WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN

Herrn
Dr. Christian SUPPER
Rechtsanwalt
Hauptplatz 1
7350 Oberpullendorf
GUTACHTEN
SCHÄTZUNGEN
BEWEISSICHERUNG
AUSSCHREIBUNGEN
PLANUNGEN
BAULEITUNGEN
ABRECHNUNGEN
Oberwart, 03.02.2011/dp
WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN
betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 1293, Gst. Nr. 5616, Baufläche
mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG. 33005 Draßmarkt, BG. Oberpullendorf, in
7372 Draßmarkt, Aussiedlergasse 13.
Auftraggeber:
Dr. Christian Supper als Masseverwalter in der Konkurssache
Johann SCHLÖGL
Geschäftszahl: 26 S 93/10v des LG. Eisenstadt
Stichtag:
21.12.2010 - Tag der Insolvenzeröffnung.
Zweck:
Feststellung des Verkehrswertes der oben genannten Liegenschaft
mit den darauf befindlichen Gebäuden zum Konkurs.

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INHALTSVERZEICHNIS:
Seite
Kopf des Gutachtens ……………………………………………………………………. 01
Inhaltsverzeichnis mit Verkehrswert …………………………………………………… 02
Lokalaugenschein ……………………………………………………………………….. 03
Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung, Erklärung des SV ……………… 03
Befund:
Grundbuch, Lage, Flächenwidmung, Maße, Ver- und Entsorgungsleitungen,
Infrastruktur, Nutzung …………………………………………………………………… 07
Gebäudebeschreibung, technische Beschreibung, räumliche Beschreibung ……. 11
Außenanlagen ……………………………………………………………………………. 28
Bewertungsgrundlagen ………………………………………………………………….. 29
Grundwertermittlung ……………………………………………………………………… 38
Bauzeitwertermittlung ……………………………………………………………………. 38
Ertragswertermittlung ……………………………………………………………………. 50
Verkehrswertermittlung ………………………………………………………………...... 57
Bewertung des Wohnungsrechtes ……………………………………………………… 59
Bewertung des ½-Anteils………………………………………………………………… 63
Fotoaufnahmen …………………………………………………………………………… 64
Der Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 1293, Gst. Nr. 5616, Baufläche mit den
darauf befindlichen Gebäuden, KG. 33005 Draßmarkt, BG. Oberpullendorf, in 7372 Draßmarkt,
Aussiedlergasse 13, beträgt
€ 775.191,00
VKW unter Berücksichtigung des Wohnungsrechtes € 757.476,00
½-Anteil € 321.927,00
Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

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Lokalaugenschein:
Der erforderliche gerichtliche Lokalaugenschein fand am 7.1.2011 statt, dieses Datum gilt
auch als Bewertungsstichtag.
Anlässlich dieses Lokalaugenscheins konnten alle zu bewertenden Räumlichkeiten bzw.
Objekte besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war.
Fragestellung an den SV:
Die Schätzung der Liegenschaft
EZ. 1293, GB 33005 Draßmarkt, je zu 1/2 BLNR 2 und 3
wird vom BG. Oberpullendorf angeordnet.
In diesem Gutachten wird ausschließlich das Gst. Nr. 5616 erfasst.
Zwischenzeitlich erfolgte die Konkursanmeldung, sodass wir von Hr. Dr. Christian Supper
als Masseverwalter beauftragt wurden die vor angeführte Liegenschaft mit den darauf befindlichen
Gebäuden zu bewertet.
Grundlagen und Unterlagen der Wertermittlung:
01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Gebäude / Gebäuden.
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02. Auszug aus der digitalen Katastermappe - DKM (die darin dargestellten Grenzen
wurden für die Erstellung des Gutachtens herangezogen und nicht in der Natur
überprüft).
03. Grundbuchsauszug.
04. Einreichplan betreffend Wohnhausumbau vom April 1990, von der Markt-
gemeinde Draßmarkt zur Verfügung gestellt.
05. Baubeschreibung betreffend Wohnhausumbau vom 2.7.1990, von der Markt-
gemeinde Draßmarkt zur Verfügung gestellt.
06. Baubewilligungsbescheid betreffend Wohnhausumbau vom 2.8.1990 mit der
Zahl 12/1990, von der Marktgemeinde Draßmarkt zur Verfügung gestellt.
07. Benützungsbewilligungsbescheid betreffend Wohnhausumbau vom 9.12.1990
mit der Zahl 12/1990, von der Marktgemeinde Draßmarkt zur Verfügung gestellt.
08. ÖNORM B 1800, 6. Teil.
09. „Praxis der Grundstücksbewertung“ von Gerardy / Möckel.
10. „Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten“ von Simon / Kleiber /
Rössler.
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11. Ross-Brachmann „Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und des
Wertes baulicher Anlagen“ von Holzner / Renner.
12. „Liegenschaftsbewertung“ von Kranewitter.
13. Das Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz.
14. „Liegenschaftsbewertungsgesetz“ von Stabentheiner.
15. Die ÖNORM B 1802 - Liegenschaftsbewertung.
16. „Immobilienbewertung Österreich“ von Bienert / Funk.
17. Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Im-
mobilien- und Vermögenstreuhänder.
18. Nutzungsdauerkatalog des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gericht-
lich zertifizierten Sachverständigen Österreichs, Landesverband Steiermark und
Kärnten.
19. Zeitschrift „Der Sachverständige“.
20. Weiterführende Fachliteratur, insbesondere durch laufende Teilnahmen an fach-
bezogenen Seminaren und Vorträgen.
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21. Die von der Statistik Austria veröffentlichten Zahlen, wie Baukostenindex, Bau-
preisindex, Verbraucherpreisindex usw.
22. „Exekutionsordnung (EO)“ in der derzeit gültigen Fassung.
Erklärung des Sachverständigen:
Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen
abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen
ausgearbeitetes Gutachten ab.
Aufgrund der oben angeführten Unterlagen sowie meiner Kenntnis der Liegenschaft ergibt
sich daher folgender Befund.
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B E F U N D
1. Grundbuch:
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2. Lage:
Das Grundstück mit den darauf befindlichen Gebäuden liegt am südwestlichen Ortsrand
von Draßmarkt und erfolgt die Zufahrt über die Aussiedlergasse, welche am westlichen
Ortsende in Richtung Weingraben (Landesstraße 233) einmündet. Die Lage des Grundstückes
ist im Bereich des Wohngebäudes und der Halle 1 eben und weist ab dem Stallungen
1 bis 3 Südhanglage auf. Die Grundrissform ist rechteckig.
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3. Flächenwidmung:
Lt. Flächenwidmungsplan der Gemeinde sowie dem Gis-Burgenland-Ausdruck zu entnehmen
ist das Gst. Nr. 5616 als „G-Ah“ – Grünfläche-Aussiedlerhof gewidmet.
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4. Maße:
Die zur Berechnung erforderlichen Maße wurden zur Gänze in natura aufgenommen.
5. Ver- und Entsorgungsleitungen:
Diese Liegenschaft kann als zur Gänze aufgeschlossen bezeichnet werden, d. h. Strom-,
Wasser- und Telefonanschluss sind in das Gebäude eingeleitet. Lt. Angabe werden die
Schmutz- und Fäkalwässer in eine eigene Sickergrube am Grundstück abgeleitet. Sat-
Anlage montiert.
6. Infrastruktur:
Öffentliche Haltestellen sowie Gaststätten sind im Ortsgebiet von Draßmarkt vorhanden.
Die größeren öffentlichen Anschlussstelen sowie Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in
der Bezirksvorstadt Oberpullendorf.
7. Nutzung:
Das Wohngebäude war zum Zeitpunkt der Befundaufnahme bewohnt.
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8. Gebäudebeschreibung:
8.1. Wohngebäude:
Die Grundsubstanz des Wohngebäudes wurde, lt. den Angaben der Marktgemeinde
Draßmarkt, im Jahr 1967 errichtet. Unterlagen diesbezüglich liegen keine auf. Im Jahre
1990 erfolgte der Dachgeschoßausbau und ist dies den beiliegenden Bescheiden, der
Baubeschreibung sowie dem Einreichplan zu entnehmen. Das Gebäude ist dreigeschoßig
massiv ausgeführt, ausgenommen der Dachgeschoßausbau, wo Dachschrägen und Decken
in Leichtbauweise ausgeführt sind. Die Grundrissform im Erdgeschoß ist als unregelmäßig
zu bezeichnen.
An Räumlichkeiten sind im Erdgeschoß vorhanden Wohnzimmer, Vorraum, Küche, Esszimmer,
Wintergarten, Bügelzimmer, Wirtschaftsküche, Speis, Waschraum und Windfang
sowie eine Wohneinheit mit Vorraum – Gang, WC, Bad, Küche – Esszimmer, Speis, Kabinett,
Wohnzimmer und Schlafzimmer. Im Dachgeschoß befinden sich Büro, Vorraum, WC,
Badezimmer, Kinderzimmer, Büro, zwei Schlafzimmer, Küche, Speis und Wohnraum. Im
Kellergeschoß vorhanden Nebenräumlichkeiten wie Waschküche, Heizraum, Tankraum,
Kellerraum, zwei Abstellräume, Garage, Aufenthaltsraum – Stüberl, Spielzimmer und Büro.
Die Aufschließung und Erreichung von Grund und Gebäude erfolgt über die Aussiedlergasse.
Zugang und Zufahrt zum Grundstück sind über einen befestigten Zufahrtsweg gegeben,
welcher entlang der westseitigen Grundstücksgrenze führt und von welchem man
direkt in den Innenhof gelangt. Der Zugang zum Wohngebäude erfolgt über die befestigte
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Vorplatzfläche und Vorlegstufen, von welchen man zum Windfang gelangt. Eine zweite
Zugangsmöglichkeit besteht im Bereich der Wirtschaftsküche, ebenfalls über Vorlegstufen.
Die Geschoße untereinander (EG – DG) sind durch eine einläufige Stiege miteinander
verbunden. Vom Erdgeschoß in das Kellergeschoß führt gleichfalls eine einläufige Massivstiege
mit Ausgleichsstufen im Zugangsbereich Waschküche und Stüberl. Die Aufstiegsmöglichkeit
zum Spitzboden erfolgt vom Vorraum des Dachgeschoßes aus über eine
ausziehbare Treppe.
Technischer Bericht – soweit angegeben bzw. augenscheinlich feststellbar:
Fundierung: Betonstreifenfundamente.
Kellermauerwerk: Ortbetonwände.
Decke über KL: Ortbetondecke mit geschalter, ebener Untersicht.
EG-Mauerwerk: Ziegelmauerwerk in KZM ausgeführt.
Decke über EG: Fertigteildecke mit geschlossener Untersicht.
Dachgeschoßausbau: Die Außenwände (Feuermauern) und Kniestöcke sind massiv hergestellt,
Decken und Dachschrägen in Leichtbauweise mit entsprechender Wärmedämmung.
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Dachkonstruktion: Holzsatteldachstuhl mit Gaupen, handwerksmäßig gefertigt, in fester
Verbindung mit dem aufgehenden Mauerwerk ausgeführt. Beim Zugang zur Wirtschaftsküche
ist ein Pultdachstuhl vorhanden. Beim Eingangsbereich befindet sich ein Vordach
(Satteldach).
Dachdeckung: Ziegeldeckung, auf die hergestellte Lattung aufgebracht.
Wasserabfuhr: Regenrinnen und Abfallrohre anscheinend an das Kanalnetz angeschlossen,
sodass die gesamten Dachwässer verrohrt abgeführt werden.
Räumlichkeiten u. d. Ausstattung:
KELLERGESCHOSS:
Waschküche:
Fliesenboden mit Sockelfliesen und Ausgleichsstufen zum Stiegenzugang ebenfalls mit
Fliesenbelag, Wand- und Deckenflächen in Ortbeton ausgeführt und gemalt. Belichtung
über zwei Metallkellerfenster mit Vergitterung. Zugang vom Stiegenhaus offen hergestellt.
Waschmaschinenanschluss vorhanden.
Heizraum:
Fliesenboden mit Sockelfliesen, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung bzw. Belüftung
über ein einfaches Metallkellerfenster mit Vergitterung, Zugang über eine Metalltür
(Heizraumtür) an einer Zarge befestigt. Eingebaut der Warmwasserboiler Odörfer mit entsprechender
Dämmung und einem Fassungsvermögen von ca. 300 Litern sowie der
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Heizkessel Hoval mit festen Brennstoffen befeuerbar. Beheizt wird das Gebäude jedoch
ausschließlich mit Öl (Kesseldatum 1967).
Tankraum:
Einstieg über ein Tankraumtürl, vorhanden öldichter Anstrich, darüber liegend Wand- und
Deckenflächen gemalt. Belichtung bzw. Belüftung über ein Metallkellerfenster mit Vergitterung.
Vorhanden ein Metalltank mit einem Fassungsvermögen von ca. 5.000 Litern.
Kellerraum:
Fliesenboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung über ein doppelflügeliges
Metallkellerfenster, Zugang über eine Holztür an einem Stock, Beheizung über einen
Festbrennstoffofen.
Abstellraum:
Fliesenboden mit Sockelfliesen, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung über ein
Metallkellerfenster, doppelflügelig mit Vergitterung, Zugang über eine Holztür an einer
Zarge.
Abstellraum:
Fliesenboden mit Sockelfliesen, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtungsmöglichkeit
über zwei doppelflügelige Metallkellerfenster mit Vergitterung, Zugang über eine Holztür
mit Zarge. In diesem Rau vorhanden die Wasseruhr.
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Garage:
Betonboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung über ein einfaches Metallkellerfenster
mit außenseitiger Vergitterung, Zugangsmöglichkeit von den Kellerräumen über
Holztüren an Zargen bzw. Holzstock befestigt. Vorhanden die Zufahrt über ein Garagenrolltor,
ausschließlich händisch bedienbar. In der Garage vorhanden ein Kaltwasserhahn.
Aufenthaltsraum – Stüberl:
Fliesenboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung über zwei doppelflügelige
Metallkellerfenster mit Vergitterung, Zugang vom Stiegenhaus bzw. Stiegenabgangsbereich
über Ausgleichsstufen ebenfalls gefliest bzw. Zugangsmöglichkeit zur Garage über
eine Holztür an einem Stock befestigt. Beheizungsmöglichkeit über einen Festbrennstoffofen.
Spielzimmer:
Teppichboden, Wände gemalt, Decke mit Nut- und Federbretter verkleidet bzw. ebenfalls
zwei Wandflächen mit Holz verkleidet, Belichtung über zwei doppelflügelige Metallkellerfenster,
Zugang offen hergestellt vom Raum vor. Beheizungsmöglichkeit über einen Heizkörper.
Eingebaut eine Niro-Einzelabwasch mit Tropftasse.
Büro:
PVC-Belag, Wände gemalt, ausgenommen einer Wand, welche mit Holz verkleidet ist,
Decke ebenfalls mit Holz verkleidet, Belichtung über ein kleinformatiges Holzfenster, Zugang
über eine Holztür an einer Zarge befestigt. Beheizung über einen Heizkörper, vorhanden
ein Waschbecken mit Kaltwasserhahn.
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Stiege Erdgeschoss – Kellergeschoss:
Zugang vom Vorraum über eine Holztür mit Stock, vorhanden eine einläufige Massivstiege
mit Fliesenbelag und Holzhandlauf. In diesem Wand-, Decken- und Stiegenuntersichtsflächen
gemalt.
ERDGESCHOSS:
Wohnzimmer:
Holzboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung von der Gartenseite über zwei
doppelflügelige Holzisolierglasfenster bzw. eine Holzisolierglasterrassentür. Zugang zum
Wohnzimmer über eine Holztür mit Stock. Beheizung über einen Heizkörper unterhalb des
Fensters. Darüber vorhanden ein Kunststeinfensterbrett, weitere Beheizungsmöglichkeiten
über einen Kamin.
Vorraum:
Fliesenboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung vom Windfangbereich über
ein einfaches Holzfenster bzw. von der Zugangstür eine Holztür mit Stock mit Verglasung,
offener Zugang zur Stiege in das Dachgeschoss, Beheizungsmöglichkeit über einen Heizkörper.
Küche – Esszimmer:
Im Bereich der Küche vorhanden PVC-Belag, im Esszimmer Holzboden, die Wände in der
Küche bis auf eine Höhe von ca. 1 m mit Kunststoff verkleidet, darüber liegend die Wandflächen
gemalt. Im Bereich Küche das Küchenschild verfliest, darüber liegend ebenfalls
die Wände gemalt, Decke gemalt. Belichtung der Küche über eine Fensterkombination,
doppelflügelig, einflügelig mit Holzisolierglas bzw. vom Esszimmerberiech über eine
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Holzisolierglasterrassentür und einem einflügeligen angeschlossen Holzisolierglasfenster.
Beheizungsmöglichkeit über zwei Heizkörper.
Wintergarten:
Vorhanden Plattenboden, die Wand sowie die auskragende Decke gemalt, ansonsten vorhanden
die Wintergartenkonstruktion mit Isolierverglasung und mit Ausgangsmöglichkeit in
den Garten. Beheizungsmöglichkeit über einen Heizkörper. Zugang vom Esszimmerbereich
über die vor angeführte Holzisolierglasterrassentür.
Bügelzimmer:
Laminatboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung zum Wintergarten über ein
doppelflügeliges sowie ein einflügeliges Holzisolierglasfenster, Zugang über eine Holztür
an einem Stock befestigt, Beheizungsmöglichkeit über einen Heizkörper.
Wirtschaftsküche:
Fliesenboden mit Bodenablauf, Wände ca. 1,60 m hoch verfliest, darüber liegend Wandund
Deckenflächen gemalt, Belichtungsmöglichkeit über eine Dreifachkombination (doppel-
und einflügelig) aus Holzisolierglas bzw. einem weiteren einflügeligen Fenster. Zugangsmöglichkeit
von Küche und Esszimmer über eine Holztür mit Stock bzw. Haupteingangstür
über eine Massivholztür mit Stock. Beheizungsmöglichkeit über einen Heizkörper.
Dem Gebäude zugehörig vorhanden wie in der Küche vor eine Niro-Doppelabwasch
mit Tropftasse sowie ein Festbrennstoffofen.
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Speis:
Fliesenboden, Wände gefliest, Decke gemalt, Belichtung über ein kleinformatiges Holzisolierglasfenster,
Zugang über eine Holzschiebetür von der Küche.
Waschraum:
Fliesenboden, Wände gefliest, Decke gemalt, Belichtung über ein kleinformatiges Holzisolierglasfenster,
Zugang über eine Holztür mit Stock. Eingebaut eine Dusche mit Leichtmetallduschwand,
Kunststoffverglasung undurchsehbar, Mischbatterie und Brausegarnitur
sowie ein Handwaschbecken.
Eingangsbereich im Bereich Wirtschaftsküche:
Der gesamte Eingangsbereich ist überdacht, der Zugang offen hergestellt. Vorhanden eine
einläufige Betonstiege, der auskragende Dachstuhl ist auf Holzsäulen gestützt. Der Fußboden
im Bereich Eingang mit Platten belegt. Die aufgehenden Wände sind teilweise gefliest,
teilweise mit Silikatputz versehen. Der auskragende Dachstuhl an der Untersicht mit
Holz verkleidet. Vorhanden in diesem Bereich einfache Holzfenster mit Einfachverglasung.
Windfang beim Haupteingang:
Fliesenboden, Wände gemalt, Decke des Holzsatteldachstuhls an der Untersicht mit Nutund
Federbrettern verkleidet, Belichtung über zwei doppelflügelige Holzisolierglasfenster,
angeschlossen die Haupteingangstür aus Massivholz mit undurchsehbarer Verglasung
und daran angeschlossen zwei fixe Stehkombinationen aus Holzisolierglas, ebenfalls undurchsehbar.
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Beim Hauptzugang vorhanden Aufgangsstufen mit Plattenbelag versehen. Über diesen
Eingangsbereich hergestellt ein Holzsatteldach mit Ziegeln gedeckt. Die Untersicht mit
Holz verkleidet.
Vorraum – Gang:
Plattenboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Zugang vom Vorraum vor über eine
Holztür an einem Holzstock mit undurchsehbarer Verglasung, ebenfalls mit Oberlichte und
angeschlossenem fixen Flügel.
WC:
Fliesenboden, Wände 1,50 m hoch gefliest, darüber liegend Wand- und Deckenflächen
gemalt, Belichtung über Glasbausteinfenster, Zugang über eine Holztür mit Stock. Eingebaut
ein WC mit Spülbecken, Muschel und Sitzbrett.
Badezimmer:
Fliesenboden, Wände gefliest, Decke gemalt, Belichtung über ein Holzisolierglasfenster,
Zugang über eine Holztür mit Stock. Eingebaut eine Liegewanne mit Mischbatterie und
Brausegarnitur, eine Dusche mit Leichtmetallduschwand und Kunststoffverglasung undurchsehbar,
Mischbatterie und Brausegarnitur sowie ein Handwaschbecken. Beheizungsmöglichkeit
über einen Heizkörper.
Küche – Esszimmer:
Holzboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, ausgenommen das Küchenschild, welches
verfliest ist. Belichtung über eine Dreifachkombination – ein doppelflügeliges sowie ein
einflügeliges Holzisolierglasfenster, Zugang über eine Holztür mit Stock, darüber befind-
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lich eine Glasbausteinfensterreihe in Richtung Gang. Beheizungsmöglichkeit über Heizkörper.
Dem Gebäude zugehörig eingebaut eine Niro-Einzelabwasch mit Tropftasse.
Speis:
PVC-Boden, Wände und Decke gemalt, Zugang über eine Holzschiebetür.
Kabinett:
Holzboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung über eine Dreifachkombination
– ein einflügeliges und ein doppelflügeliges Holzisolierglasfenster, Zugang über eine Holztür
mit Stock, Beheizungsmöglichkeit über einen Heizkörper.
Wohnzimmer:
Holzparkettboden, Wand- und Deckenflächen gemalt, Belichtung über zwei Dreifachkombinationen
– ein doppelflügeliges und ein einflügeliges Holzisolierglasfenster, Zugang über
eine Holztür mit Stock, Beheizung über zwei Heizkörper. Vorhanden ein Schwedenofen
zusätzlich zur Beheizung.
Schlafzimmer:
Holzparkettboden, Belichtungsmöglichkeiten über zwei Fensterreihen Dreifachkombination,
doppelflügelig und einflügelig, Beheizungsmöglichkeit über zwei Heizkörper. Zugang
über eine Holztür mit Stock und undurchsehbarer Verglasung.
Allgemeine Anmerkung:
Festzuhalten ist bei den Fenstern, dass an den Außenseiten grundsätzlich bei allen Fenstern
PVC-Rollos (ausschließlich händisch bedienbar) vorhanden sind.
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Stiege Erdgeschoss – Dachgeschoss:
Offener Zugang vom Erdgeschoss, vorhanden eine einläufige Massivstiege mit Holzbelag
sowie Holzhandlauf zur Absturzsicherung. Wand-, Decken- und Stiegenuntersichten sind
gemalt. Belichtung vom Erdgeschoss über das Fenster vom Windfang bzw. der Gaupe
über ein doppelflügeliges Holzisolierglasfenster.
DACHGESCHOSS:
Büro:
Holzboden, Wand- und Deckenflächen sowie Dachschräge gemalt, wobei festzuhalten ist,
dass es sich beim Dachgeschossausbau um einen Leichtbau handelt (Gipskartonplatten
mit entsprechender Wärmedämmung). Belichtung über zwei Dachgaupen, über doppelflügelige
Isolierglasfenster, Zugang über eine Holztür mit Stock und undurchsehbarer Verglasung
vom Vorraum. Beheizungsmöglichkeit über zwei Heizkörper.
Vorraum mit offenem Zugang zur Stiege:
Fliesenboden, Wand- und Deckenflächen gemalt mit Aufstiegsmöglichkeit zum Spitzboden
über eine ausziehbare Treppe. Von diesem Vorraum erfolgen sämtliche Zugänge zu den
nachfolgend festgehaltenen Räumlichkeiten. Beheizungsmöglichkeit über einen Heizkörper.
WC:
Fliesenboden, Wände gefliest, Dachschräge und Decke gemalt, keine Belichtungsmöglichkeit,
Zugang über eine Holztür mit Stock. Eingebaut ein WC mit Spülbecken, Muschel
und Sitzbrett sowie ein Waschbecken mit Kaltwasserhahn.
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Badezimmer:
Fliesenboden, Wände gefliest, Dachschräge und Decke gemalt, Belichtung über ein Velux-Dachflächenfenster,
Zugang über eine Holztür mit Stock. Beheizungsmöglichkeit über
einen Heizkörper. Eingebaut eine Liegewanne mit Mischbatterie und Brausegarnitur, eine
Dusche vierteilkreisförmig mit Leichtmetallduschwand und Kunststoffverglasung sowie
Mischbatterie und Brausegarnitur sowie zwei Handwaschbecken.
Kinderzimmer:
Holzboden, Wände, Dachschräge und Decke gemalt, Belichtung über die Gaupe und ein
doppelflügeliges Holzisolierglasfenster, Zugang über eine Holztür mit Stock. Beheizungsmöglichkeit
über einen Heizkörper.
Büro:
Holzboden, Wände, Dachschräge und Decke gemalt, Belichtung über ein doppelflügeliges
Holzisolierglasfenster, Zugang über eine Holztür mit Stock, Beheizung über einen Heizkörper.
Schlafzimmer 1:
Holzboden, Wände, Dachschräge und Decke gemalt, Belichtung über ein doppelflügeliges
Holzisolierglasfenster, Zugang über eine Holztür mit Stock, Beheizungsmöglichkeit über
einen Heizkörper.
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Schlafzimmer 2:
Holzboden, Wände, Dachschräge und Decke gemalt, Belichtung über eine Gaupe mit
doppelflügeligem Holzisolierglasfenster, Zugang über eine Holztür mit Stock. Beheizung
über einen Heizkörper.
Küche:
Fliesenboden, Küchenschild verfliest, ansonsten Wände, Dachschräge gemalt, Belichtung
von der Gaupe über ein doppelflügeliges Holzisolierglasfenster, Zugang über eine Holzschiebetür
mit Verglasung, undurchsehbar, kein Heizkörper. Dem Gebäude zugehörig
vorhanden eine Niro-Einzelabwasch mit Tropftasse.
Speis:
Fliesenboden, Wände gefliest, Dachschräge und Decke gemalt, keine Belichtungsmöglichkeit,
Zugang über eine Holzschiebetür.
Wohnraum:
Holzparkettboden, Wände, Dachschräge und Decke gemalt, Belichtung über zwei Gaupen
mit doppelflügeligen Holzisolierglasfenstern bzw. zwei weiteren doppelflügeligen Holzisolierglasfenster,
Zugang vom Vorraum über Holztür mit undurchsehbarer Verglasung, Beheizungsmöglichkeit
über vier Heizkörper.
Innenwandputz: Sämtliche Wand- und Deckenflächen sind verputzt. Die Räumlichkeiten
sind überwiegend gemalt, mit Ausnahme der Nassgruppen, wo Fliesenbeläge vorhanden
sind. Der Leichtbau (Gipskarton) an Dachschrägen und Decken im Dachgeschoß mit Malerei.
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Fassadenputz: Der Sockel besitzt Kratzputz, an der restlichen Fassade einfacher Verputz
(kein Vollwärmeschutz).
Beheizung und Warmwasserbereitung: Diese ist zentral vom Keller aus mittels festen und
flüssigen Brennstoffen möglich, wobei die Beheizung ausschließlich mit Öl erfolgt. Die
Warmwasseraufbereitung ist mittels Boiler gegeben.
Öffentliche Anschlüsse: Zur Gänze eingeleitet, d. h. Strom-, Wasser- und Telefonanschluss
sind vorhanden. Die Schmutz- und Fäkalwässer werden, lt. Angabe, in eine eigene
Sickergrube am Grundstück abgeleitet. Sat-Anlage montiert.
Bau- und Erhaltungszustand: Gut.
8.2. Halle 1:
An der westseitigen Grundstücksgrenze im Anschluss an das Wohngebäude vorhanden
die Halle 1, welche eingeschoßig und massiv hergestellt ist. Als Dachstuhl vorhanden ein
Holzsatteldach mit Welleterniteindeckung. Die Belichtungsmöglichkeit erfolgt über einfache
Drahtglasfenster, die Zufahrt über zwei Holzschiebetore mit eingebauten Eingangstüren
sowie ein weiteres doppelflügeliges Holztor mit Eingangstür. In der Halle vorhanden
Betonboden, die aufgehenden Wände sind einfach verputzt. Eine Decke ist nicht vorhanden
und ist die Untersicht des Dachstuhls der Welleterniteindeckung ersichtlich. Regenrinnen
und Ablaufrohre sind montiert und werden in die Senkgrube abgeleitet. Die Dachvorsprünge
sind mit Holz verkleidet. An der Fassade montiert der Zählerkasten mit automatischer
Absicherung und FI. In diese Halle integriert eine kleine Werkstatt mit Montagegrube
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und ist in der Werkstatt eine Beheizungsmöglichkeit mittels Festbrennstoffofen vorhanden.
An öffentlichen Anschlüssen in die Halle ansonsten eingeleitet Strom und Wasser. Der
Bau- und Erhaltungszustand ist als mäßig zu bezeichnen.
8.3. Stall 1:
Das Stallgebäude ist eingeschoßig und massiv hergestellt. Als Dachstuhl vorhanden ein
Holzsatteldach mit Welleterniteindeckungen. Regenrinnen und Ablaufrohre sind montiert,
die Dachvorsprünge mit Holz verkleidet. Zugang über eine Holztür mit Stock, Belichtung
über einflügelige Holzfenster. Wiederum vorhanden der Zählerkasten mit automatischer
Absicherung und FI. Im Gebäude vorhanden ein Vorraumbereich sowie der Hauptstall. Die
Wand- und Deckenflächen sind gemalt, die Decken mit Eternit verkleidet. Die Beheizung
erfolgt über Gebläse (Warmluftgebläse). An öffentlichen Anschlüssen eingeleitet sind
Strom und Wasser.
Es sind Flugdächer angebaut, welche auf Holzsäulen gestützt sind, ohne Wertigkeit. Zur
Südseite hin angeschlossen ein Mistlagerplatz.
8.4. Stall 2:
Das Stallgebäude ist eingeschoßig und massiv hergestellt. Als Dachstuhl vorhanden ein
Holzsatteldach mit Welleterniteindeckungen. Regenrinnen und Ablaufrohre sind montiert,
die Dachvorsprünge mit Holz verkleidet. Zugang über eine Holztür mit Stock, Belichtung
über einflügelige Holzfenster. Wiederum vorhanden der Zählerkasten mit automatischer
Absicherung und FI. Im Gebäude vorhanden ein Vorraumbereich sowie der Hauptstall.
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

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Die Wand- und Deckenflächen sind gemalt, die Decken mit Eternit verkleidet. Die Beheizung
erfolgt über Gebläse (Warmluftgebläse). An öffentlichen Anschlüssen eingeleitet sind
Strom und Wasser.
8.5. Stall 3:
Das Stallgebäude ist eingeschoßig und massiv hergestellt. Als Dachstuhl vorhanden ein
Holzsatteldach mit Welleterniteindeckungen. Regenrinnen und Ablaufrohre sind montiert,
die Dachvorsprünge mit Holz verkleidet. Zugang über eine Holztür mit Stock, Belichtung
über einflügelige Holzfenster. Wiederum vorhanden der Zählerkasten mit automatischer
Absicherung und FI. Im Gebäude vorhanden zwei Vorräume mit Betonboden sowie der
Hauptstall. Die Verbindung der Vorräume erfolgt über Metalltüren. Die Wand- und Deckenflächen
sind gemalt, die Decken mit Eternit verkleidet. Die Beheizung erfolgt über eine
Containerheizung, nachdem das Warmluftgebläse defekt ist. An öffentlichen Anschlüssen
eingeleitet sind Strom und Wasser.
Es sind Flugdächer angebaut, welche auf Holzsäulen gestützt sind, ohne Wertigkeit. Zur
Südseite hin angeschlossen ein Mistlagerplatz, wo ein Teilbereich unterkellert ist.
8.6. Halle 2:
In dieser Halle vorhanden sind zwei Abstellräume sowie ein offener Einstellraum. Sie ist
eingeschoßig massiv hergestellt. Die Fassadenflächen sind einfach verputzt. Vorhanden
Pultdächer mit Welleternitdeckung bzw. ein Holzsatteldach mit Trapezblecheindeckung
über dem neu errichteten Einstellraumbereich. Regenrinnen und Ablaufrohre sind
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montiert. In den Räumen vorhanden Betonböden, die Wände sind gemalt, Decken sind
keine vorhanden. Zugang über ein doppelflügeliges Metalltor bzw. Metalltore mit eingebauten
Eingangstürl. Der Einstellraum ist offen hergestellt und ist hier kein Tor eingebaut.
Lt. Angabe sind hier keine öffentlichen Anschlüsse eingeleitet. Der Bau- und Erhaltungszustand
ist als mäßig zu bezeichnen.
8.7. Stall 4:
Am südseitigen Grundstücksende befindet sich ein weiterer Hühnerstall, welcher zweigeschoßig
in Massivbauweise hergestellt wurde, wobei sich im Untergeschoß hauptsächlich
ein Mistlager befindet bzw. zwei Abstellräume. Im Erdgeschoß vorhanden ein großer Vorbereitungs-
und Lagerraum, Büro 1, Abstellraum, Büro 2, WC, Vorraum und Stall.
Vorhanden sind Platten- bzw. Betonböden, die Wände sind gemalt, die Decken mit Eternitplatten
verkleidet, ausgenommen im Nassbereich, wo Verfliesungen vorhanden sind
und befindet sich im Erdgeschoß ein WC mit Spülbecken, Muschel und Sitzbrett. Als
Dachstuhl hergestellt ein Holzsatteldach mit Welleterniteindeckung. Regenrinnen und Ablaufrohre
sind montiert. Die Fassadenflächen sind einfach verputzt, ausgenommen die
Sockelflächen, wo Kratzputz vorhanden ist. Im rückseitigen Bereich vorhanden eine Verladefläche
mit Betonaufgangsstufen und sind am Dach Belüftungen in Metall für den Hühnerstall
ersichtlich.
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An das Gebäude angeschlossen sind kleine Unterstellflächen in Holzriegelbauweise mit
Pultdach und Welleterniteindeckung ohne Wertigkeit und wie bereits festgehalten befinden
sich im Untergeschoß drei Stück Mistlagerplätze über die gesamte Gebäudelänge mit einer
offenen Zufahrt.
An öffentlichen Anschlüssen eingeleitet Strom und Wasser. Beheizungsmöglichkeit des
Stalles mittels Warmluftgebläse.
8.8. Außenanlagen:
Die Zugangs- und Zufahrtsflächen im Bereich Wohngebäude, Halle 1 sowie den drei Stallungen
ist befestigt, mit Platten ausgelegt bzw. asphaltiert mit dazwischen befindlichen
Grünzonen, wo Sträucher angepflanzt sind. Im Anschluss an das Wohngebäude vorhanden
ein Garten, welcher begrünt und mit einigen Bäumen und Sträuchern bepflanzt ist.
Zur Straßenseite hin hergestellt eine Einfriedung aus massiven Sockel mit darauf aufgesetzten
Metallzaun. Zufahrtsmöglichkeiten über doppelflügelige Metalltore bzw. Metalleingangstürln.
Zur Nachbarseite (Ostseite) hin hergestellt ein Holzzaun, welcher jedoch im Eigentum des
Nachbarn steht. Zur Westseite, wo die Hauptzufahrt besteht ist ebenfalls ein doppelflügeliges
Metalltor vorhanden. Daran angeschlossen ein Holzzaun. Die Zufahrtsmöglichkeiten
zu den weiteren Stallungen am Grundstück sind befestigt. Dazwischen wiederum vorhanden
Grünflächen.
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BEWERTUNG
Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 2005, 2. Auflage von Dr. Johannes Stabentheiner sind
die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt. Laut § 7 LBG hat in
der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei
den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden
Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der
Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln.
Generell finden im Gutachten
§ 4 Vergleichswertverfahren
§ 5 Ertragswertverfahren und
§ 6 Sachwertverfahren
Berücksichtigung, bzw. wird in der Bewertung auf die Literaturen von Gerardy / Möckel,
Simon / Kleiber / Rössler, Ross-Brachmann Holzner / Renner, Kranewitter und auf das
Österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Gelangen nur bestimmte
Verfahren zur Anwendung, so werden diese im Gutachten entsprechend begründet.
§ 4 LBG - VERGLEICHSWERTVERFAHREN
Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten
Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche,
die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden
Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte
Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Ab-
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schläge zu berücksichtigten. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im
redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren
Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche
Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden,
dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse
und Umstände wertmäßig erfasst werden kann.
Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken, vor
allem im ländlichen Bereich, zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von verschiedenen
Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschossflächendichte,
vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise sowie der differenzierten Wertigkeiten
von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren
kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen.
Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen
Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in
Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für
verschiedene Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt, da
für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung sowie Größe usw. ausschlaggebend
sind.
§ 5 LBG - ERTRAGSWERTVERFAHREN
Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach
dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemesse-
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nen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln.
Hierbei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich
erzielt werden, d. h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist
überdies auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Beträge
in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von
jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten
erzielt werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt,
wobei allgemein anerkannte statistische Daten (z. B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung
der Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) heran gezogen werden. Diese statistischen
Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV
verglichen und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet.
Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art
üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung
von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3 -
6 % - in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und darüber.
Schlägt man nämlich den Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung eines
Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da
Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung
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haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig, als bei den Objekten in „schlechten
Lagen“, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen.
Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung,
er wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung
festgesetzt.
Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht,
weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig
vermieteten Eigentumswohnungen.
§ 6 LBG - SACHWERTVERFAHREN
Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes,
des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs
der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung
von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln.
Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in
der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche
Wertminderung abzuziehen. Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen
Einheitspreise, wie Raum- und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern
sowie Bauunternehmungen verglichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen
Stand angepasst werden. Diese Preise sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den
Zustand sowie die Ausstattung des Objektes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für
die technische und wirtschaftliche Wertminderung.
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Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch
dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen.
Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen, etc., da diese Objekte nur ausnahmsweise
in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das
Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung
von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch
Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der
Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente, hierbei sind die Mietwerte, die Rentabilität
und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien.
VERKEHRSWERT
Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen
Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere
ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes
außer Betracht zu bleiben (§ 2, Abs. 2 und 3 LBG).
Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Verkehrswert
heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wertermittlungsverfahren
(Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser auf die Verhältnisse
im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Einsatz seines
Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der Marktlage
diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert (Sach- und
Ertragswert) anzunähern.
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ALLGEMEINES
Laut § 7, Abs. 1 LBG hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen.
Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr
bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten
Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr
zu ermitteln. Somit hat der SV das rein kalkulatorische - errechnete Ergebnis vor
dem Hintergrund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.U. auch
zu korrigieren. Der ausgewiesene, rechnerische Wert kann somit bei dieser „Nachkontrolle“
nach oben oder unten berichtigt werden.
Weiters wird bei der Bewertung Bedacht auf die derzeitige Lage des Realitätenmarktes für
ähnliche Grundstücke genommen. Nach § 2 Abs. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz haben
besondere Vorliebe und andere ideelle Wertmessungen bei der Ermittlung außer Betracht
zu bleiben.
Der Einheitswert wird aufgrund des Bewertungsgesetzes vom zuständigen Finanzamt ermittelt
und bildet die Grundlage für die Berechung z.B. der Grundsteuer, usw. Dieser Wert
stimmt mit dem Verkehrswert nicht überein und liegt meist deutlich darunter. Eine Wertrelation
zwischen Einheitswert und Verkehrswert besteht grundsätzlich nicht, sodass aus
dem Einheitswert kein Rückschluss auf den tatsächlichen Verkehrswert gezogen werden
kann.
Bei der Bewertung der Gebäude handelt es sich um die reine Bausubstanz und nur um
jene Installationen, die in fester Verbindung mit den Gebäuden hergestellt sind. Diese
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Werte beinhalten kein wie immer geartetes Mobiliar oder eventuell vorhandene technische
Betriebseinrichtungen.
Die technische Beschreibung des Objektes erfolgte aufgrund der Angaben der / des Anwesenden
bzw. aufgrund der augenscheinlichen Wahrnehmungen bei der Befundaufnahme.
Die Begutachtung erfolgt zerstörungsfrei. D.h. für die Beurteilung der Bausubstanz
werden keine Materialproben genommen auch keine Verkleidungen entfernt. Der Sachverständige
beurteilt die Qualität der Ausführung und Erhaltung lediglich durch die Betrachtung
der Oberfläche des Bauteiles (Materiales). Die Qualität der verwendeten Materialien
und seine Verarbeitung können daher nicht eingeschätzt werden.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Gebäude verdeckte, durch Augenschein
nicht erkennbare Ausführungsmängel und Bauschäden hat. Es kann weiters nicht überprüft
werden, ob die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen tatsächlich gesetzeskonform
an die Hauptleitungen angeschlossen sind. Hingewiesen wird darauf, dass die Funktionsfähigkeit
der technischen Gebäudeausrüstung (Heizung, Elektro- und Sanitärinstallation)
bzw. sonstiger technischer Anlagen und Ausstattungen nicht überprüft wurde. Weiters
ist festzuhalten, dass die Liegenschaft nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter
Ver- und Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen bzw. Einbauten untersucht
wurde.
Nachdem es sich bei dieser Bewertung um eine Exekution handelt, wird bei der Ermittlung
des Verkehrswertes darauf Rücksicht genommen, dass der Erwerber keinen Gewährleistungsanspruch
besitzt.
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Die Eluatklasse des Bodens konnte nicht erhoben werden und war auch keine Bodenuntersuchung
beauftragt. Aus den Akten und den Erhebungen konnten keine Hinweise auf
eine Kontaminierung des Bodens gewonnen werden, sodass die Bewertung unter dem
Faktum erfolgt, dass keine Kontaminierung gegeben ist.
Ein Energieausweis liegt nicht vor. Auch wurde ein solcher zur Bewertung nicht erstellt,
nachdem sich die Beauftragung ausschließlich auf eine Bewertung der Immobilie bezieht.
In der Bewertung von Grund und Gebäuden sind sämtliche Einfriedungen bzw. Hofbefestigungen
enthalten.
Bei privat genutzten Bereichen:
Im Gutachten enthalten ist die Umsatzsteuer, ohne Rücksichtnahme auf das Umsatzsteuergesetz
und ohne Rücksichtnahme, ob der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt
ist.
Bei gewerblich genutzten Bereichen:
Da es sich bei diesem Objekt (diesen Objekten) um gewerblich genutzte Gebäude handelt,
wird die Umsatzsteuer den Baukosten und dem Mietertrag nicht hinzugerechnet,
nachdem meiner Meinung nach Vorsteuerabzugsberechtigung bestehen müsste.
Im Grundbuch eingetragen ist ein Wohnungsrecht gem. Pkt 2 Vereinbarung 1990-05-18
für Josef Schlögl, geb. 1920-11-03, sowie Cäcilia Schlögl, geb. 1928-11-06, wobei das
Wohnungsrecht für Josef Schlögl in der Bewertung Berücksichtigung findet. Fr. Cäcilia
Schlögl ist, lt. Auskunft am Gemeindeamt, bereits verstorben.
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Gemäß der EO-Novelle 2008 (BGBl I 2008/37) wurden bei der Gemeinde Bescheide mit
dinglicher Wirkung angefordert. Es wurden keine auf der Liegenschaft lastenden Beträge
von der Gemeinde bekannt gegeben und auch nicht berücksichtigt.
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1. Grundwert:
Dieser wurde aufgrund meiner Erfahrungen und Erkundigungen bzw. aufgrund
von Vergleichswerten in diesem Raum festgesetzt. Es wird auch auf
die Literaturen von Gerardy / Möckel, Simon / Kleiber / Rössler, Holzner /
Renner und Kranewitter sowie auf das Österreichische Liegenschaftschender
Abschlag vom Freigrund vorgenommen
bewertungsgesetz Bedacht genommen. Weiters wird berücksichtigt, dass
es sich hier um einen gebundenen Grund handelt und daher ein entsprewird.
21.772 m² à € 7,00 € 152.404,00
25% Abschlag aufgrund der Gebundenheit
des Grundes und der Größe
Grundwert
-€
€
38.101,00
114.303,00
2. Bauzeitwertermittlung nach Ross-Brachmann:
Brutto-Rauminhalt nach ÖNORM B 1800.
2.1. Bauzeitwert:
Die Ermittlung des Bauzeitwertes erfolgt nach Nutzfläche, Brutto-Geschoss-
fläche bzw. Rauminhalt.
Auf Basis der angeführten Flächen- und Kubaturen-Ermittlung wird die Bewertung
nach Nutzflächenpreis sowie nach Bruttoraummeterpreis ermitttelt.
Die Ermittlung ergibt die Herstellungskosten. Bei Abzug der Entwertung auf
Basis Abnützung, Amortisation, Wertminderung, verlorener Bauaufwand und
Zustand ergibt sich der Bauzeitwert.
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2.1.1. Wohngebäude:
Topographische Aufstellung nach Nutzfläche:
KL:
Waschküche 5,33 x 5,32 = 28,36 m²
Heizraum 5,00 x 2,37 = 11,85 m²
Tankraum 4,98 x 2,70 = 13,45 m²
Kellerraum 6,15 x 4,85 = 29,83 m²
Abstellraum 1 4,02 x 4,85 = 19,50 m²
Abstellraum 2 3,95 x 4,85 = 19,16 m²
Garage 6,77 x 4,86 = 32,90 m²
Aufenthaltsraum 5,80 x 5,20 = 30,16 m²
Spielzimmer 3,45 x 2,86 = 9,87 m²
Büro
3,45 x 2,11 = 7,28 m²
= 202,36 m²
EG:
Wohnzimmer 4,90 x 5,60 = 27,44 m²
Vorraum 5,28 x 2,72 = 14,36 m²
1,42 x 1,16 = 1,65 m²
Küche - Esszi. 2,87 x 9,40 = 26,98 m²
Wintergarten 7,10 x 3,40 = 24,14 m²
Bügelzimmer 3,70 x 2,75 = 10,18 m²
0,90 x 0,85 = 0,77 m²
Wirtschaftsküche 5,30 x 3,56 = 18,87 m²
und Speis -0,35 x 1,05 = -0,37 m²
Waschraum 0,96 x 2,70 = 2,59 m²
Eingang 1,20 x 2,55 = 3,06 m²
Windfang 3,29 x 1,70 = 5,59 m²
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Vorraum-Gang 6,40 x 1,45 = 9,28 m²
WC 1,57 x 0,98 = 1,54 m²
Bad 2,32 x 2,03 = 4,71 m²
1,70 x 1,23 = 2,09 m²
Kü./Esszi./Speis 3,69 x 3,90 = 14,39 m²
Kabinett 3,75 x 4,85 = 18,19 m²
Wohnzimmer 4,84 x 4,98 = 24,10 m²
Schlafzimmer 5,18 x 3,96 = 20,51 m²
= 230,07 m²
DG:
Büro 3,88 x 6,08 = 23,59 m²
Vorraum 1,40 x 12,05 = 16,87 m²
1,09 x 4,23 = 4,61 m²
WC 0,95 x 1,50 = 1,43 m²
Badezimmer 1,10 x 2,00 = 2,20 m²
2,16 x 3,66 = 7,91 m²
Kinderzimmer 3,15 x 3,67 = 11,56 m²
Büro 3,70 x 3,75 = 13,88 m²
1,45 x 2,68 = 3,89 m²
Schlafzimmer 1 4,84 x 4,05 = 19,60 m²
Schlafzimmer 2 4,58 x 4,85 = 22,21 m²
Küche 2,00 x 3,64 = 7,28 m²
Speis 0,82 x 3,45 = 2,83 m²
Wohnraum 10,30 x 6,17 = 63,55 m²
= 201,41 m²
Baukosten:
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen
Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Bau-
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preisindex, Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen
der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen
eigenen Erfahrungen ermittelt.
NFL
x Nutzflächenpreis
=
BK
KL:
202,36
x
€
500,00
€
101.180,00
EG:
230,07
x
€
1.325,00
€
304.843,00
DG:
201,41 x € 1.000,00
€
201.410,00
€
607.433,00
+ 20 % Umsatzsteuer € 121.487,00
€
728.920,00
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
38% von € 728.920,00
-€
€
276.990,00
451.930,00
1
2
3
4
5
neuwertig mängelfrei (Bez. Heideck: neu ohne Reparaturen
Als Klassifizierung wird die Zustandsermittlung
nach Heideck (Schätzung von Grundstücken
und Gebäuden, Springer-Verlag Berlin, 1935)
herangezogen, welche einen Zuschlag zur
Alterswertminderung (nach Ross oder linear)
vorsieht. Für die Ermittlung des Zustandswer-
tes werden einzelne Zustandsnoten von 1-5
vergeben.
normal erhalten, nur übliche Erhaltungsarbeiten (normale Unterhaltung geringen
Umfanges
deutlich reparatur- und instandsetzungsbedürftig (reparaturbedürftig)
umfangreiche Instandsetzungen erforderlich (größere Reparaturen erforderlich)
abbruchreif, wertlos
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Anerkennend ist auch eine verfeinerte Klassifizierung
- in 0,25 Schritten -, wobei diesbezüglich
wie nachfolgend dargestellt Abwertungen
vorgenommen werden:
1,00
1,25
neuwertig, mängelfrei
0,00%
0,04%
1,50
1,75
geringfügige Instandhaltungen vornehmen
0,32%
1,07%
2,00
2,25
normal erhalten; übliche Indstandhaltung vornehmen
2,49%
4,78%
2,50
2,75
über Instandhaltungen hinausg.geringere Instandsetzungen
8,09%
12,53%
3,00
3,25
deutlich instandsetzungs- (reparatur-) bedürftig
18,17%
25,03%
3,50
3,75
bedeutende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich
33,09%
42,28%
4,00
4,25
umfangreiche Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich
52,49%
63,57%
4,50
4,75
umfassende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich
75,32%
87,54%
5,00 abbruchreif, wertlos
100,00%
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
2,75 = 12,53%
Bauzeitwert
-€
€
56.627,00
395.303,00
2.1.2. Halle 1:
Topographische Aufstellung nach Nutzfläche:
EG:
Halle mit Werkstatt = 260,00 m²
= 260,00 m²
________________________________________________________________________________________
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Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 43
Baukosten:
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen
Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Baupreisindex,
Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen
der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen
eigenen Erfahrungen ermittelt.
NFL x Nutzflächenpreis = BK
EG: 260,00 x € 305,00
€
79.300,00
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
55% von € 79.300,00
-€ 43.615,00
€ 35.685,00
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
3,50 = 33,09% -€ 11.808,00
Bauzeitwert
€ 23.877,00
2.1.3. Stall 1:
Topographische Aufstellung nach Nutzfläche:
EG:
Vorraum mit Stall = 450,00 m²
Mistlager = 75,00 m²
________________________________________________________________________________________
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__________________________ ___________________________________________________________ 44
Baukosten:
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen
Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Baupreisindex,
Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen
der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen
eigenen Erfahrungen ermittelt.
NFL x Nutzflächenpreis = BK
EG: 450,00 x € 355,00
€ 159.750,00
75,00 x € 210,00
€ 15.750,00
€ 175.500,00
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
50% von € 175.500,00
-€ 87.750,00
€ 87.750,00
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
3,50 = 33,09% -€ 29.036,00
Bauzeitwert
€ 58.714,00
2.1.4. Stall 2:
Topographische Aufstellung nach Nutzfläche:
EG:
Vorraum mit Stall = 350,00 m²
= 350,00 m²
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 45
Baukosten:
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen
Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Baupreisindex,
Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen
der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen
eigenen Erfahrungen ermittelt.
NFL x Nutzflächenpreis = BK
EG: 350,00 x € 355,00
€ 124.250,00
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
50% von € 124.250,00
-€
€
62.125,00
62.125,00
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
3,50 = 33,09% -€ 20.557,00
Bauzeitwert
€ 41.568,00
2.1.5. Stall 3:
Topographische Aufstellung nach Nutzfläche:
EG:
Vorräume mit Stall = 600,00 m²
KG:
Mistlager = 70,00 m²
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 46
Baukosten:
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen
Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Baupreisindex,
Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen
der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen
eigenen Erfahrungen ermittelt.
NFL x Nutzflächenpreis = BK
EG: 600,00 x € 355,00
€ 213.000,00
KG: 70,00 x € 300,00
€ 21.000,00
€ 234.000,00
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
50% von € 234.000,00
-€ 117.000,00
€ 117.000,00
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
3,50 = 33,09% -€ 38.715,00
Bauzeitwert
€ 78.285,00
2.1.6. Halle 2:
Topographische Aufstellung nach Nutzfläche:
EG:
Abstellraum 1 = 82,00 m²
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 47
Abstellraum 2 = 98,00 m²
Einstellraum (offen) = 170,00 m²
= 350,00 m²
Baukosten:
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen
Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Baupreisindex,
Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen
der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen
eigenen Erfahrungen ermittelt.
EG:
NFL x Nutzflächenpreis = BK
350,00 x
€ 305,00
€ 106.750,00
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
40% von € 106.750,00
-€
€
42.700,00
64.050,00
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
3,25 = 25,03% -€ 16.032,00
Bauzeitwert
€ 48.018,00
________________________________________________________________________________________
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__________________________ ___________________________________________________________ 48
2.1.7. Stall 4:
Topographische Aufstellung nach Nutzfläche:
KG:
2 Abstellräume und Gang = 180,00 m²
3 Mistauffangkeller = 750,00 m²
= 930,00 m²
EG:
2 Büros, Lagerraum, WC u. Abestellr. = 145,00 m²
Gang = 29,00 m²
Stall = 800,00 m²
= 974,00 m²
Baukosten:
Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach vom Österreichischen
Statistischen Zentralamt veröffentlichen Zahlen, wie Baukostenindex, Baupreisindex,
Verbraucherpreisindex usw. sowie den Richtlinien bzw. Richtsätzen
der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland bzw. meinen
eigenen Erfahrungen ermittelt.
NFL x Nutzflächenpreis = BK
KG: 930,00 x
€ 355,00
€ 330.150,00
EG: 974,00 x € 315,00
€ 306.810,00
Hievon eine Entwertung des Gebäudes für
die bisherige Abnützung und Amortisation,
€
636.960,00
________________________________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 49
inkl. Berücksichtigung der merkantilen Wertminderung
und des leeren Bauvolumens,
inkl. des verlorenen Bauaufwandes.
65% von € 636.960,00
-€ 414.024,00
abzüglich Berücksichtigung der Zustandsnote
222.936,00
3,75 = 42,28% -€ 94.257,00
Bauzeitwert € 128.679,00
€
Zusammenstellung - Sachwert:
1. Grundwert:
2. Bauzeitwert:
2.1.1. Wohngebäude:
2.1.2. Halle 1:
114.303,00
2.1.3. Stall 1: € 58.714,00
2.1.5. Stall 3: € 78.285,00
Halle 2: € 48.018,00
2.1.7. Stall 4: € 128.679,00
Sachwert € 888.747,00
€
€
€
395.303,00
23.877,00
2.1.4. Stall 2: € 41.568,00
2.1.6.
________________________________________________________________________________________
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__________________________ ___________________________________________________________ 50
2.2.
Ertragswert:
Erläuterungen zur nachfolgenden Berechnung:
Rohertrag:
Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger
Nutzung erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück , insbeson-
Die im Ertragswertverfahren zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten
setzen sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen:
- Verwaltungskosten
- Betriebskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
dere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen.
Diese Einnahmen müssen jedoch nachhaltig erzielbar sein. Darunter ist
zu verstehen, dass die Einnahmen auch langfristig erzielbar sein müssen
und dass es sich nicht um kurzfristig erzielbare, besonders hohe oder besonders
niedrige Einnahmen handelt. So können zum Beispiel ungewöhnlich
hohe Mieteinnahmen, die auf einen kurzfristigen Engpass zurückzuführen
sind, in der Regel nicht als nachhaltig (dauerhaft) angesehen werden.
Bewirtschaftungskosten:
Es sind jedoch nur jene Kosten zu berücksichtigen, die der Grundstückseigentümer
nicht auf die Mieter umlegen kann. Bei Wohnungsvermietungen
sind das insbesondere die Verwaltungskosten, das Mietausfallwagnis und
größere Instandhaltungskosten. Kleinere Instandhaltungskosten, Schönheits-
reparaturen und die meisten anfallenden Betriebskosten können dagegen
auf den Mieter umgelegt werden. Bei Geschäftsraumvermietungen können
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__________________________ ___________________________________________________________ 51
zusätzlich die Verwaltungskosten und Kosten für umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen
auf den Mieter übertragen werden.
Verwaltungskosten:
Verwaltungskosten sind Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen
Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie
die Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses
sowie der Geschäftsführung.
In der folgenden Aufzählung seien einige Beispiele für die bei der Verwaltung
eines Objekts anfallenden Leistungen genannt:
- Buchhaltung
- Mieteingang, Mietanpassung, Mietänderung
- Rechnungsprüfung, Zahlungsverkehr
- Organisation von Instandhaltungsarbeiten
- Jahresabschlussrechnung
Die Verwaltungskosten sind bei Wohngebäuden im Wesentlichen abhängig
von der Nutzungsart und der Größe des zu verwaltenden Objekts, von
der Anzahl und der Sozialstruktur der Mieter sowie von der Größe der Gemeinde.
Sie können in Abhängigkeit der oben genannten Faktoren 2 bis 5 %
des Rohertrages betragen.
Bei Gewerbeobjekten ist der Mietvertrag daraufhin zu untersuchen, ob die
Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Ist dies der Fall, so
werden keine Verwaltungskosten angesetzt.
Die Verwaltungskosten betragen durchschnittlich 3 bis 8 % des Jahresrohertrags;
bei nur einem oder wenigen gewerblichen Großmietern kann
dieser Satz auf 1 bis 2 % des Rohertrags sinken.
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__________________________ ___________________________________________________________ 52
Betriebskosten:
Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück
oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie
seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. Die Betriebskosten
sind nur anzusetzen, soweit sie nicht durch besondere Umlagen,
die vom Aufwand und Verbrauch abhängig sind, neben der Miete erhoben
werden. Dies kann insbesondere bei den Kosten für die Ver- und Entsorgung,
Heizung, Haus- und Straßenreinigung, Allgemeinbeleuchtung, Hausbesorger,
Aufzug, Pflege der Außenanlagen, etc. der Fall sein.
Betriebskosten, die direkt vom Mieter oder Pächter getragen werden, sind
nicht als Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen.
Insofern sind die Betriebskosten prinzipiell nach ihrer tatsächlichen Höhe
anzusetzen. Um die tatsächliche Höhe festzustellen, müssen die Mietverträge
eingesehen werden. Es ist jedoch stets zu überprüfen, ob die tatsächlichen
Betriebskosten dem üblichen Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung
entsprechen.
Instandhaltungskosten:
Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und
Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen
Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.
Sie umfassen sowohl die für die laufende Instandhaltung als auch die für
die Instandsetzung einzelner baulicher Teile aufzuwendender Kosten. Demzufolge
dient der Ansatz der Instandhaltungskosten auch zur Deckung der
Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen.
Die Instandhaltungskosten für Gebäude liegen je nach Alter
und Zustand des Gebäudes etwa zwischen
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__________________________ ___________________________________________________________ 53
Da der Vermieter von Gewerbeobjekten die Instandhaltungskosten üblicher-
Gebäudeart
Wohnhäuser neu
Wohnhäuser alt
Geschäfshäuser
Bürogebäude
Gewerbliche und industrielle Objekte
sehr alte, vielfach bereits unter Denkmalschutz stehende Objekte
Instandhaltungssatz
0,5 %
0,5 - 1,5 %
0,5 - 1,5 %
0,5 - 1,5 %
0,5 - 2,0 %
> 2,0 %
weise nur zum Teil trägt, ist stets dem Mietvertrag zu entnehmen, ob, und
wenn ja, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden.
Mietausfallwagnis:
Beim Mietausfallwagnis handelt es sich um das Wagnis einer Ertragsminderung,
die durch uneinbringliche Mietrückstände oder das Leerstehen von
Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung
der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses
oder Räumung.
Das Mietausfallwagnis ist bei Wohnungs- und Gewerbeobjekten im Wesentlichen
abhängig von der Lage des Objekts. In guten bis sehr guten Lagen
ist das Risiko eines Mietausfalls sehr gering. Weniger gute Lage haben da-
gegen häufig Leerstände zu verzeichnen. Die Fluktuation in diesen Gebieten
ist oftmals sehr hoch. Bei gewerblichen Objekten kommt eine weitere
Abhängigkeit des Mietausfallwagnisses von der Bonität der Mieter sowie
der konjunkturellen Lage hinzu.
In Zeiten schlechter Konjunktur kann es in bestimmten Wirtschaftszweigen
vermehrt zu Geschäftsaufgaben kommen. Die aus diesem Grund leer stehenden
Geschäftsräume können dann unter Umständen kaum noch vermie-
tet werden. Das Mietausfallwagnis kann bei Mietwohnobjekten zwischen
3 und 5 %, bei gewerblich genutzten Objekten zwischen 5 und 10 % eingeschätzt
werden.
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__________________________ ___________________________________________________________ 54
Restnutzungsdauer:
Bei dem Bewertungsverfahren wird unterstellt, dass das Gebäude eine begrenzte,
der Grund und Boden jedoch eine unbegrenzte Nutzungsdauer
aufweist.
Als technische Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen,
in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und
Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden können.
Die technische Lebensdauer eines Gebäudes wird im Wesentlichen durch
die Dauerhaftigkeit des Rohbaus bestimmt. Die Rohbauanteile, wie Kellermauerwerk,
Massivdecken, Umfassungwände, Decken, Massivtreppen
usw. sind praktisch nicht auswechselbar oder erneuerungsfähig, sodass
das gesamte Gebäude von dessen Güte und Stabilität abhängt.
Die Ausbauanteile sind dagegen meist von kürzerer Dauer und werden
im Laufe der Lebensdauer des Gebäudes ein- oder mehrmals erneuert.
Aus den verschiedenen Lebensdauerzeiten der einzelnen Bauteile entsprechend
dem Gebäudetyp und der Erfahrung wird ein mittlerer Wert
entwickelt: die (Gesamt-) Lebensdauer des Gebäudes.
Aus der Verschiedenartigkeit der Lebensdauerzeiten der einzelnen Bau-
teile ergibt sich, dass von vornherein klar ist, dass die Ausbauanteile während
der Lebensdauer der Gebäude ein- oder mehrmals erneuert werden
müssen (Erneuerungsinvestitionen). Das bedeutet, dass diese Erneue-
rungsinvestitionen keine Verlängerung der Gesamtlebensdauer bewirken.
Sie sind notwendige turnusmäßig erfolgende Leistungen, die die Gesamt-
lebensdauer sicher stellen.
Die wirtschaftliche Restlebensdauer ist nach oben hin jedenfalls mit der
technischen Lebensdauer begrenzt, jedoch kann sie sich auch verkürzen,
wenn das Gebäude nur mehr für einen kürzeren Zeitraum ökonomisch genutzt
werden kann. Dies kann sich aus zukünftig vorhersehbaren Bedarfs-
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

__________________________ ___________________________________________________________ 55
und Anforderungsveränderungen an einen konkreten Nutzungszweck ergeben
und ist diese allenfalls anzunehmende verkürzte wirtschaftliche
Restnutzungsdauer gesondert zu erläutern.
Die gewöhnliche Lebensdauer hängt im Wesentlichen von der Bauart
(Konstruktion und verwendete Baustoffe), der Bauweise (Massivbau, Fertigteilbau)
und der Nutzung der etwaigen Adaptionsmöglichkeiten ab. Die
gewöhnliche Lebensdauer berücksichtigt damit in angemessener Weise
sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Zu einer Verkürzung der Lebensdauer führen nicht behebbare Baumängel
und -schäden sowie Schäden, die nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten
Eine Verlängerung der Restlebensdauer tritt dann ein, wenn das Gebäude
in seinen wichtigsten Bauteilen wie Mauer, Decken, Treppen, Dach er-
neuert oder verbessert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden
Teilen oder normaler Instandhaltungsaufwand führen zu keiner Ver-
längerung der Lebensdauer.
behandelt werden können.
Kapitalisierungszinssatz:
Der Kapitalisierungszinssatz drückt die Rendite aus, die ein Anleger für das
Kapital erwartet.
Der Käufer wird eine Immobilie bei größerem Risiko (z. B. Gewerbeimmobilie)
billiger erwerben als ein Objekt mit geringerem Risiko (z. B. Zinshaus
in guter Lage in Wien). Je geringer das Risiko, um so geringer die erwarteten
Zinseinnahmen und um so höher der Vervielfältiger und somit der Kaufpreis
(der Anleger wird also teurer kaufen als bei gleichem Ertrag mit einer
Immobilie mit hohem Risiko oder schlechter Lage).
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__________________________ ___________________________________________________________ 56
Ein Kriterium für die Wahl des Kapitalisierungszinssatzes ist daher das Risiko,
welchem der Ertrag aus dem Immobilienbesitz unterworfen ist. Grundsätzlich
ist daher davon auszugehen, dass Einfamilienhäuser sowie landund
forstwirtschaftliche Liegenschaften einem geringeren Risiko unterliegen
als gewerblich oder industriell genutzte.
Wie beim Bankgeschäft gilt:
niedriges Risiko – niedrige Verzinsung
hohes Risiko – hohe Verzinsung
Der Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten
Sachverständigen Österreichs hat für die Auswahl des Kapitalisierungszinssatzes
folgende Empfehlung abgegeben:
Liegenschaftsart
Lage
hochwertig sehr gut gut mäßig
Wohnliegenschaften
2,0 - 4,0 %
2,5 - 4,5 %
3,0 - 5,0 %
3,5 - 5,5 %
Büroliegenschaften
3,5 - 5,5 %
4,0 - 6,0 %
4,5 - 6,5 %
5,0 - 7,0 %
Geschäftsliegenschaften
4,0 - 6,0 %
4,5 - 6,5 %
5,0 - 7,0 %
5,5 - 7,5 %
Einkaufszentrale, Supermarkt
4,5 - 7,5 %
5,0 - 8,0 %
5,5 - 8,5 %
6,0 - 9,0 %
Gewerblich genutzte
Liegenschaften
5,5 - 8,5 %
6,0 - 9,0 %
6,5 - 9,5 %
7,0 - 10,0 %
Industrieliegenschaften
5,5 - 9,5 %
6,0 - 10,0 % 6,5 - 10,5 %
7,0 - 11,0 %
Land- und forstwirtschaftliche
Liegenschaften
2,0 - 4,0 %
________________________________________________________________________________________
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__________________________ ___________________________________________________________ 57
Berechnung des Ertragswertes:
Nachhaltig erzielbarer Rohertrag per Monat - Wohnhaus inkl. Ust,
Landw. Objekte (exkl. Ust.):
€
5.550,00
Nachhaltig erzielbarer Rohertrag per Jahr: € 66.600,00
-4,0% Verwaltungskosten -€ 2.664,00
-1,3% Instandhaltungskosten der Herstellungskosten -€ 27.114,00
-6,0% Mietausfallwagnis -€ 3.996,00
abzügl. Verzinsungsbetrag des Grundwertes
Jahresreinertrag der baulichen Anlagen
5,0% -5.715,00
€
27.111,00
Restnutzungsdauer i. M. 33
Kapitalisierungszinsfuß:
Berechnungsfaktor:
5,0%
16,00
Jahre
Ertragswert der baulichen Anlagen: € 433.776,00
zuzüglich Grundwert: € 114.303,00
Ertragswert: € 548.079,00
2.3.
Verkehrswert:
Die Bestimmung des Verkehrswertes erfolgt gemäß novelliertem Liegenschaftsbewertungsgesetz
1992/150 vom 19.03.1992. Nachdem es sich
bei dieser Liegenschaft um ein Sach- und nicht um ein Ertragswertobjekt
handelt, liegt die Wertigkeit im Sach- und nicht im Ertragswert, sodass das
gewogene Mittel zwischen Sachwert und Ertragswert nachfolgend errechnet
wird, wobei dem Sachwert der Vorrang gegeben wird.
________________________________________________________________________________________
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__________________________ ___________________________________________________________ 58
2 x Sachwert + 1 x Ertragswert
3
2 x € 888.747,00 + 1 x € 548.079,00
3
VERKEHRSWERT € 775.191,00
(in Worten: siebenhundertfünfundsiebzigtausendeinhunderteinundneunzig)
Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:
________________________________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 59
BEWERTUNG DES WOHNUNGSRECHTES
lt. Bewertungsgesetz § 16 - Kapitalwert von lebenslänglichen Nutzungen
und Leistungen:
betreffend den Verkehrswert der Liegenschaft mit der EZ. 1293, Gst. Nr. 5616, Baufläche
mit den darauf befindlichen Gebäuden, KG. 33005 Draßmarkt, BG. Oberpullendorf, in
7372 Draßmarkt, Aussiedlergasse 13.
Auftraggeber: BG. Oberpullendorf, Geschäftszahl: 5 E 635/10m
Stichtag: 7.1.2011.
Zweck: Feststellung des Wohnungsrechtes auf der vorhin genannten Liegenschaft.
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 60
Grundlagen bzw. Unterlagen der Wertermittlung:
01. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaft und Gebäuden vom 7.1.2011.
02. Mein Gutachten vom 18.1.2011.
Allgemeines:
Wohnungsrecht gem. Pkt 2 Vereinbarung 1990-05-18 für Josef Schlögl, geb. 1920-11-03.
Bewertungsgrundlagen:
Die Bewertung des Wohnungsrechtes erfolgt unter Berücksichtigung:
a) der Lebenserwartung lt. § 16 Abs. 1 und 2, Kapitalwert von lebenslänglichen Nutzungen
und Leistungen;
b) den ortsüblichen Gepflogenheiten in einer Gemeinde wie Draßmarkt;
c) des Lebensstandards des Berechtigten;
d) von Verkehrswert von Grund und Gebäude laut meinem Gutachten vom 18.1.2011.
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 61
BEWERTUNG
Die monatliche Leistung wird daher aufgrund der angeführten
Bewertungsgrundlagen mit € 420,--
bewertet.
lt. § 16 Abs. BewG idF BGBl l 71/2003
Josef Schlögl, geb. 3.11.1920
Alter: 90 Jahre
Altersverschiebung: 2
korrigiertes Alter: 92 Jahre
Jahreskapitalisierungsfaktor: 4,0148752
Reduzierung um 0,5
Jahreskapitalisierungsfaktor daher 3,5148752
Wohnungsrecht daher:
€ 420,-- x 12 x 3,5148752 € 17.715,--
===================
_______________________________________________________________________
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Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 62
Gesamtzusammenstellung
Verkehrswert laut meinem Gutachten vom 18.1.2011
ohne Berücksichtigung des Wohnungsrechtes € 775.191,--
abzüglich Wohnungsrecht € 17.715,--
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Verkehrswert unter Berücksichtigung des Wohnungsrechtes
€ 757.476,--
====================================================================
(in Worten: siebenhundertsiebenundfünfzigtausendvierhundertsechsundsiebzig)
Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 63
Bewertung des 1/2-Anteils:
Gegenwärtiger Verkehrswert € 757.476,--
1/2-Anteil des Gemeinschuldners € 378.738,--
abzüglich 15 % Wertminderung infolge der durch die Eigentumsgemeinschaft
bedingten Erschwernisse in Verwaltung, Verkaufsmöglichkeiten
usw. € 56.811,--
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Verkehrswert € 321.927,--
====================================================================
(in Worten: dreihunderteinundzwanzigtausendneunhundertsiebenundzwanzig)
Der allg. beeid. und ger. zert. Sachverständige:
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 64
Ansichten Wohngebäude
Zugang zum Wohnhaus
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 65
Kellergeschoß:
Waschküche
Heizraum
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 66
Kellerraum
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 67
Abstellraum 1
Abstellraum 2
Garage
_______________________________________________________________________
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Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 68
Aufenthaltsraum
Spielzimmer
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 69
Büro
Erdgeschoß:
Wohnzimmer
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 70
Vorraum
Küche – Esszimmer
Wintergarten
_______________________________________________________________________
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___________________________________________________________________________________ 71
Bügelzimmer
Wirtschaftsküche
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 72
Waschraum
Eingang
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 73
WC
Gang
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 74
Badezimmer
Küche – Esszimmer
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 75
Kabinett
Wohnzimmer
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 76
Stiege DG – EG
Dachgeschoß:
Büro
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 77
Vorraum
WC
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 78
Badezimmer
Kinderzimmer
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 79
Schlafzimmer 1
Schlafzimmer 2
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 80
Küche
Wohnraum
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 81
Halle 1
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 82
Werkstatt in Halle 1
Stall1
_______________________________________________________________________
Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 83
Stall 2
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 84
Beheizung Stall 3
Stall 3
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 85
Mistlager / Stall 1
Mistlager / Stall 2
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 86
Hale 2
Einstellräume in der Halle 2
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 87
Stall 4
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 88
Büro
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 89
WC
Verladebereich / Stall 4
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger

___________________________________________________________________________________ 90
Mistlager / Stall 4
Zufahrt zu Stall 4
Weg am Grundstück
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Ing. Werner Bayer
Allg. beeid. und ger. zert. Sachverständiger