MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 9

RECHT AKTUELL // STUBENRAUCH · NIENSTEDT · DOSE
Achtung bei Mietminderung
droht fristlose Kündigung
Insbesondere im Wohnraummietrecht kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern
und Vermietern, ob überhaupt Mängel vorliegen und wer diese zu vertreten hat.
Dies gilt insbesondere häufig bei dem Auftreten von
Schimmelbildung in Wohnungen. Hier stellt sich immer
wieder die Frage, ob die Ursache im Mietobjekt selbst oder
im Nutzungsverhalten des Mieters liegt.
Kommt der Vermieter den Mangelbeseitigungsaufforderungen
des Mieters nicht nach, sieht sich der Mieter häufig veranlasst,
die ihm gesetzlich zustehenden Rechte der Minderung der Miete
unter gleichzeitiger Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes
auszuüben. Wenn die Mängel bzw. Mangelursachen eindeutig
durch den Vermieter zu vertreten sind, ist dieses sicher das richtige
Mittel. Wenn die Minderungsrechte jedoch nicht bestehen,
weil der Mangel nicht durch den Vermieter zu vertreten ist oder
aber das Minderungsrecht zu hoch ausgeübt wird, läuft der Mieter
Gefahr, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt.
Wenn der Mieter dann den Rückstand nicht innerhalb der Schonfrist
des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgleicht, läuft er Gefahr, dass der
Vermieter erfolgreich seinen Räumungsanspruch gegenüber dem
Mieter durchsetzt.
So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 11.07.2012 (Az.: VIII
ZR 138/11) entschieden, dass eine im Ergebnis unberechtigte
Mietminderung den Vermieter zur Kündigung und ggf. Räumung
berechtige. Der Umstand, dass der Mieter sich bei der Vornahme
der Mietminderung im Recht gefühlt habe, hindere die Kündigung
und Räumung nicht. Der eine fristlose Kündigung begründende
Zahlungsverzug entfalle nicht wegen fehlenden Verschuldens des
Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt
hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen
des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht
bestehe.
Das Risiko einer Fehleinschätzung hinsichtlich der Mängel und
Mängelursachen lässt sich jedoch nie ganz vermeiden. Hier läuft
der Mieter bei einer im Ergebnis unberechtigten Mietminderung
Gefahr, seine Wohnung zu verlieren.
In diesen Fällen ist dem Mieter zu empfehlen, sowohl den Mangel
zu rügen als auch den Minderungsbetrag unter dem Vorbehalt
der Rückforderung an den Vermieter zu zahlen und die Frage des
Minderungsrechtes nach Grund und Höhe
gerichtlich zu klären.
STUBENRAUCH · NIENSTEDT · DOSE
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Dr. Klaus Mohr Rechtsanwalt und Notar
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