Fair Wohnen Sept.2012 - Mietervereinigung Österreichs

FAIR WOHNEN SERVICE
Wer ist im Vorteil?
Vorarlberg ist ein Vorreiter, wenn es um thermische Sanierungen geht.
Doch mitunter kommt es gerade aufgrund unterschiedlicher Fördersysteme zu
Problemen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Wie nachstehender Fall zeigt.
Auch wenn alle Eigentümer gleichberechtigt sind, kann es bei Sanierungen zu Interessenskonflikten
kommen. Vor allem dann, wenn auf einzelne Personen ungleich mehr finanzieller Aufwand wartet.
In einem 1967 errichteten Haus
bestand Sanierungsbedarf: Neben
Fenstern, Balkonen und Türen war
auch die Fassade fällig. Rund 500.000
Euro sollten investiert werden, davon
allein 176.000 Euro für die Wärmedämmfassade,
insgesamt wurden zwei
Drittel der Kosten (333.334 Euro) der
thermischen Sanierung zugeordnet.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft
bestand aus einem Geschäftslokal im
Erdgeschoß und Wohnungsnutzern darüber.
Die Heizkosten waren hoch, der
Energieausweis zeigte Werte von D bis
E auf einer Skala von A+++ bis G. Eine
thermische Sanierung sollte hier also
Abhilfe schaffen.
Was tun, wenn Rücklagen fehlen?
Im Wege eines Umlaufbeschlusses
sprach sich auch die Mehrheit
(59,85 %) der EigentümerInnen für
die Sanierung aus. Das Problem: Die
Rücklage bestand lediglich aus 108.000
Euro netto. Ein Großteil der Kosten wäre
daher von den Eigentümern zusätz-
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lich neben der normalen Vorschreibung
zu übernehmen gewesen. Für die Eigentümerin
des Geschäftslokals bedeutete
das eine finanzielle Mehrbelastung
von 72.910 Euro netto, wobei
80 % bei Auftragserteilung und der
Restbetrag nach Fertigstellung zu
tragen gewesen wären. Während die
Wohnungseigentümer einen Finanzierungsvorteil
durch die Wohnbauförderungsstelle
Vorarlberg hatten, da diese
einen auf 20 Jahre zinsenfreien Kredit
bzw. Einmalzuschüsse für thermische
Sanierungen erhielten, ging die Eigentümerin
des Geschäftslokals leer aus.
Berechnungen über die Heizkostenersparnis
für 30 Jahre ergaben für das Lokal
zwar einen Betrag von 46.610 Euro,
doch blieb dieser hinter den Investitionskosten
weit zurück. Wirtschaftlich
betrachtet war daher das Vorhaben ein
großes Minus in der Bilanz der Geschäftsraumeigentümerin.
Gute Werbung: Ökologieverbesserin
Das wollte die Geschäftsfrau so nicht
hinnehmen und bekämpfte daher den
Mehrheitsbeschluss zeitgerecht bei Gericht.
Wenn eine außerordentliche Verwaltung
– wie sie hier gegeben ist –
vorliegt, kann das Gericht einen solchen
Beschluss aufheben, wenn die
überstimmte Minderheit durch die Arbeiten
entweder übermäßig beeinträchtigt
wird oder die Kosten nicht
aus der Rücklage gedeckt werden können.
Eine Ausnahme gibt es dann,
wenn die beschlossenen Verbesserungsarbeiten
„eindeutig zum Vorteil“
des überstimmten Eigentümers sind.
In diesem Fall wäre eine Aufhebung
des Beschlusses nicht möglich. Sowohl
das Erst- als auch das Landesgericht
hatten den „eindeutigen Vorteil“ darin
erblickt, dass es neben einer Wertsteigerung
des Gebäudes auch im Interesse
der Geschäftslokaleigentümerin sei, im
Wirtschaftsleben als „Ökologieverbesserin“
werben zu können.
Wirtschaftliche Fakten zählen
Der OGH stellte aber klar: Ökologische
Gesichtspunkte sind zwar für die
Allgemeinheit von Interesse, aber haben
bei der Prüfung über den „eindeutigen
Vorteil“ nichts zu suchen. Hier
geht es um wirtschaftliche Fakten und
es sei daher zu beurteilen, „ob trotz der
Finanzierungsfragen (noch) ein Vorteil
aller bejaht werden kann.“ So sah er einerseits
einen eindeutigen Nachteil darin,
dass die Geschäftsraumeigentümerin
keine öffentliche Förderung erhielt,
und meinte andererseits zur Wertsteigerung:
„Insbesondere steht keineswegs
fest, dass das von der Antragstellerin
aufzuwendende Kapital für die
Wärmedämmung des Hauses den Verkehrswert
des Geschäftslokals im selben
Ausmaß steigern kann.“ Die unteren
Instanzen hatten dazu keinerlei Beweise
erhoben, sondern dies bloß behauptet.
Damit gab er der überstimmten
Eigentümerin Recht und hob den
Mehrheitsbeschluss und damit auch
die Sanierungspläne der Eigentümergemeinschaft
auf.
Foto: I-Stockphoto