MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 9

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RECHT AKTUELL // STUBENRAUCH · NIENSTEDT · DOSEAchtung bei Mietminderungdroht fristlose KündigungInsbesondere im Wohnraummietrecht kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieternund Vermietern, ob überhaupt Mängel vorliegen und wer diese zu vertreten hat.Dies gilt insbesondere häufig bei dem Auftreten vonSchimmelbildung in Wohnungen. Hier stellt sich immerwieder die Frage, ob die Ursache im Mietobjekt selbst oderim Nutzungsverhalten des Mieters liegt.Kommt der Vermieter den Mangelbeseitigungsaufforderungendes Mieters nicht nach, sieht sich der Mieter häufig veranlasst,die ihm gesetzlich zustehenden Rechte der Minderung der Mieteunter gleichzeitiger Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtesauszuüben. Wenn die Mängel bzw. Mangelursachen eindeutigdurch den Vermieter zu vertreten sind, ist dieses sicher das richtigeMittel. Wenn die Minderungsrechte jedoch nicht bestehen,weil der Mangel nicht durch den Vermieter zu vertreten ist oderaber das Minderungsrecht zu hoch ausgeübt wird, läuft der MieterGefahr, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt.Wenn der Mieter dann den Rückstand nicht innerhalb der Schonfristdes § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgleicht, läuft er Gefahr, dass derVermieter erfolgreich seinen Räumungsanspruch gegenüber demMieter durchsetzt.So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 11.07.2012 (Az.: VIIIZR 138/11) entschieden, dass eine im Ergebnis unberechtigteMietminderung den Vermieter zur Kündigung und ggf. Räumungberechtige. Der Umstand, dass der Mieter sich bei der Vornahmeder Mietminderung im Recht gefühlt habe, hindere die Kündigungund Räumung nicht. Der eine fristlose Kündigung begründendeZahlungsverzug entfalle nicht wegen fehlenden Verschuldens desMieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalthätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungendes von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nichtbestehe.Das Risiko einer Fehleinschätzung hinsichtlich der Mängel undMängelursachen lässt sich jedoch nie ganz vermeiden. Hier läuftder Mieter bei einer im Ergebnis unberechtigten MietminderungGefahr, seine Wohnung zu verlieren.In diesen Fällen ist dem Mieter zu empfehlen, sowohl den Mangelzu rügen als auch den Minderungsbetrag unter dem Vorbehaltder Rückforderung an den Vermieter zu zahlen und die Frage desMinderungsrechtes nach Grund und Höhegerichtlich zu klären.STUBENRAUCH · NIENSTEDT · DOSERechtsanwälte und NotareKaltenweide 11 · 25335 ElmshornDr. Klaus Mohr Rechtsanwalt und NotarFachanwalt für FamilienrechtTel.: (04121) 26 76-0 · Fax: (04121) 26 76-26info@raestubenrauch.dewww.raestubenrauch.de04
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