4 Konzeptphase - BARMBEK-NORD.info

Aktive Stadtteilentwicklung 2005 - 2008
Untersuchungsgebiet "Langenfort - Rümkerstraße" in Barmbek-Nord
In Hinblick auf Baumängel werden den Wohnungsunternehmen von ihren Mietern mitunter
feuchte Wohnungen gemeldet. Darüber hinaus gehende Defizite bezüglich des Wohnungsstandards
konnten im Rahmen der Untersuchung nicht festgestellt werden.
Mietzinse
Das Mietzinsniveau bewegt sich auf insgesamt niedrigem bis durchschnittlichem Niveau. Die
Bestandsmiete von Genossenschaftswohnungen liegt beispielsweise derzeit zwischen 3,75
und 4,75 EUR / m² nettokalt. Als Zielmiete werden 5,00 EUR / m² nettokalt angegeben.
Der Mietzins im Bestand von Wohnungsunternehmen liegt mit durchschnittlich ca. 5,35 EUR
/ m² nettokalt (SAGA) und 5,81 EUR / m² nettokalt (GWG) etwas höher. Die Mietzinshöhe im
gewichteten Mittel aller beteiligten Unternehmen beträgt 5,62 EUR / m² nettokalt.
Zum Vergleich: Der Hamburger Mietenspiegel 2003 gibt für Gebäude der Baujahre 1948-60
mit Wohnungsgrößen von 41 m² bis 65 m² (mit Sammelheizung, normale Wohnlage) einen
Mittelwert von EUR 5,30 an. Die Spanne liegt dort zwischen EUR 4,61 und EUR 6,14.
Fluktuation, Leerstand, Dauer der Mietverhältnisse
Die Fluktuationsrate bewegt sich nach vorliegenden Angaben der Unternehmen durchschnittlich
zwischen 10 % und 18%. Mit zunehmender Größe der Wohnungen nimmt die
Fluktuation in der Regel ab. So weisen Kleinstwohnungen eine Fluktuationsrate von knapp
18% auf, während größere Wohnungen etwa 8-11% verzeichnen. Die hohe Fluktuation in
kleineren Wohnungen ist auf die spezifische Nachfrage insbesondere von Studenten, Berufseinsteigern
und Neubürgern zurückzuführen, die diesen Wohnraum nur sehr befristet
nutzen.
Eine Ausnahme bildet hier der Bestand der SAGA, in dem die Fluktuation mit zunehmender
Wohnungsgröße zunimmt. Kleine Wohnungen bewegen sich bei etwa 9,5% Fluktuation, größere
bei etwa 17,5%. Als Ursachen sind die sozial schwache Mieterschaft und das diesbezüglich
hohe Mietzinsniveau benannt worden.
Die Nachfrage nach Wohnungen im Untersuchungsgebiet geht von verschiedensten Haushaltstypen
aus und wird von befragten Wohnungsbaugesellschaften insgesamt als sehr groß
bezeichnet. Diese Situation wird von einigen Baugenossenschaften genutzt, ihren Mietermix
wunschgemäß zu beeinflussen. Eine gezielte Belegungspolitik wird mehrheitlich jedoch nicht
verfolgt.
Analog zur großen Nachfrage bewegen sich die angegebenen Leerstandsquoten mehrheitlich
zwischen 0,84 und 1,74% und somit auf sehr niedrigem Niveau.
Trotz der haushaltstypenübergreifenden Nachfrage ist festzustellen, dass im benachbarten
Stadtteil Dulsberg Schwierigkeiten bei der Vermietung größerer, familiengeeigneter Wohnungen
bestehen. Die Marktgängigkeit der unterschiedlichen Wohnungstypen wird nach
Aussagen der Wohnungsbaugesellschaften in erster Linie vom Mietzinsniveau bestimmt.
Demzufolge richtet sich die Nachfrage zuvorderst auf Wohnungen im niedrigpreisigen Segment.
Die Fluktuationsrate deutet bereits auf eine geringe Dauer der Mietverhältnisse hin. Die
Wohnungsunternehmen geben mehrheitlich einen erhöhten Betreuungsaufwand durch häufigen
Mieterwechsel an. Der Auswertung durch Wohnungsunternehmen zufolge kann der
Anteil der Mietverhältnisse mit einer Dauer < 5 Jahre bei bis zu 45% bzw. < 10 Jahre bei
74% liegen (Daten baublockbezogen, vgl. auch Anlage 5).
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