advantage Nr 3 Juli 2019

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Koban Südvers GmbH
Dr. Klaus Koban
Schleppe Platz 8, 9020 Klagenfurt
Tel.: +43 50 871 1210, Fax: +43 50 871 1151
Mobil: +43 699 187 90 125
E-Mail: klaus.koban@kobangroup.at
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Foto: KK
Besteuerung von privaten
Immobilienverkäufen
Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung von privaten
Grundstücken hat sich seit April 2012 grundlegend geändert. Bis dahin gab
es die sogenannte Spekulationsfrist. Durch diese waren gewinnbringende
Immobilien-Verkäufe außerhalb der Frist von 10 Jahren steuerfrei.
Seit 1. April 2012 unterliegen Gewinne aus der Veräußerung
privater Immobilien auch außerhalb der zehnjährigen
Spekulationsfrist in Form der sogennanten Immobilienertragsteuer
(= Immo-ESt) der Einkommensteuer. Die
Besteuerung erfolgt nicht mittels Einkommensteuertarif,
sondern mit einem Sondersteuersatz in Höhe von 30 %.
Für Zwecke der Immo-ESt sind unter dem Begriff „Grundstück“
Grund und Boden samt Gebäude, Eigentumswohnungen
und grundstücksgleiche Rechte wie z.B. Baurechte
zu verstehen. Für betrieblich genutzte Liegenschaften und
Grundstücksverkäufe durch Gesellschaften gibt es zum
Teil Sonderregelungen, auf welche in diesem Artikel nicht
näher eingegangen wird.
Anlässlich der Einführung der Immo-ESt wurden Übergangsregelungen
für Liegenschaften vorgesehen, für die die
Spekulationsfrist bereits abgelaufen war und deren Verkauf
zum Zeitpunkt der Einführung der Immo-ESt daher steuerfrei
gewesen wäre. Daher ist bei der Steuerberechnung und
dem zugrundeliegendem Grundstück zwischen Neu- und
Altvermögen zu unterscheiden.
Besteuerung von Altvermögen:
Handelt es sich um Altvermögen (Anschaffung vor dem
31.03.2002), gibt es pauschale Regelungen für die
Besteue rung. Hierfür werden 86 % des Veräußerungserlöses
als Anschaffungskosten abgezogen, sodass nur 14 %
des Veräußerungserlöses mit 30 % besteuert werden.
Im Endeffekt ergibt sich so eine effektive Besteuerung von
4,2 % des Verkaufserlöses.
——— Fachkommentar ———
von Steuerberater
Mag. Michael Singer
Besteuerung von Neuvermögen:
Handelt es sich um Neuvermögen (Anschaffung nach
dem 31.03.2002), greifen die allgemeinen Besteuerungsregelungen.
Das heißt, vom Veräußerungserlös dürfen die
ursprünglichen Anschaffungskosten in Abzug gebracht
werden und der verbleibende Gewinn ist dem Steuersatz
von 30 % zu unterwerfen.
Steuerbefreiungen:
Hauptwohnsitzbefreiung: Veräußerungen von Eigenheimen
und Eigentumswohnungen samt Grund und
Boden bis 1.000 m², fallen nicht unter die Steuerpflicht,
wenn sie dem Verkäufer durchgehend
• ab der Anschaffung oder Herstellung
und für mindestens 2 Jahre oder
• für mindestens 5 Jahre durchgängig innerhalb
der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung
als Hauptwohnsitz gedient haben und jeweils der Hauptwohnsitz
aufgegeben wurde.
Herstellerbefreiung: Steuerfrei ist auch die Veräußerung
eines selbst hergestellten Gebäudes. Ein Gebäude gilt als
selbst hergestellt, wenn der Steuerpflichtige das (finan zielle)
Baurisiko bei der Errichtung des Gebäudes getragen hat.
In diesem Zusammenhang ist auch anzumerken, dass
unentgeltliche Übertragungen von Grundstücken (z.B.
durch Erbschaft oder Schenkung) grundsätzlich keine
Immo-ESt auslösen. |
Kontakt
Mag. Michael Singer
Aicher & Partner Steuerberater OG
Tel. 04212/2211
m.singer@aicher.biz
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