SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - SEB Asset Management

Erläuterungen zur Vermögensaufstellung
Das Fondsvermögen verringerte sich im Geschäftsjahr vom
01. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 um EUR 97,4 Mio. auf
EUR 822,9 Mio.
I. Immobilien
Im Berichtszeitraum sind dem Fonds keine Immobilien zugegangen.
Es wurde eine Immobilie in Deutschland verkauft.
Die Geschäftsgrundstücke sind jeweils mit den von den
Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten in das Fondsvermögen
eingestellt. Ein Grundstück befindet sich im Bau
und ist mit dem gutachterlichen Verkehrswert und den aufgelaufenen
Baukosten im Fondsvermögen enthalten. Das
Immobilienvermögen verringerte sich in der Berichtsperiode
um EUR 47,5 Mio. auf EUR 1.251,4 Mio. und umfasste zum
Stichtag 31. Dezember 2011 somit 31 direkt gehaltene Immobilien
und ein Objekt im Bau.
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Im Geschäftsjahr sind dem Fonds keine Beteiligungen
zugegangen.
Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
umfassen 13 Gesellschaften mit 17 Liegenschaften mit einem
Gesamtverkehrswert von EUR 246,6 Mio. Berücksichtigt
man die Verbindlichkeiten und sonstigen Vermögensgegenstände
der Gesellschaften (EUR 20,4 Mio.) sowie die Fremdfinanzierung
(EUR 115,6 Mio.) und die Gesellschafterdarlehen
(EUR 26,0 Mio.), so erhält man den Betei ligungs wert in Höhe
von EUR 125,4 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus der Fremdfinanzierung ent fallen
mit EUR 71,5 Mio. auf Darlehen in US-Dollar, mit EUR 27,1 Mio.
auf ein Darlehen in Singapur-Dollar und mit EUR 17,0 Mio.
auf ein Darlehen in Euro. Bei den Immobilien-Gesellschaften
bestehen insgesamt Bankdarlehen in Höhe von EUR 7,0 Mio.,
für die das Sondervermögen gem. § 69 Abs. 2 InvG haftet. Die
Duration der Fremdfinanzierung der Gesellschaften beträgt
1,7 Jahre.
Bei den Minderheitsbeteiligungen handelt es sich um die
finni sche Gesellschaft Kiinteistö Oy Plaza 2 Park mit einer
Beteiligungsquote von 19,9 %. Diese Gesellschaft hält ein
Parkhaus in Vantaa (Finnland). Eine entsprechende An zahl
von Stell plätzen dieses Objektes sind der unmittelbar benachbarten
Immobilie, welche durch die Gesellschaft Kiinteistö
Oy Plaza Allegro gehalten wird, zugeordnet.
Außerdem hält der Fonds eine Beteiligung in Singapur mit
einer Beteiligungsquote von 30,0 %, die wiederum über
fünf Objektgesellschaften an der Liegenschaft Singapur,
133 New Bridge Road, beteiligt ist.
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III. Liquiditätsanlagen
Die unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen Bankguthaben
dienen der Deckung der laufenden Zahlungsverpflichtungen
aus der Bewirtschaftung der Immobilien sowie für
Kaufpreiszahlungen erworbener Objekte. Die gesetzlich vorgeschriebene
Mindestliquidität in Höhe von 5 % des Fondsvermögens
ist gegeben.
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung
beinhalten Mietforderungen in Höhe von EUR 6,9 Mio. und
Ausgaben für die auf die Mieter umlagefähigen Nebenkosten
in Höhe von EUR 17,4 Mio. Dem gegenüber stehen angemessene
Umlagenvorauszahlungen der Mieter in Höhe
von EUR 20,4 Mio., die in der Position Verbindlichkeiten
aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten sind.
Unter den Forderungen an Immobilien-Gesellschaften
sind fünf Gesellschafterdarlehen ausgewiesen. Diese entfallen
mit EUR 8,0 Mio. auf ein Euro-Darlehen, mit EUR 7,6 Mio.
auf ein Darlehen in Norwegischen Kronen, mit EUR 6,8 Mio.
auf ein Darlehen in US-Dollar und mit EUR 3,6 Mio. auf zwei
Darlehen in Malaysischen Ringit.
Die Zinsansprüche ergeben sich aus den Gesellschafterdarlehen
gegenüber den Immobilien-Gesellschaften.
Die Anschaffungsnebenkosten beinhalten die Nebenkosten
aus dem Erwerb von Immobilien und Beteiligungen
an Immobilien-Gesellschaf ten. Unter Anschaffungsnebenkosten
werden diejenigen Neben kos ten aufgeführt, die
zum Berichtsstichtag noch nicht abgeschrieben waren,
weil sich das erworbene Objekt/die Beteiligung noch im
Fondsvermögen befand und die Abschreibungsphase seit
Erwerb noch nicht abgelaufen war.
Nicht berücksichtigt werden hier Anschaffungsnebenkosten,
die innerhalb einer Immobilien-Gesellschaft entstehen,
wenn in die Gesellschaft eine Immobilie oder eine
weitere Beteiligung hineingekauft wird. Solche Anschaffungsnebenkosten
wirken sich lediglich mittelbar über den
Wert der Beteiligung an der entsprechenden Gesellschaft
auf das Fondsvermögen aus.
Zu den Anschaffungsnebenkosten zählen u. a. die Grunderwerbsteuer,
Rechtsberatungs-, Gerichts- und Notarkosten,
Maklerkosten, Due-Diligence-Kosten sowie Sachverständigenkosten
und die Bau- und Kaufvergütung. Sie werden in
gleichbleibenden Jahresbeträgen über zehn Jahre abgeschrieben.