MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 9

Bei Übernahme der bisher im gemeinsamen Eigentum stehenden
Immobilie durch einen Ehegatte besteht ein natürlicher Interessengegensatz,
was die Ansichten über den Wert der Immobilie
anbelangt. Wer den anderen auszahlen soll, behauptet eher einen
niedrigeren, wer ausgezahlt werden will eher einen höheren Wert.
Hier hilft häufig nur die Einholung eines Verkehrswertgutachtens
– sinnvollerweise durch einen Sachverständigen auf den sich beide
Ehegatten geeinigt haben und der von beiden beauftragt ist.
Überlagert werden die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch regelmäßig
durch Zugewinnausgleichsansprüche, wenn die Ehegatten
im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben. Beim
Zugewinnausgleich aus Anlass der Scheidung wird der Vermögenszuwachs
zwischen dem Tag der Eheschließung (Stichtag für das
Anfangsvermögen) und dem Tag der Zustellung des Scheidungsantrags
(Stichtag für das Endvermögen) für den Ehemann einerseits
und die Ehefrau andererseits (getrennte Vermögensmassen, s.o.!)
ermittelt. Der Ehegatte mit dem höheren Zugewinn ist dem anderen
zur Hälfte des Wertunterschieds zum Ausgleich verpflichtet.
So kann es beispielsweise passieren, dass der Ehemann der Ehefrau
eigentlich für die Übertragung ihres Miteigentumsanteils an der
Immobilie den halben Verkehrswert als Ausgleich zahlen müsste,
gleichzeitig dem Ehemann aber ein Zugewinnausgleichsanspruch
zusteht, weil er während der Ehe den geringeren Zugewinn erzielt
hat - z.B. weil er ein höheres Anfangsvermögen in Form von Sparguthaben
mit in die Ehe gebracht oder geerbt hat und aus seinem Anfangsvermögen
oder seiner Erbschaft der Kaufpreis für die Immobilie
teilweise finanziert wurde. In diesem Beispielfall wird die Ehefrau für
ihren Miteigentumsanteil daher lediglich eine um den Zugewinnausgleichsanspruch
verminderte Ausgleichszahlung erhalten.
Kann ein Ehegatte den anderen als Miteigentümer nicht auszahlen,
bleibt häufig nur die gemeinsame Veräußerung an Dritte. In der
Regel werden Immobilienfinanzierungen mit einer Festzinsvereinbarung
für eine bestimmte Laufzeit (häufig 10 Jahre) abgeschlossen.
Die Bank muss zwar im Falle des Verkaufs der Trennungsimmobilie
die vorzeitige Ablösung dem Grunde nach hinnehmen, kann jedoch
eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die je nach noch
usstehender Zinsbindung schmerzhaft sein kann.
Um den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden
oder um den gemeinsamen Kindern das bisherige Familienheim
bis zum Schulwechsel oder dem Ende der Schulzeit zu erhalten,
versuchen Ehegatten im Trennungsfall gelegentlich, den Verkauf
durch den Abschluss einer zeitlich befristeten Nutzungsvereinbarung
hinaus zu schieben. Bei einer solchen Vereinbarung erhält der
Ehegatte, bei welchem die Kinder nach der Trennung leben, das
alleinige zeitlich befristete Nutzungsrecht an der Immobilie gegen
Zahlung einer Nutzungsentschädigung oder Anrechnung eines
Wohnvorteils auf seinen etwaigen Unterhaltsanspruch.
Verbrauchsabhängige mit der Nutzung verbundene Kosten sollten
in einem solchen Fall immer von dem Ehegatten getragen werden,
der den Verbrauch verursacht, weil nur er allein die Höhe dieser
Kosten (z.B. durch Heizungs- und Lüftungsverhalten) beeinflussen
kann. Problematisch bleibt in Fällen einer Nutzungsvereinbarung
erfahrungsgemäß die Verteilung von Kosten der Instandhaltung
und Instandsetzung. Nur der Nutzungsberechtigte hat während
der Dauer der Nutzungsvereinbarung etwas von Instandhaltungsmaßnahmen
– der andere sieht meist nur die Kosten. Wann sind
Instandsetzungsarbeiten wirklich erforderlich und in welchem
Umfang? Welcher Ehegatte hat das zu entscheiden? Hier ist künftiger
Streit zwischen den getrennten Ehegatten vorprogrammiert.
Vorzuziehen sind daher für Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarungen
solche Regelungen, mit denen die bisherige
wirtschaftliche Verflechtung der Ehegatten im Hinblick auf die
Immobilie endgültig gelöst wird.
STUBENRAUCH · NIENSTEDT · DOSE
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Dr. Klaus Mohr Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Familienrecht
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