Fair Wohnen Sept.2012 - Mietervereinigung Österreichs

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FAIR WOHNEN AKTUELL
Ausweis, bitte
Im Frühjahr 2012 hat das Parlament ein neues Energieausweisvorlagegesetz
(kurz EAVG) beschlossen, das mit 1. 12. 2012 in Kraft treten soll.
Das alte EAVG tritt damit außer Kraft. Hintergrund für diese Maßnahme
ist eine entsprechende Neuregelung auf EU-Ebene.
I n
Österreich führt der Energieausweis
bisher – aus gutem Grund – ein
Schattendasein. Denn was die Energiepolitiker
versprachen, hat er nicht gehalten.
Käufer und Mieter sollten durch
den Ausweis dazu gebracht werden,
möglichst energiesparende Häuser und
Wohnungen anzumieten bzw. zu kaufen.
Durch diese verstärkte Nachfrage nach
Objekten mit niedrigen Energiekosten
erhofften sich die Erfinder des Energieausweises,
dass Vermieter und Verkäufer
vermehrt in energiesparende Maßnahmen
investieren – eine Hoffnung, die
sich bis heute nicht erfüllt hat.
Die Gründe
Einerseits gibt es derzeit nicht genug
Wohnungen am Markt. Die Nachfrage ist
eindeutig höher als das Angebot – damit
gibt es für Mieter oder Käufer aber auch
nur wenig bis keine Auswahl zwischen
unterschiedlichen Objekten. Der Energieverbrauch
spielt daher nur eine sehr
bescheidene Rolle bei der Auswahl. Andererseits
gibt der Ausweis auch nur wenig
Auskunft über die tatsächlichen Energiekosten.
Er errechnet vielmehr nur eine
Kennzahl, die ähnlich wie beim Auto
einen Normverbrauch darstellen soll.
Während man beim Auto als Konsument
schon ein Gefühl dafür hat, was es bedeutet,
wenn ein Auto 10 oder 5 Liter
Benzin auf 100 km verbraucht, weil man
selbst tankt und die Rechnung für den
Brennstoff auch sofort bezahlen muss, ist
das bei den Heizkosten anders. Wie hoch
die Energiekosten für ein Haus sind,
wenn es den Kennwert A oder G hat, ist
den meisten unbekannt. Zwar sagt der
Buchstabe „A“ aus, dass das Haus einen
guten Dämmstandard hat und damit
KENNWERTE UND WIE SIE ZU LESEN SIND
Klasse fGEE
A++ ≤ 0,55
A+ ≤ 0,70
A ≤ 0,85
B ≤ 1,00
C ≤ 1,75
D ≤ 2,50
E ≤ 3,25
F ≤ 4,00
G > 4,00
DIE NEUE KENNZAHL: Gesamteffizienz-Faktor fGEE
Der fGEE ist nur ein Kennwert, der sämtliche Energieverbräuche
des Hauses (Hausstrom, Heizung, Warmwasser,
Kühlung etc.) sowie auch die CO 2 -Bilanz berücksichtigt.
Maßstab ist der Primärenergiebedarf
(d. h., sämtliche Energieverluste, insbesondere Transportverluste
ab z. B. Kohleabbau, Ölförderanlagen bis
zum endgültigen Verbrauch, sind darin enthalten). Damit
besagt z. B. ein fGEE von 0,55 wahrscheinlich,
dass bei sämtlichen Teilwerten (Hausstrom, Heizung,
CO 2 -Bilanz) der günstigste Wert vorhanden ist. Für
den interessierten Laien ist die Berechnung mangels
Darstellung in der OIB-Richtlinie 6 praktisch nicht
nachvollziehbar.
einen niedrigen Verbrauch haben sollte –
dennoch gibt es in der Praxis Häuser, die
zwar einen A-Standard haben, aber dennoch
hohe Energiekosten verursachen.
Warum ist das so?
Weil der Kennwert derzeit nur den
Dämmstandard angibt, aber nicht die
Art des Heizsystems berücksichtigt. So
gibt es z. B. Häuser mit guten Dämmstandards,
aber deren Warmwasseraufbereitung
wird auch im Sommer durchgehend
mit Öl aufgeheizt. Das führt
schon aufgrund der enorm gestiegenen
Ölkosten zu höheren Energiekosten als
bei jenen Gebäuden, deren Warmwasser
im Sommer mittel Sonnenenergie (thermische
Solaranlage) erwärmt wird.
Dieser Unterschied wurde bis dato in der
Kennzahl aber nicht berücksichtigt. Das
soll nun anders werden. Ab 1. 12. 2012
A++
A+
A
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C
D
E
F
G
ABER ACHTUNG:
Ein niedriger Energieverbrauch
bedeutet noch lange nicht
ebenso niedrige Kosten. Was
beim Passivhaus an Heizenergiekosten
gespart wird, muss
zum Teil durch den höheren
Stromverbrauch und höhere
Wartungskosten (regelmäßiger
Filtertausch und Reinigung der
Lüftungsanlage) wieder ausgegeben
werden. Auch sind die
Errichtungskosten höher als bei
Niedrigenergiehäusern. Zu den
zukünftigen Erhaltungskosten
gibt es derzeit noch gar keine
Erfahrungen.
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
werden im neuen Energieausweis sämtliche
Verbrauchswerte des Hauses berücksichtigt
– insbesondere auch das Heizsystem.
Wermutstropfen: Alte Energieausweise
bleiben bestehen. Wenn sie also bis
November 2012 ausgestellt wurden, gelten
sie auch bis 2022. Für Wohnungssuchende
bedeutet das Verwirrung pur –
eine echte Orientierungshilfe schaut
anders aus.
Die Neuerung:
Der Energiekennwert muss in Zukunft
schon im Inserat angegeben werden.
Dort wird er dann vielleicht so aussehen:
„Einfamilienhaus mit HWB 22, fGEE
0,93“ (Beispiel für den heutigen Kennwert
fGEE B).
Nicht gerade eine verständliche Darstellung
für den Laien. Allerdings ermöglicht
diese Kennzeichnung auch eine Unterscheidung
zwischen alten und neuen
Ausweisen. Für ein Haus mit dem alten
Energieausweis wird im Inserat nur der
Wert „HWB 22“ angegeben. Diesem war
bislang der Buchstabe „A“ zugeordnet.
Damit ist auch klar, warum die reine
Buchstabenbezeichnung (z. B. wie beim
Kühlschrank A bis G) auch keine Hilfe
für den Wohnungssuchenden wäre.
Im obigen Beispiel ist das Haus sehr gut
gedämmt, aber beim Heizsystem oder
der CO 2 -Bilanz steht es weniger gut da,
daher gibt es im neuen Ausweis nur
„fGEE B“ statt wie bisher „HWB A“.
Wir sind gespannt, wer in der Praxis diesen
Wert richtig einordnen wird können.
Für die Richtigkeit der Berechnung haf-
DER ALTE KENNWERT:
Heizwärmebedarf HWB
Daneben gibt es noch den schon jetzt
verwendeten Wert „HWB“. Der besagt
zum Beispiel, dass ein Haus der Klasse
A++ HWB einen errechneten Energieverbrauch
von 1 Liter Öl bzw. 1 m 3 Gas
pro m 2 und Jahr (10 kWh/m 2 a) hat, bezogen
allerdings auf die Bruttogrundfläche
(BGF) des Hauses. Ein Haus mit
der Klasse A++ wäre demnach eines,
das dem Dämmstandard eines Passivhauses
entspricht.
Zum Vergleich: Die meisten Häuser
liegen bei einem Verbrauch von 100
kWh/m 2 aufwärts und damit bei mehr
als dem 10-fachen Öl-/Gas-Verbrauch.
tet neben dem Verkäufer/Vermieter auch
der Sachverständige, der den Wert ermittelt
hat.
Außerdem neu:
Der Verkäufer bzw. der Bestandgeber
muss „rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung“
einen Energieausweis
vorlegen. Es wird nicht reichen, wenn er
am Tag der Vertragsunterzeichnung vorgelegt
wird. Der Gesetzgeber möchte,
dass der Energieverbrauch des Gebäudes
ein wichtiges Auswahlkriterium bei
Anmietung/Ankauf wird. Daher wird
die Vorlage wohl zumindest einen Tag
vor der geplanten Vertragsunterzeichnung
erfolgen müssen, sodass die Wohnungssuchenden
darüber schlafen und
ihre Wahl überdenken können. Eigenartigerweise
sieht das Gesetz allerdings vor,
dass die Kopie des Ausweises erst binnen
14 Tagen ab Vertragsunterzeichnung
ausgehändigt werden soll. Stellt sich die
Frage: Worüber schlafen die Wohnungssuchenden
dann eigentlich?
Genauso eigenartig ist die Regelung, dass
dem Wohnungssuchenden auch ein Ausweis
von einem gleichgelagerten/ähnlichen
Objekt ausgehändigt werden können
soll. Die Vergleichbarkeit muss ein
Sachverständiger zuvor bestätigt haben.
Die Praxis wird zeigen, ob der Markt
diese Form des Energieausweises annehmen
wird.
Ohne Ausweis droht Strafe
Sollte der Vermieter oder der Verkäufer
gar keinen Ausweis haben, macht er sich
Klasse HWB
A++ ≤ 10 kWh/m 2 a
A+ ≤ 15 kWh/m 2 a
A ≤ 25 kWh/m 2 a
B ≤ 50 kWh/m 2 a
C ≤ 100 kWh/m 2 a
D ≤ 150 kWh/m 2 a
E ≤ 200 kWh/m 2 a
F ≤ 250 kWh/m 2 a
G > 250 kWh/m 2 a
strafbar. Die Verwaltungsstrafen gehen
bis € 1.450,–. Mieter bzw Käufer haben
das Recht, diesen einzuklagen bzw. auf
Kosten der Vermieter/Verkäufer einen
solchen erstellen zu lassen. Denn in Zukunft
soll es nicht mehr möglich sein,
ohne den Ausweis Immobiliengeschäfte
zu machen.
Ausnahmen bestätigen die Regel
Nicht bei allen Gebäuden ist es notwendig,
einen Ausweis anzufertigen. Das
Gesetz zählt allerdings die Ausnahmen
abschließend auf:
8 FAIR WOHNEN 3/12 FAIR WOHNEN 3/12 9
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A+
A
B
C
D
E
F
G
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
WO BRAUCHT MAN
KEINEN ENERGIE-
AUSWEIS?
– Bei Gebäuden, die nur frostfrei
gehalten werden, also eigentlich über
keine Heizung verfügen.
– Bei Wohngebäuden, die nach ihrer Art
nur für die Benützung während eines
begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr
bestimmt sind und deren voraussichtlicher
Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten
Nutzungszeit unter einem
Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger
Benützung liegt (Stichwort:
Kleingartenhaus, Ferienhaus).
– Bei frei stehenden Gebäuden mit
einer Gesamtnutzfläche von weniger
als 50 Quadratmetern.
– Im Verkaufsfall bei Objekten, die auf
Grund ihres schlechten Erhaltungszustands
objektiv abbruchreif sind.
Allerdings muss das im Inserat dann
auch so angegeben werden und im
Kaufvertrag vereinbart werden, dass das
Gebäude binnen drei Jahren ab Ankauf
abgerissen wird.
– Bei Gebäuden, die ausschließlich für
Gottesdienste und sonstige religiöse
Zwecke genutzt werden.
– Bei provisorisch errichteten
Gebäuden mit einer geplanten
Nutzungsdauer von höchstens 2 Jahren.
– Bei Industrieanlagen, Werkstätten und
landwirtschaftlichen Nutzgebäuden, bei
denen jeweils der überwiegende Anteil
der für die Konditionierung des
Innenraumklimas erforderlichen Energie
durch die im Gebäude entstehende
Abwärme aufgebracht wird.