Baubeschreibung - L-KONZEPT Leipzig GmbH

Leipzig 

Georgplatz 1

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Inhaltsverzeichnis 

Georgplatz 1 

Lassen Sie sich faszinieren: 

03 Angebot im Überblick 

05 Preisübersicht 

06 Chancen und Risiken 

16 Standort und Lage 

19 Grundrisse und Umfeld 

30 Baubeschreibung 

43 TÜV-baubegleitendes 

Qualitätscontrolling 

Georgplatz 1 

44 Rechtliche Grundlagen 

51 Steuerliche Grundlagen 

58 Referenzen 

60 Kontakt 

61 Haftungs- und Angabevorbehalte 

Die in der Zeichnung verwendete Farbgestaltung ist unverbindlich.

Gegenstand dieses Angebotes sind 11 zu sanierende 

Eigentumswohnungen im Objekt Georgplatz 1 in Leipzig. 

Das Angebot richtet sich vorrangig an Investoren, die 

Wohnungseigentumseinheiten zum Zwecke der langfristigen 

Vermietung bzw. zum Selbstbezug erwerben wollen. 

Dieses Angebot ist daher nicht geeignet für Investoren, 

die eine kurzfristige Anlage mit einer feststehenden 

Verzinsung und der Rückzahlung zu einem bestimmten 

Zeitpunkt wünschen und die nicht die im Prospekt 

genannten Risiken tragen wollen. Geeignet ist dieses 

Angebot dagegen für Investoren, die eine Eigentumswohnung 

mit dem Ziel der langfristigen sachwertunterlegten 

Zukunfts- und Altersvorsorgung erwerben wollen. 

Diese Investoren müssen subjektiv bereit und objektiv 

wirtschaftlich in der Lage sein, die im Prospekt genannten 

Chancen und unbedingt zu beachtenden Risiken einzugehen. 

Dies bedeutet, dass die Investoren bei entsprechend 

hoher Fremdfinanzierung auch die Möglichkeit haben 

müssen, ggf. auftretende Unterdeckungen zwischen 

Einnahmen und Ausgaben nachhaltig zu tragen. 

Grundsätzliches: 

Der TÜV Süddeutschland wird die baubegleitende Qualitätskontrolle 

und die Bauabnahme durchführen. Zu den 

konkreten Kontrollmaßnahmen und Standards verweisen 

wir auf die Ausführungen im Prospekt. Die Kaufpreise sind 

der im Prospekt abgebildeten Kaufpreisliste zu entnehmen. 

Angebot im Überblick 

Georgplatz 1 

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Angebot im Überblick 

Georgplatz 1 

Sie differieren je nach Lage und Größe der Wohnungen. Die 

Wohnflächenberechnung erfolgte nach der 2. Berechnungsverordnung 

(BV). Der Verkäufer weist darüber hinaus 

ausdrücklich darauf hin, dass der Gesetzgeber für 

Rechtsgeschäfte ab dem 1. Januar 2004 durch eine 

Neuregelung im Rahmen der „WohnflächenVO“ eine veränderte 

Flächenberechnung vorschreibt, welche nach dem 

Wortlaut der Verordnung nur für preisgebundenen Wohnraum 

verbindlich ist. Zur Vermeidung von Unsicherheiten zur 

Berechnung von Balkon-, Loggia- und Terrassenflächen ist 

in den Kaufverträgen vorgesehen, dass vorgenannte, dem 

Vertragsgegenstand zugeordnete Bereiche bei der Wohnflächenermittlung 

zu 50 % anzurechnen sind. Der Käufer wird 

darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Vermietung und 

Nebenkostenabrechnung auch für nicht preisgebundenen 

Wohnraum eine Flächenberechnung nach der WohnflächenVO 

möglicherweise bindend sein kann. Der Käufer 

verzichtet ausdrücklich auf Ansprüche gegenüber dem 

Verkäufer, welche sich aus der zukünftigen Anwendung der 

WohnflächenVO auf dem Kaufgegenstand ergeben können. 

Der Kaufpreis ist nach der Makler- und Bauträgerverordnung 

in bis zu sieben zusammengefassten Einzelraten 

zu bezahlen. Die Schlussrate wird nach der vom TÜV 

Süddeutschland bestätigten Fertigstellung bzw. Restmängelbeseitigung 

zur Zahlung fällig. 

Im Kaufpreis enthalten sind: 

■ Kaufpreis für Grund und Boden 

■ Kaufpreis für Altbausubstanz 

■ die Kosten für die schlüsselfertige Bauleistung im 

Zusammenhang mit der Modernisierung / Sanierung 

■ die Kosten für die baubegleitende Qualitätskontrolle 

durch den TÜV Süddeutschland 

■ die gesamten Kosten für Marketing, Verkauf, Werbematerial 

und eine an den Vertrieb zu zahlende Innenprovision, 

die dementsprechend über einer gewöhnlichen 

Maklercourtage liegen. 

■ Erstvermietungsgarantie 

Folgende Erwerbsnebenkosten sind nicht im Gesamtkaufpreisenthalten: 

■ Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,8 % des Kaufpreises) 

■ Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises ) 

■ Kosten für die Eindeckung und Absicherung der 

Käuferfinanzierung (Zinsen und sonstige Bankgebühren 

bis zur Bezugsfertigstellung, Bauzeitzinsen bis 

zu 5% des Kaufpreises) 

■ etwaige Kosten des Steuerberaters des Investors 

■ etwaige Außenprovisionen, die der Investor vermittelnden 

Dritten verspricht.

Preisübersicht 

WE Nr. Etage Zimmer lt. Neuplanung Preis/m 2 WE-Preise San.-Anteil Altbau Grundstück kalkulierte kalkulierte 

nach 2. BV Kaltmiete Kaltmiete /m 2 

m 2 EUR EUR EUR* EUR* EUR* EUR EUR 

ohne Mietgarantie 80 % 10 % 10 % 

1 EG 3 ZKB 71,7 1.950 139.815 111.851 13.982 13.982 387 5,40 

2 EG 2 ZKB 50,4 1.950 98.280 78.624 9.828 9.828 272 5,40 

3 EG 3 ZKB 77,9 1.950 151.905 121.523 15.191 15.191 421 5,40 

4 1. OG 3 ZKB 74,9 1.975 147.928 118.342 14.793 14.793 408 5,45 

5 1. OG 2 ZKB 55,1 2.000 110.200 88.160 11.020 11.020 303 5,50 

6 1. OG 3 ZKB 81,7 1.975 161.358 129.086 16.136 16.136 445 5,45 

7 2. OG 3 ZKB 74,8 1.975 147.730 118.184 14.773 14.773 408 5,45 

8 2. OG 2 ZKB 52,5 2.000 105.000 84.001 10.500 10.500 289 5,50 

9 2. OG 2 ZKB 81,4 1.975 160.765 128.612 16.077 16.077 444 5,45 

10 DG 3 ZKB 83,6 2.025 169.290 135.432 16.929 16.929 464 5,55 

11 DG 3 ZKB 94,1 2.025 190.553 152.441 19.055 19.055 522 5,55 

* unverbindliche Schätzwerte 

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Chancen und Risiken 

Georgplatz 1 

Wenn sich Risiken realisieren, kann dies zur Krise führen. 

Das chinesische Zeichen für Krise bedeutet aber gleichzeitig 

Chance. Deutschland befindet sich nach Durchschreiten 

der wirtschaftlichen Talsohle im Aufwärtstrend. 

Dieser ist gekennzeichnet durch Steigen des Wirtschaftswachstums, 

der Nachfrage und der Preise. Es ist lediglich 

eine Frage der Zeit, bis sich dieser Trend auch bei der 

Immobilienpreisentwicklung fortsetzt. Bereits seit letztem 

Jahr ist bei den Immobilienpreisen - welche sich Jahre 

seitwärts bewegten - ein spürbarer Anstieg zu verzeichnen. 

Derzeit besteht daher die historische Chance, bei 

einsetzender Konjunktur die sehr selten gleichzeitig vorliegenden 

günstigen Faktoren – niedriges Zinsniveau, 

moderate Grundstückspreise und gleich bleibende 

Baukosten – für einen Immobilienerwerb zu nutzen. 

Investitionen in Immobilien gelten seit jeher bei langfristiger 

Betrachtung als besonders krisen- und inflationssicher, 

da sie ein hohes Maß an Wertbeständigkeit gewährleisten. 

Daher sind Immobilien seit Generationen eine der 

beliebtesten Anlagen zur Altersvorsorge. Wie bei 

Kapitalanlagen generell, handelt es sich jedoch auch bei 

einer Immobilie um eine risikobehaftete Anlage. Langfristig 

besteht die gute Chance zur Wertsteigerung. In jeder 

Phase der Investition besteht jedoch auch das Risiko von 

Wertverlusten. Nachfolgend werden 10 der wichtigsten 

Faktoren zur Beurteilung der Chancen und Risiken bei 

Immobilieninvestitionen dargestellt. 

Essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind 

demnach zuverlässige Vertragspartner, eine rechtssichere 

Vertragsgestaltung, ein guter Standort, moderne und qualitativ 

hochwertige Baumaßnahmen, ein durchdachtes 

Nutzungskonzept, eine ordentliche Verwaltung, eine weitsichtige 

Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung, 

eine größtmögliche Kostentransparenz sowie eine solide 

Finanzierung und die optimale Ausnutzung steuerlicher 

Vorteile. 

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende 

Beurteilung aktuell immer nur eine Bestandsaufnahme 

darstellen kann und zukünftige Betrachtungen zwangsläufig 

nur Prognosecharakter haben. Insbesondere ist 

dabei zu berücksichtigen, dass dargestellte Chancen und 

Risiken auch kumuliert, d. h. gehäuft auftreten können. 

Konkret ist denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten 

Fall, durch die gleichzeitige Realisierung mehrerer 

Risiken in den persönlichen Vermögensverfall gerät, 

indem er bspw. bei hoher Fremdfinanzierung, die dazu 

führt, dass die Einnahmen die Ausgaben einschließlich 

Zinsen und Tilgung nicht decken, nicht in der Lage ist, die 

so entstandene Unterdeckung durch sein persönliches 

Einkommen und/oder Vermögen zu finanzieren bzw. auszugleichen.

I. Vertragspartner 

Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen 

Partners von großer Bedeutung. 

Die L-KONZEPT Baumanagement GmbH ist seit 1995 im 

Immobiliengeschäft tätig. Insgesamt wurden durch die 

L-KONZEPT Baumanagement GmbH bisher ca. 850 Wohnungen 

mit einer Gesamtwohnfläche von mehr als 60.000 m2 selbst initiiert oder für Bauherren eigenverantwortlich 

umgesetzt. 

Bei Insolvenz des Bauträgers / Verkäufers hat der Käufer 

nach Bildung des Wohn- und Teileigentums sowie der 

Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch die 

Sicherheit auf Übertragung des erworbenen Objektes. Er 

erhält jedoch keinen rechtlichen Anspruch auf Fertigstellung 

der Baumaßnahmen und muss möglicherweise in 

Absprache mit den übrigen Investoren die Sanierung teilweise 

oder vollständig in eigener Verantwortung durchführen 

lassen. Die Kosten hierfür kann er im Wege des 

Schadenersatzes oder der Minderung gegen den Kaufpreis 

stellen. Im Falle der Insolvenz des Bauträgers / Verkäufers 

kann dies jedoch dazu führen, dass die Restleistungen oder 

Mängel gerichtlich festgestellt werden müssen, um letztendlich 

lastenfreies Eigentum zu erhalten. Hierdurch kann es zu 

einer Erhöhung der Kosten durch Sachverständigengebühren, 

Ersatzvornahmen, Rechtsstreitigkeiten und insgesamt 

des Modernisierungsaufwandes oder sogar zu Ab- 

stimmungsschwierigkeiten mit weiteren Investoren / Miteigentümern 

kommen. Dies kann weiter dazu führen, dass 

die Baumaßnahmen erheblich verspätet und im Extremfall 

überhaupt nicht durchgeführt werden, mit der Folge, dass 

der Investor die Zinsen und Tilgung für die ggf. bereits aufgenommene 

Kaufpreisfinanzierung zu zahlen hat, ohne dass 

ihm Mieteinnahmen zufließen. 

II. Vertragsgestaltung 

Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Teil- und 

Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes 

(WEG) angeboten. Gleichzeitig wird ein 

Verwaltungsvertrag für das Wohnungseigentum geschlossen 

und wird optional ein Verwaltungsvertrag für das 

Sondereigentum angeboten. Der hier angebotene Erwerb 

einer noch zu sanierenden Altbauwohnung erfolgt im 

Wege eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung zu 

einem Festpreis. Demnach erhält der Erwerber eine 

schlüsselfertig sanierte Wohnung, wobei das Risiko von 

Kostensteigerungen oder andere Baurisiken, mit Ausnahme 

des Risikos einer Mehrwertsteuererhöhung, die 

den Kaufpreis erhöht, der Veräußerer trägt. Zahlungen an 

den Verkäufer erfolgen unter Beachtung der Erwerbersicherung 

nach der Makler- und Bauträgerverordnung 

(MaBV). Dies bedeutet, dass der Erwerber nur in der Höhe 

Zahlungen zu leisten hat, wie auch Bauleistungen durch 

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den Verkäufer erbracht wurden. Kontrolliert werden diese 

Bauleistungen durch den TÜV. 

Bis zur Eintragung der Auflassungsvormerkung kann der 

Erwerber für den von ihm gezahlten Kaufpreis durch eine 

selbstschuldnerische Bankbürgschaft gesichert werden. 

Zu berücksichtigen ist, dass sich der Erwerber hinsichtlich 

der geschuldeten Zahlungen der Zwangsvollstreckung 

unterwirft, zur Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen 

daher unter Umständen kein gesondertes Gerichtsverfahren 

notwendig ist. Der Verkäufer / Bauträger steht 

darüber hinaus für die schlüsselfertige Bezugsfertigkeit bis 

zum 31.12.2008 ein. Der genaue Fertigstellungstermin kann 

bei der Prospektherausgeberin erfragt werden. Nach 

Abnahme gewährleistet der Verkäufer / Bauträger dem 

Erwerber 5 Jahre ordentliche Mängelbeseitigung. Demgegenüber 

steht das Risiko, wenn der Verkäufer/Bauträger 

leistungsunfähig wird, dass Herstellungsansprüche nur 

bedingt oder gar nicht gegen ihn durchgesetzt werden 

können. 

Bei der Überzahlungssicherung der MaBV ist zu berücksichtigen, 

dass hierdurch nur der Kaufpreis abgesichert 

ist, nicht aber die mit dem Ankauf verbundenen Nebenkosten 

oder eintretende Verzögerungsschäden. Diese 

kann der Erwerber im Fall der Rückabwicklung nicht 

ersetzt erhalten. Auch im Falle der Zusicherung der 

Bezugsfertigkeit kann sich die Baudurchführung bedingt 

durch Streik, durch höhere Gewalt, vom Arbeitsamt bzw. 

durch berufsständische Vereinigung bestimmte und anerkannte 

Schlechtwetterlage, Baueinstellung aufgrund 

öffentlich-rechtlicher oder gerichtlicher Entscheidungen 

etc. verzögern, d. h. die Bauzeit verlängern. 

Die ab Abnahme bestehenden Gewährleistungsansprüche 

können verloren gehen, wenn der Bauträger während dieser 

Zeit in Insolvenz gerät. Zur konkreten rechtlichen 

Ausgestaltung des Angebotes (Kaufvertrag, WEG - 

Verwaltungsvertrag) sowie den weiteren Vertragsoptionen 

(Sondereigentumsverwaltung) verweisen wir auf die 

Ausführungen in diesem Prospekt zum rechtlichen 

Konzept. 

III. Standort 

Der Wert einer Immobilie bestimmt sich zu einem großen 

Teil nach dem Standort. Hierbei wird unterschieden zwischen 

Aktivräumen (es ziehen mehr Leute in die Gegend) 

und Passivräumen (es ziehen aus der Gegend mehr Leute 

weg). Gleichzeitig ist noch einmal weiter zu unterscheiden 

in den so genannten Makrostandort (Stadt, in welcher sich 

die Investition befindet) und in den so genannten Mikrostandort 

(Stadtteil / Gegend, in dem sich die Immobilie 

befindet). Der angebotene Standort ist im Prospekt eingehend 

beschrieben. Das Umfeld der Wohnanlage, in der 

sich die erworbene Eigentumswohnung befindet, sowie die

Gottschedstraße 17 

(Referenz) 

Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise können sich – 

auch in Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen – 

nachteilig verändern, was erhebliche Auswirkungen auf die 

Werthaltigkeit der Eigentumswohnung haben kann. 

IV. Qualität der Baumaßnahme 

Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten 

und modernen Wohnverhältnissen angepassten 

Zuschnitt sowie den üblicherweise gewünschten 

Ausstattungsmerkmalen ab. Daneben ist selbstverständlich 

auch die Bauqualität für die Werthaltigkeit des Investments 

entscheidend. Vorliegend wird die Bauqualität, insbesondere 

die vertragsgemäße Umsetzung der im Prospekt enthaltenen 

und versprochenen Baubeschreibung sowie 

Ausstattung durch den TÜV überwacht. Trotz des mit dem 

TÜV abgeschlossenen Rahmenvertrages ist nicht auszuschließen, 

dass beim Bau offensichtliche oder verdeckte 

Mängel auftreten. Insbesondere bei der hier vorliegenden 

Altbausanierung ist nicht auszuschließen, dass konstruktions- 

und insbesondere von der Altbausubstanz her bedingte 

negative Abweichungen von bspw. DIN-Soll-Normen für 

Neubauten zur tatsächlichen Ist-Ausführung auftreten 

(bspw. Deckenbelastung, Schallschutz etc.). 

Ferner ist zu beachten, dass die angegebene Wohnfläche 

nach der II. Berechnungsverordnung berechnet wurde. 

Bei Berechnung nach der seit 01.01.2004 geltenden 

Wohnflächenverordnung kann es vor allem bei Balkonen 

oder Loggien zu Abweichungen nach unten kommen. 

Wegen der weiteren Einzelheiten zur Flächenberechnung 

und zum Ausgleich von etwaigen Minderflächen wird auf 

die Ausführungen zum „Rechtlichen Konzept“ verwiesen. 

Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, den 

konkreten Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung 

sowie der baubegleitenden Qualitätskontrolle und Abnahme 

durch den TÜV verweisen wir auf die Ausführungen 

in diesem Prospekt. 

V. Nutzungskonzept 

Die angebotene Eigentumswohnung eignet sich sowohl 

zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung. Bei der 

Selbstnutzung investiert der Erwerber sozusagen in den 

eigenen Lebensmittelpunkt. Entscheidet sich der Erwerber 

für die Vermietung, kommt es für seine Kapitalanlage ganz 

entscheidend auf die Vermietbarkeit der Eigentumswohnung 

an. 

Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der so 

genannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall 

den Nachteil, dass diese – wenn sie nicht wieder entmietet 

sind – für die Käufergruppe Selbstnutzer i. d. R. ausfallen. 

Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen 

in erster Linie für andere Kapitalanleger in Betracht, die 

dann einen Rentabilitätsvergleich mit alternativen 

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Kapitalanlagen anstellen, was bei nicht ausreichend langer 

Haltedauer zur deutlichen Absenkung des erzielbaren 

Verkaufspreises gegenüber der investierten Gesamtsumme 

(Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten etc.) 

führen kann. Da bei einer Weiterveräußerung für den 

Zweiterwerber Sonderabschreibungen entfallen, ist der zu 

erzielende Verkaufspreis zudem gewöhnlich niedriger als 

der hier angebotene Erwerbspreis. Aufgrund des Standortes, 

der marktgerecht kalkulierten Mieten und der Wohnungsgrößen 

sowie der Architektur geht die Prospektherausgeberin 

von einer guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnung 

aus. Der Investor als Vermieter trägt jedoch 

das Risiko, dass seine Wohnung ganz oder zeitweise nicht 

vermietet werden kann und dass es aufgrund mangelnder 

Bonität des Mieters zu Mietausfällen und weiteren finanziellen 

Belastungen des Vermieters (z. B. Kosten etwaiger 

Rechtsstreite) kommen kann. Gleichzeitig ist in die 

Rentabilitätsberechnung einzustellen, dass nicht alle Bewirtschaftungs- 

und Betriebskosten (z.B. Verwaltungsgebühren) 

auf den Mieter umgelegt werden können. Daneben ist zu 

beachten, dass die Wohnungseigentümer meist gemeinschaftlich 

gegenüber Dritten haften, beschränkt auf das 

Verhältnis der Miteigentumsanteile, was dem Vertragspartner 

u. U. die persönliche Inanspruchnahme einzelner 

Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gestattet. 

Sollte ein Miteigentümer für die anteiligen Be- 

wirtschaftungskosten nicht mehr aufkommen können, müssen 

diese ggf. auf die anderen Miteigentümer verteilt werden. 

Der Investor als Vermieter trägt ab der Fertigstellung die 

Last, dass er von einem nicht solventen Mieter keine 

Erstattung von ihm verauslagter Umlagen und Betriebskosten 

erlangen kann. 

Der Investor hat die Möglichkeit, der Firma L-Konzept 

Baumanagement GmbH einen Vermietungsauftrag zu erteilen. 

Der Auftrag umfasst die Erbringung aller notwendigen 

Leistungen zur Vermietung, insbesondere Werbemaßnahmen 

sowie die Ausarbeitung, Vorbereitung und den 

Abschluss der Endmietverträge, wobei für diese Leistungen 

eine marktübliche Provision, i.d.R. zwei Monatskaltmieten 

zzgl. MWSt., erhoben wird. Die Bonität der Mieter wird 

anhand marktüblicher Kriterien überprüft (Selbstauskunft), 

wobei sich selbstverständlich auch die Bonität des Mieters 

im Laufe der Zeit (bspw. durch Verlust des Arbeitsplatzes) 

nachteilig verändern kann. Erteilt der Eigentümer den 

Auftrag nicht, muss er selbst für die Vermietung der 

Wohnung sorgen oder andere Dritte beauftragen, um 

Leerstand zu vermeiden. 

Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass trotz vorliegender 

Bezugsfertigkeit die erste Vermietung bis zu drei Monaten und 

ggf. länger in Anspruch nehmen kann. Während dieser Zeit 

erhält der Erwerber keine Mieteinnahmen und muss eine sich 

ergebende Finanzierungslücke aus eigenen Mitteln abdecken.

Etwaige Leerstände oder Mietausfälle zum Beginn der Vermietungsphase 

können unter gewissen Voraussetzungen 

(kein Kaufpreiszahlungsverzug, keine berechtigten Minderungen) 

zunächst durch die angebotene Erstvermietungsgarantie 

überbrückt werden. Im Fall der Insolvenz des 

Mietgaranten ist diese Sicherheit jedoch nicht bzw. nur eingeschränkt 

gegeben. Der Investor als Vermieter trägt ungeachtet 

dessen ab der Fertigstellung die Last, dass er von 

einem nicht solventen Mieter keine Erstattung von ihm verauslagter 

Umlagen und Betriebskosten erlangen kann, da 

diese Kosten von der Mietgarantie nicht umfasst sind. Eine 

Gewähr, dass auch nach der Erstvermietungsgarantielaufzeit 

der Mietprognosewert erreicht wird, besteht nicht. 

Es besteht das Risiko, dass ggf. unterhalb des Prognosewertes 

geschlossene Mietverträge vom Vermieter nicht oder 

nicht frühzeitig gekündigt werden können und er an dieses 

Mietzinsniveau gebunden bleibt. 

Schließt der Investor den Verwaltervertrag für das 

Sondereigentum nicht ab, muss er zudem selbst alle 

Aufgaben übernehmen, die sich im Zusammenhang mit der 

Vermietung und Betreuung des Mieters ergeben, wie z. B.: 

■ Überwachung der Mieteingänge 

■ Einforderung rückständiger Mieten 

■ ggf. Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen 

■ Durchführung der Anschlussvermietungen 

Dazu kommen von Anfang an der Besuch der jährlich stattfindenden 

Eigentümerversammlung zur Wahrung der Inter- 

essen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern in 

der Wohnanlage, sowie die Gewährleistungsbegehungen 

vor Ablauf der Gewährleistungsfrist zur Mängelaufnahme 

und Überwachung der Mängelbeseitigung. Für den Fall, dass 

der Investor fachlich oder zeitlich oder aus sonstigen 

Gründen nicht in der Lage ist, diese zur Rentabilität und 

Werthaltigkeit wichtigen Maßnahmen selbst oder mit Hilfe 

hierfür separat zu honorierender, wohnungswirtschaftlich 

erfahrener Personen durchzuführen, können erhebliche 

Beeinträchtigungen der Rentabilität und der Werthaltigkeit 

eintreten. Der Investor als Vermieter trägt grundsätzlich das 

Risiko, dass seine Wohnung leer steht oder dass es aufgrund 

Nichtzahlung des Mieters zu Mietausfällen und weiteren 

finanziellen Belastungen des Vermieters kommen kann. Zur 

näheren Ausgestaltung wird auf die Ausführung zum rechtlichen 

Konzept in diesem Prospekt verwiesen. 

VI. Verwaltung 

Da die nachhaltige Betreuung der Immobilie erfahrungsgemäß 

eine unabdingbare Voraussetzung für die 

Rentabilität und die Werthaltigkeit ist, erfolgt die 

Folgebetreuung durch eine vom Bauträger empfohlene 

Hausverwaltung. Die Bestellung ist noch nicht erfolgt. Der 

aktuelle Stand kann beim Verkäufer erfragt werden. Der 

Bauträger unterstützt die Hausverwaltung und nimmt bei 

Bedarf, wenn von ausreichend Investoren gewünscht, an 

den Wohnungseigentümerversammlungen teil. Die monat- 

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lich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehenden 

Kosten trägt der Erwerber und sind von diesem 

in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen. Daneben 

wird dem Erwerber der Verwaltungsvertrag für das 

Sondereigentum optional angeboten. Auch diese Kosten 

hat der Erwerber ggf. gesondert zu tragen und bei seiner 

Rentabilitätsberechnung einzustellen. Die Kosten für die 

laufende Bewirtschaftung wurden entsprechend den 

Erfahrungswerten der aus bereits in der Vermietungsphase 

befindlichen Wohnungen kalkuliert. Höhere Bewirtschaftungskosten 

verschlechtern die Rentabilität der 

Investition. Dazu kommen noch die ggf. anfallenden Kosten 

des Steuerberaters des Investors. Kosten der Verwaltung 

können üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt werden. 

Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilieninvestition 

besteht die Gefahr der Wertminderung, eingeschränkte 

Vermietbarkeit sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen. 

Zu einer guten Verwaltung gehört auch die sorgfältige 

Pflege der Außenanlagen. 

Zu den konkreten Gebühren für die Verwaltung, wird auf 

die Angaben im Angebot verwiesen. Zur rechtlichen 

Konzeption wird auf die Ausführungen in diesem Prospekt 

verwiesen. 

VII. Pflege-, Erhaltungs- und Instandhaltungsplanung 

Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet, 

ist gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung 

gehört die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig 

werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen. 

Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung 

ist demnach die Bildung einer Instandhaltungsrücklage 

vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage 

wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft 

im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt. Die 

Instandhaltungsrücklage wird gebildet, damit anfallende 

Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, 

Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von der 

Eigentümergemeinschaft gezahlt werden können. 

Erfahrungsgemäß fallen vor allem in den Anfangsjahren 

geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage 

an. Die Instandhaltungsrücklage erhöht sich somit 

sukzessive und steht in späteren Jahren bei erhöhten 

Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung. Als Kalkulationsgrundlage 

werden im hier vorliegenden Angebot die 

anfänglichen monatlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage 

mit pauschal 0,40 Euro inkl. MWSt. je m2 festgelegt. Da dieser Betrag nicht auf der Basis der 

Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile ermittelt wurde 

und nicht der in § 28 Abs. 2 BV genannten Instandhaltungskostenpauschale 

entspricht, ist die Instandhaltungsrücklage 

langfristig wahrscheinlich zu gering bemessen. Sofern die 

Instandhaltungsrücklage langfristig nicht ausreicht, um die 

dann erheblichen Instandhaltungskosten der Immobilie zu 

tragen – nach wohnungswirtschaftlichen Erfahrungen ist 

Daumierstraße 13 

(Referenz)

hiervon auszugehen – sind etwaige zusätzliche Kosten vom 

Wohnungskäufer zu tragen (Sonderumlagen). Es ist davon 

auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von 15 bis 40 

Jahren eine grundlegende Erneuerung des Wohngebäudes 

erforderlich ist. Bedingt wird diese Erneuerung durch den 

Ersatz der Verschleißbauteile und die Anpassung an geänderte 

Wohnbedürfnisse. 

Es ist möglich, dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher 

erhebliche zusätzliche finanzielle Mittel für die 

Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie zur 

Verfügung gestellt werden müssen. Zum heutigen Stand 

sind hierüber keine eindeutigen quantitativen und qualitativen 

Aussagen möglich. Erzielt die Eigentümergemeinschaft 

durch das Anlegen der Instandhaltungsrücklage 

Zinserträge, so wird hiervon die Zinsabschlagssteuer einbehalten. 

Auch bei einer umfassenden Sanierung und 

Modernisierung können während der Restnutzungsdauer 

der Eigentumswohnung sowohl bei Altbauten als auch 

bei Neubauten weitere Anpassungen an die künftigen 

Bedürfnisse und Wünsche der Mieter erforderlich werden 

(z. B. bezüglich Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, 

Multimedia u. ä.). Die Kosten für solche Maßnahmen sind 

durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage regelmäßig 

nicht abgedeckt. Zu berücksichtigen ist auch, dass 

der Erwerber die Kosten etwaiger Reparaturen und 

Instandhaltungen an seinem Sondereigentum selbst zu 

tragen hat, soweit er vom Mieter keinen Ersatz verlangen 

kann. Insofern ist zu empfehlen, auch hierfür von Anfang 

an Rücklagen zu bilden und diese ggf. in die Rentabilitätsberechnung 

einzustellen. Zur konkreten Instandhaltungsrücklage 

wird auf die Angaben im Angebot verwiesen. 

VIII. Kosten und Finanzierung 

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i. d. R. aus 

Eigenkapital und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen, 

dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise 

auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten 

sowie Grunderwerbssteuer) sowie ggf. entstehende 

Zwischenfinanzierungskosten (für die Zeit der ersten 

Ratenzahlung ab Erwerb / Baubeginn bis hin zur 

Vermietung, planmäßig zwischen 3% bis 5 % des Kaufpreises) 

zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen 

einzurechnen sind. 

Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen, 

dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich 

befristet sind und nach Ablauf der Zeit erhebliche 

Zinsschwankungen nach unten oder oben eingetreten sein 

können. 

Nach Ablauf der Finanzierung hat sich der Investor demnach 

um eine Anschlussfinanzierung ggf. unter Vereinbarung 

neuer Konditionen und Einrechnung erneuter 

Bankbearbeitungsgebühren etc. zu kümmern. 

Bei der Entscheidung zum Investment sind neben den 

behandelten objektspezifischen Chancen und Risiken auch 

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die persönlichen und individuellen Verhältnisse des 

Erwerbers (wie z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit 

etc.) zu berücksichtigen. Soweit der Investor 

den Erwerb seiner Wohneinheit durch ein Bankdarlehen 

finanziert, haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung 

von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig 

vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit. Bei der 

Anschlussfinanzierung ist zu beachten, dass der dann gültige 

Zinssatz höher sein kann, als zu Beginn der Investition 

geplant, wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung 

im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann. 

Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit mannigfaltigen 

Chancen und Risiken, die individuell auf die 

Bedürfnisse des Investors zugeschnitten werden können. 

Der Investor sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen 

bzw. sich von seinem Finanzierungsberater eingehend 

informieren und aufklären lassen. Zu den Investitionskosten 

wird auf die Angaben im Angebot verwiesen. 

IX. Steuerliche Aspekte 

Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 

Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition führen 

i. d. R. zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden 

Einkommens des Investors. Eine Eintragung der steuerlichen 

Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens im 

Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Es gibt keine 

Gewähr dafür, dass die zur Zeit der Prospektherausgabe gel- 

tenden Steuergesetze und –verordnungen sowie die 

Finanzrechtsprechung und Verwaltungspraxis in unveränderter 

Form fortbestehen bleiben. Die vorgenommene 

Aufteilung des Kaufpreises, insbesondere hinsichtlich der 

Sanierungs- und Modernisierungskosten, stellt lediglich eine 

Prognose des Verkäufers/Bauträgers dar, die sich an 

Erfahrungswerten orientiert. Die Anerkennung obliegt den 

Behörden, eine Gewähr wird nicht übernommen. Eine geänderte 

Aufteilung durch die Finanzbehörden kann zu geringeren 

Sonderabschreibungen führen. Gleichzeitig wird darauf 

hingewiesen, dass erhöhte Abschreibungen i.d.R. beim 

Weiterverkauf entfallen, was sich auf die Höhe des zu erzielenden 

Kaufpreises auswirken kann. Auf Grund des 

Regierungswechsels wurden die steuerlichen Rahmenbedingungen 

teilweise geändert, wobei die konkreten 

Auswirkungen noch nicht abschließend einzuschätzen sind. 

Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen zu den 

Steuerlichen Auswirkungen in diesem Prospekt verwiesen. 

Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen 

Auswirkungen – auf welche ausdrücklich verwiesen 

wird – geben die Beurteilung von Fachleuten sowie 

deren Interpretation der derzeitigen Rechtslage wieder. 

Abweichende Interpretationen durch die Finanzbehörden 

können nicht ausgeschlossen werden. Die Erläuterungen 

der steuerlichen Behandlung der Investition in diesem 

Prospekt spiegeln nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen 

wider und ersetzen in keinem Fall die per-

sönliche und individuell auf den Erwerber abgestimmte 

Steuerberatung. Für das Erreichen vom Investor verfolgter 

steuerlicher Ziele kann daher weder vom 

Prospektherausgeber noch einem Vermittler eine Haftung 

übernommen werden. 

X. Kumulation von Chancen und Risiken 

Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen 

Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen 

werden müssen. Im Extremfall können die 

beschriebenen Risiken auch gehäuft auftreten (z.B. 

Leerstand oder rückläufige Mieten bei steigenden Zinsen 

oder teurerer Anschlussfinanzierung und erforderlich 

werdende Instandhaltungs- / Instandsetzungsaufwendungen) 

und je nach Vermögenslage im schlimmsten Fall 

bis hin zu erheblichen Vermögensverlusten des Investors 

führen. 

Die vorstehende Darstellung der Chancen und Risiken 

kann nicht abschließend sein und enthält nur die nach 

Auffassung des Prospektherausgebers wichtigsten 

Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen würden 

den Rahmen dieser Übersicht übersteigen. 

Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und zum Teil 

komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem im 

Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht ausgeschlossen 

werden, dass Angaben oder Umstände unerwähnt 

bleiben, welche für die Anlageentscheidung des 

Investors bzw. dessen Risikoabwägung ggf. von Bedeutung 

sind oder werden. Insofern steht der Prospektherausgeber 

einem interessierten Erwerber jederzeit zur 

vollständigen und richtigen Beantwortung ggf. ergänzend 

auftretender Fragen zur Verfügung. Weil auch die individuellen 

Bedürfnisse und Möglichkeiten eines Investors 

zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich 

berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die individuelle 

Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung und 

Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres 

Vertrauens (bspw. Rechtsanwalt oder Steuerberater) 

anzuraten. 

Georgplatz 1 

15

16 

Mein Leipzig lob ich mir. 

Georgplatz 1 

Leipzig ist die größte Stadt in Mitteldeutschland 

und vereint wie keine andere Tradition und 

Moderne, sächsische Gemütlichkeit und High- 

Tech-Business sowie politischen Pioniergeist 

und klassische Hochkultur. Sie werden es 

spüren: In der Stadt weht der Wind der viel 

zitierten Leipziger Freiheit. Lassen Sie sich 

faszinieren.

Jetzt in Leipzig investieren, denn: 

■ Über 70% der Leipziger Unternehmen bewerteten ihre 

Stadt als sehr wirtschaftsfreundlich. Damit liegt Leipzig 

im Vergleich mit 49 anderen deutschen Großstädten, 

wie Düsseldorf oder Stuttgart, auf Rang eins (Quelle: 

IW Consult Unternehmerumfrage 2005) 

■ In Leipzig eröffnete im Herbst 2006 der weltgrößte 

Internet-Einzelhändler Amazon ein neues Logistikzentrum. 

In den kommenden drei Jahren sollen bis zu 

400 feste Arbeitsplätze entstehen. 

■ Die Lufthansa Cargo erwägt derzeit, einen Teil Ihrer DHL- 

Flotte von Frankfurt nach Leipzig zu verlegen. Die DHL 

errichtet für 300 Millionen Euro ein neues europäisches 

Frachtdrehkreuz. Dieses soll 2008 in Betrieb gehen und 

10.500 direkte und indirekte Arbeitsplätze schaffen. 

■ Leipzig ist Autostadt. Der exklusive Sportwagenhersteller 

Porsche produziert dank perfekter Infrastruktur und einem 

hervorragenden Ruf in Leipzig. Seit Dezember 2002 entsteht 

hier der Cayenne, im August 2003 startete die Produktion 

des limitierten Porsche Carrera GT und ab 2009 wird das 

viertürige Sportcoupé Panamera im Werk Leipzig gebaut. 

■ In das neue BMW-Werk in Leipzig wurden rund 

1,3 Milliarden Euro investiert. Am 16.Juni 2006 lief der 

100.000ste BMW 3er seit dem Start der Serienproduktion 

am 01.März 2005 vom Band. 

Hier sollten Sie investieren. 

■ Die Leipziger Messe ist eine der ältesten Messen der 

Welt und zugleich eine der jüngsten und modernsten 

Messezentren. Der Neubau der Messe war in den 

neuen Bundesländern eines der größten 

Investitionsprojekte. Heute stehen Themen wie bspw. 

Auto und Mobilität, Bücher und Medien sowie Bauen 

und Denkmalpflege im Mittelpunkt. 

■ Als Universitätsstandort hat Leipzig einen bedeutenden 

Ruf. Neben den traditionellen Studiengängen gibt es an 

der Uni bereits zahlreiche innovative Lehrstühle. 

■ Leipzig ist Sitz des Bundesverwaltungsgerichtes. 

■ Leipzig ist Musikstadt. Kulturperlen wie der Thomanerchor, 

die Oper oder das Gewandhaus machen Leipzig 

zu einem Erlebnis für viele Reisende. 

■ Die neue Verkehrsader für die Region wird der City- 

Tunnel. Dabei entstehen vier unterirdische Stationen, 

welche den Nahverkehr entlasten und das Herzstück 

des neuen mitteldeutschen S-Bahn-Netzes bilden. 

Geplant ist, dass ab 2009 alle viereinhalb Minuten ein Zug 

durch den City-Tunnel fährt – und das in jede Richtung. 

In Leipzig besitzen die Menschen den Mut zum Anpacken. 

Deshalb machen nicht allein die vielen Parks und Wälder, 

sondern vor allem das vielseitige kulturelle und sportliche 

Angebot die Stadt mit ihren Szenekneipen und Cafés 

lebens- und liebenswert. 

Georgplatz 1 

17

18 

Georgplatz 1 

Georgplatz 1

Westlich vom Leipziger Zentrum gelegen, ist der 

Stadtteil Lindenau in den letzten Jahren durch 

umfangreiche städtebauliche Umbau- und 

Sanierungsmaßnahmen zu einem attraktiven 

Wohnviertel herangereift. 

Die Nähe zu Parkanlagen wie dem „Palmen- 

garten“ und zum Leipziger Auenwald als Anbindung 

an den Leipziger Grüngürtel, Kulturstätten 

wie die „Musikalische Komödie“ und das „Haus 

der Volkskunst“ sowie der liebevolle Ausbau der 

Lindenau durchziehenden Leipziger Wasserwege 

sind prägende Details dieser Wohnlage. 

-Str. 

Rückmarsdrfr. Str. 

Merseburger Str. 

r 

Georg-Scharz-Str. 

Ernst-Keil-Str. 

ra- ham- 

Reineckestr. 

Franz-Flemming-Str. 

hstr. 

Plautstr. 

r- str. 

Pfingstweide 

W.-Zipper-Str. 

A.-Tanzpl. 

Hans-Driesch-Str. 

Rathenau 

Benediktusstr. 

Wohlge.-Str. 

Silcher-Str. 

Sattel hof- Str. 

Michael-Str. 

Am Wasserschloß 

Am langen Felde 

Saalfelder Str. Saalfelder Str. 

Biener Str. 

Leunaer Weg 

str. 

Mansfelder Weg 

Becker- str. 

Leid- 

Dr.Hermann- Dunker Str. 

Pötz 

Puf.-end.-Str. 

Leipzig - Lindenau 

enacker 

William-Zipperer-Str. 

Baum.- 

Crus.-S. 

NEU-LINDENAU 

Str. 

hold- str. 

Morgenstern 

Lähnestr. 

Lützner 

Plan 

Credestr. 

Grö pplerStr. 

Radiusstr. 

Demmeringstr. 

Holbergstr. 

Voigtstr. 

Gotzow.-Str. 

Graff-S. 

Bausestr. 

Thietm.-S. 

Wiprecht.-S. 

Groitzscher 

Str. 

Georg-Scharz-Str. 

Prießnitz.- Str. 


Lützner Straße 

Saalfelder Str. 

Großmannstr. 

Wielandstr. 

Uhlandstr. 

Hauschild-Str. Röntgen-Str. 

Geraer Str. Dürr Str. 

Hans-Driesch-Str. 

Rietschelstr. 

P.-Küstner-Str. 

Spittastr. 

K.-Ferlemann-Str. 

Klopst.- 

Str. 

Rinck.- 

Str. 

Günt.- 

Str. 

Flem.- 

Str. 

Ahlfeldstr.Hempelstr. 

Engert-Str. 

Queck-Str. 

Calvisius -Str. 

Demmeringstr. 

Henriettenstr. 

Jordanstr. Gießerstr. 

E.-Köhn-Str. 

Aurelienstr. 

Karl-Heine-Str. 

Naumburger S 

Auewald 

Georgplatz 

ALTLINDEAU 

Uhlandstr. 

Henriettenpark 

er-Str. 

Friesenstr. 

Rietschelst 

Nathanaelstr. 

Friesenstr. 

Roßm.Str. 

Demmeringstr. 

Odermannstr. 

Gemeind.-Str. 


Guts-Muths- Str. 

Enders- str. 

Helmholtz- Str. 

Weißenfelser-Str. 

Industriestr. 

Hähnelstr. 

Hahnemannstr 

Wasser-Str. 

Anger-Str. Anger-Str. 

Henricistr. 

Lindenauer Markt 

Kuhturmstr. 

Josephstr. 

Aurelienstr. 

Lauchstädter-Str. 

PLAGWITZ 

Siemeringstr. 

Dreilindenstr. 

Birkenstr. 

W.-Heinze-Str. 

Kösner-Str. 

Felsenk.-Str. 

Amal.- 

S. 

Schmie.- 

S. 

Cottaweg Cottaweg 

Zschorchersche 

Str. 

Rud.- 

Sack- 

Str..- 

Luppenstr. 

Alte Straße 

Weißenfelsstr. 

Palmengarten 

Karl-Heine-Str. 

Ernst-Mey-Str. 

Forststraße 

Kolbestr. 

Gleis-Str. 

Nonnenstr. 

Erdmann-Str. 

che Str. Jahnallee 

Leutzscher Alle 

weg 

Goya-Str. 

Robert-Koch- 

Mückenschl 

Am Sportforum 

Klinger-Weg 

Chris 

Friedr 

Luz-Long-Str. 

Käthe-K 

Georgplatz 1 

W 

M 

Anton-Bruckne 

19

20 

Zoo 

Georgplatz 1 

Entdecken Sie einen der ältesten Zoologischen 

Gärten unseres Landes. 1878 von Gastwirt Ernst 

Pinkert auf dem Gelände seines Gasthofes 

gegründet, hat zur Jahrtausendwende ein neues 

Kapitel in der Entwicklung des Leipziger Zoo 

begonnen – der Zoo der Zukunft macht es mög- 

lich, die Tiere in ihren natürlichen Lebensräumen 

zu beobachten und mit allen Sinnen zu 

begreifen. Löwensavanne, Pongoland, Lippenbärenschlucht, 

Tiger-Taiga und Kiwara-Savanne 

laden bereits zum Stauen ein ... Übrigens: mit 

dem Fahrrad sind Sie in wenigen Minuten dort. 

badende Elefanten im Innen-Badebecken des Elefantentempels

Freiflächenplan 

Georgplatz 1 

21

22 

In wenigen Minuten in der City 

Georgplatz 1 

Leipzigs Innenstadt besticht durch ein 

einzigartiges Ensemble von historischen 

Gebäuden, schönen Ladenpassagen und 

viel Kultur. Bummeln Sie beispielsweise 

von der Thomaskirche vorbei am Alten 

Rathaus bis hin zum Gewandhaus. Lassen 

Sie sich einladen von den zahlreichen 

Straßencafes und genießen Sie die Leipziger 

Freiheit! Danach kann man sich auf’s zu 

Hause freuen. 

Freisitz Mövenpick am Naschmarkt

Erdgeschoss 

WE 01 Wohnen 18,6 m 2 

71,7 m 2 Küche 5,6 m 2 

Schlafen 14,0 m 2 

Arbeiten 8,3 m 2 

Bad 5,6 m 2 

Flur 14,8 m 2 

Balkon 4,8 m 2 


50,4 m 2 Küche 10,0 m 2 


Abstellraum 1,6 m 2 

Bad 4,1 m 2 

Flur 3,1 m 2 


77,9 m 2 Küche 9,1 m 2 


Kind/Arbeiten 11,7 m 2 

Bad 5,6 m 2 

Flur 13,0 m 2 


Georgplatz 1 

23

24 

Leipziger Hauptbahnhof 

Georgplatz 1 

Als der Leipziger Hauptbahnhof am 01.Oktober 

1915 eingeweiht wurde, war er einer der größten 

Bahnhöfe der Welt: 26 Bahnsteige und 5 Außenbahnsteige. 

Noch heute einer der größten Kopfbahnhöfe 

Europas, zieht der Leipziger Haupt- 

bahnhof täglich 150.000 Menschen an, von denen 

aber nur 90.000 zu den Zügen wollen, denn seit 

seiner Modernisierung im Jahr 1998 laden die 

sehenswerten Hauptbahnhof-Promenaden zum 

Shoppen, Bummeln und Verweilen ein ... 

Promenaden Hauptbahnhof

1. Obergeschoss 

WE 04 Wohnen / Essen 19,6 m 2 

74,9 m 2 Küche 6,4 m 2 


Kind 8,8 m 2 

Bad 6,0 m 2 

Flur 14,9 m 2 



55,1 m 2 Küche 10,7 m 2 



Bad 4,1 m 2 

Flur 3,2 m 2 



81,7 m 2 Küche 9,4 m 2 


Kind 12,9 m 2 

Bad 6,0 m 2 

Flur 13,0 m 2 


Georgplatz 1 

25

26 

Einmal Kapitän sein 

Georgplatz 1 

Leipzig überrascht: Denn mitten durch die 

Stadt zieht sich ein dichtes Netz von Wasserläufen. 

Und einige von Ihnen, wie hier bspw. 

der Karl- Heine- Kanal, sind bereits heute per 

Boot zu befahren. 

Die Stadt vom Wasser aus entdecken – ein 

Erlebnis, einzigartig und erholsam. 

Übrigens: Die Bootsstege sind vom Georgplatz 

zu Fuß in wenigen Minuten erreichbar. 

Karl-Heine-Kanal

2. Obergeschoss 


74,8 m 2 Küche 6,4 m 2 


Arbeiten 8,7 m 2 

Bad 5,8 m 2 

Flur 14,9 m 2 



52,5 m 2 Küche 10,7 m 2 



Bad 4,3 m 2 

Flur 3,2 m 2 


81,4 m 2 Küche 9,5 m 2 


Kind 12,8 m 2 

Bad 6,0 m 2 

Flur 13,0 m 2 


Georgplatz 1 

27

28 

Kulkwitzer See 

Georgplatz 1 

Eines der schönsten Ausflugziele im Leipziger 

Westen ist der Kulkwitzer See. Einstmals entstanden 

aus den Restlöchern zweier Braunkohlegruben 

gehört er heute zu den beliebtesten 

Badeseen der Region und ist bekannt als eines der 

besten deutschen Tauchreviere. Neben Segeln, 

Surfen, Kanusport, Angeln, Fahrrad fahren und 

Inlineskaten bietet die neu eröffnete Wakebordund 

Wasserskiliftanlage an der Nordböschung 

des Sees Spaß für die ganze Familie. 

Wakebord- und Wasserskiliftanlage Kulkwitzer See

Dachgeschoss 


83,6 m 2 Schlafen 15,2 m 2 

Küche 6,0 m 2 

Kind 12,3 m 2 

Bad 7,7 m 2 

Flur 14,0 m 2 

Loggia 3,8 m 2 

WE 11 Wohnen / Küche / 

94,1 m 2 Essen 44,3 m 2 


Kind 12,1 m 2 

Bad 6,2 m 2 

Flur 9,9 m 2 

Loggia 3,9 m 2 

Georgplatz 1 

29

30 

Baubeschreibung 

Georgplatz 1 

A Allgemeine Angaben 

Die Bauausführungen erfolgen nach den anerkannten 

Regeln und Richtlinien der Bautechnik und unterliegen in 

allen Teilen den gültigen technischen Bedingungen der 

Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/C), den geltenden 

Schallschutzbedingungen mit den Einschränkungen 

für Bestandsbauten und der Wärmeschutzverordnung neuester 

Fassung, sofern in dieser Baubeschreibung nichts 

anderes geregelt ist. Für den besonderen Einzelfall, dass 

die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik auf 

Grund der besonderen Spezifik des historischen Gebäudes 

mit vertretbarem Aufwand nicht möglich oder sinnvoll sein 

sollte, wird versucht, mit anderen Maßnahmen dem Zweck 

der Regelung möglichst nahe zu kommen. Neben der 

Sanierung des historischen Bestandes ist vorgesehen, 

moderne, zeitgemäße Wohnungen einzubauen sowie die 

Dachgeschosse gem. der vorliegenden Planung vollständig 

auszubauen und dort moderne Dachgeschoßwohnungen 

zu integrieren. 

0. Angaben zum Gebäudetyp 

Das Projekt sieht die umfassende Sanierung des gründerzeitlichen 

Gebäudes in guter Wohnlage in Leipzig- 

Lindenau vor. Es ist Teil einer vollständig erhaltenen bürgerlichen 

Blockrand- bzw. Platzbebauung, die Anfang des 

20. Jahrhunderts entstanden ist. 

1. Flächenberechnungen 

Die Wohnflächen werden vom beauftragten Architekten 

auf Grundlage der „Verordnung über wohnungswirtschaftliche 

Berechnungen“ (II. Berechnungsverordnung) 

ermittelt. 

2. Gutachten 

Im vorhandenen Altbau werden umfangreiche Bestandsuntersuchungen 

durchgeführt, deren Ergebnisse direkt in 

die Ausführungs- und Detailplanung sowie die Bauausführung 

einfließen. Dabei wird angestrebt, die Anforderungen 

der zuständigen Ämter, wie auch der Statik und der 

sonstigen technischen Bedingungen, miteinander möglichst 

weitgehend in Einklang zu bringen. Es wird eine 

detaillierte Bestandsaufnahme gefertigt, auf deren Basis 

die Verkaufs- und Genehmigungsplanung erstellt wird bzw. 

wurde. 

Der Verkäufer beauftragt u.a. einen erfahrenen Tragwerksplaner 

mit der Anfertigung der statischen Berechnungen, 

die von einem Prüfstatiker geprüft werden. Der 

beauftragte Fachingenieur erstellt gleichzeitig die erforderlichen 

Nachweise zum Schall-, Wärme- und vorbeugenden 

baulichen Brandschutz der Bauteile. Er erstellt auch 

den erforderlichen Wärmeschutznachweis unter Berücksichtigung 

der gültigen Energieeinsparverordnung, soweit 

diese auf historische Bestandsbauten anwendbar ist. 

Brockhausstraße 28 

(Referenz)

Weiterhin wird ein anerkannter Sachverständiger für Holzund 

Bautenschutz mit der Beurteilung aller Bauteile des 

vorhandenen Gebäudes hinsichtlich Nässe, biotischer 

Schäden, Pilze und Insekten beauftragt. Der vorhandene 

Hausschwamm in den Geschossdecken, dem Dachgebälk 

und dem Mauerwerk wird unter Anleitung von erfahrenen 

Sachverständigen saniert. Befallene Holzteile werden entfernt, 

das betroffene Mauerwerk wird mittels Abflammen 

und Injektage sach- und fachgerecht saniert. 

Die Baumaßnahme wird durch ein öffentlich anerkanntes, 

unabhängiges Sachverständigenunternehmen (TÜV) im 

Sinne eines baubegleitenden Qualitätscontrollings überwacht 

und zertifiziert. 

Der zuständige Gutachter führt angemeldete und unangemeldete 

Baustellenbegehungen durch, protokolliert den 

Bauzustand, erstellt Bautenstandsberichte zur Feststellung 

der Fälligkeit der Kaufpreisraten gem. MaBV und 

stellt die Abnahmefähigkeit jeder einzelnen Wohnung und 

des Gemeinschaftseigentums fest. 

B Technische Angaben 

1. Hausanschlüsse 

■ Heizung 

Das Gebäude erhält einen Erdgas- Hausanschluss, der für 

die Betreibung einer zentralen Heizungsanlage für das 

Gesamtobjekt ausreichend dimensioniert ist. 

Dies gilt, sofern sich das Gebäude nicht in einem Fernwärme-Versorgungsgebiet 

der Stadt Leipzig befindet. In diesem 

Fall erfolgt die Beheizung und Warmwasserbereitung 

über einen Fernwärmeanschluss und eine gemietete 

Umsetzerstation nach den Vorgaben und Vorschriften des 

zuständigen Fernwärmeversorgers. Die Steuerung der 

Heizungs- oder Fernwärmeanlage erfolgt über einen zentralen 

Außentemperaturfühler und ein umfangreiches Regelmenü 

für verschiedene automatische Schaltprogramme. 

■ Wasser 

WG14 Wohnen 23,80 m2 80,95 m2 Schlafen 15,10 m2 Kind 13,10 m2 Kochen 11,50 m2 Bad 6,10 m2 Flur 6,40 m2 Terrasse 4,95 m2 WG15 Wohnen 28,40 m2 64,1 m2 Schlafen 12,30 m2 Kochen 11,30 m2 Bad 5,50 m2 Abstellraum 2,40 m2 Terrasse 4,20 m2 Alle Warm- und Kaltwasserleitungen werden nach Empfehlung 

der Stadt Leipzig aus Kunststoff-(PE) oder Edelstahlrohren 

hergestellt, die alten Versorgungsleitungen werden 

demontiert und entsorgt. Es wird ein zentraler Trinkwasserfilter 

installiert, der rückspülbar ist. Die Warmwasseraufbereitung 

für die Wohnungen erfolgt über die Heizungsanlage 

und einen zentralen Pufferspeicher. Die Wasserversorgung 

der Wohnungen erfolgt über verschieden Steigestränge, die 

hinsichtlich Größe und Lage abschließend in der Detailplanung 

des Fachingenieurs zur Heizungs- und Sanitärtechnik 

festgelegt werden. 

■ Strom / Telefon 

Der elektrische Hausanschluss wird nach Beurteilung 

durch die Stadtwerke Leipzig entsprechend der geltenden 

Georgplatz 1 

31

32 


Georgplatz 1 

Nutzungsverordnung ggf. erneuert. Sämtliche in diesem 

Zusammenhang anfallende Kosten werden vom Bauträger 

übernommen. 

An einer geeigneten, zentralen Stelle im Keller des Gebäudes 

werden die Stromzähler der Wohnungen in Zählerschränken 

angeordnet. Die Installation der Zähler erfolgt 

auf der Grundlage von Einzelverträgen mit den Nutzern bzw. 

Mietern. Wenn zum Termin der Abnahme der Wohnung der 

Nutzer noch nicht bekannt ist, bzw. von diesem noch kein 

Vertrag mit den Stadtwerken geschlossen wurde, erfolgt die 

Übergabe der Wohnung an den Käufer ggf. ohne Zähleinrichtung. 

Alle Elektroinstallationsarbeiten werden unter Beachtung 

der Bestimmungen der VDE und gemäß DIN 18012, 18015 

sowie der Richtlinien der Deutschen Bundespost FTZ 713 

TV 1 als Unterputzmontage (außer Keller) ausgeführt. 

Alle Wohnungen werden zum Anschluss von Telefon und 

Kabelfernsehen vorbereitet und mit den entsprechenden 

Anschlussdosen ausgestattet. Auch die Schlafräume erhalten 

einen Telefon- und Kabelanschluss. Die Nutzung erfolgt 

über Einzelverträge der Bewohner mit den Versorgern. 

■ Regenwasser 

Alle Dach-, Balkon- und Terrassenflächen werden in 

Entwässerungsleitungen eingebunden. Diese werden an 

das städtisch vorhandene Mischsystem angeschlossen. 

■ Abwasser 

Die Entwässerungsleitungen der Fallstränge werden aus 

heißwasserbeständigen, schallgedämmten SML- Rohren, 

waagerechte Verbindungen innerhalb von Wohnungen 

auch aus HT- Rohren neu erstellt. 

Die Grundleitungen (unter Kellerboden bis zum Straßenkanal) 

werden überprüft und bei Beschädigung oder Defekt 

in KG-Rohr fachgerecht neu hergestellt oder ergänzt. 

2. Heizung 

■ Versorgung 

Die Fernwärmeübergabestation oder zentrale Heizungsanlage 

wird entsprechend der Vorschriften und den geltenden 

Regeln der Technik und des Versorgungsunternehmens 

erstellt. Die Leistung der Heizanlage, der Heizkörper und der 

Warmwasserbereitung wird entsprechend einer gesonderten 

Wärmebedarfsermittlung dimensioniert. Die Installation erfolgt 

gemäß der geltenden Heizanlagenverordnung. Die Verlegung 

aller Versorgungsleitungen in den Wohnungen erfolgt 

unter Putz bzw. verdeckt im Fußboden bzw. innerhalb von 

Versorgungsschächten. Als Leitungsmaterial kommen Kupferleitungen 

oder / und Kunststoffsystemlösungen zum Einsatz. 

■ Abrechnung 

Die Heizkostenabrechnung erfolgt wohnungsweise zentral 

über Wärmemengenzähler, dadurch sind keine Einzel-

messgeräte an den Heizkörpern erforderlich. Wärmemengen- 

und Wasserzähler werden bei einer entsprechenden 

Fachfirma zu günstigen Konditionen gemietet. Die 

Vergabeentscheidung dazu wird in Absprache mit der 

Hausverwaltung oder von dieser getroffen. 

■ Heizkörper 

Sämtliche Zuleitungen zu den Einzelheizkörpern werden 

unter Putz bzw. verdeckt geführt. Das Objekt wird in allen 

zu beheizenden Räumen mit im Farbton weiß endlackierten 

Plattenheizkörpern eines deutschen Herstellers und entsprechenden 

Thermostatventilen ausgestattet. 

Heizkörper in Bädern sind als Handtuchtrockner ausgeführt. 

3. Sanitär 

■ Frischwasserleitungen 

Die Warm- und Kaltwasserleitungen werden komplett 

erneuert und nach Empfehlung der Stadt Leipzig aus 

Kunststoff-(PE) oder Edelstahlrohren hergestellt, die alten 

Versorgungsleitungen werden demontiert und entsorgt. 

Alle Wohnungen werden mit Absperrventilen und gemieteten 

Zählern für Warm- und Kaltwasser ausgerüstet. 

■ Abwasserleitungen 

Für die Abwasserleitungen im Keller und die senkrechten 

Leitungen in den Versorgungsschächten kommen schall- 

dämmende SML-Rohre zum Einsatz. Verrohrungen innerhalb 

von Wohnungen werden in HT-Rohr ausgeführt. Die 

Verlegung erfolgt grundsätzlich innerhalb von Schächten 

und Verkofferungen, die Entwässerungsleitungen für 

Küchenspülen werden je nach baulichen Gegebenheiten ggf. 

auch auf Putz (bei montierter Küche nicht sichtbar) verlegt. 

■ Sanitärobjekte / Armaturen 

Duschwannen werden mit Duschabtrennungen ausgestattet. 

Besitzt die Wohnung keine separate Dusche, wird 

eine Duschtrennwand auf der Badewanne montiert. Die 

Installation der Wannen erfolgt im schall- und wärmedämmenden 

Wannenträger (Kaldewei od. glw.). 

Die Porzellanwaschtische eines deutschen Markenherstellers 

(Keramag oder glw.) in den Bädern sind mind. 

60 cm breit und mit Exzenderstopfen versehen. Die Zulauf- 

Armaturen sind deutsche Markenfabrikate (Fabr. Grohe od. 

glw.) als Einhebelmischer. Die WC-Becken eines deutschen 

Markenherstellers (Keramag oder glw.) sind wandhängend 

als Tiefspüler in Vorwandmontage (Geberit o. 

glw.) mit Kunststoffsitz in schwerer Ausführung ausgeführt. 

Die WC-Spülung besitzt eine Spar-Funktion. 

Die Ausstattung von kleinen Gäste- oder Duschbädern 

erfolgt analog. Die Ausstattung vom separaten WC- 

Räumen erfolgt wie bei Duschbädern, jedoch mit kleinerem 

Waschtisch gleicher Bauart. 

Georgplatz 1 

33

34 


Georgplatz 1 

Die in den Planunterlagen dargestellte Art und Anordnung bzw. Ausstattung der Sanitärobjekte ist unverbindlich. Änderungen, 

die den vorgesehenen Zweck gleichermaßen erfüllen und in Übereinstimmung mit dieser Baubeschreibung stehen, 

bleiben vorbehalten. 

■ Anschluss einer Spülmaschine und Waschmaschine 

Ein Waschmaschinenanschluss ist je Wohnung 1x im Bad vorgesehen, alternativ im Gäste – WC oder Duschbad. 

In den Küchen ist der Anschluss einer Spülmaschine möglich. 

■ Lüftung der Innenbäder/ Innen - WC 

Alle innenliegenden Sanitärräume erhalten eine elektromechanische Entlüftung über einen Deckeneinbaulüfter in zugelassener 

Bau- und Einbauart. Die Schaltung erfolgt kombiniert mit dem Lichtschalter. 

4. Elektro 

Die Elektroinstallation des Gebäudes wird in allen Bereichen vollständig erneuert, die Ausstattung erfolgt auf Grundlage 

der im Folgenden dargestellten Forderungen der DIN 18015 mit den gleichfalls dargestellten Mehrleistungen: 

DIN 18015-2 Leistung des Bauträgers 

Telefon je Whg. 1 Anschluss mind. 2 Anschlüsse 

TV- Anschluss bis zu 3 Aufenthaltsräume mind. 2 Anschlüsse bei WE mit 

mind. 1 Anschluss mehreren Aufenthaltsräumen 

bis zu 4 Aufenthaltsräume 

mind. 2 Anschlüsse mind. 3 Anschlüsse 

mehr als 4 Aufenthaltsräume 

mind. 3 Anschlüsse dito


Bad 2 Steckdosen 2 Steckdosen 

2 Auslässe Licht 

1 Auslass Lüfter bei Bädern 

2 Auslässe Licht 

(mind. 3 Einbau- oder Aufbaustrahler, 1x über WT) 

ohne Fenster 

1 Anschluss Waschmaschine 

dito 

(je Wohnung) dito 

1 Steckdose (Heizgerät/Trockner) dito 

Küche 5 Steckdosen 2 x 2 fach Bereich Arbeitsplatte 

1 x im Raum 

2 Auslässe Licht 1 Auslass Decke 

1 Steckdose im Schrankbereich 

1 Auslass Dunstabzug dito 

1 Anschluss Herd dito 

1 Steckdose Kühlschrank dito 

Diele/Flur 1 Steckdose 2 Steckdosen 

1 Auslass mind. 3 Einbau- oder Aufbaustrahler 

Wohnraum 

12 bis 20 m2 4 Steckdosen 6 Steckdosen 

1 Auslass 1 Auslass 

über 20 m2 5 Steckdosen 6 Steckdosen 

2 Auslässe 2 Auslässe 

Georgplatz 1 

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Georgplatz 1 


Kinder- und Schlafzimmer 

bis 8 m2 2 Steckdosen mind. 3 Steckdosen 

1 Auslass dito 

8 bis 12 m2 3 Steckdosen mind. 4 Steckdosen 


12 bis 20 m2 4 Steckdosen mind. 5 Steckdosen 


Balkon/ Loggia 1 Steckdose dito 

1 Auslass dito, mit Leuchte 

Kellerabteil 1 Steckdose dito 


Es werden Steckdosen und Flächenschalter eines namhaften Qualitätsherstellers (JUNG o. glw.), Farbton reinweiß verwendet. 

Telekommunikationsleitungen werden in Leerrohren verlegt. Die Nutzung der TV- Kabelanschlüsse erfolgt über 

Einzelverträge der Bewohner mit dem Versorger. 

Im Treppenhaus werden Wand- oder Deckenleuchten nach gestalterischer Abstimmung angeordnet, die über Schalter oder 

Bewegungsmelder und einen Treppenhaus-Zeitschalter gesteuert werden. 

Neben jeder Wohnungseingangstür wird ein Klingeltaster mit Beschriftungsfeld und im Bereich des Hauseinganges ein 

hochwertiges Klingeltableau angeordnet. 

Es wird eine moderne Gegensprechanlage (RITTO oder glw.) eingesetzt. Diese besitzt eine Ruftonunterscheidung und 

ermöglicht die elektrische Betätigung des Türöffners an der Haustüranlage. Die Außenanlage wird in Abhängigkeit von der 

vorgesehenen Gestaltung mit 2-3 Außenlampen bzw. Pollerleuchten versehen.

C Bauwerk 

1. Dach 

Das Gebäude besitzt eine gut erhaltene, flach geneigte 

Satteldachkonstruktion. Der Dachstuhl wird hinsichtlich 

Zustand und Tragfähigkeit überprüft, insbesondere wird er in 

die holzschutztechnische Untersuchung einbezogen. Es wird 

davon ausgegangen, dass er gem. Vorgaben des Statikers in 

wesentlichen Teilen erneuert oder verstärkt wird. 

Dabei werden die sich aus der Planung ergebenden statischen, 

schallschutz- und brandschutztechnischen Anforderungen 

berücksichtigt und umgesetzt. 

Im Dach werden unter Berücksichtigung des baulichen 

Bestandes Wohnräume für zwei moderne Dachgeschosswohnungen 

mit Dachloggien geschaffen. Stützen, Kehlbalken 

und andere statische Bauteile werden nach Möglichkeit 

in den Aus- und Umbau integriert. 

Flachdachbereiche werden mit Bitumen- oder Kunststoffabdichtungen 

gem. Flachdachrichtlinien abgedichtet. 

Die Dachkonstruktion wird mit einer Wärmedämmung, 

deren Stärke mindestens den Anforderungen der derzeit 

geltenden Energieeinsparungsverordnung (EnEV) entspricht 

und mit einer Dampfbremse versehen. Die 

Ausführung dieser Details erfolgt auf der Grundlage entsprechender 

Berechnungen und Nachweise des beauftragten 

Fachingenieurs. 

Die Dacheindeckung wird vollständig erneuert, die Art der 

Ausführung erfolgt nach Vorgabe des Planungsamtes. 

Die Dachrinnen sind aus Titanzink halbrund mit 

Einführungsstutzen zum Fallrohr ausgeführt. Die Fallrohre 

sind ebenfalls aus Titanzink mit einem entsprechenden 

Standrohr mit Reinigungsöffnung im Sockelbereich ausgeführt. 

Die Fallstränge der Entwässerungsleitungen erhalten wie 

die innen liegenden Bäder eine durch das Dach nach 

außen geführte Be- bzw. Entlüftung. Zum Gebäude gehörige 

Brandwände werden auf ihrer Oberseite mit einer 

Titanzinkblechabdeckung dauerhaft geschützt. 

2. Fassaden 

Die Fassaden werden nach den Maßgaben der Baugenehmigung 

saniert. 

Die Detailgestaltung von Öffnungen, Türen und Fenstern 

und deren Farbgebung wird nach Erfordernis mit dem 

Denkmalamt bzw. den zuständigen Ämtern abgestimmt. 

Die Farbe, Gestaltung und Gliederung der Fenster richtet 

sich nach den Vorgaben des historischen Bestandes. Auf 

den Fensterbrüstungen außen sind Abdeckungen mit 

Tropfkante aus Titanzink angebracht, soweit diese mehr als 

6 cm vorstehen und vom zuständigen Denkmalamt keine 

anderweitigen Festlegungen dazu getroffen werden. 

Die Ausführung des Wärmeschutzes der Außenwandflächen 

erfolgt auf Grundlage eines Wärmeschutznachweises, welcher 

durch den beauftragten Fachingenieur erstellt wird. 

Hinsichtlich der Regeln der geltenden Wärmeschutz- 

Georgplatz 1 

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Georgplatz 1 

verordnung werden wegen der denkmalgeschützten 

Fassaden Kompromisse erforderlich. Es wird versucht, 

etwaige Nachteile dieser Bauteile durch Verbesserung der 

Dämmung an anderen Bauteilen (z.B. Fenster, Dach) im 

Gesamtwärmebedarf zu kompensieren. 

Rückseitig am Gebäude werden, wie planerisch vorgesehen, 

zwei neue Balkonanlagen als verzinkte Stahlkonstruktion 

errichtet, deren Gestaltung mit dem Denkmalamt abgestimmt 

wird. 

■ Fenster 

Verwendet werden lackierte Holz- Isolierglasfenster mit je 

mindestens einem Dreh-Kippflügel, Beschlägen für Einhandbedienung 

und Gummilippendichtung. Die Verglasung 

besitzt mit einem U-Wert von max. 1,3 einen guten 

Wärmeschutz. Die Fenster schließen innen mit einer 

Natursteinfensterbank ab. Die Innenfarbe der Fenster ist 

weiß oder hellgrau. 

Der Fenstereinbau erfolgt ggf. auch abweichend von den 

geltenden DIN Vorschriften unter Verwendung von geeignetem 

Montageschaum, wobei gleichermaßen auf die 

korrekte und vorschriftsmäßige winddichte Verklebung 

der Fenster mit dem Bauwerk geachtet wird. Diese Art 

der Ausführung ist auch nach mehrheitlicher Auffassung 

der baubegleitenden Sachverständigen, insbesondere 

bei der Sanierung von Altbauten, die für den Erwerber 

und Nutzer der Wohnung vorteilhaftere Lösung. 

Körnerplatz 3/3a 

(Referenz)

Für die Balkontüren kommen Fenstertüren in der beschriebenen 

Bauart zum Einsatz. 

Als Griffoliven werden Modelle der Fa. Hoppe Typ Brest in 

Aluminium oder glw. verwendet. 

Im Treppenhaus werden ggf. vorhandene, historisch wertvolle 

Fenster erhalten und aufgearbeitet oder in einer dem 

historischen Bestand entsprechenden Gliederung komplett 

erneuert. 

Soweit planerisch vorgesehen, kommen im Dachbereich 

VELUX Dachflächenfenster zum Einsatz. 

Die bestehenden Hauseingangstüren, Hoftüren und 

Wohnungseingangstüren werden erhalten und von einem 

Fachbetrieb nach restauratorischen Aspekten überarbeitet. 

Dabei werden Maßnahmen vorgesehen bzw. eingearbeitet, 

die den Brand- und Schallschutz sowie den 

Einbruchschutz verbessern. 

3. Balkone 

Hofseitig werden in Übereinstimmung mit der Planung 

zwei neue Balkonanlagen aus einer verzinkten Stahlkonstruktion 

errichtet. Die Brüstungen sind mind. 90 cm hoch 

und werden mit einer senkrechten Holzbeplankung versehen. 

Die Böden der Balkone erhalten eine wasserdichte Wanne 

mit Gefälle, Entwässerungsrinne und eingebundenem 

Ablauf. Die Nutzböden bestehen aus kesseldruckimprägnierten 

Holzlattenrosten mit rutschhemmender Oberfläche. 

4. Treppenhaus 

Das Treppenhaus wird in einer repräsentativen Gestaltung, 

die sich an der andeutungsweise noch erkennbaren historischen 

Vorgabe orientiert, restauriert. 

Fehlende Boden- und Wandfliesen werden nachgefertigt, 

soweit dies zum Erhalt des Gesamteindrucks erforderlich ist. 

Sofern andere Materialien sinnvoll und zulässig sind, kann 

auch Feinsteinzeug oder Naturstein zum Einsatz kommen. 

Die Treppenanlage einschließlich Geländer und Handläufen 

wird überarbeitet, ggf. ergänzt und die Oberflächen 

nach Erfordernis neu versiegelt. 

Die bestehenden Wohnungseingangstüren werden erhalten 

und von einem Fachbetrieb nach restauratorischen Aspekten 

überarbeitet. Soweit diese nach der vorliegenden 

Planung weiterhin als Wohnungseingangstüren dienen, werden 

Maßnahmen vorgesehen bzw. eingearbeitet, die den 

Brand- und Schallschutz sowie den Einbruchschutz verbessern, 

den heutigen Stand der Bautechnik (DIN) jedoch nicht 

erreichen werden. Sofern weitere Wohnungseingangstüren 

erforderlich sind, werden diese als neue, den üblichen 

Anforderungen an den Brand-, Schall- und Einbruchschutz 

entsprechende, Türelemente hergestellt und eingebaut. 

5. Keller 

Die als gemauerte Kappendecke ausgebildete Kellerdecke 

befindet sich ca. 70 cm über Straßenniveau, ist solide 

gebaut und bleibt erhalten. 

Georgplatz 1 

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Georgplatz 1 

Mauerwerksabdichtungen erfolgen durch vertikale und horizontale 

Sperrung, (Injektagen oder Sägeverfahren) soweit 

solche nicht vorhanden oder nicht mehr funktionsfähig sind. 

In Abhängigkeit von den im Boden anstehenden hydrogeologischen 

Gegebenheiten und der vorhandenen Baukonstruktion 

des Bestandes werden die für Neubauten geltenden 

aktuellen DIN- Normen mit angemessenem Aufwand nicht in 

jedem Fall zu erfüllen sein. Unter Berücksichtigung der vorgesehenen 

Nutzung werden ggf. spezifische bauliche 

Lösungen erarbeitet und umgesetzt, die den entsprechenden 

Normen und Regeln der Technik möglichst nahe kommen. 

Es wird darüber hinaus ausdrücklich darauf hingewiesen, 

dass die Austrocknung eines durchfeuchteten Kellermauerwerkes 

auch nach fachgerecht erfolgter Abdichtung bzw. 

Trockenlegung ein sehr langfristiger Prozess ist, der sich 

über Jahre hinzieht. Es wird daher unvermeidbar sein, dass 

die Kellerwände auch zum Zeitpunkt der Abnahme noch 

einen erhöhten Feuchtegehalt (mit stetig sinkender Tendenz) 

und eventuelle Salzausblühungen aufweisen. 

Der Boden erhält, sofern nicht bereits vorhanden, einen 

Betonestrich auf Bestandsboden und neu verlegter Folie. 

Wände und Decken werden sandgestrahlt und als sichtbares 

Klinkermauerwerk belassen oder, ggf. auch bereichsweise 

neu verputzt. Die Kellerfenster werden erneuert. 

Die absperrbaren Kellerabteile werden als eine die Luftzirkulation 

fördernde, offene und verzinkte Metallkonstruktion 

ausgeführt. 

6. Wohnungen 

Bestandswände bestehen aus Ziegelmauerwerk, teilweise 

in Form so genannter Bundwände mit Holzstielen und 

Riegeln. Neue tragende Wände werden aus Mauerwerk hergestellt, 

nicht tragende Wände im Trockenbauverfahren. 

■ Wand- und Deckenbeläge / Beschichtungen 

Die Wandoberflächen werden mit Raufasertapete (ERFURT 

od. glw.) versehen. Die Decken werden gespachtelt und 

wie die Wände mit einem 2-fachen Dispersionsfarbanstrich 

in weiß beschichtet. 

Gegen Aufpreis werden auf Wunsch statt der Verwendung 

von Raufasertapete auch die Wände vollflächig gespachtelt 

oder/und mit Malervlies versehen und entsprechend 

beschichtet. 

Die Bäder werden generell ca. türhoch gefliest. Die exakte 

Höhe ergibt sich aus den Höhen der vorhandenen 

Gegebenheiten, z.B. Vorwandkonstruktionen und den verwendeten 

Fliesen. Durch eine Bordüre oder alternative 

Gestaltungselemente, wie z.B. Flieseneinleger, werden 

gestalterische Akzente gesetzt. 

Die Verfließung der Wände der kleinen Gäste- oder 

Duschbäder wird abweichend von den Bädern (außerhalb 

von Duschbereichen) in ca. 1,20 m Höhe und ohne Bordüre 

ausgeführt. 

Die Küchen werden mit einem Fliesenspiegel im Bereich 

der Arbeitsplatte versehen. Dieser wird in dem für

den Herd vorgesehenen Bereich oben um ca. 20 cm erhöht, 

um in diesem Bereich einen besseren Spritzschutz zu 

gewährleisten. 

Der Materialpreis für die verwendeten Fliesen orientiert 

sich bei 18,-EUR/qm im Mittel als ausgezeichneter 

Händlerpreis. 

■ Fußböden und Beläge 

Die Geschossdecken bestehen aus Holzbalkendecken und 

bleiben, soweit nicht geschädigt und tragfähig, erhalten. 

Die Böden in den Wohnungen erhalten einen Estrich auf 

Trittschalldämmung, die Türbereiche werden nach 

Möglichkeit schwellenlos ausgeführt. Die Stärke des 

Fußbodenaufbaus beträgt 5-10 cm. 

Die Böden der Wohn- und Schlafräume sowie Dielen und 

Wohnküchen werden mit hochwertig versiegeltem 

Einzelstab-Fertigparkettboden versehen. Als Holzart 

kommt Eiche oder Buche zum Einsatz. Auch die 

Sockelleisten und eventuelle Türschwellen bestehen aus 

entsprechendem Echtholz. 

Für kleinere Küchen und Eingangsbereiche ist ein 

Fliesenbelag mit elegant-dunklen Fliesen vorgesehen. 

Optional kann (bei Einigung vor Baubeginn kostenneutral) 

auch hier die Verlegung von Parkett, wie in den Wohn- und 

Schlafräumen, vereinbart werden. 

In den Bädern, Gäste-WC’s und Duschbädern werden diagonal 

zur Raumrichtung elegant-dunkle Bodenfliesen verlegt. 

■ Wohnungsinnentüren 

Soweit vom Denkmalschutz nicht anders gefordert, werden 

alle Zimmertüren erneuert. Diese bestehen aus 

Röhrenspantürblättern mit Weißlackoberfläche und 

Kassettierung. Die jeweilige Türbreite und Aufschlagrichtung 

ergibt sich aus der Planung bzw. der vorgesehenen 

Nutzung der Räume. 

Als Drückergarnituren werden Modelle aus Edelstahl, in 

schlichter, geradliniger Ausführung verwendet. 

■ Schließanlage 

Alle Wohnungseingangstüren sowie Hauseingangs- und 

Nebentüren werden mit jeweils einem Profilzylinder versehen, 

der in eine Schließanlage integriert ist. 

D Sonstige Ausstattung 

■ Küchen 

Der Einbau einer Einbauküche kann auf Wunsch nach 

gemeinsamer Abstimmung optional gegen Aufpreis erfolgen. 

■ Briefkastenanlage 

Es wird eine nutzerfreundliche Briefkastenanlage (Fabrikat 

Renz o. glw.) im Treppenhaus installiert. Farbe und Gestaltung 

wird vom Architekten im Zusammenhang mit der 

Gesamtgestaltung des Treppenhauses festgelegt. 

Georgplatz 1 

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Georgplatz 1 

■ Hofgestaltung 

Die Außenanlage wird nach einem Konzept und der 

Planung des beauftragten Architekten erstellt. Es ist vorgesehen, 

den Versiegelungsgrad der Flächen möglichst 

gering zu halten. 

An einen geeigneten Standort wird eine Abstellfläche für 

die Mülltonnen angeordnet und mit Sichtschutzelementen 

bzw. einer Pergola abgetrennt. 

Notwendige Verkehrsflächen werden mit geeignetem 

Pflasterbelag versehen, dabei werden nach Abstimmung 

mit dem Denkmal- bzw. Grünflächenamt vorzugsweise die 

vorgefundenen historischen Materialien verwendet bzw. in 

die Neuplanung integriert. 

Die verbleibenden Flächen werden als Rasenfläche mit 

teilweiser Bepflanzung ausgeführt. Es werden ein bis zwei 

Spielgeräte für Kinder und eine abnehmbare Wäschespinne 

integriert. 

Allgemeine wichtige Hinweise 

Technische Verbesserungen oder Abweichungen von den 

in der Baubeschreibung aufgeführten Leistungen und 

Ausstattungen bleiben vorbehalten, soweit diese gleichwertig 

sind und keine Minderung der Qualität und Güte des 

Materials bedeuten. Dies trifft auch zu für Abweichungen 

im Rahmen der bauüblichen Toleranzen sowie für Änderungen, 

die aus technischen oder behördlichen Auflagen 

notwendig werden. 

Die in Zeichnungen und Berechnungen angegebenen 

Maße oder Größen sind Richtwerte, die sich in Abhängigkeit 

von der Art der Ausführung noch geringfügig ändern 

können. Soweit sich im Rahmen der Bauausführung 

Grundrissoptimierungen anbieten, werden diese bautechnisch 

realisiert. 

In den Planunterlagen dargestellten Möbel und Einrichtungsgegenstände 

(auch in Küchen und Bädern) stellen 

lediglich Gestaltungsvorschläge des Architekten dar. 

Diese sind unverbindlich und nicht im Kaufpreis enthalten. 

Alle Leistungen gemäß dieser Baubeschreibung verstehen 

sich vorbehaltlich einer behördlichen Genehmigung. Änderungen 

durch Auflagen der Behörden und Ämter bleiben 

daher vorbehalten. Dies gilt insbesondere für Forderungen 

der Denkmalschutzbehörde und der örtlichen Baubehörde. 

Leipzig, den 14.06.07

TÜV-baubegleitendes Qualitätscontrolling 

Der TÜV Süddeutschland führt während der Sanierung ein 

baubegleitendes Qualitätscontrolling durch und nimmt die 

technische Abnahme des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums 

vor. Zudem erfolgt i. d. R. einmal monatlich 

eine Überprüfung des Bautenstandes. 

Der TÜV wird das Bauvorhaben damit stichprobenartig auf 

die Konformität der Bauausführung mit der erteilten Baugenehmigung, 

der Genehmigungsplanung, der Werkplanung, 

dem Wärmeschutznachweis, der Bau- und 

Ausstattungsbeschreibung des Bauvorhabens überprüfen. 

Hinweis 

1. Sollten bei den Baustellenbegehungen einzelne Gewerke 

aufgrund ihres Fertigstellungsgrades nicht begutachtet werden 

können, dann erfolgt die Begutachtung bei der darauf 

folgenden Baustellenbegehung. 

2. Sollten einzelne Gewerke aufgrund ihres fortgeschrittenen 

Fertigstellungsgrades im Rahmen einer Baustellenbegehung 

nicht mehr vertragsgemäß begutachtet werden können, wird 

dies im Prüfbericht ausdrücklich dokumentiert. Nach jeder 

Begehung wird vom TÜV ein schriftlicher Bericht erstellt. 

Sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung der 

vom TÜV festgestellten Mängel im Zuge der nächsten 

Begehung kontrolliert und dokumentiert. Die Leistung des 

TÜV ist auf die Überprüfung gemäß „des Vorgenannten“ 

beschränkt. Es erfolgt keine generelle Überprüfung der 

Planung und der Bauausführung auf ihre Übereinstimmung 

mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die 

Unterlagen werden nicht auf ihre Konformität mit den aufgeführten 

technischen Vorschriften überprüft; diese Überprüfung 

kann ggf. gesondert beauftragt werden. Sämtliche 

Prüfungen erfolgen nur stichprobenartig und in Form einer 

augenscheinlichen Begutachtung. Baustoff- bzw. Materialprüfungen 

sind ebenso wie zerstörende Prüfungen nicht im 

Leistungsumfang enthalten. Vom TÜV wird keine Bauleitungstätigkeit 

(Objektüberwachung) erbracht. Gutachterliche 

Feststellungen können auch für andere Stellen des Bauvorhabens, 

die nicht untersucht wurden, zutreffen. Die Baustellenbegehungen 

werden in der Regel von Fachingenieuren 

der Bautechnik durchgeführt; für die Begutachtung haustechnischer 

Gewerke werden auch Fachingenieure der 

Elektrotechnik oder der Versorgungstechnik hinzugezogen. 

Nach positivem Ergebnis der Schlussbegehung erfolgt durch 

den TÜV die Zertifizierung „Freiwilliges TÜV Bau Controlling“ 

für das gegenständliche Bauobjekt. Voraussetzung der 

Zertifikatserteilung ist eine Beauftragung und Durchführung 

sämtlicher hier dargestellten Leistungen. 

Georgplatz 1 

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Rechtliche Grundlagen 

Georgplatz 1 

Das hier angebotene Immobilieninvestment ist mit dem 

Abschluss mehrerer Verträge verbunden. Bei den Verträgen 

handelt es sich um ein Kaufvertragsangebot nebst einer 

Grundlagenurkunde des Notars Rolf Tzschaschel mit 

Amtssitz in Leipzig (Urkundenrollen-Nr: T 1652/2007 vom 

05. Juli 2007). Des Weiteren werden ein Verwaltungsvertrag 

für das Gemeinschaftseigentum und optional ein Verwaltungsvertrag 

für das Sondereigentum abgeschlossen. 

Optional wird außerdem eine Erstvermietungsgarantie 

angeboten. 

In der Grundlagenurkunde sind die Teilungserklärung gem. 

§ 8 WEG, die Pläne, die Baubeschreibung sowie Planungsund 

Änderungsvollmachten enthalten. Die wesentlichen 

Inhalte der Verträge werden im Folgenden kurz erläutert. 

Die Verträge selbst werden dem Interessenten auf Wunsch 

als Vertragssammlung im Volltext rechtzeitig vor einem 

Beurkundungstermin ausgehändigt. 

I. Kaufvertrag 

1. Angebot 

Der Investor unterbreitet der L-KONZEPT Baumanagement 

GmbH ein notarielles Angebot zum Abschluss des nach 

beschriebenen Kaufvertrages über eine noch zu sanierende 

Altbauwohnung. An dieses Angebot ist der Investor 6 

Wochen ab Beurkundung unwiderruflich gebunden. Über 

diesen Zeitpunkt hinaus besteht das Angebot weiter fort. 

Es kann jedoch dann durch den Anbieter jederzeit widerrufen 

werden, es sei denn, die Annahme wurde vor Zugang 

des Widerrufs bereits erklärt. Die Annahme ist erfolgt, 

wenn die Annahmeerklärung vor einem deutschen Notar 

beurkundet worden ist. 

2. Inhalt 

a) Grundstück und Sanierungsvermerk 

Die Firma L-KONZEPT Baumanagement GmbH wird 

Eigentümerin des im Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig 

von Lindenau, Blatt 1231 verzeichneten Grundbesitzes, 

Flurstück 682/c, Gesamtgröße 770 qm , gelegen in Leipzig. 

Das Grundeigentum war mit Stand 28.02.2007 wie folgt 

belastet: 

Abt. II: lastenfrei 

Abt. III: lastenfrei 

Zu Gunsten der Verkäuferin wird in Abt. II eine 

Auflassungsvormerkung eingetragen werden, welche den 

lastenfreien Erwerb sicherstellen soll. Die Verkäuferin 

behält sich das Recht vor, außerdem zur Vorfinanzierung 

der Baukosten noch Grundpfandrechte in beliebiger Höhe 

eintragen zu lassen, was der Käufer ausdrücklich gestattet 

und duldet. Der Anspruch des Käufers auf Lastenfreistellung 

aufgrund dieses Vertrages bleibt unberührt. 

Ferner hat die Verkäuferin das Recht, vom Käufer zu übernehmende 

Dienstbarkeiten für Ver- und Entsorgung des 

Grundstückes oder Baulasten in Abt. II des Grundbuchs 

einzutragen.

) WEG-Teilung und Kaufgegenstand 

Die Verkäuferin verpflichtet sich, den Kaufgegenstand 

nach Maßgabe der Grundlagenurkunde herzustellen und 

auszustatten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung 

wurde noch nicht erteilt. Die Anlegung der Wohnungsgrundbücher 

ist demnach noch nicht erfolgt. Der Kaufvertrag 

hat demnach den Kauf einer noch zu sanierenden bzw. 

noch auszubauenden Sondereigentumseinheit einschl. 

Kellerraum nebst Miteigentumsanteil am Grundstück 

sowie ggf. Sondernutzungsrechte zum Inhalt. Der Kaufgegenstand 

wird dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet. 

c) Kaufpreis und Wohnfläche 

Die Immobilie einschließlich Sanierung wird zum Festpreis 

verkauft, wobei der Festpreis auf Grund und Boden, die 

Altbausubstanz, sowie die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten 

nach Erfahrungswerten ohne Übernahme einer 

Garantie und vorbehaltlich der Zustimmung der Behörden 

aufgeteilt ist. Der Festpreis kann sich im selben Verhältnis 

erhöhen wie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Die angegebene 

Wohnfläche wurde nach der II. Berechnungsverordnung 

berechnet. Als Beschaffenheit wird daher eine um 3 % geringere 

Fläche vereinbart. Weicht die tatsächliche Fläche von 

dieser vereinbarten ab, sind Abweichungen auszugleichen. 

Im Kaufpreis enthalten sind die Kosten der Projektierung, 

des Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere 

auch die Innenprovision, die der Veräußerer an den 

Kapitalanlagenvertrieb bezahlt und die unter Umständen 

über dem marktüblichen Niveau liegen kann. Die Höhe kann 

je nach Wohnung unterschiedlich sein und bei Interesse bei 

der Verkäuferin erfragt werden. Im Kaufpreis nicht enthalten 

sind die Kosten von im Vertrag nicht vereinbarten 

Sonderwünschen sowie Notar und Grundbuchgebühren, die 

notwendigen Kosten des Vertragsvollzuges, die vom 

Erwerber ggf. an den Vermittler zu zahlende Außenprovision, 

die Kosten von Rangrücktrittserklärungen für Finanzierungsrechte 

des Käufers, die Beiträge zur Feuerversicherung ab 

Deckungszusage, die Grunderwerbssteuer, die Grundsteuer, 

Gebühren und Beiträge nach Übergang von Lasten und 

Gefahren sowie die Anschlussbeiträge für eine Mietantenne 

oder Breitbandkabel. 

Der Kaufpreis ist in Raten nach Baufortschritt zu zahlen, 

wobei sich die Raten an den Vorgaben der erwerberschützenden 

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) orientieren 

und im Einzelnen dem Kaufvertragsentwurf zu entnehmen 

sind. Stellt die Verkäuferin eine dem § 7 (1) MaBV entsprechende 

Bürgschaft zur Sicherung eines etwaigen 

Rückzahlungsanspruches des Investors, sind Zahlungen 

gemäß Ratenplan und nach Baufortschritt unabhängig von 

der Eintragung der Auflassungsvormerkung sofort zur 

Zahlung fällig. Eine Aufrechnung gegenüber der Verkäuferin 

ist weitgehend ausgeschlossen. 

Da die L-KONZEPT Baumanagement GmbH ihre Kaufpreisansprüche 

an die zwischenfinanzierende Bank abgetreten 

hat, kann der Kaufpreis nur an diese mit schuldbefreiender 

Wirkung gezahlt werden. 

Georgplatz 1 

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Georgplatz 1 

d) Kaufpreisfinanzierungsnachweis und Grundstücksbelastungen 

Die Verkäuferin behält sich vor, vom Käufer eine 

Finanzierungsbestätigung seines Kreditinstituts innerhalb 

von vier Wochen nach Angebotsabgabe zu verlangen. Aus 

dieser muss ersichtlich sein, dass die Eigenmittel zur 

Verfügung stehen und etwa eingeplante Fremdmittel zugesagt 

sind. Sofern der Käufer dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig 

nachkommt, kann die Verkäuferin das Angebot ablehnen 

bzw. einen ggf. bereits wirksamen Kaufvertrag rückabwickeln 

und Schadenersatz verlangen. Die Verkäuferin verpflichtet 

sich, die zur Sicherung der vom Käufer aufgenommenen 

Darlehen erforderlichen dinglichen Rechte (insbesondere 

Grundschulden) zu bestellen. Entsprechende 

Belastungsvollmachten werden wechselseitig erteilt. Damit 

verbundene Kosten übernimmt der Käufer. Zur Sicherung der 

Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht mit 

Bedingungen und Auflagen verbunden, die den Zweck 

haben, dass Auszahlungen der finanzierenden Bank ausschließlich 

die Kaufpreisschuld tilgen. Im Übrigen ist die 

Kaufpreisfinanzierung ausschließlich Sache des Erwerbers. 

e) Sanierungsverpflichtung und Fertigstellung 

Die Sanierungs- und Modernisierungsverpflichtung ergibt 

sich aus der Grundlagenurkunde entsprechend der im 

Prospekt enthaltenen Baubeschreibung und den Plänen. 

Die Baubeschreibung wird damit zum Gegenstand des 

Grundstückskaufvertrages gemacht. 

Der TÜV hat die gesamte Bauausführung durch baubegleitende, 

ggf. stichpunktartige Prüfung auf Kosten des 

Verkäufers zu überwachen. Änderungen in der Planung und 

Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und vorgesehenen 

Ausstattungen (soweit überhaupt geschuldet) behält 

sich die Verkäuferin vor, soweit sich diese technisch oder 

wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweisen 

oder auf behördlichen Auflagen beruhen und nicht wert- und 

gebrauchsmindernd sowie dem Käufer zumutbar sind. Auch 

geringfügige Änderungen der Wohnfläche und der 

Raumaufteilung haben keinen Einfluss auf den Preis und den 

sonstigen Vertragsinhalt. Kaufpreisminderungen erfolgen 

nur hinsichtlich der die vereinbarte Minderfläche von 3 % 

übersteigenden Flächenabweichungen bezogen auf die 

Gesamtfläche der Einheit. Hinsichtlich der Berechnung der 

Wohnfläche gilt die II. Berechnungsverordnung. Soweit zu 

einem späteren Zeitpunkt bauliche Änderungen an dem 

Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung 

der Wohnfläche erforderlich machen, können ggf. die 

Vorschriften der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung 

zur Anwendung kommen. 

Die L-KONZEPT Baumanagement GmbH steht für eine 

Bezugsfertigkeit des Sondereigentums, vorbehaltlich einer 

Verzögerung durch Schlechtwetter, höhere Gewalt, 

Sonderwünsche oder Verzug des Erwerbers mit der 

Kaufpreiszahlung bis zum 31.12.2008 ein. Sonderwünsche 

und Eigenleistungen des Erwerbers bei der Bauausführung 

können nur bezüglich des Innenausbaus und mit Zustimmung

Lessingstraße 26 

(Referenz) 

der Verkäuferin berücksichtigt werden, da sie die Bauzeit 

verlängern. Architekt und Handwerker sind direkt zu beauftragen, 

die Kosten sind nicht im Kaufpreis enthalten und 

müssen direkt mit den Beauftragten abgerechnet werden. 

f) Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums 

Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt bei Bezugsfertigkeit 

durch Erteilung einer Fertigstellungsbescheinigung 

gem. § 641a BGB. Zum Gutachter wird 

bereits im Kaufvertrag der TÜV Süddeutschland bestimmt. 

Erscheint der Käufer zum Abnahmetermin, kann 

er bis zum Beginn der Abnahme eine Abnahme nach § 640 

BGB durch ihn selbst verlangen. Dem Verkäufer steht es 

dann frei, daneben das Verfahren nach § 641a BGB weiter 

zu betreiben. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums 

erfolgt nach vollständiger Fertigstellung des 

Gebäudes, der Investor wird hierzu mit einer Frist von zwei 

Wochen geladen. Zur Abnahme bevollmächtigt ist in jedem 

Fall, auch bei Erscheinen des Investors, der Hausverwalter. 

g) Übergang des Vertragsbesitzes sowie der Rechte und 

Pflichten 

Besitz / Nutzen / Lasten und Verkehrssicherungspflichten 

gehen mit Schlüsselübergabe des Sondereigentums auf den 

Erwerber über. Diese erfolgt Zug um Zug gegen Zahlung der 

fälligen Kaufpreisrate (Bezugsfertigkeit). Damit erhält der 

Investor auch alle Rechte und Pflichten innerhalb der 

Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich nach der Tei- 

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Georgplatz 1 

lungserklärung der Gemeinschaftsordnung und dem unter II. 

beschriebenen WEG-Verwaltungsvertrag bestimmen. Ferner 

tritt er in bestehende Versicherungsverträge ein und hat die 

Kosten für diese zu tragen. Daneben haftet der Investor für 

Erschließungs- und Anliegerbeiträge nach dem BauGB 

sowie den landes- und kommunalrechtlichen Vorschriften 

sowie Straßenausbaugebühren bereits ab dem Tag des Kaufvertrages, 

sofern die Maßnahmen nach diesem Tag bautechnisch 

begonnen werden. Gleichzeitig tritt er in den mit Kabel 

Deutschland geschlossenen Vertrag ein, wonach die 

Wohnung hinsichtlich des Fernsehempfanges von Kabel 

Deutschland versorgt wird. 

h) Gewährleistung 

Hinsichtlich der Gewährleistung wird im Vertrag unterschieden. 

Hinsichtlich des Grund und Bodens sowie der 

Altbausubstanz sind Gewährleistungsansprüche des 

Investors ausgeschlossen, sofern nicht § 309 Ziffer 7 BGB diesem 

Ausschluss entgegensteht. Für die erbrachten 

Sanierungs- und Modernisierungsleistungen gilt das 

Werkvertragsrecht des BGB, wobei der Investor zunächst 

seinen Anspruch auf Nacherfüllung unter Setzung einer 

angemessenen Frist geltend machen muss. Erst wenn diese 

fehlschlägt, kann der Käufer ein Minderungsrecht geltend 

machen oder bei gravierenden Mängeln vom Vertrag zurücktreten, 

nicht jedoch Ersatz der Mängelbeseitigungskosten 

verlangen. Es gelten die gesetzlichen Verjährungsfristen, 

wobei man sich darüber einig ist, dass die Verjährungsfristen 

im Bereich des Sondereigentums mit der Abnahme des 

Sondereigentums und im Bereich des Gemeinschaftseigentums 

mit dessen Abnahme beginnen. Unter gewissen 

Voraussetzungen werden dem Erwerber darüber hinaus 

Ansprüche gegenüber den am Bauvorhaben beteiligten 

Handwerkern und Unternehmen abgetreten. 

i) Vollstreckungsunterwerfung 

Wegen des Kaufpreises und der vertraglichen Nebenleistungen 

(auch Verzugszinsen) unterwirft sich der Investor 

der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dem Notarvertrag 

in sein gesamtes Vermögen, d. h. zur Vollstreckung des 

Kaufpreises ist ggf. kein Gerichtsverfahren nötig. 

j) Vollmachten 

Im Vertrag sind verschiedene Vollmachten enthalten. Zunächst 

werden die Notarangestellten im für die Vertragsdurchführung 

nötigen Umfang bevollmächtigt wobei die Vollmacht über den 

Tod hinaus gilt. Daneben ist der Notar mit einer Empfangsvollmacht 

ausgestattet, sofern ein Verzug des Käufers ins Ausland 

erfolgt und kein Zustellungsbevollmächtigter im Inland 

benannt wird. Der Investor erhält eine Belastungsvollmacht 

für das Vertragsobjekt zur Darlehensbeschaffung. Die L-KON- 

ZEPT Baumanagement GmbH wiederum ist bevollmächtigt, 

Sonder- und Gemeinschaftseigentumsflächen in Größe und 

Anzahl zu verändern, sowie umzuwandeln, ohne dass dem 

Investor hieraus Ansprüche erwachsen, sofern nicht seine 

eigenen Rechte hierdurch negativ berührt werden.

k) Rücktritt 

Ein Rücktritt vom Vertrag ist, nach dem die L-KONZEPT Baumanagement 

das unterbreitete Angebot des Investors angenommen 

hat, nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen 

möglich. Grundsätzlich ist der hierfür gegebene Raum äußerst 

beschränkt und ist nur bei gravierenden Gründen gegeben. 

Generell gilt die Rechtsregel, dass einmal geschlossene 

Verträge von beiden Parteien eingehalten werden müssen. 

l) Voraussetzungen und Folgen der Eigentumsübertragung 

Eigentum erwirbt der Investor erst mit seiner Eintragung im 

Grundbuch u. a. nach Vollzug der Teilungserklärung sowie 

vollständiger Zahlung der Grunderwerbssteuer und grundsätzlich 

des Kaufpreises. Zur Sicherung dieses Anspruchs 

wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, 

welche mit Eintragung als Eigentümer gelöscht wird. 

II. Verwaltungsvertrag für das Gemeinschaftseigentum 

Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird eine 

vom Verkäufer noch zu beauftragende Hausverwaltung 

bestellt, beauftragt und bevollmächtigt. Der Verwaltungsvertrag 

wird zunächst für die Dauer von zwei Jahren 

ab Übergabe der ersten Wohneinheit an einen Erwerber 

fest geschlossen und kann nur aus wichtigem Grund vorzeitig 

beendet werden. In diesen Vertrag tritt der Erwerber 

mit Übergang von Besitz / Nutzen und Lasten, spätestens 

mit Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch 

nach den Regelungen des WEG ein. Die einzelnen 

Aufgaben und Befugnisse ergeben sich aus § 2 des 

Verwaltervertrages. Die Vergütung des Verwalters beträgt 

je Wohnungseigentumseinheit monatlich Euro 16,00 zzgl. 

der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer, derzeit 

entspricht dies einem Bruttobetrag von EUR 19,04. 

Zusatzleistungen sind entsprechend dem Verwaltervertrag 

gesondert zu vergüten. Die Haftung des Verwalters beschränkt 

sich im Wesentlichen auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. 

Die gleichzeitig mit dem Vertrag erteilte Verwaltervollmacht 

erlaubt es dem Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft 

umfassend gegenüber Dritten zu vertreten 

III. Verwaltungsvertrag für das Sondereigentum 

Grundsätzlich kann der Investor wählen, ob er seine 

Sondereigentumseinheit selbst verwaltet oder hiermit eine 

Hausverwaltung beauftragt. 

Für den Fall, dass der Investor die bereits mit der 

Gemeinschaftseigentumsverwaltung beauftragte Hausverwaltung 

beauftragt, wird ein weiterer Verwaltungsvertrag 

geschlossen. Der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit von 2 

Jahren. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er 

nicht unter einer Einhaltung einer Frist von 6 Monaten 

gekündigt wird. Zusätzlich ist der Verwaltervertrag des 

Sondereigentums an den der WEG geknüpft. Endet letzterer, 

so endet ersterer ebenfalls. Durch die separat zu erteilende 

Verwaltungsvollmacht wird die Hausverwaltung umfassend 

bevollmächtigt, u. a. zum Einzug der Mietzinsen, der 

Mietkaution, zum Abschluss von Mietverträgen und zu 

Georgplatz 1 

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50 


Georgplatz 1 

deren Kündigung, sowie notfalls zur gerichtlichen Geltendmachung 

von Mietrückständen. Die einzelnen Leistungen 

sind in § 2 des Vertragsformulars beschrieben. Die Kosten 

der Verwaltung des Sondereigentums betragen Euro 12,00 

je Wohneigentumseinheit pro Monat zzgl. der jeweils gültigen 

Mehrwertsteuer, derzeit mithin Euro 14,28. Gesondert 

zu vergütende Sonderleistungen sind in § 5 des Musters 

aufgeführt. Die Haftung des Verwalters ist im Wesentlichen 

auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt. 

IV. Erstvermietungsgarantievertrag 

Auf Wunsch des Investors kann mit der Garantiegeberin L- 

KONZEPT Baumanagement GmbH ein kostenfreier Erstvermietungsgarantievertrag 

abgeschlossen werden. 

Der Erstvermietungsgarantievertrag macht für den Erwerber 

aber nur Sinn, wenn er seine Eigentumseinheit vermieten, d. 

h. nicht selbst nutzen will. Voraussetzung für die Garantieleistung 

ist darüber hinaus, dass sich Erwerber und 

Veräußerer wechselseitig vertragstreu verhalten und keine 

in ihrer Sphäre liegenden Beeinträchtigungen der Vermietbarkeit 

begründen, die zu Lasten der Vermietbarkeit gehen. 

Dies trifft insbesondere auch auf die für die Vermietung 

zwingend erforderliche enge und reibungslose Zusammenarbeit 

bei üblicherweise während des Beginns und der Laufzeit 

des Garantievertrages auftretenden Nachbesserungsund 

Gewährleistungsarbeiten zu, da diese einen direkten 

Einfluss auf den Vermietungserfolg haben. 

Mit dem Erstvermietungsgarantievertrag garantiert die Firma 

L-KONZEPT Baumanagement GmbH die Zahlung der 

Garantiemiete in prospektierter Höhe bis zur ersten 

Vermietung der Einheit zum prospektierten Kaltmietzins; 

längstens für 12 Monate ab Garantiebeginn. Die Garantie 

beginnt spätestens ab dem 12. auf die Annahme des notariellen 

Kaufvertrages folgenden Monat, nach Wahl der 

Garantin kann die Garantie auch früher beginnen, nicht 

jedoch vor dem 4. auf den Übergang von Besitz, Nutzen und 

Lasten folgenden Monatsersten. 

Als Voraussetzung für die Durchführung des Garantievertrages 

beauftragt der Investor die eingesetzte Hausverwaltung 

obligatorisch mit der Verwaltung des Sondereigentums 

und erteilt der Investor der Garantiegeberin eine 

Vollmacht zur Vermietung in seinem Namen sowie zum 

Mietinkasso. 

Daneben bleibt der Investor verpflichtet, Betriebs- und 

Nebenkosten sowie die Instandhaltungsrücklage (Hausgeld) 

an den Verwalter zu zahlen, da von der Garantie diese 

Kosten nicht umfasst sind 

Unter bestimmten Voraussetzungen wird die Garantiegeberin 

von der Garantiezahlung (ggf. auch anteilig) befreit. Dies ist z. 

B. der Fall, wenn notwendige Vollmachten, Wohnungsschlüssel 

oder Revisionsunterlagen vom Investor nicht ausgehändigt 

werden, der Mieter die Miete mindert, ohne dass 

dies von der Garantiegeberin zu vertreten ist oder der Investor 

mit der Zahlung einer Kaufpreisrate im Verzug ist.

Das Gebäude Georgplatz 1 ist ein Baudenkmal im Sinne 

des sächsischen Denkmalschutzgesetzes. Somit sind 

erhöhte Absetzungen gemäß § 7 i und § 10 f Einkommensteuergesetz 

für den Erwerber oder Eigennutzer der 

Immobilie möglich. 

Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen 

Auswirkungen im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb 

in der Georgplatz 1 nach der derzeit aktuellen 

Gesetzeslage dargestellt. 

A. Immobilienerwerb zur Fremdvermietung 

1. Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung 

Der Erwerb und die Nutzung einer Immobilie zur Fremdvermietung 

kann einkommenssteuerlich nur dann berücksichtigt 

werden, wenn es sich um keine Liebhaberei handelt, 

sondern eine Absicht zur Einkünfteerzielung vorliegt. 

Von dieser Absicht wird nach ständiger Rechtsprechung 

bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ausgegangen. 

Sollte die Finanzverwaltung daran Zweifel haben, trägt 

der Steuerpflichtige die objektive Beweislast. Hierfür 

kann eine Prognose erstellt werden, in der sich in dem 

ganzen Betrachtungszeitraum ein Totalüberschuss aus 

den voraussichtlichen Einnahmen abzüglich der kalkulierten 

Werbungskosten ergibt. 

Der Prognosezeitraum beträgt grundsätzlich 30 Jahre, 

sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung aus- 

Steuerliche Grundlagen 

zugehen ist. Einzelheiten werden ausführlich im Schreiben 

des Bundesministeriums für Finanzen vom 08.10.2004 

geregelt. 

Nach vorstehendem Schreiben wird die Einkünfteerzielungsabsicht 

in Abhängigkeit von der Höhe der 

Mietzinsen beurteilt. Beträgt demnach bei einer langfristigen 

Vermietung der Mietzins mindestens 75 % der 

ortsüblichen Marktmiete, ist grundsätzlich vom Vorliegen 

einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. 

Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75% 

der ortsüblichen Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht 

anhand einer Überschussprognose zu überprüfen. 

Bei einer positiven Prognose ist das Vorliegen einer 

solchen Absicht zu bejahen. Andernfalls ist die Vermietungstätigkeit 

in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen 

Teil aufzuteilen. Der unentgeltliche Teil ist steuerlich 

nicht relevant. Die entsprechenden anteiligen 

Werbungskosten können insoweit nicht abgezogen werden. 

Gleiches gilt, wenn der Mietzins unabhängig von der 

Überschussprognose weniger als 56 % der ortsüblichen 

Mieten beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz). 

Beteiligt sich der Erwerber / Vermieter beim Erwerb bzw. 

Vermietung an Gesellschaften, Gemeinschaften oder 

ähnlichen Modellen, bei denen die Erzielung steuerlicher 

Vorteile im Vordergrund steht (sog. Verlustzuweisungsgesellschaften 

im Sinne des § 2 b Einkommensteuergesetz), 

können die Verluste hieraus mit anderen positi- 

Georgplatz 1 

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52 


Georgplatz 1 

ven steuerlichen Einkünften nicht verrechnet werden. 

Der Tatbestand einer Verlustzuweisungsgesellschaft wird 

durch die Finanzverwaltung dann regelmäßig nicht 

geprüft, wenn nach der Ergebnisvorschau die kumulierten 

Verluste in der Verlustphase insgesamt 50% des nach 

dem Betriebskonzept auch in dieser Phase aufzubringenden 

Kapitals nicht übersteigen. Andernfalls ist eine mehrstufige 

Prüfung (Schreiben des Bundesfinanzministeriums 

vom 22.08.2001) durchzuführen. 

Mit aktueller Initiative des Gesetzgebers vom 22. November 

2005 wurde bereits rückwirkend zum 11. November 2005 

der § 15 b EStG eingeführt, welcher den § 2 b faktisch 

ersetzen soll und eine relative Verlustzuweisungsbeschränkung 

für steuerliche Anfangsverluste einführt, 

soweit diese über einen Betrag von 10 % des gezeichneten 

und nach dem Konzept auch aufzubringenden 

Kapitals der Investition hinausgehen. 

Der Gesetzgeber hat in seiner Gesetzesbegründung 

Investitionen in Eigentumswohnungen mit einer 

Förderung gemäß § 7 i / h EStG ausdrücklich von dem 

Wirkungsbereich des § 15 b ausgenommen, soweit diesbezüglich 

keine „modellhafte“ Gestaltung gegeben ist. 

Soweit zur Modellhaftigkeit die bereits im Hinblick auf den 

§ 2 b bekannte Definition heranzuziehen ist, kann die entsprechend 

schädliche Wirkung einer modellhaften Gestaltung 

voraussichtlich vermieden werden, soweit der Prospektherausgeber 

den gewöhnlichen Erwerb einer Eigentums- 

wohnung in den Vordergrund seiner Hinweise und Aussagen 

stellt, die offensive Bewerbung von steuerlichen Vorteilen 

unterbleibt und das Angebot an Nebenleistungen freibleibend 

ist und auf das notwendige und übliche Maß beschränkt bleibt. 

Da es sich bei Vorstehendem um eine erst kürzlich eingeführte 

gesetzliche Neuregelung handelt, liegen Richtlinien 

des zuständigen Ministeriums oder einschlägige Rechtsprechung 

noch nicht vor. Die Ausführungen stellen daher 

eine Interpretation der Prospektherausgeberin dar, für die 

wegen der noch nicht abschließend geklärten Rechtslage 

keine Gewähr übernommen werden kann. Daher und wegen 

einer im Einzelfall etwa vorhandenen besonderen investiven 

Konstellation des Erwerbers , welche sich auf die Anwendung 

des § 15 b EStG auswirken kann, wird eine gesonderte 

steuerliche Beratung hiermit ausdrücklich anempfohlen. 

2. Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und 

Gewerbebetrieb 

Ist die Fremdvermietung nach den Ausführungen unter 

A.1. steuerrelevant, ist ferner zu prüfen, ob es sich um 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 

Einkommensteuergesetz) oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

(§ 15 Einkommensteuergesetz) handelt. Eine 

private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn der 

Investor eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung 

vermietet (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). 

Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung wird in 


(Referenz)

der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der Fremdvermietung 

neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen 

Dienstleistungen erbracht werden. 

Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, 

geht die Finanzverwaltung davon aus, dass die 

Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschritten 

wird (sog. Drei-Objekt-Grenze), da nicht mehr die 

Substanznutzung, sondern die Substanzwertsteigerung in 

den Vordergrund getreten ist. Dadurch wird ein gewerblicher 

Grundstückhandel begründet. Gewinne und Veräußerungsgewinne 

werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb 

umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist 

von 5 Jahren auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere 

Urteile des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung 

zur Drei-Objekt-Grenze relativiert, so dass bezüglich des 

gewerblichen Grundstückshandels zurzeit keine eindeutige 

Rechtsicherheit besteht. 

Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt, 

unterliegen diese neben der Einkommen- noch der 

Gewerbesteuer. Des Weiteren ist eine Veräußerung der 

Immobilie unabhängig von der Behaltensdauer einkommen- 

und gewerbesteuerpflichtig. Handelt es sich um 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist ein 

Veräußerungsgewinn nur dann einkommensteuerpflichtig, 

wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung der 

Immobilien nicht mehr als 10 Jahre liegen. Ausgenommen 

sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung 

oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu 

eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung 

und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen 

Wohnzwecken genutzt wurden. 

3. Überschussermittlung 

Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der 

Vermögensverwaltung ausüben, erzielt er Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz. 

Die Ermittlung der Einkünfte aus 

Vermietung und Verpachtung erfolgt durch die Gegenüberstellung 

der (Miet-) Einnahmen und der im Zusammenhang 

mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten 

(Einnahmenüberschussrechnung). Steuerliche 

Vorteile können dann eintreten, wenn sich ein Überhang 

von Werbungskosten ergibt und dieser mit anderen 

positiven Einkünften des Investors mit steuerlicher 

Wirkung verrechnet werden kann. 

4. Verlustverrechnung 

Verluste, die im Veranlagungszeitraum nicht ausgeglichen 

werden können, sind bis zu einem Betrag von 

511.500 Euro (bei zusammen veranlagten Ehegatten bis zu 

einem Betrag von 1.023.000 Euro) auf den unmittelbar 

vorangegangenen Veranlagungszeitraum zurückzutragen 

(Verlustrücktrag). Ist die Verlustverrechnung mit den Vorjahreseinkünften 

nicht möglich oder nicht ausreichend, so 

Georgplatz 1 

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54 


Georgplatz 1 

ist die Verlustverrechnung in einem dem Veranlagungsjahr 

folgenden Veranlagungszeitraum bis zu einem Sockelbetrag 

von 1 Mio. Euro (bei zusammen veranlagten 

Ehegatten bis zu 2 Mio. Euro) voll verrechenbar. Darüber 

hinaus kann bis zu einer Höhe von 60 % mit den verbleibenden 

positiven Einkünften des Vorjahrs verrechnet werden 

(§ 10 d EStG). Der Restbetrag von 40 % kann, mit den 

gleichen Einschränkungen, in den Folgejahren verrechnet 

werden. 

5. Steuerliche Behandlung von privaten Veräußerungsgewinnen 

Soweit der Erwerber die Immobilie im Rahmen der 

Verwaltung seines privaten Vermögens erwirbt und bewirtschaftet, 

ist nach aktuell herrschender Gesetzeslage ein 

Veräußerungsgewinn dann steuerlich unbeachtlich, wenn 

die Immobilien frühestens nach Ablauf von 10 Jahren seit 

der Anschaffung veräußert wird. 

6. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung 

6.1 Allgemeines 

Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten 

alle Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung 

und Erhaltung von Einnahmen. Anschaffungs- und Herstellungskosten 

können im Rahmen der Überschussermittlung 

nur anteilig in Form von Abschreibungen berücksich- 

tigt werden. Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen, 

Disagio, Finanzierungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten, 

Kosten der Instandhaltung, Grundsteuer etc.) 

sind als sofort abziehbare Werbungskosten im Veranlagungsjahr 

der Auszahlung berücksichtigungsfähig. 

Aufwendungen (ohne die Umsatzsteuer) für Instandsetzungs- 

und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb 

von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt 

werden und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, 

zählen zu den Herstellungskosten (anschaffungsnahe 

Herstellungskosten), ansonsten i.d.R. zu den sofort 

abzugsfähigen Werbungskosten. 

6.2 Disagio 

Disagio ist die Differenz zwischen dem Ausgabebetrag 

und dem Nennbetrag eines Darlehens. Im Rahmen der 

Überschussermittlung ist das Disagio im Zeitpunkt der 

Zahlung oder des Einbehalts als Werbungskosten zu 

erfassen. Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen 

steuerlichen Verlusten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich 

vorverlagert werden. Die Vereinbarung eines Disagios ist 

nach Meinung der Finanzverwaltung als marktüblich anzusehen 

(5. „Bauherren-Erlass“) und damit sofort abzugsfähig, 

wenn es für einen Zinsfestschreibungszeitraum von 

mindestens fünf Jahren bis zu 5% der Darlehenssumme 

beträgt und wenn es nicht mehr als drei Monate vor einer


(Referenz) 

mindestens 30 % igen Teilauszahlung des Bruttodarlehens 

geleistet wird. Seit einer Neuregelung des § 11 EStG zum 

1.1.2005 ist es nach einer Übergangsfrist bis zum 31.12.2005 

(OFD München S 2259-1 St 41) ab dem 1.1.2006 gesetzlich 

geregelt, das ein Disagio bei einer Zinsbindungsfrist von 

mehr als 5 Jahren nicht mehr sofort abzugsfähig, sondern 

auf die Laufzeit des Darlehens gleichmäßig zu verteilen ist. 

Dies steht im Widerspruch zu den Regelungen des 5. Bauherren-Erlasses, 

so dass bis zur Klärung des Sachverhaltes 

lediglich eine Festschreibung von genau 5 Jahren als steuerlich 

relativ sicher erscheint. Die tatsächliche Aufarbeitung 

dieser gegenläufigen Regelungslage durch die 

Finanzverwaltung bleibt somit abzuwarten. Zumindest alle 

abweichenden Konstellationen beinhalten das Risiko, dass 

ein Disagio über die Festschreibungszeit des Darlehens zu 

verteilen ist und keine sofortige Abzugsfähigkeit mehr 

gegeben ist. 

6.3 Lineare Abschreibungen 

Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt 

grundsätzlich 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. 

Wurde das Gebäude vor dem 1.1.1925 fertig 

gestellt, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz auf 

2,5 %. Der Abschreibungssatz für das Objekt Georgplatz 1 

beträgt 2,5% auf den Wert der Altbausubstanz des 

Gebäudes. 

Georgplatz 1 

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56 


Georgplatz 1 

6.4 Erhöhte Abschreibungen nach § 7i Einkommensteuergesetz 

Für den Teil der Anschaffungskosten, welcher auf die 

Sanierung eines Baudenkmals entfällt, kann eine erhöhte 

Abschreibung im Jahr der Herstellung und in den folgenden 

7 Jahren jeweils bis zu 9% und in den folgenden 

4 Jahren jeweils bis zu 7% der Herstellungskosten alternativ 

zur linearen Abschreibung von 2% bzw. 2,5% in 

Anspruch genommen werden (§ 7 i Einkommensteuergesetz, 

sog. Denkmal- AfA). 

Zuschüsse der öffentlichen Hand können die Abschreibungsbemessungsgrundlage 

mindern. Die erhöhte Abschreibung 

setzt voraus, dass mit den durchzuführenden 

Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des notariellen 

Kaufvertrages begonnen wird und eine entsprechende 

Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorliegt. 

Zweckmäßigerweise wird vor Beginn der Baumaßnahme 

eine vorläufige Bescheinigung von der 

Denkmalschutzbehörde eingeholt. Da das Finanzamt nach 

Maßgabe des Abschnittes 83 b Abs. 3 Einkommensteuerrichtlinien 

in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten 

auf die Altbausubstanz bzw. auf die 

begünstigten Sanierungsaufwendungen überprüft, können 

sich gegebenenfalls zwischen den im Kaufvertrag genannten 

Sanierungsaufwendungen und den steuerlich begünstigten 

Aufwendungen Abweichungen ergeben. Nicht in 

Anspruch genommene erhöhte Abschreibungen können in 

späteren Veranlagungszeiträumen nicht nachgeholt werden. 

7. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung 

eines Lohnsteuerfreibetrages 

Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können 

bereits im Einkommensteuer- Vorauszahlungsverfahren 

(§ 37 Einkommensteuergesetz) oder in Form eines Freibetrages 

auf der Lohnsteuerkarte (§ 39 a Abs. 1 Nr. 5 b 

Einkommensteuergesetz) berücksichtigt werden. Dies gilt 

erst für Veranlagungszeiträume, die nach der Fertigstellung 

oder der Anschaffung der Immobilie beginnen. 

Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr seiner Fertigstellung 

angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung 

die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 

Einkommensteuergesetz). Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren 

ist ein amtlich vorgeschriebener 

Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens bis 

zum 30.11. des Kalenderjahres gestellt werden, für das 

die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39 a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz). 

B. Immobilienerwerb zur Eigennutzung 

1. Eigenheimzulage 

Die Eigenheimzulage ist leider vom Gesetzgeber seit dem 

01.01.2006 gestrichen worden.

2. Sonderausgaben 

Bei einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie kann 

der Eigennutzer nach § 10 f Einkommensteuergesetz die 

Sanierungskosten im Kalenderjahr des Abschlusses der 

Maßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren 

jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen, soweit 

alle Formerfordernisse des § 7 i Einkommensteuergesetz 

erfüllt sind (u. a. Vorliegen einer entsprechenden Bescheinigung 

einer zuständigen Behörde). 

Dies gilt nur, soweit die Aufwendungen nicht in die 

Bemessungsgrundlage nach § 10e oder dem Eigenheimzulagegesetz 

einbezogen wurden. 

Voraussetzung ist, dass erst nach dem Abschluss des 

notariellen Kaufvertrages mit den Sanierungsarbeiten 

begonnen wird. 

Eine Nachholung von nicht ausgenutzten Abzugsbeträgen in 

späteren Perioden ist nicht möglich. Der Sonderausgabenabzug 

wird nur insoweit gewährt, wie in dem jeweiligen 

Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken 

genutzt wird und die Sanierungsaufwendungen nicht in die 

Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage einbezogen 

worden sind (§ 10 f Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz). 

Die Steuervergünstigung nach § 10 f Einkommensteuergesetz 

kann nur einmal gewährt werden. Bei Ehegatten 

können diese insgesamt für zwei Objekte in Anspruch 

genommen werden. 

3. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung eines 

Lohnsteuerfreibetrages 

Hier gelten die Ausführungen unter A. 7. entsprechend. 

C. Berücksichtigung individueller steuerlicher Rahmenbedingungen 

eines Investors 

Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung 

zum Kauf einer Immobilie lassen sich verbindlich nur 

unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen 

des jeweiligen Investors ableiten. Zur 

Analyse der steuerlichen Auswirkungen der Investitionsentscheidung 

wird daher durch einen potenziellen 

Investor üblicherweise der Rat einer mit seinen persönlichen 

Verhältnissen vertrauten Person eingeholt. 

Mit diesem persönlichen Berater des Investors werden in 

der Regel auch später anstehende Entscheidungen wie 

eine Anpassung der vertraglichen Rahmenbedingungen 

an veränderte Marktstrukturen oder eine Veräußerung 

der Immobilie und den sich daraus ergebenden steuerlichen 

Konsequenzen besprochen. 

Georgplatz 1 

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58 

Auszug aus unserer Referenzliste 

(alle Sanierungsobjekte der letzten fünf Jahre) 

Georgplatz 1 

Stadtteil/Objekt durchschnittl. erzielter 

Mietpreis 

Leipzig - Schleußig 

Alfred- Frank- Str. 11 12 WE 5,72 EUR/qm 

Alfred- Frank- Str. 14 14 WE 5,69 EUR/qm 

Brockhausstraße 28 13 WE 5,81 EUR/qm 

Leipzig - Südvorstadt 

Körnerplatz 3 / 3a 24 WE 5,96 EUR/qm 

Shakespearestraße 9 16 WE 5,80 EUR/qm 

Schenkendorfstraße 23 13 WE 5,69 EUR/qm 

Leipzig - Zentrum/West 

Gottschedstraße 17 12 WE 6,29 EUR/qm 



Lessingstraße 13 14 WE 5,94 EUR/qm 

Lessingstraße 26 12 WE 6,12 EUR/qm 

Thomasiusstraße 22 14 WE 6,01 EUR/qm 

Leipzig - Connewitz 

Zwenkauer Straße 36 13 WE 5,50 EUR/qm 

Stand: 10.11.2006 

Prellerstraße 44 

(Referenz)

Alfred-Frank-Straße 11 

(Referenz) 

Stadtteil/Objekt durchschnittl. erzielter 

Mietpreis 

Leipzig - Gohlis 

Wiederitzscher Str. 14 16 WE 5,24 EUR/qm 



Daumierstraße 13 14 WE 5,60 EUR/qm 

Mechlerstraße 5 15 WE 5,67 EUR/qm 

Wilhelm- Plesse- Str. 4 9 WE 5,57 EUR/qm 

Prellerstraße 42/44 13 WE 6,30 EUR/qm 

Leipzig - Möckern 

Huygensstraße 9 13 WE 5,28 EUR/qm 

Faradaystraße 29 10 WE 5,28 EUR/qm 

Leipzig - Lützschena 

An der Schäferei 18 13 WE 5,74 EUR/qm 

Leipzig - Lindenau 

Großmannstraße 19 8 WE 5,50 EUR/qm 

Vermietungsstand insgesamt 98% 

Stand: 10.11.2006 

Georgplatz 1 

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60 

Ihr Vertragspartner 

Georgplatz 1 

Initiator, Bauträger, Baubetreuer, Verkäufer, 

Prospektherausgeber 

L- KONZEPT Baumanagement GmbH 

Emil-Fuchs-Str. 4, 04105 Leipzig 

Amtsgericht Leipzig, HRB 11683 

Tag der Ersteintragung 02.10.1997 

Geschäftsführer: Raphael Schön 

Stammkapital: EUR 102.258 

Kontakt, Ansprechpartner 

Jeannette Wang 

Tel. 0341 26984-34, jeannette.wang@l-konzept.de 

Sylvia Schmidt 

Tel. 0341 26984-33, sylvia.schmidt@l-konzept.de 

Beatrice Bonell 

Tel. 0341 26984-36, beatrice.bonell@l-konzept.de 

Architekt 

architektur von domaros und partner 

Harnackstraße 5, 04317 Leipzig 

Technische Qualitätskontrolle, Schlussabnahme 

TÜV Süddeutschland 

Gottschedstraße 17 

(Referenz)

Haftungs- und Angabenvorbehalte 

Für den Inhalt des Prospektes sind nur die bis zum 

Erstellungszeitpunkt bekannten oder erkennbaren 

Sachverhalte maßgebend. Planungs- und Berechnungsgrundlagen 

stehen unter dem Vorbehalt der jederzeit 

potenziell möglichen Veränderung. 

Die derzeitige Bau-, Verwaltungs- und Finanzverwaltungspraxis 

sowie Rechtsprechung kann sich verändern. 

Eine Haftung für den Eintritt von Kosten-, Ertrags- und 

Steuerprognosen sowie für die zukünftige Entwicklung der 

Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten kann nicht 

übernommen werden. Eventuell im Prospekt enthaltene 

Illustrationen sind Entwürfe und keine wesentlichen 

Elemente im Sinne der Baubeschreibung. Die tatsächliche 

Bauausführung kann hiervon abweichen. 

Die Realisierung der Planung steht unter dem Vorbehalt 

der Genehmigungsfähigkeit seitens der entsprechenden 

Behörden. Gültigkeit haben ausschließlich die notariell 

beurkundeten Verträge. Die Namensnennung der gesetzlichen 

Vertreter der Gesellschaften erfolgt ausschließlich 

zur Information der Vertretungsverhältnisse. Eine persönliche 

Vertrauenswerbung mit den genannten Personen wird 

damit nicht bezweckt. Gleiches gilt für die beauftragten 

Vertragspartner. 

Verbindliche bzw. vom Prospekt abweichende Angaben 

darf und kann nur die Verkäuferin / Bauträgerin machen. 

Dritte Personen, insbesondere mit dem Vertrieb und der 

Vermittlung befasste Personen sind hierzu nicht legitimiert. 

Kaufinteressenten wird als Anlage zu diesem Prospekt 

eine Vertragsmappe mit unverbindlichen Vertragsmustern 

(Entwürfen) ausgehändigt. Der Prospekt ist nur im 

Zusammenhang mit dieser Anlage vollständig. Da auch die 

abzuschließenden Verträge Veränderungen in sachlicher 

und rechtlicher Hinsichtunterliegen können, besitzen nur 

die letztendlich wechselseitig abgeschlossenen Verträge 

Gültigkeit. Die im Prospekt enthaltenen Angaben und 

Angebote sind demnach unverbindlich. 

47 

Der Prospektaufbau und Inhalt orientiert sich am IDW – S 4 

Standard der Wirtschaftsprüfer (Stand 01.09.2000). 

Enthaltene Texte sind urheberrechtlich geschützt. 

Der Prospektherausgeber versichert, dass er nach bestem 

Wissen und Gewissen über alle für die Anlageentscheidung 

wesentlichen Umstände im Prospekt vollständig 

und richtig aufgeklärt hat. Trotz gewissenhaftester 

Prüfung und sorgfältigster Erarbeitung können Irrtümer 

jedoch nicht ausgeschlossen werden. 

Der Prospekt wurde im Oktober 2007 erstellt und herausgegeben. 

Georgplatz 1 

61

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