SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - SEB Asset Management

Ergebniskomponenten *
Das Fondsergebnis setzt sich aus der Rendite der Immobilien
und der Liquiditätsanlagen zusammen. In Bezug auf das
durch schnittliche Immobilienvermögen erwirtschaf teten die
Immobilien des Portfolios im Berichtszeitraum eine Bruttorendite
von 6,5 %.
Auf Portfolioebene hat der Bewirtschaftungsaufwand diesen
Ertrag um 1,6 % geschmälert. Bei den Beteiligungen
betragen die Bewirtschaftungskosten 5,3 %. Grund hierfür
sind in erster Linie Objekte in den USA, wo hohe Bewirtschaftungskosten
marktüblich sind. Daneben fielen Vermarktungskosten
für den Abverkauf der Wohneinheiten in Malaysia an.
Die Position Wertänderungen setzt sich aus „gutachterlichen“
und „sonstigen Wertänderungen“ zusammen. Zu den
„sonsti gen Wertänderungen“ zählen Veränderungen des
Buchwerts der Immobilien, die beispielsweise durch Herstellungs-
und Modernisierungskosten entstehen, aber auch die
Veräußerungsgewinne aus Wohnungsverkäufen in Kuala
Lumpur, Malaysia. Die Wertänderungsrendite fiel mit 0,7 %
auf das durchschnittliche Immo bilienvermögen positiv aus.
Der wesentliche Anteil an dieser Veränderung resultiert aus
zwei Objekten in London, 43 – 45 Portman Square und
5 – 14 St. Paul’s Churchyard, und dem Objekt Ulica Domaniewska
49 in Warschau. Negativ wirkten sich die Abwertungen
im Wesentlichen in Deutschland im Objekt Köln, Cäcilienkloster
2, 6 , 8 und 10, in Spanien im Objekt Ciempozuelos,
Calle Almendro und den Niederlanden in den Objekten in
Venlo, Celsiusweg 18 – 20 und 66 (unter „sons tiges Ausland“
mit insgesamt – 1,8 % auf Seite 20 ausgewiesen) aus.
Ergebniskomponenten der Fondsrendite in % vom 01.01.2011 bis 31.12.2011 *
12 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund
Deutschland
Direkterwerbe
Ausland
Direkterwerbe
Ausland
Beteiligungen
Ausland
gesamt
I. Immobilien
Bruttoertrag 1) 6,7 5,8 8,7 6,5 6,5
Bewirtschaftungsaufwand 1) – 1,6 – 0,6 – 5,3 – 1,7 – 1,6
Nettoertrag 1) 5,1 5,2 3,4 4,8 4,9
Wertänderungen 1) – 0,5 0,5 3,4 1,2 0,7
Ausländische Ertragsteuern 1) 0,0 – 0,3 – 0,9 – 0,4 – 0,3
Ausländische latente Steuern 1) 0,0 – 0,3 – 0,1 – 0,3 – 0,2
Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 4,6 5,1 5,8 5,3 5,1
Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) 5,5 6,4 6,7 6,5 6,1
Währungsänderungen 2) 3) 0,0 0,0 – 0,5 – 0,2 – 0,1
Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) 5,5 6,4 6,2 6,3 6,0
II. Liquidität 5) 6) 0,5
III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) 5,5
Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 4,6
1) in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
2) in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen
des Fonds im Berichtszeitraum
3) Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als
auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt.
4) Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt
eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 89,67 % erwirtschaftet.
Ausländische Ertragsteuern (Steuern auf die im Ausland
erwirtschafteten Überschüsse) schmälerten die Fondsrendite
im Berichtszeitraum um 0,3 %.
Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital und eine strategisch
ausgerichtete Finanzierungsquote konnten positive
Leverage-Effekte erzielt werden, die zu einer Steigerung der
Ergebnisrendite nach Darlehensaufwand auf 6,1 % führ ten.
Auf der Ebene der Länderportfolios traten negative Leverage-
Effekte in Frankreich und im sonstigen Ausland ein. Diese
resultieren in Frankreich aus einem gesunkenen Bruttoertrag
aufgrund von Leerständen und gewährten Erlösschmälerungen.
Im Falle des sonstigen Auslandes sind die negativen Wertänderungen,
insbesondere die gutachterliche Abwertung der
Liegenschaft in Ciempozuelos, Spanien, für den negativen
Leverage-Effekt ausschlaggebend. Die durchschnittlichen
Fremdfinanzierungsquoten auf Länderebene reichen von
0,0 % (Österreich und Norwegen) bis 63,0 % (USA).
Die Ergebnisse aus Währungsänderungen haben das Resultat
um 0,1 % geschmälert. Die Absicherungsquote zum Stichtag
lag über alle Währungen hinweg bei 97,1 %.
Insgesamt hat das Fondsmanagement mit einer Gesamtimmobilienrendite
von 6,0 % im Geschäftsjahr 2011 erneut
ein überdurchschnittliches Ergebnis erwirtschaftet. Die
Liqui di tätsanlagen haben im Durchschnitt marktbedingt
eine Rendite von 0,5 % erzielt. Es ergibt sich eine Gesamtrendite
vor Fonds kosten in Höhe von 5,5 %.
Gesamt
5) bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum
6) Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 10,33 %
des Fondsvermögens.
7) in Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum
* Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung des
„Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“.