SEB ImmoPortfolio Target Return Fund - SEB Asset Management

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Immobilienmärkte im Überblick Fragiler Aufschwung setzt sich fort Das Wachstum der Weltwirtschaft beruhigte sich 2011, blieb aber, getragen von den Emerging Markets, mit 3,8 nach 5,2 % in 2010 weiterhin recht kräftig. Für einen holprigen Konjunkturverlauf sorgten ungewöhnlich viele Naturkatastrophen, in Japan verstärkt durch die daraus resultierende Atomkatastrophe, sowie hohe Rohstoffpreise und die Schuldenkrise in Europa und den USA. Letztere führte in der zweiten Jahreshälfte zu einer empfindlichen Abkühlung der globalen Konjunktur. Daher wird im Jahr 2012 das weltweite Wachstum mit 3,0 bis 3,5 % nochmals an Schwung verlieren. In den Krisenländern Europas ist mit einer Rezession zu rechnen, die übrigen Länder der Region werden stagnieren oder nur moderat wachsen. Die US-Wirtschaft entwickelt sich nach einer Schwächephase besser als erwartet. Die Emerging Markets weisen, obgleich auch von der Abkühlung erfasst, weiterhin die höchste Wachstumsdynamik auf. Erhöhte Prognoserisiken bestehen derzeit vor allem wegen des weiteren Verlaufs der Staatsschulden- und Bankenkrise. Kapitalmarktumfeld Die Finanzierungsbedingungen haben sich im Jahresverlauf zunehmend eingetrübt. Zwar waren die Kapitalmarktzinsen per saldo rückläufig und bewegen sich seit Herbst 2011 auf historisch niedrigem Niveau seitwärts. Wegen der Staatsschulden- und Bankenkrise gestaltet sich jedoch der Zugang zu Krediten über den Bankensektor schwieriger. An den Aktienmärkten hat sich nach dem Kurseinbruch im Sommer die Lage wieder verbessert. Erholung an den Investmentmärkten Die Turbulenzen an den Finanzmärkten hinterließen bisher überschaubare Spuren auf den Immobilienmärkten. So haben die Investmentaktivitäten an den gewerblichen Immobilienmärkten an Fahrt eingebüßt, in allen Regionen wurde jedoch der Vorjahresstand erreicht oder übertroffen. Nach wie vor steht Sicherheit für Immobilienanleger an erster Stelle. Die Aktivitäten fokussierten sich auf hochwertige Objekte in guten Lagen mit lang laufenden Mietverträgen. Die Ankaufsrenditen waren relativ stabil, nur in gefragten Segmenten war ein weiterer Rückgang zu verzeichnen. Das Transaktionsvolumen dürfte 2012 ein ähnliches Niveau wie 2011 erreichen. Dabei wird die Polarisierung zwischen Primär- und Sekundärmärkten anhalten. Wegen der restriktiveren Finanzierungsbedingungen befinden sich eigenkapitalorientierte Investoren im Vorteil. Vermietungsmärkte im Überblick Die Lage an den Vermietungsmärkten hat sich 2011 mit der üblichen Verzögerung auf den allgemeinen Wirtschaftstrend aufgehellt. Die Vermietungen umfassten neben Flächenwechseln zunehmend auch originäre Nachfragen, wobei jedoch viele Unternehmen ihre Expansionspläne in der zweiten Jahreshälfte wieder aufschoben. Bei den Mieten hielt der 8 | SEB ImmoPortfolio Target Return Fund zweigeteilte Trend an: Während die Spitzenmieten in vielen Märkten gestiegen sind und das Vorjahresniveau übertrafen, standen sie in den Sekundärmärkten weiter unter Druck. Diese divergente Entwicklung wird sich 2012 fortsetzen. Die Mieten in den Spitzenlagen werden moderat wachsen. In den globalen Finanzzentren ist angesichts der Restrukturierungen im Bankensektor mit einer weiter sinkenden Nachfrage zu rechnen. Großbritannien Abkühlungstendenzen an den Vermietungs- und Investmentmärkten zum Trotz blieb Großbritannien 2011 der transaktionsstärkste Markt Europas. Das Interesse der Investoren konzentrierte sich stark auf London, sodass die Immobilienrenditen in der Metropole und den Regionalmärkten immer stärker auseinanderklafften. Angesichts der 2012 mehr oder weniger stagnierenden Wirtschaft wird sich das Mietwachstum verlangsamen. In London ist wegen der geringen Bautätigkeit in Spitzenlagen eine stabile Entwicklung zu erwarten. Die Spitzenrenditen für Core-Immobilien sind teilweise wieder auf die Niveaus von 2007 gesunken und dürften auf diesem niedrigen Stand verharren. Deutschland Nach einer kräftigen Erholung im ersten Halbjahr 2011 kühlte sich auch die deutsche Wirtschaft ab. Der Trend am Arbeitsmarkt blieb aber positiv. Die Vermietungsaktivitäten sind 2011 kräftig gestiegen und die Spitzenmieten in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg oder München haben sich von ihren Tiefständen erholt. Der weitere Anstieg der Mieten wird angesichts eines zu erwartenden nur noch moderaten Wachstums gedämpft ausfallen. Die Investmentaktivitäten am deutschen Immobilienmarkt blieben lebhaft, insbesondere der Anteil internationaler Anleger hat stark zugenommen. Die Ankaufsrenditen verharrten im Schnitt auf unverändertem Niveau. Zwar besteht in defensiven Prime-Märkten Spielraum für einen leichten Rückgang der Ankaufsrenditen, dieser dürfte jedoch wegen der gegenwärtigen Unsicherheiten begrenzt sein. Frankreich Auch die Wirtschaft in Frankreich hat sich abgekühlt und wird 2012 mehr oder minder stagnieren. Die Vermietungsaktivitäten beruhigten sich daher, dennoch haben sich sowohl in Paris als auch den Regionalmärkten die Spitzenmieten im Jahresvergleich erholt. Weiteres Mietsteigerungspotenzial bieten angesichts eines unveränderten Flächenangebots lediglich zentrale Lagen der Metropolen. Ähnlich wie in Großbritannien befindet sich Paris stark im Fokus der nach Sicherheit strebenden Investoren. Aus diesem Grund ist in Frankreich ebenfalls eine steigende Divergenz zwischen der Hauptstadt und den Regionalstädten zu beobachten. Die Renditen in den Spitzenlagen dürften auf niedrigem Niveau seitwärts tendieren, während in Sekundärlagen ein leichtes Plus zu erwarten ist.
Niederlande Als „Tor nach Europa“ leidet die niederländische Wirtschaft besonders unter der Abkühlung des Welthandels. Die bisher leicht gestiegenen Spitzenmieten dürften aufgrund dessen und durch teils hohe Leerstandsraten stagnieren. Die Niederlande gerieten zuletzt aus dem Blickwinkel internationaler Investoren, sodass das Transaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte 2011 rückläufig war und die Ankaufsrenditen leicht angezogen haben. Ein Trendwechsel ist erst mit zunehmender Risikoneigung vor allem internationaler Investoren zu erwarten. Spanien Spaniens Konjunktur wird durch den Zwang zum Abbau der öffentlichen und privaten Verschuldung gebremst. An den Büromärkten sind angesichts hoher Leerstände die Mieten unter Druck, ebenso im Logistikbereich. Dies trübt auch das Investoreninteresse. Bei einem rückläufigen Investmentvolumen 2011 sind die Ankaufsrenditen gestiegen. Lediglich im Spitzensegment ist mit stabilen Renditen zu rechnen. Nordeuropa Nach einer äußerst kräftigen Erholung verliert auch die Konjunktur in Nordeuropa an Schwung. Das Wachstum bleibt jedoch positiv und die Lage am Arbeitsmarkt stabil. Die Vermietungsaktivitäten haben sich nach zeitweiligen Rekordständen beruhigt. Im Prime-Segment der Büro- und Logistikmärkte dürfte die Mietentwicklung stabil bleiben. Bei stagnierendem Investmentvolumen war in den Kernmärkten teilweise nochmals ein leichter Rückgang der Renditen zu beobachten. Im Einklang mit dem internationalen Trend sollten sie nun stabil bleiben. Zentraleuropa Wegen seiner außergewöhnlich positiven Konjunkturentwicklung fand sich in Zentraleuropa vor allem Polen im Fokus der Investoren. An den Mietmärkten in Zentraleuropa stabilisieren sich trotz teilweise hoher Fertigstellungen die Spitzenmieten im Bürobereich. Das starke Wirtschaftswachstum in Polen spiegelte sich zuletzt in steigenden Mieten wider. Die Spitzenrenditen haben überall die Trendumkehr vollzogen. Mit Blick auf die zurückliegende Anpassung der Kaufpreise und die Erholungschancen bieten sich vor allem in den Prime-Märkten weiterhin selektive Investmentmöglichkeiten. USA Die Wirtschaft in den USA wird 2012 moderat wachsen, bleibt aber auf wirtschaftspolitische Unterstützung angewiesen. Damit wird sich auch die Lage am Arbeitsmarkt langsam weiter verbessern. Risiken gehen von den anstehenden Wahlen und einer früher oder später unvermeidlichen Sanierung der Staatsfinanzen aus. Die Vermietungstätigkeit an den gewerblichen Immobilienmärkten in den USA ist im Jahresverlauf 2011 abgeflacht. Die Mietentwicklung wird aber durch teils extrem niedrige Baufertigstellungen gestützt. Die bisherige partielle Stabilisierung der Mieten wird daher an Breite gewinnen. Eine Ausnahme bilden jedoch New York und Washington D.C., die von den Restrukturierungen im „Chinatown Point“, 133 New Bridge Road, Singapur Bankensektor bzw. den Auswirkungen der Schuldenkrise in den USA betroffen sind. In ausgewählten Märkten ist eine moderate Fortsetzung des Renditerückgangs zu erwarten. Insgesamt aber sollten die Ankaufsrenditen jedoch auf dem gegenwärtigen Niveau seitwärts tendieren. Asien Trotz einer zu erwartenden Abkühlung wird Asien auch 2012 weltweit das stärkste Wirtschaftswachstum aufweisen. Geringere Inflationsrisiken eröffnen Spielraum für geldpolitische Lockerungen, um der Abkühlung zu begegnen. Die Flächennachfrage an den gewerblichen Immobilienmärkten dürfte daher weiter steigen. Hohe Entwicklungsaktivitäten auf Märkten in Südkorea, Malaysia und den Tier-II-Metropolen Chinas werden die Mietentwicklung allenfalls bremsen. In den exponierten Handels- und Finanzzentren Hongkong und Singapur ist mit einer zeitweiligen Korrektur zu rechnen. Die Aktivitäten an den Investmentmärkten in Asien waren 2011 stabil. Einen großen Anteil haben weiterhin Grundstücke und Projektentwicklungen in China. Im gewerblichen Bereich konzentrierte sich das Investoreninteresse vor allem auf Tokyo, Hongkong und Singapur. Die Preise haben in den meisten Märkten die Trendwende vollzogen. Die Ankaufsrenditen besitzen jedoch nur noch wenig Spielraum für einen weiteren Rückgang. Jahresbericht zum 31.12.2011 | 9
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