Liegenschaft in 7361 Lutzmannsburg - Konkurs Schlögl

An das
Bezirksgericht Oberpullendorf
Hauptstraße 7
7350 Oberpullendorf
GUTACHTEN
SCHÄTZUNGEN
BEWEISSICHERUNG
AUSSCHREIBUNGEN
PLANUNGEN
BAULEITUNGEN
ABRECHNUNGEN
Oberwart, 09.12.2010/dk
WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN
betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 1902, Gst. Nr. 179, Baufläche
mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG. 33033 Lutzmannsburg, BG. Oberpullendorf,
in 7361 Lutzmannsburg, Breitengasse 12.
Auftraggeber: BG. Oberpullendorf, Geschäftszahl: 5 E 635/10m
Betreibende Partei: Pfnier & Co GmbH, Gymnasiumstr. 15, 7350 Oberpullendorf
vertreten durch:
Dr. Johann Kölly, Rechtsanwalt, Rosengasse 55, 7350 Oberpullendorf
Verpflichtete Partei: 1. Veronika SCHLÖGL
2. Johann SCHLÖGL
beide: 7372 Draßmarkt, Aussiedlergasse 13
vertreten durch:
Dr. Herwig Mayrhofer, Dr. Karl-Heinz Plankel, Mag. Stefan Ganahl,
6850 Dornbirn, Am Rathauspark
Stichtag: 08.11.2010.
Zweck:
Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaft
mit den darauf befindlichen Gebäuden zur Exekution.

___________________________________________________________________________________ 2
INHALTSVERZEICHNIS:
Seite
Kopf des Gutachtens ……………………………………………………………………. 01
Inhaltsverzeichnis mit Verkehrswert …………………………………………………… 02
Lokalaugenschein ……………………………………………………………………….. 03
Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung, Erklärung des SV ……………… 04-07
Befund:
Grundbuch, Lage, Flächenwidmung, Maße, Ver- und Entsorgungsleitungen,
Infrastruktur, Nutzung …………………………………………………………………… 08-11
Gebäudebeschreibung, technische Beschreibung, räumliche Beschreibung ……. 12-31
Außenanlagen ……………………………………………………………………………. 31-32
Bewertungsgrundlagen ………………………………………………………………….. 33-40
Grundwertermittlung ……………………………………………………………………… 41
Bauzeitwertermittlung ……………………………………………………………………. 41-47
Ertragswertermittlung ……………………………………………………………………. 47-54
Verkehrswertermittlung ………………………………………………………………...... 55
Fotoaufnahmen …………………………………………………………………………… 56-97
Der Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 1902, Gst. Nr. 179, Baufläche mit den
darauf befindlichen Gebäuden, KG. 33033 Lutzmannsburg, BG. Oberpullendorf, in
7361 Lutzmannsburg, Breitengasse 12, beträgt
€ 894.144,00
VKW unter Berücksichtigung der dinglichen Rechte € 894.139,00
Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 3
Lokalaugenschein:
Der erste gerichtliche Lokalaugenschein fand am 8.11.2010 statt, dieses Datum gilt auch
als Bewertungsstichtag.
Beginn: 9:00 Uhr
Ende:
11:45 Uhr
Anwesende Personen:
• Betreibende Partei: Nicht anwesend.
• Betreibendenvertreter: Mag. Eva-Maria Kölly für Dr. Johann Kölly
• Verpflichtete Partei: Johann Schlögl
Hannes Schlögl – Sohn
• Verpflichtetenvertreter: Nicht anwesend.
• Bank Austria: Wilhelm Seeböck
Aufgrund der Größe und des Umfang des Objektes erfolgte eine Zweitbesichtigung am
24.11.2010.
Beginn: 13:00 Uhr
Ende:
15:15 Uhr
Anwesende Personen:
• Für die verpflichtete Partei: Hr. Schlögl jun.
Anlässlich dieses Lokalaugenscheins konnten alle zu bewertenden Räumlichkeiten bzw.
Objekte besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 4
Fragestellung an den SV:
Die Schätzung der Liegenschaft
wird angeordnet.
EZ. 1902, GB 33033 Lutzmannsburg je zu 1/2 BLNR 1 und 2
Grundlagen und Unterlagen der Wertermittlung:
01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Gebäude / Gebäuden.
02. Auszug aus der digitalen Katastermappe - DKM (die darin dargestellten Grenzen
wurden für die Erstellung des Gutachtens herangezogen und nicht in der Natur
überprüft).
03. Grundbuchsauszug.
04. Baubewilligungsbescheid vom 22.10.2004 mit der Zahl 238/2004, von der
Marktgemeinde Lutzmannsburg zur Verfügung gestellt.
05. Ansuchen betreffend Erteilung einer Baubewilligung für einen Personenaufzug
vom 29.11.2005 mit der Zahl 238/2004, von der Marktgemeinde Lutzmannsburg
zur Verfügung gestellt.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 5
06. Schreiben der Marktgemeinde Lutzmannsburg – Ersuchen um Vorlage der
Fertigstellungsanzeige sowie den Beilagen zur Erteilung der Benützungsfreigabe
vom 9.7.2008 mit der Zahl 12/2008, von der Marktgemeinde Lutzmannsburg
zur Verfügung gestellt.
07. Einreichplan über den Neubau eines Wohnhauses – Weinkellerei – Garage mit
Ferienwohnungen (Grundrisse, KG, EG, OG, DG) vom 16.9.2004, von der Markt-
gemeinde Lutzmannsburg zur Verfügung gestellt.
08. Einreichplan über den Neubau eines Wohnhauses – Weinkellerei – Garage mit
Ferienwohnungen (Ansicht Nordwest, Südost, Nordost, Südwest, Schnittdarstellung
A-A, B-B, C-C, D-D und Lageplan) vom 16.9.2004, von der Marktgemeinde
Lutzmannsburg zur Verfügung gestellt.
09. Einreichunterlagen: Baubeschreibung, Topografie und Berechnung der Energie-
kennzahlen, von der Marktgemeinde Lutzmannsburg zur Verfügung gestellt.
10. ÖNORM B 1800, 6. Teil.
11. „Praxis der Grundstücksbewertung“ von Gerardy / Möckel.
12. „Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten“ von Simon / Kleiber /
Rössler.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 6
13. Ross-Brachmann „Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des
Wertes baulicher Anlagen“ von Holzner / Renner.
14. „Liegenschaftsbewertung“ von Kranewitter.
15. Das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz.
16. „Liegenschaftsbewertungsgesetz“ von Stabentheiner.
17. Die ÖNORM B 1802 - Liegenschaftsbewertung.
18. „Immobilienbewertung Österreich“ von Bienert / Funk.
19. Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Im-
mobilien- und Vermögenstreuhänder.
20. Nutzungsdauerkatalog des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gericht-
lich zertifizierten Sachverständigen Österreichs, Landesverband Steiermark und
Kärnten.
21. Zeitschrift „Der Sachverständige“.
22. Weiterführende Fachliteratur, insbesondere durch laufende Teilnahmen an fach-
bezogenen Seminaren und Vorträgen.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 7
23. Die von der Statistik Austria veröffentlichten Zahlen, wie Baukostenindex, Bau-
preisindex, Verbraucherpreisindex usw.
24. „Exekutionsordnung (EO)“ in der derzeit gültigen Fassung.
Erklärung des Sachverständigen:
Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen
abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen
ausgearbeitetes Gutachten ab.
Aufgrund der oben angeführten Unterlagen sowie meiner Kenntnis der Liegenschaft ergibt
sich daher folgender Befund.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 8
B E F U N D
1. Grundbuch:
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 9
2. Lage:
Dieses Grundstück mit den darauf befindlichen Objekten liegt außerhalb des Ortszentrums
von Lutzmannsburg und ist über die westseitig vorbeiführende Breitengasse erreichbar.
Die Lage des Grundstückes ist eben, die Figuration rechteckig.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 10
3. Flächenwidmung:
Lt. Auskunft am Gemeindeamt sowie dem Gis-Burgenland-Ausdruck zu entnehmen ist das
Grundstück als „BM“ – Bauland-Gemischtes Baugebiet gewidmet.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 11
4. Maße:
Die zur Berechnung erforderlichen Maße wurden den vorhandenen Plänen entnommen
und in natura einer Überprüfung unterzogen.
5. Ver- und Entsorgungsleitungen:
Diese Liegenschaft kann als zur Gänze aufgeschlossen bezeichnet werden, d. h. Strom-,
Wasser-, Kanal- und Telefonanschluss sind in das Gebäude eingeleitet. Sat-Anlage montiert.
6. Infrastruktur:
Autobushaltestellen, Gaststätten, Einkaufsmöglichkeiten und eine Bank sind in Lutzmannsburg
vorhanden. Die größeren öffentlichen Anschlussstellen sowie infrastrukturellen
Gegebenheiten befinden sich im Bezirksvorort Oberpullendorf.
7. Nutzung:
Das Gebäude war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme genutzt.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 12
8. Gebäudebeschreibung:
8.1. Wohnhaus mit Weinkellerei und Ferienwohnungen:
Die Baubewilligung für das Objekt wurde 2004 erteilt, das Gebäude, lt. Angabe, zwischen
2005 und 2006 errichtet. Eine Benützungsbewilligung liegt bis dato nicht vor. Das Objekt
ist größtenteils dreigeschoßig, bestehend aus Keller-, Erd- und Obergeschoß mit teilweise
ausgebautem Dachgeschoß errichtet.
Im Dachgeschoß befinden sich zwei Apartments, bestehend aus Waschraum sowie Aufenthalts-
und Schlafbereich mit Kochnische bzw. ein Vorraum.
Im Obergeschoß vorhanden fünf Gästezimmer, jeweils bestehend aus Wasch- und
Schlafbereich, ein Wäscheraum, Küche, Frühstücksraum, Gang, Vorraum vor der
Wohneinheit sowie eine Wohnung, bestehend aus Abstellraum, Schlafzimmer, Badezimmer,
WC, Kinderbadezimmer, Kinder-WC, zwei Kinderzimmer und Gang.
Im Erdgeschoß vorhanden der restliche Bereich der Wohnung, bestehend aus Speis, Küche,
Ess- und Wohnbereich, WC, Garderobe und Windfang bzw. Küche, Vinothek, Damen-WC,
Herren-WC, Rezeption sowie Einstell- und Wirtschaftsraum.
Der Keller beinhaltet Tanklagerraum, Waschraum, Waschküche, Vorraum, Flaschenlager,
Seminarraum, Lüftungszentrale, Schaltschrankraum, Heizraum, Pelletslager, Vorraum und
Stiegenhaus.
Die Aufschließung und Erreichung von Grund und Gebäude ist über die westseitig vorbeiführende
Breitengasse gegeben. Der Zugang erfolgt vom Hof aus. Die Geschoße unter-
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 13
einander sind durch Stiegen sowie eine Personenaufzugsanlage (welche vom KG bis ins
OG führt) miteinander verbunden.
Technischer Bericht – soweit angegeben bzw. augenscheinlich feststellbar:
Fundierung: Es ist eine Betonplatte vorhanden.
Kellermauerwerk: Ortbetonwände, lt. Angabe in Dichtbeton ausgeführt.
Decken über Keller: Elementdecken.
EG- und OG-Konstruktion: Holzriegelkonstruktion mit dazwischen liegender Wärmedämmung
und beidseitiger Beplankung.
Decken über EG und OG: Holzdecken mit dazwischen liegender Wärmedämmung.
Dachgeschoßausbau: Die Außenwände stellen Holzriegelwände mit dazwischen liegender
Wärmedämmung und beidseitiger Beplankung dar. Der Dachgeschoßausbau ist in Leichtbauweise
hergestellt.
Dachkonstruktion: Holzsatteldachstuhl straßenseitig sowie Pultdachstuhl hofseitig.
Dachdeckung: Ziegeldeckung beim Satteldach, auf die hergestellte Lattung aufgebracht
sowie ein Foliendach mit Bekiesung beim Pultdach. Blitzschutz montiert.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 14
Wasserabfuhr: Regenrinnen und Abfallrohre an das Kanalnetz angeschlossen, sodass die
gesamten Dachwässer verrohrt abgeführt werden.
Räumlichkeiten u. d. Ausstattung:
DACHGESCHOSS:
Apartment 1:
Waschraum:
Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Zugang über eine
Holztür mit Zarge, Belichtung über ein Velux-Dachflächenfenster (Kunststoff), eingebaut
ein Waschbecken mit Mischbatterie, ein Hänge-WC mit in die Wand integriertem Spülkasten
bzw. in der Nische eine verflieste Dusche mit Bodenablauf, Mischbatterie und Brausegarnitur
sowie Glasduschwand (Faltwand), zusätzlich zur Beheizung vorhanden eine
Röhrenheizkörper.
Aufenthalts- und Schlafbereich mit Kochnische:
Schwimmender Holzboden mit Fußbodenheizung, Wände und Dachschräge gemalt, Zugang
vom Gang über eine Holztür mit Zarge mit Schließanlage (mit Scheckkarte bedienbar),
Belichtung über ein Kunststoffdachflächenfenster elektrisch öffenbar bzw. vorhanden
zwei Eckfenster in Kunststoff-Alu hergestellt mit öffenbarer Terrassentür und davor befindlicher
Glaslichte (französisches Fenster).
Festgehalten wird, dass im Bereich dieser Fenster eine Sitzgelegenheit besteht, wo die
Decke mit Holz verkleidet ist. Eingebaut eine Einzelabwasch mit Tropftasse und Mischbatterie.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 15
Allgemeine Anmerkung:
Festgehalten wird, dass die Fenster grundsätzlich Holz-Alu-Fenster darstellen mit außenliegender
Alubeplankung und handelt es sich hier um Zweifachisoliergläser. Im gesamten
Objekt besteht ein Bussystem sowie eine zentrale Staubsaugeranlage.
An der Decke ersichtlich die kontrollierte Wohnraumlüftung und ist im gesamten Objekt
eine kontrollierte Wohnraumlüftung vorhanden. Festgehalten wird, dass die gesamte
Wohnraumlüftung jedoch noch nicht in Betrieb ist, nachdem die Lüftungszentrale noch
nicht fertiggestellt ist.
Apartment 2
Wiederrum bestehend aus Waschraum sowie Schlaf-, Wohn- und Küchenbereich.
Waschraum:
Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Dachschräge und
Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge, Belichtung über ein Kunststoff-Velux-
Dachflächenfenster elektrisch öffenbar. Eingebaut ein Hänge-WC mit in die Wand integriertem
Spülkasten, ein Waschbecken mit Mischbatterie sowie eine geflieste Dusche mit
Bodenablauf, Mischbatterie, Brausegarnitur und Glasduschwand. Zusätzlich zur Beheizung
vorhanden ein Röhrenheizkörper.
Wohn-, Schlaf- und Küchenbereich:
Schwimmender Holzboden, Wände und Dachschräge gemalt, Zugang über eine Holztür
mit Schließanlage und Zarge vom Vorraum, Belichtung über zwei einflügelige elektrisch
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 16
gesteuerte Velux-Dachflächenfenster. In diesem Bereich ein Fußbodenheizung, weiters
vorhanden eine Einzelabwasch mit Tropftasse und Mischbatterie.
Vorraum:
Schwimmender Holzboden, Wände und Dachschräge gemalt, ersichtlich die ober Putz
verlegte kontrollierte Wohnraumlüftung (Spirorohre) zum Luftraum vorhanden vier Fixverglasungen
mit Milchglas ausgeführt und integrierten fünf Stück Einbauleuchten. Offener
Zugang zur Stiege in das Obergeschoss. Ersichtlich der Verteiler für die Fußbodenheizung
sowie der Anschluss für die Zentralstaubsaugeranlage.
Stiege Dachgeschoss – Obergeschoss:
Hergestellt ist eine zweifach gewendelte Holzstiege mit Holztrittbrettern, die Wand- und
Dachschrägenflächen sind gemalt und im Bereich der Dachschräge zur Belichtung ein
elektrisch gesteuertes Velux-Dachflächenfenster eingebaut. Es besteht ein Holzhandlauf
sowie im Bereich der Stiegen Wandeinbauleuchten. Im Spindelbereich befindet sich eine
Wand mit Holzabdeckung.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 17
OBERGESCHOSS:
Gästezimmer 1:
Dieses besteht aus einem Waschbereich sowie einem Schlafbereich.
Waschbereich:
Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Decke gemalt, Zugang
über eine Glasschiebtür sowie anschließend eine Glaswand zum Schlafzimmer. Eingebaut
eine geflieste Dusche mit Bodenablauf, Mischbatterie und Brausegarnitur und
Glasduschwand. Ein Waschbecken mit Michbatterie, ein Hänge-WC mit in die Wand integriertem
Spülkasten sowie zusätzlich zur Beheizung eingebaut ein Röhrenheizkörper.
Schlafbereich:
Schwimmender Holzboden, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt, Zugang über eine
Holztür mit Zarge und Schließanlage, Belichtung über ein dreiteiliges Holz-Aluisolierglasfenster
mit öffenbaren Flügel und zwei anschließenden Stehflügeln (nicht öffenbar). Dieser
öffenbare Flügel besitzt fassadenseitig eine Glaswand (franz. Fenster). Zur Beheizung im
Schlafbereich vorhanden ein Heizkörper. Ersichtlich die kontrollierte Wohnraumlüftung.
Gästezimmer 2:
Gleiche Ausstattung wie Gästezimmer 1, jedoch ist der Waschraum behindertengerecht
ausgeführt.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 18
Wäscheraum:
Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt, Zugang über eine Holztür mit Stock und
Schließanlage, ersichtlich der Fußbodenheizungsverteiler sowie die automatischen Absicherungen
und FI‘s für die Gästezimmer 2-5 und den Frühstücksraum. Weiters ersichtlich
der Hirschmannverteiler für die SAT-Anlage bzw. die Wohnraumlüftung.
Küche:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, Wände gemalt mit Ausnahme des Küchenschildes,
welches mit einer Holzplatte belegt ist. Decke mit Holz verschalt. Zugang über
eine Holztür mit Stock vom Frühstücksraum. Wiederrum ersichtlich die kontrollierte Wohnraumlüftung.
Frühstücksraum:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt. Die
Abtrennung zum Vorraum besteht über eine Glaswand mit integrierter Glastür und zylindrischem
Schloss. Zur Belichtung im Bereich des Frühstücksraumes eingebaut ein zweiteiliges
Holz-Aluisolierglasfenster, eine großflächige Holz-Aluisolierglasschiebetüre mit davor
befindlicher Glaswand (franz. Fenster) sowie beidseitig eine Holz-Aluisolierglasterrassentür
mit Glaswand (franz. Fenster) mit anschließender Fixverglasung. Weiters zur Belichtung
in Höhe des Dachstuhles im Bereich des Frühstücksraumes umlaufend eine Fixverglasung
ersichtlich.
Gästezimmer 3:
Gleiche Ausstattung wie Gästezimmer 1.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 19
Gästezimmer 4:
Analoge Ausstattung wie Gästezimmer 1.
Festgestellt wird, dass im Gästezimmer 4 eine Verbindungstür zum Gästezimmer 5 besteht.
Gästezimmer 5:
Gleiche Ausstattung wie Gästezimmer 1, jedoch eine Verbindungstür zu Gästezimmer 4.
Gang:
Vorhanden schwimmender Holzboden, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt, zum
Stiegenhaus ins Dachgeschoss bzw. zur Wohneinheit. Der Abschluss über ein Brandschutztür.
Im Bereich der Stiege in das Erdgeschoss befindet sich eine Lichtkuppel, händisch
öffenbar. Im Bereich der Stiege eingebaut die Aufzuganlage sowie in Segmentform
ausgeführt der Installationsschacht, wo sich ausschließlich die Entlüftung für den Aufzugsschacht
befindet.
Vorraum vor der Wohneinheit:
Holzboden mit drei Ausgleichsstufen und Wandeinbauleuchten zur Wohneinheit. Wandflächen
gemalt, darüber liegende Dachschräge ersichtlich. Im Bereich der Zugangstür zur
Wohnung befindet sich wiederrum die automatische Absicherungen und der FI für die zwei
Apartments im Dachgeschoss bzw. die Businstallation für die Apartments.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 20
WOHNUNG:
Abstellraum unter der Stiege:
Fliesenboden, eine Wand mit OSB-Platten beplankt, die andere Wand mit Fermacell Platten.
Ersichtlich die Untersicht der Holzstiege in das Dachgeschoss. Zugang über eine
Holztür mit Zarge.
Schlafzimmer:
Schwimmender Holzboden mit Fußbodenheizung, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt,
Zugang über eine Holztür mit Stock, Belichtung über ein zweiteiliges Holz-
Aluisolierglasfenster mit Holzfensterbrett.
Badezimmer:
Dieses schließt an das Schlafzimmer an. Vorhanden Fliesenboden mit Fußbodenheizung,
Wände bis zur Decke verfliest, Decke mit Holz verschalt, Zugang über eine Holztür mit
Stock, Belichtung über ein einteiliges Holz-Aluisolierglasfenster. Zusätzlich zur Fußbodenheizung
besteht ein Röhrenheizkörper. Vorhanden eine verflieste Dusche in Viertelkreisform
mit Bodengully, Mischbatterie und Brausegarnitur und Glasduschwand. Eine Eckbadewanne
mit Mischbatterie und Brausegarnitur sowie ein Waschbecken mit Mischbatterie.
WC:
Vom Badezimmer erreichbar. Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke
verfliest, Decke mit Holz verschalt, Zugang über eine Holztür mit Stock, eingebaut ein
Hänge-WC mit in die Wand integriertem Spülkasten. Ersichtlich die Absaugung von der
kontrollierten Wohnraumlüftung.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 21
Kinderbadezimmer:
Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Decke mit Holz verschalt,
Zugang über eine Holztür mit Stock, vorhanden eine verflieste Dusche in Viertelkreisform
mit Bodenablauf, Mischbatterie und Brausegarnitur sowie Glasduschwand. Belichtung
über ein einteiliges Holz-Aluisolierglasfenster. Eingebaut ein Waschbecken mit
Mischbatterie. Zusätzlich zur Beheizung ein Röhrenheizkörper.
Kinder-WC:
Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Decke mit Holz verschalt,
Zugang über eine Holztür mit Stock, eingebaut ein Hänge-WC mit in die Wand integriertem
Spülkasten sowie der Fußbodenheizungsverteiler.
Kinderzimmer 1:
Schwimmender Holzboden, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt, Zugang über eine
Holztür mit Stock, wiederrum Fußbodenheizung, Belichtung über eine einteilige Holz-
Aluisolierglasterrassentür mit Glaswand (franz. Fenster) sowie über eine zweiteilige Holz-
Aluisolierglastürkombination bestehend aus einem öffenbaren Flügel und einem Stehflügel,
wobei der öffenbare Flügel eine Glaswand besitzt und als franz. Fenster ausgebildet
ist.
Kinderzimmer 2:
Analoge Ausstattung wie Kinderzimmer 1.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 22
Gang in der Wohnung:
Schwimmender Holzboden, Wände und Dachschräge gemalt, im Bereich der Dachschräge
eingebaut zwei elektrisch öffenbare Kunststoffdachflächenfenster bzw. ersichtlich vier
Milchverglasungen zum Stiegenhaus ins Dachgeschoss. Zur Absturzsicherung im Bereich
der Stiege besteht ein Geländer aus Nirostäben mit Holzhandlauf. Aufgrund des statischen
Systems sind drei Säulen zur Stützung ersichtlich. Zugang vom Vorraum über eine Holztür
mit Schließanlage und Zarge.
Stiege Obergeschoss – Erdgeschoss (Wohnung):
Diese besteht im Bereich der Wohnung. Hergestellt ist eine einläufige Holzstiege bestehend
aus einem Holzbalken und eingespannten Holztrittbrettern mit beidseitigen Niroholzstäben
und Holzhandlauf als Geländer zur Absturzsicherung.
Stiege Obergeschoss – Erdgeschoss:
Hergestellt ist ein einläufige Holzstiege, wo die Trittbretter einseitig in einen Holzbalken
eingespannt sind. Zur Absturzsicherung besteht ein Nirogeländer mit Holzhandlauf und
außen liegend ein weiterer Holzhandlauf.
Personenaufzugsanlage:
Die Verbindung vom Obergeschoss bis zum Kellergeschoss erfolgt zusätzlich zu den Stiegen
über eine Aufzugsanlage Type Heissenberger, Tragkraft 630 kg für 8 Personen, Baujahr
2005, Fabrikationsnummer 508.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 23
ERDGESCHOSS:
WOHNUNG:
Speis:
Feinsteinzeugboden ohne Fußbodenheizung, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt,
zur Vinothek besteht eine Brandschutztür, zur Küche eine Holzschiebetür.
Küche, Ess- und Wohnbereich:
Größtenteils schwimmender Holzboden, im Bereich der Stiege Feinsteinzeugboden, umlaufend
mit Fußbodenheizung, Wände größtenteils gemalt, im Bereich der Fenster mit
Holz verschalt, Decke mit Holz verschalt, zur Stiege in den Keller besteht als Absturzsicherung
eine Glasbrüstungsmauer, Belichtung im Bereich der Küche und im Essbereich
über ein einflügeliges Holz-Aluisolierglasfenster mit jeweils anschließender Fixverglasung.
Im Bereich des Wohnzimmer besteht eine einflügelige Holz-Aluisolierglasterrassentür mit
anschließendem Stehflügel.
Zwischen Wohn- und Essbereich befindet sich ein zweizügiger Kamin. Im Bereich der
Stiege zur Belichtung eingebaut ein einflügeliges Holz-Aluisolierglasterrassentür mit anschließender
Fixverglasung und außen liegenden Holzbalken.
WC:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Decke mit Holz
verschalt, Zugang über eine Holztür mit Zarge, Belichtung über ein kleinformatiges Holz-
Aluisolierglasfenster, eingebaut ein Hänge-WC mit in die Wand integriertem Spülkasten
sowie ein Handwaschbecken mit Mischbatterie.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 24
Garderobe:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt,
Durchgangsöffnung ohne Tür und Stock zum Windfang, Belichtung über ein kleinformatiges
Holz-Aluisolierglasfenster mit Holzfensterbrett, ersichtlich der Verteiler für die Fußbodenheizung
sowie die automatischen Absicherungen, FI‘s und die EIB-Absicherung für die
gesamte Wohnung.
Windfang:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt, Zugang
vom Freien über eine Massivholzeingangstür mit zylindrischem Schloss und anschließender
Holz-Aluisolierfixverglasung. Die Abtrennung zur Wohneinheit erfolgt über
eine Glaswand mit integrierter Glastür.
Küche:
Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände und Decke gemalt mit integriertem Beleuchtungskörpern
in der Decke, zur Vinothek besteht eine großflächige Fixverglasung bzw.
eine Durchgangsöffnung ohne Tür und Stock. Zugang zur Speis der Wohnung über eine
Brandschutztür.
Vinothek:
Im Bereich der Sitzgelegenheit Teppichboden mit Fußbodenheizung, Wände gemalt, im
Sitzbereich Akustikholzdecke ansonsten Akustikdecke mit integrierten Spots. Zugang von
der Rezeption über zwei Glasschiebetüren. Zur Belichtung eingebaut zwei kreisförmige
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 25
Holz-Aluisolierglasfenster mit jeweils einem öffenbaren Flügel bzw. eine zweiteilige Holz-
Aluisolierglasterrassentür. Zur Stiege hin besteht zur Absturzsicherung eine Glaswand,
bestehend aus 11 Glaselementen. Der Zugang zur Stiege in den Keller ist offen gestaltet.
Damen-WC:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Decke gemalt,
Zugang über eine Holztür mit Zarge, eingebaut ein Hänge-WC mit in die Wand integriertem
Spülkasten sowie eine Waschbecken mit Mischbatterie.
Herren-WC:
Dieses besteht aus einem Vorraum und einem WC. Vorhanden ein Feinsteinzeugboden
mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Decke gemalt, Zugang über Holztüren
mit Zargen. Im WC eingebaut ein Hänge-WC mit in die Wand integriertem Spülkasten
sowie ein Pissoir. Im Vorraum ein Waschbecken mit Mischbatterie sowie der Verteiler für
die Fußbodenheizung.
Rezeption:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, im Bereich der Verglasung, Bodenkonvektoren
sowie Bodeneinbauleuchten, Wände gemalt, Decke mit Holz verschalt, offener Zugang
zur Stiege in das Obergeschoss. Belichtung über eine dreiteilige Holz-Aluisolierglaskonstruktion
mit Fixverglasung, Zugang über eine Holz-Aluisolierglaseingangstür mit zylindrischem
Schloss und fix verglaster Oberlichte.
Wiederrum ersichtlich der Anschluss für die Staubsaugerzentrale. Im Bereich der Rezeption
befindet sich der Aufzug.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 26
Einstell- und Wirtschaftsraum:
Epoxid-Harzbeschichtung, Wände teilweise gespachtelt, teilweise mit Abrieb versehen, an
der Decke besteht eine OSB-Plattenbeplankung sowie sind zwei Stahlträger vorhanden. In
der nordostseitigen Ecke befindet sich der Transportschacht zum Kellergeschoss, wo der
Aufzug jedoch fehlt. Zufahrt vom Hof über ein Seitensektionaltor, händisch bedienbar. Die
Abflussinstallationen liegen über Putz. Weiters vorhanden die automatischen Absicherungen
mit FI und EIB Absicherungen, eine Starkstromsteckdose sowie ein Kaltwasserhahn.
Stiege Erdgeschoss – Kellergeschoss:
Diese führt von der Vinothek in den Keller. Hergestellt ist eine zweiläufige Holzstiege bestehend
aus Holztrittbrettern mit zwei Zwischenpodesten auf einem Balken aufgelegt. Zur
Absturzsicherung bestehen Nirostäbe mit Holzhandlauf.
KELLERGESCHOSS:
Tanklagerraum:
Epoxid-Harzbeschichtung, Wände und Decke gemalt, der Zugang vom Flaschenlager erfolgt
über eine Rampe. Der Abschluss zum Flaschenlager ist über eine Glaswand mit zwei
integrierten Glastüren gegeben. Die Abflussinstallation liegt über Putz. Ersichtlich eine
Mischbatterie. Weiters vorhanden automatische Absicherungen mit FI sowie die Absicherung
für die EIB-Anlage. In der nordostseitigen Ecke wiederrum die Öffnung für den Aufzugsschacht
zum Einstell- und Wirtschaftsraum.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 27
Waschraum:
Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände bis zur Decke verfliest, Decke gemalt, Zugang
über eine Holztür mit Zarge vom Tanklager, eingebaut ein Hänge-WC mit in die
Wand integrierter Spülkasten, ein Waschbecken mit Mischbatterie, verflieste Ausgleichsstufe
zur Duschtasse mit Mischbatterie und Brausegarnitur.
Waschküche:
Fliesenboden mit Fußbodenheizung, Wände gemalt mit Ausnahme einer Wand ca. 1,40 m
hoch verfliest, Decke gemalt, Zugang über eine Holztür mit Schließanlage und Zarge, Belichtung
über ein Kunststoffisolierglasfenster in einen Lichtschacht führend. Ersichtlich der
Waschmaschinenanschluss sowie ein Waschbecken mit Mischbatterie und die über Putz
geführte Abluft für den Wäschetrockner.
Vorraum:
Im Bereich Waschküche und Aufzug, Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, Wände
und Decke gemalt mit integrierten Spots, Zugang über eine Holztür mit Stock und Schließanlage
vom Flaschenlager bzw. über eine doppelflügelige Holztür mit Stock und Schließanlage
vom Seminarraum. Zugang zum Aufzug, welcher das Keller-, Erd- und Obergeschoss
miteinander verbindet. Weiters ersichtlich der Verteiler für die Fußbodenheizung.
Flaschenlager:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung mit einem Schacht in dem sich ein Putzschacht
befindet, Wände gemalt, Decke gemalt, im Bereich der Stiege keine Decke vorhanden.
Zum Seminarraum besteht eine Glaswand.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 28
Seminarraum:
Teppichboden, Wände gemalt, zweiseitig mit Holz verschalt, zum Flaschenlager besteht
eine Glaswand, Akustikdecke mit integrierter Beleuchtung, Zugang über eine Holztür mit
Stock und Schließanlage vom Flaschenlager über eine Holztür mit Stock und Schließanlage
vom Vorraum bzw. eine Holztür mit Stock und Schließanlage zur Lüftungszentrale.
Vorhanden eine Einzelabwasch mit Mischbatterie.
Lüftungszentrale:
Fliesenboden, Ortbetonwände, Elementdecke im Rohzustand, Zugang über eine Holztür
mit Schließanlage vom Seminarraum (keine Brandschutztür), Belichtung über ein Kunststoffisolierglasfenster
in einen Lichtschacht führend. Vorhanden die Zentrale für die kontrollierte
Wohnraumlüftung Type SystemAir, welche laut Angabe noch nicht im Betrieb ist.
Weiters vorhanden die über Putz verlegten gedämmten Heizungsrohre sowie teilweise
über Putz verlegte Elektroinstallation. Auch in diesem Raum befindet sich der Fußbodenheizungsverteiler.
Schaltschrankraum:
Fliesenboden ohne Fußbodenheizung, Wände dreiseitig in Ortbeton errichtet und im Rohzustand,
Innenwand verputzt, Elementdecke unverputzt und im Rohzustand, Zugang über
eine Holztür mit Stock. Weiters ersichtlich die Rohrdurchführungen vom Freien bzw. die
Abflussinstallation. In diesem Raum befindlich zwei E-Zähler mit Absicherungen und FI
sowie ein Schaltschrank und daneben liegend der Verteiler für die Internetleitungen.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 29
Heizraum:
Fliesenboden, Wände zweiseitig verputzt, zweiseitig die Ortbetonwände ersichtlich, Elementdecke
in Rohzustand, Zugang über eine Brandschutztür, eingebaut eine Entlüftungsöffnung.
Vorhanden der Pelletsbrennkessel Herz BioControl 3000, Type Pelletstar BioControl
30 Baujahr 2006 6,3 bis 31,6 kW, Herstellernummer 0660803152. Daneben befindlich
ein Ausdehnungsgefäß Flex sowie Warmwasserspeicher Sonnenkraft mit einem Fassungsvermögen
von 1.500 Litern. Die Heizungsinstallation liegt über Putz. Ersichtlich 8
Manometer, eine Umwälzpumpe sowie diverse Absperrhähne. Im Bereich der Wand zum
Pelletslager befindet sich die Steuerung für die Heizanlage. Hier ersichtlich die Hauptwasserzuleitung
mit Wasseruhr sowie dem „Grander“-Einsatz.
Pelletslager:
Wände umlaufend in Ortbeton errichtet, Elementdecke im Rohzustand, Einstieg über ein
Brandschutztürl, vorhanden eine Holzkonstruktion zum Förderschlauch. Festgehalten wird,
dass die Beschickung über ein Fördergebläse erfolgt und über keine Schnecke.
Lagerraum:
Nordseitig vom Heizraum befindlich. Fliesenboden, eine Wand verputzt, dreiseitig Ortbetonwände
unverputzt, Elementdecke im Rohzustand, Durchgangsöffnung ohne Tür und
Stock zum Vorraum, Belichtung über zwei Kunststoffisolierglasfenster in Lichtschächte
führend. Hier vorhanden eine Fußbodenheizung sowie die zentrale Staubsaugeranlage.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 30
Vorraum:
Im Bereich Lagerraum und Tanklager. Fliesenboden mit Fußbodenheizung und Bodenablauf,
Wände und Decke gemalt, Durchgangsöffnung ohne Tür und Stock zum Lagerraum
bzw. Holztür mit Zarge zum Stiegenhaus.
Stiegenhaus:
Feinsteinzeugboden mit Fußbodenheizung, Wände und Decke gemalt, vom Keller führt
eine Massivstiege mit Fliesenbelag zur Wohnung in das Erdgeschoss. Zur Absturzsicherung
besteht eine Glaswand bzw. ein Metallhandlauf.
Innenwandgestaltung: Die Innenwand- und Deckenflächen sind mit Platten beplankt und
gemalt, mit Ausnahme der Sanitärbereiche, welche mit Feinsteinzeugplatten belegt sind.
Fassadengestaltung: Vollwärmeschutzfassade mit Abrieb, hofseitig teilweise eine Lärchenholzverschalung.
Beheizung und Warmwasseraufbereitung: Pelletsheizung, großteils eine Fußbodenheizung
vorhanden.
Öffentliche Anschlüsse: Zur Gänze eingeleitet, d. h. Strom-, Wasser-, Kanal- und Telefonanschluss
sind vorhanden. Sat-Anlage montiert.
Bau- und Erhaltungszustand: Das Gebäude befindet sich in einem guten Zustand, mit
Ausnahme von Rissbildungen an der Vollwärmeschutzfassade.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 31
8.2. Garagengebäude:
Dieses wurde zur gleichen Zeit wie das Wohnhaus zwischen 2005 und 2006 errichtet. Es
ist eingeschoßig in Massivbauweise hergestellt. Vorhanden ist eine Betonplatten, die aufgehenden
Wände sind, lt. Angabe, in Ortbeton errichtet und befindet sich darüber eine
Elementdecke als Flachdach ausgebildet. Der Fußboden im Inneren der Garage ist mit
Epoxid-Harz beschichtet, die Wand- und Deckenflächen sind gemalt. Die Zufahrt von der
Straße bzw. vom Hof ist jeweils über ein Sektionaltor mit Funksteuerung gegeben. Weiters
besteht ein Zugang über eine Metalltür mit zylindrischem Schloss. Lt. Angabe sind der
Strom- und Wasseranschluss in das Objekt eingeleitet. Die Fassadenflächen der Garage
besitzen Silikatabrieb ohne Vollwärmeschutz. Das Attikamauerwerk ist verblecht. Die
Dachwässer werden in den Kanal abgeleitet und befindet sich dieses Objekt in einem guten
Zustand.
8.3. Außenanlagen:
Zwischen dem Wohn- und Garagenobjekt befindet sich ein zweiflügeliges Alueingangstor
mit zylindrischem Schloss. Im Bereich des Zuganges zur Rezeption ersichtlich die
Schließanlage. Der Zugang zum Zufahrtsbereich zur Garage ist mit Verbundsteinplatten
belegt und besitzt einen Randleistenabschluss. Im Bereich des Einstellraumes befindet
sich eine asphaltierte Vorplatzfläche. Zum südseitigen Nachbar besteht eine massive Einfriedungsmauer
mit Abrieb und Ziegelabdeckung, lt. Angabe nicht grundstückszugehörig.
Die ostseitige Einfriedung besteht aus einem NF-Ziegelmauerwerk und ist lt. Angabe
gleichfalls nicht grundstückszugehörig.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 32
Vor der Rezeption vorhanden eine kleine Grünzone, umlaufend mit Randleisten eingefasst.
Die Zugangsflächen sind mit Verbundsteinplatten ausgelegt. Vor der Rezeption befindet
sich ein Kanalschacht, ein Sickerschacht und ein Schacht in dem sich ein Brunnen
befindet, welcher lt. Angabe jedoch nicht genutzt wird.
Zur Straße besteht ein Traufenpflaster mit Kies und Randleistenabschluss. Straßenseitig
ersichtlich fünf Stellplätze mit Verbundsteinplattenbelag versehen und integrierten Beleuchtungskörpern.
Die Zufahrt zur Garage ist gleichfalls mit Verbundsteinplatten belegt
und im Bereich des Wohnhauses ein Rigol vorhanden. Zwischen Garagenzufahrt und den
Stellplätzen befindet sich eine bekieste Fläche mit Randleistenabschluss und einem Niro-
Werbeschild. Im Bereich der Zugangstür zwischen Wohn- und Garagenobjekt ersichtlich
die Sprechanlage, ein Fingerprint sowie die Schließanlage. Vor der Rezeption sind vier
Beleuchtungskörper sowie eine Wassersteckdose vorhanden.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 33
BEWERTUNG
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 2005, 2. Auflage von Dr. Johannes Stabentheiner sind
die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt. Laut § 7 LBG hat in
der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei
den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden
Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der
Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
Generell finden im Gutachten
§ 4 Vergleichswertverfahren
§ 5 Ertragswertverfahren und
§ 6 Sachwertverfahren
Berücksichtigung, bzw. wird in der Bewertung auf die Literaturen von Gerardy / Möckel,
Simon / Kleiber / Rössler, Ross-Brachmann Holzner / Renner, Kranewitter und auf das
Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Gelangen nur bestimmte
Verfahren zur Anwendung, so werden diese im Gutachten entsprechend begründet.
§ 4 LBG - VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten
Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche,
die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden
Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte
Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Ab-
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 34
schläge zu berücksichtigten. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im
redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren
Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche
Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden,
dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse
und Umstände wertmäßig erfasst werden kann.
Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, vor
allem im ländlichen Bereich, zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von verschiedenen
Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschossflächendichte,
vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise sowie der differenzierten Wertigkeiten
von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren
kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen.
Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen
Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in
Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für
verschiedene Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt, da
für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung sowie Größe usw. ausschlaggebend
sind.
§ 5 LBG - ERTRAGSWERTVERFAHREN
Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach
dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemesse-
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 35
nen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln.
Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich
erzielt werden, d. h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist
überdies auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Beträge
in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von
jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten
erzielt werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt,
wobei allgemein anerkannte statistische Daten (z. B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung
der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) heran gezogen werden. Diese statistischen
Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV
verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet.
Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art
üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung
von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3 -
6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber.
Schlägt man nämlich den Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung eines
Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da
Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 36
haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig, als bei den Objekten in „schlechten
Lagen“, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen.
Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung,
er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung
festgesetzt.
Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht,
weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig
vermieteten Eigentumswohnungen.
§ 6 LBG - SACHWERTVERFAHREN
Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes,
des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs
der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung
von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln.
Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in
der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche
Wertminderung abzuziehen. Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen
Einheitspreise, wie Raum- und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern
sowie Bauunternehmungen verglichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen
Stand angepasst werden. Diese Preise sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den
Zustand sowie die Ausstattung des Objektes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für
die technische und wirtschaftliche Wertminderung.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 37
Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch
dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen.
Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen, etc., da diese Objekte nur ausnahmsweise
in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das
Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung
von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch
Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der
Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente, hierbei sind die Mietwerte, die Rentabilität
und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien.
VERKEHRSWERT
Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen
Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere
ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes
außer Betracht zu bleiben (§ 2, Abs. 2 und 3 LBG).
Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert
heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren
(Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser auf die Verhältnisse
im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Einsatz seines
Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der Marktlage
diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- und
Ertragswert) anzunähern.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 38
ALLGEMEINES
Laut § 7, Abs. 1 LBG hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen.
Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr
bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten
Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr
zu ermitteln. Somit hat der SV das rein kalkulatorische - errechnete Ergebnis vor
dem Hintergrund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.U. auch
zu korrigieren. Der ausgewiesene, rechnerische Wert kann somit bei dieser „Nachkontrolle“
nach oben oder unten berichtigt werden.
Weiters wird bei der Bewertung Bedacht auf die derzeitige Lage des Realitätenmarktes für
ähnliche Grundstücke genommen. Nach § 2 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz haben
besondere Vorliebe und andere ideelle Wertmessungen bei der Ermittlung außer Betracht
zu bleiben.
Der Einheitswert wird aufgrund des Bewertungsgesetzes vom zuständigen Finanzamt ermittelt
und bildet die Grundlage für die Berechung z.B. der Grundsteuer, usw. Dieser Wert
stimmt mit dem Verkehrswert nicht überein und liegt meist deutlich darunter. Eine Wertrelation
zwischen Einheitswert und Verkehrswert besteht grundsätzlich nicht, sodass aus
dem Einheitswert kein Rückschluss auf den tatsächlichen Verkehrswert gezogen werden
kann.
Bei der Bewertung der Gebäude handelt es sich um die reine Bausubstanz und nur um
jene Installationen, die in fester Verbindung mit den Gebäuden hergestellt sind. Diese
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 39
Werte beinhalten kein wie immer geartetes Mobiliar oder eventuell vorhandene technische
Betriebseinrichtungen.
Die technische Beschreibung des Objektes erfolgte aufgrund der Angaben der / des Anwesenden
bzw. aufgrund der augenscheinlichen Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme.
Die Begutachtung erfolgt zerstörungsfrei. D.h. für die Beurteilung der Bausubstanz
werden keine Materialproben genommen auch keine Verkleidungen entfernt. Der Sachverständige
beurteilt die Qualität der Ausführung und Erhaltung lediglich durch die Betrachtung
der Oberfläche des Bauteiles (Materiales). Die Qualität der verwendeten Materialien
und seine Verarbeitung können daher nicht eingeschätzt werden.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Gebäude verdeckte, durch Augenschein
nicht erkennbare Ausführungsmängel und Bauschäden hat. Es kann weiters nicht überprüft
werden, ob die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen tatsächlich gesetzeskonform
an die Hauptleitungen angeschlossen sind. Hingewiesen wird darauf, dass die Funktionsfähigkeit
der technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation)
bzw. sonstiger technischer Anlagen und Ausstattungen nicht überprüft wurde. Weiters
ist festzuhalten, dass die Liegenschaft nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter
Ver- und Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen bzw. Einbauten untersucht
wurde.
Nachdem es sich bei dieser Bewertung um eine Exekution handelt, wird bei der Ermittlung
des Verkehrswertes darauf Rücksicht genommen, dass der Erwerber keinen Gewährleistungsanspruch
besitzt.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 40
Die Eluatklasse des Bodens konnte nicht erhoben werden und war auch keine Bodenuntersuchung
beauftragt. Aus den Akten und den Erhebungen konnten keine Hinweise auf
eine Kontaminierung des Bodens gewonnen werden, sodass die Bewertung unter dem
Faktum erfolgt, dass keine Kontaminierung gegeben ist.
Ein Energieausweis liegt nicht vor. Auch wurde ein solcher zur Bewertung nicht erstellt,
nachdem sich die Beauftragung ausschließlich auf eine Bewertung der Immobilie bezieht.
In der Bewertung von Grund und Gebäuden sind sämtliche Einfriedungen bzw. Hofbefestigungen
enthalten.
Da es sich bei diesem Objekt (diesen Objekten) um gewerblich genutzte Gebäude handelt,
wird die Umsatzsteuer den Baukosten und dem Mietertrag nicht hinzugerechnet,
nachdem meiner Meinung nach Vorsteuerabzugsberechtigung bestehen müsste.
Belastungen wie Wohnungs- und Fruchtgenussrecht und dergleichen sind auf der Liegenschaft
keine vorhanden.
Gemäß der EO-Novelle 2008 (BGBl I 2008/37) wurden bei der Gemeinde Bescheide mit
dinglicher Wirkung angefordert.
An dinglichen Rechten sind offen:
Grundsteuer B - Vorzugsrecht € 5,45
Diese dinglichen Rechte werden beim Verkehrswert in Abzug gebracht.
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 41
1. Grundwert:
Dieser wurde aufgrund meiner Erfahrungen und Erkundigungen bzw. aufgrund
von Vergleichswerten in diesem Raum festgesetzt. Es wird auch auf
die Literaturen von Gerardy / Möckel, Simon / Kleiber / Rössler, Holzner /
Renner und Kranewitter sowie auf das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz
Bedacht genommen. Weiters wird berücksichtigt, dass
es sich hier um einen gebundenen Grund handelt und daher ein entsprechender
Abschlag vom Freigrund vorgenommen wird.
762 m² à € 30,00 € 22.860,00
10% Abschlag aufgrund der
Gebundenheit des Grundes
Grundwert
-€
€
2.286,00
20.574,00
2. Bauzeitwertermittlung nach Ross-Brachmann:
Brutto-Rauminhalt nach ÖNORM B 1800.
2.1. Bauzeitwert:
Die Ermittlung des Bauzeitwertes erfolgt nach Nutzfläche, Brutto-Geschoss-
fläche bzw. Rauminhalt.
Auf Basis der angeführten Flächen- und Kubaturen-Ermittlung wird die Bewertung
nach Nutzflächenpreis sowie nach Bruttoraummeterpreis ermitttelt.
Die Ermittlung ergibt die Herstellungskosten. Bei Abzug der Entwertung auf
Basis Abnützung, Amortisation, Wertminderung, verlorener Bauaufwand und
Zustand ergibt sich der Bauzeitwert.
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 42
2.1.1. Wohnhaus mit Weinkellerei und Ferienwohnungen:
Brutto-Grundfläche:
KL: 12,11 x 15,34
= 185,77 m²
7,25 x 9,73 = 70,54 m²
5,15 x 12,84
= 66,13 m²
10,01 x 9,65
= 96,60 m²
= 162,73 m²
EG: 8,06 x 15,36
= 123,80 m²
11,40 x 8,50
= 96,90 m²
5,10 x 11,56
= 58,96 m²
= 155,86 m²
Einstellraum:
7,99 x (10,31 + 10,19) / 2 = 81,90 m²
OG: 8,06 x 15,36
= 123,80 m²
10,92 x 9,89 = 108,00 m²
5,66 x 6,29
= 35,60 m²
5,66 x 6,74
= 38,15 m²
10,34 x 9,73
= 100,61 m²
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 43
DG: 15,36 x 8,06
= 123,80 m²
3,79 x 1,30
= 4,93 m²
= 128,73 m²
Brutto-Rauminhalt:
KL:
BGF x Rechn. Höhe = BRI
185,77 x 3,10
= 575,89 m³
70,54 x 3,10
= 218,67 m³
162,73 x 3,44
= 559,79 m³
= 1.354,35 m³
EG: 123,80 x 3,08
= 381,30 m³
155,86 x 3,59
= 559,54 m³
= 940,84 m³
Einstellraum:
81,90 x 3,61 = 295,66 m³
OG: 123,80 x 2,99
= 370,16 m³
108,00 x 3,10 = 334,80 m³
35,60 x 3,02 i.M. = 107,51 m³
38,15 x 4,05 i.M. = 154,51 m³
100,61 x 3,10 = 311,89 m³
= 1.278,87 m³
DG: 128,73 x 3,55 i.M. = 456,99 m³
Baukosten:
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen
Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Baupreisindex,
Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richt-
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 44
sätzen der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen
eigenen Erfahrungen ermittelt.
BRI x Raummeterpreis
= BK
KL:
EG:
1.354,35 x
940,84 x
€
€
285,00
375,00
€
€
385.990,00
352.815,00
Einstellraum:
295,66 x € 190,00
€ 56.175,00
OG:
DG:
1.278,87 x
456,99 x
€
€
375,00
330,00
€
€
479.576,00
150.807,00
€ 1.425.363,00
Als Klassifizierung wird die Zustandsermittlung
nach Heideck (Schätzung von Grundstücken
und Gebäuden, Springer-Verlag Berlin, 1935)
herangezogen, welche einen Zuschlag zur
Alterswertminderung (nach Ross oder linear)
vorsieht. Für die Ermittlung des Zustandswer-
tes werden einzelne Zustandsnoten von 1-5
vergeben.
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
20% von € 1.425.363,00
-€
€
285.073,00
1.140.290,00
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 45
1
2
3
4
5
neuwertig mängelfrei (Bez. Heideck: neu ohne Reparaturen
normal erhalten, nur übliche Erhaltungsarbeiten (normale Unterhaltung geringen
Umfanges
deutlich reparatur- und instandsetzungsbedürftig (reparaturbedürftig)
umfangreiche Instandsetzungen erforderlich (größere Reparaturen erforderlich)
abbruchreif, wertlos
Anerkennend ist auch eine verfeinerte Klassifizierung
- in 0,25 Schritten -, wobei diesbezüglich
wie nachfolgend dargestellt Abwertungen
vorgenommen werden:
1,00
1,25
neuwertig, mängelfrei
0,00%
0,04%
1,50
1,75
geringfügige Instandhaltungen vornehmen
0,32%
1,07%
2,00
2,25
normal erhalten; übliche Indstandhaltung vornehmen
2,49%
4,78%
2,50
2,75
über Instandhaltungen hinausg.geringere Instandsetzungen
8,09%
12,53%
3,00
3,25
deutlich instandsetzungs- (reparatur-) bedürftig
18,17%
25,03%
3,50
3,75
bedeutende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich
33,09%
42,28%
4,00
4,25
umfangreiche Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich
52,49%
63,57%
4,50
4,75
umfassende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich
75,32%
87,54%
5,00 abbruchreif, wertlos
100,00%
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
2,00
=
Bauzeitwert
2,49% -€ 28.393,00
€
1.111.897,00
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 46
2.1.2. Garagengebäude:
Brutto-Grundfläche:
7,20 x 4,00 = 28,80 m²
Brutto-Rauminhalt:
BGF x Rechn. Höhe = BRI
28,80 x 4,45
= 128,16 m³
Baukosten:
BRI x Raummeterpreis
128,16 x € 185,00
= BK
€
23.710,00
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
20% von € 23.710,00
-€ 4.742,00
€ 18.968,00
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
2,00 = 2,49% -€ 472,00
Bauzeitwert
€ 18.496,00
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 47
Zusammenstellung - Sachwert:
1. Grundwert:
2. Bauzeitwert:
2.1.1. Wohnhaus mit Weinkellerei und Ferienwohnungen:
2.1.2. Garagengebäude:
Sachwert € 1.150.967,00
€
€
€
20.574,00
1.111.897,00
18.496,00
2.2.
Ertragswert:
Erläuterungen zur nachfolgenden Berechnung:
Rohertrag:
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger
Nutzung erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück , insbesondere
Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen.
Diese Einnahmen müssen jedoch nachhaltig erzielbar sein. Darunter ist
zu verstehen, dass die Einnahmen auch langfristig erzielbar sein müssen
und dass es sich nicht um kurzfristig erzielbare, besonders hohe oder besonders
niedrige Einnahmen handelt. So können zum Beispiel ungewöhnlich
hohe Mieteinnahmen, die auf einen kurzfristigen Engpass zurückzuführen
sind, in der Regel nicht als nachhaltig (dauerhaft) angesehen werden.
Bewirtschaftungskosten:
Die im Ertragswertverfahren zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten
setzen sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen:
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
_______________________________
Ing. Werner Bayer
_________________________________________________________
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 48
Es sind jedoch nur jene Kosten zu berücksichtigen, die der Grundstückseigentümer
nicht auf die Mieter umlegen kann. Bei Wohnungsvermietungen
sind das insbesondere die Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und
größere Instandhaltungskosten. Kleinere Instandhaltungskosten, Schönheitsreparaturen
und die meisten anfallenden Betriebskosten können dagegen
auf den Mieter umgelegt werden. Bei Geschäftsraumvermietungen können
zusätzlich die Verwaltungskosten und Kosten für umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen
auf den Mieter übertragen werden.
Verwaltungskosten:
Verwaltungskosten sind Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen
Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie
die Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses
sowie der Geschäftsführung.
In der folgenden Aufzählung seien einige Beispiele für die bei der Verwaltung
eines Objekts anfallenden Leistungen genannt:
- Buchhaltung
- Mieteingang, Mietanpassung, Mietänderung
- Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr
- Organisation von Instandhaltungsarbeiten
- Jahresabschlussrechnung
Die Verwaltungskosten sind bei Wohngebäuden im Wesentlichen abhängig
von der Nutzungsart und der Größe des zu verwaltenden Objekts, von
der Anzahl und der Sozialstruktur der Mieter sowie von der Größe der Gemeinde.
Sie können in Abhängigkeit der oben genannten Faktoren 2 bis 5 %
des Rohertrages betragen.
Bei Gewerbeobjekten ist der Mietvertrag daraufhin zu untersuchen, ob die
Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Ist dies der Fall, so
werden keine Verwaltungskosten angesetzt.
_______________________________
Ing. Werner Bayer
_________________________________________________________
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 49
Die Verwaltungskosten betragen durchschnittlich 3 bis 8 % des Jahresrohertrags;
bei nur einem oder wenigen gewerblichen Großmietern kann
dieser Satz auf 1 bis 2 % des Rohertrags sinken.
Betriebskosten:
Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück
oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie
seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Die Betriebskosten
sind nur anzusetzen, soweit sie nicht durch besondere Umlagen,
die vom Aufwand und Verbrauch abhängig sind, neben der Miete erhoben
werden. Dies kann insbesondere bei den Kosten für die Ver- und Entsorgung,
Heizung, Haus- und Straßenreinigung, Allgemeinbeleuchtung, Hausbesorger,
Aufzug, Pflege der Außenanlagen, etc. der Fall sein.
Betriebskosten, die direkt vom Mieter oder Pächter getragen werden, sind
nicht als Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen.
Insofern sind die Betriebskosten prinzipiell nach ihrer tatsächlichen Höhe
anzusetzen. Um die tatsächliche Höhe festzustellen, müssen die Mietverträge
eingesehen werden. Es ist jedoch stets zu überprüfen, ob die tatsächlichen
Betriebskosten dem üblichen Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung
entsprechen.
Instandhaltungskosten:
Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und
Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen
Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
Sie umfassen sowohl die für die laufende Instandhaltung als auch die für
die Instandsetzung einzelner baulicher Teile aufzuwendender Kosten. Demzufolge
dient der Ansatz der Instandhaltungskosten auch zur Deckung der
Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Modernisierungs-
_______________________________
Ing. Werner Bayer
_________________________________________________________
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 50
maßnahmen. Die Instandhaltungskosten für Gebäude liegen je nach Alter
und Zustand des Gebäudes etwa zwischen
Da der Vermieter von Gewerbeobjekten die Instandhaltungskosten üblicher-
Gebäudeart
Wohnhäuser neu
Wohnhäuser alt
Geschäfshäuser
Bürogebäude
Gewerbliche und industrielle Objekte
sehr alte, vielfach bereits unter Denkmalschutz stehende Objekte
Instandhaltungssatz
0,5 %
0,5 - 1,5 %
0,5 - 1,5 %
0,5 - 1,5 %
0,5 - 2,0 %
> 2,0 %
weise nur zum Teil trägt, ist stets dem Mietvertrag zu entnehmen, ob, und
wenn ja, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden.
Mietausfallwagnis:
Beim Mietausfallwagnis handelt es sich um das Wagnis einer Ertragsminderung,
die durch uneinbringliche Mietrückstände oder das Leerstehen von
Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung
der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses
oder Räumung.
Das Mietausfallwagnis ist bei Wohnungs- und Gewerbeobjekten im Wesentlichen
abhängig von der Lage des Objekts. In guten bis sehr guten Lagen
ist das Risiko eines Mietausfalls sehr gering. Weniger gute Lage haben dagegen
häufig Leerstände zu verzeichnen. Die Fluktuation in diesen Gebieten
ist oftmals sehr hoch. Bei gewerblichen Objekten kommt eine weitere
Abhängigkeit des Mietausfallwagnisses von der Bonität der Mieter sowie
der konjunkturellen Lage hinzu.
In Zeiten schlechter Konjunktur kann es in bestimmten Wirtschaftszweigen
vermehrt zu Geschäftsaufgaben kommen. Die aus diesem Grund leer stehenden
Geschäftsräume können dann unter Umständen kaum noch vermie-
_______________________________
Ing. Werner Bayer
_________________________________________________________
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 51
tet werden. Das Mietausfallwagnis kann bei Mietwohnobjekten zwischen
3 und 5 %, bei gewerblich genutzten Objekten zwischen 5 und 10 % eingeschätzt
werden.
Restnutzungsdauer:
Bei dem Bewertungsverfahren wird unterstellt, dass das Gebäude eine begrenzte,
der Grund und Boden jedoch eine unbegrenzte Nutzungsdauer
aufweist.
Als technische Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen,
in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und
Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden können.
Die technische Lebensdauer eines Gebäudes wird im Wesentlichen durch
die Dauerhaftigkeit des Rohbaus bestimmt. Die Rohbauanteile, wie Kellermauerwerk,
Massivdecken, Umfassungwände, Decken, Massivtreppen
usw. sind praktisch nicht auswechselbar oder erneuerungsfähig, sodass
das gesamte Gebäude von dessen Güte und Stabilität abhängt.
Die Ausbauanteile sind dagegen meist von kürzerer Dauer und werden
im Laufe der Lebensdauer des Gebäudes ein- oder mehrmals erneuert.
Aus den verschiedenen Lebensdauerzeiten der einzelnen Bauteile entsprechend
dem Gebäudetyp und der Erfahrung wird ein mittlerer Wert
entwickelt: die (Gesamt-) Lebensdauer des Gebäudes.
Aus der Verschiedenartigkeit der Lebensdauerzeiten der einzelnen Bauteile
ergibt sich, dass von vornherein klar ist, dass die Ausbauanteile während
der Lebensdauer der Gebäude ein- oder mehrmals erneuert werden
müssen (Erneuerungsinvestitionen). Das bedeutet, dass diese Erneue-
rungsinvestitionen keine Verlängerung der Gesamtlebensdauer bewirken.
Sie sind notwendige turnusmäßig erfolgende Leistungen, die die Gesamtlebensdauer
sicher stellen.
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 52
Die gewöhnliche Lebensdauer hängt im Wesentlichen von der Bauart
(Konstruktion und verwendete Baustoffe), der Bauweise (Massivbau, Fertigteilbau)
und der Nutzung der etwaigen Adaptionsmöglichkeiten ab. Die
gewöhnliche Lebensdauer berücksichtigt damit in angemessener Weise
sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Die wirtschaftliche Restlebensdauer ist nach oben hin jedenfalls mit der
technischen Lebensdauer begrenzt, jedoch kann sie sich auch verkürzen,
wenn das Gebäude nur mehr für einen kürzeren Zeitraum ökonomisch genutzt
werden kann. Dies kann sich aus zukünftig vorhersehbaren Bedarfs-
und Anforderungsveränderungen an einen konkreten Nutzungszweck ergeben
und ist diese allenfalls anzunehmende verkürzte wirtschaftliche
Restnutzungsdauer gesondert zu erläutern.
Zu einer Verkürzung der Lebensdauer führen nicht behebbare Baumängel
und -schäden sowie Schäden, die nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten
behandelt werden können.
ten Zinseinnahmen und um so höher der Vervielfältiger und somit der Kauf-
Eine Verlängerung der Restlebensdauer tritt dann ein, wenn das Gebäude
in seinen wichtigsten Bauteilen wie Mauer, Decken, Treppen, Dach erneuert
oder verbessert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden
Teilen oder normaler Instandhaltungsaufwand führen zu keiner Ver-
längerung der Lebensdauer.
Kapitalisierungszinssatz:
Der Kapitalisierungszinssatz drückt die Rendite aus, die ein Anleger für das
Kapital erwartet.
Der Käufer wird eine Immobilie bei größerem Risiko (z. B. Gewerbeimmobilie)
billiger erwerben als ein Objekt mit geringerem Risiko (z. B. Zinshaus
in guter Lage in Wien). Je geringer das Risiko, um so geringer die erwarte-
_______________________________
Ing. Werner Bayer
_________________________________________________________
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 53
preis (der Anleger wird also teurer kaufen als bei gleichem Ertrag mit einer
Immobilie mit hohem Risiko oder schlechter Lage).
Wie beim Bankgeschäft gilt:
Ein Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ist daher das Ri-
siko, welchem der Ertrag aus dem Immobilienbesitz unterworfen ist. Grundsätzlich
ist daher davon auszugehen, dass Einfamilienhäuser sowie landund
forstwirtschaftliche Liegenschaften einem geringeren Risiko unterliegen
als gewerblich oder industriell genutzte.
niedriges Risiko – niedrige Verzinsung
hohes Risiko – hohe Verzinsung
Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten
Sachverständigen Österreichs hat für die Auswahl des Kapitalisierungszinssatzes
folgende Empfehlung abgegeben:
Liegenschaftsart
hochwertig
sehr gut
Lage
gut
mäßig
Wohnliegenschaften
2,0 - 4,0 %
2,5 - 4,5 %
3,0 - 5,0 %
3,5 - 5,5 %
Büroliegenschaften
3,5 - 5,5 %
4,0 - 6,0 %
4,5 - 6,5 %
5,0 - 7,0 %
Geschäftsliegenschaften
4,0 - 6,0 %
4,5 - 6,5 %
5,0 - 7,0 %
5,5 - 7,5 %
Einkaufszentrale, Supermarkt
4,5 - 7,5 %
5,0 - 8,0 %
5,5 - 8,5 %
6,0 - 9,0 %
Gewerblich genutzte
Liegenschaften
5,5 - 8,5 %
6,0 - 9,0 %
6,5 - 9,5 %
7,0 - 10,0 %
Industrieliegenschaften
5,5 - 9,5 %
6,0 - 10,0 %
6,5 - 10,5 %
7,0 - 11,0 %
Land- und forstwirtschaftliche
Liegenschaften
2,0 - 4,0 %
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 54
Berechnung des Ertragswertes:
Nachhaltig erzielbarer Rohertrag per Monat:
€
4.750,00
Nachhaltig erzielbarer Rohertrag per Jahr: € 57.000,00
-4,0% Verwaltungskosten
abzügl. Verzinsungsbetrag des Grundwertes
Jahresreinertrag der baulichen Anlagen
-€
2.280,00
-0,7% Instandhaltungskosten der Herstellungskosten -€ 10.144,00
-6,0% Mietausfallwagnis
-€
3.420,00
5,0% -€ 1.029,00
€
40.127,00
Restnutzungsdauer i. M. 54
Kapitalisierungszinsfuß:
Berechnungsfaktor:
5,0%
18,57
Jahre
Ertragswert der baulichen Anlagen: € 745.158,00
zuzüglich Grundwert: € 20.574,00
Ertragswert: € 765.732,00
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 55
2.3.
Verkehrswert:
Die Bestimmung des Verkehrswertes erfolgt gemäß novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz
1992/150 vom 19.03.1992. Nachdem es sich bei
dieser Liegenschaft um ein Ertrags- und nicht um ein Sachwertobjekt handelt,
liegt die Wertigkeit im Ertrags- und nicht im Sachwert, sodass das
gewogene Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert nachfolgend errechnet
wird, wobei dem Ertragswert der Vorrang gegeben wird.
1 x Sachwert + 2 x Ertragswert
3
1 x
€ 1.150.967,00 + 2 x € 765.732,00
3
VERKEHRSWERT
€
894.144,00
abzüglich der dinglichen Rechte
laut Mitteilung der Gemeinde € 5,45
VERKEHRSWERT unter Berücksichtigung
der dinglichen Rechte:
€
894.139,00
(in Worten: achthundertvierundneunzigtausendeinhundertneununddreißig)
Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger