweigeschossig und besteht aus einer Teilunterkellerung,
dem Erdgeschoß und dem Dachraum. Der Dachraum ist nicht ausgebaut
und nicht genutzt. Der Keller konnte aufgrund des baufälligen Gebäudezustandes
nicht betreten werden.
Das Wohngebäude ist, trotz einer neuwertigeren Deckung, als abbruchreif zu
bezeichnen.
An der nördlichen Wohnhausseite ist ein Nebengebäude (Stall mit Einstellraum)
laut den Aufzeichnungen in massiver Bauweise (Ziegelmauerwerk) und harter
Deckung (Betonziegel) errichtet. Die Fassade ist teilweise verputzt, wobei der
Verputz zum Teil abfällt. Weiters ist ein Stellplatz vorhanden.
Folgende Räumlichkeiten sind vorhanden:
Stall: Brettholztür; Boden: Betonboden; Wände gemauert, Rapidziegeldecke mit
I-Trägern; Metallfenster.
Futterbarren vorhanden.
Lagerraum (Teil vom Stall): Holzbalken.
Einstellraum: Verputzt.
SV BM Hoffmann Seite 12

An der hinteren Grundstücksgrenze von Grundstück Nr. 198 ist ein Stadl, mit einer
Durchfahrt zu Grundstück Nr. 195/2, quer verbaut. Der Stadl ist in massiver
Bauweise (Ziegelmauerwerk) und harter Deckung (Strangfalzziegel) errichtet.
Die Feuermauern sind gemauert. Beim Stadlmauerwerk sind Setzungsrisse vorhanden.
Es ist ein Zwischenpodest aus Holz hergestellt und großflächige Holztüren
sind eingebaut. Die Durchfahrt ist nicht befestigt und die Dachrinnen sind
nur teilweise über dem Durchfahrtsbereich vorhanden. An der Hinter- und Vorderseite
ist eine Brettholzausfachung vorhanden.
SV BM Hoffmann Seite 13

Gutachten – Wertermittlung
Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Beachtung aller im Befund getroffenen
Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt
sowie in Hinblick auf die Orts- und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag.
Basierend auf dem Liegenschaftsbewertungsgesetz – gültig ab 01.07.1992 – nach
dem Vergleichs- und Sachwertverfahren, als auch nach dem Ertragswertverfahren,
welche für in Eigennutzung stehende und gegebenenfalls vermietbare Liegenschaften
die anzuwendenden Verfahren sind.
Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der im redlichen gewöhnlichen Geschäftsverkehr
bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Alle preisbeeinflussenden tatsächlichen
Eigenschaften, rechtliche und wirtschaftliche Gegebenheiten sowie die
besondere Beschaffenheit der Liegenschaft sind zu berücksichtigen. Außergewöhnliche
Umstände oder persönliche Verhältnisse sind jedoch außer Acht zu lassen.
Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Erhebung direkt vergleichbarer,
tatsächlich erzielter Kaufpreise und Mieten oder durch Gegenüberstellung
und bezugnehmende Ableitung zu vergleichbaren Transaktionen. Der
Bodenwert wird in der Regel von ortsüblichen Kaufpreisen für Grundstücke abgeleitet.
Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen Grundkäufe
betreffen, welche mit den Bewertungsflächen hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden
Faktoren übereinstimmen.
SV BM Hoffmann Seite 14

Darunter sind zu verstehen:
– Die allgemeine und die besondere Lage,
– die Grundstücksform und die Beschaffenheit,
– die Situierung nach den Flächenwidmungsplänen und damit zusammenhängend
die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten.
– Der Aufschließungsgrad und die Aufschließungskosten,
– die Entfernung zu den Ortszentren, öffentlichen Verkehrseinrichtungen und
Verkehrsträgern (Straßen, Eisenbahn usw.).
Wenn die Bewertungsgrundstücke abweichen, so sind die Differenzen durch
schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen.
Im Ertragswertverfahren erfolgt die Kapitalisierung des erzielbaren oder zu erwartenden
Reinertrages zu einem bestimmten Zinssatz, bezogen auf die Restnutzungsdauer.
Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen
dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung
von Mieterträgnissen anzunähen. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca.
3 – 6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber.
Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung,
er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung
festgesetzt.
SV BM Hoffmann Seite 15

Das Sachwertverfahren beinhaltet die Ermittlung des Bodenwertes und des Bauwertes.
Der Bauwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet, worunter die
Summe aller jener Beträge zu verstehen ist, welche für die Errichtung des jeweils zu
bewerteten Objekts in gleicher Ausführung, Ausstattung, Raumeinteilung und
Konstruktionsart aufzuwenden ist. Die Grundlage für diese Berechnung bilden die
zum Bewertungsstichtag geltenden Lohn- und Materialpreise des Bauhauptgewerbes
und der Professionisten.
Vom Herstellungswert ist dann die technische Wertminderung, zur Berücksichtigung
der Amortisation des Gebäudealters, allfälliger Bauschäden und Mängel sowie des
Fertigstellungsgrades abzuziehen. Darüber hinaus ist in der technischen Wertminderung
auch ein allfälliger Rückstau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
enthalten.
Maßgebende Faktoren für die Bestimmung dieses Wertabschlages bilden die
Relation zwischen Lebensdauer und Bestandsdauer einerseits sowie der allgemeine
Bau- und Erhaltungszustand anderseits. Der Abschlag für technische Wertminderung
erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes. Neben der technischen Wertminderung
unterliegt jedes Bauwerk auch einer wirtschaftlichen Wertminderung.
Gängige Berechnungsmethoden sind:
– die lineare Alterswertminderung
– die progressive Alterswertminderung
– die parabolische Alterswertminderung
SV BM Hoffmann Seite 16

Bei Gebäuden mit aufwändiger Innenausstattung (Einfamilienhäuser) oder Gebäuden,
die einem verstärkten Verschleiß unterliegen, die nachlässig oder gar nicht
baulich instand gehalten werden, wird eine lineare Altersabwertung berechnet.
Die progressive Wertminderung nach Roß weist eine leichte Progression auf. Sie kann
bei Wohn- und Geschäftshäusern, (Büro-, Verwaltungsgebäuden, Ladengeschäften,
Warenhäuser usw.) mit einfacher bis normaler Ausstattung, herangezogen werden.
Für nicht stark beanspruchte Gebäude mit geringwertiger Innenausstattung der
Industrie, die sich gemessen ihrem Alter in einem guten baulichen Zustand befinden,
wird eine sogenannte parabolische Alterswertminderung angenommen.
Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine wie immer gearteten
Kontaminierungen vorhanden sind. Es sind auch keine Folgekosten für eine eventuelle
Sanierung und Räumung berücksichtigt!
Für die Richtigkeit der im Gutachten angeführten Auskünfte von Ämtern sowie an der
Befundaufnahme teilgenommenen Personen kann keine Gewähr übernommen
werden, ebenso wird das Gebäude nur augenscheinlich begutachtet. Bautechnische
Details wurden nicht überprüft.
Im Gutachten ist die Umsatzsteuer mitberücksichtigt, ohne Rücksichtnahme darauf,
ob der Verkäufer oder der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt
sind.
SV BM Hoffmann Seite 17

3.1 Ermittlung des Bodenwertes
Berechnung laut Beschreibung.
Der Grundpreis wurde aufgrund meiner Erfahrung und Erkundigungen bzw.
aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Weiters
wird auch auf die unter Kapitel 1.10 angeführte Literatur sowie auf das Österr.
Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Freigründe geschätzt mit
€ 6,00 bis € 16,00 unter Berücksichtigung des Wertabschlages für gebundenen
Baugrund gegenüber Freigründen.
EZ 318, Gst. Nr. 195/2, 196/3 und 198, KG 33041 Oberloisdorf
689,00 m² x € 11,00 € 7.579,00
- 20 % Abschlag wegen Gebundenheit des Baugrundes € 1.515,80
Grundwert € 6.063,20
SV BM Hoffmann Seite 18

3.2 Ermittlung des Bauwertes
3.2.1 Bauzeitwertermittlung Wohnhaus
Brutto Grundrissfläche:
Baujahr nicht bekannt – geschätzt 1900
Erdgeschoß:
(18,40 m 1 x 7,0 m 1 i. M.) = 128,8 m²
Brutto Rauminhalt:
BGF x Rech. Raumh. = Brutto Rauminhalt
Erdgeschoß:
(129 m² x 4,06 m 1 i. M.) = 523,74 m³
Da sich das gesamte Objekt (Wohnhaus) in einem als schlecht zu bezeichnenden
Bau- und Erhaltungszustand befindet, wird von einer Sanierung aus
wirtschaftlichen Gründen abgeraten. Das Wohnhaus ist in einem abbruchreifen
Zustand vorhanden. Es besteht Gefahr in Verzug – weiters sind bis zu
10 cm breite Setzungsrisse vorhanden, Wandflächen teilweise abgesackt und
Decken teilweise durchgebrochen.
Das Wohnhaus ist als abbruchreif zu bezeichnen.
Für die Baufreimachung entstehen geschätzte Kosten in der Höhe von
€ 12.500,00.
SV BM Hoffmann Seite 19

3.2.2 Bauzeitwertermittlung Nebengebäude (Stall mit Einstellraum)
Brutto Grundrissfläche:
Baujahr 1955 – 1957
Erdgeschoß:
(12,70 m 1 x 5,42 m 1 ) = 68,83 m²
Brutto Rauminhalt:
BGF x Rech. Raumh. = Brutto Rauminhalt
Erdgeschoß:
(69,00 m² x 4,02 m 1 i. M.) = 277,38 m³
Baukosten
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach Richtsätzen für Wohnhausbauten
sowie den Richtlinien der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland
sowie den Indizes des Bundesministeriums für Bauten und Technik, des
Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen Statistischen Zentralamtes
für gewerblich genutzte Bauten bzw. meinen eigenen Erfahrungen
unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderungen
ermittelt.
Bauwert: Baujahr 1955 – 1957
SV BM Hoffmann Seite 20

Baukosten Nebengebäude
m³ EHP € Summe €
Erdgeschoß 277,00 105,00 29.085,00
MWSt. 20 % 5.817,00
Baukosten 34.902,00
Ab- und Zuschläge – Entwertung Gebäude
Technische Wertminderung:
Minderung des Herstellungswertes wegen
– Alter,
– Rückstau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen usw.
Wirtschaftliche Wertminderung:
– merkantiler Minderwert,
– unwirtschaftlicher Aufbau,
– Grundrissgestaltung,
– Raumtiefen,
– Konstruktionen,
– verlorener Bauaufwand, usw.
SV BM Hoffmann Seite 21

Ab- und Zuschläge Nebengebäude:
Baukosten € 34.902,00
Bauschäden, unfertige Arbeiten - 20 % - € 6.980,40
€ 27.921,60
Alter (57 Jahre) - 71 % - € 19.824,34
€ 8.097,26
Verlorener Bauaufwand - 30 % - € 2.429,18
Bauzeitwert € 5.668,08
3.2.3 Bauzeitwertermittlung Stadl
Brutto Grundrissfläche:
Baujahr 1890 – 1900
Erdgeschoß:
(14,15 m 1 x 9,10 m 1 ) = 128,76 m²
Brutto Rauminhalt:
BGF x Rech. Raumh. = Brutto Rauminhalt
Erdgeschoß:
(129,00 m² x 5,30 m 1 i. M.) = 683,70 m³
SV BM Hoffmann Seite 22

Baukosten
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach Richtsätzen für Wohnhausbauten
sowie den Richtlinien der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland
sowie den Indizes des Bundesministeriums für Bauten und Technik, des
Bundesministeriums für Finanzen, des Österreichischen Statistischen Zentralamtes
für gewerblich genutzte Bauten bzw. meinen eigenen Erfahrungen
unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderungen
ermittelt.
Bauwert: Baujahr 1890 – 1900
Baukosten Stadl
m³ EHP € Summe €
Erdgeschoß 684,00 85,00 58.140,00
MWSt. 20 % 11.628,00
Baukosten 69.768,00
Ab- und Zuschläge – Entwertung Gebäude
Technische Wertminderung:
Minderung des Herstellungswertes wegen
– Alter,
– Rückstau an Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen usw.
SV BM Hoffmann Seite 23

Wirtschaftliche Wertminderung:
– merkantiler Minderwert,
– unwirtschaftlicher Aufbau,
– Grundrissgestaltung,
– Raumtiefen,
– Konstruktionen,
– verlorener Bauaufwand, usw.
Ab- und Zuschläge Stadl:
Baukosten € 69.768,00
Bauschäden, unfertige Arbeiten - 18 % - € 12.558,24
€ 57.209,76
Alter (112 Jahre) - 93 % - € 53.205,08
€ 4.004,68
Verlorener Bauaufwand - 25 % - € 1.001,17
Bauzeitwert € 3.003,51
SV BM Hoffmann Seite 24

3.3 Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft mit Gebäuden
3.3.1 Ermittlung des Sachwertes
Grundwert € 6.063,20
Bauzeitwert Wohnhaus (Abbruchkosten) - € 12.500,00
Bauzeitwert Nebengebäude € 5.668,08
Bauzeitwert Stadl € 3.003,51
Sachwert € 2.234,80
SV BM Hoffmann Seite 25

3.3.2 Ermittlung des Ertragswertes für Wirtschaftsräume
Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Monat mit USt.:
€ 25,00
+ 10 % USt. € 2,50
€ 27,50
Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Jahr mit USt.:
€ 27,50 x 12 € 330,00
- 3,0 % Verwaltungskosten - € 9,90
€ 320,10
- 1,0 % Instandhaltungskosten - € 872,25
- 5,0 % Mietausfallwagnis - € 16,50
- 4,5 % abzüglich Verz. d. Bodenw. - € 272,84
Rohmietertrag € - 841,49
Restnutzungsdauer 16 Jahre im Mittel
Kapitalisierungszinsfuß 4,5 %
Berechnungsfaktor 11,23
€ - 841,49 x 11,23 € - 9.449,98
zuzüglich Grundwert € 6.063,20
Ertragswert € - 3.386,78
SV BM Hoffmann Seite 26

3.3.3 Ermittlung des Verkehrswertes
Bestimmungen des Verkehrswertes nach novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz
vom 19.03.1992. Der rechnerische Verkehrswert ergibt sich
aus Sachwert und Ertragswert, wobei dem Sachwert der Vorzug zu geben ist.
(2 x Sachwert) + (1 x Ertragswert)
3
(2 x 3.773,73) + (1 x - 3.386,78)
3 = € 360,94
Verkehrswert Liegenschaft mit Gebäuden
gerundet € 400,00
(In Worten: Euro vierhundert)
SV BM Hoffmann Seite 27

3.4 Bewertung des 1/2-Anteils am gemeinsamen Grundstück laut GB-Auszug
Die Bewertung der Anteilsrechte erfolgt nach
KRANEWITTER, H., 2010 (5. und 6. Auflage; siehe Literaturverzeichnis) und nach
dem ÖSTERREICHISCHEN LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSGESETZ, Sonderausgabe Nr. 78.
EZ 43, Gst. Nr. 196/1, KG 33041 Oberloisdorf
410,00 m² x € 11,00 € 4.510,00
1/2-Anteil € 2.255,00
Vom 1/2-Anteil wird durch die Eigentumsgemeinschaft bedingten Erschwernisse
– Verkaufs- und Vermietmöglichkeiten – ein Abschlag von 20 % vorgenommen.
1/2-Anteil € 2.255,00
- 20 % Abschlag wegen Eigentumsgemeinschaft € 451,00
Verkehrswert 1/2-Anteil
am gemeinsamen Grundstück € 1.804,00
SV BM Hoffmann Seite 28

3.5 Feststellung des Verkehrswertes der Agraranteile zur
Stammsitzliegenschaft
3.5.1 Bewertung der Agraranteile
GZl. 1433/86
Zum Gutsbestand dieser Stammsitzliegenschaft gehören zwei Anteile am
agrargemeinschaftlichen Grundstück der EZ 12, Gst. Nr. 1319, KG Oberloisdorf.
Da das Grundstück im Grundbuch nicht verzeichnet ist, wurde mit Herrn
Gerhard Bucher (Urbarialobmann von Oberloisdorf) in den Vermessungsplan
von Herrn DI Koch vom 02.03.1987 in Oberpullendorf Einsicht genommen.
Aufgrund der unterschiedlichen Agraranteile erfolgt eine separate Aufstellung.
Anteil Nr. 85, EZ 12, Gst. Nr. 1319, KG 33041 Oberloisdorf
Größe: 5.640 m²
Lage der Waldfläche: Hotter Oberloisdorf.
Ried: Bannholz
Bestand: Fichte 15 %, Weißkiefer 80 %, Lerche 5 %.
Alter: ca. 40 – 45 Jahre
Allgemeine Bestockung: 1,0
Preis: € 0,50 – 0,60
Schätzwert:
5.460 m² x € 0,55 = € 3.003,00
SV BM Hoffmann Seite 29

Anteil Nr. 21, EZ 12, Gst. Nr. 1319, KG 33041 Oberloisdorf
Größe: 5.460 m²
Lage der Waldfläche: Gelände gerade.
Ried: Bannholz
Bestand: Kiefern Stangenholz; Fichte 10 %, Weißkiefer 90 %.
Alter: ca. 30 – 35 Jahre
Allgemeine Bestockung: 1,0
Preis: € 0,40 – 0,50
Schätzwert:
5.460 m² x € 0,45 = € 2.457,00
3.5.2 Gesamtzusammenstellung der Agraranteile
EZ 12, Gst. Nr. 1319, KG 33041 Oberloisdorf
Anteil Nr. 85 € 3.003,00
Anteil Nr. 21 € 2.457,00
Verkehrswert der Agraranteile zur
Stammsitzliegenschaft € 5.460,00
SV BM Hoffmann Seite 30

3.6 Bewertung des 2/3-Anteils der Liegenschaft mit Gebäuden
EZ 318, KG 33041 Oberloisdorf
€ 400 / 3 x 2 = € 266,00
Wert für 2/3-Anteil = € 266,00
- 18 % Abschlag wegen
eingeschränkter Veräußerbarkeit = € 48,00
Verkehrswert Liegenschaft mit Gebäuden
2/3-Anteil € 218,00
3.7 Bewertung des Wohnungsrechtes für Frau Rosalia Hafner
Frau Rosalia Hafner ist bereits verstorben, weshalb das Wohnungsrecht nicht
mehr aufrecht ist.
3.8 Ermittlung des Inventarwertes
Aufgrund des abbruchreifen Zustandes des Wohnhauses ist auch das Inventar
entsprechend wertlos.
SV BM Hoffmann Seite 31

3.9 Feststellung des Verkehrswertes
der land- und forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften
Die Bewertung erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz, 1992/150
Bundesgesetz vom 19.03.1992.
Grund und Boden
Die Bewertung der Grundstücke erfolgt nach dem Verkehrswert. Der Verkehrswert
wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Vergleichswerte
werden unter Einsichtnahme in Kaufverträge beim zuständigen Grundbuch anhand
von glaubhaften Grundstückspreisen und aus den dem Sachverständigen
bekannten, ortsüblichen Grundstückspreisen ermittelt.
In die Bewertung wird auch die Bodenklimazahl einbezogen, wobei diese Zahl
nicht nur das Bodenprofil, sondern auch noch weitere Faktoren wie Klima, Geländeverhältnisse,
Wald, Bergschatten etc. in Form von Zu- und Abschlägen
berücksichtigt. Böden mit einer Wertzahl 100 sind Böden bester Ertragsfähigkeit.
Ein Boden mit der Wertzahl 50 hat z B. nur mehr die halbe Ertragsfähigkeit eines
Bodens mit der Wertzahl 100.
SV BM Hoffmann Seite 32

Die Ertragsmesszahl wird von den Vermessungsbehörden ermittelt und wird im
Grundstücksverzeichnis unter Bezeichnung EMZ ausgewiesen.
Dividiert man die Ertragsmesszahlen der einzelnen Parzellen durch die Fläche (in
Ar), so errechnet sich die jeweilige Acker bzw. Grünlandzahl. Durch die Division
der Summe der Ertragsmesszahlen durch die Gesamtfläche erhält man die
Bodenklimazahl.
Der Waldwert errechnet sich aus der Summe von Bodenwert und Bestandswert.
Im Allgemeinen kann von folgender Relation der Bodenpreise ausgegangen
werden:
Waldboden : Wiese : Acker = 1 : 2 : 3
Das bedeutet, dass der Waldboden in der Regel mit der Hälfte des ortsüblichen
Preises für mittlere Wiesen oder mit einem Drittel des Preises für Ackerland
einzustufen ist. Berücksichtigt werden müssen allerdings Abschläge für
schlechte Ertragsfähigkeit (Geringwüchsigkeit), Steilheit des Geländes und ungünstige
Bringungsverhältnisse.
Gesamtfläche
Sie umfasst die landwirtschaftliche Nutzfläche eines landwirtschaftlichen Betriebes,
den Wald und die unproduktiven Flächen einschließlich etwaiger
ideeller Flächen aus Anteilsrechten an Gemeinschaftsbesitz und aus Nutzungsrechten
auf fremdem Grund und Boden, unter jeweiliger Berücksichtigung der
zugepachteten und verpachteten Fläche.
SV BM Hoffmann Seite 33

Kulturfläche
Sie umfasst die landwirtschaftliche Nutzfläche und den Wald einschließlich etwaiger
ideeller Flächen und errechnet sich daher aus der Gesamtfläche abzüglich
der unproduktiven Flächen.
Landwirtschaftliche Nutzfläche (LN)
Sie umfasst das Ackerland, Gartenland, die Rebflächen, die Wiesen und
Weiden sowie Almen, Bergmähder einschließlich der ideellen Flächen aus
Anteilsrechten an landwirtschaftlichem Gemeinschaftsbesitz oder Nutzungsrechten
an reiner Weidefläche auf fremdem Grund und Boden.
Reduzierte landwirtschaftliche Nutzfläche (RLN)
Sie setzt sich zusammen aus den normalertragsfähigen Flächen, wie Ackerland,
Gartenland, Rebflächen, zwei- und mehrmähdigen Wiesen, Kulturweiden, zuzüglich
der auf normalertragsfähigen Flächen umgerechneten extensiven
Dauergrünlandflächen wie einmähdige Wiesen, Hutweiden sowie Almen, Bergmähder
und Streuwiesen. Die Flächenäquivalente für Anteilsrechte an einem
Gemeinschaftsbesitz und an Nutzungsrechten auf fremden Grund und Boden
sind berücksichtigt.
SV BM Hoffmann Seite 34

Die Reduzierungsfaktoren für extensiv genutzte Dauergrünlandflächen sind:
– Dauerwiesen mit einem Schnitt: generell auf die Hälfte ihrer Fläche,
– Hutweiden: im Burgenland und in Niederösterreich auf ein Viertel, in den
anderen Bundesländern auf ein Drittel,
– Almen und Bergmähder: in Niederösterreich auf ein Drittel, in der Steiermark
auf ein Viertel, in Oberösterreich auf ein Fünftel, in Salzburg auf ein Sechstel,
in Kärnten und Vorarlberg auf ein Siebentel, in Tirol auf ein Achtel,
– Streuwiesen: generell auf ein Drittel.
Bodenklimazahl (BKZ)
Sie ist eine Wertzahl zwischen 0 und 100 – wie oben bereits erwähnt –, die
anhand objektiver Kriterien (Bodenschätzung, Wasserverhältnisse, Geländeneigung
und Klima) die natürliche Ertragsfähigkeit eines Betriebes im Vergleich
zum ertragsfähigsten Standort wiedergibt. Sie ist eine Teilkomponente des Einheitswertes.
Berechnung:
Acker(Grünland)zahl x Fläche in Ar = Ertragsmesszahl.
Die Summe der Ertragsmesszahlen aller Flächen, geteilt durch die Gesamtfläche
in Ar, ergibt die Bodenklimazahl des Betriebes.
SV BM Hoffmann Seite 35

Die Ackerzahl oder Grünlandzahl (AZ, GLZ) ist die Wertzahl eines landwirtschaftlichen
Grundstückes (zwischen 0 und 100), die aufgrund der Bodenschätzung
einen objektiven Maßstab für die natürlichen Ertragsbedingungen eines Standortes
im Vergleich zum besten Standort in Österreich („100er Böden“) repräsentiert.
Berücksichtigt werden:
Bodenart, Wasserverhältnisse, Geländeneigung, Besonderheiten wie Bodentypen
und klimatische Verhältnisse.
Die Ertragsmesszahl (EMZ) ist die natürlichen Ertragsbedingungen wiedergebende
Ackerzahl oder Grünlandzahl multipliziert mit der jeweiligen Fläche
des Grundstückes. Sie ist grundstücksbezogen und dient so wie die Bodenklimazahl
und die Betriebszahl zur Feststellung des Einheitswertes.
Die Betriebszahl (BZ) ist eine Wertzahl (zwischen 0 und 100), die die natürlichen
und wirtschaftlichen Ertragsbedingungen eines landwirtschaftlichen Betriebes
als objektives Maß im Vergleich zu einem ideellen ertragsfähigen Hauptvergleichsbetriebes
mit der Betriebszahl 100 wiedergibt.
Sie errechnet sich aus der Bodenklimazahl, die mit Zu- und Abschlägen für die
wirtschaftlichen Ertragsbedingungen (äußere und innere Verkehrslage,
Betriebsgröße) versehen wird. Sie ist eine Teilkomponente des Einheitswertes.
SV BM Hoffmann Seite 36

3.9.1 Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften
Landwirtschaftlich genutzte Flächen laut Grundbuchauszug:
EZ 320 Gst. Nr. 4703 2.408 m² KG 33041 Oberloisdorf
EZ 320 Gst. Nr. 4763 8.047 m² KG 33041 Oberloisdorf
EZ 320 Gst. Nr. 4801 20.515 m² KG 33041 Oberloisdorf
Grundstück Fläche Ertragsmesszahl
Gst. Nr. 4703 2.408 m² 2.160 Pkt.
Gst. Nr. 4763 8.047 m² 6.265 Pkt.
Gst. Nr. 4801 20.515 m² 14.432 Pkt.
Summe 30.970 m² 22.857 Pkt.
Gesamte landwirtschaftliche genutzte Fläche (LN):
Die gesamte landwirtschaftlich genutzte Fläche beträgt 30.970 m²
= 309,70 a = 3,097 ha
Summe Ertragsmesszahl (EMZ):
Die gesamte Ertragsmesszahl beträgt bei einer landwirtschaftlichen genutzten
Fläche (LN) von 3,097 ha 22.857 Punkte.
Durchschnittliche Bodenklimazahl (BKZ):
Durchschnittliche Bodenklimazahl = EMZ/LN
= 22.857 / 309,70 a = 73,80
Die durchschnittliche Bodenklimazahl beträgt 73,80 Punkte.
SV BM Hoffmann Seite 37

EZ 320, Gst. Nr. 4703, KG 33041 Oberloisdorf
BKZ Gst. Nr. 4703: EMZ 2.160 / 24,08 a = 89,70
Schätzwert: (Bauhoffnungsland)
2,00 / 73,80 x 89,70 = 2,43
2.408 m² x 2,43 = € 5.851,44
EZ 320, Gst. Nr. 4763, KG 33041 Oberloisdorf
BKZ Gst. Nr. 4763: EMZ 6.265 / 80,47 a = 77,85
Schätzwert:
1,00 / 73,80 x 77,85 = 1,05
8.047 m² x 1,05 = € 8.449,35
EZ 320, Gst. Nr. 4801, KG 33041 Oberloisdorf
BKZ Gst. Nr. 4801: EMZ 14.432 / 205,15 a = 70,34
Schätzwert:
0,80 / 73,80 x 70,34 = 0,76
20.515 m² x 0,76 = € 15.591,40
SV BM Hoffmann Seite 38

3.9.2 Gesamtzusammenstellung der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften
EZ 320, KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr. 4703 € 5.851,44
Gst. Nr. 4763 € 8.449,35
Gst. Nr. 4801 € 15.591,40
Verkehrswert der landwirtschaftlich
genutzten Liegenschaften € 29.892,19
Verkehrswert der landwirtschaftlich
genutzten Liegenschaften gerundet € 30.000,00
(In Worten: Euro dreißigtausend)
SV BM Hoffmann Seite 39

3.9.3 Bewertung der forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften
Die Waldgrundstücke wurden in Anwesenheit des Bezirksförstermeisters der BH
Oberpullendorf, Herrn Fichtinger, aufgesucht.
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen laut Grundbuchauszüge:
EZ 617 Gst. Nr. 1532 5.172 m² KG 33041 Oberloisdorf
EZ 617 Gst. Nr. 1533 5.460 m² KG 33041 Oberloisdorf
EZ 1332 Gst. Nr. 1617/1 10.488 m² KG 33041 Oberloisdorf
EZ 617, Gst. Nr. 1532, KG 33041 Oberloisdorf
Größe: 5.172 m²
Lage der Waldfläche: Leichte Hanglage; Bringungsmöglichkeiten von allen
Seiten vorhanden; mittig geführter Weg.
Ried: Dickriegel
Bestand: Weißkiefer 95 %, Eiche 5 %.
Alter: 60 – 65 Jahre
Allgemeine Bestockung: 1,0
Preis: € 0,75 – € 0,95
Schätzwert:
5.172 m² x € 0,80 = € 4.137,60
SV BM Hoffmann Seite 40

EZ 617, Gst. Nr. 1533, KG 33041 Oberloisdorf
Größe: 5.460 m²
Lage der Waldfläche: Leichte Hanglage; Bringungsmöglichkeiten von allen
Seiten vorhanden; mittig geführter Weg.
Ried: Dickriegel
Bestand: Weißkiefer 95 %, Eiche 5 %.
Alter: 60 – 65 Jahre
Allgemeine Bestockung: 1,0
Preis: € 0,75 – € 0,95
Schätzwert:
5.460 m² x € 0,80 = € 4.368,00
EZ 1332, Gst. Nr. 1617/1, KG 33041 Oberloisdorf
Größe: 10.488 m²
Lage der Waldfläche: Leichte Hanglage; Bringungsmöglichkeit vorhanden.
Ried: Liebingwald.
Bestand: Weißkiefer 65 %, Fichte 3 %, Eiche 32 %.
Alter: 60 – 65 Jahre; teilweise Fichte und Eiche Unterwuchs 4 – 6 Jahre.
Allgemeine Bestockung: 1,0
Preis: € 0,80 – € 1,10
Schätzwert:
10.488 m² x € 1,00 = € 10.488,00
SV BM Hoffmann Seite 41

3.9.4 Bewertung des 1/2-Anteils der forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaft
EZ 1332, KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr 1617/1 € 10.488,00
Wert für 1/2-Anteil = € 5.244,00
- 15 % Abschlag wegen
eingeschränkter Veräußerbarkeit = € 786,60
Verkehrswert forstwirtschaftliche Liegenschaft
1/2-Anteil € 4.457,40
3.9.5 Gesamtzusammenstellung der forstwirtschaftlich genutzten Liegenschaften
EZ 617, KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr 1532 € 4.137,60
Gst. Nr 1533 € 4.368,00
€ 8.505,60
EZ 1332, KG 33041 Oberloisdorf
Gst. Nr 1617/1 (1/2-Anteil) € 4.457,40
Verkehrswert der forstwirtschaftlich
genutzten Liegenschaften € 12.963,00
Verkehrswert der forstwirtschaftlich
genutzten Liegenschaften gerundet € 13.000,00
(In Worten: Euro dreizehntausend)
SV BM Hoffmann Seite 42

3.10 Gesamtzusammenstellung
Verkehrswert Liegenschaft mit Gebäuden
EZ 318, KG 33041 Oberloisdorf:
Gst. Nr. 195/2, 196/3 und 198 € 400,00
Verkehrswert Liegenschaft mit Gebäuden 2/3-Anteil
EZ 318, KG 33041 Oberloisdorf:
Gst. Nr. 195/2, 196/3 und 198 € 218,00
Verkehrswert 1/2-Anteil am gemeinsamen Grundstück
EZ 43, KG 33041 Oberloisdorf:
Gst. Nr. 196/1 + € 1.804,00
Verkehrswert Agraranteile zur Stammsitzliegenschaft
EZ 12, KG 33041 Oberloisdorf: + € 5.460,00
Wert Wohnungsrecht
Frau Rosalia Hafner - € 0,00
Wert Inventar
EZ 318, KG 33041 Oberloisdorf:
Gst. Nr. 195/2, 196/3 und 198 + € 0,00
Verkehrswert landwirtschaftlich genutzter Liegenschaften
EZ 320, KG 33041 Oberloisdorf: + € 30.000,00
Verkehrswert forstwirtschaftlich genutzter Liegenschaften
EZ 617 und 1332, KG 33041 Oberloisdorf: + € 13.000,00
Verkehrswert gesamt € 50.482,00
Verkehrswert gesamt gerundet € 50.500,00
(In Worten: Euro fünfzigtausendfünfhundert)
SV BM Hoffmann Seite 43

Anmerkung (Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3):
Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen;
sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor, auch mein Gutachten zu
ändern. Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender
Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen,
kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende
Größe sein. Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht
notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich
bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit insbesondere kurzfristig, am
Markt realisierbar ist.
Für die Bewertung wird keine Bodenkontaminierung erstellt und Altlastenfrei unterstellt.
Bodenuntersuchungen wegen eventueller Kontaminierungen wurden nicht
beauftragt und nicht durchgeführt. Es wurden bei der Befundaufnahme keine Hinweise
festgestellt, die auf eine Bodenkontaminierung und Altlasten schließen lassen.
Der allgemein beeid. und ger. zert. Sachverständige:
Baumeister Fritz Hoffmann
SV BM Hoffmann Seite 44

Beilagen
4.1 Fotodokumentation
7451 Oberloisdorf, Hauptstraße 40a
Wohnhaus Hofansicht
SV BM Hoffmann Seite 45

Wohnhaus Rückansicht
Wohnhaus Innenbereich
SV BM Hoffmann Seite 46

Wohnhaus Innenbereich
Nebengebäude (Stall mit Einstellraum)
SV BM Hoffmann Seite 47

Stall
Lagerraum
SV BM Hoffmann Seite 48

Stadl Vorderansicht
Stadl Rückansicht
SV BM Hoffmann Seite 49

Stadl – Risse im Mauerwerk
SV BM Hoffmann Seite 50

4.2 Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Flächenwidmungspläne
SV BM Hoffmann Seite 51

Gst Nr. 195/2
Gst Nr. 196/3
Gst Nr. 198
EZ 318, Gst. Nr. 195/2, 196/3 und 198, KG 33041 Oberloisdorf
SV BM Hoffmann Seite 52

Gst Nr. 195/2
Gst Nr. 196/3
Gst Nr. 198
EZ 318, Gst. Nr. 195/2, 196/3 und 198, KG 33041 Oberloisdorf
SV BM Hoffmann Seite 53

EZ 43, Gst. Nr. 196/1, KG 33041 Oberloisdorf Gemeinsamer Hof
SV BM Hoffmann Seite 54

EZ 12, Gst. Nr. 1319, KG 33041 Oberloisdorf Agraranteile Nr. 85 und 21
SV BM Hoffmann Seite 55

SV BM Hoffmann Seite 56

Gst Nr. 4801
Gst Nr. 4763
Gst Nr. 4703
EZ 320, Gst. Nr. 4703, 4763 und 4801, KG 33041 Oberloisdorf
SV BM Hoffmann Seite 57

Gst Nr. 195/2
Gst Nr. 196/3
Gst Nr. 198
EZ 320, Gst. Nr. 4703, 4763 und 4801, KG 33041 Oberloisdorf
SV BM Hoffmann Seite 58

SV BM Hoffmann Seite 59

Gst Nr. 1532
Gst Nr. 1533
EZ 617, Gst. Nr. 1532 und 1533, KG 33041 Oberloisdorf
SV BM Hoffmann Seite 60

Gst Nr. 1532
Gst Nr. 1533
EZ 617, Gst. Nr. 1532 und 1533, KG 33041 Oberloisdorf
SV BM Hoffmann Seite 61

SV BM Hoffmann Seite 62

EZ 1332, Gst. Nr. 1617/1, KG 33041 Oberloisdorf
SV BM Hoffmann Seite 63

EZ 1332, Gst. Nr. 1617/1, KG 33041 Oberloisdorf
SV BM Hoffmann Seite 64