Standortanalyse Hildesheim Strukturmerkmale ... - ies

Die Nettokaltmiete der gbg liegt zwischen € 4,10 und € 4,60 pro qm. Dieses durchgängig niedrige Mietniveau kann nicht aus-
Definition: Leerstand in der gbg: schließlich auf die niedrige Ausstattungsqualität der Wohnungen zurückgeführt werden,
Erfasst werden marktbedingte Leerstän- sondern reflektiert auch den Anspruch der gbg, preisgünstigen Wohnraum anzubieten.
de. Alle Wohnungen, für die es bereits Im August 2002 waren knapp 4% des gesamten Bestandes nicht vermietet. Unter ’markt-
einen Nachmieter gibt oder die moderbedingten Leerstand’ fielen aber nur 2,6% der Wohnungen. Nach der Definition der gbg
nisiert werden, gelten nicht als leerste- werden unvermietete Wohnungen, die modernisiert werden oder modernisiert werden
hend.
sollen, nicht als Leerstände erfasst. Diese Gruppe des modernisierungsbedingten Leerstand
betrug 1,3%. Die höchsten Anteile marktbedingter Leerstände hat die gbg in Drispenstedt (4% im August 2002) und in Fahrenheit.
Als Hauptgrund für Leerstände werden Ausstattungsmängel insbesondere im Sanitärbereich und bei den Heizungssystemen (Ofenheizung)
genannt; für einen erheblichen Teil der Wohnungen hat sich in dieser Hinsicht ein ’Modernisierungsstau’ aufgebaut. Darüber
hinaus werden Lagenachteile und städtebauliche Mängel als Ursachen für Leerstände angeführt; dies gelte insbesondere für
Drispenstedt, einem Quartier an der städtischen Peripherie und mit einem hohen Anteil an Wohnungen in unattraktiven Hochhäusern.
Dagegen bestehen in der Innenstadt und den angrenzenden Stadtbezirken wenig Vermietungsprobleme.
Da Wohnungen auf dem freien Markt besser zu vermieten sind als gebundene Wohnungen, hat sich in der gbg die Praxis durchgesetzt,
länger leerstehende Wohnungen mit Belegrechten aus der Sozialbindung freizukaufen. Ein anderes Verfahren zur Minderung
des Leerstands ist die Veräußerung. Dieser Strategie folgend, wurden im letzten Jahr rund 600 Schlichtwohnungen aus den 50er
und 60er Jahren an eine Genossenschaft verkauft. Dies hat die Leerstandsquote der gbg von seinerzeit 5% in etwa halbiert.
Für die Zukunft wird von Vertretern der gbg mit steigenden Leerständen in ihren Beständen gerechnet. Sie erwarten nicht nur sinkende
Bevölkerungs- und Haushaltszahlen, sondern auch eine negative wirtschaftliche Entwicklung und somit einen Rückgang der
Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in der Stadt Hildesheim. Maßnahmen, durch die ihr unattraktiver und nur noch eingeschränkt
marktgängiger Wohnungsbestand den veränderten Nachfragemustern angepasst werden soll, beziehen sich in erster Linie auf die
weitere Modernisierung; es sind aber auch Grundrissänderungen und die Zusammenlegung kleiner Wohnungen geplant, und auch
der Rückbau von Hochhäusern wird als Möglichkeit gesehen, unattraktive Mietflächen aus dem Angebot zu nehmen.
Beamten-Wohnungs-Verein (BWV)
Als zweite große Wohnungsbaugesellschaft in Hildesheim ist der Beamten-Wohnungs-Verein (BWV), der 1908 als Genossenschaft
gegründet wurde, Eigentümer von ca. 3.000 Wohnungen.
Der Bestand des BWV streut hinsichtlich Lage und Größe der Wohnungen sehr breit und umfasst vom Alter her das gesamte letzte
Jahrhundert. Entsprechend ist auch die Mietpreisspanne recht groß; die durchschnittliche Monatskaltmiete beträgt etwa € 4,40
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pro qm, für attraktive Wohnungen werden aber auch bis zu € 6 und in Einzelfällen auch bis zu € 8 verlangt. Nur 100 Wohnungen,
das sind 3%, unterliegen einer Sozialbindung.
Auch unter den Mietern des BWV ist der Anteil alter Menschen überdurchschnittlich hoch: ein Drittel ist älter als 65 Jahre. Der Vertreter
des BWV wies darauf hin, dass besonders die älteren Mieter eine ausgeprägte Bindung an ihre Wohnungen haben und entsprechend
lange in den Wohnungen verbleiben. Dass die Fluktuationsrate in den letzten Jahren dennoch zwischen 12% und 14%
liegt, hängt mit der Bewohnerstruktur in den kleinen Innenstadtwohnungen zusammen. Diese werden häufig als ’Erstwohnung’ von
jungen Leuten genutzt und, sobald sich ihre Lebensbedingungen ändern, schnell wieder aufgegeben.
Definition: Leerstand des BWV
Leerstände sind alle Wohnungen, die
zum gewählten Stichtag nicht vermietet
sind, d.h. auch Wohnungen die modernisiert
werden und für die die Nachmie-
Die Leerstandsquote der Wohnungen des BWV liegt bei ca. 2%. Als Leerstand werden
beim BWV nicht nur die marktbedingt, sondern auch die modernisierungsbedingt nicht
vermieteten Wohnungen bezeichnet. Letztere werden auf etwa 1/3 des Leerstands
geschätzt.
ter schon bekannt sind.
Leerstände konzentrieren sich zum einen stadtweit an unattraktiven Standorten wie
größeren Durchfahrts- bzw. Ausfallstraßen und zum anderen in der Nordstadt, die auf Grund ihres Images als Arbeiterviertel keine
bevorzugte Wohngegend der Hildesheimer ist.
Die Leerstandsquote hat in den letzten Jahren wenig geschwankt, der Wert von ca. 2% ist seit 1999 relativ konstant; davor lag er
allerdings deutlich darunter. Auch für die Zukunft erwartet der BWV für sich keine gravierende Änderung der Leerstandssituation.
Dies setzt allerdings voraus, die Wohnungen weiterhin der Nachfrage anzupassen und zu modernisieren, sowie neue Angebote im
Bereich von Service und Nachbarschaftsdiensten zu entwickeln.
Kreiswohnbau Hildesheim
Der Kreiswohnbau gehören rund 570 Wohnungen in der Stadt Hildesheim. Der Schwerpunkt ihrer Aktivitäten und ihres Bestandes
liegt außerhalb der Stadt in den anderen Kommunen des Landkreises. Mit 260 Wohneinheiten ist fast die Hälfte der Wohnungen in
der Stadt Hildesheim in den Bezirken Himmelsthür und Ochtersum konzentriert, die übrigen streuen über die Bezirke des Innenstadtbereichs.
76 Wohnungen unterliegen einer Sozialbindung, das entspricht 13%. Das Gros der Wohnungen stammt aus den 50er
bis 70er Jahren des letzten Jahrhunderts und wird für einen Mietpreis von durch-
Definition: Leerstand der Kreiswohnbau schnittlich etwa € 4,50 pro qm vermietet. Landkreisweit liegt die Fluktuationsrate bei
Als Leerstand werden alle Wohnungen 15%, ist aber in der Stadt Hildesheim höher als im übrigen Landkreis.
gewertet, die zu einem gewählten
Stichtag gekündigt wurden und noch Bezogen auf alle Wohnungen im Landkreis beträgt die Leerstandsquote der Kreiswohn-
nicht wiedervermietet sind.
bau rund 5%, innerhalb der Stadt Hildesheim liegt sie aber deutlich darunter. Dort stan-