KERN PLAN - Stadt Dillingen

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Im Zusammenhang mit dem Betrieb stehende Änderungen und Erneuerungen jedweder Art sind bei den genannten Betrieben (Nr. 1. - 5.) ausnahmsweise zulässig, soweit diese keine wesentlichen Auswirkungen auf den Einzelhandel des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Dillingen haben. Die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses genehmigte Wohnnutzung genießt Bestandsschutz. Begründung Gemäß vorangegangener Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung der Bebauungspläne Nr. 11, 11 a und 11 b und der auf deren Grundlage erfolgten Ansiedlung der gewerblichen Nutzungen wird erneut ein Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO festgesetzt. Ebenfalls wird der unbeplante Innenbereich als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO definiert. Es gelten die planausfüllenden Vorschriften mit entsprechenden Modifikationen. Die Festsetzung des Gewerbegebietes dient dem Erhalt und der Weiterentwicklung des produzierenden und verarbeitenden Gewerbes sowie funktionsadäquater Betriebe und trägt dem Vorranggebiet für Gewerbe, Industrie und Dienstleistung Rechnung. Die Festsetzungen des Gewerbegebietes sind zu modifizieren. Grundlage der Modifikation bildet das Einzelhandelsgutachten der GMA, welches sich umfassend mit der Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches auseinandersetzt. Im Gewerbegebiet wird die Ansiedlung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen. Dies liegt darin begründet, dass die Ansiedlung oder Erweiterung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in Vorranggebieten für Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen deren Zweckbestimmung entgegensteht. Demnach dienen diese Vorranggebiete der Ansiedlung von Betrieben aus dem industriell-produzierenden Sektor, des gewerblichen Bereiches sowie des wirtschaftsorientierten Dienstleistungsgewerbes. Mit dem Ausschluss großflächiger Einzelhandelsbetriebe im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO werden somit diese Flächen entsprechend ihrer Zweckbestimmung gesichert. Als Modifikation der allgemeinen Zulässigkeit werden darüber hinaus gem. § 1 Abs. 9 BauNVO Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten nach der Dillinger Sortimentsliste für unzulässig erklärt. Der Ausschluss als zentraler Auslöser dieses Bebauungsplanes erfolgt aus Gründen der Vermeidung von Gefährdungen sowie der Vermeidung der Verschlechterung bereits bestehender Negativwirkungen im gewachsenen Zentrum. Aus diesem Grund sollen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten künftig außerhalb der Zentren nicht mehr zulässig sein. Somit sind der Schutz des zentralen Versorgungsbereiches in der Innenstadt und dessen Reaktivierung und Weiterentwicklung zentrale Anliegen. Darüber hinaus bleibt das Gewerbegebiet dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe vorbehalten, was dem Ziel der Sicherung und der Weiterentwicklung des Gewerbegebietes entspricht. Zugleich wird mit dem Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes dem Belang gem. § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ entsprochen. Der Ausschluss des gesamten Einzelhandels ist nicht erforderlich. Demge- mäß ist weiterhin das Angebot nicht zentrenrelevanter Sortimente im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes zulässig, da hiervon entsprechend einem allgemeinen Erfahrungssatz keine Gefahren für den zentralen Versorgungsbereich zu erwarten sind. Ferner können der erforderliche Platzbedarf der Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sowie die durch sie induzierten Verkehrsfrequenzen an diesen Standorten prioritär befriedigt werden. Als Ausnahme des Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten wird die so genannte „Handwerkerregel“ Bestandteil des Bebauungsplanes. Um Handwerksbetrieben Absatzmöglichkeiten für selbstproduzierte Waren im Sinne zentrenrelevanter Sortimente zuzugestehen, wird dies als Ausnahme definiert. Um zu gewährleisten, dass hiervon dennoch keine Negativwirkungen für den zentralen Versorgungsbereich ausgehen, wird die Definition von 100 m² maximaler Verkaufsfläche als erforderlich erachtet. Mit dieser Begrenzung wird gewährleistet, dass sich die Verkaufsfläche dem Betrieb im Verhältnis zur Hauptnutzung unterordnet. Je Handwerksbetrieb dürfen an der Stätte der Leistung Verkaufsflächen von maximal 100 m 2 für den Verkauf von zentrenrelevanten Sortimenten im Sinne ausschließlich selbstproduzierter Ware an letzte Verbraucher vorgehalten werden. Vorhandene Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, ALDI, LIDL, Getränkemarkt Stöhr, Kaufland und Möbel Müller, verfügen ohnehin vollständig über passiven Bestandsschutz. Nach Aufgabe der gegenwärtigen Nutzung könnte die Folgenutzung nach deren Art gemäß der vor der Rechtskraft des Bebauungsplanes erteilten Genehmigung wieder herge- Stadt Dillingen - Bebauungsplan Nr. 11 c „Gewerbegebiet Dillingen-Nord“ www.kernplan.de 32
stellt werden. Unzulässig wären ab dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes jedoch die Erhöhung der bis dahin genehmigten Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente. Die vorgesehene Fremdkörperfestsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO geht als aktiver Bestandsschutz darüber hinaus. Durch die zugestandene Entwicklungsmöglichkeit wird die wirtschaftliche Tragfähigkeit dieser Betriebe gewährleistet. Demnach werden Änderungen und Erneuerungen bei den Betrieben Nr. 1-5 mit zentrenrelevanten Sortimenten und Erweiterungen der Betriebe Nr. 1-3 mit zentrenrelevanten Sortimenten als ausnahmsweise zulässig erklärt. Um die Gefahr der Aushöhlung dieser Regelung zu umgehen, wird der Umfang der Erweiterung der Betriebe Nr. 1-3 auf 10% der zum Zeitpunkt des Offenlagebeschlusses genehmigten Verkaufsfläche begrenzt, bis zu einer maximalen Gesamtverkaufsfläche von 800m 2 . Bei Betrieben, die nicht unter die Großflächigkeit fallen, sind geringfügige Erweiterungen zulässig; bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist eine Erweiterung nicht zulässig. Weiterhin werden Änderungen und Erneuerungen lediglich für ausnahmsweise zulassungsfähig erklärt. Damit ist der Stadt Dillingen sichergestellt, konkrete Anfragen betroffener Betriebe im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens jeweils einzelfallbezogen insbesondere dahingehend zu prüfen, ob wesentliche Auswirkungen auf den Einzelhandel des zentralen Versorgungsbereiches der Stadt Dillingen zu erwarten sind. mass dEr BaulicHEn nutzung Das Maß der baulichen Nutzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 - 21a BauNVO wird im Geltungsbereich des Bebauungsplanes durch die die Baumassenzahl, die Grundflächenzahl und die Höhe baulicher Anlagen bestimmt. Baumassenzahl (Bmz) Gem. § 16 Abs. 2, § 21 BauNVO i.V.m. § 17 BauNVO. festsetzung Die Baumassenzahl (BMZ) des GE 1 und GE 2 wird auf 10,0 festgesetzt. Begründung Neben der Grundflächenzahl erfolgt im Plangebiet die Festsetzung der Baumassenzahl. Diese gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche (gem. § 19 Abs. 3 BauNVO) zulässig sind. Die Ermittlung der Baumasse hat nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu erfolgen. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind dabei in die Berechnung mit einzubeziehen. Bei baulichen Anlagen, bei denen eine Berechnung der Baumasse nach § 21 Abs. 2 Satz 1 BauNVO (z.B. keine Angabe von Vollgeschossen, insbesondere bei Hallenbauten) nicht möglich ist, ist die tatsächliche Baumasse zu ermitteln. In diesem Fall ist die Baumasse nach den Außenwänden des Gebäudes zu bestimmen. Es ist darauf zu verweisen, dass bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 20 Abs. 4 bei der Ermittlung der Baumasse unberücksichtigt bleiben. Gemäß § 17 BauNVO entsprechen die festgesetzten Baumassenzahlen in den Gewerbegebieten GE 1 und GE 2 mit einer BMZ von je 10,0 den zulässi- gen Obergrenzen. Jene Festsetzungen gestatten die im Hallenbau typischerweise erforderlichen und im Plangebiet bereits realisierten Gebäudehöhen. Ebenso wird den divergierenden Gebäude- und Geschosshöhen sowie dem teilweise gänzlichen Verzicht auf Vollgeschosse im Bestand Rechnung getragen. grundflächenzahl (grz) Gem. § 16 Abs. 2, § 19 BauNVO i.V.m. § 17 BauNVO. festsetzung Die Grundflächenzahl (GRZ) des GE 1 und GE 2 wird auf 0,8 festgesetzt. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Für das Teilgebiet GE 2 gilt: Gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO wird festgesetzt, dass die festgesetzte GRZ durch Stellplätze bis zu einer GRZ von 0,9 überschritten werden darf. Begründung Die Grundflächenzahl als Verhältniszahl gemäß § 19 Abs. 1 BauNVO gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Demnach erfasst die Grundflächenzahl den Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Folglich wird hiermit zugleich ein Mindestmaß an Freiflächen auf dem Baugrundstück gewährleistet. Die festgesetzte GRZ von 0,8 entspricht gem. § 17 BauNVO der Ober- Stadt Dillingen - Bebauungsplan Nr. 11 c „Gewerbegebiet Dillingen-Nord“ www.kernplan.de 33
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