OLG München, Beschluss v. 07.08.2007, Az. 34 Wx 3/05 - WEG

echerchiert von: Christian G. Heck§Gericht: OLG München Quelle:Entscheidungsdatum: 07.08.2007Aktenzeichen: 34 Wx 3/05 Normen: WEG § 16 Abs. 2 § 21 Abs. 3 ,Abs. 5 Nr. 2 § 23 Abs. 4 § 24DokumenttypBeschlussAbs. 6Ungültiger Beschluss der Eigentümerversammlung bei fehlender Protokollunterschrift -keine Bindung der Wohnungseigentümer an Instandsetzungsbeschluss mitKostenverteilungsschlüssel zulasten einzelner Wohnungseigentümer beiBeschlussfassung über konkrete SonderumlageLeitsatz (amtlich)1. Fehlt die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche zweite Unterschrift eines Wohnungseigentümersunter dem Protokoll der Eigentümerversammlung, ist ein in dieser Versammlunggefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären, sofern nicht die Unterschrift imgerichtlichen Verfahren nachgeholt wird.2. Aus einem Beschluss, der für Instandsetzungsmaßnahmen isoliert einen nicht vereinbartenKostenverteilungsschlüssel zulasten nur einzelner Wohnungseigentümer bestimmt, ergibt sichkeine Bindung der Wohnungseigentümer für einen Folgebeschluss, der die konkrete Sonderumlagezum Gegenstand hat.Fundstellen:DNotZ 2008, 291MietRB 2007, 292NJW 2008, 156NZM 2007, 772OLGReport-München 2007, 831ZMR 2007, 883GründeI.Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer kleinen Wohnanlage; derVerwalter der Anlage ist zugleich Wohnungseigentümer. Die Eigentümergemeinschaft umfasst fünfParteien.Nach § 8 der Gemeinschaftsordnung ( GO ) sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung desGebäudes von den Miteigentümern im Verhältnis ihrer Anteile, entsprechend ihren in der Aufteilungniedergelegten Tausendstel, zu tragen. Ebenso bestimmt § 14 GO , dass die Lasten und Kosten (dasWohngeld) nach Miteigentumsanteilen berechnet werden. Schließlich bestimmt § 11 Nr. 5 GO inErgänzung zu § 23 WEG, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung außer dendort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokollist vom Verwalter zu erstellen und von dem Versammlungsvorsitzenden sowie zwei Miteigentümern oderVerwaltungsbeiräten zu unterschreiben.In der Eigentümerversammlung vom 25.3.2000 fassten die Wohnungseigentümer in Anwesenheit derAntragstellerin den Beschluss, dass die drei so genannten Alteigentümer, darunter die Antragstellerin, dieanstehenden und im Einzelnen in der Niederschrift aufgeführten Renovierungen bezahlen. Der Beschlusswurde nicht angefochten. Die Niederschrift ist nicht von zwei, sondern nur von einem Wohnungseigentümerunterschrieben.Die Urteile werden mit größtmöglicher Sorgfalt übernommen. Dennoch wird keine Haftung für den Inhalt und dessen Richtigkeit übernommen.Seite 1 von 4 Seiten

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.9.2000 fassten die Wohnungseigentümer in Abwesenheitder Antragstellerin u.a. folgende § Beschlüsse:TOP 1: Genehmigung der Jahresabrechnung für 1999TOP 3.6: Finanzierungssicherung der Sanierungsmaßnahmen und Vorgehen bei NichterfüllungDie Wohnungseigentümergemeinschaft (Alteigentümer: D., Da. [= die Antragstellerin], K.) beschließt, eineAbschlagszahlung von insgesamt 12.000 DM für die Sanierung des Kellers, des Giebels, der Fassade,des Eingangs und des Treppenhauses nach Anteilen auf das WEG -Konto bis zum 31.10.2000einzuzahlen. Die anteiligen Kosten werden jedem Eigentümer mitgeteilt.Das gefertigte Protokoll ist vom Verwalter sowie einem Wohnungseigentümer unterschrieben.Die Antragstellerin hat, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch bedeutsam, fristgerechtbeantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge mitBeschluss vom 14.4.2003 abgewiesen. Der sofortigen Beschwerde hat das Landgericht mit Beschlussvom 29.11.2004 stattgegeben und die beiden Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Hiergegen richtetsich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.Am 18.6.2007 haben sich die Beteiligten im Rahmen eines anderen Wohnungseigentumsverfahrens überden für die Wohngeldabrechnung zugrunde zu legenden Verteilungsschlüssel gerichtlich verglichen. DieBeteiligten haben daraufhin, soweit der Antrag die Ungültigerklärung von TOP 1 betraf, die Hauptsachefür erledigt erklärt.II.Für das Verfahren gilt das bis 30.6.2007 geltende Recht (§ 62 Abs. 1 WEG n. F.).Das Rechtsmittel hat, soweit sich die Hauptsache nicht erledigt hat, keinen Erfolg.1. Das Landgericht hat, soweit noch erheblich, ausgeführt:Der Beschluss zu TOP 3.6. (Finanzierungssicherung der Sanierungsmaßnahmen) müsse als Regelungfür eine Sonderumlage die anteilsmäßig zu erbringenden Beträge der Wohnungseigentümer bestimmen.Die Verteilung auf lediglich die Alteigentümer widerspreche dem Gesetz wie der Gemeinschaftsordnung.Es seien keine besonderen Gründe dafür ersichtlich, die aus dem Gesichtspunkt grober Unbilligkeit oderVerstoßes gegen Treu und Glauben eine derartige einseitige Verteilung rechtfertigen könnten.Ferner sei der Beschluss auch aus formellen Gründen für ungültig zu erklären, weil das Protokoll vomVerwalter zu erstellen und von dem Versammlungsvorsitzenden sowie zwei Miteigentümern oderVerwaltungsbeiräten zu unterschreiben sei. Da nur der Verwalter und ein Miteigentümer unterschriebenhabe, genüge das Protokoll und damit die Beschlussfassung nicht den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung.2. Dies hält der auf Rechtsfehler beschränkten Nachprüfung durch den Senat stand (§ 27 Abs. 2 Satz 1FGG , §§ 546 , 559 Abs. 2 ZPO ).Zu Recht hat das Landgericht den Beschluss über die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen nach §23 Abs 4 Satz 1 WEG für ungültig erklärt.a) Der Eigentümerbeschluss unterliegt bereits aus formellen Gründen der Anfechtbarkeit (vgl. BGHZ 136,187).(1) Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in Ergänzung zu § 23 WEG , dass zur Gültigkeit einesBeschlusses außer den dort genannten Bestimmungen dessen Protokollierung erforderlich ist, dasProtokoll vom Verwalter zu erstellen ist und von dem Versammlungsvorsitzenden sowie zwei Miteigentümernoder Verwaltungsbeiräten zu unterschreiben ist. Auch bei der Unterschriftsleistung durch zweiMiteigentümer (oder Verwaltungsbeiräte) handelt es sich um ein Wirksamkeitserfordernis.Der Senat kann die Regelung als Bestandteil der Teilungserklärung selbständig auslegen (BGHZ 121,236/239). Danach ist die Unterschrift des Vorsitzenden und zweier weiterer Personen zur Wirksamkeit desBeschlusses unerlässlich. Die Klausel regelt zum einen in Satz 1 die Notwendigkeit, überhaupt einProtokoll zu erstellen. Ohne diese Ergänzung wäre nämlich ein Verstoß gegen die gesetzlicheDie Urteile werden mit größtmöglicher Sorgfalt übernommen. Dennoch wird keine Haftung für den Inhalt und dessen Richtigkeit übernommen.Seite 2 von 4 Seiten

Protokollierungsvorschrift in § 24 Abs. 6 WEG kein Anfechtungsgrund (BayObLGZ 1980, 29;§ Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 24 Rn. 19), sondern hätte nur Einfluss auf den Beweiswert (Weitnauer/Lüke § 24 Rn. 18 und 20). In ihrem mit Satz 1 untrennbar verbundenen Satz 2 (vgl. BGHZ 136, 187/192)bestimmt die Klausel zum anderen, dass die Niederschrift außer vom Versammlungsvorsitzenden vonzwei Miteigentümern (oder Verwaltungsbeiräten) zu unterschreiben ist. Die Annahme, die Teilungserklärunghabe nur die Protokollierung der Beschlüsse zur Gültigkeitsvoraussetzung gemacht und nichtauch deren Form, liegt für einen unbefangenen Betrachter fern, weil die Form die Richtigkeit desProtokolls gewährleisten soll und die Rechtsfolge eines unrichtig oder unvollständig unterzeichnetenProtokolls vernünftigerweise keine andere sein kann als die der fehlenden Protokollierung (BGHZ 136,187/192 f.). Dabei macht es keinen maßgeblichen Unterschied, dass die gewählte Klausel - anders als indem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 3.7.1997 (BGHZ 136, 187 ) zugrunde liegenden Fall -nicht die Unterschriftsleistungen gerade zweier von der Gemeinschaft bestimmter Wohnungseigentümervorschreibt. Sie ist jedenfalls dahin zu interpretieren, dass nur anwesende Wohnungseigentümer (Beiräte)zur Unterzeichnung berechtigt sind (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 24 Rn. 110) und einüber die gesetzliche Vorschrift (§ 24 Abs. 6 WEG ) hinausgehender Schutz in die Richtigkeit desProtokolls eben durch die Unterschrift einer zusätzlichen Person, nämlich eines Wohnungseigentümersoder eines Beirats, gewährleistet sein soll. Aus diesem Grund genügt es auch nicht, wenn derVersammlungsleiter als Verwalter zugleich Wohnungseigentümer ist.(2) Fehlt eine vereinbarte Gültigkeitsvoraussetzung wie die notwendige Unterschrift eines weiterenWohnungseigentümers oder Beirats, ist der Beschluss als Torso zunächst schwebend unwirksam. DieUnterschrift kann, auch im gerichtlichen Verfahren, noch nachgeholt werden (KK-WEG/Riecke § 24 Rn.82). Derartiges hat der Tatrichter jedoch nicht festgestellt, so dass der angefochtene Eigentümerbeschlussschon aus diesem Grund zu Recht für ungültig erklärt werden musste.b) Der Umlagenbeschluss ist aber auch aus materiellen Gründen für ungültig zu erklären.(1) Das Landgericht führt zu Recht aus, dass der Beschluss der Gemeinschaftsordnung widerspricht.Nach § 8 GO sind die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung (§ 21 Abs. 3 , Abs. 5 Nr. 2 WEG),von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen, von den Miteigentümern nach dem Verhältnisihrer Miteigentumsanteile aufzubringen. Insoweit deckt sich die Gemeinschaftsordnung mit dergesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 WEG. Die Verteilung des Abschlags nur auf eine bestimmte Gruppevon Wohnungseigentümern (Alteigentümern) widerspricht dieser Regelung. Sie rechtfertigt sich auch nichtaus der Annahme von Einzelabsprachen "neuer" Wohnungseigentümer mit Alteigentümern. Der in derGemeinschaftsordnung niedergelegte Kostenverteilungsschlüssel kann nicht durch Eigentümerbeschlussabgeändert werden; ein trotzdem gefasster Beschluss ist wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit derEigentümerversammlung nichtig (BGHZ 145, 158 ).(2) Der nicht angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümer vom 25.3.2000 ändert daran nichts.Mangels fristgerechter Anfechtung ist er allerdings nicht deswegen unwirksam (vgl. § 23 Abs. 4 WEG ),weil das maßgebliche Protokoll ebenfalls nicht von zwei Wohnungseigentümern unterschrieben ist.Seinem Inhalt nach hat der Beschluss, ebenso wie der vom 29.9.2000, die Kostenverteilung für bestimmteRenovierungsarbeiten nach einem nicht vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zum Gegenstand undbestimmt isoliert die Kostenverteilung auf die Alteigentümer. Es kann offen bleiben, ob die Beschlüssevom 25.3.2000 und vom 29.9.2000 dieselben Instandsetzungsmaßnahmen betreffen, was sich nicht ohneweiteres aus dem jeweiligen Text erschließt. Sollte der Beschluss vom 25.3.2000 die Wohnungseigentümerfür eine oder mehrere künftige Entscheidungen binden, wäre er nämlich nichtig. Erschöpft er sichhingegen in einer einmaligen Regelung, bietet er nicht die Legitimation für weitere Entscheidungen, d.h.aus der Anwendung des fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels im früheren Beschluss ergibt sich keineBindung der Wohnungseigentümer für den nun angefochtenen Beschluss vom 29.9.2000 zurAbschlagszahlung (vgl. Wenzel ZWE 2004, 130/131; Merle ZWE 2001, 342/343 f.; auch KK-WEG/Elzer §10 Rn. 116).(3) Ob die eine Gruppe von Wohnungseigentümern ("Neueigentümer") gegen andere Wohnungseigentümer("Alteigentümer") aus individuellen Vereinbarungen Ansprüche auf Erstattung von Sanierungsaufwendungenbesitzt, spielt in diesem Verfahren keine Rolle. Diesbezüglichen Beweisanregungen derAntragsgegner ist der Tatrichter zu Recht nicht gefolgt.c) Hinsichtlich der angefochtenen Jahresabrechnung 1999 ist die Hauptsache erledigt. Das folgt aus demvon den Beteiligten in einem anderen gerichtlichen Verfahren abgeschlossenen Vergleich. Überdies istder Senat an die insoweit übereinstimmend abgegebenen Erklärungen der Beteiligten auch gebunden.Der Amtsermittlungsgrundsatz wird insoweit von der Dispositionsmaxime verdrängt (BayOblG ZWE 2003,360/362). Insoweit hat der Senat nur noch über die Kosten nach § 47 WEG zu entscheiden (KK-WEG/Abramenko Vor §§ 43 ff. Rn. 66, 67).Die Urteile werden mit größtmöglicher Sorgfalt übernommen. Dennoch wird keine Haftung für den Inhalt und dessen Richtigkeit übernommen.Seite 3 von 4 Seiten

3. Dem Senat erscheint es nach § 47 WEG (a.F.) angemessen, die gerichtlichen Kosten des§ Rechtsbeschwerdeverfahrens samtverbindlich den Antragsgegnern aufzuerlegen, weil sie unterlegensind. Sie wären auch unterlegen gewesen, soweit sich der Antrag auf die Ungültigerklärung derJahresabrechnung 1999 bezog. Denn dieser lag nicht der in der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebeneKostenverteilungsschlüssel zugrunde. Zu dessen Verbindlichkeit für die Gemeinschaft verweist der Senatauf die obigen Ausführungen. Von einer Erstattungsanordnung wird im Hinblick auf die vergleichsweiseRegelung der Beteiligten, die eine Kostenaufhebung beinhaltet, wie im Hinblick auf die unterschiedlichenInstanzentscheidungen abgesehen.Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG (a.F.). Ausgangspunkt für dieBewertung ist für TOP 1 der Gesamtbetrag der Jahresabrechnung (rund 5.300 EUR) sowie dieSonderumlage (rund 6.100 EUR). Während es im Hinblick auf das Interesse der Gesamtheit derWohnungseigentümer sachgerecht erscheint, den Betrag der Sonderumlage ungekürzt anzusetzen, ist fürdie Jahresabrechnung die Bemessung mit 1/4 des Gesamtbetrags sachgerecht, weil es hier nur umAufteilungsfragen mit im Einzelnen nicht allzu erheblichen Auswirkungen ging.Vorinstanz: LG Memmingen, vom 29.11.2004 - Vorinstanzaktenzeichen 4 T 1119/03Vorinstanz: AG Neu-Ulm, - Vorinstanzaktenzeichen II 48/00Die Urteile werden mit größtmöglicher Sorgfalt übernommen. Dennoch wird keine Haftung für den Inhalt und dessen Richtigkeit übernommen.Seite 4 von 4 Seiten