SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - SEB Asset Management

Die unter Andere ausgewiesenen sonstigen Vermögensgegenstände
stellen im Wesentlichen Forderungen gegenüber
ausländischen Verwaltern aus Vorauszahlungen für
Betriebskosten in Höhe von EUR 12,6 Mio., Anzahlungen auf
Grunderwerb in Höhe von EUR 5,1 Mio. und Umsatzsteuerforderungen
gegenüber den Finanzverwaltungen im
In- und Ausland in Höhe von EUR 0,5 Mio. dar.
V. Verbindlichkeiten
Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten handelt es sich
um für den Erwerb von Immobilien aufgenommene Darlehen
sowie kurzfristige Kredite nach § 53 InvG. Die Gliederung
des Darlehensbestandes nach Währungen und die
jeweilige Duration sowie die Aufteilung des Kreditvolumens
nach der Laufzeit der Zinsbindungsdauer entnehmen
Sie bitte den Darstellungen auf Seite 11.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und
Bauvorhaben resultieren aus den restlichen Zahlungsverpflichtungen
aus Erwerben von Immobilien und Immobilien-
Gesellschaften in Höhe von EUR 4,4 Mio.
Die Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung
setzen sich im Wesentlichen aus EUR 20,4 Mio. für Umlagenvorauszahlungen,
aus EUR 6,3 Mio. für Mietvorauszahlungen
und aus EUR 4,4 Mio. für Barkautionen zusammen.
In den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen sind
u. a. mit EUR 0,9 Mio. Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer
gegenüber den Finanzverwaltungen im In- und Ausland, mit
EUR 0,9 Mio. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditoren, mit
EUR 0,8 Mio. Verbindlichkeiten aus Verwaltungs- und
Depotbankvergütung und mit EUR 0,6 Mio. Verbindlichkeiten
aus Darlehenszinsen enthalten. Gegen über Kontrahenten
aus Devisentermingeschäften bestehen Verbindlich keiten in
Höhe von EUR 9,3 Mio.
Bei Erwerben von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften
in Fremdwährung wird ein Teil des Währungsrisikos über
Darlehensaufnahmen in der jeweiligen Landeswährung
abgesichert. Der Eigenanteil der Finanzierung wird mittels
Devisen termingeschäften gegen Währungskursänderungen
abgesichert. In der Vermögensaufstellung, Teil III finden Sie
eine Aufstellung der offenen Währungspositionen.
Im Berichtszeitraum wurden 23 Devisentermingeschäfte mit
einem Volumen von USD 160,3 Mio., 14 Devisentermingeschäfte
mit einem Volumen von NOK 333,1 Mio., 22 Devisentermingeschäfte
mit einem Volumen von MYR 1.937,4 Mio.,
40 Devisentermingeschäfte mit einem Volumen von GBP
660,8 Mio. und 39 Devisentermingeschäfte mit einem Volumen
von PLN 167,9 Mio. sowie zwölf Devisentermingeschäfte
mit einem Volumen von SGD 112,8 Mio. zur Absicherung
von Wechsel kursänderungsrisiken abgeschlossen.
Aus Devisentermingeschäften bestehen Verbindlichkeiten
gegenüber Kontrahenten in Höhe von EUR 5,1 Mio. aus
Devisentermingeschäften in Britischen Pfund, in Höhe von
EUR 2,2 Mio. aus Devisentermingeschäften in US-Dollar,
in Höhe von EUR 1,1 Mio. aus Devisentermingeschäften in
Malaysischen Ringit und in Höhe von EUR 0,8 Mio. aus Devisentermingeschäften
in Singapur-Dollar.
VI. Rückstellungen
Die Rückstellungen betreffen überwiegend Steuern –
hiervon entfallen auf Rückstellungen für latente Steuern
auf etwaige Veräußerungsgewinne EUR 9,2 Mio. und auf
laufende Einkommensteuern im Ausland EUR 3,0 Mio.
Außerdem wurden Rückstellungen in Höhe von EUR 3,4 Mio.
für nicht umlagefähige Betriebskosten, in Höhe von
EUR 1,8 Mio. für Instandhaltungsmaßnahmen und in Höhe
von EUR 1,3 Mio. für Bauvorhaben gebildet.
Capital Gains Tax
Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne fallen nur
dann an, wenn eine Immobilie veräußert und tatsächlich ein
Buchgewinn erzielt wird. Es handelt sich um eventuell in der
Zukunft anfallende und in ihrer Höhe ungewisse Steuern,
da sich sowohl die Marktverhältnisse als auch die Besteuerungsgrundlagen
laufend ändern können. Die latenten
Steuern wurden in vollem Umfang (100 %) in die Rückstellungen
eingestellt. Für die Ermittlung der Höhe der Rückstellung
für latente Steuern auf ausländische Veräußerungsgewinne
wurde auf Basis der länderspezifischen Steuersätze
der Unterschiedsbetrag zwischen den aktuellen Verkehrswerten
und den steuer lichen Buchwerten der Immobilien
unter Berücksichtigung allgemein üblicher Verkaufskosten
als Bemessungsgrundlage gewählt. Die Rückstellung wurde
ausschüttungsneutral zulasten des Fondskapitals gebildet.
In die Berechnung wurden auch die finnischen, malaysischen
und US-amerikanischen Immobilien-Gesellschaften
einbezogen. Diese werden steuerlich wie ein Direkterwerb
behandelt, sodass ein Gewinn aus der Veräußerung der
Gesellschaftsanteile der Capital-Gains-Besteuerung unterliegt.
Die Berechnung der Capital Gains Tax wurde analog
zu vorstehend beschriebener Berechnungsweise durchgeführt.
Jahresbericht zum 31.12.2011 | 27