Auswirkungsanalyse - Stadt Königswinter

Auswirkungsanalyse
Nahversorgungsstandort Königswinter-Ittenbach
erstellt im Auftrag der
Ten Brinke Projektentwicklung GmbH, Bocholt
Projektbearbeitung:
Corinna Küpper
Köln, im April / Mai 2011
BBE Handelsberatung GmbH
Goltsteinstraße 87 a/D-50968 Köln
Telefon +49(0)221 789 41 160
Telefax +49(0)221 789 41 169
info@bbe.de
www.bbe.de

Auswirkungsanalyse • Nahversorgungsstandort Königswinter-Ittenbach
Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 3
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung 3
1.2 Methodische Vorgehensweise 3
2 Standortbewertung 4
2.1 Makrostandort Königswinter 4
2.2 Mikrostandort Königswinter-Ittenbach 6
3 Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet der Planvorhaben 8
3.1 Wettbewerbssituation 8
3.2 Abgrenzung des Einzugsgebietes 11
4 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen 13
4.1 Nachfragevolumen 13
4.2 Umsatzerwartung der Planvorhaben 14
4.3 Umsatzumverteilungseffekte 17
4.4 Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen der Planvorhaben auf zentrale
Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung 20
5 Fazit 23
Abbildungsverzeichnis:
Abbildung 1: Lage der Stadt Königswinter und zentralörtliche Gliederung 4
Abbildung 2: Zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Königswinter und Planstandort 6
Abbildung 3: Wettbewerbssituation 10
Abbildung 4: Projektrelevantes Nachfragevolumen im Verflechtungsgebiet 13
Abbildung 5: Prognoseumsätze und Marktabschöpfung im Einzugsgebiet 15
Abbildung 6: Umverteilungseffekte der geplanten Lebensmittel-SB-Märkte 18
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Auswirkungsanalyse • Nahversorgungsstandort Königswinter-Ittenbach
1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und
methodische Vorgehensweise
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung
Am Standort Königswinter-Ittenbach, Aegidienberger Straße plant die Ten Brinke Projektentwicklung
GmbH die Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes mit ca. 1.400 m², eines Lebensmitteldiscountmarktes
(Aldi) mit ca. 800 m² Verkaufsfläche, eines Drogeriemarktes mit ca. 650 m², eines
Tierfutterfachmarktes alternativ eines Bekleidungsfachmarktes mit ca. 500 m² Verkaufsfläche.
Der Planstandort ist dem im Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept für die Stadt Königswinter
ausgewiesenen „geplanten Nahversorgungszentrum Ittenbach“ als Entwicklungsfläche für nahversorgungsrelevanten
Einzelhandel zugeordnet. Im Stadtbereich Ittenbach / Margarethenhöhe leben
ca. 3.500 Einwohner, die allerdings aufgrund fehlender Angebote in der Warengruppe Nahrungs-
und Genussmittel bislang nur unzureichend versorgt werden. Demgemäß wurde für die Ortsmitte
von Ittenbach eine maßvolle Erweiterung des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels empfohlen.
Aufbauend auf dieser Empfehlung sind im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse die zu
erwartenden versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen der konkreten Projektplanung
zu bewerten. Hierbei ist besonders auf die zentralen Versorgungsbereiche und die sonstigen
wohnungsnahen Versorgungsstandorte in der Stadt Königswinter und der Nachbarstadt Bad
Honnef abzustellen.
Die BBE Handelsberatung, Köln wurde im April 2011 mit der Erarbeitung eines entsprechenden
Gutachtens beauftragt.
1.2 Methodische Vorgehensweise
Die Ergebnisse der Untersuchung basieren insbesondere auf folgenden Datengrundlagen:
Vor-Ort-Recherchen zur Standortsituation und zu den Lagebeziehungen des Mikrostandorts,
Aktualisierung der Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe in den Städten Königswinter
und Bad Honnef,
Daten der BBE Marktforschung, z.B. Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-
Kopf-Ausgaben,
relevante sekundärstatistische Daten, z.B. Einwohnerzahlen der Städte Königswinter und
Bad Honnef,
BBE-Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept für die Stadt Königswinter, 2010,
BBE-Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept für die Stadt Bad Honnef, 2010,
BBE-Erfahrungswerte aus ähnlich gelagerten Untersuchungen.
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2 Standortbewertung
2.1 Makrostandort Königswinter
Die Stadt Königswinter liegt im Rhein-Sieg-Kreis und übernimmt nach den Vorgaben des Landesentwicklungsplans
Nordrhein-Westfalen Versorgungsfunktionen als Mittelzentrum im ländlichen
Raum. Sie grenzt im Norden an die Städte Bonn, St. Augustin und Hennef, im Süden an die Stadt
Bad Honnef und im Osten an die rheinland-pfälzische Gemeinde Buchholz. Im Westen stellt der
Rhein die natürliche Grenze dar.
Abbildung 1: Lage der Stadt Königswinter und zentralörtliche Gliederung
Quelle: Eigene Darstellung
Die Stadt Königswinter entstand in ihrer heutigen Form im Jahre 1969 durch den Zusammenschluss
der Gemeinden Ittenbach, Heisterbacherrott, Niederdollendorf, Oberdollendorf, Oberpleis
und Stieldorf mit der Stadt Königswinter. Das Stadtgebiet gliedert sich in einen Berg- und Talbereich
mit 56 Ortsteilen. Insgesamt leben in der Stadt Königswinter aktuell knapp 41.000 Einwohner.
Die Stadt weist mit der Bundesstraße 42 und den Landesstraßen 268 und 331 eine gute Verkehrsanbindung
an ihr Umland auf. Über die Anschlussstelle Siebengebirge ist Königswinter direkt an die
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Bundesautobahn 3 angebunden. Der öffentliche Personenverkehr wird über die Regionalexpressstrecke
Köln – Koblenz mit Haltepunkt in Königswinter und Niederdollendorf sowie über zahlreiche
Buslinien im Stadtgebiet sicher gestellt. Damit besteht eine hohe Verkehrsgunst.
Das Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept für die Stadt Königswinter weist vier bestehende
und zwei auszubauende zentrale Versorgungsbereiche aus. Dabei übernehmen die Altstadt Königswinter
und die Ortsmitte Oberpleis die Funktion gleichrangiger Stadtteilzentren. Die Funktion
von Nahversorgungszentren wird den Ortsmitten Ober-/ Niederdollendorf und Stieldorf zugewiesen.
Um die wohnungsnahe Versorgung im Bergraum langfristig zu verbessern, wird die Entwicklung
von Nahversorgungszentren in Heisterbacherrott und Ittenbach empfohlen.
Nach den BBE-Bestandsdaten waren in der Stadt Königswinter im Juli 2009 239 Betriebe mit einer
Verkaufsfläche von knapp 51.700 m² ansässig. Die Altstadt wies einen Bestand von 65 Betrieben
und ca. 4.800 m² Verkaufsfläche auf, im zentralen Versorgungsbereich Oberpleis waren 48 Betriebe
und ca. 7.500 m² Verkaufsfläche vorhanden. Das auszubauende Nahversorgungszentrum Ittenbach
wies mit 17 Einzelhandelsbetrieben und ca. 2.650 m² Verkaufsfläche eine vorwiegend stadtteilbezogene
Versorgungsstruktur auf. Einzig die Möbel- und Küchenanbieter (u. a. Herder Wohnambiente
mit ca. 1.750 m² VKF) übernehmen gesamtstädtische Versorgungsfunktionen. Bei den
Nahversorgungsbetrieben handelt es sich vor allem um kleinstrukturierte Anbieter (Bäckerei, Metzgerei,
Getränke, Obst / Gemüsegeschäft, Drogeriemarkt).
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2.2 Mikrostandort Königswinter-Ittenbach
Der Planstandort Aegidienberger Straße ist dem auszubauenden Nahversorgungszentrum Ittenbach
in einer Randlage zugeordnet. Der Standort wurde im Rahmen des Einzelhandelsstandortund
Zentrenkonzeptes als potenzieller Entwicklungsstandort zur Ergänzung der Nahversorgung im
Stadtteil Ittenbach empfohlen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich um die einzige verfügbare
Fläche innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs handelt, die eine ausreichende
Dimensionierung zur Ansiedlung eines marktgängigen Lebensmittel-SB-Markt und der zugeordneten
Stellplätze hat. Der Standort weist damit eine hohe Eignung zur Ergänzung des Nahversorgungsstandortes
Ittenbach auf, da er sich innerhalb der fußläufigen Distanzzone um die zentrale
Ortsmitte befindet.
Abbildung 2: Zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Königswinter und Planstandort
Quelle:
Eigene Darstellung auf Basis des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Königswinter
Das Standortumfeld ist durch Wohn- und Einzelhandelsnutzungen geprägt. Der Geschäftsbereich
erstreckt sich entlang der Königswinterer Straße und der Kirchstraße. Es handelt sich überwiegend
um einen kleinteiligen Nahversorgungsbesatz (u. a. Bäckerei, Metzgerei, Obst- und Gemüse, Getränke,
Drogeriediscounter, Apotheke, Bücher / Schreibwaren, Geschenkartikel, Blumen). Darüber
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hinaus werden Möbel, Küchen, Bodenbeläge und Kunstgewerbe angeboten. Die dem Planstandort
benachbarte Tankstelle ergänzt das Versorgungsangebot in der Ortsmitte von Ittenbach.
Die Verkehrserschließung erfolgt über die Landesstraßen 331 und 83, die die Anbindung an den
Talraum von Königswinter, an die benachbarten Stadtteile im Bergraum von Königswinter und an
Bad Honnef-Aegidienberg und -Rottbitze herstellen. Über die Königswinterer Straße besteht auch
eine direkte Anbindung an die Autobahn 3. Der Planstandort verfügt damit über eine gute Verkehrsanbindung,
so dass auch ergänzende Versorgungsfunktionen für die benachbarten Stadtteile
von Königswinter und Bad Honnef wahrgenommen werden können.
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3 Wettbewerbssituation und Einzugsgebiet der Planvorhaben
3.1 Wettbewerbssituation
Die Wettbewerbssituation im Bergraum der Stadt Königswinter ist durch das Stadtteilzentrum
Oberpleis geprägt, das im Lebensmittelsegment neben kleinteiligen Einzelhandelsangeboten einen
Rewe-Markt mit benachbartem Getränkemarkt (Dollendorfer Straße, ca. 1.200 m² bzw. 650 m²
VKF), einen Aldi-Markt (Am Offermannsberg, ca. 800 m² VKF) und einen weiteren Getränkemarkt
(Am Offermannsberg, ca. 250 m² VKF) aufweist.
Hinzu kommt voraussichtlich ein weiterer Edeka Supermarkt mit ca. 1.500 m² Verkaufsfläche, der
im Standortverbund mit dem Aldi Discountmarkt im Bereich „Am Offermannsberg“ realisiert werden
soll. 1 Diese neue Filiale soll einen kleineren Markt dieses Betreibers ersetzen, der bis 2009 auf einem
Nachbargrundstück betrieben wurde. Nach Realisierung des Marktes wird sich das Umsatzvolumen
der Lebensmittel-SB- und Getränkemärkte im Stadtteilzentrum Oberpleis auf ca. 19,3 Mio. €
belaufen.
Außerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches sind ein Aldi-Markt (Königswinterer
Straße, ca. 799 m² VKF) und ein Netto-Markt (Herresbacher Straße, ca. 700 m² VKF) mit einem
Umsatzvolumen von zusammen ca. 13,1 Mio. € ansässig. 2
Im Drogeriesegment weist das Stadtteilzentrum Oberpleis einen neu angesiedelten Rossmann-
Markt (An der alten Schule, ca. 600 m² VKF), einen Schlecker-Markt (An der alten Schule, ca. 350
m² VKF) sowie die Parfümerie Rüdell (Dollendorfer Straße, ca. 130 m² VKF) auf. Das Bekleidungsangebot
ist durch kleinere Fachgeschäfte mit weniger als 100 m² Verkaufsfläche geprägt. Als größere
Anbieter fungieren Annette’s Modehaus (Dollendorfer Straße, ca. 500 m² VKF), NKD (Siegburger
Straße, ca. 140 m² VKF) und RG-Moden (Dollendorfer Straße, ca. 120 m² VKF). Das Umsatzvolumen
im zentralen Versorgungsbereich Oberpleis beläuft sich im Drogerie- und Parfümeriebedarf
auf ca. 5,1 Mio. € und bei Bekleidung auf ca. 3,9 Mio. €.
Tierbedarf wird im zentralen Versorgungsbereich Oberpleis nur als Randsortiment der Lebensmittel-SB-Märkte
sowie der Drogeriemärkte angeboten. Außerhalb des Stadtteilzentrums führen der
Klein Baumarkt (In der Brückenwiese, ca. 140 m² VKF) und der Raiffeisenmarkt (Siegburger Straße,
ca. 140 m² VKF) das Sortiment auf Teilflächen.
1
2
Der Bebauungsplan ist zwischenzeitlich rechtskräftig, so dass für die nachfolgende Auswirkungsanalyse
die erfolgte Realisierung des Marktes unterstellt wird.
Für die beiden Aldi-Märkte im Stadtteil Oberpleis liegen Daten aus einer Kundenwohnorterhebung vor. In
der Filiale Oberpleis-Zentrum wurden 977 Kunden erfasst, in der Filiale Königswinterer Straße im gleichen
Zeitraum 1.355 Personen befragt. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Filiale Königswinterer Straße eine
hohe Versorgungsbedeutung für die Stadtbereiche Eudenbach, Ittenbach, Thomasberg und den südlichen
Stadtbereich Oberpleis hat, während das Kerneinzugsgebiet der Filiale im Zentrum stärker auf den nördlich
gelegenen Stadtbereich Oberpleis und die angrenzenden Ortsteile von Hennef ausgerichtet ist.
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Das (auszubauende) Nahversorgungszentrum Ittenbach weist im Lebensmittelsegment mit fünf
kleinteiligen Betrieben insgesamt ca. 230 m² Verkaufsfläche auf. Das Drogerieangebot wird durch
die Firma Schlecker (Kirchstraße, ca. 160 m² VKF) abgedeckt. Im Bereich Bekleidung und Tierbedarf
ist in Ittenbach kein Angebot vorhanden.
Das (auszubauende) Nahversorgungszentrum Heisterbacherrott / Thomasberg weist in den
projektrelevanten Sortimenten nur einen kleinteiligen Besatz auf. Als wesentliche Anbieter sind ein
Spar-Markt, eine Bäckerei, eine Metzgerei und eine Boutique zu nennen.
Im Stadtteil Thomasberg sind weiterhin ein Rewe Lebensmittelsupermarkt (Siebengebirgsstraße,
ca. 1.400 m² VKF, ca. 5,3 Mio. € Umsatz), kleinteilige Lebensmittelangebote (u. a. Obsthof, Bäckerei,
Tankstellenshop), ein Schlecker-Markt (Siebengebirgsstraße, ca. 140 m² VKF) und eine Bekleidungsboutique
(Hotzenplotz, Dollendorfer Straße, ca. 60 m² VKF) ansässig.
Der Stadtteil Eudenbach weist zur wohnungsnahen Versorgung eine Bäckerei und eine Metzgerei
auf.
In der übergemeindlichen Betrachtung sind die südlich benachbarten Stadtteile Aegidienberg und
Rottbitze der Stadt Bad Honnef von Bedeutung. Der zentrale Versorgungsbereich Aegidienberg
ist in den projektrelevanten Sortimenten durch einen Penny-Markt (Aegidienberger Straße, ca. 799
m² VKF), eine Bäckerei und einen Schlecker-Markt (Aegidiusplatz, ca. 120 m² VKF) geprägt. Das
projektrelevante Umsatzvolumen beläuft sich damit im zentralen Versorgungsbereich Aegidienberg
auf ca. 3,1 Mio. € im Lebensmittel-SB-Marktbereich und ca. 0,4 Mio. € im Drogeriemarktangebot.
Der Stadtteil Rottbitze weist ein Nahversorgungszentrum im Bereich Himberger Straße / Rottbitzer
Straße auf. U. a. sind die Discountmärkte Aldi (ca. 910 m² VKF), Lidl (ca. 790 m² VKF) und
Norma (ca. 687 m² VKF), ein Getränkemarkt (ca. 260 m² VKF), eine Futter Oase (ca. 180 m² VKF)
und kleinteiliger Einzelhandel ansässig. Das projektrelevante Umsatzvolumen beläuft sich bei den
Lebensmittel-SB-Märkte auf ca. 17,1 Mio. €, für Tierbedarf auf ca. 0,4 Mio. €. Drogeriewaren und
Bekleidung werden nur als Randsortimente der SB-Märkte angeboten.
In einer isolierten Lage zwischen den zentralen Versorgungsbereichen Aegidienberg und Rottbitze
befindet sich ein Edeka-Markt (Himberger Straße, ca. 1.450 m² VKF), der wichtige Lebensmittelvollversorgungsfunktionen
für die Bevölkerung des Bereiches Aegidienberg / Rottbitze übernimmt
(ca. 5,8 Mio. € Umsatz).
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Abbildung 3: Wettbewerbssituation
Wesentliche Wettbewerber
Lebensmittel-SB-Märkte /
Getränkemärkte
Drogeriemärkte
Zoofachmärkte /
-fachabteilungen
zentrale Versorgungsbereiche
Quelle: Eigene Darstellung
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3.2 Abgrenzung des Einzugsgebietes
Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von
Einzelhandelsbetrieben sind grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung:
die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen,
der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, 3
die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der
relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld,
die Attraktivität der Projektvorhaben, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und
den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird,
die Qualität des Projektstandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu
Siedlungsschwerpunkten und aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,
Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, verkehrlichen oder bauliche Gegebenheiten,
traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung,
die zentralörtliche Funktion der Stadt.
Nach den Aussagen des BBE-Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes Königswinter soll das
Nahversorgungszentrum Ittenbach die Versorgungsfunktion für die in den Stadtteilen Ittenbach und
Margarethenhöhe wohnende Bevölkerung (rd. 3.500 EW) übernehmen. Für das Planvorhaben ist
jedoch aufgrund der Dimensionierung und Sortimentskonzeption ein über dieses Naheinzugsgebiet
hinausreichender Bereich zu definieren, der vor allem die benachbarten Stadtbereiche Eudenbach
(Stadt Königswinter) und Aegidienberg (Stadt Bad Honnef) umfasst.
Das Einzugsgebiet weist nur eine ausschnittweise Nahversorgungsausstattung auf, so dass die Bevölkerung
derzeit in hohem Maße auf die nördlich und südlich gelegenen Angebote in Königswinter-
Oberpleis und Bad Honnef-Rottbitze ausgerichtet ist. Das Planvorhaben wird als attraktiver Ergänzungsstandort
fungieren, der aufgrund seiner verkehrsgünstigen Lage an den Landesstraße 331
und 83 sowie der Nähe zur Autobahnanschlussstelle eine Umorientierung von Kunden aus dem erweiterten
Verflechtungsgebiet auslösen wird. Hierbei ist von Bedeutung, dass diese Kunden zum
Einkauf in hohem Maße auf den Pkw angewiesen sind, so dass die verkehrliche (Mikro-)Er-
3
Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten
Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der
Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des langfristigen Bedarfsbereichs
(z.B. Möbelsortiment).
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reichbarkeit und die Stellplatzverfügbarkeit in Kombination mit dem Angebotsmix bei der Wahl des
Einkaufsortes wichtige Entscheidungsfaktoren sind. Dies gilt auch für Kunden aus den angrenzenden
Wohnsiedlungsbereichen (insbesondere Stadtbereiche Oberpleis und Thomasberg), die aufgrund
der geringeren Verflechtungsintensität (infolge wohnortnaher Versorgungsangebote) dem
erweiterten Marktgebiet zuzurechnen sind.
Demgemäß lässt sich aus Gutachtersicht folgendes Verflechtungsgebiet mit drei Zonen unterschiedlicher
Einkaufsintensitäten abgrenzen:
Zone I: Als Naheinzugsgebiet mit der höchsten Einkaufsintensität wird der Stadtbereich Königswinter-Ittenbach
/ Margarethenhöhe mit ca. 3.500 Einwohnern abgegrenzt.
Zone II: Dem erweiterten Kerneinzugsgebiet werden die benachbarten Stadtbereiche Königswinter-Eudenbach
und Bad Honnef-Aegidienberg mit zusammen ca. 5.500 Einwohnern
zugeordnet.
Zone III: Ergänzende Versorgungsfunktionen sind für die Stadtbereiche Oberpleis und Thomasberg
mit zusammen ca. 13.100 Einwohnern zu erwarten.
Das abgegrenzte Kerneinzugsgebiet (Zone I und II) weist ein Einwohnerpotenzial von ca. 9.000
Personen auf. Darüber hinaus sind Streuumsätze aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an den
Landesstraßen 331 und 83 zu berücksichtigen, die sich im wesentlichen auf eine ergänzende Versorgungsfunktion
für die angrenzenden Wohnsiedlungsbereiche der Stadtbereiche Oberpleis und
Thomasberg beziehen.
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4 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen
4.1 Nachfragevolumen
Das projektbezogene Nachfragevolumen ergibt sich aus der Multiplikation
der Einwohnerzahl im Einzugsgebiet mit
den branchenspezifischen Pro-Kopf-Ausgaben, gewichtet mit der standortbezogenen Kaufkraftkennziffer.
4
Auf Basis dieser Datengrundlagen errechnet sich für das Verflechtungsgebiet ein lebensmittelbezogenes
Nachfragevolumen in Höhe von ca. 49,3 Mio. €. Für den Drogeriemarkt ist ein Kaufkraftpotenzial
von ca. 13,6 Mio. € relevant. Für Tiernahrung / -pflege stehen im Einzugsgebiet ca. 1,3 Mio.
€ zur Verfügung. Das Bekleidungssortiment weist eine Kaufkraft in Höhe von ca. 11,9 Mio. € auf.
Abbildung 4: Projektrelevantes Nachfragevolumen im Verflechtungsgebiet
Sortiment / Betriebstyp
Nahrungs- und
Genussmittel
Drogeriemarkttypisches
Sortiment
Tiernahrung / -
pflege
Bekleidung
Stadtbereich in Mio. €
7,9 2,2 0,2 1,9
Eudenbach 4,7 1,3 0,1 1,1
Aegidienberg 7,4 2,0 0,2 1,8
Thomasberg 10,0 2,8 0,3 2,4
Oberpleis 19,3 5,3 0,5 4,7
Ittenbach / Margarethenhöhe
Verflechtungsgebiet
gesamt
49,3 13,6 1,3 11,9
Quelle: eigene Berechnungen
4
Dabei sind für einen marktüblichen Drogeriemarkt neben Drogerie- und Körperpflegeartikel auch weitere
Sortimente u. a. aus den Bereichen Lebensmittel, Tiernahrung, Textilien, Haushalts-, Papier- und Spielwaren,
Foto zu berücksichtigen.
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4.2 Umsatzerwartung der Planvorhaben
Unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen im Bergraum der Städte Königswinter
und Bad Honnef sowie der marktüblichen Attraktivität der Planvorhaben wird im Rahmen einer
Modellrechnung die zu erwartende Umsatzleistung für die geplanten SB- und Fachmärkte anhand
realisierbarer Marktanteile (Kaufkraftbindung) innerhalb der Teilräume des Einzugsgebietes
ermittelt.
Für den geplanten Lebensmittelsupermarkt ist ein Umsatzvolumen von ca. 5,1 Mio. € zu prognostizieren,
so dass eine marktübliche Flächenproduktivität von ca. 3.650 € je m² Verkaufsfläche zu erwarten
ist.
Für den geplanten Aldi-Markt wird eine durchschnittliche Raumleistung von ca. 8.100 € je m² Verkaufsfläche
und ein Umsatz von ca. 6,5 Mio. € angesetzt. Aus marktwirtschaftlichen Gründen ist
dies als „Worst Case“ zu bewerten, da das Nachfragepotenzial für den geplanten Discountmarkt
aufgrund starker Wettbewerbsstandorte, insbesondere in Oberpleis, räumlich begrenzt und aufgrund
der geringen Einwohnerdichte auch quantitativ eingeschränkt ist.
Für den Drogeriemarkt mit ca. 650 m² Verkaufsfläche lässt sich ein Umsatz von ca. 2,0 Mio. € prognostizieren,
der unter der marktüblichen Flächenleistung von Drogeriemärkten liegt. Vor dem Hintergrund
der Angebots- und Nachfragesituation mit einer dispersen Siedlungsstruktur und einer geringen
Einwohnerkonzentration im Einzugsgebiet ist dies als „Real Case“ zu bewerten.
Gleichwohl wird im Rahmen der vorliegenden Untersuchung für die Bewertung möglicher versorgungsstruktureller
und städtebaulicher Auswirkungen ein „Worst Case“ angesetzt. Hierbei wird
zugrunde gelegt, das der geplante Drogeriemarkt einen Umsatz von ca. 2,3 Mio. € erzielt. Dies entspricht
einer durchschnittlichen Flächenleistung von großen Drogeriemärkten (ca. 3.500 € Umsatz
je m² Verkaufsfläche 5 ), so dass der prognostizierte „Real Case“ um ca. 15 % überschritten wird.
Auch für den alternativ projektierten Tierfutterfachmarkt mit einem spezialisierten Sortiment ist mit
einem Umsatz von max. 0,6 Mio. € eine begrenzte Leistungsfähigkeit zu prognostizieren. Hierbei ist
zu berücksichtigen, dass überdurchschnittliche Streuumsätze zu erwarten sind.
Für den Textilfachmarkt ist ein Umsatz von ca. 1,0 Mio. € zu prognostizieren, der einer marktüblichen
Flächenproduktivität von ca. 2.000 € je m² Verkaufsfläche entspricht.
Im Fazit ist somit festzuhalten, dass die standort- und wettbewerbsbezogenen Rahmenbedingungen
für die Planvorhaben eine durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Leistungsfähigkeit
erwarten lassen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Planstandort in Ittenbach zwar eine hohe
Verkehrsgunst aufweist, das Nachfragepotenzial aufgrund starker Wettbewerbsstandorte in Ober-
5
Vgl. hierzu auch BBE-Struktur- und Marktdaten im Einzelhandel 2010, erarbeitet für das Bayerische
Staatsministerium für Wirtschaft, Verkehr und Technologie, 2010
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pleis und Rottbitze räumlich begrenzt und aufgrund der geringeren Einwohnerdichte auch quantitativ
eingeschränkt ist. Gleichwohl ist der Standort geeignet, nahversorgungsbezogene Entlastungsfunktionen
für den zentralen Versorgungsbereich Oberpleis zu übernehmen.
Abbildung 5: Prognoseumsätze und Marktabschöpfung im Einzugsgebiet
Kundenherkunft
Lebensmittelsupermarkt
Erwarteter
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Erwartete
Kaufkraftbindung
in %
Ittenbach / Margarethenhöhe 2,0 7,9 25
Eudenbach 0,7 4,7 15
Aegidienberg 1,1 7,4 15
Thomasberg 0,4 10,0 4
Oberpleis 0,4 19,3 2
Nahrungs- und Genussmittel gesamt 4,6 49,3 9
Nonfood-Sortiment 0,5 ./. ./.
Gesamt 5,1 ./. ./.
Lebensmitteldiscountmarkt
Ittenbach / Margarethenhöhe 1,6 7,9 20
Eudenbach 0,8 4,7 16
Aegidienberg 1,3 7,4 18
Thomasberg 0,8 10,0 8
Oberpleis 0,8 19,3 4
Nahrungs- und Genussmittel gesamt 5,3 49,3 11
Nonfood-Sortiment 1,2 ./. ./.
Gesamt 6,5 ./. ./.
Drogeriemarkt
Ittenbach / Margarethenhöhe 0,8 2,2 35
Eudenbach 0,4 1,3 30
Aegidienberg 0,5 2,0 25
Thomasberg 0,4 2,8 15
Oberpleis 0,2 5,3 4
Drogeriemarkt gesamt 2,3 13,6 17
Fortsetzung nächste Seite
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Kundenherkunft
Tierfutter-Fachmarkt
Erwarteter
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Erwartete
Kaufkraftbindung
in %
Ittenbach / Margarethenhöhe 0,1 0,2 50
Eudenbach (*) 0,1 35
Aegidienberg 0,1 0,2 35
Thomasberg 0,1 0,3 25
Oberpleis 0,1 0,5 20
Streuumsatz 0,2 ./. ./.
Tierfuttermarkt gesamt 0,6 1,3 40
Bekleidungsfachmarkt
Ittenbach / Margarethenhöhe 0,4 1,9 20
Eudenbach 0,1 1,1 10
Aegidienberg 0,3 1,8 15
Thomasberg 0,1 2,4 5
Oberpleis 0,1 4,7 2
Bekleidungsfachmarkt gesamt 1,0 11,9 8
Quelle: eigene Berechnungen
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4.3 Umsatzumverteilungseffekte
Für die Betrachtung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind die durch die Planvorhaben
induzierten Umverteilungseffekte für die ansässigen Betriebe von Bedeutung. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Planstandort zu erwartende Umsatz zwangsläufig
Anbietern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht,
sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern / Wettbewerbsstandorten
umverteilt wird. 6
Hierbei ist die bestehende projektrelevante Einzelhandelsausstattung zu beachten. Für den geplanten
Lebensmittelsupermarkt sind die größten Auswirkungen für die Lebensmittelsuper- und -discountmärkte
in Oberpleis, Thomasberg und in Bad Honnef-Himberg zu erwarten, die derzeit die
wichtigsten Träger der Grundversorgung für den Bergraum von Königswinter und Bad Honnef darstellen.
Die Umverteilung wird sich zusammen auf ca. 3,5 Mio. € belaufen, dies entspricht ca. 8 %
des derzeitigen Umsatzes. Die Versorgungsbedeutung der sonstigen Lebensmittel-SB-Märkte im
Untersuchungsraum, insbesondere der Discountmärkte in Aegidienberg und Rottbitze wird in deutlich
geringerem Maße tangiert. Die Umverteilung wird sich auf ca. 0,9 Mio. € belaufen, so dass eine
Umverteilungsquote von ca. 4 – 5 % des derzeitigen Umsatzes zu erwarten ist. Darüber hinaus
kann durch die Ergänzung des Lebensmittelangebotes im Bergraum eine Reduzierung des Kaufkraftabflusses
erreicht werden. Rund 0,7 Mio. € des Planumsatzes werden damit gegenüber sonstigen
Betrieben umverteilt, die sich außerhalb des Untersuchungsraumes befinden.
Wesentliche Wettbewerber für den geplanten Aldi-Markt werden die Lebensmitteldiscountmärkte
in der Region sein, speziell die derselben Betreiberfirma. Demgemäß beziehen sich die absatzwirtschaftlichen
Auswirkungen einer zusätzlichen Aldi-Ansiedlung vor allem auf die ansässigen Aldi-
Märkte im Gewerbegebiet an der Königswinterer Straße (Stadtteil Oberpleis) und im zentralen Versorgungsbereich
Oberpleis. Aufgrund der räumlichen Entfernung ist der Aldi-Markt in Rottbitze dagegen
in deutlich geringerem Maße betroffen. Darüber hinaus sind eingeschränkte Wettbewerbswirkungen
auch für die sonstigen Lebensmittel-SB-Märkte im Untersuchungsraum zu erwarten, die
vor allem aus der Schaffung eines attraktiven Verbundstandortes von Lebensmittelsuper- und -
discountmärkten sowie sonstigen Fachmärkten resultieren.
Für die Ansiedlung eines Aldi-Marktes sind demnach unter Berücksichtigung des Kundeneinzugsbereiches
der ansässigen Aldi-Filiale Umsatzumverteilungseffekte für den zentralen Versorgungsbereich
von Oberpleis in Höhe von ca. 7 % zu prognostizieren. Für die beiden geplanten Lebensmittel-SB-Märkte
am Standort Ittenbach ist somit eine Umsatzverlagerung von zusammen ca. 15 %
für die Wettbewerber im Versorgungszentrum Oberpleis zu erwarten, so dass zwar eine Wettbe-
6
Dabei werden „Worst case-Annahmen“ u. a. hinsichtlich der Leistungsfähigkeit der Planvorhaben (hohe
Umsatzerwartung) und der Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbewerber (zentrale Versorgungsbereiche)
in den Städten Königswinter und Bad Honnef getroffen.
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werbsverschärfung eintreten wird, die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereiches jedoch
aufgrund der hohen Leistungsfähigkeit der ansässigen Betriebe nicht gefährdet erscheint.
Für den zentralen Versorgungsbereich Aegidienberg sind dagegen Strukturgefährdungen bei einer
zu erwartenden Umsatzumverteilung durch die geplanten Lebensmittel-SB-Märkte von zusammen
ca. 16 % nicht auszuschließen. Dies resultiert daraus, dass der Nahversorgungsstandort Ittenbach
als Verbundstandort eine große Ausstrahlungskraft auf den südlich benachbarten Bad Honnefer
Stadtteil Aegidienberg ausüben wird und gleichzeitig die Wettbewerbsfähigkeit des dort ansässigen
Penny-Marktes nach der erfolgten Verlagerung des Edeka-Marktes nach Himberg erheblich eingeschränkt
ist.
Abbildung 6: Umverteilungseffekte der geplanten Lebensmittel-SB-Märkte
Standort
Derzeitiger
Umsatz 1
in Mio. €
Umverteilung der
Lebensmittel-SB-Märkte
in Mio. €
in % des Umsatzes
ZVB Oberpleis 19,3 2,9 15,0
Sonstige Standort in Oberpleis 13,1 4,0 30,5
Sonstige Standorte in Thomasberg 5,3 0,6 11,3
ZVB Aegidienberg 3,1 0,5 16,1
Sonstige Standort in Aegidienberg 5,8 0,5 8,6
ZVB Rottbitze 17,1 1,7 9,9
Sonstige Standorte ./. 1,4 ./.
Gesamt ./. 11,6 ./.
1 der Lebensmittel-SB-Märkte
Quelle: eigene Berechnungen
Der projektierte Drogeriemarkt wird einerseits in Wettbewerb zu den bestehenden systemgleichen
Anbietern in Ittenbach, Oberpleis, Thomasberg und Aegidienberg treten (aktueller Umsatz zusammen
ca. 6,3 Mio. €). Die Umsatzumverteilung wird insgesamt ca. 1,1 Mio. € betragen. Andererseits
kann durch die Angebotsergänzung eine Verbesserung der fachmarktbezogenen Versorgungsfunktion
im Bergraum von Königswinter erreicht werden, so dass sich Umverteilungseffekte gegenüber
sonstigen Betrieben (ca. 1,2 Mio. €) ergeben werden (u. a. Lebensmittel-SB-Märkte im gesamten
Untersuchungsraum und Drogeriemärkte im Königswinterer Talraum sowie in Bonn).
Betriebsgefährdende Auswirkungen dürften sich für den im zentralen Versorgungsbereich Ittenbach
ansässigen Schlecker-Markt ergeben, der aufgrund seiner Betriebsgröße mittelfristig als nicht wettbewerbsfähig
zu bewerten ist. Damit wird es bei Projektrealisierung voraussichtlich zu einem Flä-
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chenaustausch innerhalb des Nahversorgungszentrums Ittenbach kommen. Im zentralen Versorgungsbereich
Oberpleis sind insbesondere die Anbieter Rossmann und Schlecker XL von Umverteilungseffekten
betroffen (ca. 10 % des derzeitigen Umsatzes).
Der geplante Tierfutterfachmarkt wird mit seinem nicht-zentrenrelevanten Sortiment in erster Linie
mit Zoofachmärkten und -Fachabteilungen in Wettbewerb treten. Dies sind u. a. die isoliert gelegenen
Fachmärkte Raiffeisenmarkt und Klein Baumarkt in Oberpleis, Fressnapf und OBI Baumarkt im
Gewerbegebiet „Im Mühlenbruch“ sowie Futter Oase in Bad Honnef-Rottbitze. Für diese Betriebe ist
insgesamt eine Umverteilung in Höhe von ca. 0,3 Mio. € zu prognostizieren, dies entspricht ca. 9 %
des derzeitigen Wettbewerbsumsatzes (ca. 3,3 Mio. €). Darüber hinaus sind Wettbewerbseffekte
für die im Umfeld ansässigen Lebensmittel-SB-Märkte und Drogeriemärkte zu erwarten (ca. 0,3
Mio. €), die Tierfutter und -pflege als Randsortimente führen.
Das Bekleidungsangebot in der Stadt Königswinter kann derzeit nur knapp die Hälfte der sortimentsbezogenen
Kaufkraft binden, so dass durch die Ansiedlung eines neuen Anbieters der Kaufkraftabfluss
reduziert werden kann (ca. 0,4 Mio. €). Umsatzumverteilungseffekte innerhalb der
Stadt Königswinter sind insbesondere für die Stadtteilzentren Oberpleis und Königswinter-Altstadt
zu erwarten (zusammen ca. 0,4 Mio. €). Der Umsatz beläuft sich derzeit auf zusammen ca. 6,7 Mio.
€, so dass die Umverteilungsquote ca. 6 % des derzeitigen Umsatzes betragen wird. Auf sonstige
Betriebe in der Stadt Königswinter entfällt eine Umsatzumverteilung von ca. 0,2 Mio. €. Dabei handelt
es sich vor allem um Textilfachmärkte außerhalb der Stadtteilzentren und das Bekleidungsangebot
der Lebensmitteldiscountmärkte.
Aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte ist für die geplanten Nonfood-Fachmärkte
keine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der ansässigen Wettbewerber zu erwarten.
Eine Ausnahme bildet der im Nahversorgungszentrum Ittenbach ansässige Drogeriemarkt,
für den ein starker Verdrängungswettbewerb zu erwarten ist.
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4.4 Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen der Planvorhaben auf
zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung
Die prognostizierten Umverteilungseffekte der Planvorhaben sind im Hinblick auf die versorgungsstrukturellen
und städtebaulichen Auswirkungen in der Stadt Königswinter und den umliegenden
Städten und Gemeinden zu bewerten. Dabei stehen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO die Funktions-
und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im
Vordergrund.
Schädliche Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich bzw. die wohnungsnahe Versorgung
wären einerseits dann zu erwarten, wenn infolge der Ansiedlung der Planvorhaben bestehende
Einzelhandelsbetriebe gefährdet würden, die für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs
bzw. der wohnungsnahen Versorgung eine hohe Bedeutung haben. Andererseits
wäre die Entwicklungsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen dann beeinträchtigt, wenn infolge
des Planobjektes die Neuansiedlung bzw. Erweiterung von entsprechenden Betrieben in den
zentralen Versorgungsbereichen eingeschränkt würde.
Der prognostizierte Verdrängungswettbewerb lässt aufgrund der absoluten Höhe der Umverteilungseffekte
und des Anteils am derzeitigen Umsatz keine negativen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen
in Königswinter erkennen, da sich Existenzgefährdungen ausschließen lassen.
Hierbei gilt für den projektierten Lebensmittelsupermarkt, dass er den Versorgungsschwerpunkt
Oberpleis durch ein angemessenes Nahversorgungsangebot in Ittenbach ergänzen kann. Da für
den zentralen Versorgungsbereich Oberpleis aufgrund der großen Versorgungsbedeutung für den
Bergraum von Königswinter eine hohe Umsatzleistung und damit Rentabilität zu unterstellen ist,
können Betriebsgefährdungen ausgeschlossen werden. Auch die geplante Ansiedlung eines weiteren
Lebensmittelsupermarktes innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches wird das Planvorhaben
in Ittenbach nicht nachhaltig tangieren, da Oberpleis räumlich einen deutlich größeren Verflechtungsbereich
aufweist, der sich auf den gesamten Bergraum von Königswinter bezieht. Damit sind
keine städtebaulich negativen Auswirkungen für den zentralen Versorgungsbereich Oberpleis zu
erwarten.
Dem Rewe-Markt in Thomasberg kommt - ähnlich wie dem geplanten Supermarkt in Ittenbach - eine
ergänzende Versorgungsfunktion im Rahmen der stadtteilbezogenen Nahversorgung zu. Trotz
der zu erwartenden Abnahme der Kaufkraftzuflüsse aus Ittenbach wird der Lebensmittelsupermarkt
in seiner Existenz nicht gefährdet werden. Gleiches gilt für den in Bad Honnef-Himberg ansässigen
Edeka-Markt.
Im Fazit stellt der geplante Lebensmittelsupermarkt am Standort Ittenbach eine sinnvolle Ergänzung
der wohnungsnahen Versorgung im Untersuchungsraum dar, der keine negativen Auswirkungen
auf die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung erwarten
lässt.
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Zur Abrundung des lebensmittelbezogenen Nahversorgungsangebotes ist die Ansiedlung eines
Lebensmitteldiscountmarkt der Firma Aldi geplant, der vor allem mit der nur ca. 2,5 km entfernten,
dezentral gelegenen Aldi-Filiale an der Königswinterer Straße in Wettbewerb treten wird. 7 Trotz
Umverteilungseffekte von rd. 30 % des derzeitigen Umsatzes können betriebsgefährdende Auswirkungen
ausgeschlossen werden, da der Betrieb eine sehr hohe Leistungsfähigkeit hat.
Für den zentralen Versorgungsbereich Oberpleis dürften sich durch die Aldi-Ansiedlung in Ittenbach
Umverteilungseffekte für die ansässigen Lebensmittel-SB-Märkte in Höhe von ca. 7 % des derzeitigen
Umsatzes einstellen. Der Verbundsstandort Ittenbach (Lebensmittelsupermarkt und -Discountmarkt)
wird somit Umsatzbußen von insgesamt ca. 15 % bei den ansässigen Betrieben im zentralen
Versorgungsbereich Oberpleis auslösen, 8 die aufgrund der hohen Versorgungsbedeutung des
Stadtteilzentrums ebenfalls keine negativen städtebaulichen Auswirkungen erwarten lassen.
In Bad Honnef-Aegidienberg besteht mit dem Penny Markt nur eine schwache Nahversorgung im
zentralen Versorgungsbereich, die durch das Planvorhaben gefährdet werden könnte, so dass negative
städtebauliche Auswirkungen nicht auszuschließen sind.
Der geplante Drogeriemarkt ist als Ergänzung der Nahversorgung zu bewerten. Die zu erwartenden
Wettbewerbswirkungen werden sich vor allem auf die zentralen Versorgungsbereiche Ittenbach
und Oberpleis beziehen, ohne dass negative städtebauliche Auswirkungen zu prognostizieren sind.
Hierbei ist von Bedeutung, dass zwar ein starker Verdrängungswettbewerb für den in Ittenbach ansässigen
Schlecker-Markt ausgelöst werden wird, dass es sich aber um einen Flächenaustausch
innerhalb des Nahversorgungszentrums handelt. Trotz eines möglichen Flächenaustauschs ist das
Planvorhaben unter städtebaulichen Aspekten positiv zu bewerten, da die Versorgung in Ittenbach
durch den größeren, moderneren Anbieter verbessert wird.
Für den zentralen Versorgungsbereich Oberpleis sind Wettbewerbswirkungen in Höhe von ca. 10
% des derzeitigen Umsatzes zu erwarten, so dass negative städtebauliche Auswirkungen grundsätzlich
ausgeschlossen werden können.
Der projektierte Tierfutterfachmarkt weist gemäß der Königswinterer Sortimentsliste ein nichtzentrenrelevantes
Sortiment auf, so dass sich die Wettbewerbswirkungen auch überwiegend auf
Fachmärkte an dezentralen Standorten beziehen, die unter städtebaulichen Gesichtspunkten keine
Schutzwürdigkeit haben. Darüber hinaus werden die Lebensmittel-SB-Märkte in ihrem Randsortiment
von Umverteilungseffekten betroffen sein werden. Eine Existenzgefährdung einzelner Betriebe
lässt sich aus der Höhe der zu erwartenden Umverteilung und der Bedeutung für die Gesamtumsatzerwartung
der Lebensmittel-SB-Märkte im Untersuchungsraum nicht ableiten.
7
8
Hierbei sind die Ergebnisse der betrieblichen Kundenwohnorterfassung der Firma Aldi zu berücksichtigen,
die eine hohe Deckungsgleichheit der Einzugsgebiete der Bestandsfiliale Königswinterer Straße und des
Planvorhabens zeigen.
Die Ansiedlung des geplanten Edeka-Marktes im zentralen Versorgungsbereich wurde berücksichtigt.
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Für den alternativ geplanten Bekleidungsmarkt ist ein zentrenrelevantes Sortiment prägend, für
das gemäß Einzelhandelskonzept vorrangig die Stadtteilzentren Oberpleis und Königswinter-
Altstadt als Ansiedlungsstandorte in Frage kommen. Am Standort Ittenbach handelt es sich um einen
nicht-großflächigen Betrieb, der zur Angebotsabrundung in Nahversorgungszentren sinnvoll ist.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Planvorhaben keine städtebaulich negativen Auswirkungen
auf die Funktionsfähigkeit der Stadtteilzentren Oberpleis und Königswinter-Altstadt haben wird.
Auch die Versorgungsfunktionen und die Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche
der benachbarten Stadt Bad Honnef werden durch den geplanten Fachmarkt nicht erheblich eingeschränkt,
so dass die Ansiedlung als städtebaulich verträglich zu bewerten ist.
Das Nahversorgungszentrum Königswinter-Ittenbach wird eine Entlastungsfunktion für die Versorgungseinrichtungen
in Oberpleis übernehmen. Für die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe
Versorgung in Königswinter sind städtebaulich negative Auswirkungen auf die Funktions-
und Entwicklungsfähigkeit infolge der Ansiedlung der Planvorhaben auszuschließen. Gleichzeitig
wird das Planvorhaben eine hohe Ausstrahlungskraft auf das benachbarte Bad Honnefer
Stadtgebiet ausüben, so dass der im zentralen Versorgungsbereich Aegidienberg ansässige Lebensmitteldiscountmarkt
gefährdet sein kann.
In Ergänzung zu den geplanten Fachmärkten steht eine weitere Fläche von ca. 150 m² Verkaufsfläche
zur Angebotsabrundung zur Verfügung, die zur Ansiedlung eines Fachgeschäftes (z. B. Optiker)
genutzt werden kann.
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5 Fazit
Am Standort Königswinter-Ittenbach, Aegidienberger Straße ist innerhalb des abgegrenzten
zentralen Versorgungsbereiches die Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes, eines Lebensmitteldiscountmarktes,
eines Drogeriemarktes und eines Tierfutterfachmarktes alternativ
eines Textilfachmarktes projektiert.
Im Rahmen des Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzeptes wurde das Planareal als mögliche
Entwicklungsfläche zum moderaten Ausbau der Nahversorgung in Ittenbach empfohlen.
Die Stadt Königswinter weist im Bergraum in den geplanten Sortimenten Angebotsdefizite
auf, so dass mit der Ansiedlung eine Verbesserung der Versorgung im Untersuchungsraum
und eine Entlastungsfunktion für die Versorgungsangebote in Oberpleis einhergehen werden.
Das Einzugsgebiet der Planvorhaben wird über den Nahbereich Ittenbach / Margarethenhöhe
hinausreichen und die Stadtbereiche Königswinter-Eudenbach und Bad Honnef-Aegidienberg
umfassen. Insgesamt leben in diesem Gebiet ca. 9.000 Einwohner. Darüber hinaus sind
Streuumsätze aus einem ergänzenden Verflechtungsbereich mit den Stadtbereichen Thomasberg
und Oberpleis zu berücksichtigen.
Als wesentliche Wettbewerbsstandorte fungieren die zentralen Versorgungsbereiche Königswinter-Oberpleis
und Bad Honnef-Rottbitze. Das Stadtteilzentrum Oberpleis übernimmt
wichtige Versorgungsfunktionen im Rahmen des zentren- und nahversorgungsrelevanten
Einzelhandelsangebotes für den Bergraum von Königswinter. Das Versorgungszentrum
Rottbitze zeichnet sich insbesondere durch eine Konzentration von Lebensmitteldiscountmärkten
mit einer Ausstrahlung auf den Bergraum von Bad Honnef aus. In Bad Honnef-
Aegidienberg ist in städtebaulich integrierter Lage ein Lebensmitteldiscountmarkt ansässig,
während sich der Lebensmittelvollversorger an isolierter Lage zwischen Aegidienberg und
Rottbitze befindet.
Für die Planobjekte werden vor dem Hintergrund der Angebots- und Nachfragesituation
durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittliche Umsatzleistungen prognostiziert. Dies resultiert
vor allem aus der dispersen Siedlungsstruktur und dem begrenzten Nachfragepotenzial
im Einzugsgebiet.
Die geplanten Lebensmittel-SB-Märkte (Supermarkt und Discountmarkt) werden die Nahversorgung
im Bergraum von Königswinter deutlich verbessern. Städtebaulich negative Auswirkungen
auf die zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung können
weitgehend ausgeschlossen werden. Einzig für den in Bad Honnef-Aegidienberg ansässigen
Penny-Markt sind hohe Umverteilungseffekte zu erwarten, so dass negative Auswirkungen
eintreten können.
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Der geplante Drogeriemarkt ist als ergänzendes nahversorgungsbezogenes Angebot zu bewerten.
Er wird in erster Linie mit den Drogeriemärkten in Ittenbach und Oberpleis in Wettbewerb
treten. Dabei ist für Ittenbach ein Flächenaustausch zugunsten des Planvorhabens
zu erwarten. Für Oberpleis können angesichts der prognostizierten Umsatzumverteilungen
für die ansässigen Betriebe städtebaulich negative Auswirkungen grundsätzlich ausgeschlossen
werden. Darüber hinaus kann zusätzliche Kaufkraft gebunden werden, die derzeit
in erheblichem Maße aus dem Untersuchungsraum abfließt.
Für die sonstigen geplanten Fachmärkte erreichen die Umsatzverlagerungen für keinen bestehenden
Wettbewerber Größenordnungen, die die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Betriebe
in Frage stellen könnten. Damit können negative städtebauliche Auswirkungen in den
zentralen Versorgungsbereichen und bei der wohnungsnahen Versorgung der Stadt Königswinter
und der Nachbarstadt Bad Honnef ausgeschlossen werden.
Aufgrund der zu erwartenden Kaufkraftabschöpfung wird mit der Ansiedlung des projektierten
Nahversorgungsstandortes auch die Entwicklungsfähigkeit der Versorgungszentren in
Königswinter und im Umland nicht wesentlich eingeschränkt, wenngleich das Planvorhaben
den zugewiesenen Verflechtungsbereich des Nahversorgungszentrums Ittenbach deutlich
überschreitet. Die Ansiedlung ist als Weiterentwicklung des Nahversorgungszentrums Ittenbach
und als Entlastungsstandort für das Stadtteilzentrum Oberpleis zu bewerten und weist
keine städtebaulich unverträglichen Auswirkungen auf.
Köln, im April / Mai 2011
BBE Handelsberatung GmbH
i.V. Corinna Küpper
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Auswirkungsanalyse • Nahversorgungsstandort Königswinter-Ittenbach
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BBE-Auswirkungsanalyse Nahversorgungsstandort Königswinter-Ittenbach
Ergänzende Stellungnahme zu den Veränderungen im Drogeriemarktangebot
Köln, 28. November 2012
Sehr geehrte Tank,
zwischenzeitlich wurden die Schlecker-Märkte in Ittenbach und Oberpleis geschlossen. Damit ist in Ittenbach
keine eigene nahversorgungsbezogene Drogerieversorgung mehr gegeben. Die Versorgung der Bevölkerung
im Bergraum von Königswinter erfolgt durch den Rossmann Drogeriemarkt in Oberpleis und durch das
Drogeriewarenangebot der Lebensmittelmärkte im Untersuchungsraum.
Der geplante Drogeriemarkt in Ittenbach kann – angesichts der rückläufigen Versorgungsausstattung - eine
Ergänzungsfunktion zu den bestehenden Versorgungsangeboten übernehmen, ohne dass eine Beeinträchtigung
der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche Oberpleis und Ittenbach sowie der
wohnungsnahen Versorgung im Untersuchungsraum zu erwarten sind.
Für Rückfragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
BBE Handelsberatung GmbH
i. V. Corinna Küpper
Projektleitung Standort