div. Liegenschaften - Konkurs Gansrigler - Radel Stampf Supper ...

7331 Weppersdorf, Brunnengasse 37 

Telefon u. Fax: 02618/3653 

Mobil: 0664/210 73 67 

E-Mail: bmstr.hoffmann@gmx.at 

Weppersdorf, 17.12.2013 

WERTERMITTLUNGSGUTACHTEN 

Geschäftszahl: LG Eisenstadt, 26 S 75/13a 

Konkurs Herr Dr. Franz Michael Gansrigler 

betreffend den Verkehrswert der Liegenschaften mit den 

EZ 390 Gst. Nr. 20 KG 33007 Girm 



EZ 1508 Gst. Nr. 8076 KG 33003 Deutschkreutz 

EZ 279 Gst. Nr. 418 KG 01005 Josefstadt 

Auftraggeber: 

Radel Stampf Supper Rechtsanwälte OG 

Herr Dr. Christian Supper, Rechtsanwalt 

7210 Mattersburg, Brunnenplatz 5b

Stichtag: 

20.11.2013, Besichtigung und Aufnahme mit SV Pinczolits 

21.11.2013, Besichtigung und Aufnahme der Liegenschaften 

in 7301 Deutschkreutz, Girmerstraße 18 (EZ 390 und EZ 33), 

Anwesend: Frau Eva Schreiner, Herr Rudolf Schreiner, 

Herr BM Zabel 

und der zeichnende Sachverständige. 

02.12.2013, Besichtigung und Aufnahme der Liegenschaft 

in 1080 Wien, Bennogasse 2/Josefstädter Straße 74, 3. OG, Top 14 

Anwesend: Frau Annette Kadlec 

und der zeichnende Sachverständige. 

Zweck der Wertermittlung: 

Feststellung des Verkehrswertes der umseits genannten 

Liegenschaften sowie der darauf befindlichen Gebäude. 

Gesamtzusammenstellung: ......................................................................................Seite 99 

SV BM Hoffmann Seite 2

Inhaltsverzeichnis: 

1. Allgemeine Angaben ......................................................................................................... 7 

1.1 

1.2 

1.3 

1.4 

1.5 

1.6 

1.7 

1.8 

1.9 

1.10 

1.11 

Auftraggeber .................................................................................................................. 7 

Stichtag ............................................................................................................................ 7 

Verwendungszweck des Gutachtens ......................................................................... 7 

Bewertungsgegenstand ................................................................................................ 7 

Liegenschaften. .............................................................................................................. 7 

Liegenschaftsadressen .................................................................................................. 7 

Bebauung. ....................................................................................................................... 7 

Rechte/Lasten. ............................................................................................................... 7 

Bewertungsumfang ........................................................................................................ 8 

Zubehör ............................................................................................................................ 8 

Unterlagen ....................................................................................................................... 9 

2. Befund – Beschreibung..................................................................................................... 12 

2.1 

Beschreibung der Liegenschaften EZ 390 und EZ 33 ............................................... 12 

2.1.1 Liegenschaften ........................................................................................................ 12 

2.1.2 Lage ........................................................................................................................... 13 

2.1.3 Maße der Gebäude und Größe der Grundstücke ............................................. 14 

2.1.4 Ver- und Entsorgung ................................................................................................ 15 

2.1.5 Infrastruktur ............................................................................................................... 15 

2.1.6 Freiflächen ................................................................................................................ 15 

2.1.7 Einfriedung ................................................................................................................ 16 

2.1.8 Beschreibung der Gebäude .................................................................................. 17 

2.1.9 Technische Beschreibung des Wohnhauses ........................................................ 22 

2.1.10 Räumlichkeiten und deren Ausstattung ............................................................... 26 

2.1.11 Energieausweis ......................................................................................................... 37 


2.2 

Beschreibung der Liegenschaft EZ 279 ...................................................................... 38 

2.2.1 Liegenschaft ............................................................................................................. 38 

2.2.2 Lage ........................................................................................................................... 38 

2.2.3 Lärmimmission – Straßenverkehr ............................................................................ 39 

2.2.4 Maße der Wohnung und Größe des Grundstückes ........................................... 42 

2.2.5 Ver- und Entsorgung ................................................................................................ 42 

2.2.6 Infrastruktur ............................................................................................................... 43 

2.2.7 Freiflächen ................................................................................................................ 43 

2.2.8 Einfriedung ................................................................................................................ 43 

2.2.9 Beschreibung des Gebäudes ................................................................................ 44 

2.2.10 Technische Beschreibung des Gebäudes bzw. der Wohnung ......................... 46 

2.2.11 Räumlichkeiten und deren Ausstattung ............................................................... 50 

2.2.12 Bestandrechte .......................................................................................................... 52 

2.2.13 Energieausweis ......................................................................................................... 52 

2.3 

Beschreibung der Liegenschaft EZ 1508.................................................................... 53 

2.3.1 Liegenschaft ............................................................................................................. 53 

2.3.2 Lage ........................................................................................................................... 53 

2.3.3 Größe des Grundstückes ........................................................................................ 54 

2.3.4 Flächenwidmung ..................................................................................................... 54 

3. Gutachten – Wertermittlung ............................................................................................ 55 

3.1 

3.2 

Theoretische Grundlagen ........................................................................................... 55 

Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaften EZ 390 und EZ 33 ................ 63 

3.2.1 Ermittlung des Bodenwertes ................................................................................... 63 

3.2.2 Ermittlung des Bauzeitwertes – Wohnhaus ........................................................... 65 

3.2.3 Ermittlung des Bauzeitwertes – Wirtschaftsgebäude A ...................................... 69 

3.2.4 Ermittlung des Bauzeitwertes – Altbestand .......................................................... 73 

3.2.5 Ermittlung des Bauzeitwertes – Wirtschaftsgebäude B ....................................... 77 

3.2.6 Ermittlung des Bauzeitwertes – Nebengebäude................................................. 81 


3.2.7 Ermittlung des Wertes der Außenanlagen ........................................................... 83 

3.2.8 Ermittlung des Verkehrswertes ............................................................................... 84 

3.3 

Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 279 ...................................... 86 

3.3.1 Ermittlung des Bodenwertes ................................................................................... 86 

3.3.2 Vergleichswerte Wohnung ..................................................................................... 87 

3.3.3 Ermittlung des Verkehrswertes ............................................................................... 87 

3.4 

Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1508 .................................... 90 

3.4.1 Aufstellung der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften.......................... 95 

3.4.2 Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft............................... 96 

3.4.3 Bewertung des 2/6-Anteils ...................................................................................... 98 

3.5 

Gesamtzusammenstellung .......................................................................................... 99 

4. Beilagen ............................................................................................................................ 101 

4.1 

Beilagen – Liegenschaften EZ 390 und 33 ............................................................... 101 

4.1.1 Detailplan der Gebäude auf Gst. Nr. 20 ............................................................ 101 

4.1.2 Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Flächenwidmungspläne ....................... 102 

4.1.3 Fotodokumentation .............................................................................................. 108 

4.1.4 Einreichplan ............................................................................................................ 122 

4.1.5 Benützungsbewilligung ......................................................................................... 125 

4.1.6 Schenkungsvertrag ................................................................................................ 129 

4.2 Beilagen – Liegenschaft EZ 279 ................................................................................ 135 

4.2.1 Fotodokumentation .............................................................................................. 135 

4.2.2 Grundbuchauszug, Katasterplan, Flächenwidmungsplan .............................. 142 

4.2.3 Einreichplan ............................................................................................................ 145 

4.3 Beilagen – Liegenschaft EZ 1508 .............................................................................. 146 

4.3.1 Grundbuchauszug, Katasterplan, Flächenwidmungsplan .............................. 146 


Abkürzungsverzeichnis: 

Allgemeine Abkürzungen: 

EZ 

Gst. Nr. 

KG 

ÖNORM B 

Einlagezahl 

Grundstücksnummer 

Katastralgemeinde 

ÖNORM der Gruppe „Bauwesen“ 

Besondere Abkürzungen im Grundbuchauszug: 

A-Blatt 

Gutsbestandsblatt 

B-Blatt 

Eigentumsblatt 

C-Blatt 

Lastenblatt 

BA 

Benützungsart (Nutzung) 

* nach BA (Nutzung); bedeutet, dass die Fläche des Grundstückes 

aufgrund von nummerischen Angaben (Koordinaten, Maßzahlen) 

berechnet wurde 

G 

neben der Grundstücksnummer; bedeutet, dass dieses Grundstück 

im Grenzkataster eingetragen ist 

LNR 

Laufende Nummer 

TZ 

Tagebuchzahl 


ALLGEMEINE ANGABEN 

1.1 

Auftraggeber: 

Herr Dr. Christian Supper, Rechtsanwalt 

1.2 

Stichtag: 20.11.2013, 21.11.2013 und 02.12.2013 

1.3 

Verwendungszweck des Gutachtens: 

Feststellung des Verkehrswertes. 

1.4 

Bewertungsgegenstand: Wohnhaus, Wirtschafts- und Nebengebäude 

(EZ 390 und 33), 

landwirtschaftliche Liegenschaft (EZ 1508), 

Wohnung (EZ 279). 

1.5 

Liegenschaften: 

wie oben beschrieben. 

1.6 

Liegenschaftsadressen: 7301 Deutschkreutz, Girmerstraße 18 (EZ 390 u. 33), 

1080 Wien, Bennogasse 2/Josefstädter Straße 74 

(EZ 279) 

1.7 

Bebauung: 

zu Wohn- und Wirtschaftszwecken genutzte 

Liegenschaften. 

1.8 

Rechte/Lasten: 

siehe C-Blatt. 


1.9 

Bewertungsumfang: 

Liegenschaften. 

1.10 

Zubehör 

Die Bewertung der Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich auf dem Grundstück 

errichtete Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör sowie 

auch alle Gebäudeausstattungen, wie vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen, 

Heizungsanlage etc. Weiters sind alle anderen Baulichkeiten 

und Sonderbauwerke wie Außenanlagen und Einfriedungen sowie auch alle 

Ver- und Entsorgungsleitungen und Anlagen etc. im ermittelten Verkehrswert 

berücksichtigt. 

Die auf der Liegenschaft oder im Gebäude sonst noch vorhandenen Fahrnisse 

– wie spezielle Einrichtungen, Möblierungen, Gerätschaften und Maschinen, 

lagernde Materialien oder Ähnliches – wurden in der Bewertung nicht berücksichtigt 

und sind daher im nachfolgend errechneten Verkehrswert nicht 

enthalten. 

Es wird darauf hingewiesen, dass die Liegenschaftsbewertung auf einem freigemachten 

Objekt basiert, das heißt das vorhandenes Inventar entsorgt wurde. 


1.11 

Unterlagen 

Nachfolgende Unterlagen finden für dieses Gutachten Verwendung bzw. wurden 

im Zuge der Begehungen am 20.11.2013, am 21.11.2013 (EZ 390 und 33) 

und am 03.12.2013 (EZ 279) an Ort und Stelle erhoben. 

Ein Einreichplan für das Wohnhaus liegt dem Schenkungsvertrag (01.12.1989) 

am BG Oberpullendorf bei. Laut Auskunft bei der zuständigen Baubehörde ist 

kein Bauakt für die Errichtung des Wohnhauses sowie der weiteren Gebäude 

vorhanden. Unterlagen einer Einfriedung sind jedoch vorhanden. 

Ein Grundriss der Wohnung (EZ 279) ist vorhanden. 

1. Besichtigung und Aufnahme von Liegenschaften und Gebäuden. 

2. Grundbuchauszüge. 

3. Fotoaufnahmen. 

4. Einreichpläne: Zweifamilienwohnhaus (Kopie); Grundriss Wohnung (Kopie). 

5. AMT DER BURGENLÄNDISCHEN LANDESREGIERUNG, 2013: Geodaten Burgenland: 

Kataster- und Flächenwidmungspläne. 

http://geodaten.bgld.gv.at/de/kartendienstefachdaten/kartendienste.html 

6. LEBENSMINISTERIUM, 2013: Lärmschutz für Österreich: Lärmkarten für Straßenund 

Schienenverkehr. http://www.laerminfo.at/karten.html 

7. ÖNORM B 1800, 6. Teil. 

8. ÖNORM B 1802. 

9. JAUK, A., 2006: „Das Grundbuch in der Praxis. Das ABC der Grundbuchseintragungen“, 

LexisNexis Verlag, Wien, 90 S. 


10. ROSS, F. W., BRACHMANN, R., HOLZNER, P., 1997: „Ermittlung des Bauwertes von 

Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken“, 28. neu bearbeitete 

und ergänzte Auflage, Theodor Oppermann Verlag, Hannover, 678 S. 

11. SIMON, J., KLEIBER, W., JÖRIS, D., SIMON, Th., 2004: „Schätzung und Ermittlung 

von Grundstückswerten“, 8. überarbeitete und erweiterte Auflage, Luchterhand 

Fachverlag, München, 767 S. 

12. Das österr. Liegenschaftsbewertungsgesetz, Sonderausgabe Nr. 78. 

13. KRANEWITTER, H., 2010: „Liegenschaftsbewertung“, 5. Auflage, Manzsche 

Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien, 378 S. 

14. BIENERT, S., FUNK, M., (Hrsg.), 2007: „Immobilienbewertung Österreich“, ÖVI 

Immobilienakademie Betriebs-GmbH, Wien, 813 S. 

15. Öffentliche Indexziffern des Bundesministeriums für Bauten und Technik, 

Österr. Statistisches Zentralamt für gewerblich genutzte Bauten. 

16. HAUPTVERBAND DER ALLGEMEIN BEEIDETEN UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTEN SACHVER- 

STÄNDIGEN ÖSTERREICHS, LANDESVERBAND STEIERMARK UND KÄRNTEN, 2006: „Nutzungsdauerkatalog 

baulicher Anlagen und Anlagenteile“, 3. Auflage, Graz, 

127 S. 

17. MAYER, J., MAYRHAUSER, G., HACKL, J., et al, 2003: „Der Sachverständige“, 

Hrsg. Landwirtschaftskammer OÖ, Abteilung Wirtschaftspolitik, Linz,152 S. 

18. RUMMEL, P., GURTNER, O., SAGL, W., 1984: „Enteignungsentschädigung in der 

Land- und Forstwirtschaft“, Hrsg. Österreichische Vereinigung für agrarwissenschaftliche 

Forschung, Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, 

Wien, 108 S. 


19. SCHILLER, J., Dr. Prof., 2013: „Liegenschaftsbewertung: ‚gebundener 

Bodenwert‘; ‚Gewichtung Sachwert zu Ertragswert‘“. – Hauptverband der 

allgemeinen beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen 

Österreichs (Hrsg.), Zeitschrift „Sachverständige“, Heft 3, S. 135 – 138. 

20. Eigene Vergleichspreissammlung aufgrund beruflicher Tätigkeit. 


BEFUND – BESCHREIBUNG 

2.1 

Beschreibung der Liegenschaften EZ 390 und EZ 33 

2.1.1 Liegenschaften 

7301 Deutschkreutz, Girmerstraße 18 


Liegenschaftseigentümer ist Herr Dr. Franz Gansrigler (geb. 18.06.1950). 

1 Anteil: 20/34 Herr Dr. Franz Gansrigler Wohnungseigentum an W 1 

2 Anteil: 14/34 Herr Dr. Franz Gansrigler Wohnungseigentum an W 2 




Liegenschaftseigentümer ist Herr Dr. Franz Gansrigler (geb. 18.06.1950) zur 

Gänze. 


2.1.2 Lage 

Die Liegenschaften (EZ 390 und EZ 33) – Girmerstraße 18 – befinden sich westlich 

des Ortszentrums von Deutschkreutz im Ortsteil Girm – Ortsried. Das Ortszentrum 

von Deutschkreutz ist zu Fuß in ca. 15 erreichbar. Der Ortsteil Girm ist 

vom Bezirksvorort Oberpullendorf ca. 18 km entfernt und mit dem Auto in ca. 

20 min erreichbar. 

Die Grundrissform von Grundstück Nr. 20 (EZ 390) kann als L-förmig bezeichnet 

werden. Die Grundrissformen der Grundstücke Nr. 19 und 21 (EZ 33) können 

als trapezförmig bezeichnet werden. Das Grundstück Nr. 19 liegt südöstlich 

von Grundstück Nr. 20 und Grundstück Nr. 21 nördlich davon. Die Grundstücke 

Nr. 20 (EZ 390) und Nr. 19 (EZ 33) liegen direkt an der asphaltierten 

Girmerstraße. Der Zugang bzw. die Zufahrt ist ausschließlich über Grundstück 

Nr. 20 möglich. An der Nordseite von Grundstück Nr. 21 fließt der Goldbach. 

Die Grundstücke Nr. 19 und 20 sind im Flächenwidmungsplan als Bauland – 

Dorfgebiet gewidmet. Der südliche Teil von Grundstück Nr. 21 ist im Flächenwidmungsplan 

ebenfalls als Bauland Dorfgebiet und der nördliche Bereich 

als Hausgärten gewidmet. 

Das Grundstück Nr. 20 ist mit Gebäuden bebaut (Lage siehe Kap. 4.1.1). Das 

Wohnhaus, mit einem U-förmigen Grundriss, ist straßenseitig errichtet und 

steht in Bauflucht zu den Nachbargebäuden. Das Gebäude ist links an das 

Nachbargebäude angebaut. 


In weiterer Folge sind einerseits links das Wirtschaftsgebäude A und andererseits 

rechts der Altbestand angeschlossen. 

Ein weiteres Wirtschaftsgebäude (B) ist im nördlichen Bereich des Grundstückes 

errichtet. Ein Nebengebäude (Flugdach) ist an der Ostseite des 

Grundstückes hergestellt. Die Grundrissformen der Wirtschafts- und Nebengebäude 

sind rechteckig. 

2.1.3 Maße der Gebäude und Größe der Grundstücke 

Die Maße des Wohnhauses – für die Berechnung der Flächen und Kubaturen 

– wurden dem Einreichplan entnommen und stichprobenartig einer Prüfung 

unterzogen. 

Die Maße des Altbestandes, der Wirtschaftsgebäude und des Nebengebäudes 

– für die Berechnung der Flächen und Kubaturen – wurden aufgrund der 

fehlenden Einreichpläne händisch vor Ort aufgenommen. 

Die Größen der Liegenschaften betragen laut Grundbuchauszüge: 

EZ 390 Gst. Nr. 20 1.103 m² 

EZ 33 Gst. Nr. 19 320 m² 

EZ 33 Gst. Nr. 21 1.254 m² 


2.1.4 Ver- und Entsorgung 

Strom, Wasser und Gas sind in das Gebäude eingeleitet. Die Fäkal- und 

Schmutzwasserentsorgung erfolgt über den öffentlichen Kanal. Ein BKF- 

Anschluss ist ebenfalls vorhanden. Der E-Verteilerkasten befindet sich im Einfahrtsbereich. 

2.1.5 Infrastruktur 

Die öffentliche und soziale Infrastruktur der Ortschaft Girm – Ortsteil der Gemeinde 

Deutschkreutz – ist als befriedigend zu bezeichnen. Ein Pflegeheim 

befindet sich im Ortsteil Girm. Die Infrastruktur der Gemeinde Deutschkreutz 

ist jedoch als sehr gut zu bezeichnen. Nahversorger und Gaststätten, Schulen, 

Kindergarten und -krippe, Ärzte und eine Apotheke sind vorhanden. Ein 

Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel – wie Bahn und Bus – ist gegeben. Der 

Bezirksvorort Oberpullendorf befindet sich in ca. 20 km Entfernung. 

2.1.6 Freiflächen 

Der Gehsteig vor dem Wohnhaus ist asphaltiert. Darüber hinaus sind Grünflächen 

vor dem Gebäude angelegt und mit Bäumen sowie Ziersträuchern 

bepflanzt. 


Die Einfahrt auf Grundstück Nr. 20 ist mit U-Beton verrieben hergestellt. Der 

Hofbereich in weiterer Folge ist mit Betonflötz verrieben hergestellt. Vom Hof 

zu Wirtschaftsgebäude B an der Grundstücksrückseite ist ein befestigter Weg 

mit Betonflötz vorhanden. Die übrigen Freiflächen sind begrünt und als gepflegt 

zu bezeichnen. 

Schäden: Der Hofbereich bzw. der Zufahrtsweg sind teilweise gebrochen 

bzw. die Bruchstellen bereits mit Gras überwachsen. 

Die Gärten (Grundstück Nr. 19 und 21) sind begrünt und mit Obstbäumen sowie 

Zierhölzern bepflanzt. Die Gärten können als gepflegt bezeichnet werden. 

2.1.7 Einfriedung 

Das Grundstück Nr. 20 wird straßenseitig sowie teilweise an der westlichen 

Seite vom Wohnhaus begrenzt. An der Westseite sind in weiterer Folge Wirtschaftsgebäude 

A sowie eine Einfriedungsmauer mit Ziegelabdeckung und 

Wirtschaftsgebäude B als Begrenzung vorhanden. Außerdem bildet das Wirtschaftsgebäude 

B teilweise die nördliche Begrenzung zu Grundstück Nr. 21. 

An der östlichen Grundstücksgrenze sind ein Maschendrahtzaun und ein Nebengebäude 

(Flugdach) hergestellt. Der östliche Bereich des Wohnhauses 

und der Altbestand stellen die Grenze zu Grundstück Nr. 19 in weiterer Folge 

dar. 


Das südöstlich gelegene Grundstück Nr. 19 wird straßenseitig von einer Einfriedungsmauer 

mit Abdeckkappen begrenzt. An der östlichen Grundstücksgrenze 

sind nachbarseitig ca. 1,00 m hohe Betonfertigteilelemente als Einfriedung 

errichtet. 

Das nördlich angrenzende Grundstück Nr. 21 wird südlich teilweise von Wirtschaftsgebäude 

B begrenzt. Die Zufahrt von Grundstück Nr. 20 ist offen. An 

der linken Grundstücksgrenze (Westseite) sind Thujen gepflanzt bzw. bilden 

Nachbargebäude sowie ein Maschendrahtzaun die Begrenzung. Ein Maschendrahtzaun 

auf Betonsockel bildet die hintere (nördliche) Grundstücksgrenze. 

An der rechten Grundstücksgrenze (Ostseite) sind ebenfalls teilweise Thujen 

gepflanzt und ein Maschendrahtzaun auf Betonsockel hergestellt. 

2.1.8 Beschreibung der Gebäude 


Die Liegenschaft (EZ 390, Gst. Nr. 20) ist mit einem Streckhof bebaut. Das 

Wohnhaus ist straßenseitig quer verbaut. An der linken Seite ist Wirtschaftsgebäude 

A und an der rechten Seite der Altbestand angeschlossen. Im hinteren 

bzw. östlichen Bereich der Liegenschaft sind Wirtschaftsgebäude B und 

ein Nebengebäude hergestellt. Die Gebäude sind in massiver Bauweise und 

harter Deckung errichtet. 


Das Wohnhaus stammt laut Einreichplan (liegt dem Schwenkungsvertrag am 

BG Oberpullendorf bei) aus dem Jahr 1956. Es bestehen Abweichungen zwischen 

dem Einreichplan und der Ausführung des Wohnhauses. Bei der zuständigen 

Baubehörde liegt ein Bauakt über die Errichtung einer Einfriedungsmauer 

auf. Weitere Unterlagen zum Altbestand sowie zu den Wirtschafts- 

und Nebengebäuden sind laut Auskunft der Baubehörde nicht vorhanden. 

Das Wohnhaus ist an der südlichen Grundstücksgrenze (Gst. Nr. 20) errichtet 

und steht in Bauflucht zu den Nachbargebäuden. Das Gebäude ist an der 

linken Seite direkt an das Nachbargebäude angebaut. Die Grundrissform 

des Objekts ist U-förmig. Das Wohnhaus ist dreigeschossig und besteht aus 

einer Teilunterkellerung, Erd- und Obergeschoß. Der Dachraum ist nicht ausgebaut, 

wird jedoch als Lagerraum genutzt. 

Im Wohnhaus sind zwei eigenständige Wohnungen, eine im Erd- und eine im 

Obergeschoß, vorhanden. Das Gebäude ist über ein großflächiges, doppelflügeliges 

Einfahrtstor mit Eingangstür aus Holz auf einer Holzkonstruktion zugänglich. 

Der Einfahrtsbereich ist überdeckt. 

Die Eingänge der beiden Wohnungen sind im Einfahrtsbereich situiert. An der 

linken Seite befindet sich der Eingang zu Wohnung 1 im Obergeschoß und an 

der rechten Seite der Eingang zu Wohnung 2 im Erdgeschoß. Bei beiden Eingängen 

sind je 4 Differenzstufen mit Klinkerbelag hergestellt. 


Ein weiterer Eingang zu Wohnung 2 befindet sich an der Rückseite des Wohnhauses 

im Garten (Gst. Nr. 19) und führt direkt in die Küche. Im Eingangsbereich 

ist ein Podest hergestellt, welches beidseitig über 6 bzw. 5 Differenzstufen 

erreichbar ist. Ein Geländer ist als Absturzsicherung hergestellt. Der Eingang 

ist mit Lichtwellplatten auf einer Metallkonstruktion überdacht. 

An der linken Seite im Hof ist Wirtschaftsgebäude A angebaut. Im vorderen 

Bereich befindet sich das Presshaus mit Zugang in das Kellergeschoß (Teilunterkellerung) 

des Wohnhauses. Das Presshaus und der Keller (Gemüse- und 

Weinkeller) sind laut Amtsbestätigung Teil von Wohnung 1. 

Im Obergeschoß befindet sich über dem Presshaus eine Terrasse, diese ist jedoch 

im Einreichplan nicht eingezeichnet. Der im Plan eingezeichnete Balkon 

im Obergeschoß über der Einfahrt ist dagegen nicht hergestellt. 

Die Terrasse ist über eine Holzumfassungszarge mit Anstrich und ein Vollholztürblatt 

mit Anstrich, Sprossenteilung und Glaslichten sowie ein außen angebrachtes 

volles Türblatt mit Anstrich erreichbar. Es sind zwei Differenzstufen 

hergestellt. Die Terrasse ist betoniert und mit einem Bitumenanstrich versehen. 

Hofseitig ist ein Metallgeländer angebracht und zum Nachbarn ist eine Mauer 

mit Abdeckung (Alu-Blech verzinkt) hergestellt. Ein Holzkastenstockfenster 

zum Stiegenhaus ist ebenfalls eingebaut. 

Schäden: Die Terrassenoberfläche (Belag) ist vermoost. Am Mauerwerk zum 

Nachbargebäude ist augenscheinlich aufsteigende Feuchtigkeit erkennbar. 

Die Ausgangstür ist kaputt und zu erneuern. 


Der Hofbereich ist mit U-Beton hergestellt und der Zufahrtsweg zum rückwärtigen 

Wirtschaftsgebäude B ist befestigt. Die übrigen Freiflächen sind begrünt. 

Folgende Räumlichkeiten sind in den Geschoßen des Wohnhauses vorhanden: 

Die Bezeichnung der Räumlichkeiten erfolgt nach dem Einreichplan. 

Kellergeschoß (Teilunterkellerung): Gemüsekeller, zwei Weinkeller. 

Erdgeschoß: Vorraum, Zimmer, WC, Badezimmer, Küche, Speisekammer 

(nicht ausgeführt), Vorraum, Kabinett. 

Obergeschoß: Flur, Kabinett, Vorzimmer, Wohnzimmer, Vorraum, Schlafzimmer, 

WC, Badezimmer, Küche, Speisekammer. 

Folgende Räumlichkeiten sind den Wohnungen zugeordnet: 

Laut Amtsbestätigung der Gemeinde Deutschkreutz vom 13.09.1960 und 

Einreichplan. 

Wohnung 1: 

Kellergeschoß: Gemüsekeller, zwei Weinkeller. 

Erdgeschoß: Vorraum , Presshaus. 

Obergeschoß: Flur, Kabinett, Vorzimmer, Wohnzimmer, Vorraum, Schlafzimmer, 

WC, Badezimmer, Küche, Speisekammer. 

Wohnung 2: 

Erdgeschoß: Vorraum, Zimmer (straßenseitig), WC, Badezimmer, Küche, 

Speisekammer (nicht ausgeführt), Hofzimmer (Altbestand), Kabinett. 


An der rechten Seite des Wohnhauses ist der Altbestand in massiver Bauweise 

und harter Deckung (Welleternitdeckung) angebaut. Der Altbestand besteht 

aus einer Teilunterkellerung und einem Erdgeschoß. Im Erdgeschoß sind ein 

Wohnraum (Hofzimmer von Wohnung 2) und Wirtschaftsräumlichkeiten (Kammer 

und Schüttkasten) untergebracht. Das Zimmer ist nur über die Küche von 

Wohnung 2 erreichbar. Die Kammer und der Schüttkasten sind vom Hof zugänglich. 

Der Kellerraum befindet sich unter dem Zimmer und ist von der 

Kammer zugänglich. 

An der linken Seite des Wohnhauses ist Wirtschaftsgebäude A in massiver 

Bauweise mit einem Pultdach (Welleternitdeckung) an das Presshaus angebaut. 

Die Fassade ist mit Grob- und Feinverputz mit Anstrich hergestellt. Es 

sind ein Lager- und ein Abstellraum vorhanden. Im Lagerraum sind Weinzisternen 

(5610 l, 5480 l, 7754 l) eingebaut. 

Im Anschluss daran ist ein Mistbeet vorhanden. 

Das Wirtschaftsgebäude B an der Rückseite des Grundstückes ist ebenfalls in 

massiver Bauweise und harter Deckung (Ziegel) errichtet. Die Fassade ist verputzt; 

jedoch an der Rückseite bereits Großteils abgefallen. Der Efeubewuchs 

erstreckt sich bereits teilweise auf das Dach. 

Schäden: Das Gebäude bedarf einer umfassenden Sanierung. 

An der Ostseite des Grundstückes ist ein Nebengebäude – Flugdach – in 

massiver Bauweise mit einem Pultdach (Welleternitdeckung) hergestellt. 


2.1.9 Technische Beschreibung des Wohnhauses 

Fundament: 

Stampfbeton. 

Kellergeschoßmauerwerk: 

Ziegelmauerwerk und Schüttbeton, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend 

hergestellt. 

Decke über Kellergeschoß: 

Ortbeton und Fertigteildecke, nach statischen Erfordernissen hergestellt. 

Erdgeschoßmauerwerk: 

Ziegelmauerwerk, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend hergestellt. 

Decke über Erdgeschoß: 

Fertigteildecke, nach statischen Erfordernissen hergestellt. 

Obergeschoßmauerwerk: 

Ziegelmauerwerk, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend hergestellt. 

Decke über Obergeschoß: 

Vermutlich Tramdecke, nach statischen Erfordernissen hergestellt. 

Dachraum: 

Der Dachraum ist nicht ausgebaut, wird jedoch als Lagerraum genutzt. 


Dachkonstruktion: 

Zimmermannsmäßig gefertigter Dachstuhl mit Strangfalzziegeldeckung; 

Spenglerarbeiten und Abfallrohre: Eisenblech verzinkt; Kamine: gemauert 

und mit Eisenblech verzinkt eingefasst; Dachuntersichten: Nut- und Federbrettverkleidung 

mit Anstrich; Blitzschutzanlage vorhanden; Gaupe straßenseitig 

hergestellt. 

Schäden: Spenglerarbeiten und Dachrinnen sind sanierungsbedürftig; Fensterglas 

bei Gaupe ist zu erneuern; Dach ist renovierungsbedürftig (Dachziegel 

fehlen), ein Übersteigen der Dacheindeckung ist erforderlich. 

Fenster/Belichtung/Sonnenschutz: 

Ein-, doppel- und dreiflügelige Holzkastenstockfenster, Fensterbänke innen: 

Holz mit Anstrich, Sohlbänke: Eisenblech verzinkt mit Anstrich. 

Dreiflügeliges Holzkastenstockfenster mit Oberlichten zum Kippen, Fensterbank 

innen: Holz, keine Sohlbank. 

Rollladenkasten ist teilweise vorbereitet, Rollladen sind keine eingebaut. Als 

Lichtschutz sind teilweise innen Rollos hergestellt. 

Kellerfenster: Metallfenster mit Gitter. 

Türen: 

Eingangstür (Wohnung 1): Holzeingangstür mit Sikken, Ornamentglaslichten 

und Metallgitter sowie Paneelfüllungen unten und Oberlichte. 

Eingangstür (Wohnung 2): Doppelflügelige Holzeingangstür mit Sikken, Ornamentglaslichten 



Innentüren: Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Anstrich 

bzw. teilweise mit Sprossenteilung, Ornamentglaslichten und Paneelfüllungen. 

Holzumfassungszarge mit Anstrich, doppelflügelige Vollholztür mit Anstrich 

und Ornamentglaslichte. 

Holzumfassungszarge mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Anstrich bzw. teilweise 

mit Ornamentglaslichten. 

Wand- und Deckenoberflächen: 

Grob- und Feinverputz mit Malerei versehen, Fliesen, Nut- und Federbrettverkleidung. 

Böden: 

Fliesen, Spannteppich, Schiffboden, PVC, Klinkerfliesen, Parkett. 

Fassade: 

Fassade: Grob- und Feinverputz, Oberputz als Edelputz; Sockel: Kratzputz; 

Feuermauer (rechter Gebäudeteil) mit Eternitplatten verkleidet. 

Schäden: Fassade ist renovierungsbedürftig. 

Sanitärinstallationen: 

In Wohnung 1 sind ein Badezimmer mit Badewanne und ein separates WC 

vorhanden. In Wohnung 2 sind ebenfalls ein Badezimmer mit Badewanne 

und ein separates WC vorhanden. Die Warmwasserbereitung erfolgt mittels 

Gaszentralheizung. 


Beheizung: 

Gaszentralheizung bzw. Einzelofenheizung. 

Im Obergeschoß sind keine Radiatoren vorhanden. 

Bau- und Erhaltungszustand: 

Dem Baualter entsprechend, als befriedigend zu bezeichnender Bau- und Erhaltungszustand 

vorhanden. Es ist jedoch ein umfassender und flächendeckender 

Modernisierungs- und Sanierungsbedarf gegeben. 

Bauschäden und Sanierungsbedarf: 

– Hofbereich und Zufahrtsweg: Teilweise gebrochen, wobei die Bruchstellen 

bereits mit Gras überwachsen sind. 

– Dachkonstruktion: Spenglerarbeiten und Dachrinnen sanierungsbedürftig; 

Fensterglas bei Gaupe zu erneuern; Dach renovierungsbedürftig, ein 

Übersteigen der Dacheindeckung ist erforderlich; Dachziegel fehlen. 

– Fassade: renovierungsbedürftig. 

– Terrasse: Terrassenoberfläche (Belag) vermoost; aufsteigende Feuchtigkeit 

am Mauerwerk zum Nachbarn erkennbar; Ausgangstür kaputt und zu erneuern. 

– Obergeschoß – Speisekammer: Schäden an der Wand sind augenscheinlich 

erkennbar. 

– Presshaus: Wasserschaden an der Decke augenscheinlich erkennbar. 

– Wirtschaftsgebäude B: Bedarf einer umfassenden Sanierung. 


2.1.10 Räumlichkeiten und deren Ausstattung 

Die Einrichtungsgegenstände und Maschinen wurden vom Herrn Sachverständigen 

Ing. Franz Pinczolits am 20.11.2013 aufgenommen. 

Der Altbestand, die Wirtschaftsgebäude und das Nebengebäude werden 

nicht im Detail beschrieben. 

Wohnhaus – Erdgeschoß 

Die Bezeichnung der Räumlichkeiten erfolgt nach dem Einreichplan. 

Das Obergeschoß ist nur über den Eingang (Wohnung 1) an der linken Seite 

erreichbar. 

Wohnung II – Erdgeschoß 

Der Hauptteil befindet sich im rechten und das Kabinett im linken Gebäudeteil. 

Vorraum: 

Eingangstür (rechts): Doppelflügelige Holzeingangstür mit Sikken, Ornamentglaslichten 


Bodenbelag: Spannteppich; Wände und Decke gemalen; Plattenheizkörper. 


Zimmer: (straßenseitig; wird als Wohnzimmer genutzt) 

Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Anstrich; Bodenbelag: 

Schiffboden; Wände und Decke gemalen; zwei doppelflügelige Holzkastenstockfenster, 

Fensterbank innen: Holz mit Anstrich, Sohlbank: Eisenblech 

verzinkt mit Anstrich; Plattenheizkörper. 

WC: 

Holzpostenstock verkleidet mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Anstrich; Bodenbelag: 

PVC; Wände und Decke gemalen; einflügeliges Holzkastenstockfenster, 

Fensterbank innen: verputzt, Sohlbank: Eisenblech verzinkt mit Anstrich; 

Plattenheizkörper. 

Einrichtung: WC-Muschel mit Spülkasten. 

Badezimmer: 


Klinkerfliesen; Wände ca. 1,80 m hoch verfliest, restliche Wand- und 

Deckenflächen gemalen; einflügeliges Holzkastenstockfenster, Fensterbank 

innen: mit Anstrich versehen, Sohlbank: Eisenblech verzinkt mit Anstrich; Plattenheizkörper. 

Einrichtung: ca. 100 l E-Boiler; Handwaschbecken mit Armatur; Heizstrahler; 

Badewanne mit Armatur. 


Küche: 

Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Anstrich, Sprossenteilung, 

Ornamentglaslichten und Paneelfüllungen; Bodenbelag: Fliesen; 

Wände und Decke gemalen, Fliesenschild im Küchenbereich; Holzisolierglasfenster 

(in den Garten), Fensterbank innen: verfliest; doppelflügeliges Holzkastenstockfenster 

(in den Hof), Fensterbank innen: Holz mit Anstrich, Plattenheizkörper. 

Teilweise Wandvertäfelung hergestellt, Decke in diesem Bereich mit Nut- und 

Federbrettverkleidung. 

Einrichtung: Gastherme (Marke unbekannt); Küchenzeile mit Ober- und Unterkästen, 

Niro-Doppelabwäsche mit Tropfblech und Armatur. 

Ausgangstür in den Garten: Holztür mit Sikken, Glaslichte und Sprossenteilung. 

Über zwei Differenzstufen kommt man in den angeschlossenen Altbestand. 

Zimmer: (Hofzimmer; Teil des Altbestandes) 

Zwei Differenzstufen mit Parkettbelag; Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, 

Türblatt fehlt; Bodenbelag: Parkett; Wände ca. 1,60 m hoch vertäfelt, 

restliche Wand- und Deckenflächen gemalen; dreiflügeliges Holzkastenstockfenster 

mit Oberlichten zum Kippen, Fensterbank innen: Holz, keine Sohlbank; 

Holzofen. 

Verbindungstür in den Kellerraum. 


Kabinett: (straßenseitig, linker Gebäudeteil; erreichbar über Eingang von W 1) 

Holzumfassungszarge mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Anstrich; Bodenbelag: 

Schiffboden; Wände und Decke gemalen; doppelflügeliges Holzkastenstockfenster, 

Fensterbank innen: Holz mit Anstrich, Sohlbank: Eisenblech verzinkt 

mit Anstrich; Plattenheizkörper. 

Wohnung I – Erdgeschoß 

Der Eingang befindet sich im linken Gebäudeteil und die Wohnung selbst im 

Obergeschoß des Wohnhauses. Weiters sind das Presshaus (Erdgeschoß) und 

der Gemüse- sowie zwei Weinkeller Teil der Wohnung. 

Vorraum: 

Eingangstür (links): Holzeingangstür mit Sikken, Ornamentglaslichten und Metallgitter 

sowie Paneelfüllungen unten und Oberlichte. 

Bodenbelag: PVC; Wände und Decke gemalen. 

Stiegenaufgang in das Obergeschoß: Holzwangenstiege gewendelt mit Holzgeländer; 

Wände gemalen. 


Wohnung I – Obergeschoß 

Flur: 

Bodenbelag: PVC; Wände und Decke gemalen. 

Ausgangstür auf die Terrasse: Holzumfassungszarge mit Anstrich, Vollholztürblatt 

mit Anstrich, Sprossenteilung und Glaslichten; außen volles Türblatt mit 

Anstrich. 

Stiegenaufgang in das Dachgeschoß: Holzwangenstiege gewendelt mit 

Holzgeländer; Wände gemalen. 

Kabinett: 


Schiffboden; Wände und Decke gemalen; doppelflügeliges Holzkastenstockfenster 

mit Anstrich, Fensterbank innen: Holz mit Anstrich, Sohlbank: 

Eisenblech verzinkt mit Anstrich; kein Radiator vorhanden. 

Verbindungstür in das Wohnzimmer: Holzumfassungszarge mit Anstrich, Vollholztürblatt 

mit Anstrich. 

Vorzimmer: 


und Ornamentglaslichte; Bodenbelag: PVC; Wände und Decke gemalen; 

dreiflügeliges Holzkastenstockfenster mit Anstrich, Fensterbank innen: Holz mit 

Anstrich, Sohlbank: Eisenblech verzinkt mit Anstrich. 


Wohnzimmer: 


und Ornamentglaslichte; Bodenbelag: Schiffboden; Wände und Decke gemalen; 

zwei doppelflügelige Holzkastenstockfenster, Fensterbank innen: Holz 

mit Anstrich, Sohlbank: Eisenblech verzinkt mit Anstrich; Ölofen, keine Radiatoren 

angebracht. 

Vorraum: (vom Vorzimmer zugänglich) 


und Ornamentglaslichte; Bodenbelag: PVC; Wände und Decke gemalen. 

Schlafzimmer: 


Spannteppich; Wände und Decke gemalen; zwei doppelflügelige Holzkastenstockfenster, 

Fensterbank innen: Holz mit Anstrich, Sohlbank: Eisenblech 

verzinkt mit Anstrich. 

WC: 


PVC; Wände und Decke gemalen; einflügeliges Holzkastenstockfenster, Fensterbank 

innen: verputzt, Sohlbank: Eisenblech verzinkt mit Anstrich. 

Einrichtung: WC-Muschel mit Spülkasten. 


Badezimmer: 


Fliesen; Wände ca. 2,00 m hoch verfliest, restliche Wand- und Deckenflächen 

gemalen; einflügeliges Holzkastenstockfenster mit Anstrich, Fensterbank 

innen: verputzt, Sohlbank: vermutlich verfliest. 

Einrichtung: E-Boiler (ca. 100 l); Badewanne mit Armatur; Handwaschbecken 

mit Armatur. 

Küche: (wird als Schlafzimmer genutzt) 

Holzpfostenstock verkleidet mit Anstrich, Vollholztürblatt mit Anstrich und 

Ornamentglaslichten; Bodenbelag: PVC; Wände und Decke gemalen; dreiflügeliges 

Holzkastenstockfenster mit Anstrich, Fensterbank innen: Holz mit Anstrich, 

Sohlbank: Eisenblech verzinkt mit Anstrich. 

Speisekammer: (wird als Schrankraum genutzt) 


PVC; Wände und Decke gemalen. 

Schäden: Schäden an der Wand sind augenscheinlich erkennbar. 


Wohnhaus – Dachgeschoß 

Aufgang in den Dachboden: 

Holzwangenstiege als Wendeltreppe ausgeführt; Wände gemalen; Holzkastenstockfenster. 

Dachboden: 


Betonflöz; Feuermauern nicht verputzt, Kniestock nicht verputzt; kein 

Unterdach vorhanden; Gaupe straßenseitig hergestellt. 

Dachboden wird als Lagerraum (Bücher und Zeitschriften) genutzt. 

Schäden: Fensterglas bei Gaupe zu erneuern; Dach renovierungsbedürftig, 

da Dachziegel fehlen. 

Wohnung I – Erdgeschoß 

Presshaus: 

Holzpfostenstock, Brettholztür; zwei Differenzstufen; Bodenbelag: betoniert; 

Wände und Decke gemalen. 

Schaden: Wasserschaden an der Decke ist augenscheinlich erkennbar. 

Abgang in das Kellergeschoß: 8 Differenzstufen aus Beton. 


Wohnung I – Kellergeschoß 

Gemüsekeller: 

Doppelflügelige Brettholztür; Bodenbelag: betoniert und verrieben; Wände 

mit Ziegel gemauert; Ziegelfertigteileinhängedecke. 

Brunnen mit Stein herausgearbeitet; mit Tür gesichert. 

Weinkeller: (unter dem Einfahrtsbereich) 

2 Differenzstufen; Bodenbelag: betoniert; Wände gemauert; Stahlbetondecke. 

Weinkeller: 

Bodenbelag: betoniert; Ziegelmauerwerk; Ziegeleinhängedecke. 

Zisterne (1960 errichtet; ca. 4680 l). 

Wirtschaftsgebäude A 

Lagerraum: 

Großflächiges Brettholztor; Bodenbelag: betoniert; Wände verputzt und gemalen; 

Decke: Dachkonstruktion als Pultdach. 

Weinzisternen eingebaut (5610 l, 5480 l, 7754 l). 


Abstellraum: 

Holzpfostenstock, Holztürblatt; Bodenbelag: betoniert; Wände gemalen; 

Tramdecke mit Holzverschalung; doppelflügeliges Holzkastenstockfenster mit 

Oberlichten. 

Einstellraum: Kein Tor; Bodenbelag: Betonflötz; Wände verputzt und geweißigt; 

Decke: Dachkonstruktion. 

Altbestand – Erdgeschoß 

Wirtschaftsräumlichkeiten bestehend aus Kammer und Schüttkasten. 

Kammer: 

Holzumfassungsverkleidung, doppelflügelige Brettholztür mit Glaslichten; Bodenbelag: 

betoniert; Wände roh, nicht verputzt; Tramdecke mit Schalung; 

doppelflügeliges Holzkastenstockfenster, Fensterbank innen: Holz, Sohlbank: 

Eternitplatte; Holzofen. 

Abgang in den Keller: Betonstufen, teilweise mit Holzbelag. 

Schüttkasten: 

Doppelflügelige Brettholztür; Bodenbelag: Unterbeton verrieben; Wände verputzt, 

teilweise roh; Tramdecke; Fenster. 

Einrichtung: Öltank (ca. 990 l)stillgelegt. 


Altbestand – Kellergeschoß 

Der Altbestand ist nur teilunterkellert. 

Kellerraum: (unter Hofzimmer) 

Pfostenstock, doppelflügelige Brettholztür; Bodenbelag: Ziegel; Wände verputzt; 

Betoneinhängedecke. 

Einrichtung: Öltank für Heizöl (leer; ca. 2.000 l). 

Wirtschaftsgebäude B 

Der Stadl ist teilweise als desolat und als abbruchreif zu bezeichnen. Aufgrund 

des Gebäudezustands ist beim Schweinestall Gefahr in Verzug gegeben. 

Schweinestall: (links) 

Brettholztür. 

Schäden: Gewölbedecke bereits teilweise abgebrochen und abgestürzt; 

Feuermauer und Dacheindeckung desolat. 

Rinderstall und Stadl: (von 1909) 

Rinderstall: Brettholztür; Bodenbelag: Betonflötz; Wände verputzt; Gewölbedecke. 

Stadl: Großflächiges Holztor an Vorder- und Rückseite; Wände verputzt; Tramdecke. 


Nebengebäude 

Flugdach: 

Mit Betonsteinen an drei Seiten gemauert, teilweise mit Ziegelsteinen ausgefacht; 

Vorderseite offen; Pultdach über den Stützen mit I-Trägern; Bodenbelag: 

Lehmboden mit Sand vermischt. 

2.1.11 Energieausweis 

Ein Energieausweis liegt nicht vor. 


2.2 

Beschreibung der Liegenschaft EZ 279 

2.2.1 Liegenschaft 

1080 Wien, Josefstädter Straße 74/Bennogasse 2 

EZ 279 Gst. Nr. 418 KG 01005 Josefstadt 

Wohnungseigentümer ist Herr Dr. Franz Gansrigler (geb. 18.06.1950) mit 

49/8512 Anteilen an der Liegenschaft. 

2.2.2 Lage 

Das Grundstück (EZ 279, Gst. Nr. 418) mit dem darauf befindlichen Mehrparteienwohnhaus 

mit Geschäftsflächen und Ordinationen liegt nahe des Stadtzentrums 

von Wien – Bezirk Josefstadt. Das Stadtzentrum ist zu Fuß in ca. 

30 min und mit den öffentlichen Verkehrsmitteln in ca. 20 min erreichbar. Das 

Grundstück ist im Flächenwidmungsplan als Bauland – Wohngebiet gewidmet. 

Das Grundstück mit dem darauf befindlichen Mehrparteienwohnhaus liegt 

an der Kreuzung Bennogasse und Josefstädter Straße. Die Grundrissform des 

Grundstückes ist rechteckig. 


Die Grundrissfläche des Mehrparteienwohnhauses umfasst beinahe das gesamte 

Grundstück. Die Grundrissform des Gebäudes kann als rechteckig bezeichnet 

werden. Das Objekt steht in Bauflucht zu den Nachbargebäuden. 

Die Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoß des Gebäudes und liegt an 

der Ecke Bennogasse und Josefstädter Straße mit Fenster auf beide Straßenzüge. 

Der Eingang ist an der Josefstädter Straße. Die Straßenbahnlinien 2, 33 

und 5 führen durch die Josefstädter Straße. Die U6-Haltestelle ist ca. 300 m 

entfernt. 

2.2.3 Lärmimmission – Straßenverkehr 

Die Wohnung liegt direkt an einer Hauptverkehrsstraße – Josefstädter Straße – 

mit Kfz- und Schienenverkehr. 

Auf Bundesebene wurden für die Bewertung von Umgebungslärm Schwellenwerte, 

siehe Abb. 1, definiert. 

Abb. 1: Schwellenwerte Straßen- und Schienenverkehrslärm 


Die gegenständliche Liegenschaft betreffend sind die Lärmkarten für Straßenverkehr 

(Landesstraßen: 24h-Durchschnitt und Nachtwerte) und für Schienenverkehr 

(Straßenbahn: 24h-Durchschnitt und Nachtwerte) relevant. 

Abb. 2: Straßenverkehr – Lärmindex 24h-Durchschnitt 

Abb. 3: Straßenverkehr – Lärmindex Nachtwerte 


Die gegenständliche Liegenschaft liegt beim Straßenverkehr sowohl im 24h- 

Durchschnit als auch beim Nachtwert über den Schwellenwerten für die Aktionsplanung 

Straßenverkehr. 

Abb. 4: Schienenverkehr (Straßenbahn) – Lärmindex 24h-Durchschnitt 

Abb. 5: Schienenverkehr (Straßenbahn) – Nachtwerte 


Die gegenständliche Liegenschaft liegt beim Schienenverkehr (Straßenbahn) 

sowohl im 24h-Durchschnitt als auch beim Nachtwert knapp unter den 

Schwellenwerten für die Aktionsplanung Schienenverkehr. 

2.2.4 Maße der Wohnung und Größe des Grundstückes 

Die Maße der Wohnung – für die Berechnung der Flächen und Kubaturen – 

wurden dem Einreichplan entnommen und stichprobenartig einer Prüfung 

unterzogen. 

Die Größe der Liegenschaft beträgt laut Grundbuchauszug: 

EZ 279 Gst. Nr. 418 706 m² 

2.2.5 Ver- und Entsorgung 

Strom, Wasser und Gas sind in das Mehrparteienwohnhaus eingeleitet. Die 

Fäkal- und Schmutzwasserentsorgung erfolgt über den öffentlichen Kanal. 


2.2.6 Infrastruktur 

Die Infrastruktur der Josefstadt ist als ausgezeichnet zu bezeichnen. Nahversorger 

und Gaststätten, Kindergärten und Schulen, Allgemein- und Fachärzte, 

ein Krankenhaus sowie Ämter und Behörden befinden sich in unmittelbarer 

Nähe. Ein Anschluss an öffentliche Verkehrsverbindungen (Straßenbahn, 

U-Bahn, Bus) ist ebenfalls eingerichtet. 

2.2.7 Freiflächen 

Der Gehsteig in der Josefstädter Straße und der Bennogasse ist asphaltiert. 

2.2.8 Einfriedung 

Das Gebäude ist direkt an der Grundstücksgrenze errichtet. 


2.2.9 Beschreibung des Gebäudes 


Die Liegenschaft (EZ 279, Gst. NR. 418) ist mit einem Mehrparteienwohnhaus 

mit Geschäftsflächen und Ordinationen in massiver Bauweise mit einem 

Flachdach bebaut. Das Gebäude wurde laut Auskunft Mitte der 1970er 

Jahre (Errichtungszeitpunkt Aufzug im Jahr 1975) erbaut. Ein Grundriss der 

Wohnung (3. Obergeschoß) wurde von der Hausverwaltung übermittelt. 

Laut Auskunft von Frau Kadlec (Ex-Frau und zuletzt Lebensgefährtin des Herrn 

Dr. Gansrigler) hat Herr Dr. Gansrigler die Wohnung im Jahr 1979 gekauft. Die 

Wohnung wurde von Herrn Dr. Gansrigler und Frau Kadlec von 1980 bis 1988 

bewohnt. Nach dem Umzug in eine andere Wohnung wurde diese vermietet. 

Seit 2000 wohnt Herr Florian Gansrigler, Sohn von Frau Kadlec und Herrn 

Dr. Gansrigler, in der Wohnung. Die Küche war zum Kaufzeitpunkt in die 

Wohnung eingebaut. 

Das Mehrparteienwohnhaus umfasst beinahe die gesamte Grundstücksfläche. 

Das Objekt liegt an der Kreuzung Bennogasse und Josefstädter Straße. 

Der Eingang befindet sich an der Josefstädter Straße. 

Das Gebäude ist mehrgeschossig und besteht aus Keller-, Erd-, 1., 2., 3. 4. 5. 

und 6. Obergeschoß sowie dem Dachgeschoß. Im Kellergeschoß ist eine Tiefgarage 

untergebracht. Im Erdgeschoß ist eine BIPA-Filiale und im 1. Obergeschoß 

sind diverse Ordinationen vorhanden. In den anderen Obergeschoßen 

und im Dachgeschoß befinden sich Wohnungen. 


Der Eingang zu den Wohnungen – Aluminiumportal mit Glaslichten, Geh- und 

Stehflügel, außen Türdrücker, innen Türschnalle – befindet sich an der Josefstädter 

Straße. Die Tiefgaragenabfahrt ist an der rechten Seite neben dem 

Eingang. Die Geschoße sind durch ein zentrales Stiegenhaus miteinander 

verbunden. Ein Aufzug ist installiert, endet jedoch im 6. Obergeschoß. Es sind 

keine Kellerabteile vorhanden, da im Kellergeschoß eine Tiefgarage situiert 

ist. 

Hausverwaltung: 

Dr. Neller Immobilien Consulting GmbH 

Untere Donaustraße 13-15/9. OG, 1020 Wien 

Die gegenständliche Wohnung Nr. 14 (Eckwohnung: Bennogasse und Josefstädter 

Straße) liegt im 3. Obergeschoß des Gebäudes gegenüber des Aufzugs. 

Ein Kellerabteil zur Wohnung ist aufgrund der Tiefgarage nicht vorhanden. 

Ein Autostellplatz in der Tiefgarage ist ebenfalls nicht verfügbar. 

Ein Waschraum befindet sich im 6. Obergeschoß des Gebäudes. Der Müllraum 

und die Briefkästen sind im Erdgeschoß situiert. Die Sprechanlage ist im 

Eingangsbereich – im verfliesten Betonsockel – hergestellt. Der Kesselraum 

und die Waschküche befinden sich im Dachgeschoß. In der Waschküche 

sind zwei Waschmaschinen (Marke Miele Professional BW 5065) und ein 

Wäschetrockner (Marke Miele Professional 5206) sowie ein ca. 3000 l Warmwasserspeicher 

untergebracht. 

Folgende Räumlichkeiten sind in der Wohnung vorhanden: 

Vorraum, WC, Badezimmer, Abstellraum, Zimmer, Wohnküche. 


2.2.10 Technische Beschreibung des Gebäudes bzw. der Wohnung 

Mehrparteienwohnhaus mit Geschäftsflächen und Ordinationen 

Das Objekt ist in massiver Bauweise hergestellt. Die Wohnungstrennwände 

sind ebenfalls in massiver Bauweise errichtet. 

Fundament: 

Vermutlich Stahlbeton. 

Mauerwerk bzw. Zwischenwände: 

Vermutlich Stahlbeton, den Verarbeitungsrichtlinien entsprechend hergestellt. 

Decken: 

Fertigteildecke, nach statischen Erfordernissen hergestellt. 

Dachkonstruktion: 

Die Dachkonstruktion ist als Flachdach mit Kies ausgeführt. 

Fassade: 

Fassade ist mit vorgehängten Betonfertigteilen sowie mit Putzflächen hergestellt. 

Es ist augenscheinlich keine Wärmedämmung angebracht und vorhanden. 

Beheizung: 

Gaszentralheizung. 


Hauskeller: 

Ein Kellerabteil für die Wohnung ist nicht vorhanden. 

Tiefgarage: 

Ein Autostellplatz für die Wohnung ist nicht vorhanden. 

Aufzug: 

Ein Aufzug mit Aluminiumportal (Marke Wertheim-Schindler AK 33518) ist eingebaut 

und endet im 6. Obergeschoß. Die Kabine ist mit Max-Platten verkleidet 

und ein Linolbodenbelag ist hergestellt. Der Aufzug ist für 6 Personen 

(450 kg) zugelassen. Laut Informationstafel stammt der Aufzug aus dem Jahr 

1975 und wurde 2004 erneuert. 

Eingang: 

Der Eingang ist barrierefrei. Eine Aluminiumtür mit Geh- und Stehflügel und 

Glaslichten (Türdrücker außen, Türschnalle innen) ist hergestellt. 

Stiegenhaus: 

Zweiläufige belegte Betonstiege, Holzgeländer mit innen liegenden Verglasungen; 

Boden- bzw. Stufenbelag im EG und 1. OG: Marmor, Boden- bzw. 

Stufenbelag 3. OG bis DG: Terrazzo; Wände und Decke gemalen. 

Im Erdgeschoß sind die Wände mit Holzpaneelplatten vertäfelt. In den Fluren 

sind im oberen Bereich Holzverkleidungen mit aufgesetzten Beleuchtungskörpern 

(Beleuchtung Tag und Nacht an) hergestellt. 



Als befriedigend zu bezeichnender Bau- und Erhaltungszustand vorhanden. 

Wohnung (Nr. 14) 

Anschlüsse: 

Festnetzanschluss vorhanden; Telekabel vorhanden, jedoch nur Internet aktiviert. 

Fenster/Belichtung/Sonnenschutz: 

Metallschiebefenster mit Isolierverglasung, Fensterbänke innen: Holz, Sohlbänke: 

Aluminium beschichtet, keine Rollläden. 

Metalleckfenster mit Isolierverglasung, Schiebeelement sowie Dreh- und 

Kippfenster, Fensterbank innen: Holz, Sohlbank: Aluminium beschichtet, keine 

Rollläden. 

Türen: 

Eingangstür: Metallumfassungszarge, Mahagonitürblatt (keine Sicherheitstür). 

Innentüren: Metallumfassungszarge mit Anstrich, Mahagonitürblatt. 

Wand- und Deckenoberflächen: 

Verputz mit Malerei versehen, Fliesen, Spritztapete mit Anstrich (Decken). 

Böden: 

Fliesen, Teppich, PVC. 


Sanitärinstallationen: 

Ein Badezimmer mit Badewanne und ein separates WC sind in der Wohnung 

vorhanden. Die Warmwasserbereitung erfolgt laut Auskunft der Hausverwaltung 

mit einer Solaranlage auf dem Dach des Gebäudes. 


Als befriedigend zu bezeichnender Bau- und Erhaltungszustand vorhanden. 

Der Umfang der Sanitärräume ist aus heutiger Sicht als nicht befriedigend zu 

bezeichnen vorhanden. Es ist ein dringender Sanierungsbedarf gegeben. 

Schäden bzw. Renovierungsbedarf: 

- Zimmer: Feuchteflecken auf Fensterbank augenscheinlich erkennbar 

(Fenster undicht). 


2.2.11 Räumlichkeiten und deren Ausstattung 

Zur Bewertung liegen laut Grundbuchauszug der EZ 279 im B-Blatt 49/8512 

Anteile verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung Nr. 14 für Herrn Dr. 

Franz Gansrigler vor. 

Flächenaufstellung der Wohnung Nr. 14 laut Einreichplan mit 54,45 m²: 

Vorraum: 7,43 m² 

WC: 1,57 m² 

Badezimmer: 3,50 m² 

Abstellraum: 1,70 m² 

Zimmer: 11,58 m² 

Küche: 7,59 m² 

Wohnzimmer: 20,86 m² 

Zählernische 0,22 m² 

54,45 m² 

Die Grundrissgestaltung folgt üblichen Anforderungen an derartige Wohnungsgrößen. 

Alle Wohnräume verfügen über Belichtungsflächen in ausreichendem Maß. 

Die innere Aufschließung erfolgt über den zentral angelegten Vorraum. Der 

Umfang der Sanitärräume ist aus heutiger Sicht als nicht befriedigend zu 

bezeichnen vorhanden. Die Wohnung verfügt über Elektroinstallationen in 

genügender Ausführung sowie eine Haussprechanlage und einen Türöffner. 


Vorraum: 

Eingangstür: Metallumfassungszarge mit Anstrich, Mahagonitürblatt. 

Bodenbelag: Teppich; Wände gemalen; Decke: Spritztapete mit Anstrich. 

WC: 

Metallumfassungszarge mit Anstrich, Mahagonitürblatt; Bodenbelag: Fliesen; 

Wände gemalen; Decke: Spritztapete mit Anstrich; Limodor. 

Einrichtung: WC-Muschel mit Spülkasten; Handwaschbecken mit Armatur. 

Badezimmer: 

Metallumfassungszarge mit Anstrich, Mahagonitürblatt; Bodenbelag: Fliesen; 

Wände ca. 2,00 m hoch verfliest, restliche Wandfläche gemalen; Decke: 

Spritztapete mit Anstrich; Plattenheizkörper. 

Einrichtung: Handwaschbecken mit Armatur; Spiegel mit Beleuchtung; Badewanne 

mit Armatur. 

Abstellraum: 

Metallumfassungszarge mit Anstrich, Mahagonitürblatt; Bodenbelag: PVC 

(laut Plan); Wände gemalen; Decke: Spritztapete mit Anstrich. 

Schlafzimmer: 

Metallumfassungszarge mit Anstrich, Mahagonitürblatt; Bodenbelag: Teppich; 

Wände gemalen; Decke: Spritztapete mit Anstrich; Metallschiebefenster 

mit Isolierverglasung, Fensterbänke innen: Holz, Sohlbank: Aluminium beschichtet, 

keine Rollladen; Plattenheizkörper. 

Schäden: Feuchteflecken auf Fensterbank augenscheinlich erkennbar. 


Wohnzimmer: 

Metallumfassungszarge mit Anstrich, Mahagonitürblatt; Bodenbelag: Teppich; 

Wände und Decke gemalen; Metalleckfenster mit Schiebeelement sowie 

Dreh- und Kippfenster, Fensterbank innen: Holz, Sohlbank: Aluminium gekantet, 

keine Rollladen; Plattenheizkörper. 

Raumteiler zwischen Wohn- und Essbereich. 

Zählernische mit Gaszähler. 

Küche: 

Durchgang; Bodenbelag: Fliesen; Wände gemalen, Fliesenschild im Küchenbereich; 

Decke: Spritztapete mit Anstrich; Metallschiebefenster mit Isolierverglasung, 

Fensterbank innen: Holz, Sohlbank: Aluminium gekantet, keine Rollladen; 

Plattenheizkörper; Limodor. 

Einrichtung: L-förmiger Küchenverbau mit Ober- und Unterkästen; Doppel- 

Waschbecken mit Armatur und Tropfblech, Gasherd mit Backrohr (Marke 

Gorenje), Kühlschrank (Marke Beko). 

2.2.12 Bestandrechte 

Die Wohnung wird derzeit vom Sohn, Florian Gansrigler, bewohnt. 

2.2.13 Energieausweis 

Ein Energieausweis liegt nicht vor. 


2.3 

Beschreibung der Liegenschaft EZ 1508 

2.3.1 Liegenschaft 

EZ 1508 Gst. Nr. 8076 KG 33003 Deutschkreutz 

Liegenschaftseigentümer sind zu unterschiedlichen Anteilen: 

Herr Dr. Franz Gansrigler (geb. 18.06.1950) 

2/6 Anteil 

Frau Helen Szarka 

1/6 Anteil 

Herr Emmerich Woditsch (geb. 27.10.1901) 

1/6 Anteil 

Frau Anna Woditsch (geb. 12.10.1905) 

1/6 Anteil 

Herr Ludwig Karl Woditsch (geb. 29.07.1912) 

1/6 Anteil 

2.3.2 Lage 

Die landwirtschaftliche Liegenschaft befindet sich in der KG 33003 Deutschkreutz. 

Landwirtschaftliche Liegenschaft: 

EZ 1508 Gst. Nr. 8076 Ried Listäcker 


2.3.3 Größe des Grundstückes 

Die Größe der Liegenschaft beträgt laut Grundbuchauszug: 

EZ 1508 Gst. Nr. 8076 4.800 m² 

2.3.4 Flächenwidmung 

Flächenwidmung der Liegenschaft laut digitalem GIS-Burgenland: 

EZ 1508 Gst. Nr. 8076 Landwirtschaftlich genutzte Grünfläche 

und (oberirdisches) Gewässer 


GUTACHTEN – WERTERMITTLUNG 

3.1 

Theoretische Grundlagen 

Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Beachtung aller im Befund getroffenen 

Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt 

sowie in Hinblick auf die Orts- und Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag. 

Basierend auf dem Liegenschaftsbewertungsgesetz – gültig ab 

01.07.1992 – nach dem Vergleichs- und Sachwertverfahren, als auch nach 

dem Ertragswertverfahren, welche für in Eigennutzung stehende und gegebenenfalls 

vermietbare Liegenschaften die anzuwendenden Verfahren sind. 

Der Verkehrswert entspricht dem Betrag, der im redlichen gewöhnlichen Geschäftsverkehr 

bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Alle preisbeeinflussenden 

tatsächlichen Eigenschaften, rechtliche und wirtschaftliche Gegebenheiten 

sowie die besondere Beschaffenheit der Liegenschaft sind zu berücksichtigen. 

Außergewöhnliche Umstände oder persönliche Verhältnisse sind 

jedoch außer Acht zu lassen. 

Im Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung durch Erhebung direkt 

vergleichbarer, tatsächlich erzielter Kaufpreise und Mieten oder durch Gegenüberstellung 

und bezugnehmende Ableitung zu vergleichbaren Transaktionen. 

Der Bodenwert wird in der Regel von ortsüblichen Kaufpreisen für Grundstücke 

abgeleitet. 


Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen Grundkäufe betreffen, 

welche mit den Bewertungsflächen hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden 

Faktoren übereinstimmen. 

Darunter sind zu verstehen: 

– Die allgemeine und die besondere Lage, 

– die Grundstücksform und die Beschaffenheit, 

– die Situierung nach den Flächenwidmungsplänen und damit zusammenhängend 

die Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeiten. 

– Der Aufschließungsgrad und die Aufschließungskosten, 

– die Entfernung zu den Ortszentren, öffentlichen Verkehrseinrichtungen und 

Verkehrsträgern (Straßen, Eisenbahn usw.). 

Wenn die Bewertungsgrundstücke abweichen, so sind die Differenzen 

durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen. 

Im Ertragswertverfahren erfolgt die Kapitalisierung des erzielbaren oder zu erwartenden 

Reinertrages zu einem bestimmten Zinssatz, bezogen auf die Restnutzungsdauer. 

Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach 

der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. 

Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung 

von Mieterträgnissen anzunähern. Für reiche Ertragsobjekte liegt dieser 

Zinsfuß bei ca. 3 bis 6 % – in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter und 

darüber. 


Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen 

Verzinsung. Dieser wird vom SV aufgrund seines Fachwissens sowie der ständigen 

Marktbeobachtung festgesetzt. 

Das Sachwertverfahren beinhaltet die Ermittlung des Bodenwertes und des 

Bauwertes. Der Bauwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet, worunter 

die Summe aller jener Beträge zu verstehen ist, welche für die Errichtung des 

jeweils zu bewerteten Objekts in gleicher Ausführung, Ausstattung, Raumeinteilung 

und Konstruktionsart aufzuwenden ist. Die Grundlage für diese Berechnung 

bilden die zum Bewertungsstichtag geltenden Lohn- und Materialpreise 

des Bauhauptgewerbes und der Professionisten. 

Vom Herstellungswert sind dann die technische Wertminderung – zur Berücksichtigung 

der Amortisation des Gebäudealters –, allfällige Bauschäden und 

Mängel sowie der Fertigstellungsgrad abzuziehen. Darüber hinaus ist in der 

technischen Wertminderung auch ein allfälliger Rückstau an Instandhaltungsund 

Instandsetzungsmaßnahmen enthalten. 

Maßgebende Faktoren für die Bestimmung dieses Wertabschlages bilden einerseits 

die Relation zwischen Lebensdauer und Bestandsdauer sowie der allgemeine 

Bau- und Erhaltungszustand andererseits. Der Abschlag für die technische 

Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes. Neben 

der technischen Wertminderung unterliegt jedes Bauwerk auch einer wirtschaftlichen 

Wertminderung. 


Gängige Berechnungsmethoden sind: 

– die lineare Alterswertminderung 

– die progressive Alterswertminderung 

– die parabolische Alterswertminderung 

Bei Gebäuden mit aufwändiger Innenausstattung (Einfamilienhäuser) oder 

Gebäuden, die einem verstärkten Verschleiß unterliegen, die nachlässig oder 

gar nicht baulich instand gehalten werden, kann eine lineare Altersabwertung 

herangezogen werden. 

Die progressive Wertminderung nach ROSS weist eine leichte Progression auf. 

Sie kann bei Wohn- und Geschäftshäusern, (Büro-, Verwaltungsgebäuden, Ladengeschäften, 

Warenhäuser usw.) mit einfacher bis normaler Ausstattung, 

herangezogen werden. 

Für nicht stark beanspruchte Gebäude mit geringwertiger Innenausstattung 

der Industrie, die sich gemessen an ihrem Alter in einem guten baulichen Zustand 

befinden, wird eine sogenannte parabolische Alterswertminderung angenommen. 

In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu überprüfen, welche Bewertungsmethode 

für das jeweilige Objekt zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch 

mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. 


Die Sachwertmethode wird hauptsächlich zur Bewertung von eigengenutzten 

Ein- und Zweifamilienhäusern verwendet. Bei Objekten, wo für den Kauf nicht 

die mögliche Rendite aus Mieteinnahmen maßgeblich ist, sondern die Eigennutzung 

der auf der Liegenschaft befindlichen baulichen Anlagen entscheidend 

ist, ist ebenfalls das Sachwertverfahren passend. 

Im Gegensatz dazu kommt das Ertragswertverfahren insbesondere bei Objekten, 

wie Mietwohnungen, Mietwohnhäuser, Geschäftsgebäuden etc., zur Anwendung, 

da hier der Ertragswert üblicherweise höher ist als der Sachwert. 

In den derzeit gültigen Bewertungsstandards wurden bisher sowohl der Sachals 

auch der Ertragswert berechnet und die Ergebnisse beider Verfahren anschließend 

gewichtet. Der Sach- und Ertragswert stellen jedoch Zwischenergebnisse 

dar, aus denen in der Folge der Verkehrswert unter Berücksichtigung 

der im redlichen Geschäftsverkehr am Immobilienmarkt bestehenden Verhältnisse 

abzuleiten ist. Den Ertragswert durch eine Gewichtung mit dem Sachwert 

nochmals anzupassen, steht nicht im Einklang mit den Vorgaben des LBG und 

ist demnach nicht fachgerecht. Aus diesem Grund wird eine Gewichtung zwischen 

Sach- und Ertragswert vom Fachbeirat der LiegenschaftsBewertungs- 

Akademie (siehe SCHILLER, 2013) nicht (mehr) empfohlen. 

Gemäß der oben genannten Gründe und Empfehlung wird für die Bewertung 

der Liegenschaft in der KG Girm (EZ 390 und EZ 33) das Sachwertverfahren 

und für Liegenschaft in der KG Josefstadt (EZ 279) das Ertragswertverfahren 

angewendet. 


Darüber hinaus wird neben der, bereits oben angeführten, technischen 

und wirtschaftlichen Wertminderung eine Zustandswertminderung nach 

HEIDECK (BIENERT, S., FUNK, M., 2007: S. 293 – 296) vorgenommen. 

Die Zustandswertminderung nach HEIDECK wurde 1935 erstmals vorgestellt. In 

Form einer Benotungsskala stellt diese eine Methode einer Gesamtbeurteilung 

und Pauschaleinschätzung eines Objektes dar. Unter ihrer Zuhilfenahme kann 

eine Bestimmung der Wertminderung wegen einer Verschlechterung des Gebäudezustandes 

über den üblichen Verschleiß hinaus berücksichtigt werden. 

Je nach Gebäudeart, Lage des Gebäudes, Bauzustand und Bauausführung 

kann die individuelle Wertminderung der Gebäude durch den Zustandsfaktor 

in die Bewertung integriert werden. 

Für die Ermittlung des Zustandswertes werden Zustandsnoten von 1 bis 5 vergeben 

(siehe Tab. 1). 

Zustandsnote Beschreibung nach HEIDECK Heute gültige Beschreibung 

1 neu, ohne Reparaturen neuwertig, mängelfrei 

2 

normale Unterhaltung 

geringen Umfanges 

3 reparaturbedürftig 

4 große Reparaturen erforderlich 

normalerhalten, übliche 

Erhaltungsarbeiten 

teilweise deutlich reparatur- und 

instandhaltungsbedürftig 

umfangreiche Instandsetzungen 

erforderlich 

5 wertlos abbruchreif, wertlos 

Tab. 1: Ermittlung des Zustandswertes 


Die Zustandswertminderung wird als Prozentsatz der um die Alterswertminderung 

(progressive Wertminderung nach Ross bzw. lineare Wertminderung) 

geminderten gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt und der Alterswertminderung 

zugeschlagen. Auszugsweise ergeben sich daraus, aufgrund der 

von HEIDECK zu Grunde gelegten Formel folgende Zustandswertminderung-en: 

Zustandsnote 

Abwertungsklasse 

Werte 

1,00 Neuwertig, mängelfrei 0,00 % 

1,25 0,04 % 

1,50 Geringfügige Instandhaltungen vornehmen 0,32 % 

1,75 1,07 % 

2,00 Normal erhalten; übliche Instandhaltung vornehmen 2,40 % 

2,25 4,78 % 

2,50 Über Instandhaltungen hinausgehende geringere Instandsetzungen 8,09 % 

2,75 12,53 % 

3,00 Deutliche instandsetzungs- (reparatur-) bedürftig 18,17 % 

3,25 25,03 % 

3,50 Bedeutende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 33,09 % 

3,75 42,28 % 

4,00 Umfangreiche Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 52,49 % 

4,25 63,57 % 

4,50 Umfassende Instandsetzungen (Erneuerungen) erforderlich 75,32 % 

4,75 87,54 % 

5,00 Abbruchreif, wertlos 100,00 % 

Tab. 2: Zustandswertminderungen nach HEIDECK 


Hinweis: 

Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass keine wie immer gearteten 

Kontaminierungen vorhanden sind. Es sind auch keine Folgekosten für eine 

eventuelle Sanierung und Räumung berücksichtigt! 

Für die Richtigkeit der im Gutachten angeführten Auskünfte von Ämtern sowie 

an der Befundaufnahme teilgenommenen Personen kann keine Gewähr 

übernommen werden. Ebenso wird das Gebäude nur augenscheinlich begutachtet 

und bautechnische Details werden nicht überprüft. 

Im Gutachten ist die Umsatzsteuer mitberücksichtigt, ohne Rücksichtnahme 

darauf, ob der Verkäufer oder der Erwerber umsatzsteuerpflichtig oder vorsteuerabzugsberechtigt 

sind. 


3.2 

Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaften 

EZ 390 und EZ 33 

3.2.1 Ermittlung des Bodenwertes 

Der Grundpreis wurde aufgrund meiner Erfahrung und Erkundigungen bzw. 

aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Weiters 

wird auch auf die unter Kapitel 1.11 angeführte Literatur sowie auf das Österr. 

Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Freigründe geschätzt 

mit € 15,00 bis € 35,00 unter Berücksichtigung des Wertabschlages für gebundenen 

Baugrund gegenüber Freigründen. 

EZ 390, Gst. Nr. 20, KG 33007 Girm 

Flächenwidmung: Bauland – Dorfgebiet 

1.103,00 m² x € 30,00 = € 33.090,00 

Abschlag wegen 

Gebundenheit des Baugrundes - 15,0 % = - € 4.963,50 

Bodenwert Gst. Nr. 20 € 28.126,50 


EZ 33, Gst. Nr. 19, KG 33007 Girm 

Flächenwidmung: Bauland – Dorfgebiet 

320,00 m² x € 25,00 (aufgrund Breite Grundst.) = € 8.000,00 


EZ 33, Gst. Nr. 19 und 21, KG 33007 Girm 

Flächenwidmung (siehe Abb. 12): 

Bauland – Dorfgebiet (BD) bzw. Hausgärten (GHg) 

BD: 534,00 m² x € 12,00 = € 6.408,00 

GHg: 720,00 m² x € 2,50 = € 1.800,00 


EZ 390, Gst. Nr. 20, EZ 33, Gst. Nr. 19 und 21, KG 33007 Girm 


Bodenwert Gst. Nr. 19 + € 8.000,00 

Bodenwert Gst. Nr. 21 + € 8.208,00 

Bodenwert € 44.334,50 

Bodenwert gerundet € 44.335,00 


3.2.2 Ermittlung des Bauzeitwertes – Wohnhaus 

Gebäudemaße 

Brutto Grundrissfläche: 

Baujahr 1956 

Das Hofzimmer (Altbestand) wurde zum Erdgeschoß dazugerechnet. 

Kellergeschoß: 

{(14,46 m 1 + 14,78 m 1 ) x 0,50 m 1 } x 7,52 m 1 – 

(2,62 m 1 x 10,03 m 1 ) = 83,66 m² 

Erdgeschoß: 

{(14,50 m 1 + 14,85 m 1 ) x 0,50 m 1 x 7,37 m 1 } - 

(4,15 m 1 x 7,37 m 1 ) + 

(4,88 m 1 + 5,40 m 1 ) x {(5,95 m 1 + 5,66 m 1 ) x 0,50 m 1 } 

Einfahrt: (5,75 m 1 x 11,25 m 1 ) 

= 

= 

137,19 m² 

30,58 m² 

Obergeschoß: 

{(14,50 m 1 + 14,85 m 1 ) x 0,50 m 1 x 7,37 m 1 } + 

(3,88 m 1 x 5,90 m 1 ) 

Terrasse: (5,35 m 1 + 4,95 m 1 ) x 0,50 m 1 x 4,50 m 1 

= 

= 

131,04 m² 

23,17 m² 


Brutto Rauminhalt: 

BGF x Rech. Raumh. = Brutto Rauminhalt 


(84,00 m² x 3,15 m 1 ) = 264,60 m³ 

Erdgeschoß: 

(137,00 m² x 3,35 m 1 ) 

Einfahrt: (31,00 m² x 4,00 m 1 ) 

= 

= 

458,95 m³ 

124,00 m³ 

Obergeschoß: 

(131,00 m² x 3,25 m 1 ) 

Terrasse: 

= 

= 

425,75 m³ 

23,00 m² 

Baukosten 

Die Baukosten an diesem Gebäude werden nach 

– den Richtsätzen für Wohnhausbauten, 

– den Richtlinien der Wohnbauförderung für das jeweilige Bundesland, 

– den Indizes des Bundesministeriums für Bauten und Technik, 

– den Indizes des Bundesministeriums für Finanzen, 

– den Indizes des Österreichischen Statistischen Zentralamtes für gewerblich 

genutzte Bauten bzw. 

– meinen eigenen Erfahrungen unter Berücksichtigung der technischen und 

wirtschaftlichen Wertminderungen 

ermittelt. 

Bauwert: Baujahr 1956 


Baukosten Wohnhaus: 

Maße EHP Kosten 

Kellergeschoß 265,00 m³ x € 225,00 = € 59.625,00 

Erdgeschoß 459,00 m³ x € 315,00 = € 144.585,00 

EG - Einfahrt 124,00 m³ x € 85,00 = € 10.540,00 

Obergeschoß 426,00 m³ x € 315,00 = € 134.190,00 

OG – Terrasse 23,00 m² x € 193,00 = € 4.439,00 

€ 353.379,00 

20 % MwSt. + € 70.675,80 

Baukosten € 424.054,80 

Ab- und Zuschläge – Entwertung Gebäude 

Technische Wertminderung: 

Minderung des Herstellungswertes wegen 

– Alter, 

– Rückstau an Instandhaltungs- und 

– Instandsetzungsmaßnahmen usw. 


Wirtschaftliche Wertminderung: 

– merkantiler Minderwert, 

– unwirtschaftlicher Aufbau, 

– Grundrissgestaltung, 

– Raumtiefen, 

– Konstruktionen, 

– verlorener Bauaufwand, usw. 

Aufgrund des Zustands des Wohnhauses wird eine Zustandsnote von 2,75 vergeben, 

dies entspricht laut Tab. 2 einem Abschlag von 12,53 %. 

Ab- und Zuschläge Wohnhaus: 

Baukosten Wohnhaus € 424.055,00 

Bauschäden, unfertige Arbeiten - 0,0 % - € 0,00 

€ 424.055,00 

Alter (57 Jahre) - 71,0 % - € 301.079,00 

€ 122.976,00 

Verlorener Bauaufwand - 10,0 % - € 12.298,00 

€ 110.678,00 

Zustandsnote (2,75) - 12,53 % - € 13.868,00 

Bauzeitwert Wohnhaus € 96.810,00 


3.2.3 Ermittlung des Bauzeitwertes – Wirtschaftsgebäude A 

Gebäudemaße 


Baujahr 1960 

Wirtschaftsgebäude A bestehend aus Presshaus, Lager- und Abstellraum. 

Erdgeschoß: 

(5,55 m 1 + 8,30 m 1 + 7,80 m 1 ) x 

{(4,50 m 1 + 4,15 m 1 ) x 0,50 m 1 )} = 93,52 m² 



Erdgeschoß: 

(94,00 m² x 3,70 m 1 ) = 347,80 m³ 


Baukosten 










ermittelt. 


Baukosten Wirtschaftsgebäude A: 


Erdgeschoß 348,00 m³ x € 265,00 = € 92.220,00 

€ 92.220,00 

20 % MwSt. + € 18.444,00 

Baukosten € 110.664,00 





– Alter, 










Aufgrund des Zustands des Wirtschaftsgebäudes (A) wird eine Zustandsnote 

von 2,75 vergeben, dies entspricht laut Tab. 2 einem Abschlag von 12,53 %. 


Ab- und Zuschläge Wirtschaftsgebäude A: 

Baukosten Wirtschaftsgebäude A € 110.664,00 

Bauschäden, unfertige Arbeiten - 0,0 % - € 0,00 

€ 110.664,00 

Alter (53 Jahre) - 66,0 % - € 73.038,00 

€ 37.626,00 


€ 30.101,00 

Zustandsnote (2,75) - 12,53 % - € 3.772,00 

Bauzeitwert Wirtschaftsgebäude A € 26.329,00 


3.2.4 Ermittlung des Bauzeitwertes – Altbestand 

Gebäudemaße 


Baujahr 1906 

Altbestand (EG) bestehend aus den Wirtschaftsräumlichkeiten Kammer und 

Schüttkasten. 


(5,40 m 1 x 5,90 m 1 ) = 31,86 m² 

Erdgeschoß: 

{10,06 m 1 x (5,90 m 1 + 5,45 m 1 ) x 0,50 m 1 } = 57,09 m² 




(32,00 m² x 2,35 m 1 ) = 75,20 m³ 

Erdgeschoß: 

(57,00 m² x 3,18 m 1 ) = 181,26 m³ 


Baukosten 










ermittelt. 


Baukosten Altbestand: 


Kellergeschoß 75,00 m³ x € 85,00 = € 6.375,00 

Erdgeschoß 181,00 m³ x € 215,00 = € 38.915,00 

€ 45.290,00 

20 % MwSt. + € 9.058,00 

Baukosten € 54.348,00 





– Alter, 










Aufgrund des Zustands des Altbestands wird eine Zustandsnote von 3,50 

vergeben, dies entspricht laut Tab. 2 einem Abschlag von 33,09 %. 


Ab- und Zuschläge Altbestand: 

Baukosten Altbestand € 54.348,00 

Bauschäden - 0,3 % - € 1.630,00 

€ 52.718,00 

Alter (107 Jahre) - 89,0 % - € 46.919,00 

€ 5.799,00 


€ 4.349,00 

Zustandsnote (3,50) - 33,09 % - € 1.439,00 

Bauzeitwert Altbestand € 2.910,00 


3.2.5 Ermittlung des Bauzeitwertes – Wirtschaftsgebäude B 

Gebäudemaße 


Baujahr 1906 

Erdgeschoß: 

Schweinestall: (5,00 m 1 x 9,70 m 1 ) 

Rinderstall und Stadl: (13,30 m 1 x 9,70 m 1 ) 

= 

= 

137,19 m² 

129,01 m² 



Erdgeschoß: 

Schweinestall: (49,00 m² x 5,65 m 1 ) 

Rinderstall und Stadl: (129,00 m² x 5,65 m 1 ) 

= 

= 

276,85 m³ 

728,85 m³ 


Baukosten 










ermittelt. 


Baukosten Wirtschaftsgebäude B: 


EG – 

Schweinestall 

EG – Rinderstall 

und Stadl 

277,00 m³ x € 65,00 = € 18.005,00 

729,00 m³ x € 45,00 = € 32.805,00 

€ 50.810,00 

20 % MwSt. + € 10.162,00 






– Alter, 










Aufgrund des Zustands des Wirtschaftsgebäudes B wird eine Zustandsnote 

von 4,25 vergeben, dies entspricht laut Tab. 2 einem Abschlag von 63,57 %. 


Ab- und Zuschläge Wirtschaftsgebäude B: 

Baukosten Wirtschaftsgebäude B € 60.972,00 

Bauschäden - 20,0 % - € 12.194,00 

€ 48.778,00 

Alter (107 Jahre) - 89,0 % - € 43.412,00 

€ 5.366,00 


€ 4.024,00 

Zustandsnote (4,25) - 63,57 % - € 2.558,00 

Bauzeitwert Wirtschaftsgebäude B € 1.466,00 


3.2.6 Ermittlung des Bauzeitwertes – Nebengebäude 

Gebäudemaße 


Baujahr 1980 

Erdgeschoß: 

Flugdach: (17,90 m 1 x 5,00 m 1 ) = 89,50 m² 

Baukosten 










ermittelt. 



Baukosten Nebengebäude: 


Erdgeschoß 90,00 m² x € 250,00 = € 22.500,00 

€ 22.500,00 

20 % MwSt. + € 4.500,00 





– Alter, 











Aufgrund des Zustands des Nebengebäudes (Flugdach) wird eine Zustandsnote 

von 2,00 vergeben, dies entspricht laut Tab. 2 einem Abschlag von 

2,49 %. 

Ab- und Zuschläge Nebengebäude: 

Baukosten Flugdach € 27.000,00 

Bauschäden - 5,0 % - € 1.350,00 

€ 25.650,00 

Alter (33 Jahre) - 41,0 % - € 10.516,00 

€ 15.134,00 


€ 11.350,00 

Zustandsnote (2,00) - 2,49 % - € 282,00 

Bauzeitwert Nebengebäude € 11.068,00 

3.2.7 Ermittlung des Wertes der Außenanlagen 

Die vorhandenen Außenanlagen (Bodenbefestigungen, Einfriedungen, Gartenanlage) 

werden unter Berücksichtigung des jeweiligen Baualters, des Bau- 

und Erhaltungszustandes pauschal, wie nachfolgend, bewertet: 

Wert Außenanlagen € 10.200,00 


3.2.8 Ermittlung des Verkehrswertes 

Ermittlung des Sachwertes 

Der Sachwert der Liegenschaft errechnet sich aus Bodenwert, Bauzeitwert 

des Gebäudes und Wert der Außenanlagen: 

Bodenwert € 44.335,00 

Bauzeitwert Wohnhaus + € 96.810,00 

Bauzeitwert Wirtschaftsgebäude A + € 26.329,00 

Bauzeitwert Altbestand + € 2.910,00 

Bauzeitwert Wirtschaftsgebäude B + € 1.466,00 

Bauzeitwert Nebengebäude + € 11.068,00 

Wert Außenanlagen + € 10.200,00 

Sachwert € 193.118,00 


Ermittlung des Verkehrswertes 

Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist bei der Ermittlung des 

Verkehrswertes eine Überprüfung der Marktverhältnisse vorzunehmen. Diese 

Überprüfung ergibt, dass der im Sachwertverfahren ermittelte Wert den Gegebenheiten 

auf dem Immobilienmarkt nicht entspricht. Da diese Objektart 

in ihrer Verkäuflichkeit als schwierig einzustufen ist (laut KRANEWITTER, 2010), so 

wird dieser Wert zur Anpassung an die Marktlage, insbesondere wegen der 

Objektart um 10 % nach unten korrigiert. 

Sachwert gerundet € 193.000,00 


Anpassung und Objektart - 10 % = - € 19.300,00 

Verkehrswert € 173.700,00 

Verkehrswert Liegenschaften mit Gebäuden 

gerundet € 173.000,00 

(In Worten: Euro einhundertdreiundsiebzigtausend) 

Von einer Bewertung der Anteile (siehe Grundbuchauszug EZ 390) an W1 und 

W2 wird Abstand genommen, da es sich beim Zusammenziehen der Anteile 

um einen ganzen Anteil handelt. 


3.3 

Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 279 

3.3.1 Ermittlung des Bodenwertes 

Berechnung laut Beschreibung: 

Der Grundpreis wurde aufgrund meiner Erfahrung und Erkundigungen bzw. 

aufgrund des Vergleichswertverfahrens in diesem Raum festgesetzt. Weiters 

wird auch auf die unter Kapitel 1.11 angeführte Literatur sowie auf das Österr. 

Liegenschaftsbewertungsgesetz Bedacht genommen. Freigründe geschätzt 

mit € 55,00 bis € 75,00 unter Berücksichtigung des Wertabschlages für gebundenen 

Baugrund gegenüber Freigründen. 

EZ 279, Gst. Nr. 418, KG 01005 Josefstadt 

706,00 m² x € 650,00 = € 458.900,00 

Bodenwert € 458.900,00 

Anteil Herr Dr. Franz Gansrigler laut Grundbuchauszug: 

49/8512 

Bodenwert Anteil 49/8512 € 2.642,00 


3.3.2 Vergleichswerte Wohnung 

Basierend auf der Urkundensammlung wurde eine Tabelle mit Vergleichswerten 

aus Wohnungsverkäufen des gegenständlichen Mehrparteienwohnhauses 

erstellt. 

Anteil Kaufvertrag Betrag 

64 Anteil: 74/8512 2009-12-22 € 65.000,00 

51 Anteil: 92/4256 2006-09-06 € 165.000,00 

73 Anteil: 64/8512 2007-08-09 € 73.000,00 

75 Anteil: 188/8512 2007-01-11 € 180.000,00 

Tab. 3: Vergleichswerte Wohnungsverkäufe 

3.3.3 Ermittlung des Verkehrswertes 

Gebäudemaße 


Baujahr 1976, Wohnung Top 14 

Wohnung: = 54,45 m² 

Betriebskosten laut Hausverwaltung (Dr. Neller Immobilien Consulting GmbH): 

Die Betriebskosten betragen laut Auskunft bei der Hausverwaltung monatlich 

€ 200,96. 


Ermittlung des Ertragswertes 

Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Monat mit USt.: 

€ 593,51 

10 % USt. + € 59,35 

Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Monat € 652,86 

Nachhaltig erzielbarer Mietertrag pro Jahr mit USt.: 

€ 652,86 x 12 = € 7.834,00 

Verwaltungskosten - 4,0 % - € 313,00 

€ 7.521,00 

Instandhaltungskosten 

(Berechnung v. Herstellungskosten) - 1,2 % - € 1.862,00 

Mietausfallwagnis - 3,5 % - € 274,00 

Abzüglich Verz. d. Bodenwert - 3,5 % - € 93,00 

Rohmietertrag € 5.292,00 

Restnutzungsdauer 

63 Jahre 

Kapitalisierungszinsfuß 3,5 % 

Berechnungsfaktor 25,30 

€ 5.292,00 x 25,30 = € 133.889,00 

Grundwert + € 2.642,00 

Ertragswert € 136.531,00 

Ertragswert gerundet € 137.000,00 

(In Worten: Euro einhundertsiebenunddreißigtausend) 


Ermittlung des Verkehrswertes 

Gemäß § 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist bei der Ermittlung des 

Verkehrswertes eine Überprüfung der Marktverhältnisse vorzunehmen. Diese 

Überprüfung ergibt, dass der im Sachwertverfahren ermittelte Wert den Gegebenheiten 

auf dem Immobilienmarkt nicht entspricht. Da diese Objektart 

in ihrer Verkäuflichkeit als schwierig einzustufen ist (laut KRANEWITTER, 2010), so 

wird dieser Wert zur Anpassung an die Marktlage, insbesondere wegen der 

Objektart um 10 % nach unten korrigiert. 

Ertragswert gerundet € 137.000,00 

Abschlag wegen erforderlicher 

Sanierungsmaßnahmen - 10 % = - € 13.700,00 


Verkehrswert Liegenschaft 

gerundet € 123.000,00 

(In Worten: Euro einhundertdreiundzwanzigtausend) 

Plausibilitätsprüfung: 

Verkehrswert im Verhältnis zur Wohnnutzfläche: € 2.264,46 


3.4 

Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1508 

Die Bewertung erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz, 1992/150 

Bundesgesetz vom 19.03.1992. 

Grund und Boden 

Die Bewertung der Grundstücke erfolgt nach dem Verkehrswert. Der Verkehrswert 

wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Vergleichswerte 

werden unter Einsichtnahme in Kaufverträge beim zuständigen Grundbuch 

anhand von glaubhaften Grundstückspreisen und aus den dem Sachverständigen 

bekannten, ortsüblichen Grundstückspreisen ermittelt. 

In die Bewertung wird auch die Bodenklimazahl einbezogen, wobei diese Zahl 

nicht nur das Bodenprofil, sondern auch noch weitere Faktoren wie Klima, Geländeverhältnisse, 

Wald, Bergschatten etc. in Form von Zu- und Abschlägen 

berücksichtigt. Böden mit der Wertzahl 100 sind Böden bester Ertragsfähigkeit. 

Ein Boden mit der Wertzahl 50 hat z B. nur mehr die halbe Ertragsfähigkeit eines 

Bodens mit der Wertzahl 100. 


Die Ertragsmesszahl wird von den Vermessungsbehörden ermittelt und wird im 

Grundstücksverzeichnis unter Bezeichnung EMZ ausgewiesen. 

Dividiert man die Ertragsmesszahlen der einzelnen Parzellen durch die Fläche 

(in Ar), so errechnet sich die jeweilige Acker- bzw. Grünlandzahl. Durch die 

Division der Summe der Ertragsmesszahlen durch die Gesamtfläche erhält 

man die Bodenklimazahl. 

Der Waldwert errechnet sich aus der Summe von Bodenwert und Bestandswert. 

Im Allgemeinen kann von folgender Relation der Bodenpreise ausgegangen 

werden: 

Waldboden : Wiese : Acker = 1 : 2 : 3 

Das bedeutet, dass der Waldboden in der Regel mit der Hälfte des ortsüblichen 

Preises für mittlere Wiesen oder mit einem Drittel des Preises für Ackerland 

einzustufen ist. Berücksichtigt werden müssen allerdings Abschläge für 

schlechte Ertragsfähigkeit (Geringwüchsigkeit), Steilheit des Geländes und ungünstige 

Bringungsverhältnisse. 


Gesamtfläche 

Sie umfasst die landwirtschaftliche Nutzfläche eines landwirtschaftlichen Betriebes, 

den Wald und die unproduktiven Flächen einschließlich etwaiger 

ideeller Flächen aus Anteilsrechten an Gemeinschaftsbesitz und aus Nutzungsrechten 

auf fremdem Grund und Boden, unter jeweiliger Berücksichtigung der 

zugepachteten und verpachteten Fläche. 

Kulturfläche 

Sie umfasst die landwirtschaftliche Nutzfläche und den Wald einschließlich etwaiger 

ideeller Flächen und errechnet sich daher aus der Gesamtfläche abzüglich 

der unproduktiven Flächen. 

Landwirtschaftliche Nutzfläche (LN) 

Sie umfasst das Ackerland, Gartenland, die Rebflächen, die Wiesen und Wieden 

sowie Almen, Bergmähder einschließlich der ideellen Flächen aus Anteilsrechten 

an landwirtschaftlichem Gemeinschaftsbesitz oder Nutzungsrechten 

an reiner Weidefläche auf fremdem Grund und Boden. 


Reduzierte landwirtschaftliche Nutzfläche (RLN) 

Sie setzt sich zusammen aus den normalertragsfähigen Flächen, wie Ackerland, 

Gartenland, Rebflächen, zwei- und mehrmähdigen Wiesen, Kulturweiden, 

zuzüglich der auf normalertragsfähigen Flächen umgerechneten extensiven 

Dauergrünlandflächen wie einmähdige Wiesen, Hutweiden sowie 

Almen, Bergmähder und Streuwiesen. Die Flächenäquivalente für Anteilsrechte 

an einem Gemeinschaftsbesitz und an Nutzungsrechten auf fremden 

Grund und Boden sind berücksichtigt. 

Die Reduzierungsfaktoren für extensiv genutzte Dauergrünlandflächen sind: 

– Dauerwiesen mit einem Schnitt: generell auf die Hälfte ihrer Fläche, 

– Hutweiden: im Burgenland und in Niederösterreich auf ein Viertel, in den 

anderen Bundesländern auf ein Drittel, 

– Almen und Bergmähder: in Niederösterreich auf ein Drittel, in der Steiermark 

auf ein Viertel, in Oberösterreich auf ein Fünftel, in Salzburg auf ein Sechstel, 

in Kärnten und Vorarlberg auf ein Siebentel, in Tirol auf ein Achtel, 

– Streuwiesen: generell auf ein Drittel. 


Bodenklimazahl (BKZ) 

Sie ist eine Wertzahl zwischen 0 und 100 – wie oben bereits erwähnt –, die anhand 

objektiver Kriterien (Bodenschätzung, Wasserverhältnisse, Geländeneigung 

und Klima) die natürliche Ertragsfähigkeit eines Betriebes im Vergleich 

zum ertragsfähigsten Standort wiedergibt. Sie ist eine Teilkomponente des Einheitswertes. 

Berechnung: 

Acker(Grünland)zahl x Fläche in Ar = Ertragsmesszahl. 

Die Summe der Ertragsmesszahlen aller Flächen, geteilt durch die Gesamtfläche 

in Ar, ergibt die Bodenklimazahl des Betriebes. 

Die Ackerzahl oder Grünlandzahl (AZ, GLZ) ist die Wertzahl eines landwirtschaftlichen 

Grundstückes (zwischen 0 und 100), die aufgrund der Bodenschätzung 

einen objektiven Maßstab für die natürlichen Ertragsbedingungen 

eines Standortes im Vergleich zum besten Standort in Österreich („100er 

Böden“) repräsentiert. 

Berücksichtigt werden: 

Bodenart, Wasserverhältnisse, Geländeneigung, Besonderheiten wie Bodentypen 

und klimatische Verhältnisse. 

Die Ertragsmesszahl (EMZ) ist die natürlichen Ertragsbedingungen wiedergebende 

Ackerzahl oder Grünlandzahl multipliziert mit der jeweiligen Fläche 

des Grundstückes. Sie ist grundstücksbezogen und dient so wie die Bodenklimazahl 

und die Betriebszahl zur Feststellung des Einheitswertes. 


Die Betriebszahl (BZ) ist eine Wertzahl (zwischen 0 und 100), die die natürlichen 

und wirtschaftlichen Ertragsbedingungen eines landwirtschaftlichen Betriebes 

als objektives Maß im Vergleich zu einem ideellen ertragsfähigen Hauptvergleichsbetriebes 

mit der Betriebszahl 100 wiedergibt. 

Sie errechnet sich aus der Bodenklimazahl, die mit Zu- und Abschlägen für die 

wirtschaftlichen Ertragsbedingungen (äußere und innere Verkehrslage, Betriebsgröße) 

versehen wird. Sie ist eine Teilkomponente des Einheitswertes. 

3.4.1 Aufstellung der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaften 

Das Grundstück wurde vom SV Josef Rathmanner aufgesucht und geschätzt. 

Die nachstehenden Werte Berechnungen sowie Beschreibung wurden von 

Herrn SV Josef Rathmanner übernommen. 

Landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft: 

EZ 1508 Gst. Nr. 8076 4.800 m² KG 33003 Deutschkreutz 


3.4.2 Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft 

EZ 1508, Gst. Nr. 8076, KG 33003 Deutschkreutz 

Größe: 4.800 m² 

Ried: Listäcker 

Flächenwidmung: Landwirtschaftlich genutzte Grünfläche und 

(oberirdisches) Gewässer 

Entfernung vom Ortskern: ca. 1.500 m 

Richtung: Norden 

Lage: hauptsächlich eben bis leicht hängig; in Grundstücksmitte Mulde 

(nass, sumpfig). 

Grundrissform: viereckig 

Zufahrt: eine Seite asphaltiert, zweite Seite unbefestigter Feldweg. 

Bonität: schlecht 

Nutzung: ca. 1.707 m² unbewirtschaftet, Brache 

ca. 2.98 m² Wald 

ca. 835 m² sumpfig, nass 

Bestand: ca. Hälfte Ahornbäume und ca. Hälfte Pappeln 

Bestockung: mittel 

Verwendung: Brennholz, Schleifholz 

Alter: Ahornbäume und Pappeln ca. 20 Jahre 

Holzbringung: gut 


Pflege: mittel 

Schätzwert: 

4.800 m² x € 0,55 = € 2.640,00 

Verkehrswert landwirtschaftlich 

genutzter Liegenschaft € 2.640,00 

(In Worten: Euro zweitausendsechshundertvierzig) 


3.4.3 Bewertung des 2/6-Anteils 

Herr Dr. Gansrigler ist laut Grundbuchauszug (EZ 1508) zu 2/6-Anteilen Liegenschaftseigentümer. 

EZ 1508, Gst. Nr. 8076, KG 33003 Deutschkreutz 


1/6-Anteil: € 2.640,00 / 6 = € 440,00 

Wert für 2/6-Anteil € 880,00 


eingeschränkter Veräußerbarkeit - 20,0 % = - € 176,00 

Verkehrswert 2/6-Anteil € 704,00 

Verkehrswert 2/6-Anteil gerundet € 700,00 

(In Worten: Euro siebenhundert) 


3.5 

Gesamtzusammenstellung 

Verkehrswert Liegenschaften EZ 390 und EZ 33 

KG 33007 Girm: 

Gst. Nr. 20, 21, 19 € 173.000,00 

Verkehrswert Liegenschaft EZ 279 

KG 01005 Josefstadt: 

Gst. Nr. 418 + € 123.000,00 

2/6-Anteil Verkehrswert Liegenschaft EZ 1508 

KG 33003 Deutschkreutz: 

Gst. Nr. 8076 + € 700,00 

Verkehrswert gesamt € 296.700,00 

Verkehrswert gesamt gerundet € 296.000,00 

(In Worten: Euro zweihundertsechsundneunzigtausendsechshundert) 


Anmerkung (Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3): 

Dieses Gutachten gründet sich auf die erhaltenen Unterlagen und erteilten Informationen 

– sollten sich diese ändern, behalte ich mir vor auch mein Gutachten zu 

ändern. Angesichts der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, 

insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann 

das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe 

sein. Weiters verweise ich darauf, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise 

bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren 

Umständen – im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig –, am Markt realisierbar ist. 

Für die Bewertung wird keine Bodenkontaminierung erstellt und Altlastenfreiheit 

unterstellt. Bodenuntersuchungen wegen eventueller Kontaminierungen wurden 

nicht beauftragt und nicht durchgeführt. Es wurden bei der Befundaufnahme keine 

Hinweise festgestellt, die auf eine Bodenkontaminierung und Altlasten schließen 

lassen. 


BEILAGEN 

4.1 

Beilagen – Liegenschaften EZ 390 und 33 

4.1.1 Detailplan der Gebäude auf Gst. Nr. 20 

Abb. 6: Detailplan der Gebäude auf Gst. Nr. 20 


4.1.2 Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Flächenwidmungspläne 

Abb. 7: Grundbuchauszug – EZ 390, Gst. Nr. 20, KG 33007 Girm 


Abb. 8: Katasterplan – EZ 390, Gst. Nr. 20, KG 33007 Girm 


Abb. 9: Flächenwidmungsplan – EZ 390, Gst. Nr. 20, KG 33007 Girm 


Abb. 10: Grundbuchauszug – EZ 33, Gst. Nr. 19 und 21, KG 33007 Girm 


Abb. 11: Katasterplan – EZ 33, Gst. Nr. 19 und 21, KG 33007 Girm 


Abb. 12: Flächenwidmungsplan – EZ 33, Gst. Nr. 19 und 21, KG 33007 Girm 


4.1.3 Fotodokumentation 


Abb. 13: Wohnhaus Straßenansicht 

Abb. 14: Wohnhaus Hofansicht 

rechts: Presshaus mit Terrasse bzw. Wirtschaftsgebäude A 

links: Altbestand 


Abb. 15: Eingang Wohnung 1 

Abb. 16: Eingang Wohnung 2 


Abb. 17: Eingang Presshaus bzw. Keller 

Abb. 18: Wirtschaftsgebäude A (Lagerraum, Abstell- bzw. Einstellraum) 


Abb. 19: Wirtschaftsgebäude A – Lagerraum 

Abb. 20: Wirtschaftsgebäude A – Abstell- und Einstellraum 


Abb. 21: Altbestand (Hofzimmer, Kammer, Schüttkasten) 

Abb. 22: Eingänge Kammer (vorne) und Schüttkasten (hinten) 


Abb. 23: Hof und Rückansicht Altbestand (Richtung Straße) 

Abb. 24: Rückansicht Wohnhaus und weiterer Eingang zu Wohnung 2 


Abb. 25: Garten (Gst. Nr. 19) Richtung Straße 

Abb. 26: Hof (Richtung Westen) mit Mistbeet 


Abb. 27: Wirtschaftsgebäude B – Hofansicht 

Abb. 28: Wirtschaftsgebäude B – Rückansicht 


Abb. 29: Garten (Gst. Nr. 21) – Richtung Nordwesten 

Abb. 30: Garten (Gst. Nr. 21) – Richtung Nordosten 


Abb. 31: Nebengebäude (Flugdach) 

Abb. 32: Nebengebäude (Flugdach) 


Schäden und Sanierungsbedarf 

Abb. 33: Hofbereich und Zufahrtsweg 

Abb. 34: Dachkonstruktion 


Abb. 35: Spenglerarbeiten und Dachrinnen 

Abb. 36: Fassade 


Abb. 37: Terrasse 

Abb. 38: Wohnhaus Obergeschoß – Speisekammer 


Abb. 39: Presshaus 

Abb. 40: Wirtschaftsgebäude B 


4.1.4 Einreichplan 

Nr. 1 = Wohnung 1 

Nr. 2 = Wohnung 2 

Altbestand 

Abb. 41: Grundriss Wohnhaus – Erdgeschoß 


Abb. 42: Grundriss Wohnhaus – Obergeschoß 


Abb. 43: Grundriss Wohnhaus – Kellergeschoß 


4.1.5 Benützungsbewilligung 

Abb. 44: Benützungsbewilligung (Seite 1) 








4.1.6 Schenkungsvertrag 

Abb. 48: Schenkungsvertrag (Seite 1) 












4.2 Beilagen – Liegenschaft EZ 279 

4.2.1 Fotodokumentation 


Abb. 54: Mehrparteienwohnhaus Straßenansicht (Josefstädter Straße) 


Abb. 55: Mehrparteienwohnhaus Straßenansicht (Bennogasse) 

Abb. 56: Eingang Josefstädter Straße 


Abb. 57: Eingangsbereich – Stiegenhaus und Aufzug 

Abb. 58: Flur 3. Obergeschoß – Eingang Wohnung Nr. 14 


Abb. 59: Vorraum 

Abb. 60: WC 


Abb. 61: Wohnzimmer 

Abb. 62: Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer 


Abb. 63: Küche 

Abb. 64: Küchenzeile 


Schäden und Renovierungsbedarf 

Abb. 65: Zimmer – Fensterbank 


4.2.2 Grundbuchauszug, Katasterplan, Flächenwidmungsplan 

Abb. 66: Grundbuchauszug – EZ 279, Gst. Nr. 418, KG 01005 Josefstadt 


Abb. 67: Grundbuchauszug – EZ 279, Gst. Nr. 418, KG 01005 Josefstadt 


Abb. 68: Katasterplan – EZ 279, Gst. Nr. 418, KG 01005 Josefstadt 

Abb. 69: Flächenwidmungsplan – EZ 279, Gst. Nr. 418, KG 01005 Josefstadt 


Bennogasse 

4.2.3 Einreichplan 

Josefstädter Straße 

Top 14 

Abb. 70: Grundriss Josefstädter Straße 74/Bennogasse 2 – 3. Obergeschoß 


4.3 Beilagen – Liegenschaft EZ 1508 

4.3.1 Grundbuchauszug, Katasterplan, Flächenwidmungsplan 

Abb. 71: Grundbuchauszug – EZ 1508, Gst. Nr. 8076, KG 33003 Deutschkreutz 


Abb. 72: Katasterplan – EZ 1508, Gst. Nr. 8076, KG 33003 Deutschkreutz 


Abb. 73: Flächenwidmungsplan – EZ 1508, Gst. Nr. 8076, KG 33003 Deutschkreutz

div. Liegenschaften - Konkurs Gansrigler - Radel Stampf Supper ...

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