OLG Köln, Beschluss v. 14.03.2005, Az. 16 Wx 23/05, NZM ... - WEG

echerchiert von: Christian G. Heckwww.weg-recht.de.vuGericht: OLG Köln Quelle:Entscheidungsdatum: 14.03.2005Aktenzeichen: 16 Wx 23/05 Normen: WEG § 26 ;DokumenttypBeschlussInformation der Wohnungseigentümerüber eingeholte Konkurrenzangebotebei Neubestellung des VerwaltersLeitsatz (amtlich)Sind mehrere Konkurrenzangebote potenzieller neuer Verwalter eingeholt worden, sind diese vorBestellung eines neuen Verwalters allen Wohnungseigentümern zugänglich zu machen, damit einjeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sich einen Überblick und ein eigenes Bild von denBedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen zu können.Fundstellen:NZM 2005, 428OLGReport-Köln 2005, 362WuM 2005, 603ZMR 2005, 811Gründe:Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.Die landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung gem. der §§ 27FGG , 546ZPO nichtstand.Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts widerspricht die Beschlussfassung vom 28.1.2004 denGrundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.Zwar ist der Senat mit den Vorinstanzen der Auffassung, dass der Ermächtigungsbeschluss inzident auchdie Bestellung der weiteren Beteiligten beinhaltet und die Angabe "Wahl eines neuen Verwalters" in derEinladung ausreichend für die Bezeichnung des Gegenstandes im Sinne von § 23 Abs. 2 WEG ist. Auchdürfte die Übertragung des Abschlusses des Verwaltervertrages auf die Miteigentümerin N grundsätzlichzulässig gewesen sein, weil die Ausgestaltung der vertraglichen Beziehungen zu dem Verwalter nicht dasGrundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sondern nur eine Sonderbeziehung der Gemeinschaftzu einem Dritten betrifft und die wichtigsten Elemente des Verwaltervertrages, wie Bestellungszeitraumund Verwaltervergütung, in dem Mehrheitsbeschluss vorgegeben wurden. Dennoch ist der Ermächtigungsbeschlussder Wohnungseigentümer zu beanstanden, weil die Entscheidung über die Neubestellungdes Verwalters nicht ausreichend vorbereitet worden ist. Es bedarf keiner näheren Erläuterung,dass vor einer Abstimmung über die Bestellung zum Verwalter die Eigentümer in Anbetracht seiner weitreichendenBefugnisse über Qualifikation und Bedingungen des zu bestellenden Verwalters so umfassendwie möglich unterrichtet werden müssen. Dabei kann dahinstehen, ob auch bei der Vorbereitung derNeubestellung eines Verwalters die Einholung mehrerer Angebote erforderlich ist, um die Angemessenheitder Honorarvorstellungen der jeweiligen Leistungsanbieter überprüfen zu können (so OLG HammMZM 2003, 486, 487; Weitnauer, WEG , 9. Aufl., § 26 Rdz. 9). Wenn aber - wie vorliegend - mehrereKonkurrenzangebote eingeholt worden sind, sind diese vor Bestellung eines neuen Verwalters allenWohnungseigentümern zugänglich zu machen, damit ein jeder von ihnen in die Lage versetzt wird, sichDie Urteile werden mit größtmöglicher Sorgfalt übernommen. Dennoch wird keine Haftung für den Inhalt und dessen Richtigkeit übernommen.Seite 1 von 2 Seiten

einen Überblick und ein eigenes Bild von den Bedingungen der einzelnen Kandidaten verschaffen zukönnen. An einer derartigen Information aller Wohnungseigentümer fehlt es vorliegend. Die Antragstellerinhat unwidersprochen vorgetragen, dass sie vor der Beschlussfassung keine Kenntnis von den weiterenKonkurrenzangeboten erhalten hatte und das diese nicht Gegenstand der Versammlung vom 28.1.2004waren. Letzteres entspricht auch dem Inhalt des vorgelegten Versammlungsprotokolls, wonach lediglichein Prospekt der weiteren Beteiligten vorlag und keine weiteren Vorschläge oder Alternativen zurVerwalterbestellung unterbreitet wurden. Auch wenn die Antragstellerin und ihr Ehemann allein an einerVerlängerung des Verwaltervertrages der Firma I Immobilien GmbH interessiert waren und sie sich dehalbnicht persönlich um Alternativangebote bemüht hatten, so haben sie dennoch einen Anspruch darauf,vor Beschlussfassung über die Verwalterneubestellung über alle anderweitig eingeholten Konkurrenzangeboteinformiert zu werden. Denn nur dann wäre ihnen die Überprüfung möglich gewesen, ob die vonder Mehrheit der Wohnungseigentümer getroffene Auswahl des Kandidaten den Grundsätzen ordnungsgemäßerVerwaltung entspricht.Der angefochtene Beschluss kann deshalb keinen Bestand haben und ist für ungültig zu erklären.Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47WEG . Billigem Ermessen im Sinne dieserVorschrift entspricht es, diejenigen Beteiligten mit den Kosten zu belasten, die in der Sache unterlegensind. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es bei dem Grundsatz zu verbleiben, dass dieBeteiligten im Verfahren nach dem WEG ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.Besondere Gründe, die es rechtfertigen könnten, von diesem Grundsatz abzuweichen, sind nichtersichtlich.Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 10.022,40 EUR (entsprechend der nichtangegriffenen Festsetzung der Vorinstanzen).Vorinstanz: LG Köln, vom 12.01.2005 - Vorinstanzaktenzeichen 29 T 182/04Vorinstanz: AG Köln, vom 15.07.2004 - Vorinstanzaktenzeichen 202 II 65/04Die Urteile werden mit größtmöglicher Sorgfalt übernommen. Dennoch wird keine Haftung für den Inhalt und dessen Richtigkeit übernommen.Seite 2 von 2 Seiten