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WÄRME-CONTRACTING Rückzahlungen an 20.000 Mieterhaushalte: Mietervereine erstreiten zweistelligen Millionenbetrag 16 16 Deutsche Annington und Mietervereinigungen erzielen Einigung über Verfahren bei der Rückerstattung des Wärmecontractings Die Viterra AG (jetzt Deutsche Annington) hatte für ca. 20.000 Wohnungen die Heizkosten in den Jahren 2001 bis 2004 nach dem Prinzip des Wärmecontracting abgerechnet, ohne dass dies vertraglich vereinbart war. Neben den Energiekosten für Gas oder Öl sind im Wärmepreis auch Investitions-, Reparatur-, Verwaltungskosten und sowie Gewinne des Wärmelieferanten enthalten. Da diese Kosten bislang Bestandteil der Kaltmiete waren und keine vertragliche Vereinbarung bestand, hat der Bundesgerichtshof auch im Fall eines Mietverhältnisses bei der Viterra die einseitige Umstellung auf das sog. Wärmecontracting für unzulässig erklärt (BGH, VIII ZR 362/04, wir berichteten). Rückerstattungen gibt es nicht, • wenn die Wohnungen mit Gasetagenheizungen ausgestattet sind, da der Mieter direkt an die örtlichen Gasversorger zahlt. • wenn die Viterra AG gar keine Wärmekosten, sondern nur die Gaslieferung abgerechnet hat (so bei Sozialwohnungen und bei den meisten Wohnungen in Witten, da die Viterra hier nach einer Schiedsstellenentscheidung 2000 in den meisten Fällen das Contracting aufgab). • bei Anmietungen ab dem 01.01.1999, da die geschlossenen Mietverträge ausdrücklich die Wärmeabrechnung vorsehen. Das vereinbarte Verfahren zur Rückerstattung: Unsere Mietervereine und die DA haben sich auf eine Berechnungsmethode geeinigt, mit deren Hilfe die überzahlten Heizkosten jetzt rückabgewickelt werden. Die bisherigen Heizungskosten werden so zurückgerechnet, dass die Belastung für die Gasversorgung ermittelt wird. Überzahlungen werden erstattet. Die betroffenen Mieter sollen Anfang des Jahres 2007 die Berechnung der Gutschrift und das Geld erhalten. Für die Mietervereine ist dieses Verfahren akzeptabel, da Kostenvorteile der DA an die Mieter weitergegeben und vereinbart wurde, dass alle Mieter mit Vertragsabschluss vor dem 01.01.1999 von dieser Korrektur profitieren. Das Recht des einzelnen Mieters auf korrigierte Abrechnungen bleibt aber unberührt. In diesem Fall kann aber im Er- Beweisen, was wir können „Zweistelliger Millionenbetrag für Mieter erstritten!“ hört sich verdammt gut an, weckt aber auch Hoffnungen und Fragen. Solche Beträge ergeben sich typischerweise dann, wenn die großen Wohnungsunternehmen sich einen „neuen Dreh“ ausdenken, mit dem sie ihre Mieter belasten. Dies ist dann die Chance für uns Mietervereine, zu beweisen, was wir leisten können. Am Anfang steht ein Betroffener, der mit einem solchen Vorgang zu uns in die Beratung kommt. Ist das Problem erkannt, geht es darum, das Thema insgesamt bekannt zu machen. Denn mietrechtlich ist es so, dass jeder Betroffene für sich seine Rechtsposition absichern muss. Beim Streit um das Wärmecontracting hat es dreieinhalb Jahre gedauert, bis wir die BGH-Entscheidung hatten, die wir brauchten. An sich eine gebnis eine geringere Erstattung erfolgen, da der „Bonus“ für den geringeren Verwaltungsaufwand entfällt. „Durch die vereinfachte Berechnung wird niemand benachteiligt, insgesamt erfolgen höhere Rückzahlungen!“, betont Rainer Stücker, für die beteiligten Mietervereine. Für eine 60-m²- Wohnung ergeben sich Gutschriften von ca. 300 bis 600 Euro für den Zeitraum von 2001 – 2004, bei geringerer Wohndauer selbstverständlich eine geringere Erstattungen. Mieter, die ihre Wohnungen gewechselt haben und bislang nicht von der DA angeschrieben wurden, sollten sich bei den jeweiligen Niederlassungen der DA melden. Mieter aus Siedlungen, die noch von der Viterra en bloc verkauft wurden, sollten sich dringend mit ihren Abrechnungsunterlagen beim Mieterverein melden. Hier muss der Erstattungsanspruch noch durchgesetzt werden. fast unlösbare Aufgabe, ca. 20.000 Betroffene zu bewegen, sich bei inzwischen vier falschen Heizkostenabrechnungen abzusichern und gegenüber ständigen Mahnungen und „Drohbriefen“ durchzuhalten. Um so wichtiger war es, zu Beginn der Auseinandersetzung im Winter 2002/2003 so viel Druck zu erzeugen, dass Viterra öffentlich erklärte, dass man ein für die Mieter positives Grundsatzurteil für alle Betroffenen anerkennen wird. Alle, die sich damals beteiligt haben, sind die eigentlichen Gewinner. Unsere Mietervereine haben den Protest und die mietrechtliche Klärung erfolgreich verknüpft. Genau deshalb gibt es uns. Es wäre schön, wenn möglichst viele „Gewinner“ Mitglied werden oder bleiben. Denn dies ist die Basis für den nächsten Erfolg. Rainer Stücker
Winterpflichten Der Winter kommt. Welche Pflichten bei Schnee und Eis zu beachten sind und welche Regelungen im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter gelten, hat Ihr MieterForum für Sie zusammengestellt: • Verantwortlich für die Schnee- und Eisbeseitigung ist im Regelfall der Hauseigentümer. • Bei Mehrfamilienhäusern oder Wohnungsanlagen schalten Eigentümer häufig einen professionellen Winterdienst ein, oder die Arbeiten werden von einem Hausmeister durchgeführt. • Mieter können zu diesen Winterpflichten nur herangezogen werden, wenn dies von Anfang an im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. • Es gibt kein Gewohnheitsrecht, wonach Mieter immer oder zum Beispiel immer die Erdgeschossmieter Schnee fegen müssen. • Auch wenn der Mieter laut Mietvertrag verpflichtet ist, den Winterdienst durchzuführen, bleibt der Eigentümer in der Verantwortung. Er ist verpflichtet, zu überwachen und zu kontrollieren, ob die Pflichten ordnungsgemäß erfüllt werden. Er muss auch Streumittel und Arbeitsgeräte, wie Schneeschaufel und Besen, zur Verfügung stellen. Anders möglicherweise bei vermieteten Einfamilienhäusern. Wann ann ann streuen streuen Streuen ist wichtiger als Fegen (BGH III ZR 165/66). Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrfach gefegt und gestreut werden (BGH VI ZR 49/83; KG 14 U 159/02). Wo o streuen streuen Bürgersteige und Gehwege müssen so gestreut werden, dass sie von sich vorsichtig bewegenden Passanten ohne Gefahr benutzt werden können (OLG Dresden 6 U 3690/99). Gehwege Gehwege Es reicht aus, wenn Gehwege in einem Bereich von 1,00 bis 1,20 m frei geräumt werden (OLG Nürnberg 6 U 2402/00). Bei selten benutzten Zugangswegen auf einem Privat- • Ist die Räumpflicht wirksam auf mehrere Mieter eines Hauses abgewälzt, muss der Vermieter rechtzeitig und eindeutig regeln, wer wann verantwortlich ist. Üblich sind Regelungen mit wöchentlichem Wechsel oder „Schneekarten“, die jeweils von einem Mieter an den anderen weitergereicht werden, wenn tatsächlich geräumt werden musste. Wenn im Hause eine oder mehrere Wohnungen leer stehen, ist der Vermieter wiederum in der Pflicht. Schließlich fällt der Leerstand in seinen Verantwortungsbereich. • Notwendig, aber auch ausreichend ist es, wenn Bürgersteige und Gehwege so gefegt und bestreut werden, dass zwei Fußgänger problemlos aneinander vorbeigehen können. Es gilt der Grundsatz: Maßnahmen gegen Glätte haben Vorrang vor dem Wegräumen des Schnees. • Die Ortssatzungen geben einen Zeitrahmen vor, in dem Schnee und Eis beseitigt werden müssen: Die Winterpflichten bei Schnee- und Eisglätte beginnen in der Regel morgens um 7 Uhr und enden abends um 20 Uhr. Je nach Bedarf müssen die Arbeiten tagsüber wiederholt werden. • Wer zur Ausübung der Streu- und Räumpflichten verpflichtet, aber verhindert ist, beispielsweise wegen Berufstätigkeit, wegen Krankheit, grundstück genügen 0,50 m (OLG Frankfurt 23 U 195/00). Dauerschneefall Dauerschneefall Dauerschneefall Bei Dauerschneefall muss nicht fortlaufend gefegt werden, wenn dies völlig nutzlos wäre. Sobald es aber nur noch geringfügig schneit oder wenn es aufgehört hat, muss der Winterpflichtige fegen (OLG Celle 9 U 220/ 03; OLG Naumburg 12 U 144/99; Brandenburgisches OLG 2 U 11/99). Morgens Morgens Morgens und und mittags mittags Ist nach nächtlichem Schneefall morgens intensiv geräumt und gestreut worden, reicht es aus, wenn mittags noch einmal nachgeräumt und gestreut wird. Auch bei andauerndem Schnellfall kann eine kontinuierliche, das heißt praktisch ununterbrochene MIETRECHT Amerika - du hast es besser! wegen Urlaubsreise usw., muss für eine Vertretung sorgen. • Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, hat der gestürzte Passant unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. War der Mieter zum Winterdienst verpflichtet, hilft ihm eine private Haftpflichtversicherung. Der Abschluss einer solchen Versicherung ist dringend anzuraten. Eis und Schnee - So urteilen die Gerichte Fortsetzung des Schneeräumens, nicht verlangt werden (LG Bochum 2 O 102/ 04). Frühaufstehen Frühaufstehen Ist vor Ort vorgeschrieben, dass morgens zu einer bestimmten Uhrzeit mit Schneefegen und Streuen begonnen werden muss, sind diese Zeiten für den zum Winterdienst Verpflichteten verbindlich. Eine Warteund Vorbereitungszeit gibt es dann nicht mehr (OLG Schleswig 11 U 174/ 01). 5 5 Uhr Uhr Ohne besondere Vereinbarungen besteht keine Streupflicht des Vermieters in den frühen Morgenstunden, um 5.00 Uhr, für Garagenzufahrten (LG Berlin 62 S 85/01). 17
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