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Mieter und Recht
Mietrückstand – es droht eine
fristlose Kündigung wegen
Zahlungsverzug
Anja Bader, Justiziarin
der GWG München
Leider geraten in Zeiten
der Finanzkrise vermehrt
auch diejenigen in Zahlungsschwierigkeiten,
die
nicht mit ihren Vermögenswerten
„gezockt“
haben, sondern schlichtweg
durch Kurzarbeit oder
Arbeitsplatzverlust aufgrund
angeschlagener
Arbeitgeber in finanzielle
Nöte geraten sind.
Nachdem die Miete oft
einen großen Anteil der
monatlichen Fixausgaben
ausmacht, fällt die fristgerechte
Begleichung dieses
Postens zunehmend
schwerer. Doch gerade bei Mietschulden handelt es sich
um ein existentielles Problem, weil das sprichwörtliche
„Dach über dem Kopf“ in Gefahr ist.
Damit Sie die Sachlage besser einschätzen können, hier
einige rechtliche Ausführungen zu den einschlägigen
gesetzlichen Regelungen:
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist
zunächst in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bürgerliches
Gesetzbuch) geregelt. Demnach kann der Vermieter das
Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist kündigen,
wenn
a) der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit
der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen
Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei
Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in
Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für
zwei Monate erreicht.
Unter den Begriff „Miete“ fallen auch die periodisch
wiederkehrenden Zahlungen (z.B. monatliche Betriebskostenpauschalen
oder Vorauszahlungen). Bezogen auf
Ihr Mietverhältnis mit der GWG München tritt der erforderliche
„Verzug“ ein, wenn die Miete entgegen der
mietvertraglichen Vereinbarung nicht spätestens bis
zum 3. Werktag eines Monats auf unserem Konto eingegangen
ist. Da die Leistungszeit genau bestimmt ist,
GWG Journal 161
ist gem. § 286 BGB Abs. 2 Nr. 1 auch keine Mahnung
nötig, um in Verzug zu geraten.
Allerdings senden die zuständigen Sachbearbeiter/innen
der GWG München in der Regel eine Mahnung,
um Sie auf etwaige Rückstände zeitnah hinzuweisen
und Ihnen die Gelegenheit zu geben, diese schnellstmöglich
auszugleichen.
Erfolgt keine Bezahlung der offenen Mieten,
kommt es bei Vorliegen der oben genannten Kriterien
zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses
durch den Vermieter, dies wird auch bei
der GWG München so gehandhabt.
Um den in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mietern
eine Möglichkeit zur Heilung einer solchen fristlosen
Kündigung zu geben, ist in § 569 Abs. 3 BGB in Ergänzung
zu dem oben angeführten § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
die Möglichkeit enthalten, durch Zahlung des gesamten
Rückstandes – längstens innerhalb einer Schonfrist von
2 Monaten, gerechnet ab Zustellung der Räumungsklage
– die Kündigung zu heilen. Dem gleich steht eine
verpflichtende Übernahmeerklärung einer öffentlichen
Stelle.
Eine solche „Heilung“ ist jedoch nicht möglich, wenn
bis zu 2 Jahren vorher bereits wegen Zahlungsverzug
fristlos gekündigt werden musste. In diesem Fall kann
der Vermieter selbst dann eine Räumungsklage durchführen,
wenn der Rückstand ausgeglichen werden sollte.
Nehmen Sie daher die Hinweise der GWG München
unbedingt wahr – sollten Sie eine fristlose Kündigung
wegen Zahlungsverzug erhalten, wenden Sie sich bitte
sofort an die darin angeführte Fachstelle zur Vermeidung
von Wohnungslosigkeit der Landeshauptstadt
München, die Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen
kann.
Selbstverständlich können Sie sich darüber hinaus auch
an unsere 4 Sozialpädagogen wenden, die Sie gerne
beraten.
Ein anderer, immer häufiger auftretender Fall ist der, der
ständig unpünktlichen Mietzahlung.
Hier hat der BGH (III ZR 364/04) im Jahr 2006 entschieden,
dass auch dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
begründen kann, im Unterschied zu den
oben getätigten Ausführungen aber nur dann, wenn
der Vermieter den Säumigen vorher entsprechend abgemahnt
hat und es trotzdem erneut zu einer unpünktlichen
Bezahlung kommt.
Wir bitten Sie daher, auf den rechtzeitigen Eingang der
Miete zu achten, um unnötige Belastungen für beide
Vertragsparteien zu vermeiden.
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