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Nutzfläche und Monat. Für Wien beträgtder Richtwert S 50,40.Die Zuschläge und Abstriche (§ 16 Abs. 2 Z.1 bis 6 MRG) zum Richtwert, die erforderlichsind, um den zulässigen Hauptmietzinsfür eine konkrete Wohnung zu ermitteln,werden weder absolut noch relativbegrenzt. Die Zuschläge und Abstriche sindnach der allgemeinen Verkehrsauffassung und denErfahrungen des täglichen Lebens vorzunehmen.Zum Teil sind die Kriterien wortgleich aus§5 WEG übernommen. Der Gesetzgeberverweist im AB auch auf die Rechtsprechungzum WEG, ohne jedoch zu berücksichtigen,daß dort die Wohnungen innerhalbeines Hauses untereinander zu bewertensind, wohingegen im mietrechtlichenBereich die Unterschiede einer konkretenWohnung im Vergleich zur abstraktenNormwohnung zu bewerten sind. Liegt dieNormwohnung süd- oder nordseitig?Einzig der Lagezuschlag ist ziffernmäßigbegrenzt, jedoch kompliziert zu ermitteln.Zunächst ist zu prüfen, ob eine durchschnittlicheLage in einem Gründerzeitviertel vorliegt,da hier ein Lagezuschlag ausgeschlossenist. Dazu wird in den meisten Fällen einSozialhistoriker als Sachverständiger beizuziehensein. Danach ist von einem Sachverständigenfür das Realitätenwesen der in derGegend übliche Grundpreis zu ermitteln.Anhand dieses Grundpreises ist von einemSachverständigen für das Bauwesen die nachder Bauordnung erziel bare Wohnnutzflächezu ermitteln. Die Grundstückskosten geteiltdurch die erziel bare Wohnnutzfläche ergibteinen bestimmten Grundkostenanteil je0uadratmeter. Der solcherart errechneteGrundkostenanteil ist mit dem der Nutzwertermittlungzugrundegelegten Grundkostenanteilzu vergleichen. Vom Differenzbetragsind 0,33% der höchstzulässige Lagezuschlagzum Richtwert. Voraussetzung für dieBerücksichtigung eines Lagezuschlages beider Hauptmietzinsermittlung ist die ausdrücklicheBekanntgabe der maßgebendenUmstände durch den Vermieter spätestensbei Mietvertragsabschluß.Kategoriehauptmietzins (§ 16 Abs.5 MRG): Einzig für Kategorie D Wohnungengibt es noch einen ziffernmäßig begrenztenHauptmietzins. Dieser beträgt S7,40 je m' Nutzfläche, bei Brauchbarkeit derWohnung S 14,80 je m' Nutzfläche. Wird füreine Kategorie D Wohnung ein Hauptmietzinsvon mehr als S 7,40/m' begehrt, so ist fürdiese Wohnung die Einhebung eines erhöhtenHauptmietzinses gem. §§ 18 ff. MRGausgeschlossen (§ 18 Abs. 5 MRG).Ausnahmen für standardverbesserteWohnungen (§ 46c MRG): Wurdevom Vermieter eine Standardverbesserungzwischen dem 1. Jänner 1968 und dem 1.Oktober 1993 tatsächlich in Angriff genommen,so darf für einen zwanzigjährigen Zeitraumab Abschluß der Verbesserungsarbeitenweiterhin der angemeS$ene Hauptmietzinsbegehrt werden. Dies unbeschadet derBestimmungen des § 16 Abs. 2 bis 4 MRGüber den sonst anwendbaren Richtwerthauptmietzins.Andere Ausnahmen: Mit § 16 Abs. 12MRG wird ausdrücklich klargestellt, daß förderungsrechtlicheBestimmungen über dieMietzinsbildung unberührt bleiben. DasMRG gilt daher in diesen Fällen nur subsidiär.Zu erwähnen sind hier jedenfalls die Bestimmungendes § 33 Stadterneuerungsgesetzeshinsichtlich der unter das Wohnhaus­Wiederaufbaugesetz fallenden Wohnungen,die Bestimmungen des Rückzahlungsbegünstigungsgesetzes1971 - freier Hauptmietzinsgemäß § 53 MRG nach begünstigterRückzahlung - und des Rückzahlungsbegünstigungsgesetzes1987 - angemessenerHauptmietzins nach begünstigter Rückzahlung.Zusammenfassende Einschätzung:Die neuen Mietzinsregelungen führen zu einemmassiven Preisauftrieb, Steigerungenbis zu 400% bei bisher den Kategoriemietzinsenunterliegenden Kategorie B- und C­Wohnungen (S 22,20 und S 14,80 je m'Nutzfläche). Die vom Vermieter standardverbessertenWohnungen verbleiben inder angemessenen Hauptmietzinsbildung.Ausschließlich das geringe Segment jenerWohnungen, die vom Vormieter auf KategorieA Standard gebracht worden sind und ineinem Gründerzeitviertel (durchschnittlicheLage) liegen, werden billiger.Der Ankündigung der Regierungsparteienmit dem 3. W ÄG den Auswüchsen derMietzinsentwicklung entgegenzutreten undfür eine effektive Begrenzung der Mietzinsezu sorgen, werden durch dieses Gesetz jedenfallsnicht erfüllt!Da die Kriterien für Zuschläge und Abstricheim Richtwertsystem gesetzlich nichtdeterminiert sind, wird für die Normunterworfenenmit dem 3. W ÄG ein System derRechtsunsicherheit (Mieter und Vermieter)geradezu erst geschaffen.Dazu kommt noch, daß dieTeilnichtigkeitüberhöhter Hauptmietzinse nur mehrdann geltend gemacht werden kann, wenninnerhalb einer Präklusivfrist von drei bzw.dreieinhalb Jahren ab Mietzinsvereinbarungeine AntragsteIlung bei Gericht (SchlichtungsteIle)erfolgt.Die geändertenBefristungsregelungenDie Befristung von Mietverträgen ist auchbei Neuabschlüssen ab dem 1. März 1994nur innerhalb bestimmter Grenzen möglich.In Frage steht jedoch, inwieweit überhauptnoch unbefristete Hauptmieten zur Vergabegelangen werden. Neben den gemäß § 29Abs. 2 MRG unverändert gebliebenen Bestimmungenüber den Ausbildungsmietvertragsind gemäß § 29 Abs. 1 Z. 3 MRG je- .Recht & Gesellschaftdenfalls folgende Befristungen für den Vermieterdurchsetzbar, wenn sie schriftlich vereinbartworden sind (unbedingter Endtermin):• ohne Höchstdauer bei Wirtschaftsparks,bei Mietgegenständen des freifinanziertenNeubaus nach dem 31. Dezember1967 und bei Wohnungen in einemWohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen;• bis zur Höchstdauer von zehn Jahren beivermieteten Eigentumswohnungen, sofernesie nicht unter den ersten Punktfallen; nach Ablauf einer fünf jährigenVertragsdauer hat der Mieter ein gesetzlichnormiertes Kündigungsrecht - dreimonatigeKündigungsfrist;• auf exakt drei Jahre (nicht länger undnicht kürzer) bei allen anderen Wohnungen;nach Ablauf einer einjährigen Vertragsdauerhat der Mieter ein gesetzlichnormiertes Kündigungsrecht - dreimonatigeKündigungsfrist;• ohne Höchstdauer bei Geschäftsräumlichkeiten,die als sonstige Räumlichkeitim Wohnungseigentum stehen;• bis zur Höchstdauer von fünf Jahren beiU ntermietverhält~issen.Folgende Besonderheiten sind jedoch zubeachten: Die Befristungsmöglichkeit aufzehn Jahre ist dann ausgeschlossen, wenndie Wohnung in einem Altbau (errichtet vordem 9. Mai 1945) liegt und der VermieterEigentümer der Mehrheit der Miteigentumsanteileoder der Wohnungseigentumsobjekteist. In diesem Fall ist nur eine Dreijahresbefristungmöglich. Bei Umgehungsversuchendurch Übertragung von Miteigentumsanteilenan nahe Angehörige, etc., giltein anders als auf drei Jahre befristeter Mietvertragals auf unbestimmte Zeit abgeschlossen( § 29 Abs. 5 und 6 MRG).Für die befristete Vermietung ist unterbestimmten Voraussetzungen auch ein 20%­iger Abschlag vom sonst zulässigen Richtwert-oder Kategoriehauptmietzins vorgesehen.Dies trifft nur bei den Dreijahresverträgenund jenen befristeten Hauptmietverträgenüber Eigentumswohnungen, die inAltbauten liegen, zu (§ 16 Abs. 7 MRG).Die Vermietung an institutionelle(mildtätige) WohnraumbeisteIler ist auffünfJahre, mit einer einmaligen Verlängerungsmöglichkleitum abermals fünf Jahre, zulässig(§ 29 a MRG).At/m.: Die Zitate (kursiv) beziehetl sichjeweils auf denGesetzestext in dergeltenden Fassung. Zitate zum Textin der Fassung vor dem 3. WÄG sind mit aF geketIJ/­zeichnet. AB ist der Bericht des Bautenausschusses zum3. WÄG, 1268 BlgNR 18. GP.Martin Gruber ist Mitarbeiter des Vereins "Mieterinformieren Mieter" (MIM).Dr. Katharina Rueprecht ist Rechtsanwältin in Wien.Nr 3/94JURIDIKUMSeite 17