SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - SEB Asset Management

SEB ImmoPortfolio
Target Return Fund
Jahresbericht zum 31. Dezember 2011
SEB INVESTMENT GMBH

Inhalt
Editorial 4
Konzept und Investmentstrategie 5
Risikomanagement 6
Immobilienmärkte im Überblick 8
Ergebnisse des Fonds im Detail 10
Struktur des Fondsvermögens 10
Liquidität 10
Ausschüttung 10
Anlageerfolg 10
Ergebniskomponenten 12
Portfoliostruktur 13
Veränderungen im Portfolio 17
Ausblick 19
Übersicht: Renditen, Bewertung
und Vermietung 20
Entwicklung des Fondsvermögens 22
Zusammengefasste Vermögensaufstellung 24
Regionale Streuung der Fondsobjekte 28
Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis 30
Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität 41
Vermögensaufstellung, Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände,
Verbindlichkeiten und Rückstellungen,
zusätzliche Erläuterungen 42
Ertrags- und Aufwandsrechnung 44
Verwendungsrechnung 47
Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 48
Steuerliche Hinweise für Anleger 49
Gremien 58
Titelbild: „Trinity Park III“, Ulica Domaniewska 49, Warschau, Polen
2 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Abbildungen
Geografische Verteilung der Immobilien 13
Nutzungsarten der Fondsobjekte 13
Größenklassen der Fondsobjekte 14
Restlaufzeiten der Mietverträge 14
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte 14
Branchenstruktur der Mieter 16

Cäcilienkloster 2, 6, 8 und 10, Köln, Deutschland
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
auf einen Blick zum 31.12.2011
Fondsvermögen EUR 822,9 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR 1.498,0 Mio.
davon direkt gehalten EUR 1.251,4 Mio.
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten EUR 246,6 Mio.
Fondsobjekte gesamt 1) 49
davon im Bau befindlich 6
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 17
Veränderungen im Berichtszeitraum
Verkäufe/Abgänge 1
Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 2) 91,0 %
Vermietungsquote (Nettomietsoll) 91,3 %
Nettomittelabfluss EUR – 102,6 Mio.
Ausschüttung am 02.04.2012 EUR 25,9 Mio.
Ausschüttung je Anteil EUR 4,00
einkommensteuerfreier Anteil im Privatvermögen EUR 0,7491
einkommensteuerpflichtiger Anteil im Privatvermögen EUR 3,2509
Immobiliengesamtrendite 3) für den Zeitraum 01.01.2011 – 31.12.2011 * 6,0 %
Liquiditätsrendite 4) für den Zeitraum 01.01.2011 – 31.12.2011 * 0,5 %
Anlageerfolg 5) für den Zeitraum 01.01.2011 – 31.12.2011 * 4,6 %
Anlageerfolg 5) seit Auflegung * 110,2 %
Anteilwert / Rücknahmepreis 6) EUR 127,09
Ausgabepreis EUR 130,90
Gesamtkostenquote 7) 0,99 %
1) Die über fünf Zweckgesellschaften erworbenen Teileigentumseinheiten an der im Bau befindlichen Immobilie Singapur, 133 New Bridge Road, werden jeweils als eigenständige
Immobilie gezählt.
2) Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inklusive Nebenkosten.
3) bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt und indirekt gehaltene Immobilienvermögen des Fonds
4) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds
5) Berechnungsmethode nach BVI
6) Bei Anteilscheinrückgaben wird gemäß § 10 der BVB ein Rücknahmeabschlag von bis zu 3 % des Anteilwerts erhoben.
7) Gesamtkostenquote (vormals Total Expense Ratio (TER)), bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb eines Geschäftsjahres in Prozent. Ermittelt zum 31.12.2011.
* Die Renditezahlen waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Dieser Jahresbericht und der separat erhältliche Verkaufsprospekt sind dem Erwerber von SEB ImmoPortfolio Target Return Fund-Anteilen bis zum Erscheinen des Jahresberichtes
zum 31.12.2012 auszuhändigen. Nach Erscheinen des Halbjahresberichtes ist dieser beim Verkauf beizufügen.
WKN: 980231 ISIN: DE0009802314
Auflage als Spezialfonds SEB ImmoSpezial I am 15.10.2001, Umwandlung zum Publikumsfonds am 01.10.2004
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 3

Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
mit einer Einjahresperformance von 4,6 % per 31. Dezember
2011 stellt der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
erneut seine hohe Ertragskraft unter Beweis. Der mehrfach
von der IPD Investment Property Databank ausgezeichnete
Fonds rangiert seit Jahren im Spitzenfeld der Offenen Immobilienfonds.
Seit seiner Auflage im Oktober 2001 hat er bei
geringer Schwankungsbreite Jahr für Jahr stets herausragende
positive Ergebnisse erwirtschaftet und dabei im Durchschnitt
eine jährliche Rendite von 7,5 % erzielt.
Im Geschäftsjahr 2011 hat das Fondsmanagement nach
nur zwei Jahren Haltedauer eine Einzelhandelsimmobilie mit
Hotel in Münster gewinnbringend veräußert und 22 weitere
Wohneinheiten in Kuala Lumpur verkauft. Per 31. Dezember
2011 war das Immobilienportfolio damit über 49 Objekte in
13 Ländern weit gestreut. Die 32 direkt gehaltenen Immobilien
und 17 Liegenschaften in Beteiligungen weisen einen
4 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Editorial
Barbara A. Knoflach,
Siegfried A. Cofalka,
Choy-Soon Chua
und Axel Kraus
Schwerpunkt auf den Nutzungsarten Büro und Logistik auf
und verteilen sich geografisch auf Europa, Asien und die USA.
Der bemerkenswerte Erfolg des SEB ImmoPortfolio Target
Return Fund basiert auf dem qualitativ hochwertigen und
breit diversifizierten Immobilienbestand, der einen hohen
Anteil an jungen Liegenschaften aufweist. Gemäß der „Core
Plus“-Investmentstrategie für Anleger mit mittlerem Risk- /
Return-Profil optimiert das Fondsmanagement kontinuierlich
und proaktiv das Portfolio, das sowohl Core- als auch Value-
Add-Immobilien umfasst. Durch Modernisierungen wie beispielsweise
im Londoner Objekt 1 Threadneedle Street hebt
es Wertschöpfungspotenziale, durch gezielte An- und Verkäufe
sowohl von Objekten als auch Projekten nimmt es
Marktchancen wahr. Daher wird der SEB ImmoPortfolio
Target Return Fund auch in Zukunft seinen Platz im Spitzenfeld
der Offenen Immobilienfonds behaupten.

Konzept und Investmentstrategie
Der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund ist ein global
ausgerichteter Offener Immobilienfonds mit einer „Core Plus“-
Investmentstrategie. Der Fonds wendet sich an Anleger, die
beabsichtigen, höhere Volumina mittel- bis langfristig in
eine indirekte Immobilienanlage zu inves tieren und durch
ein professionelles Management die Ertrags potenziale internationaler
Immobilienanlagen auszuschöpfen.
Der strategische Liquiditätsanteil des SEB ImmoPortfolio
Target Return Fund ist mit zwischen 5 % und 10 % des
Fondsvermögens niedrig angesetzt, um einen Verwässerungseffekt
der Immobilienrendite zu reduzieren. Dies
erfordert aktives Liquiditätsmanagement zur zeitlichen
Synchronisation von Mittelzu- und -abflüssen sowie Immobilientransaktionen.
Daher erfolgen die Ausgabe und Rücknahme
von Anteilen nach dem „Cash on demand only“-
Prinzip.
Entsprechend der Anlagestrategie baut das Fondsmanage ment
sukzessive und ausgewogen nach Regionen und Nutzungsarten
ein Portfolio auf, wobei das Target-Return-Konzept
bei angemessener Diversifikation berechenbare Ergebnisse
er mög lichen soll. Büro- und Logistikimmo bi lien in Europa
sind die Investitionsschwerpunkte. Einzel handels objekte
und Nischen produkte wie beispielsweise „Student Housing“
in den USA oder Investitionen in Asien runden den Immobilienbestand
ab.
Gemäß der Investmentstrategie werden Investitionen mit
unterschiedlichem Rendite-Risiko-Profil gemischt. Um dies
zu erreichen, wird das Portfolio durch Core- und Value-Add-
Immobilien ergänzt. Die Zielrendite wird hierbei auf Portfolioebene
angestrebt.
Aktives Management sichert die fortlaufende Optimierung
des Portfolios: An- und Verkäufe in etablierten Immobilienmärkten
werden mit Investitionen in Wachstumsmärkten
kombiniert, um eine ausgewogene Mischung von Renditepotenzialen
und Risikostreuung zu erreichen. Ebenso wird
durch gezielte Maßnahmen die Wett bewerbs stärke der
Bestandsobjekte kontinuierlich gesichert.
Ein kombinierter Top-down- / Bottom-up-Investmentprozess
bestimmt die Immobilienauswahl. Im Rahmen des Top-down-
Ansatzes bewertet das Fondsmanagement wirt schaftliche und
standortbezogene Chancen und Risiken potenzieller Investitions
standorte sowie deren Marktaussichten. Für die spezifische
Investitionsentscheidung analysiert es die Einzel immobilie hinsichtlich
der Lage, des direkten Umfelds, der Ge bäudequalität
sowie der Mieter und deren Bonität („Bottom-up“).
Ein wesentliches Entscheidungskriterium für die Auswahl
einer Immobilie ist deren laufender, stabiler Cash-Flow.
Darüber hinaus kauft das Fondsmanagement Immobilien
mit Wertsteigerungspotenzial hinzu. Es geht selektiv und
gezielt Vermietungsrisiken ein, um Wertsteigerungen zu realisieren.
Außerdem wählt es Märkte, in denen antizyklische
Inves titionen eine positive Wertentwicklung versprechen.
Die durchschnittliche Haltedauer der Immobilien ist auf fünf
bis sieben Jahre angelegt. Mögliche Exit-Strategien spielen
daher bereits im Ankaufsprozess eine wichtige Rolle.
Zu den strategischen Parametern des Fondskonzepts gehört
eine angestrebte Fremdkapitalquote („Leverage“) von bis
zu 50 % auf Fondsebene. Eine Absenkung der Fremdkapitalquote
auf 30 % wird erst zum Ablauf der gesetzlichen
Umstellungsfrist Ende 2014 angestrebt, um die historisch
niedrigen Zinsen zu nutzen. Kredite werden im Wesentlichen
zur Steueroptimierung und Absicherung von Währungskursrisiken
eingesetzt. Gleichzeitig muss die Fremdfinanzierung
sorgfältig auf den jeweiligen Cash-Flow der Immobilie und
die Finanzstruktur des Fonds abgestimmt sein. Zinsbindung
und Laufzeit der Darlehen werden mit der Ertragsstruktur
und geplanten Haltedauer der Immobilien, der erwarteten
Zinsentwicklung sowie der Fondsentwicklung abgestimmt.
Das Währungsrisiko bei Immobilieninvestitionen in Fremdwährungen
wird durch die Aufnahme von Fremdwährungsdarlehen
und durch Devisentermingeschäfte reduziert.
Gemäß den gesetzlichen Vorgaben dürfen maximal 30 %
des Fondsvermögens Währungsrisiken unterliegen. Das
Fondsmanagement gewährleistet, dass die Absicherung von
Fremdwährungspositionen den gesetzlichen Vorgaben und
dem Risikoprofil des Produkts entspricht.
Suché Mýto 1, Bratislava, Slowakei
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 5

Risikomanagement
Das Risikomanagement wird als ein kontinuierlicher, alle
Unternehmensbereiche integrierender Prozess verstanden.
Durch diesen Prozess werden alle Aktivitäten zum systematischen
Umgang mit Risiken zusammengefasst. Ein wesentliches
Ziel ist hierbei, potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen
und zu begrenzen. Das frühzeitige Erkennen von Risiken
hilft, Handlungsspielräume zu schaffen, die zur langfristigen
Sicherung von bestehenden und zum Aufbau von neuen
Erfolgspotenzialen beitragen können. Die SEB Investment
GmbH verfügt über einen Risikomanagementprozess, der
aus den Komponenten Risikostrategie, Identifikation, Analyse
und Bewertung, Steuerung und Überwachung sowie
Kommunikation und Dokumentation der Risiken besteht.
In Anlehnung an gesetzliche Regelungen werden folgende
wesentliche Risikoarten unterschieden:
Adressenausfallrisiken
Durch den Ausfall eines Ausstellers von Wertpapieren, von
Mietern oder Kontrahenten können Verluste für das Sondervermögen
entstehen. Das Ausstellerrisiko beschreibt die
Auswirkung der besonderen Entwicklungen des jeweiligen
Ausstellers, die neben den allgemeinen Tendenzen der Kapitalmärkte
auf den Kurs eines Wertpapiers einwirken. Dem
Ausfall von Mietern begegnet man durch aktives Management
des Portfolios und regelmäßiges Monitoring. Weitere
Maßnahmen sind die Bonitätsprüfung und die weitgehende
Vermeidung von Klumpenrisiken im Vermietungsbereich.
Auch bei sorgfältiger Auswahl von Wertpapieren und Mietern
kann nicht ausgeschlossen werden, dass Verluste durch
Ausfall von Ausstellern bzw. Mietern eintreten. Das Kontrahentenrisiko
beinhaltet das Risiko der Partei eines gegenseitigen
Vertrags, mit der eigenen Forderung teilweise oder
vollständig auszufallen. Dies gilt für alle Verträge, die für
Rechnung eines Sondervermögens geschlossen werden,
insbesondere aber im Zusammenhang mit dem Abschluss
von derivativen Geschäften, die z. B. zur Absicherung von
Währungsrisiken eingesetzt werden.
Zinsänderungsrisiken
Die Liquiditätsanlagen unterliegen einem Zinsänderungsrisiko
und beeinflussen die Wertentwicklung des Sondervermögens.
Ändert sich das Marktzinsniveau – ausgehend vom
Niveau zum Zeitpunkt der Anlage –, so wirkt sich dies auf
die Kursentwicklung bzw. Verzinsung aus und führt zu
Schwankungen. Diese Kursschwankungen fallen jedoch je
nach Laufzeit der Anlage unterschiedlich aus. Festverzinsliche
Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten haben geringere
Kursrisiken als festverzinsliche Wertpapiere mit längeren
Laufzeiten. Festverzinsliche Wertpapiere mit kürzeren Laufzeiten
haben demgegenüber i. d. R. geringere Renditen als
festverzinsliche Wertpapiere mit längeren Laufzeiten. Die
6 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Liquidität wurde im Berichtsjahr in laufenden Bankguthaben
unterhalten.
Kredite unterliegen ebenfalls einem Zinsänderungsrisiko.
Um negative Leverage-Effekte so weit wie möglich zu minimieren,
werden Zinsbindung und Endfälligkeit der Darlehen
auf die geplante Haltedauer der Immobilien, die Entwicklung
des Vermietungsstandes und die Zinsprognose abgestimmt.
Zur Reduzierung von Wechselkurs- und Zinsänderungsrisiken
kann die Fondsgesellschaft derivative Finanzinstrumente
einsetzen. Derivate werden im Rahmen einer Risikoreduzierung
ausschließlich zur Absicherung verwendet.
Währungsrisiken
Sofern Vermögenswerte eines Sondervermögens in anderen
Währungen als der jeweiligen Fondswährung angelegt sind,
erhält das Sondervermögen die Erträge, Rückzahlungen und
Erlöse aus solchen Anlagen in der jeweiligen Währung. Fällt
der Wert dieser Währung gegenüber der Fondswährung, so
reduziert sich der Wert des Sondervermögens. Grundsätzlich
wird durch weitgehende Absicherung der Währungspositionen
versucht, eine risikoarme Währungsstrategie zu
verfolgen. So erfolgt – neben einer Fremdkapitalaufnahme
in der entsprechenden Fremdwährung – die Absicherung
der Währungsposition durch den Abschluss von Devisentermingeschäften.
Immobilienrisiken
Das Immobilieneigentum stellt die Basis für das wirtschaftliche
Ergebnis Offener Immobilienfonds dar. Diese Immobilieninvestitionen
unterliegen Risiken, die Auswirkungen
auf den Anteilwert des Fonds haben können. Daher können
sowohl die Bewertung der Immobilie als auch die Immobilienerträge
aus vielerlei Gründen schwanken:
• Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Risiken
sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des
jeweiligen Immobilienmarkts sind bei den Investitionsentscheidungen
zu beachten.
• Bei Investitionen außerhalb des Euroraums ist zudem
die Volatilität der Landeswährung in die Investitionsentscheidung
einzubeziehen. Die Kursschwankungen und
die Kosten der Währungsabsicherung beeinflussen die
Immobilienrendite.
• Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte Auswirkungen
auf die Vermietbarkeit und die aktuelle Vermietungssituation
haben. Steigt die Attraktivität des
Standorts, können Mietverträge auf höherem Mietniveau
abgeschlossen werden, sinkt sie jedoch, kann es im
schlimmsten Fall sogar zu dauerhaften Leerständen
kommen.

Cäcilienkloster 2, 6, 8 und 10, Köln, Deutschland
• Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls direkte
Auswirkungen auf die Ertragskraft der Immobilie. Der
Gebäudezustand kann Instandhaltungsaufwendungen
erforderlich machen, welche die geplanten Instandhaltungskosten
überschreiten. Zusätzlich erforderliche
Investitionskosten können die Rendite kurzfristig belasten,
aber auch für eine langfristig positive Entwicklung
notwendig sein.
• Risiken aus Feuer- und Sturmschäden sowie Elementarschäden
(Überschwemmung, Hochwasser und Erdbeben)
werden international durch Versicherungen abgesichert,
soweit möglich sowie wirtschaftlich vertretbar und
sachlich geboten.
• Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Ertragspotenzial,
aber auch ein Risiko sein. So können Objekte
mit Leerstand gezielt antizyklisch eingekauft werden, um
später Wertsteigerungen zu realisieren. Entscheidend
sind hierbei eine regelmäßige Beobachtung der Märkte,
in die investiert wurde, und ein daraus abgeleitetes Handeln,
um frühzeitig auf Marktbewegungen zu reagieren.
Gleichzeitig führt Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen
und andererseits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsattraktivität
des Objekts zu steigern.
• Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche Risikokomponente.
Geringe Bonität kann zu hohen Außenständen
und Insolvenzen können zum vollständigen Ausfall
der Erträge führen. Die Reduzierung der Abhängigkeit
von einzelnen Mietern oder Branchen wird im Rahmen
der Portfoliosteuerung angestrebt.
Immobilienspezifische Marktpreisrisiken wie Leerstand,
Vermietungsquote, Mietausläufe und Performance des Immo-
bilienportfolios werden regelmäßig überwacht. Die Überwachung
der Performance, ihrer wesentlichen Komponenten
sowie das Controlling der Performance-Komponenten (z. B.
Immobilienrendite, Rendite der Liquiditätsanlagen, sonstige
Erträge und Gebühren) erfolgen durch eine entsprechende
Abteilung. Für relevante Kennzahlen wurde ein entsprechendes
Reporting eingerichtet.
Operationale Risiken
Die Kapitalanlagegesellschaft hat die ordnungsgemäße Verwaltung
des Sondervermögens sicherzustellen. Daher hat
sie entsprechende Vorkehrungen getroffen und für jedes
identifizierte operationale Risiko entsprechende Risikominimierungsmaßnahmen
installiert. Innerhalb des Sondervermögens
bestehen die operationalen Risiken z. B. in Rechts-
und Steuerrisiken.
Liquiditätsrisiken
Immobilien können – anders als z. B. börsengehandelte
Wertpapiere – nicht jederzeit kurzfristig veräußert werden.
Daher hält der Fonds – neben der gesetzlich geforderten
Liquidität – abhängig von Zahlungsströmen innerhalb des
Sondervermögens weitere Liquidität vor. Dennoch kann es
im Ausnahmefall zu Aussetzungen der Anteilscheinrücknahme
kommen, wenn unerwartete Mittelabflüsse durch die
bestehende Liquidität kurzfristig nicht gedeckt werden können
und erst die erforderliche Liquidität, z. B. durch Veräußerung
von Liegenschaften oder Kreditaufnahme, bereitgestellt
wird.
Auf Risiken, die im Berichtszeitraum bestanden, wird in den
einzelnen Kapiteln eingegangen.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 7

Immobilienmärkte im Überblick
Fragiler Aufschwung setzt sich fort
Das Wachstum der Weltwirtschaft beruhigte sich 2011, blieb
aber, getragen von den Emerging Markets, mit 3,8 nach
5,2 % in 2010 weiterhin recht kräftig. Für einen holprigen
Konjunkturverlauf sorgten ungewöhnlich viele Naturkatastrophen,
in Japan verstärkt durch die daraus resultierende
Atomkatastrophe, sowie hohe Rohstoffpreise und die Schuldenkrise
in Europa und den USA. Letztere führte in der zweiten
Jahreshälfte zu einer empfindlichen Abkühlung der globalen
Konjunktur. Daher wird im Jahr 2012 das weltweite
Wachstum mit 3,0 bis 3,5 % nochmals an Schwung verlieren.
In den Krisenländern Europas ist mit einer Rezession zu
rechnen, die übrigen Länder der Region werden stagnieren
oder nur moderat wachsen. Die US-Wirtschaft entwickelt
sich nach einer Schwächephase besser als erwartet. Die
Emerging Markets weisen, obgleich auch von der Abkühlung
erfasst, weiterhin die höchste Wachstumsdynamik auf.
Erhöhte Prognoserisiken bestehen derzeit vor allem wegen
des weiteren Verlaufs der Staatsschulden- und Bankenkrise.
Kapitalmarktumfeld
Die Finanzierungsbedingungen haben sich im Jahresverlauf
zunehmend eingetrübt. Zwar waren die Kapitalmarktzinsen
per saldo rückläufig und bewegen sich seit Herbst
2011 auf historisch niedrigem Niveau seitwärts. Wegen der
Staatsschulden- und Bankenkrise gestaltet sich jedoch der
Zugang zu Krediten über den Bankensektor schwieriger.
An den Aktienmärkten hat sich nach dem Kurseinbruch im
Sommer die Lage wieder verbessert.
Erholung an den Investmentmärkten
Die Turbulenzen an den Finanzmärkten hinterließen bisher
überschaubare Spuren auf den Immobilienmärkten. So
haben die Investmentaktivitäten an den gewerblichen Immobilienmärkten
an Fahrt eingebüßt, in allen Regionen wurde
jedoch der Vorjahresstand erreicht oder übertroffen. Nach
wie vor steht Sicherheit für Immobilienanleger an erster
Stelle. Die Aktivitäten fokussierten sich auf hochwertige
Objekte in guten Lagen mit lang laufenden Mietverträgen.
Die Ankaufsrenditen waren relativ stabil, nur in gefragten
Segmenten war ein weiterer Rückgang zu verzeichnen. Das
Transaktionsvolumen dürfte 2012 ein ähnliches Niveau wie
2011 erreichen. Dabei wird die Polarisierung zwischen Primär-
und Sekundärmärkten anhalten. Wegen der restriktiveren
Finanzierungsbedingungen befinden sich eigenkapitalorientierte
Investoren im Vorteil.
Vermietungsmärkte im Überblick
Die Lage an den Vermietungsmärkten hat sich 2011 mit der
üblichen Verzögerung auf den allgemeinen Wirtschaftstrend
aufgehellt. Die Vermietungen umfassten neben Flächenwechseln
zunehmend auch originäre Nachfragen, wobei
jedoch viele Unternehmen ihre Expansionspläne in der zweiten
Jahreshälfte wieder aufschoben. Bei den Mieten hielt der
8 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
zweigeteilte Trend an: Während die Spitzenmieten in vielen
Märkten gestiegen sind und das Vorjahresniveau übertrafen,
standen sie in den Sekundärmärkten weiter unter Druck.
Diese divergente Entwicklung wird sich 2012 fortsetzen. Die
Mieten in den Spitzenlagen werden moderat wachsen. In
den globalen Finanzzentren ist angesichts der Restrukturierungen
im Bankensektor mit einer weiter sinkenden Nachfrage
zu rechnen.
Großbritannien
Abkühlungstendenzen an den Vermietungs- und Investmentmärkten
zum Trotz blieb Großbritannien 2011 der
transaktionsstärkste Markt Europas. Das Interesse der
Investoren konzentrierte sich stark auf London, sodass die
Immobilienrenditen in der Metropole und den Regionalmärkten
immer stärker auseinanderklafften. Angesichts der
2012 mehr oder weniger stagnierenden Wirtschaft wird sich
das Mietwachstum verlangsamen. In London ist wegen der
geringen Bautätigkeit in Spitzenlagen eine stabile Entwicklung
zu erwarten. Die Spitzenrenditen für Core-Immobilien
sind teilweise wieder auf die Niveaus von 2007 gesunken
und dürften auf diesem niedrigen Stand verharren.
Deutschland
Nach einer kräftigen Erholung im ersten Halbjahr 2011 kühlte
sich auch die deutsche Wirtschaft ab. Der Trend am Arbeitsmarkt
blieb aber positiv. Die Vermietungsaktivitäten sind 2011
kräftig gestiegen und die Spitzenmieten in Berlin, Frankfurt
am Main, Hamburg oder München haben sich von ihren
Tiefständen erholt. Der weitere Anstieg der Mieten wird angesichts
eines zu erwartenden nur noch moderaten Wachstums
gedämpft ausfallen. Die Investmentaktivitäten am deutschen
Immobilienmarkt blieben lebhaft, insbesondere der Anteil
internationaler Anleger hat stark zugenommen. Die Ankaufsrenditen
verharrten im Schnitt auf unverändertem Niveau.
Zwar besteht in defensiven Prime-Märkten Spielraum für einen
leichten Rückgang der Ankaufsrenditen, dieser dürfte jedoch
wegen der gegenwärtigen Unsicherheiten begrenzt sein.
Frankreich
Auch die Wirtschaft in Frankreich hat sich abgekühlt und
wird 2012 mehr oder minder stagnieren. Die Vermietungsaktivitäten
beruhigten sich daher, dennoch haben sich
sowohl in Paris als auch den Regionalmärkten die Spitzenmieten
im Jahresvergleich erholt. Weiteres Mietsteigerungspotenzial
bieten angesichts eines unveränderten
Flächenangebots lediglich zentrale Lagen der Metropolen.
Ähnlich wie in Großbritannien befindet sich Paris stark im
Fokus der nach Sicherheit strebenden Investoren. Aus diesem
Grund ist in Frankreich ebenfalls eine steigende Divergenz
zwischen der Hauptstadt und den Regionalstädten zu
beobachten. Die Renditen in den Spitzenlagen dürften auf
niedrigem Niveau seitwärts tendieren, während in Sekundärlagen
ein leichtes Plus zu erwarten ist.

Niederlande
Als „Tor nach Europa“ leidet die niederländische Wirtschaft
besonders unter der Abkühlung des Welthandels. Die bisher
leicht gestiegenen Spitzenmieten dürften aufgrund dessen
und durch teils hohe Leerstandsraten stagnieren. Die Niederlande
gerieten zuletzt aus dem Blickwinkel internationaler
Investoren, sodass das Transaktionsvolumen in der
zweiten Jahreshälfte 2011 rückläufig war und die Ankaufsrenditen
leicht angezogen haben. Ein Trendwechsel ist erst
mit zunehmender Risikoneigung vor allem internationaler
Investoren zu erwarten.
Spanien
Spaniens Konjunktur wird durch den Zwang zum Abbau der
öffentlichen und privaten Verschuldung gebremst. An den
Büromärkten sind angesichts hoher Leerstände die Mieten
unter Druck, ebenso im Logistikbereich. Dies trübt auch das
Investoreninteresse. Bei einem rückläufigen Investmentvolumen
2011 sind die Ankaufsrenditen gestiegen. Lediglich im
Spitzensegment ist mit stabilen Renditen zu rechnen.
Nordeuropa
Nach einer äußerst kräftigen Erholung verliert auch die
Konjunktur in Nordeuropa an Schwung. Das Wachstum
bleibt jedoch positiv und die Lage am Arbeitsmarkt stabil.
Die Vermietungsaktivitäten haben sich nach zeitweiligen
Rekordständen beruhigt. Im Prime-Segment der Büro- und
Logistikmärkte dürfte die Mietentwicklung stabil bleiben.
Bei stagnierendem Investmentvolumen war in den Kernmärkten
teilweise nochmals ein leichter Rückgang der Renditen
zu beobachten. Im Einklang mit dem internationalen
Trend sollten sie nun stabil bleiben.
Zentraleuropa
Wegen seiner außergewöhnlich positiven Konjunkturentwicklung
fand sich in Zentraleuropa vor allem Polen im
Fokus der Investoren. An den Mietmärkten in Zentraleuropa
stabilisieren sich trotz teilweise hoher Fertigstellungen die
Spitzenmieten im Bürobereich. Das starke Wirtschaftswachstum
in Polen spiegelte sich zuletzt in steigenden Mieten
wider. Die Spitzenrenditen haben überall die Trendumkehr
vollzogen. Mit Blick auf die zurückliegende Anpassung
der Kaufpreise und die Erholungschancen bieten sich vor
allem in den Prime-Märkten weiterhin selektive Investmentmöglichkeiten.
USA
Die Wirtschaft in den USA wird 2012 moderat wachsen,
bleibt aber auf wirtschaftspolitische Unterstützung angewiesen.
Damit wird sich auch die Lage am Arbeitsmarkt
langsam weiter verbessern. Risiken gehen von den anstehenden
Wahlen und einer früher oder später unvermeidlichen
Sanierung der Staatsfinanzen aus. Die Vermietungstätigkeit
an den gewerblichen Immobilienmärkten in den USA ist im
Jahresverlauf 2011 abgeflacht. Die Mietentwicklung wird
aber durch teils extrem niedrige Baufertigstellungen gestützt.
Die bisherige partielle Stabilisierung der Mieten wird daher
an Breite gewinnen. Eine Ausnahme bilden jedoch New York
und Washington D.C., die von den Restrukturierungen im
„Chinatown Point“, 133 New Bridge Road, Singapur
Bankensektor bzw. den Auswirkungen der Schuldenkrise in
den USA betroffen sind. In ausgewählten Märkten ist eine
moderate Fortsetzung des Renditerückgangs zu erwarten.
Insgesamt aber sollten die Ankaufsrenditen jedoch auf dem
gegenwärtigen Niveau seitwärts tendieren.
Asien
Trotz einer zu erwartenden Abkühlung wird Asien auch
2012 weltweit das stärkste Wirtschaftswachstum aufweisen.
Geringere Inflationsrisiken eröffnen Spielraum für geldpolitische
Lockerungen, um der Abkühlung zu begegnen. Die Flächennachfrage
an den gewerblichen Immobilienmärkten
dürfte daher weiter steigen. Hohe Entwicklungsaktivitäten
auf Märkten in Südkorea, Malaysia und den Tier-II-Metropolen
Chinas werden die Mietentwicklung allenfalls bremsen.
In den exponierten Handels- und Finanzzentren Hongkong
und Singapur ist mit einer zeitweiligen Korrektur zu rechnen.
Die Aktivitäten an den Investmentmärkten in Asien waren
2011 stabil. Einen großen Anteil haben weiterhin Grundstücke
und Projektentwicklungen in China. Im gewerblichen
Bereich konzentrierte sich das Investoreninteresse vor allem
auf Tokyo, Hongkong und Singapur. Die Preise haben in den
meisten Märkten die Trendwende vollzogen. Die Ankaufsrenditen
besitzen jedoch nur noch wenig Spielraum für
einen weiteren Rückgang.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 9

Ergebnisse des Fonds im Detail
Entwicklung des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
10 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Stichtag
31.12.2008
TEUR
Stichtag
31.12.2009
TEUR
Stichtag
31.12.2010
TEUR
Stichtag
31.12.2011
TEUR
Immobilien 605.511 811.169 1.298.891 1.251.365
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 113.929 113.892 134.241 125.352
Liquiditätsanlagen 62.866 167.496 86.622 45.388
Sonstige Vermögensgegenstände 56.505 72.488 111.212 93.736
. /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 285.475 – 315.083 – 710.704 – 692.953
Fondsvermögen 553.336 849.962 920.262 822.888
Anteilumlauf (Stück) 4.433.448 6.785.405 7.293.788 6.474.646
Anteilwert (EUR) 124,80 125,26 126,17 127,09
Ausschüttung je Anteil (EUR) 6,00 5,50 4,70 4,00
Tag der Ausschüttung 01.04.2009 01.04.2010 01.04.2011 02.04.2012
Struktur des Fondsvermögens
Der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund verzeichnete
im Be richtszeitraum vom 01. Januar bis 31. Dezember 2011
ins gesamt einen Nettomittelabfluss von EUR 102,6 Mio.
Das Fondsvermögen verringerte sich um EUR 97,4 Mio. auf
EUR 822,9 Mio. Die Anzahl der umlaufenden Anteile sank
auf 6.474.646 Stück.
Liquidität
Die Bruttoliquidität lag zum Berichtsstichtag bei 5,5 % und
wurde zum Ende der Berichtsperiode vollständig als täglich
verfügbares Bankguthaben gehalten. Während der vergangenen
zwölf Monate betrug die Liquiditätsquote einschließlich
der Liquidität der Beteiligungsgesellschaften durchschnittlich
10,3 % des Fondsvermögens.
Ausschüttung
Für das Geschäftsjahr 2011 kommen insgesamt EUR 25,9 Mio.
zur Ausschüttung. Die Ausschüttung beträgt EUR 4,00 pro
Anteil. Davon sind für den Privatanleger EUR 0,7491 einkommensteuerfrei.
Die Zahlung an die Anleger erfolgt am
02. April 2012. Weitere Angaben zur Ausschüttung sowie die
steuerlichen Ergebnisse im Betriebsvermögen entnehmen
Sie den Seiten 47 und 49.
Anlageerfolg *
Der Fonds konnte im Berichtszeitraum eine Wertentwicklung
von insgesamt 4,6 % bzw. EUR 5,62 pro Anteil realisieren.
Seit Auflegung am 15. Oktober 2001 erzielte er eine kumulierte
Wertentwicklung von 110,2 %.
Anteilwert am 31.12.2011 EUR 127,09
zuzüglich Ausschüttung vom 01.04.2011 EUR 4,70
abzüglich Anteilwert vom 01.01.2011 EUR – 126,17
Anlageerfolg EUR 5,62
Weitere Informationen zu den Liquiditätsanlagen, Krediten
und Rückstellungen für latente Steuern auf Ver äußerungsgewinne
(Risikovorsorge) finden Sie bei den „Erläuterungen
zur Vermögensaufstellung“ ab Seite 26.
Wertentwicklung nach BVI-Methode *
Rendite
in %
Rendite
in % p. a.
1 Jahr 4,6 4,6
3 Jahre 16,1 5,1
5 Jahre 34,3 6,1
10 Jahre 105,5 7,5
seit Auflage 110,2 7,5
Hinweis: Berechnet nach BVI-Methode (ohne Ausgabeaufschlag, Ausschüttungen
sofort wieder angelegt). Historische Performancedaten erlauben keine
Prognose für die Zukunft.
* Die Tabellen und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des
„Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.

Straßenbahnring 6 – 18, Hamburg, Deutschland
Übersicht Kredite, Stand 31.12.2011
Währung Kreditvolumen
(direkt)
in % des
ImmobilienZinsbindungs
Kreditvolumen
1)
(Beteiligungen)
in % des
ImmobilienZinsbindungs
Kreditvolumen
(gesamt)
in % des
Immobilien-
in EUR vermögensdauer in EUR vermögensdauer in EUR vermögens
EUR-Kredite (Inland) 146.310.000 9,8 0,8 Jahre – – – 146.310.000 9,8
EUR-Kredite (Ausland) 218.465.000 14,6 2,0 Jahre 17.000.000 1,1 0,4 Jahre 235.465.000 15,7
USD-Kredite – – – 71.562.286 4,8 3,3 Jahre 71.562.286 4,8
NOK-Kredite – – – – – 0,0 Jahre – 0,0
SGD-Kredite – – – 27.070.689 1,8 2,8 Jahre 27.070.689 1,8
GBP-Kredite 261.288.625 17,4 2,6 Jahre 0 – – 261.288.625 17,4
Summe 626.063.625 41,8 2,0 Jahre 115.632.975 7,7 1,7 Jahre 741.696.600 49,5
Aufteilung des Kreditvolumens pro Währung nach Zinsbindung, Stand 31.12.2011
Zinsbindungsdauer EUR-Kredite
Kreditvolumen
in EUR
USD-Kredite
Kreditvolumen
in EUR
NOK-Kredite
Kreditvolumen
in EUR
GBP-Kredite
Kreditvolumen
in EUR
SGD-Kredite
Kreditvolumen in
EUR
Summe Kredite
Kreditvolumen
in EUR
unter 1 Jahr 193.075.000 9.037.750 – 84.305.941 – 286.418.691
1–2 Jahre 38.400.000 – – 25.590.739 – 63.990.739
2–5 Jahre 150.300.000 56.962.844 – 105.472.113 27.070.689 339.805.646
5–10 Jahre – 5.561.692 – 45.919.832 – 51.481.524
über 10 Jahre – – – – – 0
Summe 381.775.000 71.562.286 0 261.288.625 27.070.689 741.696.600
Übersicht Währungskursrisiken, Stand 31.12.2011
Währung offene Währungsposition
zum Berichtsstichtag
in % des Fondsvolumens
(inkl. Kredite)
pro Währungsraum
in % des Fondsvolumens
pro Währungsraum
Polen PLN 652.961 EUR 146.234 1,9 1,9
Norwegen NOK 66.031.221 EUR 8.495.668 45,3 45,3
USA USD 169.593 EUR 131.004 0,3 0,3
Malaysia MYR 112.675 EUR 27.456 0,1 0,1
Singapur SGD – 65.666 EUR – 39.035 – 0,2 – 0,2
Großbritannien GBP 259.693 EUR 310.548 0,1 0,2
Summe EUR 9.071.875 1,6 2,9 2)
1) gemäß Beteiligungsquote
2) Die Absicherung des in Fremdwährung gehaltenen Fondsvermögens betrug zum Stichtag 31.12.2011 97,1 % des Fondsvermögens.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 11

Ergebniskomponenten *
Das Fondsergebnis setzt sich aus der Rendite der Immobilien
und der Liquiditätsanlagen zusammen. In Bezug auf das
durch schnittliche Immobilienvermögen erwirtschaf teten die
Immobilien des Portfolios im Berichtszeitraum eine Bruttorendite
von 6,5 %.
Auf Portfolioebene hat der Bewirtschaftungsaufwand diesen
Ertrag um 1,6 % geschmälert. Bei den Beteiligungen
betragen die Bewirtschaftungskosten 5,3 %. Grund hierfür
sind in erster Linie Objekte in den USA, wo hohe Bewirtschaftungskosten
marktüblich sind. Daneben fielen Vermarktungskosten
für den Abverkauf der Wohneinheiten in Malaysia an.
Die Position Wertänderungen setzt sich aus „gutachterlichen“
und „sonstigen Wertänderungen“ zusammen. Zu den
„sonsti gen Wertänderungen“ zählen Veränderungen des
Buchwerts der Immobilien, die beispielsweise durch Herstellungs-
und Modernisierungskosten entstehen, aber auch die
Veräußerungsgewinne aus Wohnungsverkäufen in Kuala
Lumpur, Malaysia. Die Wertänderungsrendite fiel mit 0,7 %
auf das durchschnittliche Immo bilienvermögen positiv aus.
Der wesentliche Anteil an dieser Veränderung resultiert aus
zwei Objekten in London, 43 – 45 Portman Square und
5 – 14 St. Paul’s Churchyard, und dem Objekt Ulica Domaniewska
49 in Warschau. Negativ wirkten sich die Abwertungen
im Wesentlichen in Deutschland im Objekt Köln, Cäcilienkloster
2, 6 , 8 und 10, in Spanien im Objekt Ciempozuelos,
Calle Almendro und den Niederlanden in den Objekten in
Venlo, Celsiusweg 18 – 20 und 66 (unter „sons tiges Ausland“
mit insgesamt – 1,8 % auf Seite 20 ausgewiesen) aus.
Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % vom 01.01.2011 bis 31.12.2011 *
12 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Deutschland
Direkterwerbe
Ausland
Direkterwerbe
Ausland
Beteiligungen
Ausland
gesamt
I. Immobilien
Bruttoertrag 1) 6,7 5,8 8,7 6,5 6,5
Bewirtschaftungsaufwand 1) – 1,6 – 0,6 – 5,3 – 1,7 – 1,6
Nettoertrag 1) 5,1 5,2 3,4 4,8 4,9
Wertänderungen 1) – 0,5 0,5 3,4 1,2 0,7
Ausländische Ertragsteuern 1) 0,0 – 0,3 – 0,9 – 0,4 – 0,3
Ausländische latente Steuern 1) 0,0 – 0,3 – 0,1 – 0,3 – 0,2
Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 4,6 5,1 5,8 5,3 5,1
Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) 5,5 6,4 6,7 6,5 6,1
Währungsänderungen 2) 3) 0,0 0,0 – 0,5 – 0,2 – 0,1
Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) 5,5 6,4 6,2 6,3 6,0
II. Liquidität 5) 6) 0,5
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) 5,5
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 4,6
1) in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
2) in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen
des Fonds im Berichtszeitraum
3) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als
auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.
4) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt
eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 89,67 % erwirtschaftet.
Ausländische Ertragsteuern (Steuern auf die im Ausland
erwirtschafteten Überschüsse) schmälerten die Fondsrendite
im Berichtszeitraum um 0,3 %.
Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital und eine strategisch
ausgerichtete Finanzierungsquote konnten positive
Leverage-Effekte erzielt werden, die zu einer Steigerung der
Ergebnisrendite nach Darlehensaufwand auf 6,1 % führ ten.
Auf der Ebene der Länderportfolios traten negative Leverage-
Effekte in Frankreich und im sonstigen Ausland ein. Diese
resultieren in Frankreich aus einem gesunkenen Bruttoertrag
aufgrund von Leerständen und gewährten Erlösschmälerungen.
Im Falle des sonstigen Auslandes sind die negativen Wertänderungen,
insbesondere die gutachterliche Abwertung der
Liegenschaft in Ciempozuelos, Spanien, für den negativen
Leverage-Effekt ausschlaggebend. Die durchschnittlichen
Fremdfinanzierungsquoten auf Länderebene reichen von
0,0 % (Österreich und Norwegen) bis 63,0 % (USA).
Die Ergebnisse aus Währungsänderungen haben das Resultat
um 0,1 % geschmälert. Die Absicherungsquote zum Stichtag
lag über alle Währungen hinweg bei 97,1 %.
Insgesamt hat das Fondsmanagement mit einer Gesamtimmobilienrendite
von 6,0 % im Geschäftsjahr 2011 erneut
ein überdurchschnittliches Ergebnis erwirtschaftet. Die
Liqui di tätsanlagen haben im Durchschnitt marktbedingt
eine Rendite von 0,5 % erzielt. Es ergibt sich eine Gesamtrendite
vor Fonds kosten in Höhe von 5,5 %.
Gesamt
5) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
6) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 10,33 %
des Fondsvermögens.
7) in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum
* Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des
„Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.

Portfoliostruktur
Zum 31. Dezember 2011 umfasste das Portfolio 17 über
Beteiligungen sowie 32 direkt gehaltene Liegenschaften.
Davon befinden sich ein direkt gehaltenes Objekt und fünf
über Beteiligungen gehaltene Liegenschaften im Bau. Der
Fonds verfügt über ein Immobilienvermögen in Höhe von
EUR 1.498,0 Mio. gegen über EUR 1.554,7 Mio. Ende 2010.
Der Bestand ist über 13 Länder diversifiziert.
Auf Basis der Verkehrswerte waren zum Berichtsstichtag
76,8 % des Immobilienvermögens im Ausland und 23,2 %
im Inland investiert. Der größte regionale Schwerpunkt
des Portfolios lag in Großbritannien.
TOP-Objekte
London, 43 – 45 Portman Square
London, 5 – 14 St. Paul’s Churchyard / 4 – 6 Dean’s Court
Las Rozas, Calle de Gabriel Garcia Márquez 1
Warschau, Ulica Domaniewska 49
Köln, Cäcilienkloster 2, 6, 8 und 10
TOP-Mieter
Bankia S.A., Las Rozas, Calle de Gabriel Garcia Márquez 1
Cushman & Wakefield LLP, London, 43 – 45 Portman Square
Hewlett-Packard Polska Sp.z.o.o., Warschau, Szturmowa 2 und 2a
Unilever, Warschau, Ulica Domaniewska 49
Gesetzliche Unfallversicherung VBG, Körperschaft öffentlichen Rechts, Hamburg,
Friesenstr. 22
Geografische Verteilung der Immobilien
Großbritannien
Deutschland
Polen
Spanien
USA
Frankreich
Singapur
Slowakei
Niederlande
Österreich
Finnland
Malaysia
Norwegen
12,9 % (4)
10,2 % (2)
7,6 % (5)
4,5 % (5)
3,2 % (5)
2,4 % (1)
2,4 % (2)
1,4 % (2)
1,2 % (2)
1,0 % (3)
1,0 % (1)
Anzahl der Objekte in Klammern
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen und der im
Bau/Umbau befindlichen Immobilien)
29,0 % (5)
23,2 % (12)
1 Threadneedle Street, London, Großbritannien
Das Immobilienvermögen war zu 55,2 % in Liegenschaften
mit einem wirtschaftlichen Alter von maximal zehn Jahren
angelegt. Bei den Nutzungsarten dominierten, bezogen auf
den Jahresnettosollmietertrag, Büros mit 57,9 % und Industrie
(Lager, Hallen) mit 18,8 %.
Nutzungsarten der Fondsobjekte
Büro
Industrie
(Lager, Hallen)
Wohnen
Handel /
Gastronomie
Kfz
Freizeit
Andere
4,9 %
3,2 %
2,9 %
0,0 %
0,2 %
0,2 %
1,4 %
1,3 %
18,8 %
13,9 %
16,4 %
39,4 %
39,5 %
57,9 %
Basis: nach Jahresnettosollmietertrag
nach Mietfläche
(inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau/Umbau
befindlichen Immobilien)
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 13

Vermietung
Vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2011 hat das Fondsmanagement
63 neue Mietverträge über 29.450 m2 abgeschlossen.
Zusätzlich wurden 41 bestehende Mietverhältnisse
über 79.400 m2 verlängert, was insgesamt 10,9 % der
Gesamtnettosollmiete des Fonds entspricht.
Die Vermietungsquote des SEB Immo Portfolio Target
Return Fund lag zum Berichtsstichtag bei 91,3 %
(+ 1,5 Prozentpunkte gegenüber dem 31. Dezember 2010)
des Netto miet solls bzw. 91,0 % (+ 1,5 Prozentpunkte) des
Bruttomietsolls. Während des Berichtszeitraumes betrug die
durchschnittliche Vermietungsquote 91,0 % (– 0,7 Prozentpunkte)
des Netto- bzw. 90,8 % (– 0,7 Prozentpunkte) des
Bruttomietsolls.
Das Fondsmanagement hat zum 1. Mai 2011 einen neuen
und langfristigen Mietvertrag mit der Emerson Process
Management GmbH über rund 4.400 m2 im Bürogebäude
University Business Center II, Szturmowa 2a, in Warschau
unterzeichnet. Das Objekt ist damit nahezu vollständig
vermietet. Weitere Nutzer sind Hewlett-Packard und AXA.
Die Liegenschaft befindet sich südlich der Innenstadt im
Stadtteil Mokotov mitten auf dem Universitätsgelände.
Der Standort verfügt über eine hervorragende Infrastruktur.
Der öffentliche Personennahverkehr (U- und Straßenbahn)
ist fußläufig zu erreichen, zum internationalen Flughafen
sind es zehn Autominuten.
Darüber hinaus hat das Fondsmanagement mit dem
„Centre National des Arts Plastiques“ (CNAP) in Saint-Ouen
L’Aumône nordöstlich von Paris einen Mietvertrag über
neun Jahre abgeschlossen. Der direkt dem Kultusministerium
unterstellten Behörde stehen in der Avenue du Château ins-
Größenklassen der Fondsobjekte
11,0 % (1 Objekt)
EUR 150 < 200 Mio.
18,0 % (2 Objekte)
EUR 100 < 150 Mio.
20,3 % (4 Objekte)
EUR 50 < 100 Mio.
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im
Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
14 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
(6 Objekte) 2,1 %
bis EUR 10 Mio.
(19 Objekte) 23,7 %
EUR 10 < 25 Mio.
(11 Objekte) 24,9 %
EUR 25 < 50 Mio.
Restlaufzeiten der Mietverträge
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
ab 2022
unbefristet
Basis: Jahresnettosollmietertrag (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch
ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte
3,6 % (2 Objekte)
mehr als 20 Jahre
13,8 % (4 Objekte)
15 bis 20 Jahre
27,4 % (12 Objekte)
10 bis 15 Jahre
8,6 %
6,1 %
11,0 %
8,7 %
9,7 %
4,6 %
1,9 %
4,9 %
4,7 %
4,4 %
13,8 %
21,6 %
gesamt rund 11.300 m2 Lager- und Büroflächen zur Verfügung.
Das seit 2001 zum Bestand des Offenen Immobilienfonds
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund gehörende
Gebäude ist damit vollständig an die CNAP vermietet.
Außerdem gelang eine Neuvermietung an Air Liquide über
2.300 m2 in Aix-en-Provence. Der Mieter hat einen Neun-
Jahres-Vertrag unterschrieben.
In Venlo in den Niederlanden hat ABG seinen Mietvertrag
über 22.700 m2 Büroflächen und Lagerhallen bis Ende 2016
verlängert.
(8 Objekte) 16,9 %
bis 5 Jahre
(17 Objekte) 38,3 %
5 bis 10 Jahre
Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im
Bau / Umbau befindlichen Immobilien)

Auch in Spanien haben zwei Bestandsmieter große
Anschlussmietverträge unterzeichnet: DHL mit knapp
12.000 m2 für weitere zwei Jahre und Alfa Integral mit ebenfalls
knapp 12.000 m2 für fünf Jahre. Zudem wurden die
Dächer von Ciempozuelos I auf insgesamt fast 41.250 m2
zur Installation und Betreibung von Photovoltaikanlagen
vermietet. Dieser Vertrag läuft 25 Jahre.
Derzeit haben 55,9 % der Mietverträge eine Laufzeit von
mehr als fünf Jahren und sichern somit die Stabilität und
Ertragskraft des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.
Mit dem Verkauf des fast vollvermieteten Objektes in Münster
hat sich die Restlaufzeit der Mietverträge in Deutschland
reduziert.
Die Laufzeit und Staffelung der Mietverträge sind ein wichtiges
Instrument im Risikomanagement auf Portfolioebene.
Daher wird bei Neuinvestitionen der jeweilige Objektbeitrag
auf die Mietvertragsstruktur explizit in die Kaufentscheidung
einbezogen. Gleichzeitig bieten Mietausläufe die Chance, an
positiven Marktentwicklungen und damit einhergehenden
Erhöhungen des Mietniveaus zu partizipieren.
Weitere Informationen zur Portfolio struktur finden Sie auch
in der „Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung“ auf
den Seiten 20 und 21.
Vermietungssituation einzelner Objekte
Im Rahmen der Berichterstattung über die Vermietungssituation
erhalten Sie nachfolgend einen detaillierten Überblick
Objekt
97 Avenue du Château, Saint-Ouen L’Aumône, Frankreich
über die Objekte mit einem Leerstand größer als 33 % der
Objektsollmiete (brutto) zum Stichtag 31. Dezember 2011.
Anteil des
Leerstands
im Objekt
in %
Anteil des
Leerstands
im Fonds
in %
Langhus (SKI), Regnbueveien 9
Es ist bereits gelungen, einen neuen Nutzer zu finden. Seit 01. März 2012 sind ca. 5.100 m2 vermietet.
100,0 1,3
Ottobrunn, Robert-Koch-Straße 100
Das Vermietungskonzept zeigt Erfolge, obwohl die Nachfrage am Standort verhalten bleibt. Derzeit finden Verhandlungen über die Anmietung von Teilflächen
des Gebäudes mit Mietinteressenten statt.
98,5 2,7
Kuala Lumpur, 77 Jalan Raja Chulan
Die neu errichteten Wohneinheiten werden unvermietet einzeln veräußert. Bis zum 31. Dezember 2011 wurden Kaufverträge für 159 der insgesamt
163 Wohneinheiten unterzeichnet, wovon zum Stichtag bereits 150 aus dem Fondsbestand abgegangen sind.
92,8 0,8
Labège / Toulouse, Avenue de l’Occitane
Während der letzten beiden Jahre hat sich im Toulouser Markt zunehmend Leerstand aufgebaut. Trotzdem konnte eine Neuvermietung über ca. 680 m2
abgeschlossen werden. Die weitere Nachfrage sollte im nächsten Jahr indes verhalten bleiben.
49,4 0,4
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 15

Straßenbahnring 6 – 18, Hamburg, Deutschland
Branchenstruktur der Mieter
nach Mietfläche
Konsumgüterindustrie und Einzelhandel
Automobil und Transport
Banken und Finanzdienstleistung
Technologie und Software
Versorger und Telekommunikation
Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen
Maschinenbau, Rohstoff gewinnende und verarbeitende Industrie
Chemie- und pharmazeutische Industrie
Bauunternehmen
Medien und Unterhaltung
Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung
Versicherungen
Hotel und Gastronomie
Sonstige Branchen
nach Gesamtnettosollmiete
Banken und Finanzdienstleistung
Konsumgüterindustrie und Einzelhandel
Automobil und Transport
Technologie und Software
Versorger und Telekommunikation
Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung
Chemie- und pharmazeutische Industrie
Bauunternehmen
Behörden, Verbände und Bildungseinrichtungen
Medien und Unterhaltung
Maschinenbau, Rohstoff gewinnende und verarbeitende Industrie
Versicherungen
Hotel und Gastronomie
Sonstige Branchen
Anzahl der Mieter in Klammern (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau / Umbau befindlichen Immobilien)
16 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
4,9 % (22)
3,5 % (25)
3,4 % (7)
3,4 % (3)
2,7 % (7)
2,0 % (9)
1,6 % (11)
1,6 % (21)
0,9 % (6)
0,4 % (11)
6,1 % (14)
5,7 % (22)
4,7 % (25)
4,7 % (21)
4,1 % (7)
3,1 % (9)
2,7 % (7)
2,3 % (11)
2,1 % (3)
1,5 % (6)
0,8 % (11)
11,4 % (14)
10,7 % (28)
19,4 % (2.491)
21,9 % (28)
21,8 % (64)
18,5 % (2.491)
34,1 % (64)

Veränderungen im Portfolio
Im Geschäftsjahr 2011 hat das Fondsmanagement eine Liegenschaft
in Deutschland und 22 weitere Wohneinheiten in
den Objektgesellschaften in Kuala Lumpur verkauft.
Verkäufe
Münster, Stubengasse 11 – 33
Das rund 17.000 m2 große Einzelhandelszentrum mit Hotel
wurde im September 2011 an eine Versicherungsgesellschaft
veräußert. Für das im historischen Stadtkern von
Münster gelegene Objekt konnte ein Kaufpreis in Höhe von
EUR 73 Mio. erzielt werden. Ende 2009 hatte das Fondsmanagement
die Immobilie für ein Gesamtinvestitionsvolumen
von rund EUR 67 Mio. erworben.
Verkäufe 1) : Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Land PLZ Ort Straße Übergang von
Nutzen und Lasten
Verkaufspreis
in Mio.
Verkehrswert
zum Zeitpunkt
des Verkaufs
in Mio.
Deutschland 48143 Münster Stubengasse 11 – 33 11/2011 EUR 73,0 EUR 70,8
Verkäufe 1) : Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung
Land Sitz Gesellschaft Beteiligungsquote
Übergang von
Nutzen und Lasten
Kaufpreis
in Mio.
Verkehrswert
in Mio.
Gesamtinvestitionskosten
2)
in Mio.
Malaysia Kuala Lumpur Immo Pavilion 1 SDN BHD 3) 100,00000 % 01 – 12/2011 MYR 23,6 – 4) MYR 23,8
Malaysia Kuala Lumpur Immo Pavilion 2 SDN BHD 3) 100,00000 % 01 – 12/2011 MYR 37,4 – 4) MYR 37,8
Malaysia Kuala Lumpur Immo Pavilion 3 SDN BHD 3) 100,00000 % 01 – 12/2011 MYR 105,0 – 4) MYR 106,0
1) Verkäufe enthalten nur Objekte, die im Berichtszeitraum dem Fonds abgegangen
sind.
2) zum Zeitpunkt des Erwerbs
3) Aus den Gesellschaften in Kuala Lumpur werden einzelne Wohneinheiten
sukzessive abverkauft. Aus „Immo Pavilion 1 SDN BHD“ sind im Berichtszeitraum
Verkäufe und Abgänge
Malaysia – Kuala Lumpur, 77 Jalan Raja Chulan
In allen drei Objektgesellschaften ist es die Strategie, die neu
errichteten Wohneinheiten unvermietet einzeln zu veräußern.
Seit Zugang der Gesellschaften im Jahr 2009 wurden
Kaufverträge für 159 der insgesamt 163 Einheiten unterzeichnet,
wovon zum Stichtag bereits 150 Einheiten aus dem
Fondsbestand abgegangen sind. Damit sind per 31. Dezember
2011 rund 98 % der Wohnungen erfolgreich vermarktet.
Die Veräußerungserlöse fließen den Objektgesellschaften
nach der Über nahme der Wohnungen durch die Käufer sukzessive
zu.
neun Wohneinheiten abgegangen, aus „Immo Pavilion 2 SDN BHD“ vier und aus
„Immo Pavilion 3 SDN BHD“ neun. Entsprechende Angaben beziehen sich nur auf
die abgegangenen Einheiten.
4) Abverkauf der einzelnen Wohnungen. Da die Wohnungen des Objekts einzeln
abverkauft werden, werden keine Angaben veröffentlicht.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 17

Projektentwicklungen im Geschäftsjahr 01.01.2011 – 31.12.2011
Im Berichtszeitraum fertiggestellte Liegenschaften
Ort Straße Nutzung Nutzfläche
in m2
Frankreich
18 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Übergang Nutzen
und Lasten/
Fertigstellung
Bautenstand Vermietungsstand
Aix-en-Provence Avenue Galilée Büro 11.476 4. Quartal 2011 Die fünf Gebäudeteile sind als
veredelter Rohbau fertiggestellt, für
10 % der Gesamtflächen stehen noch
Mieterausbauten an.
Im Berichtszeitraum fertiggestellte Liegenschaft, nicht im Bestand *
Ort Straße Nutzung Nutzfläche
in m2
geplant
Malaysia
90 %
Fertigstellung Bautenstand Vermietungsstand
Subang Jalan Terbang Handel 39.484 3. Quartal 2011 Das fertiggestellte Objekt wurde vor
Zugang in den Fonds weiterverkauft.
Diese Transaktion wird voraussichtlich
bis spätestens 3. Quartal 2012
abgewickelt.
Im Bau befindliche Liegenschaften im Bestand
Ort Straße Nutzung Nutzfläche
in m2
geplant
Großbritannien
Übergang
Nutzen
und Lasten /
Fertigstellung
voraussichtlich
35 %
Bautenstand Vermietungsstand
London 1 Threadneedle Büro 4.835 2. Quartal 2012 Die Baumaßnahmen schreiten planmäßig
voran. Die Fertigstellung ist für
das 2. Quartal 2012 terminiert.
Singapur
Singapur 133 New Bridge Road Büro /
Handel
* Die Tabelle war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
19.035 4. Quartal 2012 Die Maßnahmen des über fünf Objektgesellschaften
gehaltenen Projektes
laufen planmäßig.
Die Abrissarbeiten sind abgeschlossen.
Zurzeit laufen Rohbauarbeiten für die
neue Garagenzufahrt des Gebäudekomplexes.
38 %
0 %

Ausblick
Der SEB ImmoPortfolio Target Return Fund ist bestens dafür
gerüstet, auch in Zukunft im Spitzenfeld der Offenen Immobilienfonds
zu rangieren.
Die hohe Attraktivität der Liegenschaften für Mieter hat sich
2011 erneut durch Neuvermietungen mit einem Volumen
von 29.450 m2 und Anschlussverträge von 79.400 m2 manifestiert.
Dadurch ist die Vermietungsquote innerhalb des
Geschäftsjahres 2011 auf 91,3 % gestiegen. Anziehende
Mieten an vielen Märkten sprechen für vorteilhafte Konditionen
bei Abschlüssen in 2012.
Im April 2011 ist das neue Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz
in Kraft getreten, das unter anderem eine
Reihe neuer Regelungen für Offene Immobilienfonds enthält.
Demnach gilt zukünftig für alle Anleger eine einjährige
Kündigungsfrist sowie eine zweijährige Haltefrist für Neuanlagen.
Unabhängig davon kann jeder Anleger pro Kalenderhalbjahr
Anteile in Höhe von bis zu EUR 30.000 zurückgeben.
Die neuen Regelungen finden erst nach Anpassung der
Vertragsbedingungen auf den SEB ImmoPortfolio Target
Return Fund Anwendung. Hierfür sieht der Gesetzgeber eine
Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2012 vor.
Die Bindungsfristen unterstreichen den „Cash on demand
only“-Ansatz des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund.
Die Möglichkeiten eines effizienten Liquiditätsmanagements
werden durch diese klaren Regelungen gestärkt. Zugleich
sind sie jedoch nicht mit den Anforderungen einiger
Anlegergruppen vereinbar. So können nach dem Versicherungsaufsichtsgesetz
(VAG) keine Neuanlagen in Sicherungsvermögen
erfolgen. Zudem reduzieren Dachfonds die
Anlagequote in Immobilienzielfonds, um die Anwendung der
Bindungsfristen auf Dachfondsebene auszuschließen. Das
neue Geschäftsjahr wird daher von einem Wechsel in der
Anlegerstruktur des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
geprägt sein. Das Fondsmanagement reagiert auf die
Bedürfnisse der Anleger, indem neue Anlegerkreise angesprochen
werden. Der Anteil von institutionellen Kunden,
vermögenden Privatkunden und Vermögensverwaltungen
soll erhöht werden und der Anteil der Dachfonds entsprechend
sinken.
Zugleich sind verschiedene Verkäufe von Immobilien in Vorbereitung.
Bereits im Herbst 2011 wurde das Objekt Stubengasse
in Münster veräußert. Für das zweite Halbjahr 2012
sind weitere Verkäufe geplant. Das Fondsmanagement achtet
dabei nicht nur darauf, die bestmöglichen Veräußerungsergebnisse
zu realisieren, sondern sichert zugleich die
nachhaltige Ertragskraft des Fonds.
Mit dem werthaltigen Portfolio, der „Core Plus“-Investmentstrategie
und dem proaktiven Management basiert der SEB
ImmoPortfolio Target Return Fund auf einem soliden Fundament,
das auch in Zukunft überdurchschnittliche Ergebnisse
für den mehrfach preisgekrönten Fonds verspricht.
Wir danken Ihnen herzlich für Ihr Vertrauen.
SEB Investment GmbH
Knoflach Cofalka
Chua Kraus
Frankfurt am Main, im März 2012
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 19

Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung
Renditekennzahlen (in % des durchschnittlichen Fondsvermögens) 1) *
I. Immobilien
20 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Deutschland
Großbritannien
Frankreich
Polen
Sonstiges
Ausland
(A, E, NL)
Direktinvestments
gesamt
Beteiligungen
(FIN, MY, N,
SK, USA)
Bruttoertrag 2) 6,7 5,2 5,0 7,1 6,2 6,1 8,7 6,5
Bewirtschaftungsaufwand 2) – 1,6 – 0,2 – 0,6 – 1,5 – 0,8 – 0,9 – 5,3 – 1,6
Nettoertrag 2) 5,1 5,0 4,4 5,6 5,4 5,2 3,4 4,9
Wertänderungen 2) – 0,5 1,8 – 2,6 1,7 – 1,8 0,2 3,4 0,7
Ausländische Ertragsteuern 2) 0,0 – 0,3 0,4 – 0,5 – 0,4 – 0,2 – 0,9 – 0,3
Ausländische latente Steuern 2) 0,0 0,0 – 1,2 – 0,9 – 0,1 – 0,2 – 0,1 – 0,2
Ergebnis vor Darlehensaufwand 2) 4,6 6,5 1,0 5,9 3,1 5,0 5,8 5,1
Ergebnis nach Darlehensaufwand 3) 5,5 10,2 – 0,3 7,6 2,3 6,0 6,7 6,1
Währungsänderungen 3) 4) 0,0 0,0 0,0 – 0,2 0,0 0,0 – 0,5 – 0,1
Gesamtergebnis in Fondswährung 3) 5) 5,5 10,2 – 0,3 7,4 2,3 6,0 6,2 6,0
II. Liquidität 6) 7) 0,5
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 8) 5,5
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 4,6
Kapitalinformationen (gewichtete Durchschnittszahlen in TEUR) 1) *
Direkt gehaltene Immobilien 402.155 423.588 64.447 187.342 221.010 1.298.542 0 1.298.542
Über Beteiligungen gehaltene Immobilien 0 0 0 0 0 0 242.995 242.995
Immobilien insgesamt 402.155 423.588 64.447 187.342 221.010 1.298.542 242.995 1.541.537
davon EK-finanziertes Immobilienvermögen 252.992 172.078 44.241 93.359 110.835 673.505 113.117 786.622
Kreditvolumen 149.163 251.510 20.206 93.983 110.175 625.037 129.878 754.915
Liquidität 54.157 4.769 1.245 3.241 2.648 66.060 24.553 90.613
Fondsvolumen 307.149 176.847 45.486 96.600 113.483 739.565 137.670 877.235
Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in TEUR)
Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 9) 346.400 437.155 67.300 191.910 208.600 1.251.365 246.589 1.497.954
Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio 10) * 22.007 26.391 4.784 13.584 13.944 80.710 27.700 108.410
Positive Wertänderungen lt. Gutachten 11) 1.532 8.995 700 0 0 11.227 1.437 12.664
Sonstige positive Wertänderungen 12) 318 241 0 4.584 0 5.143 7.267 12.410
Negative Wertänderungen lt. Gutachten 11) – 4.500 0 – 1.060 – 1.290 – 3.550 – 10.400 – 2.905 – 13.305
Sonstige negative Wertänderungen 12) – 7.161 – 1.615 – 1.284 – 192 – 385 – 10.637 – 154 – 10.791
Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 11) – 2.968 8.995 – 360 – 1.290 – 3.550 827 – 1.468 – 641
Sonstige Wertänderungen insgesamt 12) – 6.843 – 1.374 – 1.284 4.392 – 385 – 5.494 7.113 1.619
Zuführung Capital Gains Tax und Abschlag
nach § 27 (2) Nr. 2 S. 7 InvRBV 0 0 – 745 – 1.645 – 208 – 2.598 1.032 – 1.566
Wertänderungen insgesamt 13) – 9.811 7.621 – 2.389 1.457 – 4.143 – 7.265 6.677 – 588
1) Die gewichteten Durchschnittszahlen im Geschäftsjahr werden anhand von
13 Monats endwerten (31.12.2010 – 31.12.2011) ermittelt.
2) in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
3) in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen
des Fonds im Berichtszeitraum
4) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als
auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.
5) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt
eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 89,67 % erwirtschaftet.
6) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
7) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 10,33 %
des Fondsvermögens.
8) in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum
9) Im Bau befindliche Immobilien werden in Höhe der Herstellungskosten berücksichtigt.
Sofern Bestandsimmobilien in Grundstücke im Bau umgegliedert wurden,
werden sie mit Verkehrswerten zzgl. bezahlter Baukosten berücksichtigt.
10) Unter gutachterlichen Bewertungsmieten werden die durch Sachverständige festgelegten
Roherträge aus Vermietung verstanden. Der Rohertrag entspricht hier
der durch die Gutachter als nachhaltig eingeschätzten Nettokaltmiete.
11) Summe der durch die Sachverständigen festgestellten Veränderungen der Verkehrswerte
12) Sonstige Wertänderungen umfassen Buchwertänderungen wie beispielsweise
nach aktivierte Anschaffungskosten, Kaufpreisabrechnungen und Einwertungen.
13) Die Differenz der Wertänderung insgesamt zu den in der Entwicklung des
Fondsver mögens ausgewiesenen Beträgen resultiert aus den Jahresüberschüssen
der Beteiligungen.
Die Position „Wertänderungen“ in der Tabelle „Renditekennzahlen“ beinhaltet auch
Veräußerungsgewinne. Im Berichtszeitraum kommen hier die Verkäufe zum Tragen
In die „Informationen zu Wertänderungen“ fließen nur Daten von Immobilien ein,
die sich zum Berichtsstichtag 31.12.2011 im Sondervermögen befinden. Die Erlöse
aus den Verkäufen sind aus diesem Grund hier nicht dargestellt.
* Diese Tabelle bzw. Zeile war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen
Vermerk des Abschlussprüfers“.
Gesamt

Deutschland
Vermietungsinformationen (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
Frankreich
Großbritannien
Niederlande
Österreich
Polen
Spanien
Direktinvestments
gesamt
Beteiligungen
(FIN, MY, N,
SK, USA)
Büro 15,3 3,3 14,4 0,2 0,0 11,7 7,3 52,2 5,7 57,9
Handel / Gastronomie 3,0 0,0 1,2 0,0 0,0 0,3 0,0 4,5 0,4 4,9
Industrie (Lager, Hallen) 2,4 1,6 6,7 2,7 1,3 0,3 2,6 17,6 1,2 18,8
Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 13,9 13,9
Freizeit 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2 0,0 0,2
Kfz 1,0 0,1 0,0 0,0 0,0 1,3 0,0 2,4 0,5 2,9
Andere 1,1 0,1 0,0 0,0 0,1 0,1 0,0 1,4 0,0 1,4
Anteil Jahresmietertrag gesamt 23,0 5,1 22,3 2,9 1,4 13,7 9,9 78,3 21,7 100,0
Leerstand (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
Büro 2,1 0,4 0,0 0,0 0,0 0,7 0,0 3,2 1,1 4,3
Handel / Gastronomie 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Industrie (Lager, Hallen) 0,4 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,5 1,0 1,2 2,2
Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,7 1,7
Freizeit 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,0 0,1
Kfz 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,2 0,2 0,4
Andere 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Anteil Leerstand gesamt
Vermietungsquote (stichtagsbezogen)
in % der Jahresnettosollmiete des
2,8 0,4 0,1 0,0 0,0 0,7 0,5 4,5 4,2 8,7
Landes 1) Vermietungsquote (stichtagsbezogen)
in % der Jahresbruttosollmiete des
87,3 92,4 99,7 100,0 100,0 94,7 94,8 94,1 80,9 91,3
Landes 2) 87,1 92,4 99,7 100,0 100,0 94,3 94,8 93,7 80,9 91,0
Restlaufzeit der Mietverträge (in % der Jahresnettosollmiete) 1) *
unbefristet 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,4 13,4 13,8
2012 6,3 0,2 0,0 0,0 0,0 1,3 0,0 7,8 0,8 8,6
2013 1,1 0,0 1,3 1,2 0,0 0,1 1,5 5,2 0,9 6,1
2014 1,9 1,5 0,0 0,0 0,0 5,1 0,0 8,5 2,5 11,0
2015 3,1 0,7 0,0 0,1 1,0 3,2 0,0 8,1 0,6 8,7
2016 1,3 0,1 1,9 1,7 0,0 3,8 0,8 9,6 0,1 9,7
2017 0,8 0,0 2,8 0,0 0,5 0,0 0,0 4,1 0,5 4,6
2018 1,2 0,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1,9 0,0 1,9
2019 3,7 0,9 0,2 0,0 0,0 0,1 0,0 4,9 0,0 4,9
2020 0,4 1,3 2,8 0,0 0,0 0,2 0,0 4,7 0,0 4,7
2021 0,2 0,0 4,0 0,0 0,0 0,0 0,0 4,2 0,2 4,4
2022 + 1,7 0,0 11,6 0,0 0,0 0,3 8,0 21,6 0,0 21,6
Anteil Jahresnettosollmiete 22,1 5,4 24,6 3,0 1,5 14,1 10,3 81,0 19,0 100,0
1) bezogen auf die Jahresnettosollmiete der direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien
im Verhältnis zum Gesamtnettomietsoll des Fonds. In den Beteiligungen
wurde die Sollmiete entsprechend der Beteiligungsquote berücksichtigt.
2) Die Bruttosollmiete umfasst neben der Nettomiete („Kaltmiete“) die durch den
Mieter zu zahlenden Nebenkosten, wie z. B. Heizung, Strom, Reinigung und
Versicherung, die anhand der Nebenkostenvorauszahlungen abgebildet werden.
* Die Tabelle war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des
Abschlussprüfers“.
Gesamt
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 21

Entwicklung des Fondsvermögens
vom 01.01.2011 bis 31.12.2011
22 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
EUR EUR EUR
I. Fondsvermögen am Beginn des Geschäftsjahres am 01.01.2011 920.262.137,31
1. Ausschüttung für das Vorjahr – 34.141.349,90
davon Ausschüttung gemäß Jahresbericht
davon Ausgleichsposten für bis zum Ausschüttungstag ausgegebene
– 34.280.803,60
bzw. zurückgegebene Anteilscheine 139.453,70
2. Mittelabfluss (netto) – 102.603.570,05
a) Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen 50.489.087,77
b) Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen – 153.092.657,82
3. Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich 3.534.033,23
4. Ordentlicher Nettoertrag 33.685.092,63
davon Ertragsausgleich – 3.534.033,23
4a. Abschreibung Anschaffungsnebenkosten – 2.444.116,30
davon bei Immobilien – 2.290.182,86
davon bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften – 153.933,44
5. Realisierte Gewinne
bei Immobilien 4.098.461,76
davon in Fremdwährung 0,00
aus Devisentermingeschäften 5.372.859,62
davon in Fremdwährung 0,00
Sonstiges 7.116.422,25
davon in Fremdwährung 0,00 16.587.743,63
6. Realisierte Verluste
aus Devisentermingeschäften – 695.899,20
davon in Fremdwährung 0,00
Sonstiges – 8.006.717,02
davon in Fremdwährung 0,00 – 8.702.616,22
7. Netto-Wertveränderung der nicht realisierten Gewinne / Verluste
bei Immobilien – 1.355.478,39
davon in Fremdwährung 9.210.628,75
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 2.729.712,15
davon in Fremdwährung 227.534,27
aus Devisentermingeschäften – 12.131.603,52
davon in Fremdwährung 0,00
Währungskursänderungen 7.468.578,84 – 3.288.790,92
II. Fondsvermögen am Ende des Geschäftsjahres am 31.12.2011 822.888.563,41

Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens
Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche
Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem
neuen in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen
Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die
Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu
Beginn und am Ende des Geschäftsjahres.
Bei der Ausschüttung für das Vorjahr handelt es sich um
den Ausschüttungsbetrag laut Jahresbericht des Vorjahres
(siehe dort unter der „Verwendungsrechnung“ die Gesamtausschüttung)
verringert um den Ausgleichsposten. Dieser
dient der Berücksichtigung von Anteil aus- und -rückgaben
zwischen Geschäftsjahresende und Ausschüttungstermin.
Anleger, die zwischen diesen beiden Terminen Anteile
erwerben, partizipieren an der Ausschüttung, obwohl ihre
Anteilkäufe nicht als Mittelzufluss im Berichtszeitraum
berücksichtigt wurden. Umgekehrt nehmen Anleger, die
ihren Anteil zwischen diesen beiden Terminen verkaufen,
nicht an der Ausschüttung teil, obwohl ihre Anteilrückgabe
nicht als Mittelabfluss im Berichtszeitraum berücksichtigt
wurde.
Die Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen und die Mittelab
flüsse aus Anteilrücknahmen ergeben sich aus dem
jeweiligen Rücknahmepreis multipliziert mit der Anzahl der
verkauften bzw. der zurückgenommenen Anteile. Die Mittelabflüsse
aus Anteilrücknahmen werden um die im Fonds verbleibenden
Rücknahmeabschläge gemäß § 10 der BVB
gekürzt.
Im Rücknahmepreis sind die aufgelaufenen Erträge pro
Anteil mit enthalten. Die Mittelzu- und -abflüsse werden
daher um Ertragsausgleichsbeträge gekürzt bzw. erhöht und
damit auf die Vermögensveränderung reduziert. Im Ergebnis
führt der Ertragsausgleich dazu, dass der ausschüttungsfähige
Betrag pro Anteil nicht durch Veränderungen bei den
ausgegebenen Anteilen beeinflusst wird.
Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und
Aufwands rechnung ersichtlich.
Unter Abschreibung Anschaffungsnebenkosten werden
die Beträge angegeben, um welche die Anschaffungsnebenkosten
für Immobilien bzw. Beteiligungen an Immobilien-
Gesellschaften im Berichtsjahr abgeschrieben wurden. Es
werden sowohl lineare Abschreibungen berücksichtigt als
auch Abschreibungen, die aufgrund der Veräußerung von
Vermögensgegenständen im Berichtsjahr erfolgten.
Die realisierten Gewinne und Verluste aus Immobilien,
Devisentermingeschäften und Währungstransaktionen
der Position Sonstiges sind aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung
ersichtlich.
Die Netto-Wertveränderung der nicht realisierten
Gewinne / Verluste ergibt sich bei den Immobilien und den
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibung
und Veränderungen der Buchwerte im Geschäftsjahr.
Erfasst werden Verkehrswertänderungen aufgrund von
erstmaligen Bewertun gen durch die Sachverständigenausschüsse
oder Neubewertungen sowie alle sonstigen Änderungen
im Buchwert der Immobilien / Beteiligungen. Diese können
z. B. aus der Bildung oder Auflösung von Rückstellungen,
aus nachträglichen Kaufpreisanpassungen oder Kostenerstattungen,
dem Erwerb von Zusatzkleinflächen usw. stammen.
Bei Devisentermingeschäften ergibt sich die Netto-Wertveränderung
der nicht realisierten Gewinne / Verluste aus
den Kurswertveränderungen im Geschäftsjahr.
Des Weiteren werden in diesem Posten Wertveränderungen
aufgrund von Währungsschwankungen erfasst.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 23

Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 31.12.2011
EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
I. Immobilien
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 30 ff.)
1. Geschäftsgrundstücke 1.199.745.253,05 145,80
davon in Fremdwährung 385.535.253,05
2. Grundstücke im Zustand der Bebauung 51.619.690,04 6,27
davon in Fremdwährung 51.615.871,86
Summe der Immobilien 1.251.364.943,09 152,07
insgesamt in Fremdwährung 437.151.124,91
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I, Seite 34 ff.)
1. Mehrheitsbeteiligungen 100.208.595,79 12,18
davon in Fremdwährung 70.027.867,52
2. Minderheitsbeteiligungen 25.143.880,40 3,05
davon in Fremdwährung 23.722.510,23
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 125.352.476,19 15,23
insgesamt in Fremdwährung 93.750.377,75
III. Liquiditätsanlagen
(siehe Vermögensaufstellung, Teil II, Seite 41 ff.)
1. Bankguthaben 45.388.190,70
davon in Fremdwährung 7.782.728,52
Summe der Liquiditätsanlagen 45.388.190,70 5,51
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 42 ff.)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 24.347.675,27
davon in Fremdwährung 17.135.092,48
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 26.033.049,00
davon in Fremdwährung 18.033.049,00
3. Zinsansprüche 720.410,19
davon in Fremdwährung
4. Anschaffungsnebenkosten
586.986,99
bei Immobilien 19.874.120,88
davon in Fremdwährung 13.735.123,13
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1.369.016,56
davon in Fremdwährung 874.898,91
5. Andere 21.391.518,14
davon in Fremdwährung 6.792.332,82
Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 93.735.790,04 11,39
insgesamt in Fremdwährung 57.157.483,33
Summe 1.515.841.400,02 184,20
insgesamt in Fremdwährung 595.841.714,51
V. Verbindlichkeiten aus
(siehe Vermögensaufstellung, Teil III, Seite 42 ff.)
1. Krediten 626.063.625,28
davon in Fremdwährung 261.288.625,28
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 4.389.784,22
davon in Fremdwährung 2.227.204,86
3. Grundstücksbewirtschaftung 31.174.169,38
davon in Fremdwährung 17.058.992,38
4. anderen Gründen 12.522.357,71
davon in Fremdwährung 928.111,23
Summe der Verbindlichkeiten 674.149.936,59 81,92
insgesamt in Fremdwährung 281.502.933,75
VI. Rückstellungen 18.802.900,02 2,28
davon in Fremdwährung 4.226.709,24
Summe 692.952.836,61 84,20
insgesamt in Fremdwährung 285.729.642,99
Fondsvermögen gesamt 822.888.563,41 100,00
davon in Fremdwährung 310.112.071,52
Anteilwert (EUR) 127,09
Umlaufende Anteile (Stück) 6.474.646
24 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund

Inland
EUR
EU-Ausland
EUR
USA
EUR
Asien
EUR
346.400.000,00 853.345.253,05 0,00 0,00
0,00 51.619.690,04 0,00 0,00
346.400.000,00 904.964.943,09 0,00 0,00
0,00 40.962.014,55 38.451.047,33 20.795.533,91
0,00 1.421.370,17 0,00 23.722.510,23
0,00 42.383.384,72 38.451.047,33 44.518.044,14
36.794.416,33 8.593.774,37 0,00 0,00
36.794.416,33 8.593.774,37 0,00 0,00
8.229.768,61 16.117.906,66 0,00 0,00
0,00 15.629.619,90 6.823.111,30 3.580.317,80
0,00 163.629,11 556.781,08 0,00
1.060.659,45 18.813.461,43 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1.369.016,56
391.664,14 15.823.093,84 43.024,82 5.133.735,34
9.682.092,20 66.547.710,94 7.422.917,20 10.083.069,70
392.876.508,53 1.022.489.813,12 45.873.964,53 54.601.113,84
146.310.000,00 479.753.625,28 0,00 0,00
40.200,98 3.198.865,26 0,00 1.150.717,98
6.137.563,65 25.036.605,73 0,00 0,00
10.858.864,81 1.643.908,04 0,00 19.584,86
163.346.629,44 509.633.004,31 0,00 1.170.302,84
1.570.898,09 15.897.808,62 1.170.951,22 163.242,09
164.917.527,53 525.530.812,93 1.170.951,22 1.333.544,93
227.958.981,00 496.959.000,19 44.703.013,31 53.267.568,91
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 25

Erläuterungen zur Vermögensaufstellung
Das Fondsvermögen verringerte sich im Geschäftsjahr vom
01. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 um EUR 97,4 Mio. auf
EUR 822,9 Mio.
I. Immobilien
Im Berichtszeitraum sind dem Fonds keine Immobilien zugegangen.
Es wurde eine Immobilie in Deutschland verkauft.
Die Geschäftsgrundstücke sind jeweils mit den von den
Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten in das Fondsvermögen
eingestellt. Ein Grundstück befindet sich im Bau
und ist mit dem gutachterlichen Verkehrswert und den aufgelaufenen
Baukosten im Fondsvermögen enthalten. Das
Immobilienvermögen verringerte sich in der Berichtsperiode
um EUR 47,5 Mio. auf EUR 1.251,4 Mio. und umfasste zum
Stichtag 31. Dezember 2011 somit 31 direkt gehaltene Immobilien
und ein Objekt im Bau.
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Im Geschäftsjahr sind dem Fonds keine Beteiligungen
zugegangen.
Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
umfassen 13 Gesellschaften mit 17 Liegenschaften mit einem
Gesamtverkehrswert von EUR 246,6 Mio. Berücksichtigt
man die Verbindlichkeiten und sonstigen Vermögensgegenstände
der Gesellschaften (EUR 20,4 Mio.) sowie die Fremdfinanzierung
(EUR 115,6 Mio.) und die Gesellschafterdarlehen
(EUR 26,0 Mio.), so erhält man den Betei ligungs wert in Höhe
von EUR 125,4 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus der Fremdfinanzierung ent fallen
mit EUR 71,5 Mio. auf Darlehen in US-Dollar, mit EUR 27,1 Mio.
auf ein Darlehen in Singapur-Dollar und mit EUR 17,0 Mio.
auf ein Darlehen in Euro. Bei den Immobilien-Gesellschaften
bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von EUR 7,0 Mio.,
für die das Sondervermögen gem. § 69 Abs. 2 InvG haftet. Die
Duration der Fremdfinanzierung der Gesellschaften beträgt
1,7 Jahre.
Bei den Minderheitsbeteiligungen handelt es sich um die
finni sche Gesellschaft Kiinteistö Oy Plaza 2 Park mit einer
Beteiligungsquote von 19,9 %. Diese Gesellschaft hält ein
Parkhaus in Vantaa (Finnland). Eine entsprechende An zahl
von Stell plätzen dieses Objektes sind der unmittelbar benachbarten
Immobilie, welche durch die Gesellschaft Kiinteistö
Oy Plaza Allegro gehalten wird, zugeordnet.
Außerdem hält der Fonds eine Beteiligung in Singapur mit
einer Beteiligungsquote von 30,0 %, die wiederum über
fünf Objektgesellschaften an der Liegenschaft Singapur,
133 New Bridge Road, beteiligt ist.
26 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
III. Liquiditätsanlagen
Die unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen Bankguthaben
dienen der Deckung der laufenden Zahlungsverpflichtungen
aus der Bewirtschaftung der Immobilien sowie für
Kaufpreiszahlungen erworbener Objekte. Die gesetzlich vorgeschriebene
Mindestliquidität in Höhe von 5 % des Fondsvermögens
ist gegeben.
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
beinhalten Mietforderungen in Höhe von EUR 6,9 Mio. und
Ausgaben für die auf die Mieter umlagefähigen Nebenkosten
in Höhe von EUR 17,4 Mio. Dem gegenüber stehen angemessene
Umlagenvorauszahlungen der Mieter in Höhe
von EUR 20,4 Mio., die in der Position Verbindlichkeiten
aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten sind.
Unter den Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
sind fünf Gesellschafterdarlehen ausgewiesen. Diese entfallen
mit EUR 8,0 Mio. auf ein Euro-Darlehen, mit EUR 7,6 Mio.
auf ein Darlehen in Norwegischen Kronen, mit EUR 6,8 Mio.
auf ein Darlehen in US-Dollar und mit EUR 3,6 Mio. auf zwei
Darlehen in Malaysischen Ringit.
Die Zinsansprüche ergeben sich aus den Gesellschafterdarlehen
gegenüber den Immobilien-Gesellschaften.
Die Anschaffungsnebenkosten beinhalten die Nebenkosten
aus dem Erwerb von Immobilien und Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaf ten. Unter Anschaffungsnebenkosten
werden diejenigen Neben kos ten aufgeführt, die
zum Berichtsstichtag noch nicht abgeschrieben waren,
weil sich das erworbene Objekt/die Beteiligung noch im
Fondsvermögen befand und die Abschreibungsphase seit
Erwerb noch nicht abgelaufen war.
Nicht berücksichtigt werden hier Anschaffungsnebenkosten,
die innerhalb einer Immobilien-Gesellschaft entstehen,
wenn in die Gesellschaft eine Immobilie oder eine
weitere Beteiligung hineingekauft wird. Solche Anschaffungsnebenkosten
wirken sich lediglich mittelbar über den
Wert der Beteiligung an der entsprechenden Gesellschaft
auf das Fondsvermögen aus.
Zu den Anschaffungsnebenkosten zählen u. a. die Grunderwerbsteuer,
Rechtsberatungs-, Gerichts- und Notarkosten,
Maklerkosten, Due-Diligence-Kosten sowie Sachverständigenkosten
und die Bau- und Kaufvergütung. Sie werden in
gleichbleibenden Jahresbeträgen über zehn Jahre abgeschrieben.

Die unter Andere ausgewiesenen sonstigen Vermögensgegenstände
stellen im Wesentlichen Forderungen gegenüber
ausländischen Verwaltern aus Vorauszahlungen für
Betriebskosten in Höhe von EUR 12,6 Mio., Anzahlungen auf
Grunderwerb in Höhe von EUR 5,1 Mio. und Umsatzsteuerforderungen
gegenüber den Finanzverwaltungen im
In- und Ausland in Höhe von EUR 0,5 Mio. dar.
V. Verbindlichkeiten
Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten handelt es sich
um für den Erwerb von Immobilien aufgenommene Darlehen
sowie kurzfristige Kredite nach § 53 InvG. Die Gliederung
des Darlehensbestandes nach Währungen und die
jeweilige Duration sowie die Aufteilung des Kreditvolumens
nach der Laufzeit der Zinsbindungsdauer entnehmen
Sie bitte den Darstellungen auf Seite 11.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und
Bauvorhaben resultieren aus den restlichen Zahlungsverpflichtungen
aus Erwerben von Immobilien und Immobilien-
Gesellschaften in Höhe von EUR 4,4 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung
setzen sich im Wesentlichen aus EUR 20,4 Mio. für Umlagenvorauszahlungen,
aus EUR 6,3 Mio. für Mietvorauszahlungen
und aus EUR 4,4 Mio. für Barkautionen zusammen.
In den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen sind
u. a. mit EUR 0,9 Mio. Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer
gegenüber den Finanzverwaltungen im In- und Ausland, mit
EUR 0,9 Mio. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditoren, mit
EUR 0,8 Mio. Verbindlichkeiten aus Verwaltungs- und
Depotbankvergütung und mit EUR 0,6 Mio. Verbindlichkeiten
aus Darlehenszinsen enthalten. Gegen über Kontrahenten
aus Devisentermingeschäften bestehen Verbindlich keiten in
Höhe von EUR 9,3 Mio.
Bei Erwerben von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften
in Fremdwährung wird ein Teil des Währungsrisikos über
Darlehensaufnahmen in der jeweiligen Landeswährung
abgesichert. Der Eigenanteil der Finanzierung wird mittels
Devisen termingeschäften gegen Währungskursänderungen
abgesichert. In der Vermögensaufstellung, Teil III finden Sie
eine Aufstellung der offenen Währungspositionen.
Im Berichtszeitraum wurden 23 Devisentermingeschäfte mit
einem Volumen von USD 160,3 Mio., 14 Devisentermingeschäfte
mit einem Volumen von NOK 333,1 Mio., 22 Devisentermingeschäfte
mit einem Volumen von MYR 1.937,4 Mio.,
40 Devisentermingeschäfte mit einem Volumen von GBP
660,8 Mio. und 39 Devisentermingeschäfte mit einem Volumen
von PLN 167,9 Mio. sowie zwölf Devisentermingeschäfte
mit einem Volumen von SGD 112,8 Mio. zur Absicherung
von Wechsel kursänderungsrisiken abgeschlossen.
Aus Devisentermingeschäften bestehen Verbindlichkeiten
gegenüber Kontrahenten in Höhe von EUR 5,1 Mio. aus
Devisentermingeschäften in Britischen Pfund, in Höhe von
EUR 2,2 Mio. aus Devisentermingeschäften in US-Dollar,
in Höhe von EUR 1,1 Mio. aus Devisentermingeschäften in
Malaysischen Ringit und in Höhe von EUR 0,8 Mio. aus Devisentermingeschäften
in Singapur-Dollar.
VI. Rückstellungen
Die Rückstellungen betreffen überwiegend Steuern –
hiervon entfallen auf Rückstellungen für latente Steuern
auf etwaige Veräußerungsgewinne EUR 9,2 Mio. und auf
laufende Einkommensteuern im Ausland EUR 3,0 Mio.
Außerdem wurden Rückstellungen in Höhe von EUR 3,4 Mio.
für nicht umlagefähige Betriebskosten, in Höhe von
EUR 1,8 Mio. für Instandhaltungsmaßnahmen und in Höhe
von EUR 1,3 Mio. für Bauvorhaben gebildet.
Capital Gains Tax
Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne fallen nur
dann an, wenn eine Immobilie veräußert und tatsächlich ein
Buchgewinn erzielt wird. Es handelt sich um eventuell in der
Zukunft anfallende und in ihrer Höhe ungewisse Steuern,
da sich sowohl die Marktverhältnisse als auch die Besteuerungsgrundlagen
laufend ändern können. Die latenten
Steuern wurden in vollem Umfang (100 %) in die Rückstellungen
eingestellt. Für die Ermittlung der Höhe der Rückstellung
für latente Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne
wurde auf Basis der länderspezifischen Steuersätze
der Unterschiedsbetrag zwischen den aktuellen Verkehrswerten
und den steuer lichen Buchwerten der Immobilien
unter Berücksichtigung allgemein üblicher Verkaufskosten
als Bemessungsgrundlage gewählt. Die Rückstellung wurde
ausschüttungsneutral zulasten des Fondskapitals gebildet.
In die Berechnung wurden auch die finnischen, malaysischen
und US-amerikanischen Immobilien-Gesellschaften
einbezogen. Diese werden steuerlich wie ein Direkterwerb
behandelt, sodass ein Gewinn aus der Veräußerung der
Gesellschaftsanteile der Capital-Gains-Besteuerung unterliegt.
Die Berechnung der Capital Gains Tax wurde analog
zu vorstehend beschriebener Berechnungsweise durchgeführt.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 27

Regionale Streuung der Fondsobjekte
Europa: 36 Immobilien, davon
12 Immobilien in Deutschland
USA: 5 Immobilien
Asien: 8 Immobilien
Hauptstadt mit Investment
Stadt mit Investment
Hauptstadt
Stadt
Porto
Lissabon
28 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Sevilla
Las Rozas
Madrid
Ciempozuelos
Doncaster-Armthorpe
London
Milton Keynes
Bordeaux
Saint-Ouen L’Aumône
Herblay Paris
Labège / Toulouse Aix-en-Provence
Barcelona
Amsterdam
Brüssel
Marseille
Venlo
Bern
Oslo
Düsseldorf
Langenfeld
Köln
Frankfurt
Hamburg
Langhus
Kopenhagen
Nürnberg
Korntal-Münchingen
Stuttgart
München
Ottobrunn
Berlin
Rom
Prag
Ljubljana
Palermo

Wien
Werndorf
Stockholm
Zagreb
Bratislava
Lodz
Sarajevo
Warschau
Budapest
Belgrad
Tirana
Vantaa
Helsinki
Athen
Tallinn
Riga
USA
Asien
San Francisco
Bangkok
Kuala Lumpur
Singapur
New York
New Providence
Washington, D.C.
Tallahassee
Gainesville
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 29

Vermögensaufstellung, Teil I:
Immobilienverzeichnis zum 31.12.2011
Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Art des Grundstücks
30 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel/Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Deutschland
40472 Düsseldorf
Theodorstraße 180
20097 Hamburg
G – 100 0 0 0 0 0 0 0 09/2008 2002 8.880 10.178 0 182 K, P, W, Z 2 C
Friesenstraße 22 / Grüner Deich 21
20251 Hamburg
G – 100 0 0 0 0 0 0 0 05/2005 2000 2.162 9.816 0 57 F, P, W, Z 3 C
Straßenbahnring 6 – 18
22415 Hamburg
G – 75 13 0 0 0 0 12 0 10/2005 1900/2004 7.528 8.611 0 176 F, K, L, S, W, Z 2 B
Langenhorner Markt 1 – 18
22087 Hamburg
G – 16 55 4 0 0 9 2 14 06/2006 1964/1995 17.966 12.217 0 302 K, P, W, Z 3 I
Lübecker Straße 128 / Landwehr 2
50676 Köln
G – 95 0 1 0 0 0 4 0 12/2005 2004 5.727 16.425 0 122 F, K, P, W, Z 2 B
Cäcilienkloster 2, 6, 8, 10
70825 Korntal-Münchingen
G – 90 0 4 0 0 0 6 0 10/2009 2009 4.489 18.723 0 141 F, K, P, W 2 A
Lingwiesenstraße 11–13
40764 Langenfeld
G – 67 0 26 0 0 0 7 0 02/2008 2000/2004 12.002 11.139 0 159 P, S, W, Z 2 D
Poensgenstraße 25
81243 München
G – 16 0 82 0 0 0 2 0 12/2004 1990/2002 37.772 23.752 0 147 L, S, W, Z 3 G
Am Gleisdreieck 8
90409 Nürnberg
G – 0 100 0 0 0 0 0 0 08/2010 2009 24.271 10.641 0 337 F, L, S, W 3 D
Am Stadtpark 2
85521 Ottobrunn
G – 30 13 2 0 1 0 6 48 06/2007 2004 1.910 8.637 153 140 K, P, S, W, Z 2 C
Robert-Koch-Straße 100
70499 Stuttgart
G – 78 0 15 0 0 0 6 1 12/2004 2002 18.048 20.493 0 218 F, L, P, S, W 2 D
Ingersheimer Straße 10
Frankreich
13090 Aix-en-Provence
G – 93 0 0 0 0 0 7 0 04/2006 1997 4.203 7.707 0 130 P, W, Z 3 C
320 Avenue Archimède
13100 Aix-en-Provence
G – 100 0 0 0 0 0 0 0 06/2006 2006 16.408 5.638 0 300 K, P, W, Z 2 C
Avenue Galilée 1) 95220 Herblay
G – 95 2 0 0 0 0 3 0 12/2007 2011 42.588 11.476 0 576 K, P, W, Z 3 C
41 Avenue de Gros Chêne
33120 Labège/Toulouse
G – 8 0 89 0 0 0 0 3 12/2005 2005 34.397 17.499 0 163 S, W, Z 2 G
Avenue de l’Occitane
95310 Saint-Ouen L’Aumône
G – 100 0 0 0 0 0 0 0 06/2006 2006 11.103 6.136 0 260 K, P, W, Z 2 C
97 Avenue du Château G – 2 0 92 0 0 0 0 6 10/2001 2001 20.647 11.309 0 125 S, W, Z 2 G
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
M = Mietwohngrundstück
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Verkehrswert/Kaufpreis
(stichtagsbezogen)
in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
in EUR
davon Gebühren und
Steuern
in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes/Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr
in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag
in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
1 – – 0,0 20.500.000 – – – – – – – – – – – 1.294.613 62
1 – – 0,0 21.500.000 – – – – – – – 52,4 – – – 1.263.192 59
17 3,5 0,1 0,1 28.000.000 – – – – – – – 47,5 1.943.042 1.764.436 6,9 1.705.901 63
92 3,6 17,5 14,1 27.800.000 – – – – – – – 46,0 2.428.687 1.879.080 8,7 1.992.490 40
13 2,9 50,0 0,0 43.600.000 – – – – – – – 20,6 3.004.048 1.938.520 6,9 2.556.755 63
7 6,6 0,6 0,8 73.700.000 – – – – – – – 51,6 4.020.493 4.000.680 5,5 3.831.875 68
4 – – 5,3 17.300.000 – – – – – – – 24,0 – – 7,8 1.164.897 54
2 – – 0,0 19.700.000 – – – – – – – – – – 8,7 1.657.923 33
1 – – 0,0 20.300.000 1.235.687 670.880 564.807 6,4 123.569 1.060.659 8,6 50,2 – – – 1.400.000 48
26 4,8 0,0 0,3 27.000.000 – – – – – – – 51,9 1.654.238 1.608.918 6,1 1.607.606 63
1 – – 98,5 31.500.000 – – – – – – – – – – – 2.467.351 56
1 – – 0,0 15.500.000 – – – – – – – 56,8 – – – 1.064.011 56
16 3,4 17,8 0,0 12.000.000 – – – – – – – 41,7 851.275 846.194 7,1 817.504 65
10 7,6 0,0 0,0 24.600.000 232.135 – 232.135 0,9 191 231.945 10,0 – 663.724 1.760.340 2,7 1.700.823 70
1 – – 0,0 13.700.000 – – – – – – – 48,2 – – – 941.448 44
7 4,4 0,0 49,4 9.000.000 – – – – – – – 55,6 387.235 471.698 4,3 736.320 65
1 – – 0,0 8.000.000 – – – – – – – 45,0 – – – 588.068 40
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
4 = einfach
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
I = Stadtteilzentrum
Fußnoten siehe Seite 38
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 31

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Art des Grundstücks
32 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel/Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Niederlande
5928 PR Venlo
Celsiusweg 66
5928 PR Venlo
G – 13 0 86 0 0 0 1 0 07/2005 1994/2004 34.607 22.160 0 91 K, W, Z 2 G
Celsiusweg 18 – 20
Österreich
8402 Werndorf
G – 0 0 100 0 0 0 0 0 08/2007 1997/2002 26.282 22.719 0 94 P, S, W, Z 4 G
Am Gewerbepark 2
8402 Werndorf
G – 1 0 94 0 0 0 0 5 10/2007 2005 36.022 16.415 0 110 F, K, W 3 G
Am Gewerbepark 4
Spanien
28350 Ciempozuelos
G – 2 0 98 0 0 0 0 0 10/2007 2007 15.254 12.000 0 0 F, K, W 3 G
Calle Almendro s/n / Calle Enebro s/n
28230 Las Rozas
G – 2 0 97 0 0 0 0 1 05/2008 2006 71.553 45.707 0 222 S, W, Z 3 G
Calle de Gabriel Garcia Márquez 1 G – 100 0 0 0 0 0 0 0 05/2010 1996 37.421 43.694 0 537 K, L, P, S, W, Z 1 C
II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Großbritannien
DN3 3FF Doncaster-Armthorpe
Lincolnshire Way
W1A3BG London
G – 0 0 100 0 0 0 0 0 07/2008 2006 156.300 69.940 0 390 K, L, P, S, W 3 G
43 – 45 Portman Square
EC4 London
G – 93 7 0 0 0 0 0 0 03/2010 1998 1.930 10.420 0 14 K, L, P, S, W, Z 2 A
5 – 14 St. Paul’s Churchyard /
4 – 6 Dean’s Court G
–
89 8 3 0 0 0 0 0 06/2010 2005 2.049 12.221 0 7 K, L, P, S, W, Z 2 A
EC2R 8BE London G (im
1 Threadneedle Street 2) MK4 4AE Milton Keynes
Bau) – na na na na na na na na 12/2009 na 834 na na na K, P, W, Z na A
Snelshall Street/2 Standing Way
Polen
99-051 Lodz
G – 3 0 97 0 0 0 0 0 09/2008 2005 67.200 33.207 0 290 K, P, S, W 3 G
Aleja Pilsudskiego 22
02-678 Warschau
G – 92 0 1 0 0 0 4 3 07/2008 2006 9.916 6.534 0 130 F, K, P, S, W 2 A
Szturmowa 2
02-678 Warschau
G/E – 88 2 2 0 0 0 7 1 06/2005 1997 9.928 12.370 0 244 F, K, P, W 3 C
Szturmowa 2a
02-672 Warschau
G/E – 91 0 2 0 0 0 6 1 06/2005 2000 5.667 19.789 0 401 F, K, P, W 2 C
Ulica Domaniewska 49
Summe der Immobilien
G/E – 81 4 3 0 0 0 12 0 03/2010 2009 10.838 32.494 0 869 F, K, L, P, W, Z 2 C
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
M = Mietwohngrundstück
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage / unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Verkehrswert/Kaufpreis
(stichtagsbezogen)
in EUR
Anschaffungsnebenkosten (ANK)
in EUR
davon Gebühren und
Steuern
in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes/Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr
in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag
in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
2 – – 0,0 15.200.000 – – – – – – – 45,0 – – 8,2 1.207.240 39
1 – – 0,0 19.900.000 – – – – – – – 53,5 – – – 1.487.634 39
1 – – 0,0 13.900.000 – – – – – – – – – – – 908.305 44
1 – – 0,0 7.400.000 – – – – – – – – – – – 487.950 46
4 – – 19,4 35.200.000 – – – – – – – 56,0 – – 4,4 2.642.362 45
1 – – 0,0 117.000.000 3.849.803 1.622.500 2.227.303 3,3 384.980 3.276.024 8,5 50,8 – – – 7.211.000 55
1 – – 0,0 62.183.105 – – – – – – – 73,8 – – – 4.609.298 43
7 10,2 0,0 0,0 153.903.186 9.121.490 4.963.930 4.157.560 6,3 906.178 7.740.340 8,2 53,0 8.397.703 8.552.789 5,5 8.510.284 57
13 9,2 0,0 0,9 134.411.174 6.874.523 4.838.858 2.035.665 5,4 682.792 5.994.783 8,5 62,7 7.021.189 7.210.118 5,2 7.084.522 64
na na na na 51.619.690 – – – – – – – 49,6 na na na na 60
1 – – 0,0 35.037.788 – – – – – – – 68,3 – – – 2.476.892 44
1 – – 0,0 16.000.000 – – – – – – – 53,8 – – – 1.122.758 65
12 3,7 0,0 22,9 28.810.000 – – – – – – – 45,1 1.356.165 1.482.583 4,7 2.092.014 56
15 4,8 1,9 7,4 52.000.000 – – – – – – – 48,8 2.397.596 2.359.313 4,6 3.852.966 59
25 3,3 0,0 0,0 95.100.000 1.917.647 0 1.917.647 2,1 192.473 1.570.369 8,2 49,4 6.266.239 4.568.685 6,6 6.516.026 68
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
4 = einfach
1.251.364.943 2.290.183 19.874.120
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
I = Stadtteilzentrum
Fußnoten siehe Seite 38
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 33

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
Art des Grundstücks
34 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel/Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Finnland
Kiinteistö Oy Plaza Allegro, Finnland, 01510 Vantaa, Äyritie 8b
Gesellschaftskapital: EUR 14.702.738,77
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 01510 Vantaa
Äyritie 8b 3) G – 99 0 1 0 0 0 0 0 12/2006 2006 2.563 4.649 0 0 F, K, P, S, W, Z 3 C
Kiinteistö Oy Plaza 2 Park, Finnland, 01510 Vantaa, Äyritie 8b
Gesellschaftskapital: EUR 895.120,26
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 19,89500 %
1. 01510 Vantaa
Äyritie 8b 4) G – na na na na na na na na 12/2006 2008 na na na 114 P na C
Slowakei
Europeum Business Center s.r.o., Slowakei, Nam. SNP 15, 81009 Bratislava
Gesellschaftskapital: EUR 10.449.302,00
Gesellschafterdarlehen: EUR 8.000.000,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 81103 Bratislava
Suché Mýto 1 G – 71 16 0 0 0 0 13 0 05/2007 2003 3.099 10.456 0 183 K, P, W, Z 2 A
IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung
Malaysia
Immo Pavilion 1 SDN BHD, Malaysia, 50460 Kuala Lumpur, Suite 2.03, 2nd Floor, Wisma Mirama, Jalan Wisma Putra
Gesellschaftskapital: EUR 7.848.130,75
Gesellschafterdarlehen: EUR 1.438.797,06
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 55100 Kuala Lumpur
77 Jalan Raja Chulan 5) M/E – 0 0 0 0 85 0 15 0 06/2009 2009 259 0 1.934 18 K, P, W 2 A
Immo Pavilion 2 SDN BHD, Malaysia, 50460 Kuala Lumpur, Suite 2.03, 2nd Floor, Wisma Mirama, Jalan Wisma Putra
Gesellschaftskapital: EUR 7.669.758,61
Gesellschafterdarlehen: EUR 2.141.520,74
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 55100 Kuala Lumpur
77 Jalan Raja Chulan 5) M/E – 0 0 0 0 85 0 15 0 06/2009 2009 291 0 4.064 29 K, P, W 2 A
Immo Pavilion 3 SDN BHD, Malaysia, 50460 Kuala Lumpur, Suite 2.03, 2nd Floor, Wisma Mirama, Jalan Wisma Putra
Gesellschaftskapital: EUR 216.508,19
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 55100 Kuala Lumpur
77 Jalan Raja Chulan 6) M/E – na na na na na na na na 12/2009 na na na na na na na na
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
M = Mietwohngrundstück
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert/
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
19.333.363
in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Verkehrswertes/Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes/Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
13 1,0 51,1 7,8 16.576.000
1.421.370
– – – – – – – 46,2 992.756 1.106.282 5,5 1.129.854 65
na na na na 1.424.000 – – – – – – – – na na na na 65
10.847.365
26 2,7 5,1 26,1 35.000.000 – – – – – – – 48,6 2.055.624 2.275.731 5,9 2.239.144 63
9.372.793
na na na na 7.314.386
9.046.751
– – – – – – – – na na na 286.464 78
na na na na 10.077.454
2.375.990
– – – – – – – – na na na 572.867 78
na na na na – – – – – – – – – na na na na na
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
4 = einfach
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
I = Stadtteilzentrum
Fußnoten siehe Seite 38
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 35

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
Art des Grundstücks
36 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel/Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
Norwegen
Regnbueveien 9 AS, Norwegen, 7034 Trondheim, Innherredveien 7
Gesellschaftskapital: EUR 5.460.260,00
Gesellschafterdarlehen: EUR 7.629.622,00
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 1405 Langhus (SKI)
Regnbueveien 9
Singapur
G – 10 0 90 0 0 0 0 0 01/2006 1999 26.801 10.062 0 58 K, S, W, Z 3 G
Perennial Chinatown Point LLP, 6 Temasek Boulevard, #25-04/05, Suntec Tower Four, Singapore
Gesellschaftskapital: EUR 24.253.664,80
Gesellschafterdarlehen: EUR 0
Beteiligungsquote: 30,00000 %
CP1 Pte. Ltd., Singapore, 6 Temasek Boulevard, #25-04/05, Suntec Tower Four, Singapore 038986
Gesellschaftskapital: EUR 3.572.245,60
Gesellschafterdarlehen: EUR 20.241.838,11
Beteiligungsquote: 100,00000 %
10/2010
1. 059413 Singapur G / E
133 New Bridge Road 2) (im Bau) – na na na na na na na na 10/2010 na 1.782 na na na F, K, L, P, S, W na E
CP2 Pte. Ltd., Singapore, 6 Temasek Boulevard, #25-04/05, Suntec Tower Four, Singapore 038986
Gesellschaftskapital: EUR 14.268,65
Gesellschafterdarlehen: EUR 80.363,45
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 059413 Singapur G / E
133 New Bridge Road 2) (im Bau) – na na na na na na na na 10 / 2010 na 6 na na na F, K, L, P, S, W na E
CP3 Pte. Ltd., Singapore, 6 Temasek Boulevard, #25-04/05, Suntec Tower Four, Singapore 038986
Gesellschaftskapital: EUR 13.555,30
Gesellschafterdarlehen: EUR 76.375,68
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 059413 Singapur G / E
133 New Bridge Road 2) (im Bau) – na na na na na na na na 10 / 2010 na 6 na na na F, K, L, P, S, W na E
CP4 Pte. Ltd., Singapore, 6 Temasek Boulevard, #25-04/05, Suntec Tower Four, Singapore 038986
Gesellschaftskapital: EUR 13.911,97
Gesellschafterdarlehen: EUR 77.934,34
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 059413 Singapur G / E
133 New Bridge Road 2) (im Bau) – na na na na na na na na 10 / 2010 na 6 na na na F, K, L, P, S, W na E
CP5 Pte. Ltd., Singapore, 6 Temasek Boulevard, #25-04/05, Suntec Tower Four, Singapore 038986
Gesellschaftskapital: EUR 13.911,97
Gesellschafterdarlehen: EUR 77.934,34
Beteiligungsquote: 100,00000 %
1. 059413 Singapur G / E
133 New Bridge Road 2) (im Bau) – na na na na na na na na 10 / 2010 na 6 na na na F, K, L, P, S, W na E
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
M = Mietwohngrundstück
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Erwerbsdatum
Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert/
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
10.781.286
in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Verkehrswertes/Kaufpreises
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes/Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
0 – – 100,0 15.259.240 – – – – – – – – – – – 1.257.948 37
23.722.510 1.556.361 0,0 1.556.361 6,6 153.933 1.369.017 8,8
na na na na – – – – – – – – – na na na na 40
na na na na – – – – – – – – – na na na na 40
na na na na – – – – – – – – – na na na na 40
na na na na – – – – – – – – – na na na na 40
na na na na – – – – – – – – – na na na na 40
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
4 = einfach
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
I = Stadtteilzentrum
Fußnoten siehe Seite 38
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 37

Lage des Grundstücks Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete) Nutzfläche in m 2 Objektdaten
Gesellschaft
Art des Grundstücks
38 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme
Büro
Handel/Gastronomie
Industrie (Lager, Hallen)
Hotel
Wohnen
Freizeit
Kfz
Andere
USA
Kings Gainesville Apartments, LLC, USA, 32601 Gainesville, 220 North Main Street
Gesellschaftskapital: EUR 6.193.374
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 90,00000 %
1. 32608 Gainesville
2330 SW Williston Road M – 0 0 0 0 100 0 0 0 11/2005 1989/1994 143.346 0 40.855 1.053 K, W 4 H
Lexington Gainesville Associates, LLC, USA, 32601 Gainesville, 220 North Main Street
Gesellschaftskapital: EUR 7.974.002
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 95,00000 %
1. 32608 Gainesville
3700 SW 27th Street M – 0 0 0 0 100 0 0 0 01/2006 1996 107.084 0 33.754 1.070 K, W 4 H
41 Spring Street, LLC, USA, 19046 Jenkintown, 165 Township Line Road
Gesellschaftskapital: EUR 4.881.452
Gesellschafterdarlehen: EUR 6.140.800
Beteiligungsquote: 90,00000 %
1. 07974 New Providence
41 Spring Street G – 100 0 0 0 0 0 0 0 09/2006 1957/1998 55.470 14.211 0 605 K, S, W 3 H
VDL Tallahassee Associates, LLC, USA, 32601 Gainesville, 220 North Main Street
Gesellschaftskapital: EUR 4.045.099
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 90,00000 %
1. 32304 Tallahassee
2700 West Pensacola Street M – 0 0 0 0 100 0 0 0 04/2006 1998/2004 76.149 0 26.501 563 K, W 4 H
Ocala Road Tallahassee Associates, LLC, USA, 32601 Gainesville, 220 North Main Street
Gesellschaftskapital: EUR 4.448.058
Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00
Beteiligungsquote: 90,00000 %
1. 32304 Tallahassee
235 Ocala Road South M – 0 0 0 0 100 0 0 0 04/2006 1996/2003 30.022 0 12.284 292 K, W 4 H
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Art des Grundstücks:
G = Geschäftsgrundstück
E = Erbbaurecht
M = Mietwohngrundstück
Projekt-/Bestandsentwicklungsmaßnahme:
B = Bestandsentwicklungsmaßnahme
P = Projektentwicklungsmaßnahme
Fußnoten:
1) Das Objekt wurde am 28.12.2011 fertiggestellt.
2) Das Objekt befindet sich derzeit im Bau. Es werden deshalb keine Angaben veröffentlicht.
3) Die Werte beinhalten auch die Werte des Parkhauses.
4) Parkhaus im Teileigentum
Erwerbsdatum
Bau-/Umbaujahr
Grundstücksgröße in m 2
Ausstattungsmerkmale:
F = Fernwärme
K = Klimaanlage/unterstützende
Kühlung
L = Lastenaufzug
Gewerbe
5) Abverkauf der einzelnen Wohnungen. Da die Wohnungen des Objekts einzeln
abverkauft werden, werden keine Angaben veröffentlicht.
6) Verkauf der letzten Wohnung am 30.11.2011, deshalb werden keine Angaben veröffentlicht.
Wohnen
Anzahl Kfz-Stellplätze
Ausstattungsmerkmale
P = Personenaufzug
S = Sprinkleranlage
W = Warmwasser (zentral/dezentral)
Z = Zentralheizung
Objektqualität
Lagekategorie

Vermietung Objektergebnis Ergebnisse der
Sachverständigenbewertung
Anzahl Mieter
Durchschnittliche Restlaufzeiten
der Mietverträge in Jahren
Restlaufzeiten der Mietverträge
in den nächsten 12 Monaten in %
Leerstandsquote
in % der Bruttosollmiete
Wert der
Beteiligung
(stichtagsbezogen)
in EUR
Verkehrswert/
Kaufpreis
(stichtagsbe-
zogen) in EUR Anschaffungsnebenkosten (ANK)
8.251.930
in EUR
davon Gebühren und
Steuern in EUR
davon sonstige Kosten
in EUR
ANK gesamt in % des
Verkehrswertes/Kaufpreises
564 – 0,0 11,0 30.172.181
6.990.617
– – – – – – – 74,9 3.594.782 3.608.295 11,9 4.155.283 31
903 – 0,0 6,4 25.464.054
8.287.247
– – – – – – – 74,9 3.550.556 3.577.893 13,9 4.182.900 35
Im Geschäftsjahr abgeschriebene
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Zur Abschreibung verbleibende
Anschaffungsnebenkosten
in EUR
Voraussichtlich verbleibender
Abschreibungszeitraum in Jahren
Fremdfinanzierungsquote in %
des Verkehrswertes/Kaufpreises
Mieteinnahmen im
Geschäftsjahr in EUR *
Prognostizierte Mieteinnahmen
für das nächste Geschäftsjahr
in EUR *
Objektrendite im
Geschäftsjahr in % *
Rohertrag in EUR
Restnutzungsdauer
in Jahren
4 – – 11,2 22.733.417
4.788.928
– – – – – – – 39,8 – – 13,2 2.633.564 35
593 – 0,0 6,3 20.091.613
10.132.326
– – – – – – – 76,2 3.147.115 3.248.749 15,7 2.864.340 40
339 – 0,0 2,1 15.155.612 – – – – – – – 36,7 1.890.000 2.120.643 12,5 1.679.122 39
Objektqualität:
1 = stark gehoben
2 = gehoben
3 = mittel
4 = einfach
125.352.476 153.933 1.369.017
Lagekategorie:
A = Stadtzentrum (CBD)
B = Sonstige Innenstadtlagen
C = Dezentrales Bürozentrum
D = Gewerbegebiet
E = Stadtzentrum (1a)
F = Solitärstandort (Shoppingcenter)
G = Etablierter Logistikstandort
H = Sonstige Lagen
I = Stadtteilzentrum
* Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung
des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 39

Objektqualität – Ausstattungsstandard nach Normalherstellungskosten 2000 (NHK)
Nutzungsart Gebäudeteil Skelett-, Fachwerk/
Rahmen bau
Massivbau Fenster Dächer Sanitär
Büro einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Einfache und wenige Toiletten-
Faserzementbekleidung
und Anstrich
Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung räume, Installation auf Putz
mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer
Ausreichende Anzahl von
mung, Beton-Sandwich-Elemente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
Wärmedämmstandard
Toilettenräumen, Installation
Ausfachung 12 bis 25 cm
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
unter Putz
gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmau- Verblendmauerwerk, Metallbekleidung,
Aluminium, Rollladen, Sonnenschutz- Tondachpfannen, Schiefer-, Metallein- Toilettenräume in guter Ausstaterwerk,
Spaltklinker, Ausfachung bis Vorhangfassade, hoher Wärmestandard
30 cm
vorrichtung, Wärmeschutz verglasung deckung, hoher Wärme dämmstandard tung
stark gehoben Glasverkleidung, Ausfachung über Naturstein Raumhohe Verglasung, große Schie- Große Anzahl von Oberlichtern, Dachaus- Großzügige Toilettenanlagen mit
30 cm
beelemente, elektrische Rollläden, und Dachaufbauten mit hohem Schwie- Sanitäreinrichtungen, gehobener
Schallschutzverglasung
rigkeitsgrad, Dachschnitte in Glas
Standard
Handel einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Stahl, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Einfache und wenige Toiletten-
Faserzementbekleidung
und Anstrich
Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung räume, Installation auf Putz
mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer Wärme- Ausreichende Anzahl von
mung, Beton-Sandwich -Ele mente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
dämmstandard
Toilettenräumen, Installation
Ausfachung 12 bis 25 cm
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
unter Putz
gehoben Schwerbetonplatten, Verblendmau- Verblendmauerwerk, Metallbekleidung,
Aluminium, Rollladen, Sonnen schutz- Tondachpfannen, Schiefer-, Metall ein- Großzügige Toilettenräume in
erwerk, Spaltklinker, Ausfachung bis Vorhangfassade, hoher Wärmestandard
vorrichtung, Wärmeschutz verglasung deckung, Glasbetonfertigteile, Stegzement- guter Ausstattung
30 cm
dielen, hoher Wärme dämmstandard
Logistik einfach Einfache Wände, Holz-, Blech-, Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich Holz, Einfachverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Einfache Toilettenanlagen,
Faserzementbekleidung
und Anstrich
Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung wenige Duschen, Installation
auf Putz
mittel Leichtbetonwände mit Wärmedäm- Wärmedämmputz, Wärmedämmverbund system, Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Betondachpfannen, mittlerer Wärme- Ausreichend Toilettenanlagen,
mung, Beton-Sandwich-Elemente, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und
dämmstandard
mehrere Duschen, Installation
Ausfachung 12 bis 25 cm
Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
teilweise auf Putz
Erläuterungen zum Immobilienverzeichnis
Auf den vorhergehenden Seiten werden im Rahmen des
Immobilienverzeichnisses Informationen zu Immobilien zur
Verfügung gestellt, die einer Erläuterung bedürfen.
Aus Gründen des Daten- und Wettbewerbsschutzes werden
Daten zu Mieteinnahmen bzw. prognostizierten Mieteinnahmen
nicht für Objekte veröffentlicht, die ausschließlich von
weniger als fünf Mietern genutzt werden bzw. bei denen 75 %
der Mieterträge von einem Mieter stammen. Die Daten beziehen
sich auf die direkt und indirekt gehaltenen Immo bilien des
Fonds. Bei über Beteiligungsgesellschaften gehaltenen Immobilien
werden Mieten und Verkehrswerte anteilig zur jeweiligen
Beteiligungsquote angegeben. Grundsätzlich ist keine Hochrechnung
der Einzelwerte auf das Fondsvermögen möglich.
Zur Interpretation bitten wir Sie um Beachtung nachfolgender
Angaben:
Die Angabe zu Bau-/Umbaujahr bezieht sich auf das letzte
Jahr, in dem wesentliche Umbaumaßnahmen, Erweiterungen
bzw. Modernisierungen erfolgt sind.
Die Nutzfläche entspricht der Mietvertragsfläche zum
Stichtag.
Die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Mietverträge
in Jahren beinhalten keine unbefristeten Mietverträge.
40 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sons tigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks
ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
zu erzielen wäre. Grundlage der Bewertung bildet
das Ertrags wertverfahren, bei dem der Grundstückswert auf
Basis der nachhaltig zu erzielenden Mieterträge ermittelt
wird. Dieser Marktwert wird durch einen Ausschuss externer
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
wenigstens einmal jährlich ermittelt.
Der Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten werden
nur für Objekte ausgewiesen, die nach der Umstellung auf
neues InvG am 15. Januar 2010 gekauft/zugegangen sind.
Der nachhaltige Rohertrag entspricht den durch den externen
Gutachter festgestellten Bewertungsmieten, die zur
Berechnung des Ertragswertes zu grun de gelegt werden.
Diese nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete des Objektes bei
Vollvermietung stellt somit den langfris tigen – unabhängig
von kurzfristigen Nachfrageschwankungen – erzielbaren
Ertrag des Objektes dar. Abschläge bzw. Zuschläge, welche
die aktuelle Marktsituation des Objektes widerspiegeln (wie
beispielsweise Leerstand oder über dem Marktniveau abgeschlossene
Mietverträge), werden gesondert beim Verkehrswert
abgezogen bzw. hinzugerechnet. Aus diesem Grund
kann die gutachterliche Bewertungsmiete von der tatsächlichen
Sollstellung abweichen. Sie stellt vielmehr die nachhaltige
Ertragskraft des Objektes aus heutiger Einschätzung dar.

Innenwandbekleidung
der Nassräume
Bodenbeläge Innentüren Heizung Elektroinstallationen Installation und sonstige
Einbauten
Ölfarbanstrich Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC, Füllungstüren, Türblätter und Zargen Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler Je Raum 1 Lichtauslass und 1 – 2 Steck- na
Nassräume: PVC
gestrichen
für Warmwasser
dosen auf Putz
Fliesensockel (1,50 m) Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum, Kunststoff-/Holztürblätter, Stahl zargen Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkrafthei- Je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2 – 3 na
Nassräume: Fliesen
zung)
Steckdosen, informationstechnische
Anlagen, Installation auf Putz
Fliesen raumhoch Großformatige Fliesen, Parkett, Beton- Türblätter mit Edelholzfurnier, Glas- Zentral-/Pumpenheizung mit Flachheizkörpern, Je Raum mehrere Lichtauslässe und na
werkstein, Nassräume: großformatige türen, Holzzargen
Warmwasserbereitung zentral
Steckdosen, Fensterbank kanal mit
Fliesen, beschichtete Sonderfliesen
EDV-Verkabelung
Naturstein, aufwendige Naturstein, aufwendige Verlegung, Massive Ausführung, Einbruchschutz, Fußbodenheizung, Klima- und sonstige raumluft- Aufwendige Installation, Sicherheits- na
Verlegung
Nassräume: Naturstein
rollstuhlgerechte Bedienung, Automatiktürentechnische
Anlagen
einrichtungen
Ölfarbanstrich Holzdielen, Linoleum, PVC, Nassräume: na Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler Einfache Installationen auf Putz na
PVC
für Warmwasser
Fliesensockel (1,50 m) Beschichteter Estrich, Gussasphalt, na Lufterhitzer, Lufterhitzer mit Anschluss an Ausreichende Installationen unter Putz na
Nassräume: Fliesen
zentrale Kesselanlage, Fernheizung
Fliesen raumhoch Fliesen, Holzpflaster, Betonwerkstein,
Nassräume: großformatige Fliesen
na Zentral-/Pumpenheizung mit Flachheizkörpern,
Warmwasserbereitung zentral
Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen
Ölfarbanstrich Rohbeton, Anstrich na Luftheizung mit Direktbefeuerung na Strom- und Wasseranschluss,
Installation auf Putz, Kochmöglichkeiten,
Spüle
Fliesensockel (1,50 m) Estrich, Gussasphalt, Verbundpflaster
ohne Unterbau
Vermögensaufstellung, Teil II:
Bestand der Liquidität
na Zentralheizung na Strom- und Wasseranschluss,
Installation auf Putz, Teeküche
Kurswert
EUR
IV. Bankguthaben
Deutschland 36.794.416,33
Niederlande 580.294,98
Großbritannien 1.457.626,83
Österreich 272.480,57
Frankreich 704.764,73
Spanien 842.217,65
Polen 1.533.728,33
Finnland 3.202.661,28
na
Anteil am
Fondsvermögen
in %
Summe der Liquiditätsanlagen 45.388.190,70 5,51
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 41

Vermögensaufstellung, Teil III:
Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und
Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen
EUR EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen
in %
I. Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 24.347.675,27
davon in Fremdwährung 17.135.092,48
davon Mietforderung 6.938.374,95
davon Betriebskostenvorlagen 17.409.300,32
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 26.033.049,00
davon in Fremdwährung 18.033.049,00
3. Zinsansprüche 720.410,19
davon in Fremdwährung 586.986,99
4. Anschaffungsnebenkosten
bei Immobilien 19.874.120,88
davon in Fremdwährung 13.735.123,13
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1.369.016,56
davon in Fremdwährung 874.898,91
5. Andere 21.391.518,14
davon in Fremdwährung 6.792.332,82
davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften 66.479,55
Währung Kurswert
Kurswert Vorläufiges
Verkauf
Stichtag
Ergebnis
EUR
EUR
EUR
PLN 7.616.920,40 – 7.565.257,76 51.662,64
NOK 10.235.626,94 – 10.220.810,03 14.816,91
42 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 93.735.790,04 11,39
insgesamt in Fremdwährung 57.157.483,33
II. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten 626.063.625,28
davon kurzfristige Kredite (§ 53 InvG) 24.800.000,00
davon in Fremdwährung 261.288.625,28
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 4.389.784,22
davon in Fremdwährung 2.227.204,86
3. Grundstücksbewirtschaftung 31.174.169,38
davon in Fremdwährung 17.058.992,38
4. anderen Gründen 12.522.357,71
davon in Fremdwährung 928.111,23
davon aus Sicherungsgeschäften 9.281.007,45
Währung Kurswert
Kurswert Vorläufiges
Verkauf
Stichtag
Ergebnis
EUR
EUR
EUR
GBP 185.619.426,40 – 190.765.320,81 5.145.894,41
USD 42.660.858,63 – 44.857.025,07 2.196.166,44
SGD 23.810.203,94 – 24.653.586,45 843.382,51
MYR 22.239.228,20 – 23.334.792,29 1.095.564,09
Summe der Verbindlichkeiten 674.149.936,59 81,92
insgesamt in Fremdwährung 281.502.933,75

III. Rückstellungen 18.802.900,02 2,28
davon in Fremdwährung 4.226.709,24
Fondsvermögen gesamt 822.888.563,41 100,00
davon in Fremdwährung 310.112.071,52
Anteile (EUR) 127,09
Umlaufende Anteile (Stück) 6.474.646
Devisenkurse* per 31.12.2011
Norwegische Krone (NOK) 7,77234 = 1 EUR
Polnische Zloty (PLN) 4,46518 = 1 EUR
US-Dollar (USD) 1,29457 = 1 EUR
Malaysische Ringit (MYR) 4,10378 = 1 EUR
Britische Pfund (GBP) 0,83624 = 1 EUR
Singapur-Dollar (SGD) 1,68222 = 1 EUR
Erläuterungen zu Finanzinstrumenten
Käufe und Verkäufe von Finanzinstrumenten, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden;
alle Geschäfte wurden mit verbundenen Unternehmen geschlossen.
Käufe
Kurswert EUR
vom 01.01.2011
bis 31.12.2011
Verkäufe
Kurswert EUR
vom 01.01.2011
bis 31.12.2011
NOK 20.707.879,14 21.896.857,95
PLN 18.541.368,96 20.794.658,00
USD 57.086.634,90 62.529.533,32
MYR 238.275.409,35 214.622.595,51
GBP 375.897.630,83 392.511.615,09
SGD 32.623.668,49 32.872.115,40
Summe 743.132.591,67 745.227.375,27
* Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden zu dem unter Zugrundelegung des Mittags-Fixings der Reuters AG um 13:30 Uhr ermittelten Devisenkurs der
Währung in Euro umgerechnet.
Erläuterungen zu den Bewertungsverfahren
Devisentermingeschäfte wurden mit ihrem Terminkurs
bzw. ihrem Rückzahlungsbetrag vom 31. Dezember 2011
bewertet.
Bankguthaben wurden zum Nennwert zuzüglich zugeflossener
Zinsen bewertet.
Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Rückzahlungsbetrag
angesetzt.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 43

Ertrags- und Aufwandsrechnung
Für den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011 EUR EUR EUR
I. Erträge
1. Erträge aus Immobilien 76.557.827,88
davon in Fremdwährung 33.962.096,66
2. Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 3.420.458,84
davon in Fremdwährung 3.420.458,84
3. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland 342.599,46
4. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland vor Quellensteuer 261.122,81
5. Sonstige Erträge 3.380.866,59
davon in Fremdwährung 2.109.333,51
Summe der Erträge 83.962.875,58
II. Aufwendungen
1. Bewirtschaftungskosten
1.1 Betriebskosten 4.417.829,89
davon in Fremdwährung 791.972,49
1.2 Instandhaltungskosten 2.911.197,47
davon in Fremdwährung 1.425.437,04
1.3 Kosten der Immobilienverwaltung 1.514.705,79
davon in Fremdwährung 722.727,14
1.4 Sonstige Kosten 74.238,88
davon in Fremdwährung 144,90
2. Ausländische Steuern 3.219.884,99
davon in Fremdwährung 2.135.755,12
3. Zinsen aus Kreditaufnahmen 24.130.381,59
davon in Fremdwährung 9.953.401,24
4. Vergütung an die Fondsverwaltung 7.868.911,38
5. Depotbankvergütung 173.751,18
6. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 208.929,51
7. Sonstige Aufwendungen 2.223.919,04
davon Sachverständigenkosten 331.558,51
Summe der Aufwendungen 46.743.749,72
Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich – 3.534.033,23
III. Ordentlicher Nettoertrag
IV. Veräußerungsgeschäfte
1. Realisierte Gewinne
zuzügl. nicht realisierter Wertveränderungen der Vorjahre
33.685.092,63
1.1 bei Immobilien im Berichtszeitraum 579.544,68
Wertänderungen Vorjahre 3.518.917,08 4.098.461,76
davon in Fremdwährung 0,00
1.2 aus Devisentermingeschäften im Berichtszeitraum 1.571.176,89
Wertänderungen Vorjahre 3.801.682,73 5.372.859,62
davon in Fremdwährung 0,00
1.3 Sonstige 7.116.422,25
davon in Fremdwährung
2. Realisierte Verluste
zuzügl. nicht realisierter Wertveränderungen der Vorjahre
0,00
2.1 aus Devisentermingeschäften im Berichtszeitraum 188.707,91
Wertänderungen Vorjahre – 884.607,11 – 695.899,20
davon in Fremdwährung 0,00
2.2 Sonstige – 8.006.717,02
davon in Fremdwährung 0,00
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften 7.885.127,41
IV. Ergebnis des Geschäftsjahres 41.570.220,04
Gesamtkostenquote 0,99 %
Transaktionsabhängige Vergütung 0,08 %
Transaktionskosten 1.617.123,24
44 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung
Erträge
Die Erträge aus Immobilien umfassen die Mieterträge der
in- und ausländischen Immobilien des Fonds. Insgesamt
entfallen von den Erträgen aus Immobilien EUR 42,6 Mio.
auf in- und ausländische Objekte im Euro-Währungsraum
und EUR 34,0 Mio. auf Objekte, die außerhalb des europäischen
Währungsrau mes gelegen sind.
Die Erträge aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
enthalten die dem Fonds im Berichtszeitraum
zugegangenen Ausschüttungen von Immobilien-Gesellschaften
in Malaysia und den USA.
Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland beinhalten
Zinserträge aus Sichteinlagen.
Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland beinhalten
Zinserträge aus einer Termingeldanlage in Malaysischen
Ringit.
Die Position Sonstige Erträge besteht überwiegend aus
Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von
EUR 1,8 Mio. und aus Zinserträgen aus Gesellschafterdarlehen
in Höhe von EUR 1,5 Mio.
Aufwendungen
Die Bewirtschaftungskosten enthalten Betriebskosten in
Höhe von EUR 4,4 Mio., Instandhaltungskosten in Höhe von
EUR 2,9 Mio. und Kosten der Immobilienverwaltung in Höhe
von EUR 1,5 Mio., die nicht an die Mieter weiterbelastet werden
können. In den sonstigen Kosten sind Wertberichtigungen
auf Mietforderungen enthalten.
Für die Zahlung Ausländischer Steuern hat der Fonds
EUR 3,2 Mio. aufgewandt bzw. den Rückstellungen zugeführt.
Der Steueraufwand betrifft Großbritannien (EUR 1,1 Mio.),
Polen (EUR 0,9 Mio.), Spanien (EUR 0,5 Mio.), die Niederlande
(EUR 0,5 Mio.) und Frankreich (EUR 0,2 Mio.).
Die Rückstellungen für Steuern auf latente Veräußerungsgewinne
werden, da ihnen keine konkreten Veräußerungsabsich
ten zugrunde liegen, direkt dem Fondsvermögen entnommen.
Die Zinsen aus Kreditaufnahmen resultieren im Wesentlichen
aus der Fremdfinanzierung von Objekterwerben.
Die Vergütung an die Fondsverwaltung beträgt EUR 7,9 Mio.
bzw. 0,9 % p. a. des durchschnittlichen Fonds vermögens;
nach den Vertragsbedingungen ist eine Vergütung von bis zu
1,5 % p. a. des durchschnittlichen Fondsvermögens möglich.
Die Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an sie gezahlten
Verwaltungsvergütung an Vermittler, z. B. Kreditinstitute,
wiederkehrend – meist jährlich – Vermittlungsentgelte als
so genannte Vermittlungsfolgeprovisionen.
Die Depotbank erhält gemäß § 11 Abs. 4 BVB eine Depotbankvergütung
in Höhe von 0,005 % des Fondsvermögens
zum Ende eines Kalendervierteljahres.
Die Sonstigen Aufwendungen gemäß § 11 Abs. 5 BVB
setzen sich größtenteils aus Beratungskosten, externen
Buchhaltungskosten, Bankgebühren, Finanzierungskosten
und den Kosten für nicht zustande gekommene Immobilienakquisitionen
zusammen.
Die Mitglieder der Sachverständigenausschüsse erhalten eine
Vergütung für die gesetzlich vorgeschriebene jährliche Neubewertung.
Die Kosten für die Einwertungsgutachten werden
als Anschaffungsnebenkosten erfasst und dementsprechend
nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung gezeigt.
Der Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich ist der Saldo aus
Aufwendungen und Erträgen, der vom Anteilerwerber im
Ausgabepreis als Ausgleich für aufgelaufene Erträge gezahlt
bzw. vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis
vergütet wird.
Der ordentliche Nettoertrag beläuft sich zum Stichtag auf
EUR 33,7 Mio.
Die realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz
aus Verkaufserlösen und Anschaffungskosten. Die
nicht realisierten Wertveränderungen der Vorjahre aus
Immobilien ergeben sich aus Wertfortschreibungen und den
Veränderungen der Buchwerte bis zum Ende des Vorjahres.
Mit Abzug der nicht realisierten Gewinne aus dem Vorjahr
ergeben sich die realisierten Gewinne der Berichts periode.
Die realisierten Gewinne aus Devisentermingeschäften
sind der Unterschied zwischen den niedrigeren Ankaufskursen
und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit. Die nicht
realisierten Wertveränderungen der Devisentermingeschäfte
beinhalten die Kurswertveränderungen der im Geschäftsjahr
fällig gewordenen Finanzmarktinstrumente bis zum Ende
des Vorjahres. Mit Abzug der nicht realisierten Gewinne
aus dem Vorjahr ergeben sich die realisierten Gewinne der
Berichts periode.
Die realisierten Gewinne bzw. Verluste der Position Sonstige
ergeben sich aus Währungstransaktionen.
Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Ge -
winne ermittelt.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 45

Das Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften summiert sich
aus den realisierten Gewinnen und Verlusten zu EUR 7,9 Mio.
Das Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt zum Stichtag EUR
41,6 Mio.
Die Gesamtkostenquote, vormals Total Expense Ratio (TER),
gibt an, wie stark das Fondsvermögen mit Kosten belastet
wird. Berücksichtigt werden die Verwaltungs- und Depotbankvergütung,
die Kosten der Sachverständigenausschüsse
und die sonstigen Kosten gemäß § 11 der BVB mit Ausnahme
der Transaktionskosten. Die Gesamtkostenquote weist den
Gesamtbetrag dieser Kosten als Prozentsatz des durchschnittlichen
Fondsvermögens innerhalb eines Geschäftsjahres aus
und führt damit zu Ergebnissen, die internationalen Standards
für Kostentransparenz entsprechen. Die Berechnungsweise
entspricht der vom BVI empfohlenen Methode.
46 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Die Gesamtkostenquote für den SEB ImmoPortfolio Target
Return Fund beträgt 0,99 %.
Die transaktionsabhängige Vergütung beinhaltet die Verkaufsvergütung
in Höhe von EUR 0,7 Mio. Bezogen auf das
durchschnittliche Fondsvermögen, ergibt sich ein Prozentsatz
in Höhe von 0,08 %.
Die Transaktionskosten beinhalten die angefallenen
Anschaffungsnebenkosten bei Zugängen sowie die Verkaufsnebenkosten
bei Abgängen von Immobilien zum Zeitpunkt
des Übergangs von Nutzen/Lasten im Geschäftsjahr.
Die Transaktionskosten betragen EUR 1.617.123,24 und
betreffen sonstige Kosten. Gebühren und Steuern sind keine
angefallen.

Verwendungsrechnung zum 31.12.2011
insgesamt
EUR
je Anteil
EUR
I. Berechnung der Ausschüttung
1. Vortrag aus dem Vorjahr 96.185,02 0,01
2. Ergebnis des Geschäftsjahres 41.570.220,04 6,42
II. Zur Ausschüttung verfügbar 41.666.405,06 6,43
1. Vortrag auf neue Rechnung – 15.767.821,06 – 2,43
III. Gesamtausschüttung 1) 25.898.584,00 4,00
1) Der Abzug von Kapitalertragsteuer und Solidaritätszuschlag erfolgt gemäß § 7 Abs. 3, 3a und 3c InvStG über die depotführende Stelle bzw. über die letzte inländische auszahlende
Stelle als Entrichtungsverpflichtete.
Erläuterungen zur Verwendungsrechnung
Das Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von EUR 41,6
Mio. ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich.
Zur Ausschüttung verfügbar sind EUR 41,7 Mio.
In den Vortrag auf neue Rechnung werden EUR 15,8 Mio.
eingestellt.
Die Gesamtausschüttung in Höhe von EUR 25,9 Mio. erfolgt
am 02. April 2012 mit EUR 4,00 je Anteil.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 47

Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers
An die SEB Investment GmbH
Die SEB Investment GmbH hat uns beauftragt, gemäß § 44
Abs. 5 des Investmentgesetzes (InvG) den Jahresbericht des
Sondervermögens SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember
2011 zu prüfen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
Die Aufstellung des Jahresberichtes nach den Vorschriften
des InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter
der Kapitalanlagegesellschaft.
Verantwortung des Abschlussprüfers
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht
abzugeben.
Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Abs. 5 InvG unter
Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW)
festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so
zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken,
mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über
die Verwaltung des Sondervermögens sowie die Erwartun-
48 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
gen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems und die Nachweise für
die Angaben im Jahresbericht überwiegend auf der Basis
von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung
der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für
den Jahresbericht und der wesentlichen Einschätzungen der
gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Wir
sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Prüfungsurteil
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht den
gesetzlichen Vorschriften.
Frankfurt am Main, den 28. März 2012
Herbert Sahm ppa. Sandra Horst
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Steuerliche Hinweise für Anleger
Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 am 02. April 2012 beträgt EUR 4,00 je Investmentanteil. Für die Ausschüttung gilt
folgende steuerliche Behandlung:
Steuerliche Behandlung der Ausschüttung je Anteil
Privatvermögen
Für Anteile im
Für Anteile im
Betriebsvermögen Betriebsvermögen
einkommensteuerkörperschaftsteuerpflichtiger Anleger pflichtiger Anleger
EUR
EUR
EUR
Ausschüttung 4,0000 4,0000 4,0000
davon steuerfrei 0,7491 0,8532 0,9965
steuerfreie Erträge nach Doppelbesteuerungsabkommen 0,6954 0,6954 0,6954
Dividenden – 0,1041 1) 0,2474 2)
Überleitung Investmentgesetz zum Investmentsteuergesetz 3) 0,0537 0,0537 0,0537
davon steuerpflichtig 3,2509 3,1468 3,0035
Bemessungsgrundlage Kapitalertragsteuer 3,2509
Kapitalertragsteuer (25%) 4) 0,8127
1) Die Dividenden stammen aus der Ausschüttung von ausländischen Immobilien-Gesellschaften. Sie sind in Deutschland im Rahmen des Teil einkünfteverfahrens zu 60 % steuerpflichtig.
2) Die Dividenden stammen aus der Ausschüttung von ausländischen Immobilien-Gesellschaften. Sie sind in Deutschland vorbehaltlich des § 8b Abs. 5, 7 und 8 KStG steuerfrei.
3) steuerfreier/nicht steuerbarer Unterschiedsbetrag zwischen der investmentrechtlichen Ertrags- und Aufwandsrechnung und der steuerlichen Rechnungslegung
4) zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % und ggf. Kirchensteuer
Allgemeine Besteuerung
Der Gesetzgeber hat in Deutschland die Immobilien-Sondervermögen
(nachfolgend: „Investmentvermögen“) von allen
Ertrag- und Substanzsteuern befreit. Die Erträge werden
bei den Anlegern besteuert. Eine Besteuerung des Anlegers
können ausschließlich die Ausschüttung bzw. die Thesaurierung
von Erträgen sowie die Rückgabe bzw. der Verkauf von
Investmentanteilen auslösen. Die Besteuerung richtet sich
dabei im Einzelnen nach den Vorschriften des Investmentsteuergesetzes
(nachfolgend: „InvStG“) in Verbindung mit
dem allgemeinen Steuerrecht.
Der Anleger soll nach dem Grundsatz der Transparenz so
gestellt werden, als hätte er die von dem Investmentvermögen
erzielten Erträge unmittelbar selbst erwirtschaftet
(Transparenzprinzip). Abweichend von diesem Grundsatz,
ergeben sich bei der Investmentanlage jedoch Besonderheiten.
So werden beispielsweise negative Erträge des Investmentvermögens
mit positiven Erträgen gleicher Art auf
Ebene des Investmentvermögens verrechnet. Soweit die
negativen Erträge hierdurch nicht vollständig ausgeglichen
werden können, dürfen sie nicht von dem Anleger geltend
gemacht werden, sondern müssen auf der Ebene des
Investmentvermögens vorgetragen und in nachfolgenden
Geschäftsjahren mit gleichartigen Erträgen ausgeglichen
werden.
Für die steuerliche Behandlung ist danach zu differenzieren,
ob die Erträge des Investmentvermögens einem Privatanleger
oder einem betrieblichen Anleger zuzurechnen sind.
Die für die Besteuerung des Anlegers maßgeblichen Besteuerungsgrundlagen
werden von der Kapitalanlagegesellschaft
zusammen mit einer Berufsträgerbescheinigung gemäß § 5
InvStG (Ermittlung der Angaben nach den Regeln des deutschen
Steuerrechts) neben der Darstellung im Jahresbericht
im elektronischen Bundesanzeiger (www.ebanz.de) veröffentlicht.
Besteuerung auf der Ebene eines Privatanlegers
Werden die Investmentanteile im Privatvermögen gehalten,
handelt es sich bei den auf Investmentanteile ausgeschütteten
sowie bei den ausschüttungsgleichen Erträgen um Einkünfte
aus Kapitalvermögen. Einkünfte aus Kapitalvermögen
unterliegen grundsätzlich einem Steuer abzug in Höhe von
25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag sowie gegebenenfalls
Kirchensteuer). Der Steuerabzug hat grundsätzlich abgeltende
Wirkung (sogenannte Abgeltungsteuer), sodass die
Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung
anzugeben sind.
Der Umfang der zu versteuernden Einnahmen, d. h. die Bemessungsgrundlage
der Abgeltungsteuer, wurde ab 2009 erheb-
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 49

lich erweitert. Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehört
neben den von dem Investmentvermögen ausgeschütteten
und ausschüttungsgleichen Erträgen sowie dem Zwischengewinn
auch der Gewinn aus der Veräußerung von Investmentanteilen,
wenn diese nach dem 31. Dezember 2008
erworben wurden. 1)
Beim Steuerabzug werden durch die inländische auszahlende
Stelle (Depotverwahrung) grundsätzlich bereits
Verluste verrechnet und ausländische Quellensteuern angerechnet.
Werden Anteile ausschüttender Investmentvermögen
nicht in einem Depot verwahrt und Ertragscheine einem
inländischen Kreditinstitut vorgelegt (Eigenverwahrung),
wird der Steuerabzug in Höhe von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag
und gegebenenfalls Kirchensteuer) vorgenommen.
Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn
der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag
vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile den
Sparer-Pauschbetrag von EUR 801 bei Einzelveranlagung
bzw. EUR 1.602 bei Zusammenveranlagung von Ehegatten
nicht übersteigen. Entsprechendes gilt auch bei Vorlage
einer Nicht veranlagungs-Bescheinigung (NV-Bescheinigung)
und bei ausländischen Anlegern bei Nachweis der
steuerlichen Ausländereigenschaft bei bestimmten Erträgen
(beispielsweise unterliegen Steuerausländer mit inländischen
Mieterträgen und inländischen Dividenden immer
dem Steuerabzug).
Der Steuerabzug entfaltet grundsätzlich abgeltende Wirkung.
Wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der
Abgeltungsteuersatz in Höhe von 25 %, können die Einkünfte
aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung
angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den
niedrigeren persönlichen Steuersatz an und rechnet auf die
persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuer abzug
an (sogenannte Günstigerprüfung).
Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug
unterlegen haben, sind diese in der Steuererklärung anzugeben.
Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte
aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungsteuersatz
in Höhe von 25 % oder dem niedrigeren persönlichen
Steuersatz.
Trotz Steuerabzug und höherem persönlichen Steuersatz
können Angaben zu den Einkünften aus Kapitalvermögen
in der Einkommen steuererklärung erforderlich sein, wenn
z. B. außergewöhnliche Belastungen oder Sonderausgaben
(z. B. Spenden) geltend gemacht werden sollen. Die Berücksichtigung
von dem Anleger tatsächlich entstandenen Werbungskosten
(z. B. Depotgebühren) ist allerdings ausgeschlossen.
Bei einer Vollausschüttung sind beim Anleger die ausgeschütteten
Erträge und bei einer Teilausschüttung sowohl
die ausgeschütteten als auch die ausschüttungsgleichen
50 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Jahr des Zuflusses zu versteuern bzw. werden dem abgeltenden
Steuer abzug unterworfen.
Insbesondere ausgeschüttete oder thesaurierte inländische
Miet erträge, Zinsen, zinsähnliche Erträge und Dividenden
aus Immobilienkapitalgesellschaften sind steuerpflichtig
und unterliegen dem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag
und gegebenenfalls Kirchensteuer). Zum
Investmentvermögen gehören Grundstücke, die im Ausland
belegen sind. Mieterträge hieraus fließen aufgrund der
bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen in der Regel
im Inland steuerfrei zu. Die steuerfreien Erträge wirken sich
nicht auf den anzuwendenden Steuersatz aus (kein Progressionsvorbehalt),
sofern die Grundstücke im EU-Ausland
belegen sind.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer
Immobilien außerhalb der Zehnjahresfrist, die auf der Ebene
des Investmentvermögens erzielt werden, sind beim Privatanleger
stets steuerfrei.
Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb
der Zehnjahresfrist, die auf der Ebene des Investmentvermögens
erzielt werden, sind beim Anleger stets steuerpflichtig
und unterliegen dem Steuerabzug in Höhe von
25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer). Dies gilt unabhängig davon, ob sie zur Ausschüttung
verwendet oder thesauriert werden. Kein Steuerabzug
erfolgt hingegen bei Gewinnen aus dem Verkauf
ausländischer Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist, auf
deren Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens
verzichtet hat. Gewinne aus der Veräußerung
von Aktien, eigenkapital ähnlichen Genussrechten
und Investmentanteilen, Gewinne aus Termingeschäften
sowie Erträge aus Stillhalterprämien, die von dem Investmentvermögen
erzielt werden, sind beim Anleger nicht zu
erfassen, solange sie nicht ausgeschüttet werden. Zudem
werden die Gewinne aus der Veräußerung der in § 1 Absatz 3
Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG genannten Kapitalforderungen
beim Anleger nicht erfasst, wenn sie nicht ausgeschüttet
werden.
Substanzauskehrungen (z. B. in Form von Bauzinsen) sind
nicht steuerbar. Soweit die Ausschüttung die vom Investmentver
mögen erwirtschafteten steuerrechtlichen Erträge
übersteigt, kommt es zu einer steuerrechtlichen Substanzauskehrung.
Substanzauskehrungen, die der Anleger während
seiner Besitzzeit erhalten hat, sind aus steuerrechtlicher
Sicht als Minderung der Anschaffungskosten zu behandeln,
d. h., sie wirken sich bei Veräußerung der Investmentanteile
aus.
Besteuerung auf der Ebene eines betrieblichen Anlegers
Anleger, die ihre Investmentanteile im Betriebsvermögen
halten, erzielen in der Regel gewerbliche Einkünfte.
Erträge grundsätzlich steuerpflichtig. Die Erträge sind im 1) Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 01. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen
sind beim Privatanleger grundsätzlich als private Veräußerungsgeschäfte steuerfrei.

Die Einkünfte unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug
in Höhe von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag). Der
Steuerabzug hat jedoch keine abgeltende Wirkung, sodass
die unterjährige Steuervorauszahlung im Rahmen der Veranlagung
auf die Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer
anzurechnen ist. Eine Abstandnahme vom Steuerabzug
bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage
einer entsprechenden NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten
erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über die
Vornahme des Steuerabzugs.
Von bestimmten Erträgen (z. B. ausländischen Dividenden)
nimmt die auszahlende Stelle jedoch insbesondere dann
keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt
steuerpflichtige Körperschaft ist oder diese Kapitalerträge
Betriebseinnahmen eines inländi schen Betriebs
sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der
Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck
erklärt wird.
Der in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige betriebliche
Anleger, der seinen Gewinn durch Einnahmenüberschussrechnung
ermittelt, hat die Investmenterträge im Zeitpunkt
des Zuflusses zu versteuern. Im Fall der Gewinnermittlung
durch Betriebsvermögensvergleich hat der Anleger die ausschüttungsgleichen
und ausgeschütteten Erträge grundsätzlich
mit Entstehung des Anspruchs zu erfassen. Insoweit
finden die allgemeinen Regeln des Bilanzsteuerrechts
Anwendung.
Zum Investmentvermögen gehören Grundstücke, die im
Ausland be legen sind. Mieterträge hieraus fließen aufgrund
der bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen in der
Regel im Inland steuerfrei zu. Bei Anlegern, die nicht dem
Körperschaftsteuergesetz unterliegen, ist jedoch der Progressionsvorbehalt
für Einkünfte aus Staaten außerhalb der
Europäischen Union und des EWR zu beachten.
Inländische und ausländische Dividenden, auch von Immobilienkapitalgesellschaften
1) , die vom Investmentvermögen
ausgeschüttet oder thesauriert werden, sind beim einkommensteuerpflichtigen
Anleger nur zu 60 % steuerpflichtig
(sog. Teileinkünfteverfahren). Bei körperschaftsteuerpflichtigen
Anlegern werden diese Erträge in der Regel steuerfrei
gestellt. 5 % der Dividenden gelten jedoch als nicht abzugsfähige
Betriebsausgaben.
Nach Doppelbesteuerungsabkommen steuerfreie Erträge
und Er träge, die dem Teileinkünfteverfahren unterliegen,
sind bei der Erstellung der Einkommensteuer- bzw. Körperschaftsteuererklärung
von dem Gewinn laut Handels- und
Steuer bilanz zu kürzen. Bei Erträgen, die dem Teileinkünfteverfahren
unterliegen und einkommensteuerpflichtigen
Anlegern zufließen, sind nur 40 % dieser Erträge zu kürzen.
Ausgeschüttete oder thesaurierte Zinserträge sind gemäß
§ 2 Absatz 2 a InvStG im Rahmen der Zinsschranke im Sinne
von § 4 h EStG zu beachten.
Seit 2005 sind Werbungskosten, die auf Ebene des Investmentvermögens
nicht unmittelbar bestimmten Erträgen
zugeordnet werden können, in Höhe von 10 % auch für
betriebliche Anleger steuerlich nicht abzugsfähig. Mit Verfügung
vom 11. Januar 2008 vertritt die Oberfinanzdirektion
Rheinland im Einvernehmen mit dem Bundes ministerium
der Finanzen und dem Finanzministerium Nordrhein-Westfalen
für betriebliche Anleger in Investmentvermögen die
Auffassung, dass bei thesaurierenden und ausschüttenden
Investmentvermögen hinsichtlich der steuerlich nicht abzugsfähigen
Werbungskosten die Bildung eines steuerlichen
Ausgleichspostens zulässig ist. Dabei ist die Höhe des Ausgleichspostens
durch den bilanzierenden Anleger nachzuweisen.
Wird die Höhe des Ausgleichspostens nicht nachgewiesen,
müssen die nicht abzugsfähigen Werbungskosten
außerbilanziell bei der steuerlichen Gewinn ermittlung hinzugerechnet
werden.
Kapitalertragsteuer
Die Kapitalanlagegesellschaft und die inländischen verwahrenden
Stellen (z. B. Depotbanken) haben grundsätzlich
die Kapitalertragsteuer für den Anleger einzubehalten und
abzuführen. Die Kapitalertragsteuer hat für Privatanleger
grundsätzlich abgeltende Wirkung. Der Anleger hat allerdings
ein Veranlagungswahlrecht und in bestimmten Fällen
eine Veranlagungspflicht. Werden die Investmentanteile im
Betriebsvermögen gehalten, besteht grundsätzlich eine
Pflicht zur Veranlagung.
Bei Erteilung einer NV-Bescheinigung oder der Vorlage eines
gültigen Freistellungsauftrages kann insoweit vom Einbehalt
der Kapitalertragsteuer Abstand genommen werden. Weist
der Anleger nach, dass er Steuerausländer ist, beschränkt
sich der Kapitalertragsteuerabzug auf Erträge aus deutschen
Dividenden, deutsche Mieterträge sowie auf Veräußerungsgewinne
aus in Deutschland belegenen Immobilien.
Ausländischen Anlegern kann die für sie abgeführte Kapitalertragsteuer
nur im Rahmen des einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommens
zwischen ihrem Ansässigkeitsstaat
und Deutschland angerechnet oder erstattet werden. Für die
Erstattung ist das Bun deszentralamt für Steuern zuständig.
Solidaritätszuschlag
Auf den bei Ausschüttungen oder Thesaurierungen abzuführenden
Steuerabzug ist ein Solidaritätszuschlag in Höhe
von 5,5 % zu erheben. Der Solidaritätszuschlag ist bei der
Einkommensteuer und Körperschaftsteuer anrechenbar.
Kirchensteuer
Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen
depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den
Steuer abzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer
nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft
/ Konfes sion, welcher der Anleger gegebenenfalls
angehört, als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben.
1) Ausnahme sind Dividenden nach dem REITG.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 51

Zu diesem Zweck hat der Kirchensteuerpflichtige dem
Abzugsverpflichteten in einem schriftlichen Antrag seine
Religionszugehörigkeit mitzuteilen. Ehegatten haben in dem
Antrag darüber hinaus zu erklären, in welchem Verhältnis
der auf jeden Ehegatten entfallende Anteil der Kapitalerträge
zu den gesamten Kapitalerträgen der Ehegatten steht,
damit die Kirchensteuer entsprechend diesem Verhältnis
aufgeteilt, einbehalten und abgeführt werden kann. Wird
kein Aufteilungsverhältnis angegeben, erfolgt eine Aufteilung
nach Köpfen. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als
Sonderausgabe wird bereits beim Steuerabzug mindernd
berücksichtigt.
Ausländische Quellensteuer
Auf die ausländischen Erträge des Investmentvermögens
wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten.
Teilweise wurde darüber hinaus in Länder investiert,
in denen auf die Erträge zwar tatsächlich keine Quellensteuer
einbehalten wird, gleichwohl eine Quellensteuer
geltend gemacht werden kann (fiktive Quellensteuer). Die
anrechenbare ausländische Quellensteuer wird bereits beim
Steuerabzug mindernd berücksichtigt.
Veräußerungsgewinne auf Anlegerebene
Werden Anteile an einem Investmentvermögen, die nach
dem 31. De zember 2008 erworben wurden, von einem Privatanleger
veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn
dem Abgeltung steuersatz von 25 %. Sofern die Investmentanteile
in einem inländischen Depot verwahrt werden, nimmt
die depotführende Stelle den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug
von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls
Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichen
den Freistellungsauftrages bzw. einer NV-Bescheinigung
vermieden werden. Angefallene Gewinne und Verluste
können mit anderen Erträgen aus der Veräußerung von
Kapitalvermögen (Ausnahme: Verluste aus der Veräußerung
von Aktien) verrechnet werden.
Der Gewinn aus der Veräußerung von nach dem 31. Dezember
2008 erworbenen Investmentanteilen ist insoweit für
Privatanleger steuerfrei, als er auf die während der Besitzzeit
im Investmentvermögen entstandenen, noch nicht auf der
Anlegerebene erfassten und gemäß Doppelbesteuerungsabkommen
steuerfreien Erträge entfällt (sogenannter besitzzeitanteiliger
Immobiliengewinn).
Bei einer Veräußerung der vor dem 01. Januar 2009 erworbenen
Investmentanteile ist der Gewinn bei Privatanlegern
steuerfrei.
Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen im
Betriebsvermögen sind für betriebliche Anleger steuerfrei,
soweit es sich um noch nicht zugeflossene oder noch nicht
als zugeflossen geltende ausländische Mieten und realisierte
und nicht realisierte Gewinne des Investmentvermögens aus
ausländischen Immobilien handelt, sofern Deutschland auf
die Besteuerung verzichtet hat (sogenannter besitzzeitantei-
52 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen im
Betriebsvermögen sind für Körperschaften zudem steuerfrei
1) , soweit die Gewinne aus noch nicht zugeflossenen oder
noch nicht als zugeflossen geltenden Dividenden und aus
realisierten und nicht realisierten Gewinnen des Investmentvermögens
aus in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften
herrühren (sogenannter besitzzeitanteiliger
Aktiengewinn). Von einkommensteuerpflichtigen natürlichen
Perso nen, welche die Investmentanteile im Betriebsvermögen
halten, sind diese Veräußerungsgewinne zu 60 %
zu versteuern.
Steuerrechtlich wird die Rückgabe von Investmentanteilen
wie ein Verkauf behandelt, d. h., der Anleger realisiert einen
Veräußerungsgewinn oder -verlust. Der Veräußerungsgewinn
als Bemessungsgrundlage für den Steuerabzug wird
für den Anleger grundsätzlich von der verwahrenden Stelle
ermittelt, wenn diese im Inland belegen ist.
Gewinn oder Verlust ist hierbei der Unterschied zwischen
dem Veräußerungspreis nach Minderung zugehöriger Kosten
einerseits und den Anschaffungskosten andererseits. Bei
der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes sind die Anschaffungskosten
um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der
Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn
im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen, damit es
nicht zu einer doppelten einkommensteuerlichen Erfassung
kommt. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten
Erträge zu kürzen, die der Anleger bereits versteuert
hat, um auch insoweit eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.
Zwischengewinn
Zwischengewinne sind die im Verkaufs- oder Rückgabepreis
als enthalten geltenden Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene
Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von
nicht in § 1 Absatz 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG
genannten Kapitalforderungen, die von dem Investmentvermögen
noch nicht ausgeschüttet oder thesauriert und infolgedessen
beim Anleger noch nicht steuerpflichtig waren
(ver gleichbar den Stückzinsen aus festverzinslichen Wertpapieren
bei der Direktanlage). Die von dem Investmentvermögen
erzielten Zinsen und Zinsansprüche sind bei der
Rückgabe oder dem Verkauf der Investmentanteile durch
Steuerinländer einkommen- und kapitalertragsteuerpflichtig.
Die Kapitalertragsteuer in Form des Steuerabzugs auf
den Zwischengewinn beträgt 25 % (zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag
sowie gegebenenfalls Kirchensteuer).
Der bei Erwerb von Investmentanteilen gezahlte Zwischengewinn
kann im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als
negative Einnahme aus Kapitalvermögen abgesetzt werden,
vorausgesetzt, das Investmentvermögen rechnet einen
Ertragsausgleich. Er wird bereits beim Steuerabzug auf
Depotebene steuermindernd berücksichtigt. Der Steuerabzug
unterbleibt darüber hinaus im Rahmen eines Freistel-
liger Immo biliengewinn). 1) 5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinnes gelten bei Körperschaften als nicht
abzugsfähige Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig.

lungsauftrages oder bei Vorlage einer NV-Bescheinigung.
Bei der Ermittlung des Zwischengewinns bleiben Erträge aus
Vermietung und Verpachtung sowie aus der Bewertung und
Veräußerung der Objekte unberücksichtigt.
Der Zwischengewinn wird bei jeder Anteilwertfeststellung
ermittelt und bewertungstäglich veröffentlicht. Die Zwischengewinne
ergeben sich aus der Multiplikation des jeweiligen
Zwischengewinns je Investmentanteil mit der Anzahl der in
der Kauf- bzw. Verkaufsabrechnung ausgewiesenen Investmentanteile.
Die Zwischengewinne können regelmäßig auch
den Abrechnungen sowie den Erträgnisaufstellungen der
Banken entnommen werden.
Immobilien- und Aktiengewinn
Die Regelungen zum Immobiliengewinn sind sowohl für
Anleger, die ihre Investmentanteile im Privatvermögen halten,
als auch für Anleger, die ihre Investmentanteile in einem
Betriebsvermögen halten, anzuwenden. Die Regelungen
zum Aktiengewinn sind nur für Anleger, die ihre Investmentanteile
in einem Betriebsvermögen halten, anzuwenden.
Der Immobiliengewinn beinhaltet noch nicht zugeflossene
oder noch nicht als zugeflossen geltende ausländische Mieten
und realisierte und nicht realisierte Wertveränderungen
ausländischer Immobilien des Investmentvermögens, sofern
Deutschland gemäß einem Doppelbesteuerungsabkommen
auf die Besteuerung verzichtet hat. Die Kapitalanlagegesellschaft
veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich
als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils.
Der Aktiengewinn beinhaltet die dem Anleger noch nicht
zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen geltenden
Dividendenerträge, auch aus Immobilienkapitalgesellschaften,
realisierte oder nicht realisierte Gewinne und Verluste
aus der Beteiligung des Investmentvermögens, insbesondere
an Immobilienkapitalgesellschaften. Die Kapitalanlagegesellschaft
veröffentlicht den Aktiengewinn bewertungstäglich
als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils.
Am Tag des Kaufs und Verkaufs der Investmentanteile sowie
zum Bilanzstichtag hat der Anleger die ausgewiesenen Prozentsätze
mit dem jeweiligen Rücknahmepreis zu multiplizieren,
um einen absoluten Anleger-Immobiliengewinn bzw.
Anleger-Aktiengewinn zu ermitteln. Die Differenz aus beiden
Größen stellt den steuerlich relevanten besitzzeitanteiligen
Anleger-Immobiliengewinn bzw. Anleger-Aktiengewinn dar.
Hinweis
Weitere Erläuterungen zur steuerlichen Behandlung der
Erträge aus Investmentvermögen sind den Kurzangaben zu
den für die Anleger bedeutsamen Steuervorschriften im Verkaufsprospekt
zu entnehmen.
Steuerpflicht in Österreich
Besteuerung auf der Ebene eines beschränkt steuerpflichtigen
Anlegers
Seit Einführung des Immobilien-Investmentfondsgesetzes
(Immo InvFG) besteht in Österreich eine beschränkte Steuerpflicht
für jene Gewinne, die ein nicht in Österreich ansässiger
Anleger aus österreichischen Immobilien des Investmentvermögens
erzielt. Besteuert werden die laufenden
Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die aus
der jährlichen Bewertung resultierenden Wertzuwächse der
österreichischen Immobilien. Steuersubjekt für die beschränkte
Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger, der
weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt (bei Körperschaften
weder Sitz noch Ort der Geschäftsleitung) in Österreich
hat:
• Bei natürlichen Personen beträgt der Steuersatz für diese
Einkünfte in Österreich 25 %. Erzielt der Anleger pro
Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000 steuerpflichtige
Einkünfte in Österreich, braucht er keine Steuererklärung
abzugeben und die Einkünfte bleiben steuerfrei.
Wird diese Grenze überschritten oder ergeht eine Aufforderung
durch das österreichische Finanzamt, ist eine
Steuererklärung in Österreich abzugeben.
• Für Körperschaften beläuft sich der Steuersatz in Österreich
auf 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt
es keinen gesetzlichen Freibetrag.
• Die auf einen Investmentanteil am SEB ImmoPortfolio
Target Return Fund entfallenden in Österreich steuerpflichtigen
Einkünfte betragen für das Geschäftsjahr 2011
EUR 0,0663. Durch Multiplikation dieses Betrags mit der
vom jeweiligen Anleger gehaltenen Anzahl von Investmentanteilen
ergibt sich der Betrag der grundsätzlich in
Österreich steuerpflichtigen Einkünfte.
• Die österreichischen Einkünfte sind für Privatanleger und
Anleger, die ihren Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-
Rechnung ermitteln, im Jahr des Zuflusses (hier: 2012) zu
versteuern. Soweit keine Ausschüttung erfolgt, gelten
die ausschüttungsgleichen Erträge nach Ablauf von vier
Monaten nach Fondsgeschäftsjahresende als zugeflossen.
• Anleger, die den Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich
ermitteln, haben die steuerpflichtigen Einkünfte
(ausgeschüttete und ausschüttungsgleiche Erträge) mit
Entstehung des Anspruchs (= Fondsgeschäftsjahresende;
hier: 2011) zu erfassen.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 53

Besteuerung auf der Ebene eines unbeschränkt steuerpflichtigen
Anlegers
Steuersubjekt für die unbeschränkte Steuerpflicht in Österreich
ist der einzelne Anleger, der einen Wohnsitz oder
gewöhnlichen Aufenthalt (bei Körperschaften Sitz oder Ort
der Geschäftsleitung) in Österreich hat:
• Bei natürlichen Personen beträgt der Steuersatz für diese
Einkünfte in Österreich 25 % (Kapitalertragsteuer oder
Sondersteuersatz), sofern nicht auf Regelbesteuerung
optiert wird.
• Für Körperschaften beträgt der Steuersatz in Österreich
25 %.
• Sofern dem Anleger für die gesamte Ausschüttung österreichische
Kapitalertragsteuer (bei Verwahrung der
Anteile auf einem österreichischen Depot) abgezogen
wurde, ist eine Korrektur um den in Österreich steuerfreien
Anteil der Ausschüttung möglich (Veranlagung
oder Rückerstattung).
• Für Anleger, die in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig
sind, betragen die auf einen Anteil am SEB Immo-
Portfolio Target Return Fund entfallenden österreichischen
Einkünfte für das Geschäftsjahr 2011 EUR 3,1530
(= Ausschüttung je Anteil in Höhe von EUR 4,00 abzüglich
des in Österreich steuerfreien Anteils in Höhe von
EUR 0,8470). Durch Multiplikation des Betrags in Höhe
von EUR 3,1530 mit der vom jeweiligen Anleger gehaltenen
Anzahl von Anteilen ergibt sich der Betrag der in
Österreich steuerpflichtigen Einkünfte. Auf den sich hieraus
ergebenden Steuerbetrag sind ausländische Steuern
in Höhe von EUR 0,2171 je Anteil anrechenbar.
• Die österreichischen Einkünfte sind für Privatanleger und
An leger, die ihren Gewinn durch Einnahmen-Ausgaben-
Rechnung ermitteln, im Jahr des Zuflusses (hier: 2012) zu
versteuern. Soweit keine Ausschüttung erfolgt, gelten
die ausschüttungsgleichen Erträge nach Ablauf von vier
Monaten nach Fondsgeschäftsjahresende als zugeflossen.
• Anleger, die den Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich
ermitteln, haben die steuerpflichtigen Einkünfte
(ausgeschüttete und ausschüttungsgleiche Erträge) mit
Entstehung des Anspruchs (= Fondsgeschäftsjahresende;
hier: 2011) zu erfassen.
Frankreich: Sachstand und Meldepflichten zur
3 %-Steuer
Seit dem 01. Januar 2008 unterfallen Immobilien-Sondervermögen
grundsätzlich dem Anwendungsbereich einer französischen
Sondersteuer (sog. französischen 3 %-Steuer),
die jährlich auf den Verkehrswert der in Frankreich gelegenen
Immobilien erhoben wird. Diese 3 %-Steuer soll im
Ergebnis französische Staatsbürger und Institutionen treffen,
die über Fonds mittelbar französische Immo bilien halten.
Trotz der geringen Relevanz bei Anlegern deutscher
Publikumsfonds muss auch der SEB ImmoPortfolio Target
Return Fund den Meldevorschriften Genüge tun.
54 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Das französische Gesetz sieht für französische Immobilien-
Sondervermögen sowie vergleichbare ausländische Sondervermögen
die Befreiung von der 3 %-Steuer vor. Nach Auffassung
der französi schen Finanzverwaltung sind deutsche
Immobilien-Sondervermögen nicht grundsätzlich mit französischen
Immobilien-Sondervermögen vergleichbar, sodass
sie nicht grundsätzlich von der 3 %-Steuer befreit sind.
• Um von dieser Steuer befreit zu werden, muss das
Sonderver mögen SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
nach Auffassung der französischen Finanzverwaltung
jährlich eine Erklärung abgeben, in welcher der französische
Grundbesitz zum 01. Januar eines jeden Jahres
angegeben wird und diejenigen Anteilsinhaber benannt
werden, die zum 01. Januar eines Jahres an dem Sondervermögen
zu 1 % oder mehr beteiligt waren. Somit sind
die Anleger zu benennen, die zum 01. Januar 2012 mindestens
64.746 Anteile (entspricht ca. EUR 8,2 Mio.) am
Sondervermögen SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
hielten.
• Diese Benennung hat für Sie weder finanzielle Auswirkungen
noch löst sie eigene Erklärungs- oder Meldepflichten
für Sie gegenüber den französischen Steuerbehörden
aus, wenn Ihre Beteiligung am Sondervermögen
am 01. Januar weniger als 5 % betrug und es sich hierbei
um die einzige Investition in französischem Grund besitz
handelt.
• Falls Ihre Beteiligungsquote am 01. Januar 2012 5 % oder
mehr betrug oder Sie weiteren Grundbesitz mittelbar
oder unmittelbar in Frankreich hielten, sind Sie aufgrund
der Beteiligung an französischen Immobilien gegebenenfalls
selbst steuerpflichtig und müssen für die Steuerbefreiung
durch die Abgabe einer eigenen Erklärung gegenüber
den französischen Steuerbehörden Sorge tragen.
• Für verschiedene Anlegerkreise können jedoch allgemeine
Befreiungstatbestände greifen, so sind z. B. natürliche
Personen und börsen notierte Gesellschaften von
der 3 %-Steuer befreit. In diesen Fällen bedarf es also
keiner Abgabe einer eigenen Erklärung. Für weitere Informationen
über eine mögliche Erklärungspflicht empfehlen
wir, sich mit einem französischen Steuerberater in
Verbindung zu setzen.
• Damit das Sondervermögen seiner Erklärungspflicht
nachkommen und damit eine Erhebung der französischen
3 %-Steuer vermieden werden kann, bitten wir Sie,
wenn Ihre Beteiligung am Sonder vermögen SEB Immo-
Portfolio Target Return Fund zum 01. Januar 2012 eine
Quote von 1 % erreicht bzw. überschritten hat, uns
eine schriftliche Erklärung zuzusenden (Anschrift siehe
Umschlag-Rückseite), in der Sie der Bekanntgabe Ihres
Namens, Ihrer Anschrift und Ihrer Stückzahl sowie Beteiligungshöhe
gegenüber der französischen Finanzverwaltung
zustimmen.

Nachweis der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
Investmentsteuergesetz (InvStG)
Privatvermögen
Betrag pro Anteil
in EUR
1) Betriebsvermögen
einkommensteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
2) 3)
Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
§ 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG Buchstabe:
a) Betrag der Ausschüttung (Ausschüttungsbeschluss vom 27.02.2012) 4) 4,2446004 4,2446004 4,2446004
nachrichtlich: gezahlter Ausschüttungsbetrag einschließlich einbehaltener Kapitalertragsteuer 4,0000000 4,0000000 4,0000000
aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000000 0,0000000 0,0000000
bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge 0,3756756 0,3756756 0,3756756
b) Betrag der ausgeschütteten Erträge 3,8689248 3,8689248 3,8689248
Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge (Teilthesaurierungsbetrag) 0,0774020 0,0774020 0,0774020
c) In den ausgeschütteten Erträgen enthaltene
bb) Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 2 InvStG in Verbindung mit
§ 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 5) dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 InvStG in der am
– 0,0000000 0,0000000
31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 0,0000000 – –
ee) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden
Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge im Sinne des § 20 EStG sind 0,0000000 – –
ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne im Sinne des § 2 Abs. 3 InvStG in der ab 1. Januar 2009
anzuwendenden Fassung
In den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen Erträgen (Teilthesaurierungsbetrag)
kumulativ enthaltene
0,0000000 – –
aa) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 InvStG in Verbindung mit § 8b Abs. 1 KStG oder
§ 3 Nr. 40 EStG 5) – 0,2604709 0,2604709
cc) Erträge im Sinne des § 2 Abs. 2a InvStG 6) – 0,1361135 0,1361135
gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG
hh) in Doppelbuchstabe gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt
0,6953798 0,6953798 0,6953798
unterliegen 1,0127849 1,0127849 1,0127849
ii) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, für die kein Abzug nach Absatz 4 vorgenommen
wurde 7) 0,2951606 0,2951606 0,2951606
jj) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit
§ 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
kk) in Doppelbuchstabe ii) enthaltene Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2 InvStG, die nach
einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zur Anrechnung einer als
gezahlt geltenden Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 7) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ll) in Doppelbuchstabe kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG in Verbindung
mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 7) – 0,0000000 0,0000000
d) Zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigender Teil der Ausschüttung
und der ausschüttungsgleichen Erträge
aa) im Sinne des § 7 Abs. 1 und 2 InvStG 1,3174660 1,3174660 1,3174660
bb) im Sinne des § 7 Abs. 3 InvStG 1,9334811 1,9334811 1,9334811
cc) im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 5 InvStG, soweit in Doppelbuchstabe aa) enthalten – 0,8453161 0,8453161
e) (weggefallen) – – –
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 55

56 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Privatvermögen
Betrag pro Anteil
in EUR
1) Betriebsvermögen
einkommensteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
2) 3)
Betriebsvermögen
körperschaftsteuerpflichtiger
Anleger
Betrag pro Anteil
in EUR
f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten und ausschüttungsgleichen
Erträgen enthaltenen Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 2
InvStG entfällt und
aa) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs. 1 EStG oder einem
Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung anrechenbar ist, wenn kein Abzug
nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde 8) bb) in Doppelbuchstabe aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG
0,0737901 0,1128260 0,1128260
in Verbindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
cc) nach § 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein
Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde
dd) in Doppelbuchstabe cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG
0,0000000 0,0000000 0,0000000
in Verbindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
ee) nach einem Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung als gezahlt gilt und nach
§ 4 Abs. 2 InvStG in Verbindung mit diesem Abkommen anrechenbar ist 8) 9) 0,0000000 0,0000000 0,0000000
ff) in Doppelbuchstabe ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG
in Verbindung mit § 8b Abs. 1 und 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG anzuwenden ist 8) – 0,0000000 0,0000000
g) Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 2,9246176 2,9246176 2,9246176
h) Im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer
des Geschäftsjahres oder früherer Geschäftsjahre 0,2446004 0,2446004 0,2446004
i) Betrag der nach § 3 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 InvStG nicht abziehbaren Werbungskosten 0,0774020 0,0774020 0,0774020
1) Investmentanteile, die von Anteilinhabern steuerrechtlich im Privat vermögen
gehalten werden.
2) Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem Einkommensteuergesetz
besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
3) Investmentanteile, die von Anteilinhabern, die nach dem Körperschaftsteuergesetz
besteuert werden, im Betriebsvermögen gehalten werden.
4) Ausschüttung gemäß Randziffer 12 des BMF-Schreibens vom 18. August 2009
5) Die Erträge und Gewinne sind zu 100 % ausgewiesen.
6) Die Erträge sind netto ausgewiesen.
7) Der Einkünfte sind zu 100 % ausgewiesen.
8) Die Quellensteuern sind im Betriebsvermögen zu 100 % ausgewiesen.
9) Nicht in Buchstabe f) aa) enthalten

Bescheinigung gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz
(InvStG) über die Erstellung der steuerrechtlichen Angaben
An die Investmentgesellschaft SEB Investment GmbH (nachfolgend:
die Gesellschaft).
Die Gesellschaft hat uns beauftragt, für das Investmentvermögen
SEB ImmoPortfolio Target Return Fund die vorgenannten
steuerrechtlichen Angaben gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 und 2 InvStG zu ermitteln und gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1
Nr. 3 InvStG eine Bescheinigung darüber abzugeben, dass
die steuerrechtlichen Angaben in Übereinstimmung mit den
Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden.
Die Verantwortung für die Rechnungslegung der Investmentvermögen
als Grundlage für die Ermittlung der steuerrechtlichen
Angaben gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2
InvStG in Verbindung mit den Vorschriften des deutschen
Steuerrechts liegt bei den gesetzlichen Vertretern der
Gesellschaft.
Unsere Aufgabe war es, ausgehend von den Aufzeichnungen
und den sonstigen Unterlagen der Gesellschaft für das
Investmentvermögen die Angaben gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen Steuerrechts
zu ermitteln. Die angefallenen Erträge und Aufwendungen
des Investmentvermögens wurden zu diesem Zweck
im Rahmen einer steuerrechtlichen Überleitungsrechnung
unter Beachtung der deutschen steuerrechtlichen Vorschriften
qualifiziert. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an
Ziel-Investmentvermögen investiert hat, beschränkte sich
unsere Tätigkeit ausschließlich auf die korrekte Übernahme
der für diese Ziel-Investmentvermögen zur Verfügung
gestellten steuerrechtlichen Angaben nach Maßgabe vorliegender
Bescheinigungen gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3
InvStG. Die entsprechenden steuerrechtlichen Angaben
wurden von uns nicht geprüft. In die Ermittlung der steuerrechtlichen
Angaben sind Werte aus einem Ertragsausgleich
eingegangen.
Nicht Gegenstand unseres Auftrages war es, die uns vorgelegten
Unterlagen und Angaben analog einer handelsrechtlichen
Abschlussprüfung auf ihre Vollständigkeit und
Richtigkeit zu prüfen; insoweit haben wir uns ohne weitere
Prüfungshandlungen auf den Bestätigungsvermerk des
Abschlussprüfers gestützt. Auch darüber hinaus sind wir
von der Vollständigkeit und Richtigkeit der uns vorgelegten
Unterlagen und Angaben der Gesellschaft ausgegangen.
Die Ermittlung der steuerrechtlichen Angaben gemäß § 5
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG beruht auf der Auslegung
der anzuwendenden Steuergesetze. Soweit mehrere Auslegungsmöglichkeiten
bestehen, obliegt die Entscheidung
hierüber den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Wir
haben uns bei der Erstellung davon überzeugt, dass die
jeweils getroffene Entscheidung in vertretbarer Weise auf
Gesetzesmaterialien, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur
und veröffentlichte Auffassungen der Finanzverwaltung
gestützt wurde. Wir weisen darauf hin, dass eine
künftige Rechtsentwicklung und insbesondere neue
Erkenntnisse aus der Rechtsprechung eine andere Beurteilung
der von der Gesellschaft vertretenen Auslegung notwendig
machen können.
Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben
gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln
des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden.
Frankfurt am Main, 16. März 2012
PwC FS Tax GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Markus Hammer Oliver Schachinger
Steuerberater
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 57

Gremien
Kapitalanlagegesellschaft
SEB Investment GmbH
Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main
Postfach 111652, 60051 Frankfurt am Main
Telefon: +49 69 27 299-1000
Telefax: +49 69 27 299-090
Gezeichnetes und eingezahltes Kapital EUR 5,113 Mio.
Haftendes Eigenkapital EUR 10,932 Mio.
(Stand: 31. Dezember 2011)
Handelsregister Frankfurt am Main, HRB 29859
Gründungsdatum: 30. September 1988
Geschäftsführung
Barbara A. Knoflach 1)
Matthias Bart 2)
Choy-Soon Chua
Siegfried A. Cofalka 2)
Alexander Klein
Thomas Körfgen
Axel Kraus
Aufsichtsrat
Fredrik Boheman
Vorsitzender des Vorstands der SEB AG,
Frankfurt am Main, Deutschland
– Vorsitzender –
Anders Johnsson
Head of SEB Wealth Management,
Stockholm, Schweden
– Stellvertretender Vorsitzender –
Peter Kobiela
Frankfurt am Main, Deutschland
Abschlussprüfer
PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft,
Frankfurt am Main
1) weitere Funktion: CEO der SEB Asset Management AG, Frankfurt
2) weitere Funktion: Mitglied des Vorstandes der SEB Asset Management AG,
Frankfurt
58 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Gesellschafter
SEB AG, Frankfurt am Main (6 %)
SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main (94 %)
Sachverständigenausschuss A
Ulrich Renner, Dipl.-Kfm.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Wuppertal
Prof. Michael Sohni, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Darmstadt
Klaus Thelen, Dipl.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Gladbeck
Sachverständigenausschuss B
Klaus Peter Keunecke, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von Mieten und bebauten und unbebauten
Grundstücken, Berlin
Günter Schäffler, Dr.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
Baukostenplanung und -kontrolle, Bewertung von bebauten
und unbebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und
Gebäude, Stuttgart
Bernd Fischer-Werth, Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für
die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken,
Wiesbaden

Kapitalanlagegesellschaft:
SEB Investment GmbH
Rotfeder-Ring 7
60327 Frankfurt am Main
Postfach 111652
60051 Frankfurt am Main
Infoline: 0180 1 777 999
(dt. Festnetz 0,039 EUR / Minute;
Mobilfunk max. 0,42 EUR / Minute)
Internet: www.sebassetmanagement.de
Telefon: +49 69 27 299 -1000
Telefax: +49 69 27 299 - 090
Vertrieb:
SEB Asset Management AG
Rotfeder-Ring 7
60327 Frankfurt am Main PEFC/04-31-1120 GEAM0102.1112