SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - SEB Asset Management

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Ergebniskomponenten * Das Fondsergebnis setzt sich aus der Rendite der Immobilien und der Liquiditätsanlagen zusammen. In Bezug auf das durch schnittliche Immobilienvermögen erwirtschaf teten die Immobilien des Portfolios im Berichtszeitraum eine Bruttorendite von 6,5 %. Auf Portfolioebene hat der Bewirtschaftungsaufwand diesen Ertrag um 1,6 % geschmälert. Bei den Beteiligungen betragen die Bewirtschaftungskosten 5,3 %. Grund hierfür sind in erster Linie Objekte in den USA, wo hohe Bewirtschaftungskosten marktüblich sind. Daneben fielen Vermarktungskosten für den Abverkauf der Wohneinheiten in Malaysia an. Die Position Wertänderungen setzt sich aus „gutachterlichen“ und „sonstigen Wertänderungen“ zusammen. Zu den „sonsti gen Wertänderungen“ zählen Veränderungen des Buchwerts der Immobilien, die beispielsweise durch Herstellungs- und Modernisierungskosten entstehen, aber auch die Veräußerungsgewinne aus Wohnungsverkäufen in Kuala Lumpur, Malaysia. Die Wertänderungsrendite fiel mit 0,7 % auf das durchschnittliche Immo bilienvermögen positiv aus. Der wesentliche Anteil an dieser Veränderung resultiert aus zwei Objekten in London, 43 – 45 Portman Square und 5 – 14 St. Paul’s Churchyard, und dem Objekt Ulica Domaniewska 49 in Warschau. Negativ wirkten sich die Abwertungen im Wesentlichen in Deutschland im Objekt Köln, Cäcilienkloster 2, 6 , 8 und 10, in Spanien im Objekt Ciempozuelos, Calle Almendro und den Niederlanden in den Objekten in Venlo, Celsiusweg 18 – 20 und 66 (unter „sons tiges Ausland“ mit insgesamt – 1,8 % auf Seite 20 ausgewiesen) aus. Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % vom 01.01.2011 bis 31.12.2011 * 12 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund Deutschland Direkterwerbe Ausland Direkterwerbe Ausland Beteiligungen Ausland gesamt I. Immobilien Bruttoertrag 1) 6,7 5,8 8,7 6,5 6,5 Bewirtschaftungsaufwand 1) – 1,6 – 0,6 – 5,3 – 1,7 – 1,6 Nettoertrag 1) 5,1 5,2 3,4 4,8 4,9 Wertänderungen 1) – 0,5 0,5 3,4 1,2 0,7 Ausländische Ertragsteuern 1) 0,0 – 0,3 – 0,9 – 0,4 – 0,3 Ausländische latente Steuern 1) 0,0 – 0,3 – 0,1 – 0,3 – 0,2 Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 4,6 5,1 5,8 5,3 5,1 Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) 5,5 6,4 6,7 6,5 6,1 Währungsänderungen 2) 3) 0,0 0,0 – 0,5 – 0,2 – 0,1 Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) 5,5 6,4 6,2 6,3 6,0 II. Liquidität 5) 6) 0,5 III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) 5,5 Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 4,6 1) in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum 2) in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum 3) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt. 4) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 89,67 % erwirtschaftet. Ausländische Ertragsteuern (Steuern auf die im Ausland erwirtschafteten Überschüsse) schmälerten die Fondsrendite im Berichtszeitraum um 0,3 %. Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital und eine strategisch ausgerichtete Finanzierungsquote konnten positive Leverage-Effekte erzielt werden, die zu einer Steigerung der Ergebnisrendite nach Darlehensaufwand auf 6,1 % führ ten. Auf der Ebene der Länderportfolios traten negative Leverage- Effekte in Frankreich und im sonstigen Ausland ein. Diese resultieren in Frankreich aus einem gesunkenen Bruttoertrag aufgrund von Leerständen und gewährten Erlösschmälerungen. Im Falle des sonstigen Auslandes sind die negativen Wertänderungen, insbesondere die gutachterliche Abwertung der Liegenschaft in Ciempozuelos, Spanien, für den negativen Leverage-Effekt ausschlaggebend. Die durchschnittlichen Fremdfinanzierungsquoten auf Länderebene reichen von 0,0 % (Österreich und Norwegen) bis 63,0 % (USA). Die Ergebnisse aus Währungsänderungen haben das Resultat um 0,1 % geschmälert. Die Absicherungsquote zum Stichtag lag über alle Währungen hinweg bei 97,1 %. Insgesamt hat das Fondsmanagement mit einer Gesamtimmobilienrendite von 6,0 % im Geschäftsjahr 2011 erneut ein überdurchschnittliches Ergebnis erwirtschaftet. Die Liqui di tätsanlagen haben im Durchschnitt marktbedingt eine Rendite von 0,5 % erzielt. Es ergibt sich eine Gesamtrendite vor Fonds kosten in Höhe von 5,5 %. Gesamt 5) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum 6) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 10,33 % des Fondsvermögens. 7) in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum * Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.
Portfoliostruktur Zum 31. Dezember 2011 umfasste das Portfolio 17 über Beteiligungen sowie 32 direkt gehaltene Liegenschaften. Davon befinden sich ein direkt gehaltenes Objekt und fünf über Beteiligungen gehaltene Liegenschaften im Bau. Der Fonds verfügt über ein Immobilienvermögen in Höhe von EUR 1.498,0 Mio. gegen über EUR 1.554,7 Mio. Ende 2010. Der Bestand ist über 13 Länder diversifiziert. Auf Basis der Verkehrswerte waren zum Berichtsstichtag 76,8 % des Immobilienvermögens im Ausland und 23,2 % im Inland investiert. Der größte regionale Schwerpunkt des Portfolios lag in Großbritannien. TOP-Objekte London, 43 – 45 Portman Square London, 5 – 14 St. Paul’s Churchyard / 4 – 6 Dean’s Court Las Rozas, Calle de Gabriel Garcia Márquez 1 Warschau, Ulica Domaniewska 49 Köln, Cäcilienkloster 2, 6, 8 und 10 TOP-Mieter Bankia S.A., Las Rozas, Calle de Gabriel Garcia Márquez 1 Cushman & Wakefield LLP, London, 43 – 45 Portman Square Hewlett-Packard Polska Sp.z.o.o., Warschau, Szturmowa 2 und 2a Unilever, Warschau, Ulica Domaniewska 49 Gesetzliche Unfallversicherung VBG, Körperschaft öffentlichen Rechts, Hamburg, Friesenstr. 22 Geografische Verteilung der Immobilien Großbritannien Deutschland Polen Spanien USA Frankreich Singapur Slowakei Niederlande Österreich Finnland Malaysia Norwegen 12,9 % (4) 10,2 % (2) 7,6 % (5) 4,5 % (5) 3,2 % (5) 2,4 % (1) 2,4 % (2) 1,4 % (2) 1,2 % (2) 1,0 % (3) 1,0 % (1) Anzahl der Objekte in Klammern Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen und der im Bau/Umbau befindlichen Immobilien) 29,0 % (5) 23,2 % (12) 1 Threadneedle Street, London, Großbritannien Das Immobilienvermögen war zu 55,2 % in Liegenschaften mit einem wirtschaftlichen Alter von maximal zehn Jahren angelegt. Bei den Nutzungsarten dominierten, bezogen auf den Jahresnettosollmietertrag, Büros mit 57,9 % und Industrie (Lager, Hallen) mit 18,8 %. Nutzungsarten der Fondsobjekte Büro Industrie (Lager, Hallen) Wohnen Handel / Gastronomie Kfz Freizeit Andere 4,9 % 3,2 % 2,9 % 0,0 % 0,2 % 0,2 % 1,4 % 1,3 % 18,8 % 13,9 % 16,4 % 39,4 % 39,5 % 57,9 % Basis: nach Jahresnettosollmietertrag nach Mietfläche (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen, jedoch ohne die im Bau/Umbau befindlichen Immobilien) Jahresbericht zum 31.12.2011 | 13
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