Bauzeit 2007 - Wolff & Müller

WOLFF & MÜLLER
aktivitäten besteht deshalb in der Weiterentwicklung
und dem Ausbau marktorientierter Marken und der
operativen Systeme hinter diesen Marken. Dazu
gehören ein ausgefeiltes Reservierungssystem und
Belohnungsprogramme für unsere Kunden. Zahlreiche
andere Systeme verbessern die Effektivität
und Effizienz des Hotelbetriebs bei den verschiedenen
Marken. Mit unseren Hotel-Marken decken wir von
Hotels der Luxusklasse bis hin zu Komforthotels praktisch
alle Ansprüche unserer Kunden ab. Außerdem
sind wir im Time-Sharing-Geschäft aktiv und bieten
mit Marriott Executive Appartements unseren
Kunden auch ein Produkt für längere Aufenthalte an.
BAUZEIT JOURNAL:
Nachdem sich die Marriott-Hotelkette in den
ersten Jahren auf den amerikanischen Markt
beschränkte, wurde im Jahr 1973 das erste
Marriott-Hotel in Europa eröffnet. In den 80er
Jahren begann dann die Expansion auch in
Europa. Wie unterscheidet sich der amerikanische
vom europäischen Hotelmarkt?
! J.W. MARRIOTT:
Da gibt es tatsächlich deutliche Unterschiede. Der
europäische Markt ist viel differenzierter und weist
zahlreiche lokale und regionale Hotelbetreiber auf.
In den USA werden über 70 Prozent der Hotels von
Hotelketten betrieben. In Europa ist die Markenbildung
bei den Hotels hingegen viel geringer und
von Land zu Land sehr unterschiedlich ausgeprägt.
Insgesamt sind nur rund 30 Prozent der Hotels als
Markenhotels ausgewiesen. In den letzten acht Jahren
hat allerdings bei den europäischen Hotels die
Markenbildung um rund acht Prozent zugenommen.
Ich betrachte diese Tendenz als Bestätigung unserer
Markenstrategie und als Ermutigung zur Eröffnung
neuer Marriott-Hotels in Europa.
BAUZEIT JOURNAL:
Manchmal erweisen sich Hotelneubauten auch
als Fehlinvestitionen. Welche Voraussetzungen
müssen erfüllt sein, damit ein neues Hotel am
Markt erfolgreich ist?
! J.W. MARRIOTT: Die Entscheidung für einen
Hotelneubau sollte sich stets an der ermittelten
Nachfrage orientieren. Grundlage sind eine eingehende
Nachfrage- und Machbarkeitsstudie, die den
Standort hinsichtlich lokaler Nachfragegeneratoren
wie Verkehrsanbindung, Lage und Größe des Grundstücks
genauestens bewertet. Das Konzept des geplanten
Hotels muss exakt auf Nachfrage und Standort
abgestimmt sein. Neben der Optimierung des
Konzeptes ist die optimale Einrichtung zu definieren.
Außerdem muss die Verfügbarkeit serviceorientierter
Mitarbeiter ermittelt werden. Der Markenname spielt
eine zentrale Rolle. Durch die Zugehörigkeit zu einer
Marke wird für die Kunden ein hoher Wiedererkennungswert
ermöglicht. Marriott hat in Deutschland
in den letzten Jahren eine Reihe von Hotels in unterschiedlichen
Marktsegmenten eröffnet. Sie sind alle
wirtschaftlich sehr erfolgreich.
BAUZEIT JOURNAL:
Die wirtschaftliche und termingerechte Bauausführung
ist ein wichtiger Erfolgsfaktor. Welche
Kriterien sind für Sie bei der Auswahl des Generalunternehmers
von entscheidender Bedeutung?
! J.W. MARRIOTT: Wir sind Hotelbetreiber und
kein Bauträger. Marriott ist daher selten in der Lage,
einen Auftragnehmer auszuwählen. Es ist jedoch
für uns immer sehr wichtig, eng mit dem Generalunternehmer
zusammen zu arbeiten. Ein zentraler
Erfolgsfaktor bei der Bauausführung ist die Zusammenarbeit
mit Auftragnehmern, die Marriott und
seine Arbeitsweise, die Partner und die Standards
von Marriott bereits kennen. Das zweite und dritte
gebaute Marriott-Hotel ist dann mit dem gleichen
Auftragnehmer deutlich einfacher zu realisieren.
BAUZEIT JOURNAL:
Welche Vorzüge schätzen Sie beim Hotelbau
an deutschen Auftragnehmern?
! J.W. MARRIOTT: Ich schätze die Vorzüge, für die
dieses Land nun einmal bekannt ist. Deutschland
genießt weltweit eine hohe Reputation bezüglich der
Qualität seiner Produkte und der Pünktlichkeit bei
der Lieferung. Beides sind auch wichtige Faktoren
im Hotelneubau. Die Zuverlässigkeit und die innovative
Technologie der deutschen Bauindustrie sind
bei der Auftragsvergabe oft ausschlaggebend.
BAUZEIT JOURNAL:
Ist in Deutschland noch Potenzial für weitere
Hotels vorhanden und wie sollen Investoren
gewonnen werden?
! J.W. MARRIOTT: In Deutschland sind zwar schon
Hotelunterkünfte in erheblichem Umfang vorhanden.
Sie können die Bedürfnisse der Reisenden von heute
aber oft nur unvollkommen erfüllen. Die meisten
dieser Hotels gehören zu keiner Marke. Deshalb
denke ich, dass Marriott in Deutschland noch eine
ganze Reihe von weiteren Hotelneubauten betreiben
wird. Größtenteils wären es Hotels der Marke
„Courtyard by Marriott“, die in Deutschland bereits
sehr erfolgreich vertreten sind. Es handelt sich um
eine Qualitätsmarke, die als frische internationale
Marke des mittleren Marktsegments ideal auf den
deutschen Hotelmarkt zugeschnitten ist. Neben
den Großstädten werden auch der sekundäre und
der tertiäre Markt zunehmend interessanter für
Investoren und Betreiber. Die aktuelle Liquidität
auf dem Kapitalmarkt dürfte ein weiterer positiver
Faktor sein, um Investoren für die Finanzierung
weiterer Qualitätshotels in Deutschland zu gewinnen.
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