KERN PLAN - Stadt Dillingen

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VErwEndEtE facHgutacHtEn rEcHtsgutacHtEn zur ErHaltung und wEitErEntwicKlung dEs zEntralEn VErsorgungsBErEicHs in dEr innEnstadt Von dillingEn/saar Im Zentrum des Gutachtens stehen formell rechtliche Empfehlungen zur Erstellung des Bebauungsplanes. Hierzu gehören neben Aussagen zur Wahl des Verfahrens insbesondere Empfehlungen zu den anzuwendenden Instrumentarien, um die gewünschten Planungsziele zu erreichen. sachverhalt und Erforderlichkeit zur Erstellung des Bebauungsplanes „Die rechtskräftigen Bebauungspläne (...) enthielten keine Aussagen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben. Deshalb ist es in der Vergangenheit auf der Basis des § 8 BauNVO 1968 zu einigen Ansiedlungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Geltungsbereich dieser Bebauungspläne gekommen. Daneben wurde in den angrenzenden unbeplanten Gebieten aufgrund § 34 BauGB großflächige Einzelhandelsbetriebe, zwei Lebensmittelmärkte Aldi und Kaufland mit weiteren Einkaufs-Shops (...) und ein Möbelmarkt mit Nebensortiment (...) errichtet. (...) Die Stadt Dillingen erstrebt mit der Aufstellung eines Bebauungsplans Nr. 11c „Gewerbegebiet Dillingen-Nord“ die Erhaltung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in der Innenstadt. Denn die Entwicklung der vergangenen Jahre, in denen in der Innenstadt zahlreiche Leerstände aufgetreten sind, hat nach Einschätzung der Stadt Dillingen gezeigt, dass die Entwicklung des Gewerbegebiets Nord zu einem Einzelhandelsstandort erhebliche negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich in der Innenstadt hat und dass weitere Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten zu einem Niedergang dieses zentralen Versorgungsbereichs mit all den weiteren Negativerscheinungen für die innerstädtische Entwicklung (...) führen kann. (...) Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 11c „Gewerbegebiet Dillingen-Nord“ (wird) die Erhaltung und die Reaktivierung des zentralen Versorgungsbereichs in der Innenstadt erstrebt. Außerdem soll das Gewerbegebiet für das produzierende und verarbeitende Gewerbe reserviert bleiben. (...) Innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils gebe es zwar keine Baulücken, jedoch gäbe es Potentiale für eine Nachverdichtung. (...) Außerdem wird befürchtet, dass im Plangebiet vorhandene gewerbliche Nutzungen in Zukunft weiterhin auch in Einzelhandelsnutzungen überführt werden könnten, wenn nicht entsprechend umgesteuert würde. Nach dem Landesentwicklungsplan – Teilabschnitt „Umwelt“ (...) liegt das Gebiet des sich in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans innerhalb eines Vorranggebietes für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen. (...) Überdies verlangt der landesplanerische Grundsatz der Raumordnung unter G 53 des LEP Siedlung, dass Einzelhandelseinrichtungen innerhalb bauleitplanerisch ausgewiesener bzw. auszuweisender gewerblicher Bauflächen ausgeschlossen werden sollen.“ (Quelle: Prof. Dr. jur. Willy Spannowsky, Rechtsgutachten zur Erhaltung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in der Innenstadt von Dillingen/Saar) welche gestaltungsmöglichkeiten zur Erreichung der mit dem Bebauungsplan erstrebten zwecke (Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs und Erhaltung des gewerbegebietscharakters) gibt es? „Soweit die Stadt Dillingen die Erhaltung des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereichs und des Charakters des Gewerbegebiets Nord als Gewerbestandort anstrebt, können beide Zwecke durch den Ausschluss des zentrenrelevanten Einzelhandels gefördert werden. Dafür würden als Steuerungsmöglichkeiten prinzipiell Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a BauGB oder nach § 9 Abs. 1 BauGB i. V. mit § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO in Betracht kommen. Für die Erhaltung der Gewerbegebietsstruktur im Sinne des landesplanerischen Ziels reicht es jedoch nicht, nur die zentrenrelevanten Sortimente auszuschließen. Vielmehr muss, wenn das Gewerbegebiet für die Zweckbestimmung, Ansiedlung von Betrieben aus dem gewerblichen Bereich sowie des wirtschaftsorientierten Dienstleistungsgewerbes bewahrt werden soll, die Möglichkeit der Umnutzung für Zwecke des Einzelhandels in diesem Gebiet (...) möglicherweise auch generell ausgeschlossen werden.“ (Quelle: Prof. Dr. jur. Willy Spannowsky, Rechtsgutachten zur Erhaltung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in der Innenstadt von Dillingen/Saar) Stadt Dillingen - Bebauungsplan Nr. 11 c „Gewerbegebiet Dillingen-Nord“ www.kernplan.de 24
Einschränkung bzw. ausschluss der künftigen Einzelhandelsnutzung im plangebiet zur Erhaltung und Entwicklung des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereichs gemäß § 1 abs. 5 und 9 BaunVo „Die (...) Gestaltungsmöglichkeit besteht darin, die bestehenden Bebauungspläne (...) durch Festsetzung eines Gewerbegebiets auf der Basis der geltenden BauNVO 1990 und den Feinsteuerungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO zu modifizieren. Damit werden die Zielsetzungen (...) auf eine Stufe gestellt. Dies ist nach der Rechtsprechung eine anspruchsvolle Variante, weil bei der Feinsteuerung hohe rechtliche Anforderungen zu erfüllen sind. Sowohl die Begründungs- als auch Abwägungserfordernisse sind nach der Rechtsprechung bei dieser Variante hoch; allerdings weniger in Bezug auf die in dem Plangebiet dominierend vorhandene und zu fördernde gewerbliche Nutzung als vielmehr in Bezug auf die Einschränkung der nach bisheriger Rechtslage im Plangebiet weitreichend zulässigen Einzelhandelsnutzung (dazu Maidowski/Schulte, Einzelhandel: Quo vadis, BauR 9/2009, 1380ff.). In Bezug auf die gewerbliche Entwicklung muss für den Fall der Einschränkung der Einzelhandelsnutzung im Wesentlichen geprüft werden, welche Auswirkungen diese Entwicklung für die Umwelt hat und welche zusätzlichen Nutzungskonflikte diesbezüglich entstehen könnten. Anspruchsvoller sind die Anforderungen bezüglich der differenzierten, sortimentsspezifischen Einschränkung der Einzelhandelsnutzung. Diesbezüglich muss zunächst – gestützt auf eine markwirtschaftliche Analyse bzw. ein Einzelhandelskonzept – geprüft werden, welche zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde vorhanden sind, wie sie genau abzugrenzen sind, wo bereits Funktionsbeeinträchtigungen gegeben sind und wie die Entwicklung für die als schutzwürdig und erhaltensfähig identifizierten zentralen Versorgungsbereiche voraussichtlich verlaufen würde, wenn die Gemeinde die Einzelhandelsentwicklung im Gewerbegebiet ungehindert aufrechterhalten würde. (...) (Quelle: Prof. Dr. jur. Willy Spannowsky, Rechtsgutachten zur Erhaltung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in der Innenstadt von Dillingen/Saar) Verfahrensart und anforderungen an das Einzelhandelskonzept „Der Stadt Dillingen ist „anzuraten, das Regelverfahren der Bebauungsplanung mit Umweltprüfung durchzuführen. (...) Der Plangeber muss sich (...) insbesondere mit der Frage auseinandersetzen, ob und in welchem Umfang der Bebauungsplan mit Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO der herausgehobenen Stellung privaten Eigentums Rechnung tragen kann und soll (so ausdrücklich OVG NRW, Urt. v. 18.05.2010, Az.: 10 D 92/08.NE im Anschluss an BVerwG, Beschl. v. 21.11.2005 – 4 BN 36.05 -, BRS 69 Nr. 31).“ (Quelle: Prof. Dr. jur. Willy Spannowsky, Rechtsgutachten zur Erhaltung und Weiterentwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in der Innenstadt von Dillingen/ Saar) Basis bildet dabei die Differenzierung in passiven und aktiven Bestandsschutz. „Der bloße „passive Bestandsschutz“ erschöpft sich darin, die bisher genehmigte und aufgrund einer Planänderung nunmehr unzulässig gewordene Nutzung fortführen und die hierfür erforderlichen Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen durchführen zu können. Vgl. zuletzt VG Stuttgart, Urt. v. 14.12.2010, Az. 6 K 4001/08, juris-Rn. 26. Da hingegen Erweiterungen bzw. Entwicklungsmöglichkeitenausgeschlossen sind, stellt die Festsetzung von lediglich passivem Bestandsschutz für den Betroffenen eine starke Beschränkung seiner sich aus dem Eigentum ergebenden Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks dar. (...) Demgegenüber stellt die Festsetzung eines „erweiterten Bestandsschutzes“ auf Grundlage des § 1 Abs. 10 BauNVO einen erheblich geringeren Eingriff in das Eigentum dar. Gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO kann, wenn bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig wären, im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. (...) Macht die Gemeinde also von dem Instrument des § 1 Abs. 10 BauNVO Gebrauch, so bedeutet dies, dass der Betriebsinhaber nicht mit den Nutzungsmöglichkeiten vorlieb nehmen muss, die ihm sonst nur im Rahmen des herkömmlichen Bestandsschutzes verbleiben und die sich im Wesentlichen in Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen erschöpfen, sondern dass er je nach der Reichweite der getroffenen Regelung in die Lage versetzt wird, weiterhin Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen vorzunehmen.“ (Dr. Kay Artur Pape, Stellungsnahme des 05. April 2011.) „Eine Gemeinde kann danach im Gewerbegebiet die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben sowie die Umnutzung von Gewerbeflächen in Einzelhandelsflächen beschränken, weil sie die mit Nutzungsänderungen verbundenen städ- Stadt Dillingen - Bebauungsplan Nr. 11 c „Gewerbegebiet Dillingen-Nord“ www.kernplan.de 25
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